Đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo quy định của nhà nước đối với giá đất trên thị trường tại phường trung phụng

Nguyên nhân chủ yếu là do việc định giá đất trước đây được áp dụng theo quy trình và phương pháp truyềnthống, chưa biểu đạt được giá trị thật của bất động sản, vì vậy việc ứng dụng hệthố

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LÊ THỊ THU THẢO

ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO

QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT TRÊN

THỊ TRƯỜNG TẠI PHƯỜNG TRUNG PHỤNG, QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI VỚI SỰ HỖ TRỢ CỦA PHẦN MỀM ARCGIS

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-****** -Lê Thị Thu Thảo

ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO

QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT TRÊN

THỊ TRƯỜNG TẠI PHƯỜNG TRUNG PHỤNG, QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI VỚI SỰ HỖ TRỢ CỦA PHẦN MỀM ARCGIS

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

M số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Mẫn Quang Huy

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Chủ tịch hội đồng chấm luận vănGiáo viên hướng dẫn

Thạc sĩ khoa học

PGS.TS Mẫn Quang Huy PGS.TS Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI – 2018

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian đào tạo thạc sĩ tại giảng đường trường Đại học Khoahọc tự nhiên, em đ nhận được rất nhiều sự quan tâm và giúp đỡ từ quý thầy cô vàbạn bè Tất cả những may mắn đó đ , đang và sẽ góp phần không nhỏ trong nhữngbước đường sự nghiệp của em

Với tất cả lòng kính trọng, em xin được gửi lời cảm ơn chân thành nhất tớiquý thầy cô trong Khoa Địa lý đ cùng nhau truyền đạt vốn kiến thức quý báu củamình cho các thế hệ học viên học tập tại trường Được tham gia vào các hoạt độngtiếp cận thực tế cũng như nghiên cứu các đề tài khoa học chuyên sâu đ giúp chúng

em trau dồi hiểu biết về ngành học và vốn sống Khoa Địa lý từ lâu đ trở thành cáinôi tinh thần và tri thức giúp chúng em vững vàng hơn trên con đường sự nghiệpcủa mình

Đặc biệt, trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn, em đ maymắn nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình từ thầy Mẫn Quang Huy Trước sự bỡ ngỡ vàvốn kiến thức còn hạn chế của em, thầy đ hướng dẫn và bổ sung cho em những lýthuyết cần thiết cũng như các thông tin thực tế, do vậy, em rất mong có thể vận dụngđược tốt những nội dung đ được học tập từ thầy trong luận văn này

Sau cùng, em xin kính chúc quý thầy cô trong khoa Địa lý cùng thầy Hiệutrưởng GS TS Nguyễn Văn Nội luôn dồi dào sức khỏe và giữ vững niềm tin cho sứmệnh truyền đạt tri thức cao cả của mình

Em xin trân trọng cảm ơn

Hà Nội, ngày 27 tháng 11 năm

2018

Sinh viên thực hiện

Lê Thị Thu Thảo

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 1

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 2

5 Phương pháp nghiên cứu 2

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn 3

7 Cấu trúc luận văn 4

CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 5

1.1 Tổng quan về đất đai và giá của đất đai. 5

1.1.1.Khái niệm và đặc điểm của đất đai. 5

1.1.2 Bản chất của giá đất và các đặc điểm của giá đất 7

1.1.3 Thị trường đất đai 8

1.2 Cơ sở lý luận về định giá đất 9

1.2.1 Khái niệm và vai trò của định giá đất. 9

1.2.2 Các căn cứ khoa học của việc định giá đất. 10

1.2.3.Các nguyên tắc định giá đất và bất động sản trên đất 10

1.2.4 Các phương pháp định giá bất động sản 13

1.2.5 Quy trình định giá đất 19

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá đất 22

1.3.1 Nhóm các nhân tố chủ quan 22

1.3.2 Nhóm các nhân tố khách quan 22

1.4 Bản đồ vùng giá trị đất đai 24

1.4.1 Khái niệm của bản đồ vùng giá trị đất đai 24

1.4.2 Vai trò của bản đồ vùng giá trị đất đai 24

1.4.3 Nội dung của bản đồ vùng giá trị đất đai 25

CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO BẢNG GIÁ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG VỚI SỰ HỖ TRỢ CỦA PHẦN MỀM ARCGIS 26

2.1.Giới thiệu phần mềm ArcGIS 26

2.2 Quy trình đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nước

đối với giá đất thị trường với sự hỗ trợ của phần mềm ArcGIS. 28

2.2.1 Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước 28

2.2.2 Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường 31

2.2.3 Thành lập bản đồ chênh lệch giữa giá đất theo bảng giá Nhà nước và giá đất thị trường 37

2.3 Quy trình đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nước đối với giá đất thị trường tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 37

2.3.1 Đặc điểm ĐKTN, KTXH, môi trường của phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội. 37

2.3.2.Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội theo bảng giá Nhà nước 2015-2019. 39

2.3.3 Định giá và thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội theo giá thị trường năm 2018 46

2.3.4 Thành lập bản đồ đồ chênh lệch giữa giá đất theo bảng giá Nhà nước và giá đất thị trường năm 2018 tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội 56

CHƯƠNG 3 ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO BẢNG GIÁ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG NĂM 2018 TẠI PHƯỜNG TRUNG PHỤNG, QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 58

3.1 Đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nước đối với giá đất thị trường năm 2018 tại khu vực nghiên cứu. 58

3.1.1 Khoanh vùng các khu vực có hệ số chênh lệch giá đất lớn trên bản đồ 58

3.1.2 Nguyên nhân dẫn tới bất cập về giá đất của các khu vực có biến động lớn 59

3.2 Đề xuất giải pháp khắc phục các bất cập về giá đất và đưa ra phương án định giá đất tối ưu 61

3.2.1 Giải pháp về pháp luật 61

3.2.2 Giải pháp về công nghệ thông tin 63

KẾT LUẬN 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO 66

PHỤ LỤC 68

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Mã vị trí của các thửa đất phường Trung Phụng 43

Bảng 3.2: Các trường trong bảng giá Nhà nước 44

Bảng 3.3: Bảng giá đất thuộc địa bàn phường Trung Phụng 44

Bảng 3.4: Ví dụ thông tin giá thị trường thu thập được tại phường Trung Phụng 49

Bảng 3.5: Hệ số vị trí của từng vùng giá trị 50

Bảng 3.6: Hệ số diện tích 51

Bảng 3.7: Hệ số hình thể 51

Bảng 3.8: Kiểm tra kết quả nội suy 55

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá đất 20

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cấu trúc của Geodatabase 28

Sơ đồ 2.2: Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước29

Sơ đồ 2.3: Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường 32

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí của phường Trung Phụng 38Hình 3.2: Sản phẩm sau khi hoàn thành bước nhập dữ liệu vào ArcGIS 42Hình 3.3: Bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước năm 2015-2019

phường Trung Phụng 45Hình 3.4: Vị trí các mẫu giá thu thập trên địa bàn 53Hình 3.5: Kết quả nội suy trị trung bình trọng số 54Hình 3.6: Bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường phường Trung Phụng năm

2018 56Hình 3.7: Bản đồ hệ số chênh lệch giữa giá đất theo bảng giá Nhà nước và theo giáthị trường

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên tất yếu, có tính quyết định trong mọi lĩnh vựckinh tế - văn hóa – chính trị và x hội của mọi quốc gia Các Mác từng viết: “Đất đai

là tài sản m i m i với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thểthiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Đất đaivừa là tư liệu sản xuất, vừa là không gian sản xuất cho mọi ngành nghề, đóng vai trò

là thành phần quan trọng hàng đầu của nền kinh tế - x hội Trên cơ sở là một loại tàisản đặc biệt, đất đai có những đặc thù riêng như cố định về vị trí, giới hạn về khônggian, vô hạn về thời gian, vì vậy giá trị sử dụng có thể được tăng vô hạn nếu đượckhai thác hợp lý, kéo theo giá cả cũng ngày càng tăng Tuy nhiên, giá cả của đất đai

kể từ khi được công nhận đ tồn tại hai loại: giá do Nhà nước quy định và giá thịtrường Giá đất trên thị trường biến động liên tục và rất khó xác định mức trungbình nên thực tế là khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá trên thịtrường luôn có sự khác biệt đáng kể, hơn nữa chênh lệch lại ngày một lớn Bất cập

về sự chênh lệch giá đất đ gây áp lực lớn đối với chính quyền trong công tác quản lýđất đai, quy hoạch sử dụng đất và phát triển kinh tế x hội Nguyên nhân chủ yếu là

do việc định giá đất trước đây được áp dụng theo quy trình và phương pháp truyềnthống, chưa biểu đạt được giá trị thật của bất động sản, vì vậy việc ứng dụng hệthống thông tin địa lý (GIS) sẽ là phương án thay thế khả quan phục vụ nhu cầukhông chỉ riêng của quản lý Nhà nước về đất đai mà còn của đại bộ phận người sửdụng đất Xuất phát từ thực tế trên em đ lựa chọn đề tài “Đánh giá tính phù hợp giữagiá đất theo quy định của Nhà nước đối với giá đất trên thị trường tại phường TrungPhụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội với sự hỗ trợ của phần mềm ArcGIS” làm

đề tài nghiên cứu nhằm đề xuất giải pháp hướng tới việc xây dựng giá đất do Nhànước quy định phù hợp với giá thị trường tại địa phương

2 Mục tiêu nghiên cứu

Luận văn này được thực hiện nhằm đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theobảng giá của Nhà nước đối với giá đất thị trường tại địa bàn cấp phường (lấy ví dụnghiên cứu tại phường Trung Phụng) trên cơ sở xác định hệ số chênh lệch giữa hai

loại giá này bằng việc thành lập các bản đồ vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ của phần mềm ArcGIS Từ đó đưa ra một số giải pháp khắc phục bất cập về giá đất.

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:

- Tổng quan các tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến thành lập bản đồvùng giá trị Thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế x hội, thị trườngbất động sản của khu vực phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố

- Nghiên cứu tổng quan về định giá đất và bản đồ vùng giá trị đất đai

- Ứng dụng phần mềm ArcGIS để xây dựng bản đồ vùng giá trị đất đai cho địa bàn nghiên cứu theo bảng giá nhà nước và theo nội suy giá thị trường

- Đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nước đối với giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu

- Dựa trên kết quả chồng ghép các lớp bản đồ, phân tích nguyên nhân, đề xuất giải pháp khắc phục các bất cập về giá cả đất đai tại các điểm có chênh lệch giá lớn

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:

+ Phân tích tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nước đối với giáđất trên thị trường tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội trên

cơ sở ứng dụng phần mềm Arcgis

+ Đề tài giới hạn nghiên cứu giá đất trong phạm vi mục đích sử dụng là đất ở

đô thị nhằm đưa ra kết quả đánh giá có độ tập trung và chính xác cao, phù hợp vớimục đích sử dụng đất chủ yếu tại địa bàn nghiên cứu

+ Đề xuất định hướng xây dựng bảng giá Nhà nước cho giai đoạn tiếp theo dựa trên phương pháp nội suy giá đất trên thông tin giá thị trường

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra x hội học: Điều tra thu thập các số liệu thực tế vềđiều kiện tự nhiên, kinh tế - x hội, điều kiện pháp lý, giá cả thị trường của các bất

động sản tại khu vực phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội trên

- Phương pháp chiết trừ: Tiến hành bóc tách giá trị quyền sử dụng đất và giá

trị tài sản gắn liền với đất khỏi giá trị bất động sản thu thập được.

- Phương pháp so sánh: Áp dụng phương pháp so sánh trong định giá đất

- Phương pháp bản đồ và GIS: dùng để thành lập, trình bày và biên tập bản

đồ vùng giá trị đất đai tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn

a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận

văn,

công trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài:

- Hướng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp luật đất đai,

- Hướng định giá đất: Bài giảng định giá đất, các tài liệu phân tích cácyếu tố

ảnh hưởng đến giá đất,

- Hướng bản đồ: Bài giảng ArcGIS, các tài liệu hướng dẫn thành lập bản đồ

vùng giá trị đất đai và đánh giá các chỉ tiêu và trọng số trong nội suy giá đất,…

b) Các văn bản pháp lý liên quan tới hướng nghiên cứu và địa

phương

- Luật Đất đai năm 2013;

- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ Quy định về giá đất

- Bản đồ địa chính của phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố

- Quyết định Số 96/2014-QĐ UBND Thành phố Hà Nội Ngày 29 tháng 12

năm 2014 về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn 2015-2019

3

c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương

- Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý và giá cả của các thửa đất trên địa bàn phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triểnkinh tế - xã hội, hiện trạng môi trường và quản lý đất đai tại phường Trung Phụng,quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

- Tư liệu ghi chép thực tế trong quá trình khảo sát thực địa

7 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, các danh mục tham khảo, nội dung của đề tài được trình bày theo kết cấu ba chương như sau:

- Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá đất và bản đồ vùng giá trị đấtđai

- Chương 2: Phương pháp đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nước đối với giá đất thị trường với sự hỗ trợ của phần mềm ArcGIS

- Chương 3: Đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nướcđối với giá đất thị trường năm 2018 tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thànhphố Hà Nội

CHƯƠNG I

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI

1.1 Tổng quan về đất đai và giá của đất đai.

1.1.1.Khái niệm và đặc điểm của đất đai.

1.1.1.1.Khái niệm đất đai

Đất đai là nguồn tài nguyên tất yếu, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bảnphân bố dân cư và cơ sở kinh tế, có tính quyết định trong mọi lĩnh vực kinh tế - vănhóa – chính trị và x hội của mọi quốc gia Các Mác từng viết: “Đất đai là tài sản

m i m i với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được đểsản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” [20] Đất đai vừa là tưliệu sản xuất, vừa là không gian sản xuất cho mọi ngành nghề, đóng vai trò là thànhphần quan trọng hàng đầu của nền kinh tế - x hội

Theo quan điểm của giới khoa học, đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên,bao gồm cả phần lục địa và phần mặt nước trên bề mặt trái đất Tuy nhiên theo quanđiểm kinh tế học thì đất đai còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất cũng như trên mặtđất mà không do tác động của con người làm ra Như vậy, khái niệm đất đai biểuhiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếmđối với đất

1.1.1.2 Đặc điểm của đất đai

Là một tài sản nên đất đai cũng có những đặc điểm như mọi tài sản thôngthường khác như đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người (tức là có giá trị sửdụng); con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán,ngoài ra, với tư cách là một tài sản đặc biệt, đất đai còn có những đặc tính riêng biệtnhư sau:

- Thứ nhất: Đất đai có tính cố định về vị trí Mỗi một thửa đất đều có một vịtrí độc nhất vô nhị, không thể di dời được, điều này tạo nên tính độc quyền của thửađất Các giá trị và lợi ích từ mỗi một thửa đất khác nhau là khác nhau, tính thay thế

là rất ít hoặc không thể thay thế do yếu tố vị trí không chỉ được xác định bằng các

tiêu thức đo lường địa lý mà còn bao gồm rất nhiều các thành phần tự nhiên, x hộitrong không gian khác nhau Đây chính là nguyên nhân dẫn tới tính cá biệt của đấtđai, thông tin về các thửa đất có sự khác biệt rất lớn, gây nhiều khó khăn trong việcnắm bắt và định giá Mặt khác, đất đai cũng có tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau dogiá trị của một thửa đất còn phụ thuộc vào tác động của các thửa đất lân cận Thịtrường đất đai cũng bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố này, không tồn tại một thịtrường trung tâm mà bao hàm nhiều thị trường nhỏ, mỗi một thị trường mang bảnsắc địa phương tùy thuộc vào sự phát triển nền kinh tế, x hội và quan hệ cung cầutại địa phương đó Tất cả các đặc tính này đều tạo sự bất lợi nhiều hơn là có lợi đốivới công tác định giá đất đai.

- Thứ hai: Đất đai có tính giới hạn về không gian Do diện tích bề mặt tráiđất là có hạn nên một mâu thuẫn tất yếu xảy ra trong mối quan hệ cung – cầu về đất

là : cung có hạn – cầu vô hạn Đặc điểm kéo theo của đất đai chính là tính khanhiếm, được thể hiện rõ ràng nhất qua quan hệ cung – cầu Có thể thấy, vì sự khanhiếm mà quan hệ này luôn mất cân đối và chủ yếu nghiêng về phía cầu, dẫn đến tìnhtrạng đầu cơ đất đai, giá trị theo đó chỉ có xu hướng tăng, nhất là khi đ đạt đến mứcgiới hạn về không gian thì giá trị có thể tăng không kiểm soát được

- Thứ ba: Đất đai có tính vô hạn về thời gian sử dụng, nếu biết sử dụng, giátrị, lợi ích sẽ ngày càng tăng, các chuyên gia cho rằng đó là nguyên nhân của tínhbền lâu và tính thích ứng Do đất đai không có khấu hao nên tính bền lâu nếu xétđến đất đai nói riêng, thì thường được dùng để chỉ cấu trúc đất đối với đất nôngnghiệp Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp

có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng Mặt khácnếu xét đến bất động sản nói chung thì có thể hiểu là mức độ phù hợp và tuổi thọcủa vật kiến trúc cũng như công trình xây dựng trên đất Đối với mỗi một loại côngtrình lại có một tuổi thọ kinh tế và vật lý khác nhau, tuy nhiên nếu biết sử dụng vàcải tạo điều kiện vật chất hợp lý thì tuổi thọ này có thể kéo dài hoặc không thể chấmdứt Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo

vệ hợp lý đất đai Một đặc điểm đáng lưu ý khác là đất đai cho lợi ích liên tục trongquá trình sử dụng và có thể thay đổi công năng trong phạm vi pháp lý miễn là vẫn

mang lại lợi ích cho người sử dụng nó Do đó, đất đai là loại tài sản có giá trị lớnnhưng lại không bị mai một theo thời gian, cho mục đích sử dụng phong phú vàkhông bị thanh lý trong quá trình sử dụng Tuy nhiên, đặc điểm này đòi hỏi ngườiđịnh giá đất phải xem xét tới các chi phí kết tinh trong quá trình sử dụng và thờigian đem lại thu nhập cho người sử dụng đất.

- Thứ tư: Đất đai chịu sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng Bắt đầu

từ thời kì cận đại trở về đây, chế độ quốc hữu hóa về đất đai được áp dụng, do đó, đấtđai chỉ có thể có giá trị trong tính hợp pháp mà Nhà nước quy định Khi định giá đất,cần chú ý trước hết là về căn cứ pháp lý và mục đích sử dụng đúng đắn của thửa đất, tất

cả giá trị của bất động sản đều phải được xem xét trên mục đích sử dụng mà

Nhà nước đ đặt ra

1.1.2 Bản chất của giá đất và các đặc điểm của giá đất

Đất đai luôn là một chủ đề nóng được nghiên cứu xuyên suốt qua các giaiđoạn lịch sử của loài người Từ thời cổ đại cho đến nay, bản chất của đất đai cũngnhư giá trị của nó ngày càng được sáng tỏ bởi kết quả nghiên cứu của các nhà kinh

tế học

Theo W.Petty, một nhà kinh tế học người Anh, nguồn gốc của giá trị là laođộng và đất đai: “Lao động là cha, đất đai là mẹ của cải” [22]

Trên cơ sở lý luận của C.Mác, sự phân tích hiện đại cho thấy: đất đai tự nhiên

và đất đai kinh tế có liên quan với nhau nhưng không đồng nhất với nhau Cái màngười ta quan tâm là đất đai kinh tế Vậy đất đai kinh tế được hình thành từ đâu?

Đất đai tự nhiên chỉ trở thành hàng hóa khi có giá trị, đất có giá trị khi có giátrị sử dụng, đất có giá trị sử dụng khi được đầu tư lao động (phát hiện, chiếm hữu,khai khẩn, bảo vệ) và trở thành đất đai kinh tế Vậy bản chất giá trị của đất chính làlao động chuyển hóa tích tụ trong đất đai

Đất đai tự nhiên + Lao động

Chuyển hóa

Đất đai kinh tế

Hiểu được bản chất của giá trị, ta có thể thấy: giá trị chính là cơ sở của giá

cả Tuy nhiên, giá cả không hoàn toàn phụ thuộc vào giá trị mà có thể bằng, lớnhơn, nhỏ hơn tùy thuộc vào điều kiện của thị trường

7

Giá trị đồng tiền Quan hệ cung-cầu

Giá cả

Giá cả thị trường là số tiền trao đổi vào thời điểm định giá giữa hai bên muabán tự nguyện, trong điều kiện thương mại bình thường, theo mục đích sử dụng đấthợp pháp, trên cơ sở đ tìm hiểu kĩ về thị trường và hiểu kĩ lẫn nhau Các bên quyếtđịnh mua bán phải thận trọng, khách quan, không bị ép buộc [13]

Các trường hợp sau đây không được coi là giá cả thị trường:

- Mua bán trong điều kiện bắt buộc

- Người mua và người bán là đồng sở hữu

- Mua bán trong quan hệ gia đình

- Mua bán trong nội bộ công ty

- Mua có tính chất đầu cơ

- Bán trong khi người thuê đang sử dụng [13]

Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sở hữu này được mởrộng theo hướng Nhà nước trao một số quyền nhất định cho người sử dụng đất Nhưvậy giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị sử dụng đất Giá trịquyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tíchđất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

1.1.3 Thị trường đất đai

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Tuy nhiênkhái niệm này có thể được phân tích theo hai hướng Theo nghĩa rộng, thị trường đấtđai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai, được diễn ra tại một khu vực địa

lý nhất định và trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đấtđai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai

Luật Đất đai 2013 [15 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcđại diện chủ sở hữu", do đó thị trường đất đai tại nước ta được hiểu là thị trườngchuyển quyền sử dụng đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường là quyền sử dụngđất chứ không phải là quyền sở hữu

Điều kiện để đất tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất bao gồm:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Không có tranh chấp về các quyền trên đất

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

- Đất còn thời hạn sử dụng

Việc phát triển và điều tiết thị trường đất đai sẽ tạo điều kiện hình thành giá

cả đất đai một cách khách quan nhất Đây là yếu tố thiết yếu để đảm bảo sự cạnhtranh bình đẳng trong nền kinh tế Trong bối cảnh hội nhập kinh tế khu vực và quốc

tế của nước ta, việc đảm bảo tính ổn định và trong sáng của thị trường bất động sản

là vô cùng cần thiết

Nhu cầu đất đai nói chung và có nhà ở nói riêng trong điều kiện kinh tế tăngtrưởng và tốc độ đô thị hóa cao là ngày càng tăng Phát triển một thị trường đất đaiminh bạch và ổn định giá sẽ tạo điều kiện thuận lợi và cơ hội có nhà ở cho đại đa sốdân chúng lao động với giá cả chấp nhận được

1.2 Cơ sở lý luận về định giá đất

1.2.1 Khái niệm và vai trò của định giá đất.

1.2.1.1 Khái niệm định giá đất.

Định giá được hiểu cơ bản là xác định giá của tài sản trên thị trường Tuynhiên nhiều trường hợp tài sản không có thị trường cụ thể để định giá thì nhà địnhgiá phải dựa trên các cơ sở phi thị trường

Định giá đất là một môn khoa học mang tính nghệ thuật nhằm ước tính giá trịcác quyền trên đất bằng hình thái tiền tệ dựa trên quan hệ về điều kiện tự nhiên,kinh tế, x hội và khả năng sinh lợi của đất ở một thời điểm xác định với mục đích sửdụng xác định [13]

Tính khoa học của việc dịnh giá được thể hiện thông qua sự phân tích các dữliệu, phép tính, các mô hình khoa học nhằm xử lý thông tin để đưa ra giá trị cụ thểcủa đất đai

Tính nghệ thuật đòi hỏi người định giá phải có đầy đủ kĩ năng, kinh nghiệm,kiến thức chuyên môn để đánh giá dữ liệu một cách hiệu quả nhất Nói cách khác,đây là công việc mang tính chủ quan, không thể thực hiện bằng máy móc nhưngphải đảm bảo tính thuyết phục, chính là sự bày tỏ quan điểm về giá trị do bản thânđưa ra dựa trên các cơ sở khoa học để thuyết phục mục tiêu chấp nhận

1.2.2 Các căn cứ khoa học của việc định giá đất.

Một thửa đất được định giá trên các cơ sở khoa học như sau:

- Các yếu tố cơ bản tạo ra thửa đất bao gồm:

+ Đất: quy mô, vị trí, vị thế, hình thể, cảnh quan…của thửa đất

+ Lao động: lao động trực tiếp, lao động gián tiếp, số lượng và chất lượng lao động tham gia tạo dựng bất động sản

- Chi phí cơ hội của đất: Đất có được sử dụng hợp lý hay không, có phù hợpvới tính pháp lý, với quy hoạch sử dụng đất hay không, về mặt kĩ thuật có khả năngxây dựng không Thông qua chi phí cơ hội có thể tính được tỉ lệ vốn hóa của đất vàcông trình trên đất

- Sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Giá trị của đất phụ thuộc vào nhiềuyếu tố như kinh tế, x hội, môi trường Vì thế, giá đất cần được xác định dựa trên xuhướng thay đổi của các nhân tố này

- Sự phù hợp và đóng góp của đất: Sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mụcđích sử dụng, đánh giá mức độ đóng góp cũng như phù hợp của bất động sản cầnđịnh giá đối với quần thể xung quanh và ngược lại

- Sức cạnh tranh: Việc phân tích khả năng cạnh tranh của bất động sản dựatrên quan hệ cung cầu Về bên cung, cần tìm hiểu về các mảnh đất đ phê duyệtnhưng chưa được sử dụng Về bên cầu, cần có thông tin về các khách hàng tiềmnăng Từ đó, cân đối để tìm ra giá hợp lý

- Lợi ích tương lai có thể thu nhận từ bất động sản: Giá trị của bất động sản

là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai của bất động sản Khi định giá cần

có tầm nhìn rộng, dự đoán sự tăng giảm giá của bất động sản để đưa ra kết quả thẩmđịnh phù hợp với xu thế trong tương lai

1.2.3.Các nguyên tắc định giá đất và bất động sản trên đất

1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU- Highest and best use)

Đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và cho thu nhậptrên đất khác nhau, chủ sử dụng nào cũng muốn có thu nhập trên đất của mình làcao nhất, vì vậy cần xác định được phương hướng sử dụng đất tốt nhất Nguyên tắcHBU là nguyên tắc giải quyết vấn đề này

- Nội dung: Một thửa đất được cho là sử dụng cao nhất và tốt nhất tức sử dụng hợp pháp, cho thu nhập ròng trong năm cao nhất và trong suốt thời gian sử dụng.

- Ý nghĩa: Khi định giá đất cần nhìn được khả năng cao nhất của đất, thunhập tối đa trong tính hợp pháp của chúng, giá trị của đất phải được xác định trêncùng một cơ sở HBU, tức được định giá trên điều kiện đất được sử dụng cao nhất và

- Ý nghĩa: Khi định giá đất bằng phương pháp so sánh, các thửa dùng để sosánh phải tương tự với thửa cần định giá về điều kiện thị trường và đặc điểm thửađất thì mới có khả năng thay thế cho nhau, hướng tới giá thống nhất Tuy nhiên, dođất đai có tính độc quyền nên trên thực tế không thể tìm được hai thửa đất hoàn toàngiống nhau Vì vậy, việc lựa chọn các thửa so sánh càng giống thửa định giá sẽ cànglàm giảm các yếu tố hiệu chỉnh, kết quả đưa ra càng chính xác

1.2.3.3 Nguyên tắc đóng góp

Do đất có tính cá biệt nên không thể tìm được hai thửa đất hoàn toàn giốngnhau trên thực tế Việc áp dụng nguyên tắc đóng góp có thể hiệu chỉnh những điểmkhác nhau trên các thành phần đóng góp của giá đất

- Nội dung: Giá đất dựa trên sự đóng góp của khả năng sinh lợi và quy môdiện tích của đất đai Khả năng sinh lợi của đất lại được đóng góp bởi các yếu tố: vịtrí thửa đất, thời điểm mua bán, đặc điểm của thửa đất, môi trường xung quanh, hạtầng cơ sở…

- Ý nghĩa: Khi áp dụng phương pháp so sánh, cần hiệu chỉnh giá trị các điểmkhác nhau giữa thửa cần định giá và thửa so sánh Lúc này, các giá trị đó được hiệuchỉnh dựa trên mức độ đóng góp của chúng vào giá đất

1.2.3.4 Nguyên tắc cung cầu:

Nguyên tắc cung cầu lấy nguyên tắc cạnh tranh và nguyên tắc biến động làm

cơ sở Điều kiện hình thành cung cầu: cạnh tranh giữa người cung cấp và người cónhu cầu, giá cả đất đai biến động điều tiết lượng cung cầu biến động theo

- Nội dung: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị bất động sản.Trong thị trường tự do, giá cả được quyết định tại điểm cân bằng trên quan hệ cungcầu Nếu cung nhỏ hơn cầu thì giá tăng, cung lớn hơn cầu thì giá giảm

- Ý nghĩa: Quan hệ cung cầu thể hiện sự cạnh tranh của hai bên để thốngnhất ra một điểm chung là giá Vì vậy khi định giá cần nghiên cứu tác động của cácyếu tố cung, cầu có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản

1.2.3.5 Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh phát sinh giữa cung và cầu, tuy nhiên do thị trường bất động sản

là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo nên cạnh tranh thường xảy ra gay gắt nhất

là một yếu tố phụ thuộc nhiều vào thời điểm định giá

- Ý nghĩa: Khi định giá cần nắm được quan hệ nhân quả giữa giá và các nhân

tố thành phần, phải nắm được quy luật biến động của chúng để dự đoán sự thay đổi

về giá chính xác

1.2.3.7 Nguyên tắc dự báo

- Nội dung: Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự tínhkhả năng sinh lời của bất động sản trong tương lai Các thị phần cần dự báo như khảnăng tiêu thụ sản phẩm, thu nhập, những ràng buộc, những điều kiện thay đổi…

- Ý nghĩa: Cần đánh giá chính xác biến động của các thị phần tham gia thịtrường nhằm dự báo được sự thay đổi của các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng sinhlời của đất.

b) Cơ sở khoa học:

- Cơ sở lý luận địa tô: Các thửa đất có điền kiện tự nhiên, khả năng sinh lợi giống nhau sẽ cho thu nhập trong năm tương tự nhau, dẫn tới giá đất sẽ tương tự nhau

- Dựa trên cùng một điều kiện thị trường và đặc điểm của thửa đất

- Dựa trên nguyên tắc có thông tin thị trường: có thông tin về mua bán đất và thông tin đáng tin cậy

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU)

giá Tính tương quan và thay thế càng nhiều càng chính xác

+ Chỉ so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây.Tính tương quan phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường nên thời gian chênhlệch có thể dài hơn nếu thị trường ổn định và ngược lại

+ Phải đảm bảo độ tin cậy về nguồn gốc, sự phù hợp với quy định pháp luật

và mức độ chính xác của tài liệu

+ Người định giá phải có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn cao, nhạy cảm với biến động của thị trường

- Phạm vi ứng dụng

Ứng dụng rộng r i đối với tất cả bất động sản có thể so sánh được trên thị trường và phải có thị trường

d) Các bước tiến hành

- Bước 1: Thu nhận thông tin

Tìm kiếm thông tin về bất động sản cần định giá và các bất động sản đ đượcgiao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được về các mặt thông tin như sau:

+ Tình trạng pháp lý của thửa đất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtkhông? Có mục đích sử dụng đất phù hợp không? Thực tế so với giấy chứng nhận,

có tranh chấp về địa giới, quyền lợi hưởng thụ không? Nguồn gốc của thửa đất (muabán, thừa kế, giao đất, phá giá)? Quy hoạch sử dụng đất có phù hợp (trước mắt, lâudài)? Tình trạng nghĩa vụ tài chính, tính chất chiếm hữu?

+ Đặc điểm về vị trí: Khả năng tiếp cận đối với các trung tâm kinh tế, x hội nhưtrung tâm thương mại, giáo dục, y tế, vui chơi giải trí…; phong tục tập quán, lối sốngcủa khu phố, khả năng đi lại của phương tiện giao thông, môi trường xung quanh…

+ Đặc điểm về mặt bằng: Kích thước, diện tích, hình thể, địa hình và các điều kiện tự nhiên khác

+ Hạ tầng cơ sở: Hướng xây dựng, đường, điện, tình trạng vật chất của công trình xây dựng

+ Thông tin thị trường: Thời gian giao dịch của các bất động sản đ bán, giá bán, phương thức thanh toán, loại tiền thanh toán

- Bước 2: Kiểm tra, phân tích thông tin thu nhận được

+ Kiểm tra thông tin để đảm bảo bất động sản dùng để so sánh có đủ điềukiện và phù hợp với bất động sản mục tiêu Để thực hiện tốt bước này cần tiến hànhphân tích, làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch

+ Lựa chọn ra một số bất động sản phù hợp để so sánh trên cơ sở xác địnhđược các yếu tố hiệu chỉnh và mức hiệu chỉnh, thường chọn từ 3 đến 6 mẫu giaodịch đủ điều kiện.

- Bước 3: So sánh thông tin

Các bất động sản luôn có sự khác nhau, việc so sánh nhằm chỉ ra các khácbiệt có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, nếu có thì trị giá ra tiền hoặc % trêngiá thửa đất

- Bước 4: Hiệu chỉnh giá trị các điểm khác nhau:

Đây là bước quan trọng nhất, trên cơ sở phân tích các khác biệt, người địnhgiá cần điều chỉnh nhằm mục đích có được các bất động sản tương tự nhau Việchiệu chỉnh được tiến hành trên giá của các bất động sản đ bán, theo trình tự từ cácđặc điểm của thị trường trước rồi đến các đặc điểm của bất động sản Điều chỉnhtheo giá trị của các điểm khác nhau, ở điều kiện kém hơn thì cộng thêm, tốt hơn thìtrừ đi giá trị Cuối cùng, tính tổng tiền hoặc tổng % khác biệt trên mỗi bất động sản

so sánh

- Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu

Giá sau điều chỉnh là giá cần tìm, có thể trực tiếp lấy số bình quân của các kết quả hoặc lấy số trung gian, số chiếm đa số làm kết quả cuối cùng

e) Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh

- Ưu điểm:

Được ứng dụng rộng r i trong các hoạt động định giá, đặc biệt là định giá bất động sản thế chấp bởi:

+ Thực hiện khá đơn giản, không đòi hỏi nhiều yêu cầu kĩ thuật

+ Có tính hiện thực, biểu hiện qua giá trị thị trường

1.2.4.2 Phương pháp thu lợi hoàn vốn

Phương pháp thu lợi hoàn vốn hay còn được gọi là phương pháp thu nhập, hay phương pháp giá trị đầu tư Để ngắn gọn, ta có thể gọi là phương pháp thu nhập

a) Khái niệm

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá trị bất động sản căn cứvào quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập tương lai theo một tỉ lệ l i thích hợp đểthành giá trị vốn hiện tại Đây là một phương pháp định giá cơ bản, dùng để phântích khả năng của bất động sản tạo thu nhập trong hiện tại và tương lai

b) Cơ sở khoa học

- Cơ sở lý luận địa tô: “Giá đất là khoản tiền nào đó có do bán đất, nếu đem gửi vào ngân hàng mỗi năm sẽ có một khoản l i tương ứng với thu nhập do đất đem lại

- Nguyên tắc đóng góp trong sản xuất hàng hóa: Sản phẩm hàng hóa làm ra

từ đất là do sự đóng góp của lao động, vốn, quản lý, và đất đai Vì vậy nếu chi trảcho lao động, vốn, quản lý rồi thì phần giá trị còn lại sẽ là của đất

- Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: Giá thị trường của một tài sản bao gồmtất cả giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tàisản đó

Các kĩ thuật tính toán được áp dụng đối với từng loại bất động sản

như sau: Đối với bất động sản cho thu nhập ổn định hàng năm:

P

=

a r

+ Khi phân tích các thương vụ phải điều chỉnh nhiều mặt: chất lượng, thời hạn cho thuê, tuổi thọ.

+ Cơ sở để dự báo là khá nhiều, trong một số trường hợp có thể thiếu thông tin cần thiết

+ Kết quả dự báo phụ thuộc lớn vào các tham số tính toán, có khả năng sai lệch cao nếu định giá chủ quan

phục vụ cho lợi ích công cộng như nhà xưởng, nhà kho, bệnh viện, trường học…

+ Các bất động sản không phổ biến, hoặc hầu như không có thông tin giao dịch trên thị trường

+ Định giá cho mục đích đánh thuế

+ Định giá đền bù giải phóng mặt bằng trong quy hoạch khi bất động sản bị thu hồi một cách bắt buộc

+ Định giá cho mục đích bảo hiểm

d) Các bước tiến hành

- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của các mảnh đất thuộc bất động sản, coi đất

đó là đất trống, được đặt trong cơ sở HBU

- Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới tại thời điểm hiện hành đối với các công trình trên đất.

- Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của các công trình do hư hỏng, hao mòn…

- Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy chi phí xây dựng trừ đi số tiền giảm giá

- Bước 5: Giá trị của bất động sản mục tiêu là tổng giá trị ước tính của mảnh đất và của công trình

e) Ưu, nhược điểm của phương pháp chiết trừ

Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá đất

Trong bước này, thẩm định viên cần xác định rõ các vấn đề sau:

- Nhận biết các đặc tính vật chất của bất động sản mục tiêu: vị trí, kích thước, hình thể, địa hình…

- Nhận biết tình trạng pháp lý của bất động sản mục tiêu: giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình gắn liền với đất, giấy phép xây dựng…

- Xác định rõ mục đích định giá

- Xác định yêu cầu của người sử dụng kết quả định giá

- Xác định loại giá trị sẽ được ước tính: giá thị trường, giá thế chấp, giá nhànước

- Xác định phương pháp định giá

- Xác định nguồn thông tin dữ liệu được sử dụng để định giá

- Xác định thời điểm định giá.

1.2.5.2 Lập kế hoạch định giá

Căn cứ vào các vấn đề cơ bản đ được xác định ở bước 1, tiến hành:

- Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá: các tàiliệu, các văn bản pháp lý, các chứng cứ có liên quan

- Nhận biết các cơ quan tổ chức có thể có trách nhiệm cung cấp thông tin và tài liệu cần thu thập, có độ tin cậy cao

- Lên chương trình, thời gian biểu cho từng nhiệm vụ

- Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định

1.2.5.3 Khảo sát thị trường, thu thập thông tin

- Khảo sát hiện trường:

+ Xem xét vị trí thực tế của thửa đất trên bản đồ và các mô tả trong giấy tờ pháp lý

+ Xem xét diện tích của thửa đất, các đặc điểm điều kiện tự nhiên có liên quan

- Thu thập thông tin:

+ Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, l i suất, thu nhập của các bất động sản đ giao dịch trên thị trường

+ Các thông tin về quan hệ cung cầu trên thị trường, về động thái của người mua, người bán có tiềm năng

+ Các thông tin pháp lý về bất động sản

+ Các thông tin, số liệu về đặc điểm tự nhiên, kinh tế, x hội, môi trường tác động đến giá trị của bất động sản

1.2.5.4 Phân tích thông tin

Dựa trên các tài liệu đ có, cần tiến hành:

- Phân tích thị trường: Nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản cần định giá

- Phân tích bất động sản: Nhận xét những đặc điểm và tiêu chuẩn của bất động sản có ảnh hưởng đến giá trị của bản thân nó

- Phân tích so sánh: Lựa chọn các tiêu chuẩn để thực hiện phương pháp cũng như kỹ thuật định giá, so sánh, đối chiếu thích hợp đối với từng giao dịch

- Phân tích giá trị bất động sản.

1.2.5.5 Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu

- Dựa vào các kết quả phân tích trên, xác định phương pháp định giá nào là tốt nhất, được sử dụng chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để hỗ trợ bổ sung

- Áp dụng kết hợp các phương pháp đ lựa chọn để đưa ra giá trị cụ thể của bất động sản mục tiêu, có thể là một con số xác định hoặc một khoảng giá trị

1.2.5.6 Lập báo cáo và chứng thư định giá

Báo cáo kết quả định giá là văn bản do định giá viên lập ra nhằm trình bày,phân tích khách quan về những mặt hạn chế trong công tác, nêu rõ ý kiến chủ quan

về quá trình định giá, mức giá của bất động sản

Chứng thư định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằmcông bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về nội dung cơ bản liên quan đến kết quảđịnh giá bất động sản

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá đất

1.3.1 Nhóm các nhân tố chủ quan

- Mục đích của việc định giá: phản ánh nhu cầu sử dụng bất động sản, nhữngđòi hỏi về mặt lợi ích mà bất động sản cần phải cung cấp cho chủ thể sử dụng Mụcđích có thể là để ở, cho thuê, mua bán, cầm cố, bảo hiểm…

- Quan điểm khác nhau của các đơn vị định giá: Trong thời kì thị trường bấtđộng sản chưa có sự bình ổn nhất định, các đơn vị định giá tùy vào các mục đíchđịnh giá cụ thể mà sẽ có nhiều biện phápkìm h m giá trị của bất động sản Trên cơ sở giảm thiểu rủi ro, giá trị bất động sản đôi khi sẽ có sự khác biệt so với giá thị trường

- Tính chủ quan của người tiến hành định giá Cách thức tổ chức, cách sửdụng phương pháp, sự nhạy bén với thị trường cũng như kinh nghiệm của mỗi cán

bộ là khác nhau, tuy nhiên, nhân tố này không mang tính quyết định tới sự chênhlệch ở mức độ nghiêm trọng tới giá trị bất động sản thế chấp

- Các nhân tố chủ quan khác như điều kiện thu thập thông tin, hệ thống cơ sởvật chất, phần mềm xử lý thông tin…

1.3.2 Nhóm các nhân tố khách quan

- Các yếu tố bản thân bất động sản:

+ Yếu tố mang tính vật chất: là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tựnhiên, vốn có mà bất động sản có thể mang lại cho người sử dụng như vị trí, diệntích, kích thước, chiều rộng mặt tiền, khả năng sửa chữa, cải tạo, đặc điểm địa hìnhxung quanh,…

Các thuộc tính hữu dụng của bất động sản còn phụ thuộc vào khả năng củamỗi người trong việc khai thác, tận dụng Vì vậy, bên cạnh việc xem xét các yếu tốphản ánh giá trị của bản thân bất động sản, còn cần tính đến quan điểm sử dụng củakhách hàng để quyết định giá trị cho phù hợp

+ Yếu tố mang tính pháp lý: Tình trạng pháp lý của bất động sản quy địnhquyền của con người trong việc khai thác các thuộc tính hữu dụng của nó Do vậy,tình trạng pháp lý ảnh hưởng rất lớn tới giá trị bất động sản

Tính chất pháp lý được thể hiện thông qua các giấy tờ văn bản pháp lý, cácquy định của Nhà nước về sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất Một bất động sản có đầy đủ giấy tờ hợp pháp, có phạm vi khai thác rộng sẽ cógiá trị cao hơn rất nhiều so với các bất động sản thiếu tính pháp lý khác

+ Yếu tố mang tính kinh tế: Đặc điểm kinh tế thể hiện luồng thu nhập đemlại từ việc sử dụng bất động sản Các bất động sản có vị trí thuận lợi cho kinh doanhsản xuất sẽ mang lại giá trị kinh tế cao, làm giá trị bất động sản tăng cao

- Các yếu tố bên ngoài bất động sản:

+ Quan hệ cung cầu: Trên thực tế, bất động sản được đánh giá cao khi cungtrở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao Ngược lại, nếu cung trở nênphong phú hơn so với nhu cầu thị trường thì bất động sản sẽ bị đánh giá thấp.Thường thì với thị trường bất động sản, cung phản ứng chậm hơn cầu do thời gianxây dựng một bất động sản khá dài, vì vậy giá bất động sản cũng sẽ phản ứng chậmhơn so với tình hình thị trường

+ Yếu tố khu vực: Triển vọng phát triển của nền kinh tế và đặc biệt là lĩnhvực bất động sản là một trong những nhân tố khách quan tác động đến giá trị bấtđộng sản Luồng thu nhập của bất động sản sẽ phụ thuộc vào sự phát triển của nềnkinh tế, kéo theo sự thay đổi về nhu cầu đầu tư bất động sản trong khu vực Các yếu

tố x hội và môi trường khác xung quanh bất động sản cũng có ảnh hưởng đáng kểđối với việc định giá

+ Ngoài ra trong quá trình định giá, giá trị của bất động sản còn chịu ảnhhưởng của các yếu tố ngoại ứng khác như tâm lý khách hàng, thời điểm định giá,quan niệm x hội (phong thủy, điều kiêng kị…), các yếu tố lịch sử,…

1.4 Bản đồ vùng giá trị đất đai

1.4.1 Khái niệm của bản đồ vùng giá trị đất đai

Vùng giá trị đất đai là thuật ngữ dùng để chỉ một tập hợp những mảnh đất trongmột khu vực địa lý cùng chịu ảnh hưởng bởi tác động của một số yếu tố điều kiện tựnhiên, kinh tế, x hội, môi trường, pháp luật, giống nhau hoặc gần giống nhau

Bản đồ vùng giá trị là bản đồ chuyên đề thể hiện những vùng giá trị của cácthửa đất, trong đó có tính đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thửa đất tại một thờiđiểm nhất định Nói cách khác, bản đồ này cho chúng ta cái nhìn trực quan về cácvùng giá trị đất đai tính theo đơn vị tiền tệ

Có hai loại bản đồ vùng giá trị: Bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhànước và bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường

Bản đồ vùng giá trị đất đai thể hiện trực quan giá trị của các thửa đất, khôngchỉ giúp cho các nhà quản lý có cái nhìn tổng quan về giá đất trong khu vực mà còngiúp cho người dân biết được giá trị thửa đất của mình và so sánh giá với nhữngthửa đất ở những khu vực khác Mặt khác, bản đồ vùng giá trị đất đai còn thể hiệnmối quan hệ giữa vị trí của thửa đất và giá trị của nó

1.4.2 Vai trò của bản đồ vùng giá trị đất đai

Đối với người dân: nắm bắt được giá cả đất đai đang giao dịch, tạo điều kiệnđầu tư cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân

Đối với thị trường: cung cấp một cơ sở dữ liệu về giá chính xác, đầy đủ,minh bạch giúp thị trường đất đaiổn định và lành mạnh hơn

Đối với Nhà nước: hỗ trợ trong việc quản lý, xây dựng các chính sách, cácquyết định về giá cả của đất đai

Mục đích thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường: Côngkhai, minh bạch giá đất của khu vực giúp cho người dân nắm bắt giá cả đất đai đanggiao dịch để đưa ra những quyết định đầu tư đúng đắn, hợp lý, giúp phát triển thịtrường bất động sản của khu vực

1.4.3 Nội dung của bản đồ vùng giá trị đất đai

Bản đồ vùng giá trị đất đai được thành lập nhờ ứng dụng phần mềm ArcGIS,trên nền tảng của bản đồ địa chính Bản đồ địa chính được dùng như bản đồ nền,cung cấp các yếu tố về cơ sở địa lý của các thửa đất, các yếu tố giao thông, thủyvăn, địa giới hành chính… Theo đó, các thửa đất sẽ được xác định giá trị tại thờiđiểm lập bản đồ, từ đó nghiên cứu giá trị của toàn bộ khu vực rồi phân cấp thànhtừng vùng có cùng một khoảng giá trị nào đó, đây chính là nội dung chuyên đề củabản đồ vùng giá trị

CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ TÍNH PHÙ HỢP GIỮA GIÁ ĐẤT THEO BẢNG GIÁ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG VỚI SỰ

HỖ TRỢ CỦA PHẦN MỀM ARCGIS

2.1.Giới thiệu phần mềm ArcGIS

ArcGIS là hệ thống GIS được đánh giá hàng đầu trong việc cung cấp các tínhnăng từ thu thập, xử lý, chỉnh lý dữ liệu, phân tích và phân phối thông tin tới cáccấp độ khác nhau như CSDL địa lý cá nhân hay CSDL của các doanh nghiệp Đểkhai thác một cách hoàn chỉnh và toàn diện tất cả các chức năng của GIS, ArcGIStriển khai nhiều ứng dụng khác nhau như: desktop (ArcGIS Desktop), máy chủ(ArcGIS Server), các ứng dụng Web (ArcIMS, ArcGIS Online), hoặc hệ thống thiết

bị di động (ArcPAD) và có khả năng xử lý dữ liệu đến từ các sản phẩm của cáchãng khác nhau

ArcGIS Desktop (sau đây gọi tắt là ArcGIS) là một bộ phần mềm bao gồm cácứng dụng: ArcMap, ArcCatalog, ArcToolbox, ArcScene, ArcGlobe Trong đó:

ArcMap được dùng để hiển thị, xử lý, phân tích dữ liệu và thành lập bản đồ,trình bảy sản phẩm Trong đề tài này, ArcMap là ứng dụng được sử dụng và nhắcđến nhiều nhất

ArcCatalog cho phép người dùng dễ dàng truy cập và quản lý cũng như tạomới các dữ liệu địa lý được lưu trữ trong thư mục hoặc trong những vùng có thể liênkết Có thể thấy vai trò cũng như giao diện của ArcCatalog khá tương tự vớiWindows Explorer, tuy nhiên thay vìquản lýcác tệp tin thì ArcCatalog làm việc vớicác nguồn dữ liệu (lớp dữ liệu, bảng dữ liệu, ) ArcCatalog có thể hoạt động nhưmột phần mềm độc lập hay tích hợp trong ArcMap

ArcToolbox cung cấp một môi trường cho xử lý thông tin địa lý bao gồm thayđổi hoặc trích dẫn thông tin ArcToolbox được gắn vào trong ArcCatalog vàArcMap

ArcScene được dùng để hiển thị dữ liệu dưới dạng mô hình 3D, nó tạo ra cảnhảnh 3D mà người dùng có thể điều hướng và tương tác với các khu vực trên ảnh

ArcGlobe là ứng dụng được sử dụng cho dữ liệu địa lý trực quan dạng 3Dbằng cách sử dụng góc nhìn toàn cầu liên tục

Khi sử dụng các ứng dụng này đồng thời, ArcGIS cho phép người dùng có thểthực hiện được các bài toán ứng dụng GIS bất kỳ, từ đơn giản đến phức tạp, giúpthành lập bản đồ, phân tích các thông tin địa lý, chỉnh sửa, biên tập, quản lý, hiển thị

và xử lý dữ liệu

Ngoài ra, ArcGIS còn hỗ trợ rất nhiều phần mở rộng khác gọi là cácExtension, mỗi Extension hỗ trợ một số chức năng chuyên biệt như: phân tíchkhông gian (spatial analyst), phân tích 3D (3D analyst), phân tích mạng (Networkanalyst), xử lý dữ liệu, thống kê không gian

Đối với ArcGIS, ArcMap là công cụ thiết yếu để tạo lập, chỉnh sửa, phân tích

và quản lý dữ liệu bản đồ Tại đây, người sử dụng có thể hiển thị thông tin địa lýtrên bản đồ theo nhiều Layer, bao gồm các dữ liệu đặc trưng như là: sông ngòi, ao

hồ, đường giao thông, ranh giới hành chính… Layer không lưu trữ dữ liệu thông tinđịa lý thực mà chỉ tham chiếu đến những dữ liệu thông tin lưu trữ trong Coverage,Shapefile, Geodatabase, Image, Grid… và định dạng cách hiển thị thông tin đó trênbản đồ Việc tham chiếu những dữ liệu bằng cách này cho phép Layer phản ánh lạihầu hết những dữ liệu thông tin mới nhất trong dữ liệu GIS của ta Các lớp dữ liệu(data layers) và tham số của chúng được nhóm thành các Data frame và được ghi lạitrong file bản đồ Các layer có thể được tạo ra từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau:shape file, personal geodatabases, ArcInfo cover datasets, CAD drawings, SDEdatabases, tables, các file ảnh

Các dữ liệu địa lý có 2 dạng chính là vector (shape, cover, CAD,geodatabase, ) và raster (ảnh số, ảnh quét, các file ảnh dưới dạng *.jpg, *.tiff, ).Shape fie và Geodatabase là 2 dạng dữ liệu vectơ chính của ArcView

- Shape file lưu trữ cả dữ liệu không gian lẫn dữ liệu thuộc tính Trong thực tế,Shape file không phải là 1 file mà là 5-6 file có tên giống nhau nhưng đuôi khácnhau Ba file quan trọng nhất là các file có đuôi:

*.shp – chứa các đối tượng không gian (geometry)

*.dbf – bảng thuộc tính

*.shx – chỉ số liên kết đối tượng với bảng thuộc tính.

nếu có file *.prj thì nó sẽ xác định hệ quy chiếu của Shape file.[14]

- GeoDatabase là một cơ sở dữ liệu được chứa trong một file có đuôi là

*.mdb

(định dạng của MS Access) Khác với Shape file, GeoDatabase cho phép lưu giữtopology của các đối tượng Cấu trúc của một GeoDatabase được thể hiện ở sơ đồ 2.1:

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cấu trúc của Geodatabase [14 ]

Trong GeoDatabase có 1 hay nhiều Feature Dataset Feature Dataset là mộtnhóm các loại đối tượng có cùng chung hệ quy chiếu và hệ tọa độ Một FeatureDataset có thể chứa 1 hay nhiều Feature Class Feature Class chính là đơn vị chứacác đối tượng không gian của bản đồ (có kèm bảng thuộc tính) và cung cấp dữ liệucho 1 lớp (layer) trong ArcMap Mỗi Feature Class chỉ chứa một dạng đối tượng(polygon – vùng, line – đường, point hay multipoint – điểm, annotation – chữviết, ) Một Feature class sẽ được gắn liền với 1 bảng thuộc tính (Attribute Table).Khi tạo Feature Class thì bảng thuộc tính cũng được tự động tạo theo [14]

2.2 Quy trình đánh giá tính phù hợp giữa giá đất theo bảng giá của Nhà nước đối với giá đất thị trường với sự hỗ trợ của phần mềm ArcGIS.

2.2.1 Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước

Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước là bước quantrọng để tạo ra cái nhìn trực quan của bảng giá đất Nhà nước, từ đó đánh giá được

tổng thể sự quản lý nhà nước về giá đất tại địa bàn nghiên cứu, truy xuất các dữ liệukhông gian và thuộc tính hiệu quả hơn.

Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước được thể hiện ở sơ đồ 2.2 như sau:

Sơ đồ 2.2: Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo bảng giá Nhà nước Bước 1: Xác định mục tiêu và nhiệm vụ cần đạt được

- Mục tiêu cần đạt được chính là thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theobảng giá Nhà nước của khu vực nghiên cứu Sản phẩm cuối cùng phải thể hiện được

giá của tất cả các thửa đất được Nhà nước quy định thông qua các quyết định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

- Yêu cầu: phải có các kĩ năng điều tra, đo đạc thực tế, vận dụng các kiến thức

về GIS một cách thành thạo

- Nhiệm vụ: thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - x hội, bản đồđịa chính của khu vực nghiên cứu, tìm hiểu nguyên tắc xác định giá đất cụ thể củaUBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương

- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu giá đất theo bảng giá của UBNDtỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trên địa bàn nghiên cứu

-Thu thập các dữ liệu bản đồ cần thiết (dưới dạng giấy hoặc dạng số) baogồm: bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng của khu vực nghiên cứu

- Thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên – kinh tế x hội của khu vực nghiên cứu

- Thu thập thông tin về hiện trạng cơ sở hạ tầng của khu vực nghiên cứu nhằmxác định chính xác vị trí của các thửa đất

- Thu thập bảng giá Nhà nước của khu vực nghiên cứu

- Tổng hợp và xử lý lại toàn bộ thông tin đ thu thập được, trên cơ sở điều tra thị trường, tiến hành loại bỏ các thông tin cũ, thông tin sai lệch so với hiện tại

Bước 3: Cập nhật dữ liệu vào ArcGIS

Trong bước này, phụ thuộc vào khả năng thu thập dữ liệu bản đồ từ bước 2 mà

ta có hai lựa chọn sau:

- Tiến hành số hóa dữ liệu thành bản đồ nền bằng MicroStation hoặc MapInfovới bản đồ giấy, bản đồ hiện trạng, sau đó chuyển dữ liệu bản đồ nền sang ArcGIS

để xử lý

- Sử dụng trực tiếp bản đồ địa chính dạng số

Chuyển đổi CSDL từ dạng *.dwg sang định dạng của ArcGIS và được lưu trữtrong một Geodatabase Các dữ liệu được chuyển sang bao gồm: ranh giới thửa đất,đường giao thông, nh n của các thửa đất (dưới định dạng Annotation)

Trong ArcCatalog tạo một Geodatabase có định dạng *.gdb và Feature Datasetthuộc hệ toạ độ VN-2000 Trong Feature Dataset bao gồm các Feature Class chứa

các đối tượng không gian của bản đồ (dạng điểm, đường, vùng), mỗi đối tượng có mộtbảng thuộc tính đi kèm Sử dụng công cụ Conversion Tool để chuyển đổi file sang địnhdạng ArcGIS Sử dụng công cụ Feature to Polygon (Data Management) củaArcToolbox để tạo vùng cho thửa đất từ các đường line và có gắn với thuộc tính.

Bước 4: Xử lý, khoanh vùng giá trị đất đai

Áp dụng bảng giá Nhà nước và các quy định cụ thể trong việc xác định giá đấtcủa UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để lập bảng giá bằng phần mềmexcel sau đó join bảng thuộc tính của thửa đất bằng công cụ Join

Đối với các thửa đất có cùng giá trị, ta khoanh lại thành một vùngđể tạo vùnggiá trị trực quan cho tất cả các thửa đất

Bước 5: Kiểm tra và biên tập bản đồ.

Sử dụng các phương pháp hiển thị bản đồ để trình bày các yếu tố bản đồ nhưtên bản đồ, khung bản đồ, chú giải, màu sắc,… cho hài hòa và hợp lý Sau đó tiếnhành kiểm tra, sao lưu, in ấn và giao nộp sản phẩm

Bước 6: Lưu trữ và in bản đồ.

2.2.2 Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường

Thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường giúp ta thể hiện, quản

lý và truy xuất thông tin giá cả đất đai một cách sát với thực tế nhất, phục vụ đắclực cho công tác quản lý thị trường bất động sản cũng như các công cụ quản lý đấtđai khác một cách chính xác và toàn diện nhất

Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường được thểhiện ở sơ đồ 2.3

Sơ đồ 2.3: Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường Bước 1: Xác định nhiệm vụ, mục đích đề tài

- Mục tiêu cần đạt được chính là thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giáthị trường của khu vực nghiên cứu tại một thời điểm nhất định Sản phẩm cuối cùngphải thể hiện được giá nội suy của tất cả các thửa đất sau khi tham khảo thông tingiao dịch của các thửa đất đ thu thập được thông tin về giá

- Yêu cầu của công tác thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường

này là phải nắm rõ các nguyên tắc, phương pháp định giá đất; vận dụng các kiến thức về GIS và có kinh nghiệm định giá đất thực tế