Nghiên cứu xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất (áp dụng thử nghiệm tại thị trấn phùng, huyện đan phượng, thành phố hà nội

Những thực tế trên cho thấy định giá đất hay định giá bất động sản là thực sự cần thiết nhằm phục vụ cho công tác quản l Nhà nước về đất đai, hay trongviệc thu thuế, lệ phí, tiền sử dụng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Quốc Bình

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

PGS.TS Trần Quốc Bình TS Bùi Quang Thành

Hà Nội, 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu,

dữ liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bốtrong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đượcchỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Lương

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, ngoài sự nỗ lực của bảnthân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học,các thầy cô giáo cùng sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan và đồngnghiệp

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoahọc PGS.TS Trần Quốc Bình đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quátrình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo hoa ịa

l , Trường ại học hoa học Tự nhiên, ại học Quốc gia à Nội đã nhiệt

tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồngnghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện

đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Lương

2

MỤC LỤC

C ƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ẤT VÀ CÁC P ƯƠNG P ÁP

ỊN GIÁẤT

1.1.Cơ sở l luận về giá đất

1.1.1 ất đai và giá đất

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.1.3 ịnh giá đất

1.1.4 Phương thức tổ chức hoạt động định giá đất

1.1.5 Cơ sở pháp l hiện hành về giá đất và định giá đất tại Việt Nam

1.2.Các phương pháp định giá đất tại Việt Nam

1.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

1.2.2 Phương pháp chiết trừ

1.2.3 Phương pháp thặng dư

1.2.4 Phương pháp thu nhập

1.2.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh

1.3.Sự cần thiết xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất

1.4.Tình hình nghiên cứu và ứng dụng công nghệ thông tin trong định giá đất

1.4.1 Trên thế giới

1.4.2 Tại Việt Nam

C ƯƠNG 2: XÂY DỰNG P ẦN MỀM Ỗ TRỢ ỊN GIÁ ẤT

2.1.Lựa chọn giải pháp công nghệ

2.2.Thiết kế hệ thống

2.2.1 Ngôn ngữ UML trong thiết kế hệ thống

2.2.2 Xây dựng sơ đồ ca sử dụng

2.2.3 Xây dựng sơ đồ hoạt động

2.2.4 Xây dựng sơ đồ lớp

2.3.Xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất

2.3.1 Các phương pháp định giá đất sử dụng trong hệ thống

2.3.2 Công cụ phát triển hệ thống

2.3.3 Chức năng định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp

2.3.4 Chức năng định giá đất theo phương pháp chiết trừ

C ƯƠNG 3: T Ử NG IỆM ỊN GIÁ ẤT TẠI T Ị TRẤN P ÙNG,

UYỆN AN P ƯỢNG, T ÀN P Ố À NỘI 56

3.1 hái quát về khu vực nghiên cứu 56

3.1.1 iều kiện tự nhiên 56

3.1.2 iều kiện kinh tế - xã hội 59

3.2 Thử nghiệm phần mềm 63

3.2.1 Thu thập thông tin giá đất 63

3.2.2 ịnh giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp 67

3.2.3 ịnh giá đất theo phương pháp chiết trừ 70

3.3 ánh giá kết quả thử nghiệm phần mềm 71

ẾT LUẬN VÀ IẾN NG Ị 74

TÀI LIỆU T AM ẢO 76

4

DANH MỤC HÌNH

ình 2.2: Sơ đồ ca sử dụng (use case diagram) của hệ thống 36

ình 2.3: Sơ đồ hoạt động của chức năng “Tìm kiếm thửa đất cần định giá” 38

ình 2.4: Sơ đồ hoạt động của chức năng “ ịnh giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp” 39

ình 2.5: Sơ đồ hoạt động của chức năng “Cập nhật CSDL” 40

ình 2.6: Mô hình cơ sở dữ liệu giá đất thể hiện bằng sơ đồ lớp 41

ình 2.7: Quy trình định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp 44

ình 2.8: Quy trình định giá đất theo phương pháp chiết trừ 46

Hình 2.9: Giao diện thiết kế của Qt Designer 47

ình 2.10: ối tượng đã tắt chức năng enabled 49

ình 2.11: Tính toán tỷ lệ phần trăm của tiêu chí “ ình dạng” 50

ình 2.12: Người sử dụng sửa đổi tỷ lệ phần trăm 51

ình 2.13: Tính toán tỷ lệ điều chỉnh và mức điều chỉnh tiêu chí “ ình dạng” 52

ình 2.14: Giao diện của phương pháp chiết trừ 53

ình 2.15: Tính toán giá trị công trình xây dựng 54

ình 2.16: Cảnh báo người sử dụng nhập định dạng dữ liệu sai 55

ình 3.1: Vị trí thị trấn Phùng 56

ình 3.2: Vị trí tương quan giữa thửa đất thẩm định và các thửa đất so sánh 65

ình 3.3: Vị trí tương quan của thửa đất thẩm định với các thửa đất so sánh và thông tin thửa đất so sánh 1 66

ình 3.4: Giao diện của công cụ định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp 67

ình 3.5: Tìm kiếm thửa đất 68

Hình 3.6: Nhập thông tin để tính toán mức giá chỉ dẫn 68

ình 3.7: Cảnh báo người sử dụng khi nhập sai tên xác nhận/mật khẩu 69

ình 3.8: Dữ liệu định giá đã được cập nhật vào CSDL 69

ình 3.9: Nhập thông tin đã thu thập và tính giá 70

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Danh mục các trường hợp sử dụng (use case) của hệ thống 37

Bảng 2.2: Nội dung thông tin của cơ sở dữ liệu giá đất 42

Bảng 2.3: Công thức tính tỷ lệ % của 3 tiêu chí giao thông, diện tích, mặt tiền 51

Bảng 3.1: Dân số từng khu dân cư của thị trấn Phùng 61

Bảng 3.2: Thu thập giá và các tiêu chí so sánh của 3 thửa đất đã có giao dịch 63

Bảng 3.3: Thông tin về giá trị căn nhà các thửa đất so sánh 67

Bảng 3.4 Tổng hợp kiến của những người tham gia thử nghiệm 71

6

Ủy ban nhân dânGeographic Information System(Hệ thống thông tin địa lý)Quantum Geographic Information SystemNgôn ngữ mô hình hóa thống nhấtGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

ất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nguồn tư liệu sản xuấtkhông thể thay thế được và là một nhân tố vô cùng quan trọng trong sự pháttriển của đất nước Luật đất đai 2013 đã quy định rất rõ quản lý tài chính về đấtđai là một trong những nội dung quản l nhà nước về đất đai iều đó cho thấy, giáđất đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với các hoạt động kinh tế, xã hội ây

là căn cứ giúp Nhà nước có thể điều tiết việc quản l đất đai thông qua giá cảnhằm bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, nhàđầu tư và đảm bảo ổn định xã hội

Sự chênh lệch ngày càng cao về cung cầu đất đai trên thị trường làm chogiá trị quyền sử dụng đất ngày càng tăng iều này dẫn đến giá đất trên thị trườngchuyển nhượng, đấu giá, biến động liên tục dưới tác động của nhiều yếu tố.Giá đất không ổn định gây khó khăn cho các nhu cầu thường xuyên về đất đainhư thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đầu tư hoặc trong nhiều trường hợp giảiquyết các tranh chấp về đất đai không xác định được giá trị của bất động sản

Những thực tế trên cho thấy định giá đất hay định giá bất động sản là thực

sự cần thiết nhằm phục vụ cho công tác quản l Nhà nước về đất đai, hay trongviệc thu thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng, để đápứng nhu cầu của người sở hữu bất động sản khi thực hiện các giao dịch

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ TN&MTquyđịnh chi tiết phương pháp định giá đất Hiện nay, các phần mềm hỗ trợ cho côngtác định giá đất vận dụng theo những phương pháp định giá của Bộ TN&MT đãđược triển khai Nhưng trên thực tế các phần mềm này đều mất phí, ít đối tượng

có thể tiếp cận được gây ra sự hạn chế trong công tác định giá

8

Công nghệ GIS mã nguồn mở hiện nay đã trở lên phổ biến và phát triểnbởi sự tiện dụng, cho phép các nhà phát triển phần mềm có thể xây dựng các dự

án mà không phụ thuộc nền tảng thương mại, sẵn sàng để xem, chỉnh sửa và táiphân phối Hiện nay QGIS là một trong những phần mềm GIS có giao diện dễ sửdụng, khá phổ biến, có công cụ rất mạnh để xử lý dữ liệu và đặc biệt QGIS chophép phân tích không gian, thao tác trực tiếp với các loại cơ sở dữ liệu nhưPostgresSQL, MS SQL, Oracle, DB2,

Thị trấn Phùng nằm ngay trên Quốc lộ 32 và là trung tâm của huyện anPhượng, thành phố Hà Nội Trong những năm qua, cùng với sự phát triển nhanhchóng của quá trình đô thị hóa, bộ mặt thị trấn đang từng bước thay đổi Vì vậy,nhu cầu sử dụng và giao dịch đất đai như xây dựng nhà ở, khu dân cư tăng lênrất nhanh, đất đai trở thành hàng hoá chiến lược, là vấn đề sôi động trên địa bànthị trấn Do vậy, việc xác định giá đất làm cơ sở giao dịch trở nên cấp thiết trongquá trình phát triển kinh tế - xã hội của thị trấn và việc triển khai áp dụng mộtphần mềm hỗ trợ định giá đất ở đây là một vấn đề cấp thiết

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện với mục tiêu ứng dụng công nghệ GIS mãnguồn mở xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất giúp cho cán bộ thẩm định giá

có một công cụ tự động để tính toán giá đất theo các phương pháp của Bộ Tàinguyên và Môi trường được quy định chi tiết trong Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, góp phần tăng hiệu quả của công tác định giá đất

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan về giá đất và công tác định giá đất

- Nghiên cứu về công nghệ GIS mã nguồn mở

- Xây dựng phần mềm tính toán giá đất theo các phương pháp định giá đất do Bộ TN&MT quy định

- Thử nghiệm trên địa bàn thị trấn Phùng, huyện an Phượng, thành phố

Hà Nội

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp tổng hợp phân tích tài liệu: được áp dụng nhằm tổng hợp

và phân tích các tri thức, các vấn đề có liên quan đến đề tài Tài liệu được lấy từnhiều nguồn khác nhau như các bài viết, bài báo, sách, tạp chí, giáo trình, mạng

- Phương pháp chuyên gia: được sử dụng nhằm thu nhận các tri thức tổnghợp từ lĩnh vực thẩm định giá đất như lựa chọn các yếu tố so sánh trong định giáđất, cách thức tính toán dùng để định giá và phân tích tổng hợp ý kiến các

chuyên gia về hệ thống được xây dựng

- Phương pháp GIS: được sử dụng với mục đích xử lý, biên tập các dữ liệu không gian và ứng dụng cho việc thiết kế và xây dựng phần mềm mã nguồn mở

-Phương pháp thử nghiệm thực tế được áp dụng nhằm kiểm chứng, đánhgiá và hoàn thiện kết quả nghiên cứu của luận văn tại địa bàn nghiên cứu, hướngdẫn thử nghiệm cho cán bộ và người sử dụng, thu thập ý kiến đánh giá qua mẫuphiếu đã chuẩn bị

6 Kết quả đạt được và ý nghĩa khoa học, thực tiễn

-Kết quả đạt được: Phần mềm hỗ trợ định giá đất theo quy định của Bộ

- Ý nghĩa khoa học: Kết quả của luận văn góp phần đưa ra một giải pháp

về công nghệ cho công tác định giá đất

- Ý nghĩa thực tiễn: Sản phẩm kết quả của luận văn sẽ góp phần hỗ trợ cácthẩm định viên trong quá trình sử dụng các phương pháp định giá đất của BộTN&MT

10

7 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn được cấu trúc thành 3 chương như sau:

Chương 1: Tổng quan về giá đất và các phương pháp định giá đất

Chương 2: Xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất

Chương 3: Thử nghiệm định giá đất tại thị trấn Phùng, huyện an Phượng, thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT

ất đai là nguồn của cải, là tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước

đo sự giàu có của một quốc gia ất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảohiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như làmột nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng

Các Mác viết: “ ất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện đểsinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơbản trong nông, lâm nghiệp” [8] Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất

kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cảivật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay

ồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nókhông do lao động làm ra mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạngthái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích ất đai cố định về vị trí, có giớihạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó, đất đai còn cókhả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết và sử dụng đất đai hợp lýthì giá trị của đất không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên hác vớicác tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng phải khấu hao sản phẩm

12

1.1.1.2 Giá đất

ất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đốivới đất đai mà nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt độngkinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán Nói cách khác giá cả đất đaicao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảngthời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó

từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sửdụng, giá cả quyền thế chấp,

Trên thực tế, thị trường bất động sản ở Việt Nam tồn tại 2 mức giá haycòn gọi là hai giá: giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định Giá đấtthị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với cácbên khác có liên quan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh; giá đất Nhànước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thuthuế và các mục đích khác của Nhà nước Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệmật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tếthị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước cácmức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnhtương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động [17]

iều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sửdụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” [15] Ở Việt Nam, đất đai thuộc sởhữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làtổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hìnhthức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Pháp luật Việt Nam cũng quy định giá đất được hình thành trong cáctrường hợp sau [14]:

- Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

vị trí tương đối [28] Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều

có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của thửa đất Những thửa đất nằmtại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những thửa đấtcùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những thửa đất nằmtại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị caohơn những thửa đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưuthế về vị trí là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

b Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất

Diện tích thửa đất cần vừa phải, phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớnquá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tàichính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưngbày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh,thương mại và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

Hình dạng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạngnhư tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợicho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhucầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì

14

loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâuthửa đất là từ 10m-15m.

c Điều kiện cơ sở hạ tầng

iều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm:điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xemxét đến cấp hạng, kết cấu, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần iều kiện cơ

sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại giao thông của địaphương, độ rộng, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài Các thửa đấtgần các đường giao thông chính, độ rộng đường lớn hay gần các hệ thốngphương tiện giao thông công cộng thì giá đất sẽ khác nhau so với các thửa đấtnằm trong ngõ, ngách

d Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm: môitrường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tựnhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm chođến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư,trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

1.1.3 Định giá đất

Quyết định giá đất là một trong 8 quyền của nhà nước đối với đất đai [15]

và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản l đất đai thích hợptheo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sửdụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản

l và người sử dụng đất Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sửdụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê, và Nhànước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thốngnhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêucầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất vớingười sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nềnkinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa

Theo W Sealrooke (Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh), định giáđất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sửdụng đã được xác định, ở tại một thời điểm xác định [6] ất đai là một tài sản đặcbiệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, pháp lý, kinh tế thì nócòn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Do đó, việc định giá đất chỉ có thể

là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như so với việcđịnh giá các tài sản thông thường

ịnh giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện cácnghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản l và người sử dụng đất,giữa người sử dụng đất với nhau

ịnh giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kếtquả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết địnhđúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác [17]:

1 Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần

1.1.4 Phương thức tổ chức hoạt động định giá đất

ịnh giá bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua.

Tại các nước như Mỹ, Thuỵ iển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế.Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất

16

động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điềukiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyểnnhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi.

Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thếgiới vừa là một công cụ của quản l nhà nước đối với thị trường bất động sản,vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểmsoát của Nhà nước [26]

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước nhưngnội dung định giá và quản l nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất

động sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm khá giống nhau

a số luật liên quan đến bất động sản và môi giới bất động sản của cácnước đều chỉ rõ định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là mộttrong những nội dung chính của hoạt động quản l nhà nước Hoạt động định giáđất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp l đã được xác lập

Về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tượng phải địnhgiá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất Phạm vi cần định giá cácloại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sựchuyển nhượng mục đích sử dụng Việc định giá đất và bất động sản được tiếnhành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗinước Trong các trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấphoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì việc định giá đất và bất động sản sẽ đượctiến hành đột xuất theo yêu cầu [26]

Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan địnhgiá: Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá là: tổ chức định giá của Nhà nước

và tổ chức định giá của tư nhân Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý vềmặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước [26]:

-Tổ chức định giá của Nhà nước có chức năng xây dựng giá đất và bấtđộng sản, thực hiện quản l nhà nước về công tác định giá đất và bất động sản

17

trên phạm vi cả nước Theo đó, giá đất và bất động sản được định giá và banhành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tuỳtheo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Ủy ban địnhgiá Trung ương phê duyệt Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sựtham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sựchênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được, thì buộc phảiđưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệulực pháp luật

- Tổ chức định giá của tư nhân: ược hình thành và phát triển trong cơ chếthị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sởhữu tư nhân về đất đai và bất động sản như thế chấp, chuyển nhượng, thuê,nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giảiquyết các tranh chấp về giá trị bất động sản của các bên có liên quan

1.1.5 Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất tại Việt Nam

Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là một trong những nội dung quan trọngbậc nhất hiện nay của công tác quản l nhà nước về đất đai Giải quyết được cơchế định giá đất, thì các quy định khác liên quan đến đất đai và bất động sản sẽđược xử lý dễ dàng và thuận lợi Do vậy, Nhà nước đưa ra nhiều văn bản phápluật để làm căn cứ pháp lý cho vấn đề định giá đất

Luật đất đai năm 2013 quy định chi tiết nguyên tắc định giá đất tại iều

112 hi đó, nguyên tắc định giá phải đảm bảo theo mục đích sử dụng, thời hạn

sử dụng, phù hợp với giá phổ biến và cùng một thời điểm với các loại đất trên thịtrường

Chính phủ đã quy định các phương pháp định giá đất tại iều 4 và iều 5của Nghị định số 44/2014/N -CP ban hành ngày 15/05/2014 Hiện nay có 05phương pháp định giá đất là phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập, thăng dư

và hệ số điều chỉnh Mỗi một phương pháp có yêu cầu về thông tin cần thu thập

và những điều kiện áp dụng khác nhau

ể làm rõ hơn từng phương pháp, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày30/06/2014 của Bộ TN&MT đã quy định chi tiết về các phương pháp định giáđất; xây dựng, điều chỉnh bẳng giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất tại.Cùng với đó, Thông tư còn đưa ra các ví dụ cụ thể của từng phương pháp trongthực tế để người dân hiểu rõ hơn khi áp dụng trong thực tiễn.

Bộ Tài chính cũng đã ban hành Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày6/10/2016 quy định và hướng dẫn thực hiện thẩm định giá bất động sản ốitượng thẩm định bất động sản có thể là đất là nhà ở hoặc các bất động sảnthương mại,

1.2 Các phương pháp định giá đất tại Việt Nam

Theo Nghị định số 44/2014/N -CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đấtđược Chính phủ ban hành, có 05 phương pháp định giá đất là: Phương pháp sosánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương phápthặng dư và Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất [5]

1.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông quaviệc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất,

vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp

lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trênthị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đấtcần định giá [5]

19

- ất trống.

Ưu điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác

- Phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới

có thể sử dụng để so sánh được

- Các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử

- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

1.2.2 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tàisản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏitổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) [5]

Trường hợp sử dụng

ược dùng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền trongtrường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương

tự với thửa đất cần xác định giá

Ưu điểm của phương pháp chiết trừ

- Có thể định giá cho các mảnh đất có ít dữ liệu trên thị trường

- ịnh giá cho các mảnh đất có tài sản đã qua sử dụng

- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giá trị

- Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thànhxây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này

1.2.3 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất cótiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc đượcphép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cáchloại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bấtđộng sản [5]

Ưu điểm của phương pháp thặng dư:

+ Là phương pháp định giá phù hợp với các B S có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư;

+ Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trường nên dễ thuyết phục khách hàng, thích hợp để đưa ra mức giá đấu giá

+ Phương pháp định giá này được thực hiện thông qua việc mô tả một quá

trình đầu tư, vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư

+ hó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất

+ Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường

+ Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong ước tính các chi phí và giá bán

+ Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền,như

vậy, đã giả định tất cả các dòng tiền xảy ra ờ cùng một thời điểm, mà giả địnhnày là không hiện thực

1.2.4 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương sốgiữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tíchđất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm địnhgiá đất của loại tiền gửi VN kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước

có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh [5]

21

Ưu điểm của phương pháp thu nhập:

+ ơn giản trong áp dụng, công thức tính toán rõ ràng;

+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin về các thương vụ

chính xác và có thể so sánh được

+ Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ,chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai, Dẫn đến khó thuyết phục được khách hàng bởi những thông tin đã điều chỉnh.+ Nhiều dữ liệu ước tính, điểu chỉnh, vì vậy đòi hỏi trình độ và kinhnghiệm điều chỉnh phải cao và phải đầy đủ thông tin ộ chính xác có thể bị hạnchế do mức độ chuẩn xác của thông tin dự báo

+ Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong

tương lai

+ Áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định, do đó tổng lợi nhuận hàng năm từ B

S cũng cố định Trong khi hiệu quả của B S trong quá khứ có tầm quan trọnghàng đầu trong kêu gọi vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tậptrung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng

+ Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ

B S trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh tếcòn lại của B S ây là một công việc rất khó khăn, đặc biệt đối với những quốc gia nền kinh tế thị trường chưa phát triển như ở nước ta

+ Phương pháp này thường ít được sử dụng trong định giá hàng loạt, mà

thường được sử dụng để định giá những B S cá biệt, phù hợp cho những B Smang lại thu nhập đều đặn qua từng thời gian gồm: trung tâm thương mại, kháchsạn, rạp chiếu phim, khu công nghiệp,

1.2.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằngcách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

22

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành [5].

Trường hợp sử dụng:

- Tính tiền bồi thường về đất: đối với các dự án có thửa đất liền kề, cùngmục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tựnhau hoặc tại các khu vực thu hồi không bảo đảm yêu cầu thông tin để áp dụngcác phương pháp định giá khác

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trênthị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảnggiá đất ối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác địnhgiá đất phổ biến trên thị trường thì căn cứ vào điều kiện kinh tế - xã hội cụ thểtại địa phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giáđất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất

Xác định giá đất của thửa đất cần định giá [3]:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

1.3 Sự cần thiết xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất

Ngày nay, sự chênh lệch ngày càng cao về cung cầu đất đai trên thịtrường đã làm cho giá trị quyền sử dụng đất ngày càng tăng iều này dẫn đến giáđất trên thị trường chuyển nhượng, đấu giá, biến động liên tục dưới tác độngcủa nhiều yếu tố Giá đất không ổn định gây khó khăn cho các nhu cầu thườngxuyên về đất đai như thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đầu tư, hoặc trong nhiềutrường hợp giải quyết các tranh chấp về đất đai không xác định được giá trị củabất động sản Những thực tế trên cho thấy định giá đất hay định giá bất động sản

là thực sự cần thiết nhằm phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, haytrong việc thu thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng, đểđáp ứng nhu cầu của người sở hữu bất động sản khi thực hiện các giao dịch

23

ịnh giá tốt sẽ đảm bảo được quyền lợi của doanh nghiệp, tổ chức và cánhân khi tham gia thị trường cũng như tính minh bạch, lành mạnh không chỉ củathị trường bất động sản mà của cả những lĩnh vực khá nhạy cảm như tín dụngngân hàng và sâu xa hơn là sự ổn định của cả nền kinh tế Tại Việt Nam, hoạtđộng định giá mới phát triển khoảng 10 năm trở lại đây ến nay đã có hơn 80doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá Bộ Tài chính đã cấpphép trên 450 thẻ đăng ký hành nghề thẩm định viên và các sở xây dựng cũng đãcấp chứng chỉ cho khoảng 25.000 định giá viên bất động sản [29].

Hiện nay, các phương pháp định giá đất đã được quy định cụ thể trongThông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môitrường Mỗi một phương pháp có những ưu nhược điểm khác nhau phù hợp vớitừng trường hợp định giá đất cụ thể Thực tế cho thấy, phương pháp định giá đất

so sánh trực tiếp và phương pháp định giá đất chiết trừ là 2 phương pháp được

sử dụng phổ biến nhất hiện nay bởi các thẩm định viên do 2 phương pháp nàyđược sử dụng chủ yếu cho công tác định giá đất hoặc giá nhà đất liên quan đếncác mục đích mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản, Cácphương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại bất động sản, ngoại trừ cácbất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay các cao ốc thương mại.Kết quả của các phương pháp này phản ánh thực tế và khách quan giá của thịtrường trên cơ sở thực hiện một số điều chỉnh thích hợp nên dễ được mọi ngườichấp nhận ngay cả các cơ quan pháp luật ộ tin cậy của các phương pháp nàycàng cao khi thẩm định viên thu thập và xử lý các dữ liệu đối sánh càng lớn vàcàng chính xác

Tuy nhiên, thực tế hiện nay cũng cho thấy, phần lớn các thẩm định viênthực hiện công tác thẩm định giá đất đều dựa trên việc tính toán thủ công, cácthông tin về tài sản so sánh, tài sản thẩm định đều được thu thập ngoài thực địa,sau đó các thông tin này được tổng hợp lại và tiến hành tính toán theo các côngthức, quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Việc tính toán thủ công có thể

gây ra các sai số không đáng có như sai số do nhập nhầm số liệu, sai số trongviệc tính toán theo các công thức, ặc biệt, trong nhiều trường hợp, người đithu thập thông tin ngoài thực địa không phải là người tiến hành thực hiện thẩmđịnh giá, do đó độ chính xác của kết quả sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào những sốliệu thu thập ngoài thực địa trong khi đó người thực hiện thẩm định lại khôngthể có một cái nhìn cụ thể về mối liên hệ không gian, vị trí giữa tài sản thẩmđịnh với các tài sản so sánh Hơn nữa, vì việc thẩm định giá được thực hiện thủcông nên công tác cập nhật kết quả tính toán giá đất vào cơ sở dữ liệu của cácđơn vị thẩm định cũng được thực hiện thủ công và do đó sẽ dễ dàng dẫn đến cácsai số không đáng có do quá trình nhập liệu thủ công gây ra.

Hiện nay, cũng đã có một số phần mềm thương mại hỗ trợ cho công tácđịnh giá đất theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, các phần mềm này đều làcác phần mềm có thu phí nên ít đối tượng có thể tiếp cận được Hơn thế nữa,các phần mềm này hỗ trợ công tác định giá những vẫn không cho phép ngườidùng có thể hiển thị bản đồ thửa đất một cách trực quan để thẩm định viên có thểthấy được mối liên hệ không gian giữa thửa đất thẩm định và các thửa đất sosánh Chính vì vậy, việc xây dựng một phần mềm dựa trên nền tảng mã nguồn

mở nhằm hỗ trợ công tác định giá đất mà ở đó người dùng có thể thao tác với dữliệu bản đồ, đồng thời cho phép người dùng có thể thực hiện nghiệp vụ thẩmđịnh cũng như cho phép người dùng có thể cập nhật kết quả định giá vào cơ sở

dữ liệu là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay

1.4 Tình hình nghiên cứu và ứng dụng công nghệ thông tin trong định giá đất

1.4.1 Trên thế giới

Trên thế giới, đã có nhiều tác giả ứng dụng các công nghệ tiên tiến nhằm nângcao hiệu quả của công tác định giá đất cũng như cung cấp thông tin giá đất tớingười dân Nyarko và Lemmen (2008) đã thực hiện một nghiên cứu về vấn đềcải tiến quy trình xử l thông tin giá đất thông qua việc ứng dụng công nghệ ịa

thông tin [25] Trong nghiên cứu này, các tác giả đã sử dụng công nghệ

25

Mobile GIS (GIS di động) nhằm thu thập dữ liệu của một thửa đất ngoài thực địa

và sau đó sử dụng phần mềm ArcGIS để phân tích, trực quan hóa và hiển thịthông tin về giá đất Kết quả thu được là mọi thông tin cần thiết về một thửa đất

cụ thể Mark và Cirincione (2010) thì đã cố gắng tích hợp công nghệ GIS với môhình định giá bất động sản nhằm cung cấp cho các thẩm định viên một công cụhữu hiệu cho việc định giá bất động sản [24] Nghiên cứu này của các tác giả đã

sử dụng công nghệ GIS với sự trợ giúp của hệ thống máy tính nhằm thẩm địnhgiá hàng loạt các bất động sản phục vụ cho mục đích thu thuế

Công nghệ GIS đang ngày càng phát triển và giúp ích rất nhiều trong việcđịnh giá đất, giúp nâng cao độ chính xác cũng như nâng cao khả năng lưu trữ,quản lý và cung cấp thông tin giá đất tới người dân Demetriou (2016) cũng đãứng dụng công nghệ GIS cùng với các kỹ thuật phân tích không gian nâng caonhư Phân tích hồi quy đa biến (Multiple Regression Analysis - MRA), Phân tíchhồi quy trọng số địa lý (Geographycally Weighted Regression - GWR) nhằm xâydựng một quy trình định giá đất tuân theo quy định của chính quyền với trườnghợp nghiên cứu tại cộng hòa Síp [22] Bencure và nnk (2019) đã phát triển một

mô hình định giá đất mới gọi là iLVM (Innovative Land Valuation Model) nhằmmục đích thẩm định giá đất hàng loạt cho các khu vực ngoại thành sử dụnghướng tiếp cận phân tích đa chỉ tiêu, mà ở đây cụ thể là sử dụng phương phápphân tích thứ bậc AHP (Analytic Hierarchy Process) kết hợp với ứng dụng côngnghệ GIS [20] Phương pháp A P được các tác giả sử dụng để đánh giá trọng sốcủa 15 yếu tố có ảnh hưởng đến việc định giá đất Mô hình được kiểm địnhbằng sai số trung phương (Root Mean Square Error) đồng thời cũng được sosánh với phương pháp phân tích hồi quy bội thông qua trường hợp nghiên cứutại thành phố Baybay của Philippines Công nghệ GIS được các tác giả sử dụngxuyên suốt quá trình nghiên cứu từ thu thập, xử lý, chuẩn hóa, phân tích khônggian đến trình bày kết quả thu được

Với sự trợ giúp của GIS, việc định giá đất ngày nay đã trở nên chính xáchơn, khoa học hơn và số lượng định giá đất trong một lần cũng được nhiều hơn.

ơn thế nữa, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của các hệ thống mạng máy tính,việc truy cập mạng để tìm hiểu thông tin cũng ngày càng phổ biến và sâu rộnghơn Chính vì vậy, đã có một số nghiên cứu kết hợp công nghệ GIS trên môitrường mạng để tạo ra các hệ thống WebGIS phục vụ cho việc định giá đất Các

hệ thống WebGIS có một lợi thế to lớn là bất kể người dùng nào ở bất kỳ mộtđịa điểm nào chỉ cần có một trình duyệt web là có thể thực hiện công tác địnhgiá đất Một số nghiên cứu có thể nhắc đến như Dutta và Bikram (2015) đã xâydựng một hệ thống hỗ trợ định giá đất trên nền Web phục vụ quy hoạch cơ sở hạtầng ở Ấn ộ [21] Các tác giả đã xây dựng giao diện Web cho phép người dùng

có thể định giá đất trong đó các yếu tố ảnh hướng đến giá đất được tính toán đếntừng thửa đất Ludiema và nnk (2018) cũng đã phát triển một hệ thống WebGISphục vụ cho công tác định giá đất hàng loạt tại Kenya [23] Các tác giả đã xâydựng hệ thống với mục đích tự động hóa quy trình định giá đất cho hàng loạtthửa đất bằng cách xây dựng một cơ sở dữ liệu tập trung mà ở đó tất cả ngườidùng đều có thể truy cập thông qua một cổng thông tin Công nghệ được ápdụng trong hệ thống này gồm hệ thống GIS mã nguồn mở QuantumGIS,GeoServer và dữ liệu được lưu trữ trong hệ quản trị cơ sở dữ liệu quan hệPostgreSQL/PostGIS Thư viện JavaScript mã nguồn mở Leaflet được sử dụng

để phát triển giao diện người dùng

1.4.2 Tại Việt Nam

Tại Việt Nam, với sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ GIS, cũng đã cónhiều công trình nghiên cứu và dự án được thực hiện nhằm áp dụng các thànhtựu khoa học công nghệ mới cho định giá đất Nguyễn Thanh Phi và nnk (2018)

đã tiến hành nghiên cứu xây dựng một hệ thống thông tin địa lý phục vụ quản lýquy hoạch đô thị và định giá đất tại địa bàn thành phố Sóc Trăng [12] Nghiêncứu này đã xây dựng thành công một hệ thống thông tin địa lý quản l giá đất và

27

quy hoạch đô thị với các dữ liệu được thu thập và xây dựng từ nguồn dữ liệu củaUBND, Sở Tài nguyên và Môi trường Sở Khoa học và Công nghệ tỉnh SócTrăng ết quả thực nghiệm đã cho thấy khi xây dựng hệ thống WebGIS tích

hợp quản l giá đất và quy hoạch đô thị sẽ giúp ích cho người dân và các nhàquản lý có thể tham khảo nhanh chóng giá đất của từng thửa đất hay một khuvực nào đó

Năm 2014, trường ại học Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ ChíMinh đã chủ trì một đề tài cấp Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó các tácgiả đã nghiên cứu và đề xuất mô hình hệ thống thông tin định giá đất đáp ứngcác tiêu chuẩn định giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành và ứng dụngcông nghệ WebGIS mã nguồn mở xây dựng một hệ thống thông tin định giá đất.Tại dự án này, thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu được lựa chọn làm khu vựcthử nghiệm hệ thống [7] Năm 2017, Văn phòng ăng k đất đai trực thuộc Sở Tàinguyên và Môi trường Bình Dương cũng đã thực hiện một dự án nghiên cứuxây dựng bản đồ giá đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương, trong đó các tác giả đãxây dựng thành công một phần mềm ứng dụng GIS phục vụ cho công tác địnhgiá đất và một bản đồ giá đất trên nền tảng WebGIS [16]

Trong hội thảo ứng dụng GIS toàn quốc năm 2019 mới được tổ chức tạitrường ại học Tây Nguyên, cũng đã có nhiều báo cáo khoa học về ứng dụngcông nghệ thông tin nói chung và ứng dụng công nghệ GIS nói riêng trong lĩnhvực định giá đất như: Nguyễn Văn Bình và nnk (2019) đã ứng dụng GIS vàphương pháp so sánh dữ liệu thị trường để xây dựng hệ thống thông tin giá đấttrên địa bàn phường Hòa Hải, Quận Ngũ ành Sơn, Thành phố à Nẵng [1],

Trương Quảng Hiển và nnk (2019) nghiên cứu ứng dụng GIS thành lập bản đồgiá đất tại phường Nhơn Phú, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình ịnh [9], TrầnQuốc Vinh (2019) nghiên cứu ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục

vụ công tác quản lý tài chính về đất đai [19]

Như vậy, có thể thấy rằng, xu hướng nghiên cứu về giá đất và khả năngứng dụng công nghệ thông tin trong định giá và cung cấp thông tin giá đất trênthế giới cũng như tại Việt Nam vẫn tiếp tục được nghiên cứu và phát triển Cácnghiên cứu về giá đất tại Việt Nam chủ yếu tập trung vào việc định giá đất hàngloạt nhằm tính toán cùng một lúc giá trị của nhiều thửa đất và cung cấp thông tindưới dạng bản đồ giá đất cho người sử dụng Trong khi Thông tư số36/2014/TT-BTMNT của Bộ TN&MT đã quy định chi tiết các phương phápđịnh giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xácđịnh giá đất thì thực tế hiện nay rất nhiều các đơn vị định giá đất vẫn thực hiệncông tác thẩm định giá đất bằng cách thủ công Do đó, nhu cầu thực tế hiện naycần phải có một phần mềm hỗ trợ định giá đất bám sát theo quy định của phápluật nhằm hỗ trợ tốt hơn cho các thẩm định viên khi thực hiện công việc thẩmđịnh giá đất phục vụ cho các giao dịch bất động sản.

29

CHƯƠNG 2 XÂY DỰNG PHẦN MỀM HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

2.1 Lựa chọn giải pháp công nghệ

Ngày nay, cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin và các côngnghệ liên quan như trắc địa, bản đồ, công nghệ định vị từ vệ tinh (GNSS), côngnghệ viễn thám, công nghệ GIS đã tạo ra một sự phát triển bùng nổ các ứngdụng trong quản l tài nguyên thiên nhiên, môi trường, quản lý vùng lãnh thổ đangành Nhờ những khả năng phân tích và xử l đa dạng, công nghệ GIS được coi

là công cụ trợ giúp cho việc ra quyết định trong nhiều hoạt động KT-XH và anninh quốc phòng của các quốc gia trên thế giới GIS giúp cho các cơ quan quản

l nhà nước, các doanh nghiệp, cho tổ chức, cá nhân, đánh giá được hiện trạngcủa các quá trình, các thực thể tự nhiên, kinh tế, quốc phòng qua các chức năngthu thập, quản lý, truy vấn, phân tích và tích hợp các thông tin gắn với một nềnhình học nhất quán trên cơ sở toạ độ của các dữ liệu đầu vào

Công nghệ GIS mã nguồn mở hiện nay đã trở lên phổ biến và phát triểnbởi sự tiện dụng iều thuận lợi chính của việc sử dụng các phần mềm GIS mãnguồn mở (Open Source GIS - OSG) là chúng được cung cấp miễn phí thay

vì phải mua giấy phép như các phần mềm thương mại, tính linh hoạt cao, có thểtruy cập vào mã nguồn của chương trình và khả năng tích hợp tốt hơn vàonhững kỹ thuật chuẩn, cho phép các nhà phát triển phần mềm có thể xây dựngcác dự án mà không phụ thuộc nền tảng thương mại, sẵn sàng để xem, chỉnh sửa

và tái phân phối

ược xây dựng trên các hệ điều hành mã nguồn mở, dựa trên các cơ sở

dữ liệu, dịch vụ Web và các kỹ thuật phát triển phần mềm, ngày nay có nhiềunhững hệ thống mã nguồn mở tồn tại vững chắc trong lĩnh vực ứng dụng GIS.Những hệ thống này có thể là những hệ quản trị cơ sở dữ liệu không gian (nhưPostGIS), môi trường phân tích dữ liệu (như GRASS), kỹ thuật máy chủ choweb (như MapServer, GeoServer, Deegree), những công cụ cho máy trạm (như

MapBuilder, MapBender), những công cụ GIS chuyên nghiệp cho máy desktopthông thường (như gvSIG) Nếu nói về vấn đề tích hợp dữ liệu thì các phầnmềm mã nguồn mở có khả năng hỗ trợ mạnh mẽ đối với chuẩn OGC bao gồm cảcác dịch vụ Web về dữ liệu không gian.

Hiện nay QGIS là một trong những phần mềm GIS mã nguồn mở có giaodiện dễ sử dụng, khá phổ biến, có công cụ rất mạnh để xử lý dữ liệu và đặc biệtQGIS cho phép phân tích không gian, thao tác trực tiếp với các loại cơ sở dữ liệunhư PostgresSQL, MSSQL, Oracle, DB2, ây là phần mềm tương đối mạnh và

dễ sử dụng, chạy được trên các hệ điều hành: Windows, Mac OS X, Linux, BSD

và Android và bao gồm các ứng dụng cho [27]:

- QGIS Desktop: Tạo lập, chỉnh sửa, hiển thị, phân tích và xuất bản thôngtin địa không gian;

- QGIS Browser: Duyệt và xem nhanh dữ liệu và siêu dữ liệu cũng nhưkéo và thả dữ liệu từ kho dữ liệu này sang kho dữ liệu khác;

- QGIS Server: Xuất bản QGIS project với các lớp dữ liệu thông qua các dịch

vụ WMS và WFS theo chuẩn OGC Có khả năng kiểm soát lựa chọn các thuộc tínhhoặc cách bố trí bản đồ và hệ tọa độ của những lớp dữ liệu khi xuất bản;

- QGIS Web Client: Cho phép dễ dàng xuất bản QGIS project lên Web vớithư viện các kí hiệu, nhãn phong phú cũng các cách kết hợp các đối tượng để

tạo bản đồ Web ấn tượng;

- QGIS on Android (beta): Phiên bản thử nghiệm đang được hoàn thiện để

sử dụng QGIS trên các thiết bị chạy Android

QGIS hỗ trợ hầu hết các chức năng cơ bản của một phần mềm GIS gồm:Quản lý dữ liệu, đọc được nhiều định dạng dữ liệu, biên tập và xuất bản bản đồ,xuất - nhập dữ liệu và các chức năng phân tích không gian

- QGIS hỗ trợ xử lý dữ liệu vectơ: Dữ liệu không gian dựa trên PostGIS

và PostgreSQL QGIS có khả năng đọc được hầu hết dữ liệu vectơ theo chuẩnOGC, bao gồm ESRI shapefiles, MapInfo, SDTS and GML

31

- QGIS có khả năng đọc được dữ liệu raster được cung cấp bởi thư viện GDAL, bao gồm DEM, ArcGrid, ERDAS, SDTS và GeoTIFF,

- QGIS cung cấp định dạng dữ liệu trên cả ảnh vectơ và raster Dữ liệukhông gian trực tuyến được hỗ trợ trong thư viện OGC-dựa trên WMS hoặcWFS QGIS trình bày và chồng xếp các dữ liệu ảnh raster và vectơ mà khôngcần quan tâm các định dạng dữ liệu

- Tạo bản đồ và thao tác dữ liệu không gian dựa trên giao diện thân thiện

- GUI có sẵn nhiều tool hỗ trợ

- Tạo, chỉnh sửa và xuất dữ liệu cho người dùng: công cụ số hóa cho địnhdạng dữ liệu shapfile, công cụ địa lý mở rộng, Các công cụ GPS để nhập và xuấtđịnh dạng GPX, chuyển đổi các định dạng GPS khác sang GPX hoặc tải xuống / tải trực tiếp lên thiết bị GPS

- Xuất bản đồ dựa trên UMN Mapserver

Hình 2.1: Các hợp phần của QGIS

Chương trình nguồn mở QGIS được phát triển bằng ngôn ngữ C++ nênthư viện các hàm API của nó tương thích tốt cho việc phát triển các ứng dụng vàplugin bằng ngôn ngữ này Ngoài ra còn có thể dùng ngôn ngữ Python để pháttriển.

Về cơ bản , phần mềm QGIS được cấu tạo từ các lớp thư viện cơ bản sau[27]:

• Thư viện QGIS Core: chứa tất cả thành phần xử l cơ bản của GIS

•Thư viện QGIS GUI: chứa tất cả các thành phần giao diện cơ bản củaQGIS

• Thư viện QGIS Analysis: Cung cấp các tool phân tích cho dữ liệu khônggian dạng raster và vector của chương trình

Một trong những lợi thế của QGIS là tích hợp các plugin chức năng mãnguồn mở được phát triển bằng ngôn ngữ Python và C++ nên hỗ trợ tốt cho việcnghiên cứu và phát triển trong việc tiếp cận các ứng dụng OSG Các plugin nàyđược xây dựng và phát triển bởi các tổ chức và cá nhân phi lợi nhuận dưới dạngthư viện liên kết động DLL hoặc mã nguồn Python Plugin được quản lý bởitrình quản lý các plugin cho phép download về từ server (QGIS Official PluginRepository) tại địa chỉ: http://plugins.qgis.org/plugins

2.2 Thiết kế hệ thống

2.2.1 Ngôn ngữ UML trong thiết kế hệ thống

UML (Unifield Modeling Language) là một ngôn ngữ mô hình hoá thốngnhất có phần chính bao gồm những ký hiệu hình học, các phương pháp hướngđối tượng sử dụng để thể hiện và miêu tả các thiết kế của một hệ thống [30].UML có thể được sử dụng làm công cụ giao tiếp giữa người dùng, nhà phântích, nhà thiết kế và nhà phát triển phần mềm

Cách thức xây dựng các mô hình trong UML được coi là rất phù hợp để mô

tả các hệ thống cả về cấu trúc cũng như hoạt động Cách tiếp cận theo mô hình củaUML giúp ích rất nhiều cho những người thiết kế và thực hiện hệ thống thông tincũng như những người sử dụng nó; tạo nên một cái nhìn bao quát và

33

đầy đủ về hệ thống dự định xây dựng Cách nhìn bao quát này giúp nắm bắt trọnvẹn các yêu cầu của người dùng; phục vụ từ giai đoạn phân tích đến việc thiết

kế, thẩm định và kiểm tra sản phẩm ứng dụng công nghệ thông tin Các mô hìnhhướng đối tượng được lập cũng là cơ sở cho việc ứng dụng các chương trình tựđộng sinh mã trong ngôn ngữ lập trình hướng đối tượng [30]

UML sử dụng một hệ thống ký hiệu thống nhất biểu diễn các phần tử mô

hình Tập hợp các phần tử mô hình tạo thành các sơ đồ UML (UML diagrams).

Có các loại sơ đồ UML chủ yếu sau [10]:

- Sơ đồ lớp (Class Diagram)

- Sơ đồ đối tượng (Object Diagram)

- Sơ đồ ca sử dụng (Use Case Diagram)

- Sơ đồ tuần tự (Sequence Diagram)

- Sơ đồ trạng thái (State Machine Diagram)

- Sơ đồ hoạt động (Activity Diagram)

ể thiết kế hệ thống hỗ trợ định giá đất, đề tài sử dụng 3 loại sơ đồ là sơ

đồ ca sử dụng, sơ đồ hoạt động và sơ đồ lớp

- Sơ đồ ca sử dụng (Use-case diagrams): Biểu diễn sơ đồ chức năng của

hệ thống Từ các yêu cầu của hệ thống, sơ đồ ca sử dụng sẽ phải chỉ ra hệ thốngcần thực hiện những điều gì để thỏa mãn các yêu cầu của người dùng hệ thống

đó [10] Mối quan hệ trong một ca sử dụng bao gồm các “actor” Mỗi “actor” cóthể là một người, một tổ chức hoặc một hệ thống bên ngoài tương tác với hệthống Một ca sử dụng minh họa một đơn vị chức năng được hệ thống cung cấp

- Sơ đồ hoạt động (Activity diagrams): Sơ đồ nắm bắt hành động và cáckết quả của chúng Sơ đồ hoạt động tập trung vào công việc được thực hiệntrong khi thực thi một thủ tục (hàm), các hoạt động trong một lần thực thi mộttrường hợp sử dụng hoặc trong một đối tượng Sơ đồ hoạt động có dạng giốngnhư sơ đồ quy trình (Flow Chart) hay sử dụng trong phân tích thiết kế có cấutrúc Nó chỉ ra các bước thực hiện, các hành động, các nút quyết định và điềukiện rẽ nhánh để điều khiển luồng thực hiện của hệ thống

- Sơ đồ lớp (Class Diagrams): là sơ đồ đưa ra những hình ảnh về quan hệcấu trúc và những ứng xử về chức năng của các lớp (class) Một lớp là một sựtrừu tượng trong đó nó nhấn mạnh đến đặc tính chung, bỏ qua những đặc tínhriêng biệt Một đối tượng là một thể hiện của một lớp Trong sơ đồ lớp, một lớpđược trình bày bởi hình chữ nhật hiển thị: tên, các phương thức (operations) vàthuộc tính (attributes) của nó Tên của lớp là bắt buộc, còn phương thức và thuộctính có thể được thể hiện hoặc không Sơ đồ lớp thường được dùng để thiết kế

cơ sở dữ liệu cho các hệ thống thông tin

2.2.2 Xây dựng sơ đồ ca sử dụng

Các bước để xây dựng một sơ đồ ca sử dụng gồm:

-Bước 1: Tìm các tác nhân của hệ thống

(actor) + Ai sử dụng hệ thống này?

+ Có hệ thống nào tương tác với hệ thống nào?

Luận văn đã nhận dạng được 2 nhóm người sử dụng của hệ thống: Nhàquản lý và Người sử dụng Trong khuôn khổ của luận văn thì không có hệ thống nào khác tương tác với hệ thống định giá đất

- Bước 2: Tìm các trường hợp sử dụng (use case)

+ Các tác nhân sử dụng chức năng gì trong hệ thống?

Luận văn xác định các tác nhân trong hệ thống định giá đất sẽ sử dụng 4chức năng: tác tìm kiếm thửa đất, định giá đất bằng phương pháp so sánh trựctiếp, định giá bằng phương pháp chiết trừ và cập nhật kết quả lên cơ sở dữ liệu

- Bước 3: Xác định quan hệ giữa tác nhân (actor) và trường hợp sử dụng (use case)

Phân tích và xác định các loại quan hệ giữa các tác nhân và trường hợp sửdụng, giữa các tác nhân với nhau, giữa các trường hợp sử dụng với nhau sau đónối chúng lại chúng ta sẽ được bản vẽ ca sử dụng Sơ đồ ca sử dụng của hệthống định giá đất được trình bày trên hình 2.2

35