Nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở cho công nhân tại khu công nghiệp thăng long trên địa bàn xã kim chung, huyện đông anh, thành phố hà nội

phần quan trọng vào sự phát triển sản xuất, kinh doanh và thành công của các doanhnghiệp trong khu công nghiệp, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp thuộc các ngànhgia công xuất khẩu và

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Hồng Hà

-NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG TRÊN ĐỊA BÀN XÃ KIM CHUNG, HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2011

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Hồng Hà

-NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG TRÊN ĐỊA BÀN XÃ KIM CHUNG, HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Mã số:

Địa chính 604476

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌCNGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM TRỌNG MẠNH

Hà Nội – Năm 2011

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

3 Giới hạn phạm vi, nội dung nghiên cứu 3

4 Nhiệm vụ nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Cấu trúc luận văn 5

CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT KHU Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP 6

1.1 Những khái niệm cơ bản 6

1.1.1 Khái niệm khu công nghiệp tập trung 6

1.1.2 Khái niệm Khu đô thị mới 6

1.1.3 Khái niệm về khu nhà ở cho công nhân gắn với KCN 6

1.1.4 Các loại hình nhà ở cho công nhân tại các KCN, KCX 8

1.2 Những cơ chế chính sách của nhà nước về việc sử dụng đất khu ở cho công nhân tại các khu công nghiệp 9

1.2.1 Các chính sách văn bản liên quan 9

1.2.2 Một số quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan

13 1.2.2.1 Điều kiện tối thiểu đối với khu nhà ở 13 1.2.2.2 Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở công nhân KCN 13 1.2.2.3 Tiêu chuẩn thiết kế và giá cho thuê nhà ở công nhân KCN 14 1.2.2.4 Đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở 15 1.2.2.5 Chỉ tiêu sử dụng đất đai hợp lý cho một khu đất ở 15 1.3 Vai trò của nhà nước với nhà ở cho công nhân KCN 18

1.4 Khái niệm về các KCN ở Việt Nam và thực trạng nhà ở cho công nhân tại các KCN 19

1.4.1 Khái quát về các KCN ở Việt Nam

1.4.2 Thực trạng nhà ở công nhân tại các KCN 22

1.5 Kinh nghiệm về việc sử dụng đất khu ở cho công nhân tại các KCN của một số nước trên thế giới 25

1.5.1 Kinh nghiệm của Trung Quốc

2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

30

2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên 302.1.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 312.1.1.3 Tình hình sử dụng đất ở Xã Kim Chung 33

2.2 Hiện trạng sử dụng đất khu ở cho công nhân tại khu công nghiệp

2.3 Đánh giá chung về tình hình sử dụng đất khu ở công nhân tại khu

công nghiệp Thăng Long 52

2

2.3.1 Kết quả đạt được

52

2.3.1.1 Về mặt sử dụng đất522.3.1.2 Về mặt xã hội 55

2.3.2 Hạn chế và tồn tại

58

2.3.2.1 Về quy hoạch 582.3.2.2 Về việc sử dụng đất 59

2.3.2.3 Về mặt xã hội 62

CHƯƠNG III ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO

HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT KHU Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG 63 3.1 Định hướng nhu cầu về nhà ở của công nhân tại khu công nghiệp

Thăng Long 63 3.2 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất khu ở cho công nhân tại khu công nghiệp Thăng Long 63

3

Ủy ban nhân dân

Bảng 2.5: Bảng tổng hợp số liệu theo các ô đất hiện trạng

Biểu đồ 2.1: Giá trị sản xuất các ngành kinh tế của xã năm 2010

Biểu đồ 2.2: Biến động các loại đất giai đoạn 2000 – 1010

Biểu đồ 2.3: Tổng số LĐ qua các năm tại KCN Thăng Long

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, Việt Nam đang trên đàphát triển công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước Trong điều kiện nguồn lực hạnhẹp nhất là nguồn lực đất đai, vốn, để thực hiện quá trình công nghiệp hoá

- hiện đại hoá thì việc phát triển các khu công nghiệp là một trong những nhân tốquan trọng Các khu công nghiệp có lợi thế trong việc tạo ra điều kiện, thể chế và môitrường thuận lợi cho thu hút đầu tư, sử dụng vốn, công nghệ, trình độ quản lý cao, vừaphát huy tốt nội lực vừa huy động ngoại lực có hiệu quả, gia tăng xuất khẩu và giải quyếtviệc làm cho người lao động đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao

Thực tế hiện nay cho thấy việc thành lập các khu công nghiệp là một trongnhững giải pháp quan trọng đối với việc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa vàphát triển kinh tế - xã hội của đất nước Vận dụng kinh nghiệm thế giới vào thực tếViệt Nam, từ năm 1991 Đảng và Nhà nước ta đã chủ trương thí điểm và triển khaiviệc xây dựng các khu công nghiệp và khu chế xuất Đến nay đã gần 20 năm, quátrình này đã có những bước tiến dài, Việt Nam đã tập trung phát triển các khu côngnghiệp ở các vùng miền trong cả nước, thu hút rất nhiều các dự án đầu tư trong vàngoài nước, tạo việc làm cho nhiều người lao động

Việc phát triển khu công nghiệp đã tạo ra một kênh thu hút lao động rất cótiềm năng và hiệu quả, góp phần quan trọng giải quyết việc làm ch o lao động tạichỗ và lao động nhập cư Những năm gần đây, lực lượng lao động trong khu côngnghiệp gia tăng mạnh mẽ gắn liền với sự gia tăng của các khu công nghiệp thành lậpmới và mở rộng, các dự án hoạt động trong khu công nghiệp Lao động di cư tới cáckhu công nghiệp đã đóng một vai trò không nhỏ trong việc cung ứng nguồn laođộng và bù đắp sự thiếu hụt lực lượng lao động, đặc biệt là nguồn lao động giản đơn

và không có chuyên môn kỹ thuật, góp

phần quan trọng vào sự phát triển sản xuất, kinh doanh và thành công của các doanhnghiệp trong khu công nghiệp, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp thuộc các ngànhgia công xuất khẩu và sử dụng nhiều lao động.

Theo kinh nghiệm thực tế đã cho thấy, để nâng cao hiệu quả và phát triểnnăng suất lao động thì một trong những việc phải làm là việc phân bổ dân cư, laođộng tại các vùng công nghiệp phải tính đến điều kiện về thời gian đi lại của côngnhân sao cho ít nhất Từ chỗ làm việc đến chỗ ở trung bình không nên quá 30-40phút tuỳ thuộc vào hệ thống giao thông và tốc độ di chuyển của phương tiện đi lại.Tuy nhiên các khu dân cư cần có khoảng cách với khu vực sản xuất để tránh ônhiễm môi trường

Nhà ở cho công nhân ngoại tỉnh làm việc trong các khu công nghiệp có ảnhhưởng rất lớn đến chính bản thân người lao động, kết quả phát triển sản xuất của cácdoanh nghiệp sản xuất cũng như lợi ích của địa phương trước mắt và lâu dài, vàmục tiêu công nghiệp hoá - hiện đại hoá của đất nước Tuy nhiên, hiện nay các cơquan quản lý nhà nước, đặc biệt ở địa phương có các khu công nghiệp sản xuất; cácdoanh nghiệp sản xuất; các tổ chức và doanh nghiệp có liên quan vẫn chưa nhậnthức đầy đủ, thực hiện tốt vai trò của mình và chưa có những quan tâm kịp thời,đúng mức đến vấn đề bức xúc này

Hiện nay, việc sử dụng đất khu ở dành riêng cho công nhân tại các khu côngnghiệp rất ít, việc tìm nhà ở và xây dựng nhà tạm để cho thuê diễn ra một cách tựphát Thực tế khu nhà cho công nhân thuê ở cho thấy hầu hết nhà ở cho công nhânthuê là nhà cấp 4, kém chất lượng Việc tìm thuê nhà của công nhân tại các khucông nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn Có những công nhân phải tìm thuê nhà cáchkhu công nghiệp 3 - 5km Điều kiện sinh hoạt của công nhân hết sức khó khăn, tạm

bợ, có chỗ không đáp ứng nhu cầu cuộc sống tối thiểu Tiền thuê nhà là một gánhnặng đối với lao động ngoại tỉnh ở các khu công nghiệp Thực trạng này gây bứcxúc không chỉ với người lao động thuê nhà, mà còn đối với cả dân cư và chínhquyền sở tại

Khu công nghiệp Bắc Thăng Long, xã Kim Chung, huyện Đông Anh là khucông nghiệp đầu tiên triển khai song song các đề án phát triển khu công nghiệp vớicác dự án sử dụng đất khu ở cho công nhân nhằm tạo tiện ích công cộng cho côngnhân yên tâm và có điều kiện làm việc Đây là vấn đề khá bức bách đặt ra đối vớiviệc phát triển các khu công nghiệp ở Hà Nội Làm sao trong tương lai các khucông nghiệp quan tâm nhiều hơn đến công tác xây dựng nhà ở cho công nhân, cảnhà nước và doanh nghiệp nên có hướng giải quyết và đề ra các cơ chế chính sách

rõ ràng về nhà ở cho công nhân để nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở các khu côngnghiệp từ đó nâng cao năng suất lao động, phát triển đất nước

- Hệ thống và khái quát hoá những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về nhà

ở cho công nhân khu công nghiệp

- Phân tích tình hình phát triển các khu công nghiệp và việc giải quyết nhà

ở cũng như thực trạng sử dụng đất khu ở cho công nhân khu công nghiệp ở Việt Nam và khu công nghiệp Thăng Long, xã Kim Chung, huyện Đông Anh, Hà Nội

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất khu ở cho công

nhân khu công nghiệp Thăng Long

3 Giới hạn phạm vi, nội dung nghiên cứu

- Phạm vi nghiên cứu: Khu công nghiệp Bắc Thăng Long, xã Kim Chung, huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội

- Nội dung nghiên cứu: Đề tài sẽ tập trung nghiên cứu đánh giá hiện trạng sửdụng đất của khu đất ở cho công nhân tại KCN Bắc Thăng Long, xã Kim Chung, huyệnĐông Anh, Hà Nội và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở cho côngnhân tại KCN Thăng Long

- Tổng quan một số vấn đề về sử dụng đất khu ở cho công nhân và các chínhsách để nâng cao hiệu quả sử dụng đất khu ở cho công nhân tại các khu

- Phương pháp tiếp cận hệ thống:

Vấn đề nghiên cứu được đặt trong mối quan hệ tổng quan, được tiếp cận từnhiều phía; cụ thể là tiếp cận từ tổng thể tới chi tiết; từ lý luận, phương pháp luậntới thực tiễn; từ chính sách, pháp luật tới thực tế triển khai thực hiện chính sách vàthi hành pháp luật

- Phương pháp điều tra, khảo sát thực tế:

Thực hiện điều tra thực tế bằng phương pháp sử dụng phiếu điều tra vàphỏng vấn trực tiếp các đối tượng liên quan tới vấn đề nghiên cứu; thu thập vànghiên cứu các hồ sơ, tài liệu, số liệu, văn bản liên quan tới đối tượng nghiên cứunhằm rà soát, phát hiện và hệ thống hoá các vấn đề

Thu thập tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan; khảo cứu tàiliệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, công trình,

đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu;

- Phương pháp chuyên gia :

Tham vấn, trưng cầu ý kiến các nhà khoa học, các chuyên gia có kiến thức

và kinh nghiệm trong lĩnh vực nghiên cứu thông qua đối thoại trực tiếp, góp ý hoặcphản biện kết quả nghiên cứu

- Phương pháp so sánh:

Qua việc so sánh kết quả thực hiện việc sử dụng đất khu ở cho công nhân tạikhu công nghiệp Thăng Long với các nhóm chỉ tiêu để chỉ ra những ưu điểm, tồn tạicần khắc phục của khu ở từ đó có cơ sở để dánh giá những mặt được những mặt cònhạn chế cần khắc phục

- Phương pháp phân tích, tổng hợp, đánh giá:

Trên cơ sở số liệu thu thập, điều tra, tác giả phân loại số liệu và tổng hợptheo các chỉ tiêu cần sử dụng để phân tích, đánh giá kết quả thực hiện theo yêu cầunghiên cứu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì phần nội dung chính của đề tài được giải quyết trong 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về sử dụng đất khu ở cho công nhân

tại các khu công nghiệp

Chương 2: Thực trạng sử dụng đất khu ở cho công nhân tại khu công

nghiệp Thăng Long, xã Kim Chung, huyện Đông Anh, TP Hà nội

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng

đất cho công nhân tại khu công nghiệp Thăng Long

Kết luận

Tài liệu tham khảo

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO

CÔNG NHÂN TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP

1.1 Những khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm khu công nghiệp tập trung

Trên thế giới, KCN tập trung được hiểu là khu tập trung các Doanh Nghiệpchuyên sản xuất công nghiệp và thực hiện các dịch vụ công nghiệp phục vụ chohoạt động sản xuất trong khu

Theo quy chế KCN, KCX ban hành ngày 24/4/1997 của chính phủ, KCN tậptrung là khu tập trung các Doanh Nghiệp Công Nghiệp chuyên sản xuất hàng côngnghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xácđịnh, không có dân cư sinh sống do chính phủ hoặc Thủ Tướng chính phủ quyếtđịnh thành lập Trong KCN tập trung có thể có Doanh Nghiệp chế xuất

Như vậy, có thể hiểu KCN tập trung là một quần thể liên hoàn các xí nghiệpcông nghiệp xây dựng trên một vùng có điều kiện thuận lợi về các yếu tố tự nhiên,

về kết cấu hạ tầng xã hội … để thu hút vốn đầu tư (chủ yếu là đầu tư nước ngoài )

và hoạt động theo một cơ cấu hợp lí các Doanh Nghiệp công nghiệp và các DoanhNghiệp dịch vụ nhằm đạt kết quả cao trong sản xuất công nghiệp và kinh doanh

1.1.2 Khái niệm Khu đô thi mợ́i

“Khu đô thi mợ́i” làkhu xây dưng ̣ mới tâp ̣ trung theo dư ̣án đầu tư phát triển

hạ tầng kỹ thuật và phát triển nhà hoàn chỉnh , đồng bô ̣của toàn khu , đươc ̣ gắn bó với môṭđô thi hiệṇ cóhoăc ̣ với môṭđô thi mợ́i đang hinh̀ thành , có ranh giới vàchức năng đươc ̣ xác đinḥ phùhơp ̣ với quy hoacḥ x ây dưng ̣ đươc ̣ cơ quan nhànước

có thẩm quyền phê duyệt [6]

1.1.3 Khái niệm về nhà ở cho công nhân gắn với KCN

Mỗi quốc gia dù là phát triển hay đang phát triển cũng đều có một sự giống nhau, đặc biệt đối với những nước đang có nền công nghiệp phát triển đều có sự

giống nhau về phân tầng xã hội trong cộng đồng dân cư Điều này thể hiện ở chỗ,bao giờ trong xã hội của nó cũng bao gồm những hộ gia đình có mức sống, sinhhoạt, thu nhập hoàn toàn khác nhau Đó là những người có thu nhập rất cao; nhữngngười có thu nhập cao; những người có thu nhập trung bình; những người có thunhập thấp; và những người có thu nhập rất thấp.

Với những người thuộc nhóm có thu nhập cao, rất cao hay trung bình thìvới họ vấn đề nhà ở không có gì khó khăn lắm cho họ, nhưng với những người cóthu nhập thấp và rất thấp thì lại khác Họ hầu hết là gặp khá nhiều khó khăn trongvấn đề tạo lập nhà ở

Hầu hết những chương trình phát triển của mỗi quốc gia trên thế giới, baogiờ chương trình nhà ở cho các thành phần dân cư trong xã hội cũng được quantâm rất nhiều Chương trình này bao gồm cả các thành phần dân cư, đối tượng xãhội là nhà cho người lao động tại các khu sản xuất, nhà cho người nghèo, ngườigặp khó khăn, hoạn nạn trong cuộc sống do thiên tai, bệnh tật,… Tùy theo tìnhhình, đặc điểm thực tế của mỗi nước và trong từng hoàn cảnh cụ thể của từng giaiđoạn mà có chính sách đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng nêu trên là khácnhau Từ việc đầu tư bằng ngân sách nhà nước đến việc khuyến khích và tạo điềukiện để hỗ trợ các thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào lĩnh vực xây dựng nhà ở

để cho các đối tượng này thuê, tạm thời cư trú hoặc thuê mua

Theo những điều khoản, quy phạm trong “Chương I: Những quy địnhchung” của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 về Quy địnhchi tiết và hướng dấn thi hành Luật Nhà ở, chúng ta có khái niệm về “nhà ở xã hội”được dùng nhất thể hóa với nhà ở cho công nhân, người lao động tại các KCN,

KCX như sau: “Nhà ở xã hội” được hiểu là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại điều 53 và điều 54 của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mướn theo cơ chế do Nhà nước quy định.”

Vai trò của khu đất ở này chủ yếu giải quyết nhu cầu nhà ở cho người laođộng trong các KCN, đồng thời góp phần vào việc làm giảm mật độ dân số ngàycàng tăng đối với khu vực nội thành, vừa từng bước đô thị hoá các vùng ngoại vi.

Như vậy, khái niệm khu dân cư phục vụ KCN được hiểu là khu vực bao gồmkhu ở và các công trình công cộng phục vụ cho người lao động trực tiếp hoặc làm dịch vụ trong các KCN và gia đình họ Khu vực này được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, nằm ngoài hàng rào KCN córanh giới , chức năng đươc ̣ xác đinḥ phù hơp ̣ với quy hoacḥ chung xây dưng ̣ đô thị và đươc ̣ cơ quan nh à nước có thẩm quyền phê duyêṭ

1.1.4 Các loại hình nhà ở cho công nhân tại các KCN, KCX

Nhà ở cho công nhân tại các KCN, KCX hiện nay rất đa dạng và có nhiều hình thức, tuy nhiên có thể chia thành ba loại chính như sau:

- Nhà ở do nhà nước xây dựng

- Nhà ở do các doanh nghiệp xây dựng

- Nhà ở do các hộ dân xây dựng

Thứ nhất là loại nhà ở do nhà nước xây dựng Đây là loại hình nhà ở có

chất lượng tương đối tốt so với tất cả các loại hình nhà ở dành cho công nhân,người lao động trong các KCN, KCX thuê vì loại nhà ở này được xây dựng theotiêu chuẩn của Nhà nước ban hành [23]

Ưu điểm nổi bật của hình thức Nhà nước xây dựng nhà ở để cho thuê là: Nhànước vẫn là người giữ vai trò chủ sở hữu Nhà nước sẽ quy định mức trần của giácho thuê nhà ở phù hợp để đảm bảo khả năng chi trả của công nhân Nhà nước cóthể hỗ trợ giá thuê bằng cách miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế Tóm lại, côngnhân sẽ có nhà ở phù hợp với thu nhập của họ

Thứ hai là loại nhà do các doanh nghiệp xây dựng, được chia làm hai loại đó

là: loại do các doanh nghiệp xây dựng để cho thuê và loại do các doanh nghiệp sảnxuất xây dựng cho công nhân ở Đây là loại nhà ở được thiết kế trên diện tích đất tạicác KCN, được xây dựng khoảng 3-5 tầng theo tiêu chuẩn của Bộ xây dựng Những

khu nhà ở này hiện nay đang tiếp tục triển khai xây dựng và hoàn chỉnh để đưa vào

sử dụng Tuy nhiên doanh nghiệp và nhà nước mới chỉ đảm bảo được một phần nhỏ

số lượng nhà cho công nhân tại các KCN, KCX [23]Đây là những khu nhà đảm bảochất lượng tốt thứ hai sau loại nhà ở do nhà nước xây dựng Chất lượng của nó hơnhẳn so với những loại nhà ở do doanh nghiệp tư nhân và các hộ gia đình xây dựng

để cho thuê Khu nhà này đã đảm bảo được chất lượng cuộc sống của người côngnhân Nhà ở do doanh nghiệp xây dựng hầu hết được đặt trong khuôn viên đất củadoanh nghiệp trong KCN Vì vậy chất lượng cuộc sống trong này bị tách biệt vớicộng đồng dân cư, đồng thời những hạ tầng xã hội đi kèm với chất lượng cuộc sốngcũng có nhiều bất cập

Thứ ba là loại nhà ở do các hộ dân xây dựng, hiện nay loại nhà ở này khá

phổ biến ở hầu hết các KCN trên cả nước [23]

Những loại nhà ở do người dân tự phát xây lên theo xu hướng phát triểncủa các KCN và sự gia tăng của nó để đáp ứng nhu cầu của người lao động tạiđây Chính điều đó làm cho phần lớn nhà trọ này có chất lượng rất kém Loại nhà

ở do người dân tự phát xây lên hiện nay có thể là loại nhà xây mới, nhà do hộ giađình ngăn từ diện tích còn thừa của gia đình mình để cho thuê hoặc là nhà xây tạmtrên đất vườn, đất thổ cư hay công trình phụ trước đó

1.2 Những cơ chế chính sách của nhà nước về việc sử dụng đất ở cho công nhân tại các khu công nghiệp

1.2.1 Các chính sách văn bản liên quan

Trước những năm 1990, nhà nước luôn quan tâm, đầu tư xây dựng các khunhà tập thể, khu nhà ở chung cư để giải quyết chỗ ở cho công nhân ngay khi hìnhthành các nhà máy, xí nghiệp Sau khi xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở, nhà nước đãban hành nhiều cơ chế, chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham giaxây dựng Với các cơ chế, chính sách phù hợp, trong những năm qua tốc độ tốc độphát triển nhà ở cả nước tăng nhanh, nhiều người dân có điều kiện cải thiện chỗ ởtốt hơn trước Tuy nhiên, thiếu sự tham gia, hỗ trợ của

nhà nước, cũng không ít đối tượng thu nhập thấp trong đó có công nhân, lao độngcác KCN gặp rất nhiều khó khăn về chỗ ở (do nhiều đối tượng là lao động nhập cư).

Vì vậy, trong những năm qua, chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế chính sách nhằm

hỗ trợ, thúc đẩy việc phát triển nhà ở để đáp ứng chỗ ở cho các đối tượng có thunhập thấp nói chung và đặc biệt là công nhân lao động tại các KCN nói riêng

Quy chế KCN, KCX, khu công nghệ cao ban hành kèm theo Nghị định 36/

CP ngày 24/4/1997 của Chính phủ đã quy định “Việc đầu tư xây dựng các côngtrình kết cấu hạ tầng trong và ngoài KCN, có tính đến đầu mối kỹ thuật ngoàiKCN, khu dân cư phục vụ công nhân, lao động làm việc tại các KCN; các trườnghọc, cơ sở khám chữa bệnh phục vụ KCN; các giải pháp về nguồn vốn, cấp điện,cấp thoát nước, giao thông, thông tin, môi trường, lao động để đảm bảo tính khảthi của KCN”

Theo quy định của Luật Nhà ở (ban hành năm 2005) các tổ chức, cá nhân,các thành phần kinh tế được tham gia phát triển Quỹ nhà ở xã hội để cho cán bộ,công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và công nhân lao động tại các KCN thuê,thuê mua Tuy nhiên, sau đó việc phát triển nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhậpthấp nói chung và cho công nhân nói riêng thuê, thuê mua theo quy định của Luậtnhà ở chưa đạt được nhiều kết quả

Nghị định 36/CP ngày 24/4/1997 đã được thay thế bằng Nghị định

108/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một

số điều của Luật đầu tư Tuy nhiên còn nhiều nội dung liên quan đến Nghị định36/CP ngày 24/4/1997 còn chưa được làm rõ, vì vậy thực hiện chỉ đạo của Thủtướng chính phủ tại công văn số 1422/VPCP-CN ngày 19/3/2007 của Văn phòngchính phủ về việc giao cho Bộ kế hoạch và đầu tư chủ trì , phối hợp với các Bộ,ngành liên quan dự thảo Nghị định của Chính phủ về quản lý nhà nước đối với cácKCN, KCX, khu công nghệ cao và khu kinh tế Vì nội dung về nhà ở cho côngnhân trong các KCN, KCX lại liên quan đến nhiều các nội dung bên ngoài hàng

rào khu này, do đó mà Nghị định này khi được ban hành cũng không đề cập được nhiều đến nội dung của vấn đề này.

Việc giải quyết nhà ở cho công nhân tại các KCN là hết sức cấp bách, do vậy

để đảm bảo điều kiện sinh sống cho người lao động tại các KCN, Bộ Xây dựng đãnghiên cứu xây dựng và ban hành Quyết định số 17/2006/QĐ-BXD ngày07/06/2006 quy định về điều kiện tối thiểu về nhà ở cho người lao động thuê để ở,yêu cầu chính quyền địa phương kiểm tra và có lộ trình giám sát việc thực hiện cảitạo lại nhà ở cho thuê

Đến Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 Chính phủ đã quy định chitiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở tại mục 3 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.Tuy nhiên các nội dung quy định tại Nghị định này bao gồm một diện khá rộngngười được hưởng thụ, vì thế mà công nhân trong các KCN, KCX chỉ là một nhómđối tượng Do đó mà chưa thể có chính sách cụ thể, trực tiếp đối với những côngnhân trong các KCN, KCX

Ngoài ra một số địa phương và doanh nghiệp lớn cũng thực hiện một sốtrào lưu, mô hình, chính sách đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, người laođộng tại các KCN, KCX chẳng hạn như một số địa phương sau: Thành phố HồChí Minh có Quyết định 322/2003/QĐ-UBND phê duyệt kế hoạch đầu tư xâydựng nhà ở xã hội , trong đó có nhà lưu trú cho công nhân Thành phố cũng đã cóQuyết định 75 về quy định quy chế nhà cho thuê Các tỉnh như: Thái Nguyên, HảiDương, Bắc Ninh, Đà Nẵng…cũng có những cơ chế chính sách về việc tạo điềukiện cho doanh nghiệp và các hộ dân xây dựng nhà ở cho công nhân thuê

Để tạo bước đột phá thực sự trong chính sách phát triển nhà ở xã hội, ngày24/4/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 18/NQ-CP trong đó có Quyếtđịnh số 66/2009/QĐ-TTg về cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhânthuê nhằm tạo điều kiện cho người lao động làm việc tại các khu công nghiệp, khuchế xuất, khu kinh tế (dưới đây gọi chung là khu công nghiệp - KCN) có nơi ănchốn ở ổn định, góp phần bảo đảm cuộc sống Mục tiêu là trong vòng 6 năm nữa

50% công nhân lao động cũng như cán bộ có thu nhập thấp có nhà ở Quyết địnhnày được thực hiện từ ngày 10/6/2009.

Ngoài những cơ chế chính sách về việc tạo điều kiện cho các doanh nghiệp,

hộ dân trong vấn đề xây dựng nhà ở cho công nhân tại các KCN, KCX thì Nhànước còn ban hành chính sách về quản lý hộ khẩu lao động nhập cư tới các đô thị,KCN, KCX Chính sách này nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của công dântrong cư trú và đi lại Nhà nước đã nhiều lần đổi mới chính sách về đăng ký hộkhẩu theo hướng mở rộng phục vụ quản lý xã hội và đảm bảo quyền lợi cư trú củacông dân

Sau hơn hai năm triển khai Nghị Quyết số 18/NQ-CP, đến nay cả nước có

27 dự án đã được khởi công với tổng vốn đầu tư khoảng 3.015 tỷ đồng, tổng diệntích sàn 866.600 m2, góp phần giải quyết chỗ ở cho khoảng 139.800 công nhânlao động tại các KCN

Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện các dự án trên cũng phát sinh một

số vướng mắc cần tiếp tục tháo gỡ và giải quyết Thủ tục pháp lý xin duyệt quyhoạch và triển khai dự án khu nhà ở công nhân còn chưa có sự thống nhất giữa các

cơ sở, ngành chức năng nên chủ đầu tư dự án thường mất nhiều thời gian, côngsức và chi phí để triển khai Đặc biệt, việc chậm trễ hoàn thành các thủ tục của dự

án làm phát sinh chi phí do biến động giá nguyên vật liệu Bên cạnh đó, một sốchủ đầu tư chỉ được cấp Quyết định giao đất mà không được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất nên chủ đầu tư các dự án này gặp vướng mắc khi vay vốn; ưuđãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ được áp dụng trongnăm 2009 đã hạn chế việc thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư pháttriển nhà ở cho công nhân

1.2.2 Một số qui chuẩn, tiêu chuẩn liên quan

1.2.2.1 Điều kiện tối thiểu đối với khu nhà ở

Theo Quyết định số 17/2006/QĐ-BXD ban hành ngày 07 tháng 06 năm 2006của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về điều kiện tối thiểu của nhà ở cho người laođộng thuê để ở như sau:

1 Khu đất xây dựng nhà ở để cho người lao động thuê để ở phải đảm bảokhông thuộc khu vực cấm xây dựng; không vi phạm hành lang bảo vệ công trình giaothông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hoá và khu vực bảo vệ cáccông trình khác theo quy định của pháp luật; không thuộc khu vực có nguy cơ lở đất, lũquét, ngập úng, bị ô nhiễm bởi chất thải công nghiệp, bãi rác, nghĩa trang; không lấnchiếm đất công và không có tranh chấp về đất đai

2 Bố trí mặt bằng xây dựng nhà ở và các hạng mục xây dựng khác trong khuđất phải đảm bảo cho việc đi lại thuận lợi, vệ sinh môi trường và hạn chế tối đa khả nănglan từ nhà nọ sang nhà kia khi có các sự cố (như cháy nổ, nhà đổ )

3 Mật độ xây dựng không được vượt quá 70%

4 Chiều rộng thông thuỷ của đường tối thiểu 3,5m, không có vật cản trên đường và phải bảo đảm yêu cầu cho các thiết bị cứu hoả hoạt động khi có sự cố

5 Khoảng cách giữa hai mép mái mặt trước của 2 dãy nhà song song đốidiện không nhỏ hơn 2,70m, khoảng cách từ mép mái mặt trước của nhà đến mép mái mặtsau của nhà đối diện hoặc một bức tường đối diện không nhỏ hơn 2,4m, khoảng cáchgiữa hai mặt sau của 2 nhà song song không nhỏ hơn 2, 0m

6 Trong khu nhà cho thuê có từ 10 phòng trở lên hoặc số người thuê lớn hơn

30 người, phải bảo đảm có diện tích cây xanh hoặc khoảng trống tối thiểu

2m2/người

7 Mỗi khu nhà ở phải có bản nội quy sử dụng treo ở nơi dễ thấy

1.2.2.2 Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở công nhân KCN

- Đối với các khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành, Chủ đầu tưcấp I tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật

của khu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp Chi phí bồi thường, giải phóng mặtbằng, đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở cho công nhân được phân bổ vào giáthuê đất tại khu công nghiệp.

- Đối với các khu công nghiệp đã hình thành được bố trí theo nguyên tắc sau:+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát, bổ sung quy hoạch, tổ chức thu hồi, bồithường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất mới để giao cho Ban Quản lý khu công nghiệpcủa địa phương, doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, doanh nghiệp sảnxuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tưxây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp thuê Chi phí bồi thường giải phóng mặtbằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương;+ Sử dụng quỹ đất 20% dành xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ởthương mại, khu đô thị mới trên địa bàn để giao cho các chủ đầu tư xây dựng nhà

ở cho công nhân KCN thuê, nếu quỹ đất đó phù hợp với quy hoạch;

- Giao cho doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp tổ chức lập quyhoạch khu nhà ở công nhân và làm chủ đầu tư dự án Khi phê duyệt quy hoạch khunhà ở công nhân, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho phép sử dụng một phầnquỹ đất này để xây dựng nhà ở thương mại, tạo nguồn bù đắp chi phí bồi thường,giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu nhà ở công nhân [7]

1.2.2.3 Tiêu chuẩn thiết kế và giá cho thuê nhà ở công nhân KCN

Tiêu chuẩn diện tích ở đối với nhà ở công nhân khu công nghiệp được thiết

kế tối thiểu là 5 m2/người; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trongkhu nhà ở công nhân theo Quy chuẩn xây dựng hiện hành;

Khi tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, các

dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và

hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành,không khống chế số tầng, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩmquyền phê duyệt

Giá cho thuê nhà ở công nhân khu công nghiệp do Ủy ban nhân dân cấptỉnh phê duyệt trên cơ sở đề nghị của chủ đầu tư, theo nguyên tắc không được tínhcác ưu đãi của Nhà nước, không tính các khoản chi phí bồi thường, giải phóng mặtbằng, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở (đã được phân bổ vào giá thuêđất khu công nghiệp) vào giá thuê và bảo đảm lợi nhuận định mức tối đa 10%, vớithời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm [7]

1.2.2.4 Đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở

Công nhân KCN có nhu cầu thuê nhà ở phải làm đơn, có xác nhận củadoanh nghiệp sản xuất trong KCN và ký hợp đồng thuê nhà ở với đơn vị quản lývận hành quỹ nhà ở công nhân KCN

Công nhân KCN thuê nhà ở phải trả tiền thuê nhà đầy đủ, tuân thủ nội quy

sử dụng nhà ở do đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở công nhân KCN quy định;không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê, nếu vi phạm sẽ bịhủy hợp đồng hoặc bị xử lý theo quy định của pháp luật

Đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở công nhân chịu trách nhiệm cho thuêđúng đối tượng là công nhân lao động tại các KCN; ưu tiên đối với các trường hợpcông nhân ngoại tỉnh có hợp đồng lao động tại KCN nơi có dự án nhà ở côngnhân, công nhân có thu nhập thấp, chưa có nhà ở hoặc có nhà ở tạm bợ [7]

1.2.2.5 Chỉ tiêu sử dụng đất đai hợp lý cho một khu đất

ở a, Các quy định về quy hoạch sử dụng đất đơn vị ở

Các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phải xác định được vị trí, quy mô cáckhu chức năng Các công trình công cộng dịch vụ đô thị phải phù hợp với quy mô dân

số trong khu vực thiết kế, đồng thời xem xét đến nhu cầu của các khu vực lân cận

Quy mô dân số phải được dự báo phù hợp với các mô hình nhà ở và chỉ tiêunhà ở, đất ở được lựa chọn Hoặc ngược lại, với quỹ đất nhất định và mục tiêu bố trídân cư, cần lựa chọn giải pháp quy hoạch và mô hình, chỉ tiêu nhà ở phù hợp

Trong các nhóm nhà ở phải bố trí vườn hoa, sân chơi với bán kính phục vụ(tính theo đường tiếp cận thực tế gần nhất) không lớn hơn 300m

Đối với nhóm nhà ở chung cư, diện tích đất ở là diện tích chiếm đất của cáckhối nhà chung cư với mật độ xây dựng tối đa.

Đối với nhóm nhà ở liên kế hoặc nhà ở riêng lẻ, diện tích đất ở là diện tích lôđất xây dựng nhà ở của các hộ gia đình

Trong đơn vị ở có các loại hình nhà ở đa dạng, chỉ tiêu đất ở phải được tínhtoán cho từng loại hình nhà ở riêng biệt, chỉ tiêu các loại đất còn lại được tính là chỉtiêu trung bình dựng nhà ở của các hộ gia đình

Trong đơn vị ở có các loại hình nhà ở đa dạng, chỉ tiêu đất ở phải được tínhtoán cho từng loại hình nhà ở riêng biệt, chỉ tiêu các loại đất còn lại được tính là chỉtiêu trung bình

Các quy định về sử dụng đất đơn vị ở như sau:

- Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu phải đạt

2m2/người, trong đó đất cây xanh trong nhóm nhà ở tối thiểu phải đạt 1m2/người;

- Đất công trình giáo dục mầm non và phổ thông cơ sở tối thiểu phải đạt 2,7 m2/người

Đất các khu vực sử dụng hỗn hợp (có thể gồm đất ở và đất sản xuất/kinhdoanh), được quy đổi ra loại đất tương ứng theo tỷ lệ diện tích sàn sử dụng cho mỗiloại chức năng

Đối với các khu ở phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, các đối tượng nhà ở

xã hội, chỉ tiêu quy hoạch sử dụng các loại đất trong đơn vị ở phải đạt tối thiểu 70%

so với các quy định nêu trên, đồng thời, mặt cắt ngang đường giao thông nhỏ nhất(đường trong nhóm nhà ở) phải đảm bảo ≥ 4m

Đối với các khu vực phục vụ cho các loại hộ đặc biệt (độc thân, ký túc xá )cần điều chỉnh các chỉ tiêu sử dụng đất cho phù hợp [1]

b, Đất công trình công cộng

Các công trình dịch vụ đô thị phục vụ trong đơn vị ở (trường học, chợ…) cầnđảm bảo bán kính phục vụ không quá 500m Riêng đối với khu vực có địa hìnhphức tạp, bán kính phục vụ của các lọai công trình này không quá 1,0km

Các công trình dịch vụ khác trong đô thị cần được quy hoạch phù hợp với cấu trúc

đô thị, khai thác được vị trí và mối liên kết với các khu chức năng khác trong đô thị

* Trong quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, các công trình dịch vụ đô thị cần đảmbảo kết hợp hài hoà giữa việc bố trí theo các đối tượng phục vụ và theo các chuyênngành; thuận tiện phục vụ, tiết kiệm đất đai và kinh phí đầu tư xây dựng; đảm bảo mỹquan đô thị Các công trình dịch vụ phải được bố trí ở vị trí phù hợp với từng loại chứcnăng:

Các công trình nhà trẻ, trường học, bệnh viện không bố trí tiếp giáp cáctrục đường cấp đô thị trở lên, đảm bảo có đủ diện tích sân, vườn, cây xanh và chỗ

Khi quy hoạch các công trình dịch vụ đô thị ngầm, cần đảm bảo kết nối hợp lý vàthuận tiện giữa các công trình trên mặt đất và các công trình dưới mặt đất; Đối với

khu vực có quy mô dân số từ 20.000 người trở lên, cần bố trí ítnhất 1 trường phổ thông trung học; [1]

c, Đất cây xanh

Đất cây xanh sử dụng công cộng cấp ngoài đơn vị ở trong các đô thị baogồm: công viên, vườn hoa phục vụ một hay nhiều đơn vị ở, tòan đô thị hoặc cấpvùng (bao gồm cả các công viên chuyên đề); diện tích mặt nước nằm trong khuônviên các công viên, vườn hoa, trong đó chỉ tiêu mặt nước khi quy đổi ra chỉ tiêu đấtcây xanh/người không chiếm quá 50% so với tổng chỉ tiêu diện tích đất cây xanh sửdụng công cộng ngoài đơn vị ở; không bao gồm các loại cây xanh chuyên dụng

Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở bao gồm sân chơi, vườn hoa,sân bãi TDTT phục vụ hàng ngày Trong đó bao gồm các công trình phục vụ chung

toàn đơn vị ở và các công trình phục vụ trong các nhóm nhà ở Mỗi đơn vị ở xâydựng mới phải có tối thiểu một công trình vườn hoa (có thể kết hợp với sân thể thaongoài trời và điểm sinh hoạt cộng đồng) phục vụ chung cho toàn đơn vị ở với quy

mô tối thiểu là 5.000m2 [1]

1.3 Vai trò của nhà nước với nhà ở cho công nhân KCN

Trong mục tiêu phát triển nhà ở của nước ta thì một phần quan trọng là phải

ưu tiên, đảm bảo phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho công nhân các KCNtrong điều kiện hiện nay

Vai trò của Nhà nước đối với nhà ở cho công nhân KCN được thể hiện chủyếu như sau:

- Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là một nhiệm vụ của nhànước, nhằm thống nhất việc quản lý đất đai cho các mục đích khác nhau và các công trìnhxây dựng theo quy hoạch và pháp luật Thông qua công tác quy hoạch, nhà nước thựchiện mục tiêu phát triển kinh tế, văn hoá xã hội… ngăn chặn những tiêu cực trong việc sửdụng đất đai và xây dựng hình thành các công trình, nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở chocông nhân KCN

- Nhà nước ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật nhà ở, tạo môi trườngpháp lý cho sự phát triển và khắc phục các hạn chế của quá trình phát triển nhà ở chocông nhân KCN Qua hệ thống pháp luật, quy định các yêu cầu phát triển, tiêu chuẩn thiết

kế, yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án phát triển, xây dựng và quản lý vận hành quỹ nhàở…

- Nhà nước khuyến khích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sửdụng đầy đủ, hợp lý đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất đai, xây dựng vàphát triển nhà ở hợp lý Dựa trên những chính sách chung về nhà ở, nhà nước còn banhành những chính sách liên quan đến nhà ở cho công nhân các KCN, đó là các chính sách

về phát triển KCN

- Nhà nước phải thực hiện vai trò kiểm tra, giám sát, quản lý việc sử dụngnhà ở công nhân KCN Nhà nước phải giám sát việc sử dụng nhà dành cho công nhân cóthực sự được đưa vào sử dụng đúng mục đích hay không…

- Nhà nước phải đóng vai trò trực tiếp trong việc xây dựng và phát triển nhà ởcho công nhân các KCN Để đáp ứng được nơi ăn chốn ở cho người lao động, trên thực tế sốdoanh nghiệp có đủ tiềm lực, năng lực để đầu tư nhà ở cho công nhân còn hạn chế Vì vậy,

sự tham gia của nhà nước kết hợp với các doanh nghiệp là hết sức quan trọng trong việc pháttriển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho công nhân KCN [12]

1.4 Khái quát về các KCN ở Việt Nam và thực trạng nhà ở cho công nhân tại các KCN

1.4.1 Khái quát về các KCN ở Việt Nam

Sau gần 20 năm phát triển kể từ khi ra đời KCN đầu tiên (khu chế xuất TânThuận – thành lập ngày 24/9/1991), cho đến giữa năm 2010, cả nước ta đã có 225KCN được thành lập ở 54 tỉnh, thành phố trong cả nước với tổng diện tích đất tựnhiên 58.220ha, trong đó có 162 KCN đã đi vào hoạt động, 74 KCN đang giảiphóng mặt bằng, diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê là 38.075 ha, chiếm65,5% tổng diện tích đất tự nhiên Con số khu công nghiệp vẫn chưa dừng lại ở đó.Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong quy hoạch đến năm 2020, Việt Nam sẽ cókhoảng 106 khu công nghiệp mới và 26 khu công nghiệp được mở rộng thêm [30]

Tính đến tháng 9 năm 2010 các KCN ở nước ta đã thu hút 1,17 triệu lao độngtrực tiếp làm việc trong KCN và khoảng 1,5 triệu lao động trong lĩnh vực xây dựng,cung cấp dịch vụ cho các KCN tại các cơ sở kinh doanh ngoài KCN Tỷ lệ bìnhquân thu hút lao động tại các KCN trên một đơn vị diện tích hiện nay là 90-100người/ ha Nếu KCN tập trung các ngành nghề như dệt may, lắp ráp điện tử có quy

mô bình quân ở Việt Nam hiện nay là 100-150 ha thì một KCN sẽ có khả năng thuhút 10.000-15.000 lao động Với KCN có quy mô diện tích lớn tới 2.700 ha nhưKCN Nhơn Trạch (Đồng Nai) thì khi lấp đầy lượng lao động làm việc tại đây đạtmức 300.000 người và sẽ tạo nên ở đây một đô thị công nghiệp mới [25]

Các KCN phân bố ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước tuy nhiên nó tậptrung chủ yếu ở những vùng kinh tế trọng điểm của ba miền Bắc, Trung, Nam Vớitổng diện tích đất tự nhiên lên tới 49.232 ha, 149 KCN này chiếm gần 80,9% tổngdiện tích các KCN trong cả nước Theo thống kê tại các địa phương gửi báo cáo vàước tính từ các nguồn thông tin khác, hiện nay có khoảng hơn 1 triệu lao động đanglàm việc tại các KCN và các khu kinh tế trên toàn quốc Trong số những lao độngnày có chủ yếu là người tỉnh ngoài hoặc huyện ngoài và có nhu cầu thuê nhà ở trongthời gian lao động tại các KCN Trong các khu nhà tập trung (xây dựng từ nguồnngân sách nhà nước hoặc từ phía các doanh nghiệp) cũng chỉ đủ cung cấp chỗ ở,sinh hoạt cho khoảng 7 - 10% số lao động đang làm việc tại đây và có nhu cầu vềnhà ở Trên 90% công nhân còn lại phải tự thu xếp chỗ ở, thuê trọ rải rác trong cáckhu dân cư gần nơi họ làm việc hay các KCN [23]

Với sự phát triển hiện nay của các KCN ở Việt Nam thì đến tháng 6/2010 cácKCN này đã thu hút trên cả nước được 3.363 dự án có vốn đầu tư nước ngoài vớitổng vốn đầu tư trên 36,760 tỷ USD và gần 3.416 dự án đầu tư trong nước với tổng

số vốn đầu tư đăng ký gần 232,416 nghìn tỷ đồng Hiện đã có 2.412 dự án có vốnđầu tư nước ngoài và 2.292 dự án đầu tư trong nước tại các KCN cả nước đã đi vàosản xuất kinh doanh với tổng vốn đầu tư thực hiện đạt hơn 15,8 tỷ USD và 99, 415nghìn tỷ đồng (tương ứng với 38% và 49% tổng số vốn đăng ký vào KCN) [30]

Việc phát triển các KCN đã và đang góp phần quan trọng giải quyết việc làmcho lao động tại chỗ và lao động nhập cư Trong thời gian tới, lực lượng lao độngtrong các KCN gia tăng mạnh mẽ cùng với sự phát triển của các dự án hoạt độngtrong các KCN Tính đến tháng 9/2010 , các KCN của cả nước đã thu hút đượckhoảng 1,17 triệu lao động trực tiếp với tỷ trọng lao động có chuyên môn kỹ thuậttăng lên và đạt gần 40% Ngoài ra nếu tính cả số lao động gián tiếp thì tổng số việclàm được tạo ra từ chương trình phát triển KCN tập trung nhiều nhất là tại TP HồChí Minh với khoảng 260 nghìn lao động làm việc tại hơn 100 xí nghiệp trong 15KCN trong số này có khoảng 70% lao động là người từ các địa phương khác đếnlàm việc tại TP Hồ Chí Minh và đại đa số

công nhân ở đây đều có nhu cầu nhà trọ Hiện mới chỉ có một số ít KCN có nhà lưutrú cho công nhân như KCX Linh Trung I, Tân Thuận; các KCN Tân Tạo, TânBình… nhưng số phòng chỉ đủ cho chưa tới 4% nhu cầu, còn lại đều không có hoặc

là công nhân phải sống trong các khu nhà tạm bợ, thiếu thốn điều kiện sinh hoạt tốithiểu

Riêng tại Hà Nôị, quá trình mở rộng phát triển và thu hút mạnh đầu tư vàocác KCN đã tạo lên sức hút mạnh về lao động tại đây, bao gồm đội ngũ cán bộ kỹthuật, công nhân, nhân viên nghiệp vụ và cán bộ quản lý trong đó 90% là công nhân

và kỹ thuật viên Trong số những lao động đang làm việc tại Hà Nội có cả ngườiViệt Nam và người nước ngoài chủ yếu là cán bộ quản lý hay kỹ thuật viên cao cấp

Tại Đà Nẵng có 6 KCN với tổng diện tích đất khoảng 2,160 ha và thu hútkhoảng 50 nghìn lao động Trong số đó có khoảng 60% là người ngoại tỉnh cần chỗtrọ Riêng quận Liên Chiểu, dân số sở tại khoảng 91 nghìn người Trong khi đó sốlao động ngoại tỉnh khoảng 30 nghìn người Cùng lúc đó trên địa bàn quận còn cókhoảng 30 nghìn sinh viên của các trường đại học [18]

Số lao động trong các KCN tăng nhanh với các điều kiện và đặc điểm nêutrên dẫn đến cầu về nhà ở tăng mạnh tại các khu vực KCN (nhà ở cho người địaphương khác đến làm việc, nhà ở cho gia đình trẻ mới hình thành …) Hầu như toàn

bộ số người lao động từ địa phương khác đến làm việc tại các KCN đều có nhu cầu

về nhà ở Một số lao động là người địa phương cũng có nhu cầu về nhà ở gần KCN

do chế độ làm việc theo ca kíp của các doanh nghiệp buộc người dân phải bámxưởng bám máy hay làm thêm giờ Do diện tích nhà ở của gia đình hiện có chật hẹp,

do bản thân người lao động thích sống tự lập không muốn phụ thuộc gia đình, bêncạnh đó cũng do giao thông trong khu vực chưa thuận tiện, tốn nhiều thời gian hoặckém an toàn nên một số công nhân tuy trong cùng huyện với những KCN song ởcác địa điểm khó khăn về giao thông vẫn có nhu cầu về nhà ở gần KCN…

1.4.2 Thực trạng nhà ở công nhân tại các KCN

Bênh cạnh sự phát triển mạnh của các KCN ở nước ta hiện nay thì tình hìnhgiải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân nhìn chung trong cả nước là bị buông lỏng.Nguyên nhân chủ yếu là do thay đổi cơ chế từ bao cấp về nhà ở sang cơ chế thịtrường Bên cạnh đó năm 1993 Luật Đất đai ra đời cũng làm thay đổi đáng kể đếngiá trị quyền sử dụng đất, đẩy giá nhà đất tăng cao so với thu nhập trung bình củangười công nhân Về phía Nhà nước không còn bao cấp về nhà ở, doanh nghiệpchạy theo lợi nhuận không quan tâm đến nhà ở cho công nhân, bản thân công nhânvới thu nhập thấp nên không thể tự mua nhà - đặc biệt là các công nhân trẻ từ cácvùng nông thôn về các thành phố làm việc Do đó, tình hình xây dựng nhà ở và cáccông trình phục vụ sinh hoạt ở cho công nhân rất hạn chế

Hầu hết các dự án về khu đất ở cho công nhân ở các KCN hiện nay đều donhà nước bỏ vốn đầu tư và giao cho các doanh nghiệp xây dựng Các khu ở này(hay còn gọi là khu cư xá) thường là nhà tập thể thấp tầng (5-6 tầng, không sử dụngthang máy) dành cho công nhân độc thân chưa lập gia đình, có điều kiện an ninh vàđiều kiện sinh hoạt tốt hơn hẳn các khu nhà do dân tự xây dưng Bên trong khu đất

ở này được bố trí các hoạt động giải trí ngoài giờ lao động như sân chơi thể thao vàcông viên

Số lượng nhà ở phụ thuộc vào số lượng công nhân làm việc trong các KCN.Nhưng hiện nay, khi tốc độ thu hút lao động của các KCN không ngừng tăng lên thìviệc xây dựng và phát triển nhà ở cho công nhân vẫn không theo kịp được tốc độphát triển đó

a, Nhà ở do doanh nghiệp và nhà nước xây dựng

Nhu cầu của công nhân về nhà ở do nhà nước và doanh nghiệp xây dựng làrất lớn, nhưng số lượng các khu cư xá cho công nhân hiện nay còn rất ít Điển hình,tình hình xây dựng nhà ở công nhân ở các tỉnh có các KCN tập trung nhiều nhất cảnước thông qua bảng số liệu sau:

Bảng 1.1: Tỷ lệ công nhân ở nhà do nhà nước và doanh nghiệp

sản xuất xây dựng tại các tỉnh, thành phố năm 2010

Tỉnh, thành phố Tổng số công Số công nhân ở nhà do Tỷ lệ (%)

tỷ lệ chưa bằng một nửa của tỉnh Bình Dương Theo điều tra thực tế tại TP Đà Nẵng

và TP Hà Nội chỉ mới đáp ứng được 2% nhu cầu của công nhân tại các KCN [23]

Hiện thành phố Hà Nội mới có 3 dự án nhà ở cho công nhân với số lượng trên3.244 căn hộ (tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 242.280m2), đáp ứng cho ở khoảnghơn 16.300 người gồm: nhà ở cho công nhân tại xã Kim Chung (huyện Đông Anh) doTổng Công ty Đầu tư phát triển nhà Hà Nội đầu tư xây dựng; nhà ở cho cán bộ côngnhân viên đang lao động tại khu công nghiệp Bắc Phú Cát do Công ty cổ phần Đá ốplát cao cấp Vinaconex đầu tư xây dựng; và nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệpPhú Nghĩa do Công ty cổ phần tập đoàn Phú Mỹ đầu tư xây dựng [23]

23

chỗ ở cho người lao động cũng ít được chú trọng hơn Mặt khác, giá đất ở Hà Nộikhá đắt đỏ đã ảnh hưởng không nhỏ đến kinh phí giải phóng mặt bằng Bên cạnh đó,lại thiếu các cơ chế về nguồn vốn để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp được vayvốn với lãi suất ưu đãi Điều này đã làm giảm tính khả thi của các dự án xây dựngnhà ở, từ đó cũng hạn chế các doanh nghiệp tham gia vào xây dựng nhà ở cho côngnhân.

Theo số liệu do các nhà thống kê đưa ra, tỷ lệ trung bình trên cả nước mới đạtđược 7% - 10%[1] chỉ giải quyết được một phần nhỏ những bức xức về chỗ ở củacông nhân các KCN Thực tế là do số doanh nghiệp có đủ tiềm lực và năng lực đểđầu tư nhà ở công nhân chỉ mới đếm được trên đầu ngón tay [23]

b, Nhà ở do tư nhân xây dựng và cho thuê

Tỷ lệ công nhân được ở trong các ngôi nhà dạng ký túc xá, khu lưu trú donhà nước và doanh nghiệp xây dựng nói chung còn rất thấp Vậy một câu hỏi đượcđặt ra “số lao động còn lại họ sẽ ở đâu?” Trong điều kiện những chính sách về nhà

ở cho công nhân chưa được thực hiện một cách thật tốt, thì giải pháp trước mắt chonhững công nhân ngoại tỉnh là tự tìm chỗ ở cho chính bản thân họ Nhận thức được nhucầu đó, một số hộ dân đã xây dựng nhà ở cho công nhân thuê, và hình thức nhà này đangphát triển nhanh chóng với một số lượng lớn trên pham vi cả nước, đặc biệt là ở các tỉnhthành phố sau: TP Hà Nội, TP Đà Nẵng, tỉnh Cần Thơ

Hiện tại TP Hà Nội là nơi đáp ứng lượng nhà ở do tư nhân xây dựng cho thuênhiều nhất bởi vì trong quá trình giải quyết nhà ở cho công nhân thì hình thức nhà ở

do doanh nghiệp xây dựng chưa được chú trọng phát triển nên đã tạo điều kiện choloại nhà này hình thành và phát triển ồ ạt Ngược lại, là tỉnh Bình Dương và TP HồChí Minh có tỷ lệ chỉ bằng 2/3 của nhóm 3 tỉnh, thành Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ

Các dạng nhà dân tự xây để cho thuê rất đa dạng và đang phát triển tự phátnhanh chóng, do được xây dựng một cách tự phát nên các khu nhà ở cho thuê rất đadạng về các bố cục thành phần không gian kiến trúc, đa số đều có chất lượng xâydựng thấp, không đảm bảo về các tiêu chuẩn vệ sinh môi trường, mất an ninh trật tự

xã hội, Do tính chất tạm bợ và vốn đầu tư thấp nên các khu nhà ở này thường được

xây dựng bằng các loại vật liệu rẻ tiền, mau hư hỏng, xuống cấp như mái lợp lá,tường ván gỗ, mái tole hoặc tường gạch xây, mái tole, …

Hệ thống cơ cở hạ tầng kỹ thuật rất sơ sài Lối đi nhỏ thường bằng đất, cấpphối sỏi hoặc tráng ximăng Hệ thống thoát nước mưa chủ yếu là thoát tự do trênnền đất theo các mương thoát sơ sài, còn nước thải vệ sinh thường là tự ngấm trựctiếp xuống đất Nguồn cấp nước chủ yếu là các giếng đóng được khoan tại chỗ

Tuy vậy, theo số liệu điều tra chỉ có riêng ở TP Hồ Chí Minh và tại một sốquận ngoại thành, cá biệt cũng có một số chủ nhà đã tổ chức được các khu nhà chothuê có tiện nghi cao hơn, mật độ xây dựng vừa phải, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹthuật tốt, có hệ thống cấp nước riêng (giếng đóng), có cửa hàng tạp hóa phục vụ chocác nhu cầu về sinh hoạt của công nhân [24]

Nhìn chung, tình hình thực tế xây dựng nhà ở cho công nhân cho thấy rằnghiện nay chất lượng của hình thức nhà do các hộ tư nhân xây dựng vẫn chưa đảmbảo được điều kiện sống tối thiểu, điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến sức khỏecủa người công nhân Do phải sống trong các khu nhà với chất lượng thấp kém nhưvậy đã làm cho người lao động không thể yên tâm sản xuất, nâng cao tay nghề,không có ý định gắn bó lâu bền với doanh nghiệp, ảnh hưởng đến chất lượng củangười lao động và năng suất lao động của doanh nghiệp

Tóm lại, dù tồn tại và phát triển ở bất cứ tỉnh nào thì nhà ở do tư nhân xâydựng vẫn là loại nhà đáp ứng được phần lớn nhu cầu trước mắt của người lao động,

đó là có chỗ ở Việc không đáp ứng đầy đủ cho công nhân về nhà ở từ phía nhànước và doanh nghiệp đã dẫn đến tình trạng phát triển ồ ạt của loại nhà này

1.5 Kinh nghiệm về việc sử dụng đất khu ở cho công nhân tại các KCN của một số nước trên thế giới

Việc nâng cao hiệu quả đất ở cho công nhân tại các KCN hiện nay đang làmột vấn đề khá bức xúc đặt ra với tất cả các nước, đặc biệt là đối với những nước cótốc độ tăng trưởng phụ thuộc phần lớn vào yếu tố phát triển các KCN Sau đây làmột số những kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về việc phát triển đất khu

ở cho công nhân tại các KCN

1.5.1 Tại Trung Quốc

* Chính sách cải cách và thương mại hoá đất ở, trong đó có đất ở cho người lao động ngoại tỉnh

Chính phủ đã cung cấp một lượng vốn lớn cho việc đầu tư xây dựng khu đất

ở cho người lao động từ năm 1949 Nhà nước chịu trách nhiệm tạo điều kiện về nơi

ở, đặc biệt là đối với cán bộ công chức được tuyển dụng trực tiếp Dân cư và lao độngngoại tỉnh hầu hết đều dựa vào nhà nước để được bao cấp về nhà ở, khiến cho việc phânphối không công bằng và tham nhũng trở thành phổ biến Hậu quả dẫn đến công tác quản

lý, sử dụng đất tại những khu ở này kém hiệu quả, nảy sinh những tiêu cực ( không đápứng được nhu cầu chính đáng, chất lượng nhà ở kém, tốc độ xuống cấp nhanh )

Trung Quốc cũng đã từng bước tiến hành thương mại hoá toàn bộ quá trìnhxây dựng, phân phối và nâng cao hiệu quả sử dụng khu đất ở cho người lao động.Chính quyền địa phương được trao quyền chủ động dành quỹ đất để phát triển “ nhà

rẻ tiền “, phân phối không mất tiền cho người dân và chủ động việc đánh thuế Từnăm 1993, luật lệ trung ương yêu cầu các công ty phát triển bất động sản phải có ítnhất 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở trong kế hoạch phát triển hàng năm dành chongười thu nhập thấp, dưới hình thức thuê hoặc bán

* Chính sách quản lý nhà ở khác

Nhà nước thiết lập các quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp, thí điểmrút kinh nghiệm, sau đó áp dụng cho toàn quốc Đảm bảo thực hiện công khai vàtính minh bạch trong phân phối nguồn vốn và quỹ đất để xây dựng nhà ở cho cácđối tượng là lao động ngoại tỉnh có thu nhập thấp với sự kiểm soát của nhà nướccùng với sự thực hiện chiến lược bao cấp tiền thuê nhà một cách linh hoạt và ít tốnkém hơn so với chiến lược xây dựng trực tiếp các nhà cho thuê với giá thấp Tổchức hợp tác giữa các công ty nhà đất theo hướng Nhà nước và tư nhân cùng làm

Bên cạnh đó, Nhà nước đồng thời đi vào thực hiện thí điểm một số mô hìnhkhu đất ở dưới dạng kí túc xá để bán và cho thuê với mức giá phù hợp với thu nhậpcủa những người lao động độc thân Các mô hình này lại được tiếp tục nhân rộng và

nâng cao việc sử dụng khu đất ở nhằm đáp ứng nhu cầu về ở lâu dài của công nhân,người lao động, được nhân rộng tại các địa phương có những nguồn lực và điềukiện tương đồng [20]

1.5.2 Tại Nhật Bản

Kinh nghiệm từ Nhật Bản về giải quyết chỗ ở cho công nhân khu côngnghiệp nằm ở giải pháp quy hoạch tổng thể khu dân cư công nghiệp Trong quyhoạch tổng thể các nhà hoạch định chính sách và chủ đầu tư khu công nghiệp đãphối hợp với nhau từng bước thực hiện khu vực phát triển gồm nhiều chức năng khudân cư, khu công nghiệp và khu giải trí, hạ tầng xã hội Hệ thống hạ tầng trong vàngoài khu công nghiệp được xây dựng đồng bộ hoàn chỉnh Công nhân nhà máy vàngười dân có thể mua nhà hoặc thuê nhà để ở sinh hoạt và làm việc

Quan điểm “đối sách kết hợp môi trường sống phát triển công nghiệp” được

tổ chức trực thuộc Chính phủ và Chính quyền địa phương thực hiện nhằm xây dựngnhà ở và môi trường sống cho người lao động làm việc tại các nhà máy

Khu công nghiệp osadano với diện tích 400 ha, chính quyền thành phốFukuchiyama, tỉnh Kyoto đã để riêng phần đất cho việc xây dựng nhà ở, rộngkhoảng 60 ha ở phía Bắc khu công nghiệp chia thành các lô cho nhà công ty, nhà ởcông nhân Xây dựng trường mẫu giáo, nhà trẻ, trường tiểu học, trường phổ thôngtrung học [20]

1.5.3 Tại Mỹ

Chính sách về quỹ đất ở dành cho công nhân khu công nghiệp tại Mỹ đượcđặt chung trong vấn đề quỹ đất ở dành cho người lao động có thu nhập thấp Tại

Mỹ, Bộ xây dựng nhà ở và phát triển đô thị Mỹ được giao quản lý tiền hỗ trợ toàn

bộ khu đất ở để đảm bảo quyền lợi cho các hộ gia đình có thu nhập thấp hoặc lànhững người nghèo Dưới sự bảo đảm của nhà nước, lãi xuất tín dụng giảm và đượcduy trì ở một mức nhất định phù hợp với khả năng của người đi vay Nhiều chươngtrình cấp vốn trực tiếp đã được triển khai, như cấp tạm ứng, cấp tín dụng ưu đãi choviệc tạo lập mới và cải tạo nhà ở; hỗ trợ hoặc bảo lãnh thanh toán tiền thuê nhà ở.Ngoài ra thì chính phủ Mỹ cũng đặc biệt quan tâm đến hình thức sử dụng quỹ đất

sạch để xây dựng nhà ở cho thuê giá thấp Tuy nhiên qua nhiều năm, dù cũng quanhiều chính sách của nhà nước, nhưng vấn đề này vẫn trong tình trạng là khủnghoảng nặng Điều này có được một phần do các định chế do tổng thống các kỳ đưa

ra khác nhau Với mỗi kỳ tổng thống thì lại có những chính sách về quỹ đất và nhà

ở cho công nhân khác nhau chính vì vậy mà cũng là một trong những nguyên nhândẫn đến khủng hoảng nhà ở xã hội tại Mỹ Đến nay, bài học kinh nghiệm mà nước Mỹ cóthể rút ra là nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng nhà ở là do thiếu quỹ đất để phát triển nhà

ở cho thuê [20]

1.6 Một số kết luận rút ra cho Việt Nam

Từ thực tế và kinh nghiệm của các quốc gia cho thấy việc sử dụng đất đểxây dựng nhà ở cho công nhân làm việc tại các KCN là một vấn đề rất quan trọng

và có ý nghĩa thiết thực cấp bách với sự phát triển lâu dài của các hoạt động sảnxuất kinh doanh và chiến lược phát triển bền vững của các KCN Sự phối hợp giữanhà nước, ban quản lý các KCN, doanh nghiệp và người dân trong việc giải quyếtvấn đề nhà ở cho công nhân tại các KCN ở mỗi quốc gia, mỗi khu vực tuy có khácnhau Tuy nhiên vẫn có những nét tương đồng và những xu thế phát triển chung,chúng ta có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm quan trọng cho Việt Nam giảiquyết vấn đề này trên một số khía cạnh sau:

Thứ nhất là, chúng ta phải mạnh dạn thừa nhận quan điểm việc quy hoạch

sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho công nhân tại các KCN là một yếu tố quantrọng gắn liền với sự hình thành và phát triển của các KCN đồng thời nó cũng làmột nhân tố quan trọng đi liền với quá trình phát triển kinh tế đất nước, đặc biệt làđối với những nước đang trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá như ViệtNam Dù là nước đi sau thì Việt Nam cũng cần phải nhấn mạnh vấn đề này và cónhững cơ chế chính sách quan tâm thích đáng Vì tất cả những nước đã trải quathời kỳ tăng trưởng và phát triển cũng đều khẳng định rằng xuất phát từ nền tảng

và yếu tố then chốt là sự phát triển mạnh mẽ của các KCN Gắn với vấn đề này làvấn đề giải quyết tạo một môi trường sống tốt nhất cho người lao động

Thứ hai là, các khu đất ở dành cho công nhân tại các KCN cũng là một bộ

phận để hình thành và phát triển nhà ở xã hội nên cần có sự quan tâm, phối hợp củacác doanh nghiệp tư nhân và cơ quan, doanh nghiệp nhà nước Tuy nhiên, bên cạnh

đó vẫn cần thực hiện tốt công tác kiểm tra, giám sát quá trình xây dựng và sử dụngđất xây dựng nhà ở của các doanh nghiệp

Thứ ba là, về cơ chế chính sách sử dụng quỹ đất để xây dựng nhà ở cho công

nhân KCN phải xem xét, cân nhắc mọi điều kiện cho từng thời kỳ nhất định, cóchính sách cụ thể mang tính ưu tiên cho mỗi giai đoạn, tránh dàn trải Trong đó đặcbiệt quan tâm đến chính sách tạo nguồn vốn và quỹ đất tại địa phương có KCN

Thứ tư là, về mô hình nhà ở khi thiết kế quy hoạch chi tiết một khu nhà ở cho

công nhân KCN cần xác định phát triển theo nhiều mô hình đa dạng và nên pháttriển đồng bộ các mô hình Dựa vào đặc điểm, hoàn cảnh của mỗi địa phương vàKCN nằm trong địa phương đó để phát triển mô hình nhà ở cho công nhân KCNmột cách hợp lý

Tóm lại, trong xu thế tất yếu của sự biến đổi kinh tế nói chung trên thế giới,bất kỳ quốc gia nào dù là phát triển hay đang phát triển, các quốc gia đang trongquá trình CNH- HĐH chuyển đổi cơ cấu kinh tế, để thay đổi và phát triển theohướng tích cực, thu hẹp khoảng cách với các nước phát triển đi trước thì một trongnhững điều kiện tiên quyết đó là phải tập trung phát triển các KCN Tuy nhiên đểcác KCN này hoạt động, phát triển thì cần phải có các yếu tố cơ bản, nền tảng bêntrong, ở đây chính là tạo cho công nhân, cho những người lao động một môitrường sống tốt nhất để họ yên tâm làm việc tại nơi đó