đánh giá các chỉ tiêu tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới nam an khánh của công ty sudico

Dự án thiếu vốn đầu tư; kế hoạch sử dụng vốn không hợp lý; tiến độ thực hiện kéo dài, bên cạnh đó trượt giá và lạm phát tăng nhanh, ảnh hưởng đến chi phí đầu tư; các chính sách của Nhà n

Mục lục

LỜI NÓI ĐẦU 2

1 Tổng quan về Dự án đầu tư Khu đô thị mới Nam An Khánh 4

1.1 Giới thiệu dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh 4

1.2 Đánh giá vị trí dự án 7

2 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư KĐT mới Nam An Khánh 9

2.1 Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư 9

2.2 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án 10

2.2.1 Giá trị hiện tại ròng NPV 13

2.2.2 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR 14

2.2.3 Tỷ số doanh lợi PI 16

2.2.4 Thời gian hoàn vốn PP 16

KẾT LUẬN 18

DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 19

PHỤ LỤC 20

LỜI NÓI ĐẦU

Dự án đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động đầu tư Dự án đầu tư là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế - xã hội Dự án đầu tư được tiến hành thuận lợi thì hoạt động đầu tư sẽ đạt được mục tiêu mong muốn Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư lại càng thể hiện vai trò quan trọng của mình, vì hoạt động đầu tư bất động sản không chỉ cần một lượng vốn lớn và thời gian dài mà nó còn liên quan trực tiếp đến đất đai Đất đai là một tài sản vô cùng quý báu của mỗi quốc gia nên mọi tác động đến đất đai đòi hỏi phải đạt được hiệu quả tối ưu Để dự án đầu tư được đưa vào thực hiện, và mang lại hiệu quả tối ưu thì cần phải nghiên cứu, phân tích, đánh giá, trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, môi trường, tài chính… từ

đó thấy được các lợi ích mà dự án mang lại Nếu phân tích kinh tế kỹ thuật đứng trên góc độ toàn bộ nền kinh tế, thể hiện lợi ích kinh tế thì phân tích tài chính lại đứng trên góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu chính Dự án đầu tư ra đời

do nhu cầu chủ quan của nhà đầu tư, cho nên trước hết nó phải mang lại lợi ích tài chính cho chủ đầu tư Bên cạnh đó, nếu dự án đầu tư đạt lợi nhuận cao sẽ góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế Vì vậy, phân tích tài chính dự án đầu tư là một trong những thuyết minh quan trọng để đánh giá dự án đầu tư bất động sản

Dự án thiếu vốn đầu tư; kế hoạch sử dụng vốn không hợp lý; tiến độ thực hiện kéo dài, bên cạnh đó trượt giá và lạm phát tăng nhanh, ảnh hưởng đến chi phí đầu tư; các chính sách của Nhà nước nhằm ổn định nền kinh tế (kiềm chế lạm phát, thắt chặt cho vay,…) ảnh hưởng đến quá trình đầu tư;… là những thực trạng mà hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và đang gặp phải tại Việt Nam trong thời gian qua Điều đó chứng tỏ rằng, hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

ở nước ta vẫn còn rất yếu kém

Trong khi đó, Việt Nam là một nước đang trong quá trình phát triển ở trình

độ thấp, hoạt động đầu tư vào cơ sở hạ tầng sẽ là nhu cầu thiết yếu, là yếu tố cơ bản nhất để phát triển đất nước Mặt khác, nước ta đã trở thành thành viên chính thức của tổ chức thương mại thế giới WTO, khi mở cửa thị trường, vốn đầu tư nước

ngoài vào Việt Nam sẽ gia tăng đặc biệt trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng hiện đang yếu kém, với hình thức chủ yếu là liên doanh liên kết, đó là một lợi thế trong việc tạo nguồn vốn cho việc đầu tư phát triển các dự án đầu tư bất động sản

Dân số ngày càng tăng, tốc độ đô thị hoá phát triển nhanh, đời sống nhân dân cũng được nâng cao hơn, và một sự kiện đáng lưu ý nữa là ở Hà Nội, khi địa giới thủ đô đã chính thức mở rộng về phía Tây thì nhu cầu nhà ở nơi đây càng ngày càng được quan tâm Đó cũng là điều kiện thuận lợi để các dự án đầu tư bất động sản phát triển mạnh Nhưng nó có phát triển một cách tối ưu không thì đòi hỏi chủ đầu

tư phải trang bị cho mình một khả năng phân tích tài chính thật tốt Chủ đầu tư cần phải linh hoạt trong quá trình thực hiện dự án, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, dự đoán sự thay đổi các yếu tố trong tương lai liên quan đến lợi nhuận của

dự án, từ đó có các phương pháp điều chỉnh sao cho phù hợp nhất

Các dự án đầu tư bất động sản mới sẽ bắt đầu phân tích tài chính như thế nào? Các dự án bất động sản đang đầu tư sẽ thực hiện gì để giảm thiểu rủi ro, nâng cao hiệu quả tài chính cho dự án của mình? Để trả lời cho câu hỏi đó, tôi đã chọn đề

tài tiểu luận để thực hiện là “Đánh giá các chỉ số tài chính dự án đầu tư Khu đô

thị mới Nam An Khánh của công ty SUDICO ”

1 Tổng quan về Dự án đầu tư Khu đô thị mới Nam An Khánh

1.1 Giới thiệu dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh

 Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ

thuật đồng bộ Khu đô thị mới Nam An Khánh

 Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và Khu

Công nghiệp Sông Đà SUDICO

 Cơ quan lập BCNCKT: Công ty Kiến trúc Việt Nam

 Nhà thiết kế khu đô thị mới Nam An Khánh: Tập đoàn PDI (Peninsula Development & Investment Corporation - Mỹ) và IMA

 Mục tiêu của dự án:

- Tạo ra một quỹ đất xây dựng nhà ở để phục vụ cho chương trình nhà ở của tỉnh Hà Tây (cũ) và phục vụ kinh doanh phát triển nhà

- Xây dựng nhà ở dạng biệt thự vườn, chung cư cao tầng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật

và một số công trình hạ tầng xã hội hoàn chỉnh và đồng bộ phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội và quy hoạch tổng thể

- Tận dụng được cơ sở hạ tầng sẵn có của Thủ đô Hà Nội, tạo mối liên hệ chặt chẽ giữa khu công nghiệp Láng – Hoà Lạc với Trung tâm thể thao quốc gia và thị

xã Hà Đông (cũ) Tạo ra một khu thương mại dịch vụ nhằm chuyển đổi ngành nghề, thu hút lao động, tạo việc làm cho nhân dân khu vực bị thu hồi đất, góp phần tăng thêm thu nhập cho nhân dân địa phương

- Tạo ra một khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật như giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước đồng bộ: Hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, cơ sở khám bệnh,… góp phần cải thiện đời sống sinh hoạt cho dân cư địa phương, rút ngắn khoảng cách giữa thành thị và nông thôn

- Sự hình thành một khu làng đô thị mới tại khu vực nghiên cứu sẽ tạo điểu kiện mở rộng thị xã Hà Đông, sớm hình thành một thành phố hiện đại cửa ngõ của Thủ đô Hà Nội

 Giá trị hạ tầng: 1.374.675.586.000 đồng

(Một nghìn ba trăm bảy mươi bốn tỷ sáu trăm bảy

mươi lăm triệu năm trăm tám mươi sáu nghìn đồng chẵn)

 Quy mô dự án: Tổng diện tích nghiên cứu quy hoạch: 312 ha

Trong đó: + Đất nông nghiệp: 239 ha + Đất khu dân cư ở hiện có: 50 ha + Đất kênh mương, giao thông, công trình công cộng: 23 ha

 Cơ cấu sử dụng đất - Diện tích quy hoạch xây dựng khu đô thị mới: 189

ha

+ Đất đường vành đai 4: 9,4 ha + Đất đường khu vực và phân khu vực: 49.4 ha

+ Đất an ninh quốc phòng: 4,4 ha Đất cơ quan: 2,1 ha

Đất ở thấp tầng cho CBCNV: 2,7 ha + Đất hỗn hợp: 33.6 ha

+ Đất cây xanh khu ở, hồ điều hoà: 22,2 ha + Đất công cộng khu ở: 6 ha

+ Đất nhà trẻ, trường học: 3 ha + Đất ở xây dựng mới: 61 ha Đất ở thấp tầng: 51 ha Đất ở cao tầng: 10 ha

- Đất xóm đô thị hoá: 80 ha

- Đất giao thông đối ngoại: 40 ha

- Đất viện hoá quân đội: 3 ha

 Vị trí: Khu đô thị mới Nam An Khánh thuộc Phía Đông Bắc Tỉnh Hà Tây (cũ)

và Phía Tây Nam của Thành phố Hà Nội Thuộc hai xã An Khánh và An Thượng – Huyện Hoài Đức – Tỉnh Hà Tây (cũ), nay là Hà Nội II

- Phía Đông giáp: Nông trường An Khánh và đường vành đai 4

- Phía Tây giáp:

- Phía Nam giáp:

- Phía Bắc giáp:

Mương Đan Hoài Kênh Đào Nguyên Đường cao tốc Láng Hoà Lạc

 Tiến độ thực hiện:

- Chuẩn bị đầu tư

- Thực hiện đầu tư

2004 – 2009

Từ quý I – 2004 đến hết quý II – 2004

Từ quý III – 2004 đến hết quý IV – 2008

 Các giai đoạn thực hiện dự án:

+ Giai đoạn đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính

Toàn bộ khu đô thị Nam An Khánh có 9 ô quy hoạch, trong đó ô K và P là 2

ô có mật độ nhà thấp tầng nhiều nhất Tiến hành san lấp và làm hạ tầng khu K, kinh doanh nền đã có hạ tầng để lấy kinh phí tiếp tục làm tới khu P Các khu M, N, O tập trung nhiều công trình hạ tầng xã hội, trung tâm thương mại nên sẽ được đầu tư

hạ tầng để kêu gọi các chủ đầu tư thứ phát Để kích thích tiến độ, sự sôi động của

dự án, khu L sẽ thực hiện tiếp theo vì theo quy hoạch cho phép là hồ điều hoà, công viên cây xanh nên chi phí đầu tư vào đây là thấp

+ Giai đoạn khai thác đất đô thị

Sau khi đã xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật chính, Chủ đầu tư tiến hành khai thác quỹ đất đã được đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính bằng cách huy động mọi nguồn vốn để đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình kiến trúc thực hiện trong các dự án thành phần

 Phương án kinh doanh:

- Dự án xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ khu đô thị Nam An Khánh là một

dự án lớn, thời gian thực hiện kéo dài, yêu cầu về vốn đầu tư lớn vì vậy sẽ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của các khu P và K, sau đó lần lượt xây dựng các khu còn lại

- Đối với diện tích đất chuyển giao cho Tỉnh Hà tây, gồm đất xây dựng các công trình hạ tầng xã hội có tính phúc lợi công cộng như trường học, nhà trẻ, đất vườn hoa, Chủ đầu tư sẽ chuyển giao cho Tỉnh miễn phí

- Đối với các lô đất để xây dựng công trình dịch vụ thương mại và các lô đất

để xây dựng chung cư cao tầng: Chủ đầu tư sẽ thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng sau đó chuyển giao cho các chủ đầu tư thứ phát trên nguyên tắc bảo toàn vốn và

có lãi

- Đối với các lô đất xây dựng nhà ở biệt thự, nhà liền kề thấp tầng chuyển giao cho tỉnh (thuộc quỹ đất 12% bàn giao cho tỉnh) Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng chuyển giao cho tỉnh theo giá thành xây dựng hạ tầng không tính lãi Hiện kế hoạch trên đã được tỉnh Hà Tây đồng ý 10% và giao cho SUDICO tổ chức kinh doanh, phần chênh lệch lợi nhuận bàn giao cho Tỉnh Hà Tây

- Đối với các lô đất xây dựng nhà ở biệt thự, nhà liền kề thấp tầng: Chủ đầu

tư xây dựng hạ tầng để kinh doanh, giá chuyển nhượng đất có hạ tầng bao gồm chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, lãi đảm bảo kinh doanh, thuế và có tham khảo mức giá thị trường

1.2 Đánh giá vị trí dự án

 Vai trò của vị trí dự án đối với quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư:

- Vị trí dự án có vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư bởi vì vị trí dự án thuận lợi, sẽ là lợi thế trong việc vận chuyển nguyên vật liệu, giảm thiểu chi phí đầu tư; sẽ là nơi thu hút khách hàng, tránh rủi

ro trong khâu tiêu thụ sản phẩm, đạt được doanh thu và lợi nhuận như mong muốn

- Đánh giá vị trí dự án còn là một trong những yếu tố giúp chủ đầu tư xác định giá bán cho bất động sản của mình

- Bên cạnh vai trò của vị trí dự án, phân tích tài chính dự án đầu tư còn chịu ảnh hưởng của các chính sách pháp luật; tình hình chính trị; tình hình phát triển kinh tế; điều kiện tự nhiên; sự phát triển dân số, cơ cấu dân số, thu nhập bình quân của khách hàng mục tiêu; sự phát triển của ngành xây dựng, kinh doanh bất động sản,…

 Thuận lợi

- Chi phí lập dự án: Khu đô thị mới Nam An Khánh là dự án đầu tư phát triển đô thị mới nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đựơc phê duyệt nên việc nghiên cứu quy hoạch, lập báo cáo nghiên cứu khả thi có nhiều thuận lợi, tiết kiệm chi phí và mang tính khả thi cao

- Chi phí giải phóng mặt bằng: diện tích đất đô thị phần lớn là diện tích đất canh tác Bên cạnh đó, do người dân sống ở ngoại ô thành phố, nguời dân địa phương không chỉ lao động thuần nông mà đã quen với cuộc sống đô thị, thường vào thành phố buôn bán và làm nghề phụ do đó việc chuyển đổi cơ cấu ngành nghề khi người dân bị mất đất canh tác là tương đối thuận lợi

- Mô hình phát triển dự án phù hợp với xu hướng lựa chọn nhà ở: Khi đời sống nhân dân phát triển, khuynh hướng tìm nhà của họ cũng thay đổi, khi mua nhà họ không những chỉ tìm những ngôi nhà phù hợp với sở thích, phù hợp với khả năng thanh toán, mà họ còn chú trọng đến môi trường sống Một môi trường sống đầy đủ tiện nghi, hài hoà giữa thiên nhiên và con người là sự lựa chọn hàng đầu của người dân

- Huyện Hoài Đức là một trong những địa điểm đầu tư lý tưởng, đặc biệt là hai xã An Khánh và An Thượng Trong khu vực này, có nhiều dự án nhà ở, trường học, khu vui chơi giải trí đang trong quá trình hình thành, điều đó càng làm gia tăng giá trị của Khu đô thị mới Nam An Khánh

- Khu đô thị mới Nam An Khánh nằm ngoài thành phố Hà Nội nên giá chuyển nhượng tương đối hợp lý Và mặc dù thuộc địa phận Tỉnh Hà tây nhưng Khu đô thị mới Nam An Khánh nằm trong quy hoạch tổng thể dọc đường Láng - Hoà Lạc , do đó các tuyến đường giao thông để di chuyển đến trung tâm thành phố Hà Nội lại rất thuận lợi

- Khu đô thị mới Nam An Khánh là khu đô thị được quy hoạch tổng thể với

hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, được trang bị một hệ thống hồ điều hoà nằm giữa các khu vực trung tâm của dự án Khu đô thị Nam An Khánh hội tụ những điều kiện tốt nhất để đáp ứng nhu cầu nhiều phong cách sống của nhiều đối tượng khách hàng khác nhau Sau khi hoàn thành, khu đô thị mới Nam An Khánh hứa hẹn sẽ

trở thành một trong những khu đô thị kiểu mẫu hiện đại và phát triển tại Việt Nam

 Bất lợi

- Khu dự án được bao bọc bởi hệ thống đường lớn cấp Quốc gia, nhưng khi thực hiện dự án, mới chỉ có đường Láng - Hoà Lạc Vì vậy, chủ đầu tư phải mở đường để vào khu dự án

- Theo quy hoạch chi tiết trong khu vực dự án, cơ cấu sử dụng đất có nhiều khu đất dành cho các công trình hạ tầng xã hội, và các công trình công cộng, do

đó diện tích đất kinh doanh của dự án bị thu hẹp

- Trên mặt bằng dự án có 3614 ngôi mộ của nhân dân địa phương cần phải di chuyển tại khu K, I, N

- Hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị mới phải gánh chịu tải của 2630 hộ dân, tương đương 13.380 người của bốn thôn: Yên Lũng, Vân Lũng, Phú Vinh, An Thọ

2 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư KĐT mới Nam An Khánh 2.1 Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư

Tổng vốn đầu tư của dự án : 1.374.675,6 triệu đồng Trong đó:

- Vốn tự có : 1.025.175,6 triệu đồng + Vốn chủ sở hữu: 544.371,5 triệu đồng + Vốn huy động khách hàng: 480.804,1 triệu đồng

- Vốn đi vay : 349.500,0 triệu đồng

Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay

500 349

6 , 175 025 1

= 2,93 > 1

Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư

6 , 675 374 1

6 , 175 025 1

= 74,6 % >50 %

Hệ số vốn chủ sở hữu so với vốn huy động từ khách hàng

5,371.544

= 1,13

Vốn chủ sở hữu so với tổng vốn đầu tư: 39,5% > 20%

(39,5% = 544.371,5 / 1.374.675,6 ) Vốn chủ sở hữu thoả mãn điều kiện về vốn để được phép đầu tư khu

đô thị

Mặt khác, chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng khi dự án đã hoàn

thành xong 65% (65% =

6,675.374.1

500.3495,371

), do đó dự án có độ an toàn

cao, dễ dàng trong việc huy động vốn từ khách hàng

Thông qua các hệ số trên , ta thấy dự án đầu tư khu đô thị mới Nam

An Khánh có khả năng độc lập tài chính Chủ đầu tư có khả năng tự chủ trong việc huy động vốn, dự án có thể tránh được những rủi ro trong quá trình đi vay vốn

2.2 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án

 Dự tính doanh thu của dự án:

Dựa trên chi phí xây dựng, doanh thu cuả dự án được dự kiến thông qua giá bán dự kiến như sau:

Bảng 2.1 : Dự kiến giá bán

I Tổng chi phí xác định giá thành (trước

V Giá chuyển nhượng 1m2 đất thấp tầng Triệu đồng 3,123

VI Giá chuyển nhượng 1m2 đất cao tầng Triệu đồng 3,748

( Nguồn: BCNCKT của Nam An Khánh – 2004)