Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trọng điểm tại huyện an lão, thành phố hải phòng

- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất màchưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo quy định của phápluật thì phải trừ đi khoản t

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-NGUYỄN ANH BA

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRỌNG ĐIỂM

TẠI HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-NGUYỄN ANH BA

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRỌNG ĐIỂM

TẠI HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ HÀ THÀNH

Hà Nội – Năm 2013

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

1 Tính cấp thiết của đề tài: 7

2 Mục tiêu nghiên cứu: 8

3 Nhiệm vụ nghiên cứu: 8

4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu: 8

5 Phương pháp nghiên cứu: 9

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn: 9

7 Cấu trúc của Luận văn: 10

CHƯƠNG 1- TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 11

1.1 Cơ sở khoa học về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 11

1.1.1 Thu hồi đất, hỗ trợ, tái định cư và các vấn đề liên quan 11

1.1.1.1.Khái niệm về thu hồi đất 11

1.1.1.2 Khái niệm bồi thường 11

1.1.1.3 Hỗ trợ 11

1.1.1.4 Tái định cư 11

1.1.1.5 Cơ chế thu hồi đất 12

1.1.2 Tính chất, quan điểm của thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng 12

1.1.2.1 Tính chất của thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng 12

1.1.2.2 Quan điểm về việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 13

1.1.2.3 Quá trình chuyển dịch cơ cấu đất đai giai đoạn 1990-2010, xu hướng đến năm 2020 và nhu cầu về đất 15

1.2 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 17

1.2.1 Các văn bản pháp luật về giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất từ sau Luật đất đai 2003 đến nay 17

1.2.2 Chính sách thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư sau khi có Luật đất đai năm 2003 18

1.2.3 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 20

1.2.4 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 22

1.2.4.1 Bồi thường về đất: 22

1.2.4.2 Bồi thường tài sản 34

1.2.4.3 Chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất 37

1.2.4.4 Chính sách tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 42

1.3 Khái quát công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở thành phố Hải Phòng 43

1.3.1 Các văn bản pháp lý chủ yếu của thành phố Hải Phòng về thu hồi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 43

1.3.2 Kết quả công tác bồi thường, GPMB và tái định cư trên địa bàn thành phố Hải Phòng 45

CHƯƠNG 2 – THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRỌNG ĐIỂM TẠI HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG 46

2.1 Vị trí địa lý và đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện An Lão 46

2.1.1 Vị trí địa lý 46

2.1.2 Điều kiện tự nhiên 47

2.1.2.1 Địa hình, địa mạo 47

2.1.2.2 Khí hậu, thời tiết 47

2.1.2.3 Thuỷ văn 48

2.1.2.4 Thổ nhưỡng 48

2.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 49

2.1.3.1 Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 49

2.1.3.2 Thực trạng phát triển từng ngành kinh tế 49

2.1.3.3 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 50

2.1.3.4 Hệ thống đường giao thông 51

2.2 Quá trình chuyển dịch cơ cấu đất đai 53

2.2.1 Biến động đất nông nghiệp 55

2.2.2 Biến động đất phi nông nghiệp 55

2.2.3 Biến động đất chưa sử dụng 56

2.3 Khái quát công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng và kết quả đạt được tại huyện An Lão từ năm 2005 đến năm 2010 56

2.4 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án trọng điểm tại huyện An Lão, thành phố Hải Phòng 59

2.4.1 Tổng quan về hai dự án trọng điểm 59

2.4.2 Kết quả thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường dẫn cầu Khuể tại xã Mỹ Đức và xã Chiến Thắng 62

2.4.2.1 Phạm vi, giới hạn của dự án 62

2.4.2.2 Căn cứ pháp lý của dự án 63

2.4.2.3 Tiến độ thực hiện dự án 65

2.4.3 Kết quả thu hồi đất, bồi thường, GPMB của dự án xây dựng đường ô tô cao tốc Hà Nội – Hải Phòng tại xã Quốc Tuấn 71

2.4.3.1 Phạm vi, giới hạn của dự án 71

2.4.3.2 Căn cứ pháp lý của dự án 71

2.4.3.3 Tiến độ thực hiện dự án 74

CHƯƠNG 3- ĐÁNH GIÁ ƯU, NHƯỢC ĐIỂM CỦA VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA HAI DỰ ÁN NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP 81

3.1 Đánh giá ưu điểm của các chính sách áp dụng về thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng 81

3.1.1 Giá bồi thường về đất đai, tài sản trên đất 81

3.1.2 Các chính sách hỗ trợ 82

3.1.3 Chính sách giao đất tái định cư 82

3.2 Những tồn tại của chính sách và việc triển khai thực hiện thu hồi đất, bồi thường, GPMB 83

3.2.1 Những tồn tại của chính sách hiện hành 83

3.2.1.1 Đánh giá chung 83

3.2.1.2 Về việc xác định đối tượng và điều kiện được đền bù thiệt hại 84

3.2.1.3 Về giá đất bồi thường hỗ trợ và giá tài sản trên đât: 85

3.2.1.4 Về chính sách hỗ trợ sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp và chính sách tái định cư 87

3.2.2 Những tồn tại trong công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 88

3.3 Những bài học kinh nghiệm rút ra 88

3.4 Các giải pháp đề xuất nhằm hoàn thiện chính sách và biện pháp thực thi về thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng 90

3.4.1 Hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai 90

3.4.2 Kiện toàn nội dung chính sách về công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC 92

3.4.3 Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác GPMB 93

3.4.4 Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của ban bồi thường, hỗ trợ và TĐC (Trung tâm phát triển quỹ đất) 93

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96

1 Kết luận 96

2 Kiến nghị: 97

TÀI LIỆU THAM KHẢO 100

PHỤ LỤC 1 103

1 Chính sách bồi thường ở một số tổ chức và nước trên thế giới 103

1.1 Chính sách, bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ (WB và ADB) 103

1.2 Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước trên thế giới 104

1.2.1 Trung Quốc 104

1.2.2 Thái Lan 105

1.3 Nhận xét, đánh giá 106

PHỤ LỤC 2 108

2 Những nét khác biệt chủ yếu giữa chính sách thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư từ trước và sau khi có Luật đất đai năm 2003 108

2.1 Trước khi có Luật Đất đai 1993 108

2.2 Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 109

2.3 Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai ban hành năm 1998 110

2.4 Luật Đất đai sửa đổi năm 2001 111

2.5 Luật Đất đai năm 2003 111

PHU LỤC 3 114

Danh sách tổng hợp phiếu điều tra về công tác thực hiện chính sách bồi thường GPMB 114

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế ở nước ta, đặc biệt trong quá trình côngnghiệp hóa, đô thị hóa nhanh những năm gần đây, việc xây dựng các khu công nghiệp,các khu đô thị, khu dân cư mới, hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông đường bộ diễn rathường xuyên, liên tục, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước Trên tinh thầnNghị quyết 13-NQ/TW ra ngày 16/01/2012 do Hội nghị lần thứ tư của Ban chấp hànhTrung ương khóa XI đề ra, việc xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ tiếp tụcđược chú trọng đẩy mạnh, nhằm đưa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theohướng hiện đại vào năm 2020

Trong quá trình phát triển theo hướng đô thị hóa, hoạt động thu hồi đất, bồithường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng để phục vụ xây dựng các công trình quốc phòng anninh, công trình lợi ích quốc gia, công trình công cộng và công trình kinh tế là mộtkhâu quan trọng, then chốt Bồi thường, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu vàtiên quyết để có mặt bằng triển khai thực hiện các dự án xây dựng này Tuy nhiên, bồithường và giải phóng mặt bằng lại là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp vì việcthu hồi đất gây ảnh hưởng tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội không những củanhững người có đất bị thu hồi mà ảnh hưởng ngay cả tới cộng đồng dân cư

Từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay, trên địa bàn huyện An Lão đã có rấtnhiều dự án thu hồi đất như các dự án tại các điểm khu công nghiệp Quốc Tuấn, QuangTrung, Trường Sơn, Chiến Thắng, Thị trấn An Lão Đặc biệt là từ năm 2008 đến nay, dự

án xây dựng đường ô tô cao tốc Hà Nội – Hải Phòng chạy qua địa phận huyện An Lão đãđược triển khai xây dựng Tai các dự án nói trên, Ủy ban nhân dân huyện An Lão đã bàngiao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư Tuy nhiên, để bàn giao được mặt bằng sạch, huyện đãphải tiến hành biện pháp cưỡng chế đối với một số hộ gia đình, và đến nay bản thân nhiều

hộ gia đình bị thu hồi đất vẫn chưa đồng tình về chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định

cư Vì vậy việc nghiên cứu làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất, hỗ trợ giải phóng mặtbằng (GPMB), tái định cư của các dự án này để từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm,đồng thời góp phần đóng góp giải pháp để hoàn thiện việc xây dựng chính sách bồithường, hỗ trợ và tái định cư của huyện An Lão nói riêng và

thành phố Hải Phòng nói chung Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề tài

nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trọng điểm tại huyện An Lão, thành phố Hải Phòng”

2 Mục tiêu nghiên cứu:

- Làm rõ cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗtrợ, tái định cư trong giai đoạn công nghiệp hóa – hiện đại hóa

- Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư củacác dự án thu hồi đất trên địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng và làm rõ nguyênnhân cưỡng chế một số hộ không đồng ý nhận tiền bồi thường, để bàn giao mặt bằng sạchcho chủ đầu tư thực hiện dự án Từ đó, đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho côngtác giải phóng mặt bằng của một số dự án sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão nói riêng

và cho công tác thu hồi đất, GPMB trên địa bàn thành phố Hải Phòng nói chung

3 Nhiệm vụ nghiên cứu:

- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của nhà nước từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay

- Thu thập, tài liệu số liệu về công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB và tái định cư của một số dự án quan trọng trên địa bàn huyện An Lão

- Điều tra, khảo sát về giá bồi thường của các dự án, phỏng vấn các hộ có đất bịthu hồi và nhận hỗ trợ, tái định cư trong công tác bồi thường, gia bồi thường, bất cập trongviệc thu hồi đất, xét duyệt tái định cư

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong GPMB của các dự án

4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu:

Phạm vi không gian và thời gian nghiên cứu: Đề tài thực hiện nghiên cứu đốivới một số dự án trọng điểm triển khai trên địa bàn huyện An Lão từ năm 2005 đến naynhư:

- Dự án xây dựng đường ô tô cao tốc Hà Nội – Hải Phòng trên địa bàn xã Quốc Tuấn, huyện An Lão.

- Dự án thu hồi thực hiện dự án đầu tư xây dựng đường dẫn cầu Khuể thuộc địabàn xã Mỹ Đức và xã Chiến Thắng, huyện An Lão

Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài chủ yếu đi sâu vào phân tích và đánh giáthực trạng các chính sách bồi thường, giá đất bồi thường, hỗ trợ việc làm, tái định cưkhi nhà nước thu hồi đất cho một số dự án quan trọng trên địa bàn

5 Phương pháp nghiên cứu:

Đề tài được thực hiện thông qua các phương pháp nghiên cứu chính sau:

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: sử dụng để thu thập thông tin

tư liệu về công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư ở phục vụ cho mục đíchđánh giá tổng quan các dự án mà đề tài nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, phỏng vấn xã hội học(Phương pháp chọn biểu mẫuđiều tra): là phương pháp phỏng vấn có sử dụng bảng hỏi đối với các hộ gia đình, cá nhântrong diện bị thu hồi đất để thu thập các thông tin về giá đất, giá bồi thường, điều kiện ăn ởcủa các hộ sau khi được bố trí tái định cư

- Phương pháp phân tích, thống kê: sử dụng để thống kê, xử lý và phân tích các

số liệu về giá đất bồi thường, nhà và tài sản gắn liền trên đất, tỷ lệ hộ được hỗ trợ việc làm

và tái định cư

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn:

- Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Các báo cáo của Hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư huyện An Lão

- Các báo cáo của Phòng Tài nguyên Môi trường về quản lý đất đai, thống kê kiểm kê đất đai, hiện trạng sử dụng đất giai đoạn 2005-2010, quy hoạch sử dụng đất đến 2020

Tài liệu chuyên ngành quản lý đất đai, xã hội học, địa lý đô thị và nông thôn

- Thông tin của các hộ gia đình bị thu hồi đất thu thập được từ việc điều tra thực

tế tại địa phương

7 Cấu trúc của Luận văn:

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY

1.1 Cơ sở khoa học về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1 Thu hồi đất, hỗ trợ, tái định cư và các vấn đề liên quan

1.1.1.1.Khái niệm về thu hồi đấtTheo Điều 4 - Luật đất đai năm 2003 thì “thu hồi đất là việc nhà nước ra quyếtđịnh hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cánhân, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định nhằm phục vụ pháttriển kinh tế - xã hội và lợi ích an ninh quốc gia.”

1.1.1.2 Khái niệm bồi thườngBồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sửdụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất Trong đó, giá trịquyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đấtxác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [9]

1.1.1.3 Hỗ trợ

- Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đấtthông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.[9]

1.1.1.4 Tái định cưTái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinhsống và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi nhànước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển [9]

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; dichuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ

sở vật chất tinh thần tại đó Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tácđộng xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triểnchung

Hiện nay ở nước ta, khi nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thìngười sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao đất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở

1.1.1.5 Cơ chế thu hồi đấtĐiều 5- Luật đất đai năm 2003 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhànước đại diện chủ sở hữu và trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông quahình thức giao đất, cho thuê đất Do đó, đất đai là tài sản quý giá, là tư liệu sản xuấtchủ yếu của nông dân và nó quyết định cuộc sống của họ và gia đình họ

Thu hồi đất để phục vụ cho việc xây dựng khu cụm công nghiệp, khu dân cư, cơ

sở hạ tầng công cộng là vấn đề kinh tế - xã hội lớn, nhưng lại phải tính đến lợi ích cơbản của những người dân bị thu hồi đất Qua đó, nhà nước ta đã ban hành Luật đất đainăm 2003, Nghị định số 181, 197, 198, 17, 84, 69 và hàng loạt chính sách vĩ mô hướngvào giải quyết cơ bản về đất nói chung và vấn đề thu hồi đất nông nghiệp nói riêng đểđảm bảo giữa lợi ích chung của xã hội và lợi ích của hộ nhân dân, nhằm giải quyết vấn

đề nông nghiệp, nông dân, nông thôn

Khi nhà nước thu hồi đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải tiến hành bồithường, hỗ trợ để GPMB Người bị thu hồi đất loại nào thì được bồi thường bằng việcgiao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồithường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi Trường hợpthu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thườngcho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồiđất còn được nhà nước hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, đào tạo chuyển đổi ngànhnghề, bố trí việc làm

1.1.2 Tính chất, quan điểm của thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.2.1 Tính chất của thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng

GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một

dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điềukiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định Đối với khu vực đô thị, thị

trấn, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đếnquá trình GPMB có đặc trưng nhất định Đối với khu vực ven đô thị, thị trấn, mức độtập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng:công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB cũng

có đặc trưng riêng của nó Còn đối với khu vực nông thôn hoạt động sản xuất chủ yếucủa dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp Do đó,GPMB cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt

- Tính phức tạp: Đất là tài sản có giá trị, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế

-xã hội đối với mọi hộ gia đình Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sảnxuất nông nghiệp mà đất lại là tư liệu sản xuất quan trọng không thể thiếu, trong khi trình độ sảnxuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này

là giữ được đất để sản xuất Trước tình hình đó, công tác tuyên truyền, vận động nhân dân chuyểnđổi mục đích sử dụng đất và tham gia di chuyển là vấn đề rất khó khăn, và việc hỗ trợ chuyển đổinghề nghiệp là điều kiện cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau khi thực hiện thu hồi đất sảnxuất Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không chuyên một loại hình cây-con,nên cũng gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường

1.1.2.2 Quan điểm về việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nướcthu hồi đất

Về sử dụng đất

- Trong quá trình phát triển của đất nước, nhu cầu của các ngành, lĩnh vực luônluôn tăng, thu hồi đất để chuyển sang mục đích khác là điều tất yếu và điều này đồng nghĩavới việc giải bài toán quy hoạch một cách có hiệu quả, cân đối được nhu cầu sử dụng đấtcủa các ngành Quy hoạch sử dụng đất là thành phần không thể thiếu được

trong hoạch định chiến lược, lập quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội quốc gia, đồng thời với đặc điểm tài nguyên đất là một trong nhóm tài nguyên có đặc thù là hạn chế bởi số lượng và cố định về vị trí Vì vậy ở một khía cạnh khác quy hoạch sử dụng đất lại là những chỉ tiêu khống chế để điều chỉnh các chỉ tiêu trong quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội

- Trong tương lai cần phải đặt vấn đề khai thác hợp lý nguồn tài nguyên trong

đó có tài nguyên đất, bảo vệ môi trường thành tiêu chí đầu tiên khi xét duyệt các dự án quyhoạch Cần nhìn nhận vấn đề quy hoạch sử dụng đất được thực hiện đối với một đối tượngtĩnh, hạn chế bởi số lượng và có vị trí cố định, vì vậy đối với quy hoạch sử dụng đất căn cứđầu tiên lập quy hoạch là phải căn cứ trên tổng dự trữ tài nguyên quốc gia, sau đó mới đếncác chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội và sau nữa là nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnhvực

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất:

- Liên quan đến tính chất sở hữu hoặc sử dụng đối với đất đai vì sự khác biệt ởđây chính là quyền định đoạt (định đoạt thông qua mục đích sử dụng đất, thông qua thời hạn

sử dụng và thông qua mức hạn điền) Tuy nhiên sự sở hữu hay sử dụng đối với đất đai cũngchỉ mang tính chất tương đối, vì dù có sở hữu tư nhân về đất đai đi chăng nữa thì khi nhànước cần đất để sử dụng vào các mục đích quốc gia, lợi ích công cộng thì người dân vẫnphải chấp hành việc giao lại đất cho nhà nước và nhận mức bồi thường theo đúng quy định

- Liên quan đến các đối tượng sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật việccông nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng khác nhau như: Hộ gia đình, cá nhân, tổchức trong nước, cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Vìvậy, các chính sách bồi thường thiệt hại cũng cần nghiên cứu cho từng đối tượng khácnhau

- Liên quan đến các mục đích sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật ViệtNam, mỗi thửa đất chỉ được sử dụng vào một mục đích nhất định, tuy nhiên trong thực tếmột số thửa đất ở những vị trí nhất định có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (để ở,kinh doanh, văn phòng, cho thuê…) và lợi nhuận thu được chính từ lợi thế của thửa đấtmang lại Vì vậy, khi tính giá trị để bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất cần tính đến vấn đềnày và đây cũng là nguyên nhân gây khiếu kiện nhiều nhất trong các khiếu kiện có liên quanđến đất đai

- Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi thu hồi đất để sử dụng vào mụcđích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì nhà nước đứng ra thu hồi,tính giá bồi thường theo quy định của nhà nước và giao đất “sạch” cho nhà đầu tư hoặcngười sử dụng đất mới Còn trong trường hợp thu hồi đất cho các mục dích như kinhdoanh, thương mại, đầu tư phát triển thì nhà đầu tư có thể tự thỏa thuận với người dân theomức giá bồi thường được thỏa thuận Điều này sẽ dẫn đến việc không công bằng nều 2 thửađất ở cạnh nhau, của cùng một chủ sử dụng hay của 2 chủ sử dụng khác nhau sẽ có mức giábồi thường rất khác nhau nếu được thu hồi cho các mục đích phát triển khác nhau Điều này

đi ngược lại với nguyên tắc về bồi thường thiệt hại chính là việc hoàn trả lại cho người sửdụng giá trị của đất dựa trên khả năng sinh lời của thửa đất mang lại (địa tô) chứ không phụthuộc vào vào mục đích mà thửa đất đó sẽ được sử dụng sau khi thu hồi

- Về bồi thường thực hiện theo chính sách định giá theo cơ chế thị trường nhưngđổi mới việc sử dụng đất, phân bố lại dân cư, khu công nghiệp, phát triển hạ tầng kinh tế- xãhội để có giá đất rẻ hơn, vì đất đai vùng đồng bằng hầu như đã khai thác triệt để do lịch sử dântộc Việt Nam là một quốc gia nông nghiệp, với đa số dân cư sống dựa chủ yếu vào ruộng đất vàchuyên trong lúa nước đồng thời khai thác các nguồn tài nguyên thiên nhiên (nước, rừng, biển,v.v.), đất đai là nguồn lực, là đầu vào chủ yếu, thậm chí là quan trọng bậc nhất của nền kinh tế.Theo định hướng này thì tận dụng được lợi thế đất rẽ, chi phí bồi thường thấp; tuy nhiên phảiđầu tư hạ tầng kỹ thuật đến chân tường rào vào các khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp vàkhu du lịch dịch vụ đồng thời có chính sách ưu đãi để khuyến khích nhà đầu tư đến vùng đấtmới

1.1.2.3 Quá trình chuyển dịch cơ cấu đất đai giai đoạn 1990-2010, xu hướng đến năm 2020 và nhu cầu về đất

Quá trình biến động sử dụng đất đai của cả nước giai đoạn 1990 – 2010:

Theo kết quả kiểm kê đất đai của cả nước năm 1990 cả nước có tổng diện tích đất tự nhiên là 33.103,3ha, trong đó:

- Đất nông nghiệp: 16.406,0 nghìn ha, chiếm 49,56% diện tích tự nhiên.

- Đất phi nông nghiệp: 2.422,2 nghìn ha, chiếm 7,32% diện tích tự nhiên

- Đất chưa sử dụng: 14.275,1 nghìn ha, chiếm 43,12% diện tích tự nhiên

Theo kết quả kiểm kê đất đai của cả nước năm 2010 (tính đến thời điểm31/12/2010) Tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước là 33.095,4 nghìn ha, trong đó:

- Đất nông nghiệp: 26.226,4 nghìn ha, chiếm 79,24% diện tích tự nhiên

- Đất phi nông nghiệp: 3.705,1 nghìn ha, chiếm 11,20% diện tích tự nhiên

- Đất chưa sử dụng: 3.163,9 nghìn ha, chiếm 9,56% diện tích tự nhiên

Theo số liệu của Tổng cục quản lý đất đai năm 2011 trên thì từ năm 1990 đếnnăm 2010 diện tích đất nông nghiệp đã tăng từ năm 1990 – 2010 là 9.820,4ha (năm

1990 là 16.406ha, năm 2010 lên 26.226,4ha), đất phi nông nghiệp tăng từ năm 1990 –

2010 là 1.282,9ha (năm 1990 là 2.422,2ha đến năm 2010 lên 3.705,1ha, đất chưa sửdụng giảm 11.111,2ha (năm 1990 là 33.103,3ha, năm 2010 còn 33.095,4ha) một phầnlớn được nông dân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và một phần đượcchuyển sang đất phi nông nghiệp phục vụ các dự án kinh tế - xã hội như đất sản xuấtkinh doanh phi nông nghiệp hay đất phục vụ công cộng Tổng diện tích đất tự nhiêngiảm do sai lệch do quá trình thống kê, kiểm kê của các cấp chính quyền

Quy hoạch sử dụng đất trong giai đoạn 2011-2020:

Trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai, mục tiêu phát triển kinh tế

- xã hội, quốc phòng, an ninh đến năm 2020 của cả nước; quy hoạch, chiến lược pháttriển của các ngành, lĩnh vực; nhu cầu sử dụng đất của các Bộ, ngành và địa phương, cân đối

và xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2020 như sau:

- Đất nông nghiệp 26.732,4 nghìn ha, chiếm 80,77% diện tích tự nhiên, tăng 506nghìn ha so với năm 2010

- Đất phi nông nghiệp 4.880,1 nghìn ha, chiếm 14,75% diện tích tự nhiên, tăng 1.175 nghìn ha so với năm 2010

- Đất chưa sử dụng 1.482,9 nghìn ha, chiếm 4,48% diện tích tự nhiên Năm 2010,

cả nước còn 3.163,9 nghìn ha Trong thời kỳ quy hoạch sẽ khai thác khoảng 1.681 nghìn hađưa vào sử dụng vào các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp (trong đó 1.200 - 1.300 nghìn

ha cho khoanh nuôi, trồng mới rừng, 150 nghìn ha cho sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủysản, còn lại cho các mục đích phi nông nghiệp)

Như vậy, Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, việc GPMB để xây dựngcông trình là không thể tránh khỏi Nhịp độ phát triển càng lớn, quá trình chuyển dịchđất đai càng mạnh mẽ thì nhu cầu GPMB càng cao và trở thành một thách thức ngàycàng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà trong cả

ở trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia

1.2 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất1.2.1 Các văn bản pháp luật về giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cưkhi nhà nước thu hồi đất từ sau Luật đất đai 2003 đến nay

- Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003

+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật đất đai năm 2003

+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

+ Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003

+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quyđịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giảiquyết khiếu nại về đất đai

+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ tàinguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủtục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

1.2.2 Chính sách thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư sau khi có Luậtđất đai năm 2003

Hiện nay, việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng được ápdụng theo Luật đât đai năm 2003 Được cụ thể hoá tại các Nghị định số 181/2004/NĐ -

CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai; Nghị định

197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nướcthu hồi đất (thay thế Nghị định 22/1998/NĐ-CP); Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày27/01/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị địnhhướng dẫn thi hành luật đất đai; Chỉ thị số 11/2006/CT-TTg ngày 27/3/2006 của Thủtướng Chính phủ về các giải pháp hỗ trợ dạy nghề và tạo việc làm cho lao động vùngchuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày25/5/2007 của Chính phủ; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chínhphủ

Theo đó, thì khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh,mục đích công cộng thì phải bồi thường cho người sử dụng đất bằng đất, nếu không cóđất thì phải bồi thường bằng giá trị đất tại thời điểm và kèm theo đó là thực hiện cácchính sách về hỗ trợ như hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp và

hỗ trợ tái định cư Còn những dự án phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh của các tổchức, cá nhân cơ bản chủ đầu tư phải tự thoả thuận với người có đất trên cơ sở giá thịtrường

Về cơ bản Luật đất đai năm 2003, quy định về bồi thường, hỗ trợ, GPMB khinhà nước thu hồi đất giống như luật cũ Tuy nhiên, có điều chỉnh, bổ sung một số nộidung cho phù hợp với tình hình thực tế và điều kiện phát triển của đất nước bằngnhững biện pháp hỗ trợ như hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp

và hỗ trợ tái định cư Tất cả mọi mục tiêu của quốc gia là để cho người dân có ăn, cómặc, có chỗ ở ổn định và được học hành nâng cao dân trí để xây dựng đất nước.

Nhưng hiện nay, vấn đề thu hồi đất, bồi thường GPMB diễn ra rất chậm, chưahiệu quả, còn nhiều sai sót gây khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh hưởng đến tiến độđầu tư, triển khai dự án, đồng thời công tác quy hoạch và quản lý xây dựng còn nhiềubất cập ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án

Mặt khác, các chính sách đất đai đã được đổi mới nhiều song công tác quản lýđất đai ở nước ta vẫn còn nhiều yếu kém Đối với một số địa phương, công tác GPMBdường như là công việc luôn mới vì chỉ khi có dự án mới thành lập Hội đồng bồithường Hội đồng bồi thường thông thường chỉ kiêm nhiệm hoặc điều động tạm thời,thậm chí là hợp đồng ngắn hạn, không có bộ phận chuyên trách thực hiện công việc, do

đó khi tích luỹ được chút ít kinh nghiệm là lúc kết thúc dự án Mặt khác, thường là khithu hồi đất và giải quyết bồi thường về đất đi đôi với việc giải quyết tranh chấp, giảiquyết các trường hợp vi phạm pháp luật về đất mà trong đó giải quyết những trườnghợp sử dụng đất bất hợp pháp là rất khó khăn mang tính chất xã hội phức tạp Việc bồithường nhìn chung nhà nước chỉ bồi thường về giá trị đất và tài sản trên đất còn cuộcsống của người dân bị mất đất sau thu hồi thì chưa quan tâm triệt để hoặc nếu có thìchỉ mang tính hình thức Việc bồi thường thiệt hại về tài sản có trên đất tiến hành từtrước tới nay khá dễ dàng nhưng vấn đề bồi thường thiệt hại đất mới được thực hiệnsau khi Luật đất đai 1993 ban hành, tức là khi nhà nước ban hành chính sách giao đấtcho người dân sử dụng ổn định lâu dài

* Nhận xét, đánh giá

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của Việt Nam qua các thời kỳcho thấy vấn đề bồi thường GPMB đã được đặt ra từ rất sớm, các chính sách đều xuấtphát từ nhu cầu thực tiễn và được điều chỉnh tích cực để phù hợp hơn với xu hướngphát triển của đất nước Trên thực tế các chính sách đó đã có tác dụng tích cực trongviệc đảm bảo sự cân đối và ổn định trong phát triển, khuyến khích được đầu tư vàtương đối giữ được nguyên tắc công bằng

Cùng với sự đổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan

lập pháp và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chính sách bồi thường, hỗ trợ vàTĐC khi nhà nước thu hồi đất trong những năm gần đây đã có nhiều điểm đổi mới thểhiện chính sách ưu việt của một nhà nước của dân, do dân và vì dân.

1.2.3 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nướcthu hồi đất

Ở Việt Nam việc bồi thường hỗ trợ GPMB được thực hiện theo các nguyên tắcsau:

1- Đảm bảo hài hoà lợi ích của nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợiích nhà đầu tư:

- Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phảiquyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài sản đểtính bồi thường đất và tài sản Đây vừa là quyền định đoạt của nhà nước vừa là biện pháp

xử lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của Nhà đầu tư Tất cả cácquyền này của nhà nước đã được quy định cụ thể tại các Điều 42, 43, 45, 47 và 49 Nghịđịnh 197/2004/NĐ – CP

- Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong cácquyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật đất đai Thựchiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất của mình Dovậy, khi nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng

vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, nhànước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thoả đáng cụ thể:

+ Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thườngbằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì đượcbồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnhcông bố tại thời điểm thu hồi đất (Khoản 2, Điều 6 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP)

+ Ngoài bồi thường hỗ trợ về đất, tài sản người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ

di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề, … ổn định đời sống cho người

bị thu hồi đất (các Điều 27, 28, 29 và 32 Nghị định 197/2004/NĐ – CP)

+ Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu TĐC với hệ thống cơ sở hạ tầngđồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ (Điều 35 Nghịđịnh 197/2004/NĐ – CP)

- Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công trình

cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất Để khuyếnkhích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, nhà nước không chỉ ưu đãi tài chínhnhư miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn hoàn lại chi phí bồi thường, hỗtrợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất với mức cao nhất, bằng số tiền sử dụngđất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho nhà nước như đã quy định tại Điều 3 Nghị định197/2004/NĐ-CP và khoản 4 Điều 5, khoản 3 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất Nhà nước đã phải dành nguồn thu từ đất củamình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đấtcho nhà đầu tư để thực hiện quyền thu hồi đất,

phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước đưa đến dân giàu,nước mạnh

2- Đảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện:

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch

về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của

hà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường Tuynhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khichính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phù hợp với Luật đất đai và công tác bồithường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công khai và bàn bạc dân chủ

Thứ nhất, trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và

180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo

cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương ántổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Khoản 2 Điều 39 Luật đất đai 2003).

Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hộiđồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộctỉnh để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đấtthực hiện các quyết định của nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiếnphương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làmviệc của tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và trụ

sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi

Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và được cấp có thẩm quyền ra quyết định giảiquyết lâu dài Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại cóquyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấptỉnh là cấp quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất.Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗtrợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bịthu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thờigian được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định (Điều 49, Nghị định 197/2004/

NĐ – CP)

1.2.4 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất

ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) xem xét để hỗ trợ.

- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thườngbằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì đượcbồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợpbồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phầnchênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền

- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất màchưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo quy định của phápluật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồithường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước

* Điều kiện để được bồi thường về đất:

Người bị nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện được quy định tạiĐiều 8 - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và phần II, khoản 2 - Thông tư số116/2004/TT-BTC thì được bồi thường, cụ thể như sau:

1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấtđai

2 Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

3 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã,phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranhchấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhànước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền NamViệt Nam và nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ởtrước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sửdụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụngđất

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy địnhtại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việcchuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm

có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy địnhcủa pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

5 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương

và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng cóđiều kiện kinh tế – xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xãnơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp

6 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tạikhoản 1, 2, 3 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm

1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp

7 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyếttranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

8 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản

1, 2, 3 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm

có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không viphạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố côngkhai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi

có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp

9 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây nhà nước đã có quyếtđịnh quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước, nhưng trong thực tếnhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng

10 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa,miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sửdụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp

11 Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

b) Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;

c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân

* Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại: được quy định tại Điều 5 Thông tư số 14 ngày 01/10/2009 như sau:

1 Giá đất tính bồi thường quy định tại Điều 11 của Nghị đình só

69/2009/NĐ-CP là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được Ủy ban nhândân cấp tỉnh quy định và công bố bào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố chưa sát với giá trịchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thườngthì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để

quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định vềkhung các loại đất.

2 Chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại khoản 3 Điều 9 của nghị định197/2004/NĐ-CP là các chi phí thực tế hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất

để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng mà đến thời điểm nhà nước thu hồi đấtcòn chưa thu hồi được Các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định bằngtổng chi phí thực tế hợp lý tình thành tiền đã đầu tư vào đất trừ đi số tiền đầu tư phân

bổ cho thời gian đã sử dụng đất Các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm:a) Tiền sử dụng đất của thời hạn chưa sử dụng đất trong trường hợp giao đất cóthời hạn, tiền thuê đất đã nộp trước cho thời hạn chưa sử dụng đất (có chứng từ hóa đơnnộp tiền);

b) Các khoản chi phí san lấp mặt bằng, chi phí tôn tạo đất được giao, được thuê

và phù hợp với mục đích sử dụng đất Trường hợp thu hồi đất mà đã được bồi thường vềđất thì không được bồi thường chi phí san lấp mặt bằng, chi phí tôn tạo đất;

c) Các khoản chi phí khác có liên quan: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định khoản chi phí đầu tư vào đất còn hợp với thực tế tại địa phương

* Nội dung bồi thường, hỗ trợ cho từng loại đất:

1 Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: được quy định tại Điều 16

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP:

1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi được bồithường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồithường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng

2 Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức thì việc bồi thường được thực hiện như sau:

a) Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhậnchuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường;

b) Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định tạiđiểm a khoản này thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tưvào đất còn lại

3 Trường hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã,phường, thị trấn thì không được bồi thường về đất, người thuê đất công ích của xã,phường, thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vàomục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng,rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi nhà nước thu hồi thì được bồithường chi phí đầu tư vào đất còn lại

5 Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khinhà nước thu hồi thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí này là tiềnkhông có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

Cụ thể tại Điều 6 thông tư số 14/2009/TT-BTNMT:

1 Đất nông nghiệp được bồi thường gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồngcây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đấtnông nghiệp khác

2 Đối với đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch rừngphòng hộ, rừng đặc dụng mà các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận khoanh nuôi tái sinh rừng,chăm sóc, bảo vệ rừng hoặc trồng rừng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước theo hợp đồngkhoán thì khi nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường về câytrồng trên đất Mức bồi thường tương đương với mức phân chia sản phẩm theo quy định tạiThông tư liên tịch số 80/2003/TTLT/BNN-BTC ngày 03 tháng 9 năm 2003 của Bộ Nôngnghiệp và Phát triển nông thôn và Bộ Tài chính

hướng dẫn thực hiện Quyết định số 178/2001/QĐ-TTg ngày 12 tháng 11 năm 2001của Thủ tướng Chính phủ về quyền hưởng lợi, nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân đượcgiao, được thuê, nhận khoán rừng và đất lâm nghiệp.

2 Đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình, cá nhân: Được quy định tại Điều 11 - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP như sau:

- Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộgia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủđiều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi nhà nước thu hồi được bồithường theo giá đất ở

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyểnnhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đượcbồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do nhà nước hoặc do Uỷban nhân dân cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi nhà nước thu hồi chỉ được bồithường chi phí đầu tư vào đất còn lại

3 Đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức: Được quy định tại Điều 12 - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP như sau:

- Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được nhà nướcgiao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp, màtiền sử dụng đất đã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cónguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

- Tổ chức được nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sửdụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thìkhông được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chi phí đầu tư vào đất cònlại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiền chi phí đầu tư này được bồi thường

- Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được nhà nước

giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được bồi thường, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

4 Đối với đất phi nông nghiệp là đất ở: Được quy định tại Điều 13 - Nghị định

số 197/2004/NĐ-CP như sau:

- Người sử dụng đất ở khi nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở đượcbồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đềnghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương

- Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi caonhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớnhơn hạn mức giao đất ở thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và

số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diệntích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi

5 Một số trường hợp đặc biệt

Theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định xử lýmột số trường hợp cụ thể như sau:

* Đối với đất ở:

- Trường hợp diện tích đất ở còn lại của người sử dụng đất sau khi nhà nước thuhồi nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo quy định của địa phương, thì cơ quan nhà nước có thẩmquyền phải hướng dẫn sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch điểm dân

cư nông thôn; nếu người bị thu hồi đất có yêu cầu nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lạithì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất để sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đôthị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn

- Người sử dụng đất ở khi nhà nước thu hồi đất mà thuộc đối tượng không đượcbồi thường đất, nếu không còn nơi ở nào khác thì được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyềnxem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới; người được thuê nhà hoặc muanhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy định

* Đối với đất ở của những người đang đồng quyền sử dụng đất:

- Tổ chức, hộ gia đình các nhân đang sử dụng đất chung có đồng quyền sử dụngđất, khi nhà nước thu hồi được bồi thường theo diện tích đất thuộc quyền sử dụng; nếukhông có giấy tờ xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân thì bồi thường chung cho các đối tượng có đồng quyền sử dụng đất

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hướng dẫn việc phân chia tiền bồi thường đất ở của nhà chung cư cho các đối tượng đồng quyền sử dụng đất tại địa phương mình

* Đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn:

- Khi nhà nước thu hồi đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn xây dựng côngtrình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn thì thực hiện bồi thường, hỗ trợ theo quy

định

- Trường hợp nhà nước không thu hồi đất thì đất nằm trong phạm vi hành lang

an toàn được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liềnvới đất

* Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, ngày 25 tháng 5 năm 2007 Quy định bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếunại về đất đai:

- Theo Điều 29: đất phi nông nghiệp được sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm

2004 của tổ chức kinh tế do được giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án; đấtsản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không phải do nhà nướcgiao, cho thuê, được bồi thường về đất theo giá đất ở khi nhà nước thu hồi đất

- Theo Điều 30: đất được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân làm mặt bằngsản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp khi nhà nước thu hồi theo quy định tạikhoản 4 và khoản 5 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP được bồi thường về đất

theo giá đất ở khi nhà nước thu hồi đất.

- Theo Điều 44: trường hợp thu hồi đối với đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10năm 1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tạikhoản 1 Điều 50 của Luật đất đai và UBND cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thìviệc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong cáctrường hợp sử dụng đất quy định tại Khoản 4, Điều 14 Nghị định này thì người đang sửdụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích đượcbồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định Đối với phần diện tích vượthạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng khôngđược công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối vớiđất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư;

b) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải đấtở) và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghịđịnh này thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sửdụng Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nôngnghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nôngnghiệp;

c) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang sửdụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợđối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ khôngvượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định

d) Trường hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tạikhoản 4 Điều 14 Nghị định này hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất

quy định tại Điều 70 của Luật đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CPthì người sử dụng đất không được bồi thường về đất; nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở

mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được hỗ trợ về đất hoặc

được giải quyết nhà tái định cư theo quy định của UBND cấp tỉnh.

+ Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm

1980 đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số

181/2004/NĐ-CP mà thửa đất này được tách ra từ thửa đất không có một trong các loạigiấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đaithì thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa mà được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhậnkhông có tranh chấp cũng được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với đất ở theo hạn mứcquy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP

- Theo Điều 45: bồi thường, hỗ trợ về đất khi nhà nước thu hồi đất đối với đất

sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 mà không có Giấy chứng nhận hoặcmột trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật đấtđai và được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp:

a) Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong cáctrường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụngđất được bồi thường về đất theo diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích đượcbồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5Điều 84 của Luật đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thường phảitrừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định

số 198/2004/NĐ-CP Đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn,

ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì được bồi thường,

hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp;

b) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải làđất ở) và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích đất thực

tế đang sử dụng nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm

a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất

sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại Trường hợp trên

thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp;

d) Trường hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tạikhoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người sử dụng đất không được bồi thường về đất; nếuđất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thìđược giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

- Theo Điều 46: bồi thường, hỗ trợ về đất khi nhà nước thu hồi đối với đất đượcgiao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được

sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận:

+ Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao

+ Trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗtrợ về đất như sau:

a) Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao là đất nôngnghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đối với diện tích đất ở trong hạn mức giaođất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật đất đai;

b) Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở ngoài hạnmức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật đất đai nhưng phảitrừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định

số 198/2004/NĐ-CP

- Theo Điều 48: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên30% diện tích đất nông nghiệp trong trường hợp không được nhà nước bồi thường bằng đấtnông nghiệp tương ứng mà không có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất làm mặt bằng sảnxuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp theo qui định tại khoản 4 điều 4 Nghị định số17/2006/NĐ-CP thì được bồi thường bằng giao đất ở có

thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với quihoạch.

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xâydựng thì không được bồi thường

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng 7 năm

2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trongquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường

- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được,thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ,vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp vớipháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương

* Nội dung bồi thường tài sản: (quy định tại Điều 24 Nghị định số

69/2009/NĐ-CP và quy định cụ thể sử lý một số trường hợp tại từ Điều 20 đến Điều 26 Nghị định

số 197/2004/NĐ-CP):

1 Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất (Điều 24 Nghị định số

1 Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, đượcbồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tươngđương do Bộ Xây dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theodiện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình

do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

2 Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường như sau:

a) Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình

bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phầntrăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà,công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương vớinhà, công trình bị thiệt hại

b) Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lạikhông còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà,công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần cònlại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiệnphần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ

3 Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mức bồithường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật cùng cấp

theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; nếu công trình khôngcòn sử dụng thì không được bồi thường.

Trong trường hợp công trình hạ tầng thuộc dự án phải di chuyển mà chưa đượcxếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì Ủy bannhân dân cấp tỉnh thống nhất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc chủđầu tư dự án để xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường

4 Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật đất đai thì không được bồi thường

5 Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại cáckhoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai thì việc xử lý tài sản theo quy định tạiĐiều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thihành Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)

2 Xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình

- Nhà, công trình khác được phép xây dựng trên đất có đủ điều kiện bồi thườngquy định tại Điều 8 của Nghị định này thì được bồi thường theo qui định tại Điều 19 củaNghị định này

- Nhà, công trình khác không được giấy phép xây dựng thì tuỳ theo mức độ,tính chất hợp pháp của đất, nhà và công trình được bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy địnhcủa pháp luật

- Nhà, công trình khác xây dựng trên đất không đủ điều kiện được bồi thường theoquy định tại Điều 8 của Nghị định này, mà khi xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền thông báo không được phép xây dựng thì không được bồi thường, không được hỗ trợ;người có công trình xây dựng trái phép đó buộc phải tự phá dỡ và tự chịu chi phí phá dỡ trongtrường hợp cơ quan có thẩm quyền thực hiện phá dỡ

3 Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ởtại nơi tái định cư; diện tích thuê mới tại nơi tái định cư tương đương với diện tíchthuê cũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà thuê tại nơi tái định

cư được nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ về bán nhà

ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; trường hợp đặc biệt không có nhà táiđịnh cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; mức hỗ bằng 60% giá trịđất và 60% giá trị nhà đang thuê

4 Bồi thường về di chuyển mồ mả

Đối với việc di chuyển mồ mả, mức tiền bồi thường được tính cho chi phí vềđất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trựctiếp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể về mồ mả cho phù hợpvới tập quán và thực tế tại địa phương

5 Bồi thường đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa,

am, miếu

Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhàthờ, đình, chùa, am, miếu trong trường hợp phải di chuyển thì việc bồi thường choviệc di chuyển các di tích lịch sử, công trình văn hoá, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu doThủ tướng Chính phủ quyết định đối với công trình do trung ương quản lý, Chủ tịch

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đối với công trình do địa phương quản lý

1.2.4.3 Chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đấtĐược quy định cụ thể từ Điều 18 đến Điều 23 tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CPnhư sau:

- Đối với hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất ở mà không có chỗ ở nào khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

- Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồithường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênhlệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tươngđương với khoản chênh lệch đó

- Hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà tự lochỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tạikhu tái định cư tập trung trừ trường hợp đã được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư quyđịnh tại khoản 1 Điều này

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương quy định

về suất tái định cư tối thiểu và mức hỗ trợ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này

3 Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đấtnông nghiệp (kể cả đất vườn, ao và đất nông nghiệp quy định tại khoản 1, khoản 2

Điều 21 Nghị định này) thì được hỗ trợ ổn định đời sống theo quy định sau đây:

a) Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗtrợ ổn định đời sống trong thời gian 06 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thờigian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điềukiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thờigian hỗ trợ tối đa là 24 tháng;

b) Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổnđịnh đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiệnkinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian

hỗ trợ tối đa là 36 tháng;

c) Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại các điểm a và b khoản này đượctính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm

hỗ trợ của địa phương

- Khi nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có đăng

ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% mộtnăm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của ba năm liền kề trước đó được cơquan thuế xác nhận

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vàomục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng,rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi nhà nước thu hồi mà thuộc đốitượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đãnghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuấtnông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và

có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ bằng tiền Mức hỗ trợ caonhất bằng giá đất bồi thường tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạnmức giao đất nông nghiệp tại địa phương

- Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ

ổn định sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp,các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọtchăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả hỗ trợ quy định tại Điều này cho phù hợp với thực tế tại địa phương

4 Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không đượccông nhận là đất ở

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ởtrong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất

có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyếnđường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâunăm còn được hỗ trợ bằng 30% - 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợkhông quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chínhphường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếpgiáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc được bồi thường theo giáđất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% - 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đấtthu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của địa phương; diện tích được hỗ trợ không quá

05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ hỗ trợ, diện tích đất được hỗ trợ vàgiá đất ở trung bình để tính hỗ trợ cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương

5 Hỗ trợ di chuyển nghề nghiệp và tạo việc làm

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đấtnông nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 21 Nghị định này mà không có đất

để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền quy định tại khoản 1 Điều