Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận cầu giấy thành phố hà nội001

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bámvào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ởkhu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị t

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-LƯƠNG NGỌC LUYẾN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH

BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN

CẦU GIẤY - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-LƯƠNG NGỌC LUYẾN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH

BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN

CẦU GIẤY - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS Hoàng Tuấn Hiệp

Hà Nội - 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu,kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trongbất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đượcchỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Lương Ngọc Luyến

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗlực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của cácnhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan,đồng nghiệp và nhân dân địa phương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoahọc TS Hoàng Tuấn Hiệp đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quátrình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Bộmôn Địa chính - Khoa Địa Lý - Trường Đại học Khoa học tự nhiên - Đại họcQuốc gia Hà Nội, tập thể ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận Cầu Giấy,phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy, Ban quản lý dự án quận CầuGiấy, Trung tâm phát triển quỹ đất và quản lý duy tu hạ tầng đô thị quận CầuGiấy, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân các xã quận Cầu Giấy đã nhiệt tìnhgiúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồngnghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện

đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Lương Ngọc Luyến

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

MỞ ĐẦU

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .

1.1.1 Khái niệm, thuật ngữ bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB:

1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB một số nước trên thế giới

1.3 Công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư ở Việt Nam qua các thời kỳ

1.3.1 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất đai trước năm 1993

1.3.2 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất đai từ 1993 -2003

1.3.3 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất đai từ 2003 đến năm 2013

1.3.4 Luật đất đai sửa đổi năm 2013

1.4 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư ở một số tỉnh thành trong cả nước

1.4.1 Thành phố Hồ Chí Minh

1.4.2 Thành phố Hà Nội

1.5 Nghiên cứu những vấn đề cơ bản chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.5.1 Những quy định chung của Nhà nước về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.5.2 Công tác tổ chức thực hiện

CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu 43

2.3.2 Phương pháp điều tra thực tế 43

2.3.3 Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số liệu 43 2.4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 43

CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của địa bàn nghiên cứu liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội 45

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 45

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai 52

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai. 52

3.2.2 Tình hình sử dụng đất 59

3.2.3 Tình hình biến động đất đai 61

3.3 Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở quận Cầu Giấy giai đoạn 2007 - 2012 61

3.3.1 Kết quả thực hiện 61

3.3.2 Một số những thuận lợi 63

3.3.3 Một số những khó khăn 63

3.4 Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thông qua 2 dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy, Hà Nội 64

3.4.1 Dự án Xây dựng Khu Công viên Hồ điều hòa thuộc khu đô thị Tây Nam Hà Nội, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy 64

3.4.2 Dự án Đường Dương Quảng Hàm kéo dài, tại phường Quan Hoa, quận Cầu Giấy. 76

3.5 Đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 88

3.5.1 Về chế độ chính sách 88

3.5.2 Về tổ chức thực hiện 88

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

DANH MỤC PHỤ LỤC 94

DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2012 60

Bảng 2 : Kết quả GPMB các dự án quận Cầu Giấy giai đoạn 2007 - 2012 62

Bảng 3: Tổng hợp đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất ở dự án: 68Xây dựng Khu Công viên - Hồ điều hòa thuộc Khu đô thị Tây Nam Hà Nội,phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy 68

Bảng 4: Ý kiến của người có đất bị thu hồi đất về đơn giá bồi thường đất và

tài sản trên đất ở dự án: Xây dựng Khu Công viên - Hồ điều hòa thuộc Khu đôthị Tây Nam Hà Nội, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy 69

Bảng 5: Tổng hợp các trường hợp bị thu hồi trên 30% diện tích 71đất nông nghiệp được giao khoán 71

Bảng 6: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính

sách hỗ trợ ở dự án: Xây dựng Khu Công viên - Hồ điều hòa thuộc Khu đô thịTây Nam Hà Nội, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy 73

Bảng 7 : Bảng tổng hợp các khoản bồi thường, hỗ trợ về đất ở tai dự án: 77Đường Dương Quảng Hàm kéo dài 77

Bảng 8: Ý kiến của người có đất bị thu hồi về đơn giá bồi thường đất và tài

sản trên đất tại dự án: Đường Dương Quảng Hàm kéo dài 79

Bảng 9: Bảng tổng hợp thời gian hỗ trợ ổn định đời sống tại dự án: Đường

Dương Quảng Hàm kéo dài 81

Bảng 10: Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại dự án: Đường Dương Quảng Hàm

kéo dài 82

Bảng 11: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc 82thực hiện các chính sách hỗ trợ tại dự án: Đường Dương Quảng Hàm kéo dài

Bảng 12: Bảng tổng hợp các hộ được tái định cư 84

Bảng 13: Tổng hợp giá bán các căn hộ tại khu 5,3 ha phường Dịch Vọng 84

Bảng 14: Ý kiến của người có đất bị thu hồi được tái định cư 85

DANH MỤC HÌNH

Hình 1: Quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 37Hình 2: Diện tích đất tự nhiên của 08 phường trực thuộc quận Cầu Giấy 46Hình 3 Sơ đồ địa giới hành chính Quận Cầu Giấy 47Hình 4: Khu đất GPMB thực hiện dự án: Xây dựng Khu công viên - Hồ điều

hòa thuộc Khu đô thị Tây Nam Hà Nội, tại phường Trung Hòa,

Hình 5: Khu công viên - Hồ điều hòa 76Hình 6: Khu tái định cư 5,3 ha Dịch Vọng 86

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặcbiệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn xâydựng và phát triển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng Hiến pháp

nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam chương II điều 18 đã xác định "Nhà

nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài".

Trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa đất nước,việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng cho phát triển kinh tế xã hội làviệc làm tất yếu xẩy ra thường xuyên ở tất cả các địa phương trên toàn lãnh thổViệt Nam Đặc biệt là chuyển diện tích đất nông nghiệp sang quỹ đất phi nôngnghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp và thươngmại dịch vụ và du lịch

Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quantrọng Bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết đểtriển khai các dự án

Có thể nói "Giải phóng mặt bằng nhanh là đã hoàn thành được 1/3 đến1/2 dự án" Bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nhạy cảm vàphức tạp, nó tác động tới mọi vấn đề đời sống kinh tế, văn hóa xã hội, an ninhquốc phòng của cộng đồng dân cư ảnh hưởng trực tiến đến Nhà nước, Chủđầu tư, đặc biệt là đối với người dân có đất bị thu hồi

Vì vậy nghiên cứu đề tài “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi

thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội” là việc làm cần thiết góp phần

hoàn thiện các giải pháp phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ cho người dân khiNhà nước thu hồi đất ở các dự án tiếp theo

- Chỉ ra được những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thu hồi đất tạiđịa điểm nghiên cứu Từ đó đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ và thựchiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đấttrong thời gian tới.

3. Bố cục của đề tài.

Với mục đích và yêu cầu nghiên cứu như trên, đề tài không kể phần mở đầu và kết luận được trình bày bởi 3 chương:

- Chương I: Tổng quan tài liệu nghiên cứu.

- Chương II: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu.

- Chương III: Kết quả nghiên cứu và thảo luận.

CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

1.1.1 Khái niệm, thuật ngữ bồi thường giải phóng mặt bằng

- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra Quyết định hành chính để thu lạiquyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này

- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thuhồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dờiđến địa điểm mới

- Tái định cư:

+ Theo từ điển Tiếng Việt: Tái nghĩa là"hai lần hoặc Lần thứ hai, lại mộtlần nữa"

+ Định cư: là ở một nơi nhất định để sinh sống, làm ăn

+ Tái định cư tập trung;

+ Tái định cư tại chỗ;

+ Tái định cư xen ghép (phân tán) [12]

1.1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB:

GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau đối vớimỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợiích của toàn xã hội

- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất

khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định

Đối với khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất

và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất định Đối vớikhu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp,hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại,buôn bán nhỏ quá trình GPMB cũng có đặc trưng riêng của nó Còn đối vớikhu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nôngnghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp Do đó, GPMB cũng đượctiến hành với những đặc điểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan

trọng trong đời sống kinh tế-xã hội đối với mọi người dân Ở khu vực nôngthôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đailại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp,khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này làgiữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn

là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Trước tình hình đó đã dẫn đến côngtác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc

hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư saunày Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không được tậptrung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường

Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và

do cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xâynhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bámvào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ởkhu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.

Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư ở đất nước này là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng,cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự ánđầu tư Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩnthận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tậpthể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lạihoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thìngười nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồiđất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định

cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai

và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đainhững năm trước đây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho cácloại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắcđảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản lýgiải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địaphương đảm nhiệm Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trảtiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng

Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phươngthức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau:Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhàcũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả Ba khoản này cộng lại làtiền bồi thường về nhà ở.

Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thườngcho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thànhthị và nông thôn Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thườngbằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các

tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá Với người dân nông thôn, nhànước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khácnhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiềnbồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc cónhững thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là dothứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối vớicác hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho ngườidân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư Thứhai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh Chính quyềncấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồithường hỗ trợ tái định cư Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thựchiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn.Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộngđồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sởtại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu tráchnhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng

Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là

vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóngmặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư [1]

* Ở Thái Lan

Cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực Châu Á, quá trình đôthị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trườngđiều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù đượctiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù

Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự ánmang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thịtrường Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu

tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường [1]

* Ở Hàn Quốc

Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ cácvùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếuđất định cư trầm trọng trong thành phố Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư,chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận.Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tàichính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư

Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản

lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km.Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầuhết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình vớigiá cao hơn nhiều lần so với giá gốc [1]

* Ở Inđônêxia

Một khảo sát xã hội của trường Đại Học Padjadjaran ở một vùng hồ đào,trong nhiều năm, sau khi gia đình được trả tiền đền bù vào những năm 96 chothấy sở hữu đất đai của những gia đình này giảm còn 47% và thu nhập còn50% Những ảnh hưởng của việc di chuyển chỗ ở khi sử dụng đất làm đập

Cirata cho thấy trong khi 59% hộ nghèo đã cải thiện được thu nhập thì có 21%

số hộ bị sa sút vì thấy đất cùng với thu nhập so vớí trước giảm 25%

Di dân TĐC, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất vì mục đích phát triển của

xã hội từ trước đến nay vẫn bị coi là sự ‘hi sinh” mà một số người phải chấpnhận vì lợi ích của số đông và lợi ích cộng đồng Các chương trình đền bùTĐC chỉ giới hạn trong phạm vi đền bù theo Luật cho đất bị dự án chiếm dụng,hoặc cho một số ít trường hợp đất TĐC

Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về công tác đền bù TĐC đang từngbước thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra đối với các vấn đề kinh

tế, xã hội, môi trường trong qua trình thu hồi đất và di dân, mặt khác, từ thực tếkhách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâmngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi cho họ, vì vậy, TĐC ngày càng đượcxem như những chương trình phát triển của quốc gia Kinh nghiêm thực tiễn đãgiúp cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và cácnhà thực thi đi đến thống nhất rằng chi phí phải trả cho những tổn thất do sựthiếu quan tâm và đầu tư trong quá trình thực hiện chính sách TĐC có thể lớnhơn rất nhiều chi phí TĐC đúng đắn Hơn nữa, những người bị bần cùng hoá,đến một thời điểm nhất định sẽ là nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế quốcdân Do vậy, tránh hay giảm thiểu việc di dân TĐC, cộng với việc khôi phụcthoả đáng cho những người bị ảnh hưởng, ngoài việc đạt được lợi ích về mặtkinh tế, còn đảm bảo tính công bằng đối với họ, điều này giúp cho các chủ thể

an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án

Ngân hàng và các nhà nước đang phát triển cần nhìn nhận những thayđổi về nhận thức này như cơ hội chứ không phải trở ngại , cần xây dựng, chínhthức thông qua và thể chế hoá, thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc nó sẽtạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi nhà nước cần thu hồi đất phục

vụ cho các mực đích cônh cộng của quốc gia Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu

và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát

triển, sự phát triển đó không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn môi trường

- xã hội, phương thức này phù hợp với hai mục tiêu tương ứng đồng thời là

giảm nghèo đói và phát triển bền vững.

TĐC bắt buộc có ba yếu tố quan trọng:

- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất;

- Hỗ trợ di chuyển trong đó có cấp và bố trí nơi ở mới với các dịch vụ

- Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân bắt buộc, nếu không thể tránh được khi triển khai dự án;

- Người bị ảnh hưởng phải được đền bù và hỗ trợ để triển vọng kinh tế,

xã hội của người bị ảnh hưởng nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trongtrường hợp không có dự án - Đất đai, nhà cửa, cơ sợ hạ tầng thích hợp và cácloại đền bù khác tương xứng như trước khi có dự án phải được cấp cho ngươì

bị ảnh hưởng, chú trọng đến người dân bản địa (các dự án nước ngoài) dân tộcthiểu số, nông dân vì họ là những người có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theophong tục đối với đất và các tài sản khác bị dự án chiếm dụng;

- Bất cứ dự án nào về TĐC cần có nhận thức và ý thức, thực hiện đạthiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch TĐC phải được soạn thảo vàxác lập tương ứng với thời gian và ngân sách phù hợp, người di chuyển đượchưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn sống, nguồn lực ổn định cuộc sống càngnhanh càng tốt;

- Người bị ảnh hưởng phải được thông báo đầy đủ, được tham khảo ýkiến chi tiết về các phương án đền bù TĐC - người bị ảnh hưởng phải được

hỗ trợ ở mức cao nhất về hoà nhập cộng đồng dân cư địa phương bằng cách

mở rộng lợi ích của dự án đến cả các cộng đồng dân địa phương;

- Chú ý đến người nghèo nhất, trong đó có những người không hoặcchưa có quyền hợp pháp về đất đai, tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làmchủ Đồng thời, sớm có kế hoạch xác định quyền hợp pháp của họ, cố ngắnghạn chế những trường hợp coi lý do ngăn trở đền bù TĐC là việc thiếu quyền

sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp;

- Để không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án trong lĩnh vực nhạy cảm này, cần chính thức thông qua và thực hiện một số chính sách đền bù TĐC bắt buộc Chính sách này không thể thiếu trong việc nêu rõ các mục tiêu và phương pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các

tổ chức ngân hàng, mở ra một cách nhìn bao quát rõ ràng về tất cả các vấn đề

đó và vận dụng thủ tục chính thức để giải quyết có hệ thống những khía cạnh này trong các hoạt động của ngân hàng [1]

1.3 Công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư ở Việt Nam qua

các thời kỳ

1.3.1 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất đai trước năm 1993

* Giai đoạn trước cách mạng tháng 8 năm 1945:

Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện chính sách lập đồnđiền, ngoài một số hiệp ước bất bình đẳng để chiếm hữu đất không bồi hoàn,Nghị định của toàn quyền Đông Dương ngày 17 tháng chạp 1913 là văn bảnchính thức định ra những nguyên tắc nhượng địa, núp dưới hình thức mua bán

để chiếm đoạn đất đai, mục đích chủ yếu là để cho tư bản Pháp khai thác tàinguyên của đất nước

* Giai đoạn từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1975:

Sau cách mạng tháng 8-1945 thành công, hiến pháp đầu tiên của củanước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà (1946) chỉ rõ “Nhiệm vụ của dân tộc ta

trong giai đoạn này là nhằm bảo toàn lành thổ giành độc lập hoàn toàn và kiếnthiết quốc gia trên nền tảng dân chủ ” Với các hình thức sở hữu đất đai, mụctiêu người cày có ruộng, luật cải cách ruộng đất ra đời ngày 4/12/1953 có ýnghĩa thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất thực dân Pháp và tay sai bán nước

ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến về chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địachủ thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân, đồng thời trực thu, trưngthu trưng mua ruộng đất để thể hiện thái độ của nhà nước đối với từng đốitượng, trong đó tịch thu trưng thu là chủ yếu, việc trưng mua hầu như khôngtheo giá cả thị trường, khi cuộc cải cách ruộng đất hoàn thành nông dân cóquyền sở hữu ruộng đất được chia cấp

Ngay sau khi hoà bình được lập lại ở Miền Bắc (1954), nhu cầu sử dụngđất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích công cộng, lợi íchquốc gia là vấn đề không thể tránh khỏi đối với một đất nước mới hoàn thànhcuộc cách mạng giải phóng dân tộc, đánh đổ chế độ thực dân, phong kiến địachủ (với đặc thù sản xuất nông nghiệp là chủ yếu) Trong giai đoạn này, nước

ta tồn tại ba hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sởhữu tư nhân Để đáp ứng nhu cầu xây dựng các công trình công nghiệp, giaothông thương mại dịch vụ Nhà nước không thể đơn phương ban hành quyếtđịnh thu hồi đất mà phải có những quy định, những chính sách cụ thể vừa đểđáp ứng nhu cầu xây dựng của quốc gia, vừa bảo đảm được quyền lợi hợp phápcủa người sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện, khuyến khích công dân thamgia đóng góp xây dựng đất nước

Để đáp ứng nhiệm vụ xây dựng đất nước trong giai đoạn cách mạngmới, ngày 14/4/1959 Nghị định 151/TTg ban hành quy định thể lệ tạm thờitrưng dụng ruộng đất Sau đó Thông tư liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/7/1959hướng dẫn việc thi hành nghị định 151/TTg của Chính phủ với nguyên tắc cơbản: “phải đảm bảo kịp thời và đủ diện tích cần thiết cho xây dựng đồng thờichiếu cố dùng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất Chỉ được

trưng dụng số ruộng đất cần thiết, không được trưng dụng thừa hết sức tiếtkiệm ruộng đất cày cấy trồng trọt”.

Khi trưng dụng ruộng đất, Nhà nước ta xác định cách bồi thường tốtnhất là vận động nhân dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất khác cho người

có ruộng đất bị trưng dụng để họ tiếp tục sở hữu sản xuất Trường hợp khônglàm được như vậy, về đất sẽ được bồi thường bằng tiền từ 1- 4 năm sản lượngthường niên của ruộng đất bị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ vào thực tế

ở mỗi nơi, đời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng đất ít hay nhiều, tốt hayxấu mà xác định Đối với ruộng đất bị đào để tu bổ đường xá, thì tuỳ theo đất

bị đào sâu hay nông, sản lượng bị giảm nhiều hay ít mà định mức bồi thườngnhưng không quá 2 năm sản lượng thường niên Nếu ruộng đất bị trưng dụngchuyên trồng cây ăn quả, cây công nghiệp lưu niên thì bồi thường cao hơn sovới các loại hoa màu khác Nếu phải rời nhà, giếng nước đi nơi khác thì sẽđược giúp đỡ để xây dựng cái khác Ruộng đất bị trưng dụng thuộc HTX nôngnghiệp thì không cần bồi thường nếu như có khả năng thu xếp để việc trưngdụng không ảnh hưởng đến đời sống xã viên hoặc chỉ được bồi thường mộtphần nào

Những ruộng đất công do nhân dân sử dụng thì cơ quan cần ruộng đấtphải báo cho người sử dụng biết trước khi làm thời vụ, nếu không báo trước

mà phải trưng dụng ngay thì cơ quan cần ruộng đất phải bồi thường tiền giống,công cấy, trường hợp cần thiết phải có biện pháp giúp đỡ họ tiếp tục sản xuất,sinh sống Ở các khu tự trị, căn cứ vào tình hình địa phương, căn cứ vào thể lệchung để giải quyết cho hợp lý

Nghị định 151/TTg ra đời phần nào đáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộngđất những năm 1960 nhưng chưa có quy định hoặc hạn định cụ thể về mức đền

bù, chủ yếu dựa sự thoả thuận giữa các bên

Ngày 11/01/1970, Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/ TTgquy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa đất đai cây cối lâu năm

các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố.Thông tư này ra đời trong bối cảnh yêu cầu phát triển kinh tế, mở rộng các khucông nghiệp tập trung và hình thành một số thành phố ở các khu công nghiệpnày Như vậy, hàng năm diện tích đất nông nghiệp sẽ bị thu hẹp dần, ảnhhưởng rất lớn đến đời sống của nhân dân, đây là điều bất lợi cho mô hình kinh

tế tập trung của Nhà nước

Về nguyên tắc bồi thường, thông tư hướng dẫn bồi thường phải thoảđáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân, nhưng không vìthiên lệch về phía nhân dân mà nhà nước phải bồi thường quá

Về thể thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựngphải đến liên hệ với chính quyền các cấp để tiến hành thương lượng với nhândân, rồi căn cứ vào tài sản hiện có hoặc hoa màu, công sức bỏ ra khai phá vàphân loại đất đai của địa phương mà định giá bồi thường cho phù hợp

Về mức bồi thường, Thông tư số 1792/TTg quy định: Đối với nhà ở,trước hết căn cứ vào diện tích chính và phụ, giá trị sử dụng của ngôi nhà đểđịnh giá bồi thường; Giá cả bồi thường căn cứ vào giá quy định bình quân chomột m2 trong kế hoạch của nhà nước thời kỳ đó đối từng loại nhà, đảm bảo sốtiền đủ để xây dựng nhà khác có diện tích tương đương như nhà cũ Đối với đấtđai, căn cứ vào công khai phá và sản lượng thu hoạch của từng vùng mà quyđịnh giá bồi thường cho thoả đáng Đối với cây lưu niên việc bồi thường cáccây ăn quả lâu dài và ngắn ngày phải căn cứ sản lượng thu hoạch thường niên

và thời hạn trồng, hoa lợi của mỗi loại cây để quy định giá bồi thường

Như vậy, thời kỳ này quan hệ về đất đai vẫn được giải quyết bằng cácquan hệ dân sự Đó là sự thoả thuận bàn bạc, sau đó thống nhất giá trị đền bù

mà không cần cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải phê duyệt phương án đền

bù hay ban hành giá đền bù Một điều đáng chú ý là, thẩm quyền giao đất (cấpđất) chưa được pháp luật quy định cụ thể, hơn nữa đất đai tuỳ thuộc 3

hình thức sở hữu nhưng chưa tham gia mạnh mẽ vào thị trường, người đượccấp đất không phải nộp tiền, thủ tục đơn giản, công tác quy hoạch sử dụng đấtchưa được chú trọng Do đó, Thông tư số 1792/TTg không đặt vấn đề đền bùthiệt hại về đất (nhất là đất làm nhà ở) mà chỉ đặt vấn đề đền bù thiệt hại về tàisản trên đất (gồm nhà cửa cây cối, hoa màu công khai phá, tôn tạo).

* Giai đoạn từ sau năm 1975 đến trước năm 1993:

Sau khi giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước 1975, chúng ta bướcvào giai đoạn cả nước xác định con đường đi lên chủ nghĩa xã hội, ổn địnhkinh tế, chính trị, văn hoá, khôi phục đất nước Để đáp ứng với yêu cầu củagiai đoạn cách mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra đời, bước đầu tạo ra sự đổimới về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế Điều 19 của Hiếnpháp khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫndựa trên cơ sở của chế độ bao cấp Về đất đai pháp luật không quy định giá đất

và không cho phép đất đai tham gia chuyển dịch dân sự, điều này được thểhiện trong Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Bộ trường

“không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất

cứ hình thức nào, không được dùng đất để thu những khoản lợi không do laođộng mà có, trừ trường hợp nhà nước quy định” Như vậy khi có nhu cầu sửdụng đất, nhà nước sẽ cấp đất và không thu tiền sử dụng đất, cần bao nhiêu,nhà nước cấp bấy nhiêu và quan hệ đất đai chỉ là quan hệ giữa nhà nước vớingười sử dụng đất, tức là quan hệ đơn thuần, quan hệ “giao – thu” Do đó thời

kỳ này, vấn đề đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất không được đặt ra

Luật đất đai 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dânnên khi đất đai bị nhà nước thu hồi, người sử dụng đất không được đền bù vềđất mà chỉ được đền bù tài sản hoa màu Theo quy định của Luật đất đai, đấtđai không có giá, mọi hành vi mua bán, cho thuê, thừa kế đất đai đều bịnghiêm cấm Đất đai là một loại tài sản đặc biệt do nhà nước phân phối giaođất theo cơ chế hành chính, bao cấp xin bao nhiêu cấp bấy nhiêu mà người

được nhà nước cấp đất không phải nộp tiền sử dụng đất Thị trường ngầm vềđất đai tuy đã hình thành nhưng không sôi động và hầu như người sử dụng đất

ít nghĩ đến khả năng sinh lợi của đất

Để đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và bù lại những thiệt hại vềđất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào các mục đích khác,ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định 186 - HĐBT về đền

bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mụcđích khác, Điều 1 của Nghị định quy định mọi tổ chức, cá nhân được giao đấtnông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải đền bù thiệt hại

về đất nông nghiệp, đất có rừng cho nhà nước- tiền bồi thường các tài sản trênmặt đất và tài sản trong lòng đất (các công trình ngầm) cho chủ sử dụng đấthợp pháp không thuộc các khoản tiền đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, lâmnghiệp - khung mức đền bù để các tỉnh, thành phố, đặc khu trực thuộc Trungương quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại đối với từng huyện, quận, thị xã,thành phố trực thuộc Trung ương sát với giá đất của địa phương nhưng khôngđược thấp hơn hoặc cao hơn khung định mức đền bù của Chính phủ

Qua nội dung Nghị định 186- HĐBT, chúng ta thấy rằng, người sử dụngđất vẫn chưa được quan tâm đầy đủ về diện tích đất sử dụng hợp pháp dù đấtđai thuộc sở hữu toàn dân nhưng nếu bị thu hồi để phục vụ nhu cầu phát triểncủa đất nước, người sử dụng đất vẫn không được đền bù thiệt hại về đất.Khoản tiền đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng mà người được nhànước giao đất phải nộp vào ngân sách nhà nước được hiểu là “tiền sử dụngđất”, trong khi đó người có đất bị thu hồi chỉ được đền bù thiệt hại tài sản trênđất, trong lòng đất Nếu người sinh sống dựa vào thu nhập trên diện tích đất doông cha để lại, nay bị thu hồi đất, họ chỉ được nhận tiền đền bù thiệt hại về câycối, hoa màu Để đảm bảo cuộc sống họ phải bỏ tiền mua đất để tiếp tục canhtác hoặc tự tìm ngành nghề khác Trong khi đó, nếu nhà nước thu hồi vào đấtlàm nhà ở, việc đền bù thiệt hại về đất không được đặt ra,

pháp luật không đề cập và người bị thu hồi đất làm nhà ở sẽ phải tự lo liệu.Đây là một nghịch lý đã tồn tại trong thời gian dài.

1.3.2 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất đai từ 1993 2003.

-Ngày 17/8/1994 Chính phủ Ban hành Nghị định số 90/NĐ-CP quy định cụthể các chính sách làm cơ sở để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMBtheo quy định khi nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định này mang tính toàn diện cao và cụthể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất

Ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP thaythế Nghị định 90/NĐ-CP và quy định rõ phạm vi, đối tượng áp dụng Đặc biệtngười bị thu hồi đất có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồithường: Bằng tiền, bằng nhà ở hoặc bằng đất

Tuy nhiên trong quá trình triển khai Nghị định 22/NĐ-CP có những hạnchế nhất định Nó chưa đáp ứng hết được yêu cầu thực tế, chưa phù hợp vớithực tiễn và gây phát sinh ra nhiều khiếu kiện cho nhà nước Đặc biệt chưa giảiquyết được những tồn tạo do yếu tố lịch sử để lại khi thực hiện chính sách đền

bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất có tài sản, nhà cửa nằm trên đất không đủ điềukiện được bồi thường cụ thể như sau:

Thứ nhất, việc bồi thường đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trướcnăm 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện chưathống nhất dẫn đến khiếu kiện

Thứ hai, việc xác định giá đất còn gây khó khăn cho tổ chức như trên cơ

sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ

số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương Do vậy việc áp dụng hệ số K

và khung giá đất ở địa phương còn thấp chưa phù hợp với thực tế dẫn đến

giá bồi thường thấp làm cho nhân dân không đồng tình, không chấp hành ảnhhưởng đến tiến độ chung của dự án.

Thứ ba, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư: Tiêu chuẩn củakhu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấptrong việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồiđất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục đời sống và sản xuất tại khutái định cư

Thứ tư, chưa quy định cụ thể về cưỡng chế thi hành quyết định thu hồiđất, quyết định bồi thường đối với các trường hợp cố tình không thực hiện đãdẫn đến một số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cốtình chây ỳ không chịu cho Hội đồng bồi thường tiến hành đo đạc, kiểm đếm,không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người kháckhông thực hiện quyết định của Nhà nước, làm cho tình hình vốn đã phức tạpcàng trở nên phức tạp hơn

Thứ năm, quy định về điều kiện để được bồi thường hoặc không đủ điềukiện bồi thường về đất chưa quy định rõ ràng

1.3.3 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất đai từ 2003 đến năm 2013.

Những đổi mới trong chính sách, pháp luật về đất đai trong hơn 15 nămqua đã đưa đến những kết quả tích cực, thúc đẩy nền kinh tế thị trường pháttriển, người sử dụng đất gắn bó nhiều hơn với đất đai, hệ thống kết cấu hạ tầngđược xây dựng tạo ra những tiền đề quan trọng trong công cuộc phát triển đấtnước Tuy nhiên, đánh giá dưới góc độ kinh tế, tiềm năng đất đai chưa được sửdụng một cách có hiệu quả, hoạt động của thị trường bất động sản phát triểnchưa thực sự lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai diễn ra phổ biến, đẩy giáđất lên cao, điều đó cản trở quá trình đầu tư phát triển Nhìn nhận dưới góc độquản lý, chính sách quản lý đất đai chưa hợp lý, thủ tục hành chính rườm rà,ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện quyền sử dụng đất,

chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai còn nhiều bất cập gây thất thoát lớncho nhà nước Trước những tình hình đó, việc đổi mới chính sách quản lý đấtđai cụ thể là đổi mới các quy định pháp luật về đất đai là hoàn toàn cần thiết.

Uỷ ban thường vụ Quốc Hội ra Nghị quyết về việc xây dựng Luật đất đai vàgiao nhiệm vụ này cho Bộ Tài nguyên & Môi trường trực tiếp soạn thảo Tại

kỳ họp thứ tư Quốc Hội Khoá XI đã thông qua Luật đất đai năm 2003, luật này

có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 Luật đất năm 2003 đã quántriệt sâu sắc các quán điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước tiếp tục đổi mớichính sách, pháp luật đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa, Luật đất đai mới vẫn dựa trên nền tảngđất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thốngnhất quản lý Luật đất đai năm 2003 có rất nhiều nội dung mới trong đó có vấn

đề bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư như: Khắc phục cơ bản những bấtcập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá đất bồi thường, chính sách táiđịnh cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi đất

Sau khi Luật đất đai 2003 được ban hành, Nhà nước đó ban hành nhiềucủa văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giáđất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, bao gồm:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tàichính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính vềhướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chínhphủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủquy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tàinguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thuhồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

b) Về đối tượng áp dụng

- Cơ quan tổ chức, cán bộ công chức thực hiện chức năng quản lý nhànước về đất đai, về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và cơ quan, tổ chức, cá nhân

có liên quan đến việc quản lý đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trongnước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang

sử dụng đất bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi

-Các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất

- Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

c) Về chính sách bồi thường, hỗ trợ

- Bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất bao gồm:

+ Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi.+ Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi

phí đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi.

+ Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất

+ Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư

* Bồi thường về đất

- Điều kiện để được bồi thường đất

Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện kiện sau đây thì được bồi thường:

1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật vềđất đai

2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quyđịnh của pháp luật về đất đai

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhândân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là uỷ ban nhân dân cấp xã) xácnhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

a, Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sáchđất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâmthời Cộng hoà miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩaViệt Nam;

b, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c, Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sảngắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d, Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liềnvới đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xãxác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ, Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo

quy định của pháp luật;

e, Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng

đất

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờquy định tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theogiấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên cóliên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủtục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ bannhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quyđịnh tại khoản 1,2,3 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trướcngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đấtkhông có tranh chấp

6. Hộ gia đình, các nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết địnhcủa toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyếtđịnh giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đãđược thi hành

7. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy địnhtại khoản 1,2,3 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 đến thời điểm có quy định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không

vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ công trình, được cấp cóthẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấnchiếm trái phép và được Uỷ ban nhân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất

đó không có tranh chấp

8. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được pháp luật công nhận vềquyền sử dụng đất mà trước thời điểm Luật Đất đai 1987 có hiệu lực, Nhànước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đainhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn

sử dụng

9. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền chùa,miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồixác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp

10. Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a, Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất

đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

b, Đất chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

c, Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân

- Nguyên tắc bồi thường

1. Người bị thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định thì được bồithường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Uỷ ban nhân dântỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dântỉnh) xem xét để hỗ trợ

2. Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thìđược bồi thường bằng tiền theo giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tạithời điểm quyết định thu hồi đất

3. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồiđất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quyđịnh của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chínhvào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước

4. Người được Nhà nước giao sử dụng đất nông nghiệp theo quy địnhcủa pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm đất phi nông nghiệp thì chỉ được bồithường theo giá đất nông nghiệp; Người được Nhà nước giao sử dụng đất phinông nghiệp không phải là đất ở nhưng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ được bồithường theo giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

* Bồi thường về tài sản

- Nguyên tắc bồi thường tài sản:

1. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường

2. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất

đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể đượcbồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

3. Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà không được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường

4. Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01tháng 7 năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất

đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thìkhông được bồi thường

5. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có Quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường

6. Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dỡ và di chuyểnđược, thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệthại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấptỉnh quy định cho phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương

* Các khoản hỗ trợ

- Hỗ trợ di chuyển :

+ Hộ gia đình khi nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở trong phạm

vi tỉnh, thành phố được hỗ trợ mỗi hộ cao nhất 3.000.000 đồng; di chuyển sangtỉnh khác được hỗ trợ mỗi hộ cao nhất 5.000.000 đồng; mức hỗ trợ cụ thể do

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định Trường hợp đủ điều kiện được bố trí táiđịnh cư mà tự nguyện bàn giao mặt bằng và tự lo nơi ở tạm cư thì còn được bổsung hỗ trợ di chuyển chỗ ở tạm 3.000.000đ/chủ sử dụng nhà ở, đất ở (Ba triệuđồng)

Tổ chức có đủ điều kiện được bồi thường thiệt hại đất và tài sản khi bịthu hồi mà phải di chuyển cơ sở mới nhưng Thành phố chưa kịp bố trí địa điểm

di chuyển thì được hỗ trợ thuê trụ sở, nhà xưởng, nhà làm việc, kho tàng tạmthời trung chuyển Mức hỗ trợ xác định bằng diện tích thuê (nhưng tối đakhông vượt quá diện tích bị thu hồi) nhân đơn giá thuê do UBND Thành phốquy định cho thời gian tính từ khi bàn giao toàn bộ mặt bằng đến khi có thôngbáo nhận địa điểm mới của UBND Thành phố nhưng thời gian hỗ trợ tối đakhông quá 12 tháng.

+ Người bị thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác; trong thời gian chờ tạolập chỗ ở mới bố trí vào khu tái định cư, được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợtiền thuê nhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnhquy định phù hợp với thực tế tại địa phương

- Hỗ trợ ổn định đời sống:

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thuhồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ ổn định đờisống trong thời gian 3 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian

6 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn

có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặcbiệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ là 12 tháng Mức hỗ trợ bằng tiền cho 01nhân khẩu/ 01 tháng tương đương 30 kg gạo tính theo thời giá trung bình tạiđịa phương

+ Đối với tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinhdoanh mà bị ngừng sản xuất kinh doanh thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30%một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kếtrước đó được cơ quan thuế xác nhận Mức cụ thể do UBND cấp tỉnh quy địnhcho phù hợp với thực tế tại địa phương

- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp:

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất

trên 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyển đổi nghềcho người trong độ tuổi lao động; mức hỗ trợ và số lao động cụ thể được hỗ trợ

do UBND cấp tỉnh quy định

+ Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề được thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại cac cơ sở dạy nghề

- Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữ nhà nước: Hộ gia đình,

cá nhân thuê nhà không phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi Nhà nước thuhồi đất phải phá dỡ nhà ở, phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ chi phí dichuyển

- Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn: Trường hợpđất thu hồi thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì được hỗ trợ;mức hỗ trợ cao nhất có thể bằng mức bồi thường; tiền hỗ trợ được nộp vàongân sách nhà nước và được đưa vào dự toán ngân sách hàng năm của xã,phường, thị trấn; tiền hỗ trợ chỉ được sử dụng để đầu tư xây dựng công trình hạtầng, sử dụng vào mục đích công ích của xã phường, thị trấn

- Hỗ trợ khác: Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịchUBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để đảm bảo ổn định đời sống

và sản xuất cho người bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệt trình Thủ trướngChính phủ quyết định

c) Tái định cư

- Tái định cư: Người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất theo quy định

mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hìnhthức sau:

+ Bồi thường bằng nhà ở;

+ Bồi thường bằng giao đất ở mới;

+ Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

- Lập và thực hiện dự án tái định cư:

+ Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa

phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyềnxét duyệt, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định

cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

+ Việc lập dự án và xây dựng khu tái định cư thực hiện theo quy định hiện hành về quản lý đầu tư và xây dựng

- Bố trí tái định cư:

+ Cơ quan (tổ chức) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí táiđịnh cư phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyểnchuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khaiphương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thuhồi và tại nơi tái định cư trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư; nội dung thông báogồm: Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lôđất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí các hộ vào tái định cư

+ Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án táiđịnh cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng,

hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách

+ Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cụ thể khu tái định cư và thảo luận công khai về dự kiến bố trí tái định cư

- Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư:

+ Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng

+ Khu tái định cư phải được sử dụng chung cho nhiều dự án

+ Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cưphải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sửdụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

- Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định cư: Căn cứvào điều kiện thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định các

biện pháp và mức hỗ trợ cụ thể để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định

cư, bao gồm: Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho vụ sản xuất nôngnghiệp đầu tiên, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, bảo vệ thực vật, kỹthuật nghiệp vụ đối với sản xuất kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp

Hỗ trợ để tạo lập một số nghề tại khu tái định cư phù hợp với những người laođộng, đặc biệt là lao động nữ

1.3.4 Luật đất đai sửa đổi năm 2013.

Ngày 29/11/2013, Quốc hội chính thức thông qua Luật đất đai 2013,trong đó dành 13 Điều (từ Điều 74 đến Điều 87) để quy định về nhiều vấn đề,như: quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; điềukiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đíchquốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế -

xã hội; bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất để

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, côngcộng, phát triển kinh tế - xã hội; bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn

lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức

kinh tế, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo… Đặc biệt, dự thảo Luật đã dành

một Điều quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp

đặc biệt: Đối với dự án đầu tư do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quyết định

mà phải di chuyển cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đờisống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng; các dự án thu hồiđất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì Thủ tướngChính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Đối vớicác dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Chính phủ

có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiệntheo khung chính sách đó…

Những quy định nêu trên cho thấy, dự thảo Luật đã đặc biệt quan tâm tớisinh kế của người có đất thu hồi thông qua cơ chế bồi thường bằng đất,

bằng nhà, bằng tiền; quy định hỗ trợ ổn định cuộc sống tại nơi tái định cư;nâng mức bồi thường đất nông nghiệp, chú trọng đào tạo nghề để chuyển đổinghề nghiệp cho người nông dân… Tuy nhiên, một số quy định về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư trong dự thảo này cho thấy vẫn chưa giải quyết được triệt đểnhững vướng mắc, bất cập, đáp ứng được yêu cầu thực tế

Tuy nhiên do Luật mới được Quốc hội thông qua nên chưa có các nghịđịnh cụ thể cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.4 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư

ở một số tỉnh thành trong cả nước

1.4.1 Thành phố Hồ Chí Minh

Từ năm 1998 đến 30.7.2007, TP đã triển khai hơn 700 dự án có thực hiệnviệc bồi thường, giải tỏa Tổng số hộ bị thu hồi một phần nhà ở và một phầnhoặc toàn bộ đất nông nghiệp là 43.955 hộ với tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ

là hơn 20.121 tỉ đồng

Một trong những tồn tại lớn nhất trong công tác bồi thường, GPMB làmột số chính sách, pháp luật về đất đai về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khiNhà nước thu hồi đất có nhiều thay đổi và không nhất quán, dẫn đến việc thựchiện vừa chậm, vừa khó khăn Theo khoản 4, Điều 58 NĐ 84/2007 của Chínhphủ (quy định những dự án đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư trước ngày NĐ 197/2004 có hiệu lực, trường hợp do chậm chi trả hoặcchậm nhận tiền bồi thường, hỗ trợ; trường hợp chưa thực hiện chi trả mà sau

đó giá đất cao hơn giá phê duyệt thì phải điều chỉnh giá đất theo quy định tạikhoản 2 Điều 9 NĐ197 và khoản 2 Điều 4 NĐ 17/2006); những trường hợpchấp hành tốt chủ trương của Nhà nước đã nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư thì chịu thiệt nên so bì, dẫn đến khiếu nại sẽ nhiều lên Do vậy, đối vớicác dự án lớn, phải chia nhiều giai đoạn thì tiền đền bù mà dân chưa nhận sẽnhân lãi suất ngân hàng để tránh thiệt thòi cho dân; đồng thời giữ nguyên giábán suất tái định cư như phương án đã được duyệt trước

đây, không tăng theo giá thị trường.

Cách định giá đất để bồi thường, GPMB cũng là vấn đề bức xúc củaTP.Hồ Chí Minh Quy định hiện nay của pháp luật là "bồi thường theo giá thịtrường trong điều kiện bình thường", nhưng lại đưa ra khung giá tối đa đấtnông nghiệp là 135.000 đồng/m2, đất ở là 80 triệu/m2 là thiếu hợp lý Khôngthể vận dụng một lúc 2 nguyên tắc: đảm bảo giá đất sát giá thị trường và khôngvượt khung Trong thực tế, TP phải vận dụng tối đa các quy định cho phép để

hỗ trợ người dân khi giải tỏa, bồi thường, có nơi tiền hỗ trợ còn cao hơn tiềnbồi thường Một số chuyên gia đã đưa ra đề xuất: đối với đất ở đô thị, khôngnên quy định khung giá trần, mà để tùy điều kiện từng địa phương tính toán,chi trả cho phù hợp, đúng theo tinh thần "sát với giá thị trường trong điều kiệnbình thường"

Việc vận dụng đền bù như thế nào cho đúng luật mà dân đỡ thiệt là vấn đềcần nghiên cứu chu toàn hơn Về công tác bồi thường, GPMB, Thành phố cầnnghiên cứu thêm những yếu tố tác động đến giá đất, đặc biệt là áp lực đô thịhóa và các yếu tố ảo để quản lý tốt hơn, tránh tình trạng quản lý "chạy theogiá ảo" Đặc biệt là còn nhiều dự án treo, nhiều dự án triển khai quá chậm, cábiệt như ở Bình Chánh 2/3 số dự án triển khai từ 1-2 năm đến gần chục năm,gây bức xúc cho dân; cần rạch ròi giữa các khoản "đền bù" và "hỗ trợ" để tránhphát sinh những quan hệ ảnh hưởng đến các lĩnh vực khác

1.4.2 Thành phố Hà Nội

Trong 6 tháng đầu năm 2012, UBND và các Sở, ban, ngành đã ban hànhtrên 900 văn bản bổ sung chính sách, hướng dẫn, đôn đốc thực hiện 6 thángđầu năm, thành phố đã hoàn thành GPMB và theo phân kỳ đầu tư 131 dự án,với diện tích đất là 943 ha, chi trả hơn 8.316 tỷ đồng tiền bồi thường, bố trí táiđịnh cư cho 650 hộ Tuy nhiên còn nhiều yếu kém trong quá trình thực hiệnGPMB, đó là: Cán bộ của một số đơn vị, cơ sở chưa nắm rõ quy định của Nghịđịnh 69 nên lúng túng dẫn đến việc triển khai một số dự án còn

chậm Quỹ nhà tái định cư của thành phố thiếu, tiến độ đầu tư xây dựng cáckhu tái định cư tập trung chưa đáp ứng yêu cầu; một số chủ đầu tư dự án BT,cải tạo chung cư cũ không chuẩn bị quỹ nhà, phải dựa vào quỹ nhà của thànhphố Một số đơn vị chưa cụ thể hóa vai trò, trách nhiệm trong việc tham gia;đặc biệt có cán bộ trực tiếp làm công tác GPMB ở cơ sở còn tiêu cực, vi phạmpháp luật Sự phối hợp giữa chủ đầu tư với quận, huyện chưa chặt chẽ Đó lànhững lý do khiến công tác giải phóng mặt bằng của Hà Nội luôn gặp khó.

Khối lượng phải GPMB của Hà Nội còn rất lớn Dù cơ chế chính sách

đã có nhưng khi áp dụng vào thực tiễn rất khó thực hiện Do đó cần triển khaiđồng bộ các giải pháp, tăng cường phân công, phân cấp cho các quận, huyệnmới có thể giải quyết khối lượng lớn những việc trên Muốn làm được điều nàycần giải quyết cơ bản những tồn đọng về khiếu nại, kiến nghị của nhân dân.Nếu chúng thực hiện đúng quan điểm, đảm bảo cho người dân có quyền lợi, ítnhất cũng phải bằng trước khi GPMB người dân mới yên tâm đến nơi ở mới

Để làm tốt công tác GPMB các cấp, các ngành tiếp tục nâng cao nhậnthức, Đặc biệt, phải kiên quyết xử lý nghiêm minh những cán bộ lợi dụngchức vụ, quyền hạn, cố tình làm sai quy định của Nhà nước, của Thành phố,gây thiệt hại cho dân; thông đồng, thỏa thuận ngầm với dân để hưởng lợi, gâybức xúc trong dư luận xã hội và nhân dân trên địa bàn; nghiên cứu, bổ sung,hoàn thiện cơ chế, chính sách của Thành phố đã ban hành về công tác GPMB;kiến nghị với Đảng, Nhà nước tiếp tục bổ sung, hoàn thiện những quy định,những chế độ, chính sách không phù hợp; tăng cường phân cấp, kiểm tra xử lý,xem xét cân nhắc kỹ lưỡng từng trường hợp cụ thể bảo đảm hài hòa các lợi ích:của Nhà nước, của người dân bị thu hồi đất; phân loại toàn bộ các dự án trênđịa bàn để xác định thứ tự ưu tiên thực hiện giải phóng mặt bằng, trong đó cần

ưu tiên tập trung giải quyết các dự án lớn, các dự án trọng điểm và các dự ándân sinh bức xúc

GPMB là khâu phức tạp, nhiều vướng mắc nhất và còn quá nhiều bấtcập, là thực trạng của hầu hết các dự án đầu tư xây dựng, đặc biệt trong lĩnhvực hạ tầng giao thông.

Để thực hiện GPMB thường trải qua nhiều bước như: bàn giao dự án cầnGPMB cho địa phương; lập dự án GPMB tổng thể; thẩm định và duyệt phươngán; thông báo và ra quyết định thu hồi đất; kê khai, kiểm đếm và xác địnhnguồn gốc đất; lập thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường; di dời táiđịnh cư; bàn giao đất sau khi thu hồi Theo những trình tự trên, bình quân phảimất khoảng 20 tháng, thậm chí nhiều công trình kéo dài 5- 7 năm nhưng khitriển khai xây lắp mặt bằng vẫn vướng Nguyên nhân của sự chậm trễ trongGPMB xuất phát từ cơ chế, chính sách GPMB còn quá nhiều bất cập GPMBliên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân “bị GPMB”, chính vì vậy, điềunày kéo theo hàng loạt các vấn đề liên quan

Trước hết đó là giá đền bù thiếu nhất quán và không phù hợp Thực tế,trong thời gian qua, mỗi địa phương lại áp giá đền bù, GPMB một kiểu Trongcùng một dự án có nơi rất cao, nhưng có địa phương lại rất thấp

Điều này gây ra những khiếu kiện kéo dài ảnh hưởng đến tiến độ thựchiện các dự án Thêm vào đó, những nơi xây dựng khu tại định cư cho ngườidân bị giải tỏa thường không phù hợp và không bằng những nơi ở cũ của ngườidân, đặc biệt là không đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Công ănviệc làm và điều kiện học nghề của người dân bị thu hồi đất chưa được quantâm thực hiện đến nơi, đến chốn dẫn đến nhiều vấn đề xã hội nảy sinh phứctạp

Các dự án thực hiện GPMB thu hồi, đền bù đất còn thiếu rõ ràng, nhấtquán giữa những dự án phục vụ quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng khácvới các dự án kinh doanh Đặc biệt là lợi nhuận của dự án kinh doanh cònchênh lệch quá lớn giữa chủ đầu tư và người bị thu hồi đất gây nên những bứcxúc trong một bộ phận người dân