Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản việt nam

Xuất phát từ yêu cầu thực tế, tác giả quyết định đi sâu nghiên cứu, phân tích chính sách tín dụng đối với TTBĐS Việt Nam và chọn đề tài “Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động s

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN MAI LINH

CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN MAI LINH

CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là kết quả của quá trình học tập và nghiên cứu của riêng cá nhân tôi Những quan điểm được trình bày trong luận văn là quan điểm

cá nhân tác giả Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng

Tác giả luận văn

Nguyễn Mai Linh

LỜI CẢM ƠN

Tác giả xin chân thành cảm ơn đến các tập thể, cá nhân đã ủng hộ, tạo điều kiện giúp đỡ trong thời gian học tập và nghiên cứu

Xin trân trọng cảm ơn TS Lê Thị Hồng Điệp đã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình

và hỗ trợ tác giả trong suốt thời gian nghiên cứu

Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô trong Khoa, Phòng Đào tạo, Ban giám hiệu Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội;

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, tháng 10 năm 2020

Tác giả luận văn

Nguyễn Mai Linh

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT i

DANH MỤC BẢNG i

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

4 Kết cấu của luận văn 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Tổng quan về tình hình nghiên cứu 4

1.1.1 Nhóm các công trình nghiên cứu quốc tế 4

1.1.2 Nhóm các công trình nghiên cứu trong nước 5

1.1.3 Kết quả đạt được 6

1.2 Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản 6

1.2.1 Một số khái niệm 6

1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế 8

1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản 9

1.3 Cơ sở lý luận về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản 11

1.3.1 Một số khái niệm 11

1.3.2 Đặc điểm và chủ thể của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản 12

1.3.3 Chu trình chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản 13

1.3.4 Nội dung chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản 15

1.3.5 Các tiêu chí đánh giá chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản 17

1.3.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến chính sách tín dụng đối với thị trường bất

động sản Việt Nam 20

1.4 Kinh nghiệm hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản ở một số quốc gia và giá trị tham khảo đối với Việt Nam 21

1.4.1 Kinh nghiệm của Mỹ 21

1.4.2 Kinh nghiệm của Singapore 25

1.4.3 Kinh nghiệm của Trung Quốc 25

1.4.4 Giá trị tham khảo đối với Việt Nam 28

CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu 31

2.2 Phương pháp phân tích số liệu 33

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 36

3.1 Tình hình thị trường bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản giai đoạn 2017 - 2019 36

3.1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017 - 2019 36

3.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam 40

3.2 Thực trạng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017-2019 42

3.2.2 Nội dung của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017 - 2019 43

3.3 Đánh giá tác động của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2017 – 2019 50

3.3.1 Tính hệ thống 50

3.3.2 Tính hiệu lực 52

3.3.3 Tính phù hợp 52

3.3.2 Tính minh bạch 55

3.3.4 Tính hiệu quả 56

3.4 Nguyên nhân của hạn chế 67

CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY70 4.1 Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 70

4.1.1 Xu hướng phát triển kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam 70

4.1.2 Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2020-2025 71

4.2 Định hướng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới 72

4.3 Giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay 73

4.3.1.1 Hoàn thiện công tác hoạch định chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản 73

4.3.1.2 Nâng cao năng lực của đơn vị thực thi chính sách 75

4.3.1.3 Tăng cường kiểm tra, đánh giá chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản 75

4.3.2.1 Hệ thống luật pháp và lành lang pháp lý cần phải hoàn thiện 76

4.3.2.2 Xây dựng nguồn vốn linh hoạt cho doanh nghiệp bất động sản 77

4.3.2.3 Nâng cao hiệu lực công tác quản lý Nhà nước về TTBĐS 78

KẾT LUẬN 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

1 Bảng 3.1 Nguồn cung và giá bán căn hộ tại TP.HCM 37

2

Bảng 3.2 Lộ trình quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng 45

3

Bảng 3.3 Lộ trình quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an

toàn trong hoạt động ngân hàng từ năm 2020 46

4 Bảng 3.4 Các chỉ số tăng trưởng kinh tế 52

5 Bảng 3.5 Dư nợ tín dụng bất động sản 56

6 Bảng 3.6 Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản và xây dựng 57

7 Bảng 3.7 Tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản 58

Cơ cấu vốn của khách hàng (nhà đầu tư cá nhân/

khách có nhu cầu mua ở thực) đầu tư vào bất động sản

Bảng 3.12 Đánh giá tác động của chính sách tín dụng đối với

doanh nghiệp bất động sản/nhà đầu tư cá nhân 64

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế Thị trường BĐS phát triển sẽ góp phần thúc đẩy đồng bộ các loại thị trường

và đây là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng Khi thị trường BĐS biến động, các thị trường khác cũng biến động theo và ảnh hưởng lan rộng đến cả nền kinh tế

Những năm trở lại đây, BĐS có đóng góp lớn vào tăng trưởng GDP giai đoạn 2010-2018 với con số 0.6% Năm 2018, hoạt động kinh doanh BĐS của cả nước đã tăng tưởng 4,33%, cao nhất trong khoảng 15 năm trở lại đây Trong nửa đầu năm 2019, hoạt động kinh doanh BĐS tiếp tục đạt mức tăng trưởng 4,33% Những con số này cho thấy, thị trường BĐS Việt Nam đã có bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Tuy nhiên, bên cạnh những đóng góp, sự phát triển tích cực đó, TTBĐS Việt Nam vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức TTBĐS dễ chịu tác động mạnh từ chính sách tín dụng Trong khi đó, nguồn vốn vay trên TTBĐS phụ thuộc 70-75% nguồn vốn của ngân hàng thương mại (NHTM) Những động thái thắt chặt hay nới lỏng của chính sách tín dụng đều ảnh hưởng trực tiếp rất lớn đến TTBĐS, khiến cho thị trường hoặc đóng băng hoặc quá nóng, có nguy cơ tạo ra bong bóng BĐS

Thực tiễn, chính sách tín dụng đã tác động, ảnh hưởng trực tiếp đến TTBĐS

ở các giai đoạn trước Ở giai đoạn năm 2019-2011, chính sách tín dụng mở rộng khiến nguồn vốn từ các NHTM đổ ồ ạt vào lĩnh vực BĐS TTBĐS rơi vào tình trạng phát triển nóng, và dẫn tới vỡ bong bóng Đến giai đoạn năm 2011-2013, việc siết chặt đột ngột của chính sách tín dụng dẫn tới sự đóng băng của TTBĐS khi doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn để phát triển dự án

Đến năm 2014, TTBĐS bắt đầu phục hồi, tăng trưởng nóng thể hiện ở các sản phẩm BĐS mới xuất hiện, lượng giao dịch và giá BĐS gia tăng Chính sách tín dụng từ năm 2015 đến 2019 có xu hướng thắt chặt nhằm giảm nguồn vốn từ NHTM

đổ vào TTBĐS với mục tiêu ổn định TTBĐS, tránh tăng trưởng nóng gây tình trạng

vỡ bong bóng BĐS Thực tế, TTBĐS dưới tác động của chính sách tín dụng đã phát sinh nhiều biến thể xấu, ảnh hưởng tới quỹ đạo phát triển chung của TTBĐS

Đến thời điểm hiện tại, khi TTBĐS bước vào chu kỳ tăng trưởng khó khăn, yêu cầu về nguồn vốn ngày càng gia tăng Chính sách tín dụng không chỉ có vai trò đảm bảo TTBĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững thông qua giữ TTBĐS không quá nóng hoặc rơi vào đóng băng, mà còn phải giúp khơi thông nguồn vốn, thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS

Để thị trường phát triển bền vững, vận hành thông suốt, giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS cần phải được đặt ra

Xuất phát từ yêu cầu thực tế, tác giả quyết định đi sâu nghiên cứu, phân tích

chính sách tín dụng đối với TTBĐS Việt Nam và chọn đề tài “Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu:

Đề xuất giải pháp để hoàn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển bền vững

Nhiệm vụ nghiên cứu:

Một là, hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn của chính sách tín dụng đối

với TTBĐS giai đoạn 2017-2019

Hai là, phân tích ảnh hưởng của chính sách tín dụng đến TTBĐS giai đoạn

2017-2019

Ba là, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS

trong giai đoạn hiện nay và thời gian tới

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:

Do đề tài “Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam” là một đề tài rất rộng và phức tạp nên luận văn chỉ nghiên cứu dưới góc độ cơ quan chủ thể là Nhà nước, trong đó, NHNN giữ vai trò ban hành chính sách tín dụng đối với TTBĐS Việt Nam để thực hiện những mục tiêu nhất định

Chính sách tín dụng đối với TTBĐS được nghiên cứu dưới góc độ là một thực thể đã đi vào thực tiễn Chính vì vậy, luận văn sẽ tập trung hệ thống, đánh giá tác động của chính sách tín dụng đối với TTBĐS trong giai đoạn 2017-2019 và từ

đó, đề ra các giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS ở giai đoạn tới

Phạm vi nghiên cứu:

Về không gian: Tập trung nghiên cứu, phân tích, đánh giá tác động của chính sách tín dụng đến TTBĐS Việt Nam trên các phân khúc: Phân khúc căn hộ (bao gồm chung cư cao cấp, trung cấp, bình dân); Phân khúc đất nền; Phân khúc bất động sản du lịch (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch)

Về thời gian: Phân tích tác động của chính sách tín dụng đối với TTBĐS trong giai đoạn 2017- 2019 Từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS đến năm 2025 và những năm tiếp theo

4 Kết cấu của luận văn

Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục từ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu luận văn gồm:

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

Chương 2 Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 Thực trạng chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam

Chương 4 Giải pháp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN

VÀ THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về tình hình nghiên cứu

1.1.1 Nhóm các công trình nghiên cứu quốc tế

Nghiên cứu khái quát về TTBĐS, một số tác giả nước ngoài có những nghiên cứu chuyên sâu về hoạt động tài chính trong TTBĐS

W.B.Brueggenmam (1997) đã nêu ra những vấn đề cần lưu ý trong lĩnh vực tài chính và đầu tư BĐS ở nước Mỹ, cũng như đề cập, khái quát tới thị trường vốn và

an toàn trong kinh doanh BĐS

Ủy Ban Châu Âu (2005) với cuốn sách “Các hệ thống tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết và Thực tiễn” đã đưa ra với nội dung nhằm

thống nhất chính sách và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế chính sách tài chính nhà ở thích hợp Cuốn sách đi vào phân tích hệ thống tài chính nhà ở và chính sách, cũng như giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tại một số quốc gia

Zhangd (2011) đã phân tích thực nghiệm theo mô hình SVAR Từ quan điểm của chu kỳ kinh tế vĩ mô và mô hình SVAR, một hệ thống phân tích tác động các khoản vay ngân hàng, giá nhà đất, lãi suất, tăng trưởng kinh tế và lạm phát được xây dựng trong và sử dụng để phân tích thực nghiệm sự tương tác giữa các khoản vay ngân hàng và biến động của giá nhà đất ở Trung Quốc

Pirounakis (2013) với cuốn sách giới thiệu các công cụ tài chính và khái niệm về kinh tế BĐS Tác giả nghiên cứu các vấn đề như: mối quan hệ giữa BĐS với nền kinh tế vĩ mô, chính sách tài chính BĐS (thuế, cung và cầu BĐS…), động lực thị trường, bong bóng giá cả, và dự đoán giá sau hậu quả của sự sụp đổ của giá nhà ở Mỹ đã làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008 Cuốn sách này đưa ra cách tiếp cận quốc tế và giới thiệu các mô hình cần thiết để hiểu đúng BĐS, các chính sách tài chính BĐS, sự biến động giá BĐS trong nền kinh tế hiện nay

Geltner (2014) đã cung cấp một nghiên cứu chuyên sâu về kinh tế tài chính

và đô thị của BĐS, phân tích và đầu tư BĐS thương mại, là nền tảng để hiểu rõ hơn

về BĐS thương mại từ góc độ đầu tư

Eugenio Cerutti (2015) đưa ra nội dung về cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu gần đây một phần là do những rủi ro phát sinh từ sự bùng nổ BĐS Cuốn sách này bổ sung các nghiên cứu trước đó bằng cách: khai thác các dữ liệu phân tích sâu hơn về chính sách tài chính tín dụng BĐS và bằng cách phân tích đặc điểm của tín dụng BĐS, các yếu tố tác động giữa các quốc gia Các tác giả đưa ra các quan điểm mới trong nghiên cứu về chính sách tài chính tín dụng bất động sản

1.1.2 Nhóm các công trình nghiên cứu trong nước

Trong nước, hiện nay có nhiều tác phẩm, tài liệu phân tích các chính sách kinh tế, chính sách tín dụng cho TTBĐS

PGS.TS Trần Kim Chung (2006) đã chỉ ra và phân tích các chính sách nhằm thúc đẩy TTBĐS Một trong những chính sách đó là chính sách tài chính và tín dụng Theo đó, liên quan đến chính sách tín dụng, cuốn sách đã đưa ra lý luận chung cũng như phân tích về thực trạng, hiệu quả hoạt động cho vay của các NHTM đối với TTBĐS Việt Nam

Đỗ Thị Thu Hà (2014) đã khái quát, tập trung làm rõ mối quan hệ giữa thực hiện chính sách tín dụng của ngân hàng và tình trạng bong bóng BĐS

Vương Minh Phương (2016) đã có luận án với nội dung nghiên cứu về chính sách tài chính và tác động của các chính sách này đến TTBĐS thông qua đó, đưa ra các giải pháp tài chính cần thiết

Nguyễn Thu Hà (2010) với luận văn tập trung làm rõ thực trạng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay ra sao và làm thế nào để nâng cao hiệu quả của kênh tín dụng

TS Đinh Văn Ân (2011) đã làm rõ những vấn đề lý luận về sự hình thành và phát triển TTBĐS, làm rõ đặc trưng của TTBĐS trong nền kinh tế thị trường hiện đại, đánh giá thực trạng và tồn tại của thị trường cũng như đề xuất phương hướng,

giải pháp Đề tài cũng đã đưa ra lý luận, đánh giá thực trạng về chính sách tín dụng đối với TTBĐS Việt Nam ở thời điểm trước năm 2011

1.1.3 Kết quả đạt được

Các nghiên cứu trên hoặc chỉ nghiên cứu về vấn đề tín dụng ngân hàng đối với TTBĐS đạt được ưu điểm bao gồm:

Thứ nhất, đề cập đến chính sách tín dụng đối với TTBĐS nhưng chưa phân

tích, xây dựng một cách có hệ thống hoàn thiện về vấn đề này

Thứ hai, các công trình nghiên cứu về lĩnh vực tín dụng ngân hàng với

TTBĐS trên góc độ chủ thể là NHTM trong hoạt động cho vay đối với chủ thể tham gia thị trường là hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp

Thứ ba, các công trình nghiên cứu về phương diện nào đó đã chỉ ra nhiều

thực tế, cũng như nguyên nhân tồn tại trong hoạt động chưa hiệu quả của TTBĐS dưới tác động chính sách tín dụng

Về nhược điểm, các công trình chưa tập trung nghiên cứu sâu về chính sách tín dụng đối với TTBĐS ở thời điểm 2017-2019 Trong khi đó, TTBĐS đã có những thay đổi phát triển mạnh mẽ và chính sách tín dụng của giai đoạn này cũng

đã có điều chỉnh

Bên cạnh đó, các công trình nghiên cứu chưa phân tích mối quan hệ giữa chính sách tín dụng và hệ thống các chính sách khác đối với TTBĐS

Luận văn “Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam” sẽ

đưa ra hệ thống hoá lý luận cũng như phân tích tác động của chính sách tín đối với TTBĐS trong giai đoạn 2017 - 2019, trên góc độ chủ thể quản lý là NHNN Luận văn xây dựng các kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hơn chính sách tín dụng đối với TTBĐS trong thời gian tới

1.2 Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản

1.2.1 Một số khái niệm

* Khái niệm bất động sản

Thuật ngữ: “Bất động sản đã xuất hiện đầu tiên trong bộ luật cổ La Mã, với

tư cách là phạm trù pháp lý quy định quyền sở hữu đối với khách thể Bất động sản

trước hết là tài sản Tài sản nói chung chia thành “bất động sản” và “động sản” Nó

là yếu tố vật chất có ích cho con người, được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người, có thể được đo lường bằng giá trị nhất định Khác với các loại tài sản, bất động sản có đặc tính là: không thể di dời hoặc là di dời hạn chế để tính năng, công năng và hình thái của nó không thay đổi

Theo quan điểm của tác giả, BĐS được hiểu là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, được sử dụng trong trạng thái không tách rời với đất

* Khái niệm thị trường bất động sản

TTBĐS là nơi mà lực lượng cung BĐS và lực lượng cầu BĐS tương tác với nhau, từ đó quyết định ra giá cả BĐS, và là nơi phân phối hàng hóa BĐS cho người

sử dụng khác nhau, và được các dịch vụ bất động sản hỗ trợ (Trần Thiên Khải, 2013)

“TTBĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định” (PTS.TS Hoàng Văn Cường, 2006)

“TTBĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất trịnh, trong một thời gian nhất định” (Thái Bá Cẩn, 2003)

Nhìn chung, các khái niệm tuy khác nhau về cách diễn đạt nhưng tựu chung đều coi TTBĐS là tổng hợp các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền

tệ

Theo tác giả, TTBĐS là tổng hợp các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ bao gồm: hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo hiểm, bảo lãnh, góp vốn liên doanh, chuyển dịch quyền sở hữu BĐS

* Phân loại TTBĐS

- Phân khúc nhà ở (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ)

- Phân khúc BĐS du lịch

- Phân khúc BĐS thương mại

- Phân khúc BĐS công nghiệp

- Phân khúc BĐS nông nghiệp

- Phân khúc BĐS hạ tầng

- Phân khúc BĐS nghĩa trang

1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế

TTBĐS là bộ phận hợp thành của nền kinh tế thị trường thống nhất, có mối liên hệ trực tiếp với thị trường tài chính (thị trường tiền tệ và thị trường vốn) Quản

lý TTBĐS, đảm bảo thị trường hoạt động có hiệu quả tuân theo các quy luật của thị trường và hạn chế những tiêu cực, nguy cơ khủng hoảng Hoạt động của TTBĐS có tác động tích cực đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc dân

Thứ nhất, phát triển TTBĐS góp phần huy động vốn đầu tư phát triển Với

chức năng thúc đẩy sản xuất phát triển, TTBĐS đã góp phần làm tăng tài sản cố định trong xã hội, tức là tăng một nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng Bên cạnh

đó, khi TTBĐS phát triển sẽ đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn, tức là bổ sung vốn cho đầu tư phát triển

Thứ hai, phát triển TTBĐS góp phần tăng thu nhập cho ngân sách Nhà nước

Sự phát triển của TTBĐS có thể theo hướng tăng khối lượng hàng hoá BĐS trên thị trường giao dịch hoặc tăng khối lượng hàng hoá BĐS trên thị trường giao dịch hoặc tăng khối lượng giao dịch do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại nhưng dù theo hướng nào cũng đều góp phần tăng thu ngân sách Nhà nước thông qua thuế

Thứ ba, phát triển TTBĐS góp phần đổi mới chính sách của Nhà nước và ổn

định xã hội TTBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước Vì thế, TTBĐS phát triển không lành mạnh với những biểu hiện như gia tăng nạn đầu cơ, lũng đoạn giá cả làm giá cả lên xuống thất thường cũng là lúc những bất cập của các chính sách, đặc biệt đối với Luật Đất đai được bộc lộ Điều này gây tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách của Nhà nước Vì vậy, Nhà nước cần phải đổi mới bổ sung và hoàn thiện không chỉ các chính sách mà còn cả công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS Khi TTBĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả, thúc đẩy sản xuất phát triển, nâng cao đời sống nhân dân càng khẳng định tính đúng đắn của các chính

sách, củng cố niềm tin của nhân dân nên góp phần làm cho xã hội được ổn định hơn

Thứ tư, phát triển TTBĐS góp phần mở rộng các thị trường và mở rộng quan

hệ quốc tế Là một bộ phận hợp thành thị trường chung của mỗi quốc gia, sự phát triển của TTBĐS không chỉ ảnh hưởng tới thị trường chung mà còn ảnh hưởng đến tất cả các yếu tố của thị trường đó

Khi TTBĐS phát triển sẽ yêu cầu thị trường vốn phát triển theo để đầu tư phát triển, thị trường sức lao động là thị trường các loại hàng hoá đầu vào cho TTBĐS cũng phát triển theo tương ứng Sự phát triển của thị trường trong nước nói chung và TTBĐS nói riêng còn thu hút các chủ thể là người nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại đó Thông qua đó mà

mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc

1.2.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, do đó, hoạt động của TTBĐS, mặc dù tuân theo các quy luật chung của thị trường nhưng nó có những đặc điểm riêng:

Thứ nhất, TTBĐS có sự cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch Do

đặc điểm của hàng hoá BĐS là có vị trí cố định, không thể di dời được nên hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành ở những địa điểm thuận lợi, theo thoả thuận giữa các bên tham gia giao dịch mà không nhất thiết phải có sự hiện diện của BĐS

Thứ hai, TTBĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, sự

biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu, giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến TTBĐS của các vùng hay khu vực khác

Thứ ba, TTBĐS là thị trường không hoàn hảo Mặc dù TTBĐS có nội dung

rất phong phú nhưng đây là thị trường không hoàn hảo bởi các lý do cơ bản sau:

trước hết là do thông tin về hàng hoá BĐS và TTBĐS không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác

Thứ tư, trên TTBĐS, cung phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và

giá cả Theo quy luật hoạt động của các thị trường hàng hoá thông thường thì khi cầu tăng sẽ đẩy giá lên do đó kích thích cung tăng cân bằng với cầu và giá lại trở lại mức cân bằng

Thứ năm, TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Do BĐS có

giá trị lớn nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đều đòi hỏi một lượng vốn lớn huy động từ thị trường vốn

Thứ sáu, TTBĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút lui đều khó khăn,

phức tạp Trước hết là việc khó thâm nhập vào TTBĐS Như đã phân tích ở trên, TTBĐS có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch, TTBĐS lại là thị trường không hoàn hảo nên để thực hiện các giao dịch trên thị trường này cần thiết phải có sự tham gia của các nhà tư vấn, môi giới vốn là những người được đào tạo

cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển thì các hoạt động giao dịch TTBĐS sẽ khó thành công, chi phí giao dịch sẽ cao và sự vận hành của TTBĐS rõ ràng làm kém hiệu quả

Thứ bảy, TTBĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa

đựng trong BĐS Đặc điểm này xuất phát từ đặc tính của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt), trong khi đó người có quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất đai lại không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác mà chủ yếu là kỳ vọng vào các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại

Vì thế, khi xem xét giá cả của đất đai không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị các hàng hoá thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lời của đất đai cũng như khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đó

Cho nên, TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bản thân BĐS đã là hàng hoá chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách Nhà nước Việc mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở

hữu, quyền sử dụng cũng như các biến động của chúng là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS

1.3 Cơ sở lý luận về chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

1.3.1 Một số khái niệm

PGS.TS Đinh Xuân Hạng (2011): Tín dụng là sự chuyển nhượng quyền sử dụng một lượng giá trị của người này hoặc doanh nghiệp này cho người khác hoặc doanh nghiệp khác với điều kiện là phải hoàn trả cả vốn lẫn lãi (lãi tín dụng) sau một thời gian dài

Tín dụng phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa các doanh nghiệp và phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp

Trên góc độ vi mô, chính sách tín dụng là tổng thể các quy định của ngân hàng về hoạt động tín dụng nhằm đưa ra định hướng và hướng dẫn hoạt động của cán bộ ngân hàng trong việc cấp tín dụng cho khách hàng

Trên góc độ vĩ mô, xét chủ thể quản lý là Nhà nước thì chính sách tín dụng

là tổng thể các quan điểm, tư tưởng, các giải pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng

để đảm bảo việc cung cấp tín dụng cho nền kinh tế

Chính sách tín dụng là một trong những chính sách lớn của Nhà nước, là công cụ sắc bén để quản lý nền kinh tế thị trường

Nhà nước sử dụng chính sách tín dụng để điều tiết khối lượng tín dụng trong lưu thông cho phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ nhất định Nhà nước sử dụng chính sách tín dụng kết hợp với chính sách tài chính

để thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội

Vấn đề quan trọng hàng đầu là chính sách tín dụng kết hợp với chính sách tài chính để tham gia đẩy lùi và kiềm chế lạm phát, ổn định nền kinh tế

NHNN thông qua chính sách tín dụng cụ thể cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế, góp phần thúc đẩy nền kinh tế hàng hóa chuyển đổi từ cơ cấu nông nghiệp - công nghiệp - dịch vụ sang cơ cấu công nghiệp - nông nghiệp - dịch vụ

TS Đoàn Thành Hà (2014): Tín dụng BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS Theo

đó, tín dụng BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê

Trên cơ sở đó, theo quan điểm của tác giả, chính sách tín dụng đối với TTBĐS là tổng thể các quan điểm, tư tưởng, các giải pháp và công cụ mà Nhà nước

sử dụng để đảm bảo việc cung cấp tín dụng cho TTBĐS

1.3.2 Đặc điểm và chủ thể của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

* Đặc điểm của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

Thứ nhất, chính sách tín dụng trên TTBĐS yêu cầu rõ ràng, cụ thể đối với từng

loại BĐS cụ thể Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc áp dụng các chính sách

đó vào thực tế

Thứ hai, chính sách tín dụng trên TTBĐS thay đổi theo từng thời kỳ tăng

trưởng của TTBĐS Do đó các chính sách này luôn được bổ sung kịp thời với sự thay đổi đó Hơn nữa, chính sách tín dụng phải độc lập, phù hợp với đặc điểm của kinh tế xã hội của đất nước trong từng giai đoạn cụ thể

Thứ ba, chính sách tín dụng phải bao quát việc sử dụng tổng hợp, đồng bộ tất

cả các công cụ huy động vốn để tác động tới sự vận động của các nguồn tài chính phát triển TTBĐS

Thứ tư, chính sách tín dụng trên TTBĐS phải thể hiện quan điểm vì lợi ích toàn cục, toàn quốc, không mang màu sắc vì lợi ích cục bộ, địa phương Chính sách phải được dần hoàn thiện, trở thành công cụ khai thông nguồn vốn trên TTBĐS, để TTBĐS phát triển toàn diện, minh bạch…

* Chủ thể xây dựng, ban hành chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

Các chủ thể của chính sách tín dụng đối với TTBĐS chỉ người đặt ra và thi

hành chính sách

Chính sách là sản phẩm chủ quan của các nhà lãnh đạo nhằm đặt ra các mục tiêu thông qua việc sử dụng các công cụ nhất định bằng các giải pháp thích hợp để chuyển các mục tiêu thành hiện thực

Thông qua chủ trương, định hướng của Nhà nước, NHNN sẽ có vai trò trong nghiên cứu, đánh giá tính cấp thiết của chính sách tín dụng đối với TTBĐS, trên cơ

sở đó xây dựng, ban hành chính sách tín dụng đối với TTBĐS

Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ đảm nhiệm vai trò kiểm tra, giám sát việc thực hiện nội dung chính sách tín dụng đối với TTBĐS Các cơ quan thi hành bao gồm các cơ quan chuyên môn, các NHTM, các cơ quan quản lý Nhà nước,… Và đối

tượng tác động trực tiếp là những chủ thể tham gia TTBĐS

1.3.3 Chu trình chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

Chính sách tín dụng là một quá trình với nhiều hoạt động liên tục theo thời gian, từ khi phát hiện vấn đề chính sách cho đến khi vấn đề được giải quyết thông qua những can thiệp của Nhà nước và hoạt động của các chủ thể tham gia TTBĐS

Chu trình chính sách tín dụng đối với TTBĐS bao gồm:

Hoạch định chính sách

Khi TTBĐS nảy sinh nhu cầu về định hướng, kiểm soát dòng vốn cũng như huy động nguồn vốn, nhu cầu về chính sách tín dụng cần phải ra đời Các chuyên gia, nhà hoạch định phân tích và đề xuất sáng kiến về chính sách tín dụng Những

đề xuất này được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận, ra quyết định về xây dựng chính sách và trao cho những cá nhân tổ chức đủ năng năng lực xây dựng dự thảo chính sách

Thể chế hoá chính sách

Xuất phát từ bản chất và những đặc trưng của Nhà nước, việc thực hiện các chính sách Nhà nước phải mang tính bắt buộc Do vậy, các chính sách Nhà nước phải được thể chế hoá Chính sách tín dụng phải được thể chế hoá bằng các văn bản quy phạm pháp luật như luật, pháp lệnh, thông tin, nghị định, chiến lược phát triển

và được cá nhân, tổ chức có thẩm quyền phê duyệt Sau khi được phê duyệt, các chính sách được công bố chính thức để tổ chức thực hiện

Tổ chức thực hiện chính sách

Chính sách tín dụng được thực hiện thông qua hệ thống: NHNN chỉ đạo, ban hành chính sách thông qua thông tư, văn bản Hệ thống các ngân hàng thương mại,

tổ chức tín dụng, các quỹ thực hiện theo chỉ đạo Đối tượng chịu tác động của chính

sách là doanh nghiệp bất động sản, người mua bất động sản cần vay ngân hàng…

Để thực hiện chính sách, có thể phải ban hành các văn bản pháp quy để cụ thể hoá các chính sách; xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin phục vụ cho việc

chỉ đạo thực hiện chính sách; xây dựng, thẩm định và phê duyệt dự án…

Đánh giá, điều chỉnh và tổng kết chính sách

Thực hiện chính sách tín dụng là việc không dễ dàng vì nó trực tiếp liên quan đến các lợi ích, đến việc huy động và sử dụng các nguồn lực Đồng thời, quá trình thực hiện chính sách tín dụng chịu sự tác động của nhiều nhân tố: bối cảnh chung về kinh tế, chủ thể tham gia, bộ máy thực thi có thể mắc phải sai lầm Do vậy, việc tổ chức kiểm tra thường xuyên và định kỳ thông qua các kênh khác nhau là rất cần

thiết

Để hoạt động kiểm tra đạt kết quả, cần phải thiết lập hệ thống thông tin báo cáo từ dưới lên trên; tổ chức nghiên cứu điều tra xã hội, học lắng nghe ý kiến của

doanh nghiệp, người dân

Trên cơ sở những thông tin thu được, cần tiến hành phân tích đánh giá để thấy được những ưu, nhược điểm của chính sách và việc tổ chức thực hiện chính

sách

Từ đó, những người có quyền quyết định chính sách thực hiện điều chỉnh

những bất hợp lý của chính sách và bộ máy thực hiện chính sách

Kết thúc chu trình, chính sách cần được đánh giá khách quan toàn diện nhằm rút ra bài học kinh nghiệm cho chu trình chính sách tiếp theo Việc đánh giá chính

sách cần thực hiện theo những nguyên tắc, tiêu chí nhất định

Khi các mục tiêu của chính sách được thực hiện, cần tiến hành tổng kết chính sách và đưa ra những kiến nghị cho chu trình chính sách mới

Trong phạm vi thực hiện, luận văn chỉ nghiên cứu trên góc độ chính sách tín dụng đã trở thành một thực thể đi vào thị trường

1.3.4 Nội dung chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

1.3.4.1 Mục tiêu của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

TTBĐS là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia Đây là một thị trường đặc biệt không những có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội Chính bởi vậy mà mục tiêu của chính sách tín dụng đối với TTBĐS nhằm kiểm soát nguồn vốn vào trong lĩnh vực BĐS Trên cơ sở đó, chính sách tín dụng đặt ra các mục tiêu:

Thứ nhất, ổn định giá cả trên TTBĐS Chính sách tín dụng xây dựng theo

hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá BĐS trên thị trường theo quan hệ cung - cầu Nguồn cung dự án phải căn cứ vào kế hoạch, nhu cầu phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ Đồng thời, cơ cấu hàng hóa BĐS phải phù hợp nhu cầu về BĐS

và khả năng thanh toán của người dân

Thứ hai, TTBĐS tăng trưởng ổn định Để TTBĐS phát triển đúng mức thì

hệ thống chính sách tín dụng cần linh hoạt để vừa bảo đảm không tạo ra bong bóng nhưng cũng không thắt chặt gây đình trệ và đóng băng thị trường Kết hợp phát triển kinh tế bảo đảm an sinh xã hội, từng bước lành mạnh hóa thị trường

Thứ ba, phát triển TTBĐS lành mạnh, minh bạch và bền vững NHNN chủ

động đưa ra các chính sách tín dụng đảm bảo tính công khai, minh bạch Hình thành các hình thức tín dụng phát triển nhà ở như quỹ tiết kiệm để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà hoặc quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn cho thị trường Việc nghiên cứu triển khai thành lập triển khai các quỹ đầu

tư BĐS nhằm tạo lập và giải quyết vấn đề vốn cho thị trường theo hướng phát triển bền vững

Thứ tư, từng bước nâng cao chất lượng đời sống xã hội Khi chính sách tín

dụng được sử dụng hiệu quả sẽ góp phần thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh sẽ tạo nên nhiều thay đổi quan trọng Nhiều dự án phát triển nhà ở, công trình dịch vụ, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ được hình

thành, nâng cao điều kiện sống của dân cư, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế -

xã hội, từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, góp phần đảm bảo an sinh xã hội

1.3.4.2 Các giải pháp của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

Quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng

Quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động mà các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải thường xuyên duy trì, bao gồm tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu; hạn chế, giới hạn cấp tín dụng; tỷ lệ khả năng chi trả; tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn; giới hạn góp vốn, mua cổ phần; tỷ lệ dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi Trong lĩnh vực BĐS, ngoài việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, các quy định về cho vay BĐS cũng được áp dụng hình thức tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh với từng khoản vay khác nhau

Với công cụ này, tỷ lệ tối đa dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi cũng được coi là công cụ nhằm kiểm soát nguồn tín dụng vào BĐS

Chính sách về lãi suất

Chính sách lãi suất là một chính sách trong đó Nhà nước sử dụng công cụ này để chỉnh khối lượng tín dụng cung ứng cho nền kinh tế theo các mục tiêu của chiến lược phát triển nền kinh tế quốc dân

NHNN là tổ chức được Chính phủ trao quyền thực hiện và quản lý việc thực hiện các chính sách tiền tệ và tín dụng của Nhà nước Việc tăng hay giảm lãi suất tín dụng trên thị trường là theo sự chỉ đạo của NHNN Việc tăng giảm lãi suất tín dụng được tiến hành hoặc là bằng biện pháp hành chính hoặc là bằng các biện pháp kinh tế của NHNN

Chính sách lãi suất là một trong công cụ quan trọng của Nhà nước được sử dụng trong chính sách tín dụng Với chính sách lãi suất, các công cụ mà Nhà nước thực hiện Đó là:

Một, phân loại lãi suất theo nguyên tắc đa dạng hóa lãi suất Mỗi một loại lãi

suất phục vụ cho một mục tiêu của chính sách tiền tệ khác nhau

Hai, mỗi loại lãi suất có thể được quy định một mức lãi suất hoặc cũng có

thể chia thành nhiều mức lãi suất khác nhau, có thể chia thành nhiều mức lãi suất, theo nguyên tắc lũy tiến hoặc lũy thoái

Ba, NHNN quy định thay đổi tỷ lệ dự trữ bắt buộc đối với các tổ chức tín

dụng Việc thay đổi tỷ lệ này sẽ làm cho chi phí huy động vốn của các tổ chức tín dụng cũng thay đổi theo NHNN sẽ quy định tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc khiến cho lượng tín dụng cung ứng cho thị trường sẽ bị giảm xuống một cách cơ học và khiến cho giá thành huy động vốn cho vay tăng lên, do đó tổ chức tín dụng sẽ phải tăng lãi suất cho vay, nhu cầu vay mượn vì thế sẽ bị giảm đi

Trong nền sản xuất hàng hóa và kinh tế tiền tệ, tín dụng hình thành một cách khách quan và trở thành một bộ phận quan trọng của nền kinh tế quốc dân Quy mô tín dụng phụ thuộc rất lớn vào lãi suất cao hay thấp Nếu lãi suất quá cao, người ta phải hạn chế vay mượn tín dụng, vì giá tín dụng quá đắt

Ngược lại, nếu lãi suất quá thấp, nhu cầu vay mượn sẽ tăng lên, vì giá tín dụng rẻ Để tác động đến quy mô lưu thông tín dụng trên thị trường, NHNN sẽ sử dụng lãi suất như một công cụ để điều chỉnh lưu thông tín dụng trên thị trường

Chính sách tín dụng về nhà ở

Sự phát triển lành mạnh của thị trường xuất phát từ việc hàng hóa đáp ứng nhu cầu ở thực, giảm lượng đầu cơ, tích trữ Chính sách tín dụng về nhà ở là một công cụ nhằm mục tiêu tạo ra tính thanh khoản tốt cho phân khúc nhà ở thực, giải quyết về nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân

1.3.5 Các tiêu chí đánh giá chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản

Đánh giá chính sách tín dụng đối với TTBĐS được nghiên cứu ở góc độ coi chính sách tín dụng là một thực thể đã đi vào triển khai và thực hiện trên thị trường

Vì vậy, đánh giá chính sách tín dụng đối với TTBĐS giai đoạn 2017-2019 được tác giả lựa chọn dựa trên các tiêu chí đánh giá của một chính sách kinh tế- xã hội

Tính hệ thống

Mỗi chính sách kinh tế - xã hội đều có mức độ quan hệ khác nhau với các chính sách kinh tế - xã hội khác và với các công cụ quản lý kinh tế - xã hội khác của

Nhà nước Do đó, khi đánh giá chính sách tín dụng đối với TTBĐS phải đặt nó trong các mối quan hệ đó

Tiêu chí hệ thống được đánh giá trên cơ sở xem xét chính sách tính dụng trong quan hệ với các chính sách khác trong cùng lĩnh vực là bất động sản

Đánh giá tính hệ thống của chính sách tính dụng còn phải xem xét chính sách

đó trong quan hệ với các chính sách trong các lĩnh vực có liên quan như lĩnh vực kinh tế

Đánh giá tính hệ thống còn phải xem xét chính sách tín dụng trong quan hệ với các chính sách trong các lĩnh vực khác nhau Mục tiêu và các giải pháp của các chính sách xã hội phải được nghiên cứu trong mối quan hệ với mục tiêu và các giải pháp của chính sách tăng trưởng kinh tế

Tính hiệu lực

Chính sách là công cụ quản lý kinh tế - xã hội của Nhà nước Hiệu lực của chính sách thể hiện ở sự chấp hành, tuân thủ chính sách của các chủ thể chịu sự tác động của chính sách và của cơ quan thực thi chính sách

Hiệu lực lý thuyết là hiệu lực theo tính toán của những người hoạch định và thực thi chính sách Hiệu lực lý thuyết mang tính dự báo, cảnh báo nên không được xây dựng từ mong muốn chủ quan của những người hoạch định và thực thi chính sách, mà phải dựa vào những tri thức khoa học và kinh nghiệm thực tiễn để tính toán

Hiệu lực thực tế của chính sách thể hiện tác động của chính sách trong đời sống - kinh tế - xã hội của đất nước Quá trình thực hiện chính sách chịu sự tác động của nhiều nhân tố, cả khách quan và chủ quan nên hiệu lực thực tế hiếm khi trùng lặp với hiệu lực lý thuyết

Hiệu lực thực tế của chính sách là kết quả cuối cùng của chính sách nên cần được quan tâm đặc biệt Hiệu lực thực tế cho biết mức độ thành công của chính sách Để đánh giá hiệu lực thực tế của chính sách, cần có các hoạt động điều tra, khảo sát, nghiên cứu công phu Đánh giá hiệu lực thực tế của chính sách không chỉ

để hiểu thành công, hạn chế của chính sách và thực hiện chính sách hiện tại mà còn đưa ra chính sách mới hoàn thiện hơn trong tương lai

Tính phù hợp

Tính phù hợp của chính sách tín dụng đối với TTBĐS được thể hiện ở các chỉ tiêu định lượng và định tính như sau:

Một là, mục tiêu của chính sách tín dụng đối với TTBĐS có phù hợp với bối

cảnh của nền kinh tế nói chung và bối cảnh quốc tế, thể hiện ở các tiêu chí về tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, chỉ số lạm phát, chỉ số GDP…

Hai là, nội dung của chính sách tín dụng có phù hợp với bối cảnh chung của

TTBĐS ở giai đoạn nghiên cứu hay không? Sự tương thích phù hợp này thể hiện ở đặc điểm của TTBĐS và vấn đề nảy sinh cần giải quyết và định hướng

Ba là, các mục tiêu của chính sách tín dụng có thể hiện các mức độ hợp lý

của thứ tự ưu tiên thực hiện các mục tiêu

Bốn là, các giải pháp, công cụ có cho phép thực hiện mục tiêu của chính sách

tín dụng hay không? Hệ thống các giải pháp đưa ra đã phải là tối ưu hay chưa?

Hai là, quá trình lấy ý kiến đóng góp chính sách đã công bố đến các chủ thể

tham gia chính sách và quá trình thực hiện đã tuyên truyền đến các chủ thể tham gia

Ba là, quá trình thực hiện chính sách có tuân thủ đúng theo nội dung mà

chính sách tín dụng đưa ra

Bốn là, kết quả thực hiện chính sách tín dụng có phản ánh trung thực, khách

quan các con số như dư nợ tín dụng, cơ cấu cho khách hàng vay mua bất động sản, nguồn vốn ưu đãi tiếp cận nhà ở, khả năng tiếp cận các chính sách ưu đãi

Tính hiệu quả

Các chính sách kinh tế - xã hội thường tác động đến nhiều mặt đời sống xã hội Các tác động này có thể thuận chiều, tức là thực hiện mục tiêu kinh tế sẽ góp phần thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội và ngược lại

Hiệu quả của chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản được thể hiện với các tiêu chí định tính và định lượng bao gồm: Sự biến động của TTBĐS; Các chỉ số trên TTBĐS về cung cầu và giá, Dư nợ tín dụng đối với TTBĐS; Cơ cấu

nợ xấu BĐS của các ngân hàng; Khả năng tiếp cận nguồn vốn của TTBĐS;…

1.3.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Việt Nam

Thứ nhất, tình hình kinh tế thế giới tác động đến Việt Nam Nền kinh tế Việt

Nam là nền kinh tế mở Chính vì vậy, những tác động của nền kinh tế chung thế giới sẽ ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam Kinh tế Việt Nam phát triển, TTBĐS mới

có bệ đỡ để phát triển Mặt khác, do Việt Nam là nền kinh tế mở nên lượng vốn FDI

đổ vào TTBĐS lớn Chính vì vậy, chính sách tín dụng đối với TTBĐS phải cân nhắc trên cơ sở yếu tố về vốn FDI

Thứ hai, trình độ phát triển kinh tế và thu nhập của nhân cư: sự vận hành của

một xã hội nói chung, cũng như chính sách tín dụng BĐS nói riêng bao giờ cũng gắn liền với một bức tranh kinh tế nhất định Bức tranh kinh tế đó được thể hiện qua hàng loạt các chỉ số kinh tế vĩ mô như: tốc độ tăng trưởng, chỉ số giá cả, tỷ giá ngoại tệ, chỉ số chứng khoán Mỗi sự thay đổi của yếu tố này sẽ có những ảnh hưởng nhất định tới chính sách tín dụng BĐS

Mặc khác, trình độ phát triển kinh tế và thu nhập của dân còn ảnh hưởng đến tiềm lực tài chính của Nhà nước Ngân sách Nhà nước tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan Nhà nước khi triển khai các chính sách trong đó chính sách tín dụng

Thứ ba, yếu tố khoa học công nghệ: Đây là yếu tố cung cấp phương tiện để

Nhà nước quản lý, phát triển hữu hiệu TTBĐS, làm thay đổi một cách căn bản các điều kiện về quy trình và phương thức hoạch định chính sách, cách thức tổ chức thực thi cũng như giám sát chính sách

Thứ tư, hệ thống pháp luật có tác động rất lớn sự phát triển của TTBĐS như:

quy định về lĩnh vực quy hoạch: mật độ, hệ số sử dụng đất, chiều cao tầng, tỷ lệ đất

hạ tầng kỹ thuật, xã hội; quy định về việc kinh doanh BĐS; quy định về đền bù tái định cư, hỗ trợ di dời, mức đóng góp cho địa phương nơi có dự án kinh doanh BĐS

Thứ năm, yếu tố văn hoá, xã hội Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các

giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, phương tiện và các hình thức thanh toán,…Các nhân tố ảnh hưởng thuộc yếu tố này thường được nhắc đến, bao gồm: những quan niệm, tư tưởng, đạo đức của cộng đồng về BĐS, về chính sách tín dụng

về BĐS

1.4 Kinh nghiệm hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản ở một số quốc gia và giá trị tham khảo đối với Việt Nam

1.4.1 Kinh nghiệm của Mỹ

Năm 2007-2008, chính sách tín dụng của Mỹ đối với TTBĐS là sử dụng công cụ chính sách lãi suất thấp và cho vay dưới chuẩn

Trong vòng hơn 9 năm, từ năm 1997 đến cuối năm 2006, giá BĐS tại Mỹ tăng liên tục, khoảng 20% mỗi năm Người dân vay ngân hàng mua BĐS năm nay thì sang năm bán đi là có lãi Điều này thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán BĐS kiếm lời, kéo theo TTBĐS tăng trưởng chóng mặt Trong khi đó, chính sách tín dụng của Mỹ là thực hiện chính sách lãi suất thấp và cho vay dưới chuẩn Chính sách này tạo điều kiện cho người dân Mỹ đổ xô mua BĐS, vì không cần nguồn vốn lớn nhưng vẫn có thể đầu tư kiếm lời

Nền kinh tế Mỹ phụ thuộc rất nhiều vào sức mua và mức độ ổn định của tín dụng BĐS, một phần chi tiêu lớn và thiết yếu của dân cư Do đó, các khoản nợ do tín dụng BĐS xáo trộn thực sự là nỗi lo Trong khi đó, người mua BĐS bằng tín dụng dưới chuẩn phần đông có thu nhập thấp Hỗ trợ trực tiếp nhất là tín dụng bắc cầu với lãi suất thấp, ổn định, nhưng đây là phương án khó khả thi

Các khoản tín dụng BĐS ở Mỹ thường có thời gian đáo hạn rất dài, có thể tới 30-50 năm Kế hoạch hỗ trợ tài chính nếu có thể thực hiện với nhiều người cũng chỉ được ấn định trong 5 năm Tình hình sốc chi trả tăng vọt sẽ tái diễn sau 5 năm nữa,

đó là với những người mua nhà may mắn Số còn lại thì chưa có giải pháp nào

Mặc dù, vai trò Nhà nước của Chính phủ Mỹ trong điều tiết, hỗ trợ và phòng ngừa rủi ro tài chính là khá lớn, nhưng cũng không thể đặt ra các tiền lệ can thiệp vào nền kinh tế, không có cách gì can thiệp để ép buộc các công ty BĐS tín dụng

Theo tính toán, có thể chương trình này sẽ áp dụng với 1,2 triệu người Phương thức chính là: Ấn định mức lãi suất thanh toán trong khoảng thời gian chương trình diễn

ra và giúp tài trợ để đổi sang loại tài sản có mức giá phù hợp hơn Mục tiêu cũng chỉ

để tránh sự hỗn loạn lan tỏa thành quy mô lớn hơn trong việc siết nợ bán BĐS đang

có xu hướng tăng vọt

Kết quả, người vay đang lâm vào tình thế khó khăn Khoảng 2 triệu tài sản dưới chuẩn đã bị tái xác định lãi suất thanh toán từ khoảng 7%/năm cho hợp đồng dài hạn, lên mức cao hơn nhiều trong những năm tới Nhiều người sẽ phải đứng đường, từ giữa tài sản của mình vì không thể trả nổi mức lãi suất hàng tháng Nguyên việc xác định đúng đối tượng cần hỗ trợ cũng rất khó khăn Do vậy, điều bất cập là, những nỗ lực này có thể chệch mục tiêu đề ra và trở thành sự hỗ trợ cho những người đầu cơ BĐS

TTBĐS tại Mỹ đã ghi nhận 3 triệu khoản vay lãi suất biến động có tới gần 19% đã rơi vào nợ quá hạn 4,72% trong tổng số các khoản vay đã rơi vào chu trình phát mại tài sản Khó khăn của TTBĐS lớn nhất thế giới này sẽ làm cho quá trình phục hồi kinh tế không những gặp khó khăn mà còn đứng ở ngưỡng suy thoái nghiêm trọng

Thống kê từ năm 1997 đến năm 2007, bình quân mỗi năm Mỹ xây đựng được gần 200 triệu m2 nhà ở Thời điểm trước khủng hoảng (năm 2007), Mỹ có 17.958.000 ngôi nhà bỏ không, trong đó có đến 13.276.000 ngôi nhà bỏ không suốt năm

Với chính sách tín dụng cho thị trường, Mỹ đã phải trải qua cuộc khủng hoảng tài chính lớn, bắt nguồn từ sự gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khoán hoá bất động sản thế chấp” trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp và việc cho vay mua nhà ở dễ dãi dưới chuẩn lôi kéo các nhà đầu tư và người dân đổ xô vào kinh doanh BĐS đẩy bong bóng của TTBĐS Mỹ bùng nổ

Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng BĐS:

Bùng nổ cho vay nợ dưới chuẩn: Một phần nguyên nhân đáng kể dẫn đến khủng hoảng tín dụng BĐS là vụ khủng hoảng tín dụng nhà ở dưới chuẩn trong những tháng cuối năm 2007

Xuất phát từ việc mất cân đối cung cầu nguồn vốn, các nguồn vốn thừa trên thị trường không được sử dụng hiệu quả Các tổ chức cho vay nhận thấy cho vay dưới chuẩn là giải pháp để tối đa hóa lợi nhuận vì cho vay dưới chuẩn có mức lãi suất cao hơn các hình thức cho vay khác nên nhiều ngân hàng đã tiến hành cho vay dưới chuẩn

Trong khi đó, Cục dự trữ liên bang Mỹ liên tục hạ lãi suất khiến chi phí vốn

rẻ Nhiều người đã đổ tiền bạc vào TTBĐS vì họ cho rằng đầu tư vào lĩnh vực này

sẽ mang lại những khoản lợi nhuận cao hơn các lĩnh vực khác Số người mua ngày một gia tăng, cầu vượt cung đã đẩy giá đã tăng lại còn tăng cao hơn

Với giá BĐS tăng liên tục, lãi suất cho vay thấp cùng với sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều doanh nghiệp BĐS đã săn sàng cho vay không cần tiền đặt cọc, cũng không cần người đi vay phải chứng tỏ rõ ràng về khả năng trả nợ Với cách cho vay quá dễ dàng, thì những người trước đây bị xếp hạng không đạt chuẩn

có thể tiếp cận một cách dễ dàng với các nguồn tín dụng, được vay trả góp một cách thoải mái Từ đấy có rất nhiều khách hàng trước đây chưa hề có lý lịch vay mượn, hoặc có lý lịch yếu vì từng chậm trả nợ, hoặc không đủ khả năng trả góp hàng tháng cho đến những người từng bị phá sản… cũng có thể tiếp cận nguồn vay và trở thành chủ nhân của những ngôi nhà lớn với những khoản vay lớn

Nguồn tài trợ BĐS tại Mỹ gia tăng mạnh Trước đây nguồn tín dụng BĐS chủ yếu là từ các ngân hàng với các ràng buộc gắt gao về luật lệ hoạt động ngân hàng Lượng tiền cho vay có hạn do các nguồn cung tiền cho vay của các ngân hàng phụ thuộc rất nhiều vào lượng tiền ký gửi của khách hàng, và chỉ một phần trong số tiền này được dùng cho vay BĐS do yêu cầu quản lý rủi ro tín dụng

Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp

và cao hơn nữa là nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản vay cầm cố thế chấp trên

đã có thêm rất nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho BĐS như các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các quỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẻ Theo đó, lượng vốn đổ vào cho vay BĐS tăng lên rất nhiều và tính thanh khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên

Hậu quả của khủng hoảng tín dụng BĐS tại Mỹ

Cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS tại Mỹ đã để lại cho nền kinh tế Mỹ và nền kinh tế toàn cầu những hậu quả rất lớn TTBĐS và thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng nặng nề Thị trường trái phiếu hình thành từ chứng khoán hóa BĐS bị mất khả năng thanh toán

Ngành xây dựng Mỹ góp 15% GDP có thể bị cắt giảm xuống còn một nửa sản lượng và cắt giảm 1-2 triệu công việc Rất nhiều ngân hàng và các quỹ đầu tư, không chỉ ở Mỹ mà các nước khác trên thế giới, rơi vào tình trạng thua lỗ nặng và phá sản Tình trạng mua bán và sáp nhập các ngân hàng các công ty diễn ra liên tục Nhiều ngân hàng lớn trên thế giới đã bị quốc hữu hóa

Tháng 9/2007, số vụ giao dịch nhà đất thành công trong tháng này đã giảm 8% so với 5,04 triệu vụ giao dịch tháng trước, tỷ lệ các hợp đồng giao dịch bị hủy là 50% Giá nhà đất cũng giảm khoảng 4,2% kể từ năm 2006 (từ 234.000 USD xuống còn 211.000 USD)

Những công ty tài chính của Mỹ như Bear Stearns, Lemah Brother, Countrywide Financial và IndyMac đã vỡ nợ hoặc bị mua lại Nhiều tập đoàn khác như Fannie Mae, Freddie Mac, Washington Mutual, Citigroup, AIG và Wachovia4 trong cảnh khó khăn và Chính phủ đã ra tay bằng việc mua cổ phiếu ưu đãi và quốc hữu hoá để cung cấp vốn cho các tổ chức này Các định chế tài chính nước ngoài đang có mức độ liên quan rất cao tới các tổ chức cho vay khổng lồ ở Mỹ Ước tính, khoảng 50% các loại chứng khoán được phát hành từ các khoản nợ cho vay cầm cố

ở Mỹ hiện nằm trong tay các nhà đầu tư nước ngoài

Cùng lúc các ngân hàng đầu tư Mỹ như Merrill Lynch và Citigroup phải gánh những khoản thâm hụt tài sản do nợ xấu ở thị trường Mỹ, ngân hàng khổng lồ mang quốc tịch Thụy Sỹ UBS và Ngân hàng IKB Deutsche Industriebank của Đức cũng ở trong tình trạng tương tự Deutsche Bank thua lỗ tổng cộng 2,5 tỷ euro trong quý I/08 Tại Norway, 8 ngân hàng đã công bố thua lỗ ít nhất 125 triệu USD vì đầu

tư vào các loại chứng khoán bất động sản của Mỹ Vì khủng hoảng thanh khoản,

một ngân hàng lớn của Anh là Northern Rock đã bị Chính phủ nước này quốc hữu hóa vào tháng 2/2008

1.4.2 Kinh nghiệm của Singapore

TTBĐS Singapore phát triển mạnh mẽ vào cuối thập niên 1970, suy thoái giữa thập niên 1980 Lần bùng nổ thứ hai là vào đầu đến giữa thập niên 1990, suy thoái từ năm 1997 đến 2006 Từ năm 2007, TTBĐS tại Singapore bắt đầu lần bùng

nổ thứ 3 Năm 2007, thị trường nhà đất Singapore phát triển nóng nhất thế giới, khi giá BĐS tăng 31%

Tuy nhiên, TTBĐS nước này cũng không tránh khỏi ảnh hưởng dây chuyền bắt nguồn từ sự đi xuống của kinh tế Mỹ, cũng như những áp lực lạm phát đang diễn ra ở nhiều nền kinh tế Giá nhà dân chỉ tăng 0,4% quý 2/2008 Mặc dù mức tăng chung của thị trường nhà đất quý 2/2008 vẫn đạt 3,7% so với quý 1/2008, song những triển vọng mua bán vẫn ở mức đáng thất vọng

Các cơn sốt nóng lạnh của Singapore cũng bắt nguồn từ việc cho vay dễ dàng của các ngân hàng và tâm lý ai cũng cho rằng giá nhà chỉ lên cao mà thôi Hầu hết mọi người cho rằng: cứ mua ngay đi rồi chịu khó vài năm sau đó hoặc hy vọng tiền lương tăng lên để dễ trả nợ, bằng không thì cũng bán đi có lãi nhiều

Bên cạnh đó, nghiệp vụ chứng khoán hóa BĐS Singapore cũng đã phát triển đến trình độ cao Các chính sách cho phát triển TTBĐS của Singapore đồng bộ hơn, cho phép nhiều hình thức huy động vốn với những điều kiện dễ hơn nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi cho những người tham gia vào TTBĐS

Để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore có quy định về quyền chọn mua, đây là quyền mà người bán phải cung cấp cho người mua Quyền chọn mua có hiệu lực trong vòng 3 tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán

1.4.3 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Năm 2014, Chính phủ Trung Quốc thực hiện nới lỏng chính sách mua nhà TTBĐS Trung Quốc hoạt động ngày càng sôi động hơn, giá nhà đắt vào bậc nhất thế giới Giá nhà đất tại Trung Quốc tăng cao không ngừng trong thời gian qua tại

hầu hết các thành phố, nhất là các thành phố lớn Giá nhà trung bình tại 70 thành phố lớn của Trung Quốc (tháng 8/2016) tăng 9,2% so với cùng kỳ năm 2015 Tại những thành phố lớn, giá nhà còn tăng mạnh hơn: Bắc Kinh tăng 23,5%, Thượng Hải tăng 31,2%

Tỷ lệ giữa giá nhà với thu nhập của hộ gia đình ở các đô thị loại 1 là 14,7 lần vào cuối năm 2015, sau đó đã tăng lên khoảng 18 - 20 lần trong cơn sốt nhà đất năm

2016 Điều đó đã khiến cho giá nhà ở Trung Quốc đắt gần bằng Hong Kong và cao hơn cả London - những nơi có giá nhà đắt đỏ nhất thế giới Một so sánh cho thấy, giá nhà ở Trung Quốc cao hơn giá nhà tại Nhật Bản thời kỳ bong bóng BĐS cuối những năm 1980 và gần bằng với Hoa Kỳ trong thời kỳ cuộc khủng hoảng nhà đất năm 2008

Trong khi đó, khả năng đánh giá thị trường của người dân với TTBĐS kém Theo một cuộc khảo sát của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc trong quý 3, năm

2016, 53,7% người được hỏi cho rằng, giá nhà ở tại Trung Quốc hiện nay “rất cao

và khó chấp nhận được”, chỉ có 42,9% cho rằng “chấp nhận được”, 23,1% dự báo giá nhà sẽ tiếp tục tăng và 11,9% dự báo giá sẽ giảm 16,3% là số người “sẵn sàng mua nhà” Việc người tiêu dùng không sẵn sàng tham gia vào giao dịch trong khi giá cả không ngừng tăng cao sẽ càng làm tăng khoảng cách giữa cung và cầu, gây rủi ro cho thị trường

Mặt khác, Trung Quốc đã chứng kiến tình trạng tăng trưởng tín dụng BĐS ở mức cao và các khoản vay thế chấp dưới chuẩn cũng không ngừng tăng lên

Tín dụng BĐS đã tăng từ hơn 3.000 tỷ NDT trong năm 2015 lên hơn 5.600

tỷ NDT trong năm 2016 Nếu các khoản vay trên trở thành khoản vay khó đòi, khi bong bóng BĐS nổ thì nhiều người dân, ngân hàng và các nhà đầu tư sẽ rơi vào tình thế khó khăn và thậm chí phá sản Bong bóng nhà đất tại Trung Quốc sẽ bị tiếp sức bởi bong bóng nợ, khi các khoản vay mua nhà thế chấp dưới chuẩn vào tháng 8/2016 tăng 21% so với cùng kỳ năm 2015

Đây được cho là một cái bẫy thanh khoản và nếu không có giải pháp kịp thời, thị trường sẽ khủng hoảng bất cứ lúc nào Việc gia tăng số lượng các khoản

vay thế chấp dưới chuẩn làm mức độ rủi ro của các khoản nợ cao hơn, nguy cơ theo

đó tăng lên Một số thành phố đã đưa ra các chính sách để hỗ trợ người dân mua BĐS: Chính quyền thành phố Thẩm Dương cho phép sinh viên đại học và người mới tốt nghiệp được phép mua nhà mà không cần trả trước và được trợ cấp về thuế Mặc dù sau đó, chính sách này đã có sự điều chỉnh nhưng vẫn gây ra những tác động tiêu cực đến thị trường tín dụng và BĐS

TTBĐS đang là mối quan ngại lớn nhất của hệ thống ngân hàng Trung Quốc Nếu giá nhà đất giảm nhiều, trước tiên sẽ ảnh hưởng đến chất lượng các khoản vay của chủ dự án, vì các khoản vay này có tỉ lệ đòn bẩy cao nhất, kế đến sẽ ảnh hưởng tới các khoản vay mua nhà

Trong năm 2016, kinh tế Trung Quốc đạt tốc độ tăng trưởng 6,7%, thấp nhất trong 26 năm, nguyên nhân chính là do sự sụp đổ của thị trường chứng khoán Trong bối cảnh tác động của khủng hoảng tài chính thế giới còn chưa chấm dứt, khủng hoảng thị trường chứng khoán Trung Quốc, cộng với các chính sách bảo hộ thương mại của Chính phủ Hoa Kỳ, nếu không có giải pháp phù hợp cho thị trường BĐS thì nền kinh tế Trung Quốc sẽ gặp nhiều khó khăn

có hộ khẩu (có nhà) mới được đăng ký học tại các trường công… Chính vì vậy, để

ổn định thị trường BĐS, Chính phủ Trung Quốc thực hiện các giải pháp, cụ thể:

Từ ngày 01/01/2017, Trung Quốc bắt đầu thực thi hàng loạt các biện pháp nhằm kìm hãm đà tăng nóng của thị trường BĐS, trong đó biện pháp hiệu quả nhất

là nâng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà Ngày 03/02/2017, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc tăng lãi suất từ 2,25% lên 2,35% và tăng lãi suất qua đêm đối với các khoản vay ngắn hạn thuộc cơ chế cho vay thường trực từ 2,75% lên 3,1%

Quyết định điều chỉnh trên đã khiến doanh số bán nhà ở Trung Quốc sụt giảm mạnh ngay trong tháng 01/2017 - giảm tới 36,7% so với tháng 12/2016 (tính theo diện tích sàn) và giảm 27,3% so với cùng kỳ năm 2016 Doanh số bán nhà tại hai thị trường lớn của Trung Quốc là Bắc Kinh và Thâm Quyến đã giảm gần 50%

Chính quyền trung ương đã yêu cầu hơn 20 thành phố sửa đổi các quy định liên quan đến thị trường BĐS và chính quyền các địa phương cũng có những chính sách riêng để đối phó với tình trạng trên Cụ thể, thành phố Thượng Hải và Thâm Quyến đặt ra hạn mức mua bán BĐS Thành phố Hàng Châu không cho phép bán BĐS cho người ngoại tỉnh Hai thành phố Túc Châu, Hạ Môn cũng thực hiện tương

tự Các thành phố Nam Kinh và Vũ Hán quy định tăng mức tiền đặt cọc khi vay mua nhà để tránh tình trạng đầu cơ Chính quyền tại ít nhất 21 thành phố, trong đó

có Thủ đô Bắc Kinh, các thành phố Thâm Quyến, Tô Châu… siết chặt các quy định thanh toán đặt cọc đối với việc mua nhà, như yêu cầu thanh toán 35% giá trị của căn nhà được mua đầu tiên và 70% đối với căn nhà thứ hai Kể từ ngày 01/01/2017, các ngân hàng ở Bắc Kinh đã tăng lãi suất cho vay thế chấp đối với những người mua nhà lần đầu Hàng chục thành phố lớn khác đã áp dụng các biện pháp hạn chế việc mua nhà và thắt chặt các quy định về thế chấp

Những biện pháp đang áp dụng chưa phát huy hiệu quả đồng đều trên TTBĐS Trung Quốc, các khu vực phát triển vẫn có tình trạng tăng giá trong khi các khu vực kém phát triển hơn vẫn có lượng nhà tồn cao Do vậy, TTBĐS Trung Quốc vẫn còn những mối nguy tiềm ẩn có thể bùng phát, tác động tiêu cực tới nền kinh tế

1.4.4 Giá trị tham khảo đối với Việt Nam

Một số bài học rút ra từ kinh nghiệm của các nước trên thế giới trong việc vận dụng chính sách tín dụng đối với TTBĐS:

Thứ nhất, việc thực hiện chính sách lãi suất thấp và cho vay dưới chuẩn là

nguyên nhân khiến TTBĐS rơi vào tình trạng khủng hoảng Nền kinh tế Mỹ, Trung Quốc và Singapore đều phát triển mạnh, thu nhập của công chúng ở mức cao, đã tạo nên lượng cầu lỏng về BĐS do đó kích thích sự phát triển của hoạt động kinh doanh này Nền kinh tế thị trường phát triển là một môi trường tốt cho hoạt động này phát

triển vì thông qua sự vận hành của thị trường, các nguồn lực trong xã hội được huy động mạnh mẽ cho sự phát triển của các hoạt động kinh doanh có hiệu quả Với việc không hạn chế các hoạt động kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp, cá nhân nước ngoài nên lĩnh vực này đã thu hút được nhiều nguồn vốn từ các nước khác trên thế giới và điều này cũng đã tạo động lực tốt cho sự phát triển của hoạt động kinh

doanh BĐS tại Mỹ

Thứ hai, việc buông lỏng TTBĐS, thiếu chiến lược cụ thể sẽ đẩy TTBĐS đối

mặt với hệ quả nghiêm trọng Bài học về khủng hoảng kinh tế xuất phát từ TTBĐS suy thoái ở Mỹ và Trung Quốc cho thấy: trong cơ chế thị trường, lợi ích điều chỉnh hành vi của các nhà đầu tư, nếu không hoạch định chiến lược và buông lỏng kiểm soát hoạt động của TTBĐS sẽ dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng đối với nền kinh tế

Thứ ba, xây dựng mức lãi suất tín dụng BĐS cần phải cân nhắc, phù hợp

Khả năng hạ thấp lãi suất tín dụng BĐS như một công cụ phòng ngừa rủi ro trên TTBĐS cũng được cân nhắc Giảm lãi suất có thể mang lại tác động kép Với các nhà đầu tư BĐS, mức lãi suất thấp làm giảm chi phí đầu tư, nhờ vậy, giá bán tài sản được điểu chỉnh xuống

Với người có nhu cầu, chi phí huy động vốn thấp tạo cơ hội lớn hơn để được

sử dụng hay sở hữu BĐS Kết hợp của hai tác động này được kỳ vọng sẽ tạo tính thanh khoản cao hơn cho các giao dịch BĐS Các nghiên cứu thực nghiệm thống kê kinh tế là cần thiết để xác định mức lãi suất thấp hợp lý, bảo đảm sự hoạt động hiệu quả của TTBĐS và toàn bộ nền kinh tế

Thứ tư, kiểm soát nguồn tiền đổ vào TTBĐS, ngoài nguồn tiền từ hệ thống

ngân hàng Bài học từ TTBĐS Trung Quốc và Mỹ cho thấy, nguồn tiền từ khoản quỹ, cầm cố… đổ mạnh mẽ vào TTBĐS Các dòng tiền đổ vào TTBĐS cần nhiều năm để chuyển hóa thành tài sản thực Trong khoảng thời gian đó, lượng tiền này có thể được quay vòng nhiều lần khiến tổng cung tiền trong nển kinh tế tăng lên mạnh

mẽ Từ đó, một nguồn áp lực với lạm phát hình thành và dần lớn lên

Thứ năm, kiểm tra chặt chẽ mối quan hệ giữa ngân hàng và TTBĐS Sự nới

lỏng của các ngân hàng trong cho vay BĐS sẽ đẩy nguồn vốn vào TTBĐS lớn Khi BĐS khó thanh khoản, đẩy các khoản vay vào nợ xấu Điều này dễ khiến ngân hàng rơi vào tình trạng khó khăn

Ngoài ra, tác động đôminô từ TTBĐS sang tín dụng ngân hàng và các thị trường khác trong nền kinh tế cũng không thể bỏ qua Giám sát chặt chẽ các biến động, xây dựng cơ chế phòng ngừa rủi ro dựa trên nguyên lý vận động của thị trường và đẩy mạnh công tác nghiên cứu, phân tích là cần thiết để duy trì ổn định TTBĐS và phát triển bền vững nền kinh tế Việt Nam

Những quy định cho vay chặt chẽ sẽ giúp cải thiện đáng kể chất lượng tín dụng BĐS tại các NHTM Nhờ đó, không chỉ các ngân hàng tránh được nguy cơ rủi

ro mà chính người tiêu dùng cũng không bị mắc kẹt giữa các cam kết thanh toán với chủ đầu tư và năng lực tìm kiếm nguồn tài trợ

Với chính sách tiền tệ, NHNN Việt Nam thể hiện rõ quan điểm kìm hãm dòng tín dụng đổ vào BĐS Khả năng một hạn mức dư nợ tín dụng dành cho các khoản vay BĐS được áp dụng tại các ngân hàng thương mại đang được cân nhắc Bên cạnh đó, công tác rà soát, kiểm tra tín dụng BĐS cũng được khuyến cáo cần được thực hiện liên tục tại các ngân hàng thương mại Các chính sách thuế liên quan đến giao dịch và đăng ký quyền sở hữu đất, nhà ở đều được xem xét như những công cụ có thể sử dụng nhằm bình ổn TTBĐS

Bên cạnh đó, một trong những công cụ góp phần thúc đẩy TTBĐS lành mạnh là việc tạo ra sự hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thực

CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Trong luận văn này, tác giả nghiên cứu từ cơ sở lý luận và nội dung, đánh giá chính sách tín dụng đối với TTBĐS

Để giải quyết được nội dung nghiên cứu, tác giả lựa chọn thời gian nghiên cứu từ năm 2017 đến năm 2019; vấn đề luận văn quan tâm là nội dung của chính sách tín dụng đối với TTBĐS như thế nào, chính sách đó đã thực sự đạt được mục tiêu đề ra, và làm thế nào để chính sách đó hoàn thiện, góp phần vào thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS

Qua nghiên cứu, luận văn tìm ra mục tiêu, giải pháp của chính sách tín dụng đối với TTBĐS thời gian qua Từ đó phân tích, đánh giá và đề ra một số giải pháp phù hợp để khắc phục những tồn tại, hạn chế và đưa ra các đề xuất, kiến nghị để hoàn thiện chính sách tín dụng đối với TTBĐS trong thời gian tới

2.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu

2.1.1 Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp

Sử dụng phiếu điều tra xã hội về ảnh hưởng của chính sách tín dụng đối với

Khách hàng: Là những khách hàng có nhu cầu mua nhà ở

Địa bàn phát mẫu khảo sát bao gồm: Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đà Nẵng, Khánh Hoà

* Tổng số lượng mẫu phát hành ra: 330

Tổng số lượng mẫu thu về: 262

Tổng số lượng mẫu phát cho DN BĐS là 15, thu về 15, bao gồm: 4 DN BĐS quy mô lớn, 5 DN BĐS quy mô vừa, 6 DN BĐS quy mô nhỏ

Tổng số lượng mẫu phát cho nhà đầu tư thứ cấp là là 150 mẫu, thu về 113 mẫu Tổng số lượng mẫu phát cho khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực là 150 mẫu, thu về 134

* Nội dung phiếu khảo sát

Đối với doanh nghiệp BĐS, nội dung đề cập đến: cơ cấu sử dụng nguồn vốn triển khai dự án, đánh giá mức độ tiếp cận vốn ngân hàng, mức độ tác động của chính sách tín dụng với doanh nghiệp Với một số doanh nghiệp triển khai NƠXH, kết quả thu về có 3 doanh nghiệp có chủ trương đầu tư dự án NƠXH

Đối với nhà đầu tư thứ cấp, phát phiếu khảo sát thông qua các hệ thống các sàn giao dịch đưa tới những nhà đầu tư thứ cấp riêng lẻ Ngoài ra, phiếu được phát tới các nhà đầu tư thứ cấp cá nhân hoạt động tự do Nội dung khảo sát về cơ cấu sử dụng nguồn vốn khi mua BĐS, đánh giá về mức độ tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, mức độ tác động của chính sách tín dụng với việc vay vốn

Đối với khách hàng có nhu cầu mua ở thực, nhóm khảo sát bao gồm những khách hàng từng, đang có nhu cầu mua NƠXH Số mẫu về khách hàng từng, đang

có nhu cầu mua NƠXH là 70

Tổng hợp các phiếu điều tra thành bảng kết quả điều tra về việc vay vốn ngân hàng, sử dụng vốn trong đầu tư, tiếp cận với nguồn vốn ưu đãi trong vay mua nhà của doanh nghiệp và người dân

2.1.2 Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp

Việc thu thập dữ liệu thứ cấp được thực hiện theo quy trình sau:

- Xác định dữ liệu cần có cho mục tiêu nghiên cứu Đây là bước quan trọng nhất để tìm được dữ liệu phù hợp

- Xác định dữ liệu có thể thu thập được từ các nguồn bên trong như tổng hợp

số liệu, báo cáo số liệu từ các tổ chức nghiên cứu TTBĐS (batdongsan.com, Savills, CBRE, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, DKRA), các trang tin, tờ báo uy tín như cafef, vietnambiz, cafeland, Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam (Reatimes)…