(NB) Giáo trình Quản lý sàn giao dịch bất động sản cung cấp cho người học những hiểu biết cơ bản về vai trò, chức năng, cơ cấu tổ chức, phương thức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; nội dung và phương pháp quản trị sàn giao dịch bất động sản.
Trang 1TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
Trang 2GIỚI THIỆU MÔN QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Mô tả tóm tắt môn học:
Sàn giao dịch bất động sản là một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản vì vậy môn học quản lý sàn giao dịch bất động sản có vai trò quan trọng, thuộc nhóm các môn học chuyên ngành, sau khi
đã học xong các môn học chung Trong nhóm các môn học chuyên ngành, môn quản lý sàn giao dịch bất động sản được bố trí sau các môn: Kinh tế học, Quản trị học, Marketing căn bản, Pháp luật bất động sản, Nguyên lý bất động sản
Quản lý sàn giao dịch bất động sản là môn học có tính ứng dụng cao, vừa mang tính khoa học vừa mang tính nghệ thuật giúp người học tổ chức, quản lý
sàn giao dịch bất động sản đạt được hiệu quả cao nhất
Mục tiêu của môn học:
Về kiến thức:
Cung cấp cho người học những hiểu biết cơ bản về vai trò, chức năng, cơ cấu tổ chức, phương thức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Nội dung và phương pháp quản trị sàn giao dịch bất động sản
Trang 3CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
MỤC TIÊU:
- Nắm vững kiến thức tổng quát về sàn giao dịch bất động sản (Khái niệm, Vai trò, nguyên tắc, điều kiện, quy chế hoạt động )
1.1 GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Với các loại hàng hóa thông thường thường, để bán được hàng, người bán thường đem hàng hóa ra chợ bán và người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, cũng phải đến chợ để tìm kiếm và mua Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, do đó người có hàng hóa bất động sản cần bán không thể đem hàng hóa của mình đến ”chợ” được Mặt khác, thị trường bất động sản là thị trường rất thiếu thông tin, dó đó, để người bán và người mua gặp gỡ nhau, người
ta phải tổ chức ra”chợ” Chợ này khác với các chợ hàng hóa thông thường ở chỗ, không có hàng hóa bày bán mà chỉ có những thông tin về hàng hóa để những người quan tâm đến đó tham khảo và giao dịch Chính sự khác biệt đó nên người
ta không gọi là ”chợ” mà gọi là sàn giao dịch Vậy sàn giao dịch bất động sản là gì?
Theo khoản 5, điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản, là “nơi diễn ra các giao
dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản” Như
vậy, có thể hiểu nôm na sàn giao dịch bất động sản là “nơi diễn ra các giao dịch”,
là nơi người mua, người bán (hoặc đại diện người bán) gặp nhau để giao dịch về bất động sản Khoản 3, điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản đã giải thích “kinh doanh dịch vụ bất động sản gồm bảy loại dịch vụ: môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý bất động sản Trong khi đó, điều 58 quy định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng gồm đúng bảy nội dung như trên, trong đó “dịch vụ sàn giao dịch bất động sản” được giải thích
rõ hơn là “giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản” Các doanh nghiệp khi đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản thường đăng ký
cả các ngành nghề dịch vụ có liên quan Các văn phòng giao dịch nhà đất của các công ty lâu nay cũng cung cấp các dịch vụ này (mặc dù chỉ là theo kinh nghiệm
chứ chưa theo một chuẩn mực nào) Do vậy, ít có sự khác biệt giữa “sàn giao
dịch” nêu trong Luật Kinh doanh bất động sản với ”văn phòng giao dịch” của
các công ty kinh doanh bất động sản
So sánh “sàn giao dịch bất động sản” với “sàn giao dịch chứng khoán”, ta thấy bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, đặc biệt ở chỗ khi giao dịch, mua bán,
Trang 4phải có các điều kiện đi kèm cũng như cổ phiếu là loại hàng hóa đặc biệt của thị trường chứng khoán, khi giao dịch mua bán Cổ phiếu phải có điều kiện đi kèm Điều kiện đó là các Công ty Cổ phần phải chấp hành các quy định và phải cung cấp mọi thông tin như: Kiểm toán, làm ăn hiệu quả, chân thật, có bảng cáo bạch theo quy định của Ủy ban Chứng khoán, mới được đưa hàng hóa là cổ phiếu của công ty phát hành lên thị trường chứng khoán và được mua bán, giao dịch ở Sàn giao dịch chứng khoán Tương tự bất động sản khi đưa lên Sàn giao dịch cũng phải đi kèm các thông tin liên quan bất động sản đó về chủ quyền, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giá thị trường v.v…
Người mua Cổ phiếu, nhà đầu tư chứng khoán muốn giao dịch cũng chỉ đến mua bán giao dịch ở Sàn giao dịch chứng khoán, ở Sàn này có đầy đủ mọi thông tin của các hàng hóa là cổ phiếu, đồng thời được các nhà môi giới chứng khoán chuyên nghiệp (Broker) tư vấn, giúp đỡ để có quyết định mua bán chính xác, hạn chế rủi ro Sàn giao dịch bất động sản cũng phải như vậy, phải có đầy đủ thông tin liên quan đến bất động sản đăng ký mua bán chính xác, khách quan và sẽ được các chuyên viên địa ốc tư vấn khách hàng chọn lựa và an tâm khi quyết định giao dịch Các thông tin của bất động sản giao dịch trên Sàn một phần sẽ được kiểm tra xác nhận và thể hiện bằng văn bản gọi là “Chứng thư thẩm định bất động sản” Nói tóm lại với các loại hàng hóa đặc biệt khi giao dịch phải có thông tin và điều kiện đi kèm để hạn chế rủi ro, đó là cổ phiếu và bất động sản của thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản Nơi diễn ra giao dịch của loại hàng hóa đặc biệt này phải có một chợ đặc biệt, chợ đó chính là Sàn giao dịch nói trên và chỉ có Sàn giao dịch với các quy định nghiêm ngặt, cũng như các phương tiện, con người,
có chuyên môn nghiệp vụ, hỗ trợ và thực hiện trách nhiệm tư vấn giúp cả người mua và bán thực hiện các quyết định của mình chính xác và hạn chế rủi ro
Như vậy, sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh bất động sản Sự khác biệt cơ bản so với các sàn giao dịch khác chính
là ở chỗ nơi đó không có sự hiện diện của hàng hóa bất động sản giao dịch, đồng thời, các dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản trên sàn cũng phức tạp và
đa dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất động sản Sàn giao dịch phải là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến bất động sản, hơn thế, phải là các dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, phải là nơi mà mọi hoạt động đều phải đảm bảo chính minh bạch, chuẩn xác và được quản lý nghiêm ngặt
1.2 VAI TRÒ CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS
Trang 5Như đã phân tích ở trên, do hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng nên thị trường bất động cũng có những đặc thù Những đặc điểm mang tính đặc thù
đó đã dẫn đến các giao dịch trên thị trường bất động sản thường phức tạp, thiếu tính minh bạch, có độ rủi ro cao Mặt khác, Nhà nước cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quản lý thị trường Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản sẽ góp phần khắc phục được những hạn chế trên
1.2.2 Vai trò của sàn giao dịch bất động sản
- Thông tin bất động sản được bảo đảm về mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn Mọi thông tin đăng ký mua bán đều được sàng lọc Nhân viên của sàn
sẽ có trách nhiệm điều tra, xác định tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về bất động sản đăng ký giao dịch trên sàn Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, sàn giao dịch là tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan
hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan có thẩm quyền, nắm giữ và các khả năng xác minh những thông tin đầy đủ và chính xác về nhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặc điểm của bất động sản tham gia giao dịch Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch sẽ cho phép sàng lọc, cung cấp thông tin chính xác và kịp thời hơn so với kiểu giao dịch trước đây
- Phí giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thị trường Thông thường, mức phí mà khách hàng phải trả cho các trung tâm môi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội căn cứ theo giá trị bất động được mua bán, ví như nhà dưới 1 tỷ thì mất 1%, trên
1 tỷ thì 0,5% Tuy nhiên, tại các sàn giao dịch hiện có trên địa bàn Hà Nội đều ở mức thấp hơn rất nhiều so với mức phí trên thị trường hiện nay Mức phí dịch vụ
sẽ không ấn định tỷ lệ phần trăm giá trị của bất động sản mà quy định theo loại hình dịch vụ
- Khách hàng sẽ được phục vụ trọn gói với sự tham gia của ngân hàng, công chứng, kho bạc Do tính hợp thức và với mô hình hoạt động tổng hợp, các sàn giao dịch bất động sản thường có các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên nghiệp được với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, các phòng công chứng nhờ đó, đến với sàn, người tham gia sẽ được sự hỗ trợ và phục vụ đầy đủ và trọn gói của tất cả các tổ chức hoạt động trong các lĩnh vực có liên quan Điều đó giúp rút ngắn thời gian, tạo điều kiện thuận lợi cho thực hiện và hoàn thành các giao dịch, đồng thời còn tạo người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội như: được hỗ trợ vay vốn với lãi suất
ưu đãi, thế chấp thuận lợi
- Người mua, kẻ bán gặp nhau trực tiếp tại đây và làm tất cả các thủ tục mua bán đúng nghĩa "một cửa" Trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ không phải
Trang 6đi lại nhiều cơ quan Ví dụ như trường hợp mua bán bất động sản, sàn sẽ tạo điều kiện để người mua người bán gặp nhau, khi thống nhất, sàn mời công chứng nhà nước đến công chứng tại chỗ hoặc giới thiệu khách hàng sang phòng công chứng Khi được sàn giới thiệu, có nghĩa là về cơ bản đã đảm bảo về mặt pháp lý Khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính, sàn sẽ phục vụ luôn thông qua tài khoản trực tuyến giữa ngân hàng và kho bạc Nói một cách khái quát, người mua người bán bất động sản sẽ gặp nhau trực tiếp tại sàn giao dịch và chỉ phải làm tất cả các thủ tục mua, bán bất động sản đúng nghĩa "một cửa"
- Góp phần tăng nguồn thu ngân sách qua thuế chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập Đồng thời tạo điều kiện để Nhà nước tăng cường quản lý đối với thị trường bất động sản
1.3 NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS
1.3.2 Đảm bảo tính chuyên nghiệp
- Tính chuyên nghiệp thể hiện ở am hiểu chuyên sâu lĩnh vực chuyên môn; ra quyết định chính xác, kịp thời; thao tác nhanh nhẹn, hiệu quả; không bị cảm xúc chi phối công việc và luôn làm việc theo kế hoạch
- Phải có kiến thức chuyên sâu về kinh doanh bất động sản, về sàn giao dịch bất động sản Hiểu được trách nhiệm, nghĩa vụ, các hoạt động nghiệp vụ chuyên môn đảm nhận tốt vai trò của người quản lý, điều hành sàn giao dịch
- Có kỹ năng phân tích, xử lý các tình huống để ra những quyết định quản lý chính xác, kịp thời và có hiệu quả nhất Muốn vậy phải nắm vững thông tin, biết cách
xử lý thông tin, có kỹ năng ra quyết định, biết chớp lấy thời cơ, cơ hội kinh doanh
- Sự hoạt bát, nhanh nhẹn trong thực hiện các thao tác nghề nghiệp là yêu cầu cần phải có đối với người quản lý điều hành sàn giao dịch Chỉ có như vậy mới để khách hàng có sự tin tưởng, hài lòng khi công việc được giải quyết nhanh gọn, chính xác và có hiệu quả
- Hoạt động chuyên môn của người quản lý điều hành sàn giao dịch là hoạt động dịch vụ, tuân theo những chuẩn mực nghề nghiệp nhất định, do đó không thể để cho tình cảm chi phối lý trí, không để cảm xúc chi phối công việc Phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy tắc, các quy định trong công việc và quan hệ với khách hàng
Trang 7Tuy nhiên phải chú trọng tới những ứng xử sao cho “hấu tình, đạt lý”, không quá khuôn mẫu cứng nhắc, những cũng không được xuề xòa cho qua việc
- Cuối cùng, mọi hoạt động phải theo một kế hoạch định trước Không thể tùy tiện làm việc theo kiểu tùy hứng, gặp đâu làm đó, gặp gì giải quyết nấy Do vậy việc lập kế hoạch theo thời gian, theo các khâu công việc, theo trình tự các bước công việc đối với người quản lý điều hành sàn giao dịch là rất quan trọng
1.3.3 Đạo đức nghề nghiệp
Nói đến tiêu chuẩn đạo đức là nói đến những đức tính tốt đẹp trong cách sống, trong ứng xử, quan hệ và giải quyết mọi công việc của người quản lý và điều hành sàn giao dịch Tiêu chẩn đạo đức có thể thành văn, có thể bất thành văn, nhưng
đó là những chuẩn mực mà số đông người trong cộng đồng chấp nhận và tuân thủ, được điều chỉnh thông qua sự đánh giá, phán xét của cộng đồng đối với những hành vi, cách ứng xử đi trệch ra ngoài những chuẩn mực đó Nói đến tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, cần chú ý đến những khía cạnh cơ bản sau đây:
- Tính khách quan trong công việc, trong ứng xử với khách hàng và đồng nghiệp Đảm bảo sự lễ độ, nhã nhặn, vui vẻ, hòa nhã, chu đáo đối với khách hàng
- Sự trung thành đối với khách hàng, tạo niềm tin cho khách hàng, luôn tuân thủ
và chấp hành luật pháp, tuân thủ những cam kết với khách hàng về mọi mặt: thông tin, giá cả, điều kiện giao dịch
- Tính rõ ràng, minh bạch trong mọi hoạt động và quan hệ ứng xử với khách hàng Không để lợi ích cá nhân chi phối hoạt động và cách ứng xử của mình Giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa các lợi ích trên sàn và trên thực tế
1.4 ĐIỀU KIỆN THÀNH LẬP SÀN GIAO DỊCH BĐS
1.4.1 Phải có tư cách pháp nhân
Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân, tức sàn phải thỏa mãn các điều kiện sau:
- Là một tổ chức đợc cơ quan có thẩm quyền thành lập, đăng kí và công nhận;
- Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ;
- Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó;
- Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập
1.4.2 Phải có quy chế hoạt động
- Quy chế hoạt động của sàn giao dịch là những quy định mà sàn giao dịch định
ra, trong đó có chỉ rõ chức năng, nhiệm vụ, tổ chức, bộ máy và cơ chế hoạt động,
về điều kiện hoạt động về trách nhiệm của người quản lý, điều hành và các nhân viên làm việc tại sàn, nguyên tắc, lề lối làm việc, tiếp nhận, xử lý thông tin về bất động sản, thẩm quyền ký các hợp đồng giao dịch, chế độ quản lý tài chính, mối
Trang 8quan hệ công tác, tổ chức họp, tiếp khách hàng và chương trình, kế hoạch công tác của sàn giao dịch bất động sản
- Quy chế phải được thông báo cho tất cả các thành viên tham gia giao dịch được biết, tự nguyện chấp nhận và tuân thủ Quy chế sẽ trở thành cơ sở, căn cứ điều chỉnh mọi hoạt động của tất cả khách hàng tham gia giao dịch trên sản Đồng thời
đó cũng là căn cứ để xử lý, giải quyết các tranh chấp giữa tất cả các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn
1.4.3 Có cơ sở vật chất, phương tiện kỹ thuật tương ứng
- Về trụ sở, văn phòng làm việc phải đáp ứng được các hoạt động thường nhật
và yêu cầu tổ chức các phiên giao dịch Mạng các sàn bất động sản Việt Nam quy định điều kiện là thành viên của mạng các sàn là phải có quy mô diện tích từ 50m2 trở lên
- Phải có hệ thống trang thiết bị kỹ thuật phục vụ cho sàn như dàn máy tính, dàn máy chiếu cỡ lớn, các phần mềm quản lý, khai thác dữ liệu, thông tin bất động sản, thông tin về người tham gia giao dịch, các thiết bị văn phòng cần thiết đảm bảo cho mọi hoạt động lưu giữ, xử lý, tìm kiếm và khai thác thông tin, cho việc hoàn thiện hồ sơ, tài liệu, tổ chức trình chiếu một cách rõ ràng và chuẩn xác
1.4.4 Có đội ngũ cán bộ quản lý, điều hành - nhân sự
- Về đội ngũ nhân sự, theo Luật Kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người trở lên có chứng chỉ môi giới bất động sản; nếu thực hiện việc định giá bất động sản thì cũng phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ định giá bất động sản
- Đội ngũ cán bộ quản lý điều hành và nhân viên sàn giao dịch phải là những người hoạt động có tính chuyên nghiệp, có đạo đức nghề nghiệp tốt, đảm bảo uy tín và độ tin cậy đối với khách hàng
1.5 QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS
1.5.1 Sự cần thiết phải có quy chế sàn giao dịch
- Quy chế là hệ thống những quy định
- Quy chế sàn giao dịch bất động sản là hệ thống những quy định có liên quan tới đối tượng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân tham gia sàn giao dịch, của người quản lý và điều hành sàn giao dịch trong việc tổ chức và thực hiện các giao dịch bất động sản
1.5.2 Căn cứ để xây dựng quy chế sàn giao dịch bất động sản
- Căn cứ vào những quy định của luật pháp, trong đó, đặc biệt chú trọng đến Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đât đai, Luật doanh nghiệp, Bộ luật Dân sự
- Căn cứ vào những văn bản dưới luật của các cấp, các ngành hướng dẫn chi tiết thi hành các Luật nói trên
Trang 9- Căn cứ vào những điều kiện cụ thể của từng sàn giao dịch và phân đoạn thị trường của sàn giao dịch
- Căn cứ vào tình hình cạnh tranh trong lĩnh vực hoạt động sàn giao dịch
1.5.3 Quy chế hoạt động của sàn giao dịch Bất động sản
1.5.3.1 Chức năng, nhiệm vụ của sàn giao dịch bất động sản
- Đáp ứng nhu cầu đăng tải thông tin về các chủ thể (tổ chức, cá nhân) có nhu cầu tham gia giao dịch bán/mua hoặc cho thuê/thuê, về các loại bất động sản, tham gia giao dịch bán/cho thuê của mọi tổ chức, cá nhân
- Tổ chức các phiên giao dịch hàng ngày để phục vụ cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia giao dịch trên sàn dưới hai hình thức:
+ Người rao bán/cho thuê và người có nhu cầu mua/thuê sẽ trực tiếp tìm hiểu, thương lượng mà không phải thông qua trung gian giao dịch nào (loại hình thu phí dịch vụ ban đầu)
+ Người rao bán/cho thuê và người có nhu cầu mua/thuê sẽ không trực tiếp tìm hiểu, thương lượng mà giao dịch thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản (loại hình thu hoa hồng môi giới)
1.5.3.2 Tổ chức, bộ máy và cơ chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Sàn giao dịch bất động sản phải có bộ máy, cơ cấu tổ chức quản lý theo đúng quy định của Luật doanh nghiệp
- Bộ máy quản lý của sàn giao dịch bất động sản cũng gồm các cơ quan chức năng, các phòng ban trong mối quan hệ quản lý tùy theo loại hình tổ chức quản
lý của sàn
- Cơ chế hoạt động của sàn phải tuân thủ những quy định chung
1.5.3.3 Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Sàn phải đủ các điều kiện theo quy đinh của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản
- Về người tham gia sàn, cần có quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của người tham gia sàn, cụ thể:
+ Quyền của người tham gia: tất cả mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu giao dịch về bất động sản đều có thể tham gia sàn, nhưng phải thực hiện các nghĩa vụ theo các quy định của sàn
+ Nghĩa vụ của người tham gia:
Cung cấp thông tin về nhân thân, về bất động sản hay dịch vụ giao dịch một cách đầy đủ và chính xác, đồng thời phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về những thông tin đó
Có nghĩa vụ đóng góp tài chính, nộp phí đầy đủ theo quy định của sàn tùy theo từng hình thức giao dịch cụ thể
Trang 10Với những giao dịch có kết quả mà sàn đã chuẩn bị, nếu người tham gia sàn giao dịch đơn phương hủy bỏ giao dịch thì người đó phải chịu những phí tổn liên quan
mà sàn đã bỏ ra để chuẩn bị cho giao dịch đó và phải chịu một mức phạt nhất định
Nghĩa vụ và quyền lợi của người quản lý, điều hành và các nhân viên làm việc
tại sàn giao dịch bất động sản
* Nghĩa vụ:
- Thu nhận các thông tin cần thiết, những yêu cầu, khả năng của tất cả những khách hàng đến tham gia giao dịch Kiểm tra, xác minh, chỉnh lý và xử lý các thông tin đã thu nhận từ khách hàng
- Xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ, cụ thể và chính xác về người tham gia giao dịch và hàng hóa bất động sản, dịch vụ bất động sản tham gia giao dịch
- Cung cấp thông tin về người tham gia giao dịch, về bất động sản và dịch vụ giao dịch cho khách hàng, cho những người tham gia sàn
- Tổ chức các phiên giao dịch theo lịch trình mà sàn đã quy định
- Tổ chức đấu giá bất động sản theo yêu cầu của tổ chức hoặc cá nhân
- Cung cấp các dịch vụ bất động sản theo hợp đồng của các tổ chức và cá nhân
- Tổ chức quản lý mọi hoạt động của sàn, đảm bảo tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp và đạo đức nghề nghiệp trong các hoạt động trên sàn giao dịch
- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước
* Quyền lợi:
- Được thu các khoản phí giao dịch từ những người tham gia giao dịch
- Được thu các khoản phí từ việc thực hiện các dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản như: dịch vụ môi giới, dịch vụ pháp lý bất động sản, dịch vụ định giá, dịch
vụ quản lý bất động sản
-Tiếp nhận, xử lý thông tin về bất động sản
- Thẩm quyền ký các hợp đồng giao dịch
- Do có tư cách pháp nhân nên sàn giao dịch bất động sản được quyền ký vào tất
cả các loại hợp đồng giao dịch theo luật định
Tùy theo từng trường hợp giao dịch cụ thể mà việc ký các hợp đồng giao dịch có thể có những hình thức khác nhau Sàn giao dịch có thể ký hợp đồng với bên cung, cũng có thể ký hợp đồng giao dịch với bên cầu, cũng có thể ký hợp đồng đồng thời với cả bên cung và bên cầu, trong đó có sự phân định rõ ràng về quyền
và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng
Sàn giao dịch chủ động tổ chức các cuộc họp với các tổ chức và cá nhân tham gia sàn giao dịch tùy theo độ lâu bền của quan hệ và yêu cầu của các giao dịch
Trang 11Đồng thời cũng tổ chức các cuộc họp theo yêu cầu của đa số các tổ chức và cá nhân tham gia giao dịch trên sàn
Sàn sẽ tổ chức bộ phận đón tiếp khách hàng theo đúng cung cách giao tiếp kinh doanh, coi khách hàng là thượng đế, coi trọng khách hàng và ứng xử tốt đối với khách hàng
1.6 ĐIỀU KIỆN CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.6.1 Trình độ chuyên môn
- Phải được đào tạo, qua trường lớp, được cấp chứng chỉ hành nghề theo đúng quy định của pháp luật
- Phải có tính chuyên nghiệp, tức phải am hiểu chuyên sâu lĩnh vực chuyên môn;
ra quyết định chính xác, kịp thời; thao tác nhanh nhẹn, hiệu quả; không bị cảm xúc chi phối công việc; luôn làm việc theo kế hoạch
- Yêu cầu các bên mua bán và trả giá một cách khách quan và càng nhanh càng tốt Khi hành động với tư cách môi giới phải chuyển cho người bán, người cho thuê tất cả đề nghị mua bán và trả giá cho đến khi kết thúc hoặc thi hành một hợp đồng thuê mướn, trừ khi người bán, người cho thuê không yêu cầu trách nhiệm
đó
- Phải khuyến cáo cho người bán, người cho thuê nên có tham vấn pháp lý trước khi chấp nhận một đề nghị kế tiếp, trừ khi sự chấp nhận này liên quan đến việc chấm dứt một hợp đồng mua hoặc hợp đồng thuê đã có từ trước
- Với tư cách đại diện hoặc môi giới của người mua, người thuê, phải chuyển cho người mua, người thuê tất cả đề nghị mua bán và trả giá cho đến khi được chấp nhận Cần khuyến cáo người người mua, người thuê nên có tham vấn pháp lý nếu nghi ngờ không biết có hợp đồng từ trước đã bị chấm dứt hay chưa
- Không được tiết lộ những thông tin tế nhị do các bên cung cấp nhưng lại yêu cầu giữ kín về bất động sản giao dịch Tuy nhiên cũng không được dấu giếm những thông tin xấu về bất động sản giao dịch nếu người quản lý điều ành sàn đã điều tra và có được
Trang 121.7 THÔNG TIN VỀ BĐS VÀ KINH DOANH BĐS QUA SÀN GIAO DỊCH
1.7.1 Thông tin về bất động sản
Với tính chất đa dạng của bất động sản, hồ sơ của bất động sản bao gồm rất nhiều loại thông tin khác nhau Để tiện cho việc thu thập và nghiên cứu hồ sơ, thông tin trong hồ sơ có thể chia thành 2 loại thông tin kinh tế, kỹ thuật, xã hội của bất động sản và thông tin pháp lý về bất động sản Đối với mỗi loại thông tin, chúng ta cũng nên chia thành 2 loại là các thông tin của chính bản thân bất động sản và các thông tin của môi trường xung quanh liên quan trực tiếp đến bất động sản
1.7.2 Thông tin kinh tế, kỹ thuật, xã hội của BĐS
1.7.2.1 Thông tin của BĐS
- Thông tin đầu tiên và quan trọng nhất về bất động sản cần thu thập chính là thông tin về vị trí bất động sản Vị trí bất động sản có thể là:
+ Tên phố, thuộc quận, thành phố…
+ ví trí mặt đường: mặt đường rộng bao nhiêu m, hướng đi từ một trung tâm gần
đó nhất đến vị trí bất động sản…
+ hay vị trí trong ngõ, cách mặt đường bao nhiêu, các phương cách để đi ra mặt đường đó như thế nào, ngõ rộng, hẹp, ô tô vào được hay không, địa chỉ có dễ tiếp cận đến không, dễ tìm không
- Loại BĐS: Theo quy định của Bộ Xây dựng, nhà ở được phân thành 3 loại: + Loại 1: Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng Nhà ở được phân thành 4 cấp: cấp 1 là cấp cao nhất, cấp là cấp thấp nhất
Bảng phân cấp nhà
Cấp nhà và công
trình
Chất lượng sử dụng
Tuy nhiên, sự phân chia thành 4 cấp như vậy cũng chỉ có tính chất tương đối khó
có thể đánh giá chính xác chất lượng sử dụng cũng như chất lượng xây dựng khi chung ta chỉ nhìn bằng mắt thường Mặt khác, với những cách đánh giá khác nhau
Trang 13Riêng đối với chung cư thường được phân thành chung cư cao cấp, chung cư trung bình và chung cư cấp thấp (chung cư xây dựng cũ, nhà tái định cư)
+ Loại 2: Biệt thự:
Định nghĩa: là loại nhà ở riêng biệt, có sân vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, mặt nước…), có tường rào và lối ra vào riêng biệt Trong biệt thự có đầy đủ và hoàn chỉnh các phòng để ở (bao gồm: phòng ngủ, sinh hoạt chung, ăn, khách…)
và các phòng phụ (bao gồm: bếp, vệ sinh, kho, nhà để xe…) Mỗi tầng có ít nhất
2 phòng ở quay ra sân hay vườn Trang thiết bị kỹ thuật và vệ sinh có chất lượng cao hoặc ít nhất là tương đối cao Kiến trúc có mỹ thuật, có trang trí hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôi nhà với chất lượng cao hoặc tương đối cao Ngôi nhà
có kết cấu chịu lực: có thể là khung cột bê tông hoặc kết cấu tường gạch chịu lực, sàn gỗ hoặc sàn bê tông, nếu là sàn bê tông phải có lát vật liệu với chất lượng cao Mái bê tông cốt thép hoặc mái ngói, nếu là mái ngói phải có trần đảm bảo cách
âm, cách nhiệt và có chống nóng
Đối với biệt thự cũng được phân thành 4 hạng:
* Hạng 1: Biệt thự giáp tường
* Hạng 2: Biệt thự song đôi: ghép 2 biệt thự
* Hạng 3: Biệt thự riêng biệt
* Hạng 4: Biệt thự riêng biệt sang trọng
Việc phân hạng này còn căn cứ vào vườn rộng hay hẹp, chất lượng vật liệu sử dụng để xây dựng, chất lượng tiện nghi, kiến trúc…
+ Loại 3: Loại nhà ở riêng biệt có sân vườn (hay còn gọi là nhà vườn) Đây là loại nhà ở có chất lượng sử dụng trung bình hoặc khá, có sân và vườn khá rộng có thể khai thác sử dụng để trồng trọt hay chăn nuôi
- Giá BĐS: Giá bất động sản là giá cấu thành do nhiều yếu tố khác nhau bao gồm: phần giá đất, giá nhà, giá công trình, và giá các tài sản gắn liền với đất
+ Giá đất: Là thành phần chủ yếu cấu thành nên giá bất động sản Giá đất có hai mức là giá đất nằm trong khung giá do nhà nước quy định và giá đất thực tế Mức giá đất trong khung giá nhà nước thường thấp hơn mức giá thực tế và mức giá này thường được áp dụng trong trường hợp tính thuế và các loại phí khi chuyển quyền sử dụng đất Mức giá đất thực tế có thể có thể xác định bằng cách định giá theo các phương pháp khác nhau hoặc tham khảo trên thị trường
+ Giá nhà và công trình: Phương pháp xác định giá bất động sản bằng cách tham khảo trên thị trường là phương pháp thường được dùng hơn cả do đặc tính đơn giản và ít tốn kém của nó Câu nói mà chúng ta thường nghe người bán nói khi giao dịch đàm phán về giá cả là : Nếu giá bất động sản ABC là x thì giá nhà của tôi phải là y vì nhà tôi còn tốt hơn ABC nhiều Tuy nhiên, người môi giới phải có
Trang 14kiến thức và kinh nghiệm để hỗ trợ giúp cho người bán, người cho thuê xác định được mức giá bất động sản của mình một cách hợp lý, tránh tình trạng đặt giá quá cao gây nên việc khó tiêu thụ bất động sản của họ
Vì vậy, có thể nói, để có thể tư vấn cho khách hàng về mức giá bất động sản, người môi giới bất động sản cần phải có cả kinh nghiệm và được đào tạo một cách bài bản về lĩnh vực định giá Tuy nhiên nên nhớ rằng, mức giá do người môi giới đưa ra chỉ có tính chất tham khảo mà thôi bởi vì cho dù được đào tạo như thế nào đi chăng nữa thì chức năng chính của người môi giới là cầu nối cho giao dịch của bên mua và bên bán chứ không phải là định giá và mức giá mà người môi giới đưa ra chỉ mang tính chất chủ quan, dựa trên đánh giá chủ quan của chính bản thân người môi giới và điều này cũng giống như là khi bạn bị ốm và bạn không đi khám bác sĩ chuyên khoa mà ra nhà thuốc kể bệnh và xin mua thuốc uống Cho dù người bán thuốc có đưa đúng loại thuốc mà bạn cần uống thì người này cũng không thể chẩn đoán bệnh một cách kỹ lưỡng và đọc kết quả khám một cách chuyên nghiệp Mặt khác, khi người môi giới làm điều này thì hầu hết là không có thù lao, vậy, trách nhiệm của những người này cũng bị giới hạn trong những gì mà họ được hưởng Và điều này có nghĩa là khi khách hàng có nhu cầu định giá bất động sản của mình vì bất kỳ một lý do gì thì cũng nên đưa khách gặp những chuyên gia về lĩnh vực đó để có một mức giá chính xác hơn và cũng góp phần tăng thêm thu nhập cho đồng nghiệp trong lĩnh vực này của mình
+ Giá các tài sản gắn liền với đất: Có một số tài sản có giá trị và có thể được tính vào giá nhà bán, cho thuê khi giao dịch bất động sản Các tài sản này có thể là các đồ đạc trong nhà: máy lạnh, thang máy, tủ tường hoặc kể cả các cây cảnh lâu năm quý giá… Đặc điểm của các tài sản này là phải có một mức giá trị đáng kể nhất định kể cả giá trị sử dụng và giá trị bằng tiền
- Sơ đồ BĐS: Sơ đồ bất động sản thể hiện một cái nhìn tổng quan về bất động sản Sơ đồ thể hiện đặc điểm, kết cấu, vị trí từng thiết bị cũng như hệ thống kỹ thuật của nhà Tài liệu này cũng là một cơ sở giúp cho việc xem xét xem ngôi nhà
có được xây có phù hợp với thiết kế hoặc không Đối với các bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai, sơ đồ là một phương tiện thông tin không thể thiếu trong quá trình giao dịch, giúp người mua, người thuê có thể
Trang 15- Giấy tờ, sổ sách liên quan đến thu nhập và chi phí của bất động sản: có thể là các hợp đồng thuê nhà hiện có, các hợp đồng cũ, các hoá đơn tiền điện, tiền nước, tiền làm đường, các hoá đơn thuế đất, tiền sử dụng đất
- Tình trạng kỹ thuật: các thông tin này đi từ tổng thể đến chi tiết, chúng bao gồm chất liệu, năm sử dụng, kết cấu, kiến trúc, bảo dưỡng, sửa chữa, các công trình
kỹ thuật như điện, cấp nước và thoát nước, vệ sinh, trang thiết bị,
- Quyền năng và các hạn chế quyền năng liên quan đến bất động sản: ngõ chung, chỉ giới, hạn chế độ cao, hạn chế về số tầng được xây, về thiết kế phải tuân thủ,
1.7.2.2 Thông tin về môi trường xung quanh BĐS:
- Thực trạng công trình hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật xã hội liên quan đến bất động sản: điện, đường, cầu cống, trường học, trạm, công viên, chợ Phải chú ý rằng các công trình hạ tầng kỹ thuật nằm ở cả trên không, trên mặt đất và ngầm dưới bất động sản Đặc biệt, một số bất động sản do có liên quan đến hệ thống hạ tầng
kỹ thuật của địa phương nên có một số hạn chế về khả năng xây dựng cũng như khả năng sử dụng bất động sản và điều này ảnh hưởng rất lớn đến giá cả cũng như quyết định của người mua, người thuê
+ Kiến trúc của khu vực xung quanh: đây là một nhân tố tác động gián tiếp lên giá cả bất động sản Một khu vực có kiến trúc đẹp, hài hoà bao giờ cùng làm tăng giá trị của các bất động sản nằm trong đó
+ Thực trạng môi trường và dân trí trong khu vực: dân số, nghề nghiệp của hàng xóm, rác thải, nước thải của khu vực
+ Giá cả chung của khu vực: yếu tố này chủ yếu được sử dụng để so sánh giá cả của bất động sản mục tiêu với giá các bất động sản khác xung quanh để có cơ sở
Trang 16Là các giấy tờ chứng minh nguồn gốc và tồn tại hợp pháp của bất động sản từ khi hình thành đến hiện tại Chúng bao gồm các loại giấy tờ sau:
+ Giấy tờ xác nhận về các quyền về BĐS: GCNQSDĐ, GCNQSH NƠ, GCNQSDĐ&QSHNƠ, GCNQSH công trình q/đ phân nhà,
+ Hợp đồng mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế, hợp đồng thuê, quyết định giao đất
+ giấy phép cấp đất, giấy phép xây dựng,
+ Hóa đơn: thuế chuyển nhượng, chuyển đổi, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất + Giấy tờ thừa kế, thế chấp, bảo hiểm, phân chia tài sản
+ Giấy tờ của toà án hoặc cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền và đã có hiệu lực pháp luật: quyết định giải chấp, quyết định trúng đấu giá, bản án
+ Hồ sơ đơn từ và quyết định liên quan đến sự thay đổi cấu trúc, kỹ thuật-xây
dựng và sử dụng của công trình
+ Tình trạng tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến bất động sản: có đơn thư khiếu nại không, có mâu thuẫn tranh chấp về quyền sử dụng, sở hữu, ranh giới liên quan đến bất động sản không?
Hồ cơ của bất động sản có thể có một hoặc một vài loại trong các loại giấy tờ pháp lý kể trên Trong các loại giấy tờ trên, giấy tờ chứng minh nguồn gốc và sở hữu bất động sản là quan trong nhất, nó quyết định tính pháp lý tồn tại của bất động sản: các giấy tờ này bao gồm GCNQSDĐ, GCNQSHNƠ, GCNQSDĐ và QSHNƠ
- GCNQSDĐ: GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất trong cả nước GCNQSDĐ là 01 tờ gồm 04 trang, mỗi trang có kích thước 190 x 265mm trong đó:
+ Trang 1 là trang bìa mầu đỏ, có quốc huy và dòng chữ „Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất” mầu vàng, số phát hành GCN màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên
và môi trường
+ Trang 2 và 3 in trên nền trống đồng màu vàng, chữ và hình vẽ màu đen
- Trang 2 có nội dung gồm Quốc hiệu, tên UBND cấp GCNQSDĐ, tên người sử dụng đất, tên thửa đất, các thông tin về thửa đất như số, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng
và tài sản gắn liền với đất Mục ghi chú có thể ghi các thông tin về khả năng thu hồi, đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình quốc gia, về hạn chế diện tích xây dựng, , đo đạc đã chính xác chưa, về nợ nghĩa vụ tài chính liên quan đến thửa đất này của chủ sử dụng
Trang 17Người môi giới thường bỏ qua nội dung của mục ghi chú và điều này rất nguy hiểm vì các thông tin trong mục này rất quan trọng và có thể ảnh hưởng đến giá
cả cũng như quyết định của người mua
VD: Nếu mục này có thông tin về việc chủ sử dụng nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì người môi giới cần tư vấn cho khách hàng về việc điều tra xem nghĩa
vụ tài chính này là bao nhiêu và nếu người mua quyết định mua BĐS này cũng
có nghĩa là sẵn sàng gánh thêm nghĩa vụ tài chính của thửa đất đó
- Trang 3 có vẽ sơ đồ thửa đất, ngày tháng năm ký GCN, chức vụ, họ tên của người ký GCN, dấu của cơ quan cấp GCN và số vào sổ cấp GCN Lưu ý: nếu đất của tổ chức, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì cơ quan ký cấp GCN phải là UBND cấp tỉnh Nếu GCN cấp cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người VN ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở thì cơ quan ký cấp GCN là UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh + Trang 4 màu trắng, in bảng và chữ màu đen để ghi những thay đổi về sử dụng đất sau khi cấp giấy chứng nhận Những thay đổi này có thể là đổi tên chủ sử dụng đất (mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê), thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn, xử lý của toà án, thời hạn sử dụng đất, những sai sót nhầm lẫn trong các nội dung ghi trong GCN này
Bảng này gồm 3 cột:
· Cột 1: ngày tháng năm: ghi thời điểm mà cơ quan có thẩm quyền chỉnh
lý biến động liên quan đến thửa đất
· Cột 2 : xác nhận của cơ quan có thẩm quyền: Thủ trưởng cơ quan tài nguyên môi trường hoặc thủ trưởng văn phòng đăng lý quyền sử dụng đất ký đóng dấu xác nhận
· Cột 3: Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý: ghi tóm tắt nội dung biến động về sử dụng đất và căn cứ pháp lý của biến động như số hợp đồng, số quyết định, số văn bản
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có mầu hồng:
+ Trang 1: Có hình Quốc huy và dòng chữ ‘Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”
+ Trang 2: Tên UBND cấp GCN, tên chủ sở hữu,
· Phần liên quan đến nhà có các nội dung: địa chỉ nhà, diện tích, hạng nhà,
số tầng, năm xây dựng, diện tích sàn phụ nếu có
· Phần liên quan đến đất ở có các nội dung: số GCNQSDĐ, số thửa đất, diện tích đất, sử dụng chung hay riêng, nguồn gốc đất, thời hạn sử dụng đất và họ tên, chữ ký của người ký GCN, dấu của cơ quan cấp GCN
Trang 18+ Trang 3: Vẽ sơ đồ nhà ở và bảng những thay đổi sau khi cấp GCN Bảng ‘Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận” cung bao gồm 3 cột
· Cột 1: ngày tháng năm cơ quan có thẩm quyền xác nhận biến động
· Cột 2: Nội dung thay đổi
· Cột 3: xác nhận của cơ quan có thẩm quyền: ký, đóng dấu
2.2 Hồ sơ pháp lý của môi trường xung quanh BĐS:
- Quy hoạch vùng: bao gồm quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển khu dân cư, khu công nghiệp
- Quy hoạch không gian lãnh thổ
- Quy hoạch các công trình liên quan: quy hoạch công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội,
- Các quyết định phê duyệt dự án phát triển khu đô thị mới, khu kinh tế, hải cảng, các quyết định giao đất, phân đất của khu vực
Lưu ý:
- Để đảm bảo tính pháp lý của bất động sản cũng như của các yếu tố liên quan đến bất động sản, tất cả các giấy tờ trong hồ sơ pháp lý của bất động sản đều phải
có chứng thực hoặc phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền đối với từng loại giấy
- Trường hợp tên trong giấy tờ pháp lý của bất động sản không trùng với tên của người bán, cho thuê thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND xã về nguồn gốc, không có tranh chấp và việc tạo lập BĐS
- Trường hợp BĐS nhà ở mua của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS:
+ Nếu mua BĐS đã có sẵn thì cần có thêm quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, hợp đồng mua bán, GCNQSDĐ, quyết định giao đất, cho thuê đất,
+ Đối với trường hợp BĐS đang trong quá trình thi công thì phải thêm có giấy phép xây dựng hoặc thiết kế bản vẽ, thi công đã được phê duyệt
+ Đối với BĐS nằm trong dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cần phải có hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng
+ Đối với BĐS sẽ hình thành trong tương lại cần có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng BĐS đã được phê duyệt
1.7.4 Kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch
Thực chất là mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản đều phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Điều đó có nghĩa là, nếu tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
Trang 19nào đó khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không thông qua sàn giao dịch bất động sản thì sẽ bị coi là phạm luật
Đối với các tổ chức hay cá nhân không kinh doanh bất động sản, khi tham gia giao dịch bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao địch Tuy nhiên, Nhà nước khuyến khích họ thực hiện các giao dịch đó thông qua sàn giao dịch để đảm bảo tính công khai, minh bạch và quyền lợi chính đáng
1.7.5 Ý nghĩa của kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch BĐS
- Đảm bảo tính công khai minh bạch trong các thương vụ mua bán, chuyển nhượng cho thuê, thuê mua bất động sản đối với những tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản, nhờ đó mà góp phần quản lý, đảm bảo tính minh bạch, lành mạnh của thị trường bất động sản
- Nhà nước kiểm soát được tình hình mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản Thông qua sàn giao dịch, Nhà nước sẽ theo dõi chính xác về diễn biến của thị trường, cập nhật được các thông tin từ thị trường như giá cả bất động sản để từ đó cung cấp ngược lại cho người dân Đồng thời, kiểm soát kinh doanh qua sẽ sàn tăng cường kiểm soát và tận thu được nguồn thuế góp phần tăng ngân sách
1.7.6 Các hoạt động kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch BĐS
- Các hoạt động kinh doanh bất động sản phải qua sàn giao dịch là mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua bất động sản
Theo quy định, khi mua bán chuyển nhượng, cho thuê hay cho thuê mua bất động sản, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thực thiện qua sàn, tức phải cung cấp toàn bộ những thông tin về bất động sản cần bán cho sàn giao dịch Qua hoạt động của sàn giao dịch, người mua sẽ tiếp nhận thông tin và
sẽ thực hiện các giao dịch có liên quan dưới sự hướng dẫn, điều phối của người quản lý điều hành và các nhân viên của sàn giao dịch Như vậy, sàn giao dịch bất động sản thực sự trở thành nơi diễn ra các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thuê mua về bất đọng sản Với những quy chế chặt chẽ của sàn, những giao dịch đó sẽ đảm bảo được tính minh bạch, tính hợp pháp và sẽ nhanh chóng được thực hiện có kết quả và hiệu quả
- Vai trò của Nhà nước trong khuyến khích kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch BĐS Theo Luật, chỉ những hoạt động giao dịch như vừa trình bày trên mới phải qua sàn Tuy nhiên, chủ thể là cá nhân hay tổ chức khi muốn mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua những không phải mới mục đích kinh doanh nếu không thực hiện qua sàn sẽ rất hạn chế về tính minh bạch, tính pháp lý và tính chính xác, vì vậy, Nhà nước khuyến khích các thành phần khác nên thực hiện những giao dịch về bất động sản thông qua sàn giao dịch
Trang 201.8 TỔ CHỨC CÁC DỊCH VỤ TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.8.1 Thành lập sàn giao dịch
a Chuẩn bị hồ sơ thành lập sàn giao dịch: (theo Luật doanh nghiệp 2005 và
Nghị định 88/2006, Luật kinh doanh Bất động sản 2006 và Nghị định 153/2007)
- Trường hợp thành lập doanh nghiệp mới:
o Quyền thành lập doanh nghiệp: Điều 13 Luật doanh nghiệp 2005 quy định về quyền thành lập, góp vốn, mua cổ phần và quản lý doanh nghiệp như sau:
1 Tổ chức, cá nhân Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền thành lập
và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này
2 Tổ chức, cá nhân sau đây không được quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam:
a) Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài sản nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình;
b) Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức;
c) Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân Việt Nam; d) Cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong các doanh nghiệp 100% vốn sở hữu nhà nước, trừ những người được cử làm đại diện theo uỷ quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác;
đ) Người chưa thành niên; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự;
e) Người đang chấp hành hình phạt tù hoặc đang bị Toà án cấm hành nghề kinh doanh;
g) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về phá sản
3 Tổ chức, cá nhân có quyền mua cổ phần của công ty cổ phần, góp vốn vào công
ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này
4 Tổ chức, cá nhân sau đây không được mua cổ phần của công ty cổ phần, góp vốn vào công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh theo quy định của Luật này:
a) Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài sản nhà nước góp vốn vào doanh nghiệp để thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình;
Trang 21b) Các đối tượng không được góp vốn vào doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức
Hồ sơ đăng ký kinh doanh (1): Giấy đề nghị đăng ký kinh doanh, Dự thảo điều
lệ, Danh sách cổ đông sáng lập, Văn bản xác nhận vốn pháp định (nếu cần)
Hồ sơ đăng ký kinh doanh (2): Ngoài những loại giấy tờ trong hồ sơ đăng ký kinh doanh để thành lập một doanh nghiệp thông thường, doanh nghiệp có chức năng
tổ chức sàn giao dịch bất động sản còn phải có:
Chứng chỉ hành nghề của người quản lý sàn giao dịch: là chứng nhận đã qua đào tạo về quản lý sàn giao dịch bất động sản do cơ quan đào tạo có chức năng cấp Chứng chỉ hành nghề của các chuyên viên bất động sản: có ít nhất 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; nếu sàn có đăng ký chức năng định giá thì phải có ít nhất 1 nhân viên có chứng chỉ hành nghề định giá bất động sản Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Trường hợp đã có doanh nghiệp sẵn, chỉ bổ sung chức năng sàn giao dịch: các
loại giấy tờ bao gồm
Tên, địa chỉ trụ sở chính, số và ngày cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp;
Ngành, nghề đăng ký bổ sung hoặc thay đổi;
Họ, tên, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp;
Chứng chỉ hành nghề:
Chứng chỉ hành nghề của người quản lý sàn giao dịch: là chứng nhận đã qua đào tạo về quản lý sàn giao dịch bất động sản do cơ quan đào tạo có chức năng cấp Chứng chỉ hành nghề của các chuyên viên bất động sản: có ít nhất 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; nếu sàn có đăng ký chức năng định giá thì phải có ít nhất 1 nhân viên có chứng chỉ hành nghề định giá bất động sản Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
b Chuẩn bị địa điểm đặt sàn giao dịch
Yêu cầu về địa điểm đặt sàn: theo thứ tự ưu tiên sau
Phải thu hút khách hàng: sàn giao dịch bất động sản không giống như một văn phòng làm việc bình thường mà là địa điểm để khách hàng đến tìm hiểu thông tin
và giao dịch Do vậy, sàn phải được đặt ở địa điểm dễ gây chú ý, dễ tiếp cận
Ở địa điểm mà nhân viên có thể tới dễ dàng: nhân viên là nguồn lực quan trọng nhất của một doanh nghiệp, và với sàn giao dịch bất động sản cũng vậy Sàn phải được đặt ở địa điểm mà phần lớn nhân viên của sàn có thể tới cơ quan một cách thuận tiện, ví dụ bằng xe máy Điều này tạo tâm lý tốt cho nhân viên, đồng thời cũng tránh được những vấn đề như nhân viên thường xuyên đến cơ quan muộn hoặc vắng mặt vì lý do đi lại
Trang 22Không quá gần các đối thủ cạnh tranh: hoạt động của sàn giao dịch bất động sản không giống như các hoạt động kinh doanh thông thường khác nên không đòi hỏi phải “buôn có bạn, bán có phường” Sự cách biệt về không gian với các đối thủ cạnh tranh tạo nên sự thu hút với khách hàng và giảm thiểu sự cạnh tranh không cần thiết
Chi phí nằm trong khả năng tài chính của sàn: một sàn giao dịch phải có diện tích
đủ lớn để đáp ứng được các yêu cầu về hoạt động của sàn Hơn nữa, địa điểm đặt sàn cũng phải đáp ứng được các tiêu chí nói trên Chính vì vậy, chi phí để thuê hoặc mua một điểm điểm tuyệt đối lý tưởng có thể vượt xa khả năng tài chính của doanh nghiệp, hoặc làm cho hiệu quả kinh doanh của sàn giao dịch trở nên quá thấp Chính vì vậy, mặc dù ba tiêu chí trên là rất quan trọng nhưng tiêu chí thứ thư này cũng cần phải được cân nhắc tới
Yêu cầu về tòa nhà đặt sàn giao dịch:
Quy mô: như đã phân tích ở trên, quy mô về mặt diện tích của tòa nhà phải đáp ứng được các hoạt động của sàn Hiện nay chưa có quy định chính thức về diện tích tối thiểu của sàn giao dịch bất động sản nhưng để có một sàn giao dịch đúng nghĩa thì diện tích mặt bằng sàn giao dịch có thể phải 100m2 mặt bằng
Kết cấu và hình thức cả bên trong lẫn bên ngoài: Rõ ràng là sàn giao dịch cần một mặt bằng rộng và thoáng, không bị ngăn cách bởi quá nhiều vách ngăn hoặc cột Các yêu cầu đặc biệt, ví dụ độ cao mỗi tầng
Các tiện ích tạo nên sự thuận lợi cho nhân viên và khách hàng
Các trang thiết bị sẵn có, như điện, và các yêu cầu đặc biệt (ví dụ điện ba pha) Giấy phép sử dụng tòa nhà vào mục đích kinh doanh (nếu được yêu cầu)
Khả năng tiếp cận với tòa nhà và diện tích để xe cho nhân viên và khách hàng Tòa nhà có khả năng sửa chữa hay mở rộng hay không
Tòa nhà có thích hợp với nhu cầu lâu dài của sàn giao dịch hay không
c Thông tin quảng cáo về sàn giao dịch:
Đặt tên cho sàn giao dịch: (theo điều 31 đến 34 Luật doanh nghiệp 2005 và
chương III Nghị định 88/2006) các điểm cần lưu ý
Tên có phản ảnh hoạt động của sàn giao dịch hay không? (tên bao gồm chữ “sàn giao dịch”)
Tên có bao gồm tên doanh nghiệp hay không
Cách đặt tên truyền thống hay hiện đại
Có tầm nhìn, tránh đặt tên mau chóng lỗi thời
Nếu có ý định mở rộng hoạt động ra nước ngoài, kiểm tra tên có không phù hợp
ở nước ngoài hay không
Trang 23Tránh dùng những tên khó đọc, khó nhớ, dễ gây nhầm lẫn; có thể dùng những vần trên đầu bảng chữ cái để khách hàng dễ tra tìm (ví dụ trong cuốn Những trang vàng)
Nếu tập trung phục vụ một thị trường địa lý, có thể thêm tên vùng vào (ví dụ Hà Nội)
Tên thương hiệu cần có sáng tạo, nhưng tên doanh nghiệp cần ôn hòa (không quá đặc biệt)
Thông báo về sự hoạt động của sàn giao dịch:
Theo Điều 28, Chương I, Luật Doanh nghiệp 2005, để công bố nội dung đăng ký kinh doanh của một doanh nghiệp, mà sàn giao dịch là một nội dung, phải đăng trên mạng thông tin doanh nghiệp của cơ quan đăng ký kinh doanh hoặc một trong các loại tờ báo viết hoặc báo điện tử trong ba số liên tiếp về các nội dung chủ yếu sau đây:
Tên doanh nghiệp;
Địa chỉ trụ sở chính của doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện;
Ngành, nghề kinh doanh;
Vốn điều lệ;
Thông tin cá nhân của chủ doanh nghiệp;
Nơi đăng ký kinh doanh
Theo Điều 56, Mục 3, Luật KDBDS: Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương
Thông tin quảng cáo về hoạt động của sàn giao dịch:
Nội dung quảng cáo: Sàn giao dịch có thể lựa chọn quảng cáo về thương hiệu của mình hoặc về những hoạt động của sàn giao dịch, hoặc cả hai nội dung này Hình thức quảng cáo: có thể là quảng cáo trực tiếp hoặc gián tiếp
Phương tiện quảng cáo: có thể sử dụng các phương tiện như truyền hình, báo viết hoặc báo điện tử, panô – áp phích, tờ rơi, v.v…
Tần suất quảng cáo: tần suất quảng cáo là yếu tố tác động đến khả năng lưu trữ thông tin của đối tượng mà quảng cáo nhắm vào Nếu tần suất quảng cáo không
đủ lớn thì đối tượng sẽ không thể nhớ về nội dung quảng cáo và như vậy sẽ không đạt yêu cầu của việc quảng cáo Tuy nhiên, tần suất quảng cáo quá cao sẽ dẫn đến lãng phí
Độ dài thời gian của đợt quảng cáo: đây là tiêu chí gắn liền với tần suất quảng cáo
1.8.2 Tổ chức không gian và trang thiết bị của sàn giao dịch
Trang 24Sàn giao dịch phải có diện tích đủ rộng để có thể bố trí được hai khu vực chính sau đây
a Khu vực thông tin về bất động sản: khu vực này gồm hai phần
Khu vực trưng bày thông tin chung về các bất động sản đang niêm yết tại sàn: bao gồm
Mô hình các khu đô thị, dự án bất động sản hoặc mô hình của các bất động sản
cá biệt
Bản đồ quy hoạch hoặc sơ đồ chi tiết các khu đô thị, dự án bất động sản
Tờ rơi trong đó có chứa các thông tin chung về bất động sản
Màn chiếu đưa thông tin về bất động sản có kết nối với máy tính
Yêu cầu trang thiết bị:
- Khu vực thông tin về bất động sản là vị trí mà khách hàng sẽ đặt chân tới đầu tiên khi bước vào sàn giao dịch và có thể dành nhiều thời gian để tìm hiểu thông tin, vì vậy khu vực này phải nằm ở vị trí thuận tiện nhất của sàn giao dịch và có đặt ghế ghồi cho khách hàng
- Các mô hình bất động sản đặt trong tủ kính và thường được bố trí ở vị trí dễ quan sát nhất trong Khu vực trưng bày thông tin sơ bộ
- Các bản đồ và sơ đồ cần được treo trên tường ở một bên của khu vực trưng bày thông tin sơ bộ
- Các tờ rơi có thể được ghim trên các tấm bảng treo trên tường hoặc đặt trên các giá xếp dọc theo lối đi
- Các màn chiếu được bố trí đối diện với các bản đồ và sơ đồ, ở một bên của sàn
Khu vực tra cứu thông tin chi tiết về bất động sản đang niêm yết tại sàn: bao
Giá bán hoặc cho thuê (nếu có)
- Thông tin về quy hoạch và dự án:
Tên dự án
Vị trí, quy mô
Thời điểm bắt đầu thực hiện và hoàn thành dự án
Tên đơn vị thực hiện và quản lý dự án
Trang 25 Thông tin về quy hoạch chi tiết vùng có BDS giao dịch
- Thông tin pháp lý về lĩnh vực bất động sản:
Mức thuế, phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
Mức thuế làm sổ đỏ, sổ hồng
Tìm hiểu Luật đất đai, Luật kinh doanh nhà ở
Tên và địa chỉ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực bất động sản
- Thông tin thị trường:
Giá cả bất động sản đã giao dịch, những dạng và số lượng bất động sản đã giáo dịch, phân nhóm BDS theo khu vực địa lý, theo mức giá, theo loại BDS …
Tình trạng sôi động của thị trường bất động sản tại một địa phương nhất định
Dạng bất động sản đang có cầu cao hoặc đang dư cung
Mức độ cạnh tranh trong một khúc thị trường nhất định
Bố trí vị trí và tổ chức quản lý truy cập:
- Khu vực này phải trùng hoặc tiếp giáp với khu vực trưng bày thông tin sơ bộ Khách hàng có thể có nhu cầu từ trước hoặc nảy sinh nhu cầu sau khi có thông tin chung về một hoặc một số bất động sản nhất định Chính vì vậy, việc đặt hai khu vực này tiếp giáp hoặc trùng với nhau sẽ khiến khách hàng cảm thấy thuận tiện hơn trong việc có được thông tin cần thiết
- Khu vực này lưu các thông tin cụ thể hơn về bất động sản do vậy cần có dạng lưu trữ thông tin phù hợp sao cho tiết kiệm không gian, nhân lực, vật lực Tuy nhiên, việc truy xuất thông tin chi tiết có thể không dễ dàng với một số khách hàng và vì vậy cần có nhân viên hướng dẫn hoặc giải đáp khách hàng về cách truy xuất thông tin
- Nhân viên tiếp nhận và triết xuất thông tin
Yêu cầu trang thiết bị:
- Máy tính công cộng (số lượng tùy thuộc số lượng khách hàng đến sàn)
- Giá đặt ấn bản phẩm
- Bàn dùng cho khách hàng ghi chép thông tin
b Khu vực làm việc của chuyên viên và cung cấp dịch vụ cho khách hàng: tùy
theo các chức năng và loại hình dịch vụ mà sàn cung cấp để bố trí cho phù hợp
- Bộ phận đón tiếp khách hàng:
- Mục đích: Bộ phận đón tiếp khách hàng nhằm tiếp nhận yêu cầu, phân loại khách hàng, xác định mức độ ưu tiên và lên lịch hẹn khách hàng với các chuyên viên phụ trách các nhóm yêu cầu
Trang 26-Yêu cầu bố trí:
Đặt trên cùng một mặt bằng với khu vực thông tin: khách hàng sau khi có được thông tin (chung hoặc chi tiết) cần thiết thì sẽ gặp bộ phận đón tiếp khác hàng để hỏi thêm thông tin hoặc yêu cầu cung cấp dịch vụ Việc được bố trí trên cùng một mặt bằng sẽ giúp khách hàng cảm thấy tiện lợi hơn, có nghĩa là làm khách hàng thấy hài lòng hơn về dịch vụ của sàn hoặc giữ được chân khách hàng Nhân viên trực lễ tân phải có nghiệp vụ về lĩnh vực bất động sản (nên là một chuyên viên): với mục đích là đáp ứng các yêu cầu tức thời của khách hàng và giảm tải công việc cho các chuyên viên, nhân viên lễ tân phải nắm được một cách cơ bản các nghiệp vụ và quy trình chuyên môn trong các dịch vụ mà sàn cung cấp
-Yêu cầu trang thiết bị:
Máy tính để cung cấp thông tin cho các màn chiếu (số lượng tương ứng với
số màn chiếu bởi mỗi máy tính chỉ có thể xuất ra một màn hình thông tin)
Máy tính để nhân viên lễ tân sử dụng
Máy điện thoại
Máy fax (khách hàng cần gửi tài liệu qua fax sẽ gửi đến số fax của lễ tân)
Có thể không cùng một mặt bằng với khu vực thông tin (khác tầng)
Có đủ diện tích để mỗi chuyên viên có bàn làm việc và tủ tài liệu riêng
Có đủ diện tích để đặt một khoang tiếp khách cách biệt (có thể bằng vách ngăn) với diện tích khoảng 5m2
- Yêu cầu trang thiết bị:
Bàn làm việc và tủ tài liệu riêng cho từng chuyên viên
Máy tính cá nhân kết nối internet
Trang 27Yêu cầu bố trí: Tùy quy mô của từng chức năng trong bộ phận hỗ trợ để xác định
có tách riêng thành các bộ phận nhỏ hơn hay không
Toàn bộ các chức năng của bộ phận hỗ trợ có thể đặt chung trong một phòng Yêu cầu trang thiết bị:
Bàn làm việc và tủ tài liệu riêng
Máy tính cá nhân
Các thiết bị đặc thù khác của từng bộ phận
1.8.3 Tổ chức các hoạt động của sàn giao dịch
a Chức năng nhiệm vụ của các bộ phận:
Bộ phận đón tiếp khách hàng:
o Giải đáp thông tin tức thời và tiếp nhận yêu cầu của khách hàng
o Chắp nối thông tin giữa khách hàng với chuyên viên và lên lịch hẹn cho khách hàng với chuyên viên theo yêu cầu của loại hình dịch vụ mà khách hàng cần
Bộ phận nghiệp vụ bất động sản:
- Tiếp nhận và phân tích nhu cầu của khách hàng
- Cung cấp nghiệp vụ bất động sản phù hợp Nghiệp vụ ở đây có thể là nghiệp vụ định giá, quản lý bất động sản, môi giới mua bán, môi giới thuê - cho thuê Trong trường hợp khách hàng có một yêu cầu nào đó vượt quá khả năng thực hiện của các chuyên viên hay một yêu cầu dịch vụ mà sàn không thực hiện, các chuyên viên có thể giúp khách hàng liên hệ với bên thứ ba sau khi đã được sự đồng ý của cấp trên trực tiếp
- Lưu trữ hồ sơ của các thương vụ mà mình đã thực hiện
Bộ phận hỗ trợ: cung cấp các dịch vụ, tiện tích, hoạt động nhằm hỗ trợ cho
hoạt động của sàn và tác nghiệp của các chuyên viên, bao gồm:
o Chiến lược/kế hoạch kinh doanh: có nhiệm vụ đề ra chiến lược kinh doanh cho sàn giao dịch trong ngắn, trung và dài hạn (chiến lược ở đây hàm ý về chiến lược cạnh tranh và chiến lược phát triển) Phần kế hoạch kinh doanh là nhằm cụ thể hóa các chiến lược đã được đề ra
o Nhân sự: chức năng của bộ phận nhân sự là hết sức rộng, bao gồm từ lập kế hoạch nhân sự cho tới việc trả lương, thưởng, nộp bảo hiểm cho nhân viên
o Tài chính kế toán: đảm bảo việc thu chi đủ và đúng theo quy trình, lập báo cáo kế toán tài chính định kỳ và có các phân tích kèm theo
o Hành chính: xử lý các tác vụ chung liên quan đến hoạt động của mọi phòng ban trong sàn giao dịch
o Quảng cáo, marketing: tìm khách hàng và lôi kéo họ sử dụng dịch vụ của sàn
Trang 28o Công nghệ thông tin: đảm bảo việc lưu trữ thông tin và sự hoạt động trơn tru của hệ thống máy tính, mạng và các thiết bị điện - điện tử khác thuộc sàn giao dịch
o An ninh trật tự: giúp cho nhân viên và khách hàng cảm thấy yên tâm khi làm việc và giao dịch
o Vệ sinh: giữ cho sàn giao dịch luôn ở điều kiện sạch đẹp cao nhất
Đây chỉ là danh sách mang tính liệt kê Mỗi sàn giao dịch, tùy theo điều kiện cụ thể về nguồn tài chính, nhân lực, về khối lượng công việc giao dịch mà có những điều chỉnh cụ thể cho phù hợp với sàn giao dịch của mình, ví dụ có thể ghép các
bộ phận hành chính/nhân sự/an ninh trật tự/vệ sinh thành một bộ phận
b Cơ chế phối hợp và điều hành giữa các bộ phận
Điểm mấu chốt trong cơ chế phối hợp giữa các bộ phận trong một sàn giao dịch
là lấy bộ phận nghiệp vụ bất động sản làm trung tâm, các hoạt động khác để hỗ trợ cho các chuyên viên bất động sản có thể tác nghiệp tốt nhất nhằm thỏa mãn nhu cầu của khách hàng Điều này không hàm ý rằng nhiệm vụ của các bộ phận khác kém quan trọng hơn mà hàm ý rằng các bộ phận khác được xây dựng xung quanh hoạt động của bộ phận nghiệp vụ bất động sản
Trang 29CHƯƠNG 2: CHIẾN LƯỢC KINH DOANH ĐỐI VỚI SÀN GIAO DỊCH
2.1 Khái quát về quản trị chiến lược
Định nghĩa chiến lược
Chiến lược bao hàm việc ấn định các mục tiêu cơ bản, dài hạn của doanh nghiệp, đồng thời lựa chọn phương thức hành động và phân phối các nguồn lực thiết yếu
để thực hiện các mục tiêu đó
Chiến lược là một loạt những quyết định và hành động cụ thể được các nhà quản trị thực hiện nhằm hoàn thành các mục tiêu của doanh nghiệp
Chiến lược của doanh nghiệp là những mục tiêu chính và những chính sách hoặc
kế hoạch chủ yếu để hoàn thành mục tiêu đó, cho thấy lĩnh vực kinh doanh mà doanh nghiệp đang và sẽ hoạt động cũng như các đặc điểm hiện nay và trong tương lai của doanh nghiệp
Chiến lược kinh doanh của một doanh nghiệp là chương trình hành động tổng quát hướng tới việc thực hiện những mục tiêu của doanh nghiệp
Phân loại
a Theo cấp tổ chức
Chiến lược cấp công ty
Chiến lược cấp khu vực
Trang 30 Chiến lược cấp công ty: Bao trùm toàn bộ hoạt động của doanh nghiệp
Chiến lược cấp kinh doanh: Là chiến lược của từng lĩnh vực hoạt động của ngành kinh doanh, hoặc của những đơn vị trực thuộc doanh nghiệp
Chiến lược cấp chức năng: Là chiến lược của từng lĩnh vực cấp chức năng của doanh nghiệp
VD: Tài chính, nhân sự, tiếp thị có vai trò hỗ trợ cho việc thực hiện chiến lược cấp kinh doanh và chiến lược cấp công ty
b Theo phương thức làm chiến lược có 4 loại:
Chiến lược căn cứ vào yếu tố then chốt: Được xây dựng căn cứ vào yếu tố chính quyết định sự thành công cuả hoạt động kinh doanh
Chiến lược căn cứ vào ưu thế tương đối: Tức là điểm mạnh hơn so với đối thủ cạnh tranh
Chiến lược sáng tạo, tấn công: Được xây dựng căn cứ trên những phát minh tạo ra sản phẩm mới so với sản phẩm hiện có
Chiến lược tự do: chiến lược được xây dựng không căn cứ vào 3 yếu
tố đã kể trên
c Theo đặc điểm quản trị:
Chiến lược dự định: Là những kế hoạch và chính sách mà doanh nghiệp dự định thực hiện
Chiến lược được thực hiện: Là những chiến lược dự định đã được thực hiện thành công, đạt kết quả như dự đinh
Trang 31 Chiến lược nổi lên: Chiến lược xuất hiện bất ngờ ngoài dự định của nhà kinh doanh
Định nghĩa quản trị chiến lược
Quản trị chiến lược là nghệ thuật và khoa học thiết lập, thực hiện và đánh giá các quyết định liên quan đến nhiều lĩnh vực hoạt động
Là quá trình nghiên cứu môi trường hiện tại và tương lai, hoạch định các mục tiêu của doanh nghiệp, đề ra, thực hiện và kiểm tra việc thực hiện quyết định nhằm đạt được mục tiêu
Những giai đoạn của quản trị chiến lược
a Giai đoạn thiết lập chiến lược: gồm 5 việc:
Phân tích môi trường kinh doanh
Phân tích đặc điểm nội bộ của doanh nghiệp
Xác định nhiệm vụ và mục tiêu dài hạn
Ghi nhận những chiến lược có thể áp dụng
Chọn chiến lược tối ưu nhất
b Giai đoạn thực hiện chiến lược: 4 công việc cần làm:
Xác định mục tiêu hàng năm
Đưa ra kế hoạch, chính sách cụ thể
Phân phối các nguồn lực của doanh nghiệp
Quản trị lao động trong doanh nghiệp
Kiểm tra chiến lược
Thực hiện chiến lược Thiết lập chiến
lược
Trang 32c Giai đoạn kiểm tra chiến lược
Xem xét kết quả đã hoàn thành
So sánh kết quả với mục tiêu đã đề ra
Tìm ra nguyên nhân của sự sai lệch và biện pháp khắc phục điều chỉnh
Yêu cầu khi xây dựng chiến lược
Chiến lược kinh doanh phải giúp tăng thêm sức mạnh của doanh nghiệp
Đảm bảo an toàn kinh doanh cho doanh nghiệp
Phải xác định rõ phạm vi kinh doanh
Được xây dựng căn cứ trên dự báo về môi trường tương lai
Bên cạnh chiến lược chính thức doanh nghiệp cần phải có chiến lược dự phòng
Chiến lược của doanh nghiệp phải là kết quả của sự phối hợp năng lực của doanh nghiệp, thời cơ và sự chín mùi trong quá trình nghiên cứu phân tích
Mô hình quản trị chiến lược
Trang 33Lợi ích quản trị chiến lược
Giúp tổ chức thấy rõ mục đích và hướng đi của mình
Giúp tổ chức chủ động đối phó với các thay đổi trong môi trường ngoại vi nội bộ của tổ chức
Giúp tổ chức thực hiện những chiến lược hoàn hảo nhờ vào dùng phương pháp hệ thống hơn, hợp lí hơn và đúng mức hơn cho việc lựa chọn mang tính chiến lược
Mục đích quan trọng của quá trình này là đạt được tầm hiểu biết và
sụ tận tâm cam kết của tất cả các quản trị viên và nhân viên
Cơ hội ủy quyền cho nhân viên Ủy quyền giúp cho nhân viên tăng cường ý thức đạt hiệu quả trong công việc
Vạch ra &
đánh giá lựa chọn chiến lược
Thiết lập chính sách
và mục tiêu hàng năm
Đánh giá và
đo lường thành quả thực hiện
Trang 34kể về doanh thu, khả năng sinh lời, hiệu quả sản xuất kinh doanh so với các công
ty không có hoạch định một cách hệ thống
Lợi ích phi tài chính
Nâng cao nhận thức về các đe dọa từ bên ngoài, hiểu biết về chiến lược cuả các đối thủ cạnh tranh
Tăng năng suất làm việc của nhân viên, hiểu rõ mối liên quan giữa thành quả công việc với tiền thưởng
Giảm bớt sự chống đổi mới, nâng cao khả năng đề phòng những mâu thuẫn trong công ty
Khởi đầu của một hệ thống quản lý hiệu quả và hiệu suất
2.2 Phân tích môi trường kinh doanh bất động sản
Khái niệm môi trường ngoại vi
Môi trường ngoại vi gồm những yếu tố, những lực lượng … xảy ra ở bên ngoài, doanh nghiệp không thể kiểm soát được nhưng ảnh hưởng đến hoạt động và kết quả hoạt động của doanh nghiệp
Phân loại
Môi trường vĩ mô
Tác động của môi trường vĩ mô đối với doanh nghiệp
Các yếu tố môi trường vĩ mô có thể tạo ra các cơ hội và nguy cơ cho doanh nghiệp
Tác động lên các ngành kinh doanh, nhưng mức độ và tính chất khác nhau Các doanh nghiệp không thể tác động làm thay đổi sự ảnh hưởng của môi trường vĩ mô được
Trang 35Năm yếu tố của môi trường vĩ mô là chính trị, kinh tế, xã hội, tự nhiên và công nghệ
a Môi trường kinh tế
Các yếu tố của môi trường kinh tế ảnh hưởng rất lớn đối với doanh nghiệp
So với các yếu tố khác trong môi trường vĩ mô thì những đặc điểm của môi trường kinh tế chứa đựng những cơ hội và đe dọa có ảnh hưởng trực tiếp và rất mạnh mẽ với hoạt động và sự phát triển của doanh nghiệp Yếu tố của môi trường kinh tế được xem là quan trọng nhất có thể là:
Xu hướng của tổng sản phẩm quốc nội
Tổng sản phẩm quốc dân
Lãi suất ngân hàng
Cán cân thanh toán
Tỷ giá hối đoái
Mức độ lạm phát
Những biến số kinh tế then chốt cần được theo dõi:
Tính hữu ích của tín dụng Yếu tố nhập khẩu xuất khẩu
Lãi suất của thị trường tiền tệ Chiều hướng thất nghiệp
b Môi trường chính trị
Bao gồm các hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách, của chính phủ,
hệ thống luật pháp hiện hành, quan hệ ngoại giao của nhà nước và những diễn biến chính trị trong nước, trong khu vực và trên toàn thế giới
Trang 36→ Những yếu tố này có ảnh hưởng đến mục tiêu và chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp
VD: Năm 1995 cuộc chiến tranh giữa Mỹ và Nhật Bản nổ ra chính phủ
Mỹ tố cáo chính phủ Nhật Bản đã đóng cửa thị trường nông sản trong nước để ngăn chặn hàng hóa Mỹ Chính phủ Mỹ can thiệp bằng cách đe dọa bãi bỏ quy chế ưu đãi, tăng thuế nhiều loại hàng hóa Nhật nhập khẩu vào thị trường Mỹ Sau khi hai bên thỏa thuận phía Nhật bản phải mở rộng thị trường trong nước đối với hàng nông sản Mỹ Như vậy nhiều doanh nghiệp Mỹ được lợi và nhiều kinh doanh nông sản và nông dân Nhật sẽ gặp khó khăn
Những biến số quan trọng về pháp lí, chính quyền, và chính trị:
Mức trợ cấp của chính phủ Tình hình chính trị ở các nước
Qui mô ngân sách chính phủ Mối quan hệ EU- VN
c Môi trường xã hội
Yếu tố văn hóa: bao gồm những giá trị niềm tin được người dân chấp nhận làm tiêu chuẩn ứng xử trong đời sống Được thể hiện qua phong tục tập quán, quan niệm về đạo đức, thẩm mỹ và lối sống Những yếu tố này góp phần tạo ra nhu cầu con người, quyết định việc mua sắm và qua đó ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp
Yếu tố xã hội: cơ cấu giai cấp và các tầng lớp xã hội, sự phân hóa giàu nghèo, các nghề nghiệp được ưa chuộng và tình trạng lao động của phụ
nữ