Giáo trình Định giá bất động sản

(NB)Giáo trình Định giá bất động sản trình bày tổng quan về định giá tài sản; định giá bất động sản; đối tượng định giá tài sản; một số khái niệm liên quan đến giá trị tài sản; phương pháp định giá tài sản; tổng quan về bất động sản; các phương pháp định giá bất động sản...

GIAO TRINH ́ ̀   ĐINH GIA BÂT ĐÔNG SAN ̣ ́ ́ ̣ ̉

Tài li u l u hành n i b ệ ư ộ ộ Dành cho sinh viên cao đ ng ẳ

BIÊN SOAN: ThS. TRÂN THI THU Ḥ ̀ ̣ ƯƠNG ̀

­ Các lo i d ch v  khác v  t  v n và thông tin giá tài s nạ ị ụ ề ư ấ ả

Nhà nước đ nh giá đ i v i:ị ố ớ

a) Hàng hóa, d ch v  thu c lĩnh v c đ c quy n nhà nị ụ ộ ự ộ ề ước s n xu t, kinhả ấ  doanh;

b) Tài nguyên quan tr ng;ọ

c) Hàng d  tr  qu c gia; s n ph m, d ch v  công ích và d ch v  s  nghi pự ữ ố ả ẩ ị ụ ị ụ ự ệ  công s  d ng ngân sách nhà nử ụ ước

1.1.2 Phân lo i đ i tạ ố ượng

a) Đ nh m c giá c  th  đ i v i: ị ứ ụ ể ố ớ

­ Các d ch v  hàng không, bao g m: d ch v  c t cánh, h  cánh; đi u hànhị ụ ồ ị ụ ấ ạ ề  bay đi, đ n; h  tr  b o đ m ho t đ ng bay; soi chi u an ninh; ế ỗ ợ ả ả ạ ộ ế

­ D ch v  k t n i vi n thông;ị ụ ế ố ễ

­ Đi n: giá truy n t i đi n; giá d ch v  ph  tr  h  th ng đi n;ệ ề ả ệ ị ụ ụ ợ ệ ố ệ

b) Đ nh khung giá đ i v i: giá phát đi n; giá bán buôn đi n; m c giá bánị ố ớ ệ ệ ứ  

l  đi n bình quân; d ch v  v n chuy n hàng không n i đ a tuy n đ c quy n;ẻ ệ ị ụ ậ ể ộ ị ế ộ ề

c) Đ nh khung giá và m c giá c  th  đ i v i: ị ứ ụ ể ố ớ

­ Đ t, m t nấ ặ ước, nước ng m, r ng thu c s  h u toàn dân do Nhà nầ ừ ộ ở ữ ướ  clàm đ i di n ch  s  h u và nạ ệ ủ ở ữ ướ ạc s ch sinh ho t; ạ

­ Giá cho thuê, thuê mua nhà   xã h i, nhà   công v  đở ộ ở ụ ược xây d ng chi tự ừ ngu n ngân sách nhà nồ ước; giá bán ho c giá cho thuê nhà   thu c s  h u nhàặ ở ộ ở ữ  

nước;

­ D ch v  khám b nh, ch a b nh và d ch v  giáo d c, đào t o t i c  sị ụ ệ ữ ệ ị ụ ụ ạ ạ ơ ở khám b nh, ch a b nh, c  s  giáo d c, đào t o c a Nhà nệ ữ ệ ơ ở ụ ạ ủ ước;

d) Đ nh giá t i đa ho c giá t i thi u đ i v i: ị ố ặ ố ể ố ớ

­ Hàng d  tr  qu c gia theo quy đ nh c a pháp lu t v  d  tr  qu c gia;ự ữ ố ị ủ ậ ề ự ữ ố  hàng hóa, d ch v  đị ụ ược Nhà nước đ t hàng, giao k  ho ch s n xu t, kinhặ ế ạ ả ấ  doanh; s n ph m, d ch v  công ích, d ch v  s  nghi p công s  d ng ngân sáchả ẩ ị ụ ị ụ ự ệ ử ụ  nhà nướ c

­ S n ph m thu c lá đi u s n xu t trong nả ẩ ố ế ả ấ ước; 

­ Giá cho thuê đ i v i tài s n nhà nố ớ ả ước là công trình k t c u h  t ng.ế ấ ạ ầ

1.2. Khái ni m đ nh giá tài s n và s  c n thi tệ ị ả ự ầ ế

1.2.1 Khái ni m v  Đ nh giáệ ề ị

Đ nh giá tài s n có l ch s  hình thành và phát tri n khá lâu   nhi u nị ả ị ử ể ở ề ướ  ctrên th  gi i.   nế ớ Ở ước ta, trong nh ng năm g n đây, ngh  đ nh giá tài s n cũngữ ầ ề ị ả  

được phát tri n r t nhanh chúng v i nhi u lo i hình doanh nghi p tham gia thể ấ ớ ề ạ ệ ị 

trường và đ i ngũ cán b  đ nh giá chuyên nghi p.  ộ ộ ị ệ

Đ nh giá tài s n là ho t đ ng đánh giá, đ nh giá mang tính ch t khách t nị ả ạ ộ ị ấ ồ  

t i trong đ i s ng kinh t  xã h i c a m i n n kinh t  s n xu t hàng hoá, đ cạ ờ ố ế ộ ủ ọ ề ế ả ấ ặ  

bi t đ i v i nh ng n n kinh t  phát tri n theo c  ch  th  trệ ố ớ ữ ề ế ể ơ ế ị ường, có liên quan 

đ n l i ích c a nhi u ch  th  khác nhau.    ế ợ ủ ề ủ ể

Trên th c t  khôngự ế  có s  phân bi t rõ ràng gi a đ nh giá và th m đ nh giáự ệ ữ ị ẩ ị  

vì công vi c c a đ nh giá và th m đ nh giá đ u là xác đ nh giá tr  đ  tìm ra giá cệ ủ ị ẩ ị ề ị ị ể ả 

c a tài s n đ nh bán trong m t t p h p gi  đ nh các đi u ki n trên th  trủ ả ị ộ ậ ợ ả ị ề ệ ị ườ  ng

nh t đ nh. Công vi c này đấ ị ệ ược th c hi n b i các nhà chuyên môn đự ệ ở ược đào t o,ạ  

có ki n th c, kinh nghi m, có tính trung th c và tuân theo các tiêu chu n th mế ứ ệ ự ẩ ẩ  

đ nh giá do Nhà nị ước quy đ nh. K t qu  c a vi c xác đ nh giá c  do các th mị ế ả ủ ệ ị ả ẩ  

đ nh viên đ a ra là c  s  đ  các t  ch c, cá nhân có tài s n đ nh ra m c giá phùị ư ơ ở ể ổ ứ ả ị ứ  

h p trong giao d ch.ợ ị

Đ nh giá có th  đị ể ược hi u là vi c đánh giá giá tr  c a tài s n phù h p v iể ệ ị ủ ả ợ ớ  

th  trị ường t i m t đ a đi m, th i đi m nh t đ nh.ạ ộ ị ể ờ ể ấ ị

Đ nh giá tài s n là vi c t  v n, đ nh các m c giá c  th  cho t ng lo i tàiị ả ệ ư ấ ị ứ ụ ể ừ ạ  

s n làm căn c  cho các ho t đ ng giao d ch mua, bán tài s n, hàng hóa, d ch vả ứ ạ ộ ị ả ị ụ 

đó trên th  trị ường. Đ i v i các lo i tài s n, hàng hóa, d ch v  do Nhà nố ớ ạ ả ị ụ ước đ nhị  giá (các c  quan có th m quy n quy đ nh) thì các m c giá c  th  c a t ng lo iơ ẩ ề ị ứ ụ ể ủ ừ ạ  tài s n, hàng hóa mang tính b t bu c m i đ i tả ắ ộ ọ ố ượng tham gia ho t đ ng giaoạ ộ  

d ch, mua bán ph i thị ả ực hi n. Đ i v i các tài s n, hàng hóa, d ch v  khôngệ ố ớ ả ị ụ  thu c danh m c Nhà nộ ụ ước đ nh giá thì do các t  ch c, cá nhân t  đ nh giá theoị ổ ứ ự ị  quy lu t th  trậ ị ường làm c  s  cho các ho t đ ng giao d ch mua bán, trao đ i.ơ ở ạ ộ ị ổ

b. Th m đ nh giá là gì? ẩ ị

Khi nghiên c u v  th m đ nh giá, gi i nghiên c u h c thu t trên th  gi iứ ề ẩ ị ớ ứ ọ ậ ế ớ  

đó đ a ra nhi u đ nh nghĩa khác nhau:ư ề ị

Theo t  đi n Oxford: “Th m đ nh giá là s  ự ể ẩ ị ự ước tính giá tr  b ng ti nị ằ ề  

c a m t v t, c a m t tài s n”; “là s  ủ ộ ậ ủ ộ ả ự ước tính giá tr  hi n hành c a tài s n trongị ệ ủ ả  kinh doanh”

Theo giáo s  W.Seabrooke ­ Vi n đ i h c Portsmouth, Vư ệ ạ ọ ương qu cố  Anh: “Th m đ nh giá là s  ẩ ị ự ước tính giá tr  c a các quy n s  h u tài s n c  thị ủ ề ở ữ ả ụ ể 

b ng hình thái ti n t  cho m t m c đích đó đằ ề ệ ộ ụ ược xác đ nh”. ị

Theo  Ông Fred Peter  Marrone ­ Giám  đ c Marketing c a AVO,  Úcố ủ  

“Th m đ nh giá là vi c xác đ nh giá tr  c a b t đ ng s n t i m t th i đi m cóẩ ị ệ ị ị ủ ấ ộ ả ạ ộ ờ ể  tính đ n b n ch t c a b t đ ng s n và m c đích c a th m đ nh giá. Do v y,ế ả ấ ủ ấ ộ ả ụ ủ ẩ ị ậ  

th m đ nh giá là áp d ng các d  li u c a th  trẩ ị ụ ữ ệ ủ ị ường so sánh mà các th m đ nhẩ ị  viên thu th p đậ ược và phân tích chúng, sau đó so sánh v i tài s n đớ ả ược yêu c uầ  

th m đ nh giá đ  hình thành giá tr  c a chúng”.ẩ ị ể ị ủ

Theo Gs. Lim Lan Yuan ­ Singapore: Th m đ nh giá là m t ngh  thu tẩ ị ộ ệ ậ  hay khoa h c v  ọ ề ước tính giá tr  cho m t m c đích c  th  c a m t tài s n cị ộ ụ ụ ể ủ ộ ả ụ 

th  t i m t th i đi m, có cân nh c đ n t t c  nh ng đ c đi m c a tài s n cũngể ạ ộ ờ ể ắ ế ấ ả ữ ặ ể ủ ả  

nh  xem xét t t c  các y u t  kinh t  căn b n c a th  trư ấ ả ế ố ế ả ủ ị ường bao g m các lo iồ ạ  

đ u t  l a ch n.ầ ư ự ọ

 Theo Lu t giá s  11/2012/QH 13 c a Qu c h i nậ ố ủ ố ộ ước CH XHCN Vi tệ  Nam: “Th m đ nh giá là vi c c  quan, t  ch c có ch c năng th m đ nh giá xácẩ ị ệ ơ ổ ứ ứ ẩ ị  

đ nh giá tr  b ng ti n c a các lo i tài s n theo quy đ nh c a B  lu t dân s  phùị ị ằ ề ủ ạ ả ị ủ ộ ậ ự  

h p v i giá th  trợ ớ ị ường t i m t đ a đi m, th i đi m nh t đ nh, ph c v  cho m cạ ộ ị ể ờ ể ấ ị ụ ụ ụ  đích nh t đ nh theo tiêu chu n th m đ nh giá.”ấ ị ẩ ẩ ị

M c dù có nhi u đ nh nghĩa nh ng khi đ  c p v  th m đ nh ặ ề ị ư ề ậ ề ẩ ị đ u có chungề  

m t s  y u tộ ố ế ố nh t đ nh là:ấ ị

­ Th m đ nh giá là công vi c ẩ ị ệ ước tính giá tr  tài s n t i th i đi m đánhị ả ạ ờ ể  giá;

­ Th m đ nh giá đòi h i tính chuyên môn v  nghi p v  th m đ nh giá;ẩ ị ỏ ề ệ ụ ẩ ị

­ Giá tr  c a tài s n đị ủ ả ược bi u hi n dể ệ ưới hình thái ti n t ;ề ệ

­ Th m đ nh giá cho m t yêu c u, m c đích nh t đ nh;ẩ ị ộ ầ ụ ấ ị

­ Xác đ nh t i m t th i đi m, đ a đi m c  th , trong m t th  trị ạ ộ ờ ể ị ể ụ ể ộ ị ường nh tấ  

đ nh v i nh ng đi u ki n nh t đ nh;ị ớ ữ ề ệ ấ ị

­ Đượ  th c hi n d a trên c  s  s  d ng các d  li u, các y u t  c a thc ự ệ ự ơ ở ử ụ ữ ệ ế ố ủ ị 

trường

Do v y chúng ta có th  hi u khái ni m v  th m đ nh giá nh  sau: ậ ể ể ệ ề ẩ ị ư “Th mẩ  

đ nh giá là m t ngh  thu t hay m t khoa h c v  ị ộ ệ ậ ộ ọ ề ước tính giá tr  b ng ti n v iị ằ ề ớ  

đ  tin c y cao nh t v  l i ích mà tài s n có th  mang l i cho ch  th  nào đó phùộ ậ ấ ề ợ ả ể ạ ủ ể  

h p v i th  trợ ớ ị ường t i m t đ a đi m, th i đi m nh t đ nh, cho m t m c đíchạ ộ ị ể ờ ể ấ ị ộ ụ  

nh t đ nh theo nh ng tiêu chu n đấ ị ữ ẩ ược công nh n nh  nh ng thông l  qu c tậ ư ữ ệ ố ế 

+ Giúp người bán xác đ nh giá bán.ị

+ Giúp người mua quy t đ nh giá mua.ế ị

+ Thi t l p c  s  cho s  trao đ i v  hi n v t gi a tài s n này v i tài s nế ậ ơ ở ự ổ ề ệ ậ ữ ả ớ ả  khác. 

+ Đ  s  d ng cho vi c c m c  hay th  ch p.ể ử ụ ệ ầ ố ế ấ

+ Đ  xác đ nh giá tr  cho các h p đ ng b o hi m tài s n.ể ị ị ợ ồ ả ể ả

+ Đ  xác đ nh s  ti n và các đi u kho n cho thuê theo h p đ ng: Đ  giúpể ị ố ề ề ả ợ ồ ể  cho vi c đ t ra ti n thuê và xây d ng các đi u kho n cho thuê.ệ ặ ề ự ề ả

+  Đ  so sánh v i c  h i đ u tể ớ ơ ộ ầ ư vào các tài s n khác.ả

+  Đ  quy t đ nh kh  năng th c hi n đ u tể ế ị ả ự ệ ầ ư

+  Đ  có phể ương án x  lý tài s n khi c i cách doanh nghi p Nhà nử ả ả ệ ước

+  Đ  xác đ nh giá sàn ph c v  đ u th u, đ u giá tài s n công.ể ị ụ ụ ấ ầ ấ ả

+  Đ  tính thu  khi tài s n để ế ả ược bán ho c đ  th a k ặ ể ừ ế

+  Đ  xác đ nh giá tr  b i thể ị ị ồ ường thu h i tài s n.ồ ả

+  Đ  tòa án ra quy t đ nh phân chia tài s n khi x  án. ể ế ị ả ử

+  Đ  tìm ra giá tr  tính thu  hàng năm đ i v i tài s nể ị ế ố ớ ả

+  Đ  xác đ nh giá sàn ph c v  phát mãi các tài s n b  t ch thu xung côngể ị ụ ụ ả ị ị  

qu ỹ

Th m đ nh viên xác đ nh m c đích đ nh giá d a trên văn b n đ  ngh  th m ẩ ị ị ụ ị ự ả ề ị ẩ

đ nh giá c a khách hàng, d a trên kinh nghi m, hi u bi t và trình đ  c a ị ủ ự ệ ể ế ộ ủmình và ph i gi i thích, trình bày rõ ràng đ y đ  trong Báo cáo đ nh giá.ả ả ầ ủ ị

1.3 M t s  khái ni m liên quan đ n giá tr  tài s nộ ố ệ ế ị ả

1.3.1 Các khái ni m tài s nệ ả

Theo tiêu chu n s  12 – H  th ng tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam –ẩ ố ệ ố ẩ ẩ ị ệ  Ban hành kèm theo quy t đ nh s  219/2008/QĐ­BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008ế ị ố  

c a B  trủ ộ ưởng B  tài chính:ộ

­ V t: ậ G m c  v t  đang có và v t s  đồ ả ậ ậ ẽ ược hình thành trong tương lai (ví 

d : Công trình đang đụ ược xây d ng, tàu thuy n đang đóng ho c s  đóng )ự ề ặ ẽ

­ Ti n, gi y t  có giá: ề ấ ờ C  phi u, trái phi u, công trái, séc, gi y  y nhi mổ ế ế ấ ủ ệ  chi, tín phi u, s  ti t ki m, ế ổ ế ệ

­ Các quy n tài s n: ề ả Quy n s  d ng đ t, quy n đòi n , quy n s  h u tríề ử ụ ấ ề ợ ề ở ữ  

tu ,…ệ

Ngoài ra, theo Vi n Ngôn ng  h c: ệ ữ ọ

“Tài s n là c a c i v t ch t ho c tinh th n có giá tr  đ i v i ch  s  h u” ả ủ ả ậ ấ ặ ầ ị ố ớ ủ ở ữNhìn t ng quát, tài s n có th  t n t i dổ ả ể ồ ạ ướ ại d ng v t ch t ho c phi v tậ ấ ặ ậ  

ch t, h u hình ho c vô hình – g i chung là các ngu n l c, đấ ữ ặ ọ ồ ự ược xác đ nh đ i v iị ố ớ  

m t ch  th  nh t đ nh và có kh  năng mang l i l i ích cho các ch  th  đó. ộ ủ ể ấ ị ả ạ ợ ủ ể

1.3.2 Phân bi t giá tr , giá c  và chi phíệ ị ả

­ Giá tr  tài s n: Là bi u hi n b ng ti n v  nh ng l i ích mà tài s n mang ị ả ể ệ ằ ề ề ữ ợ ả

l i cho ch  th  nào đó t i m t th i đi m nh t đ nh.ạ ủ ể ạ ộ ờ ể ấ ị

­ Giá c : Là m t thu t ng  đả ộ ậ ữ ược dùng đ  ch  m t s  ti n để ỉ ộ ố ề ược yêu c u,ầ  

được đ a ra ư ho c đ c tr  cho m t tài s n, hàng hóa ho c d ch v  vào m t th iặ ượ ả ộ ả ặ ị ụ ộ ờ  

đi m nh t đ nh.ể ấ ị

­ Chi phí: Là s  ti n c n có đ  t o ra ho c s n xu t ra hàng hóa ho c d chố ề ầ ể ạ ặ ả ấ ặ ị  

v  Khi hàng hóa hay d ch v  đụ ị ụ ược hoàn t t thì chi phí c a nó là m t th c t  l chấ ủ ộ ự ế ị  

s  M c giá đử ứ ược tr  cho hàng hóa d ch v  đó tr  thành chi phí đ i v i ngả ị ụ ở ố ớ ườ  imua

 Gi ng nhau: ố

­ Đ u th  hi n dề ể ệ ưới hình th c ti n t ứ ề ệ

­ Đ u s  d ng đ  đo lề ử ụ ể ường l i ích c a hàng hóa đ i v i các ch  th ợ ủ ố ớ ủ ể

+ Chi phí: Là m t d ng đ c bi t c a giá c  Khi m t hàng hóa hay d ch vộ ạ ặ ệ ủ ả ộ ị ụ 

được hoàn t t thì chi phí c a nó là m t th c t  l ch s , ph n ánh phí t n choấ ủ ộ ự ế ị ử ả ổ  

vi c s n xu t hàng hóa, d ch v ệ ả ấ ị ụ

Nhìn chung, giá tr , giá c  và chi phí là các khái ni m khác nhau nh ngị ả ệ ư  

gi a chúng có m i liên h  v i nhau và trong đi u ki n nh t đ nh thì giá c , chiữ ố ệ ớ ề ệ ấ ị ả  phí có th  là căn c  c a giá tr  nh :ể ứ ủ ị ư

+ Giá c  đả ược coi nh  m t ch ng c  c a giá tr  th  trư ộ ứ ứ ủ ị ị ường khi các bên mua, bán, các đi u ki n giao d ch tho  mãn đ nh nghĩa v  giá tr  th  trề ệ ị ả ị ề ị ị ường

+ Chi phí là thước đo giá tr  khi chi phí xây d ng công trình đáp  ng đị ự ứ ược yêu 

c u s  d ng cao nh t và t t nh t; chi phí không đúng không th  hi n đầ ử ụ ấ ố ấ ể ệ ượ  cgiá tr  t o ra.ị ạ

1.3.3 Giá tr  th  trị ị ường và phi th  trị ường

Trước kia, khi nói đ n th  trế ị ường chúng ta đ u nghĩ ngay t i đó là m t đ aề ớ ộ ị  

đi m mà t i đó ngể ạ ười mua và người bán cùng tham gia vào vi c m c c  tr cệ ặ ả ự  

ti p mua bán hàng hóa. Ngày nay, dế ướ ựi s  phát tri n vể ượ ật b c c a khoa h củ ọ  công ngh , s  đa d ng hóa trong lĩnh v c kinh t , th  trệ ự ạ ự ế ị ường được hi u đó là t pể ậ  

h p nh ng s  th a thu n mà qua đó, ngợ ữ ự ỏ ậ ười bán và người mua ti p xúc v i nhauế ớ  

đ  trao đ i hàng hóa, d ch v  Và nh  v y, th  trể ổ ị ụ ư ậ ị ường không nh t thi t ph i g nấ ế ả ắ  

v i m t v  trí hay không gian c  th ớ ộ ị ụ ể

Theo U  ban tiêu chu n th m đ nh giá qu c t  (IVSC) đ nh nghĩa:ỷ ẩ ẩ ị ố ế ị

Th  tr ị ườ ng là m t môi tr ộ ườ ng, trong đó hàng hoá d ch v  đ ị ụ ượ c trao đ i, ổ  

Vi c phân lo i th  trệ ạ ị ường có ý nghĩa quan tr ng trong ho t đ ng th mọ ạ ộ ẩ  

đ nh giá. T  vi c ị ừ ệ xác đ nh đ c các giao d ch ch ng c  đó thu c th  tr ng nào,ị ượ ị ứ ớ ộ ị ườ  chúng ta có th  đ a ra các k t lu n v  giao d ch ch ng c  có th  tin t ng dùng để ư ế ậ ề ị ứ ớ ể ưở ể 

so sánh đ c hay không.ượ

Theo Kinh t  h c thì th  tr ng đ c phân lo i thành 4 lo i th  tr ng chínhế ọ ị ườ ượ ạ ạ ị ườ  sau:

­ Th  trị ường c nh tranh hoàn toàn hay hoàn h o: Lo i này ch  có trên lýạ ả ạ ỉ  thuy t, là th  trế ị ường mà người bán và người mua không có kh  năng  nh hả ả ưở  ng

t i s  thay đ i giá c  th  trớ ự ổ ả ị ường. Năm đi u ki n hình thành m t th  trề ệ ộ ị ường c nhạ  tranh hoàn toàn:

+ Có vô s  ngố ười mua và người bán

+ Có th  mua bán vào b t c  lúc nào và n i nàoể ấ ứ ơ

+ Các lo i hàng hóa có th  thay th  cho nhauạ ể ế

+ Hàng hóa và thông tin đượ ưc l u thông t  doự

+ M i ngọ ườ ềi đ u n m đắ ược các đi u ki n giao d chề ệ ị

­ Th  trị ường đ c quy n: Là th  trộ ề ị ường mà   đó ch  t n t i m t nhà cungở ỉ ồ ạ ộ  

c p duy nh t m t lo i s n ph m, nh : Đi n dùng đ  th p sáng cũng là m tấ ấ ộ ạ ả ẩ ư ệ ể ắ ộ  

d ng c a đ c quy n   đó ch  có m t ngạ ủ ộ ề ở ỉ ộ ười bán và vi c thâm nh p th  trệ ậ ị ườ  ngnày là r t khó khăn. S  thay đ i s  lấ ự ổ ố ượng s n ph m có th   nh hả ẩ ể ả ưởng t i sớ ự thay đ i giá c  s n ph m trên th  trổ ả ả ẩ ị ường

­ Th  trị ường đ c quy n nhóm: Là th  trộ ề ị ường t n t i m t s  lồ ạ ộ ố ượng nh  cácỏ  hãng cung  ng m t lo i s n ph m nh t đ nh, nh : Th  trứ ộ ạ ả ẩ ấ ị ư ị ường s n xu t ô tô   đóả ấ ở  

có vài người bán ki m soát h u h t lể ầ ế ượng cung trên th  trị ường. 

­ Th  trị ường c nh tranh: Là th  trạ ị ường t n t i nhi u nhà cung  ng nh ngồ ạ ề ứ ữ  

s n ph m có kh  năng thay th  cho nhau, trong đó m i ngả ẩ ả ế ỗ ười ch  có kh  năngỉ ả  

nh h ng m t cách h n ch  t i giá c  s n ph m c a mình, nh : Th  tr ng

các s n ph m bán l  thả ẩ ẻ ương nghi p nh : May m c, gi y da… là nh ng thệ ư ặ ầ ữ ị 

trường c nh tranh,   đó có nhi u ngạ ở ề ười bán và   th  trở ị ường này các nhà s nả  

xu t thấ ường s  d ng hình th c c nh tranh phi giá c  nh  qu ng cáo, phân bi tử ụ ứ ạ ả ư ả ệ  

s n ph m c a h ả ẩ ủ ọ

Ngoài ra, theo Lý thuy t Marketing th  trế ị ường g m:ồ

­ Th  trị ường s n ph mả ẩ

­ Th  trị ường khu v cự

­ Th  trị ường khách hàng

Trong n n kinh t  th  trề ế ị ường, các qui lu t c a kinh t  th  trậ ủ ế ị ường đ u bi uề ể  

hi n s  ho t đ ng c a mình thông qua giá c  th  trệ ự ạ ộ ủ ả ị ường. Tín hi u c a c  ch  thệ ủ ơ ế ị 

trường là giá c  th  trả ị ường. Giá c  th  trả ị ường là s  bi u hi n b ng ti n c a giáự ể ệ ằ ề ủ  

tr  th  trị ị ường hàng hoá ­ T c là ph  thu c r t l n vào giá tr  th  trứ ụ ộ ấ ớ ị ị ường. Giá tr  thị ị 

trường nói   đây, là giá tr  xã h i – giá tr  đở ị ộ ị ược xã h i th a nh n và độ ừ ậ ược đo 

b ng th i gian lao đ ng xã h i c n thi t. Nh  chúng ta đã bi t, trên th  trằ ờ ộ ộ ầ ế ư ế ị ườ  ng

h u h t các lo i hàng hoá đầ ế ạ ược s n xu t ra không ch  m t ho c hai nhà s nả ấ ỉ ộ ặ ả  

xu t s n xu t ra mà có khi r t nhi u nhà s n xu t cùng s n xu t hàng hoá đó.ấ ả ấ ấ ề ả ấ ả ấ  

Tu  thu c vào trình đ  phát tri n c a s c s n xu t c a m i ngành mà giá tr  thỳ ộ ộ ể ủ ứ ả ấ ủ ỗ ị ị 

trường có th   ng v i m t trong ba trể ứ ớ ộ ường h p sau đây:ợ

Trường h p th  nh t: Giá tr  th  trợ ứ ấ ị ị ường c a hàng hoá do giá tr  c a đ i bủ ị ủ ạ ộ 

ph n hàng hoá đậ ượ ảc s n xu t ra trong đi u ki n trung bình quy t đ nh. Đây làấ ề ệ ế ị  

trường h p ph  bi n nh t,   h u h t các lo i hàng hoá.ợ ổ ế ấ ở ầ ế ạ

Trường h p th  hai: Giá tr  th  trợ ứ ị ị ường c a hàng hoá do giá tr  c a b  ph nủ ị ủ ộ ậ  hàng hoá đượ ảc s n xu t ra trong đi u ki n x u quy t đ nh.ấ ề ệ ấ ế ị

Trường h p th  ba: Giá tr  th  trợ ứ ị ị ường hàng hoá do giá tr  c a đ i b  ph nị ủ ạ ộ ậ  hàng hoá đượ ảc s n xu t ra trong đi u ki n t t quy t đ nh.ấ ề ệ ố ế ị

Trong th i đ i ngày nay, xu th  toàn c u hoá đó tr  thành xu th  t t y u,ờ ạ ế ầ ở ế ấ ế  

s  phát tri n kinh t  c a m i nự ể ế ủ ỗ ước không th  tách r i các nể ờ ước khu v c và thự ế 

gi i. Th  trớ ị ường trong nước và th  trị ường th  gi i có quan h  m t thi t v iế ớ ệ ậ ế ớ  nhau. Do đó, giá tr  xã h i v  m t lo i hàng hóa nào đó s n xu t trong nị ộ ề ộ ạ ả ấ ướ ẽ c s

là giá tr  cá bi t trên th  trị ệ ị ường khu v c và th  gi i. Giá tr  cá bi t  nh hự ế ớ ị ệ ả ưởng ở 

m c đ  nào đ n giá tr  th  trứ ộ ế ị ị ường th  gi i tu  thu c vào m c s n lế ớ ỳ ộ ứ ả ượng hàng hoá cung  ng ra th  trứ ị ường và các đi u ki n v  thu  quan, chính sách xu t nh pề ệ ề ế ấ ậ  

kh u c a m i nẩ ủ ỗ ước

T  nh ng v n đ  trên, trong công tác đ nh giá, qu n lý giá hi n nay chúngừ ữ ấ ề ị ả ệ  

ta không ch  quan tâm t i giá tr  th  trỉ ớ ị ị ường c a t ng lo i hàng hoá s n xu t trongủ ừ ạ ả ấ  

nước mà còn quan tâm t i giá tr  th  trớ ị ị ường th  gi i, giá tr  th  trế ớ ị ị ường khu v cự  

đ i v i hàng hoá đó, đ  có nh ng chính sách qu n lý kinh t  vĩ mô phù h p, giố ớ ể ữ ả ế ợ ữ 

đượ ổc  n đ nh và phát tri n s n xu t trong nị ể ả ấ ước

Hi n nay trong đ nh giá tài s n có m t s  khái ni m giá tr  th  trệ ị ả ộ ố ệ ị ị ườ  ng

đượ ử ục s  d ng r ng rãi trên th  gi i nh :ộ ế ớ ư

Theo tiêu chu n c a  y ban tiêu chu n th m đ nh giá qu c t : Giá tr  thẩ ủ Ủ ẩ ẩ ị ố ế ị ị 

trường là s  ti n trao đ i ố ề ổ ước tính v  tài s n vào th i đi m th m đ nh giá, v iề ả ờ ể ẩ ị ớ  

m t bên là ngộ ười bán s n sàng bán và m t bên là ngẵ ộ ười mua s n sàng mua, sauẵ  

m t quá trình ti p th  công khai mà t i đó các bên hành đ ng m t cách kháchộ ế ị ạ ộ ộ  

quan, hi u bi t và không b  ép bu c.ể ế ị ộ

Theo quan đi m c a Hi p h i các nhà th m đ nh giá Hoa k : M c giá cóể ủ ệ ộ ẩ ị ỳ ứ  

kh  năng x y ra nh t c a tài s n s  đả ả ấ ủ ả ẽ ược mua bán trên th  trị ường c nh tranh vàạ  

m  dở ưới nh ng đi u ki n giao d ch công b ng vào th i đi m th m đ nh giá gi aữ ề ệ ị ằ ờ ể ẩ ị ữ  

người mua s n sàng mua và ngẵ ười bán s n sàng bán, các bên hành đ ng m tẵ ộ ộ  cách th n tr ng, am tậ ọ ường và th a nh n giá c  không b   nh hừ ậ ả ị ả ưởng c a nh ngủ ữ  

y u t  tác đ ng thái quá cũng nh   không b  ép bu c.ế ố ộ ư ị ộ

Theo h  th ng tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam: Giá tr  th  trệ ố ẩ ẩ ị ệ ị ị ường c aủ  

m t tài s n là m c giá ộ ả ứ ước tính s  đẽ ược mua bán trên th  trị ường vào th i đi mờ ể  

th m đ nh giá và đẩ ị ược xác đ nh gi a m t bên là ngị ữ ộ ười mua s n sàng mua và m tẵ ộ  bên là người bán s n sàng bán; trong m t giao d ch mua bán khách quan và đ cẵ ộ ị ộ  

l p, trong đi u ki n thậ ề ệ ương m i bình thạ ường

Khái ni m trên có th  đệ ể ược hi u nh  sau:ể ư

+ “Giá tr  th  trị ị ường c a m t tài s n là m c giá ủ ộ ả ứ ước tính s  đẽ ược mua bán trên th  trị ường ” là s  ti n ố ề ước tính đ  tài s n có th  để ả ể ược mua, bán trên thị 

trường trong đi u ki n thề ệ ương m i bình thạ ường mà s  mua bán đó tho  mãnự ả  

nh ng đi u ki n c a th  trữ ề ệ ủ ị ường t i th i đi m th m đ nh giá.’’ạ ờ ể ẩ ị

+ “Vào th i đi m th m đ nh giá ” là ngày, tháng, năm c  th  khi ti nờ ể ẩ ị ụ ể ế  hành th m đ nh giá, đẩ ị ược g n v i nh ng y u t  v  cung, c u, th  hi u và s cắ ớ ữ ế ố ề ầ ị ế ứ  mua trên th  trị ường khi th c hi n th m đ nh giá tr  tài s n. ự ệ ẩ ị ị ả

+ “Gi a m t bên là ngữ ộ ười mua s n sàng mua ” là ngẵ ười đang có khả năng thanh toán và có nhu c u mua tài s n đầ ả ược xác đ nh giá tr  th  trị ị ị ường.  

+ “Và m t bên là ngộ ười bán s n sàng bán ” là ngẵ ười bán đang có quy nề  

s  h u tài s n (tr  đ t), có quy n s  d ng đ t có nhu c u mu n bán tài s n v iở ữ ả ừ ấ ề ử ụ ấ ầ ố ả ớ  

m c giá t t nh t có th  đứ ố ấ ể ược trên th  trị ường. 

+ “Khách quan và đ c l p”: Các bên mua bán trên c  s  không có quan hộ ậ ơ ở ệ 

ph  thu c hay quan h  đ c bi t nào có th  gây ra m t m c giá gi  t o;ụ ộ ệ ặ ệ ể ộ ứ ả ạ

+ “Đi u ki n thề ệ ương m i bình thạ ường” là vi c mua bán đệ ược ti n hànhế  khi các y u t  cung, c u, giá c , s c mua không x y ra nh ng đ t bi n do ch uế ố ầ ả ứ ả ữ ộ ế ị  tác đ ng c a thiên tai, đ ch h a; n n kinh t  không b  suy thoái ho c phát tri nộ ủ ị ọ ề ế ị ặ ể  quá nóng ; thông tin v  cung, c u, giá c  tài s n đề ầ ả ả ược th  hi n công khai trênể ệ  

th  trị ường.   

Giá tr  th  trị ị ường th  hi n m c giá hình thành trên th  trể ệ ứ ị ường công khai và 

c nh tranh. Th  trạ ị ường này có th  là th  trể ị ường trong nước ho c th  trặ ị ường qu cố  

t , có th  bao g m nhi u ngế ể ồ ề ười mua, người bán ho c bao g m m t s  lặ ồ ộ ố ượ  ng

h n ch  ngạ ế ười mua, người bán

Giá tr  th  trị ị ường th  hi n m c giá ể ệ ứ ước tính mà trên c  s  đó, bên bán vàơ ở  bên mua tho  thu n t i m t th i đi m sau khi c  hai bên đó kh o sát, cân nh cả ậ ạ ộ ờ ể ả ả ắ  

đ y đ  các c  h i và l a ch n t t nh t cho mình t  các thông tin trên th  trầ ủ ơ ộ ự ọ ố ấ ừ ị ườ  ng

trước khi đ a ra quy t đ nh mua ho c quy t đ nh bán m t cách hoàn toàn tư ế ị ặ ế ị ộ ự nguy n, không nhi t tình mua ho c nhi t tình bán quá m c.ệ ệ ặ ệ ứ

Khái ni m giá tr  th  trệ ị ị ường ph n ánh nh ng nh n th c và nh ng ho tả ữ ậ ứ ữ ạ  

đ ng chung trên th  trộ ị ường và là c  s  cho vi c th m đ nh giá tài s n trong n nơ ở ệ ẩ ị ả ề  kinh t  th  trế ị ường. Đây là m t tiêu chu n c  b n đ  th m đ nh giá tr  tài s nộ ẩ ơ ả ể ẩ ị ị ả  

m t cách rõ ràng và ch t ch  Nó giúp ta xác minh độ ặ ẽ ược m c giá c  mà thứ ả ươ  ng

v  hoàn thành có ph i là giá tr  th  trụ ả ị ị ường hay không. Đ ng th i nó cũng ch  raồ ờ ỉ  các công vi c mà th m đ nh viên ph i làm khi th m đ nh và báo cáo v  giá tr  thệ ẩ ị ả ẩ ị ề ị ị 

Tính đa d ng, thay đ i liên t c là b n ch t c a th  trạ ổ ụ ả ấ ủ ị ường, do đó các th mẩ  

đ nh viên ph i xem xét các s  li u thu th p đị ả ố ệ ậ ược trên th  trị ường có đáp  ng cácứ  tiêu chu n v  giá tr  th  trẩ ề ị ị ường hay không

Đ  đánh giá tính th  trể ị ường, đánh giá kh  năng so sánh c a các thả ủ ương vụ hay giao d ch ch ng c , c n ph i tr  l i các câu h i sau:ị ứ ớ ầ ả ả ờ ỏ

­ Thương v  có th  không?ụ ể

­ Th i đi m th c hi n thờ ể ự ệ ương v ?ụ

­ Gi i thi u và qu ng cáo v  tài s n có chính xác không?ớ ệ ả ề ả

­ Đ u giá có đông ngấ ườ ếi đ n tham d  và có tính c nh tranh không?ự ạ

­ T i sao ngạ ười bán quy t đ nh bán, ngế ị ười mua quy t đ nh mua?ế ị

­ Người mua có cân nh c đ n vi c mua m t tài s n khác trắ ế ệ ộ ả ước khi quy tế  

đ nh mua tài s n này không?ị ả

­ Người mua có quen thu c đ a bàn hay không?ộ ị

­ Đi u gì có  nh hề ả ưởng đ n hành vi mua tài s n này c a ngế ả ủ ười mua?

­ Người mua mua v i giá có ph i là giá đ nh tr  không?ớ ả ị ả

­ Người mua có hài lòng v i vi c mua tài s n này không?ớ ệ ả

­ Người mua có xem xét đ n l i nhu n t  vi c mua các tài s n tế ợ ậ ừ ệ ả ương tự khác không?

­ Người mua mong đ i gì t  vi c kinh doanh này?ợ ừ ệ

­ Người mua có l i gì t  vi c nh n t  v n chuyên nghi p?ợ ừ ệ ậ ư ấ ệ

Đ  đ m b o cho vi c th m đ nh giá tuân theo các tiêu chu n và nguyênể ả ả ệ ẩ ị ẩ  

t c th m đ nh chung, th m đ nh viên c n:ắ ẩ ị ẩ ị ầ

­ Th m đ nh giá theo m t ti n trình ch t ch , d  hi u, công khai, khôngẩ ị ộ ế ặ ẽ ễ ể  

đ a đ n hi u l m.ư ế ể ầ

­ Cung c p thông tin đ y đ  đ  m i ngấ ầ ủ ể ọ ười đ c và hi u rõ s  lọ ể ố ượng, nguyên nhân, hi u rõ các phân tích và k t lu n rút ra trong báo cáo th m đ nh.ể ế ậ ẩ ị

­  Xác đ nh, mô t  rõ ràng đ i tị ả ố ượng th m đ nh và m c đ  kh o sát tàiẩ ị ứ ộ ả  

s n.ả

­ Xác đ nh rõ m t hay nhi u l i ích c n th m đ nh giá tr ị ộ ề ợ ầ ẩ ị ị

­ Xác đ nh rõ giá tr  c n ị ị ầ ước tính, m c đích c a th m đ nh, th i gian th mụ ủ ẩ ị ờ ẩ  

đ nh và th i gian báo cáo.ị ờ

­ Gi i thích đ y đ , rõ ràng phả ầ ủ ương pháp th m đ nh c n áp d ng, lý do ápẩ ị ầ ụ  

d ng và các k t lu n c n rút ra.ụ ế ậ ầ

­ Trình bày rõ các gi  thi t và đi u ki n mà th m đ nh d a vào đóả ế ề ệ ẩ ị ự

­ Kèm theo ch ng ch , gi y ch ng nh n hành ngh  th m đ nh c p choứ ỉ ấ ứ ậ ề ẩ ị ấ  

th m đ nh viên, các b ng c p chuyên môn, gi y phép thu l  phí th m đ nh,ẩ ị ằ ấ ấ ệ ẩ ị  

hướng d n th c hành th m đ nh và các b ng ch ng khác.ẫ ự ẩ ị ằ ứ

Giá tr  th  trị ị ường là căn c  ch  y u c a ho t đ ng th m đ nh giá đ i v iứ ủ ế ủ ạ ộ ẩ ị ố ớ  

h u h t các lo i tài s n. C  s  c a vi c ầ ế ạ ả ơ ở ủ ệ ước tính GTTT đ i v i m t tài s n nàoố ớ ộ ả  

đó, được d a trên th c t  là nó có kh  năng trao đ i, mua bán m t cách phự ự ế ả ổ ộ ổ 

bi n trên th  trế ị ường, được th c ti n ki m ch ng m t cách khách quan. Tuyự ễ ể ứ ộ  nhiên, trên th c t  có nhi u lo i tài s n c n th m đ nh giá nh ng chúng l i r t ítự ế ề ạ ả ầ ẩ ị ư ạ ấ  khi được mua bán th m chí không có th  trậ ị ường đ i v i chúng, ví d  nh : Côngố ớ ụ ư  viên, nhà ga, nhà th , b nh vi n, trờ ệ ệ ường h c Đ  đánh giá giá tr  đ i v i nh ngọ ể ị ố ớ ữ  

lo i tài s n này, ngạ ả ười ta d a vào nh ng y u t  phi th  trự ữ ế ố ị ường chi ph i đ n giáố ế  

tr  tài s n. Giá tr  đị ả ị ượ ước  c tính nh  v y đư ậ ược g i là giá tr  phi th  trọ ị ị ường. Giá 

tr  phi th  trị ị ường được đ nh nghĩa m t cách đ y đ  nh  sau:ị ộ ầ ủ ư

+ Giá tr  đang s  d ng (GTĐSD): Là giá tr  c a m t tài s n khi nó đangị ử ụ ị ủ ộ ả  

đượ ử ục s  d ng cho m t m c đích nh t đ nh và nó không liên quan đ n th  trộ ụ ấ ị ế ị ường

Lo i giá tr  này th  hi n   nh ng tài s n đang đạ ị ể ệ ở ữ ả ược dùng v i t  cách làớ ư  

m t b  ph n c a tài s n trong doanh nghi p, không tính đ n giá tr  s  d ng t iộ ộ ậ ủ ả ệ ế ị ử ụ ố  

u và t t nh t c a tài s n đó cũng nh  s  ti n mà tài s n đó mang l i khi nó

được mang ra bán

Trên góc đ  k  toán, giá tr  đang s  d ng là giá tr  hi n t i c a dòng ti nộ ế ị ử ụ ị ệ ạ ủ ề  

m t ặ ước tính có th  mang l i trong tể ạ ương lai, k  t  khi s  d ng đ n khi thanhể ừ ử ụ ế  

lý, khi tài s n k t thúc chu k  tính h u ích.ả ế ỳ ữ

Ngay c  khi giá tr  đang s  d ng và giá tr  th  trả ị ử ụ ị ị ường trùng nhau thì cũng không được coi chúng là m t. Giá tr  đang s  d ng c a tài s n có xu hộ ị ử ụ ủ ả ướng cao 

h n giá tr  th  trơ ị ị ường c a chúng khi doanh nghi p đang kinh doanh phát đ t, thuủ ệ ạ  

đượ ợc l i nhu n cao h n so v i doanh nghi p cùng s n xu t s n ph m tậ ơ ớ ệ ả ấ ả ẩ ương t ự  

Ngượ ạc l i khi doanh nghi p làm ăn kém hi u qu  thì giá tr  đang s  d ng c aệ ệ ả ị ử ụ ủ  tài s n có xu hả ướng th p h n giá tr  th  trấ ơ ị ị ường. Giá tr  đang s  d ng c a tài s nị ử ụ ủ ả  

có xu hướng cao h n giá tr  th  trơ ị ị ường khi doanh nghi p có b n sáng ch , gi yệ ả ế ấ  phép, h p đ ng s n xu t nh ng s n ph m đ c bi t, ho c doanh nghi p có uyợ ồ ả ấ ữ ả ẩ ặ ệ ặ ệ  tín đ c bi t ho c các lo i tài s n vô hình mà các doanh nghi p khác không có.ặ ệ ặ ạ ả ệ

Khái ni m v  GTĐSD thệ ề ường được áp d ng cho nh ng tài s n có thụ ữ ả ị 

trường h n ch  (là tài s n do tính đ n chi c, ho c do nh ng đi u ki n cung c uạ ế ả ơ ế ặ ữ ề ệ ầ  

c a th  trủ ị ường làm cho chúng ít có người mua, t i m t th i đi m nào đó. Đ cạ ộ ờ ể ặ  

đi m quan tr ng đ  phân bi t chúng v i nh ng tài s n khác là   ch  không ph iể ọ ể ệ ớ ữ ả ở ỗ ả  

là không th  bán chúng trên th  trể ị ường công khai, mà đ  bán để ược chúng đòi h iỏ  

ph i có m t quá trình ti p th  lâu dài h n, t n nhi u th i gian và công s c h n soả ộ ế ị ơ ố ề ờ ứ ơ  

v i nh ng tài s n khác). Và nh ng tài s n có tính ch t chuyên dùng (là nh ng tàiớ ữ ả ữ ả ấ ữ  

s n do tính ch t đ c bi t mà chúng ch  có giá tr  s  d ng h n h p cho m t m cả ấ ặ ệ ỉ ị ử ụ ạ ẹ ộ ụ  đích và m t đ i tộ ố ượng s  d ng nào đó vì v y không d  dàng bán chúng trên thử ụ ậ ễ ị 

trường, tr  khi bán cùng v i toàn b  tài s n c a doanh nghi p). ừ ớ ộ ả ủ ệ

+ Giá tr  đ u t  (GTĐT) là giá tr  c a tài s n đ i v i m t ho c m t s  nhàị ầ ư ị ủ ả ố ớ ộ ặ ộ ố  

đ u t  nh t đ nh, cho m t d  án đ u t  nh t đ nh.ầ ư ấ ị ộ ự ầ ư ấ ị

Giá tr  đ u t  th  hi n chi phí c  h i c a nhà đ u t  M i nhà đ u t  cóị ầ ư ể ệ ơ ộ ủ ầ ư ỗ ầ ư  chi phí c  h i khác nhau, n u có s  gi ng nhau thì ch  là ng u nhiên. Vì v y,ơ ộ ế ự ố ỉ ẫ ậ  khái ni m này cũng thệ ường được dùng khi mu n th  hi n giá tr  c a nh ng tàiố ể ệ ị ủ ữ  

s n chuyên bi t, chuyên dùng v i nh ng nhà đ u t  riêng bi t.ả ệ ớ ữ ầ ư ệ

+ Giá tr  doanh nghi p là bi u hi n b ng ti n v  các kho n thu nh p màị ệ ể ệ ằ ề ề ả ậ  doanh nghi p mang l i cho nhà đ u t  trong quá trình s n xu t kinh doanh.ệ ạ ầ ư ả ấ

Khái ni m này dùng cho lo i tài s n là: Doanh nghi p đang ho t đ ng màệ ạ ả ệ ạ ộ  

m i b  ph n c u thành nên doanh nghi p đó không th  tách r i (h u hình, vôỗ ộ ậ ấ ệ ể ờ ữ  hình), m t t  ch c không th  tách r i. Vì v y, giá tr  c a doanh nghi p cũng làộ ổ ứ ể ờ ậ ị ủ ệ  

m t d ng c a giá tr  đ u t  IVSC cho r ng không th  th m đ nh giá tr  doanhộ ạ ủ ị ầ ư ằ ể ẩ ị ị  nghi p trên c  s  GTTT.ệ ơ ở

+ Giá tr  b o hi m: Giá tr  b o hi m hay s  ti n b i thị ả ể ị ả ể ố ề ồ ường đượ ướ  c  ctính trên c  s  nh ng thay th  tài s n khi x y ra trách nhi m b i thơ ở ữ ế ả ả ệ ồ ường chứ không xem tr ng đ n vi c xác đ nh giá tr  th  trọ ế ệ ị ị ị ường c a tài s n là bao nhiêu.ủ ả

+ Giá tr  tính thu  là s  ti n th  hi n giá tr  tài s n đị ế ố ề ể ệ ị ả ược quy đ nh trongị  các văn b n pháp lý, làm căn c  đ  tính thu  ph i n p cho Nhà nả ứ ể ế ả ộ ước

IVSC cho r ng   nhi u qu c gia, m t s  văn b n pháp quy trích d nằ ở ề ố ộ ố ả ẫ  GTTT là c  s  c a vi c tính thu  Tuy nhiên, các phơ ở ủ ệ ế ương pháp c  th  đụ ể ượ ử c s

d ng đ  ụ ể ước tính giá tr  tài s n có th  d n đ n k t qu  chênh l ch so v i GTTTị ả ể ẫ ế ế ả ệ ớ  

theo tiêu chu n th m đ nh. Do đó, n u coi giá tr  tính thu  là GTTT nh  đ nhẩ ẩ ị ế ị ế ư ị  nghĩa t i tiêu chu n th m đ nh thì ph i có s  gi i thích th t rõ ràng.ạ ẩ ẩ ị ả ự ả ậ

Trên th c t  thì đ  xác đ nh giá tr  tính thu , ngự ế ể ị ị ế ười ta thường d a vàoự  GTTT, nh ng m c giá này l i đư ứ ạ ược Nhà nướ ử ục s  d ng trong m t th i gian dài,ộ ờ  trong khi giá th  trị ường luôn bi n đ ng vì v y không th  coi giá tr  tính thu  làế ộ ậ ể ị ế  GTTT

+ Giá tr  còn l i là giá tr  c a nh ng tài s n không còn đị ạ ị ủ ữ ả ược ti p t c s aế ụ ử  

1. Xác đ nh rõ tài s n s  đị ả ẽ ược th m đ nh giá.ẩ ị

2. Xác đ nh rõ các quy n l i pháp lý g n v i tài s n đó.ị ề ợ ắ ớ ả

3. Xác đ nh rõ m c đích, ý đ  c a th m đ nh giá là gì.ị ụ ồ ủ ẩ ị

4. Đ nh nghĩa giá tr  s  đị ị ẽ ược th m đ nh.ẩ ị

5. Kh o sát tài s n và đ m b o các bả ả ả ả ước công khai c n thi t.ầ ế

6. Công khai nh ng đi u ki n ho c tình hu ng b  h n ch  trong th mữ ề ệ ặ ố ị ạ ế ẩ  

đ nh.ị

7. Xác đ nh th i gian hi u l c c a th m đ nh.ị ờ ệ ự ủ ẩ ị

8.  Phân tích các s  li u, tình hu ng phù h p v i nhi m v  c a th m đ nh.ố ệ ố ợ ớ ệ ụ ủ ẩ ị

9. D a vào c  s  phi th  trự ơ ở ị ường thì giá tr  thu đị ược là giá tr  phi th  trị ị ường

10. Dù cho khái ni m, các bệ ước ti n hành tìm ra GTTT là thích h p thìế ợ  

th m đ nh viên cũng không di n gi i k t qu  tìm đẩ ị ễ ả ế ả ược nh  GTTT.ư

1.3.4 Các y u t   nh hế ố ả ưởng đ n giá tr  tài s nế ị ả

Giá tr  c a tài s n đị ủ ả ược đ nh giá ch  mang tính ị ỉ ước tính, có tính ch t tấ ư 

v n cho đ n khi giao d ch th c s  di n ra. Đ  nâng cao đ  tin c y k t qu  c aấ ế ị ự ự ễ ể ộ ậ ế ả ủ  

đ nh giá, khi ị ước tính giá tr  tài s n nh t thi t ph i xem xét và phân tích m tị ả ấ ế ả ộ  cách k  lỹ ưỡng các y u t   nh hế ố ả ưởng đ n giá tr  c a chúng.ế ị ủ

D a vào ý nghĩa và các đ c tính c a giá tr , có th  chia làm hai lo i là:ự ặ ủ ị ể ạ  

Y u t  ch  quan và y u t  khách quan.ế ố ủ ế ố

Xu t phát t  m c đích s  d ng tài s n, các ch  th  s  quy t đ nh cácấ ừ ụ ử ụ ả ủ ể ẽ ế ị  

m c tiêu cho vi c đ nh giá tài s n. Vi c đ nh giá tài s n ph n ánh nh ng đòi h iụ ệ ị ả ệ ị ả ả ữ ỏ  

v  m t l i ích mà tài s n c n t o ra cho các ch  th  trong m i công vi c hayề ặ ợ ả ầ ạ ủ ể ỗ ệ  giao d ch mà h  mong mu n. Vì v y, m c đích đ nh giá tài s n là y u t  có tínhị ọ ố ậ ụ ị ả ế ố  

ch  quan và  nh hủ ả ưởng đ n các quy t đ nh xây d ng các tiêu chu n v  giá trế ế ị ự ẩ ề ị khi đ nh giá tài s n.ị ả

Đ nh giá tài s n là m t khoa h c. Tuy nhiên, trong nhi u trị ả ộ ọ ề ường h p nóợ  còn được nhìn nh n nh  m t ngh  thu t. Tính ngh  thu t th  hi n   ch :ậ ư ộ ệ ậ ệ ậ ể ệ ở ỗ  

Th m đ nh viên ph i làm vi c trong đi u ki n th  trẩ ị ả ệ ề ệ ị ường đôi khi không cung c pấ  

đ  tài li u c n thi t đ  ủ ệ ầ ế ể ước tính ho c ph i ti n hành đ nh giá khi th  trặ ả ế ị ị ườ  ngđang có s  thay đ i. Trong nh ng trự ổ ữ ường h p nh  v y, h  ph i d a vào sợ ư ậ ọ ả ự ự 

nh y c m c a ngh  nghi p, y u t  c m tính đ  ạ ả ủ ề ệ ế ố ả ể ước tính giá tr  tài s n. Đi uị ả ề  này gi i thích cho tình hu ng: Hai th m đ nh viên có tay ngh , trình đ  chuyênả ố ẩ ị ề ộ  môn và lương tâm ngh  nghi p nh  nhau, đ nh giá cùng m t tài s n nh ng đ aề ệ ư ị ộ ả ư ư  

ra hai k t lu n khác nhau.ế ậ

Được chia làm 4 nhóm c  b n sau:ơ ả

Là nh ng y u t  th  hi n các thu c tính h u d ng t  nhiên v n có mà tàiữ ế ố ể ệ ộ ữ ụ ự ố  

s n có th  mang l i cho ngả ể ạ ườ ử ụi s  d ng nh : Đ i v i máy móc thi t b  là cácư ố ớ ế ị  tính năng, tác d ng, đ  b n v t li u, kh  năng duy tu, b o dụ ộ ề ậ ệ ả ả ưỡng và s aử  

ch a, Đ i v i đ t đai, nhà c a chính là v  trí, kích thữ ố ớ ấ ử ị ước, kh  năng s a ch a,ả ử ữ  

c i t o  ả ạ

Tài s n có tính h u d ng hay công d ng càng nhi u thì giá tr  c a tài s nả ữ ụ ụ ề ị ủ ả  

đó càng cao. M t khác, các y u t  ph n ánh tính h u ích, công d ng c a tài s nặ ế ố ả ữ ụ ủ ả  

ph  thu c vào kh  năng khai thác và quan đi m c a m i ngụ ộ ả ể ủ ỗ ười. Có người cho 

r ng y u t  này là quan trong v i h , nh ng l i tr  nên không quan tr ng v iằ ế ố ớ ọ ư ạ ở ọ ớ  

người khác. Vì v y, khi đ nh giá giá tr  c a tài s n, bên c nh vi c phân tích cácậ ị ị ủ ả ạ ệ  

y u t  chính ph n ánh giá tr  tài s n, th m đ nh viên c n ph i tính đ n m c tiêuế ố ả ị ả ẩ ị ầ ả ế ụ  

và quan đi m v  giá tr  c a khách hàng.ể ề ị ủ

Tình tr ng pháp lý c a tài s n quy đ nh quy n c a ch  th  đ i v i vi cạ ủ ả ị ề ủ ủ ể ố ớ ệ  khai thác các thu c tính c a tài s n trong quá trình s  d ng nh : Quy n s  d ng,ộ ủ ả ử ụ ư ề ử ụ  khai thác, mua bán, chuy n nhể ượng, cho thuê, bi u t ng, th a k  Quy n khaiế ặ ừ ế ề  thác các thu c tính c a tài s n càng l n thì giá tr  tài s n càng cao và ngộ ủ ả ớ ị ả ượ ạ  c l i.Các quy n này ph i đề ả ược pháp lu t b o h  và th a nh n.ậ ả ộ ừ ậ

Trong quá trình đ nh giá, đ  có k t qu  đ nh giá đúng đ n và tin c y nh tị ể ế ả ị ắ ậ ấ  

thì đòi h i th m đ nh viên ph i hi u bi t  nh ng quy đ nh có tính pháp lý vỏ ẩ ị ả ể ế ữ ị ề quy n c a các ch  th  có liên quan đ n tài s n c n th m đ nh. Đ  có đề ủ ủ ể ế ả ầ ẩ ị ể ượ  c

nh ng thông tin chính xác và tin c y v  tình tr ng pháp lý c a tài s n, th m đ nhữ ậ ề ạ ủ ả ẩ ị  viên c n ph i căn c  vào các văn b n pháp lu t hi n hành, các gi y t  b ngầ ả ứ ả ậ ệ ấ ờ ằ  

ch ng c a tài s n và các tài li u do các c  quan k  toán – ki m toán có uy tínứ ủ ả ệ ơ ế ể  cung c p.ấ

Tính kinh t  c a giá tr  tài s n ch  y u th  hi n   quan h  cung c u, hayế ủ ị ả ủ ế ể ệ ở ệ ầ  

đ  giãn, đ  nh y c a cung và c u trên th  trộ ộ ạ ủ ầ ị ường. T i m t th i đi m trên thạ ộ ờ ể ị 

trường, khi cung khan hi m, nhu c u và s c mua cao thì giá tr  c a tài s n sế ầ ứ ị ủ ả ẽ 

được đánh giá cao, ngượ ạc l i giá tr  tài s n s  đị ả ẽ ược đánh giá th p khi mà cungấ  

d i dào, nhu c u và s c mua s t gi m v i gi  đ nh các y u t  khác trên thồ ầ ứ ụ ả ớ ả ị ế ố ị 

trường là không thay đ i.ổ

Các y u t  tác đ ng đ n cung ­ c u nh  là: Đ  khan hi m, s c mua, thuế ố ộ ế ầ ư ộ ế ứ  

nh p hay nhu c u có kh  năng thanh toán các giao d ch. Vi c đánh giá các y u tậ ầ ả ị ệ ế ố này s  là căn c  quan tr ng giúp th m đ nh viên có c  s  d  báo và ẽ ứ ọ ẩ ị ơ ở ự ướ ượ  c l ng

m t cách sát th c h n giá tr  th  trộ ự ơ ị ị ường c a tài s n c n đ nh giá.ủ ả ầ ị

Vì v y, đ  có th  đánh giá giá tr  tài s n, làm t t công tác t  v n và gi mậ ể ể ị ả ố ư ấ ả  thi u r i ro trong ho t đ ng đ nh giá tài s n yêu c u ph i ti n hành thu th p,ể ủ ạ ộ ị ả ầ ả ế ậ  

l u tr  các thông tin có liên quan đ n giao d ch mua bán tài s n, trang b  các ki nư ữ ế ị ả ị ế  

th c v  k  thu t x  lý, phân tích s  bi n đ ng c a th  trứ ề ỹ ậ ử ự ế ộ ủ ị ường và giá c  thả ị 

trường

Bên c nh ba y u t  trên, còn có các y u t  khác nh : Tâm lý ngạ ế ố ế ố ư ười tiêu dùng, t p quán dân c  cũng  nh hậ ư ả ưởng đ n giá tr  tài s n. Đi u này đòi h iế ị ả ề ỏ  

th m đ nh viên ph i am hi u v  t p quán dân c  cũng nh   y u t  tâm lý đ  cóẩ ị ả ể ề ậ ư ư ế ố ể  

th  đ nh giá tài s n m t cách h p lý. Hi n nay đ  gi m thi u r i ro cho nghể ị ả ộ ợ ệ ể ả ể ủ ề 

th m đ nh giá, h u h t các nẩ ị ầ ế ước thường không cho phép các công ty hay các 

th m đ nh viên nẩ ị ước ngoài ho t đ ng m t cách đ c l p trên lãnh th  qu c giaạ ộ ộ ộ ậ ổ ố  mình mà không có s  liên doanh v i m t t  ch c nào   trong nự ớ ộ ổ ứ ở ước

Tóm l i, giá tr  tài s n ch u  nh hạ ị ả ị ả ưởng b i nhi u y u t , trong đó có nh ng y uở ề ế ố ữ ế  

t  thố ường xuyên bi n đ i. Do v y, đ  có k t qu  đ nh giá th c s  tr  thành h uế ổ ậ ể ế ả ị ự ự ở ữ  ích và có hi u qu  đ i v i khách hàng, bên c nh vi c xác đ nh m c đích đ nhệ ả ố ớ ạ ệ ị ụ ị  giá, th m đ nh viên ph i nh n d ng rõ ràng và hi u th  trẩ ị ả ậ ạ ể ị ường đánh giá nh ngữ  

y u t  riêng bi t  nh hế ố ệ ả ưởng đ n giá tr  tài s n nh  th  nào. Th m đ nh viênế ị ả ư ế ẩ ị  không ch  đánh giá trong đi u ki n tĩnh mà c n ph i phân tích xu hỉ ề ệ ầ ả ướng thay đ iổ  

c a t ng y u t  v : Chi u hủ ừ ế ố ề ề ướng, t c đ , th i h n, m t m nh và h n ch  c aố ộ ờ ạ ặ ạ ạ ế ủ  các xu hướng này đ n giá tr  tài s nế ị ả

1.4 Phương pháp đ nh giá tài s nị ả

     1.4.1 Các nguyên t c đ nh giá tài s nắ ị ả

Giá tr  tài s n đị ả ược hình thành b i nhi u y u t  tác đ ng nh  giá tr  sở ề ế ố ộ ư ị ử 

d ng, s  khan hi m, nhu c u có kh  năng thanh toán  B n ch t c a đ nh giá tàiụ ự ế ầ ả ả ấ ủ ị  

s n là s  phân tích các y u t  tác đ ng đ n quá trình hình thành giá tr  c a tàiả ự ế ố ộ ế ị ủ  

s n c  th , do đó khi ti n hành th m đ nh giá c n tuân theo các nguyên t c nh tả ụ ể ế ẩ ị ầ ắ ấ  

đ nh. Nguyên t c th m đ nh giá tài s n là nh ng quy đ nh, quan đi m mang tínhị ắ ẩ ị ả ữ ị ể  

ch  đ o, hỉ ạ ướng d n trong công tác đ nh giá tài s n. ẫ ị ả Đó là:

­ Nguyên t c s  d ng t t nh t, hi u qu  nh tắ ử ụ ố ấ ệ ả ấ

­ Nguyên t c thay thắ ế

­ Nguyên t c d  ki n các kho n l i ích trong tắ ự ế ả ợ ương lai 

­ Nguyên t c đóng gópắ

­ Nguyên t c cung c uắ ầ

 Đây là 5 nguyên t c c  b n và đắ ơ ả ược ch p nh n m t cách ph  bi n, là cấ ậ ộ ổ ế ơ 

s  lý lu n quan tr ng đ  xây d ng các tiêu chu n, hình thành nên các quy trìnhở ậ ọ ể ự ẩ  

và phương pháp đ nh giá m t cách h p lý và có tính khoa h c ngày nay.ị ộ ợ ọ

Con người luôn có đ ng c  khai thác m t cách t i đa l i ích c a tài s n cóộ ơ ộ ố ợ ủ ả  

th  mang l i nh m bù đ p chi phí đã b  ra. C  s  đ  ngể ạ ằ ắ ỏ ơ ở ể ười ta đánh giá, ra quy tế  

đ nh đ u t  là d a trên l i ích cao nh t mà tài s n có th  mang l i. Vì v y giá trị ầ ư ự ợ ấ ả ể ạ ậ ị 

c a m t tài s n đủ ộ ả ược th a nh n trong đi u ki n nó đừ ậ ề ệ ượ ử ục s  d ng t t nh t vàố ấ  

hi u qu  nh t.ệ ả ấ

Ví d  1.1ụ : Có m t ngôi bi t th  t i Qu n 2 – TP.HCM đang độ ệ ự ạ ậ ược rao bán 

và đã có hai ngườ ếi đ n h i mua. Ngỏ ười th  nh t tr  giá 35 t  đ ng, ngứ ấ ả ỷ ồ ười thứ hai tr  giá 35,5 t  đ ng. N u so sánh v  m t giá tr  thì ngả ỷ ồ ế ề ặ ị ười th  hai tr  giá caoứ ả  

h n. Nh  v y, trong trơ ư ậ ường h p này ngợ ười bán s  bán cho ngẽ ười tr  giá là 35,5ả  

t  đ ng và s  l a ch n này là phù h p v i đ ng c  mu n khai thác t i đa l i íchỷ ồ ự ự ọ ợ ớ ộ ơ ố ố ợ  

c a tài s n. Khi đó giá tr  c a ngôi nhà đủ ả ị ủ ược th a nh n là 35,5 t  đ ng.ừ ậ ỷ ồ

Theo h  th ng tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam: M i tài s n có th  sệ ố ẩ ẩ ị ệ ỗ ả ể ử 

d ng vào nhi u m c đích và đụ ề ụ ưa l i các l i ích khác nhau, nhạ ợ ưng giá tr  c a nóị ủ  

được xác đ nh trong đi u ki n tài s n đị ề ệ ả ượ ử ục s  d ng t t nh t và hi u qu  nh t.ố ấ ệ ả ấ  

Vi c s  d ng t t nh t và có hi u qu  nh t c a tài s n là đ t đệ ử ụ ố ấ ệ ả ấ ủ ả ạ ược m c h u d ngứ ữ ụ  

t i đaố  trong nh ng hoàn c nh kinh t  ­ xã h i th c t  phù h p, có th  cho phép vữ ả ế ộ ự ế ợ ể ề 

m t k  thu t, v  pháp lý, v  tài chính và đem l i giá tr  l n nh t cho tài s n. ặ ỹ ậ ề ề ạ ị ớ ấ ả

Nói cách khác, vi c s  d ng cao nh t và t t nh t c a tài s n là đ t đệ ử ụ ấ ố ấ ủ ả ạ ượ  c

m c h u d ng t i đa trong nh ng hoàn c nh kinh t  ­ xã h i th c t  phù h p, cóứ ữ ụ ố ữ ả ế ộ ự ế ợ  

th  cho phép v  m t k  thu t, pháp lý, tài chính và đem l i giá tr  cao nh t cho tàiể ề ặ ỹ ậ ạ ị ấ  

­ V  m t v t ch t, m t tài s n đề ặ ậ ấ ộ ả ược đánh giá là s  d ng cao nh t và t tử ụ ấ ố  

nh t khi nó th a mãn đấ ỏ ược nhi u s  l a ch n s  d ng nh t (cho nhi u ngề ự ự ọ ử ụ ấ ề ườ  i

ho c cho m t ngặ ộ ườ ụ ểi c  th );

­ V  m t pháp lu t, m t tài s n đề ặ ậ ộ ả ược đánh giá là s  d ng cao nh t và t tử ụ ấ ố  

nh t khi mà vi c s  d ng b t đ ng s n ph i h p pháp, đấ ệ ử ụ ấ ộ ả ả ợ ược nhà nước th aừ  

nh n và b o h ậ ả ộ

   ví d  trên ta th y ngôi bi t th  đã đỞ ụ ấ ệ ự ược bán cho người tr  giá là 35,5ả  

t  đ ng trong đi u ki n t  nhiên, ngỷ ồ ề ệ ự ười mua mu n mua và ngố ười bán s n sàngẵ  bán. Sau khi mua được ngôi nhà này v i giá 35,5 t  đ ng thì ngớ ỷ ồ ười ch  s  h uủ ở ữ  

m i  đã cho thuê v i m c là 50 tri u đ ng/thángớ ớ ứ ệ ồ  Tuy nhiên, h  không th y thoọ ấ ả mãn v i vi c cho thuê này và h  tính toán r ng h  s  s a ngôi nhà b ng cách xâyớ ệ ọ ằ ọ ẽ ử ằ  thêm 3 t ng n a đ  kinh doanh  khách s n (trong hi n t i, ngôi nhà đ c xây d ngầ ữ ể ạ ệ ạ ượ ự  

3 t ng) và m i tháng h  s  thu đầ ỗ ọ ẽ ược 100 tri u đ ng. H  có th c hi n đ cệ ồ ọ ự ệ ượ  

ph ng án gi  đ nh này hay không? Trong khi Quy đ nh c a thành ph  v  vi c xâyươ ả ị ị ủ ố ề ệ  

d ng t i khu đ t này là không đ c phép xây nhà quá 3 t ng. V y, h  không thự ạ ấ ượ ầ ậ ọ ể 

th c hi n đ c phự ệ ượ ương án mà h  gi  đ nh và Quy đ nh c a thành ph  v  vi c xâyọ ả ị ị ủ ố ề ệ  

d ng nhà t i khu v c qu n 2 này chính là tính pháp lý.ự ạ ự ậ

Ngoài ra, m c dù không có tính pháp lý nh ng nh ng quy ặ ư ữ ước có tính thông l  hay t p quán xã h i cũng c n đệ ậ ộ ầ ược tôn tr ng nh :ọ ư

Chúng ta không th  gi  đ nh r ng trên khu đ t c a Dinh Đ c L p là m tể ả ị ằ ấ ủ ộ ậ ộ  khu vui ch i gi i trí đ  tính giá tr  s  d ng t t nh t và hi u qu  nh t c a khuơ ả ể ị ử ụ ố ấ ệ ả ấ ủ  

đ t này. Hi n nay, chúng ta ch  có th  th a nh n giá tr  s  d ng t t nh t và hi uấ ệ ỉ ể ừ ậ ị ử ụ ố ấ ệ  

qu  nh t c a khu đ t này chính là vi c xây d ng Dinh Đ c L p vì ngoài giá trả ấ ủ ấ ệ ự ộ ậ ị 

v  m t kinh t  thì chúng ta có th  th y đề ặ ế ể ấ ược nó còn có giá tr  v  m t tinh th n,ị ề ặ ầ  giá tr  v  văn hoá, l ch s  c a dân t c. ị ề ị ử ủ ộ

­ V  m t s  d ng, m t tài s n đề ặ ử ụ ộ ả ược đánh giá là s  d ng cao nh t và t tử ụ ấ ố  

nh t khi mà b t đ ng s n đó cho thu nh p ròng cao nh t ho c cho giá tr  hi nấ ấ ộ ả ậ ấ ặ ị ệ  

t i c a thu nh p ròng trong tạ ủ ậ ương lai là cao nh t.ấ

­ V  m t th i gian, m t tài s n đề ặ ờ ộ ả ược đánh giá là s  d ng cao nh t và t tử ụ ấ ố  

nh t khi mà th i gian cho thu nh p ròng cao nh t kéo dài nh t.ấ ờ ậ ấ ấ

­ V  m t hi n th c: Tài s n đề ặ ệ ự ả ượ ử ục s  d ng ho c gi  đ nh s  d ng trongặ ả ị ử ụ  

đi u ki n có th c, có đ  tin c y t i th i đi m ề ệ ự ộ ậ ạ ờ ể ước tính giá tr  tài s n. Tài s n đóị ả ả  

ph i đ t trong đi u ki n kh  thi v  m t tài chính. M i ngả ặ ề ệ ả ề ặ ỗ ười hay m i nhà đ uỗ ầ  

t  có th  s  d ng tài s n d a theo chi phí c  h i c a riêng mình. Tuy nhiên, nóư ể ử ụ ả ự ơ ộ ủ  

ph i ph n ánh tính ch t kh  thi v  m t tài chính.ả ả ấ ả ề ặ

M t tài s n đang s  d ng th c t  không nh t thi t đó th  hi n kh  năng s  ộ ả ử ụ ự ế ấ ế ể ệ ả ử

d ng t t nh t và có hi u qu  nh t c a tài s n đó.ụ ố ấ ệ ả ấ ủ ả  Vì v y, nguyên t c này đòi h i ậ ắ ỏkhi th m đ nh giá tài s n ph i đ t tài s n trong tình hu ng s  d ng cao nh t và ẩ ị ả ả ặ ả ố ử ụ ấ

t t nh t, ch  không ph i d a trên s  s  d ng hi n t i n u nh  s  s  d ng hi nố ấ ứ ả ự ự ử ụ ệ ạ ế ư ự ử ụ ệ  

t i ch a ph i là cao nh t và t t nh t, đ c bi t là đ i v i b t đ ng s n. B i vì ạ ư ả ấ ố ấ ặ ệ ố ớ ấ ộ ả ở

vi c s  d ng cao nh t và t t nh t quy t đ nh giá tr  th  trệ ử ụ ấ ố ấ ế ị ị ị ường c a tài s n.ủ ả

­ Th m đ nh viên ph i ch  ra các kh  năng th c t  v  vi c s  d ng tài s nẩ ị ả ỉ ả ự ế ề ệ ử ụ ả  

và nh ng l i ích c a vi c s  d ng nó (th m đ nh viên ph i gi  đ nh đữ ợ ủ ệ ử ụ ẩ ị ả ả ị ược tình 

hu ng s  d ng phi th c t , s  d ng sai pháp lu t và không kh  thi v  m t tàiố ử ụ ự ế ử ụ ậ ả ề ặ  chính)

­ Th m đ nh viên ph i kh ng đ nh đẩ ị ả ẳ ị ược tình hu ng nào là c  h i s  d ngố ơ ộ ử ụ  

t t nh t và hi u qu  nh t giá tr  c a tài s n.ố ấ ệ ả ấ ị ủ ả

Ví d  1.2ụ : Trước khi mua được ngôi bi t th    Qu n 2 v i giá 35,5 tệ ự ở ậ ớ ỷ 

đ ng nhà đ u t  này đã tìm r t nhi u các ngôi nhà khác g n đó. Cu i cùng hồ ầ ư ấ ề ầ ố ọ tìm được 2 ngôi bi t th  tệ ự ương t  nhau v  t t c  các y u t  theo yêu c u c aự ề ấ ả ế ố ầ ủ  

h  đ t ra nh  v  di n tích, chi u r ng, chi u dài, thi t k  Tuy nhiên, m t ngôiọ ặ ư ề ệ ề ộ ề ế ế ộ  

bi t th  đệ ự ược đ ng ý bán v i giá 35,5 t  đ ng và m t ngôi nhà đồ ớ ỷ ồ ộ ược đ ng ý bánồ  

v i giá là 36 t  đ ng. H  s  ch n mua ngôi bi t th  nào? H  đã quy t đ nh muaớ ỷ ồ ọ ẽ ọ ệ ự ọ ế ị  ngôi bi t th  có giá giao bán là 35,5 t  đ ng. ệ ự ỷ ồ

Khi hai tài s n có tính h u ích nh  nhau, tài s n nào chào bán   m c giáả ữ ư ả ở ứ  

th p nh t thì tài s n đó s  bán đấ ấ ả ẽ ược trước. Gi i h n giá tr  cao nh t c a m t tàiớ ạ ị ấ ủ ộ  

s n không vả ượt quá chi phí đ  có m t tài s n tể ộ ả ương t  v i đi u ki n không cóự ớ ề ệ  

s  ch m tr  quá m c làm  nh hự ậ ễ ứ ả ưởng đ n s  thay th ế ự ế

­ Th m đ nh viên ph i n m đẩ ị ả ắ ược các thông tin v  giá c  hay chi phí s nề ả ả  

xu t c a các tài s n tấ ủ ả ương t , g n v i th i đi m đ nh giá đ  l y đó làm c  sự ầ ớ ờ ể ị ể ấ ơ ở 

so sánh và xác đ nh gi i h n cao nh t c a giá tr  tài s n c n đ nh giá.ị ớ ạ ấ ủ ị ả ầ ị

­ Th m đ nh viên nh t thi t ph i đẩ ị ấ ế ả ược trang b  các k  năng v  cách đi uị ỹ ề ề  

ch nh s  khác bi t gi a các lo i tài s n nh m đ m b o tính ch t có th  thay thỉ ự ệ ữ ạ ả ằ ả ả ấ ể ế hay so sánh v i nhau v  giá c , v  chi phí s n xu t.ớ ề ả ề ả ấ

Nguyên t c thay th  không ch  đắ ế ỉ ược v n d ng khi th m đ nh giá tài s nậ ụ ẩ ị ả  

mà còn đượ ử ục s  d ng trong ho t đ ng t  v n v  các c  h i đ u t ạ ộ ư ấ ề ơ ộ ầ ư

Ví d  1.3ụ : Trước khi quy t đ nh mua ngôi bi t th    Qu n 2, nhà đ u tế ị ệ ự ở ậ ầ ư này đã cân nh c v i s  ti n trên thì h  s  đ u t  vào lĩnh v c khác. Sau khi tínhắ ớ ố ề ọ ẽ ầ ư ự  toán, xem xét tính ch t đ  thay th  hay so sánh gi a hai c  h i hay hai tài s nấ ể ế ữ ơ ộ ả  này là: T c đ  tăng v n, lãi, ti n cho thuê, m c đ  r i ro và kh  năng thanhố ộ ố ề ứ ộ ủ ả  kho n c a chúng thì h  đã quy t đ nh ch n mua ngôi nhà trên.ả ủ ọ ế ị ọ

Xu t phát tr c ti p t  khái ni m giá tr  tài s n.ấ ự ế ừ ệ ị ả

Giá tr  c a m t tài s n đị ủ ộ ả ược quy t đ nh b i nh ng l i ích tế ị ở ữ ợ ương lai tài 

s n mang l i cho nhà đ u tả ạ ầ ư

­ Th m đ nh viên ph i d  ki n đẩ ị ả ự ế ược nh ng l i ích và nh t thi t ph i d aữ ợ ấ ế ả ự  vào các kho n l i ích đó đ  ả ợ ể ước tính giá tr  tài s n.ị ả

­ Th m đ nh viên ph i thu th p nh ng ch ng c  c a th  trẩ ị ả ậ ữ ứ ứ ủ ị ường   th iở ờ  

đi m g n nh t (ch ng c  v  giá c , giá cho thuê, t  l  chi t kh u…) c a các tàiể ầ ấ ứ ứ ề ả ỷ ệ ế ấ ủ  

s n tả ương t  đ  ti n hành so sánh, phân tích, đi u ch nh và ự ể ế ề ỉ ước tính giá tr  c aị ủ  tài s n.ả

Ví d  1.4ụ : Khi chúng ta mua m t xe ô tô đ  đi thì m c đ  quan tr ng cóộ ể ứ ộ ọ  

s  khác nhau r t l n gi a các cá nhân, l i ích tự ấ ớ ữ ợ ương lai c a vi c s  h u chi củ ệ ở ữ ế  ôtô là y u t  r t đ nh tính, r t khó so sánh v  m t ch  quan c a giá tr , song cóế ố ấ ị ấ ề ặ ủ ủ ị  

th  d a vào giá th  trể ự ị ường đ  ể ước tính, t c là d a trên nguyên t c thay th ứ ự ắ ế  

Nh ng khi chúng ta mua m t xe ô tô đ  cho thuê thì ta có th  d a vào thu nh pư ộ ể ể ự ậ  

b ng ti n trong tằ ề ương lai đ  đ nh lể ị ượng v  giá tr  tài s n.ề ị ả

Ví d  1.5ụ :  Trên th  trị ường đang giao bán m t ngôi nhà tộ ương t  ngôi bi tự ệ  

th    trên nh ng khác   ch  là ngôi nhà này có thêm sân vự ở ư ở ỗ ườn và được bán v iớ  giá 36,5 t  đ ng, trong khi ngôi bi t th  trên ch  đỷ ồ ệ ư ỉ ược bán v i giá 35,5 t  đ ng.ớ ỷ ồ  Nhìn vào đây ta có th  th y ph n đóng góp c a sân vể ấ ầ ủ ườn th a nh n là 700 tri uừ ậ ệ  

đ ng trong khi chi phí xây d ng ch  h t 300 tri u đ ngồ ự ỉ ế ệ ồ

Khi k t h p các tài s n v i nhau thì t ng giá tr  c a nó s  cao h n t ngế ợ ả ớ ổ ị ủ ẽ ơ ổ  

giá tr  c a các tài s n đ n l ị ủ ả ơ ẻ

Nh  ví d  trên: Khi k t h p ngôi nhà v i sân vư ụ ế ợ ớ ườn thì thành ngôi nhà có sân vườn và nó có giá là: 36,5 t  đ ng. Trong khi n u tính giá tr  đ n l  c a haiỷ ồ ế ị ơ ẻ ủ  tài s n ch  là 35,8 t  đ ng. Chúng ta có th  th y rõ r ng khi có sân vả ỉ ỷ ồ ể ấ ằ ườn thì giá 

tr  c a ngôi nhà đã đị ủ ược tăng lên r t nhi u so v i vi c không có sân vấ ề ớ ệ ườn. 

Giá tr  c a m t tài s n hay c a m t b  ph n c u thành m t tài s n phị ủ ộ ả ủ ộ ộ ậ ấ ộ ả ụ thu c vào s  v ng m t hay góp m t c a nó s  làm cho giá tr  c a toàn b  tài s nộ ự ắ ặ ặ ủ ẽ ị ủ ộ ả  tăng lên hay gi m đi là bao nhiêu.ả

Khi đánh giá t  h p tài s n không đổ ợ ả ược c ng giá tr  c a các tài s n riêngộ ị ủ ả  

c u và t  l  ngh ch v i y u t  cung.ầ ỷ ệ ị ớ ế ố

 ví d  trên, gi  s  nhà đ u t  quy t đ nh bán ngôi bi t th  h  v a mua

v i giá 39 t  đ ng vì h  nh n đ nh r ng giá t i th i đi m này là cao nh t. M tớ ỷ ồ ọ ậ ị ằ ạ ờ ể ấ ộ  trong nh ng y u t  tác đ ng đ n giá c  chính là nhu c u mua nhà c a ngữ ế ố ộ ế ả ầ ủ ười dân tăng cao. 

Đ nh giá tài s n ph i đ t nó trong s  tác đ ng c a các y u t  cung c u.ị ả ả ặ ự ộ ủ ế ố ầ  Trên th  trị ường c nh tranh hoàn h o, giá c  là b ng ch ng, là s  th a nh n cóạ ả ả ằ ứ ự ừ ậ  tính khách quan c a th  trủ ị ường v  giá tr  tài s n. Trong các th  trề ị ả ị ường khác, dướ  i

s c ép c a cung và c u, giá c  có th  có kho ng cách r t xa so v i giá tr  th c.ứ ủ ầ ả ể ả ấ ớ ị ự  

Vì v y, khi so sánh các tài s n v i nhau, ph i phân tích tác đ ng c a y u t  cungậ ả ớ ả ộ ủ ế ố  

và c u  nh hầ ả ưởng đ n giá tr  tài s n c n th m đ nh giá.ế ị ả ầ ẩ ị

Th m đ nh viên ph i đánh giá đẩ ị ả ược tác đ ng c a y u t  cung c u đ i v i cácộ ủ ế ố ầ ố ớ  giao d ch trong quá kh  và d  báo  nh hị ứ ự ả ưởng c a chúng trong tủ ương lai nh mằ  xác minh tài s n c n th m đ nh nên đả ầ ẩ ị ược đ nh giá trên c  s  giá tr  th  trị ơ ở ị ị ườ  nghay giá tr  phi th  trị ị ường. 

Ví d : Ch ng khoán sau khi đụ ứ ược niêm y t thế ường có giá cao h n do c u caoơ ầ  

h n, m c dù tình hình s n xu t kinh doanh, thu nh p c a công ty nói chungơ ặ ả ấ ậ ủ  không có gì thay đ i.ổ

      1.4.2 Các phương pháp đ nh giá tài s nị ả

­ Phương pháp giá tr  tài s n thu n;ị ả ầ

­ Phương pháp hi n t i hóa các ngu n tài chính tệ ạ ồ ương lai;

­ Phương pháp đ nh lị ượng Goodwill (l i th  thợ ế ương m i);ạ

­ Phương pháp đ nh giá d a vào h  s  PER (hay h  s  P/E).ị ự ệ ố ệ ố

CÂU H I ÔN T P CHỎ Ậ ƯƠNG 1Câu 1: Phân tích khái ni m giá tr  tài s n. Hãy nêu nh ng c  s  giá tr  ệ ị ả ữ ơ ở ịtrong đ nh giá tài s n.ị ả

Câu 2: Phân bi t các khái ni m: giá tr , giá c , chi phí. L y ví d ệ ệ ị ả ấ ụ

Câu 3: Gi i thích khái ni m giá tr  th  tr ng c a IVSC. Giá tr  th  tr ng ả ệ ị ị ườ ủ ị ị ườ

có nh t thi t hình thành trong th  trấ ế ị ường c nh tranh hay không?ạ

Câu 4: Phân tích các y u t   nh h ng đ n giá tr  tài s n. Nh n di n các ế ố ả ưở ế ị ả ậ ệ

y u t  này có ý nghĩa gì đ i v i th m đ nh viên? ế ố ố ớ ẩ ị

Câu 5: Nêu các nguyên t c th m đ nh giá trong n n kinh t  th  tr ng. ắ ẩ ị ề ế ị ườTuân th  nguyên t c đó th m đ nh viên c n ph i làm gì?ủ ắ ẩ ị ầ ả

+ Các tài s n khác g n li n v i đ t đaiả ắ ề ớ ấ

+ Các tài s n khác theo quy đ nh c a pháp lu tả ị ủ ậ

t n t i hàng trăm năm ho c lâu h n n a. Vì v y, tính b n v ng c a BĐS đồ ạ ặ ơ ữ ậ ề ữ ủ ượ  c

th  hi n   tu i th  c a v t ki n trúc và công trình xây d ng.ể ệ ở ổ ọ ủ ậ ế ự

C n phân bi t “tu i th  v t lý” và “tu i th  kinh t ” c a BĐS. Tu i thầ ệ ổ ọ ậ ổ ọ ế ủ ổ ọ kinh t  ch m d t trong  đi u ki n th  trế ấ ứ ề ệ ị ường và tr ng thái ho t đ ng bìnhạ ạ ộ  

thường mà chi phí s  d ng BĐS l i ngang b ng v i l i ích thu đử ụ ạ ằ ớ ợ ượ ừc t  BĐS đó. 

Tu i th  v t lý dài h n tu i th  kinh t  khá nhi u vì nó ch m d t khi các k tổ ọ ậ ơ ổ ọ ế ề ấ ứ ế  

c u ch u l c ch  y u c a v t ki n trúc và công trình xây d ng b  lão hoá và hấ ị ự ủ ế ủ ậ ế ự ị ư 

h ng, không th  ti p t c an toàn cho vi c s  d ng. Trong trỏ ể ế ụ ệ ử ụ ường h p đó, n uợ ế  xét th y ti n hành c i t o, nâng c p BĐS thu đấ ế ả ạ ấ ượ ợc l i ích l n h n là phá đi vàớ ơ  xây d ng m i thì có th  kéo dài tu i th  v t lý. Th c t , các nự ớ ể ổ ọ ậ ự ế ước trên th  gi iế ớ  

đã ch ng minh tu i th  kinh t  c a BĐS có liên quan đ n tính ch t s  d ng c aứ ổ ọ ế ủ ế ấ ử ụ ủ  BĐS đó. Nói chung, tu i th  kinh t  c a nhà  , khách s n, nhà hát là trên 40ổ ọ ế ủ ở ạ  năm; c a tu i th  kinh t  nhà xủ ổ ọ ế ưởng công nghi p, nhà   ph  thông là trên 45ệ ở ổ  năm v.v  Chính vì tính ch t lâu v ng c a hàng hoá BĐS là do đ t đai không bấ ữ ủ ấ ị 

m t đi, không b  thanh lý sau m t quá trình s  d ng, l i có th  s  d ng vàoấ ị ộ ử ụ ạ ể ử ụ  nhi u m c đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS r t phong phú và đa d ng.ề ụ ấ ạ

s  đ u quan tâm đ n tính khác bi t ho c đ  t o s  h p d n đ i v i khách hàngư ề ế ệ ặ ể ạ ự ấ ẫ ố ớ  

BĐS ch u s   nh hị ự ả ưởng l n nhau r t l n, giá tr  c a m t BĐS này có thẫ ấ ớ ị ủ ộ ể 

b  tác đ ng c a BĐS khác. Đ c bi t, trong trị ộ ủ ặ ệ ường h p Nhà nợ ước đ u t  xâyầ ư  

d ng các công trình k t c u h  t ng s  làm tăng v  đ p và nâng cáo giá tr  sự ế ấ ạ ầ ẽ ẻ ẹ ị ử 

d ng c a BĐS trong khu v c đó. Trong th c t , vi c xây d ng BĐS này làm tônụ ủ ự ự ế ệ ự  thêm v  đ p, s  h p d n và giá tr  c a BĐS khác là hi n tẻ ẹ ự ấ ẫ ị ủ ệ ượng khá ph  bi n.ổ ế

BĐS là m t lo i tài s n có giá tr  l n, vi c phân lo i BĐS là c  s  đ  Nhàộ ạ ả ị ớ ệ ạ ơ ở ể  

nước có chính sách qu n lý và s  d ng m t cách h p lý và có hi u qu  nh t vả ử ụ ộ ợ ệ ả ấ ề 

m t kinh t  và xã h i. Nó cũng là c  s  quan tr ng đ  các nhà đ u t  xem xétặ ế ộ ơ ở ọ ể ầ ư  các c  h i đ u t  đánh giá m t cách h p lý giá tr  BĐS. BĐS đơ ộ ầ ư ộ ợ ị ược phân lo iạ  theo các tiêu th c sau:ứ

­  Đ t đai: Đó là đ t đai t  nhiên, bao g m đ t tr ng và đ t đang s  d ng.ấ ấ ự ồ ấ ố ấ ử ụ

­ Công trình ki n trúc và các tài s n g n li n v i công trình ki n trúc:ế ả ắ ề ớ ế

+ Nhà c a xây d ng c  đ nh không th  di d i.ử ự ố ị ể ờ

+ Các công trình h  t ng k  thu t g n li n v i đ t đai: H  th ng đi nạ ầ ỹ ậ ắ ề ớ ấ ệ ố ệ  

lưới, đi n tho i, ăng ten và cáp truy n hình, h  th ng l c và c p thoát nệ ạ ề ệ ố ọ ấ ước, hệ 

+ Các công trình nuôi tr ng th y s n, cánh đ ng làm mu iồ ủ ả ồ ố

+ Các công trình du l ch, vui ch i, th  thaoị ơ ể

+ Các công trình khai thác m ỏ

­ Đ t đai: Theo đi u 13 c a Lu t Đ t đai năm 2003, căn c  vào m c đíchấ ề ủ ậ ấ ứ ụ  

s  d ng, đ t đai đử ụ ấ ược phân bi t thành 3 vùng khác nhau là: Đ ng b ng, trung duệ ồ ằ  

và mi n núi. Trong m i vùng l i chia thành 3 nhóm: nhóm đ t nông nghi p, phiề ỗ ạ ấ ệ  nông nghi p và ch a s  d ng. Trong m i nhóm chia thành các lo i:ệ ư ử ụ ỗ ạ

Nhóm đ t nông nghi p: 8 lo i, g m:ấ ệ ạ ồ

+ Đ t nông nghi p khác theo quy đ nh c a Chính ph ấ ệ ị ủ ủ

 Nhóm đ t phi nông nghi p: 10 lo i, g m:ấ ệ ạ ồ

+ Đ t s  d ng vào m c đích công c ng: Đ t giao thông, thu  l i, đ t xâyấ ử ụ ụ ộ ấ ỷ ợ ấ  

d ng các công trình văn hoá, y t , giáo d c và đào t o, th  d c th  thao ph c vự ế ụ ạ ể ụ ể ụ ụ 

l i ích công c ng, đ t có di tích l ch s  văn hoá, danh lam th ng c nh, đ t xâyợ ộ ấ ị ử ắ ả ấ  

d ng các công trình công c ng khác theo quy đ nh c a Chính ph ự ộ ị ủ ủ

Ngoài ra, theo tính ch t pháp lý BĐS: BĐS s  h u vĩnh vi n và s  h u cóấ ở ữ ễ ở ữ  

th i h n. Theo kh  năng phát tri n: BĐS có kh  năng và không có kh  năng phátờ ạ ả ể ả ả  tri n.ể

­ Công trình ki n trúc có 5 lo i:ế ạ

+ Nhà   dùng đ  cho thuê ho c đ  bán:ở ể ặ ể

 Tu  thu c vào các yêu c u v  ki n trúc, ti n nghi, c nh quan, môi trỳ ộ ầ ề ế ệ ả ườ  ng

người ta có s  phân bi t nhà   thành 2 lo i là: nhà chung c , nhà   riêng bi t vàự ệ ở ạ ư ở ệ  

bi t th  Trong lo i bi t th  l i đệ ự ạ ệ ự ạ ược phân chia thành 4 h ng: t  h ng I đ nạ ừ ạ ế  

h ng IV. H ng 4 là lo i có ch t lạ ạ ạ ấ ượng s  d ng t t nh t.ử ụ ố ấ

 Tu  thu c vào yêu c u v  k  thu t, đ  b n và giá tr  c a các lo i v tỳ ộ ầ ề ỹ ậ ộ ề ị ủ ạ ậ  

li u và c a các k t c u chính nh : C t, móng, sàn, tệ ủ ế ấ ư ộ ường… mà người ta phân chia   thành 4 c p: C p I có niên h n s  d ng trên 100 năm, c p II: Trên 50ở ấ ấ ạ ử ụ ấ  năm; c p III: Trên 20 năm; c p IV: Dấ ấ ưới 20 năm

+ Công trình ki n trúc ph c v  s n xu t: Nhà xế ụ ụ ả ấ ưởng, kho tàng, m t b ngặ ằ  khu công nghi p.ệ

+ Công trình ki n trúc có tính ch t thế ấ ương m i: C a hàng cho thuê, ch ,ạ ử ợ  trung tâm thương m i…ạ

+   Khách s n và văn phòng cho thuê: Tu  thu c vào các đi u ki n v tạ ỳ ộ ề ệ ậ  

ch t, ch t lấ ấ ượng ph c v , c nh quan môi tr ng … mà khách s n đ c chia ra cácụ ụ ả ườ ạ ượ  

lo i t  1 đ n 5 sao.ạ ừ ế

+ Công trình ki n trúc khác: Nhà th , b nh vi n, trế ờ ệ ệ ường h c…ọ

 đây ta ch  xét đ n b t đ ng s n là đ t đai và các công trình. Quy n c a

ch  th  đ i v i hai lo i b t đ ng s n này c  th  nh  sau:ủ ể ố ớ ạ ấ ộ ả ụ ể ư

­ Đ i v i đ t đai: Đ t đai thu c s  h u toàn dân do Nhà nố ớ ấ ấ ộ ở ữ ướ ạc đ i di n chệ ủ 

s  h u.ở ữ

Nhà n c trao quy n s  d ng đ t cho ng i s  d ng đ t thông qua hình th cướ ề ử ụ ấ ườ ử ụ ấ ứ  giao đ t, cho thuê đ t, công nh n quy n s  d ng đ t đ i v i ng i đang s  d ngấ ấ ậ ề ử ụ ấ ố ớ ườ ử ụ  

đ t  n đ nh.ấ ổ ị

+ Nhà nước giao đ t: Là vi c Nhà nấ ệ ước trao quy n s  d ng đ t b ng quy tề ử ụ ấ ằ ế  

đ nh hành chính cho đ i tị ố ượng có nhu c u s  d ng đ t. Đ i v i ngầ ử ụ ấ ố ớ ườ ử ụ  i s  d ng

đ t, đây là hình th c chi m gi  cao nh t.ấ ứ ế ữ ấ

Nhà nước cho thuê đ t là vi c Nhà nấ ệ ước trao quy n s  d ng đ t b ngề ử ụ ấ ằ  

h p đ ng (có th  ng n h n ho c dài h n) cho đ i tợ ồ ể ắ ạ ặ ạ ố ượng có nhu c u s  d ngầ ử ụ  

đ t. Nh ng h p đ ng cho ấ ữ ợ ồ thuê đ t cũng th ng đ c l u h  s  b ng các ch ngấ ườ ượ ư ồ ơ ằ ứ  

th  và có th  kéo dài vô th i h n.ư ể ờ ạ

­ Đ i v i các công trìnhố ớ

+ Quy n s  h u: Quy n này phát sinh khi cá nhân, t  ch c đề ở ữ ề ổ ứ ượ ấc c p gi yấ  

ch ng nh n quy n s  d ng đ t thì s  h u luôn các công trình   trên khu đ t  y.ứ ậ ề ử ụ ấ ở ữ ở ấ ấ+ Thuê theo h p đ ng: Các công trình n m trên khu đ t đợ ồ ằ ấ ược đem cho thuê theo 

h p đ ngợ ồ

     2.1.2 Th  trị ường b t đ ng s nấ ộ ả

Th c t , có r t nhi u cách hi u khác nhau v  th  trự ế ấ ề ể ề ị ường BĐS nh :ư

­ Th  trị ường b t đ ng s n là m t môi trấ ộ ả ộ ường trong đó gi a ngữ ười mua và 

ngườ bán tác đ ng qua l i l n nhau đ  th c hi n vi c mua bán b t đ ng s n thôngi  ộ ạ ẫ ể ự ệ ệ ấ ộ ả  qua c  ch  giá. ơ ế

­ Th  trị ường b t đ ng s n là m t h  th ng các quan h , thông qua đó cácấ ộ ả ộ ệ ố ệ  giao d ch v  b t đ ng s n c aị ề ấ ộ ả ủ   bên tham gia được th c hi n. Th  trự ệ ị ường b tấ  

đ ng s n có th  phân thành th  trộ ả ể ị ường đ t đai, th  trấ ị ường nhà   th  trở ị ường các công trình ki n trúc khác nhau ế

­ Th  trị ường BĐS là th  trị ường nhà, đ t.ấ

­ Th  trị ường BĐS là th  trị ường mua bán, trao đ i, cho thuê, th  ch p,ổ ế ấ  

chuy n nhể ượng quy n s  d ng BĐS theo quy lu t c a th  trề ử ụ ậ ủ ị ường, có s  qu n lýự ả  

c a Nhà nủ ước

­ Th  trị ường b t đ ng s n là t ng hoà các giao d ch dân s  v  b t đ ngấ ộ ả ổ ị ự ề ấ ộ  

s n t i m t đ a bàn nh t đ nh, trong m t th i gian nh t đ nh.ả ạ ộ ị ấ ị ộ ờ ấ ị

Nh  v y có th  th y r ng: ư ậ ể ấ ằ Th  tr ị ườ ng b t đ ng s n là lo i th  tr ấ ộ ả ạ ị ườ ng bao  

ti n t ề ệ

Có nhi u quan ni m khác nhau v  th  trề ệ ề ị ường b t đ ng s n, m c dù có thấ ộ ả ặ ể còn nh ng quan ni m khác nhau, song nh ng đ c đi m ch  y u c a lo i thữ ệ ữ ặ ể ủ ế ủ ạ ị 

trường này c n đầ ược th a nh n là:ừ ậ

BĐS có v  trí c  đ nh, không th  di d i đị ố ị ể ờ ược, các ch  th  th  trủ ể ị ườ  ngkhông th  đ a tài s n đ n n i giao d ch. Vì th , vi c giao d ch khó k t thúc t iể ư ả ế ơ ị ế ệ ị ế ạ  

n i giao d ch mà thơ ị ường ph i qua ba khâu ch  y u: Đàm phán t i đ a đi m giaoả ủ ế ạ ị ể  

d ch, ki m tra th c đ a, đăng ký pháp lý.ị ể ự ị

Chính đi u này làm cho quan h  giao d ch BĐS thề ệ ị ường kéo dài, các đ ngộ  thái th  trị ường cũng nh  các y u t  tâm lý có nhi u c  h i phát sinh trong quáư ế ố ề ơ ộ  trình đàm phán, vi c đ nh giá có nguy c  sai s  l n, r i ro đ i v i ngh  TĐG làệ ị ơ ố ớ ủ ố ớ ề  cao, đòi h i th m đ nh viên ph i có s  am hi u v  chuyên môn cũng nh  kinhỏ ẩ ị ả ự ể ề ư  nghi m ngh  nghi p.ệ ề ệ

BĐS là m t lo i hàng hoá c  đ nh và không th  di d i v  m t v  trí và nóộ ạ ố ị ể ờ ề ặ ị  

ch u  nh hị ả ưởng c a các y u t  t p quán, tâm lý, th  hi u. Trong khi đó, tâm lý,ủ ế ố ậ ị ế  

t p quán, th  hi u c a m i vùng, m i đ a phậ ị ế ủ ỗ ỗ ị ương l i khác nhau. Chính vì v y,ạ ậ  

ho t đ ng c a th  trạ ộ ủ ị ường BĐS mang tính đ a phị ương sâu s c.ắ

M t khác, th  trặ ị ường BĐS mang tính không t p trung và tr i r ng   m iậ ả ộ ở ọ  vùng mi n c a đ t nề ủ ấ ước. S n ph m  hàng hoá BĐS có “d   th a”   vùng nàyả ẩ ư ừ ở  cũng không th  đem bán   vùng khác để ở ược. Bên c nh đó, m i th  trạ ỗ ị ường mang tính ch t đ a phấ ị ương v i quy mô và trình đ  khác nhau do có s  phát tri n khôngớ ộ ự ể  

đ u gi a các vùng, các mi n, do đi u ki n t  nhiên và trình đ  phát tri n kinh tề ữ ề ề ệ ự ộ ể ế 

­ văn hoá ­ xã h i khác nhau d n đ n quy mô và trình đ  phát tri n c a thộ ẫ ế ộ ể ủ ị 

trường BĐS khác nhau. Th  trị ường BĐS   các đô th  có quy mô và trình đ  phátở ị ộ  tri n kinh t  cao thì ho t đ ng sôi đ ng h n th  trể ế ạ ộ ộ ơ ị ường BĐS   nông thôn, mi nở ề  núi v.v

Đ c đi m này xu t phát t  nh ng đ c tr ng riêng c a m i vùng, ch u sặ ể ấ ừ ữ ặ ư ủ ỗ ị ự chi ph i c a đi u ki n t  nhiên cũng nh  truy n th ng và t p quán, th  hi u,ố ủ ề ệ ự ư ề ố ậ ị ế  

tâm lý xã h i trong quá trình s  d ng BĐS. Th m chí, ngay trong b n thân cácộ ử ụ ậ ả  

th  trị ường đ a phị ương, s  hi u bi t v  các giao d ch cũng không hoàn h o,ự ể ế ề ị ả  

người mua và người bán thường thi u thông tin liên quan đ n nh ng giao d chế ế ữ ị  

trước

S  tác đ ng c a Nhà nự ộ ủ ước là m t trong các y u t  t o nên tính khôngộ ế ố ạ  hoàn h o c a th  trả ủ ị ường BĐS. B t k  Nhà nấ ỳ ước nào cũng đ u có s  can thi pề ự ệ  vào th  trị ường BĐS   các m c đ  khác nhau, trong đó ch  y u là đ t đai đ  th cở ứ ộ ủ ế ấ ể ự  

hi n các m c tiêu phát tri n chung. BĐS có tính d  bi t, tin t c th  trệ ụ ể ị ệ ứ ị ường h nạ  

ch , đ t đai trên th  trế ấ ị ường s  c p ph  thu c vào quy t đ nh c a Nhà nơ ấ ụ ộ ế ị ủ ước nên 

th  trị ường BĐS là th  trị ường c nh tranh không hoàn h o.ạ ả

M t khác, th  trặ ị ường BĐS không hoàn h o còn do tính ch t không tái t oả ấ ạ  

được c a đ t, nên th  trủ ấ ị ường BĐS mang tính đ c quy n, đ u c  nhi u h n cácộ ề ầ ơ ề ơ  

th  trị ường hàng hoá khác

Trên th  trị ường BĐS, khi c u thay đ i, t t y u d n đ n s  thay đ i v  giáầ ổ ấ ế ẫ ế ự ổ ề  BĐS. Tuy nhiên, do quan h  cung c u v  BĐS thệ ầ ề ường m t cân đ i theo chi uấ ố ề  

hướng cung nh  h n c u, cung BĐS không th  ph n  ng m t cách nhanh chóngỏ ơ ầ ể ả ứ ộ  

và tương  ng v i thay đ i c a c u, vi c tăng cung v  BĐS cho m t m c đíchứ ớ ổ ủ ầ ệ ề ộ ụ  

c  th  nào đó thụ ể ường m t nhi u th i gian, d n đ n tác đ ng kích thích tăngấ ề ờ ẫ ế ộ  

ho c gi m cung BĐS luôn có m t đ  tr  l n h n so v i các m t hàng khác.ặ ả ộ ộ ễ ớ ơ ớ ặ

Do đó, khi xem xét th  trị ường BĐS c n chú ý:ầ

+ Nh ng nhân t  làm tăng c u đ t ng t s  ti m  n các c n s t giá BĐS.ữ ố ầ ộ ộ ẽ ề ẩ ơ ố  

Vi c ch ng các c n s t v  giá BĐS b ng cách tăng cung là r t h n ch ệ ố ơ ố ề ằ ấ ạ ế

+ Đ i v i vi c qu n lý Nhà nố ớ ệ ả ước c n ph i có các chính sách  n đ nh, dàiầ ả ổ ị  

h n đ i v i BĐS và công khai các chính sách này nh m  n đ nh th  trạ ố ớ ằ ổ ị ị ường BĐS

+ Đ i v i ho t đ ng th m đ nh giá c n ph i có s  cân nh c th n tr ngố ớ ạ ộ ẩ ị ầ ả ự ắ ậ ọ  

đ n đ c đi m này c a th  trế ặ ể ủ ị ường BĐS đ  ể ước tính m t cách h p lý giá tr  BĐS.ộ ợ ị  

Vi c qu n lý Nhà nệ ả ước đ i v i BĐS không t t s  ti m  n nhi u r i ro đ i v iố ớ ố ẽ ề ấ ề ủ ố ớ  

vi c hành ngh  th m đ nh giá.ệ ề ẩ ị

BĐS là tài s n l n c a m i qu c gia, là hàng hoá đ c bi t, các giao d chả ớ ủ ỗ ố ặ ệ ị  

v  BĐS tác đ ng m nh m  đ n h u h t các ho t đ ng kinh t  ­ xã h i. Do đó,ề ộ ạ ẽ ế ầ ế ạ ộ ế ộ  các v n đ  v  BĐS đ u s  chi ph i và đi u ch nh ch t ch  c a h  th ng cácấ ề ề ề ự ố ề ỉ ặ ẽ ủ ệ ố  văn b n quy ph m pháp lu t riêng v  BĐS, đ c bi t là h  th ng các văn b nả ạ ậ ề ặ ệ ệ ố ả  quy ph m pháp lu t v  đ t đai và nhà   Đ c đi m này đ c bi t đúng   nạ ậ ề ấ ở ặ ể ặ ệ ở ước ta 

do th  trị ường đ t đai c p I (th  trấ ấ ị ường s  c p ­ giao đ t và cho thuê đ t) là ch uơ ấ ấ ấ ị  tác đ ng nh t b i các quy t đ nh c a Nhà nộ ấ ở ế ị ủ ước. Chính ph  các nủ ước trên thế 

gi i đ u quan tâm đ n BĐS và th  trớ ề ế ị ường BĐS, luôn đi u ch nh chính sách về ỉ ề 

BĐS và th  trị ường BĐS nh m huy đ ng các ngu n l c v  BĐS ph c v  cácằ ộ ồ ự ề ụ ụ  

m c tiêu phát tri n kinh t  ­ xã h i.ụ ể ế ộ

M t khác, th  trặ ị ường BĐS còn là m t d ng đi n hình c a lo i th  trộ ạ ể ủ ạ ị ườ  ng

c nh tranh không hoàn h o, thi u tính hi u qu  Vì v y, s  can thi p c a Nhàạ ả ế ệ ả ậ ự ệ ủ  

nước là c n thi t, nh m gi m thi u nh ng  nh hầ ế ằ ả ể ữ ả ưởng b t l i đ n các m c tiêuấ ợ ế ụ  kinh t  vĩ mô.ế

­ Th  trị ường chính th c hay th  trứ ị ường có s  ki m soát c a Nhà nự ể ủ ước

­ Th  trị ường phi chính th c hay th  trứ ị ường không có s  ki m soát c a Nhàự ể ủ  

nước

­ Th  trị ường chuy n nhể ượng quy n s  d ng đ t, lo i th  trề ử ụ ấ ạ ị ường này còn 

g i là th  trọ ị ường đ t đai.ấ

­ Th  trị ường xây d ng các công trình BĐS đ  bán và cho thuê.ự ể

­ Th  trị ường bán l i ho c cho thuê l i BĐS.ạ ặ ạ

­ Th  trị ường giao d ch các BĐS dùng đ  th  ch p, b o hi mị ể ế ấ ả ể

­ Th  trị ường giao d ch các BĐS dùng đ  góp v n liên doanhị ể ố

dân:

BĐS là tài s n l n c a m i qu c gia. T  tr ng BĐS trong t ng s  c a c iả ớ ủ ỗ ố ỷ ọ ổ ố ủ ả  

xã h i   các nộ ở ước có khác nhau nh ng thư ường chi m trên dế ưới 40% lượng c aủ  

c i v t ch t c a m i nả ậ ấ ủ ỗ ước. Các ho t đ ng liên quan đ n BĐS chi m t i 30%ạ ộ ế ế ớ  

t ng ho t đ ng c a n n kinh t  BĐS còn là tài s n l n c a t ng h  gia đình.ổ ạ ộ ủ ề ế ả ớ ủ ừ ộ  Trong đi u ki n n n kinh t  th  trề ệ ề ế ị ường thì BĐS ngoài ch c năng là n i  , n i tứ ơ ở ơ ổ 

ch c ho t đ ng kinh t  gia đình, nó còn là ngu n v n đ  phát tri n thông quaứ ạ ộ ế ồ ố ể ể  

ho t đ ng th  ch p.ạ ộ ế ấ

N u m t qu c gia có gi i pháp h u hi u b o đ m cho các BĐS có đế ộ ố ả ữ ệ ả ả ủ 

đi u ki n tr  thành hàng hoá và đề ệ ở ược đ nh giá khoa h c, chính th ng s  t o choị ọ ố ẽ ạ  

n n kinh t  c a qu c gia đó m t ti m năng đáng k  v  v n đ  t  đó phát tri nề ế ủ ố ộ ề ể ề ố ể ừ ể  kinh t  ­ xã h i đ t đế ộ ạ ược nh ng m c tiêu đ  ra.   các nữ ụ ề Ở ước phát tri n lể ượ  ng

ti n ngân hàng cho vay qua th  ch p b ng BĐS chi m trên 80% trong t ngề ế ấ ằ ế ổ  

lượng v n cho vay. Vì v y, phát tri n đ u t , kinh doanh BĐS đóng vai trò quanố ậ ể ầ ư  

tr ng trong vi c chuy n các tài s n thành ngu n tài chính d i dào ph c v  choọ ệ ể ả ồ ồ ụ ụ  yêu c u phát tri n kinh t  ­ xã h i đ c bi t là đ u t  phát tri n c  s  h  t ngầ ể ế ộ ặ ệ ầ ư ể ơ ở ạ ầ  

c a n n kinh t ủ ề ế

Kinh nghi m c a các nệ ủ ước cho th y đ  đ t tiêu chu n c a m t nấ ể ạ ẩ ủ ộ ướ  ccông nghi p hoá thì t  l  đô th  hoá thệ ỷ ệ ị ường chi m t  60­80%. Nh  v y, v n đế ừ ư ậ ấ ề phát tri n th  trể ị ường BĐS đ  đáp  ng yêu c u đô th  hoá   nể ứ ầ ị ở ước ta là v n đ  l nấ ề ớ  

và có t m quan tr ng đ c bi t nh t là khi nầ ọ ặ ệ ấ ước ta chuy n sang c  ch  thể ơ ế ị 

trường trong đi u ki n các thi t ch  v  qu n lý Nhà nề ệ ế ế ề ả ước đ i v i công tác quyố ớ  

ho ch ch a đạ ư ược th c thi có ch t lự ấ ượng và hi u qu  thì vi c phát tri n và qu nệ ả ệ ể ả  

lý th  trị ường BĐS   đô th  ph i đi đôi v i tăng cở ị ả ớ ường công tác quy ho ch đạ ể 

kh c ph c nh ng t n kém và vắ ụ ữ ố ướng m c trong tắ ương lai. 

Th  trị ường BĐS có quan h  tr c ti p v i các th  trệ ự ế ớ ị ường nh  th  trư ị ường tài chính tín d ng, th  trụ ị ường xây d ng, th  trự ị ường v t li u xây d ng, th  trậ ệ ự ị ường lao 

đ ng  Theo phân tích đánh giá c a các chuyên gia kinh t ,   các nộ ủ ế ở ước phát tri nể  

n u đ u t  vào lĩnh v c BĐS tăng lên 1 USD thì s  có kh  năng thúc đ y cácế ầ ư ự ẽ ả ẩ  ngành có liên quan phát tri n t  1,5 – 2 USD. Phát tri n và đi u hành t t thể ừ ể ề ố ị 

trường BĐS s  có tác d ng thúc đ y tăng trẽ ụ ẩ ưởng kinh t  thông qua các bi nế ệ  pháp kích thích vào đ t đai, t o l p các công trình, nhà xấ ạ ậ ưởng, v t ki n trúc đậ ế ể 

t  đó t o nên chuy n d ch đáng k  và quan tr ng v  c  c u trong các ngành, cácừ ạ ể ị ể ọ ề ơ ấ  vùng lãnh th  và trên ph m vi c  nổ ạ ả ước

Th  trị ường nhà   là b  ph n quan tr ng chi m t  tr ng l n trong thở ộ ậ ọ ế ỷ ọ ớ ị 

trường BĐS. Th  trị ường nhà   là th  trở ị ường sôi đ ng nh t trong th  trộ ấ ị ường BĐS, 

nh ng c n “s t” nhà đ t h u h t đ u b t đ u t  “s t” nhà   và lan to  sang cácữ ơ ố ấ ầ ế ề ắ ầ ừ ố ở ả  

th  trị ường BĐS khác và  nh  hả ưởng tr c ti p đ n đ i s ng c a nhân dân. Vìự ế ế ờ ố ủ  

v y, phát tri n và qu n lý có hi u qu  th  trậ ể ả ệ ả ị ường BĐS nhà  , bình  n th  trở ổ ị ườ  ngnhà  , b o đ m cho giá nhà   phù h p v i thu nh p c a ngở ả ả ở ợ ớ ậ ủ ười dân là m t trongộ  

nh ng vai trò quan tr ng c a qu n lý nhà nữ ọ ủ ả ước v  th  trề ị ường BĐS nhà  ở

­ Các BĐS có tính đ ng nh t nh : Các căn h , các chung c , các dãy nhàồ ấ ư ộ ư  

được xây d ng cùng m t ki u, các ngôi nhà riêng bi t và bán riêng bi t, cácự ộ ể ệ ệ  phân xưởng và các nhà kho trên m t m t b ng, các nhóm văn phòng và các nhómộ ặ ằ  

ch  y u  nh hủ ế ả ưởng đ n giá tr , nh : ki u cách, đi u ki n môi trế ị ư ể ề ệ ường,…. Cụ 

th , th m đ nh viên c n ph i d a trên 7 y u t  c  b n sau đ  so sánh:ể ẩ ị ầ ả ự ế ố ơ ả ể

­ Tình tr ng v t ch t c a BĐS.ạ ậ ấ ủ

­ Đ c đi m v  m t b ng.ặ ể ề ặ ằ

­ Đ c đi m c a các công trình xây d ng có liên quan.ặ ể ủ ự

­ Đ c đi m v  v  trí hay đ a đi m:ặ ể ề ị ị ể

+ Là y u t  ph n ánh đ c đi m v  h  t ng xã h i c a BĐSế ố ả ặ ể ề ạ ầ ộ ủ

+ Là y u t  ph n ánh đ c đi m khác nhau v  môi trế ố ả ặ ể ề ường xã h i có liênộ  quan đ n BĐS.ế

­ Tình tr ng pháp lý: ạ

+ Các căn c  pháp lý v  QSD đ t, quy n s  h u các công trình trên đ t.ứ ề ấ ề ở ữ ấ+ Các qui đ nh t i thi u v  v  sinh môi trị ố ể ề ệ ường, v  Phòng cháy ch a cháy,ề ữ  

v  cách âm.ề

+ Tình tr ng vi ph m gi i h n v  không gian ki n trúc và xây d ng. ạ ạ ớ ạ ề ế ự

­ Th i gian giao d ch. ờ ị

­ Các đi u kho n và đi u ki n c a giao d ch.ề ả ề ệ ủ ị

* Bước 2: Ti n hành ki m tra và phân tích các giao d ch ch ng c  nh mế ể ị ứ ứ ằ  

đ m b o tính ch t có th  so sánh đả ả ấ ể ược v i BĐS m c tiêu. Đ  th c hi n t tớ ụ ể ự ệ ố  

bước này, khi ki m tra và phân tích các giao d ch th  trể ị ị ường c n ph i làm rõ:ầ ả  Ngu n g c, đ c đi m và tính ch t các giao d ch.ồ ố ặ ể ấ ị

* Bước 3:  L a ch n m t s  BĐS có th  so sánh thích h p nh t. Theoự ọ ộ ố ể ợ ấ  kinh nghi m, thệ ường l y  t  3 đ n 6 BĐS đ  so sánh.ấ ừ ế ể

* Bước 4: Xác đ nh nh ng y u t  khác nhau gi a BĐS m c tiêu và BĐSị ữ ế ố ữ ụ  

ch ng c  Đ ng th i, d a trên các y u t  khác nhau, ti n hành đi u ch nh giáứ ứ ồ ờ ự ế ố ế ề ỉ  

c a các BĐS. Cách đi u ch nh thông d ng là l y BĐS m c tiêu làm chu n, th củ ề ỉ ụ ấ ụ ẩ ự  

hi n vi c đi u ch nh đ i v i BĐS ch ng c  N u BĐS ch ng c  có các y u tệ ệ ề ỉ ố ớ ứ ứ ế ứ ứ ế ố 

được đánh giá là t t h n BĐS m c tiêu thì đi u ch nh gi m giá tr  giao d ch c aố ơ ụ ề ỉ ả ị ị ủ  BĐS ch ng c  xu ng và ngứ ứ ố ượ ạc l i. Trong khi đi u ch nh, theo kinh nghi m c nề ỉ ệ ầ  

l u ý đ n 3 v n đ :ư ế ấ ề

­ Các đi u ch nh không nên làm quá chi ti t hay v n v t.ề ỉ ế ụ ặ

­  M i s  đi u ch nh nên đ c ch ng minh t  các b ng ch ng th  tr ng.ỗ ự ề ỉ ượ ứ ừ ằ ứ ị ườ

­ Luôn đ t ra câu h i: Nh ng s  khác nhau là lý do ch  y u d n đ n sặ ỏ ữ ự ủ ế ẫ ế ự khác nhau v  giá tr  c a hai BĐSề ị ủ

Có th  v n d ng m t trong hai cách đi u ch nh là: Đi u ch nh s  g pể ậ ụ ộ ề ỉ ề ỉ ố ộ  

ho c đi u ch nh ph n trăm trên c  s  c ng tr  đ n gi n.ặ ề ỉ ầ ơ ở ộ ừ ơ ả

* Bước 5: Ước tính giá tr  BĐS m c tiêu trên c  s  giá c a các BĐS đã đi uị ụ ơ ở ủ ề  

m c tiêu và các lô đ t so sánh v  các thông s  so sánh nhụ ấ ề ố ư trong b ng:ả

Thông s  so sánhố So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5

­ Không có công th c hay mô hình c  đ nh, mà ch  d a vào s  hi n di nứ ố ị ỉ ự ự ệ ệ  

c a các giao d ch th  trủ ị ị ường đ  cung c p các d u hi u v  giá tr  nên đây làể ấ ấ ệ ề ị  

phương pháp đ nh giá ít g p khó khăn v  m t k  thu t so v i các phị ặ ề ặ ỹ ậ ớ ương pháp khác

­ Có các b ng ch ng rõ ràng đã đằ ứ ược th a nh n trên th c t  v  giá tr  c aừ ậ ự ế ề ị ủ  BĐS, vì v y nó có c  s  v ng ch c đ  khách hàng và c  quan pháp lý côngậ ơ ở ữ ắ ể ơ  

nh n. Phậ ương pháp này th  hi n để ệ ược rõ ràng s  đánh giá c a th  trự ủ ị ường

­ Phương pháp này tr  nên có  u th  khi có s  tr  giúp c a máy tính.ở ư ế ự ợ ủ  Thông thường, người ra s  d ng phử ụ ương pháp so sánh tr c ti p k t h p v iự ế ế ợ ớ  

phương pháp khác đ  đ nh giá BĐS. Chính vì v y, phể ị ậ ương pháp này là c  sơ ở 

c a các phủ ương pháp khác nh : Phư ương pháp chi phí và phương pháp th ng d ặ ư

­ Vì phương pháp này là đ i chi u, so sánh và s  d ng các BĐS tố ế ử ụ ương tự 

đ  đánh giá BĐS m c tiêu nên khi th c hi n ph i có giao d ch v  các BĐSể ụ ự ệ ả ị ề  

tương t    trong cùng khu v c thì m i có th  s  d ng đ  so sánh đự ở ự ớ ể ử ụ ể ược. N u cóế  

ít BĐS so sánh đáp  ng đứ ựơc các yêu c u trên, thì k t qu  s  có đ  chính xácầ ế ả ẽ ộ  

­ Các thông tin ch ng c  thứ ứ ường mang tính ch t l ch s , đây là đi u khôngấ ị ử ề  

th  tránh kh i. Vì v y, vi c đ nh giá cũng mang tính th i đi m. N u s  d ngể ỏ ậ ệ ị ờ ể ế ử ụ  thông tin trong quá kh  đ  đ nh giá BĐS vào th i đi m hi n t i thì k t qu  sứ ể ị ờ ể ệ ạ ế ả ẽ không chính xác ho c có sai l ch l n.ặ ệ ớ

­ Phương pháp này c n có s  tìm ki m, thu th p và phân tích thông tinầ ự ế ậ  

m t cách t  m , chính xác và nhanh nh y nên đòi h i TĐV ph i có nhi u kinhộ ỉ ỉ ạ ỏ ả ề  nghi m và ki n th c th  trệ ế ứ ị ường thì m i có th  ti n hành đ nh giá m t cách thíchớ ể ế ị ộ  

Đ  áp d ng để ụ ược phương pháp này, th m đ nh viên c n:ẩ ị ầ

­ Ph i thu th p đả ậ ược nh ng thông tin liên quan c a các tài s n tữ ủ ả ương tự 

được mua bán trên th  trị ường và ph i so sánh đả ược v i tài s n th m đ nh giá. ớ ả ẩ ị

­ Ch t lấ ượng thông tin cao: Phù h p, chính xác, ki m tra đợ ể ược

­ Th m đ nh giá tài s n ph c v  m c đích b o hi m, tính toán m c ti nẩ ị ả ụ ụ ụ ả ể ứ ề  

h  tr , b i thỗ ợ ồ ường khi Nhà nước gi i t a, đ n bù.ả ỏ ề