LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Trong trường hợp bên cầm cố vẫn giữ tài sản thì phải bảo quản tài sản,không được bán, tặng, cho thuê, cho mượn, trao đổi tài sản cầm cố, khôngđược dùng tài sản cầm cố để đảm bảo nghĩa vụ

LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG TÀI SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI (NHTM).

1.1 Khái niệm & sự cần thiết của bảo đảm tiền vay bằng tài sản.

1.1.1 Khái niệm.

Hoạt động ngân hàng là hoạt động kinh doanh đặc biệt, đi vay để chovay Sự hoàn trả đủ và đúng hạn cả gốc và lãi của khách hàng, của doanhnghiệp vay vốn có ý nghĩa quyết định đến sự phát triển của mỗi ngân hàng,đảm bảo luân chuyển vốn của TCTD tuần hoàn liên tục và sinh lời Tuy nhiên,trong hoạt động kinh doanh khách hàng luôn phải đối mặt với vô vàn rủi rokhông báo trước dẫn đến mất khả năng trả nợ cho ngân hàng hay nói cáchkhác dẫn đến rủi ro tín dụng cho ngân hàng Do đó, việc áp dụng bảo đảm tiềnvay bằng tài sản là cần thiết, được coi là biện pháp nhằm phòng ngừa với rủi

ro không thể loại bỏ như rủi ro tín dụng Vậy, bảo đảm tiền vay bằng tài sản làgì?

“Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là việc các TCTD yêu cầu khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có tài sản nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho khách hàng”

Tài sản được dùng làm bảo đảm có thể là tài sản của khách hàng vay, tàisản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc tài sản của bên thứ bađứng ra bảo lãnh Tùy vào từng loại tài sản, mà ngân hàng có thể nhận thếchấp hoặc cầm cố

Khi cung cấp một khoản tín dụng cho khách hàng, ngân hàng luôn kìvọng khách hàng sẽ sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này để tạo ra thu nhâplàm nguồn trả nợ cho ngân hàng Đây được coi là khoản vay có hiệu quả, đạtđược mục tiêu cho vay của Ngân hàng Có thể gặp khó khăn trong kinh doanhhoặc do chủ định lừa đảo mà khách hàng đã không thực hiện được nghĩa vụtrả nợ của mình, lúc đó, ngân hàng sẽ tiến hành xử lý Tài sản bảo đảm(TSBĐ) của khách hàng để thu hồi nợ

Việc thu hồi nợ thông qua xử lý TSBĐ chỉ là giải pháp cuối cùng, là điềungân hàng không hề mong đợi, nhằm hỗ trợ cho việc thu hồi nợ của ngân hàngNhư vậy, bảo đảm tiền vay bằng tài sản là biện pháp nhằm bảo vệ quyềnlợi của người cho vay, được coi là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứnhất là nguồn từ thu nhập do chính khoản vay tạo ra không được thực hiện.

1.1.2 Sự cần thiết của Bảo đảm tiền vay bằng tài sản.

Hoạt động tín dụng là quan trọng nhất trong NHTM bao gồm hai mặt:Sinh lời và rủi ro Rủi ro càng cao, sinh lợi kì vọng càng lớn Có thể nói, rủi ro

từ hoạt động tín dụng là rất lớn Tổn thất nếu xảy ra sẽ làm giảm thu nhập dựtính và nghiêm trọng có thể dẫn đến phá sản hoặc đổ vỡ ngân hàng và đâythường là nguyên nhân chính dẫn đến khủng hoảng kinh tế, chính trị- xã hội.Trong khi đó rủi ro tín dụng là không thể tránh khỏi, là khách quan chỉ có thể

đề phòng, hạn chế, chứ không thể loại trừ Vì vậy, trong hoạt động tín dụng,các NHTM phải luôn tuân thủ nghiêm ngặt các biện pháp bảo đảm tiền vaynhằm hạn chế tối đa tổn thất khi xảy ra rủi ro tín dụng

Tùy từng khách hàng mà ngân hàng có thể lựa chọn biện pháp bảo đảmbằng tài sản hoặc bảo đảm bằng tín chấp Bảo đảm bằng tín chấp là việc Ngânhàng tài trợ cho khách hàng dựa hoàn toàn vào uy tín của khách hàng Uy tíncủa khách hàng, trên quan điểm của ngân hàng, được cấu thành bởi nhiều yếu

tố như: quan hệ lâu dài, thường xuyên, trả nợ sòng phẳng, tình hình tài chínhmạnh hoặc dự án có hiệu quả…Mặc dù uy tín có thể được coi là tài sản rất lớncủa khách hàng hàng, một khách hàng có thể có nhiều lần trả nợ sòng phẳngsong khi gặp bất trắc lớn, có thể vẫn không trả nợ được và lúc đó ngân hàngkhông thể bán uy tín đó để thu nợ Như vậy, bảo đảm bằng tín chấp thì uy tíncủa khách hàng được coi là yếu tố quan trọng để hạn chế rủi ro tín dụng nhưng

nó là yếu tố khó định lượng, không dễ dàng xác định và đặc biệt càng khó hơnđối với các nước mà môi trường kinh tế luôn biến động, môi trường pháp lýchưa đồng bộ, chồng chéo như Việt Nam và do đó rủi ro tín dụng được loạitrừ rất ít Vì vậy, việc cấp tín dụng sẽ cảm thấy yên tâm hơn rất nhiều nếu nó

được bảo đảm bằng tài sản, nhất là các loại tài sản có tính thanh khoản và giátrị cao Việc ngân hàng yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo khi vayvốn cũng là lẽ thường tình xuất phát từ hai lí do:

Thứ nhất: Cho vay có Tài sản bảo đảm góp phần nâng cao chất lượng các

khoản vay, hạn chế tổn thất cho NHTM trong trường hợp các khoản vay quáhạn, khách hàng không trả được nợ, buộc phải xử lý TSBĐ để thu hồi nợ

Thứ hai: Cho vay có Tài sản đảm bảo tạo ra động lực thúc đẩy khách hàng

thực hiện nghĩa vụ trả nợ Nếu không có bảo đảm có thể dẫn đến việc lơ lànghĩa vụ trả nợ Ngược lại, nếu có bảo đảm sẽ tạo động lực tốt hơn cho nghĩa

vụ trả nợ, vì nếu không sẽ mất tài sản và tốn kém chi phí nhiều hơn Mặt khác,bảo đảm tiền vay bằng tài sản còn là rào cản đối với những người đi vay mangdòng máu lừa đảo

Măc dù, TSBĐ có ý nghĩa rất lớn trong hạn chế rủi ro tín dụng nhưng quáchú trọng yếu tố này cũng chưa hẳn là tốt bởi vì có nhiều trường hợp cán bộtín dụng xem TSBĐ là cơ sở để quyết định cho vay mà xem nhẹ các yếu tốkhác, đây chính là nguyên nhân làm giảm chất lượng tín dụng Như vậy, bảođảm tiền vay bằng tài sản chỉ là biện pháp phòng vệ khi gặp các sự cố trongthực hiện hợp đồng tín dụng chứ không phải là cơ sở để quyết định cho vay vàkhông bao giờ coi đó là nguồn trả nợ, mà chỉ là cái gì đó để dựa vào khinguồn trả nợ dự kiến không thành Cán bộ tín dụng cần phải dựa vào từng hợpđồng vay mà đặt vai trò của TSĐB cho đúng mức để tránh đánh mất những cơhội kinh doanh

1.2 Các hình thức bảo đảm tiền vay bằng tài sản.

1.2.1 Cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay.

Cầm cố là hình thức theo đó người nhận tài trợ của ngân hàng phải chuyển quyền kiểm soát tài sản đảm bảo sang cho ngân hàng trong thời gian cam kết Như vậy, tài sản cầm cố thuộc quyền kiểm soát của ngân hàng Do

đó, ngân hàng là người sở hữu trực tiếp, còn người vay chỉ còn là người sởhữu gián tiếp tài sản cầm cố Ngân hàng có quyền bán tài sản nếu nợ không

được trả Việc cầm cố này phải đảm bảo không những trả đủ nợ, mà còn cả sốlãi tiền vay và tiền bội ước do không thực hiện được các cam kết.

Căn cứ vào tính chất quản lý, tài sản cầm cố được chia ra làm hai loại: cóđăng ký quyền sở hữu và không đăng ký quyền sở hữu Ngân hàng chỉ nhậncầm cố những tài sản thỏa mãn những điều kiện:

- Các tài sản này gọn nhẹ, dễ quản lý, bảo quản

- Ít chịu ảnh hưởng của các yếu tố môi trường tự nhiên, và đồng thờicác tài sản mà ngân hàng nhận cầm cố không ảnh hưởng đến quá trình hoạtđộng của người nhận tài trợ

- Tài sản cầm cố có giá trị ổn định, dễ bán trên thị trường

- Tài sản cầm cố phải thuộc sở hữu của khách hàng Khách hàng khôngđược dùng tài sản đi thuê, mượn hoặc đang tranh chấp quyền sở hữu để cầm

cố Nếu tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản thuộc sở hữu của nhiềungười thì phải được sự đồng ý của người đó bằng văn bản

* Về nghĩa vụ của các bên đối với tài sản cầm cố:

- Về phía khách hàng vay: Khi cầm cố tài sản phải giao toàn bộ tài sảncầm cố cho ngân hàng Nếu có giấy chứng nhận quyền sở hữu cầm cố thì cũngphải giao giấy tờ đó Trường hợp tài sản cầm cố là các loại phương tiện vậntải, đi lại, nếu được ngân hàng thỏa thuận cho khách hàng được sử dụng,trường hợp này ngân hàng giữ bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu cóchứng nhận của cơ quan công chứng

Trong trường hợp bên cầm cố vẫn giữ tài sản thì phải bảo quản tài sản,không được bán, tặng, cho thuê, cho mượn, trao đổi tài sản cầm cố, khôngđược dùng tài sản cầm cố để đảm bảo nghĩa vụ khác, chỉ được sử dụng tài sảncầm cố nếu được sự đồng ý của ngân hàng

- Về phía ngân hàng: Phải kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ, an toàn củavật cầm cố như quyền sở hữu của khách hàng, khả năng chi trả của người camkết đối với vật cầm cố, giá trị thị trường khi phát mại Khi nhận giữ tài sản thìngân hàng phải bảo quản tài sản, không được bán tặng, cho thuê, cho mượn,

trao đổi và sử dụng tài sản cầm cố Ngân hàng phải trả lại tài sản cầm cố vàcác giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu cho bên vay, khi bên vay trả hết nợ gốc

và lãi

* Danh mục các tài sản đem cầm cố bao gồm:

- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vậtliệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác

- Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức cungứng dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ

- Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiếtkiệm, thương phiếu, các giấy tờ khác trị giá được bằng tiền, cổ phiếu doTCTD khác phát hành

- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệpđòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từHợp đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác

- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo qui định của pháp luật

- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theoquy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp đượccầm cố

- Tài sản được hình thành trong tương lai là động sản hình thành sauthời điểm ký kết giao dịch cấm cố và sẽ thuộc sở hữu của các bên cầm cố nhưhoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm

cố có quyền nhận

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

1.2.2 Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay.

Thế chấp là hình thức theo đó người nhận tài trợ phải chuyển các giấy

tờ chứng nhận sở hữu (hoặc sử dụng) các tài sản đảm bảo sang ngân hàng nắm giữ trong thời gian cam kết.

* Phân loại thế chấp tài sản bao gồm:

 Thế chấp pháp lý và công bằng.

- Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay(người thế chấp) thoả thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi khôngthực hiện được nghĩa vụ trả nợ Theo hình thức này, khi người vay khôngthanh toán được nợ, ngân hàng được quyền bán tài sản họăc cho thuê với tưcách là người chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ

sự can thiệp của toà án

- Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấptrong đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận sở hữu tài sản hoặc giấychứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm cho món vay Theo hình thức này,khi người vay không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý tàisản phải dựa trên cơ sở thoả thuận giữa người cho vay và người đi vay hoặcphải nhờ đến sự can thiệp của toà án, nếu có tranh chấp

Như vậy, so với thế chấp công bằng thì thế chấp pháp lý là hình thức thếchấp tạo ra tính chủ động cho ngân hàng trong xử lý TSBĐ và bảo vệ quyềnlợi cho ngân hàng khi không thu hồi được nợ

 Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai.

- Thế chấp thứ nhất là việc thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứnhất Đó có thể bảo đảm cho một khoản vay duy nhất hoặc cho khoản vay đầutiên trong trường hợp một tài sản làm bảo đảm cho nhiều khoản vay

- Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp, trong đó người đi vay sử dụngphần giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất đượcbảo đảm bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai

Khi quyết định cấp tín dụng cho khoản vay thứ hai cùng được đảm bảobởi một tài sản thế chấp, đòi hỏi cán bộ tín dụng phải xác định được phần giátrị tài sản thế chấp còn lại và kiểm soát việc sử dụng khoản vay thứ nhất củangười vay

Trong thế chấp để thực hiện nhiều nghĩa vụ (thế chấp thứ nhất và thứhai) có một số điểm lưu ý sau:

 Trong trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thanh toán một khoản nợđến hạn thì các khoản nợ khác chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn.Như vậy, người đi vay khi dùng một tài sản thế chấp để thực hiện nhiềunghĩa vụ cần phải có kế hoạch sử dụng vốn vay đúng mục đích, hiệu quả, chú

ý đến các kì hạn trả nợ và có kế hoạch về nguồn tài chính phòng khi có mộtkhoản vay đến hạn để bổ sung kịp thời, tránh việc cùng có nhiều khoản vayđến hạn cùng một lúc khi có một khoản vay không đựơc hoàn trả

 Thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ký thế chấp

 Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp.

- Thế chấp trực tiếp hay còn gọi là thế chấp bằng tài sản hình thành từvốn vay là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do vốn vay tạo nên

- Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp

và tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau

 Thế chấp toàn bộ và thế chấp một phần bất động sản

Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ của bấtđộng sản cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp, thế chấp một phầnbất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoảthuận Riêng đối với thế chấp quyền sử dụng đất, thì nhà ở, công trình xâydựng khác, rừng trồng vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắnliền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận

Trong thực tế, các ngân hàng thường nhận thế chấp toàn bộ bất động sản.Thế chấp một phần chỉ áp dụng trong trường hợp phần tài sản thế chấp có thểphát mại riêng mà không ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp

* Danh mục các tài sản đem thế chấp bao gồm:

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp

- Tàu biển theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theoquy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật Hoa lợi, lợi tức và cácquyền phát sinh từ Tài sản thế chấp (TSTC) cũng thuộc TSTC, nếu ngân hàng

và khách hàng có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định, trường hợp tài sảnthế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp

Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ củabất động sản cũng thuộc TSTC Trong trường hợp, thế chấp một phần bấtđộng sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc TSTC nếu có thoả thuận

Thế chấp được sử dụng phổ biến và được người vay rất ưa thích vì ngườivay vẫn được phép sử dụng tài sản đảm bảo phục vụ cho hoạt động kinhdoanh và do tài sản đảm bảo thường lớn vì vậy, người vay có thể vay ngânhàng với qui mô lớn Tuy nhiên, do khả năng kiểm soát tài sản đảm bảo củangân hàng bị hạn chế, khách hàng có thể lợi dụng phân tán, làm giảm giá trịcủa tài sản, gây thiệt hại cho ngân hàng

Do đó, khi tài trợ dựa trên TSĐB bằng thế chấp, ngân hàng phải xem xét

kĩ vật thế chấp Trong hợp đồng thế chấp, phải có phần mô tả vật thế chấp(diện tích, giấy tờ sở hữu đối với đất, giá trị thị trường, công dụng, loại, côngnghệ, quyền sở hữu … đối với máy móc, thiết bị, phương tiện vận chuyển,năm tuổi, khả năng sinh trưởng … đối với cây trồng, vật nuôi, các sản phẩmgắn với đất…) Như vậy, ngân hàng cần phải có các nhà chuyên môn (hoặcthuê) đủ khả năng đánh giá đảm bảo Sau khi định giá, ngân hàng và kháchhàng phải thoả thuận về nội quy sử dụng đảm bảo, quyền của ngân hàng giámsát đảm bảo, phát mại đảm bảo khi khách hàng vi phạm hợp đồng tài trợ

1.2.3 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.

Là việc bên bảo lãnh cam kết với ngân hàng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của mình, đối với DNNN là tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách

hàng vay, nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay thực hiện không đúng nghĩa

vụ trả nợ.

Hình thức này được các ngân hàng áp dụng trong trường hợp người đivay không có tài sản thế chấp hoặc cầm cố hoặc trong trường hợp người đivay có tài sản nhưng việc thế chấp hoặc cầm cố tài sản đó có mức độ an toànthấp

Trong hình thức bảo lãnh vay vốn này, ngân hàng cho vay gọi là bên nhậnbảo lãnh, bên đi vay gọi là bên được bảo lãnh và bên thứ ba chính là bên bảolãnh Khi bên được bảo lãnh thực hiện không đúng hoặc không đủ nghĩa vụthì bên bảo lãnh trở thành con nợ của ngân hàng Vì có sự tham gia của bênthứ ba - bên bảo lãnh nên rủi ro nảy sinh từ đối tượng này khá cao, xảy

ra trong hai trường hợp:

- Bên bảo lãnh không thực hiện được nghĩa vụ đã cam kết

- Người bảo lãnh chết, hoặc pháp nhân bảo lãnh chấm dứt hoạt động.Theo quy định của Luật dân sự, trong thế chấp hoặc cầm cố nếu bên thếchấp hoặc cầm cố chấm dứt (cá nhân chết hoặc chấm dứt hoạt động) thì việcthế chấp hoặc cầm cố vẫn có hiệu lực đối với bên chủ nợ Trái lại, trong bảolãnh nếu bên bảo lãnh chấm dứt thì chấm dứt việc bảo lãnh Do đó, để giảmthiểu rủi ro khi lựa chọn hình thức bảo đảm này, cán bộ tín dụng cần phảithẩm định kĩ càng bên bảo lãnh các mặt sau:

- Uy tín của bên bảo lãnh

- Về năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự

- Về tài sản đảm bảo của bên bảo lãnh để thực hiện bảo đảm tiền vay.Tài sản của bên bảo lãnh cũng được thế chấp hoặc cầm cố tại ngânhàng và danh mục tài sản của bên bảo lãnh cũng giống như của khách hàngvay khi thực hiện cầm cố hoặc thế chấp Theo phương thức bảo lãnh bằng tàisản như thế này, khi khách hàng vay vốn không trả được nợ thì người bảo

lãnh sẽ phải trả nợ thay Trong trường hợp bên bảo lãnh từ chối không thựchiện cam kết như trong hợp đồng bảo lãnh thì ngân hàng cho vay có thể thuhồi nợ vay thông qua việc bán tài sản đã được thế chấp hay cầm cố của bênbảo lãnh theo quy định của pháp luật.

Bên bảo lãnh có thể là thể nhân hay pháp nhân Một món vay có thể cónhiều bên tham gia bảo lãnh Mỗi bên bảo lãnh có thể chấp thuận bảo lãnhmột phần hay toàn bộ nợ vay cho bên được bảo lãnh Mỗi bên bảo lãnh sẽ kýmột hợp đồng bảo lãnh độc lập với nhau Một bên bảo lãnh cũng có thể bảolãnh cho nhiều khách hàng vay khác nhau

Bên bảo lãnh có quyền được nhận lại giấy tờ của tài sản đã đem cầm cố haythế chấp để bảo đảm cho bên đi vay khi hợp đồng bảo lãnh chấm dứt, cóquyền yêu cầu bên được bảo lãnh trả lại khoản nợ mà mình đã trả thay

Vì việc bảo lãnh được thực hiện bằng tài sản của bên bảo lãnh dướihình thức cầm cố hay thế chấp nên ngân hàng cũng sẽ áp dụng mức cho vaynhư trong trường hợp bảo đảm tiền vay bằng cách cầm cố hay thế chấp tài sảncủa chính khách hàng vay

1.2.4 Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay.

Là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng

Như vậy, tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của người vay mà giá trịtài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của tổ chức tíndụng Đây được coi là hình thức bảo đảm mang lại rủi ro hơn so với các hìnhthức bảo đảm khác bởi tài sản dùng làm bảo đảm vẫn chưa có khi kí hợp đồngbảo đảm và nó được hình thành trong quá trình sử dụng vốn vay Mặt khác,hình thức bảo đảm này thường áp dụng cho những khoản vay trung dài hạnđối với các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống.Với những khoản vay trung dài hạn thời gian thực hiện dự án kéo dài lại càngtiềm ẩn nhiều rủi ro hơn: rủi ro trong kinh doanh của khách hàng, rủi ro xuất

phát từ tài sản đảm bảo ( mất giá, hao mòn …) Do đó, hình thức bảo đảm nàyrất ít được áp dụng, chỉ áp dụng cho những dự án có tính khả thi cao hoặcnhững dự án theo chỉ định của Chính phủ.

Để được vay vốn theo hình thức bảo đảm này, khách hàng vay phải đápứng một số điều kiện như:

* Đối với khách hàng vay:

- Có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ

- Có dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và cóhiệu quả, hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi phù hợpvới quy định của pháp luật

- Có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư hoặc phương án sản xuấtkinh doanh, dịch vụ, đời sống và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng cácbiện pháp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng 15% vốn đầu tư của dự án hoặcphương án đó

* Đối với tài sản:

- Tài sản hình thành từ vốn vay được đem ra bảo đảm cho món vayphải được quyền sở hữu hoặc được giao quyền sử dụng, xác định được giá trị,

số lượng và được phép giao dịch Đối với tài sản hình thành từ vốn vay là vật

tư hàng hoá thì ngoài các điều kiện trên, các ngân hàng còn phải có khả năngquản lý, giám sát tài sản bảo đảm

- Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm, thìkhách hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khitài sản đã được hình thành đưa vào sử dụng

Đối với hình thức bảo đảm này, để hạn chế rủi ro, về phía ngân hàng,bên cạnh thực hiện tốt thẩm định hiệu quả dự án, kiểm tra, xem xét các điềukiện vay của khách hàng thì còn phải thực hiện đúng và đầy đủ các quyền vànghĩa vụ của mình như sau:

- Ngân hàng có quyền yêu cầu khách hàng vay phải thông báo về tiến

độ hình thành tài sản bảo đảm và sự thay đổi của tài sản bảo đảm tiền vay

- Ngân hàng có quyền xử lý tài sản hình thành từ vốn vay để thu nợ khikhách hàng vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ

- Ngân hàng có nghĩa vụ bảo quản tài sản hình thành từ vốn vay đượccầm cố cũng như phải có nghĩa vụ giữ gìn các giấy tờ liên quan đến tài sảnhình thành từ vốn vay được thế chấp tại ngân hàng mình Và ngân hàng phảitrả lại giấy tờ có liên quan đến tài sản thế chấp, hoặc trả lại tài sản cầm cố chokhách hàng vay sau khi khách hàng vay hoàn thành nghĩa vụ trả nợ

1.3 Định giá tài sản đảm bảo.

1.3.1 Vai trò của định giá tài sản bảo đảm.

Định giá tài sản đảm bảo là một khâu rất quan trọng trong quy trình chovay có bảo đảm bằng tài sản, là cơ sở để ngân hàng xác định mức cho vay.Tuy nhiên, đây là công việc phức tạp vì định giá tài sản đảm bảo liên quanđến nhiều yếu tố: công dụng, tính thị trường, loại công nghệ… của tài sảnđảm bảo Một yếu tố quan trọng trong việc bảo đảm tiền vay là phải chắcchắn rằng, nếu cần phải thanh lý thì số tiền bán tài sản có thể đủ để thu hồi nợvay và chi phí thu nợ phát sinh Để làm được việc này, TSBĐ trước tiên phảiđược định giá đúng Việc xác định đúng giá trị TSBĐ là cần thiết, bảo vệđược quyền lợi cho ngân hàng lẫn khách hàng bởi vì: Nếu tài sản đảm bảođược định giá cao, qui mô tài trợ có thể lớn, có thể gây rủi ro cho ngân hàng.Ngược lại, nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhu cầu vốn chokhách hàng và làm suy yếu tính cạnh tranh trong việc thu hút khách hàng.Như vậy, TSBĐ được định giá đúng bên cạnh giảm tổn thất cho ngân hàng,nâng cao chất lượng tín dụng, còn tạo ra tin tưởng cho khách hàng, nâng cao

uy tín cho ngân hàng, từ đó giúp ngân hàng mở rộng tín dụng

Để có thể định giá TSBĐ đúng, đòi hỏi cán bộ tín dụng cần phải quantâm tới một số khía cạnh của TSBĐ như:

- Tài sản phải có thị trường tiêu thụ: khả năng thanh khoản của tài sản

có quan hệ đến lợi ích của người cho vay Khả năng thanh khoản đó là khảnăng chuyển hoán nhanh thành tiền của một tài sản Mức độ thanh khoản thấphay nói cách khác là tài sản khó bán trên thị trường khó được ngân hàng chấpnhận Mức độ thanh khoản trung bình có thể chấp nhận được nhưng phải tínhđến chi phí do kéo dài thời gian xử lý Tài sản bảo đảm nợ vay càng chuyểnhoán nhanh bao nhiêu thì giá trị của nó được định giá càng lớn Tính thanhkhoản của tài sản đảm bảo được sắp xếp theo thứ tự giảm dần như sau:

+ Các cổ phiếu, trái phiếu và các loại chứng khoán dễ mua bán trênthị trường

+ Các khoản phải thu

+ Hàng tồn kho

+ Máy móc, thiết bị, nhà cửa, đất đai

- Đặc tính của TSBĐ: Tuổi thọ kỹ thuật, giá trị sử dụng, khả năng sinhlời của tài sản, tốc độ hao mòn hữu hình và vô hình của tài sản

- Hiện trạng của tài sản

- Giá trị có thể thu hồi khi phải xử lý TSBĐ

Bên cạnh đó, trong định giá tài sản đảm bảo, cán bộ tín dụng phải đápứng những nguyên tắc sau:

 TSBĐ tiền vay phải xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồngbảo đảm, việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xácđịnh mức cho vay và không áp dụng khi xử lý để tài sản để thu hồi nợ

Việc xác định giá trị TSBĐ tiền vay cần lập thành văn bản riêng, đặcbiệt là đối với các trường hợp tài sản đảm bảo là các tài sản có giá trị lớn, giá

cả biến động, hoặc quyền sử dụng đất

 Giá trị TSBĐ được xác định bao gồm cả hoa lợi lợi tức và cácquyền phát sinh từ tài sản đó Trong trường hợp TSTC là toàn bộ bất độngsản có vật phụ, thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị TSTC, nếu chỉ thếchấp một phần bất động sản có vật phụ thì giá trị vật phụ chỉ thuộc TSTC khicác bên có thỏa thuận

 Trong trường hợp có thỏa thuận với khách hàng về việc thế chấpquyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì giá trị TSBĐ bao gồm giá trịquyền sử dụng đất cộng với giá trị tài sản gắn liền với đất

1.3.2 Điều kiện đối với tài sản bảo đảm.

Việc cho vay có đảm bảo bằng tài sản thì yếu tố TSBĐ được cán bộ tíndụng thẩm định khá kĩ lưỡng vì TSBĐ là một mắc xích khá quan trọng đốivới một món vay: giá trị ban đầu của TSBĐ làm cơ sở xác định mức cho vaycho khách hàng, TSBĐ là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhấtkhông được thực hiện

Vịêc xem xét điều kịên đối với tài sản bảo đảm là khâu đầu tiên của việclập Hợp đồng bảo đảm, quyết định các khâu tiếp của quy trình cho vay có bảođảm bằng tài sản TSBĐ có thể là tài sản của khách hàng, của bên bảo lãnh đểđảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ bao gồm: Tài sản thuộc quyền sở hữu, giátrị quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh, tài sản thuộcquyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là DNNN, tàisản hình thành từ vốn vay Tùy nguồn gốc hình thành nên tài sản, đặc điểmcủa từng loại tài sản mà có những điều kiện ràng buộc riêng đối với tài sảnbảo đảm nhưng tối thiểu phải đáp ứng 4 điều kiện sau:

-Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặcbên bảo lãnh

Để chứng minh được điều này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phảixuất trình giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý sử dụng tài sản Trườnghợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải cógiấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của luậtđất đai Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho Doanh nghiệp nhà nước quản

lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền cầm cố, thế chấphoặc bảo lãnh tài sản đó

- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch

Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luậtcho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng,cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.

- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm

Để thỏa mãn điều kiện này, Ngân hàng yêu cầu khách hàng vay, bênbảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền

sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trướcpháp luật về cam kết của mình

- Phải mua bảo hiểm nếu pháp luật có quy định

Đối với các tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì ngânhàng yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh xuất trình Hợp đồng mua bảohiểm trong thời hạn bảo đảm tiền vay Trường hợp khoản vay có thời hạn dài,khách hàng vay và bên bảo lãnh có thể xuất trình Hợp đồng mua bảo hiểm làngân hàng trong trường hợp có rủi ro xảy ra Trường hợp không thỏa thuậnđược điều này, ngân hàng buộc khách hàng phải cam kết bằng văn bản vềviệc chuyển toàn bộ số tiền được đền bù theo hợp đồng bảo hiểm để thanhtoán nợ gốc, nợ lãi và các chi phí khác tại ngân hàng

1.3.3 Xác định giá trị của một số TSBĐ

+ TSBĐ không phải là quyền sử dụng đất.

Đối với tài sản bảo đảm tiền vay không phải là quyền sử dụng đất, thìviệc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay do các bên thoả thuận, hoặc thuê

tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá thị trường tại thờiđiểm xác định, có tham khảo đến các loại giá như giá quy định của nhà nước(nếu có), giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá

- Đối với tài sản là ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửitại Tổ chức tín dụng bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ: Giá trị TSBĐ bằng đúngvới giá trị ngoại tệ bằng tiền mặt hoặc số dư tiền Việt Nam trên tài khoản

- Đối với tài sản là giấy tờ trị giá được bằng tiền: Ngân hàng căn cứ giátrị ghi trên mặt chứng từ có giá, tham khảo thêm giá thị trường công khai nếu

có ( tin công bố của NHNN, Công ty chứng khoán, báo chí…) và các nguồnthông tin khác để thỏa thuận với khách hàng vay/ bên bảo lãnh về mức giá trịcủa TSBĐ

- Đối với tài sản là máy móc, thiết bị, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệuhàng tiêu dùng: Ngân hàng căn cứ giá trị ghi trên hóa đơn mua hàng, giá trịcòn lại ghi trên sổ sách sau khi trừ đi giá trị khấu hao, giá công bố trên báochí, giá chào bán của các đại lý bán hàng… để thỏa thuận với khách hàngvay/ bên bảo lãnh về giá trị bảo đảm

+ TSBĐ là quyền sử dụng đất.

a) Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp; đất ở; đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nước giao có thu tiền đối với tổ chứckinh tế; đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợppháp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do tổ chức tín dụng vàkhách hàng vay, bên bảo lãnh thoả thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng

ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định

mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay

b) Theo Luật đất đai năm 2003 đã quy định: Tổ chức kinh tế được Nhà nướccho thuê đất không được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê màchỉ được thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền vớiđất thuê tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn pháttriển sản xuất Nếu tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngàyluật này có hiệu lực thi hành mà đã tiền thuê đất cho cả thời gian hoặc trả tiềnthuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là

5 năm thì tổ chức kinh tế đó mới được quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền

sử dụng đất cùng với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn với đất thuê tạicác TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam Lúc này, giá trị quyền sử dụng

đất được thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằngkhi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nướcsau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng.

1.4 Xử lý TSBĐ.

Khi cấp một khoản tín dụng cho khách hàng, ngân hàng luôn mongmuốn khách hàng sử dụng hiệu quả vốn đó, tạo ra thu nhập làm nguồn trả nợngân hàng Tuy nhiên, trong hoạt động sản xuất kinh doanh, khách hàng luônphải đối mặt với nhiều rủi ro dẫn đến mất khả năng thanh toán cho ngân hàng.Lúc này, ngân hàng có thể sử dụng các giải pháp để xử lý các món nợ có vấn đề :

-Tư vấn giúp đỡ khách hàng tháo gỡ khó khăn

-Yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm

- Đồng ý cho khách hàng gia hạn nợ, khoanh nợ hoặc xóa nợ

- Xử lý các tài sản bảo đảm tiền vay

Xử lý TSBĐ làm cho tỷ lệ nợ quá hạn và nợ khó đòi không những đượcgiảm xuống mức an toàn (dưới 5%) mà tình trạng tài chính cũng được cảithiện một cách đáng kể Tuy nhiên, đối với ngân hàng, việc xử lý TSBĐ làđiều mà ngân hàng không hề mong đợi, được coi là biện pháp cuối cùng đểthu hồi nợ vì khi thực hiện xử lý TSBĐ cho dù có thu hồi được toàn bộ cảgốc và lãi đi nữa thì ngân hàng vẫn gánh chịu tổn thất : giảm uy tín (yếu kémtrong khâu thẩm định khách hàng, thẩm định phương án kinh doanh, yếu kémtrong khâu quản lý khoản vay…), mất khách hàng, bên cạnh đó kéo theonhiều khoản chi phí và việc xử lý TSBĐ là rất phức tạp qua nhiều khâu và nócàng trở nên phức tạp nếu các bên không tự thỏa thuận được mà phải nhờ sựcan thiệp của Tòa án Vì vậy, khi cho vay có đảm bảo bằng tài sản, ngân hàngluôn xác định trước nguyên tắc không bao giờ coi TSBĐ là nguồn trả nợ chủyếu

1.4.1 Phạm vi áp dụng: Việc xử lý các TSBĐ được thực hiện trong các

trường hợp sau: