Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn quận 8, thành phố hồ chí minh

Góp phần phát huy mặt tích cực, khắc phục mặt hạn chế và kiện toàn công tác QLNN về cấp GCN, tạo điều kiện để người sử dụng đất đảm bảo quyền lợi, hiểu rõ pháp luật đất đai và thực hiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ

…………/………… ……/……

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

TRẦN MỸ DUNG

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG

NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

ĐỐI VỚI NHÀ Ở RIÊNG LẺ TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN 8, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ

…………/………… ……/……

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

TRẦN MỸ DUNG

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG

NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

ĐỐI VỚI NHÀ Ở RIÊNG LẺ TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN 8, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG

Chuyên ngành Quản lý công

Mã số: 8 34 04 03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS LƯƠNG THANH CƯỜNG

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi Tất

cả thông tin, số liệu, trích dẫn và kết quả nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực, đảm bảo tính chính xác và không trùng lắp với các công trình nghiên cứu có liên quan đã được công bố Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp

đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn đều trích dẫn nguồn gốc rõ ràng Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Sau Đại học, Học viện hành chính quốc gia Hồ Chí Minh

Bằng lời cam đoan này kính đề nghị Khoa Sau Đại học xem xét giúp tôi

có thể bảo vệ Luận văn trong thời gian sớm nhất

NGƯỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành bài Luận văn, tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ quý báu, nhiệt tình của toàn thể quý thầy cô trong Học viện hành chính quốc gia đã giúp đỡ, hướng dẫn và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian tham gia lớp Cao học quản lý công khóa 19 và làm Luận văn tốt nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới thầy PGS.TS Lương Thanh Cường người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo về phương pháp, cách thức nghiên cứu, định hướng giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Tôi cũng gởi lời cảm ơn sâu sắc đến Ủy ban nhân dân Quận 8, phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 8, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận

8, các anh, chị đồng nghiệp đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi được nghiên cứu, hoàn thành luận văn

Luận văn được hoàn thành dựa vào sự nỗ lực tìm hiểu, nghiên cứu của bản thân Nhưng, khả năng và kinh nghiệm của cá nhân là hạn chế do đó không tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình hình thành luận văn Tôi rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn để tôi có thể bổ sung kiến thức và hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2018

MỤC LỤC

Trang phụ bìa

Lời cam đoan .i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục bản đồ v

Danh mục các bảng, biểu v

Danh mục chữ viết tắt v

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN, THÀNH PHỐ TRỰC THUỘC TRUNG ƯƠNG 9

1.1 Khái quát Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận, thành phố trực thuộc Trung ương 9

1.1.1 Khái niệm Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận, thành phố trực thuộc Trung ương 16

1.1.2 Nguyên tắc Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận, thành phố trực thuộc Trung ương 16

1.1.3 Vai trò Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận, thành phố trực thuộc Trung ương 17

1.1.4 Các yếu tố tác động đến Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận, thành phố trực thuộc Trung ương 18

1.2 Nội dung quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận, thành phố trực thuộc Trung ương 25

1.2.1 Ban hành văn bản pháp luật Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận, thành phố trực thuộc Trung ương 25

1.2.2 Thiết lập tổ chức bộ máy, nguồn nhân lực 26

1.2.3 Tổ chức thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ 28

1.2.4 Công tác thanh tra, kiểm tra việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ 30 1.3 Thẩm quyền, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ 30 1.3.1 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ 30 1.3.2 Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ 31

Tiểu kết Chương 1 35

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI NHÀ Ở RIÊNG LẺ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 8, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 36

2.1 Tổng quan điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh tác động đến quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ 36 2.2 Thực trạng quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận

8 39 2.2.1 Ban hành văn bản pháp luật quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà

ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8 39 2.2.2 Tổ chức bộ máy, nguồn nhân lực 41 2.2.3 Tổ chức thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8 45 2.2.4 Công tác thanh tra, kiểm tra việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8 46 2.2.5.Hồ sơ thủ tục, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8 47 2.3 Đánh giá chung Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8 57 2.3.1 Kết quả Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8 55 2.3.2 Những hạn chế, khó khăn và nguyên nhân 60

2.3.3 Kinh nghiệm rút ra từ thực tiễn 64

Tiểu kết Chương 2 66

CHƯƠNG 3 HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI NHÀ Ở RIÊNG LẺ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 8, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 67

3.1 Định hướng hoàn thiện quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh 67

3.2 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh 68

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ 68

3.2.2 Kiện toàn bộ máy Quản lý nhà nước về đất đai 70

3.2.3 Đẩy mạnh công tác xây dựng, quản lý hệ thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu và thông tin đất đai 72

3.2.4 Kiểm tra, thanh tra thường xuyên công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 73

3.2.5 Cải cách thủ tục hành chính 73

3.2.6 Nâng cao ý thức người dân 74

3.2.7 Hoàn thiện cơ sở vật chất, ứng dụng khoa học công nghệ 74

3.2.8 Giải pháp nâng cao hoạt động cho Văn phòng đăng ký đất đai “một cấp” 75 3.2.9 Các Giải pháp khác 76

Tiểu kết Chương 3 80

KẾT LUẬN 81

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

PHỤ LỤC………89

DANH MỤC BẢN ĐỒ

Bản đồ 2.1 Vị trí Quận 8 trong địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 36

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất từ khi thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thành phố theo quy định của Luật đất đai năm 2013 54Biểu đồ 2.2 Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ (từ 2009 - 3/2017) 56Biểu đồ 2.3 Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ qua hàng năm (từ 2009 - 3/2017) 57

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất QSDĐ Quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSHNỞ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

CCTTHC Cải cách thủ tục hành chính

UBND Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Vì thế, công tác quản lý đất đai luôn được chú trọng hàng đầu Qua thời gian những nội dung quản lý đất đai được cập nhật, điều chỉnh, nhằm mang lại hiệu quả tối ưu nhất cho công tác quản lý Từ những văn bản sơ khai ban đầu, các chính sách ruộng đất đến khi Nhà nước ban hành Luật Đất đai đều quy định cụ thể nội dung về đăng ký đất đai Đến nay, Luật đất đai năm 2013 được thi hành trong đó nội dung về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn được quy định ở một chương riêng biệt Có thể thấy đây là nội dung luôn được chú trọng và cấp GCN cũng là một trong những hoạt động luôn được quan tâm không chỉ với Nhà nước mà còn đối với các cá nhân, tổ chức sử dụng đất Việc cấp GCN là cơ sở để Nhà nước kiểm soát, quản lý chặt chẽ đất đai, đảm bảo cho Nhà nước tạo lập hồ sơ địa chính, sử dụng đất một cách khoa học theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Mặt khác, đặc điểm địa bàn Quận 8 là quận nội thành phía Nam thành phố Hồ Chí Minh, tiếp giáp với các khu đô thị cũ, khu đô thị mới và huyện nội thành của thành phố, chịu tác động bởi sự đô thị hóa cao, mật độ dân cư đông, diện tích đất đai rộng, vừa tập trung khu dân cư hiện hữu, khu dân cư mới và các khu vực dân cư tự phát được tạo lập từ đất nông nghiệp trước đây Nên, các vấn đề về giao dịch đất đai, bất động sản, tình hình sử dụng xây dựng trên đất phức tạp Đặt ra cho chính quyền địa phương yêu cầu về thực hiện nghiêm túc công tác đăng ký đất đai, cấp GCN làm cơ sở góp phần tăng cường hiệu quả cho quản lý đất đai

Đến nay, công tác cấp GCN tại Quận 8 đạt được một số kết quả nhất định, hoàn thành cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân

đủ điều kiện đúng kế hoạch được đề ra năm 2012, mức độ hài lòng của người

sử dụng đất đối với công tác cấp Giấy chứng nhận tăng, các trường hợp khiếu nại về cấp GCN giảm, kiện toàn nhân sự trong ngành Tài nguyên và Môi trường, ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ đất đai, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện cấp GCN, xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật đất đai Nhưng bên cạnh đó vẫn còn hạn chế, xuất phát từ yếu tố khách quan về vị trí địa lý, lịch sử hình thành, phát triển; Các yếu

tố chủ quan như tàn dư quản lý đất đai lỏng lẻo trong lịch sử, chuyên môn, nghiệp vụ thực thi công vụ chưa cao, chưa sử dụng thành thạo bản đồ địa chính

số hóa, các chương trình ứng dụng trong công tác địa chính; Các quy định pháp luật đất đai rờm rà, chưa kết nối dữ liệu đất đai liên tục giữa các đơn vị có liên quan, chất lượng hồ sơ đăng ký, tỷ lệ cấp GCN chưa đạt so với số lượng đất đai thực tế cần cấp, nhiều vấn đề vi phạm trong lĩnh vực đất đai chưa giải quyết triệt để, tự thỏa thuận giao dịch thế chấp tài sản mà không thông qua cơ quan đăng ký Hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai “một cấp” mới thành lập hoạt động chưa đạt hiệu quả cao

Góp phần phát huy mặt tích cực, khắc phục mặt hạn chế và kiện toàn công tác QLNN về cấp GCN, tạo điều kiện để người sử dụng đất đảm bảo quyền lợi, hiểu rõ pháp luật đất đai và thực hiện đúng quyền sử dụng đất của

mình, đề tài luận văn thạc sỹ “Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh” được lựa chọn thực hiện

Việc nghiên cứu đề tài là cần thiết và yêu cầu dựa trên những cơ sở khoa học, khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng thực tế, các vấn đề phát sinh, để có những đề xuất giải pháp phù hợp Nghiên cứu đề tài giúp hoạt động cấp Giấy chứng nhận được hệ thống hóa, góp phần vào các giải pháp để Quận 8 hoàn thiện hơn hoạt động cấp GCN của địa phương vừa đảm bảo hiệu quả công tác quản lý đất đai, vừa tăng cường mức độ hài lòng người dân về tham gia dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai

2 Tình hình nghiên cứu đề tài:

Một số công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài được thực hiện trong thời gian gần đây:

Nguyễn Thị Kim Hiệp chủ biên và các cộng sự (2006), Giáo trình Bản

đồ địa chính, Nhà xuất bản Nông nghiệp, Hà Nội Giáo trình trình bày lý luận

về bản đồ học, cách thức thành lập, quản lý, khai thác và sử dụng bản đồ

Đặng Anh Quân (2006), Một số suy nghĩ về Giấy chứng nhận quyền sử

đụng đất, Tạp chí Khoa học pháp lý, (số 2), 33 Nêu lên thực trạng về các quy

định trong công tác cấp Giấy chứng nhận theo Luật đất đai năm 2003, những tồn tại, hạn chế cần khắc phục

Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai,

Nhà xuất bản Nông nghiệp, Hà Nội Nội dung của giáo trình tập hợp những nội dung cơ bản về quản lý hành chính nhà nước về quản lý đất đai, về hệ thống cơ quan chuyên môn ngành quản lý đất đai, tổng hợp những quy định theo Luật đất đai năm 2003

Trần Thị Thu Lương (2008), Quản lý và sử dụng đất đô thị ở thành phố

Hồ Chí Minh thực trạng và giải pháp, Nhà xuất bản Đại học quốc gia thành phố

Hồ Chính Minh, Hồ Chí Minh Nội dung cuốn sách liên quan đến khoa học quản lý đô thị, nêu thực trạng sử dụng đất đô thị từ năm 2000 – 2005, phân tích những tồn tại, nguyên nhân, các giải pháp và các kinh nghiệm từ một số đô thị khu vực Đông Nam Á, qua đó nâng cao hiệu quả quản lý đất đô thị thành phố

Học viện hành chính quốc gia (2009), Giáo trình Luật đất đai và quản lý

nhà nước về đất đai, Nhà xuất bản Đại học quốc gia, Hà Nội

Đinh Văn Hải - Vũ Sỹ Cường (2014), Giáo trình quy hoạch và quản lý

đất đai, Nhà xuất bản Tài chính Giáo trình là tổng hợp toàn diện các nội dung

liên quan đến quản lý nhà nước về đất đai, đối tượng, nhiệm vụ, mục tiêu trong quản lý đất đai, các công cụ quản lý, các nhân tố ảnh hưởng, mối quan hệ, quá trình quản lý đất đai từ năm 1945 đến nay, hiệu quả quản lý đất đai của nước ta

Nguyễn Thị Mỹ Hương (2011), Hoàn thiện quản lý nhà nước về quy

hoạch sử dụng đất cấp huyện từ thực tiễn quận 3, thành phố Hồ Chí Minh,

Luận văn Thạc sĩ Quản lý hành chính công, Học viện hành chính quốc gia

Phan Đức Tuyên (2013), Hoàn thiện hoạt động cấp Giấy chứng nhận đất

ở, sở hữu nhà ở của Ủy ban nhân dân thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận,

Luận văn Thạc sĩ Quản lý hành chính công, Học viện hành chính quốc gia

Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội

Hà Lan Phương (2013), Đánh giá thực trạng công chứng, chứng thực

các giao dịch về đất đai trong địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, Luận

văn thạc sĩ khoa học, Đại học khoa học tự nhiên, Hà Nội

Nguyễn Thị Ngọc Châu (2014), Hoàn thiện công tác cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Quận 6, thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Quản lý hành

chính công, Học viện hành chính quốc gia

Phạm Văn Tùng (2014), Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ

khoa học, Trường Đại học khoa học tự nhiên Hà Nội

Đinh Thị Ngọc Vĩnh (2014), Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp

nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ khoa học, Trường Đại học

khoa học tự nhiên Hà Nội

Lê Thị Thúy Bình (2016), Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng

đất ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ Lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật, Học

viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh

Mỗi công trình nghiên cứu là một đóng góp tích cực cả mặt lý luận lẫn thực tiễn Tuy nhiên, phần lớn tập trung nghiên cứu ở góc độ pháp lý tiếp

cận, chưa đi sâu vào khía cạnh thực tiễn, những vấn đề nghiên cứu với các tiêu chí chung nhất nhưng khi áp dụng vào từng địa phương cụ thể thì vẫn còn nhiều hạn chế chưa ứng dụng được Vì thế, nhiều công trình nghiên cứu thực hiện song vẫn chưa điều chỉnh những hạn chế ứng với từng địa phương Nên, đề tài nghiên cứu như là một mảng ghép vào hoàn thiện những khía cạnh còn tồn tại hiện nay Quan trọng hơn là sự đóng góp trực tiếp vào quản

lý nhà nước về cấp GCN với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đề xuất các giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ ở tại địa bàn nghiên cứu

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt mục tiêu trên, Luận văn có nhiệm vụ:

- Hệ thống cơ sở lý luận, làm rõ các khái niệm liên quan đến QLNN về cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ

- Nghiên cứu thực tiễn tình hình QLNN về cấp GCN đối với nhà ở riêng qua việc khảo sát, tổng hợp, đánh giá tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ ở Quận 8 trong thời gian qua

Đề xuất giải pháp hoàn thiện QLNN về cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8

4 Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tƣợng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động QLNN về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu về không gian: đề tài thực hiện trong phạm vi địa giới hành chính Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh

Phạm vi nghiên cứu về thời gian: từ năm 2009 đến ngày 01 tháng 7 năm

2017 Mốc thời gian được lựa chọn dựa trên thay đổi về quy định pháp luật trong cấp GCN (thời điểm có hiệu lực thi hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 đến ngày 01/1/2017)

Phạm vi nghiên cứu về nội dung: giới hạn nghiên cứu của đề tài ở các quy định pháp luật đất đai hiện hành, các công cụ thực hiện cấp GCN, công tác cải cách thủ tục hành chính về đất đai, thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận

Nghiên cứu đề tài dựa trên phép duy vật lịch sử và chủ nghĩa duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, chủ trương, đường lối của Đảng, các chính sách, quy định PL của NN từ trung ương đến địa phương về vấn đề nghiên cứu

5.2 Phương pháp nghiên cứu

5.2.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu:

Thu thập thông tin, báo cáo của các phòng ban chuyên môn về tình hình quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất Tài liệu, bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 8 và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận 8

Thu thập số liệu, tài liệu thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ tại Văn phòng Ủy ban nhân dân Quận 8

Thu thập tài liệu từ sách, báo, đài, cổng thông tin điện tử

5.2.2 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến của những cán bộ công chức Địa chính – Xây dựng, chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường, chuyên viên Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để có những nhận xét khách quan trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ

5.2.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp

Tổng hợp nội dung pháp lý, quy định pháp luật hiện hành, các thông tin đất đai, thống kê số liệu thu thập được để khái quát hoạt động đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8 hiện nay

5.2.4 Phương pháp phân tích, so sánh

Phân tích, so sánh toàn bộ dữ liệu để đưa ra đánh giá khách quan về thực trạng quản lý nhà nước trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ

Tương ứng với mỗi Chương sẽ thực hiện các phương pháp nghiên cứu:

Chương 1 Sử dụng phương pháp thu thập tài liệu, phương pháp tổng

hợp để hệ thống hóa cơ sở lý luận, tổng quan về quản lý nhà nước trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ

Chương 2 Sử dụng các phương pháp thu thập số liệu, tài liệu, phương

pháp chuyên gia, phương pháp thống kê, tổng hợp, phương pháp phân tích, so sánh để khái quát hoạt động đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận Từ đó, có những nhìn nhận về thực trạng quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà

ở riêng lẻ trong thời gian qua trên địa bàn Quận 8

Chương 3 Thực hiện phương pháp tổng hợp toàn bộ các dữ liệu phân

tích trên để đưa ra các đề xuất, giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ

Ngoài ra, ở mỗi chương còn sử dụng phương pháp diễn dịch, quy nạp để thiết lập trật tự bài nghiên cứu, tổng hợp vấn đề rõ ràng, cụ thể

6 Ý nghĩa lý luận, thực tiễn của đề tài

Về lý luận: Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần vào hệ thống hóa

cơ sở khoa học về công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực cụ thể là cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ; Tổng hợp những vấn đề lý luận trong thực hiện pháp luật liên quan đến QLNN về cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ

Về thực tiễn: Luận văn như là một mảng ghép vào phần còn hạn chế trong các nghiên cứu có liên quan đến đề tài trước đây Bên cạnh đó, bài luận văn được xem là tài liệu tham khảo cho các cơ quan thẩm quyền trong QLNN

về hoạt động như lập pháp, quy trình, tổ chức thực hiện, thanh tra, kiểm tra hoạt động cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ Luận văn cũng là tài liệu tham khảo trong học tập, nghiên cứu các vấn đề liên quan đến quản lý nhà nước về cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ

7 Kết cấu luận văn

Kết cấu luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, các phụ lục và tài liệu tham khảo thì nội dung chính của luận văn gồm 3 chương

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ

Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Hoàn thiện quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐỐI VỚI NHÀ Ở RIÊNG LẺ

1.1 Khái quát Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận, thành phố trực thuộc Trung ương

1.1.1 Khái niệm Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ

1.1.1.1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ở nước ta, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được khẳng định từ trong Hiến pháp năm 1980 “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển

và thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân”[1

] và các Hiến pháp sau này Cụ thể hóa Hiến pháp, Luật Đất đai các thời kỳ, Luật đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 cũng khẳng định loại sở hữu đặc biệt đối với đất đai Từ đó, hình thành các quyền đối với đất đai đặc biệt hơn so với quyền đối với các tài sản khác Trong đó, hình thành hai chủ thể đó là Nhà nước và Nhân dân Quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, còn Quyền của nhân dân với tư cách là chủ sở hữu giao cho Nhà nước làm đại diện để quyết định và quản lý các vấn đề liên quan đến đất đai, phục vụ mục tiêu chung theo định hướng của Nhà nước

Luật đất đai năm 2013 có nêu “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao QSDĐ theo quy định của Luật này”[2

] NN là đại diện chủ sở hữu đất đai, không trực tiếp sử dụng đất mà NN với tư cách là đại diện, là chủ thể trực tiếp khai thác, sử dụng

[1] Điều 19 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980

đất đai bằng các công cụ quản lý và điều tiết thông qua các hoạt động xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện đúng nhằm đạt mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước NN giao quyền cho các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo các quy định PL

NN với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và người sử dụng đất với tư cách là người trực tiếp khai thác, sử dụng đất theo ý chí của Nhà nước và điều chỉnh bằng PL đất đai Cho thấy, quyền sở hữu đất đai là loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn QSDĐ là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ Nếu nhìn nhận theo đối tượng thì QSDĐ của NN là quyền lâu dài, không bị hạn chế, còn QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải dựa trên cơ

sở được Nhà nước trao quyền thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ Nên, QSDĐ của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bị hạn chế Vì vậy có thể lý giải rằng “Nếu như QSDĐ của NN mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ngược lại, QSDĐ của người sử dụng lại mang tính chất trực tiếp và cụ thể”[3

,95,96] Các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 gồm các quyền trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn, thừa kế bằng QSDĐ Việc thực hiện các quyền trên của người sử dụng đất phức tạp hơn so với việc định đoạt các loại tài sản thông thường khác và quyền của người sử dụng đất là một tập hợp nhiều quyền về tài sản, trong đó có quyền định đoạt được giới hạn bởi NN

mà các quyền về tài sản thông thường không có Do đó, khái niệm quyền sử dụng đất được xem là “một khái niệm sở hữu kép Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song quyền sử dụng đất lại thuộc về cá nhân hoặc tổ chức”[4

,169]

Đến nay, PL nước ta chưa có định nghĩa chính thức về QSDĐ, theo Từ điển Luật học thì “quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho

[3] Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai (trang 95, 96), NXB Công an nhân dân, Hà Nội

thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho ” Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho rằng: “QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển KT-XT của đất nước”[5

] Nhìn chung, các khái niệm về QSDĐ nêu trên có chung các đặc điểm như QSDĐ là quyền khai thác giá trị của đất đai; Chủ thể thực hiện việc khai thác chính là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; Chủ thể quản

lý và điều chỉnh các vấn đề đất đai là Nhà nước, quyền sử dụng đất không phải

là quyền sở hữu đất

Từ đó cho rằng, GCNQSDĐ là loại chứng thư pháp lý do cơ quan nhà

nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai cho người sử dụng đất, công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để giải quyết mối quan hệ về đất đai,

xử lý vi phạm đất đai, là cơ sở để Nhà nước quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường GCNQSDĐ giữ vai trò quan trọng, là căn cứ để NN xây dựng các quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất trong tương lai, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát các giao dịch dân sự, giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, NN bảo hộ QSDĐ hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản GCNQSDĐ cũng xác lập các quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển KT-

XH, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình

GCNQSDĐ ra đời đầu tiên năm 1987 khi Luật đất đai đầu tiên của nước

ta được thi hành Thực hiện Điều 18 của Luật này, Tổng cục Quản lý Ruộng đất

đã ban hành Quyết định số 201-QĐ/ĐKTKK ngày 14 tháng 07 năm 1989 về việc Ban hành quy định cấp GCNQSDĐ Trong đó, NN xác lập quyền và quy

định nghĩa vụ của người được NN giao đất hoặc cho thuê đất NN đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia thông qua cấp GCNQSDĐ Việc triển khai cấp GCNQSDĐ giai đoạn này được rất ít chỉ mới cấp cho hộ gia đình

xã viên sử dụng đất nông nghiệp Năm 1993, GCNQSDĐ được ban hành thành hai loại Một là, GCNQSDĐ theo mẫu do Tổng cục Địa chính ban hành, là loại giấy có màu đỏ hay còn gọi là sổ đỏ cấp cho hộ gia đình, tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp và đất ở nông Hai là, GCNQSHNỞ, giấy có màu hồng hay còn gọi là sổ hồng do Bộ Xây dựng phát hành Đến năm 2003, khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thì “GCNQSDĐ theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành”[6

] Việc cấp GCNQSDĐ đã được thống nhất triển khai theo một mẫu giấy trong phạm vi

cả nước, quy định cấp GCNQSDĐ đối với tất cả các loại đất Đến năm 2007, mẫu GCNQSDĐ được hợp nhất thành một mẫu, đơn giản hoá hồ sơ thủ tục hành chính trong cấp GCN, thống nhất thành một loại GCN, vừa công nhận quyền sử dụng đất, và sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đối với đất phi nông nghiệp hay đất nông nghiệp, kể cả đô thị hay nông thôn với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và vẫn còn áp dụng đến nay chỉ điều chỉnh một số tiểu mục cho phù hợp điều kiện thực tế

Đến nay, GCNQSDĐ đã không còn sử dụng mà việc công nhận quyền

sử dụng đất được công nhận trên chứng thư pháp lý với tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Loại chứng thư này công nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay công nhận cả hai quyền trên và thống nhất cấp trên cùng một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

[6] Điều 41 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 quy định về việc cấp giấy chứng nhận

1.1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Quyền sở hữu là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và định đoạt các tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng Quyền sở hữu là một trong các quyền của con người và phải được gắn liền với tài sản Điều 158 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của

pháp luật” Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là

quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ và quản lý tài sản, quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, quyền định đoạt tài sản là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Hay nói cách khác, quyền định đoạt là quyền quyết định về mặt pháp lý số phận của tài sản (như bán, tặng, cho, để lại thừa kế tài sản)

Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm ba quyền: quyền chiếm hữu thể hiện qua việc quản lý nhà ở; Quyền sử dụng thông qua lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế, đời sống; Và quyền định đoạt thể hiện bằng việc quyết định vấn đề như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá dỡ Do các hoạt động về các quyền sở hữu nhà ở luôn thực hiện trên đất nên quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất luôn đi cùng với quyền sử dụng đất Quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời với đất, nghĩa

là chủ sở hữu có thể chuyển một phần quyền sử dụng nhà ở cho người khác trong một khoảng thời gian, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà hay cho mượn nhà Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên Các hình thức sở hữu nhà ở hiện nay gồm có: Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội; Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được đăng ký theo

quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật liên quan về đăng ký tài sản Quyền

sở hữu nhà ở thể hiện ở việc các hộ gia đình, cá nhân có quyền thực hiện đầu tư, xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật Việc công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp

GCN cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thể hiện các thông

tin kết cấu nhà ở, diện tích sử dụng, diện tích đất phù hợp hoặc không phù hợp quy hoạch, hiện trạng thửa đất là căn cứ pháp lý để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và dữ liệu thông tin trong quản lý nhà nước

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được Bộ Xây dựng ban hành vào năm 1994 theo Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 5/7/1994 về Quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và Nghị định 61/NĐ-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở Việc chứng nhận sở hữu nhà đất công nhận trên hai loại giấy theo hai cơ quan khác nhau là Bộ Xây dựng và Tổng cục địa chính nên có nhiều hạn chế, chồng chéo mâu thuẫn nhau nên việc công nhận quyền sở hữu nhà ở được gộp lại và thể hiện thống nhất trên GCNQSDĐ theo Luật đất đai năm 2003 Sau đó, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lại được điều chỉnh phân thành hai loại như sau: Thứ nhất, chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung

cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Thứ hai, chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Tuy nhiên, việc cấp Giấy chứng nhận do các ngành khác nhau cùng ban hành hoặc đang trình ban hành,

có sự xung đột trong các quy định pháp luật cùng điều chỉnh mối quan hệ về đất đai và tài sản trên đất giữa các Luật Nên, Nhà nước lại có sự điều chỉnh lớn về hoạt động cấp Giấy chứng nhận, thống nhất thành một loại giấy chứng nhận theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Và GCN được sử dụng đối với tất cả các trường hợp công nhận nhà

đất, công nhận các loại đất, sở hữu các loại tài sản gắn liền với đất Đến nay, vẫn kế thừa một số nội dung trong quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận và

sử dụng thống nhất một mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tất cả các hình thức công nhận quyền

sử dụng và sở hữu tài sản gắn liền với đất

Như vậy, đến nay loại GCN có giá trị pháp lý cao nhất trong công nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đây là loại giấy tờ hết sức quan trọng, có giá trị sử dụng lâu dài, số lượng phát hành lớn Việc công nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở cũng như là quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất nhằm đảm bảo cho các chính sách pháp luật đất đai được thực thi, đảm bảo cho quyền lợi của người sử dụng đất

1.1.1.3 Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ

Pháp luật hiện hành chưa có khái niệm cụ thể nào đối với QLNN về cấp GCN mà chỉ đưa ra các biểu hiện của tác động QLNN đến hoạt động cấp GCN QLNN về cấp GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời là cơ sở để NN quản

lý việc sử dụng đất đai, là điều kiện bảo đảm cho NN quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý và hiệu quả cao nhất Đối với người sử dụng đất, QLNN về cấp GCN là xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ về đất đai và tài sản gắn liền với đất giữa NN và người sử dụng đất để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ, tăng giá trị đất đai và tài sản gắn liền với đất, yên tâm đầu tư trên bất động sản của mình, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất phù hợp với mục tiêu của NN và mang lại hiệu quả kinh tế cho người sử dụng đất

Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc

về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan NN và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai Thông tin thửa đất trên GCN là đơn vị nhỏ nhất

mang các về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý NN về đất đai Đây là cơ sở để NN thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính… từ đó lập ra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong giao dịch đất đai, góp phần hình thành

và mở rộng thị trường bất động sản, ngăn chặn các giao dịch bất động sản tự phát, tăng giá đất ảo, các giao dịch ngầm Cấp GCN sẽ tạo ra hệ thống hồ sơ đất đai hoàn chỉnh cho phép các giao dịch diễn ra công khai, đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, của NN mà góp phần điều tiết thị trường bất động sản

QLNN về cấp GCN thể hiện qua các hoạt động ban hành các văn bản quy phạm PL, các văn bản điều chỉnh, bổ sung thay đổi về hoạt động cấp GCN, cải cách thủ tục hành chính, bộ máy, nhân lực, công nghệ áp dụng thực hiện cấp GCN, thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động cấp GCN, đảm bảo các quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu, sử dụng đất Các hoạt động từ cấp GCN giúp NN thu được các khoản thu thuế nhà đất và lệ phí, các khoản thu từ giao dịch bất động sản theo quy định; đồng thời giúp NN cập nhật thông tin, tình hình biến động quỹ đất ở Từ đó có cơ sở quản lý chặt chẽ đất đai, phân tích, dự đoán được xu hướng biến động đất ở trong thời gian tới mà điều chỉnh phù hợp, có phương hướng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp

1.1.2 Nguyên tắc QLNN về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn Quận, thành phố trực thuộc Trung ương

Nguyên tắc thống nhất QLNN về cấp GCN NN thống nhất quản lý đất đai, thống nhất hoạt động cấp GCN dựa trên các quy định PL Thông qua hoạt động cấp GCN, NN giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài theo định hướng của NN, tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể phát huy tối đa các quyền của mình đối với đất đai, yên tâm đầu tư sản xuất, cũng như ý thức trong sử dụng, tránh hiện tượng khai thác kiệt quệ đất đai

Nguyên tắc phân quyền gắn liền với các điều kiện bảo đảm hoàn thành hoạt động cấp GCN Cơ quan ở trung ương và địa phương chịu trách nhiệm

trước Chính phủ và cơ quan chính quyền cùng cấp trong QLNN về hoạt động cấp GCN; UBND thành phố thực hiện công tác cấp GCN có trách nhiệm hỗ trợ, phối hợp, kiểm tra chặt chẽ tình hình thực hiện cấp GCN cấp quận; giám sát, hỗ trợ UBND phường/xã thực hiện cấp GCN trên địa bàn

Nguyên tắc tập trung dân chủ QLNN về cấp GCN đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật và thực hiện quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai, bằng việc tạo điều kiện để người dân có thể tham gia giám sát hoạt động QLNN về cấp GCN trực tiếp hoặc gián tiếp

Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành Thống nhất QLNN về cấp GCN theo địa giới hành chính, hài hoà giữa quản lý theo vùng và quản lý theo chuyên ngành và ngay cả các cơ quan trung ương đóng tại địa bàn quận phải chịu sự quản lý của cơ quan Quận

Nguyên tắc kế thừa và tôn trọng lịch sử Quản lý nhà nước về cấp GCN tuân thủ việc kế thừa các quy định PL của NN trước đây, cũng như tính lịch sử trong cấp GCN qua các thời kỳ Điều này khẳng định lập trường trước sau như một của Nhà nước đối với đất đai, tuy nhiên những vấn đề về lịch sử và những yếu kém trong QLNN về cấp GCN cần được xem xét tháo gỡ phù hợp

1.1.3 Vai trò của Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà

ở riêng lẻ trên địa bàn Quận, thành phố trực thuộc Trung ương

GCN là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ về đất đai

và tài sản gắn liền với đất giữa NN và người sử dụng đất để NN công nhận và bảo hộ QSDĐ của họ, tăng giá trị đất đai và tài sản gắn liền với đất, yên tâm đầu tư trên bất động sản của mình, khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất

Đối với NN, thông qua việc cấp GCN, NN quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được các giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn, là căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch đất đai, là tiền đề trong việc phát triển

KT – XH, nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất của quốc gia, thúc đẩy

thị trường bất động sản phát triển

NN đảm bảo tất cả quyền lợi hợp pháp đối với người sử dụng đất thông qua GCN Với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, NN tạo lập hành lang pháp lý, hoàn thiện hệ thống chính sách PL về đất đai, về giao dịch dân sự, điều tiết nền kinh tế thị trường, về xây dựng, về giao thông, về xây dựng kết cấu hạ tầng, về môi trường, về các chính sách và PL khác có liên quan đến

sự hình thành và phát triển và sử dụng đất đai và đảm bảo quyền lợi của người

sử dụng đất

1.1.4 Các yếu tố tác động đến Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ

1.1.4.1 Mức độ hoàn thiện của các văn bản pháp luật đất đai

PL đất đai trong thời gian qua luôn được đặc biệt quan tâm Cụ thể, công tác quản lý đất đai theo các quy định của Luật đất đai năm 2013 đã đạt được những hiệu quả nhất định Các cơ quan chức năng chuyên môn đã kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình chuyển tiếp thi hành giữa Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013, không để ách tắc gây phiền hà cho người dân Các quy định mới đã mở ra nhiều điều kiện thuận lợi trong công tác cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ Điển hình như: thời điểm tạo lập nhà ở đối với các trường hợp xây dựng không phép được giản ra đến 1/7/2006 thay vì 1/7/2004, các thủ tục đăng ký cấp GCN không nhất thiết phải cung cấp hết chứng từ, giảm thời gian giải quyết thủ tục hành chính đến tối đa

30 ngày làm việc Như vậy, có thể thấy NN đã có những hoạt động quyết liệt trong hoàn thiện thể chế đất đai, góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp GCN; hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai; tạo tính kịp thời trong công tác lập, rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp; đặc biệt là việc kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để làm cơ sở cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất góp phần hỗ trợ tích cực cho cấp GCN được thuận lợi, chuẩn xác

Thể chế đất đai hoàn thiện sẽ tác động đến việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai góp phần hạn chế các chủ đầu tư không đủ năng lực, tránh lãng phí trong việc sử dụng đất

Tuy nhiên, qua triển khai thi hành Luật đất đai vẫn còn có một số nội dung văn bản chưa điều chỉnh được; một số nội dung mặc dù đã có quy định nhưng khó khả thi vì chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn triển khai tại các địa phương Nhiều địa phương gặp khó khăn khi giải quyết đối với trường hợp phát sinh các dự án, công trình chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện do chưa có quy định về việc điều chỉnh kế hoạch

Còn thiếu các quy định để xử lý chuyển tiếp giữa Luật cũ và Luật mới về các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư; dự án triển khai tại các khu vực nhạy cảm về an ninh, quốc phòng Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn còn kéo dài, làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai của các công trình, dự án; việc khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi NN thu hồi đất vẫn còn xảy ra và khá phổ biến

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn phân tán, thiếu đồng bộ dẫn đến

cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện chưa kết nối được với cấp tỉnh, thậm chí trong cùng địa bàn tỉnh sử dụng nhiều phần mềm khác nhau để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai Việc báo cáo và công bố kết quả thống kê đất đai hàng năm và kết quả kiểm kê đất đai định kỳ còn chậm so với kế hoạch đề ra Nguyên nhân là do việc triển khai công tác này thường vào đúng thời điểm trước và sau tết âm lịch nên triển khai chậm Mặt khác, các địa phương lại phải thực hiện rà soát, điều chỉnh diện tích đo đạc bản đồ địa chính chính quy tại các đơn vị cấp xã nên mất nhiều thời gian để cập nhật, chỉnh lý biến động Việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ cho công tác xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do người cung cấp thông tin về giá đất (người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) không ký vào Phiếu điều tra để xác nhận thông tin về giá đất đã cung cấp Việc thanh tra hàng năm còn ít, mang tính

bị động theo các vụ việc mà báo chí, dư luận phản ánh; Việc xử phạt vi phạm qua thanh tra ở cả Trung ương và địa phương còn rất ít Khi các nội dung trên hoạt động kém hiệu quả thì QLNN về cấp GCN sẽ gặp nhiều khó khăn bởi đó là các yếu tố tác động trực tiếp đến tổ chức cấp GCN

Như vậy, Luật đất đai năm 2013 tuy có điểm vượt bậc so với Luật đất đai trước đây, nhưng vẫn còn hạn chế trong quá trình thực thi, cần có những văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể, thực tế từng địa phương để đảm bảo thi hành

Có thể thấy, NN đã có những nổ lực lớn trong CCTTHC đặc biệt là lĩnh vực đất đai, đó là việc làm đúng định hướng, nhưng mới chỉ là hoàn thành bước đầu, thực tế khi đưa vào thực tiễn cuộc sống còn nhiều yếu tố quan trọng đòi hỏi phải đầu tư hơn, điều chỉnh nhiều mặt như về nhân lực, vật lực, tài lực Công tác rà soát, hệ thống hóa, kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được tích cực tổ chức, với trọng tâm là kiểm tra các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết thi hành Luật do các địa phương ban hành Song song đó, nhiều hình thức tuyên tuyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai triển khai giúp cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân có nhận thức đúng, đầy đủ về những nội dung đổi mới của Luật Đất đai để từ đó thực thi pháp luật được tốt hơn

1.1.4.2 Năng lực thực thi công vụ của đội ngũ công chức

Yếu tố về nhân lực là nguồn lực quan trọng nhất, trực tiếp tác động đến hoạt động cấp GCN Bởi mọi hoạt động đều được tạo nên từ con người, khi năng lực thực thi công vụ càng cao, càng chuyên nghiệp, càng khoa học thì công việc cũng được tiến triển một cách hiệu quả Năng lực thực thi công vụ của đội ngũ công chức quản lý nhà nước về cấp GCN hiện nay đã có những chuyển biến tích cực, có sự chuyên nghiệp, ý thức trách nhiệm, tác phong làm việc thay đổi khoa học, sáng tạo, năng động hơn; góp phần hoàn thành công tác tham mưu, giải quyết hồ sơ ngày một tốt hơn

Vậy nên, khi năng lực thực thi công vụ kém tinh thần trách nhiệm trong công việc chưa chủ động, tích cực, còn bảo thủ, làm việc quan liêu, tác phong chậm chạp, thiếu trách nhiệm dẫn đến sự trì trệ trong giải quyết công việc, chất

lượng trong tham mưu ban hành văn bản; gây phiền hà cho tổ chức, làm giảm niềm tin của nhân dân vào sự lãnh đạo của Đảng, vào bộ máy quản lý của cơ quan nhà nước Các hạn chế này tác động rất lớn đến hoạt động QLNN về cấp GCN do đây là lĩnh vực rất nhạy cảm liên quan đến giá trị tài sản, lợi ích của người dân và dễ phát sinh tiêu cực trong đội ngũ công chức thừa hành Do đó, năng lực thực thi công vụ của đội ngũ công chức phải luôn được thường xuyên quan tâm, từng bước rèn luyện, đổi mới

Có thể thấy, công tác cán bộ giữ vai trò vô cùng quan trọng, bởi lẽ nhân lực là nguồn lực trực tiếp tác động Vì vậy, nguồn nhân lực chất lực thì hiệu quả QLNN về cấp GCN càng cao

1.1.4.3 Cải cách thủ tục hành chính

Cấp GCN là lĩnh vực nhạy cảm, là nguồn lực lớn cho phát triển, liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân và nhà đầu tư, CCTTHC trong cấp GCN là việc làm thiết yếu để tăng tính hiệu quả trong hoạt động QLNN về lĩnh vực này Trong đó, thực hiện cải cách về:

Thủ tục hành chính: Bộ Tài nguyên và Môi trường đã công bố Bộ thủ tục

hành chính về đất đai theo hướng cải cách đơn giản, rút gọn quy trình, cắt giảm một số loại giấy tờ, thuận tiện trong việc nộp hồ sơ và nhận kết quả, cắt giảm thời gian và chi phí thực hiện Hiện nay, lĩnh vực đất đai có 41 thủ tục đối với nơi đã thành lập VPĐKĐĐ (giảm 30 thủ tục) và 62 thủ tục đối với nơi chưa thành lập VPĐKĐĐ một cấp (giảm 9 thủ tục); Rà soát, bãi bỏ một số thủ tục, công việc không cần thiết trong giao đất, cho thuê đất và đăng ký, cấp giấy chứng nhận

Về thời gian giải quyết hồ sơ: đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống thông

tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai nhằm đơn giản và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính Bộ quy định cụ thể nơi nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính thông qua bộ phận một cửa; quy định rõ thời gian không quá

3 ngày sau khi có kết quả giải quyết phải trả kết quả cho tổ chức, cá nhân, trừ thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính Đối với địa phương đã thành lập Văn

phòng Đăng ký đất đai một cấp, các tổ chức sử dụng đất được nộp hồ sơ tại các chi nhánh nơi gần nhất, qua đó đã giúp tiết kiệm được chi phí đi lại trong quá trình thực hiện thủ tục So với quy định trước đây, thời gian thực hiện giảm đối với tất cả các thủ tục, đặc biệt đối với thủ tục thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Ở một số địa phương thí điểm mô hình đăng ký QSDĐ thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCN giảm 1/3 đến 1/2 thời gian so với trước đây như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội

Về thể chế, chính sách: Công tác rà soát, hệ thống hóa, kiểm tra văn bản

quy phạm pháp luật về đất đai được tích cực tổ chức, với trọng tâm của năm

2015 là kiểm tra các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết thi hành Luật

do các địa phương ban hành Song song đó, nhiều hình thức tuyên tuyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai triển khai giúp cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân có nhận thức đúng, đầy đủ về những nội dung đổi mới của Luật Đất đai để

từ đó thực thi pháp luật được tốt hơn

Có thể thấy, Nhà nước đã có những nổ lực lớn trong CCTTHC đặc biệt

là lĩnh vực đất đai, đó là việc làm đúng định hướng, nhưng mới chỉ là hoàn thành bước đầu, thực tế khi đưa vào thực tiễn cuộc sống còn nhiều yếu tố quan trọng đòi hỏi phải đầu tư, điều chỉnh như về nhân lực, vật lực, tài lực

1.1.4.4 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được “luật hóa” và bắt đầu được triển khai chính thức từ Luật đất đai năm 1987 Trong 25 năm qua, các quy định của pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không ngừng được

bổ sung, hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý ngày càng đầy đủ hơn để triển khai thực hiện, phục vụ kịp thời những yêu cầu khác nhau của từng giai đoạn phát triển KT - XH của đất nước

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã trở thành công cụ quản lý nhà nước

về đất đai hiệu quả và là một trong những giải pháp lớn để sử dụng đất đai hợp

lý, tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường sinh thái Vai trò của công tác Quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất là phân bổ quỹ đất cho các ngành, lĩnh vực nhằm thực hiện các nhiệm vụ, mục tiêu, chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước và các địa phương; Khắc phục các mâu thuẫn, chồng chéo trong quy hoạch sử dụng các loại đất của các ngành, cân đối việc sử dụng hợp lý quỹ đất quốc gia giữa các ngành thông qua việc phân bổ hợp lý quỹ đất; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để các ngành, lĩnh vực lập quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; Định hướng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư có hiệu quả vào đất đai

Luật Đất đai năm 2013 kế thừa các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong hệ thống pháp luật đất đai năm 2003 và một số nội dung đổi mới, mang tính đột phá, cụ thể như sau: Đổi mới về nguyên tắc lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất; Đổi mới về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Đổi mới về kỳ kế hoạch sử dụng đất; Đổi mới về nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Đổi mới về chỉ tiêu sử dụng đất; Đổi mới về lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Đổi mới về trình tự, thủ tục thẩm định, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; Đổi mới về thực hiện quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1.1.4.5 Nhu cầu của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi để người mua và người bán hàng hoá bất động sản, xác định giá cả và số lượng bất động sản được thực hiện Bất động sản được xác định gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất Nhưng, không phải tất cả các bất động sản đều được giao dịch trên thị trường, mà muốn được giao dịch phải có đủ các điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của Nhà nước Chẳng hạn, nhà đất phải đảm bảo có GCN, các giấy tờ nhà đất theo quy định PL hiện hành

Quan niệm thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp chính là thị trường nhà đất vì nhà, đất được nhiều tầng lớp dân cư đang rất quan tâm và hoạt động rất sôi nổi Trong thời gian qua, nhìn nhận thực tế rằng ý thức người dân về lĩnh

vực đất đai, nhà ở, bất động sản ngày càng cao Người sử dụng đất có quan tâm, tìm hiểu về các chính sách pháp luật, các diễn biến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cũng như công tác quản lý đất đai so với trước đây Mặt khác, các bất

ổn trong ngành tài chính ngân hàng, tỷ giá ngoại tệ, giá vàng, tăng dân số làm gia tăng nhu cầu về nhà đất Và khi nhu nhà đất ngày càng cao tạo nên sự khắc khe hơn về mặt quyền lợi được bảo hộ khi tham gia, giao dịch đất đai, nhà ở Dẫn đến sự quan tâm của người dân về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong giao dịch nhà đất được nhà nước đảm bảo bằng các quyền sử dụng, sở hữu Do

đó, tác động lớn đến pháp lý của nhà đất trong giao dịch Nên, tình hình cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ cũng ngày một tăng và phức tạp hơn Đây là nhu cầu chính đáng của người sử dụng đất mà công tác QLNN cần quan tâm thắt chặt và quản lý tốt để thị trường bất động sản giảm rủi ro, ổn định và phát triển bền vững

1.1.4.6 Các yếu tố lịch sử

Ở nước ta, các chính sách, pháp luật đất đai đã trãi qua một thời gian dài

từ các triều đại phong kiến đến nay Dưới các triều đại phong kiến công tác quản lý đất đai chủ yếu dựa vào các chính sách, tập trung vào việc thu thuế điền

và xác định các hình thức sở hữu về đất đai như sở hữu tư nhân, sở hữu công làng xã và sở hữu trực tiếp của Nhà nước Đến thời kì Pháp thuộc, tổ chức hệ thống quản lý đất đai trên lãnh thổ Việt Nam theo 3 cấp: Cơ quan quản lý Trung ương là Sở Địa chính thuộc Thống sứ Bắc Kỳ, Khâm sứ Trung Kỳ và Thống đốc Nam Kỳ; Cơ quan cấp tỉnh là Ty Địa chính; cấp cơ sở làng xã có nhân viên địa chính là chưởng bạ ở Bắc Kỳ, Trung Kỳ và hương bộ ở Nam Kỳ Công tác

tổ chức quản lý nhà nước về đất đai thời kì này vẫn còn tác động đến quản lý nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay Từ năm 1945 đến nay, công tác quản lý nhà nước về đất đai lại trải qua nhiều giai đoạn khác nhau Theo đó, mỗi thời kỳ công tác Quản lý nhà nước sẽ tập trung vào phục vụ nhiệm vụ cụ thể nhưng điểm chung là mọi hoạt động trong công tác quản lý đất đai là nhằm phân chia,

lập kế hoạch sử dụng đất, định hướng sử dụng đất theo ý chí của Nhà nước thời điểm đó

Có thể thấy, qua nhiều thời kỳ quản lý đất đai khác nhau, sẽ có các hình thức, cách thức không giống nhau ở mỗi triều đại, mỗi chế độ Nguồn tư liệu giá trị mà lịch sử để lại chính là các ghi chép, các công trình đo đạc, địa bạ đất đai được đúc kết và các thành tựu hay thất bại trong quản lý đất đai trong lịch

sử sẽ là kinh nghiệm quý báu trong hoạt động quản lý nhà nước ta ngày nay Tuy nhiên, quá nhiều những thay đổi trong cách thức quản lý đất đai trước đây, dẫn đến giấy tờ pháp lý đất đai tương ứng ở mỗi thời kỳ cũng không giống nhau Điều này, làm cho thủ tục pháp lý trong cấp Giấy chứng nhận đối với các thửa đất có nguồn gốc lâu đời rất phức tạp và rất nhiều loại chứng từ nhà đất khác nhau Ngoài ra, thời gian dài buông lỏng quản lý đất đai do nhiều yếu tố về thể chế pháp luật đất đai chưa hoàn chỉnh, ý thức trách nhiệm trong thực thi công vụ trong lịch sự làm cho vấn đề nhà đất trở nên phức tạp hơn, xây dựng tràn lan, sử dụng đất sai mục đích sử dụng, lấn chiếm đất công… cũng ảnh hưởng đến hoạt động quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ hiện nay

1.2 Nội dung Quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ

1.2.1 Ban hành văn bản pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ

PL đất đai qua nhiều năm đã có nhiều thay đổi điều chỉnh phù hợp hơn với tình hình đất nước Luật đất đai 2013 ra đời đánh dấu bước đổi mới trong công tác QLNN về đất đai, trong đó có hoạt động QLNN về cấp GCN Nhiều văn bản quy phạm pháp luật ra đời điều chỉnh các hoạt động QLNN về cấp GCN mở ra điều kiện thuận lợi hơn cho người dân được cấp GCN mà các quy

định trước đây chưa điều chỉnh được

Các thể chế được ban hành quy định cụ thể hóa các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của NN đối với người sử dụng đất, đối với việc bảo hộ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất và các thông tin đất đai

Một trong những điểm mới quan trọng trong ban hành thể chế về cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ là bổ sung các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một

sổ đỏ và trao cho người đại diện, có thể cấp GCN ngay cả khi không có giấy tờ

về quyền sử dụng đất

Điểm đặc biệt trong PL đất đai hiện hành là bổ sung các quy định mới về

hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của người dân Các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu CCTTHC và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện

1.2.2 Thiết lập tổ chức bộ máy, nguồn nhân lực

Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Nội vụ quy định

cụ thể về chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương và nhiệm vụ của công chức địa chính xã, phường, thị trấn

Cấp tỉnh, thành phố: Cơ quan quản lý đất đai cao nhất cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là Sở Tài nguyên và Môi trường, vai trò trực tiếp triển khai chỉ đạo cấp quận, huyện trong địa bàn thuộc phạm vi quản lý Xác định chủ trương, biện pháp thực hiện phù hợp với tình hình địa phương; Tổ chức chỉ đạo thực hiện, hướng dẫn, tập huấn nghiệp vụ, làm thí điểm; Tổ chức đo vẽ bản đồ địa chính, phục vụ công tác đăng ký, cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ; Tham mưu thủ

tục trình UBND dân tỉnh cấp giấy chứng nhận; Tổ chức kiểm tra nghiệm thu kết quả đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính; Lưu trữ hồ sơ phân cấp, chỉ đạo việc quản

lý đất đai thường xuyên và khai thác hiệu quả hồ sơ đất đã lập VPĐKĐĐ thuộc Sở Tài nguyên – Môi trường thành phố thực hiện tham mưu cấp GCN

Cấp quận, huyện, thị xã: Phòng Tài nguyên và Môi trường là cơ quan

chuyên môn giúp UBND quận huyện, thị xã thuộc tỉnh thực hiện chức năng QLNN về đất đai có vai trò trong xây dựng, triển khai công tác quản lý đất đai đến từng xã, phường, thị trấn trên địa bàn quận, huyện; Tham gia thực hiện, kiểm tra và nghiệm thu kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận từ các xã, phường, thị trấn; Quyết định cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp, đất ở đối với các hộ gia đình, cá nhân Xử lý các vi phạm về chính sách đất đai UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện

có trách nhiệm xây dựng tổ chức bộ máy quản lý đất đai tại địa phương; UBND cấp huyện bố trí công chức địa chính xã, phường, thị trấn thực hiện công tác xác nhận hồ sơ cấp GCN

Cấp xã, phường, thị trấn: Cấp xã, phường, thị trấn là cấp trực tiếp thực hiện các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hoạt động QLNN về đất đai Thực hiện vai trò xây dựng kế hoạch triển khai chi tiết trên địa bàn xã; Phổ biến chủ trương, chính sách đất đai, thực hiện đăng ký đất đai đến từng hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất; Tổ chức thực hiện, chuẩn bị vật tư, biểu mẫu cần thiết cho công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ trình UBND cấp quận, huyện xin cấp GCN Trong đó, cán bộ Địa chính thực hiện xác nhận nội dung liên quan đến nguồn gốc nhà đất, pháp lý nhà đất và trình Chủ tịch UBND Phường, xã, thị trấn ký duyệt Sau đó, chuyển đến UBND Quận, huyện xem xét, cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ

*Cơ quan thực hiện cấp GCN

a) Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ

sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở,

con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật VPĐKĐĐ có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở

dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;

b) CN VPĐKĐĐ tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh CN VPĐKĐĐ được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của VPĐKĐĐ theo quyết định của UBND cấp tỉnh;

c) Kinh phí hoạt động của VPĐKĐĐ thực hiện theo quy định của PL về

tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập

Như vậy, NN đảm bảo tất cả quyền lợi hợp pháp đối với người sử dụng đất thông qua GCN Với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, NN tạo lập hành lang pháp lý, hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật, tổ chức bộ máy, nhân sự thực hiện lĩnh vực cấp GCN

1.2.3 Tổ chức thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ

Luật đất đai hiện hành và các văn bản có liên quan nêu rõ việc tổ chức thực hiện Cấp GCN trong đó đề cập đối tượng là nhà ở riêng lẻ Các nội dung liên quan đến hoạt động này được quy định cụ thể tại Nghị định 99/2015/NĐ-

CP ngày 20/10/2015 về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật đất đai; Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về GCN; Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định

về hồ sơ địa chính Theo đó, nội dung cấp GCN có mối quan hệ hữu cơ với các nhiệm vụ khác trong QLNN về đất đai như công tác đo đạc, cập nhật bản

đồ địa chính, quy trình thủ tục xác nhận hồ sơ, thanh tra kiểm tra hoạt động cấp GCN… Các nhiệm vụ này là cơ sở dữ liệu cho việc thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận được chuẩn xác, đảm bảo đúng, đầy đủ quyền và lợi ích của người sử dụng đất

Các hoạt động có liên quan trong thực hiện cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ:

- Cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ đó là hồ

sơ địa chính đây là tập tập hợp các tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý đất đai, các biến động đất đai trong việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất Các dữ liệu này phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân cho việc đăng ký cấp GCN Hồ sơ địa chính bao gồm như: Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai Hồ sơ địa chính có dạng giấy và dạng số Là căn cứ thẩm định, đề xuất cấp GCN, căn cứ cấp đổi hay điều chỉnh GCN đã cấp

- Khảo sát, đo đạc vị trí nhà đất Hoạt động này được thực hiện bởi đơn

vị có năng lực, tư cách pháp nhân về lĩnh vực đo đạc bản đồ Có trung tâm đo đạc bản đồ thành phố - nơi tập trung, lưu trữ toàn bộ các tài liệu, dữ liệu đo đạc bản đồ của toàn thành phố Hồ Chí Minh từ trước đến nay, Tổ đo đạc bản

đồ thuộc CN VPĐKĐĐ Quận và các công ty, tổ chức đủ năng lực thực hiện theo pháp luật quy định Đối với mỗi hồ sơ đăng ký cấp GCN, người sử dụng đất có thể liên hệ các đơn vị nêu trên để lập bản vẽ hiện trạng nhà đất chuẩn xác theo tọa độ trước khi nộp hồ sơ

- Các cơ quan thực hiện cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ gồm Văn phòng đăng ký đất đai và các CN VPĐKĐĐ, cơ quan Tài nguyên – Môi trường, bộ phận Địa chính – Xây dựng – Đô thị và Môi trường cấp cơ sở tại nơi có đất được tổ chức như sau:

VPĐKĐĐ là cơ quan trực tiếp tiếp nhận và thụ lý hồ sơ cấp GCN cho

tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp GCN

CN VPĐKĐĐ ở địa phương là cơ quan trực tiếp tiếp nhận và thụ lý hồ

sơ tại địa phương đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam UBND cấp huyện cấp GCN

Ngoài ra, cơ quan UBND Phường/xã là đơn vị cơ sở, đầu mối trong thực hiện công tác cấp GCN Người sử dụng đất có thể liên hệ UBND Phường/ xã nơi có đất để nộp hồ sơ và nhận kết quả UBND Phường/xã là nơi xác minh nguồn gốc, quá trình tạo lập nhà đất trước khi chuyển đến các cơ quan cấp trên xem xét, cấp GCN

1.2.4 Công tác thanh tra, kiểm tra việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ

Thanh tra, kiểm tra đối với cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ là hoạt động thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các chính sách, pháp luật về QLNN trong cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ của các cơ quan nhà nước có thẩm

quyền trong hoạt động cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ và thanh tra việc sử

dụng đất với mục đích nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất

Công tác thanh tra, kiểm tra được thực hiện bởi các chủ thể gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố/Quận/Huyện; Chánh Thanh tra thành phố; Chánh Thanh tra quận - huyện; Chánh Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường; Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Theo đó, thực hiện các công việc về: Khảo sát tình hình hoạt động cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ, xây dựng kế hoạch, ra quyết định thanh tra và thanh tra Việc thanh tra công tác này không chỉ theo định kỳ, kế hoạch mà sẽ tiến hành thanh tra đột xuất, hay khi có bất kỳ các sai phạm, khiếu nại, khiếu kiện phát sinh

1.3 Thẩm quyền, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ

1.3.1 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ

Thực hiện theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới GCN;

b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

- Đối với địa phương chưa thành lập VPĐKĐĐ theo quy định tại Khoản

1 Điều 5 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc cấp GCN cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất ở tại Việt Nam

1.3.2 Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở riêng lẻ

*Theo quy định tại điều 8 thông tư 24/2014/TT- BTNMT về hồ sơ địa chính thì thủ tục cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi

là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về QSDĐ;

Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về QSHNỞ

Trường hợp đăng ký về QSHNỞ hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ

đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình

về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện

vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

*Trình tự cấp GCN đối với nhà ở riêng lẻ:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại UBND xã hoặc VPĐKĐĐ

Bước 2: Trách nhiệm thẩm định, kiểm tra hồ sơ bước đầu của UBND

phường/xã Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN thì UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

 Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch