Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện

Cũng như các chủ thể khác, hộ gia đình được quyền thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khi vay vốn phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh, giao dịch thế chấp của hộ gia

NGUYỄN THỊ YẾN THANH

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH - THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Tp Hồ Chí Minh – Năm 2020

NGUYỄN THỊ YẾN THANH

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH - THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

Chuyên ngành: Luật Kinh tế Hướng đào tạo: Hướng ứng dụng

Mã số: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS ĐOÀN THỊ PHƯƠNG DIỆP

Tp Hồ Chí Minh – Năm 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là: Nguyễn Thị Yến Thanh – là học viên lớp Cao học Khóa 28 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, là tác giả

của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung

của hộ gia đình - Thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện” (Sau đây gọi tắt là “Luận

văn”)

Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một

số tác giả Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực

Học viên thực hiện

NGUYỄN THỊ YẾN THANH

MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

TÓM TẮT LUẬN VĂN

ABSTRACT

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu 2

2.1 Giả thuyết nghiên cứu 2

2.2 Câu hỏi nghiên cứu 2

3 Tình hình nghiên cứu 3

4 Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

4.1 Mục đích nghiên cứu 4

4.2 Đối tượng nghiên cứu 5

4.3 Phạm vi nghiên cứu 5

5 Phương pháp nghiên cứu 5

6 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài 6

7 Kết cấu của luận văn 6

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH 8

1.1 Khái niệm chung về thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình 8

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình 8

1.1.2 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình 12

1.2 Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình 14

1.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình 17Tiểu kết chương 1 19

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH 20

2.1 Giao kết hợp đồng thế chấp là tài sản chung của hộ gia đình 202.1.1 Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình 20

2.1.1.1 Quy định pháp luật về chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình 20

2.1.1.2 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình 35

2.1.2 Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình 38

2.1.2.1 Quy định pháp luật về đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình 38

2.1.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật về đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình 49

2.1.3 Hình thức và hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình 50

2.1.3.1 Quy định pháp luật về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình 50

2.1.3.2 Quy định pháp luật về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình 53

2.1.3.3 Hoàn thiện quy định pháp luật về hình thức và hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình 56

2.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình 572.2.1 Quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp 572.2.2 Quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp 622.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình 662.3 Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình 672.3.1 Quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình 67

2.3.1.1 Chủ thể có quyền xử lý tài sản thế chấp 67 2.3.1.2 Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình 68

2.3.1.3 Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình 69

2.3.1.4 Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình 70

2.3.2 Hoàn thiện quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình 73Tiểu kết chương 2 73

KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình được xem như một công cụ pháp lý hữu hiệu trong việc giảm thiểu các rủi ro phát sinh từ giao dịch vay vốn, tín dụng Tuy nhiên, thực tiễn xác lập, thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình còn nhiều khó khăn, các quy định pháp luật liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất chưa thống nhất rõ ràng Do đó, tác giả

chọn đề tài nghiên cứu “Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia

đình - Thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện” bằng việc áp dụng các phương pháp

nghiên cứu: phân tích, tổng hợp và so sánh để phân tích các quy định pháp luật, căn cứ

thực tiễn áp dụng để đánh giá những khó khăn và tìm ra bất cập cũng như đề xuất các giải pháp giải quyết những bất cập này Đồng thời, tác giả cũng nhận thấy thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong đời sống Vì vậy, cần phải tiếp tục nghiên cứu, đánh giá và thực hiện các giải pháp cần thiết để hoàn thiện trong thời gian tới

ABSTRACT

Mortgage of land use rights as a common property of households is considered

as an effective legal tool to minimize the risks arising from loan and credit transactions However, in practice, establishment and implementation of contracts on land use rights mortgage as a common property of households still face many difficulties Legal provisions related to land use households have not been clearly agreed Therefore, the author chooses the research topic "Mortgage of land use rights is a common property of the household - Practical practices and improvement directions" by applying research methods: analysis, synthesis and comparation to analyze legal provisions, based on applicable practices to assess difficulties and find inadequacies and propose solutions

to solve these shortcomings In addition, the author also realizes that mortgage of land use rights as a common property of households has important and meaningful roles in life As a result, it is necessary to continue researching, evaluating and implementing necessary solutions to complete in the future

KEYWORDS

Household using land

The entity that deals with land use rights

Mortgage of land use rights

Secured transaction

Common property of the household

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong quá trình xác lập giao dịch dân sự, một nội dung quan trọng mà các bên dành nhiều thời gian để thỏa thuận nhất chính là nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện giao dịch Đối với các giao dịch giá trị càng cao và rủi ro càng lớn như hoạt động cho vay của các cá nhân, tổ chức thì bên có quyền sẽ chú trọng hơn trong việc đánh giá khả năng thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp việc đánh giá này đều mang lại kết quả tuyệt đối mà rủi ro phát sinh có thể vì nhiều nguyên nhân bên có nghĩa vụ không thể thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ dân sự của mình Để bảo vệ quyền lợi cho bên có quyền đồng thời nâng cao được trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ, các quy định pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã được xây dựng và ghi nhận trong hệ thống pháp luật của nước ta Theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 thì các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: cầm

cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp, bảo lưu quyền

sở hữu và cầm giữ tài sản Biện pháp nổi bật nhất, được áp dụng phổ biến nhất trong số

đó là biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất, biện pháp bảo đảm với tài sản bảo đảm có giá trị lớn

Bên cạnh các chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất nổi bật như tổ chức, cá nhân thì pháp luật đất đai còn ghi nhận một chủ thể đặc điệt là hộ gia đình sử dụng đất Cũng như các chủ thể khác, hộ gia đình được quyền thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khi vay vốn phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh, giao dịch thế chấp của hộ gia đình sử dụng đất dần trở nên phổ biến cùng với những đặc trưng về chủ thể hộ gia đình sử dụng đất mà việc xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình phát sinh nhiều vấn đề cần phải giải quyết, trong đó vấn đề quan trọng nhất chính là xác định chủ thể tham gia giao dịch – thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất lại chưa có cơ sở pháp

lý rõ ràng, không có sự thống nhất trong việc áp dụng pháp luật nên tồn tại nhiều quan điểm khác nhau Song hành với khó khăn trong việc xác định chủ thể tham gia giao dịch thì quy trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình cũng khó khăn và phức tạp hơn nhiều so với các tài sản thế chấp thông thường khác Tình trạng hợp đồng bị vô hiệu do không đáp ứng điều kiện về chủ thể, phát sinh tranh chấp giữa các bên có quyền về thứ tự ưu tiên thanh toán, những khó khăn này đã

lý giải lý do vì sao các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình thời gian qua dần bộc lộ nhiều bất cập

Giao dịch thế chấp liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất tiềm ẩn nguy cơ cao nhưng hệ thống pháp luật lại chưa xây dựng được các quy định pháp luật rõ ràng, thống nhất về vấn đề này, cụ thể là cách xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, thứ tự

ưu tiên thanh toán trong xử lý tài sản thế chấp hay việc công khai tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất cho các bên cùng có quyền Một yêu cầu cấp thiết được đặt ra

để biện pháp bảo đảm - thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình phát huy được vai trò tích cực bên cạnh giao dịch chính của các bên là cần phải tìm hiểu về vấn đề này một cách chuyên sâu hơn Do đó, tác giả chọn nghiên cứu đề tài

luận văn thạc sĩ “Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình -

Thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện”

2 Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu

2.1 Giả thuyết nghiên cứu

Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được áp dụng phổ biến Theo đó, các thành viên hộ gia đình dùng quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp.Tuy nhiên vẫn còn tồn tại những hạn chế, khó khăn

và thiếu sót nhất định khi đưa vào áp dụng trong thực tiễn

2.2 Câu hỏi nghiên cứu

Luận văn được thực hiện nhằm làm rõ các câu hỏi nghiên cứu:

Câu hỏi nghiên cứu tổng quát, bao trùm cần làm rõ thông qua Luận văn này là:

Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình được hiểu và cần phải hoàn thiện như thế nào trong bối cảnh áp dụng ở Việt Nam hiện nay?

Để giải quyết được câu hỏi tổng quát này phải thông qua việc nghiên cứu, tìm hiểu và giải quyết các câu hỏi cụ thể là:

Thứ nhất: Thế nào là thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia

đình?

Thứ hai: Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình được

quy định trong pháp luật hiện hành như thế nào và có những bất cập nào cần thiết phải được hoàn thiện?

3 Tình hình nghiên cứu

Với đặc thù của hình thái kinh tế - xã hội ở nước ta các thời kỳ trước mà hộ gia đình được Nhà nước trao quyền sử dụng đất, thực hiện quyền thế chấp để vay vốn mở rộng quy mô sản xuất, kinh doanh Để đáp ứng sự an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, các quy định pháp luật về giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình dần được hoàn thiện, phát triển đáp ứng các chuẩn mực chung của hệ thống pháp luật dân sự trên thế giới thông qua sự ra đời của BLDS năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 Tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập trong việc áp dụng pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình Thời gian qua, một số tác giả đã có một số công trình nghiên cứu về hộ gia đình sử dụng đất nói chung hay giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình nói riêng, tiêu biểu như sau:

- Luận văn thạc sĩ: “Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình – Thực tiễn áp

dụng tại Ngân hàng Thương mại Quốc tế Việt Nam – Đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật” của tác giả Phùng Văn Hiếu năm 2012 Luận văn này đã có sự

xem xét vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình ở khía cạnh xác định chủ thể hộ gia đình sử dụng đất, xử lý tài sản thế chấp, giải quyết được một số vấn đề lý

luận về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, phân tích khái quát các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình đồng thời đưa ra những kiến nghị và giải pháp hoàn thiện có giá trị tham khảo Tuy nhiên, phần lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình còn chưa nêu rõ và phân tích để làm nổi bật những đặc trưng của hộ gia đình sử dụng đất và chưa có sự tập trung nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

- Bài viết “Vướng mắc trong việc xác định các thành viên đối với quyền sử dụng

đất cấp cho hộ gia đình” của tác giả Huỳnh Minh Khánh đăng trên Tạp chí Tòa án

năm 2019 Bài viết này thông qua tình huống cụ thể thực tế để đưa ra những khó khăn, vướng mắc có giá trị tham khảo trong việc xác định các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất Tuy nhiên, bài viết chưa phân tích rõ cách xác định thành viên hộ gia đình cũng như chưa có sự nghiên cứu thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình

4 Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Mục đích nghiên cứu

Với việc chọn đề tài nghiên cứu: “Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản

chung của hộ gia đình - Thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện”, tác giả hướng tới

mục đích làm rõ các vấn đề sau đây:

- Tìm ra cơ sở lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình, cụ thể như: khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình; khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình; đặc điểm và vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình;

- Phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình Trên cơ sở nhìn nhận, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật để tìm ra những khó khăn, bất cập của quy định pháp luật hiện hành, đưa ra

các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình

4.2 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình và thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật này trong hoạt động vay vốn tại Việt Nam

4.3 Phạm vi nghiên cứu

- Về thời gian: Luận văn nghiên cứu các quy định của pháp luật về hộ gia đình sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình từ thời điểm BLDS năm 2015 có hiệu lực cho đến nay

- Về không gian: Luận văn nghiên cứu vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình trên phạm vi lãnh thổ Việt Nam, theo quy định pháp luật Việt Nam

- Về nội dung: Luận văn không nghiên cứu về việc thế chấp tài sản nói chung mà tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình, phân tích thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật, những khó khăn và vướng mắc phát sinh trong thực tiễn từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện phù hợp

5 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây: Phương pháp phân tích và phương pháp tổng hợp: phương pháp này được sử dụng xuyên suốt luận văn, nhằm mục đích phân tích các quy định của pháp luật, đưa ra các khái niệm thế nào là thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình, tổng hợp những hạn chế, bất cập trong thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật Qua đó, làm cơ sở để giải quyết câu hỏi thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình được quy định trong pháp luật hiện hành như thế nào và có những bất cập nào cần thiết được hoàn thiện

Phương pháp so sánh: phương pháp này được sử dụng xuyên suốt luận văn, nhằm chỉ ra những điểm tương đồng của các biện pháp bảo đảm và khác biệt của thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình Qua đó, làm cơ sở để giải quyết câu hỏi thế nào là thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình Ngoài ra, phương pháp này còn được sử dụng để suy luận về những điểm tương đồng

và khác biệt các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của

hộ gia đình qua từng giai đoạn pháp triển của hệ thống pháp luật

6 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Kết quả nghiên cứu đề tài: “Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của

hộ gia đình - Thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện” mang lại những ý nghĩa khoa

học nhất định và có giá trị ứng dụng vào thực tiễn, cụ thể như sau:

Thứ nhất, luận văn đã xác định, hệ thống và phân tích rõ các vấn đề lý luận

chung về thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình

Thứ hai, luận văn đã hệ thống, phân tích các quy định pháp luật dân sự mà nền

tảng là Bộ luật dân sự và Luật Đất đai về thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình

Thứ ba, luận văn đã nghiên cứu thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật

về thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình tại Việt Nam và đưa ra những nhận định, đánh giá, rút ra những bất cập, hạn chế còn tồn tại

Thứ tư, luận văn đã đưa ra những giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp

luật liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình và liên quan đến việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 2 chương:

Chương 1: Lý luận chung về thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ

gia đình

Chương 2: Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản

chung của hộ gia đình

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH

1.1 KHÁI NIỆM CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình

Chế định tài sản trong pháp luật dân sự là một nội dung quan trọng, là vấn đề trung tâm điều chỉnh các quan hệ pháp luật và quan hệ xã hội Đất đai là tài sản và là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, mọi hoạt động và sự phát triển của con người luôn gắn liền với đất đai Tuy nhiên, đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô tận Để

có thể bảo tồn nguồn tài nguyên quý giá này mỗi quốc gia cần có chế độ sở hữu và hình thức sở hữu đất đai phù hợp để thực hiện việc quản lý đất đai một cách hiệu quả Nhà nước cần quan tâm đến việc bằng cách nào xác lập, xây dựng và duy trì một chế

độ sở hữu, hình thức sở hữu đất đai tạo ra hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo cuộc sống của con người và phát triển kinh tế nhưng vẫn bảo tồn được nguồn tài nguyên quý giá này

Hình thức sở hữu đất đai hiện nay được các quốc gia trên thế giới xác lập bao gồm: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể hay còn gọi là sở hữu toàn dân Tùy thuộc vào thể chế chính trị, điều kiện kinh tế - xã hội mà quốc gia đó sẽ xác lập hình thức sở hữu đối với đất đai phù hợp Nhà nước ta xác lập hình thức sở hữu đối với đất đai mang nhiều đặc trưng của thời phong kiến, đất đai là của vua chúa và quan lại Đến nay, hình thức

sở hữu đối với đất đai được ghi nhận tại Hiến pháp năm 2013 - Nhà nước là chủ sở

hữu, quản lý đối với toàn bộ vốn đất đai của quốc gia, cụ thể là:“Đất đai, tài nguyên

nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” 1

1 Điều 53 Hiến pháp năm 2013

Nhà nước là chủ sở hữu đất đai với ba quyền năng cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai Tại Điều 158 BLDS năm 2015 quy

định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài

sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”, cùng với sự phát triển đa dạng các nhu

cầu của con người mà quyền sở hữu này được thực hiện bởi chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho chủ thể khác nếu phát sinh nhu cầu Nội dung chuyển giao có thể là toàn bộ ba nhóm quyền năng hoặc là một nhóm quyền trong

ba nhóm quyền năng đó Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý đối với đất đai nhưng Nhà nước lại không trực tiếp là chủ thể chiếm hữu, sử dụng mà giao cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng lâu dài thông qua hình thức sau:

Thứ nhất, Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất)

là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng

có nhu cầu sử dụng đất2

Thứ hai, Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất3

Thứ ba, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định4

Quyền sử dụng theo quy định tại Điều 189 BLDS năm 2015 là quyền khai thác

công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản và có thể được chuyển giao cho người khác

theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật Như vậy có thể hiểu, quyền sử dụng

đất là quyền của một chủ thể nhất định được quyền khai thác công dụng, hưởng hoa

2 Khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

3 Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

4 Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất thông qua hình thức Nhà nước giao đất, Nhà nước cho thuê đất, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Ngoài ra, theo một cách định nghĩa khác thì quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản trị giá được bằng tiền, được xác định giá trị và được phép chuyển giao trên thị trường, được ghi nhận tại Điều 115

BLDS năm 2015 như sau: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm

quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”

Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền tài sản của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc phát sinh trên cơ sở chuyển quyền sử dụng đất

thông qua các giao dịch “chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng

sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan

2 Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác” 6

Căn cứ vào quy định tại Điều 212 BLDS năm 2015 thì có thể hiểu tài sản chung của hộ gia đình là các tài sản được tạo lập, đóng góp bởi các thành viên hộ gia đình trong quá trình tiến hành các hoạt động kinh tế chung và những tài sản khác được xác

5 Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

6 Điều 212 BLDS năm 2015

lập quyền sở hữu thông qua việc các cá nhân thỏa thuận đóng góp tài sản thuộc sở hữu

cá nhân vào khối tài sản chung hoặc các tài sản được sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế chung Đó là các hoạt động mang tính tập thể do các thành viên của hộ gia đình cùng nhau lao động để tạo ra một sản phẩm Có thể thấy để tạo ra được một sản phẩm thì mỗi thành viên trong hộ gia đình sẽ thực hiện một công đoạn trong quá trình sản xuất ra sản phẩm và lợi nhuận từ việc bán các sản phẩm này được phân chia đồng hoặc dùng lợi nhuận này để xây dựng các lợi ích thụ hưởng chung Đồng thời, các thành viên hộ gia đình đều có tránh nhiệm với hành vi của cả hộ gia đình, đối lập với hoạt động kinh tế chung thì hoạt động đơn lẻ của mỗi thành viên tạo ra các lợi ích phục vụ cho nhu cầu của cá nhân thì không được xem là hoạt động kinh tế chung và không phát sinh việc chịu trách nhiệm với hành vi đơn lẻ của mỗi thành viên đó Hoạt động kinh tế chung của hộ gia đình là hoạt động mang tính tập thể, có đóng góp to lớn của các thành viên hộ gia đình nên có thể thấy tài sản chung của hộ gia đình do các thành viên hộ gia đình tạo lập nên hoặc tài sản được sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế chung đều

là những tài sản có giá trị lớn như: quyền sử dụng đất, nhà ở

Chủ thể hộ gia đình sử dụng đất được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2013

như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,

nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và

có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”7

Như vậy, có thể hiểu quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình là tài sản do các thành viên hộ gia đình cùng đóng góp và tạo lập nên, các thành viên hộ gia đình đều có quyền sử dụng đất chung đối với thửa đất, được quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất đó

7 Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

1.1.2 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình

Nhịp sống kinh tế vận động phát triển không ngừng, các hợp đồng, giao dịch được xác lập liên tục Đầu tiên là các quan hệ hợp đồng trong nước được mở rộng ra phạm vi quốc tế và đặt ra yêu cầu hoàn thiện pháp luật đối với chế định hợp đồng trong tình hình mới, với số lượng giao dịch nhiều và rất đa dạng Dù có thay đổi, bổ sung các

quy định pháp luật như thế nào thì các bên cần nắm vững nguyên tắc cơ bản “cá nhân,

pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực”8 để cùng nhau đạt được mục đích của mình trong giao dịch dân sự Tuy nhiên trên thực tế không phải tuyệt đối các bên trong giao dịch dân sự đều xác lập và thực hiện giao dịch một cách thiện chí, trung thực mà giao dịch nào cũng tồn tại rủi ro và thiệt hại, để giảm rủi ro và thiệt hại này thì pháp luật Việt Nam đã có những quy định về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự để các bên thỏa thuận áp dụng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của mình Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định tại BLDS năm 2015 gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp, bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản Nổi bật nhất trong chín biện pháp bảo đảm này là biện pháp thế chấp tài sản được áp dụng phổ biến nhất với nhiều ưu điểm hơn so với các biện pháp khác

Biện pháp thế chấp được ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được quy định trong BLDS năm 1995 và tiếp tục quy định tại các BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 Trong BLDS năm 2005 thì thế chấp được định

nghĩa: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản

thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”9

So sánh với quy định của BLDS năm 1995 định nghĩa về thế chấp: “Thế chấp tài sản

là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo

8 Theo khoản 3 Điều 3 BLDS năm 2015

9 Khoản 1 Điều 342 BLDS năm 2005

đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền”10 Theo đó, từ hai định nghĩa về thế chấp được nêu tại BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 có thể nhận thấy BLDS năm

1995 quy định thế chấp theo hướng hẹp hơn so với BLDS năm 2005 khi giới hạn tài sản thế chấp chỉ là bất động sản trong khi đó BLDS năm 2005 không có sự giới hạn loại tài sản thế chấp là bất động sản hay động sản mà đã nêu ra một đặc trưng để phân biệt biện pháp thế chấp với các biện pháp bảo đảm còn lại, đó chính là không chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp BLDS năm 2015 ra đời thay thế cho

BLDS năm 2005 thì thế chấp cũng được định nghĩa tương tự: “Thế chấp tài sản là việc

một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”11 Nghĩa vụ bảo đảm ở đây có thể là nghĩa vụ của chính bên thế chấp hoặc của

người khác (không phải bên thế chấp) “Những trường hợp này được gọi là thế chấp

bằng tài sản của người thứ ba, khi đó quan hệ bảo đảm có ba bên: bên bảo đảm (bên thế chấp), bên nhận bảo đảm (bên nhận thế chấp - bên cho vay), bên được bảo đảm (bên vay) Và tương tự như cầm cố bằng tài sản của người thứ ba, đây cũng không phải là trường hợp chuyển giao nghĩa vụ vì hoàn toàn không có sự thay đổi tư cách chủ thể của ba bên: chủ thể có nghĩa vụ trong hợp đồng vay vẫn là bên vay (bên có nghĩa vụ chính) còn người thứ ba chỉ có nghĩa vụ bổ sung nên xét về tư cách tố tụng đối với yêu cầu kiện đòi nợ trong hợp đồng vay thì bị đơn là bên vay, bên thế chấp là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”12

Ví dụ: A là chủ sử dụng quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận, A dùng quyền sử dụng đất này thế chấp cho Ngân hàng C để đảm bảo cho B vay tiền tại Ngân hàng C Lúc này trong quan hệ thế chấp trên có ba bên A là bên thế chấp (Bên

10 Khoản 1 Điều 346 BLDS năm 1995

11 Khoản 1 Điều 317 BLDS năm 2015

12 Lê Thị Bích Chi – Lê Minh Bảo Trung, 2019 Tập bài giảng Luật Dân sự Việt Nam – tập 2 Hà Nội: Nhà xuất

bản Chính trị Quốc gia Sự thật, trang 83

đảm bảo), B là bên có nghĩa vụ và Ngân hàng C là bên có quyền hay nói cách khác là bên nhận thế chấp

Pháp luật Việt Nam chưa có quy định về thế chấp quyền sử dụng đất nhưng đã

có quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Điều 715 BLDS năm 2005

như sau: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo

đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp” BLDS năm 2015 ra

đời thay thế cho BLDS năm 2005 lại không có quy định cụ thể về hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất nhưng có quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau: “Hợp

đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền

sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”13 Căn cứ vào quy định này thì có thể hiểu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất cho bên kia, bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Từ những quy định trên có thể hiểu thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình là việc hộ gia đình (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản chung của hộ gia đình là quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao quyền sử dụng đất này cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)

1.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH

Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn nhất trong số các loại tài sản chung hộ gia đình Để có thể tận dụng một cách triệt để quyền năng của người sử dụng đất mà

13 Điều 500 BLDS năm 2015

Nhà nước đã trao cho nhằm mang lại lợi ích cho mình, quyền thế chấp đối với tài sản là quyền sử dụng đất đã được các chủ thể có quyền sử dụng đất thực hiện để tạo ra nguồn vốn phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh và nhu cầu tiêu dùng trong cuộc sống hằng ngày Bên cạnh chủ thể thế chấp thì chủ thể bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất cũng có khả năng nhìn nhận rằng quyền sử dụng đất là một trong những tài sản có giá trị lớn và việc áp dụng biện pháp bảo đảm là thế chấp quyền sử dụng đất mang lại sự

an toàn và bảo đảm ít rủi ro nhất Các bên đều nhìn thấy những thuận lợi cũng như ưu điểm của biện pháp bảo đảm này

Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có đầy đủ các đặc điểm của biện pháp thế chấp nói chung Tuy nhiên, so với các biện pháp khác thì thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình có một số đặc điểm đặc trưng như sau:

Thứ nhất, trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình tồn tại hai nghĩa vụ: một là nghĩa vụ chính và hai là nghĩa vụ thế chấp Hai nghĩa

vụ này có thể được ghi nhận trong cùng một hợp đồng hoặc được ghi nhận trong hai hợp đồng khác nhau Thế chấp tài sản là nghĩa vụ phát sinh từ nghĩa vụ chính của hộ gia đình đối với bên có quyền và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình là hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính, việc xác lập hợp đồng thế chấp không phải là mục đích ban đầu của các bên, mà việc thế chấp nhằm hạn chế rủi

ro cho bên nhận thế chấp và nâng cao trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ chính

Thứ hai, “dấu hiệu đặc trưng của thế chấp là không có sự chuyển giao tài sản

mà bên thế chấp chỉ dung tài sản để bảo đảm, để làm tin với bên nhận thế chấp Vì vậy, tài sản thế chấp có thể do bên thế chấp giữ hoặc các bên thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp” 14 Một điểm khác biệt của thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình là quyền sử dụng đất sẽ không chuyển giao cho bên nhận

14 Lê Thị Bích Chi – Lê Minh Bảo Trung, 2019 Tập bài giảng Luật Dân sự Việt Nam – tập 2 Hà Nội: Nhà xuất

bản Chính trị Quốc gia Sự thật, trang 83

thế chấp mà bên thế chấp sẽ trực tiếp nắm giữ và được khai thác, quản lý, sử dụng tài sản thế chấp

Thứ ba, thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình mang một đăc trưng so với thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, của tổ chức hay của chủ thể khác Điểm đặc trưng đó là chủ thể - hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung Với đặc thù nền kinh tế nước ta từ lâu là nền kinh tế lúa nước với sự hình thành kinh tế hộ gia

đình, “kinh tế gia đình được khuyến khích phát triển”15, các thành viên cùng chung sống và lao động đóng góp công sức tạo lập nên quyền sử dụng đất chung và cùng hưởng các lợi ích qua việc sử dụng tài sản chung là quyền sử dụng đất đó Hộ gia đình

có quyền sử dụng đất chung được xác định thông qua quy định tại khoản 29 Điều 3

Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ

hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” Khi xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung của hộ gia đình thì

phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên hộ gia đình, điều này được quy định rõ

tại khoản 2 Điều 212 BLDS 2015: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”

15 Điều 21 Hiến pháp năm 1992

Tuy nhiên, vấn đề khó khăn nhất khi xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình chính là việc xác định thành viên hộ gia đình Hiện nay, việc xác định đòi hỏi sự kết hợp áp dụng các văn bản pháp luật khác nhau như BLDS năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 và vẫn chưa có sự thống nhất do chưa có quy định pháp luật cụ thể hướng dẫn Bên cạnh đó, số lượng chủ thể tham gia giao dịch nhiều dẫn đến những khó khăn trong việc xác định sự thống nhất ý chí của tất cả các thành viên hộ gia đình khi xác lập giao dịch

Thứ tư, thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình là một

biện pháp bảo đảm bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm Để bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp thì giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình phải được đăng ký giao dịch bảo đảm để công khai phạm vi quyền đối vật của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp và làm cơ sở để xác định các điều kiện có hiệu lực của giao dịch, xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp

1.3 SỰ CẦN THIẾT CỦA QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH

Việt Nam với nhiều điều kiện và thách thức, trong những năm qua đã chủ động

và tích cực thực hiện hội nhập sâu vào nền kinh tế toàn cầu Tuy nhiên, bên cạnh các điều kiện tích cực thì những sức ép lớn về nhu cầu vốn ngày càng tăng Hộ gia đình cũng như các chủ thể khác, cần vốn để phát triển kinh tế của hộ gia đình hay sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng phục vụ đời sống của hộ gia đình Theo đó, việc thế chấp quyền

sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình chiếm vai trò quan trọng là phương thức giải quyết nhu cầu vay vốn của hộ gia đình Do đó, việc xây dựng các quy định thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình mang nhiều ý nghĩa, cụ thể như sau:

Thứ nhất, hạn chế rủi ro phát sinh và bên nhận thế chấp sẽ có nhiều cách thức bảo vệ quyền và lợi ích của mình thông qua các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình Trong số các hoạt động của các tổ chức tín dụng

thì hoạt động tín dụng là hoạt động mang lại lợi nhuận chính Các tổ chức tín dụng cho

hộ gia đình vay vốn thì hộ gia đình ngoài việc trả tiền nợ gốc còn phải trả tiền lãi căn

cứ vào mức lãi suất của mỗi tổ chức tín dụng, số tiền lãi này là khoản lợi nhuận mà các

tổ chức tín dụng nhận được từ hoạt động cấp tín dụng của mình Tuy nhiên, không phải lúc nào nghĩa vụ cũng được thực hiện đúng theo thỏa thuận Vì vậy việc dự tính các rủi

ro để có hướng áp dụng các biện pháp giảm thiểu rủi ro là điều hết sức cần thiết Cấp tín dụng hay cho vay có áp dụng biện pháp bảo đảm giúp nâng cao khả năng thu hồi số tiền nợ gốc, tiền lãi và các tổ chức tín dụng được quyền xử lý tài sản thế chấp để thanh toán số tiền nợ gốc và tiền lãi

Thứ hai, thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình tạo cho bên thế chấp có ý thức trách nhiệm hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ Việc không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng và đầy đủ theo thỏa thuận có thể do nhiều nguyên nhân, có thể là nguyên nhân chủ quan hoặc nguyên nhân khách quan, trong đó chủ yếu là nguyên nhân chủ quan do bên vay cố tình, không thiện chí trả nợ Do đó, cần có cơ sở pháp lý vững chắc để nâng cao ý thức thực hiện nghĩa vụ, tạo sự ràng buộc nghĩa vụ đối với hộ gia đình như bị hạn chế quyền đối với quyền sử dụng đất và có nguy cơ bị mất tài sản là quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản thế chấp nếu không thực hiện nghĩa

vụ trả nợ đầy đủ và đúng hạn

Thứ ba, quy định thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình tạo điều kiện cho hộ gia đình giải quyết nhu cầu vay vốn trong quá trình hoạt động, sản xuất Vốn là công cụ để các ý tưởng kinh doanh sản xuất đã hình thành trở thành hiện thực Một doanh nghiệp, một cá nhân hay một hộ gia đình có năng lực cạnh tranh mạnh hay không được đánh giá qua yếu tố vốn Tuy nhiên, trên thực tế không phải cá nhân,

tổ chức, hộ gia đình nào cũng có sẵn vốn kinh doanh, vậy một trong các phương thức

để giải quyết nhu cầu vốn là thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Ngoài ra khi áp dụng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất là cách thúc đẩy các bên phải tuân theo các

quy định của pháp luật, tạo ra hành lang pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1

Trong phạm vi chương 1 này, tác giả nghiên cứu khái quát nhất các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình và thế chấp quyền

sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình Về nội dung khái niệm quyền sử dụng đất

là tài sản chung của hộ gia đình, tác giả phân tích làm rõ nguồn gốc của các quy định

về tài sản chung của hộ gia đình từ đó làm rõ nội hàm khái niệm quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình Bên cạnh đó, tác giả còn nghiên cứu các quy định của pháp luật, trong đó chú trọng làm rõ khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình Từ các phân tích đó, chỉ ra các đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình và sự thay đổi của các quy định của pháp luật cũng như ý nghĩa, sự cần thiết của các quy định này đối với hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất Có thể nói rằng, hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm đã có những sự thay đổi nhất định để đáp ứng sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, ngày càng phù hợp với nhu cầu của thực tiễn

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA

ĐÌNH 2.1 GIAO KẾT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH

2.1.1 Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của

hộ gia đình

2.1.1.1 Quy định pháp luật về chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình

Theo quy định của pháp luật thì chủ thể tham gia trong hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình là bên thế chấp và bên nhận thế chấp

Bên nhận thế chấp là bên có quyền trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất và bên nhận thế chấp được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp bằng việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất, khi đó bên nhận thế chấp được quyền ưu tiên đối với quyền sử dụng đất thế chấp

Điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận một trong các quyền

của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín

dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” BLDS năm 2015 không có quy định nào cụ thể nêu rõ bên thế

chấp quyền sử dụng đất gồm những chủ thể nào nhưng căn cứ vào quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì có thể xác định bên nhận thế chấp có thể là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân Đây là một quy định theo hướng mở rộng phạm vi xác định chủ thể bên nhận thế chấp, tạo ra nhiều cơ hội cho bên thế chấp được lựa chọn chủ thể nhận thế chấp phù hợp nhất với nhu cầu vay vốn, tạo nhiều cơ hội hình thành các giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình trên thực tế

Bên thế chấp là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, được pháp luật cho phép thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho mình hoặc cho bên thứ ba

Như vậy, bên thế chấp trong quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình chính là các thành viên trong hộ gia đình, họ đã có sự đóng góp để tạo lập quyền sử dụng đất và có quyền sử dụng chung đối với thửa đất này Hộ gia đình là một chủ thể quan hệ pháp luật dân sự đã được thừa nhận từ BLDS năm

1995, cụ thể:

“1 Những hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân sự đó

2 Những hộ gia đình mà đất ở được giao cho hộ cũng là chủ thể trong quan hệ dân sự liên quan đến đất ở đó” 16

Đây là một quy định khác so với các nước trên thế giới, BLDS của các nước thường quy định chủ thể quan hệ pháp luật dân sự gồm cá nhân và pháp nhân Còn tại Việt Nam có sự khác biệt hơn được thể hiện ở chỗ pháp luật Việt Nam ghi nhận chủ thể quan hệ pháp luật dân sự gồm cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác

Sự đa dạng các chủ thể quan hệ pháp luật dân sự ở Việt Nam bắt đầu từ việc nước ta trải qua quá trình phát triển đất nước hình thành các hình thức sở hữu và tương ứng với mỗi hình thức sở hữu là một chủ thể được pháp luật ghi nhận có quyền sử dụng đất Trước đây, nền kinh tế của Việt Nam là nền kinh tế nông nghiệp, theo đó người nông dân là thành phần chiếm đa số dân số, sinh sống bằng nghề nông, tư liệu sản xuất chủ yếu là đất đai nhưng người nông dân không có quyền sở hữu đối với đất đai mà chỉ được Nhà nước trao cho quyền sử dụng đất, được khai thác, quản lý, hưởng hoa lợi, lợi

16 Điều 116 BLDS năm 1995

tức từ việc sử dụng đất Quyền sử dụng đất của hộ gia đình được khẳng định rõ hơn tại

Luật Đất đai năm 1993 như sau: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ

trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”17 Ở đây đã có sự đồng bộ giữa quy định của Luật Đất đai năm 1993 và BLDS năm 1995 chủ thể hộ gia đình được xem

là một chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự

Đến khi BLDS năm 1995 được thay thế bằng BLDS năm 2005 thì hộ gia đình vẫn được xem là một chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự, điều này được ghi nhận

như sau: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để

hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân

sự thuộc các lĩnh vực này” 18 Khái niệm hộ gia đình tại BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 có nhiều điểm tương đồng, điểm khác biệt là BLDS năm 2005 đã bỏ đi quy

định: “Những hộ gia đình mà đất ở được giao cho hộ cũng là chủ thể trong quan hệ

dân sự liên quan đến đất ở đó” 19 Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 vẫn tiếp tục ghi

nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình với quy định: “Hộ gia đình, cá nhân trong

nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất”20 và một

trong các quyền của hộ gia đình sử dụng đất là “Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử

17 Điều 1 Luật Đất đai năm 1993

18 Điều 3 BLDS năm 2005

19 Khoản 2 Điều 116 BLDS năm 1995

20 Khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai năm 2003

dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh”21

Nếu hộ gia đình là một chủ thể quan hệ pháp luật dân sự được thừa nhận trong BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 thì với các quy định mới trong BLDS năm 2015 thì hộ gia đình không còn được thừa nhận là một chủ thể quan hệ pháp luật dân sự nữa Tuy nhiên, BLDS năm 2015 vẫn có các quy định về chủ thể hộ gia đình từ Điều 101 đến Điều 104 và thông qua bốn điều luật này, dù hộ gia đình không được xem là một chủ thể độc lập như cá nhân, pháp nhân nhưng hộ gia đình vẫn tồn tại và có thể tham gia các quan hệ dân sự, lúc này khi hộ gia đình tham gia vào quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia, xác lập giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự22 và việc định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác23 Căn cứ vào các quy định pháp luật trong BLDS năm 2015 thì khái niệm về hộ gia đình không còn tồn tại nhưng thay vào đó là việc xác định các thành viên hộ gia đình để tham gia xác lập hợp đồng, giao dịch Đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, một quyền

tài sản có thể trị giá được bằng tiền và có giá trị lớn thì “việc xác định chủ thể của quan

hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai”24, theo đó Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng

đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại

21 Khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai năm 2003

22 Theo quy định tại khoản 1 Điều 101 BLDS năm 2015

23 Theo quy định tại khoản 2 Điều 212 BLDS năm 2015

24 Khoản 2 Điều 101 BLDS năm 2015

thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”25

Căn cứ vào các quy định pháp luật nêu trên, hộ gia đình mang các đặc điểm chung như sau:

Thứ nhất, chưa có quy định nêu ra cụ thể căn cứ pháp lý để xác định thời điểm hình thành và chấm dứt năng lực pháp luật dân sự của hộ gia đình hay nói cách khác là thời điểm hình thành và chấm dứt quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự Các chủ thể khác như cá nhân và pháp nhân đều có các căn cứ pháp lý để xác định năng lực pháp luật dân sự, năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết26 và năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát sinh từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập hoặc cho phép thành lập; nếu pháp nhân phải đăng ký hoạt động thì năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát sinh từ thời điểm ghi vào sổ đăng ký27 Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân chấm dứt kể

từ thời điểm chấm dứt pháp nhân28

Thứ hai, số lượng thành viên của hộ gia đình ở mức tối thiểu là hai người và chưa có sự hạn chế đối với số lượng tối đa Tuy nhiên căn cứ vào quy định tại Khoản

29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 để xác định tư cách thành viên hộ gia đình thì dựa trên quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền

sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì thực tế số lượng thành viên hộ gia đình ở mức vừa và thấp

Thứ ba, thành viên hộ gia đình là các cá nhân và giữa các cá nhân này tồn tại quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống và quan hệ nuôi dưỡng Đặc điểm này là điểm

25 Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

26 Khoản 3 Điều 16 BLDS năm 2015

27 Khoản 2 Điều 86 BLDS năm 2015

28 Khoản 3 Điều 86 BLDS năm 2015

khác biệt giữa chủ thể hộ gia đình có tài sản chung và hoạt động sản xuất kinh tế chung

so với một nhóm người có quyền sở hữu chung đối với tài sản, giữa họ không tồn tại quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống và quan hệ nuôi dưỡng như các thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung

Thứ tư, các giao dịch gắn liền với sự tham gia của hộ gia đình là các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Thông qua các văn bản pháp luật thì hộ gia đình được thừa nhận có quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản chung của hộ gia đình là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Luật Nhà ở năm 2014 quy định

hộ gia đình là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam29 Luật Đất đai năm 2013 cũng ghi nhận hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung Tuy nhiên, lại không thể tìm thấy sự tương đồng về quy định chủ thể hộ gia đình tại một số luật liên quan như Luật

Sở hữu trí tuệ, Luật Hàng không Dân dụng Việt Nam, Bộ luật Hàng hải

Việc xác định bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình chính là xác định các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất Dựa vào quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, để trở thành thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì các thành viên đó cần đáp ứng đầy đủ hai đặc điểm là:

Đặc điểm thứ nhất, thành viên đó phải có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình

Đặc điểm thứ hai, thành viên đó phải đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất

Mặc dù quy định pháp luật đã nêu rõ các dấu hiệu giúp các chủ thể áp dụng pháp luật nhận dạng thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung nhưng chưa có quy định rõ ràng về cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc xác nhận thành viên hộ tại

29 Khoản 1 Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014

thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận

chuyển quyền sử dụng đất dẫn đến việc chồng chéo về thẩm quyền giữa cơ quan Công

an và UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như gây khó khăn cho người áp dụng pháp luật căn cứ tại các quy định sau:

Tòa án nhân dân tối cao quy định cụ thể tại Khoản 4 Mục III của văn bản “Giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ” số 01/2017/GĐ-TANDTC của Tòa án nhân dân tối cao ngày 07/04/2017:

“- Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất

- Xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ

án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan

Qua quy định trên có thể thấy một cách xác định thành viên hộ gia đình là đề

nghị UBND có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác nhận cụ thể số lượng thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng chung tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên, dù đã nắm rõ thời điểm xác định và chủ thể có quyền yêu cầu xác định, chủ thể có trách nhiệm thực hiện việc xác định thành viên hộ gia đình, cụ thể là Tòa án có thể yêu cầu UBND có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết

vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan nhưng trên thực tế thì xác suất UBND có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất có thể xác định được thành viên hộ gia đình là rất mong manh vì thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thời điểm khá lâu trở về trước và cơ quan

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực sự chỉ quan tâm đến chủ hộ là người đại diện cho hộ gia đình đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thôi, còn các thành viên hộ gia đình còn lại có quyền sử dụng đất chung chưa được xác định cụ thể cùng lúc với người chủ hộ này, đến khi phát sinh giao dịch hoặc phát sinh tranh chấp thì mới bắt đầu xác định thành viên hộ gia đình còn lại

Quy định pháp luật hiện hành về chủ thể có trách nhiệm xác định thành viên hộ gia đình tham gia vào giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình có cơ chế khó thực hiện trên thực tế nên việc xác định thành viên hộ gia đình còn gặp nhiều khó khăn khi chủ thể có thẩm quyền từ chối thực hiện trách nhiệm của mình dẫn đến hệ quả của việc phát sinh nhiều cách xác định thành viên hộ gia đình dựa trên các dấu hiệu đặc trưng của hộ gia đình sử dụng đất được quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

Căn cứ vào sổ hộ khẩu trước thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất để xác định thành viên

hộ gia đình Theo đó, tất cả những người có tên trong sổ hộ khẩu trước hoặc vào thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất là thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, trở thành bên thế chấp Trong trường hợp, sổ hộ khẩu bị cấp đổi hoặc cấp sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì yêu cầu cơ quan cấp sổ hộ khẩu thực hiện xác nhận những người

có tên trong Sổ hộ khẩu trước hoặc vào thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất Văn bản xác nhận này thường được gọi là Đơn xác nhận thành viên hộ gia đình Trong trường hợp này có thể thấy sổ hộ khẩu hay đơn xác nhận thành viên hộ gia đình là một bảo bối trong việc xác định thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất Đây là một cách xác định thành viên hộ gia đình được ưu tiên áp dụng hàng đầu trong hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp với sự tham gia của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất Khó khăn trong việc xác định ai là thành viên hộ gia đình căn cứ vào sổ hộ khẩu thể hiện ở chỗ,

đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình, các công chứng viên áp dụng pháp luật không thống nhất, có công chứng viên chỉ yêu cầu người

có tên trong sổ hộ khẩu tham gia giao dịch, có công chứng viên yêu cầu cả những người con (người có quan hệ huyết thống với chủ hộ gia đình) dù không có tên trong sổ

hộ khẩu tham gia giao dịch hoặc có công chứng viên còn chắc chắn hơn thì yêu cầu cả vợ/chồng của các thành viên trong hộ gia đình cùng tham gia giao dịch Nguyên nhân ở đây chính là chưa có hướng dẫn cụ thể về cách sử dụng hộ khẩu làm căn cứ để xác định thành viên hộ gia đình, chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý đất đai,

tổ chức hành nghề công chứng và cơ quan công an

Xét thêm một số ý nghĩa của sổ hộ khẩu, ở góc độ pháp lý thì sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân30 và sổ hộ khẩu cấp cho hộ gia đình được quy định rõ hơn tại Điều 25 Luật Cư trú năm 2006 sửa đổi, bổ sung năm 2013 như sau:

“1 Sổ hộ khẩu được cấp cho từng hộ gia đình Mỗi hộ gia đình cử một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ làm chủ hộ để thực hiện và hướng dẫn các thành viên trong hộ thực hiện quy định về đăng ký, quản lý cư trú Trường hợp không có người từ

đủ mười tám tuổi trở lên hoặc có người từ đủ 18 tuổi trở lên nhưng bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được cử một người trong hộ làm chủ hộ

Những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một

3 Người không thuộc trường hợp quy định tại đoạn 2 khoản 1 Điều này nếu có

đủ điều kiện quy định tại Điều 19 và Điều 20 của Luật này và được chủ hộ đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu cấp cho hộ gia đình thì được nhập chung vào sổ hộ khẩu đó.”

Với quy định trên thì hộ gia đình được cấp sổ hộ khẩu để xác định các thành viên ở chung một chỗ hợp pháp và giữa các thành viên này có thể tồn tại mối quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột hoặc có thể

là những người không có quan hệ gia đình thường được gọi là mối quan hệ “ở nhờ” Số lượng thành viên có thể thay đổi tăng giảm theo từng thời điểm khác nhau, khi phát sinh việc thay đổi thì các cá nhân phải làm thủ tục chuyển nơi đăng ký thường trú và xóa đăng ký thường trú, hai sự kiện này sẽ được cập nhật vào sổ hộ khẩu nếu phát sinh

Hộ gia đình trong quan hệ pháp luật dân sự và hộ gia đình được xác định căn cứ vào sổ

hộ khẩu có nhiều điểm khác biệt Đối với hộ gia đình trong quan hệ pháp luật dân sự thì các thành viên có chung tài sản là quyền sử dụng đất và là chủ thể tham gia giao dịch dân sự Còn đối với hộ gia đình mà các thành viên được ghi trong sổ hộ khẩu thì các thành viên này không có chung tài sản mà thực chất chỉ là chủ thể trong quan hệ

hành chính - sổ hộ khẩu để Nhà nước quản lý về chỗ ở hợp pháp của công dân Ngoài

ra, giữa các thành viên của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất còn tồn tại quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng còn các thành viên hộ gia đình ghi nhận trong sổ hộ khẩu thì ngoài những người có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột được cấp chung một sổ hộ khẩu thì những người khác không có quan hệ gia đình vẫn được nhập chung vào sổ hộ khẩu khi đủ các điều kiện đăng ký thường trú tại tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương theo quy định tại Điều 19, Điều 20 Luật Cư trú năm 2006 sửa đổi, bổ sung năm 2013 và được chủ hộ đồng ý cho nhập vào sổ hộ khẩu cấp cho hộ gia đình31 Như vậy, một thực tế cho thấy là cách xác định thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất để tham

31 Khoản 3 Điều 25 Luật Cư trú năm 2006 sửa đổi, bổ sung năm 2013

gia giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất thì sổ hộ khẩu thường được lấy làm căn cứ Điều này cho thấy sự bất cập khi sổ hộ khẩu tồn tại trong quan hệ hành chính đang bị

hệ thống hóa vào quan hệ dân sự

Mặt khác, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình thì về nguyên tắc, tài sản chung phải được đăng ký quyền sử dụng cho tất cả các thành viên đồng sử dụng Tuy nhiên, theo hướng dẫn về cách thể hiện thông tin người sử dụng đất là hộ gia đình theo Thông tư số 23/2014/TT-BTMNT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"),

sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình Trường hợp chủ

hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện

là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình”32 Với quy định này thì chỉ ghi đại diện của hộ gia đình sử dụng đất trên giấy chứng nhận còn các thành viên khác trong hộ gia đình thì không được đề cập, đến khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất thì các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền tiếp nhận thường gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp cho các thành viên còn lại do quyền sử dụng đất của từng thành viên trong hộ gia đình không được xác lập cụ thể mà căn cứ vào Giấy chứng nhận thì chỉ ghi tên của người đại diện hộ gia đình mà thôi Chính vì lý do khó khăn nêu trên mà các tranh chấp giữa các thành viên hộ gia đình do bỏ sót thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất là khá phổ biến Bên cạnh đó, việc giải quyết tranh chấp này lại rất khó khăn do thiếu cơ sở pháp lý và kéo dài Qua một thời gian áp dụng Thông tư số 23/2014/TT-BTMNT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để tiến

32 Điểm c Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTMNT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình thì có nhiều bất cập phát sinh và để giải quyết bất cập này, tạo điều kiện cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền có hướng xác định thành viên hộ gia đình cụ thể, chính xác hơn, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, hướng dẫn cách ghi thông tin người sử dụng đất là hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất như

sau: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình,

gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên

và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).” 33 Với quy định này thì ngoài chủ

hộ gia đình có quyền sử dụng đất thì ghi bổ sung thêm tên các thành viên còn lại trong

hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất Như vậy, căn cứ vào khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 5 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,

33 Khoản 5 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai