Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

Những bất cập, hạn chế trong thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Thành phố Hồ Chí Minh và nguyên nhân...53 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THI

HÀ NỘI, năm 2019

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, tàiliệu tham khảo và nội dung trích dẫn đảm bảo độ tin cậy, chính xác, trung thực.Những kết luận khoa học trong luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳcông trình nào khác

Hà Nội, ngày 21 tháng 02 năm 2019

Tác giả luận văn

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên tôi xin trân trọng cảm ơn sâu sắc nhất đến PGS.TS Phạm HữuNghị, người đã hướng dẫn tôi hết sức tận tâm, nhiệt tình, khoa học để tôi hoàn thànhluận văn Thạc sĩ này

Đồng thời, tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các Thầy, Cô giáocủa Học viện Khoa học xã hội, đặc biệt là các Thầy Cô trong khoa Luật đã giúp tôitrong quá trình thực hiện luận văn

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, đồng nghiệp, những người đã quantâm, sát cánh bên cạnh và ủng hộ tôi, là động lực cho tôi hoàn thành luận văn nàymột cách thuận lợi

Hà Nội, ngày 21 tháng 02 năm 2019

Tác giả luận văn

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 10

1.1. Những vấn đề chung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho ngườinước ngoài cho người nước ngoài 101.1.1. Khái niệm, đặc điểm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 10

1.1.2. Nội dung, ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 13

1.1.3. Khái niệm giấy và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam 18

1.2. Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam 201.2.1. Sự cần thiết của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam 20

1.2.2. Các yêu cầu của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài 22

1.2.3. Cơ cấu về nội dung của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài 24

1.3. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữunhà ở của người nước ngoài và về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chongười nước ngoài 291.3.1. Giai đoạn từ năm 1986 đến trước khi Luật Nhà ở năm 2005 chưa có hiệu lực thi hành 29

1.3.2. Giai đoạn từ khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành đến trước khi Luật Nhà ở năm 2014 ra đời 30

1.3.3. Giai đoạn khi Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung năm 2014 đến nay 32

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 34

2.1. Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam 342.1.1. Quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 34

2.1.2. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam 37

2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ởcho người nước ngoài tại thành phố Hồ Chí Minh 502.2.1. Tình hình thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở cho người nước ngoài tại thành phố Hồ Chí Minh 50

2.2.2. Những bất cập, hạn chế trong thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Thành phố Hồ Chí Minh và nguyên nhân 53

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẨY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ

Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 62

3.1. Giải pháp hoàn thiệp pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ởcho người nước ngoài tại Việt Nam 623.1.1. Bổ sung đối tượng người nước ngoài và thu hẹp điều kiện để được mua

và sở hữu nhà ở tại Việt Nam 62

3.1.2. Đẩy mạnh việc quản lý, triển khai chính sách và tuyên truyền rộng rãi quy định pháp luật về QSHNƠ của người nước ngoài 63

3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại thành phố Hồ Chí Minh 733.2.1. Tăng cường tuyên truyền pháp luật, nâng cao ý thức người dân 73

3.2.2. Hoàn thiện bộ máy quản lý và phân cấp quản lý đầu tư trong lĩnh vực nhà ở hợp lý 74

3.2.3. Nâng cao trình độ và kiến thức pháp luật về quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài cho đội ngũ cán bộ, công chức được nhà nước trao quyền thực hiện hoạt động quản lý đầu tư 75

3.2.4. Đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và hệ thống thông tin đất đai, nhà ở 75

3.2.5. Xử lý nghiêm minh những vi phạm trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất 76

3.2.6. Các kiến nghị khác 76

KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS : Bộ luật dân sự

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSHNƠ : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

QSHNƠ : Quyền sở hữu nhà ở

UBND : Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam ngày càng thu hútnhiều người nước ngoài đến đầu tư, sinh sống, sản xuất và kinh doanh… Ngườinước ngoài tuy chiếm tỷ lệ không lớn trong thành phần dân cư nhưng những chủthể này đang dần khẳng định được vai trò của mình trong việc xây dựng và pháttriển đất nước Việt Nam, đòi hỏi Nhà nước ta phải có sự đối xử và quan tâm hơn.Bên cạnh đó, trong bối cảnh quốc tế và trong nước có rất nhiều khó khăn, tháchthức, nhất là do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính, suy thoái kinh tếtoàn cầu, toàn Đảng, toàn dân ta đang nỗ lực phấn đấu đạt những thành tựu quantrọng trong thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, đưa nước ta trởthành nước công nghiệp hóa, hiện đại hóa Một trong những chính sách được đề

ra qua các kỳ Đại hội Đảng đó là thu hút đầu tư, nhân tài, các chuyên gia, nhàkhoa học, kỹ sư nước ngoài vào Việt Nam làm việc và đóng góp Để thực hiệntốt mục tiêu trên, Đảng và Nhà nước ta đã thực hiện nhiều chính sách ưu đãi đốivới các đối tượng là người nước ngoài vào Việt Nam làm việc, sinh sống Nếunhư trước đây do các điều kiện chính trị - xã hội, Nhà nước ta thực hiện nhữngchính sách rất chặt chẽ trong lĩnh vực nhà ở, hạn chế QSHNƠ của người nướcngoài tại Việt Nam, dẫn đến tình trạng những đối tượng này khi vào Việt Namsinh sống và làm việc đều phải thuê nhà ở hoặc nhờ người đứng tên sở hữu nhà ởgây bất tiện trong sinh hoạt, lũng đoạn thị trường bất động sản dẫn đến nhiềutranh chấp và khó khăn thì đến nay, cùng với tiến trình hội nhập với thế giới,Nhà nước ta đã đưa ra các chính sách thông thoáng hơn cho phép người nướcngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam Thời gian qua, Nhà nước ta đã banhành và thay thế những văn bản pháp luật về các chính sách sở hữu nhà ở tạiViệt Nam của người nước ngoài Để mở rộng đối tượng người nước ngoài đượcmua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, năm 2014, Quốc hội ban hành LNƠ vớinhiều quy định cởi mở, thông thoáng hơn về vấn đề này Theo đó, đến nay trênphạm vi cả nước đã có hơn 750 trường hợp người nước ngoài được cấp giấy

chứng nhận (nhiều gấp gần 6 lần) so với 8 năm thực thi chính sách cũ theo Nghịquyết số 19/2008/NQ-QH12 [4, tr.98].

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo báo cáo của Công ty CBRE Việt Nam,quý 2/2018 vừa qua, trong tổng hơn 9.500 căn hộ được tiêu thụ, chiếm đến 59%

số lượng người nước ngoài giao dịch Trong số khách mua nhiều nhất là kháchmua từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Hong Kong (Trung Quốc) Sản phẩmmua chủ yếu là các căn hộ có 2-3 phòng ngủ, mục đích mua để ở Khi LNƠ năm

2014 có hiệu lực cho đến nay, đã có hàng nghìn giao dịch thành công với kháchhàng là người nước ngoài, đặc biệt tại các dự án ở quận 2, Thành phố Hồ ChíMinh, tập trung tại khu vực Thảo Điền và Thủ Thiêm [11]

Đây được coi là sự thay đổi lớn so với những quy định cũ trước đây vềviệc người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở Những quy định pháp luật hiện hànhnhư tạo một luồng gió mới vào thị trường bất động sản, giải quyết được phần nàotình trạng đóng băng “thị trường bất động sản, cũng như thu hút một lượng lớnnguồn tiền từ nước ngoài đổ vào Việt Nam” [11, tr.12] Ngoài ra, việc tạo điềukiện cho người nước ngoài mua nhà và định cư cũng bổ sung thêm một lượngđội ngũ chuyên gia có trình độ chuyên môn, kỹ thuật cao về làm việc, tạo tiền đềcho sự phát triển đất nước Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực do luật manglại, một số quy định hiện hành và tình hình thực tiễn thực thi đối với việc đảmbảo QSHNƠ cho người nước ngoài vẫn còn nhiều vướng mắc, một số chưa rõràng và còn có sự phân biệt đối xử, gây cản trở lớn cho việc cấp giấy chứng nhận

sở hữu nhà ở cho người nước ngoài, hạn chế rất nhiều việc thu hút các nguồn lựcđầu tư từ nước ngoài, cũng như hạn chế sự phát triển của các hoạt động kinhdoanh khác, cụ thể như: Vấn đề quyền sử dụng đất của cá nhân người nước ngoàitại Việt Nam, nội dung này đang thiếu sự đồng bộ giữa LNƠ năm 2014 với LuậtĐất đai năm 2013, vấn đề hạn chế số lượng nhà ở người nước ngoài được sởhữu, theo quy định của pháp luật mới thì số lượng nhà ở người nước ngoài đượcphép sở hữu tuy có phần tăng hơn nhiều so với trước kia, xác

định các khu đảm bảo an ninh quốc phòng Các văn bản pháp luật hiện nay vẫnchưa thấy quy định cụ thể khu vực nào cần bảo đảm an ninh, quốc phòng mà cánhân người nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở, mà lại tiếp tục giao tráchnhiệm cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định cụ thể các khu vực cần bảođảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương để thông báo cho UBND cấp tỉnhchỉ đạo Sở Xây dựng xác định danh mục cụ thể Thực tế đến nay vẫn chưa thấy

có các danh mục này được ban hành và nhiều khả năng các danh mục như vậy sẽrất lâu mới được ban hành vì phải qua rất nhiều thủ tục Điều này sẽ dẫn đến tìnhtrạng các chủ đầu tư dự án không thể biết dự án nhà ở thương mại của mình cóđược bán cho người nước ngoài hay không và rủi ro phải bồi thường thiệt hạinếu đã bán cho người nước ngoài rồi nhưng sau đó dự án bị xác định thuộc khuvực người nước ngoài không được sở hữu nhà ở… Bên cạnh những hạn chế, bấtcập từ những quy định của pháp luật chuyên ngành, ở những quy định của cácvăn bản pháp luật khác cũng đang tạo rào cản cho QSHNƠ của người nướcngoài của cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng

Từ những bất cập còn tồn tại trên có thể thấy việc xem xét, đánh giánhững quy định yếu kém còn tồn tại để hoàn thiện hơn nữa pháp luật về nhà ởnhằm tạo điều kiện thông thoáng, cởi mở để người nước ngoài được dễ dàng sởhữu tại Việt Nam là điều hết sức cấp thiết và bức bách Xuất phát từ thực tiễn

nêu trên, tôi đã chọn chủ đề “Cấp giấy chứng nhận QSHNƠ cho người nước

ngoài theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” làm

luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Qua tìm hiểu, tác giả nhận thấy đã có một số đề tài nghiên cứu liên quanđến pháp luật về cấp GCNQSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam, tiêu biểunhư:

Tác giả Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Sách chuyên

khảo, Nxb Xây dựng, Hà Nội Cuốn sách nghiên cứu tổng quát các quy định củapháp luật liên quan đến nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và ngườinước ngoài tại Việt Nam như các hình thức sở hữu nhà ở, các giao dịch nhà ở,thực trạng nhu cầu sở hữu nhà ở và đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật vềnhà ở Thời gian vừa qua, Nhà nước ta đã chú tâm hơn nữa tình hình sở hữu nhà ởcủa người nước ngoài đến Việt Nam sinh sống, làm việc lâu dài, việc ban hànhLNƠ mới tạo một sức bật rất lớn cho thị trường bất động sản So với luật cũ thìnay đã có sự chuyển biến lớn, chính vì điều này mà những vấn đề tác giả nàynghiên cứu đã cũ, không còn phù hợp với tình hình thực tế hiện nay [21].Tác giả Hoàng Tám Phi (2012), Pháp luật về bảo đảm quyền có nhà ở củangười nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Luận văn Thạc sĩLuật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Ở công trình này tácgiả tập trung làm sáng tỏ các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về bảođảm quyền có nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nướcngoài có liên quan trực tiếp đến chính sách, pháp luật, so sánh đối chiếu với cáccam kết quốc tế về mở cửa thị trường bất động sản, các cam kết thương mại songphương giữa Việt Nam và các đối tác thương mại Tuy nhiên, do phạm vi nghiêncứu rộng tác giả chưa đi sâu nghiên cứu về QSHNƠ của người nước ngoài màchỉ đưa ra những đề xuất về quyền có nhà ở của người nước ngoài, chưa đi sâutìm hiểu những kinh nghiệm về nhà ở của các nước trên thế giới mà chỉ ở phạm

vi các cam kết thương mại của Việt Nam với các quốc gia cùng cam kết [22]

Tác giả Mai Huy Quang (2014), Xác lập quyền sử dụng đất đối với tổchức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở, Luận văn Thạc sĩ Luật học, TrườngĐại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Ở công trình này, tác giả chỉ tập trungnghiên cứu những quy định pháp luật đất đai về xác lập quyền sử dụng đất đốivới tổ chức, cá nhân nước ngoài trong hoạt động kinh doanh nhà ở theo quy địnhcủa Luật Đất đai 2003 và các văn bản thi hành có sự so sánh với quy định củaLuật Đất đai 2013 Trong đó có đề cập đến vấn đề người nước ngoài sử dụng đất

trong thời gian sở hữu nhà ở Tuy nhiên, do phạm vi nghiên cứu rộng, tác giảchưa đi sâu nghiên cứu các vấn đề liên quan pháp luật về QSHNƠ của ngườinước ngoài tham gia kinh doanh nhà ở tại Việt Nam [23].

Tác giả Nguyễn Thành Đô (2008), Pháp luật về công nhận QSHNƠ quathực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đạihọc Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh Ở công trình này, tác giả đãnêu được nội dung cơ bản của việc công nhận QSHNƠ, xác định việc công nhậnQSHNƠ, đánh giá tổng quan hoạt động công nhận QSHNƠ Tuy nhiên, do phạm

vi nghiên cứu rộng, tác giả chưa đi sâu nghiên cứu về QSHNƠ của người nướcngoài cũng như chưa có đánh giá thực trạng pháp luật về nhà ở của người nướcngoài tại Việt Nam [13]

Tác giả Ngô Thanh Hương (2013), Pháp luật về sở hữu nhà ở của ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Luận vănThạc sĩ, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Công trình nêu đượcnhững vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài và phân tích được những thựctrạng áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở Tuy nhiên, do phạm vi nghiên cứurộng, tác giả chỉ phân tích pháp luật sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ởnước ngoài, không đi vào nghiên cứu sâu các vấn đề về QSHNƠ của nhóm đốitượng là người nước ngoài Ngoài ra, thời điểm mà đề tài nghiên cứu thì phápluật về nhà ở chỉ dừng lại ở chương trình thí điểm cho người nước ngoài muanhà nên việc nghiên cứu còn bó gọn trong những quy định cũ [18]

Một số bài viết trên các tạp chí uy tín như tác giả Doãn Hồng Nhung(2005), “Hành lang pháp lý mới cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổchức cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam”, Tạp chí Luật học, số 01; ChuMạnh Hùng (2008), Chính sách mới về nhà ở cho người nước ngoài tại ViệtNam, Tạp chí nghề luật, số 03 [28]; Nguyễn Minh Hằng và Nguyễn Thị ThùyTrang (2011), Một số vướng mắc về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ vàtài sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Tạp chí

Nghề luật, số 03 [15]; Nguyễn Văn Lộc (2013), Thực tiễn thi hành án dân sự đốivới cá nhân, tổ chức là người nước ngoài tại Bình Dương, Tạp chí Dân chủ vàPháp luật, Cơ quan của Bộ Tư pháp, số 10 (259) tr 53 [20].

Các công trình nêu trên đã phân tích vấn đề về sở hữu nhà ở của ngườinước ngoài, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSHNƠ cho người nước ngoài…

ở nhiều khía cạnh khác nhau, ngoài ra với sự chuyển biến của luật mới khi mởrộng phạm vi người nước ngoài được sở hữu nhà ở với cơ chế thông thoáng hơn,cần nên có sự nhìn nhận, xem xét khách quan lại với tình hình thực tế để có đượcmột cái nhìn mới, gỡ những nút thắt đang tồn tại nhằm hoàn thiện hơn nữa hệthống pháp luật Việt Nam, mà ở đây là những quy định pháp luật về QSHNƠ

của người nước ngoài tại Việt Nam Chính vì vậy, “Cấp GCNQSHNƠ cho

người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh”có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

3.1 Mục đích nghiên cứu

Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiệnpháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài nói riêng và pháp luật vềQSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam nói chung

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, đề tài có những nhiệm vụ cụ thể sau:

- Làm sáng tỏ những lý luận về cấp giấy GCNQSHNƠ cho người nước ngoài vàpháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài;

- Phân tích thực trạng pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài vàthực tiễn thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh;

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấpGCNQSHNƠ cho người nước ngoài từ thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Vấn đề pháp luật về cấp GCNQSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam

có phạm vi rất rộng và được xét trên nhiều phương diện khác nhau Trong phạm

vi đề tài tác giả tập trung nghiên cứu về những quy định của pháp luật Việt Nam

về cấp GCNQSHNƠ của người nước ngoài và những khó khăn thực tế trong việc

sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam hiện nay

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung: Nghiên cứu tập trung vào các quy định của pháp luật ViệtNam từ trước đến nay về QSHNƠ của người nước ngoài, mà trọng tâm ở đây làcác quy định của LNƠ năm 2014 và các văn bản pháp lý liên quan đến vấn đềnày như Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 cùngvới các văn bản hướng dẫn khác… và thực trạng một số bất cập trong những quyđịnh về QSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam, cũng như nghiên cứu phápluật về nhà ở cho người nước ngoài của các nước trong khu vực và trên thế giới

Về không gian: Đề tài nghiên cứu các trường hợp thực tiễn tại thành phố

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu như sau:

Tác giả đã sử dụng các phương pháp như phương pháp phân tích, tổnghợp các thông tin, tài liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu như tham khảo một

số công trình nghiên cứu trước đó về pháp luật sở hữu nhà ở của người nướcngoài tại Việt Nam Đồng thời, sử dụng phương pháp giải thích, đối chiếu,phương pháp tổng hợp để làm rõ các cơ sở lý luận, khái niệm liên quan và cácquy định của pháp luật Việt Nam trước đây và hiện nay về vấn đề QSHNƠ củangười nước ngoài tại Việt Nam Tác giả sử dụng các phương pháp như phươngpháp so sánh các quy định của pháp luật về QSHNƠ của người nước ngoài giữacác văn bản khác nhau, phân tích số liệu, thống kê kiến thức thực tế, bên cạnh đócòn đi tìm hiểu tư liệu tại các cơ quan như Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh

về vấn đề cấp GCNQSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

6.1 Ý nghĩa khoa học

Những kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần hiểu rõ hơn về sự đổi mớitrong nhận thức pháp luật về QSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam và cócái nhìn hệ thống về những vấn đề pháp lý liên quan đến QSHNƠ của ngườinước ngoài tại Việt Nam

6.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu góp phần hoàn thiện hơn cơ chế pháp luật về QSHNƠcủa người nước ngoài nhằm giải quyết hiệu quả những kế hoạch, mục tiêu màĐảng và Nhà nước ta đã đề ra Một khi những vấn đề pháp lý về nhà ở cho ngườinước ngoài được kiện toàn sẽ tạo ra được những tác động tích cực cho nền kinh

tế của đất nước, đặc biệt là giải quyết tình trạng “đóng băng” một thời gian dàicủa thị trường bất động sản, cùng với đó là thu hút nhân tài, công nghệ, góp phầntạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam Ngoài ra, kết quảnghiên cứu của đề tài còn có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ học tậpcho sinh viên các ngành Luật, Khoa học Xã hội và Nhân văn tại các trường đạihọc, cao đẳng

7 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn đượctác giả kết cấu thành 03 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về cấp giấy GCNQSHNƠ cho người

nước ngoài và pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài;

Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho người nước

ngoài và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh;

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật

về cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài từ thực tiễn tại thành phố Hồ ChíMinh

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI

TẠI VIỆT NAM 1.1 Những vấn đề chung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài cho người nước ngoài

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài

1.1.1.1 Khái niệm

Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật các quốc gia trên thế giới luôn xácđịnh sở hữu, QSH là vấn đề quan trọng của pháp luật dân sự QSH có ý nghĩalớn trong đời sống kinh tế xã hội Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sựphát triển kinh tế, vì QSH chính là những gì mà pháp luật cho phép một chủ thểđược thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản

QSH được quy định trong các văn bản pháp luật từ Hiến pháp cho đến cácvăn bản pháp luật khác, mà gần nhất đó là BLDS Những quy định về QSH trongcác văn bản pháp luật này đóng vai trò chủ đạo, là cơ sở định hướng cho cácquan hệ kinh tế, các quan hệ dân sự

QSH là một trong những quyền cơ bản của mỗi người Khi một ngườiđược pháp luật công nhận là chủ sở hữu đối với một tài sản nào đó thì họ sẽ cóquyền chiếm hữu, quyền sử dụng và định đoạt đối với tài sản đó Người nướcngoài khi mua nhà tại Việt Nam cũng vậy, khi trở thành chủ sở hữu hợp phápcủa căn nhà đó thì họ cũng nắm trong tay những quyền năng như thế đối với cănnhà Để tìm hiểu rõ QSH của người nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam thìvấn đề đặt ra trước nhất là nghiên cứu về chế định sở hữu tài sản nói chung vàsau đó là chế định sở hữu nhà ở nói riêng [29, tr.28]

QSH là vấn đề xương sống của luật dân sự, là tiền đề của các quan hệpháp luật dân sự về tài sản Có thể nhận thấy tầm quan trọng, ý nghĩa to lớntrong viêc quy định về QSH [21] Như vậy, pháp luật dân sự Việt Nam đã định

nghĩa QSH bằng phương pháp liệt kê chứ không theo cách đưa ra được một địnhnghĩa khái quát Mặt khác, việc đưa khái niệm này vào BLDS năm 2015 ở nước

ta là một điểm đặc biệt vì các nước trên thế giới chỉ đề cập tới khái niệm QSHtrong khoa học luật chứ không đưa vào luật thực định Theo nghĩa này QSHchính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuấthiện trên cơ sở nội dung quy định của quy phạm pháp luật khách quan [21]

QSHNƠ của cá nhân, tổ chức được quy định cụ thể tại LNƠ năm 2014:Khi tạo lập hợp pháp nhà ở thông qua các hình thức khác nhau được pháp luậtcho phép thì cá nhân, tổ chức có QSH hợp pháp đối với nhà ở đó Nhà ở thuộc sởhữu của cá nhân, tổ chức thì không bị quốc hữu hóa Tuy nhiên, trong trườnghợp thật cần thiết (mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợiích quốc gia, công cộng hay tình trạng chiến tranh, khẩn cấp, phòng, chống thiêntai), Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hay giải tỏanhà ở thuộc sở hữu hợp pháp, ngoài việc phải bồi thường, Nhà nước còn hỗ trợ

và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu Có thể thấy rằng, QSHNƠcủa cá nhân, tổ chức được nhà nước bảo hộ một cách toàn vẹn, không chủ thểnào có quyền xâm phạm đến QSHNƠ GCNQSHNƠ như là một lời tuyên bố rõràng, công khai cho người khác biết rằng một tài sản nào đó đã có chủ và ai làchủ sở hữu đối với tài sản đó [19]

Từ trước đến nay, tất cả hệ thống pháp luật các nước trên toàn thế giới,trong đó có Việt Nam đều phân loại QSHNƠ là loại QSH đối với bất động sản.Xét về mặt bản chất thì QSH này không có gì khác so với QSH đối với tài sảnkhác QSHNƠ chính là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sửdụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt nhà ở thuộc sở hữu của mình theoquy định của pháp luật Như vậy, cũng giống như chủ sở hữu các tài sản khác,chủ sở hữu tài sản là nhà ở vẫn có đầy đủ ba quyền năng của QSH theo quy địnhcủa pháp luật Có nghĩa là chủ sở hữu tài sản là nhà ở có quyền quản lý, sử dụngnhà ở, có quyền tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng nhà ở… Cần lưu ý

là pháp luật về nhà ở hiện nay có sự hạn chế nhất định đối với người nước ngoài

thực hiện các quyền năng này so với người Việt Nam trong nước và định cư ởnước ngoài Chẳng hạn như, người nước ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổchức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bênmua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại, hay trườnghợp người nước ngoài tặng cho, thừa kế nhà ở thì chỉ được hưởng phần giá trịcủa nhà ở đó… [23]

Như vậy, QSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam là quyền của chủ

sở hữu trong việc thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản - nhà

ở thuộc sở hữu của mình Người nước ngoài tại Việt Nam có đầy đủ quyền năngcủa chủ sở hữu (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt) nhưngphải tuân theo quy định riêng và có những điểm hạn chế hơn so với công dânViệt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài

sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chỉ có những đối tượng được quy định theo hai vănbản trên mới được mua và sở hữu nhà ở [24] Những đối tượng này phải có một

số giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở và đáp ứngđầy đủ điều kiện như: Hộ chiếu, thẻ thường trú, thẻ tạm trú, giấy chứng nhận đầutư Ngoài ra, chủ thể này còn phải đáp ứng một số điều kiện khác khi mua nhà ở[14]

Thứ hai, cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà qua hình thức trở thànhnhà đầu tư dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam hoặc thực hiện giao dịch mua,thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong các dự án đầu tưnhà ở

Thứ ba, các loại hình bất động sản người nước ngoài được phép mua baogồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theoquy định tại Luật Nhà ở năm 2014.

1.1.2 Nội dung, ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài

1.1.2.1 Nội dung quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài

Cũng giống như những tài sản khác thì chủ sở hữu nhà ở là người nướcngoài khi có QSH cũng có ba quyền như sau: quyền chiếm hữu, quyền định đoạt

và quyền sử dụng nhà ở

(1) Quyền chiếm hữu nhà ở

Theo Điều 186, BLDS năm 2015 thì quyền chiếm hữu của chủ sở hữuđược thể hiện là chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đểnắm giữ, chi phối tài sản của mình nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xãhội [21] Như vậy, khái niệm quyền chiếm hữu nhà ở của người nước ngoài cũngtương tự là quyền nắm giữ và quản lý nhà ở của chủ sở hữu hoặc những ngườikhác như là người được chủ sở hữu ủy quyền, người được chuyển giao quyềnchiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật hoặccác trường hợp khác Khi chủ sở hữu là người nước ngoài chiếm hữu nhà ở thuộctài sản hợp pháp của mình thì người nước ngoài này được thực hiện mọi hành vitheo ý chí của mình để nắm giữ, quản lý nhà ở nhưng không được trái pháp luật,đạo đức xã hội Việc chiếm hữu này thì không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian,trừ trường hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặcpháp luật có quy định khác Đối với trường hợp nhà ở có đăng ký QSH thì dễdàng xác định chủ sở hữu từ đó xác định quyền chiếm hữu cũng thuận lợi hơn.Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng xác định được ai là người chiếm hữu ngôinhà, có thể do chủ sở hữu ủy quyền hay thực hiện một giao dịch dân sự hoặc cáctrường hợp khác Trong trường hợp chủ sở hữu là người nước ngoài ủy quyềnquản lý nhà ở cho người khác thì người được ủy quyền phải có trách nhiệm thựchiện đúng quyền hạn trong phạm vi, cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định

Cả hai bên phải thực hiện đúng theo pháp luật quy định để tránh tình trạngngười được ủy quyền trục lợi từ việc chiếm hữu nhà ở này hoặc

trong trường hợp cả hai bên thực chất đã chuyển QSH nhưng trên danh nghĩa làhợp đồng ủy quyền Bên cạnh trường hợp ủy quyền thì người chủ sở hữu làngười nước ngoài được quyền giao tài sản là nhà ở của mình thông qua giao dịchdân sự mà nội dung của giao dịch phải đảm bảo không bao gồm việc chuyểnQSH Khi đó người được giao nhà thực hiện quyền chiếm hữu nhà ở phải phùhợp với mục đích và nội dung của giao dịch dân sự trên Người được giao cóquyền sử dụng nhà ở, được chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng nhà ở này chongười khác, nếu được chủ sở hữu này đồng ý.

Tóm lại, chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài có quyền chiếm giữ, quản

lý nhà ở của mình Ngoài ra, chủ sở hữu này cũng có thể ủy quyền quản lý nhà ởhoặc giao nhà ở của mình thông qua giao dịch dân sự cho một người khác theođúng quy định của pháp luật

(2) Quyền sử dụng nhà ở

Theo Điều 189, BLDS năm 2015 thì quyền sử dụng là quyền khai tháccông dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản [21] Chủ sở hữu là người nướcngoài hoặc một số cá nhân khác có quyền sử dụng nhà ở thì khi đó người này cóquyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ nhà ở Trong trường hợpchủ sở hữu này thực hiện quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của mình thì chủ sởhữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là nhà ở theo ýchí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi íchcủa Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác Cũnggiống như hai quyền chiếm hữu và định đoạt thì quyền sử dụng nhà ở có thểđược chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy định củapháp luật Người không phải là chủ sở hữu có quyền sử dụng nhà ở đúng tínhnăng, công dụng, đúng phương thức

(3) Quyền định đoạt nhà ở

Theo Điều 192, BLDS năm 2015 thì quyền định đoạt là quyền chuyểngiao QSH tài sản, từ bỏ QSH, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản [21] Chủ sở hữunhà ở là người nước ngoài cũng có quyền định đoạt nhà ở như đối với một tàisản khác Tuy nhiên, đối với một người nước ngoài khi sở hữu nhà ở thì quyền

định đoạt bị hạn chế một số quyền như không thể cho thuê nhà ở; bán nhà ở chongười không được quyền mua nhà ở tại Việt Nam và để việc định đoạt này thựchiện được thì yêu cầu người này phải có năng lực hành vi dân sự theo quy địnhcủa pháp luật Nếu như pháp luật có quy định trình tự, thủ tục để thực hiện hành

vi định đoạt này thì người nước ngoài này cũng phải đảm bảo tuân thủ đúng theotrình tự thủ tục này Chủ sở hữu là người nước ngoài có một số quyền định đoạtđối với nhà ở của mình trong trường hợp chuyển giao QSH như sau: bán nhà ở,thế chấp nhà ở… Bên cạnh đó, quyền định đoạt có thể được chuyển giao chongười khác thông qua giao dịch đơn phương, chẳng hạn lập di chúc… Ngoài ra,chủ sở hữu cũng có thể từ bỏ những hành vi trên nếu như không trái pháp luật vàđạo đức xã hội Còn đối với một người không phải là chủ sở hữu nhà thì chỉđược thực hiện quyền định đoạt nếu như được sự ủy quyền của chủ sở hữu hoặctheo quy định của pháp luật Ví dụ, như trong trường hợp người giám hộ bán nhà

ở của người được giám hộ để phục vụ các nhu cầu sinh hoạt cho người này…Đồng thời, người này khi thực hiện thì phải đúng với ý chí và lợi ích của chủ sởhữu

Tóm lại, chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài có quyền chuyển giaoQSHNƠ hoặc từ bỏ QSH đối với nhà ở của mình theo quy định của pháp luậtViệt Nam

1.1.2.2 Ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài

Từ khi pháp luật Việt Nam quy định về “QSHNƠ của người nước ngoàitại Việt Nam” thì trong nhiều lĩnh vực đã có rất nhiều tác động tích cực lẫn tiêucực Tuy nhiên, dù cho QSHNƠ của người nước ngoài mang đến cho Việt Namnhững tác động gì thì những năm qua nó đã mang lại một ý nghĩa lớn cho cáclĩnh vực sau:

(1) Đối với thị trường bất động sản và nền kinh tế của quốc gia

QSHNƠ là hệ quả của một quá trình tạo lập nhà ở, mua bán nhà ở hoặcnhận thừa kế… và chủ sở hữu được công nhận quyền này thông quaGCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất Nhà ở chính là tài sản lớn

mà chủ sở hữu luôn muốn có và được công nhận bằng QSHNƠ đó Đặc biệt, đốivới QSHNƠ của người nước ngoài cũng là một quyền khá đặc biệt bởi chủ sởhữu nhà ở không phải là người Việt Nam như trước đây Từ đây có thể thấytrong thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ có người Việt Nam mà còn có

sự xuất hiện của người nước ngoài

Theo báo cáo tổng kết về hiệu quả Luật Kinh doanh Bất động sản của BộXây dựng năm 2013 thì hoạt động kinh doanh bất động sản đã có những bướcphát triển mạnh, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong nước và ngoàinước Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản cũng tăng cao Từbáo cáo này đã cho ta thấy được những năm trước đây thì thị trường bất động sản

đã có sự đầu tư từ nước ngoài, mà nhất là nguồn vốn đầu tư khá lớn do nhữngchính sách ưu đãi khá hấp dẫn từ Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 cũng nhưLNƠ năm 2005 [11] [18]

Có thể thấy, thị trường bất động sản từ năm 2005 đến nay có nhiều chuyểnbiến và đáng chú ý Chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam

đã và đang góp phần vào cung cầu nhà ở Ngoài ra, QSHNƠ cho người nướcngoài còn là sự thu hút lớn nguồn ngoại tệ dồi dào vào thị trường bất động sản,minh chứng là có rất nhiều người nước ngoài có thể bỏ hàng trăm đô la để thuêmột căn hộ mỗi tháng, nếu như họ được mua nhà ở thì họ sẽ chẳng ngại gì vàingàn đô la hoặc vài triệu đô la để sở hữu căn nhà trong thời gian dài Không chỉ

có cung cầu nhà ở mà QSHNƠ của người nước ngoài còn thu hút được vốn đầu

tư nước ngoài vào lĩnh vực xây dựng nhà ở vì đây là một chính sách ưu đãi chonhà đầu tư nước ngoài Thị trường bất động sản đóng băng cần nhiều biện pháp

để làm ấm lên và việc người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở là một biện pháphữu hiệu ngay tại thời điểm này [7]

(2) Đối với hợp tác giữa Việt Nam với các nước trên thế giới

QSHNƠ của người nước ngoài là quyền lợi của nhà nước ta trao chongười nước ngoài để sở hữu nhà ở QSH này có ý nghĩa không chỉ về mặt kinh tếnhư phân tích ở trên mà nó còn có ý nghĩa trong việc hợp tác giữa Việt Nam với

các nước trên thế giới thông qua nhiều lĩnh vực như là: chính trị, ngoại giao,nhận hỗ trợ giữa các nước (ODA)… Hiện tại, Việt Nam đã có quan hệ ngoạigiao với rất nhiều nước thế giới điển hình như: Hàn Quốc, Singapore, Lào,Campuchia, Nhật Bản…

Khi Việt Nam trao cho công dân nước ngoài nào đó QSHNƠ thì theonguyên tắc có đi có lại thì nước tương ứng cũng thực hiện nghĩa vụ tương ứngkhi công dân Việt Nam đến nước này làm việc, học tập và sinh sống Ý nghĩacủa việc làm này thể hiện sự “có đi có lại” trong quan hệ tư pháp quốc tế giữahai nước và tình cảm của hai nước cũng vì vậy mà được gia tăng Về lâu dài, cácnước có mối quan hệ chính trị sâu sắc, từ đó các nước phát triển có thể hỗ trợvốn cho những nước đang phát triển như Việt Nam nhận nguồn vốn hỗ trợ từNhật Bản, Oxtraylia Ngoài ra, các nước khác có thể yên tâm hơn khi người dânnước họ có thể có những quyền lợi nhất định và được bảo hộ quyền lợi đó tạinước ta và ngược lại

Chính từ chính sách trao QSHNƠ cho người nước ngoài mà quan hệ hợptác song phương giữa các nước trở nên sâu sắc hơn và vững mạnh hơn Có thểnhìn nhận rằng QSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam là bước khởi đầucho mối quan hệ hợp tác giữa các nước

(3) Đối với môi trường sống và làm việc tại Việt Nam cho người nướcngoài

Môi trường sống và làm việc là nơi mà con người mong muốn có và nơi

đó càng an toàn và lành mạnh thì càng thu hút sự quan tâm của nhiều người ViệtNam là một trong những quốc gia có một môi trường khá tốt, bằng chứng là dulịch sinh thái, nghỉ dưỡng rất phát triển Khái niệm môi trường sống và làm việccòn có một ý nghĩa khác đó là sự ảnh hưởng từ những chính sách pháp luật của

cơ quan nhà nước thoáng hơn cũng thể hiện môi trường này có nhiều thu hút haykhông Chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện tại đã

có những điểm ưu đãi hơn rất nhiều so với những năm trước đây Điều đó đã tácđộng đến tâm lý mua và sở hữu nhà ở của nhiều người nước ngoài và tạo một

môi trường khá tốt cho họ an tâm làm việc tại Việt Nam QSHNƠ của ngườinước ngoài đã không ngừng tạo được lòng tin của người nước ngoài đối với phápluật Việt Nam và đây cũng là bằng chứng hợp pháp cho việc sở hữu của họ.QSHNƠ của người nước ngoài đã mang lại một ý nghĩa to lớn đến tâm tư,nguyện vọng của người nước ngoài khi họ mong muốn tìm một môi trường sống

và làm việc vừa an toàn lành mạnh vừa hợp pháp đối với pháp luật của quốc gia

sở tại

1.1.3 Khái niệm giấy và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho

người nước ngoài tại Việt Nam

1.1.3.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nướcngoài

GCNQSHNƠ được xem là một hình thức pháp lý hết sức quan trọng côngnhận QSH tài sản là nhà ở của cá nhân, tổ chức GCNQSHNƠ hay còn gọi làgiấy hồng là một văn bản (loại giấy tờ) do cơ quan quản lý nhà nước ở Việt Namcấp cho chủ nhà (chủ sở hữu) xem như là chứng cứ hợp pháp và duy nhất xácđịnh chủ quyền của một cá nhân, tổ chức đối với căn nhà (bất động sản) củamình GCNQSHNƠ là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà thực hiện các quyền vànghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật Khái niệm liênquan mật thiết là GCNQSDĐ (sổ đỏ, giấy đỏ)

1.1.3.2 Khái niệm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người nước

ngoàiSau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán nhà ở nếu là doanhnghiệp kinh doanh bất động sản thì phải nộp các nghĩa vụ tài chính theo quyđịnh của pháp luật, đồng thời nộp hợp đồng mua bán nhà ở và bản sao các giấy

tờ chứng minh đủ điều kiện và đúng đối tượng mua nhà ở đến cơ quan quản lýcấp tỉnh về vấn đề sở hữu đất đai và nhà ở để làm thủ tục xin cấp GCNQSHNƠcho người mua Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ởđược thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai; chủ đầu tư dự án xâydựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua,

thuê mua nhà ở; trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tụccấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý

có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở [32]

Nếu bên bán nhà ở là cá nhân thì các bên thỏa thuận người có trách nhiệmnộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận Hồ sơ đề nghị cấp GCNQSHNƠ baogồm: đơn đề nghị cấp GCNQSHNƠ (tiếng Việt và tiếng Anh); giấy tờ chứngminh đối tượng, điều kiện được mua và sở hữu nhà ở; hợp đồng mua bán, tặngcho, giấy tờ về thừa kế nhà ở; giấy tờ chứng minh QSHNƠ của bên bán, bêntặng cho, bên để thừa kế; biên lai nộp thuế, lệ phí trước bạ và nộp tại Sở Tàinguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai (nếu có) nơi có nhà ở[32]

Thời gian cấp GCNQSHNƠ cho người mua nhà là 30 ngày kể từ ngày cơquan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở[32]

Do pháp luật Việt Nam quy định hạn chế đối tượng người nước ngoàiđược phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam nên một yêu cầu được đặt ra khi ký kếthoặc chứng thực hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở, bên bán nhà ở hoặc cơ quancông chứng phải xác định người mua nhà là đúng đối tượng, có đủ điều kiện theoquy định, tức là người mua nhà ở phải xuất trình đầy đủ các giấy tờ chứng minh

về đối tượng và đủ điều kiện được mua nhà ở theo quy định Chỉ khi bên muathực hiện đúng các yêu cầu trên thì mới chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở vàmới đủ điều kiện để cấp GCNQSHNƠ cho người mua nhà ở

Cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở chính là hoạt động của cơ quan Nhànước có thẩm quyền xem xét và thừa nhận quyền sở hữu hợp pháp của người sửdụng Nói cách khác, cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở được hiểu là việc Nhànước thông qua hệ thống pháp luật và các thủ tục hành chính để xác lập và côngnhận quyền cho người sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp người sử dụng được cấpGiấy chứng nhận sở hữu nhà ở bao gồm: Công nhận QSH đối với người sử dụng

nhà ở ổn định và đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (cấplần đầu); người sử dụng nhà ở được Nhà nước giao nhà; người sở hữu nhà ở cóthể nhận nhà ở thông qua các giao dịch dân sự, thừa kế hoặc kết quả giải quyếttranh chấp.

Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, khái niệm cấp GCNQSHNƠ chongười nước ngoài được hiểu là hành động do cơ quan Nhà nước có thẩm quyềncấp cho người nước ngoài đủ điều kiện sở hữu nhà ở, để bảo hộ quyền và lợi íchhợp pháp của người nước ngoài sở hữu nhà ở GCNQSHNƠ cho người nướcngoài chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ QSHNƠ của chủ

sử dụng Nó có vai trò rất quan trọng, là các căn cứ để xây dựng các quy định vềđăng ký, theo dõi biến động nhà ở, kiểm soát giao dịch dân sự về nhà ở, cácthẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp về sở hữu nhà ở, xác định nghĩa

vụ về tài chính của sở hữu nhà ở

1.2 Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

cho người nước ngoài tại Việt Nam

1.2.1 Sự cần thiết của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho

người nước ngoài tại Việt Nam

Pháp luật về QSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam là hệ thống cácquy định điều chỉnh vấn đề sở hữu nhà ở của chủ sở hữu nhà ở là người nướcngoài tại Việt Nam Nghiên cứu pháp luật về QSHNƠ của người nước ngoài tạiViệt Nam cần xem xét những khía cạnh: đầu tiên là các quy phạm pháp luật điềuchỉnh; sau đó đối chiếu với những quy định trong pháp luật đầu tư về nhà ở; vàcuối cùng đi so sánh QSHNƠ của các đối tượng người nước ngoài với ngườiViệt Nam ở trong nước

Với sự hội nhập ngày một sâu rộng, ngày càng nhiều người nước ngoàiđến Việt Nam sinh sống, học tập và làm việc Nhiều người xem Việt Nam như làquê hương thứ hai của họ, nơi ổn định cuộc sống và gắn bó lâu dài Và nhà ở làmột trong những mối quan tâm hàng đầu của họ, bởi vì nhà ở không chỉ là nơi cưtrú, sinh sống mà còn là nơi để gắn bó, lao động, sản xuất Hiện nay, mỗi năm

Việt Nam đón hàng triệu lượt người nước ngoài vào Việt Nam với nhiều mụcđích khác nhau và một khi số lượng này ngày một tăng lên, thiết nghĩ vấn đề sởhữu nhà ở cho đối tượng này cần được quan tâm, giải quyết thỏa đáng hơn.Trước yêu cầu thực tiễn, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta cũng đã rấtquan tâm tới chính sách về sở hữu nhà ở của đối tượng người nước ngoài tại ViệtNam Với tinh thần thu hút đầu tư, khuyến khích tổ chức, cá nhân nước ngoàitham gia các dự án đầu tư, các nhà khoa học, chuyên gia, người có chuyên môn,

có tay nghề cao vào Việt Nam làm việc, chính sách sở hữu nhà ở của người nướcngoài tại Việt Nam đã được nhà nước ta cụ thể hóa trong các văn bản pháp luật

Đối với sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, đây là mộtchính sách tuy không mới, trước đây đã được quy định tại LNƠ năm 2005, Nghịquyết số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nướcngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày03/6/2009 hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12ngày 03/6/2008 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà

ở tại Việt Nam Tuy nhiên, với những hạn chế trong phạm vi số lượng nhỏ, chỉmột vài tổ chức, cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.Những quy định của luật cũ rất cứng nhắc, đa phần hướng tới những cá nhân, tổchức người nước ngoài đang trong các lĩnh vực mà chúng ta quan tâm kêu gọiđầu tư, những lĩnh vực khoa học công nghệ, y tế, giáo dục và các hoạt độngngoại giao… Những quy định cũ đã không đáp ứng được những gì chúng tahướng tới Trước những yêu cầu của xã hội, yêu cầu cho một sự phát triển, LNƠnăm 2014 có hiệu lực từ ngày 01/7/2015 ra đời, thay thế cho LNƠ năm 2005[19]

Pháp luật về nhà ở mới như thổi một luồng gió mới vào thị trường bấtđộng sản Việt Nam, mở rộng cánh cửa cho người nước ngoài được dễ dàng sởhữu nhà ở tại Việt Nam Với những văn bản hướng dẫn thi hành, LNƠ ngày càng

đi vào cuộc sống, Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày10/12/2015 đã giúp cho LNƠ được kiện toàn hơn, làm rõ hơn những khúc mắc

chưa được làm rõ của LNƠ Nhìn chung, Nhà nước ta đã xây dựng một khunghành lang pháp lý quy định các vấn đề liên quan đến sở hữu nhà ở của đối tượng

là người nước ngoài tại Việt Nam, quy định cụ thể các vấn đề như điều kiện sởhữu, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, công chứng, chứng thực

sở hữu nhà ở, quản lý nhà nước liên quan đến sở hữu nhà ở, xử lý các vi phạm về

sở hữu nhà ở Tuy nhiên, trong quá trình triển khai áp dụng pháp luật về sở hữunhà ở đã bộc lộ nhiều điểm bất cập, nhiều quy định của pháp luật còn bất cập,tạo ra rào cản lớn làm ảnh hưởng đến QSHNƠ của người nước ngoài tại ViệtNam [9]

1.2.2 Các yêu cầu của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho

người nước ngoài

Thứ nhất, thực hiện pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoàiđảm bảo tính công khai, minh bạch Điều này được thể hiện trong việc: Công tácquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Trong quá trình lập và điều chỉnh quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất, cơ quan, tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch

đó phải công khai cho nhân dân địa phương nơi được quy hoạch, điều chỉnh biết;Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, mức bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất sau khi được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền quyết định, phê duyệt hoặc điều chỉnh; Trình tự, thủ tục, thẩm quyền

và việc cấp GCNQSDĐ; quy hoạch chi tiết và việc phân lô đất ở, đối tượng đượcgiao đất làm nhà ở; Các khoản thu tài chính cho ngân sách nhà nước từ việc quản

lý, sử dụng đất và các khoản miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuê đất

Thứ hai, pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài phải phùhợp và đáp ứng được nhu cầu thực tiễn về nhà ở của người nước ngoài tại ViệtNam

Sau gần 3 năm triển khai, về cơ bản, các thủ tục pháp lý về việc sở hữubất động sản ở Việt Nam dành cho người nước ngoài đã nhận được phản hồi rấttích cực từ cả phía người bán lẫn người mua Việc giới hạn số lượng căn hộ chophép người nước ngoài sở hữu là nhằm mục tiêu giảm thiểu và ngăn chặn những

ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế và xã hội nói chung Theo Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thi hành LNƠ và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP do Chínhphủ ban hành, quy định về số lượng căn hộ mà người nước ngoài được phép sởhữu nhằm thắt chặt các thủ tục bán lại, tăng tính minh bạch của quy trình thựchiện các thủ tục giấy tờ và hành chính bất động sản [9].

Thứ ba, pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài tại ViệtNam phải được đặt trong bối cảnh quốc tế, đảm bảo sự phù hợp với các Điều ướcquốc tế mà Việt Nam là thành viên, trước hết là đảm bảo thực thi các cam kết mởcửa thị trường dịch vụ, trong đó có dịch vụ mua, bán, cho thuê bất động sản.Việc ký kết các Hiệp định tự do sẽ giúp cho việc thu hút nhiều đầu tư nước ngoàivào Việt Nam, đặc biệt là các dự án sản xuất để được hưởng các ưu đãi về xuất

xứ hàng hoá, ví dụ như theo quy định của TPP thì để hàng hoá được hưởng ưuđãi từ quốc gia trong khối, cần có ít nhất là 65% hàm lượng sản phẩm được sảnxuất tại các quốc gia đó, vì vậy, nhiều công ty và tập đoàn có thể dịch chuyểnnhà máy và cơ sở sản xuất từ các quốc gia không nằm trong TPP sang Việt Nam,

vì vậy, nhu cầu thuê đất từ nhà đầu tư nước ngoài đối với các nhà xưởng, đấttrong khu công nghiệp và ngoài khu công nghiệp tăng lên, điều này có thể sẽthúc đẩy việc tăng trưởng và phát triển bất động sản của khu công nghiệp Vớiviệc mở cửa thị trường dịch vụ theo cam kết trong các Hiệp định quốc tế, ví dụdịch vụ logistics, dịch vụ tài chính ngân hàng, dịch vụ bảo dưỡng bảo trì, dịch vụ

y tế, và nhiều dịch mới chưa có tại Việt Nam, nhiều tập đoàn lớn về dịch vụ cũng

sẽ mở văn phòng tại Việt Nam, thông thường là sẽ mở văn phòng đại diện để tìmhiểu thị trường và sau đó sẽ mở công ty con, điều này cũng có thể thúc đẩy tăngtrưởng của thị trường bất động sản văn phòng, giúp cho nhiều dự án văn phòngcho thuê được tái khởi động lại sau một thời gian trầm lắng và khủng hoảng.Việc dịch chuyển lao động chất lượng cao từ các quốc gia có nhiều đầu tư nướcngoài vào Việt Nam và đặc biệt, khi Việt Nam thực hiện cam kết về mở cửa thịtrường lao động một số ngành nhất định khi thực hiện AEC thì một người laođộng từ khu vực Asean cũng có thể dễ dàng

vào Việt Nam làm việc, điều này cũng có thể thúc đẩy thị trường bất động sảnđối với nhà ở cao cấp để bán và cho thuê, và thị trường bất động sản nghỉ dưỡngcũng có cơ hội phát triển Nói tóm lại, việc phát triển thị trường bất động sảntrong tương lai sẽ phụ thuộc nhiều vào việc mở cửa thị trường Việt Nam khichúng ta thực hiện các cam kết trong các Hiệp định nêu trên.

Thứ tư, pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài phải tiếnhành đồng bộ với việc hoàn thiện pháp luật nói chung BLDS, Bộ luật Tố tụngDân sự, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh Bất động sản… Có như vậy mới tạođược sự thống nhất toàn diện về mặt pháp luật, tránh được sự mâu thuẫn, chồngchéo giữa các quy định của pháp luật gây khó khăn trong thực tiễn áp dụng

Thứ năm, thay đổi nhận thức về việc người nước ngoài sở hữu nhà ở tạiViệt Nam Làn sóng đầu tư vào Việt Nam cùng với các quy định mới của LNƠnăm 2014 đã cho phép các cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam,tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho họ làm ăn và sinh sống Tuy nhiên, cá nhânnước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam (trường hợp không phải nhà đầu tư) vẫncòn nhiều hạn chế so với cá nhân trong nước

1.2.3 Cơ cấu về nội dung của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

cho người nước ngoài

Tuỳ thuộc vào điều kiện kinh tế, xã hội ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ khácnhau mà yêu cầu của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai nói chung và hoạtđộng cấp GCNQSHNƠ đối với người nước ngoài sẽ khác nhau Song điều khôngthể phủ nhận là, mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ gắn với việc ban hành các văn bản vềquản lý và sử dụng đất đai, nhà ở và các bất động sản khác trên đất thì nội dungquan trọng, không thể thiếu được quy định khá cụ thể, rõ ràng đó là hoạt độngđăng kí và cấp giấy chứng nhận QSH và sử dụng bất động sản Mỗi văn bản rađời đều hướng tới việc quy định các điều kiện, nguyên tắc và các cách thức, quytrình mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải thực hiện khi cấpGCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất Đồng thời cũng hướng tớiviệc xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của chủ thể là hộ gia đình, cá

nhân khi được cấp giấy chứng nhận Các văn bản pháp luật quy định về nhữngnội dung có liên quan trực tiếp đến hoạt động cấp GCNQSHNƠ đối với ngườinước ngoài có giá trị pháp lý bắt buộc đối với các chủ thể trực tiếp thực hiện việccấp GCNQSHNƠ đối với người nước ngoài và các chủ thể người nước ngoài cónhu cầu được cấp giấy phải tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật,đảm bảo thực thi có hiệu quả hoạt động cấp GCNQSHNƠ đối với người nướcngoài trên thực tế, thông qua đó nhằm thúc đẩy việc nâng cao hiệu quả của hoạtđộng quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở, đồng thời bảo vệ quyền lợi thiết thựccho chủ thể có tài sản hợp pháp.

Với ý nghĩa đó, có thể hiểu pháp luật về cấp GCNQSHNƠ đối với ngườinước ngoài là: tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đóquy định cụ thể về điều kiện, nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của người nướcngoài được cấp GCNQSHNƠ và các trình tự, thủ tục mà cơ quan nhà nước cóthẩm quyền phải thực hiện khi cấp GCNQSHNƠ đối với người nước ngoài Cácquy định đó được đảm bảo thực thi bởi các thiết chế của Nhà nước

LNƠ, đất đai trong thời gian qua ban hành nhiều văn bản và chúng thườngxuyên được sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh cho phù hợp với quá trình quản lý,khai thác, sử dụng các tài sản bất động sản, đáp ứng với những yêu cầu, đòi hỏicủa thực tiễn ngày càng sôi động Dù mỗi văn bản được ban hành quy định vềcách thức tổ chức quản lý đối với mỗi loại bất động sản có khác nhau, theo đó,hoạt động cấp giấy chứng nhận QSH và sử dụng bất động sản được quy định vớinhững điều kiện, nội dung và hình thức không giống nhau Song tựu chung lại,

cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp GCNQSHNƠ đối với người nướcngoài đều đề cập tới các nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định cụ thể các nguyên tắc của hoạt độngcấp GCNQSHNƠ đối với người nước ngoài

Đây là nội dung có ý nghĩa quan trọng, là những nội dung mang tính chấthướng dẫn, chỉ dẫn và định hướng cho cán bộ làm nhiệm vụ quản lý nhà nước vềđất đai và nhà ở Khi thực hiện hoạt động cấp GCNQSHNƠ đối với người nước

ngoài phải dựa trên những nguyên tắc, những yêu cầu mang tính bắt buộc, cácthao tác kĩ thuật khi cấp giấy phải được thực hiện nghiêm túc nhằm đảm bảo tínhchính xác, cụ thể và đầy đủ, đảm bảo sự công bằng và hợp lý cho các chủ thểđược cấp GCNQSHNƠ.

Thứ hai, nhóm quy phạm quy định cụ thể các điều kiện để người nướcngoài được cấp GCNQSHNƠ

Đây là quy định đặt ra không chỉ bắt buộc đối với các cán bộ đảm tráchnhiệm vụ triển khai hoạt động cấp GCNQSHNƠ đối với người nước ngoài phảixem xét thật thận trọng, kĩ lưỡng và thấu đáo các điều kiện theo quy định củapháp luật để đối chiếu với thực tiễn bởi nguồn gốc, cơ sở để hình thành QSHNƠ

là rất đa dạng và phức tạp Vì vậy, pháp luật đặt ra các điều kiện khác nhau, xuấtphát từ nhiều nguồn gốc hình thành của các bất động sản khác nhau tương ứngtrên cơ sở đảm bảo các yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau, tôn trọng lịch

sử và với phương châm bảo vệ quyền và lợi ích cho người có QSH và sử dụnghợp pháp bất động sản Các điều kiện cụ thể của pháp luật sẽ là “kim chỉ nam”

để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ xincấp giấy xem xét và quyết định một cách chính xác và khách quan

Cùng với đó, pháp luật quy định các điều kiện cấp GCNQSHNƠ đối vớingười nước ngoài cũng là yêu cầu bắt buộc đối với các chủ thể sở hữu và sửdụng bất động sản cần phải đáp ứng Để trở thành chủ thể sở hữu nhà ở hợp pháp

và được cơ quan nhà nước cấp GCNQSHNƠ thì người nước ngoài khi làm thủtục, hồ sơ phải minh chứng cụ thể, đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đặt ra vàyêu cầu phải có Các điều kiện đó có thể là các giấy tờ minh chứng về QSH,minh chứng về việc thực thi các nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác trongquá trình sở hữu nhà ở hoặc các điều kiện minh chứng về quá giao dịch nhà ở đãđược Nhà nước xác nhận Có như vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới cóđầy đủ cơ sở pháp lý để xét và cấp chứng thư pháp lý về QSHNƠ

Thứ ba, nhóm quy phạm quy định cụ thể nội dung và hình thức của cấpGCNQSHNƠ đối với người nước ngoài

Đây là quy định mà các cán bộ thực hiện hoạt động cấp giấy phải hết sứclưu ý và thận trọng khi thao tác bởi đây không chỉ dừng lại ở những quy địnhmang tính hình thức, yêu cầu về việc ghi cụ thể, chính xác những thông số về tàisản, thông tin của người được cấp GCNQSHNƠ đối với người nước ngoài màquan trọng hơn những yêu cầu tưởng chừng như mang tính hình thức ấy lại quyếtđịnh tới nội dung của việc cấp giấy Theo đó, những thông tin về chủ thể sẽquyết định tới quyền lợi được hưởng của người đứng tên trên GCNQSHNƠ.Những thông số về diện tích, hình thể, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng tàisản sẽ quyết định tới quyền thụ hưởng của người được cấp giấy, đồng thời xácđịnh nghĩa vụ của họ trong quá trình khai thác và sử dụng tài sản Vì vậy, nộidung và hình thức của việc cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài càng cụ thể,

rõ ràng và chính xác sẽ là cơ sở để đảm bảo việc thực thi các quyền và nghĩa vụcủa người được cấp giấy chứng nhận một cách công bằng và có hiệu quả Gópphần nâng cao hiệu quả của hoạt động cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoàinói riêng và hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở và các tài sản kháctrên đất nói chung

Thứ tư, nhóm quy phạm quy định cụ thể thẩm quyền, trình tự và thủ tụcthực hiện hoạt động cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài

Đây là nội dung cần thiết để đảm bảo hoạt động cấp GCNQSHNƠ chongười nước ngoài được thực hiện đúng và có hiệu quả Theo đó, không phải bất

kỳ cơ quan nào cũng có quyền thực hiện việc xác nhận QSH và sử dụng bất độngsản cho người nước ngoài, mà chỉ những cơ quan có thẩm quyền được pháp luậtchỉ định mới có quyền tiếp nhận hồ sơ, xem xét và quyết định việc cấp giấy Mặtkhác, hoạt động cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoài cũng cần phải thựchiện theo đúng quy trình, thủ tục: từ thời điểm tiếp nhận hồ sơ, xem xét, xácminh thực địa và đối chiếu hồ sơ với những tài liệu thu thập trên thực tế, cho đếnquyết định cuối cùng đều phải tuân thủ quy trình tuần tự và chặt chẽ, một mặt,vừa đảm bảo thời gian, tiến độ, mặt khác phải đảm bảo tính chặt chẽ và nghiêmminh khi thực hiện nhiệm vụ này

Bên cạnh đó, việc quy định thẩm quyền, trình tự và thủ tục cấpGCNQSHNƠ cho người nước ngoài cũng giúp cho người nước ngoài có nhu cầucấp giấy biết thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình thực hiện như thế nào, tạiđâu và làm như thế nào cho đúng Đây cũng là cơ sở để người xin cấpGCNQSHNƠ thực hiện quyền của mình về khiếu nại, tố cáo nếu xét thấy cơquan có thẩm quyền không thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ của mình,không tuân theo quy trình mà pháp luật đã quy định, làm ảnh hưởng tới quyềnlợi của người được cấp giấy.

Thứ năm, nhóm quy phạm quy định cụ thể những nghĩa vụ tài chính màngười được cấp giấy phải thực hiện khi Nhà nước cấp GCNQSHNƠ cho ngườinước ngoài

Ngoài các nghĩa vụ mà bất cứ chủ thể nào, sử dụng đất vào mục đích gìcũng đều phải nộp khi thực hiện việc cấp GCNQSHNƠ cho người nước ngoàinhư: lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, lệ phí đăng kí QSH và sử dụng tài sản thìmỗi chủ thể khác nhau, với mục đích sử dụng bất động sản khác nhau và nguồngốc của các bất động sản khác nhau thì khi được cấp GCNQSHNƠ cho ngườinước ngoài nghĩa vụ tài chính đối với từng loại bất động sản sẽ được quy địnhkhác nhau như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế nhà đất, thuế thu nhập doanhnghiệp, thuế thu nhập cá nhân mà trước thời điểm cấp giấy nhận chuyển quyềnnhưng chưa thực hiện, thuế tài nguyên Đây là những nghĩa vụ mà người nướcngoài phải thực hiện nếu muốn có được cho mình chứng thư pháp lý về bất độngsản mà mình đang sở hữu và sử dụng Điều này cũng nhằm đảm bảo sự côngbằng và bình đẳng giữa các chủ thể có bất động sản; mặt khác, nhà nước cũngcần phải kiểm soát và tận thu các nghĩa vụ tài chính này để làm tăng nguồn thucho ngân sách nhà nước, nguồn thu đó cũng quay trở lại tái đầu tư chi phí chohoạt động quản lý nhà nước về bất động sản

1.3 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về

quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài và về cấp giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở cho người nước ngoài

1.3.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến trước khi Luật Nhà ở năm 2005 chưa có hiệu lực thi

hành

Việt Nam là một nước đang phát triển với dân số đông, sau khi chiếntranh đi qua thì phải phục hồi khỏi sự tàn phá của chiến tranh, sự mất mát chỗdựa về tài chính sau khi Liên bang Xô viết tan rã và sự cứng ngắc của nền kinh

tế kế hoạch hóa tập trung Sau nhiều năm với các cuộc chiến tranh kéo dài, tronghoàn cảnh bị cô lập về chính trị và trì trệ về kinh tế, Việt Nam đã nhanh chónghòa mình vào dòng chảy chung của kinh tế và chính trị thế giới Từ năm 1986,Việt Nam bắt đầu thực hiện chính sách đổi mới (cải cách kinh tế), hướng tới mộtnền kinh tế thị trường Trong môi trường tự do đầu tư, những nhà đầu tư từ khắpnơi trên thế giới đã thể hiện rõ sự quan tâm chưa từng có đối với Việt Nam

Sau khi Việt Nam bước vào mở cửa thị trường và giao lưu với các nướckhác trên thế giới về nhiều lĩnh vực khác nhau thì đã có không ít sự quan tâmcủa các nước, điển hình như Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan, Mỹ… Không ítngười nước ngoài đã đến Việt Nam để làm ăn, tuy nhiên vấn đề sở hữu nhà ở chonhững nhóm đối tượng này chưa được nhà nước ta ghi nhận trong thời gian này.QSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam chưa được đề cập trong những vănbản về nhà ở cho người nước ngoài như Nghị định số 389/HĐBT ngày 10 tháng

11 năm 1990 ban hành quy chế cho thuê nhà và thuê lao động đối với ngườinước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài lưu trú tại Việt Nam vàđược thay thế bằng Nghị định số 56/CP ban hành quy chế cho người nước ngoài,người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam Tại thời điểm năm

1990 có thể thấy, người nước ngoài chỉ được thuê nhà ở tại Việt Nam chưa đượcmua và sở hữu nhà ở [7]

Nhà nước bắt đầu có sự quan tâm hơn về lĩnh vực nhà ở và đã bắt đầu xóa

bỏ chế độ bao cấp về nhà ở thông qua Pháp lệnh Nhà ở ngày 26 tháng 3 năm

1991 Suốt một chặng đường dài từ những năm 1986 đến trước năm 1991, ViệtNam chưa hề có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định vấn đề sở hữu nhà ởcho người nước ngoài Từ khi có pháp lệnh này, vấn đề nhà ở có nhiều chuyểnbiến và khởi sắc hơn, đặc biệt là QSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Namcũng được quy định: Người nước ngoài có QSHNƠ trong thời gian tiến hành đầu

tư hoặc trong thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ướcquốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia không có quy định khác Đây là vănbản đầu tiên quy định vấn đề QSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam, tuynhiên do là văn bản đầu nên quy định khá đơn giản Sau ba năm, ngày05/07/1994 thì Chính phủ đã cho ra đời Nghị định số 60/CP về QSHNƠ vàquyền sử dụng đất tại đô thị Văn bản này đã kế thừa Pháp lệnh Nhà ở trên và đãgiành riêng chương IV về vấn đề sở hữu nhà ở và thuê đất ở của cá nhân ngườinước ngoài định cư ở Việt Nam [7]

Tóm lại, giai đoạn từ năm 1986 mở cửa thị trường đến trước khi LNƠnăm 2005 có hiệu lực thì chỉ có hai văn bản là Pháp lệnh Nhà ở và Nghị định 60/

CP quy định về vấn đề QSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam Bước đầucác văn bản quy định vấn đề này còn khá đơn giản

1.3.2 Giai đoạn từ khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành đến trước khi Luật

Nhà ở năm 2014 ra đời

Ngày 29 tháng 11 năm 2005, Quốc hội khóa XI đã ban hành LNƠ và tiếptục phát huy Nghị định 60/CP về vấn đề QSHNƠ của người nước ngoài tại ViệtNam LNƠ năm 2005 quy định tại chương VI nhà ở tại Việt Nam của người ViệtNam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Chương VI đã quy địnhđối tượng cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở là cá nhân đầu tư xây dựng nhà

ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấychứng nhận QSH đối với nhà ở đó Các quy định khác cũng hết sức đơn giảnnhư thời hạn sở hữu là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư và đượcghi rõ trong GCNQSHNƠ… Sau đó, Chính phủ đã đưa ra các văn bản hướngdẫn như là Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hànhLNƠ

ngày 23 tháng 6 năm 2010, Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể vàhướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành LNƠ.Tuy nhiên, LNƠ năm 2005 đã hết hiệu lực một phần và được sửa đổi theo Luậtsửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bảnngày 19 tháng 6 năm 2009 về các phần như về hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứngnhận…

Không chỉ dừng lại ở LNƠ năm 2005 mà tiếp tục Quốc hội khóa XII cũng

đã ban hành Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 về việc thíđiểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Đây làvăn bản pháp luật được sự hưởng ứng của rất nhiều người dân trong nước lẫnngười nước ngoài Văn bản quy định đối tượng được mua và sở hữu nhà ở nhiềuhơn LNƠ năm 2005 với những quy định chi tiết hơn Lúc đầu Nghị quyết19/2008/QH12 chỉ thực hiện năm năm thí điểm và đến hiện tại theo yêu cầu cầnthiết điều chỉnh vấn đề này thì Nghị quyết 19/2008/QH12 vẫn còn hiệu lực vàchỉ hết khi LNƠ mới có hiệu lực thi hành Bên cạnh đó, Chính phủ cũng banhành một Nghị định để hướng dẫn Nghị quyết 19/2008QH12 đó là Nghị định51/2009/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổchức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, được ban hànhngày 3 tháng 6 năm 2009

Trong thời điểm năm 2014 thì tại kỳ họp thứ 7 của Quốc hội khóa XIII đãthảo luận cho ý kiến Dự thảo LNƠ (sửa đổi) Ngày 25 tháng 11 năm 2014 thìLNƠ (sửa đổi) đã được 77,31% đại biểu Quốc hội tại hội trường tán thành thôngqua và có hiệu lực ngày 01 tháng 7 năm 2015 [16]

Trong tương lai thì LNƠ mới sẽ được hoàn thiện hơn các văn bản trướcđây về QSHNƠ của người nước ngoài tại Việt Nam, đáp ứng nhiều nhu cầu hơncho người nước ngoài

1.3.3 Giai đoạn khi Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung năm 2014 đến nay

Cùng với quá trình hội nhập nền kinh tế quốc tế của Việt Nam cũng như

sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thế giới thì ngày càng có nhiều ngườinước ngoài đến Việt Nam làm ăn, học tập và sinh sống Nhu cầu về nhà ở củangười nước ngoài tại Việt Nam ngày một tăng cao Để đáp ứng nhu cầu sở hữunhà ở của người nước ngoài, góp phần khuyến khích đầu tư, phát triển kinh tếđất nước, tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XII, ngày 03/06/2008, Quốc hội đã banhành Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nướcngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (dưới đây gọi là Nghị quyết19/2008/NQ-QH12) Theo đó, Chính phủ cũng ban hành Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 6 năm 2009 hướng dẫn thi hành một số điều của Nghịquyết số 19/2008/QH12, cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sởhữu nhà ở tại Việt Nam không nhằm mục đích kinh doanh Đến thời điểm Nghịquyết ra đời và có hiệu lực, pháp luật về QSHNƠ của người nước ngoài tại ViệtNam vừa đảm bảo chính sách vừa có thể đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho ngườimua nhà, hạn chế tối đa việc lợi dụng chính sách để đầu cơ, hoặc sử dụng vàocác mục đích khác ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và nền kinh tế, xã hộicủa đất nước

Ngày 1/7/2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành Tương tựnhư các văn bản Luật Đất đai trước đó, luật vẫn chưa quy định cụ thể về QSHbất động sản của ngưởi nước ngoài Tuy nhiên, Luật đã thiết lập sự bình đẳnghơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài Luật đã mởrộng quyền cho doanh nghiệp nước ngoài Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như đối với cácdoanh nghiệp, tổ chức trong nước Đồng thời, do có những điểm đặc thù, doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có những quyền và nghĩa vụ riêng được quyđịnh tại Mục 4 Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổchức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất được quyđịnh tại Luật Đất đai 2013 từ Điều 182 đến Điều 187 Một trong những quyền