Vai Trò Của Ủy Ban Nhân Dân Các Cấp Trong Quá Trình Triển Khai Thực Hiện Dự Án Thu Hồi Đất

Mục ñích nghiên cứu Tìm hiểu về “Vai trò của Ủy ban nhân dân các cấp trong quá trình triển khai thực hiện dự án thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư”, sẽ giúp cho quá trình

HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ

Ts Phan Trung Hiền Hà Thanh Tùng

MSSV: 5075313 LỚP: LK 0763A1

Cần Thơ Tháng 4/2011

triển khai thực hiện dự án thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư” do chính

tôi thực hiện, ñề tài không trùng với bất kỳ ñề tài nào trước ñó

Ngày tháng năm 2011 Sinh viên thực hiện

Hà Thanh Tùng

Cần thơ, ngày tháng năm 2011 Giảng viên hướng dẫn

TS Phan Trung Hiền

Cần thơ, ngày tháng năm 2011 Giảng viên hội ñồng

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn ñề tài

Cùng với việc phát huy truyền thống văn hóa, ổn ñịnh xã hội, giữ vững an ninh quốc phòng, nước ta ñang từng bước hội nhập vào nền kinh tế thế giới và hướng dần ñến mục tiêu công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước Một trong những tiêu chí quan trọng ñể ñẩy mạnh quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện ñại hóa

ñất nước là phải xây dựng kết cấu hạ tầng, xã hội vững mạnh Xác ñịnh ñược vấn

ñề này Nhà nước ta ñã tiến hành ñẩy mạnh quá trình xây dựng các khu công nghiệp,

khu ñô thị, cũng như ñầu tư xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng…nhưng một trong những vấn ñề ñặt ra khi xây dựng và nhận ñược sự quan tâm ñặc biệt của các ngành, các cấp là vấn ñề thu hồi ñất Hiện nay, quá trình thu hồi ñất diễn ra khắp các tỉnh thành trong cả nước, nhưng hiệu quả thì không ñồng bộ, mặt bằng ở nhiều công trình, dự án không thể bàn giao vì còn vướng mắc ở khâu bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư Chính vì vai trò quan trọng của việc thu hồi ñất nên Luật Đất ñai năm 2003 quy ñịnh chỉ có hai chủ thể có thẩm quyền thu hồi ñất là Ủy ban nhân dân các cấp (cấp tỉnh, cấp huyện) Theo Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP chủ thể có thẩm quyền thu hồi ñất cũng chính là chủ thể thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Mặc dù trong quá trình triển khai thực hiện các dự án về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Ủy ban nhân dân các cấp nhận ñược sự phối hợp thực hiện của các cơ quan có liên quan cũng như có thể giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho Hội ñồng bồi thường và Tổ chức phát triển Quỹ

ñất Lúc này, mặc dù chỉ giữ vai trò chỉ ñạo nhưng không vì thế mà không thấy ñược vai trò quan trọng của Ủy ban nhân dân các cấp trong quá trình triển khai thực

hiện Sở dĩ, nói như vậy là vì khi gặp khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện thì chính Ủy ban nhân dân (cấp tỉnh, cấp huyện) mới là người ra quyết ñịnh giải quyết những khó khăn, vướng mắc ñó

Bên cạnh ñó, Ủy ban nhân dân các cấp là cơ quan hành chính nhà nước ở ñịa phương ñóng vai trò cầu nối giữa ñịa phương và chính quyền trung ương trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, cũng như các vấn ñề quan trọng khác Qua tìm hiểu các quy ñịnh của luật, cũng như thực tế người viết nhận thấy, trong quá trình triển khai thực hiện dự án thu hồi ñất, cũng như khi tiến hành bồi thường, hỗ trợ và tái

ñịnh cư Ủy ban nhân dân các cấp chính là cơ quan có vai trò quan trọng nhất, cũng

như trực tiếp chịu trách nhiệm chính trong quá trình thực hiện Đây cũng là lí do

khiến người viết chọn ñề tài “Vai trò của Ủy ban nhân dân các cấp trong quá

trình triển khai thực hiện dự án thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư”

2 Tình hình nghiên cứu

Thu hồi ñất luôn là vấn ñề nhận ñược sự quan tâm từ phía các ngành, các cấp cũng như từ phía người có ñất bị thu hồi Vì thu hồi ñất có ảnh hưởng trực tiếp ñến

sự phát triển của xã hội, ñảm bảo an ninh quốc phòng, ngoài ra ảnh hưởng trực tiếp

ñến quyền và lợi ích hợp pháp của người có ñất bị thu hồi Mặt khác, Luật Đất ñai

quy ñịnh chỉ có hai cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi ñất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện Bên cạnh ñó, cũng chính vì vai trò quan trọng của Ủy ban nhân dân các cấp trong quá trình tiến hành bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư nên luôn nhận ñược sự quan tâm tìm hiểu của rất nhiều chủ thể; các ngành, các cấp, người có ñất bị thu hồi cũng như những ai có nhu cầu tìm hiểu về ñề tài này

3 Mục ñích nghiên cứu

Tìm hiểu về “Vai trò của Ủy ban nhân dân các cấp trong quá trình triển

khai thực hiện dự án thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư”, sẽ giúp cho

quá trình triển khai thực hiện diễn ra theo một trình tự nhất ñịnh, vừa ñảm bảo lợi ích của người có ñất bị thu hồi, doanh nghiệp cũng như nhà ñầu tư, nhằm phục vụ cho mục tiêu xây dựng và phát trển ñất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện ñại hóa

4 Phạm vi nghiên cứu

Tìm hiểu những quy ñịnh chung của pháp luật về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, cũng như vai trò của Ủy ban nhân dân các cấp trong quá trình triển khai thực hiện dự án thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khác nhau (chủ quan và khách quan) nên phần tìm hiểu thực tiễn về vai trò của Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang trong quá trình triển khai thực hiện dự án thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Người viết chỉ tìm hiểu những khó khăn và vướng mắc gặp phải từ ñó làm rõ vai trò của

Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu giang trong việc giải quyết những khó khăn và vướng

mắc ñó, mà không ñi sâu vào vai trò cụ thể của Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang trong quá trình triển khai thực hiện dự án thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư

5 Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thành bài luận văn của mình, người viết ñã sử dụng phương pháp so

sánh, phương pháp phân tích luật viết, phương pháp ñánh giá bình luận và phương pháp sưu tầm

6 Bố cục

Ngoài phần mở ñầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phần nội dung gồm ba chương:

Chương 1: Những quy ñịnh chung về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh

cư và các chủ thể ñảm bảo thực hiện

Chương 2: Vai trò của Ủy ban nhân dân các cấp trong quá trình triển khai thực hiện dự án thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Chương 3: Vai trò của Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang trong quá trình triển khai thực hiện dự án thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Mặc dù ñã dành rất nhiều thời gian tìm hiểu qua thực tế cũng như qua các quy ñịnh của luật nhưng do còn nhiều hạn chế nên luận văn chỉ chứa ñựng những kiến thức cơ bản nhất về vai trò của Ủy ban nhân dân các cấp trong quá trình triển khai thực hiện dự án thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Do ñó, chắc chắn không tránh khỏi những sai lầm và thiếu sót nên người viết rất mong nhận ñược sự góp ý chân thành từ quí thầy cô, cũng như tất cả các bạn sinh viên

CHƯƠNG 1 NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,

TÁI ĐỊNH CƯ VÀ CÁC CHỦ THỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN

Trong chương một người viết tập trung tìm hiểu một số khái niệm có liên quan về vấn ñề thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Cũng như trách nhiệm của các chủ thể có liên quan trong quá trình triển khai thực hiện Vì nhận thấy muốn nắm vững và hiểu rõ “Vai trò của Ủy ban nhân dân các cấp trong quá trình triển khai thực hiện dự án thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư” thì cần phải biết ñược những khái niệm cơ bản nhất về những vấn ñề này cũng như trách nhiệm của các chủ thể quản lý và thực hiện

1.1 Tìm hiểu những quy ñịnh của pháp luật về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ

có phối hợp và ñược kiểm soát, có thời hạn bắt ñầu và kết thúc ñược tiến hành ñể

ñạt ñược một mục tiêu phù hợp với các yêu cầu quy ñịnh, bao gồm cả các ràng

buộc về thời gian, chi phí và nguồn lực

Khái niệm về thu hồi ñất

Nếu như giao ñất, cho thuê ñất là những hình thức pháp lý làm hình thành một quan hệ pháp luật ñất ñai thì thu hồi ñất lại là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật ñất ñai Hình thức pháp lý này là một quyết ñịnh thu hồi ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giao ñất, cho thuê ñất1 Biện pháp này thể hiện quyền lực nhà nước trong tư cách là người ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất

ñai Thu hồi ñất cũng là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về ñất ñai Vì

vậy, ñể thực thi nội dung này, quyền lực nhà nước ñược thể hiện nhằm ñảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội ñồng thời lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý nhà nước về ñất ñai

1 Điều 37 Luật Đất ñai năm 2003

- Thu hồi ñất cần phải ñược hiểu dưới các khía cạnh sau ñây:

+ Là một quyết ñịnh hành chính của người có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan hệ sử dụng ñất của người sử dụng;

+ Quyết ñịnh hành chính thể hiện quyền lực nhà nước nhằm thực thi một trong những nội dung của quản lý nhà nước về ñất ñai;

+ Việc thu hồi ñất xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội hoặc là biện pháp chế tài ñược áp dụng nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp luật ñất ñai của người sử dụng ñất

Như vậy: “thu hồi ñất là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật ñất ñai ñể phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật ñất ñai của người sử dụng ñất” 2

- Theo khoản 5 Điều 4 Luật Đất ñai năm 2003 thì thu hồi ñất là việc nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử dụng ñất3 hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của luật này

Khái niệm về dự án thu hồi ñất

Dự án thu hồi ñất là một quá trình diễn ra theo một trình tự, thủ tục nhất ñịnh, có thời hạn bắt ñầu và kết thúc ñược tiến hành nhằm mục ñích cuối cùng là thu lại quyền sử dụng ñất, hoặc ñất ñã giao phù hợp với các yêu cầu quy ñịnh của luật, bao

gồm cả các ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn lực

1.1.2 Các khái niệm có liên quan về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Khái niệm về bồi thường

Bồi thường là sự “ñền trả lại” tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây ra một cách tương xứng Trong quy hoạch xây dựng, thiệt hại gây ra có thể là thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất

2

Trang 141 giáo trình Luật Đất ñai trường Đại Học Luật Hà Nội

3

Quyền sử dụng ñất: là quyền mà nhà nước trao cho người sử dụng ñất thông qua hình thức giao ñất cho thuê ñất hoặc

công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người sử dụng ñất ổn ñịnh Quyền sử dụng ñất ñược hiểu là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất (gồm tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân….) do pháp luật quy ñịnh Người sử dụng ñất phải

ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñể ñược bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

Khi nhà nước ra quyết ñịnh thu hồi ñất theo ñiều 38 Luật ñất ñai năm 2003 thì cơ quan có thẩm quyền ra quyết ñịnh thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất

Bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất (theo khoản 6 Điều

4 Luật Đất ñai năm 2003)

Khái niệm về hỗ trợ

Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất là việc nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi

ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa

ñiểm mới

Tái ñịnh cư

Người sử dụng ñất khi nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chổ ở thì

ñược bố trí tái ñịnh cư

Tái ñịnh cư ñược áp dụng cho các trường hợp có nhà ở ñất ở, ñất bị thu hồi

và phải chuyển toàn bộ ñến nơi ở khác (giải tỏa trắng) Có giấy tờ hợp lệ hoặc không có giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất ở nhưng ñủ

ñiều kiện ñược bồi thường về ñất, có yêu cầu tái ñịnh cư, ñược bố trí với nguyên tắc

một căn hộ/một lô nền hoặc một căn hộ chung cư ở khu tái ñịnh cư Người sử dụng

ñất khi nhà nước thu hối ñất theo quy ñịnh mà phải di chuyển chỗ ở thì ñược bố trí

tái ñịnh cư bằng một trong các hình thức sau: Bồi thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao ñất ở mới, bồi thường bằng tiền ñể tự lo chổ ở mới

1.1.3 Các trường hợp thu hồi ñất và nguyên tắc thu hồi

Thu hồi ñất là việc chuyển dịch quyền sử dụng ñất từ một chủ thể ñang sử dụng sang một chủ thể khác Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành thu hồi ñất có rất nhiều lý do như; do quy hoạch xây dựng, người sử dụng tự nguyện trả ñất, người

sử dụng ñất vi phạm pháp luật ñất ñai,… Nhưng theo quy ñịnh của luật khi tiến hành thu hồi ñất các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi ñất cần phải ñảm bảo những nguyên tắc cơ bản sau ñây:

Một là, Nhà nước thu hồi ñất trong những trường hợp cần thiết ñược quy

ñịnh tại ñiều 38 Luật Đất ñai hiện hành

Hai là, Chỉ thu hồi ñất khi có quyết ñịnh thu hồi ñất của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền4

Cuối cùng, Thu hồi ñất cần phải ñảm bảo nguyên tắc công bằng, công khai,

bình ñẳng với các ñối tượng bị thu hồi ñất khác

4 Điều 44 Luật Đất ñai năm 2003

Để thể hiện sự minh bạch trong thu hồi ñất, Điều 38 Luật Đất ñai năm 2003 xác ñịnh rõ từng trường hợp thu hồi ñất so với Luật Đất ñai năm 1993 phạm vi việc thu hồi ñất ñược xác ñịnh hẹp hơn và chủ yếu phục vụ các nhu cầu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, mục ñích công cộng và mục tiêu phát triển kinh tế ñồng thời

mở rộng các khả năng cho phép tổ chức kinh tế tìm kiếm mặt bằng tổ chức sản xuất kinh doanh thông qua việc nhận chuyển nhượng hoặc thuê ñất của người sử dụng

ñất khác mà không nhất thiết phải dùng biện pháp hành chính là thu hồi ñất Việc

thu hồi ñất cần chia thành ba loại: thu hồi ñất do nhu cầu của Nhà nước, thu hồi vì các lí do ñương nhiên và thu hồi ñất do vi phạm pháp luật ñất ñai

Thu hồi ñất do nhu cầu của Nhà nước

Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước, Nhà nước với tư cách là chủ ñầu tư lớn nhất có nhiệm vụ xây dựng các cơ sở kinh tế, hạ tầng xã hội,

sử dụng ñất vào mục ñích công cộng, lợi ích của cộng ñồng, bảo vệ chủ quyền quốc gia cùng với các chủ ñầu tư khác có nhu cầu sử dụng ñất rất lớn Trong khi ñó, những diện tích Nhà nước có nhu cầu sử dụng lại do những tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñang có quyền sử dụng do việc giao ñất, thuê ñất, do nhận chuyển quyền sử dụng ñất hoặc công nhận chuyển quyền sử dụng ñất Do vậy, vì lợi ích của xã hội những người ñang sử dụng ñất phải chấp hành quyết ñịnh thu hồi ñất của nhà nước Các trường hợp ñó là:

Nhà nước sử dụng ñất vào mục ñích quốc phòng an ninh, mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia, sử dụng ñất vào mục tiêu phát triển kinh tế, khu công nghệ cao

Nhà nước thu hồi vì lí do ñương nhiên

Các trường hợp này không xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước cũng không do người sử dụng ñất bị mắc lỗi trong quá trình sử dụng mà ñơn thuần là các lí do

ñương nhiên dẫn tới việc Nhà nước thu hồi ñất Đó là các trường hợp:

Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê ñất thu tiền thuê hằng năm bị giải thể, phá sản, chuyển ñi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng ñất, cá nhân sử dụng ñất chết mà không có người thừa kế, người sử dụng ñất tự nguyện trả lại ñất, ñất ñược Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không ñược gia hạn khi hết thời hạn sử dụng

ñất

Thu hồi ñất do vi phạm pháp luật ñất ñai

Trong quá trình sử dụng ñất, người sử dụng do vô ý hoặc cố ý vi phạm pháp luật ñất ñai Các vi phạm này là nghiêm trọng và dẫn tới hậu quả pháp lý là Nhà nước thu hồi ñất với tính cách là một biện pháp chế tài nhằm tước ñi quyền sử dụng

ñất của người vi phạm Các trường hợp này gồm:

Người sử dụng ñất không ñúng mục ñích, không có hiệu quả, người sử dụng

ñất cố ý hủy hoại ñất ñai, ñất ñược giao không ñúng ñối tượng và không ñúng thẩm

quyền, ñất bị lấn, chiếm Người sử dụng ñất cố ý không thực hiện nghĩa vụ ñối với nhà nước

Đất trồng cây hằng năm không ñược sử dụng trong 12 tháng liền, ñất trồng cây lâu năm không ñược sử dụng trong 18 tháng, ñất trồng rừng không ñược sử dụng trong vòng 24 tháng;

Đất ñược Nhà nước giao, cho thuê ñể thực hiện dự án ñầu tư mà không ñược

sử dụng trong 12 tháng liền hoặc chậm tiến ñộ 24 tháng liền so với tiến ñộ ghi trong

dự án ñầu tư

Các trường hợp nêu trên khi Nhà nước thu hồi ñất sẽ không ñược bồi thường

mà còn bị xử lý theo quy ñịnh của Chính phủ tại Nghị ñịnh số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực ñất ñai

1.1.4 Các quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho người có ñất

bị thu hồi

Để ñược bồi thường, tái ñịnh cư, người bị Nhà nước thu hồi ñất phải ñáp ứng các ñiều kiện Các ñiều kiện ñó chính là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng ñất ñược quy ñịnh tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất ñai năm 2003

Nếu người sử dụng ñất không hội ñủ ñiều kiện này thì không ñược bồi thường Việc không ñược bồi thường còn liên quan ñến những trường hợp ñất sử dụng vào mục ñích công cộng, ñất nông nghiệp do cộng ñồng dân cư sử dụng, ñất

ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất mà các khoản tiền ñó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc ñất nông

nghiệp sử dụng vào mục ñích công ích của xã, phường, thị trấn

Về nguyên tắc, người bị thu hồi loại ñất nào thì ñược thì bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất thì bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi

Đối với người ñược bồi thường bằng nhà ở, ñất ở tại các khu tái ñịnh cư, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái

ñịnh cư trước khi thu hồi ñất Điều kiện sống ở nơi tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất tối thiểu có khả năng phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Nếu không có ñất thực hiện tái ñịnh cư thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng tiền và ñược ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước ñối với khu vực ñô thị, bồi thường bằng ñất ở ñối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng bị thu hồi lớn hơn ñất ở ñược bồi thường thì ñược bồi thường phần chênh lệch

Đối với người bị thu hồi ñất mà không còn ñất trực tiếp sản xuất thì ngoài việc bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi còn ñược Nhà nước hỗ trợ ñể ổn ñịnh

ñời sống, ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp, bố trí việc làm mới

1.1.4.1 Nguyên tắc bồi thường

Nguyên tắc bồi thường ñược quy ñịnh tại Điều 6 Nghị ñịnh số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà

nước thu hồi ñất

Trường hợp bồi thường chậm: nếu do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá ñất tại thời ñiểm bồi thường và giá ñất tại thời ñiểm thu hồi khác nhau thì áp dụng giá ñất có lợi cho người bị thu hồi

Trường hợp bồi thường chậm do người bị thu hồi ñất gây ra, nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường thấp hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm bồi thường Nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường cao hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất

Trường hợp người sử dụng ñất ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ñối với Nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật thì phải trừ ñi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền

nghĩa vụ tài chính về ñất ñai còn ñược quy ñịnh cụ thể tại Điều 4 Thông tư

14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 Quy ñịnh chi tiết về bồi thường,

hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất:

5

Khoản 3 Điều 14 Nghị ñịnh 69

Người ñược bồi thường, hỗ trợ nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về

ñất ñai ñối với diện tích ñất bị thu hồi thì phải khấu trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ

(không khấu trừ vào tiền bồi thường tài sản; tiền hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái ñịnh

cư, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm)

Nghĩa vụ tài chính về ñất ñai khấu trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ bao gồm: tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất ñối với ñất do Nhà nước cho thuê, thuế chuyển quyền

sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất, tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về ñất ñai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng ñất ñai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng ñất ñai

1.1.4.2 Chính sách hỗ trợ

Hỗ trợ (còn gọi là hộ trợ) là việc Nhà nước thực hiện chính sách trợ cấp ñối với các ñối tượng bị thu hồi ñất nhằm giúp ñỡ người dân ổn ñịnh cuộc sống, việc làm, khắc phục những khó khăn mà những khó khăn ñó có nguồn gốc trực tiếp hoặc gián tiếp từ việc thu hồi ñất Khác với bồi thường có bản chất “tương xứng”, hỗ trợ

có bản chất “giúp ñỡ” nên mang nặng tính “chính sách”6

- Theo Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP q uy ñịnh về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư có hiệu lực từ ngày 1-10-2009, hộ gia

ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp

mà không có ñất ñể bồi thường thì ngoài việc ñược bồi thường bằng tiền còn ñược

hỗ trợ

+ Các khoản hỗ trợ cho người có ñất bị thu hồi bao gồm hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái ñịnh cư, ổn ñịnh ñời sống và sản xuất, hỗ trợ ñào tạo nghề và chuyển ñổi việc làm Cụ thể như trong mức hỗ trợ di chuyển theo Nghị ñịnh này, Nhà nước sẽ không quy ñịnh mức tiền hỗ trợ cụ thể (từ 3-5 triệu ñồng như trước), thay vào ñó sẽ giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh cho phù hợp với ñiều kiện từng ñịa phương

+ Khắc phục những bất cập trong hỗ trợ và ổn ñịnh ñời sống, sản xuất cho người bị thu hồi ñất nông nghiệp, Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP thay vì quy ñịnh một mức duy nhất là cứ hộ gia ñình nào có 30% diện tích ñất nông nghiệp bị thu hồi trở lên thì ñược hỗ trợ 36 tháng, thì nay chia thành hai mức Hộ dân nào bị thu hồi từ 30-70% diện tích ñất nông nghiệp sẽ ñược hỗ trợ trong thời hạn tối ña là 24 tháng,

6

Xem trang 84 giáo trình luật hành chính ñô thị, nông thôn biên soạn Ts Phan trung Hiền

nếu bị thu hồi trên 70% diện tích ñất nông nghiệp thì ñược hỗ trợ tối ña là 36 tháng Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu theo nghị ñịnh này ñược tính bằng tiền tương ñương 30kg gạo/nhân khẩu trong một tháng theo thời giá trung bình tại thời ñiểm hỗ trợ của ñịa phương7

+ Về những hỗ trợ ñối với ñất nông nghiệp trong ñịa giới hành chính phường khu dân cư thuộc thị trấn nông thôn, ñối với ñất vườn ao trong cùng thửa ñất có nhà

ở nhưng không ñược công nhận là ñất ở trong khu dân cư, ñất vườn ao trong cùng

thửa ñất có nhà ở riêng lẻ… thì ñược hỗ trợ từ 30-70% giá ñất của thửa ñất ở ñó, diện tích ñược hỗ trợ không quá năm lần mức giao ñất tại ñịa phương và chỉ ñược nhận một lần8

+ Đối với ñất nông nghiệp trong ñịa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, dân cư nông thôn; thửa ñất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ñược hỗ trợ bằng 20-50% giá ñất ở trung bình của khu vực có ñất bị thu hồi theo quy ñịnh, diện tích ñược hỗ trợ không quá 5 lần hạn mức giao ñất ở ñịa phương Ủy ban nhân dân ñịa phương sẽ quy ñịnh cụ thể mức tỷ

Ở những ñịa phương ñã hết quỹ ñất ñể ñền bù người dân bằng ñất dịch vụ

hoặc ñất ở, Nghị ñịnh cho phép hỗ trợ người dân bằng 3 hình thức: bằng tiền (tính

từ 1,5-5 lần giá ñất nông nghiệp của toàn bộ diện tích bị thu hồi); giao một suất ñất

ở hoặc căn hộ chung cư, một suất ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ñối với ñịa phương có quỹ ñất ở nhà ở

Ngoài ra Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP cũng ñưa ra một số quy ñịnh khác ñể hỗ trợ tái ñịnh cư như yêu cầu ñịa phương phải xây dựng ña dạng loại nhà ở tái ñịnh cư

ñể người dân có nhiều sự lựa chọn phù hợp với ñiều kiện hoàn cảnh, nếu tiền bồi

thường không ñủ ñể mua suất tái ñịnh cư tối thiểu thì ngân sách Nhà nước sẽ hỗ trợ khoản tiền chênh lệch này10

Điểm ñáng chú ý nhất trong nghị ñịnh này là người mất ñất sản xuất ñược

nhận tiền hỗ trợ chuyển ñổi nghề cao hơn nhiều so với tiền bồi thường ñối với ñất

bị thu hồi, ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề bằng 1,5-5 lần giá ñất nông nghiệp Nếu không ñược hỗ trợ bằng tiền, người dân có thể ñược hỗ trợ bằng nhà, ñất ñể ở hoặc sản xuất, kinh doanh

Ngoài ra Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP còn quy ñịnh nhiều hình thức hỗ trợ khác căn cứ vào tình hình thực tế tại ñịa phương, mà Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh biện pháp hỗ trợ khác ñể bảo ñảm có chỗ ở, ổn ñịnh ñời sống và sản xuất cho người bị thu hồi ñất; trường hợp ñặc biệt có thể trình Thủ tướng Chính phủ quyết ñịnh Đối với hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất có nguồn sống chính từ sản xuất nông nghiệp mà không ñủ ñiều kiện ñể ñược bồi thường theo quy ñịnh của pháp luật thì ñược Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét hỗ trợ phù hợp với thực tế của ñịa phương

1.1.4.3 Tái ñịnh cư

Vấn ñề tái ñịnh chỉ ñược ñặt ra khi hộ gia ñình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi hết ñất ở, mà không còn chỗ ở nào khác trong ñịa bàn xã, phường, thị trấn nơi có

ñất bị thu hồi, bị thu hồi ñất mà diện tích ñất ở còn lại sau thu hồi không ñủ ñiều

kiện ở theo quy ñịnh của ñịa phương… những trường hợp cụ thể về tái ñịnh cư

ñược quy ñịnh tại Điều 18 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT Quy ñịnh chi tiết về bồi

thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất ngày 01 tháng 10 năm 2009

Các trường hợp ñược bố trí tái ñịnh cư

Hộ gia ñình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi ñất ở thì ñược bố trí tái ñịnh

cư trong các trường hợp sau:

Hộ gia ñình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết ñất ở mà không

có chỗ ở nào khác trong ñịa bàn xã, phường, thị trấn nơi có ñất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia ñình, cá nhân không có nhu cầu tái ñịnh cư)

Hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi ñất mà phần diện tích ñất ở còn lại sau thu hồi không ñủ ñiều kiện ñể ở theo quy ñịnh của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà không có chỗ

ở nào khác trong ñịa bàn xã, phường, thị trấn nơi có ñất bị thu hồi

Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong ñịa bàn xã, phường, thị trấn nơi có ñất bị thu hồi

Trường hợp trong hộ gia ñình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chung sống ñủ ñiều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia ñình có chung quyền sử dụng một (01) thửa ñất ở bị thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào ñiều kiện thực tế tại ñịa phương ñể quy ñịnh diện tích ñất, diện tích nhà ở ñể bố trí tái ñịnh

Giá ñất tính thu tiền sử dụng ñất tại nơi tái ñịnh cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh theo quy ñịnh của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất Giá bán nhà tái ñịnh cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết

ñịnh trên cơ sở suất ñầu tư nhà ở và thực tế tại ñịa phương Giá cho thuê nhà do Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh cho phù với thực tế tại ñịa phương

Hộ gia ñình, cá nhân ñược giao ñất, mua nhà, thuê nhà tại nơi tái ñịnh cư phải nộp tiền sử dụng ñất, tiền mua nhà, tiền thuê nhà theo quy ñịnh của pháp luật

và ñược trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ; nếu có chênh lệch thì thực hiện thanh toán bằng tiền phần chênh lệch ñó theo quy ñịnh, trừ trường hợp ñược hỗ trợ tái ñịnh cư quy ñịnh tại khoản 1 Điều 19 của Nghị ñịnh số 69/2009/NĐ-CP

Điều kiện bắt buộc ñối với khu tái ñịnh cư 11

Khu tái ñịnh cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng

ñất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng

Khu tái ñịnh cư phải ñược sử dụng chung cho nhiều dự án

Trước khi bố trí ñất ở cho các hộ gia ñình, cá nhân, khu tái ñịnh cư phải

ñược xây dựng cơ sở hạ tầng ñồng bộ ñảm bảo ñủ ñiều kiện cho người sử dụng tốt

hơn hoặc bằng nơi ở cũ

Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở 12

11

Điều 35 Nghị ñịnh 197/2004/NĐ-CP

12 Điều 37 Nghị ñịnh 197/2004/NĐ-CP

Quyền: Đăng ký ñến ở nơi tái ñịnh cư bằng văn bản, ñược ưu tiên ñăng ký hộ

khẩu cho bản thân, các thành viên khác trong gia ñình về nơi ở mới và ñược ưu tiên chuyển trường cho các thành viên trong gia ñình trong ñộ tuổi ñi học, ñược từ chối vào khu tái ñịnh cư nếu khu tái ñịnh cư không ñảm bảo các ñiều kiện như ñã thông báo và niêm yết công khai, ñược cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí

Nghĩa vụ: Thực hiện di chuyển vào khu tái ñịnh cư theo ñúng thời gian theo

quy ñịnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Xây dựng nhà, công trình theo ñúng quy hoạch và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy ñịnh của pháp luật, nộp tiền mua nhà ở hoặc tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật

Tái ñịnh cư ñối với dự án ñặc biệt 13

Đối với dự án do Chính phủ, Quốc hội quyết ñịnh mà phải di chuyển cả một

cộng ñồng dân cư, làm ảnh hưởng ñến toàn bộ ñời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hoá của cộng ñồng thì tuỳ từng trường hợp cụ thể, Thủ tướng Chính phủ quyết ñịnh hoặc trình Chính phủ xem xét quyết ñịnh chính sách tái ñịnh cư ñặc biệt với mức hỗ trợ cao nhất ñược áp dụng là hỗ trợ toàn bộ chi phí lập khu tái ñịnh cư mới, xây dựng nhà ở, cải tạo ñồng ruộng, xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội,

hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, sản xuất và hỗ trợ khác

1.2 Các chủ thể ñảm bảo thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Nhà nước thu hồi ñất trong trường hợp sử dụng vào mục ñích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế Điều này chứng tỏ rằng việc thu hồi ñất theo quy ñịnh của pháp luật là ñể phục vụ cho lợi ích của xã hội và cho sự nghiệp phát triển của ñất nước Nhưng như vậy “Nhà nước” ở ñây

ñược hiểu là những cơ quan nào hay nói ñúng hơn chủ thể nào có quyền triển khai

thực hiện việc thu hồi ñất và chủ thể ñó ñược giao những nhiệm vụ, quyền hạn gì? Trách nhiệm của những chủ thể có liên quan ñược quy ñịnh ra sao, những ai sẽ là người bị thu hồi ñất? Cũng như mối liên hệ giữa các chủ thể ñó với người có ñất bị thu hồi ñược quy ñịnh ra sao? Nhằm góp phần làm sáng tỏ những vấn ñề trên Nhà nước ta ñã cụ thể hóa những ñiều trên thành những quy ñịnh của luật Hãy cùng tìm hiểu nội dung của mục này sau ñây sẽ góp phần làm rõ những vấn ñề trên

1.2.1 Thẩm quyền thu hồi ñất và các chủ thể có ñất bị thu hồi

Theo Điều 44 Luật Đất ñai năm 2003 chỉ có hai cơ quan hành chính Nhà nước ñịa phương là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện có

13 Điều 38 Nghị ñịnh 197/2004/NĐ-CP

thẩm quyền thu hồi ñất Hơn nữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi ñất ñược quy ñịnh tại ñiều này không ñược phép uỷ quyền

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết ñịnh thu hồi

ñất ñối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức,

cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy ñịnh tại khoản 2 ñiều này

Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết ñịnh thu hồi ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài thuộc ñối tượng ñược mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở tại Việt Nam

Trường hợp thu hồi ñất và giao ñất hoặc cho thuê ñất thuộc thẩm quyền của một cấp thì việc thu hồi ñất và giao ñất hoặc cho thuê ñất ñược thực hiện trong cùng một quyết ñịnh

Trường hợp khu ñất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh thu hồi ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư; trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh thu hồi ñất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết

ñịnh thu hồi ñất ñối với tổ chức, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá

nhân nước ngoài và giao ñất, cho thuê ñất theo dự án cho chủ ñầu tư trong cùng một quyết ñịnh

Cần lưu ý rằng, thẩm quyền về giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất không

ñược ủy quyền Cơ quan nhà nước nào ñược quyền giao và cho thuê ñất thì có thẩm

quyền thu hồi ñất và không ñược ủy quyền cho cấp dưới Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi ñất phải thực hiện ñúng thẩm quyền của mình Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp các ñối tượng sử dụng ñất ñều do Nhà nước giao hoặc cho thuê, mà có thể nhận chuyển quyền sử dụng của người khác hoặc ñược hợp thức hóa Cho nên, thẩm quyền giao ñất, cho thuê ñất và thu hồi ñất ñược quy ñịnh tại Điều 37 và Điều 44 Luật Đất ñai năm 2003 ñược áp dụng cho mọi ñối tượng sử dụng ñất dù họ có ñược giao hoặc không ñược giao vẫn có thể bị thu hồi ñất theo thẩm quyền giao ñất, cho thuê và thu hồi ñất Điều ñó ñể tránh tình trạng nếu không

ñược cơ quan Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất thì họ không thể là ñối tượng bị cơ

quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi

Chủ thể có ñất bị thu hồi là cá nhân, tổ chức hộ gia ñình ñang sử dụng ñất ñó dưới mọi hình thức Các chủ thể này có thể là chủ sử dụng ñất hợp pháp hoặc có thể

là các chủ thể ñược nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất hoặc tiền sử dụng

ñất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Tuy nhiên tất cả các chủ thể này ñều có ñiểm chung là họ chỉ có quyền sử dụng ñất mà không có quyền sở hữu ñất ñai như

sở hữu các loại tài sản khác

1.2.2 Hệ thống cơ quan quản lý và thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

1.2.2.1 Hệ thống cơ quan quản lý

Hệ thống cơ quan quản lý bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược quy ñịnh cụ thể từ trung ương ñến ñịa phương Cụ thể, ở trung ương bộ máy lập pháp là Quốc hội, ở ñịa phương là Hội ñồng nhân dân, Ủy ban nhân dân các cấp…

Quốc hội quyết ñịnh những nguyên tắc trong quản lý quy hoạch xây dựng thông qua Hiến pháp, luật Trực tiếp thực hiện công tác quản lý nhà nước: tách, nhập ñịa giới hành chính cấp tỉnh, thành lập “ ñặc khu kinh tế”14…

Hội ñồng nhân dân quyết ñịnh các dự án quy hoạch tổng thể phát triển kinh

tế xã hội, quy hoạch phát triển chuyên ngành và quy hoạch xây dựng ñô thị, nông thôn thuộc thẩm quyền của ñịa phương, ñược lấy ý kiến trước các ñồ án quy hoạch

Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm 16

Kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất cụ thể của từng dự

án ñầu tư; xác ñịnh người sử dụng ñất thuộc ñối tượng ñược bồi thường, ñược hỗ trợ hoặc không ñược bồi thường làm cơ sở cho việc tính bồi thường, hỗ trợ; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người tái ñịnh cư Quy ñịnh và hướng dẫn

về quản lý ñất ñai trong khu tái ñịnh cư

Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp 17

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm

Chỉ ñạo, tổ chức, tuyên truyền, vận ñộng mọi tổ chức, cá nhân về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và thực hiện giải phóng mặt bằng theo ñúng quyết

ñịnh thu hồi ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Chỉ ñạo các sở, ban ngành

và Uỷ ban nhân dân cấp huyện Lập dự án tái ñịnh cư, khu tái ñịnh cư ñể phục vụ cho việc thu hồi ñất Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo thẩm quyền

14

Trang 21 Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật Nguyễn Tiến Dũng lớp luật 2006-Vĩnh Long

15 Trang 9,10 Giáo trình luật hành chính ñô thị, nông thôn, biên soạn TS Phan Trung Hiền

16

Khoản 4 Điều 46 Nghị ñịnh 197/2004/NĐ-CP

17 Điều 43 Nghị ñịnh 197/2004/NĐ-CP

Phê duyệt hoặc phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện phê duyệt phương

án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, phê duyệt giá ñất, ban hành bảng giá tài sản tính bồi thường, quy ñịnh các mức hỗ trợ và các biện pháp hỗ trợ theo thẩm quyền; phương án bố trí tái ñịnh cư, phương án ñào tạo chuyển ñổi nghề theo thẩm quyền

ñược giao, chỉ ñạo các cơ quan có liên quan thực hiện việc giải quyết khiếu nại, tố

cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo thẩm quyền pháp luật quy ñịnh;

Bảo ñảm sự khách quan, công bằng khi xem xét và quyết ñịnh việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất theo thẩm quyền quy ñịnh tại Nghị ñịnh này;

Quyết ñịnh hoặc phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp huyện cưỡng chế ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện quyết ñịnh thu hồi ñất của Nhà nước theo thẩm quyền, Chỉ ñạo kiểm tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có ñất bị thu hồi có trách nhiệm

Chỉ ñạo, tổ chức, tuyên truyền, vận ñộng mọi tổ chức, cá nhân về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và thực hiện giải phóng mặt bằng theo ñúng quyết

ñịnh thu hồi ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Chỉ ñạo Hội ñồng bồi

thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; thực hiện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo phân cấp của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;

Phối hợp với các sở, ban, ngành, các tổ chức và chủ ñầu tư thực hiện dự án

ñầu tư xây dựng, phương án tạo lập các khu tái ñịnh cư tại ñịa phương theo phân

cấp của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;

Giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư theo thẩm quyền ñược giao; ra quyết ñịnh cưỡng chế và tổ chức cưỡng chế ñối với các trường hợp thuộc thẩm quyền; phối hợp với các cơ quan chức năng tổ chức thực hiện việc cưỡng theo quyết ñịnh của cơ quan có thẩm quyền

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm

Tổ chức tuyên truyền về mục ñích thu hồi ñất, chính sách bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư của dự án;

Phối hợp với Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thực hiện xác nhận

ñất ñai, tài sản của người bị thu hồi

Phối hợp và tạo ñiều kiện hỗ trợ cho việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và

bố trí tái ñịnh cư cho người bị thu hồi ñất và tạo ñiều kiện cho việc giải phóng mặt bằng

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm 18

Hướng dẫn việc xác ñịnh diện tích ñất, loại ñất, hạng ñất và ñiều kiện ñược bồi thường, ñất không ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, hướng dẫn việc xác ñịnh quy mô diện tích ñất thuộc ñối tượng ñược bồi thường hoặc không ñược bồi thường, mức ñộ bồi thường hoặc hỗ trợ cho từng người sử dụng ñất bị thu hồi làm cơ sở cho việc tính toán bồi thường và hỗ trợ cho từng ñối tượng

Chủ trì phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh phạm vi thu hồi ñất của từng dự án

Ngoài ra, theo Quyết ñịnh số 1735/TTg ngày 01 tháng 12 năm 2008 về việc

ñiều chuyển, nhiệm vụ, quyền hạn ñịnh giá ñất, hồ sơ, tài liệu, tổ chức và cán bộ,

công chức làm công tác ñịnh giá ñất từ ngành tài chính sang ngành Tài nguyên và Môi trường Với quyết ñịnh này của Thủ tướng Chính phủ thì Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ giao nhiệm vụ cho Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ phối hợp cùng với Sở Tài Chính tham mưu cho Ủy ban nhân dân trong việc ñịnh giá ñất

1.2.2.2 Hệ thống cơ quan thực hiện

Căn cứ vào tình hình thực tế ở ñịa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho19:

- Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung là cấp huyện)

- Tổ chức phát triển quỹ ñất

Trách nhiệm của Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 20

Trách nhiệm của Hội ñồng bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược quy ñịnh cụ thể tại Điều 40 Nghị ñịnh 197/2004/NĐ-CP quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái

ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư giúp

Uỷ ban nhân dân cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ

và bố trí tái ñịnh cư; Hội ñồng làm việc theo nguyên tắc tập thể và quyết ñịnh theo

ña số; trường hợp biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ

tịch Hội ñồng

Trách nhiệm của các thành viên Hội ñồng:

Chủ tịch Hội ñồng chỉ ñạo các thành viên Hội ñồng lập, trình duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư;

Chủ ñầu tư có trách nhiệm giúp Chủ tịch Hội ñồng lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; bảo ñảm ñầy ñủ kinh phí ñể chi trả kịp thời tiền bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Đại diện những người bị thu hồi ñất có trách nhiệm phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi ñất, người phải di chuyển chỗ ở; vận

ñộng những người bị thu hồi ñất thực hiện di chuyển, giải phóng mặt bằng ñúng

tiến ñộ, các thành viên khác thực hiện các nhiệm vụ theo sự phân công và chỉ ñạo của Chủ tịch Hội ñồng phù hợp với trách nhiệm của ngành

Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp lý của số liệu kiểm kê, tính pháp lý của ñất ñai, tài sản ñược bồi thường,

hỗ trợ hoặc không ñược bồi thường, hỗ trợ trong phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Nguồn vốn của Tổ chức phát triển quỹ ñất bao gồm, ứng vốn từ Quỹ phát triển

ñất theo quy ñịnh tại Điều 34 Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP, ứng vốn từ ngân sách nhà

nước, các hình thức huy ñộng vốn khác theo quy ñịnh của pháp luật22

Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tài chính của Tổ chức phát triển quỹ ñất23

Trong chương một người viết tập trung tìm hiểu các quy ñịnh chung về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và các chủ thể ñảm bảo thực hiện Qua ñó làm rõ vai trò của các cơ quan quản lý và thực hiện việc thu hồi ñất, bồi thường, hỗ

trợ và tái ñịnh cư Qua tìm hiểu, có thể thấy ñược hệ thống quản lý và thực hiện thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược quy ñịnh cụ thể từ trung ương ñến

ñịa phương Trong ñó, Ủy ban nhân dân các cấp là cơ quan hành chính nhà nước ở ñịa phương giữ vai trò cầu nối giữa ñịa phương và trung ương Trong quá trình triển

khai thực hiện các dự án về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Ủy ban nhân dân các cấp là cơ quan quản lý và chịu trách nhiệm chính trong quá trình thực hiện

CHƯƠNG 2 VAI TRÒ CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN CÁC CẤP TRONG QUÁ TRÌNH TRIỂN KHAI THỰC HIỆN DỰ ÁN THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ

TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ

Sau khi tìm hiểu các khái niệm có liên quan cũng như các chủ thể ñảm bảo thực hiệc việc thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Chương này người viết tập trung ñi sâu vào phân tích “Vai trò của Ủy ban nhân dân các cấp trong quá trình triển khai thực hiện dự án thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư” thông qua; Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, Nghị ñịnh 84/2007/NĐ-CP24, Luật Đất

ñai và các văn bản quy phạm pháp luật khác như Luật khiếu nại tố cáo, Luật tố tụng

hành chính nhưng trước tiên người viết ñi vào tìm hiểu về trình tự, thủ tục thu hồi

ñất bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư nhằm làm rõ hơn ñề tài cần nghiên cứu

2.1 Trình tự thủ tục thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Trình tự thủ tục thu hồi ñất không chỉ là các bước thực hiện nhằm tạo ñiều kiện thu hồi ñất ñược tiến hành thuận lợi, nhanh chóng, mà còn có nhiều mục ñích

ý nghĩa lớn về phương diện pháp lý25

Thứ nhất, trong quá trình chuyển quyền sử sụng ñất không mong muốn từ

phía người sử dụng ñất hợp pháp sang nhà nước, thông qua các cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền, trình tự thủ tục là ranh giới, phạm vi ñể thực hiện quy trình này một cách công bằng, bình ñẳng giữa các chủ thể trong một xã hội dân sự

Thứ hai, trình tự, thủ tục là ñiều kiện chuẩn, là căn cứ ñể các chủ thể có thẩm

quyền giám sát, kiểm tra việc thực thi pháp luật trong suốt quá trình thu hồi ñất và giải quyết các hệ quả sau này

Thứ ba, trình tự, thủ tục góp phần bảo ñảm cho việc ñền bù ñược công bằng,

tương xứng Các thời ñiểm thực hiện việc thu hồi, ñền bù luôn có những ảnh hưởng nhất ñịnh ñến giá trị ñền bù

Cuối cùng, trình tự thủ tục bảo ñảm cho các mục ñích thu hồi ñất ñược thực

hiện ñúng ý nghĩa bản chất Trình tự này ñịnh ra từ giai ñoạn chuẩn bị thu hồi, ñến

24

Nghị ñịnh 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và

giải quyết khiếu nại về ñất ñai

25 Xem trang 61 Luật hành chính ñô thị, nông thôn biên soạn TS Phan Trung Hiền

khi giai ñoạn giao ñất cho chủ ñầu tư sử dụng và các thời hạn thực hiện giải quyết khiếu nại, thắc mắc

Trình tự thủ tục thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược quy ñịnh

từ Điều 29 ñến Điều 32 Nghị Định số 69/2009/NĐ-CP ñược khái quát cụ thể như sau: Chủ ñầu tư hoặc cơ quan ñược giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án ñầu tư nộp hồ sơ

về dự án tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ tiếp nhận và lấy ý kiến cơ quan hữu quan, sau ñó sẽ giới thiệu ñịa ñiểm hoặc trình Ủy ban nhân dân tỉnh giới thiệu ñịa ñiểm ñầu tư Kế tiếp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo thu hồi ñất với những nội dung sau: lý

do thu hồi ñất, diện tích và vị trí khu ñất bị thu hồi và dự kiến về kế hoạch di chuyển Việc thông báo thu hồi ñất ñược thực hiện trên phương tiện thông tin ñại chúng của ñịa phương và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có ñất, tại

ñịa ñiểm sinh hoạt chung của khu dân cư có ñất bị thu hồi Thời hạn ra văn bản giới

thiệu ñịa ñiểm ñầu tư, thông báo thu hồi ñất, thành lập Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư không quá 30 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ về ñầu tư hợp lệ Một

ñiểm mới trong quy trình là nhà ñầu tư phải thể hiện phương án tổng thể về bồi

thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư trong nội dung dự án Sau khi dự án ñược xét duyệt và chấp thuận thì Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư hoặc tổ chức phát triển quỹ ñất có trách nhiệm lập và trình phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư26 Sau

ñó cơ quan có thẩm quyền sẽ lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm hoàn chỉnh phương án; việc thẩm ñịnh phương án bồi thường thuộc về cơ quan Tài nguyên Môi trường Sau khi nhận ñược hồ sơ thu hồi ñất từ cơ quan Tài nguyên và Môi trường Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết ñịnh thu hồi ñất Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày có quyết ñịnh thu hồi ñất, giao ñất hoặc cho thuê ñất, cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt và công bố công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Sau cùng, Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ

ñất tiến hành chi trả bồi thường và người có ñất bị thu hồi bàn giao ñất

26

Nội dung cụ thể của phương án ñược quy ñịnh tại khoản 1 ñiều 30 Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP.

Bảng 2.1: Sơ ñồ trình tự, thủ tục thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Nghị ñịnh 69 cụ thể các Điều khoản sau:

Bước 1 Khoản 1 Điều 29

Bước 2 Khoản 3 Điều 30

Bước 3, 4 Khoản 4 Điều 30

Bước 5 Khoản 1 Điều 31

Bước 6, 7 Khoản 2 Điều 31

CQ TNMT trình Ủy ban

nhân dân cùng cấp phê

duyệt và công bố công khai

phương án bồi thường, hỗ

trợ và tái ñịnh cư

Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh, huyện ra quyết ñịnh

thu hồi ñất

Sở, Phòng Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị hồ

sơ thu hồi ñất

án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

TC làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư

4

Bàn giao ñất

và niêm yết công khai

QĐ phê duyệt phương

Bước 8 Khoản 3 Điều 31

Bước 9 Khoản 4 Điều 31

Lưu ý: Nếu dự án trọng ñiểm quốc gia ñược Quốc hội chủ trương ñầu tư, dự

án thuộc nhóm A, xây dựng hệ thống giao thông, thủy lợi ñê ñiều phù hợp quy hoạch ñược phê duyệt thì không thực hiện bước (1) và (2) Thủ tục của từng bước thực hiện theo quy ñịnh chi tiết ñã dẫn chiếu ñiều khoản kèm theo từng bước ở sơ

ñồ

Trình tự, thủ tục thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược quy ñịnh trong Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP có nhiều ñiểm tiến bộ so với trình tự, thủ tục ñược quy ñịnh trong Nghị ñịnh 84/2007/NĐ-CP ñược quy ñịnh trước ñó Cụ thể một trong những ñiểm nổi bật ñó chính là việc sau khi ñã ñược giới thiệu ñịa ñiểm, chủ

ñầu tư lập dự án ñầu tư Trong ñó nội dung dự án ñầu tư phải thể hiện phương án

tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Mặt khác ñối với Quyết ñịnh thu hồi ñất “trong trường hợp khu ñất bị thu

hồi vừa có thửa ñất thuộc thẩm quyền thu hồi của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, vừa

có thửa ñất thuộc thẩm quyền thu hồi của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết ñịnh thu hồi chung ñối với toàn bộ các thửa ñất trên khu ñất và ra quyết ñịnh thu hồi ñối với từng thửa ñất thuộc thẩm quyền thu hồi của mình;

Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận ñược quyết

ñịnh thu hồi chung của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh tại ñiểm c khoản này,

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh thu hồi từng thửa ñất thuộc thẩm quyền thu

hồi của mình” 27

Việc quy ñịnh Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết ñịnh thu hồi toàn bộ khu

ñất là không có ý nghĩa vì sau ñó các cấp vẫn ra quyết ñịnh thu hồi theo thẩm quyền

và việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết ñịnh thu hồi chung còn vi phạm thẩm quyền vì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có thẩm quyền thu hồi ñất của cá nhân,

hộ gia ñình… Từ ñó thấy rằng quy ñịnh này vô tình lại trái với quy ñịnh tại ñiều 44 Luật ñất ñai năm 2003, trái với tinh thần phân cấp thẩm quyền rõ ràng ñối với từng

ñối tượng sử dụng ñất cụ thể Quyết ñịnh này tỏ ra không phù hợp với thực tế vì

như vậy Ủy ban nhân dân tỉnh phải ra quyết ñịnh hai lần Sau ñó mười lăm ngày kể

từ ngày nhận ñược quyết ñịnh thu hồi chung thì Ủy ban nhân dân huyện mới ra

27 Khoản 1 Điều 53 Nghị ñịnh 84/2007/NĐ-CP

quyết ñịnh thu hồi ñất thuộc thẩm quyền của mình Làm như vậy thủ tục vừa rườm

rà, vừa tốn nhiều thời gian ảnh hưởng ñến tiến ñộ thi công xây dựng công trình, gây

ảnh hưởng ñến lợi ích của người dân và nhà ñầu tư

Khắc phục tình trạng trên Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP ñược ban hành quy ñịnh

ñối với quyết ñịnh thu hồi ñất trong “Trường hợp khu ñất thu hồi có cả tổ chức, hộ

gia ñình, cá nhân sử dụng ñất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh thu hồi

ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư; trong thời hạn không quá năm

(05) ngày làm việc, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh thu hồi ñất,

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh thu hồi ñất ñối với tổ chức, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và giao ñất, cho thuê ñất theo

dự án cho chủ ñầu tư trong cùng một quyết ñịnh.”28

2.2 Vai trò của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Ủy ban nhân dân tỉnh do Hội ñồng nhân dân tỉnh bầu là cơ quan chấp hành

của Hội ñồng nhân dân, cơ quan hành chính nhà nước ở ñịa phương, chịu trách nhiệm trước Hội ñồng nhân dân cùng cấp và cơ quan nhà nước cấp trên Ủy ban nhân dân chịu trách nhiệm chấp hành Hiến pháp, luật, các văn bản của cơ quan nhà nước cấp trên và nghị quyết của Hội ñồng nhân dân cùng cấp nhằm bảo ñảm thực hiện chủ trương, biện pháp phát triển kinh tế - xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh

và thực hiện các chính sách khác trên ñịa bàn29

Để thực hiện chức năng và nhiệm vụ của mình trong quá trình triển khai

thực hiện dự án thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có những vai trò sau:

2.2.1 Giới thiệu ñịa ñiểm và thông báo thu hồi ñất

Chủ ñầu tư hoặc cơ quan ñược giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án ñầu tư nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về ñầu tư tại ñịa phương Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan ñến dự án ñầu tư ñể xem xét giới thiệu ñịa ñiểm theo thẩm quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét giới thiệu ñịa ñiểm

- Thông báo về việc thu hồi ñất

+ Quy ñịnh trước ñây (trước khi Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành)

Sau khi phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược xét duyệt, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có ñất có trách nhiệm thông báo ngay (bằng văn bản) cho người ñang sử dụng ñất biết lý do thu hồi ñất, dự kiến về mức bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, phương án chuyển ñổi ngành nghề, giải quyết việc làm, thời gian di chuyển và bàn giao ñất bị thu hồi ñược nêu trong phương án tổng thể

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo bằng văn bản về thu hồi ñất ñối với các trường hợp thuộc thẩm quyền thu hồi

ñất của Ủy ban nhân dân tỉnh

Sau hai mươi ngày kể từ ngày thông báo thu hồi ñất (hồ sơ ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh), Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân tỉnh quyết ñịnh thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất

+ Việc thông báo thu hồi ñất theo quy ñịnh hiện nay có nhiều ñiểm khác biệt

so với trước ñây cụ thể: Sau khi xem xét giới thiệu ñịa ñiểm ñầu tư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo thu hồi ñất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo thu hồi ñất; trường hợp thu hồi ñất theo quy hoạch thì thực hiện thông báo sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất hoặc quy hoạch xây dựng ñô thị, quy hoạch xây dựng ñiểm dân cư nông thôn ñã ñược xét duyệt và công bố

Nội dung thông báo thu hồi ñất gồm: lý do thu hồi ñất, diện tích và vị trí khu

ñất thu hồi trên cơ sở hồ sơ ñịa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng ñược duyệt và dự kiến về kế hoạch di chuyển

Điểm khác biệt là trong nội dung thông báo thu hồi ñất theo quy ñịnh hiện

nay không thể hiện phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư mà phương án này chỉ thể hiện trong dự án ñầu tư, ñây ñược xem là một trong những bước làm rút ngắn thời gian thu hồi ñất Vì theo quy ñịnh trước ñây, sau khi có chủ trương thu hồi ñất, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư mới lập phương án tổng thể

Việc thông báo thu hồi ñất ñược thực hiện trên phương tiện thông tin ñại chúng của ñịa phương và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có ñất, tại

ñịa ñiểm sinh hoạt chung của khu dân cư có ñất thu hồi

Sau ñó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chủ ñầu tư tiến hành khảo sát, ño ñạc lập bản ñồ khu vực dự án ngay sau khi ñược chấp thuận chủ trương

ñầu tư ñể phục vụ việc lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi ñất

và lập phương án bồi thường tổng thể, hỗ trợ, tái ñịnh cư và chỉ ñạo Ủy ban nhân

dân cấp huyện, cấp xã triển khai thực hiện các công việc như; thành lập hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñể lập phương án bồi thường, hỗ trợ…

Lưu ý: Trường hợp cá biệt ñối với dự án quan trọng quốc gia sau khi ñược

Quốc hội quyết ñịnh chủ trương ñầu tư; dự án nhóm A, dự án xây dựng hệ thống giao thông, thủy lợi, ñê ñiều phù hợp với quy hoạch ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt thì không phải thực hiện các công việc như xem xét giới thiệu ñịa ñiểm và tổ chức lấy ý kiến của các cơ quan hữu quan

Thời hạn ra văn bản giới thiệu ñịa ñiểm ñầu tư; thông báo thu hồi ñất; thành lập Hội

ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo quy ñịnh trên không quá ba mươi (30) ngày,

kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ về ñầu tư hợp lệ

2.2.2 Giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Căn cứ vào tình hình thực tế ở ñịa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường gồm:

+ Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cấp huyện: Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cấp huyện do lãnh ñạo Ủy ban nhân dân cấp huyện làm Chủ tịch Hội ñồng, các thành viên gồm: Đại diện cơ quan Tài chính, ñại diện

cơ quan Tài nguyên và Môi trường, ñại diện cơ quan Kế hoạch và Đầu tư, Chủ ñầu

tư, ñại diện Ủy ban nhân dân cấp xã có ñất bị thu hồi, ñại diện của những hộ gia

ñình bị thu hồi ñất từ một ñến hai người

Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội ñồng quyết ñịnh cho phù hợp với thực tế ở ñịa phương

+ Tổ chức phát triển quỹ ñất

Tổ chức phát triển Quỹ ñất là ñơn vị sự nghiệp có thu, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh thành lập ở cấp tỉnh, cấp huyện Tổ chức phát triển quỹ ñất thực hiện các nhiệm vụ ñược quy ñịnh tại Điều 35 Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP

Đây cũng là một trong những ñiểm mới so với quy ñịnh trước ñây, theo Nghị ñịnh 84/2007/NĐ-CP không quy ñịnh cụ thể việc giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư cho một cơ quan cụ thể nào ñiều này dẫn ñến sự chồng chéo trong quá trình thực hiện Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP quy ñịnh rỏ việc giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

và Tổ chức phát triển quỹ ñất Như vậy cơ quan trực tiếp làm nhiệm vụ bồi thường,

hỗ trợ và tái ñịnh cư là Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và Tổ chức phát

triển quỹ ñất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyện chỉ ñóng vai trò chỉ ñạo ñiều hành Qua ñó giúp cho việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược thể hiện một cách có hiệu quả hơn trước vì có tính chuyên môn hóa hơn, do ñược quy ñịnh rõ cơ quan có trách nhiệm thi hành và cơ quan chỉ ñạo, giám sát

2.2.3 Quyết ñịnh thu hồi ñất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Thẩm quyền quyết ñịnh thu hồi ñất, giao ñất hoặc cho thuê ñất thực hiện theo quy ñịnh tại Điều 37 và Điều 44 của Luật Đất ñai

Trường hợp thu hồi ñất và giao ñất hoặc cho thuê ñất thuộc thẩm quyền của một cấp thì việc thu hồi ñất và giao ñất hoặc cho thuê ñất ñược thực hiện trong cùng một quyết ñịnh

Trường hợp khu ñất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh thu hồi ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư; trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh thu hồi ñất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết

ñịnh thu hồi ñất ñối với tổ chức, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá

nhân nước ngoài và giao ñất, cho thuê ñất theo dự án cho chủ ñầu tư trong cùng một quyết ñịnh

Theo Điều 51 Nghị ñịnh 84/2007/NĐ-CP quy ñịnh việc lập, thẩm ñịnh và xét

duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược thực hiện trước khi có thông báo về việc thu hồi ñất, cụ thể;

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng (có sự tham gia của ñại diện chủ ñầu tư) lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư (sau ñây gọi là phương án tổng thể) trên cơ sở số liệu, tài liệu hiện có do cơ quan Tài nguyên

và Môi trường cung cấp và nộp một (01) bộ tại Sở Tài chính hoặc Phòng Tài chính (gọi chung là cơ quan Tài chính) ñể thẩm ñịnh Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận ñược phương án tổng thể, cơ quan Tài chính chủ trì phối hợp với cơ quan Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan có liên quan tiến hành thẩm ñịnh phương án và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp xét duyệt

Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày, kể từ ngày nhận ñược tờ trình của cơ quan Tài chính, Ủy ban nhân dân ñã có chủ trương thu hồi ñất hoặc chấp thuận về

ñịa ñiểm ñầu tư có trách nhiệm xem xét, ký quyết ñịnh xét duyệt phương án tổng

thể

So với Nghị ñịnh 84/2007/NĐ-CP Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP quy ñịnh rõ thời gian và trách nhiệm của từng cơ quan trong việc phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cụ thể:

Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết ñịnh thu hồi ñất, giao ñất hoặc cho thuê ñất Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư ñối với trường hợp thu hồi ñất liên quan từ hai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên Những trường hợp không thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường thì Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và công bố công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Sau (03) ngày, kể từ ngày nhận ñược phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư ñã ñược phê duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết ñịnh phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và

ñịa ñiểm sinh hoạt khu dân cư nơi có ñất bị thu hồi; gửi quyết ñịnh bồi thường, hỗ

trợ và tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi, trong ñó nêu rõ về mức bồi thường,

hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc ñất tái ñịnh cư (nếu có), thời gian, ñịa ñiểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao ñất ñã bị thu hồi cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP quy ñịnh Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ ñất thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái

ñịnh cư chưa rõ vì chỉ quy ñịnh cơ quan có trách nhiệm thực hiện việc chi trả, bồi

tường, hỗ trợ và tái ñịnh cư mà không quy ñịnh cụ thể thời gian, ñịa ñiểm cũng như cách thức chi trả việc này cũng là một hạn chế mà thiết nghĩ cần phải ñược quy

ñịnh rõ trong các văn bản hướng dẫn sau này

Lưu ý: Trong thời hạn hai mươi (20) ngày, kể từ ngày Tổ chức làm nhiệm vụ

bồi thường, giải phóng mặt bằng thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất theo phương án ñã ñược xét duyệt thì người có ñất bị thu hồi phải bàn giao

ñất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

Trường hợp việc bồi thường ñược thực hiện theo tiến ñộ thì chủ ñầu tư ñược nhận bàn giao phần diện tích mặt bằng ñã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ ñể triển khai dự án

Trường hợp chủ ñầu tư và những người bị thu hồi ñất ñã thỏa thuận bằng văn bản thống nhất về phương án bồi thường về ñất và tài sản gắn liền với ñất hoặc khu

đất thu hồi khơng phải giải phĩng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp cĩ thẩm quyền

ra quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất mà khơng phải chờ đến hết thời hạn thơng báo thu hồi đất

2.2.4 Việc tách nội dung bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thành tiểu dự

án riêng và trách nhiệm tổ chức thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư đối với dự án đầu tư thuộc các bộ ngành

Căn cứ quy mơ thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư, cơ quan cĩ thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư cĩ thể quyết định tách nội dung bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư thành tiểu dự án riêng và tổ chức thực hiện độc lập

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cĩ trách nhiệm chỉ đạo tổ chức thu hồi đất, bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư đối với dự án đầu tư thuộc diện nhà nước thu hồi đất của các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Tập đồn kinh tế, Tổng cơng ty, đơn vị sự nghiệp thuộc Trung ương (trong Điều này gọi là Bộ, ngành)

Bộ, ngành cĩ dự án đầu tư phải phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phĩng mặt bằng trong quá trình tổ chức thực hiện; bảo

đảm kinh phí cho việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định

2.2.5 Quỹ phát triển đất và giá đất

- Quỹ phát triển đất

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trích từ 30% đến 50% nguồn thu hàng năm từ

tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để lập Quỹ phát triển

đất30

Theo ơng Vũ Hồng Khanh, Phĩ Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Chủ tịch quản lý Quỹ Phát triển đất Hà Nội cho biết quỹ này cĩ 3 nhiệm vụ chính

Thứ nhất, ứng tiền trước để thực hiện giải phĩng mặt bằng, đầu tư để xây

dựng những khu nhà tái định cư và hỗ trợ cho người dân mua nhà tái định cư

Thứ hai, hỗ trợ trong xây dựng nhà tái định cư để cơng việc này chủ động

hơn, khơng phụ thuộc vào doanh nghiệp và các nguồn vốn khác

Thứ ba, hỗ trợ chính sách xã hội đối với cơng tác giải phĩng mặt bằng như

ứng vốn cho những người dân khơng đủ khả năng chi trả cho căn nhà tái định cư

ngay cả sau khi nhận bồi thường Cĩ những gia đình khơng cĩ đủ khả năng để mua

30

Theo quy định tại điều 34 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

một căn nhà mới vì diện tích thu hồi ñất nhỏ, nhưng người dân vẫn cần phải có một chỗ ở ñúng theo quy ñịnh của thành phố Luật Tái ñịnh cư quy ñịnh nhà tái ñịnh cư

có diện tích tối thiểu 40 - 50m2, gia ñình nào khó khăn sẽ ñược quỹ hỗ trợ ñể ñược trả chậm trong 10 năm

Ngoài ra, Quỹ này không chỉ nhằm vào tái ñịnh cư, mà còn tạo ra nguồn vốn

ñể chủ ñộng trong việc ứng trước trong việc thực hiện các nhiệm vụ, giải phóng

mặt bằng, tái ñịnh cư, hoạt ñộng khai thác tiềm năng của ñất và muốn chi thì phải

có dự án

Đây là một quỹ, bản chất của quỹ là chi ra và thu về như cho vay, hoạt ñộng theo

nguyên tắc bảo toàn vốn, bù ñắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt ñộng và không vì mục ñích lợi nhuận

- Quỹ phát triển ñất ñược sử dụng vào các mục ñích sau:

+ Ứng vốn cho Tổ chức phát triển Quỹ ñất ñể phát triển ñất, ứng vốn ñể ñầu

tư tạo quỹ ñất, Quỹ nhà tái ñịnh cư theo quy hoạch, ứng vốn ñể thực hiện việc thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch tạo quỹ ñất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, giáo dục - ñào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của ñịa phương;

+ Hỗ trợ thực hiện các ñề án ñào tạo nghề, chuyển ñổi nghề nghiệp, hỗ trợ xây dựng khu tái ñịnh cư; hỗ trợ xây dựng các công trình hạ tầng tại ñịa phương có ñất

bị thu hồi, hỗ trợ khoản chênh lệch cho hộ gia ñình, cá nhân vào khu tái ñịnh cư quy

ñịnh tại khoản 1 Điều 19 Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh việc sử dụng Quỹ phát triển ñất ñể hỗ trợ

cho các trường hợp quy ñịnh tại Khoản 1 Điều 34 Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP

Bên cạnh ñó Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Thủ tướng Chính phủ giao chỉ tiêu trích nguồn thu ngân sách nhà nước từ ñất

ñai cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ñể hình thành Quỹ phát triển ñất

và ban hành quy chế mẫu về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển ñất theo các nguyên tắc sau ñây:

+ Quỹ phát triển ñất là tổ chức tài chính nhà nước hoạt ñộng theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù ñắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt ñộng và không vì mục

ñích lợi nhuận;

+ Quỹ phát triển ñất có tư cách pháp nhân, hoạt ñộng hạch toán ñộc lập, có con dấu riêng, có bảng cân ñối kế toán riêng, ñược mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước

và các tổ chức tín dụng ñể hoạt ñộng theo quy ñịnh của pháp luật;

+ Quỹ phát triển ñất ñược quản lý, ñiều hành và tổ chức hoạt ñộng theo Điều

lệ tổ chức và hoạt ñộng của Quỹ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy chế mẫu;

+ Quỹ phát triển ñất ñược hưởng các khoản ưu ñãi theo quy ñịnh hiện hành

- Giá ñất

Giá ñất (giá quyền sử dụng ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất31 Những quy ñịnh về giá ñất ñược quy ñịnh cụ thể từ Điều 11 ñến Điều 13 Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP

Khi Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất không thông qua hình thức

ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất, cho thuê ñất, phê

duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao ñất mà giá ñất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh tại thời ñiểm giao ñất, cho thuê ñất, thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi ñất, thời ñiểm tính giá ñất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường ñể xác ñịnh lại giá ñất cụ thể cho phù hợp32

Theo Điều 55 Luật Đất ñai năm 2003 giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây:

+ Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 333 và khoản 434 Điều 56 của Luật này;

Căn cứ vào nguyên tắc ñịnh giá ñất quy ñịnh tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại

ñất do Chính phủ quy ñịnh, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá ñất cụ thể tại ñịa

phương trình Hội ñồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết ñịnh

34

Giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; tính tiền sử dụng ñất và tiền thuê ñất khi giao ñất, cho thuê ñất không thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự

án có sử dụng ñất; tính giá trị quyền sử dụng ñất khi giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất; tính tiền bồi thường ñối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

+ Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;

+ Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

Việc ñịnh giá ñất của Nhà nước phải bảo ñảm các nguyên tắc sau ñây:

+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong

ñiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử

dụng ñất thực tế trên thị trường thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp;

+ Các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,

có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Những quy ñịnh của Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP và Luật Đất ñai năm 2003 về giá

ñất hiện nay còn nhiều bất cập cụ thể:

Nghị ñịnh 69/2009/NĐ-CP quy ñịnh “tại thời ñiểm giao ñất, cho thuê ñất,

thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi ñất, thời ñiểm tính giá ñất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường ñể xác ñịnh lại giá ñất cụ thể cho phù hợp” Bất cập ở chổ phải quy ñịnh sát với giá thị trường nhưng không nói rõ

Ủy ban phải căn cứ vào ñâu thì mới ñược xem là sát với thị trường Hiện nay không

có quy ñịnh nào hướng dẫn cũng như chỉ ra rằng thế nào mới ñược xem là sát với thị trường nên nhiều lúc ñịa phương cũng không biết phải căn cứ vào ñâu ñể xác

ñịnh ñược giá thị trường

Luật Đất ñai quy ñịnh Giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Trong khi giá ñất trên thị trường có thể thay ñổi hàng tháng như vậy giá ñất do Ủy ban nhân dân ñưa ra liệu có còn phù hợp? Thiết nghĩ những quy ñịnh trên cần phải

ñược hướng dẫn một cách cụ thể hơn