Thẩm định dự án đầu tư dự án khách sạn 3 sao TPHCM

MỤC LỤC CHƯƠNG I) GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN5I.GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN51.1.Thông Tin Khái Quát Của Dự Án:51.1.1 Lựa Chọn Địa Điểm Của Dự Án:51.2. Quy Mô Của Dự Án.61.3. Căn Cứ Pháp Lý Của Dự Án:101.4. Bộ Máy Quản Lí, Nhân Lực.111.5. Sự Cần Thiết Đầu Tư Dự Án.121.5.1 Sự Cần Thiết Đầu Tư Dự án:121.5.2 Đánh giá chung về tình hình bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây:131.5.3 Thị trường khách sạn tại thành phố Hồ Chí Minh.161.5.4 Phát Triển Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh.191.6. Thời Gian Thực Hiện Dự Án.20CHƯƠNG II) LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH212.1. Lập Tổng Mức Đầu Tư Xây Dựng Công Trình:212.2. Lập Bảng Kế Hoạch Sử Dụng Vốn Đầu Tư:282.2.1. Tiến Độ Dự Kiến Xây Dựng Công Trình.282.2.2. Bảng Kế Hoạch Sử Dụng Vốn Đầu Tư Xây Dựng Công Trình:29CHƯƠNG III) PHƯƠNG ÁN SẢN XUẤT KINH DOANH KHAI THÁC DỰ ÁN333.1. Bảng Dự Kiến Doanh Thu Hàng Năm:333.1.2 Tổng Doanh Thu Dự Kiến Từ Cho Thuê:403.2. Bảng Kế Hoạch Vay Và Trả Lãi Vay:443.3 Lập Bảng Khấu Hao:463.4. Lập Bảng Chi Phí Sản Xuất:483.4.1. Chi Phí Quản Lý:483.4.2. Chi Phí Sản Xuất:493.5. Dự Trù Lãi Lỗ Hàng Năm Cho Dự Án:53CHƯƠNG IV) ĐÁNG GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN564.1. Bảng Tính Thông Số Đầu Vào Của Dự Án.564.2. Cơ Cấu Nguồn Vốn Dự Kiến Và Chi Phí Sử Sụng Vốn.574.2.1. Cơ Cấu Nguồn Vốn Của Dự Án:574.2.2. Cân Đối Nguồn Vốn:584.3. Suất Chiết Khấu Của Dự Án.594.4. Dòng Ngân Lưu Của Dự Án.594.5. Các Chỉ Tiêu Dòng Tiền.634.5.1. Chỉ tiêu giá trị hiện tại thuần (NPV) của dự án.634.5.2. Chỉ tiêu suất sinh lợi (IRR)của dự án.634.5.3. Thời Gian Hoàn Vốn (Thv) của dự án.654.5.4. Tỷ số lợi ích và chi phí BC:664.6. Đánh giá khả năng trả nợ vay.674.7. Thuyết Minh Tổng Hợp.694.7.1 Tổng Hợp.694.7.2. Nhận xét, kiến nghị.704.7.2.1. Nhận xét:704.7.2.2. Kiến nghị:72CHƯƠNG I) GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁNI.GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN1.1.Thông Tin Khái Quát Của Dự Án:Tên Dự Án: Khách Sạn 3 sao Wind BoutiqueĐịa Điểm: Đường Bát Nàn, Phường Bình Trưng Tây, Quận 2, TP. HCM.Diện tích: 850m2Mục tiêu đầu tư: Xây dựng khách sạn mới tiêu chuẩn 3 saoQuy mô dự án: Khách sạn có quy mô 142 phòngHình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mớiTổng mức đầu tư: 120,181,797,700Mục tiêu của dự án:Tạo ra thêm nơi nghỉ nghơi, trải nghiêm mới, du lịch và lưu trú tại thành phố Hồ Chí Minh nâng thêm cơ hội phục vụ tốt khách du lịch trong nước cũng như ngoài nước với tiêu chuẩn 3 sao của dự án khách sạn Wind Boutique Tiện nghi – Dịch vụ: Café, Mini bar, giải trí ẩm thực, massage, xông hơi, giặt ủi, mạng không dây miễn phí, …Tạo thêm việc làm cho nhiều đối tượngNâng phần thẩm mỹ cho thành phố với kiến trúc độc đáo hiện đại.Thu được lợi nhuận chính đáng cho chủ đầu tư.1.1.1 Lựa Chọn Địa Điểm Của Dự Án:Địa điểm của dự án: Dự án nằm trên con đường Bát Nàn, Phường Bình Trưng Tây, Quận 2, Thành Phố Hồ Chí Minh. Ngay cầu nối Mai Chí Thọ vào Đảo Kim Cương. Đây là địa điểm có nhiều khu dân cư, dân trí cao, nằm ngay trung tâm hành chính quận 2, gần sông Giồng Ông Tố và Sông Sài Gòn, nơi có nhiều khách du lịch thường xuyên ghé qua tham quan và nghĩ dưỡng. Nơi tập trung đầy đủ tiện nghi của một thành phố văn minh như công viên, quán Bar, hồ bơi, các trung tâm thương mại như VinCom, Parkson, …. Là nơi có an ninh cao đảm bảo an toàn cho khách nghỉ dưỡng. Giao thông thuận tiện: cách 15 phút đến trung tâm quận 1 BiTexCo, 10 Phút đến VinHome khu trung tâm Central Park, gần đại lộ Mai Chí Thọ, cao tốc Long Thành Giầu Dây.1.2. Quy Mô Của Dự Án.Dự án xây dựng khách sạn 3 sao Wind Boutique nằm trên đường Bát Nàn, phường Bình Trưng Tây, Quận 2, Thành Phố Hồ Chí Minh có tổng diện tích là 850m2 trong đó diện tích xây dựng là 500m2 (chiếm 60% tổng diện tích khu đất).Dự án Khách sạn 3 Wind Boutique sao được xây dựng trên tổng diện tích 850m2, gồm 1 tầng để xe và 8 tầng cho thuê với quy mô 142 phòng.Qui hoạch tổng mặt bằng: Diện tích khu đất :850m2 Diện tích mặt bằng xây dựng :500m2Diện tích sân, cây xanh: 350m2Diện tích xây dựng 1 sàn: 500m2Tổng diện tích sàn: 5500m2 Tổng số phòng nghỉ: phòng Mật độ xây dựng : 60% Hệ số sử dụng đất : 5,88Tầng trệt:Diện tích chiếm đất: làm bãi đổ xe ô tô, xe máy, xe đạp và thiết bị cần thiếtDiện tích 500m2 tầng hầm có sức chứa khoảng 80 xe máy và 10 xe ô tô con thông dụng.Thời điểm cao điểm có thể tận dụng bãi cây xanh quanh khách sạn để làm bãi để xe tạm thời

Trang 1

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN

TP Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2020

Giáo viên hướng dẫn

Ths Cù Minh Đạo

Trang 2

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và tìm hiểu học phần “Lập và Thẩm Định Dự Án Xây Dựng” em

đã rất may mắn nhận được rất nhiều sự chỉ dạy vô cùng bổ ích, kỹ lưỡng, chu đáo và nhiệt tìnhcủa thầy

Nhờ những kiến thức thầy truyền đạt cho em trên lớp cùng với thực hành làm bài TKMH, đãgiúp em có điều kiện tiếp cận và làm quen với những công việc mà em phải làm sau này Nhờ

đó mà em có một phần cảm giác an tâm hơn khi bước ra khỏi cánh cửa đại học và bước vào mộttương lai mới đang chờ đoán em phía trước

Để có thể hoàn thành bài TKMH này trước hết em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến nhà trường,quý Thầy cô Khoa Kinh Tế nói chung và đặc biệt là Ths.Thầy Cù Minh Đạo đã tận tâm truyềnđạt kiến thức và hướng dẫn hết tâm huyết cho những đứa trẻ mới chập chững vào ngành nhưchúng em, để chúng em hoàn thành tốt bài TKMH này và chuẩn bị hành trang cho tương lai.Mặc dù em đã rất cố gắng để hoàn thành đúng tiến độ bài TKMH nhưng do kiến thức của emcòn hạn chế và chưa có cơ hội tiếp xúc nhiều với thực tế nên không tránh khỏi thiếu sót Vì vậy

em rất mong thầy cũng như quý Thầy cô Khoa kinh tế góp ý kiến cho em để em có thể hiểu rõvấn đề hơn và hoàn thiện lại kiến thức của mình

Em xin chúc cô và quý Thầy cô khoa kinh tế sức khỏe và công tác tốt

Em xin chân thành cảm ơn!

Tp.HCM, ngày 30 tháng 6 năm 2020

Sinh viên thực hiện

Trang 3

MỤC LỤC

CHƯƠNG I) GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN 5

I GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN 5

1.1 Thông Tin Khái Quát Của Dự Án: 5

1.1.1 Lựa Chọn Địa Điểm Của Dự Án: 5

1.2 Quy Mô Của Dự Án 6

1.3 Căn Cứ Pháp Lý Của Dự Án: 10

1.4 Bộ Máy Quản Lí, Nhân Lực 11

1.5 Sự Cần Thiết Đầu Tư Dự Án 12

1.5.1 Sự Cần Thiết Đầu Tư Dự án: 12

1.5.2 Đánh giá chung về tình hình bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây: 13

1.5.3 Thị trường khách sạn tại thành phố Hồ Chí Minh 16

1.5.4 Phát Triển Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh 19

1.6 Thời Gian Thực Hiện Dự Án 20

CHƯƠNG II) LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 21

2.1 Lập Tổng Mức Đầu Tư Xây Dựng Công Trình: 21

2.2 Lập Bảng Kế Hoạch Sử Dụng Vốn Đầu Tư: 28

2.2.1 Tiến Độ Dự Kiến Xây Dựng Công Trình 28

2.2.2 Bảng Kế Hoạch Sử Dụng Vốn Đầu Tư Xây Dựng Công Trình: 29

CHƯƠNG III) PHƯƠNG ÁN SẢN XUẤT KINH DOANH KHAI THÁC DỰ ÁN 33

3.1 Bảng Dự Kiến Doanh Thu Hàng Năm: 33

3.1.2 Tổng Doanh Thu Dự Kiến Từ Cho Thuê: 40

3.2 Bảng Kế Hoạch Vay Và Trả Lãi Vay: 44

3.3 Lập Bảng Khấu Hao: 46

Trang 4

3.4 Lập Bảng Chi Phí Sản Xuất: 48

3.4.1 Chi Phí Quản Lý: 48

3.4.2 Chi Phí Sản Xuất: 49

3.5 Dự Trù Lãi Lỗ Hàng Năm Cho Dự Án: 53

CHƯƠNG IV) ĐÁNG GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 56

4.1 Bảng Tính Thông Số Đầu Vào Của Dự Án 56

4.2 Cơ Cấu Nguồn Vốn Dự Kiến Và Chi Phí Sử Sụng Vốn 57

4.2.1 Cơ Cấu Nguồn Vốn Của Dự Án: 57

4.2.2 Cân Đối Nguồn Vốn: 58

4.3 Suất Chiết Khấu Của Dự Án 59

4.4 Dòng Ngân Lưu Của Dự Án 59

4.5 Các Chỉ Tiêu Dòng Tiền 63

4.5.1 Chỉ tiêu giá trị hiện tại thuần (NPV) của dự án 63

4.5.2 Chỉ tiêu suất sinh lợi (IRR)của dự án 63

4.5.3 Thời Gian Hoàn Vốn (Thv) của dự án 65

4.5.4 Tỷ số lợi ích và chi phí B/C: 66

4.6 Đánh giá khả năng trả nợ vay 67

4.7 Thuyết Minh Tổng Hợp 69

4.7.1 Tổng Hợp 69

4.7.2 Nhận xét, kiến nghị 70

4.7.2.1 Nhận xét: 70

4.7.2.2 Kiến nghị: 72

Trang 5

CHƯƠNG I) GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN

I GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN

1.1 Thông Tin Khái Quát Của Dự Án:

 Tên Dự Án: Khách Sạn 3 sao Wind Boutique

 Địa Điểm: Đường Bát Nàn, Phường Bình Trưng Tây, Quận 2, TP HCM

 Diện tích: 850m2

 Mục tiêu đầu tư: Xây dựng khách sạn mới tiêu chuẩn 3 sao

 Quy mô dự án: Khách sạn có quy mô 142 phòng

 Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

 Tổng mức đầu tư: 120,181,797,700

 Mục tiêu của dự án:

- Tạo ra thêm nơi nghỉ nghơi, trải nghiêm mới, du lịch và lưu trú tại thành phố Hồ Chí Minh nâng thêm cơ hội phục vụ tốt khách du lịch trong nước cũng như ngoài nước với tiêu chuẩn 3 sao của dự án khách sạn Wind Boutique

- - Tiện nghi – Dịch vụ: Café, Mini bar, giải trí - ẩm thực, massage, xông hơi, giặt

ủi, mạng không dây miễn phí, …

- Tạo thêm việc làm cho nhiều đối tượng

- Nâng phần thẩm mỹ cho thành phố với kiến trúc độc đáo hiện đại

- Thu được lợi nhuận chính đáng cho chủ đầu tư

1.1.1 Lựa Chọn Địa Điểm Của Dự Án:

 Địa điểm của dự án:

Dự án nằm trên con đường Bát Nàn, Phường Bình Trưng Tây, Quận 2, Thành Phố Hồ Chí Minh Ngay cầu

nối Mai Chí Thọ vào

Đảo Kim Cương

Đây là địa điểm có

cao, nằm ngay trung

gần sông Giồng Ông

Trang 6

Tố và Sông Sài Gòn, nơi có nhiều khách du lịch thường xuyên ghé qua tham quan và nghĩ dưỡng.

Nơi tập trung đầy đủ tiện nghi của một thành phố văn minh như công viên, quán Bar, hồ bơi, các trung tâm thương mại như VinCom, Parkson, …

Là nơi có an ninh cao đảm bảo an toàn cho khách nghỉ dưỡng

Giao thông thuận tiện: cách 15 phút đến trung tâm quận 1 BiTexCo, 10 Phút đến

VinHome khu trung tâm Central Park, gần đại lộ Mai Chí Thọ, cao tốc Long Thành- GiầuDây

1.2 Quy Mô Của Dự Án.

Dự án xây dựng khách sạn 3 sao Wind Boutique nằm trên đường Bát Nàn, phường Bình Trưng Tây, Quận 2, Thành Phố Hồ Chí Minh có tổng diện tích là 850m2 trong đó diện tích xây dựng là500m2 (chiếm 60% tổng diện tích khu đất)

Dự án Khách sạn 3 Wind Boutique sao được xây dựng trên tổng diện tích 850m2, gồm 1 tầng để

xe và 8 tầng cho thuê với quy mô 142 phòng

Qui hoạch tổng mặt bằng:

Trang 7

- Diện tích chiếm đất: làm bãi đổ xe ô tô, xe máy, xe đạp và thiết bị cần thiết

- Diện tích 500m2 tầng hầm có sức chứa khoảng 80 xe máy và 10 xe ô tô con thông dụng

- Thời điểm cao điểm có thể tận dụng bãi cây xanh quanh khách sạn để làm bãi để

Trang 9

STT Tên phòng, chức năng Số lượng Diện tích (m2)

Diện tích/ phòng Tổng

2 - Loại 1: Vip

3 - Loại 2: Average

Trang 10

 Dự án khách sạn 3 sao Wind Boutique xây dựng dựa trên những cơ sở pháp lý sau:

- Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014

- Nghị định số 68/2019/NĐ-CP về quản lí chi phí đầu tư xây dựng

- Thông tư 16/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định chi phí quản lí dự án và tư vấn đầu tư xây dựng

- Thông tư 09/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định và quản lí chi phí đầu tư xây dựng

- Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17 tháng 7 năm 2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng

- Quyết định 20/2019/QĐ-UBND hướng dẫn việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà Nướcthu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Thông tư 210/2016/TT-BTC về quy định mức thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự toán xây dựng

- Quyết định số 44/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp phần kết cấu công trình năm 2018

- Thông tư 26/2016/TT-BXD quy đinh chi tiết một số nội dung về quản lí chất lượng và bảo trì công trình xây dựng

 Các quy chuẩn của Việt Nam

Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, 3 xuất bản 1997-BXD);

- Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);

- TCVN 2737-1995: Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCXD 229-1999: Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió

- TCVN 375-2006: Thiết kế công trình chống động đất;

- TCXD 45-1978: Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;

- TCVN 5760-1993: Hệ thống chữa cháy - YC chung thiết kế lắp đặt và sử dụng;

- TCVN 6160– 996: YC chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;

- TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);

- TCVN 4760-1993: Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;

- TCXD 33-1985: Cấp nước mạng lưới bên ngoài và công trình, Tiêu chuẩn thiết kế;

Trang 11

- TCVN 5576-1991: Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;

- TCXD 51-1984: Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;

- 11TCN 21-84: Thiết bị phân phối và trạm biến thế;

- TCXD 27-1991: TC đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng;

- TCVN-46-89: Chống sét cho các công trình xây dựng;

- EVN: Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of VN)

- TCVN 5576-199: Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;

- TCXD 51-1984: Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCVN 4474-1987: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống thoát nước trong nhà;

- TCVN 4473:1988: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nước bên trong;

- TCVN 5673:1992: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong;

- TCVN 4513-1998: Cấp nước trong nhà;

- TCVN 6772: Tiêu chuẩn chất lượng nước và nước thải sinh hoạt;

- TCXDVN 175:2005: Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép,

1.4 Bộ Máy Quản Lí, Nhân Lực

Sơ Đồ Quản Lí Nhân Lực Dự Kiến.

Giám đốc khách sạn

Có nhiệm vụ quản lý trực tiếp khách sạn, mọi vấn đề của khách sạn đều phải thông qua giám đốc và giám đốc có quyền quyết định tất cả mọi thông tin xử lý trong khách sạn

Trang 12

Phòng tiếp tân:

Có nhiệm vụ hoàn thành công việc đăng ký, giao phòng cho khách và nhận lại phòng, lập phiếu thanh toán và thu tiền của khách, nhận những yêu cầu của khách, giới thiệu và giải đáp những thắc mắc của khách

1.5 Sự Cần Thiết Đầu Tư Dự Án.

1.5.1 Sự Cần Thiết Đầu Tư Dự án:

Ngành dịch vụ du lịch của Việt Nam còn nhiều tiềm năng phát triển, hiện tại do ảnh hưởng chung nên lượng du khách đến nước ta có phần suy giảm Nhưng theo nhận định của Bộ kế hoạch và đầu tư, trong bối cảnh nền kinh tế đang dần phục hồi, từ nay đến cuối cuối năm các ngành dịch vụ du lịch sẽ có nhiều cơ hội khai thác tiềm năng và đạt mức tăng trưởng cao hơn so vơi thời điểm từ đâu năm đến nay Riêng ngành du lịch, mặc dù chịu ảnh hưởng lớn của suy thoái kinh tế và dịch bệnh lan rộng, nhưng với nỗ lực của ngành thông qua việc tổ chức các sự kiện văn hóa, các chương trình quảng bá du lịch trong những tháng cuối năm, khả năng lượng khách quốc tế vào Việt Nam sẽ tăng Và khi nền kinh tế phát triển, các nhà ngoại giao, quan chức, khách du lịch nước ngoài đến và làm việc càng tăng và đẩy nhu cầu thuê khách sạn sang lên rất lớn đặc biệt là mô hình hotel

1.5.2 Đánh giá chung về tình hình bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây:

Trang 13

- Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chấtcũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quantrọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triểnkinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Lĩnh vực BĐS ở Việt Nam là một lĩnh vực tuy tăng trưởng dài theo thời gian tuy nhiên cũng có tính chu kỳ và phụ thuộc khá nhiều vào các chính sách vĩ mô của nhà nước liên quan tới cấp tín dụng cho lĩnh vực này

 Thị trường Bất Động Sản 2019:

Thị trường bất động sản trong năm 2019 thể hiện những gam màu sáng tối , với những tín

hiệu tích cực và tiêu cực đan xen Nhưng bao trùm vẫn là bức tranh “cung thấp - cầu cao” đặc biệt là thị trường ở TP HCM và Hà Nội

Trong khi đó lượng cung ra thị trường khoảng 107.284 sản phẩm, chiếm khoảng 61,5% so với năm 2018, trong đó lượng giao dịch khoảng 72.828 sản phẩm, chỉ bằng 64,7% so với năm

2018 Nhận định của nhiều doanh nghiệp căn hộ giá rẻ ngày càng khan hiếm trong khi đây là loại hình đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân Một trong những nguyên nhân chính

Trang 14

là do cơ quan Nhà nước thắt chặt hơn quá trình phê duyệt dự án, đồng thời siết chặt tín dụng bất động sản

Trong năm 2019, ngành kinh doanh bất động sản ghi nhận 598 doanh nghiệp đăng kí tạm dừng hoạt động Bất động sản cũng là ngành có tỷ lệ công ty giải thể cao ( 686 doanh nghiệp ), tăng 39,8% so với cùng kỳ năm 2018 Nhiều doanh nghiệp nhỏ, doanh nghiệp mới được thành lập\đã phải giải thể do khó khăn tìm nguồn hàng, không đủ kinh phí hoạt động, khó khăn vì hao hụt vốn

 Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA),

“Toàn cảnh thị trường bất động sản cuối năm 2019 đang bước vào chu kỳ suy giảm” Nguyên nhân xuất phát từ cung bất động sản giảm mạnh, khung pháp lý chưa rõ ràng khiến cho doanh nghiệp khó trụ lại thị trường

 Theo các chuyên gia nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản khan hiếm là do:

- Do các chủ đầu tư “chờ thời” mới bung ra mở bán;

- Do ảnh hưởng từ sai phạm của các doanh nghiệp nhỏ lẻ; tình trạng phân lô bán nền tràn lan; thiếu sự hoàn chỉnh về mặt pháp lý, không tạo được giá trị bất động sản tăng bền vững

- Do ảnh hưởng bởi chính sách thắt chặt hành lang pháp lý xây dựng, cấp phép dự án mới của cơ quan nhà nước

- Tín dụng cho bất động sản đã được kiểm soát chặt chẽ hơn với quy mô tín dụng giảm dần

từ năm 2016 đến nay, đỉnh điểm là cuối năm 2018 Ngân hàng quy định các giới hạn, tỷ

lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng trong và cả chi nhánh của ngân hàng nước ngoài

 Mặc dù tình hình bất động sản hiện không mấy khả quan, tuy nhiên ảnh hưởng của chiến

tranh thương mại Mỹ - Trung cũng tạo ra làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang

Việt Nam Điều này đồng nghĩa với việc bất động sản khu công nghiệp trở nên sôi động

Đi kèm với sự chuyển dịch tích cực này là cơ hội phát triển của các cơ sở nhà ở, dịch vụ dành cho công nhân, người lao động và chuyên gia nước ngoài tại các khu công

nghiệp Mặt khác, xu thế phát triển bất động sản hiện nay vẫn thuộc về các dự án bđs thông minh, BĐS xanh với hạ tầng đồng bộ

 Bên cạnh các dự án đất nền, nhà ở thì bất động sản nghỉ dưỡng tại các thị trường mới

cũng sẽ tạo điều kiện cho các địa phương có cơ hội phát triển

(Theo Invert.vn)

Trang 16

CÔNG SUẤT

48%

-26 điểm % QoQ -27 điểm % YoY

Trang 17

1.5.3 Thị trường khách sạn tại thành phố Hồ Chí Minh.

Tình Hình Hoạt Động

Nguồn: Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills

Trang 18

Tăng trưởng lượng khách du lịch đến Việt Nam theo năm

Nguồn: VNAT

(1) Dữ liệu cập nhật đến quý 1 2020 (2) Công suất thuế tính bằng số phòng được cho thuê chia cho tổng số phòng (3) Giá thuê phòng đã bao gồm phí dịch

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam

Tiêu Điểm:

Nguồn cung tăng trưởng chậm

Trong Q1/2020, không có dự án mới tham gia thị trường và hai khách sạn 3 sao với 150 phòng

đã dừng hoạt động Tuy vậy, nguồn cung vẫn tăng trưởng 2% theo quý và 3% theo năm do các khách sạn cao cấp đưa các phòng dừng để cải tạo ở các quý trước đi vào hoạt động trở lại Toàn

Trang 19

thị trường có hơn 16.250 phòng từ 124 khách sạn, trong đó phân khúc 5 sao chiếm tỷ trọng cao nhất 41% thị phần.

Đến năm 2023, thị trường dự kiến chào đón 18 dự án mới với khoảng 4.000 phòng Các dự án chủ yếu tập trung tại khu vực Quận 1 Tại thời điểm Q1/2020, có khoảng 45% các dự án đang trong quá trình xây dựng hoặc chuẩn bị hoàn thành Do ảnh hưởng của Covid-19, các dự án vẫn chưa triển khai có thể sẽ trì hoãn hoặc thay đổi mục đích sử dụng

Tình hình hoạt động thấp nhất

Trong Q1/2020, thị trường khách sạn ghi nhận tình hình hoạt động thấp nhất trong quý 1 từ trước đến nay với sự sụt giảm công suất và giá phòng trung bình đáng kể Công suất giảm do tácđộng từ lượng khách quốc tế giảm mạnh trong quý, đầu tiên là nguồn khách từ Trung Quốc, sau

đó là từ Hàn Quốc và Châu Âu Sở Du lịch TP.HCM thống kê cho thấy 90% các doanh nghiệp

du lịch vừa và nhỏ đã tạm thời đóng cửa và lượng khách quốc tế giảm -43% theo năm xuống còn 1,3 triệu lượt trong 3 tháng đầu năm Lượng khách quốc tế trong tháng 2 giảm -52% theo năm và trong tháng 3 giảm -84% theo năm Các thị trường chủ yếu như Trung Quốc giảm -32% theo năm và Hàn Quốc giảm -26% theo năm

Công suất chung toàn thị trường giảm -26 điểm phần trăm theo quý và -27 điểm phần trăm theo năm xuống mức 48% trong Q1/2020

Công suất của phân khúc 4 sao giảm -27 điểm phần trăm theo năm và phân khúc 5 sao giảm -31 điểm phần trăm theo năm Trong quý 2, công suất trung bình dự kiến tiếp tục thấp do chính phủ hạn chế du lịch, giãn cách xã hội và tình hình dịch bệnh ngày càng căng thẳng

Phản ứng của các đơn vị quản lý và khách du lịch

Trong tháng 2 và tháng 3, nhiều đặt phòng đã bị hủy Để tăng khả năng cạnh tranh, hầu như tất

cả các hạng phòng đều thực hiện chính sách ưu đãi giá phòng, đặc biệt là các cơ sở lưu trú tại Quận 5, khu vực tập trung nhiều khách sạn 3 sao chủ yếu nhắm đến khách du lịch Trung Quốc Trong Q1/2020, giá phòng trung bình toàn thị trường giảm -14% theo năm xuống còn

Trang 20

Lượng khách quốc tế có thể bị gián đoạn trong ngắn hạn Dựa theo những phân tích của Savills

từ năm 2001 đến 2019, lượng khách quốc tế giảm đáng kể -8% trong dịch SARS vào năm 2003

và giảm -12% trong khủng hoảng tài chính toàn cầu (GFC) năm 2009 Đến sau năm 2020 tình hình du lịch dự kiến sẽ tăng trưởng trở lại, đặc biệt là từ lượng khách trong nước

Từ năm 2015-2015, lượng khách quốc tế tăng liên tục 23% mỗi năm nhờ sự phát triển của các hãng hàng không giá rẻ (LCC) và việc nâng cấp mở rộng các sân bay quốc tế mới

Sau đại dịch, du khách trong nước dự kiến sẽ thúc đẩy thị trường du lịch Mặc dù đối mặt với dịch SARS và GFC, lượng khách du lịch trong nước vẫn tăng 4% theo năm trong năm 2003 và 22% theo năm trong năm 2009, trong khi lượng khách quốc tế giảm -8% theo năm vào năm

2003 và -12% theo năm vào năm 2009 Từ năm 2011-2017, chi tiêu trung bình hàng ngày của khách nội địa tăng 4% mỗi năm Nhu cầu lưu trú của khách trong nước cao gấp 4 lần so với khách quốc tế trong giai đoạn 2000-2009 và gấp 8 lần năm 2010-2017 Các chuyến bay nội địa

dự kiến sẽ mở cửa sớm hơn quốc tế

Bên cạnh nhu cầu cao của du khách nội địa, ngành du lịch cũng sẽ được chính phủ hỗ trợ hồi phục bằng nhiều ưu đãi và chính sách khác

Các nước châu Á dự kiến sẽ phục hồi nhanh hơn sau dịch bệnh so với các khu vực khác, điều này có ý nghĩa tích cực đối với thị trường khách sạn trong nước với sự đóng góp chủ yếu từ thị trường châu Á Theo Tổng cục Du lịch, các nước châu Á chiếm khoảng 80% lượng khách quốc

tế của Việt Nam, trong đó, Trung Quốc và Hàn Quốc có tỷ trọng cao nhất, chiếm đến 37% tổng lượng khách quốc tế vào năm 2015 và 56% vào năm 2019 Đặc biệt, lượng khách từ Trung Quốc đóng góp nhiều nhất trong những năm qua

NGUỒN: THÔNG CÁO BÁO CHÍ THỊ TRƯỜNG KHÁCH SẠN SAVILLS

1.5.4 Phát Triển Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh.

TP.HCM 2019 tiếp tục tăng trưởng khá, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) ước đạt 1.347.369

tỷ đồng, tăng 8,32%, cao hơn so với năm 2018 (8,3%)

Trong đó, khu vực dịch vụ tăng 8,59%, đạt mức tăng cao hơn cùng kỳ (cùng kỳ tăng 8,01%), có 8/9 ngành dịch vụ chủ yếu có mức tăng cao hơn so với cùng kỳ Khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 6,78%, có mức tăng thấp hơn cùng kỳ (cùng kỳ 8.12%), trong đó, ngành công nghiệp tăng 8,17% (tương đương cùng kỳ) và ngành xây dựng tăng 1,04%, (cùng kỳ tăng 7,95%)

Trang 21

Khu vực nông nghiệp tăng 6,01%, cao hơn so với cùng kỳ (cùng kỳ tăng 5,94%), thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm tăng 9,4%, cao hơn cùng kỳ (cùng kỳ tăng 5,94%), thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm tăng 9,4%, cao hơn cùng kỳ (cùng kỳ tăng 6,96%).

Về cơ cấu ngành trong GRDP, khu vực dịch vụ chiếm tỷ trọng 60,42%, khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm tỷ trọng 25,55%, khu vực nông nghiệp chiếm tỷ trọng 0,66%, thuế sản phẩm trừtrợ cấp sản phẩm chiếm 13,37%

Năng suất lao động năm 2019 ước đạt 299,8 triệu đồng/người, tăng 6,82% cao hơn so với năm

2018 (6,63%) Hoạt động thu ngân sách đạt kết quả tích cực, ước thực hiện đạt 412.474 tỷ đồng, đạt 103,34% dự toán, tăng 9,01% so cùng kỳ Trong đó thu nội địa 266.474 tỷ đồng, đạt 97,85%

dự toán, tăng 9,63% so cùng kỳ, thu từ dầu thô 25.000 tỷ đồng, đạt 138,89% dự toán, tăng 2,86% so cùng kỳ Thu từ hoạt động xuất nhập khẩu 121.000 tỷ đồng, đạt 111,21% dự toán, tăng12,02% so cùng kỳ

1.6 Thời Gian Thực Hiện Dự Án.

Năm

Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 …

1 Tổng tiến độ dự án

2 Lập dự án và trình duyệt dự án

3 Lập thiết kế - Tổng dự toán và phê duyệt

4 Lập HSMT, tổ chức đấu thầu, xét thầu, duyệt thầu

5 Kết quả đấu thầu

6 Tuyển chọn, huấn luyện nhân sự mới

Thời gian thực hiện 12 tháng (từ năm 2020 đến năm 2021)

Tháng 1 năm 2022 đưa vào khai thác

Thời gian khai thác 18 năm ( từ năm 2022 đến năm 2039)

Trang 22

CHƯƠNG II) LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU

TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 2.1 Lập Tổng Mức Đầu Tư Xây Dựng Công Trình:

 Tổng mức đầu tư của dự án xây dựng khách sạn Wind Boutique

được lập dựa trên: