Bài giảng Định Giá Tài Sản

Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản

Häc viÖn tµi chÝnh

m«n häc

§Þnh gi¸ tµi s¶n

§Þnh gi¸ tµi s¶n

Ch ơng 1: Khái niệm cơ bản và nguyên tắc

định giá trong nền kinh tế thị tr ờng

II Các nhân tố

ảnh h ởng đến giá trị tài sản

1.2 Quyền sở hữu

1.3 Giá trị

1.3 Giá trị

1.4 Thẩm định giá

1.4 Thẩm định giá

+ Doanh nghiÖp kiÓm so¸t ® îc; vµ

+ Dù tÝnh ®em l¹i lîi Ých kinh tÕ trong t

¬ng lai cho doanh nghiÖp.

1.1.1 Kh¸i niÖm

Quyền chiếm hữu: là quyền đ

ợc nắm giữ, quản lý tài sản.

 Quyền sử dụng: là quyền khai

thác những công dụng hữu ích của

tài sản, quyền đ ợc h ởng những lợi

ích mà tài sản có thể mang lại.

 Quyền định đoạt: là quyền

chuyển giao quyền sở hữu tài sản

hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.

Nhậ n xét

Để đánh giá đúng mức độ lợi ích mà tài sản mang lại, nhất thiết phải xét đến quyền của chủ thể

1.3 Giá trị

Giá trị tài sản là biểu

hiện bằng tiền về những lợi

ích mà tài sản mang lại cho

chủ thể nào đó tại một thời

các khoản thu nhập bằng tiền

Nh vậy, giá trị TS

 Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị các quyền

sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đ ợc xác định rõ.

 Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị tr ờng tại một địa

điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế.

 Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho

chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

vµ phi thÞ tr êng

đổi ớc tính về tài sản vào thời

điểm thẩm định giá, giữa một

trao đổi

Thời điểm

Ng ời bán sẵn sáng bán

Ng ời mua sẵn sàng mua Tiếp thị

công khai

1.5.2 Giá trị Thị tr ờng (tiếp)

- Số tiền trao đổi:

+ Giá trị thị tr ờng đ ợc đo đếm, tính toán, định l ợng bằng đơn vị tiền tệ

+ Số tiền này có nguồn gốc dựa trên cơ sở của việc trao đổi, mua bán tài sản

- Ước tính: là số tiền dự báo có thể sẽ đ ợc thanh toán vào thời điểm giao dịch, không phải là số tiền đ ợc quyết

định từ tr ớc.

- Thời điểm: giá trị của một tài sản xác định mang tính thời điểm, đến thời điểm khác có thể sẽ không còn phù

hợp nữa.

+ Là ng ời muốn bán tài sản, nh ng không phải là ng ời nhiệt tình quá mức với việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện thông th ờng trên thị tr ờng

+ Là ng ời sẽ bán tài sản với mức giá cao nhất có thể đ ợc trên thị tr ờng công khai sau một quá trình tiếp thị.

- Ng ời mua sẵn sàng mua:

+ Là ng ời muốn mua, nh ng không nhiệt tình quá mức để sẵn sàng mua với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện thông th ờng trên thị tr ờng

+ Là ng ời không trả giá cao hơn giá trị thị tr ờng yêu cầu Là

ng ời sẽ mua với giá thấp nhất có thể đ ợc

- Sau một quá trình tiếp thị công khai: có nghĩa là tài sản phải đ ợc tr ng bày, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý nhất Thời gian tiếp thị phải đủ để thu hút sự chú ý các khách hàng

1.2.3 Giá trị Thị tr ờng (tiếp)

- Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc:

+ Khách quan: các bên mua, bán trên cơ sở không có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào có thể gây ra một mức giá giả tạo

+ Hiểu biết: các bên mua bán trên cơ sở đều đ ợc thông tin đầy đủ về tài sản Ng ời mua và ng ời bán

sẽ hành động phù hợp với thông tin về thị tr ờng mà anh ta nhận đ ợc tại thời điểm đó.

+ Không bị ép buộc: cả hai bên đều không chịu bất cứ sự ép buộc nào từ bên ngoài ảnh h ởng đến quyết định mua và bán

1.5.2 Giá trị thị tr ờng (tiếp)

các tình huống bị coi là ép buộc

Thực hiện

di trúc

Không còn

sự lựa chọn nào khác

Vì yếu tố tình cảm

Mua của

ng ời đồng

sở hữu

ép bán với giá

thấp

ép mua với giá cao

Việc đánh giá giá trị tài sản đ ợc căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức

mua bán trên thị tr ờng của tài sản đó

1.5.3 Giá trị phi thị tr ờng… (tiếp)

Giá trị để tính thuế

Giá trị tài sản chuyên dùng

Giá trị tài sản có thị tr ờng hạn chế

Giá trị TS

đang sử dụng

Các loại giá trị phi thị tr ờng

- Giá trị đầu t : là giá trị của tài sản đối với một hoặc một số nhà đầu t nhất định, cho một dự án đầu t nhất

định

- Giá trị doanh nghiệp: là biểu hiện bằng tiền về cỏc khoản thu nhập mà DN mang lại cho nhà đầu tư trong quỏ trỡnh sản xuất kinh doanh.

- Giá trị bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm hay số tiền bồi th ờng đ ợc ớc tính trên cơ sở những chi phí thay thế tài sản khi

xảy ra trách nhiệm bồi th ờng, chứ không xem trọng đến việc xác định GTTT của tài sản là bao nhiêu.

1.5.3 Giá trị phi thị tr ờng (tiếp)

- Giá trị tính thuế: là số tiền thể hiện giá trị tài sản đ ợc quy định trong các văn bản pháp lý, làm căn cứ để ra số tiền thuế phải nộp cho Nhà n ớc

- Giá trị còn lại: Là giá trị của những tài sản không còn đ ợc tiếp tục sửa chữa để phục hồi hay sử dụng nữa

- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán: là số tiền có thể thu về từ việc bán tài sản trong các điều kiện: thời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian bình th ờng cần có để giao dịch theo GTTT; ng ời bán ch a sẵn sàng bán và ng ời mua biết rõ sự bất lợi

đó của ng ời bán.

- Giá trị đặc biệt: là giá trị tài sản v ợt quá GTTT, khi một tài sản này liên kết với một tài sản khác tạo ra sự cộng h ởng về mặt kỹ thuật hoặc lợi ích kinh tế

2.1 Mục đích của định giá tài sảN

- Chuyển giao quyền sở hữu

+ Giúp ng ời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đ ợc.

+ Để giúp cho ng ời mua quyết định giá mua.

+ Để thiết lập cơ sở cho sự đổi tài sản.

- Tài chính và tín dụng

+ Để biết giá trị tài sản dùng để cầm cố.

+ Để bảo hiểm tài sản.

- Cho thuê theo hợp đồng

Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê.

- Phát triển tài sản và đầu t

+ Để so sánh với tài sản đầu t khác.

+ Để quyết định khả năng thực hiện đầu t

+ Để lập báo cáo tài chính hàng năm của công ty,

và xác định giá trị thị tr ờng của số vốn mà công ty

đầu t

+ Để hợp nhất, chia tách, giải thể.

+ Khi cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà n ớc.

- Các định giá theo luật pháp

+ Để tính thuế tài sản.

+ Để bồi th ờng.

+ Để phục vụ thi hành án.

2.2 Các yếu tố tác động

- Các yếu tố mang tính kinh tế Đó là cung và cầu Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan

của giá trị Hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản Khi đó, giá trị tài sản tuỳ thuộc vào

quan hệ giữa cung và cầu:

- Các yếu tố mang tính vật chất Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên,

vốn có của tài sản Thông th ờng thuộc tính hữu dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản

sẽ càng lớn Tuy nhiên, giá trị tài sản còn phụ thuộc vào khả năng của chủ thể trong việc khai

thác những công dụng của nó

th¸c c¸c thuéc tÝnh cña tµi s¶n trong qu¸ tr×nh sö dông Th«ng th êng quyÒn khai th¸c c¸c thuéc tÝnh cña tµi s¶n

cµng réng th× gi¸ trÞ tµi s¶n cµng cao vµ ng îc l¹i.

- C¸c yÕu tè kh¸c: tËp qu¸n d©n c hay t©m lý tiªu dïng.

cách tối đa lợi ích của tài sản Mỗi tài sản có thể sử dụng

vào nhiều mục đích và đ a lại các lợi ích khác nhau, nh ng gía trị của chúng đ ợc xác

định hay thừa nhận trong

điều kiện nó đ ợc sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Thẩm định viên phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc

sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó

+ Thẩm định viên khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và… (tiếp)

Theo IVSC một TS coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

Tài sản đ ợc sử dụng trong bối cảnh tự nhiên:

Tài sản sử dụng phải đ ợc phép về mặt pháp lý Ngoài ra, mặc dù không hẳn có tính pháp lý, song những quy ớc có tính thông lệ, hay tập quán xã hội cũng cần phải đ ợc tôn trọng.

Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính.

tiền hơn để mua một tài sản nào đó, nếu anh ta

tốn ít tiền hơn nh ng vẫn có thể có một tài sản t

ơng tự nh vậy.

Giới hạn trên về giá trị (hay giá trị cao nhất) của một tài sản không v ợt quá chi phí

để có một tài sản t ơng đ

ơng.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Thẩm định viên phải nắm đ ợc các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản t ơng tự, gần với thời điểm

định giá

+ Thẩm định viên nhất thiết phải đ ợc trang bị các kỹ năng

về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản

3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích t ơng lai

Cơ sở của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản đ ợc quyết định bởi những

lợi ích mà nó sẽ mang lại cho ng ời sử dụng.

Nội dung của nguyên tắc:

Phải dự kiến đ ợc các khoản lợi ích trong t ơng lai mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể làm cơ sở để ớc tính giá trị tài sản.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Thẩm định viên phải dự kiến đ ợc những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ớc tính giá trị tài sản

+ Thẩm định viên phải thu thập những chứng cớ thị tr ờng gần nhất của các tài sản t ơng tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ớc tính giá trị của tài sản.

Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị

của nó sẽ cao hơn tổng giá trị của các tài sản

đơn lẻ (theo lý thuyết hệ thống).

Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

Khi đánh giá tổ hợp tài sản không đ ợc cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ lại với nhau.

3.5 Nguyên tắc cung cầu

Cơ sở của nguyên tắc:

Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm

định giá trị tài sản là dựa vào giá trị thị tr ờng

Giá trị thị tr ờng của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu

tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.

Nội dung của nguyên tắc:

Định giá một tài sản phải

đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

Thẩm định viên phải đánh giá đ ợc tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh h ởng của chúng trong t ơng lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm

định nên đ ợc định giá trên cơ sở giá trị thị tr ờng hay giá trị phi thị tr ờng.

II §Þnh gi¸ B§S vµ c¸c nh©n tè ¶nh h ëng

1.1 Khái niệm BĐS

“BĐS là các tài sản không di dời đ ợc bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật qui định.”

Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi

thọ kinh tế và vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ

quyết định sự tồn tại của BĐS đó

+ Trong đầu t phát triển phải chú ý khai thác tính dị

biệt của BĐS;

+ Khi định giá, không so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau;

+ Định giá BĐS phải xét đến quan hệ

cung cầu;

+ Cần có chính sách chống đầu cơ BĐS.

đối lớn

Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng

ảnh h ởng nếu nh có các công trình BĐS

khác ra đời

1.3 Phân loại BĐS

Theo khả năng phát triển và mục đích sử dụng Theo đặc tính vc

- Đất đai

2.1 Khái niệm thị tr ờng BĐS

Thứ nhất, đồng nhất thị tr ờng BĐS với thị tr ờng nhà, đất

Thứ hai, thị tr ờng BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nh ợng quyền sử dụng BĐS theo qui luật của thị tr ờng, có sự quản lý của nhà n ớc

Thứ ba, thị tr ờng BĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định

Thứ t , Thị tr ờng BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS đ ợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ.

Phụ thuộc vào

sự kiểm soát của Nhà n ớc

Cung và cầu về

BĐS ít co dãn

Dạng điển hình

của TT không hoàn hảo

Thị tr ờng mang tính khu vực

hàng hoá và

địa điểm giao dịch

Đặc điểm của thị tr ờng BĐS

ảnh h ởng đến giá trị

2 Các nhân tố

ảnh h ởng đến giá trị

II Định giá BĐS và các yếu tố

ảnh h ởng đến giá trị BĐS

Định giá BĐS là việc ớc tính bằng tiền về lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó tại

một thời điểm nhất định.

(nhân tố chủ quan)

2.1 Mục đích định giá

(nhân tố chủ quan)

2.2 Các nhân tố ảnh h ởng (nhân tố khách quan)

2.2 Các nhân tố ảnh h ởng (nhân tố khách quan)

2 Các yếu tố ảnh h ởng đến giá trị bĐS

Tài chính

và tín dụng

Chuyển giao quyền sở hữu

Mục đích định giá

bất động sản

Căn cứ để xác định ph ơng pháp thích hợp nhất

Thuộc tính của BĐS;

Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị tr ờng;

Mục tiêu của công việc định giá

 Dựa chủ yếu vào nguyên tắc

“thay thế”.

 Dựa trên giả

định giữa giá trị thị tr ờng của những BĐS t ơng tự

đã đ ợc giao dịch với giá trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với nhau

Giá: 5 tỷ đồng

?

1.3 Các b ớc tiến hành

B ớc 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS đ ợc giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá:

 Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng…

 Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích th ớc, qui mô lô đất; hình dáng; vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi tr ờng xung quanh.

 Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác (gara, nhà phụ, đ ờng đi, các bức t ờng xây, hàng rào, phong cảnh, cây xanh )

 Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch.

 Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị tr ờng:

khả năng tài chính, ph ơng thức thanh toán và điều kiện

ng ời bán tự nguyện và ng ời mua tự nguyện

 Qui hoạch…

Gi¸ trÞ thÞ tr êng B§S T§G

§iÒu chØ nh (+, -)

§éng th¸i thÞ tr êng

§éng th¸i

ng êi mua tiÒm n¨ng

1.3 C¸c b íc tiÕn hµnh (tiÕp)

mới đ ợc tiến hành

 Nếu không tìm đ ợc những giao dịch có thể đáp ứng đ ợc yêu cầu so sánh,

thì ph ơng pháp này không thể áp dụng đ ợc.

 Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và chủ quan trong việc đánh

giá các yếu tố, nhà định giá nên sử dụng các ph ơng pháp thống kê, phân tích

xác suất và có sự hỗ trợ của máy tính máy tính

Bài tập 1

ớc tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau đây:

- Diện tích hai lô đất đều bằng 375 m2 Lô đất A có chiều rộng mặt tiền là 5m, chiều sâu 75 m Các chiều t ơng ứng của lô đất B là 25 m và 15 m

- Giá chuyển nh ợng thực tế đất ở mặt đ ờng tại khu vực này với những lô đất có diện tích khoảng 75 m2 (5mx15m) là 10 tr đ/m2, không mặt đ ờng là 6 tr.đ/m2.

75 m

15 m

25 m 5m

B

A

Vậy giá của mảnh đất A:

(5m x 15m) x 10trđ + (5m x 60m) x 6trđ = 2.550 trđ.

Giá của mảnh đất B:

(5m x 15m) x 10trđ x 5lô = 3.750 trđ

Bài tập 2

Thẩm định giá một căn hộ có diện tích 56m2 nằm ở tầng 3 của một chung c 5 tầng Chung c này đ ợc xây dựng

và đ a vào sử dụng cách đây 2 năm.

Qua thu thập thông tin trong vòng 6 tháng có 5 giao dịch thành công về các căn hộ chung c có thể so sánh đ ợc với tài sản cần thẩm định giá nh sau:

- BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung c này có diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, đ ợc bán với giá 629 triệu đồng.

- BĐS 2 nằm ở lô chung c cách đó 30m và cùng nằm trong cụm chung c này, cũng là chung c 5 tầng và đ ợc đ a vào

sử dụng cách đây 2 năm, nh ng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m2 nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, đ ợc bán với giá 360 triệu đồng.

- BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung c với BĐS 2, có diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm

định giá 20 triệu đồng, đ ợc bán với giá 717,2 triệu đồng.

- BĐS 4 nằm ở lô chung c cách đó 150m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung c 5 tầng và đ vào sử dụng cách

đây 2 năm có diện tích 42m2 nằm ở tầng 3, trang trí nội thất t ơng tự BĐS cần thẩm định giá, đ ợc bán với giá 189 tr.đồng.

- BĐS 5 nằm ở tầng trệt cùng BĐS 4, có diện tích 70m2 và trang trí nội thất t ơng tự BĐS 4, đ ợc bán với giá 525 triệu

đồng.