Phân tích hiệu quả đầu tư dự án resort melia đà nẵng

Tình hình nghiên cứu Khoa học kinh tế đầu tư có nội dung rất rộng và có tính liên ngành vì vậytuỳ theo mục đích của người nghiên cứu, tiếp cận trên nhiều góc độ khácnhau, trên các khía c

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN TƯỞNG

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ

ÁN KHU RESORT MELIA ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG THỰC HÀNH

Hà Nội - 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN TƯỞNG

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ

ÁN KHU RESORT MELIA ĐÀ NẴNG

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT i

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

DANH MỤC CÁC HÌNH iii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 3

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Đóng góp của luận văn 4

7 Kết cấu của luận văn 5

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 6

1.1 Một số vấn đề lý luận cơ bản 6

1.1.1 Đầu tư 6

1.1.2 Đặc điểm Đầu tư 6

1.1.3 Bất động sản 7

1.1.4 Vốn đầu tư 7

1.1.5 Hiệu quả đầu tư 8

1.2 Sự cần thiết của phân tích hiệu quả đầu tư dự án bất động sản trong nền kinh tế 8

1.3 Phân tích tài chính của đầu tư dự án 9

1.3.1 Khái niệm, mục đích, yêu cầu của phân tích tài chính 9

1.3.1.1 Khái niệm 9

1.3.1.2 Mục đích của việc phân tích tài chính 10

1.3.1.3 Yêu cầu của phân tích tài chính đầu tư dự án 11

1.3.2 Các bước tính toán, so sánh phương án 11

1.3.2.1 Xác định số lượng các phương án có thể đưa vào so sánh 11

1.3.2.2 Xác định thời kì tính toán của phương án đầu tư 12

1.3.2.3 Tính toán các chỉ tiêu thu, chi, hiệu số thu chi của các phương án qua các năm 13

1.3.2.4 Xác định giá trị tương đương của tiền tệ theo thời gian 13

1.3.2.5 Lựa chọn loại chỉ tiêu dùng làm chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp 14

1.3.2.6 Xác định tính hiệu quả (hay tính đáng giá) của mỗi phương án đem so sánh 15

1.3.2.7 So sánh các phương án theo chỉ tiêu hiệu quả đã lựa chọn 15

1.3.2.8 Phân tích độ nhạy, độ an toàn và mức tin cậy của phương án 15 1.3.2.9 Lựa chọn phương án tốt nhất có tính đến độ an toàn và tin cậy của kết quả phân tích 15

1.3.3 Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính đầu tư dự án 16

1.3.3.1 Hiện giá thu nhập thuần của dự án NPV (Net Present Value) 16 1.3.3.2 Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án IRR (Internal Rate of Return, %) 18 1.3.3.3 Thời gian hoàn vốn (T hv ) 20

1.3.3.4 Tỷ số lợi ích - chi phí ( C B ) 22

1.3.4 Phân tích độ nhạy đầu tư dự án 23

1.3.4.1 Một vài khái niệm về phân tích độ nhạy đầu tư dự án 23

1.3.4.2 Mục tiêu của việc phân tích độ nhạy 24

1.3.4.3 Phương pháp phân tích độ nhạy 24

1.3.5 Các chỉ tiêu phân tích tài chính đầu tư dự án 25

1.3.5.1 Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp 25

1.3.5.2 Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần và thu nhập thuần của dự án 26

1.3.5.3 Tỷ suất lợi nhuận thuần vốn đầu tư (RR) 26

1.3.5.4 Tỷ số lợi ích - Chi phí (B/C) 27

1.3.5.5 Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T) 28

1.3.5.6 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 28

1.3.5.7 Điểm hòa vốn (BEP) 29

1.3.6 Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính đầu tư dự án 29

1.3.6.1 An toàn về nguồn vốn 30

1.3.6.2 An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ 30

1.4 Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội đầu tư dự án bất động sản 31

1.4.1 Tác động đến lao động và việc làm 31

1.4.2 Tác động đến môi trường sinh thái 32

1.4.2.1 Ảnh hưởng tích cực có thể kể đến 32

1.4.2.2 Ảnh hưởng tiêu cực 32

1.4.3 Mức đóng góp vào ngân sách nhà nước 33

CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU ĐẦU TƯ DỰ ÁN KHU RESORT MELIA ĐÀ NẴNG 34

2.1 Đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng 34

2.1.1 Vài nét về Resort Melia Đà Nẵng 34

2.1.2 Giới thiệu về khu Resort Melia Đà Nẵng 35

2.1.2.1 Quy mô của Resort Melia Đà Nẵng 35

2.1.2.2 Ngôn ngữ kiến trúc thể hiện ý tưởng 35

CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN KHU RESORT MELIA ĐÀ NẴNG 40

3.1 Xác định Tổng mức đầu tƣ của Dự án 40

3.2 Xác định các chi phí của Dự án 40

3.2.1 Chi phí xây dựng 40

3.2.2 Chi phí thiết bị 40

3.2.3 Chi phí quản lý dự án 41

3.2.4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 42

3.2.5 Vốn lưu động ban đầu 44

3.2.6 Lãi vay trong xây dựng 44

3.2.7 Chi phí dự phòng 44

3.2.8 Tổng hợp Tổng mức đầu tư 45

3.3 Nguồn vốn và kế hoạch huy động vốn 46

3.3.1 Nguồn vốn 46

3.3.1.1 Vốn tự có của Chủ đầu tư 46

3.3.1.2 Vốn vay ngân hàng 46

3.3.2 Kế hoạch huy động vốn 46

3.4 Các chỉ tiêu phân tích tài chính đầu tƣ dự án khu Resort Melia Đà Nẵng 46

3.4.1 Xác định chi phí sản xuất kinh doanh 46

3.4.1.1 Chi phí trả lương cho cán bộ công nhân viên 46

3.4.1.2 Chi phí nguyên vật liệu 46

3.4.1.3 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng thiết bị, nhà cửa 46

3.4.1.4 Chi phí quản lý chung 46

3.4.1.5 Khấu hao cơ bản 46

3.4.1.6 Lãi vay trong thời gian xây dựng 46

3.4.1.7 Lãi vay vốn lưu động trong thời gian vận hành 46

3.4.1.8 Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh 46

3.4.2 Xác định doanh thu 46

3.5 Phân tích lãi lỗ trong hoạt động kinh doanh 46

3.6 Đánh giá hiệu quả tài chính 46

3.6.1 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi (NPV) 46

3.6.2 Xác định nội suất thu lợi nội tại (IRR) 46

3.6.3 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua thời hạn thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu (thời hạn hoàn vốn tính theo phương pháp động) 47 3.6.4 Đánh giá hiệu quả của dự án theo chỉ tiêu thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao 47

3.6.5 Xác định doanh thu hòa vốn và Mức hoạt động hòa vốn 47

3.7 Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án 72

3.7.1 Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho đồng vốn Dự án 72 3.7.2 Mức thu hút lao động vào làm việc hàng năm 72

3.7.3 Mức đóng góp vào ngân sách Nhà nước hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án 73

KẾT LUẬN 74

1 NHẬN XÉT 74

2 KẾT LUẬN 75

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

NPV Hiện gi thuần – Net Present Value

PI Chỉ số sinh lời - Profitability Index

PP Thời gian hoàn vốn – Payback Period

PV Hiện giá – Present Value

ROE Tỷ suất sinh lợi trên vốn tự có – Return on Equity

TIPV Quan điểm tổng đầu tư - Total Investment Point of View

WACC Chi phí sử dụng vốn bình quân – Weighted Average Cost of

Capital

i

DANH MỤC CÁC BẢNG

3.4 Nguồn vốn đầu tư tài sản cố định và nguồn lưu động 54

hàng năm

3.5 Tính toán doanh thu các dịch vụ hàng năm(theo quy 54

mô thiết kế)

3.6 Xác định khả năng khai thác dịch vụ du lịch hàng năm 55

3.15 Tổng hợp chi phí và kinh doanh hàng năm của dự án 653.16 Hạch toán kết quả kinh doanh hàng năm của dự án 67

3.18 Tổng hợp tính toán hiệu quả tài chính hàng năm 68

3.21 Hiện giá hệ số sinh lời của dự án P (B/C) 71

ii

DANH MỤC CÁC HÌNH

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nền kinh tế nước ta đang trong tiến trình hội nhập toàn diện với nền kinh

tế khu vực và thế giứi, nhất là khi nước ta trở thành thành viên của tổ chứcthương mại thế giới WTO Quá trình này sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho sự pháttriển nhanh, mạnh của nền kinh tế nước ta, nhưng đồng thời nó cũng tạo ranhững thách thức rất lớn, nhất là đối với doanh nghiệp Việt Nam Muốn đứngvững và phát triển trong điều kiện cạnh tranh khắc nghiệt của vòng xoáy toàncầu hoá và hội nhập kinh tế, doanh nghiệp Việt Nam cần phải luôn chú ý việcnghiên phát triển các đầu tư dự án vào sản phẩn mới, nó có tính cạnh tranhcao, tạo sự khác biệt về chất lượng và giá trị so với các sản phẩm khác trên thịtrường

Các dự án duy trì, mở rộng quy mô sản xuất hặc để gia nhập một lĩnhvực kinh doanh mới của doanh nghiệp phải đạt được mục tiêu là tạo ra thếmạnh cạnh tranh và nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh củadoanh nghiệp mình

Để hạn chế rủi ro, bất kỳ đầu tư dự án nào cũng được phân tích, đánh giátrên các khía cạnh như: Phân tích thị trường, Phân tích kỹ thuật, Phân tíchnguồn lực, Phân tích đánh giá tác động môi trường, Phân tích tài chính, phântích kinh tế xã hội….Trong điều kiện các nguồn lực ngày càng khan hiếm,mục tiêu cao nhất của phân tích và thẩm định đầu tư dự án là nhằm phát triểncác dự án tốt, ngăn chặn các dự án xấu

Điển hình một số dự án đã làm bài toán phân tích hiệu quả đầu tư dự ánnhư sau:

Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Fusion Maia Đà Nẵng do

công ty Serenity Holding lập tháng 08 năm 2008.

Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Chung cư thương mại cao cấpIndochina Riverside Đà Nẵng do công ty TNHH REAL lập tháng 3 năm 2005.Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Hyatt Regence Đà Nẵng docông ty TNHH Indochina lập tháng 10 năm 2008

Phân tích hiệu quả đầu tư Tổ hợp chung cư cao cấp thương mại BàuThạc Gián do Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai lập tháng 07 năm 2009

Phân tích hiệu quả đầu tư dự án Tổ hợp chung cư Thương mại ViễnĐông Đà Nẵng do Viện Quy Hoạch Xây Dựng thành phố Đà nẵng lập tháng

12 năm 2013

Công việc phân tích đánh giá dự án này phải được tiến hành trên tất cảcác giai đoạn của dự án Tuy nhiên, phân tích tài chính dự án là khâu quantrọng trong quá trình soạn thảo dự án Phân tích tài chính nhằm đánh giá tínhkhả thi của dự án về mặt tài chính và đưa ra câu trả lời dự án có mang lại hiệuquả hay không? Nếu đầu tư dự án sẽ mang lại hiều quả thế nào? Doanhnghiệp nên quyết định đầu tư hay không? Ngoài ra, phân tích tài chính còn là

cơ sở để tiến hành phân tích hiệu quả kinh tế xã hội

Trong thời gian học tập, nghiên cứu tại trường, cũng như trong côngviệc, và qua tìm hiểu thực trạng công tác lập dự án và phân tích hiệu quả tàichính đầu tư dự án tại các doanh nghiệp Tác giả nhận thức được tầm quantrọng của công việc này và quyết định đề tài luận văn thạc sỹ kinh tế của mìnhlà: “Phân tích hiệu quả đầu tư tài chính đầu tư dự án Khu resort Melia ĐàNẵng” do Công ty TNHH Sao Việt Non Nước làm chủ đầu tư Dự án đượcđầu tư xây dựng tại Đà Nẵng

Nhận thức được tầm quan trọng cũng như tính cấp thiết của dự án, việc

“Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng” được tác giả

chọn làm đề tài luận văn tốt nghiệp cao học, với hy vọng góp vào việc tiếp tụckhảo sát những vấn đề phức tạp nhưng có ý nghĩa lý luận và thực tiễn đối với

dự án này

2 Tình hình nghiên cứu

Khoa học kinh tế đầu tư có nội dung rất rộng và có tính liên ngành vì vậytuỳ theo mục đích của người nghiên cứu, tiếp cận trên nhiều góc độ khácnhau, trên các khía cạnh kinh tế - xã hội, tài chính của đầu tư dự án, so sánhlựa chọn phương án đầu tư…, cho đến nay, đã có một số nghiên cứu về việclập, phân tích, đánh giá thẩm định một đầu tư dự án, chẳng hạn như:

- GS.TSKH Nguyễn Văn Chọn (2003), Kinh tế đầu tư xây dựng, Nhà xuất bản

Xây dựng, tác giả đã đề cập đến một số nội dung chủ yếu về vấn đề kinh

tế trong đầu tư, đặc biệt là đầu tư xây dựng cơ bản, từ đó đưa ra các cách tiếpcận trong việc đánh giá hiệu quả kinh tế kết hợp với các chỉ tiêu về kỹ thuật…

- Business Edge (2006), Phân tích đầu tư dự án “làm thế nào để dự áncủa bạn được duyệt”, Nhà xuất bản Trẻ, nội dung cuốn sách bao gồm các

phương pháp tiếp cận vấn đề phân tích dự án, với những bài toán cụ thể để tính toán phân tích đánh giá dự án

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Khái quát hóa những vấn đề lý luận cơ bản về phân tích hiệu quả đầu tư

dự án Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng trên khíacạnh tài chính và kinh tế - xã hội: Đầu tư dự án khu khu Resort Melia ĐàNẵng; xác định tổng mức đầu tư của dự án; nguồn vốn và kế hoạch huy độngvốn; các chỉ tiêu phân tích tài chính đầu tư dự án khu biệt thự; phân tích lãi lỗtrong hoạt động kinh doanh; đánh giá hiệu quả tài chính, phân tích hiệu quả

kinh tế xã hội của dự án Phân tích, đánh giá đúng thực trạng phân tích hiệu quả tài chính đầu tư dự án của doanh nghiệp.

Nghiên cứu một cách có hệ thống một số vấn đề lý luận cơ bản về đầu tư

dự án và phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Khái quát hoá những vấn đề lý luận cơ bản về đầu tư dự án

Tập trung phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng trên khía cạnh tài chính và kinh tế - xã hội

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu một số vấn đề lý luận cơ bản về đầu

tư dự án, phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng

Phạm vi nghiên cứu: Hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng.Giới hạn nghiên cứu trên khía cạnh tài chính và kinh tế - xã hội của đầu tư dựán

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng tổng hợp một số phương pháp nghiên cứu khác nhau,trong đó chủ yếu là: phương pháp chuyên gia; phương pháp điều tra; phươngpháp thống kê; phương pháp phân tích; phương pháp tổng hợp; phương pháp

dự báo…

6 Đóng góp của luận văn

Khái quát hóa những vấn đề lý luận cơ bản về phân tích hiệu quả đầu tư

dự án

Trên cơ sở phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu khu Resort Melia ĐàNẵng góp phần vào việc đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án này một cáchchính xác

Trong luận văn này, tác giả đã trình bày những nội dung cơ bản về mặt

lý luận của khoa học phân tích đánh giá hiệu quả tài chính đầu tư dự án Ýnghĩ thực tiễn của luận văn là đưa ra những nhận xét, đánh giá thực trạng vềcác mặt tích cực và những mặt còn hạn chế của công tác phân thích hiệu quảtài chính dự án tại doanh nghiệp

Trên cơ sở vận dụng những vấn đề mang tính lý luận vào thực tế hoạtđộng của doanh nghiệp, tác giả đã đưa ra các giải pháp cụ thể, thiết thực gắnliền với thực tế hoạt động của các doanh nghiệp nói chung, trường hợp điểnhình là Công ty TNHH Sao Việt Non Nước trong công tác phân tích hiệu quảtài chính dự án, trên quan điểm chủ đầu tư Qua đó, các doanh nghiệp nóichung và Công ty TNHH Sao Việt Non Nước nói riêng có thể vận dụng nhằmhoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác này cho từng dự án cụ thể

Các giải pháp mà tác giả đề xuất trong luận văn này có thể giúp cho Chủđầu tư dự án ( Doanh nghiệp ) áp dụng và có cơ sở đưa ra các quyết định đúngđắn trong việc đầu tư các dự án, nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh củadoanh nghiệp mình trong bối cảnh hiện nay

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo,luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về việc phân tích hiệu quả đầu

tư dự án

Chương 2: Giới thiệu về đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng

Chương 3: Phân tích hiệu quả đầu tư dự án khu Resort Melia Đà Nẵng

CHƯƠNG 1MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN

VỀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN

1.1.2 Đặc điểm Đầu tư

Hoạt động đầu tư có những đặc điểm chính sau:

Trước hết phải có vốn Vốn có thể bằng tiền, bằng các loại tài sản khácnhư máy móc, thiết bị, nhà xưởng, công trình xây dựng khác, giá trị quyền sởhữu công nghiệp, bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ, dịch vụ kỹ thuật, giátrị quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, các nguồn tài nguyên khác Vốnđầu tư có thể là vốn Nhà nước, vốn tư nhân, vốn góp, vốn cổ phần, vốn vaydài hạn, trung hạn, ngắn hạn

Hoạt động đầu tư (kể từ khi bắt đầu khởi sự đến khi dự án mang lại hiệuquả) thường diễn ra trong một thời gian tương đối dài, trong nhiều năm,thường từ 2 năm trở lên, có thể lên đến 50 năm, nhưng tối đa cũng không quá

70 năm Những hoạt động ngắn hạn, thường trong vòng 1 năm tài chính

không được gọi là đầu tư Thời hạn đầu tư được ghi rõ trong Quyết định đầu

tư hoặc Giấy phép đầu tư, còn được gọi là đời sống của dự án

Lợi ích do dự án mang lại được biểu hiện trên hai mặt: lợi ích tài chính(biểu hiện qua lợi nhuận) và lợi ích kinh tế xã hội (biểu hiện qua các chỉ tiêukinh tế xã hội) Lợi ích kinh tế xã hội thường được gọi tắt là lợi ích kinh tế.Lợi ích tài chính ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ đầu tư, còn lợi íchkinh tế ảnh hưởng đến quyền lợi của cả cộng đồng

Dựa vào lợi ích tài chính, nhà đầu tư, kể cả trường hợp nhà đầu tư là Nhànước, có thể ra được quyết định có đầu tư hay không Dựa vào lợi ích kinh tế

xã hội, Nhà nước sẽ ra được quyết định có cấp giấy phép đầu tư cho các nhàđầu tư không phải là Nhà nước hay không

1.1.3 Bất động sản

Đầu tư dự án bất động sản là một tập hợp các đề xuất có liên quan đếnviệc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất địnhnhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến nâng cao chấtlượng của sản phẩm hoặc dịch vụ,trong khoảng thời gian xác định

1.1.4 Vốn đầu tư

1.1.4.1 Khái niệm vốn đầu tư

Hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng vốn đầu tư nhằm duy trì tiềm lựcsẵn có hoặc tạo ra các nguồn lực lớn hơn cho các ngành của nền kinh tế quốcdân, như vậy vốn đầu tư chính là tiền đề ban đầu trong quá trình đầu tư nhằmđạt được mục đích của quá trình đầu tư

Vốn đầu tư là biểu hiện bằng tiền của toàn bộ chi phí cần thiết để tạo nênthực thể công trình có đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng Nó phảnánh khối lượng xây dựng mới, xây dựng lại khôi phục và mở rộng

các tài sản cố định của ngành thuộc khu vực sản xuất vật chất và không sảnxuất vật chất.

Có thể nói vốn đầu tư là toàn bộ những chi phí cần thiết mà chủ đầu tư

bỏ ra để đạt được mục đích đầu tư

Vốn đầu tư xây dựng cơ bản là toàn bộ những chi phí để đạt được mụcđích đầu tư, chi phí về thiết kế và xây dựng, chi phí mua sắm và lắp đặt thiết

bị và các chi phí khác ghi trong tổng dự toán

1.1.5 Hiệu quả đầu tư

Hiệu quả đầu tư là tất cả những lợi ích do việc thực hiện đầu tư đem lạinhư lợi ích kinh tế xã hội, lợi ích của Chủ đầu tư và lợi ích cho người sử dụng.Hiệu quả vốn đầu tư là kết quả của việc so sánh giữa kết quả đầu ra vàchi phí đầu vào của quá trình đầu tư

Hiệu quả vốn đầu tư được thể hiện ở nhiều mặt: về mặt chính trị, về mặtkinh tế, về mặt môi trường, về mặt xã hội Trong các mặt này có cái có thể

đo lường được bằng số lượng cụ thể, nhưng cũng có những mặt không thể đolường được Vì vậy khi nói đến hiệu quả của vốn đầu tư phải xét đến mọi yếu

tố của nền kinh tế quốc dân, đánh giá toàn diện mọi mặt phát triển của xã hội

1.2 Sự cần thiết của phân tích hiệu quả đầu tƣ dự án bất động sản trong nền kinh tế

Hiệu quả đầu tư của một dự án là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án, biểuhiện bằng các chỉ tiêu định tính (thể hiện ở các loại hiệu quả đạt được) vàbằng các chỉ tiêu định lượng (thể hiện quan hệ giữa chi phí đã bỏ ra của dự án

và các kết quả đạt được theo mục tiêu của dự án)

1.3 Phân tích tài chính của đầu tƣ dự án

Phân tích tài chính là tập hợp các hoạt động nghiên cứu, phân tích, đánhgiá các chỉ tiêu tài chính của dự án trên cơ sở dòng tiền dành cho và phát sinh

từ dự án, theo các quan điểm khác nhau của các chủ thể tham gia vào dự án

Theo các giai đoạn của đầu tư dự án, hoạt động phân tích tài chính dự ánđàu tư cũng phải được thực hiện trong cả ba giai đoạn của dự án: Chuẩn bịđầu tư, thực hiện đầu tư và vận hành kết quả đầu tư

1.3.1 Khái niệm, mục đích, yêu cầu của phân tích tài chính

1.3.1.1 Khái niệm

Tài chính được đặc trưng bằng sự vận động độc lập tương đối của tiền tệvới chức năng làm phương tiện thanh toán và phương tiện cất trữ trong quátrình tạo lập hay sử dụng quỹ tiền tệ đại diện cho sức mua nhất định ở các chủthể kinh tế - xã hội Tài chính phản ánh tổng thể các mối quan hệ kinh tế trongphân phối các quỹ tiền tệ nhằm đáp ứng yêu cầu tích lũy hay tiêu dùng củacác chủ thể trong xã hội

Một trong những vai trò của tài chính là khai thác, thu hút các nguồn tàichính nhằm đảm bảo cho nhu cầu đầu tư phát triển của doanh nghiệp nói riêng

và toàn xã hội nói chung Do đó tài chính là một trong những điều kiện tiênquyết cho sự thành công của một dự án Thực tế cho thấy có nhiều dự án đãkhông đủ vốn thì không thể thực hiện được, mà thông thường nguồn vốn chomột dự án là có từ nhiều nơi hoặc là từ Chính phủ, từ viện trợ hoặc huy độngcủa các cổ đông… cho nên tài chính phải phát huy vai trò tìm nguồn vốn vàhuy động nguồn vốn cho dự án

Phân tích tài chính đầu tư dự án là nghiên cứu, đánh giá dự án về mặt tàichính Tức là xem xét khả năng và hiệu quả sử dụng tài chính trong việc thựchiện đầu tư dự án

Phân tích tài chính một đầu tư dự án là một tiến trình chọn lọc, tìm hiểu

về tương quan của các chỉ tiêu tài chính và đánh giá tình hình tài chính về mộtđầu tư dự án nhằm giúp các nhà đầu tư đưa ra các quyết định đầu tư có hiệuquả

Phân tích tài chính được xem xét trên quan hệ vi mô, đứng trên góc độlợi ích của công ty, của doanh nghiệp Vì vậy phân tích tài chính đầu tư dự ánđược xem xét trên góc độ quyền lợi của chính nhà đầu tư dự án

1.3.1.2 Mục đích của việc phân tích tài chính

Các nhà đầu tư luôn mong muốn dự án thành công, phân tích tài chính sẽgiúp các nhà đầu tư nhìn thấy những bước tiến triển của dự án để họ đưa racác biện pháp thích hợp bằng cách dự tính trước các phương án khác nhau vàlựa chọn được phương án cụ thể cho dự án của mình

Phân tích tài chính sẽ giúp các nhà đầu tư thấy được hiệu quả của dự ánthông qua việc so sánh giữa mọi nguồn thu của dự án với tổng chi phí hợp lýcủa dự án (cả chi phí đột xuất)

Phân tích tài chính luôn diễn ra từ bước lập Báo cáo đầu tư xây dựngcông trình cho đến khi đưa công trình vào vận hành, nên phân tích tài chính sẽgiúp các nhà đầu tư dự tính được cho tương lai khi có sự thay đổi về thu nhập

và chi phí để kịp thời điều chỉnh và rút kinh nghiệm

Phân tích tài chính là kế hoạch để trả nợ, bởi nó đưa ra các tiêu chuẩn vềhoạt động và những cam kết về hoạt động của mình Người tài trợ căn cứ vàokết quả phân tích tài chính để đưa ra các quyết định tài trợ tiền (đầu tư vốn)tiếp nữa hay không

Nếu vay và trả nợ đúng cam kết thì lần sau vay sẽ dễ dàng hơn và chứng

tỏ sự thành công của dự án

1.3.1.3 Yêu cầu của phân tích tài chính đầu tư dự án

Phân tích tài chính đầu tư dự án cũng tương tự như phân tích tài chínhtrong hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung Tức nó phải được đề cập tớitất cả các yếu tố liên quan đến đồng tiền và sự chi phí cho các hoạt động cũngnhư lợi nhuận thu được từ các hoạt động đó Phân tích tài chính của đầu tư dự

án phải giải quyết các yêu cầu nêu trên và xét cho hoạt động đầu tư của dự ánnói riêng

Toàn bộ việc phân tích tài chính đầu tư dự án được quy tụ vào ba nộidung phân tích chủ yếu:

- Phân tích hiệu quả kinh tế - tài chính của đầu tư dự án

- Phân tích khả năng về vốn và khả năng thanh toán của dự án

- Phân tích độ an toàn tài chính của dự án

1.3.2 Các bước tính toán, so sánh phương án

Tính toán so sánh các phương án đầu tư phải được tiến hành ở bước lậpBáo cáo đầu tư xây dựng công trình và lập Đầu tư dự án xây dựng công trình.Trong bước lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình các giai đoạn tính toánthường giản đơn hơn và chỉ cho một năm đại diện Trong bước lập Đầu tư dự

án xây dựng công trình việc tính toán so sánh thường được tiến hành theotrình tự sau:

1.3.2.1 Xác định số lượng các phương án có thể đưa vào so sánh

Một dự án có thể có nhiều phương án thực hiện, nếu chọn phương án nàythì thường phải loại trừ những phương án khác Tuy nhiên, có những phương

án (hoặc dự án) mà việc lựa chọn nó không dẫn đến việc loại trừ các phương

án khác

Với đầu tư dự án lớn việc xác định số lượng phương án đem ra so sánhphải thận trọng để vừa đảm bảo chất lượng của dự án lại vừa tránh các chi phíquá lớn cho việc lập dự án.

Các phương án đem ra so sánh có thể khác nhau về địa điểm xây dựng,dây chuyền công nghệ, nguồn vốn…

Nhưng cần chú ý là các phương án đưa vào so sánh cần phải đảm bảotính có thể so sánh được của các phương án, lại vừa phải đảm bảo lợi nhuận ởmức cần thiết cũng như đảm bảo hoàn vốn và tính pháp lý đã được quy địnhtrong Luật Đầu Tư

1.3.2.2 Xác định thời kì tính toán của phương án đầu tư

Thời kì tính toán (hay tuổi thọ hoặc vòng đời của dự án) là chỉ tiêu quantrọng, vì nó vừa phải đảm bảo tính có thể so sánh được của các phương án lạivừa phải đảm bảo lợi nhuận ở mức cần thiết cũng như đảm bảo hoàn vốn vàtính pháp lý qui định trong đầu tư

Thời kì tính toán (hay còn gọi là vòng đời, thời kì tồn tại) của dự án để

so sánh các phương án khi lập đầu tư dự án là khoảng thời gian bị giới hạnbằng thời điểm khởi đầu và kết thúc của dòng tiền tệ của toàn bộ dự án Thờiđiểm khởi đầu thường được đặc trưng bằng một khoản chi ban đầu và thờiđiểm kết thúc thường được đặc trưng bằng một khoản thu từ thanh lý tài sản

cố định và khoản vốn lưu động đã bỏ ra ban đầu

 Các nhân tố ảnh hưởng đến thời kì tính toán

- Ý đồ chiến lược kinh doanh của Chủ đầu tư

- Đặc trưng kỹ thuật của tài sản cố định; thời hạn khấu hao của tài sản cốđịnh (do cơ quan tài chính quy định)

- Nhiệm vụ của kế hoạch hóa phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước (với công trình do Nhà nước bỏ vốn).

- Tuổi thọ của giải pháp kỹ thuật

- Trữ lượng tài nguyên mà dự án định khai thác

- Qui định của pháp luật do Luật đầu tư qui định

1.3.2.3 Tính toán các chỉ tiêu thu, chi, hiệu số thu chi của các phương án qua các năm

Các chỉ tiêu chi phí quan trọng nhất là: vốn đầu tư (kể cả vốn lưu động),giá thành sản phẩm (hay dịch vụ), chi phí vận hành (giá thành không có khấuhao), chi phí khấu hao, các khoản tiền phải trả nợ (cả vốn gốc và lãi) theo cácnăm, các khoản thuế

Các khoản thu chủ yếu là: doanh thu hàng năm, giá trị thu hồi khi đàothải tài sản cố định trung gian và cuối cùng, khoản thu hồi vốn lưu động ởcuối đời dự án

1.3.2.4 Xác định giá trị tương đương của tiền tệ theo thời gian

Trong bước này cần xác định suất chiết khấu hay suất thu lợi tối thiểuchấp nhận được để quy đổi các dòng tiền của dự án về cùng một thời điểm,hiện tại, tương lai hay về thời điểm giữa tùy theo chỉ tiêu được chọn làm chỉtiêu hiệu quả tài chính là chỉ tiêu gì

Việc lựa chọn đúng hệ số chiết khấu là vô cùng quan trọng, vì phụ thuộcvào chỉ tiêu này kết quả lựa chọn phương án có thể hoàn toàn trái ngượcnhau

Suất chiết khấu của dự án

Để quy đổi những lượng tiền phát sinh tại các thời điểm khác nhau vềcùng một điểm người ta dùng suất chiết khấu

Suất chiết khấu là lãi suất dùng để tích lũy dòng tiền quá khứ hoặc chiếtgiảm dòng tiền tương lai về giá trị hiện tại tương đương.

Lãi suất là tỷ lệ phần trăm của lượng tiền lãi thu được trong một đơn vịthời gian so với vốn gốc Người ta phân biệt lãi suất đơn và lãi suất ghép:Lãi suất đơn sử dụng khi tiền lãi chỉ được tính đối với vốn gốc, khôngtính đến khả năng lãi thêm của các khoản lãi phát sinh tại các thời đoạn trướcLãi suất ghép có tính đến khả năng sinh lãi của các khoản lãi phát sinhtại các thời đoạn trước

Suất chiết khấu là một dạng lãi ghép

1.3.2.5 Lựa chọn loại chỉ tiêu dùng làm chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp

Chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp ở đây được lựa chọn tùy theo quan điểm vàchiến lược của Chủ đầu tư và nó nằm trong số các chỉ tiêu tĩnh hoặc động, ví

dụ NPV, IRR, Thv, B/C…

Đối với dự án xây dựng công trình thì chỉ tiêu hiệu quả tổng hợp thườngđược chọn là NPV Nếu đầu tư dự án theo hình thức BOT thì Chủ đầu tư cóthể quan tâm nhiều tới chỉ tiêu IRR Nếu dự án xây dựng công trình chủ yếu

là phục vụ công cộng thì chỉ tiêu B/C được chú ý nhiều hơn (lúc này dự ánđược phân tích từ góc độ kinh tế - xã hội với các dòng chi phí và lợi ích khônggiống như trong phân tích tài chính)

Trị số hiệu quả định mức hay ngưỡng của hiệu quả là mức tối thiểu màphương án phải đảm bảo, nếu không phương án bị loại trừ ngay khỏi tính toán

so sánh

Đây cũng là bước tính toán cực kì quan trọng vì thực chất của bước này

là tác giả phải lựa chọn phương án so sánh phương pháp thích hợp nhất đốivới dự án đang xét

1.3.2.6 Xác định tính hiệu quả (hay tính đáng giá) của mỗi phương án đem so sánh

Ở đây phải tiến hành so sánh trị số của chỉ tiêu hiệu quả được tính ra vớitrị số hiệu quả được chọn làm định mức (hay được chọn làm ngưỡng của hiệuquả) Nếu trị số hiệu quả tính toán lớn hơn trị số hiệu quả định mức thì phương ánđược xem là có hiệu quả (hay đáng giá) và được tiếp tục để lại để so sánh với cácphương án đáng giá còn lại khác Nếu điều kiện này không được đảm bảo thìphương án đang xét bị loại ra khỏi quá trình tính toán so sánh

Trong thực tế có thể xảy ra trường hợp chỉ lập được một phương án đầu

tư để xem xét Trong trường hợp này chỉ cần xem xét phương án đó có đáng giá hay không là đủ

1.3.2.7 So sánh các phương án theo chỉ tiêu hiệu quả đã lựa chọn

Ở bước này ta phải chọn trong số các phương án đã được xét là đáng giá một phương án có trị số hiệu quả lớn nhất Đó là phương án được lựa chọn

1.3.2.8 Phân tích độ nhạy, độ an toàn và mức tin cậy của phương án

Ở bước này, để đảm bảo tính an toàn và chắc chắn của kết quả của

phương án đã được chọn, cần phải phân tích thêm độ an toàn về tài chính, độnhạy của dự án đối với tình huống bất lợi và phải phân tích kết quả nhận đượctrong điều kiện rủi ro và bất định theo các công cụ toán học đặc biệt Trongthực tế rất có thể một phương án có mức lợi nhuận cao nhưng xác suất bảođảm độ tin cậy của kết quả lại thấp hoặc có xác suất tổn thất cao hơn

1.3.2.9 Lựa chọn phương án tốt nhất có tính đến độ an toàn và tin cậy của kết quả phân tích

Ở bước này Chủ đầu tư phải cân nhắc giữa trị số hiệu quả của phương ánđược chọn và độ an toàn, tin cậy của nó, hai chỉ tiêu này thường là trái ngược

Sự lựa chọn phương án cuối cùng ở đây là tùy thuộc vào quan điểm của Chủ

đầu tư

1.3.3 Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính đầu tư dự án

1.3.3.1 Hiện giá thu nhập thuần của dự án NPV (Net Present Value)

Thu nhập còn lại sau khi đã trừ đi các chi phí gọi là thu nhập ròng Giá

trị hiện tại của thu nhập ròng gọi là giá trị hiện tại ròng NPV

NPV là hiệu số giữa hiện giá dòng thu hồi và đầu tư tính cho cả thời hạn đầu tư

NPV là tổng hiện giá dòng ngân lưu ròng của dự án với một suất chiết

khấu thích hợp

Để xác định xem việc sử dụng các nguồn lực (vốn) theo dự án đó cómang lại lợi ích lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng không Với ý nghĩa nàyNPV được xem là tiêu chuẩn quan trọng nhất để đánh giá dự án Đây làphương pháp để hiểu và được sử dụng rộng rãi vì toàn bộ thu nhập và chi phícủa phương án trong suốt thời kỳ phân tích được quy đổi về giá trị tươngđương ở hiện tại

Hiện giá thu nhập thuần NPV biểu hiện mối quan hệ so sánh giá trị tuyệtđối giữa hiện giá lợi ích và hiện giá chi phí

Bt : Doanh thu bán hàng ở năm t và giá thu hồi khi thanh lý tài sản.

Ct : Tổng chi phí bỏ ra ở năm t

n : Tuổi thọ quy định của phương án

i : Lãi suất chiết khấu

t : Thứ tự năm trong thời gian thực hiện dự án

- Điều kiện thỏa mãn:

+ Có tính đến thời giá tiền tệ

+ Xem xét đến toàn bộ ngân lưu của dự án

+ Có thể so sánh giữa các dự án có quy mô khác nhau

+ Cho biết tổng hiện giá lời lỗ hay hòa vốn của dự án

 Ý nghĩa

+ Để xác định xem việc sử dụng các nguồn lực (vốn) theo dự án đó cómang lại lợi ích lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng không Với ý nghĩa nàyNPV được xem là tiêu chuẩn quan trọng nhất để đánh giá dự án Đây làphương pháp để hiểu và được sử dụng rộng rãi vì toàn bộ thu nhập và chi phícủa phương án trong suốt thời kỳ phân tích được quy đổi về giá trị tươngđương ở hiện tại

+ Hiện giá thu nhập thuần NPV biểu hiện mối quan hệ so sánh giá trịtuyệt đối giữa hiện giá lợi ích và hiện giá chi phí

 Có thể nói chỉ tiêu NPV là một chỉ tiêu cơ bản và NPV > 0 là điều kiện cần để đánh giá bất kỳ dự án có hiệu quả nào.

1.3.3.2 Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án IRR (Internal Rate of Return, %)

Suất thu hồi nội bộ là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu

để quy đổi dòng tiền tệ của phương án thì giá trị hiện tại của thu nhập sẽ cânbằng với giá trị hiện tại của chi phí, nghĩa là NPV = 0

Về thực chất chỉ số IRR là suất thu lời tính theo các kết số còn lại củavốn đầu tư ở đầu các thời gian và khi sử dụng chỉ tiêu IRR như là mức sinhlời nộ bộ của dự án sinh ra, người ta đã ngầm công nhận rằng hệ số thu chidương thu được trong quá trình hoạt động của dự án đều đi đầu tư lại ngay lậptức cho dự án chính với suất thu hồi bằng chính IRR

Đối với dự án độc lập dự án có IRR lớn hơn hoặc bằng suất chiết khấuthì chấp nhận

IRR càng lớn càng tốt

 Phương pháp tính

Để tìm IRR dùng phương pháp nội suy gần đúng Đầu tiên là cần phảixác định 1 số trị số NPV1 dương (gần 0 càng tốt) tương ứng với trị số IRR1,sau đó xác định 1 trị số NPV âm (gần 0 càng tốt) tương ứng với giá trị IRR2,trị số IRR của phương án cần tìm nằm trong khoảng giữa IRR1 và IRR2 vàđược nội suy bằng công thức:

NPV1

IRR = r1 + (r2 - r1) * NPV1 NPV 2

Trong đó:

IRR : Tỷ suất sinh lời nội bộ (%)

r1 : Tỷ suất chiết khấu ban đầu để tính NPV1

r2 : Tỷ suất chiết khấu giả định để tính NPV2, với yêu cầu tạo ra giá trị

+ Có tính đến thời giá của tiền tệ

+ Xem xét toàn bộ ngân lưu của dự án

+ Có tác dụng lớn khi cần sử dụng để huy động vốn hoặc quảng cáo cho

+ Có thể tính đến nhân tố trượt giá và lạm phát bằng cách thay đổi các chỉ tiêu dòng tiền tệ thu chi qua các năm và suất chiết khấu.

+ Không thể sử dụng là chỉ tiêu duy nhất để ra quyết định đầu tư

+ Khó ước lượng chính xác các chỉ tiêu cho cả đời dự án

+ Chỉ cho kết quả chính xác với điều kiện thị trường vốn hoàn hảo, mộtđiều kiện khó đảm bảo trong thực tế

+ Việc tính toán tương đối phức tạp

- Về khả năng sinh lời: Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR biểu thị tỷ lệ sinh lời

(chi phí cơ hội) lớn nhất mà bản thân dự án đạt được (Tỷ lệ sinh lời nội sinhcủa dự án); phụ thuộc vào đặc điểm phát sinh dòng lợi ích và dòng chi phítrong toàn bộ thời gian thực hiện dự án

- Về khả năng thanh toán: Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR biểu thị mức lãi

vay cao nhất mà dự án có khả năng thanh toán

được tổng hiện giá của chi phí đầu tư dự án.

Thời gian hoàn vốn = số năm trước khi thu hồi hết vốn +

chi phí còn lại chưa thu hồi/thu nhập trong năm (t+1)

Cơ sở để một dự án được chấp nhận T  n

+ Đơn giản, dễ tính toán

+ Thể hiện khả năng thanh toán và rủi ro của dự án, thời gian hoàn vốncàng ngắn cho thấy tính thanh khoản của dự án càng cao và rủi ro đối với vốnđầu tư càng thấp

+ Giúp nhà đầu tư sơ bộ xem xét thời gian thu hồi đủ vốn để bước đầu raquyết định

1.3.3.4 Tỷ số lợi ích - chi phí ( C B )

- Tỷ số lợi ích - chi phí ( C B ) là tỷ số giữa giá trị tương đương của lợi

ích trên giá trị tương đương của chi phí

- Tỷ số lợi nhuận hay tỷ lệ sinh lời là tỷ số giữa tổng hiện giá của lợi ích

ròng/ tổng hiện giá chi phí đầu tư ròng của dự án theo suất chiết khấu phù hợp

- C B cho thấy khả năng sinh lời của một đồng vốn đầu tư vì vậy độ tin

cậy để xét đến tính hiệu quả của dự án rất cao, đặc biệt trong trường hợp NPV

và IRR cho kết quả trái ngược nhau

Phương pháp phân tích dựa trên tỷ số thu chi C B được sử dụng phổ biến

đối với các dự án công cộng, các dự án nhà nước không đặt ra yêu cầu hàng

đầu là lợi nhuận

Bt : là lợi ích hàng năm của dự án

Ct : là chi phí hàng năm của dự án

- Điều kiện thỏa mãn

C B >1

+ Trường hợp C B > 1: Dự án có tỷ số sinh lời càng lớn thì hiệu quả tài

chính của dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn

đổi, bổ sung.

C B < 1: Dự án không có khả năng sinh lời, cần được sửa

+ Có xem xét đến giá trị tiền tệ theo thời gian

+ Thể hiện khả năng sinh lời của một đồng vốn đầu tư

+ Hỗ trợ tin cậy trong trường hợp IRR và NPV mâu thuẫn - Nhược điểm+ Phụ thuộc vào suất chiết khấu

+ Không cho thấy cụ thể khoản lời và suất sinh lời của dự án

1.3.4 Phân tích độ nhạy đầu tư dự án

1.3.4.1 Một vài khái niệm về phân tích độ nhạy đầu tư dự án

Rủi ro trong đầu tư được biểu hiện bằng sự biến đổi của thu nhập (khấuhao và lợi nhuận ròng) Có rất nhiều yếu tố tác động tới thu nhập (giá cả, thuếsuất, sản lượng tiêu thụ…) Phân tích độ nhạy của dự án chính là xem xét mức

độ ảnh hưởng của sự biến động các yếu tố nêu trên đến sự thay đổi thu nhập

và lợi ích dự án

Phân tích độ nhạy của dự án để nghiên cứu ảnh hưởng của rủi ro đối với

dự án Kỹ thuật này kiểm nghiệm tính khả thi của dự án sẽ như thế nào nếukết quả xảy ra khác với những gì đã dự đoán trong khi thực hiện đầu tư dự án.Công việc ở đây bao gồm việc xây dựng các tình huống khác nhau khi cácbiến số ảnh hưởng đến kết quả của dự án.

- Giả định chi phí của dự án tăng lên, điều này đặc biệt có ý nghĩa đốivới những dự án dài hạn Chúng ta giả định một mức độ nào đó về

mặt chi phí khi nó tăng lên sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự án như thế nào

- Giả sử tiến độ thực hiện dự án chậm trễ có nghĩa là trong điều kiện đã

có đầu tư nhưng dự án hoạt động chậm vì lý do khách quan nào đó

- Giả sử doanh thu của dự án giảm đi, từ đó lợi nhuận của dự án giảmnhư thế nào…

1.3.4.2 Mục tiêu của việc phân tích độ nhạy

Phân tích độ nhạy để khảo sát tốc độ biến thiên của hiện giá thuần NPVhoặc lãi ròng so với tốc độ biến thiên của các yếu tố đầu vào

Nếu tốc độ giảm của NPV hoặc lãi ròng lớn hơn hoặc bằng tốc độ biếnđộng của các yếu tố xem xét dự án rất nhạy cảm với thị trường, không antoàn

Ngược lại nếu nếu tốc độ giảm của NPV hoặc lãi ròng nhỏ hơn tốc độbiến động của các yếu tố xem xét càng nhỏ hơn càng an toàn

Phân tích độ nhạy để tìm ra giá trị giới hạn (cực đại hoặc cực tiểu củacác yếu tố đầu vào) để đảm bảo cho dự án an toàn

1.3.4.3 Phương pháp phân tích độ nhạy

Bước 1:

Giả định các yếu tố khác cố định cho duy nhất một hoặc cùng lúc hai, bayếu tố biến động (nên chọn những yếu tố chủ yếu thường không an toàn haybiến động)

Hoặc: Cho phương trình NPV = 0, giải phương trình một ẩn (ẩn đó là

yếu tố xem xét) để tìm ra giá trị giới hạn an toàn cho yếu tố này

Phân tích tài chính có vai trò quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư,

mà còn cả đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhànước, các cơ quan tài trợ vốn cho dự án

1.3.5 Các chỉ tiêu phân tích tài chính đầu tư dự án

1.3.5.1 Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp

Hệ số vốn tự có so vốn đi vay: Hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng đối với

dự án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ ràng thì hệ số này có thể nhỏ hơn

1, vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi

Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50%.Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể là 40%,thì dự án thuận lợi

Như vậy, hai chỉ tiêu trên nói lên tiềm lực tài chính đảm bảo cho dự ánthực hiện được thuận lợi.

1.3.5.2 Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần và thu nhập thuần của dự

án Đây là các chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án.

Chỉ tiêu lợi nhuận thuần (W-Worth) được tính cho từng năm hoặc từnggiai đoạn hoạt động của đời dự án

Lợi nhuận thuần từng năm (Wi ) được tính như sau :

Wi = Oi - CiCũng như chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án thườngđược tính chuyển về mặt bằng hiện tại (đầu thời kỳ phân tích) (NPV- NetPresent Value):

Chỉ tiêu giá trị hiện tại của thu nhập thuần được xem là tiêu chuẩn quantrọng để đánh giá đầu tư dự án

Dự án được chấp thuận (đánh giá) khi NPV ≥ 0 Khi đó tổng các khoảnthu của dự án ≥ tổng các khoản chi phí sau khi đã đưa về mặt bằng hiện tại

Ngược lại, dự án không được chấp nhận khi NPV < 0 Khi đó tổng thucủa dự án không bù đắp được chi phí bỏ ra

Chỉ tiêu NPV còn được sử dụng như tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các

dự án loại trừ lẫn nhau (trong trường hợp không có hạn chế về nguồn vốn)

1.3.5.3 Tỷ suất lợi nhuận thuần vốn đầu tư (RR)

Chỉ tiêu này nếu tính cho từng năm (RRi) phản ánh mức lợi nhuận thuđược từng năm tính trên một đơn vị vốn đầu tư hoặc phản ánh mức độ thu hồivốn đầu tư ban đầu nhờ thu được lợi nhuận hàng năm

Tỉ số (B/C) được ký hiệu R (hay PI), dùng để đánh giá mức độ đạtđược giữa hiện giá lợi ích với hiện giá của chi phí Suất chiết khấu dùng

để hiện giá là chi phí cơ hội của vốn

B/C cũng là chỉ tiêu thường được dùng để đánh giá cũng như xếphạng dự án

Các dự án có B/C ≥ 1 sẽ được chọn nếu ngân sách không bị giới hạn

Khi chọn lựa các dự án loại trừ nhau, dự án nào có B/Cmax sẽ đượcchọn

Khi so sánh lựa chọn đầu tư dự án dựa trên chỉ số B/C cần lưu ýnhững hạn chế của chỉ tiêu này: Nếu dùng chỉ tiêu B/C để xếp hạng các

dự án, đôi khi phạm phải sai lầm (hay làm thay đổi vị thế của các dự án)nếu vốn đầu tư ban đầu của các dự án khác nhau

Nguyên nhân: Với vốn đầu tư ban đầu lớn, thường tạo công suấtlớn, thu nhập dự án cao và hiện giá thuần NPV có giá trị cao, tuy nhiên

do vốn đầu tư ban đầu cao, làm cho B/C đạt không cao (do vốn đầu tưnhiều và ở mẫu số của tỉ lệ B/C)

1.3.5.5 Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T)

Thời gian thu hồi vốn đầu tư (ký hiệu T) là số thời gian cần thiết mà dự

án cần hoạt động để thu hồi đủ số vốn đầu tư ban đầu Nó chính là khoảngthời gian để hoàn trả số vốn đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuầnhoặc tổng lợi nhuận thuần và khấu hao thu hồi hằng năm

1.3.5.6 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)

IRR là một chỉ tiêu cơ bản trong phân tích tài chính dự án Với bản chấtcủa chỉ tiêu này, nó được sử dụng để đánh giá dự án Dự án được chấp nhậnkhi IRR≥ r giới hạn.r giới hạn có thể là lãi suất đi vay nếu lãi suất vay vốn đểđầu tư, có thể là tỷ suất lợi nhuận định mức do Nhà nước cấp, có thể là chi phí

cơ hội nếu dự án sử dụng vốn tự có để đầu tư

Tiêu chuẩn IRR được sử dụng để ra quyết định về DA

- Khi xét các DA độc lập và ngân sách không bị hạn chế:

- DA có IRR > chi phí sử dụng vốn (hay suất chiết khấu) sẽ được chọn

- DA có IRR < Suất chiết khấu sẽ bị loại bỏ

- Khi chọn lựa các DA loại trừ nhau(giả định ngân sách không bị hạn chế): DA có IRRMax và IRR > chi phí sử dụng vốn sẽ được chọn

Theo cách tính bằng cách sử dụng cú pháp hàm IRR trong chương trìnhMicrosoft Excel, việc xác định IRR khá dễ dàng nếu đã có được dòng ngânlưu của DA, trong khi để tính NPV đòi hỏi phải xác định được suất chiết khấuphù hợp biểu hiện chi phí sử dụng vốn (rủi ro của vốn đầu tư phải phù hợp vớikhả năng sinh lợi của vốn)

Tuy nhiên tiêu chuẩn IRR có 1 số yếu điểm nên khi sử dụng nó để raquyết định về DA, cần hết sức thận trọng