Thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành phố hồ chí minh

Nhu cầuchỗ ở của nhóm người này hiện đang được đáp ứng bởi thị trường và nhà nước dưới hìnhthức nhà thuê, nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội, tuy nhiên, nhóm người thu nhập thấp lại không đủ

NGUYỄN THỊ THU TRANG

THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG

VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ TRƯỜNG

NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

NGUYỄN THỊ THU TRANG

THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI

THU NHẬP THẤP

Chuyên ngành: Chính sách công

Mã số: 60.31.14

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS VŨ THÀNH TỰ ANH

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011

Trước tiên, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến Chương trình Giảng dạy Kinh

tế Fulbright đã tạo điều kiện cho tôi được học tập và rèn luyện trong môi trường nghiêncứu tốt nhất

Tôi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô: Thầy Jonathan R Pincus, Thầy Nguyễn XuânThành,… Thầy Cô đã cung cấp cho tôi nhiều kiến thức bổ ích và tạo điều kiện cho tôihoàn thành luận văn này

Đặc biệt cảm ơn Thầy Vũ Thành Tự Anh, người đã trực tiếp hướng dẫn khoa học cho tôitrong suốt quá trình nghiên cứu và khuyến khích tôi thực hiện đề tài này

Tôi cũng xin cảm ơn Quý Thầy Cô Trường ĐH Kinh tế – Luật trực thuộc Đại học Quốc gia

Tp HCM đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi về vật chất lẫn tinh thần trong quá trình thamgia khóa học

Cuối cùng, tôi xin được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến gia đình của tôi, đặc biệt

là con gái nhỏ của tôi đã cho tôi nhiều động lực học tập và phấn đấu Tôi xin gửi đến bạn

bè và đồng nghiệp của tôi, những người đã luôn động viên và giúp đỡ tôi trong suốt quátrình thực hiện đề tài những lời cám ơn chân thành nhất

Học viên Nguyễn Thị Thu Trang

Khóa MPP1

Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện Các đoạn trích dẫn và số liệu sửdụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểubiết của tôi Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh

tế Tp Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT iii

DANH MỤC BẢNG BIỂUU iv

DANH MỤC BIỂU ĐỒ v

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨUU vi

GIỚI THIỆUU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu và nguồn số liệu 2

5 Bố cục đề tài 3

CHƯƠNG 1 : BỐI CẢNH TP HỒ CHÍ MINH 4

CHƯƠNG 2 : TỔNG QUAN VỀ NGƯỜI THU NHẬP THẤP VÀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 8

2.1 Sự cần thiết phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 8

2.2 Quan niệm về người thu nhập thấp và nhà ở cho người thu nhập thấp 9

CHƯƠNG 3 : NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP VÀ KHẢ NĂNG CHI TRẢ 11

3.1 Nhu cầu nhà ở và ước tính nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp 11

3.2 Giá nhà và khả năng chi trả của người thu nhập thấp 12

3.2.1 Giá thuê nhà và giá mua căn hộ 12

3.2.2 Khả năng chi trả của người thu nhập thấp 13

CHƯƠNG 4 : THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 15

4.1 Thị trường phân bổ nguồn lực không đạt hiệu quả 15

4.1.1 Thị trường nhà ở 15

4.1.1.1 Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo 15

4.1.1.2 Tính phi hiệu quả của ngoại tác tích cực 16

4.1.1.3 Thị trường nhà ở không đầy đủ 17

4.1.1.4 Sự phát triển mất cân đối 18

4.1.2 Thị trường tín dụng thế chấp 21

4.2 Giải pháp điều tiết thị trường của nhà nước là chưa hiệu quả 23

4.2.1 Nhiệm vụ định hướng qui hoạch phát triển đô thị, tạo quỹ đất, quỹ nhà và xây dựng chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn 23

4.2.2 Qui định và chính sách điều tiết phía cung 27

4.2.3 Qui định và chính sách điều tiết phía cầu 29

4.2.4 Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hay quản lý nhà ở giá thấp do tư nhân xây dựng 31

4.2.5 Nhà nước chưa quản lý hiệu quả nhà thuê và chưa có cơ chế khuyến khích phát triển thị trường nhà thuê 34

CHƯƠNG 5 : KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở TP.HCM 35

5.1 Kết luận 35

5.2 Một số khuyến nghị giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp 35

5.2.1 Quan điểm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 35

5.2.2 Tăng khả năng tích lũy của người thu nhập thấp 36

5.2.3 Khuyến khích sự tham gia của nhà đầu tư 39

5.2.4 Điều tiết thị trường đất đai 41

5.2.5 Quỹ hỗ trợ từ ngân sách nhà nước 42

TÀI LIỆU THAM KHẢO 44

PHỤ LỤC 45

Dự kiếnĐầu tư xây dựngGiai đoạn

Hộ gia đìnhQuỹ Phát triển nhà ở Tp.HCM (HCMC Housing Development Fund)

Hộ thu nhập thấpNhà ở xã hộiNgười thu nhập thấpPhòng ngủ

Trung bìnhThu nhập bình quânThu nhập trung bìnhThu nhập trung bình thấpThu nhập thấp nhấtThành phố

Thành phố Hồ Chí Minh

Ủy ban Nhân dân

Đô la Mỹ

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3-1: Nhu cầu nhà ở của NTNT đến năm 2009 11

Bảng 3-2: Ước tính nhu cầu nhà ở của NTNT đến năm 2015 11

Bảng 3-3: Lượng và giá bán theo phân loại căn hộ vào quý 4 năm 2010 12

Bảng 3-4: Giá nhà cho thuê trung bình năm 2010 12

Bảng 3-5: Tỉ lệ chi phí thuê nhà so với TNBQ hàng tháng 14

Bảng 4-1: Tỉ suất di cư thuần năm 2009 19

Bảng 4-2: Mức độ đô thị hóa và tốc độ đô thị hóa ở Tp.HCM 19

Bảng 4-3: Bảng giá đất tại một số dự án ở Tp.HCM 20

Bảng 4-4: Giá đất một số khu đô thị mới ở các quận ngoại thành năm 2007 21

Bảng 4-5: Phương thức cho vay mua nhà ở của Ngân hàng ACB 22

Bảng 4-6: Số dự án và căn hộ được cấp phép và kết quả thực hiện 23

Bảng 4-7: Chi phí đầu tư xây dựng bình quân mỗi căn hộ 32

Bảng 4-8: Định mức cho vay, thời hạn và lãi suất của HOF 32

Bảng 5-1: Giải pháp thay đổi phương thức cho vay 42

Bảng 5-2: Giải pháp điều tiết giá nhà 43

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1-1: Tổng số hộ có nhà ở và chưa có nhà ở 5

Biểu đồ 1-2: Tỉ lệ hộ có nhà ở phân theo loại nhà 5

Biểu đồ 1-3: Tỉ lệ hộ sở hữu nhà ở 6

Biểu đồ 4-1: Lượng căn hộ chào bán giai đoạn 2008 – 2010 và dự báo năm 2011 18

Biểu đồ 4-2: Giá đất thị trường và giá đất do UBND TP ban hành giai đoạn 1996 – 2007

25

Biểu đồ 4-3: Giá đất thị trường và giá đất do UBND TP ban hành giai đoạn 2008 – 2010

25

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Với diện tích chiếm 0,60% và dân số chiếm 8,30% cả nước, thành phố Hồ Chí Minh(Tp.HCM) được xem là đô thị lớn nhất và cũng là đô thị đông dân nhất, là trung tâm kinh

tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của cả nước Môi trường thuận lợi ở Tp.HCM đã thu hútnhiều người dân nhập cư từ các tỉnh thành đến đây sinh sống, học tập và làm việc; nhưngkết cấu hạ tầng không theo kịp với tăng trưởng dân số đã đặt ra nhiều thách thức về nhà ở,đặc biệt người thu nhập thấp là nhóm đối tượng có nhiều khó khăn về chỗ ở

Trên cơ sở nghiên cứu các quan điểm khác nhau, phân tích khái quát về vấn đề nhà ở củangười thu nhập thấp và trong giới hạn về số liệu, nhóm người thu nhập thấp được đề cập

đến trong đề tài sẽ bao gồm tất cả các đối tượng lao động có mức thu nhập dưới 4 triệu

đồng/tháng hay nhóm người thứ nhất (nhóm 1, nhóm thu nhập thấp nhất) và nhóm người thứ hai (nhóm 2, nhóm thu nhập trung bình thấp) trong phân chia 5 nhóm thu nhập, chưa

có nhà ở hoặc có nhà ở (nhà ở thuộc sở hữu cá nhân, nhà thuê, nhà người quen) nhưng diện tích ở dưới 4 m 2 sàn/người, hoặc nhà ở tạm, dột nát, hư hỏng,

Với đặc điểm như trên, theo ước tính của tác giả, đến năm 2009 thành phố có ít nhất97.000 người thu nhập nhập thấp có nhu cầu chỗ ở, chiếm khoảng 1,30% dân số Giả sửmức tăng dân số bình quân hàng năm là 3,53%/năm thì tổng dân số vào năm 2015 là9.367.437 người, khi đó sẽ có gần 400.000 người thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở Nhu cầuchỗ ở của nhóm người này hiện đang được đáp ứng bởi thị trường và nhà nước dưới hìnhthức nhà thuê, nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội, tuy nhiên, nhóm người thu nhập thấp lại

không đủ khả năng chi trả cho các sản phẩm này Đối với trường hợp thuê nhà, nếu xét

theo tiêu chí của Liên Hiệp Quốc, chi phí nhà ở hợp lý trong khoảng 20% – 30% thu nhậphàng tháng, thì người thu nhập thấp chỉ đủ khả năng thuê được dạng phòng trọ dành cho

công nhân, với mức giá 200 – 250 đồng/người/tháng Đối với trường hợp mua nhà, người

thu nhập thấp hoàn toàn không có khả năng chi trả ngay và chi trả một lần để mua một căn

hộ bình dân có giá thị trường 727 triệu đồng/căn hộ 50 m2

Nguyên nhân của hiện trạng trên dưới góc độ phân tích của kinh tế học là tồn tại thất bạicủa thị trường trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời cácgiải pháp can thiệp vào thị trường của nhà nước cũng chưa hiệu quả.

Thất bại thị trường bao gồm thất bại trên thị trường nhà ở và thất bại trên thị trường tín

dụng Trong đó, thị trường nhà ở không hiệu quả trên bốn vấn đề: (1) thị trường nhà ở là

thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, (2) tính phi hiệu quả của ngoại tác tích cực, (3) thị trường không đầy đủ, (4) sự phát triển mất cân đối do làn sóng nhập cư và tốc độ đô thị hóa, tình trạng bong bóng giá tài sản và đầu cơ bất động sản.

Vai trò của nhà nước trong việc điều tiết thị trường nhà ở là khắc phục thất bại thị trường

do phân bổ nguồn lực không hiệu quả, đảm bảo công bằng cho người thu nhập thấp bằng

các nhóm giải pháp như (1) định hướng qui hoạch phát triển đô thị, tạo quỹ đất, quỹ nhà

và xây dựng chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn, (2) qui định và chính sách điều tiết phía cung, (3) qui định và chính sách điều tiết phía cầu, (4) nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hay quản lý nhà ở giá thấp do tư nhân đầu tư xây dựng, (5) quản lý thị trường nhà thuê nhưng chưa có chính sách khuyến khích phát triển thị trường nhà thuê Tuy nhiên, các giải pháp can thiệp thị trường của nhà nước là chưa hiệu quả, do

đó chưa giải quyết được những vấn đề còn tồn tại trên thị trường nhà ở cho người thu nhậpthấp

Dựa vào phân tích thực trạng trên, một số khuyến nghị giải quyết vấn đề nhà ở cho người

thu nhập thấp được xây dựng trong đề tài bao gồm: (1) tăng khả năng tích lũy của người

thu nhập thấp bằng cách nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà thuê bằng giá trần trong

ngắn hạn; cải thiện thu nhập để tăng tích lũy trong dài hạn; thành lập quỹ tiết kiệm để mua

nhà ở; (2) khuyến khích sự tham gia của nhà đầu tư bằng cách giải quyết nhu cầu đất xây

dựng; khuyến khích đầu tư xây dựng căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của người thu

nhập thấp; bãi bỏ qui định mức lợi nhuận tối đa cho nhà đầu tư; (4) điều tiết thị trường đất

đai; (5) tăng cường quỹ hỗ trợ từ ngân sách nhà nước cho người thu nhập thấp bằng cách

điều chỉnh phương thức cho vay theo hướng trực tiếp cung cấp khoản vay với mức lãi suất

và thời hạn cho vay hợp lý hoặc bù lỗ lãi suất cho các ngân hàng thương mại khi cho ngườithu nhập thấp vay mua nhà ở; điều tiết giảm giá nhà hoặc trực tiếp trợ giá mua nhà ở chongười thu nhập thấp

GIỚI THIỆU

1. Đặt vấn đề

Với diện tích chiếm 0,63% và dân số chiếm 8,30% cả nước, Tp.HCM được xem là đô thịlớn nhất và cũng là đô thị đông dân nhất, là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọngcủa cả nước Năm 2010, tổng sản phẩm nội địa theo giá thực ước đạt 414.068 tỉ đồng, tăng11,80% so với năm 2009 Môi trường kinh tế, văn hóa, giáo dục thuận lợi ngày càng thuhút người dân từ các tỉnh thành vào sinh sống Theo kết quả điều tra dân số chính thức vàothời điểm 0 giờ ngày 01/4/2009 thì dân số thành phố lên đến 7.421.340 người, trong đó,gần 1/5 dân số nhập cư từ các tỉnh khác Kết cấu quá tải đã đặt ra nhiều vấn đề thách thức

về nhà ở, nhiều không gian cây xanh đã bị thu hẹp để xây dựng nhà cửa, nhiều công trình

đô thị trở nên hỗn độn, thiếu thống nhất

Từ năm 2006, Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều qui định về nhà ở và cho thuê, đồng thời,Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở nhưng cho đếnnay, các khu nhà ở được xây dựng vẫn chủ yếu là nhà ở thương mại với giá cao Do đó,ngày càng có nhiều người thu nhập thấp (NTNT) không tiếp cận được với nguồn cung nhà

ở như hiện nay

Theo ước tính đến năm 2009, ở thành phố có ít nhất 97.000 người thu nhập nhập thấp cónhu cầu chỗ ở, chiếm khoảng 1,30% dân số Giả sử mức tăng dân số bình quân hàng năm

là 3,53%/năm thì tổng dân số vào năm 2015 là 9.367.437 người, khi đó sẽ có gần 400.000người thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở Tuy nhiên, nhóm NTNT lại không có khả năng chi

trả cho các sản phẩm nhà ở trên thị trường Đối với trường hợp thuê nhà, nếu xét theo tiêu

chí của Liên Hiệp Quốc, chi phí nhà ở hợp lý trong khoảng 20 – 30% thu nhập hàng tháng,thì người thu nhập thấp chỉ đủ khả năng thuê được dạng phòng trọ dành cho công nhân, với

mức giá 200 – 250 đồng/người/tháng Đối với trường hợp mua nhà, người thu nhập thấp

hoàn toàn không có khả năng chi trả ngay và chi trả một lần để mua một căn hộ bình dân

có giá thị trường 727 triệu đồng/căn hộ 50 m2

Vì vậy, giải quyết vấn đề chỗ ở cho người dân là cần thiết Trong đó, nhóm NTNT là một

lực lượng lao động có đóng góp đáng kể vào sự tăng trưởng và phát triển của thành phố

nhưng lại là nhóm người gặp nhiều khó khăn về chỗ ở, cụ thể là ở Tp.HCM còn rất nhiềuNTNT chưa có chỗ ở hoặc đã có chỗ ở nhưng chỗ ở chưa đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu, vànhiều NTNT không có khả năng mua nhà ở Và đây cũng là vấn đề chính sách đang đượcđược các nhà nghiên cứu khoa học, các nhà hoạch định chính sách quan tâm nhưng chođến nay, hầu hết các nghiên cứu chỉ dừng lại ở mức khảo sát, đánh giá để nêu lên một bứctranh tổng thể về tình hình nhà ở, chưa có nhiều nghiên cứu mang tính lý luận khoa họcgiải thích nguyên nhân của vấn đề này theo hướng phân tích thất bại thị trường và thất bạinhà nước, nhất là cho địa bàn Tp.HCM, để làm cơ sở cho các nhà hoạch định chính sáchxây dựng mô hình giải quyết bài toán nhà ở của NTNT.

Do đó, nhằm giải quyết vấn đề chính sách nhiều NTNT ở Tp.HCM chưa có chỗ ở hoặc đã

có chỗ ở nhưng chưa đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu, và nhiều NTNT chưa sở hữu nhà ở, tác

giả đã thực hiện nghiên cứu đề tài “Thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị

trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh” với câu hỏi chính

sách được đặt ra là có tồn tại thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ởcho người thu nhập thấp hay không và đó là những thất bại gì

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu được thực hiện nhằm mục tiêu làm rõ các thất bại thị trường và thất bạinhà nước khi can thiệp vào thị trường làm cơ sở đề xuất một số khuyến nghị chính sáchgiải quyết vấn đề nhà ở cho nhóm NTNT ở Tp.HCM

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu về vấn đề nhà ở của NTNT ở Tp.HCM trong giai đoạn 2000 – 2010

4 Phương pháp nghiên cứu và nguồn số liệu

Phương pháp nghiên cứu chủ yếu được sử dụng trong đề tài là phương pháp tổng hợpthông tin, số liệu thứ cấp để mô tả, minh họa cho các lập luận về vấn đề thất bại thị trường

và thất bại nhà nước trong sửa chữa thất bại thị trường Bên cạnh đó, thực hiện một số ướctính đơn giản để đánh giá nhu cầu và khả năng chi trả của NTNT cho nhà ở

Số liệu thứ cấp được thu thập từ các nguồn sau đây:

- Tổng Cục Thống kê: các kết quả Khảo sát Mức sống Dân cư, Tổng Điều tra Dân số

và Nhà ở

- Sở Xây dựng Tp.HCM: kết quả khảo sát tình hình nhà thuê ở Tp.HCM năm 2008

- Cục Thống kê Tp.HCM

- Một số website liên quan đến bất động sản

- Báo cáo trong hội thảo nhà ở và một số đề tài nghiên cứu liên quan đến nhà ở

- Nguồn thông tin của người trong cuộc: cơ quan nhà nước, công ty xây dựng và pháttriển hạ tầng, ngân hàng thương mại, những người ở trọ, có nhu cầu mua nhà,…

5. Bố cục đề tài

Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài nghiên cứu được bao gồm 5 chương chính:

Chương 1: Bối cảnh Tp.HCM: trình bày bối cảnh Tp.HCM là cơ sở phát sinh vấn đề và

cũng là cơ sở thực hiện các giải pháp

Chương 2: Tổng quan về người thu nhập thấp và nhà ở cho người thu nhập thấp: trình bày

quan điểm thế nào là NTNT và sự cần thiết phát triển nhà ở cho NTNT

Chương 3: Nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và khả năng chi trả: ước tính nhu cầu

nhà ở của NTNT và khả năng chi trả của NTNT để chứng minh hiện trạng giá nhà cao hơnnhiều lần so với khả năng chi trả của NTNT

Chương 4: Thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp: giải thích nguyên nhân vấn đề trên góc độ xác định và phân tích các dạng thất

bại thị trường, và một số hạn chế của các giải pháp can thiệp thị trường của nhà nước

Chương 5: Kết luận và một số khuyến nghị giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp: hình thành các quan điểm trên cơ sở đánh giá thất bại thị trường, thất bại nhà nước và

đề xuất các khuyến nghị giải quyết vấn đề tồn tại

CHƯƠNG 1 : BỐI CẢNH TP HỒ CHÍ MINH

Tp.HCM được biết đến là một đô thị lớn nhất và cũng là đô thị đông dân nhất, là trung tâmkinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của cả nước Năm 2010, tổng sản phẩm nội địa theogiá thực tế ước đạt 414.068 tỉ đồng, tăng 11,80% so với năm 2009; và thu nhập bình quânđầu người (TNBQĐN) đạt 2.800 USD/năm, cao hơn mức bình quân chung của cả nước là1.168 USD/năm 1

Môi trường thuận lợi ở Tp.HCM đã thu hút nhiều người dân từ các tỉnh thành đến đây sinhsống, học tập và làm việc Theo kết quả điều tra dân số chính thức vào thời điểm 0 giờngày 01/4/2009 thì Tp.HCM là thành phố đông dân nhất cả nước, với số dân 7.421.340người, trong đó, gần 1/5 là dân nhập cư; với tốc độ tăng dân số bình quân hàng năm là3,53% Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa cũng ngày càng cao, tăng từ 1,95% năm 1989 lênđến 3,40% năm 2009 Đô thị hóa đã góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, gia tăng nhucầu tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ nhưng quá trình đô thị hóa diễn ra quá nhanh đã gây sức

ép quá tải cho thành phố như sự quá tải về nhà ở, đất ở, sự xuống cấp nhanh chóng của cơ

sở hạ tầng, vấn đề nước sạch và vệ sinh môi trường, sự gia tăng các tệ nạn xã hội,….Cùng với xu hướng chung của cả nước, UBND TP đã ban hành những qui định và chínhsách ưu tiên về phát triển nhà ở cho NTNT được dựa trên Luật Nhà ở và Nghị định về nhà

ở Với nhiều nổ lực trong hơn 10 năm qua, Tp.HCM đã đạt được nhiều kết quả tích cực,góp phần cải thiện tình hình chỗ ở của người dân Theo kết quả Điều tra Dân số và Nhà ởcủa Tổng cục Thống kê, đến năm 2009, tổng số hộ trên địa bàn Tp.HCM là 1.902.908 hộ,trong đó, số hộ có nhà ở là 1.843.883 hộ (chiếm 97%); và số hộ chưa có nhà ở 2 hoặckhông xác định là 59.025 hộ (chiếm 3%)

1Nguồn: Cục Thống kê Tp.HCM.

2Theo định nghĩa trong Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở của Tổng Cục Thống kê (2009, tr 121), “ nhà ở là một loại công trình xây dựng được dùng để ở, gồm có 3 bộ phận: tường, mái, sàn, Tình trạng hộ không có nhà ở không quan tâm đến quyền sở hữu đối với nhà hoặc căn hộ đó ”, do đó, hộ không có nhà ở có thể được hiểu là hộ có chỗ ở không thỏa mãn một trong ba điều kiện cấu thành trên.

3Tổng Cục Thống kê, Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở, năm 1999 và năm 2009.

4Cơ cấu nhà ở xem phụ lục 1.

5Tổng Cục Thống kê, Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở, năm 1999 và năm 2009.

Về tình hình sở hữu nhà ở, 81,20% hộ gia đình (HGĐ) đã có nhà ở thuộc sở hữu riêng, 18,3% hộ ở nhà thuê của tư nhân hay thuê của nhà nước.

Bên cạnh những kết quả tích cực trên, cũng còn nhiều hạn chế Cùng với mức tăng dân số

và số HGĐ, số hộ có nhà ở đã tăng nhưng số hộ chưa có nhà ở lại tăng đáng kể, từ 0,06%vào năm 1999 đã lên đến 3% vào năm 2009 Chất lượng nhà ở cũng được cải thiện, tỉ lệ

nhà ở kiên cố đã tăng 68,40% nhưng lại khá chậm so với Hà Nội (tăng đến 386,10%) (xem

phụ lục 2) Tỉ lệ hộ ở nhà thuê cũng khá cao và cao hơn nhiều so với Hà Nội (9,40%) và

mức bình quân chung của cả nước (6,50%) Diện tích nhà ở mặc dù được cải thiện nhưngvẫn còn nhiều HGĐ, chủ yếu là HGĐ nhập cư, sống trong nhà ở chật hẹp Tỉ lệ hộ có diệntích ở dưới 4 m2/người năm 1999 là 8,07% hộ, đã lên đến 30,7% hộ có diện tích ở dưới 7

m2/người vào năm 2009, trong đó, diện tích ở của người dân thường trú là hơn 20

m2/người và người dân di cư chỉ khoảng 8 m2/người, và có đến 1/3 dân di cư có diện tích ở

6Tổng Cục Thống kê, Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở, năm 1999 và năm 2009.

dưới 4 m2/người 7 Điều này cho thấy, có sự phân phối không đồng đều về diện tích ở giữacác nhóm người trong xã hội, chủ yếu tập trung vào nhóm người thường trú, có thu nhậptrên trung bình, đủ khả năng chi trả cho nhà ở riêng lẽ, và còn khá nhiều người dân sốngtrong nhà ở nhỏ hẹp, có diện tích ở dưới 4 m2/người.

Bên cạnh đó, về tình hình nhà thuê, theo thống kê của Sở Xây dựng (2008), thành phố cótrên 80% người dân trong độ tuổi từ 18 – 35 phải sống chung với gia đình, hơn 90% giớitrẻ nhập cư phải ở trọ, trên 30% HGĐ có diện tích nhà ở dưới 36 m2 Các khu nhà cho thuêthường có giá cả cao hơn so với thu nhập bình quân (TNBQ) hàng tháng của người đi thuêvới diện tích ở 3 – 4 m2/người, phần lớn lại là nhà cấp 3, cấp 4, trong đó có khoảng 70%nhà cho thuê không đảm bảo chất lượng như nằm trong khu qui hoạch giải tỏa, phòng ởkhông thông thoáng, thiếu ánh sáng, không đảm bảo phòng cháy chữa cháy, không đảmbảo kết cấu, sử dụng vật liệu rẽ tiền, không có điện, nước máy, điều kiện vệ sinh kém,….Nơi ở không đảm bào tiêu chuẩn sống tối thiểu đã làm ảnh hưởng đến sức khỏe và năngsuất lao động, làm phát sinh thêm nhiều tệ nạn xã hội

Chính vì vậy, giải quyết vấn đề chỗ ở cho người dân là cần thiết Trong đó, nhóm NTNT là

một lực lượng lao động có đóng góp đáng kể vào sự tăng trưởng và phát triển của thànhphố nhưng lại là nhóm người gặp nhiều khó khăn về chỗ ở, cụ thể là ở Tp.HCM còn rấtnhiều NTNT chưa có chỗ ở hoặc đã có chỗ ở nhưng chỗ ở chưa đảm bảo tiêu chuẩn tốithiểu, và nhiều NTNT không có khả năng mua nhà ở

7Nguồn: Chương trình Phát triển Liên Hiệp quốc, “Hỗ trợ đánh giá sâu về tình trạng nghèo đô thị ở Hà Nội

và Tp.HCM”.

CHƯƠNG 2 : TỔNG QUAN VỀ NGƯỜI THU NHẬP THẤP VÀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

2.1 Sự cần thiết phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Ngoài lương thực thực phẩm, nhu cầu nhà ở cũng là nhu cầu thiết yếu của con người Nhà

ở sẽ là nơi cư trú bảo vệ con người trước tác động của thiên nhiên và yếu tố xã hội, là nơitái tạo sức lao động của con người, và cũng là nơi giúp con người thỏa mãn các nhu cầukhác như vui chơi, giải trí, học hành,… Trong Điều 4 và Điều 23 Luật Nhà ở qui định rõrằng mọi công dân đều có quyền có chỗ ở và phát triển nhà ở phải bảo đảm cho công dân

có chỗ ở phù hợp Nếu chỗ ở không thích hợp và không an toàn sẽ làm tăng chi phí do việcthay đổi chỗ ở và do phát sinh các tệ nạn xã hội Hơn nữa, tình trạng nhà ở của người dân ởmột địa phương sẽ phản ánh tình trạng bất bình đẳng về thu nhập, trình độ phát triển kinh

tế, bản chất của chế độ chính trị và khả năng quản lý của cấp chính quyền Do đó, đáp ứngnhu cầu chỗ ở sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội, và nhà ở đượcxem là một hàng hóa khuyến dụng Tuy nhiên, đây lại là hàng hóa đặc biệt có giá trị cao,không thể bán riêng lẽ mà được bán gắn liền với đất đai

Chính từ những đặc điểm trên cho thấy, dù là một quốc gia phát triển hay đang phát triểncũng tồn tại một nhóm người không có khả năng tự tạo lập chỗ ở cho mình, đó là nhómNTNT trong xã hội Nhu cầu chỗ ở của nhóm người này có thể là nơi ở để an cư lạc nghiệpkhi nhập cư vào đô thị, nơi ở phù hợp khi thay đổi công tác, học tập, nơi ở khi tách khỏi bố

mẹ, người thân, hoặc một nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ,… Giải quyết nhu cầu nhà ở củaNTNT cần phải có vai trò của nhà nước, qui mô và chất lượng nhà ở sẽ là thước đo sự pháttriển hệ thống an sinh xã hội và thể hiện trình độ quản lý xã hội của nhà nước

Trước năm 1985, nhà nước đã thực hiện bao cấp về nhà ở và nhà ở được phân phối mangtính phúc lợi xã hội dưới dạng nhà thuê, không có sự khác biệt về giá cả giữa các loại nhàkhác nhau ở các vùng khác nhau và tiền thuê nhà chỉ chiếm một phần nhỏ trong thu nhậpcủa người thuê Sau năm 1985, cơ chế bao cấp được chuyển sang cơ chế thị trường theohướng nhà nước tạo điều kiện để người dân có được chỗ ở thích hợp; và nhà ở được coi làhàng hóa, có giá cả vận động theo qui luật cung cầu, người tiêu dùng có quyền lựa chọn

loại nhà ở phù hợp với nhu cầu, sở thích và khả năng chi trả của cá nhân Khi đó, nhà nướccàng có vai trò quan trọng trong điều tiết thị trường nhà ở, trên cơ sở:

Thứ nhất, theo qui định, đất đai là tài sản của quốc gia và sẽ gắn liền với qui hoạch chung

của địa phương, do đó, cần phải có sự điều tiết của nhà nước về nhà ở và công tác quihoạch phải đi trước một bước nhằm tạo cơ sở cho sự phát triển cân đối và bền vững của thịtrường nhà ở

Thứ hai, cải thiện môi trường sống và ổn định chỗ ở giúp tái tạo sức lao động góp phần

thúc đẩy sản xuất phát triển, thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định xã hội Hay nói cáchkhác, phát triển thị trường nhà ở, cụ thể là đáp ứng nhu cầu chỗ ở của NTNT, sẽ góp phầntạo ra ngoại tác tích cực cho xã hội

Thứ ba, mặc dù nhà ở là một hàng hóa thiết yếu nhưng thị trường nhà ở không phải là một

thị trường đầy đủ, phần lớn người dân có nhu cầu nhà ở nhưng lại không có khả năng chitrả hoặc khả năng chi trả thấp Dù ở một nước phát triển, người mua cũng phải dùng toàn

bộ thu nhập của gia đình trong khoảng ít nhất từ 4 đến 8 năm mới có thể mua được một cănnhà hoàn chỉnh Do đó, thị trường nhà ở thường được kết hợp giữa lưu thông hàng hóa vàphân phối phúc lợi nhằm đảm bảo công bằng và ổn định xã hội

Thứ tư, thị trường nhà ở là một thị trường không đầy đủ còn do tính hiệu quả trong đầu tư

phát triển nhà ở Đầu tư xây dựng nhà ở cho NTNT đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian thuhồi vốn lâu, có thể không có lợi nhuận hoặc lợi nhuận rất thấp Do đó, nhà nước cần có vaitrò tích cực trong việc nâng cao hiệu quả của thị trường bằng các cơ chế chính sách hỗ trợphía cung (nhà đầu tư) và hỗ trợ phía cầu (NTNT)

2.2 Quan niệm về người thu nhập thấp và nhà ở cho người thu nhập thấp

Thực tế, trong nhiều nghiên cứu, chương trình, chính sách của nhà nước, đã có nhiều quanniệm và nhiều cơ sở khác nhau để xác định thế nào là NTNT và nhà ở cho NTNT

Về đối tượng, theo qui định tại Điều 53 của Luật Nhà ở, “…cán bộ, công chức, viên chức,

sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việctại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng

khác theo qui định của Chính phủ…”, trong đó, “…các đối tượng có thu nhập thấp chưa cónhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hay mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước,hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong HGĐ dưới 5 m2sàn/người, hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dộtnát…” sẽ là các đối tượng được thuê nhà ở xã hội (NOXH).

Về mức thu nhập, NTNT cũng có thể được hiểu là “người có thu nhập ổn định, có khảnăng tích lũy vốn để tự cải thiện điều kiện ở nhưng cần sự hỗ trợ, tạo điều kiện của nhànước về vay vốn dài hạn trả góp, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn làmnhà có khả năng hoàn trả)” 8 Hoặc trong một số nghiên cứu, mức thu nhập thấp có thểđược xem là mức thu nhập dưới mức thu nhập trung bình (TNTB) của xã hội hoặc dưới 5triệu đồng theo ngưỡng thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân, hoặc là mức TNTB của nhómngười thứ nhất và nhóm người thứ hai trong phân chia 5 nhóm thu nhập

Như vậy, trên cơ sở nghiên cứu các quan điểm khác nhau, phân tích khái quát về vấn đề

nhà ở của NTNT và trong giới hạn về số liệu 9, NTNT được nghiên cứu trong đề tài sẽ baogồm tất cả các đối tượng lao động có mức thu nhập dưới 4 triệu đồng/tháng 10 hay nhómngười thứ nhất (nhóm 1, nhóm thu nhập thấp nhất) và nhóm người thứ hai (nhóm 2, nhómTNTB thấp) trong phân chia 5 nhóm thu nhập 11, chưa có nhà ở hoặc có chỗ ở (sở hữu cánhân, nhà thuê, nhà người quen) nhưng diện tích ở dưới 4 m2 sàn/người, hoặc nhà ở tạm,dột nát, hư hỏng,… Tất cả các đối tượng trên đều có mong muốn về chỗ ở, và hiện đangđược đáp ứng bởi nhà nước và thị trường bằng hình thức nhà thuê, nhà ở giá thấp và nhà ở

xã hội Mặc dù sản phẩm nhà ở dành cho NTNT là đa dạng nhưng khả năng chi trả của mỗiNTNT là khác nhau Khi đó, tất cả NTNT đều có mong muốn về nhà ở sẽ được xem làngười có nhu cầu nhà ở, trong đó chỉ có tập hợp những người có nhu cầu nhà ở và có khảnăng chi sẽ hình thành cầu về nhà ở

8Nguồn: Viện Nghiên cứu kiến trúc – Bộ Xây dựng, Các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở người thu

nhập thấp tại các đô thị Việt Nam, tr 3.

9Đề tài sử dụng tiêu chí thu nhập 4 triệu đồng/người/tháng và diện tích ở dưới 4 m 2 /người thay cho định mức

5 triệu đồng/người/tháng và 5 m2/người trong một số quan điểm khác về NTNT.

10 Dùng để ước tính số lượng NTNT có nhu cầu nhà ở.

11 Dùng để phân tích tất cả các vấn đề liên quan đến nhà ở của NTNT.

CHƯƠNG 3 : NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP VÀ KHẢ NĂNG CHI TRẢ

3.1 Nhu cầu nhà ở và ước tính nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp

Dựa trên hiện trạng về nhà ở của người dân thành phố được phân tích trong chương 1, vớiqui mô hộ bình quân 3,97 người/hộ, số NTNT cần giải quyết nhu cầu chỗ ở đến năm 2009được ước tính như sau:

Bảng 3-1: Nhu cầu nhà ở của NTNT đến năm 2009 12

đó, sẽ có gần 400.000 NTNT có nhu cầu chỗ ở Trong thời gian tới, với mục tiêu diện tích

ở bình quân đến năm 2015 là 26,90 m2 sàn/người13, thì tổng diện tích sàn nhà ở cần xây dựng thêm bình quân hàng năm là 1.745.001 m2

Bảng 3-2: Ước tính nhu cầu nhà ở của NTNT đến năm 2015

Tổng dân số (người)

Tổng dân số tăng thêm (người)

Tổng số NTNT tăng thêm (người)

Tổng diện tích nhà ở tăng thêm (m2)

Tổng diện tích nhà ở tăng thêm bình quân hàng năm (m2)

Nguồn: Ước tính của tác giả

12 Xem chi tiết Phụ lục 3.

13 Tổng hợp từ nhiều thông tin trên Internet.

3.2 Giá nhà và khả năng chi trả của người thu nhập thấp

3.2.1 Giá thuê nhà và giá mua căn hộ

¾ Nhà bán

Xét riêng giá cả theo phân loại căn hộ, đến cuối năm 2010, giá bán trung bình của phân

khúc nhà ở trung cấp và bình dân dao động trong khoảng 700 – 1.000 đô la/m2, tương

đương với khoảng 14 – 20 triệu đồng/m2 Trong đó, giá bán nhà ở nhà ở bình dân tăng 3%

so với năm 2009, mức tăng cao hơn so với các phân khúc nhà ở khác

Bảng 3-3: Lượng và giá bán theo phân loại căn hộ vào quý 4 năm 2010

Nhà ở cho thuê trên địa bàn Tp.HCM phần lớn là do các cá nhân và HGĐ tự xây dựng và

cho thuê, có mức giá dao động trong khoảng 1 – 4 triệu đồng, tùy theo loại nhà

Bảng 3-4: Giá nhà cho thuê trung bình năm 2010

Nguồn: Khảo sát thực tế

Trong đó, đối tượng thuê nhà loại 1 thường là những người đã có gia đình và con nhỏ, nhà

loại 2 là các cán bộ công chức trẻ mới ra trường hay chưa có gia đình, nhà loại 3 phần lớn

là thành phần lao động phi chính thức

Ngoài ra, còn có dạng nhà trọ dành cho công nhân, do cá nhân, doanh nghiệp xây dựng và

cho thuê Theo kết quả khảo sát của Sở Xây dựng vào năm 2008, mức giá thường dao động

từ trong khoảng từ 100 ngàn – 150 ngàn đồng/người/tháng, với diện tích ở bình quân từ 3 –

4 m2/người, trong đó hầu như tất cả nhà thuê đều là nhà cấp 3 hay cấp 4, và có đến hơn

70% nhà cho thuê không đảm bảo về chất lượng 14 Đến năm 2010, giá nhà trên có thể lênđến 200 – 250 ngàn đồng/người/tháng.

3.2.2 Khả năng chi trả của người thu nhập thấp

Nhờ duy trì được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao nên thu nhập của người dân tăng lên hàngnăm, với mức tăng bình quân là 15%/năm 15, đã góp phần cải thiện đáng kể đời sống củangười dân Đến năm 2008, TNBQĐN đạt khoảng 27 triệu đồng/người/năm, trong đó, thunhập của nhóm 1 khoảng 10 triệu đồng/người/năm, nhóm 2 khoảng 15 triệuđồng/người/năm Nếu trừ đi các khoản chi tiêu cho nhà ở, ăn uống và một số mặt hàngthiết yếu thì mức tiết kiệm bình quân hàng năm của hai nhóm người này lần lượt gầnkhoảng 2,30 và 4,20 triệu đồng/người/năm Nếu tốc độ tăng thu nhập như trên vẫn đượcduy trì thì đến năm 2010, thu nhập của nhóm 1 và nhóm 2 theo ước tính lần lượt là 12 triệu

đồng/người/năm và 18 triệu đồng/người/năm (Xem phụ lục 4)

Tuy nhiên thực tế, giá nhà lại tăng cao và tăng nhanh hơn so với mức tăng thu nhập để chitrả cho nhà ở, mặc dù tình hình thu nhập và tiết kiệm đã được cải thiện Nếu giá một căn hộbình dân trên thị trường sơ cấp có diện tích 50 m2 là 727 triệu đồng/căn hộ (theo thống kê

trong bảng 3-3) và TNTB là 31,64 triệu đồng/ người (xem phụ lục 4), thì chỉ số giá nhà trên

thu nhập của Tp.HCM vào khoảng 22,97 Trong khi đó, theo tính toán của Liên Hiệp16Quốc thì chỉ số hợp lý chỉ nằm trong khoảng 3 đến 4, do đó, giá nhà ở Tp.HCM là quá cao

so với khả năng chi trả của người dân, và cao hơn nhiều so với các khu vực khác (Xem

phụ lục 5)

Cụ thể, khả năng chi trả của NTNT:

Đối với trường hợp thuê nhà, với mức giá cho thuê đối với từng loại nhà/phòng như đã đề

cập thì tỉ lệ chi phí thuê nhà so với thu nhập hàng tháng sẽ từ 18% đến hơn 100% Nếu dựatrên tiêu chí của Liên Hiệp Quốc về chi phí nhà ở hợp lý chiếm khoảng 20 – 30% thu nhập

14 Chất lượng nhà trọ được đánh giá theo các tiêu chí trong Quyết định 75/QĐ-UBDN ngày

hàng tháng thì NTNT chỉ đủ khả năng thuê nhà ở dưới dạng nhà trọ dành cho công nhân,trong đó nhóm 2 có thể thuê được dạng phòng ở chật hẹp trên thị trường nhà thuê.

Bảng 3-5: Tỉ lệ chi phí thuê nhà so với TNBQ hàng tháng

Loại nhà

Giá nhà (triệu đồng/người)

% chi phí thuê nhà trên TN

- Nhóm 1

- Nhóm 2

Đối với trường hợp nhà bán, NTNT hoàn toàn không có khả năng chi trả ngay và chi trả

một lần để mua một căn hộ bình dân trên thị trường sơ cấp có giá 727 triệu đồng/căn hộ.Nếu tích lũy ngay từ bây giờ thì giả sử mức lãi suất là 12%/năm, một người thuộc nhóm 1phải sau ít nhất 29 năm, và một người thuộc nhóm 2 phải sau ít nhất 24 năm mới tích lũy

đủ số tiền để mua được một căn hộ bình dân trên thị trường theo mức giá hiện tại Đây làkhoảng thời gian tương đối dài và thực tế thì NTNT lại khó tích lũy được số tiền tiết kiệmnhư trên

Tóm lại, ổn định chỗ ở cho NTNT sẽ góp phần tăng năng suất lao động, thúc đẩy tăng

trưởng kinh tế và giảm tệ nạn xã hội Đáp ứng nhu cầu chỗ ở của nhóm người này có thểbằng hình thức nhà thuê hoặc nhà bán Tuy nhiên, mức thập trung bình của nhóm NTNT làquá thấp, trong khi đó giá nhà thuê hay nhà bán lại quá cao Do đó, nhu cầu chỗ ở củaNTNT là cao nhưng họ lại không có khả năng chi trả hoặc khả năng chi trả thấp cho việcthuê nhà hay mua nhà ở

CHƯƠNG 4 : THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

Trên góc độ phân tích chính sách trong kinh tế học, một số tồn tại trong vấn đề nhà ở củaNTNT và nguyên nhân vấn đề được giải thích theo hướng phân tích các dạng thất bại thịtrường trên thị trường nhà ở do đặc điểm thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, tính phihiệu quả của ngoại tác tích cực, thị trường mỏng (thị trường không đầy đủ), sự phát triểnmất cân đối từ làn song nhập cư và đô thị hóa, tình trạng bong bóng giá tài sản và tìnhtrạng đầu cơ bất động sản; và thất bại trên thị trường cho vay thế chấp do phương thức chovay không phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người đi vay

Thất bại thị trường thể hiện sự phân bổ nguồn lực không hiệu quả đã dẫn đến hệ quả giánhà cao hơn rất nhiều so với khả năng chi trả của NTNT, và do đó, các giải pháp điều tiếtcủa nhà nước để sửa chữa thất bại thị trường là thực sự cần thiết, tuy nhiên các giải phápcủa nhà nước trong thời gian qua là chưa hiệu quả và chưa giải quyết được các vấn đề trênthị trường nhà ở

4.1 Thị trường phân bổ nguồn lực không đạt hiệu quả

4.1.1 Thị trường nhà ở

4.1.1.1 Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

“…Thị trường bất động sản có những thuộc tính đặc trưng như tổng cung kém co dãn và bịhạn chế; nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn cung; sản phẩm không đồng nhất, mang tính địaphương; chi phí giao dịch cao; giá trị bất động sản lớn và có tính thanh khoản kém đã làmhạn chế sự tham gia của vào thị trường một cách công bằng của các những người tham giatiềm năng…” 17

Nhà ở là một sản phẩm trên thị trường bất động sản, và do đó, thị trường nhà ở cũng có cácđặc điểm như trên

Nhà ở gắn liền với đất đai và cung nhà ở phụ thuộc chủ yếu vào nguồn cung đất đai, nhưngnguồn cung đất đai lại rất hạn chế và kém co dãn, phụ thuộc vào nguồn cung cố định, qui

17 Nguồn: Trần Tiến Khai (2011), Nguyên lý bất động sản, Nxb Lao động Xã hội, tr 111.

hoạch sử dụng đất trong từng giai đoạn 5 năm hay 10 năm, và sự đánh đổi giữa các mụcđích sử dụng khác nhau Do đó, cung nhà ở là có giới hạn và chậm thay đổi khi giá nhàthay đổi.

Bên cạnh đó, nhà ở là sản phẩm không đồng nhất, cùng một phân khúc nhà ở nhưng mỗicăn nhà lại có sự khác nhau về vị trí tọa lạc, hình thể, kích thước, cấu trúc xây dựng, Ngoài ra, nhà ở là hàng hóa có giá trị cao, do thuộc tính bền vững, gắn liền với giá trị đấtđai và chi phí đầu tư xây dựng, nên các giao dịch thường được cân nhắc kỹ và cần nhiềuthời gian đã dẫn đến chi phí giao dịch cao, nhà nước phải đảm bảo tính chất pháp lý, và do

đó nhà ở có tính thanh khoản kém

Tất cả các hạn chế trên đã làm giới hạn sự tham gia của những người tiềm năng, và do đó,thị trường nhà ở là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, giá cả thị trường nhà ở có sựchênh lệch so với mức giá cân bằng là mức giá hiệu quả của thị trường

4.1.1.2 Tính phi hiệu quả của ngoại tác tích cực

Nhân lực là một trong những nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế ởmỗi quốc gia, ở mỗi địa phương Chất lượng nguồn nhân lực phụ thuộc rất lớn vào sứckhỏe và trí tuệ, trong đó “an cư” lại là yếu tố nền tản giúp con người đạt được hai mục tiêusức khỏe và trí tuệ Đảm bảo chỗ ở ổn định và phù hợp tạo điều kiện cho con người an tâmhọc hành, tái sản xuất sức lao động, tăng khả năng tham gia vào quá trình sản xuất, gópphần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội Và ngược lại, nếu chỗ ở không đượcđảm bảo thì người lao động sẽ có tâm lý bất an, chất lượng cuộc sống giảm sẽ làm giảmchất lượng lao động, phát sinh các tệ nạn xã hội làm tăng chi phí xã hội Do đó, đáp ứngnhu cầu nhà ở cho con người vừa mang lại lợi ích cá nhân, vừa tạo ra lợi ích cho xã hội, đóchính là ngoại tác tích cực và nhà ở là hàng hóa khuyến dụng cần được cung cấp

Trước đây, nhà nước thực hiện chế độ bao cấp về nhà ở với vai trò đảm bảo công bằng và

ổn định xã hội Mọi vấn đề về nhà ở đều được giải quyết theo hướng nhà nước là người xácđịnh cần cung cấp bao nhiêu nhà ở, lựa chọn hình thức cung cấp như thế nào là phù hợp vàcung cấp cho đối tượng nào dựa trên cơ sở tối đa hóa lợi ích xã hội Khi chuyển sang nềnkinh tế thị trường, nhà ở cũng được giải quyết theo qui luật thị trường, khi đó, cơ sở xác

định cung cấp bao nhiêu ngôi nhà, theo phương thức gì và cho nhóm khách nào đều dựatrên lợi ích cá nhân với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận.

Trên nguyên tắc này, nhà đầu tư chỉ tập trung vào nhóm khách hàng có khả năng chi trảngay, khả năng chi trả cao, mang lại nhiều lợi nhuận cho doanh nghiệp, và sẽ không cungcấp hoặc cung cấp quá ít nhà ở cho nhóm người không có khả năng chi trả hoặc khả năngchi trả thấp, đó chính là nhóm NTNT Đây chính là tính phi hiệu quả của thị trường dongoại tác tích cực, và vì vậy, thị trường nhà ở là thị trường không đầy đủ

4.1.1.3 Thị trường nhà ở không đầy đủ 18

Về nguyên tắc, khi mức thu nhập còn thấp, nhu cầu của người dân là chỗ ở tạm thời phùhợp với khả năng chi trả, khi đó, cầu về nhà ở thiết yếu và nhà ở cao cấp đều thấp Khimức thu nhập tăng lên, cầu về nhà ở sẽ tăng nhưng cầu về nhà ở thiết yếu lại tăng nhanhhơn cầu về nhà ở cao cấp Khi thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăngnhanh và sau đó chậm dần đến mức bão hòa, sau đó sẽ giảm xuống và cầu nhà ở cao cấp

tăng lên, đáp ứng tốt hơn thị hiếu của người tiêu dùng (Xem phụ lục 6)

Theo qui luật này thì nguồn cung nhà ở nên tập trung vào nhà ở trung bình và bình dântrong giai đoạn đầu khi mức thu nhập dân cư còn thấp và chuyển sang phân khúc nhà ở caocấp khi mức thu nhập dân cư tăng lên Tuy nhiên thực tế, cơ cấu lượng cung nhà ở đãkhông phù hợp với cơ cấu cầu nhà ở theo qui luật phát triển như trên Mục tiêu của nhà đầu

tư là đảm bảo thu hồi vốn trong thời gian sớm nhất và khả năng đạt lợi nhuận cao nhất,mặc dù NTNT có nhu cầu nhà ở cao nhưng khả năng chi trả lại thấp hoặc không có khảnăng chi trả nên nhóm khách hàng này không đủ thu hút các nhà đầu tư

Nếu như năm 2008, nhà đầu tư chủ yếu chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở hạng sang vàcao cấp với lượng cung gấp 2 lần phân khúc nhà ở trung bình và bình dân, thì đến năm

2010, các nhà đầu tư đã tập trung vào các dự án căn hộ bình dân, do thị trường nhà ở đóng

18 Thị trường không đầy đủ (hay thị trường mỏng, thị trường phát triển các sản phẩm thiên lệch) để chỉ tình trạng thị trường mà trong đó, nhà cung cấp vì mục đích nào đó đã không cung cấp đầy đủ sản phẩm theo nhu cầu hay mong muốn của người tiêu dùng Ví dụ trong trường hợp thị trường nhà ở, phần lớn nhà đầu

tư, vì mục đích lợi nhuận và khả năng thu hồi vốn, đã tập trung cung cấp nhà ở hạng sang và cao cấp và cung cấp rất ít nhà ở bình dân dành cho nhóm NTNT.

băng và một số cơ chế ưu đãi đầu tư nhà ở cho NTNT Do đó đến năm 2010, số lượng căn

hộ bình dân tăng gấp 6 lần trong năm 2008 và gấp 3 lần căn hộ hạng sang và cao cấp

Biểu đồ 4-1: Lượng căn hộ chào bán giai đoạn 2008 – 2010 và dự báo năm 2011 19

Nguồn: CBRE

Mặc dù lượng cung nhà ở bình dân tăng nhanh và nhiều hơn nhà ở cao cấp nhưng vẫn chưađáp ứng đủ nhu cầu của người dân Lượng cung nhà ở được chào bán trong năm 2010 là12.860 căn hộ, trong khi đó, đến năm 2009 lại có đến 186.189 NTNT có nhu cầu nhà ở,tương đương với gần 50.000 căn hộ nếu qui mô HGĐ là 3,97 người/hộ 20 Theo dự báo củaCBRE, trong năm 2011, nhà đầu tư lại quay trở lại với phân khúc nhà ở hạng sang và caocấp, với tổng số lượng căn hộ chào bán lên đến 13.847 căn Điều này càng làm tăng sựthiếu hụt lượng cung nhà ở bình dân dành cho NTNT

4.1.1.4 Sự phát triển mất cân đối

Sự thiếu hụt nhà ở cho NTNT ngoài yếu tố do thị trường nhà ở không đầy đủ, còn do yếu

tố cầu thị trường tăng quá nhanh – là hệ quả của làn sóng di cư và quá trình đô thị hóa, vàtình trạng bong bóng giá tài sản và đầu cơ bất động sản

19 Phân loại căn hộ theo báo cáo quý của Công ty CBRE, trong đó vào quý 3 năm 2010, căn hộ hạng sang có mức giá trung bình tương ứng khoảng 4.370 USD/m2, cao cấp là 1.878 USD/m2, trung cấp 998 USD/m2, bình dân 720 USD/m2.

20 Theo ước tính đã được trình bày trong mục 3.2.

¾ Làn sóng di cư và quá trình đô thị hóa

Làn sóng di cư và quá trình đô thị hóa quá nhanh sẽ làm tăng dân số đô thị, dẫn đến giatăng nhu cầu nhà ở Nguyên nhân của tình trạng này là do sự phát triển kinh tế - xã hội và

sự mở rộng thị trường lao động đã tác động mạnh đến làn sóng di cư Giai đoạn 2004 –

2009 là giai đoạn các khu công nghiệp, khu chế xuất được xây dựng nhiều làm tăng nhucầu về lao động, do đó, một lượng lớn người dân từ các tỉnh đã di chuyển ồ ạt đến thànhphố để tìm việc làm, học tập, đào tạo nâng cao tay nghề và ở lại làm việc theo nhu cầutuyển dụng

Bảng 4-1: Tỉ suất di cư thuần năm 2009

Đơn vị tính: người nhập cư hay xuất cư/1.000 dân

…, trong đó nhu cầu nhà ở cũng tăng đáng kể

Sự gia tăng dân số đô thị do làn sóng di cư đã dẫn đến hệ quả tiếp theo là quá trình đô thịhóa đang diễn ra quá nhanh ở Tp.HCM Đến năm 2009, tỉ lệ dân số thành thị là 83,20% vàtốc độ đô thị hóa đã lên đến 3,40%/năm

Bảng 4-2: Mức độ đô thị hóa và tốc độ đô thị hóa ở Tp.HCM

21 Nguồn: Tổng Cục Thống kê, Tổng điều tra Dân số và Nhà ở, năm 2009.

22 Tốc độ đô thị hóa BQ hàng năm tính theo giai đoạn.

Đô thị hóa đồng nghĩa với sự gia tăng không gian, mật độ dân cư, thương mại và một sốhoạt động khác,…, và hệ quả là sự mở rộng không gian đô thị, tăng khoảng cách giaothông, tăng chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, sự phân hóa xã hội giữa các tầng lớp dân cư,…

Sự thay đổi này sẽ kéo theo sự thay đổi giá cả đất thổ cư, là yếu tố chiếm tỉ trọng cao trongtổng chi phí xây dựng nhà ở

¾ Tình trạng bong bóng giá tài sản

Nhu cầu nhà ở bao gồm nhu cầu tiêu dùng và nhu cầu đầu tư kinh doanh vừa có tính chấtphát triển, vừa có tính chất đầu cơ Làn sóng nhập cư và tốc độ đô thị hóa như trên phântích sẽ làm tăng nhu cầu tiêu dùng và dẫn đến tăng giá cả nhà đất, nhưng nhu cầu kinhdoanh và đầu cơ sẽ dẫn đến sự phát triển quá nóng của thị trường và tạo ra các cơn sốt ảo,đẩy giá cả nhà đất tăng cao và cao hơn nhiều so với giá trị thực của nó và so với khả năngchi trả của người mua

Theo kết quả nghiên cứu của CBRE (2008), giai đoạn trước năm 2008, có đến khoảng 80 –90% giao dịch trên thị trường là nhằm mục đích đầu cơ Trong cơn sốt bất động sản, giánhà trung bình vào khoảng 1.200 – 1.500 USD/m2 và chi phí trung gian từ 1.000 – 2.000USD/m2, nhưng các nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà Bên cạnh đó, giá đất cũngtăng cao không kém Giá đất tại nhiều dự án ở quận 7, huyện Nhà Bè, quận 2 tăng mỗingày đến 1 triệu đồng/m2 Giá đất tại các khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng lên đến đỉnhđiểm, khoảng 45 – 50 triệu đồng/m2; dự án Khu đô thị mới An Phú – An Khánh hay đấtmặt tiền đường song song xa lộ Hà Nội lên đến 50 triệu đồng/m2; các vị trí không thuận lợitrong một số dự án đã tăng từ 18 – 22 triệu đồng/m2 vào tháng 8/2006 lên 25 – 28 triệuđồng/m2 vào cuối năm 2007; dự án khu dân cư Mỹ Lợi cũng tăng từ 4 – 6 triệu đồng/m2năm 2006 lên 25 – 35 triệu đồng/m2 đầu năm 2008

Bảng 4-3: Bảng giá đất tại một số dự án ở Tp.HCM

Đơn vị tính: triệu đồng/m 2

Vị trí

Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Q.2

Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, Q.2

Khu dân cư Khang Điền, Q.9

Nguồn: CBRE

23 Nguồn: Tổng Cục Thống kê, Tổng điều tra Dân số và Nhà ở.