Thẩm định dự án Khách sạn kiều anh 3 sao vũng tàu

- Từ khách sạn, quan khách dễ dàng di chuyển đến các địa điểm du lịch cùng với các quán ăn nổi tiếng tại Vũng Tàu như: công viên tượng đài liệt sĩ đốidiện, Bãi sau cách 800m, Tượng chúa

Lời đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến thầy giáo

ThS Cù Minh Đạo, người đã cung cấp những kiến thức thiết thực, phong phú và

vô cùng hữu ích về môn học Thầy đã tạo mọi điều kiện hướng dẫn, giúp đỡ emhoàn thành bài thiết kế môn học “Lập và thẩm định dự án đầu tư”

Qua bài thiết kế môn học này em đã có cơ hội để thực tế hóa những kiến thứcmình đã được học và tích lũy thêm được rất nhiều kiến thức bổ ích để chuẩn bị cho

kỳ thực tập sắp tới cũng như quá trình làm việc sau này

Để hoàn thành bài thiết kế này em đã nhận được sự chỉ bảo tận tình của cácthầy cô giáo, và thảo luận với các bạn trong lớp Tuy vậy với kiến thức thực tế cònhạn chế, khó khăn vì dịch bệnh COVID 19, em đã nỗ lực hết mình nhưng khả năngcòn chưa cao , nên vẫn không tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận được những góp

ý của thầy cô giáo để em có thể hoàn thiện và rút ra thêm được nhiều kiến thứcthực tế

Em xin chân thành cảm ơn!

Kính chúc Thầy Cô sức khỏe và thành công trong cuộc sống!

Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng 06 năm 2020

Sinh viên

Nhận xét của giáo viên

TP.Hồ Chí Minh, ngày…tháng 06 năm 2020

Giáo viên hướng dẫn

Th.S Cù Minh Đạo

MỤC LỤC

Chương 1 Giới thiệu khái quát dự án. 5

1.1 Thông tin khái quát về dự án. 5

1.1.1 Mục đích của dự án. 5

1.1.2 Giới thiệu địa điểm xây dựng. 5

a) Vị trí 5

b) Lợi thế vị trí dự án. 7

1.1.3 Căn cứ pháp lý của dự án. 8

1.1.4 Sự cần thiết của dự án 10

1.1.4.1 Thị trường bất động sản hiện nay. 10

1.1.4.2 Cơ hội bức phá cho thị trường BĐS Bà Rịa – Vũng Tàu. 11

1.1.4.3 Sự cần thiết của dự án. 11

1.1.5 Quy mô dự án và giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục công trình. 13

1.1.6 Thời gian thực hiện dự án. 15

1.1.7 Bộ máy quản lí của dự án. 16

1.1.8 Sản phẩm và thị trường của dự án. 17

1.1.8.1 Định vị sản phẩm. 17

1.1.8.2 Thị trường dự án. 17

Chương 2: Lập tổng mức đầu tư và Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng công trình. 19

2.1 Tổng mức đầu tư. 19

2.2 Lập kế hoạch sử dụng vốn. 22

Chương 3: Phương án sản xuất kinh doanh khai thác dự án 25

3 Phương án sản xuất kinh doanh khai thác dự án 25

3.1 Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm. 25

3.2 Lập bảng kế hoạch vay và trả lãi vay. 31

3.3 Kế hoạch khấu hao 33

3.4 Lập các bảng chi phí sản xuất kinh doanh. 35

3.4.1 Lương nhân viên 35

3.4.2 Bảng chi phí sản xuất 36

3.5 Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm. 40

Chương 4 Đánh Giá Hiệu Quả Đầu Tư 43

4.1 Thông số đầu vào. 43

4.2 Xác định cơ cấu nguồn vốn dự kiến và chi phí sử dụng vốn 43

4.3 Xác định suất chiết khấu dự án. 45

4.4 Lập bảng nâng lưu theo quan điểm TIP ( pp trực tiếp) 45

4.5 Xác định các chỉ tiêu IRR, Thv và B/C. 47

4.5.1 Chỉ tiêu suất sinh lời nội tại (IRR) và tỷ lệ B/C. 47

4.5.2 Chỉ tiêu thu hồi vốn Thv 50

4.5.3 Chỉ số B/C 50

4.5.4 Chỉ số IRR 50

4.6 Khả năng trả lãi vay 51

4.7 Thuyết minh tổng hợp 52

Chương 1 Giới thiệu khái quát dự án.

1.1 Thông tin khái quát về dự án.

Tên dự án: Khách sạn Kiều Anh Hotel

Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

Chủ đầu tư: Công ty TNHH MTV Kiều Anh Group.

Địa điểm: 257 Lê Hồng Phong, Phường 8, Thành phố Vũng Tàu, Bà Rịa - VũngTàu

1.1.1 Mục đích của dự án.

- Với vị trí trắc địa ngày trung tâm thành phố Vũng Tàu xinh đẹp, hệ thống

phòng ốc rộng rãi, buồng phòng đạt tiêu chuẩn 3 sao tại Vũng Tàu, KiềuAnh Hotel có thể đón cùng lúc lên tới 300 khách

- Dịch vụ hội nghị, tiệc cưới, tiệc sinh nhật, thôi nôi.

- Tổ chức các tour Vũng Tàu, Côn Đảo.

- 103 phòng của khách được trang bị với các thiết bị hiện đại, đầy đủ tiện nghi

và các dịch vụ kèm theo ưu đãi đem lại cảm giác thoải mái cho khách hàngkhi lưu trú ngắn hạn cũng như dài hạn ở đây

- Tất cả các phòng được cài đặt hệ thống IPTV và WIFI miễn phí cho phép kết

nối với tất cả thiết bị điện tử công nghệ cao của khách trong phạm vi kháchsạn đảm bảo công việc đạt hiệu quả của toàn thể khách hàng sau mỗi lầntruy cập

- Các phòng khách với lối kiến trúc hiện đại, rộng rãi sẽ đáp ứng được tất cả

các nhu cầu cho cả khách doanh nhân và du lịch khi đến đây công tác, hộihọp, cũng như nghĩ dưỡng

- Trở thành khách sạn 3 sao uy tín và nổi bật hàng đầu tại Vũng Tàu.

1.1.2 Giới thiệu địa điểm xây dựng.

a) Vị trí

- Kiều Anh Hotel được xây dựng ngay 257 Lê Hồng Phong, Phường 8, Thành

phố Vũng Tàu, Bà Rịa - Vũng Tàu, nằm ngay trung tâm trắc địa Mặt tiềnđối diện vòng xoay Cộng Hòa (một trong những vòng xoay lớn nhất ĐôngNam Á)

- Mặc dù không có vị trí hướng biển như những khách sạn trên đường Thùy

Vân, tuy nhiên khi tọa lạc tại đây khách hàng có thể nhìn được quan cảnh cảthành phố, đặt biệt là đón bình minh sau núi và hoàng hôn trên biển

- Từ khách sạn, quan khách dễ dàng di chuyển đến các địa điểm du lịch cùng

với các quán ăn nổi tiếng tại Vũng Tàu như: công viên tượng đài liệt sĩ (đốidiện), Bãi sau (cách 800m), Tượng chúa Kito (3,5km), Đồi con heo (3,7km),

…Các nhà hàng, quán ăn và chợ đêm – chợ hải sản Vũng Tàu chỉ trong vòngbán kính 2km

- Hệ thống 3 phòng họp từ 20 – 350 chỗ ngồi với thiết kế trang trọng cùng cácthiết bị hiện bậc nhất cho phòng họp, phù hợp cho mọi mô hình hội họp và

tổ chức các sự kiện tại thành phố Vũng Tàu Nhà hàng tiệc cưới 300 kháchmang phong cách riêng Quý khách có thể chọn nghi lễ truyền thống hoăccưới theo phong cách Phương Tây Lobby-bar phục vụ du khách những lycoctail tuyệt hảo do Bartender chuyên nghiệp của Kiều Anh Hotel pha chế,trong không gian ấm cúng và lãng mạn tại Kiều Anh Hotel.

- Dự án sẽ trở thành khách sạn có trang thiết bị hiện đại, cung cách phục vụ

chuyên nghiệp đáp ứng cho nhu cầu du lịch và nghỉ dưỡng đang gia tăng tạithành phố biển Vũng Tàu

- Là địa điểm lựa chọn của khách du lịch và các cán bộ,… có nhu cầu lưu trú

tại Thành phố Vũng Tàu

- Trở thành đối tác của các tour du lịch và là đối tác tin cậy hàng đầu của các

công ty du lịch trên địa bàn thành phố Vũng Tàu

- Tiện nghi – Dịch vụ: Café, Mini bar, giải trí - ẩm thực, massage, xông hơi,

giặt ủi, mạng không dây miễn phí, máy fax, máy in…

- Chuyên nghiệp đáp ứng cho nhu cầu du lịch và nghỉ dưỡng đang gia tăng tại

thành phố biển Vũng Tàu, sau kì nghỉ dịch Covid dài hạn

b) Lợi thế vị trí dự án.

 Lợi thế trong công tác đầu tư

 Khu đất rất bằng phẳng, diện tích vừa đủ để xây dựng một khách sạn tầmtrung

 Hệ thống hạ tầng quanh khu vực rất thuận lợi cho quá trình tổ chức giaothông trong quá trình xây dựng cũng như khi đưa dự án vào sử dụng vì nằmtrong khu vực trung tâm

 Lợi thế trong quá trình kinh doanh

 Về quản lý: Khách sạn KIỀU ANH HOTEL được đầu tư xây dựng dựa trên

quá trình nghiên cứu tham khảo từ cách dự án khách sạn lân cận khác, chính

vì vậy khi tiến hành đầu tư kinh doanh sẽ phát huy tối đa các ưu điểm, khắcphục được những nhược điểm mà các dự án đó gặp phải trong quá trình kinhdoanh

 Về giá cho thuê: Với lợi thế vị trí đắc địa, chất lượng và các dịch vụ hấp dẫn,

khách sạn sẽ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng cũng như ăn uống của khách hàng

và cũng cam kết giá cả của khách sạn sẽ hợp lý và phù hợp với khách hàng

và ổn định trong cả năm, không tăng giá đột biến trong những dịp lễ haycuối năm Và đặc biệt luôn chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ, chất

lượng phục vụ, đầy đủ các tiện nghi; đầu tư hoàn thiện các dịch vụ giải trí,phục vụ các món hợp khẩu vị của khách hàng; có chính sách giảm giá chokhách hàng khi đặt phòng nhiều ngày và khách hàng quen thuộc.

 Về đội ngũ nhân viên: Đội ngũ quản lí và nhân viên được cung cấp từ công

ty TNHH MTV Phương Anh Tourits Với kinh nghiệm dày dặn về mặt quản

lí nhà hàng – khách sạn, nghiêm túc với công việc, thái độ phục vụ niềm nởvới phương châm “Nụ cười của người phục vụ” tạo sự thân thiện, mật thiếtvới khách hàng, cho họ cảm giác như đang ở nhà

1.1.3 Căn cứ pháp lý của dự án.

 Việc lập Dự án đầu tư xây dựng “Khách sạn “KIỀU ANH HOTEL” dựa

trên cơ sở pháp lý sau:

- Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014

- Nghị định số 68/2019/NĐ-CP về quản lí chi phí đầu tư xây dựng

- Thông tư 16/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định chi phí quản lí dự án và tưvấn đầu tư xây dựng

- Thông tư 09/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định và quản lí chi phí đầu tưxây dựng

- Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17 tháng 7 năm 2017 của Chính phủ quyđịnh chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng

- Thông tư 210/2016/TT-BTC về quy định mức thu, nộp, quản lý và sử dụngphí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự toán xây dựng

- Quyết định số 44/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình vàgiá xây dựng tổng hợp phần kết cấu công trình năm 2018

- Thông tư 26/2016/TT-BXD quy đinh chi tiết một số nội dung về quản lí chấtlượng và bảo trì công trình xây dựng

 Các quy chuẩn của Việt Nam

Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, 3 xuất bản 1997-BXD);f

- Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Ban hành Quy chuẩn kỹ thuậtQuốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);

- TCVN 2737-1995: Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCXD 229-1999: Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió

- TCVN 375-2006: Thiết kế công trình chống động đất;

- TCXD 45-1978: Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;

- TCVN 5760-1993: Hệ thống chữa cháy - YC chung thiết kế lắp đặt và sử dụng;

- TCVN 6160– 996: YC chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;

- TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);

- TCVN 4760-1993: Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;

- TCXD 33-1985: Cấp nước mạng lưới bên ngoài và công trình, Tiêu chuẩn thiếtkế;

- TCVN 5576-1991: Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;

- TCXD 51-1984: Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêuchuẩn thiết kế;

- 11TCN 21-84: Thiết bị phân phối và trạm biến thế;

- TCXD 27-1991: TC đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng;

- TCVN-46-89: Chống sét cho các công trình xây dựng;

- EVN: Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of VN)

- TCVN 5576-199: Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;

- TCXD 51-1984: Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêuchuẩn thiết kế;

- TCVN 4474-1987: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống thoát nước trong nhà;

- TCVN 4473:1988: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nước bên trong;

- TCVN 5673:1992: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong;

- TCVN 6772: Tiêu chuẩn chất lượng nước và nước thải sinh hoạt;

- TCXDVN 175:2005: Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép,

1.1.4 Sự cần thiết của dự án

1.1.4.1 Thị trường bất động sản hiện nay.

 Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA),”Toàn cảnh thị trường bất động sản cuối năm 2019 đang bước vàochu kỳ suy giảm” Nguyên nhân xuất phát từ cung bất động sản giảm mạnh, khung pháp lý chưa rõ ràng khiến cho doanh nghiệp khó trụ lại thị trường

 Theo các chuyên gia nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản khan hiếm

là do:

- Do các chủ đầu tư “chờ thời” mới bung ra mở bán;

- Do ảnh hưởng từ sai phạm của các doanh nghiệp nhỏ lẻ; tình trạng phân lô

bán nền tràn lan; thiếu sự hoàn chỉnh về mặt pháp lý, không tạo được giá trị bất động sản tăng bền vững

- Do ảnh hưởng bởi chính sách thắt chặt hành lang pháp lý xây dựng, cấp

phép dự án mới của cơ quan nhà nước

- Tín dụng cho bất động sản đã được kiểm soát chặt chẽ hơn với quy mô tín

dụng giảm dần từ năm 2016 đến nay, đỉnh điểm là cuối năm 2018 Ngân hàng quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổchức tín dụng trong và cả chi nhánh của ngân hàng nước ngoài

 Mặc dù tình hình bất động sản hiện không mấy khả quan, tuy nhiên ảnh

hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung cũng tạo ra làn sóng dịch

chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam Điều này đồng nghĩa với việc bất động sản khu công nghiệp trở nên sôi động.Đi kèm với sự chuyển dịch tích

cực này là cơ hội phát triển của các cơ sở nhà ở, dịch vụ dành cho công

nhân, người lao động và chuyên gia nước ngoài tại các khu công nghiệp

Mặt khác, xu thế phát triển bất động sản hiện nay vẫn thuộc về các dự án bđsthông minh, BĐS xanh với hạ tầng đồng bộ

 Bên cạnh các dự án đất nền, nhà ở thì bất động sản nghỉ dưỡng tại các thị

trường mới cũng sẽ tạo điều kiện cho các địa phương có cơ hội phát triển

(Theo Invert.vn)

1.1.4.2 Cơ hội bức phá cho thị trường BĐS Bà Rịa – Vũng Tàu.

 Trong khi thị trường bất động sản nghĩ dưỡng tại các khu ven biển nổi tiếng như Phú Quốc, Mũi Né, Nha Trang, Đà Nẵng đang chững lại, dư địa ít ỏi thì nguồn vốn lại đổ về thị trường mới nổi, trong đó Bà Rịa - Vũng Tàu là nơi thu hút sự góp mặt của các ông lớn như như tập đoàn Tuần Châu, FLC, công

ty Hồ Tràm…

 Theo các chuyên gia nhận định, Bà Rịa - Vũng Tàu có lợi thế hơn so với nhiều địa phương khác khi hội đủ hai yếu tố Thứ nhất, thành phố biển có vị trí địa lý gần TP.HCM chỉ với 90 phút đi xe ô tô Thứ hai, chính là địa

phương duy nhất phía Đông Nam TP.HCM đủ yếu tố phát triển du lịch với bãi biển đẹp trải dài hàng trăm kilomet, rừng nguyên sinh và suối nước nóng

 Bà Rịa có hệ thống hạ tầng giao thông đang dần được cải thiện:

 Quốc lộ 51 được mở rộng lên quy mô 6 làn xe, giải quyết tình trạng kẹt xe

và giúp việc di chuyển từ TP HCM đến Vũng Tàu chỉ mất khoảng hơn 1 tiếng

 Tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đang được đẩy nhanh tiến độ Dự án cao tốc này khi hoàn thiện sẽ phá vỡ thế độc đạo của quốc lộ 51, mở ra nhiều

cơ hội với các thị trấn Long Hải, Phước Hải và Xuyên Mộc

 Không chỉ dừng lại ở hạ tầng đường bộ, Bà Rịa còn sở hữu cảng sân bay Côn Đảo và còn có sân bay Hồ Tràm và Gò Găng (trong tương lai)

 Với lợi thế giao thông này, nhà đầu tư cũng đang nhắm khai thác vào các điểm du lịch mới: biển Long Hải với bãi biển đẹp hoang sơ, con đường có rừng cây anh đào nở rộ Ngoài ra, nơi đây còn gắng liền với các di tích MinhĐạm, Dinh Cô, chùa Ngọc Hải…

 Nắm bắt thực trạng thị trường bất động sản hiện nay giúp các nhà đầu tư có cái nhìn khách quan, đa chiều để ra quyết định đầu tư đúng đắn Tuy 2019 -

2020 là thời điểm chu kỳ nhà đất xuất hiện các dấu hiệu bong bóng hay đóngbăng do nhiều yếu tố ảnh hưởng Nhưng vẫn còn những cơ hội sinh lời vũng chắc từ các thị trường mới đang chờ đón

1.1.4.3 Sự cần thiết của dự án.

 Trong những năm gần đây TP Vũng Tàu đã có sự chuyển mình rất mạnh mẽ

để xứng tầm về một trung tâm kinh tế, văn hoá của vùng kinh tế trọng điểm Thành phố Vũng Tàu những năm gần đây bắt đầu phát triển cho các cao ốc, trung tâm thương mại, và các khách sạn hạng sang nhiều hơn Nhưng để tìm cho mình một khách sạn cùng với những dịch vụ tốt nhất và giá cả hợp lý nhất để dừng chân khi ghé thăm thành phố sẽ không dễ dàng Trong những thời gian cao điểm, những lúc diễn ra các lễ hội, sự kiện quan trọng khách hàng thường phải trả những giá khá cao cho dịch vụ lưu trú đơn thuần mà không được nhận những dịch vụ phù hợp với giá tiền bỏ ra Để đáp ứng nhu cầu cần thiết đó thì dự án khách sạn 3 sao sẽ góp phần mang đến khách hàngnơi nghỉ dưỡng tiêu chuẩn 3 sao với đầy đủ tiện nghi và giả cả ổn định Tuy nhiên đây là một mô hình không phải là quá mới đối với Việt Nam

 Với sự phát triển nhanh chóng và lượng khách du lịch ghé thăm TP Vũng Tàu ngày càng nhiều và sôi động hơn, sẽ tạo ra các nhu cầu về nghỉ dưỡng

và du lịch Đặc biệt là nhu cầu của các khách du lịch được hưởng các dịch

vụ cao cấp với cung cách phục vụ chu đáo theo từng nhu cầu của mỗi khách hàng (đáp ứng nhu cầu về thể loại, nệm gối, thức uống, thức ăn, giải trí,… ) trong bầu không khí thân thiện, riêng tư

 Hiện nay, dịch COVID-19 đã được kiểm soát chặt trong nước, nhưng trên thế giới diễn biến vẫn phức tạp, hoạt động du lịch sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong thời gian tới Sở Du lịch đã kiến nghị ngân hàng nhà nước giảm lãi suất, giãn nợ, vay ưu đãi lãi suất, chi trả bảo hiểm thất nghiệp cho người lao động bị mất việc, giảm các loại thuế… cho DN bị ảnh hưởng bởi dịch

COVID-19 Sở Du lịch dự báo đến hết năm 2020, tổng lượng khách du lịch đến tỉnh BR-VT chỉ đạt khoảng 70% kế hoạch

 Tuy nhiên, các chuyên gia dự kiến lượng khách du lịch sẽ tăng sau kì nghỉ dịch dài hạn, thu hút khách tham quan du lịch nghỉ dưỡng trong nước và cả nước ngoài do nhiều yếu tố tác động như: Việt Nam hiện đang là nước

khống chế dịch đi đầu và hiệu quả nhất WHO công nhận khiến du khách có cảm giác an toàn khi đến đây du lịch, cảm giác giải tỏa cho những ngày tù túng giãn cách xã hội làm tăng nhu cầu du lịch,…

(Theo wikipedia và Invert 26/12/2019)

1.1.5 Quy mô dự án và giải pháp kết cấu xây dựng hạng mục công trình.

Dự án khách sạn Kiều Anh Hotel được xây dựng với 7 tầng (6 tầng + 1 hầm)X

Tầng hầm : Diện tích chiếm đất : 500m2 dùng để làm gara cho xe ô tô và xe máy.

Với 500m2 dành cho việc đỗ xe, đáp ứng nhu cầu để xe vào khoảng 10 ô tô và 100

xe máy Ngoài trong những giờ cao điểm khách sạn còn có khả năng huy động thêm các địa điểm tại khu vực lân cận để làm điểm gửi xe tạm thời

Bảng 1 Chi tiết chức năng hạ tầng

ST

Tầng 1: Diện tích sàn 500m

STT TÊN PHÒNG, CHỨC NĂNG LƯỢNG SỐ

DIỆN TÍCH (m2)

TỔNG DIỆN TÍCH (m2)

1 Phòng lễ tân + đợi + đón tiếp +lobby bar 1 139 139

Buồng đôi (1 giường đôi) loại

Buồng đôi (1 giường đôi) loại

Tầng 6: Diện tích sàn 500m2

ST

T TÊN PHÒNG, CHỨC NĂNG

SỐ LƯỢNG

DIỆN TÍCH (m2)

TỔNG DIỆN TÍCH (m2)

1.1.6 Thời gian thực hiện dự án.

- Thời gian thực hiện dự án 12 tháng ( từ năm 2020 – 2021) gồm 6 quý.

- Thời gian xây dựng từ quý 1 năm 2021 và kết thúc quý 4 cùng năm

- Tuyển nhân sự vào quý 4 năm 2021 và đi vào hoạt động vào đầu năm 2022.

Bảng 2: Tiến dộ dự án.

1.1.7 Bộ máy quản lí của dự án.

Trưởng lễ tân khách sạn: phát triển các dịch vụ trong khu vực lưu trú thỏa mãn

nhu cầu thị trường mục tiêu của khách sạn

Trưởng buồng: Lãnh đạo, tổ chức, tạo động lực khuyến khích nhân viên làm việc

tốt

Bộ phận Marketing: Nhân viên marketing trong khách sạn đảm nhận nhiệm vụ

xây dựng và thực hiện các chương trình, kế hoạch marketing để quảng bá - phát triển thương hiệu, các dịch vụ của khách sạn

- Quảng bá thương hiệu, các dịch vụ trong khách sạn

- Tham gia xây dựng, triển khai thực hiện các chiến dịch quảng cáo

- Tham gia lên kế hoạch, triển khai các chương trình marketing online

- Quản lý dữ liệu khách hang và thực hiện các dịch vụ chăm sóc khách hang

- Quản lý webside khách sạn

- Các công việc khác: thống kê dữ liệu kinh doanh, phân tích và dự báo thị trường; theo dõi các chương trình marketing của các đối thủ cạnh tranh,…

1.1.8 Sản phẩm và thị trường của dự án.

1.1.8.1 Định vị sản phẩm.

Khách hàng mục tiêu:

- Khách đến thăm quan các địa điểm du lịch và giải trí tại Vũng Tàu

- Khách di tour của các công ty lữ hành, khách trong và ngoài nước

- Các cá nhân, chuyên gia, lãnh đạo đến làm việc tại các khu hành chính, Dự án…trên địa bàn Thành phố Vũng Tàu

- Khách hàng tại địa phương

Sản phẩm mục tiêu:

- Dịch vụ lưu trú ngắn ngày, dài ngày

- Dịch vụ tổ chức các tour du lịch

- Dịch vụ nghĩ dưỡng

- Dịch vụ ăn uống, giải khát

- Dịch vụ giải trí và thư giãn

1.1.8.2 Thị trường dự án.

- Vũng Tàu là một thành phố biển có 42 km bờ biển bao quanh, có núi Lớn (núi Tương Kỳ) cao 245 m và núi Nhỏ (núi Tao Phùng) cao 170 m Trên núi Nhỏ có ngọn hải đăng cao 18 m, chiếu xa tới 30 hải lý và có tuổi đời trên

100 năm, được coi là ngọn hải đăng lâu đời nhất Việt Nam Trên núi lớn có

Hồ Mây là một hồ nước ngọt lớn và rừng nguyên sinh Thành phố được bao bọc bởi biển, các cánh rừng nguyên sinh, các ngọn núi cao, ngoài ra còn có sông và nhiều hồ nước lớn giúp khí hậu nơi đây quanh năm mát mẻ ôn hòa, trong thành phố có rất nhiều cây xanh và hoa được trồng ở mọi nơi

- Khí hậu nhiệt đới gió mùa; một năm chia hai mùa rõ rệt Mùa mưa bắt đầu

từ tháng 5 đến tháng 10, thời gian này có gió mùa Tây Nam Mùa khô bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, thời gian này có gió mùa Đông Bắc

- Nhiệt độ trung bình hàng năm là 27°C, tháng thấp nhất khoảng 24,8°C, tháng cao nhất khoảng 28,6°C Số giờ nắng rất cao, trung bình hàng năm khoảng 2400 giờ Lượng mưa trung bình 1500mm

- Bà Rịa -Vũng Tàu nằm trong vùng ít có bão

- Thu hút khác du lịch khắp khu vực Đông Nam bộ đặc biệt là TP.HCM, ĐồngNai, Bình Dương,… và các khu vực lân cận

- Việc thu hút rất nhiều khách du lịch dẫn đến việc tạo dựng nơi lưu trú cho khách, cung cấp các dịch vụ chỗ ở và ăn uống thật sự rất cần thiết Tính đến quý 1/2019, tổng nguồn cung của thị trường khách sạn 3 đến 5 sao thuộc địa bàn Vũng Tàu là hơn 1.500 phòng từ hơn 100 khách sạn.

- Thị trường khách sạn TP Vũng Tàu rất rộng lớn và nhiều khách sạn lớn nhỏ khác nhau nên việc xây dựng khách sạn ở khu vực này cần phải tính toán và nghiên cứu kỹ lưỡng, phải đánh giá dự án trước khi xây dựng để tránh nhữngrủi ro khi đưa vào sử dụng

Chương 2: Lập tổng mức đầu tư và Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư

xây dựng công trình.

2.1 Tổng mức đầu tư.

 Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014

 Nghị định số 68/2019/NĐ-CP về quản lí chi phí đầu tư xây dựng

 Thông tư 16/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định chi phí quản lí dự án và tưvấn đầu tư xây dựng

 Thông tư 09/2019-TT/BXD hướng dẫn xác định và quản lí chi phí đầu tư xây dựng

 Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17 tháng 7 năm 2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng

 Thông tư 210/2016/TT-BTC về quy định mức thu, nộp, quản lý và sử dụngphí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dự toán xây dựng

 Quyết định số 44/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình

và giá xây dựng tổng hợp phần kết cấu công trình năm 2018

 Thông tư 26/2016/TT-BXD quy đinh chi tiết một số nội dung về quản lí chất lượng và bảo trì công trình xây dựng

 Tổng mức đầu tư của dự án (dựa trên Quyết định số 44/QĐ-BXD công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp phần kết cấucông trình năm 2018)

THUẾ GTGT

GIÁ TRỊ SAU THUẾ

I

CHI PHÍ ĐẤT

giá đất x diện tích đất

21,000,000,00

0

2,100,00 0,000

23,100,00 0,000

sân, cây xanh Diện tích x SVĐT G S,CX 100,000,000 10,000,0 00 110,000,0 00

III CHI PHÍ THIẾT

14,033,16 2,000

1,626,717 ,943

V CHI PHÍ TƯ

363,253 ,942

3,995,793 ,358

1 Chi phí l p d án ậ ự

đ u t ầ ư TT16/NĐ 68Bảng 2.2 (GXDtt + GTBtt ) x Tỷ lệ 441,072,874

44,107,2 87

8,111,44

9

89,225,94

4 6

Chi phí lập hồ sơ

mời thầu, đánh giá

hồ sơ dự thầu thi

công xây dựng

Bảng 2.19 TT16 GXDtt x Tỷ lê 89,990,998 8,999,100 98,990,098

7

Chi phí lập hồ sơ

mời thầu, đánh giá

hồ sơ dự thầu mua

sắm thiết bị

Bảng 2.20 TT16 GTB x Tỷ lệ 20,690,501 2,069,050 22,759,551

8 Chi phí giám sát

thi công xây dựng

Bảng 2.21 TT16 GXDtt x Tỷ lê 1,160,357,614

116,035, 761

1,276,393 ,375

1,664,585 ,977

1 Lệ phí thẩm định

dự án đầu tư

TT 209/2016/TT- BTC TMĐT x 0.014% 12,592,528 1,259,253 13,851,781

2 Lệ phí thẩm tra,

phê duyệt dự án

TT 10/2020/TT- BTC TMĐT x Tỷ lệ 241,414,675 24,141,4

278

1,385,178 ,054

VI

704,598 ,869 8,386,767 ,919

7,750,587 ,558 2

108,992,6 43,497

4,919,117 ,220

CƠ CẤU VỐN ĐẦU TƯ

Năm

Q uý 3

Q uý 4

Q uý 1

Q uý 2

Q uý 3

Q uý 4 Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4

I

CHI PHÍ ĐẤT

21,000, 000,000 50 % 50 %

10,500 ,000,00

0

10,50 0,000,00

0

II CHI PHI XÂY DỰNG 833,000 51,077, 25 % 30 % 30 % 15 %

12,76 9,458,25

0

15,32 3,349,900

15,32 3,349,900

7,66 1,674,95

0 II

I CHI PHÍ THIẾT BỊ

12,757, 420,000

7,65 4,452,00

0 I

9

22 1,825,17

4

22 1,825,17

4

22 1,825,174

22 1,825,174

29 5,766,89

9

V CHI PHÍ TƯ

VẤN

3,632,5 39,417

2,403 ,278,26

6

29 0,089,40

3

34 8,107,284

37 5,668,699

21 5,395,76

4

1 Chi phí lập dự án đầu tư 441,072 ,874

10 0

%

441 ,072,87

4 2

Chi phí thiết kế

(thiết kế 3

bước)

864,727 ,353

10 0

%

864 ,727,35

3

10 0

%

80 ,850,59

9 4

Chi phí thẩm

tra thiết kế kỹ

thuật

824,831 ,447

10 0

%

824 ,831,44

7 5

Chi phí thẩm

tra dự toán

XDCT

81,114, 494

10 0

%

81 ,114,49

10 0

%

89 ,990,99

10 0

%

20 ,690,50

1

8 Chi phí giám sát thi công xây

dựng

1,160,3 57,614

3

34 8,107,284

34 8,107,284

17 4,053,64

2

9 Chi phí giám sát lắp đặt thiết

bị

68,903, 537

4 1,342,12

1,513 ,259,97

1 Lệ phí thẩm định dự án đầu

tư

12,592, 528

10 0

%

12 ,592,52

8

2 Lệ phí thẩm tra,phê duyệt dự án 241,414 ,675

10 0

%

241 ,414,67

5 Chi phí bảo

hiểm công trình 1,259,2 52,777

10 0

%

1,259 ,252,77

7

V

II CHI PHÍ DỰ PHÒNG

9,568,0 81,530

3,522 ,994,34

4

3,52 2,994,34

4

37 8,313,92

6

50 4,418,568

75 6,627,852

88 2,732,49

3,522 ,994,34

4

3,52 2,994,34

4 2

Chi phí dự

phòng cho yếu

tố trượt giá

2,522,0 92,841

TỔNG CỘNG

101,027 ,968,41 9

18,235, 299,488 14,244,8 19,519 13,659,6 86,754 16,397,70 0,926 21,780,43 9,625 16,710,0 22,107

Chương 3: Phương án sản xuất kinh doanh khai thác dự án

3 Phương án sản xuất kinh doanh khai thác dự án

3.1 Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm.

Bảng 5 Dự kiến doanh thu từ cho thuê phòng.

Phòng nghỉ phòn Số

g

Đơn giá cho thuê (ngàn đồng/phòng/ngà y-đêm) (không bao gồm thuế GTGT)

Tốc độ tăng giá trun g bình hàn g năm

Tỉ lệ cho thuê bình quâ n tron g năm

Số ngày cho thuê trong năm

DOANH THU 202

giường đơn 18 920,744 3% 65% 237.25 0 0 4,296,641,573 4,425,540,821 4,558,307,045 Buồng đôi (1

giường đôi)

loại 1 14 1,611,570 3% 65% 237.25 0 0 5,849,181,600 6,024,657,048 6,205,396,759 Buồng đôi (1

giường đôi)

loại 2 8 767,414 3% 65% 237.25 0 0 1,591,612,694 1,639,361,075 1,688,541,907 Buồng 2

giường đôi 12 1,074,381 3% 60% 219 0 0 3,085,285,213 3,177,843,769 3,273,179,082

Tố c độ tăn g giá tru ng bìn h hà ng nă

m

Tỉ lệ ch o thu ê bìn h qu ân tro ng nă

m

Số ng ày cho thu ê tro ng nă m

70

%

255 5