Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất phân tích cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể thế nào hãy chỉ rõ những hạn chế, bất cập trong việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lí nhà nước về đất đai hiện

Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất Phân tích cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể thế nào Hãy chỉ rõ những hạn chế, bất cập trong việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lí nhà nước về đất đai hiện nay.

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

NỘI DUNG 1

I Giá đất 1

1 Khái niệm của giá đất 1

2 Căn cứ xác định giá đất 2

3 Phân loại giá đất 2

4 Cơ chế áp dụng giá đất trong từng trường hợp cụ thể 4

II.Cơ chế hai giá trong quản lí nhà nước về đất đai hiện nay 5

1 Những hạn chế trong việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lí nhà nước về đất đai hiện nay 5

2 Giải pháp 8

KẾT LUẬN 10

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11

MỞ ĐẦU

Giá đất là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu trong quản lí đất đai, cũng là vấn đề đang gây tranh cãi nhất hiện nay Trong nền kinh tế thị trường của nước ta, vấn đề về định giá đất hay cơ chế áp dụng giá đất đang vướng nhiều bất cập, chưa thống nhất do tồn tại cơ chế hai giá, gây khó khăn trong công tác quản lí đất đai cũng như đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ cho

người sử dụng đất Chính vì lí do này, em xin chọn đề tài số 18: “Pháp luật

hiện hành quy định mấy loại giá đất? Phân tích cơ chế áp dụng giá đất trong các trường hợp cụ thể thế nào? Hãy chỉ rõ những hạn chế, bất cập trong việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lí nhà nước về đất đai hiện nay.” để nghiên cứu và tìm hiểu, đưa ra giải pháp cho vấn đề này.

NỘI DUNG

I Giá đất

1 Khái niệm của giá đất

Theo Khoản 19, 20, 21, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 quy định:

“19 Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.

20 Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

21 Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.”

Như vậy, giá đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong một thời hạn cụ thể mà người sử dụng đất phải

trả khi muốn sử dụng đất, hay muốn nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, hoặc khi nhà nước giao đất mà có thu tiền sử dụng

2 Căn cứ xác định giá đất

Thứ nhất, dựa trên nguyên tắc định giá đấ quy định tại Điều 112, Luật Đất đai

“1 Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì

có mức giá như nhau

2 Chính phủ quy định nguyên tắc định gía đất.”

Thứ hai, dựa trên phương pháp định giá đất được quy định tại khoản 1, 2,

3, 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư

Thứ ba, dựa trên nội dung báo cáo kết quả tổng hợp, thông tin về thửa đất trong tương quan đối chiếu với giá đất thị trường

3 Phân loại giá đất

Thứ nhất, giá đất do Nhà nước quy định gồm khung giá đất của Chính phủ và giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định;

Luật Đất đai 2013 quy định về khung giá đất tại Điều 113, Bảng giá đất

và giá đất cụ thể được quy định tại Điều 113, 114 như sau:

“ Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”

“Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đát, Ủy ban nhan dân tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bẳng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngaỳ 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.”

Chính phủ quy định khung giá đất định kì 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng để định hướng cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương Đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh

lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định

Giá đất cụ thể được áp dụng tại thời điểm định giá để áp dụng đối với các trường hợp cụ thể quy định tại khoản 4, Điều 114 Luật Đất đai 2013 trong trường hợp chưa điều chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Giá đất cụ thể là căn cứ quan trọng để tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi sao cho sát với giá đất thực tế

Thứ hai, giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định (Khoản 3, Điều 3, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Giá đất thị trường do người sử dụng đất tự thỏa thuận với người có liên quan tại một thời điểm xác định

4 Cơ chế áp dụng giá đất trong từng trường hợp cụ thể

Đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa

phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế

- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Trường hợp này người dân đã đóng góp vào lợi ích chung của xã hội nhằm phát triển đất nước nên pháp luật có quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân Khi đó, tính giá đất căn cứ vào gía đất cụ thể được xác định tại thời điểm quyết định thu hồi

Thứ hai, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, do tự

nguyện trả lại đất, hay vì có nguy cơ đe dọa tính mạng con người Do người

sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước nên được trả lại giá trị quyền

sử dụng đất Trong trường hợp này ta căn cứ vào bảng giá đất, không áp dụng các quy định về xác định giá đất cụ thể Mặt khác, trường hợp thu hồi đất nằm trong khu vực bị ô nhiễm môi trường hoặc bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa tính mạng con người thì được bồi thường theo giá cụ thể do UBND tỉnh quy định

Thứ ba, Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với

hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai

Thứ tư, Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà

nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

Các trường hợp khác cần định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường, dựa vào hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất và hệ thống hội đồng hoặc cơ quan định giá đất thẩm định, quyết định giá đất

II Cơ chế hai giá trong quản lí nhà nước về đất đai hiện nay

1 Những hạn chế trong việc áp dụng cơ chế hai giá trong quản lí nhà nước về đất đai hiện nay

Hiện nay, trong kinh tế thị trường đang tồn tại cơ chế hai giá Một giá đất

do Nhà nước ban hành theo khung giá, cũng là cơ sở để doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức xác định tiền đóng thuế khi sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, tính giá đất khi đến bù, giải phóng mặt bằng Một giá

đất khác, còn gọi là giá thị trường, do các thành phần của nền kinh tế trong thị trường tự thỏa thuận

Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường, kể

cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp Còn riêng đối với đất tại đô thị thì chỉ bằng 30% giá đất thị trường Do có 2 mức giá cùng tồn tại song song trong thị trường, nên khoảng cách chênh lệch giữa 2 giá đất sẽ gây ra nhiều bất cập, hạn chế sau:

Thứ nhất, Vấn đề về thất thoát nguồn thu ngân sách từ khung giá đất, bảng giá đất thấp

Hiện nay, khi giao đất và cho thuê đất chúng ta vẫn lấy giá đất quy định trong khung giá của Nhà nước nhân với hệ số điều chỉnh theo thị trường Nhưng thực tế, hệ số này ở các tỉnh chỉ rơi vào từ 1,5 đến 2, có nghĩa là nếu giá trong khung chỉ bằng 25% giá thị trường, thì khi nhân với hệ số cũng chỉ chiếm 50% giá thị trường

Ngoài ra, khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường thì thu thuế

về đất đai sẽ giảm, ví dụ như nếu giá nhà nước chỉ bằng 50% giá đất thị trường thì chỉ thu được 50% tiền thuế so với thực tế, còn lại là thất thoát Bên cạnh đó, cũng nảy sinh ra vấn đề trốn thuế khi giao dịch đất đai Thực

tế, khi giao dịch thì bằng giá thị trường nhưng mức giá ghi trên hợp đồng sẽ

là mức giá thấp hơn giá Nhà nước nhằm mục đích là trốn thuế, lí do là bảng giá của UBND cấp tỉnh thấp hơn so với giá thị trường

Thứ hai, vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng bị gây cản trở, khó khăn

Do chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường, cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất và cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết khiếu nại về giá đất, nên tình trạng thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, làm tổn hại về kinh tế trong quá trình đầu tư phát triển, làm ảnh hưởng quyền lợi của người sử dụng đất, cũng như làm tăng lượng khiếu kiện của dân về giá đất Từ đó, dẫn đến công tác đền

bù, giải phóng mặt bằng khá khó khăn, trì trệ do một số người dân không hợp tác, khiếu kiện liên miên, trong khi các dự án phát triển kinh tế - xã hội không thể khởi công được hoặc bị kéo dài Điều này làm chi phí phát sinh lên rất nhiều, công trình chậm tiến độ Ví dụ, dự án đường Lạc Long Quân trên địa bàn quận Tây Hồ (Hà Nội) kéo dài gần chục năm và chi phí tăng từ

120 tỷ lên 450 tỷ đồng; dự án đường vành đai 3 kéo dài 11 năm vào chi phí tăng từ 820 tỷ lên 2.200 tỷ đồng

Mặt khác, duy trì cơ chế hai giá quá lâu nên công tác tính bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hồi đất và hạch toán chi phí đất đai cho các doanh nghiệp thuê đất cũng gặp nhiều khó khăn, mâu thuẫn nan giải, kéo theo là cơ chế xin-cho giữa các nhà đầu tư và người ta quyết định giao đát dự án, kể cả

tổ chức đấu thầu cũng chỉ về mặt hình thức, bản chất là “thông thầu”, còn người dân và Nhà nước đều bị thiệt hại

Thứ ba, vấn đề về thị trường tài chính đất đai ảo

Luật Đất đai 2013 xây dựng khung giá đất áp dụng trong thời gian 5 năm, giá đất biến động quá 20% thì điều chỉnh, không có biến động thì thôi Nhưng thực tế từ khi ban hành luật đến nay, mặc dù giá đất liên tục thay đổi nhưng Chính phủ chưa hề thay đổi khung giá đất lần nào Vấn đề là chúng ta

không thể biết được giá thị trường có biến đổi hay không nếu không có hợp đồng giao dịch, có thể thấy rõ như phân tích trên rằng trên hợp đồng chuyển nhượng, giá đất chỉ ghi khoảng 40% giá thực, và hiện nay chúng ta chỉ có thẻ dựa vào kết quả đấu giá đất là phản ánh đúng giá thị trường, còn các trung tâm, doanh nghiệp định giá thường phải dựa vào thông tin từ các trung tâm môi giới bđs hoặc tự mình giao dịch với các chủ đất,…Nói chung, chúng ta đang không có cơ sở dữ liệu giá đất thị trường để xác định giá trị trường là như thế nào Đó chính là điểm bất cấp cập của Luật tạo nên kẽ hở cho các môi giới tung thông tin không chính xác, làm lũng loạn thị trường đất đai, làm cho giá đất tại khu vực nào đó đột nhiên tăng vọt lên để các nhà đầu tư được lợi một cách rất vô lý

2 Giải pháp:

Thứ nhất, Nhà nước cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính về đất đai

Để tránh thất thoát nguồn thu từ đất đai, Nhà nước nên chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có sự điều tiết của Nhà nước Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất theo cơ chế thị trường, bỏ quy định về khung giá đất Bảng giá đất được xây dựng chi tiết hơn theo vị trí, vùng, mục đích

sử dụng đất và điều chỉnh kịp thời khi thị trường có biến động lớn và đồng thời làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và các mục tiêu khác trong quản lý đất đai

Ngoài ra, cần có cơ chế buộc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khai báo trung thực giá đất chuyển nhượng, theo đó các hợp đồng giao dịch phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước và Nhà nước có quyền mua đầu tiên Trong trường hợp Nhà nước không mua thì giao dịch mới được tiến

hành tiếp Như vậy sẽ không có việc khai báo gian dối giá trị hợp đồng để trốn thuế

Thứ hai, Nhà nước cần phải hoàn thiện đầy đủ các quy định về giá đất một cách cụ thể, chi tiết

Việc cụ thể hóa quy định về giá đất phù hợp theo cơ chế thị trường là một yêu cầu rất quan trọng Đây là những nguyên nhân dẫn đến tình trạng Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh đều quy định bảng giá đất nhà nước thấp hơn thị trường, đồng thời giảm lượng khiếu kiện của người dân về đất đai

Thứ ba, đổi mới về quản lí giá đất trong Luật Đất Đai

Hệ thống cơ quan có thẩm quyền quyết định về giá đất, phải đảm bảo tính độc lập với hệ thống cơ quan có thẩm quyền quyết định về đất đai Quy định này nhằm tạo lập cơ chế độc lập định giá đất, sẽ loại bỏ nguy cơ tham nhũng trong quản lý giá đất, cũng như để xác định giá đất một cách hợp lí hơn Cụ thể, khi Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có thẩm quyền quyết định về đất, thì hệ thống cơ quan có thẩm quyền quyết định về giá đất

sẽ phân thành hội đồng định giá đất cấp Trung ương và cấp tỉnh, hoặc hệ thống cơ quan định giá đất của Trung ương theo ngành dọc thuộc Chính phủ hay Quốc hội

Bên cạnh đó, cần tạo khung pháp lí cho các hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất Trong việc xác định giá đất Nhà nước cũng như giá đất thị trường, dịch

vụ tư vấn giá đất rất quan trọng, chúng ta cần nâng cao chất llượng định giá đất, tăng tính chuyên nghiệp cao, tăng cường đạo đức nghề nghiệp

Thứ tư, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, lĩnh vực quốc phòng-an ninh bảo đảm sự đồng bộ và thống nhất cao

Nhà nước đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch để đấu giá, hạn chế tối đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phương thức chỉ định nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai đối với các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất,…

Thứ năm, đảm bảo quyền sở hữu tối cao và quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai

Nhà nước tổ chức giao đất thông qua đấu thầu dự án, áp dụng cơ chế giá thị trường, chống đầu cơ và tham nhũng đất đai, thực hiện phân phối lại lợi ích từ đất đai Nhân dân, các tổ chức, doanh nghiệp được nhận thuê đất, giao đất theo giá thị trường và có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, được chuyển nhượng, góp vốn và đền bù theo thị trường cùng với trách nhiệm tài chính đầy đủ Để ngăn chặn sự độc quyền thông tin về đấu giá, tổ chức đấu giá đất tại các sàn giao dịch bất động sản hoặc treo bảng và thông báo công khai trên nhiều phương tiện thông tin, truyền thông

Thứ sáu, về chế tài xử phạt các tổ chức, cá nhân vi phạm trong định giá đất

Xây dựng chế tài thu hồi dự án nếu không đảm bảo đúng hai tiêu chí giá đất là khả năng tài chính của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá và cam kết thời hạn thực hiện đối với tổ chức, cá nhân trúng đấu giá Bên cạnh đó, không nên áp dụng định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

và phương pháp thu nhập

KẾT LUẬN

Tóm lại, có thể nói việc xác định giá đất là một trong những vấn đề khó khăn, cần đặc biệt quan tâm trong quản lí đất đai Chúng ta cần phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện thêm các quy định pháp luật hiện hành về việc định