Đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào thị trường bất động sản của việt nam thực trạng và giải pháp

LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện Luận văn: “Đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào thị trường bất động sản của Việt Nam: Thực trạng và giải pháp” tác giả đã cần đến sự hướng dẫn, giúp

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ ĐỐI NGOẠI

Chuyên ngành : Kinh tế thế giới và quan hệ kinh tế quốc tế

Mã Số : 60 31 07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHAN HỮU THẮNG

HÀ NỘI - 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các

số liệu sử dụng phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đã công

bố theo đúng quy định Các kết quả nghiên cứu trong luận án do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của Việt Nam

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lê Thanh Trà

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện Luận văn: “Đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào thị trường bất động sản của Việt Nam: Thực trạng và giải pháp” tác giả đã cần đến

sự hướng dẫn, giúp đỡ của rất nhiều các thầy cô giáo và sự hợp tác từ các phía

cơ quan ban, ngành, các doanh nghiệp Đồng thời, tác giả đã kế thừa kết quả nghiên cứu của nhiều tác giả và cũng như sử dụng nhiều giáo trình, bài giảng làm tài liệu tham khảo trong khi viết

Trước tiên, tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy TS Phan Hữu Thắng người đã tận tình hướng dẫn tác giả trong suốt quá trình thực hiện Luận văn này Đồng thời, tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn tới Khoa Sau đại học Trường Đại học kinh tế- Đại học Quốc gia Hà Nội đã có những hướng dẫn ban đầu rất cụ thể cũng như tạo điều kiện thuận lợi trong việc giải đáp những vướng mắc kể từ khi bắt đầu viết Luận văn cho đến khi hoàn thành Luận văn Tác giả xin chân thành cảm ơn các cơ quan, ban, ngành như: Tổng cục Thống kê, Cục Đầu tư Nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Cục Quản lý nhà

và Thị trường Bất động sản – Bộ Xây dựng và một số cơ quan ban ngành khác

đã tạo điều kiện thuận lợi trong việc trao đổi thông tin và cung cấp tài liệu cho Luận văn

Tuy nhiên, do thời gian nghiên cứu còn hạn chế và trình độ có giới hạn nên luận văn không tránh khỏi những thiếu sót về nội dung cũng như cách thức nhìn nhận các vấn đề về thế giới còn mang tính chủ qua Vì vậy, tác giả rất mong sẽ nhận được những đóng góp quý báu từ các thầy cô giáo và của các cá nhân khác đang quan tâm đến đề tài này để luận văn được hoàn thiện hơn

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 : LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 13

1.1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI 13

1.1.1 Khái niệm về FDI 13

1.1.2 Đặc trưng của FDI 14

1.1.3 Các hình thức của FDI 15

1.1.4 Vai trò của FDI 19

1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 27

1.2.1 Khái niệm về bất động sản 27

1.2.2 Vai t rò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế 29

1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 32

1.2.4 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản 34

1.3 CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 35

1.3.1 Hệ thống chính sách, pháp lý 35

1.3.2 Vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản 37

1.3.3 Công khai, minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản 38

1.3.4 Thuế và tác động của thuế đối với việc thu hút FDI vào thị trường bất động sản 39

1.4 KINH NGHIỆM THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG QUỐC VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM 42

1.4.1 Trung Quốc 42

1.4.2 Bài học cho Việt Nam 47

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI

VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 51

2.1 KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 51

2.1.1 Quá trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam 51

2.1.1.2 Thời kỳ từ 1987 đến nay 52

2.1.2 Mức độ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam 55

2.1.3 D ự báo viễn cảnh của thị trường bất động sản Việt Nam 56

2.2 NHỮNG TÁC ĐỘNG TÍCH CỰC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 61

2.2.1 Tăng năng lực sản xuất thúc đẩy kinh tế phát triển 61

2.2.2 Góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và bền vững 62

2.2.3 Thu hút lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài 63

2.3 THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 64

2.3.1 Tình hình chung về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam 64

2.3.2 Tình hình đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản 69

2.4 ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN QUA 89

2.4.1 Tác động tích cực 89

2.4.2 Các mặt hạn chế 98

CHƯƠNG 3 : GIẢI PHÁP NHẰM THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 111

3.1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỤC TIÊU THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 111

3.1.1 Quan điểm và định hướng về thu hút FDI 111

3.1.2 Mục tiêu về thu hút FDI 112

3.2 GIẢI PHÁP CHUNG 113

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện hệ thống luật pháp, chính sách liên quan đến

FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam 113

3.2.2 Giải pháp về vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản 115

3.2.4 Giải pháp về cung cầu hàng hoá bất động sản 117

3.2.5 Giải pháp công khai, minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản 119

3.3 GIẢI PHÁP THU HÚT VỐN FDI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 120

3.3.1 Công tác xúc tiến đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam 120 3.3.2 Chính sách thuế liên quan đến FDI đầu tư vào thị trường bất động s ản 121

3.3.3 Giải pháp về tài chính, tín dụng đối với vốn FDI đầu tư vào thị trường bất động sản 123

3.3.4 Các chính sách khác 124

KẾT LUẬN 128

TÀI LIỆU THAM KHẢO 129

3

BOT Build operate transfer

Hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao

7

Investment

Đầu tư trực tiếp nước ngoài

8

Product

Tổng sản phầm quốc nội

Acquisitions

Assistance

Hỗ trợ phát triển chính thức

Organization for Economic Cooperation and Development

Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế

Organization

Tổ chức Thương mại Thế giới

DANH MỤC CÁC BẢNG

64

DANH MỤC CÁC HÌNH

4 Hình 2.4 Tình hình sử dụng lao động trong

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của mỗi nền kinh tế Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, không những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với nhiều thị trường như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ và đặc biệt là với thị trường tài chính tiền tệ Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát

triển nếu đầu tư vào thị trường bất động sản tăng lên 1 USD sẽ thúc đẩy các ngành

có liên quan của nền kinh tế phát triển từ 1,5 - 2 USD

Với thị trường bất động sản, thị trường tài chính - tiền tệ là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản, cho nên những biến động của thị trường tài chính - tiền tệ, lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản

Ngược lại, với thị trường tài chính - tiền tệ, việc đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi vốn lâu, vì vậy thị trường bất động sản là đầu ra lớn, cho nên những biến động của thị trường bất động sản tác động trực tiếp ngay tới thị trường tài chính - tiền tệ

Thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế Mặt khác, việc nâng cao hiệu quả quản lý các nguồn vốn cho đầu tư bất động sản của các ngân hàng, chính là làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn Ngược lại, thị trường vốn bị bó hẹp, hay “thắt chặt” thì thị trường bất động sản cũng khó phát huy được năng lực của nó, thậm chí lâm vào bất ổn (“đóng băng”)

Đối với Việt Nam, để phát triển thị trường bất động sản hiệu quả và bền vững Nghị quyết Đại hội X của Đảng cũng đã chỉ rõ “ Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với

đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi; làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất Hoàn thiện hệ thống luật

pháp về kinh doanh bất động sản”

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn

cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở

các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua

Những biến động của thị trường bất động sản ảnh hưởng đến thị trường tín dụng ngân hàng và suy thoái kinh tế trong thời gian vừa qua Đặc biệt cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ khủng hoảng tín dụng cho vay thế chấp thứ cấp trên thị trường bất động sản tại Hoa Kỳ làm suy thoái nền kinh tế của hầu hết các nước trên thế giới chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn từ thị trường bất động sản đối với nền kinh tế Với vai trò quan trọng như vậy nếu thị trường bất động sản phát triển sẽ kéo nền kinh tế phát triển theo, nó suy thoái thì nền kinh tế cũng sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều Đối với nước ta hiện nay, với chiến lược công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, tốc độ đô thị hóa nhanh Trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa

tăng khá nhanh cùng với mạng lưới đô thị quốc gia đã và đang được mở rộng và ngày càng phát triển Tốc độ đô thị hóa cao cùng với hệ thống đô thị phát triển nhanh cả về số lượng, chất lượng vì vậy cần một lượng vốn đầu tư rất lớn vào thị trường bất động sản, theo các chuyên gia kinh tế thì trong vòng 5 năm tới nước ta cần hàng trăm tỷ USD để đầu tư phát triển hạ tầng cũng như vào thị trường bất động sản, với số lượng tiền lớn như vậy nên với nội lực trong nước là không đủ Chính vì vậy mà việc thu hút đầu tư đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường này

là rất quan trọng Tuy nhiên, trong thời gian qua dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản còn gặp một số hạn chế, và bất cập chưa tương xứng với tiềm năng cũng

như thế mạnh của Việt Nam Vì vậy, tác giả đã chọn đề tài: “Đầu tư trực tiếp của

nước ngoài vào thị trường bất động sản của Việt Nam: Thực trạng và giải pháp”

cho Luận văn Thạc sỹ chuyên ngành kinh tế đối ngoại

2 Tình hình nghiên cứu

Ở nước ta đã có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến đầu tư bất động sản và đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam như:

2.1 Đặng Văn Được (2005), Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở

Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật của Trường Đại học quốc gia Hà Nội

Nội dung chính của luận văn nghiên cứu về hoạt động môi giới bất động sản của Việt Nam, thực trạng pháp luật và thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản ở Việt nam Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần xây dựng hành lang pháp lý giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam pháp triển có hiệu quả hơn

2.2 Trương Tấn Sang (2008), Hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản

ở nước ta, Tạp chí Cộng sản, (Số 783)

Tác giả phân tích thị trường bất động sản nước ta chủ yếu tập trung vào thị trường mua bán, chuyển dịch Những năm qua, hiện tượng đầu cơ đã làm phát sinh nhiều vấn đề phức tạp trong chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân, làm trì trệ nhiều công trình xây dựng cơ bản Giải pháp: tăng cung, sử dụng chính sách thuế và phí để điều tiết khối cầu, sử dụng các công cụ

đầu tư tài chính để tạo sự kết nối giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn Tuy nhiên tác giả cũng chưa đề cập về tình hình đầu tư FDI của nước ngoài vào thị trường bất động sản

2.3 Trần Kim Chung (2009), Thị trường bất động sản: Tình hình năm

2008 và triển vọng năm 2009, Tạp chí Tài chính, (Số 1)

Tác giả đãkhái quát tình hình thị trường bất động sản năm 2008, nguyên nhân của sự suy giảm nguồn tín dụng ngân hàng, giá cả vật tư tăng cao, mức vốn hóa của thị trường chứng khoán suy giảm… Triển vọng thị trường bất động sản năm 2009 và những yếu tố ảnh hưởng (tình hình khủng hoảng tài chính, gói kích cầu của chính phủ, chính sách trực tiếp đối với thị trường bất động sản…) Tuy nhiên tác giả chưa đi sâu nghiên cứu về tình hình đầu tư FDI vào thị trường bất động sản

2.4 Nguyễn Thị Cảnh và Trần Hùng Sơn (2009), Vai trò của đầu tư trực tiếp

nước ngoài đối với phát triển và tăng trưởng kinh tế của Việt Nam Tạp chí

2.5 Nguyễn Quốc Nghi và Nguyễn Hữu Thuận (2012), giải pháp đẩy mạnh thu

hút FDI vào Việt Nam theo cách tiếp cận Marketting Tạp chí Phát triển kinh tế,

tầm quan trọng của chất lượng các dự án đầu tư Từ đó tác giả đề xuất một số giải pháp theo cách tiếp cận Marketing nhằm nâng cao khả năng thu hút FDI, góp phần đưa Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn trong mắt các Nhà đầu tư trên thế giới Tuy nhiên tác giả mới chỉ tập trung vào các giải pháp nhằm thu hút FDI và nâng cao chất lượng FDI, chưa đi vào phân tích việc thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam

2.6 Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011), Thuế bất động sản

ở một số nước và Việt Nam: Những gợi ý đổi mới thuế bất động sản tại Việt

Nam trong thời gian tới, Tạp chí Phát triển kinh tế, (249)

Tác giả đã chỉ ra rằng Thuế bất động sản là một trong những nguồn thu quan trọng của Ngân sách Nhà nước, là công cụ góp phần quản lý và điều hành thị trường bất động sản… tuy nhiên đối với Việt Nam chính sách thuế bất động sản còn nhiều bất cập, từ đó tác giả nghiên cứu chính sách thuế bất động sản một số nước và gợi ý sửa đổi một số chính sách thuế bất động sản của Việt Nam Tuy nhiên tác giả mới chỉ đi vào nghiên cứu chính sách thuế bất động sản nói riêng, không đi vào phân tích việc thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam Ngoài ra còn một số chuyên đề nghiên cứu, các bài báo đăng trên các tạp chí nghiên cứu kinh tế chuyên ngành và một số tham luận tại các hội thảo khoa học

về đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản Tuy nhiên, những đề tài này chưa đi sâu đánh giá một cách hệ thống, đầy đủ những về thực trạng, giải pháp của đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản

Chẳng hạn “Commercial real estate analysis and investments” của Geltner và Miller năm 2001, hay “Fundamentals of real estate investment” của Jaffe và Sirman là những cuốn sách giáo khoa về đầu tư bất động sản Các tác giả đã chỉ ra khá rõ những yếu tố cần thiết để tạo dưng môi trường để nhà đầu

tư xem xét, phân tích và ra quyết định đầu tư

Tại Việt Nam hiện nay cũng có nhiều bài báo và một số công trình nghiên cứu về bất động sản, tiêu biểu như: “Đề án phát triển thị trường bất động sản” (Đề án của Bộ Xây dựng tháng 2/2004); “Chính sách thu hút đầu tư

trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản” của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương do Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia tài trợ

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

- Mục đích nghiên cứu: Phân tích, làm rõ thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp thúc đẩy hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam

- Nhiệm vụ nghiên cứu:

+ Hệ thống hóa lý luận về đầu tư trực tiếp nước ngoài

+ Phân tích thực trạng và đánh giá thực trạng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam

+ Đề xuất giải pháp để hoàn thiện các cơ chế chính sách phù hợp, nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu FDI vào thị trường bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn vừa qua, đưa ra giải pháp thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản trong thời gian tới

- Phạm vi nghiên cứu:

 Không gian: Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chỉ nghiên cứu tình

hình đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản công nghiệp (xây dựng

hạ tầng các khu công nghiệp, khu chế xuất…), thị trường bất động sản du lịch:

khách sạn, căn hộ, các khu nghỉ dưỡng (resort), sân golf, … và trong thị trường bất

động sản xây dựng các khu đô thị mới, nhà ở, đưa ra giải pháp để thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường này

 Thời gian: tập trung nghiên cứu tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài trong khoảng thời gian từ năm 2001 đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp chủ yếu được dùng để nghiên cứu:

Chương 1 sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, các

lý luận kinh tế học hiện đại về chính sách đầu tư quốc tế, thương mại quốc tế…

Chương 2: Sử dụng phương pháp tổng hợp, thống kê phân tích tình hình đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào thị trường bất động sản; so sánh và đưa ra các đánh giá, nhận định về quá trình thu hút đầu tư trực tiếp vào thị trường bất động sản Việt Nam, về những tác động của đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản, những tác động tích cực và những điểm còn hạn chế

Chương 3: Trên cơ sở thống kê, phân tích đánh giá của chương 2, sử dụng phương pháp tổng hợp, đánh giá, trên cơ sở đó đưa ra kiến nghị những giải pháp nhằm giải quyết các vấn đề đặt ra trong đề tài

6 N hững đóng góp mới của luận văn

- Hệ thống hóa những lý luận chung về đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản, phân tích thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam

- Trên cơ sở phân tích, tổng kết, đánh giá tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản tại Việt Nam Qua đó tìm ra những điểm hợp

lý và những điểm bất cập còn tồn tại trong việc thu hút đầu tư FDI vào thị trường bất động sản Từ đó đề xuất giải pháp nhằm thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam

7 Bố cục luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn được kết cấu gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận chung về đầu tư trực tiếp nước ngoài và mối liên hệ giữa

đầu tư trực tiếp nước ngoài với thị trường bất động sản Việt Nam

Chương 2: Thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản

tại Việt Nam

Chương 3: Giải pháp nhằm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường

bất động sản tại Việt Nam

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀ

CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI

1.1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI

1.1.1 Khái niệm về FDI

Có nhiều khái niệm về đầu tư trực tiếp nước ngoài như:

Theo quỹ tiền tệ quốc tế IMF, FDI được định nghĩa: là “một khoản đầu

tư với những quan hệ lâu dài, theo đó một tổ chức trong một nền kinh tế (nhà đầu tư trực tiếp) thu được lợi ích lâu dài từ một doanh nghiệp đặt tại một nền kinh tế khác Theo Tổ chức Thương mại Thế giới đưa ra định nghĩa như sau về FDI: đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) xảy ra khi một nhà đầu tư từ một nước (nước chủ đầu tư) có được một tài sản ở một nước khác (nước thu hút đầu tư) cùng với quyền quản lý tài sản đó Phương diện quản lý là thứ để phân biệt FDI với các công cụ tài chính khác Trong phần lớn trường hợp, cả nhà đầu tư lẫn tài sản mà người đó quản lý ở nước ngoài là các cơ sở kinh doanh Trong những trường hợp đó, nhà đầu tư thường hay đựoc gọi là "công ty mẹ" và các tài sản được gọi là “công ty con” hay “chi nhánh công ty”

Các nhà kinh tế quốc tế định nghĩa: đầu tư trực tiếp nước ngoài là người

sở hữu tại nước này mua hoặc kiểm soát một thực thể kinh tế của nước khác

Đó là một khoản tiền mà nhà đầu tư trả cho một thực thể kinh tế của nước ngoài để có ảnh hưởng quyết định đổi với thực thể kinh tế ấy hoặc tăng thêm quyền kiểm soát trong thực thể kinh tế ấy

Luật Đầu tư nước năm 2005 đưa ra khái niệm: “Đầu tư nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác để tiến hành hoạt động đầu tư” [7, tr 2]

Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD) đưa ra khái niệm: một doanh nghiệp đầu tư trực tiếp là một doanh nghiệp có tư cách pháp nhân hoặc không có tư cách pháp nhân trong đó nhà đầu tư trực tiếp sở hữu ít nhất 10% cổ phiếu thường hoặc có quyền biểu quyết Điểm mấu chốt của đầu tư trực tiếp là chủ định thực hiện quyền kiểm soát công ty Tuy nhiên, không phải tất cả các quốc gia nào đều sử dụng mức 10% làm mốc xác định FDI Trong thực tế có những trường hợp tỷ lệ sở hữu tài sản trong doanh nghiệp của chủ đầu tư nhỏ hơn 10% nhưng họ vẫn được quyền điều hành quản lý doanh nghiệp, trong khi nhiều lúc lớn hơn nhưng vẫn chỉ là người đầu tư gián tiếp

Từ những khái niệm trên có thể hiểu một cách khái quát về đầu tư trực tiếp nước ngoài như sau: “đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI tại một quốc gia là việc nhà đầu tư ở một nước khác đưa vốn bằng tiền hoặc bất kì tài sản nào vào quốc gia đó để có được quyền sở hữu và quản lý hoặc quyền kiểm soát một thực thể kinh tế tại quốc gia đó, với mục tiên tối đa hoá lợi ích của mình” Tài sản trong khái niệm này, theo thông lệ quốc tế, có thể là tài sản hữu hình (máy móc, thiết bị, quy trình công nghệ, bất động sản, các loại hợp đồng và giấy phép có giá trị …), tài sản vô hình (quyền sở hữu trí tuệ, bí quyết và kinh nghiệm quản lý…) hoặc tài sản tài chính (cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, giấy ghi nợ…) Như vậy FDI bao giờ cũng là một dạng quan hệ kinh tế có nhân tố nước ngoài Hai đặc điểm cơ bản của FDI là: có sự dịch chuyển tư bản trong phạm vi quốc tế và chủ đầu tư (pháp nhân, thể nhân) trực tiếp tham gia vào hoạt động

sử dụng vốn và quản lý đối tượng đầu tư

- Chủ đầu tư có thể tránh được hàng rào bảo hộ mậu dịch và chiếm lĩnh thị

trường nước sở tại (do hàng hóa được sản xuất và tiêu thụ ngay tại nước nhận đầu tư)

- Nước tiếp nhận đầu tư có khả năng khai thác được nguồn vốn từ bên ngoài, tiếp thu được kỹ thuật và công nghệ tiên tiến, kinh nghiệm quản lý kinh doanh của nước ngoài (do chủ đầu tư trực tiếp điều hành quản lý doanh nghiệp họ bỏ vốn đầu tư) Bên cạnh đó còn khai thác được nguồn tài nguyên, giúp tăng kim ngạch xuất khẩu, nâng cao đời sống nhân dân

Bên nước ngoài trực tiếp tham gia quá trình kinh doanh của doanh nghiệp, nên họ trực tiếp kiểm soát sự hoạt động và đưa ra những quyết định có lợi nhất cho việc đầu tư Vì vậy mức độ khả thi của công cuộc đầu tư khá cao, đặc biệt trong việc tiếp cận thị trường quốc tế để mở rộng xuất khẩu

- Do quyền lợi của chủ đầu tư nước ngoài gắn chặt với lợi ích do đầu tư đem lại, cho nên có thể lựa chọn kỹ thuật, công nghệ thích hợp, nâng cao dần trình độ quản lý, tay nghề cho công nhân ở nước tiếp nhận đầu tư

- FDI liên quan đến việc mở rộng thị trường của các công ty đa quốc gia

và sự phát triển của thị trường tài chính quốc tế và thương mại quốc tế

Tuy nhiên hoạt động này cũng có những hạn chế nhất định, đó là: Do hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài diễn ra theo cơ chế thị trường, người đầu tư nước ngoài lại có nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý dẫn đến sự thua thiệt cho nước tiếp nhận đầu tư là những nước đang phát triển

Với đầu tư trực tiếp nước ngoài, phía chủ nhà (nước nhận đầu tư) không chủ động được trong việc đầu tư theo cơ cấu ngành, cũng như theo vùng lãnh thổ Để điều chỉnh hành vi và trách nhiệm giữa các bên cần dựa trên những cơ

sở pháp lý của Luật đầu tư trực tiếp nước ngoài (ở Việt Nam hiện nay là Luật đầu tư năm 2005) cũng như các văn bản pháp lý có liên quan của nước tiếp nhận đầu tư

1.1.3 Các hình thức của FDI

Có nhiều hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài, tuy nhiên trong khuôn khổ Luận văn này xin đề cập đến một số hình thức sau đây:

- Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài

- Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài

- Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT

- Đầu tư phát triển kinh doanh

- Đầu tư thực hiện việc mua bán và sáp nhập doanh nghiệp (M&A)

a Doanh nghiệp liên doanh

Doanh nghiệp liên doanh với nước ngoài là hình thức được sử dụng rộng rãi nhất của đầu tư trực tiếp nước ngoài trên thế giới từ trước đến nay Nó là công cụ để thâm nhập vào thị trường nước ngoài một cách hợp pháp và có hiệu quả thông qua hoạt động hợp tác Liên doanh là một hình thức tổ chức kinh doanh có tính chất quốc tế, hình thành từ những sự khác biệt giữa các bên về quốc tịch, quản lý, hệ thống tài chính, luật pháp và bản sắc văn hoá; hoạt động trên cơ sở sự đóng góp của các bên về vốn, quản lý lao động và cùng chịu trách nhiệm về lợi nhuận cũng như rủi ro có thể xảy ra; hoạt động của liên doanh rất rộng, gồm cả hoạt động sản xuất kinh doanh, cung ứng dịch vụ, hoạt động nghiên cứu cơ bản và nghiên cứu triển khai

b Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài

Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài cũng là một hình thức doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài nhưng ít phổ biến hơn hình thức liên doanh trong hoạt động đầu tư quốc tế Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài là một thực thể kinh doanh có tư cách pháp nhân, được thành lập dựa trên các mục đích của chủ đầu

tư và nước sở tại

Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài hoạt động theo sự điều hành quản

lý của chủ đầu tư nước ngoài nhưng vẫn phải tuỳ thuộc vào các điều kiện về môi trường kinh doanh của nước sở tại, đó là các điều kiện về chính trị, kinh tế, luật pháp văn hoá mức độ cạnh tranh…

Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài có tư cách pháp nhân là một thực thể pháp lý độc lập hoạt động theo luật pháp nước sở tại Thành lập dưới dạng công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần

c Hình thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh

Theo hình thức này, Hợp đồng hợp tác kinh doanh là văn bản được ký kết giữa đại diện có thẩm quyền của các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh, quy định rõ việc thực hiện phân chia kết quả kinh doanh cho mỗi bên

Hình thức này là hình thức đầu tư, trong đó các bên quy trách nhiệm và phân chia kết quả kinh doanh cho mỗi bên để tiến hành đầu tư kinh doanh mà không thành lập pháp nhân mới

d Đầu tư theo hợp đồng BOT, BTO, BT

Hợp đồng BOT là văn bản ký kết giữa các nhà đầu tư nước ngoài với Cơ quan có thẩm quyền của nước chủ nhà để đầu tư xây dựng công trình kết cấu

hạ tầng (kể cả mở rộng, nâng cấp, hiện đại hoá công trình) và kinh doanh trong một thời gian nhất định để thu hồi vốn và có lợi nhuận hợp lý, sau đó chuyển giao không bồi hoàn toàn bộ công trình cho nước chủ nhà

Hợp đồng BTO (xây dựng - chuyển giao - kinh doanh) và hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) được hình thành tương tự như hợp đồng BOT nhưng

có điểm khác là: đối với hợp đồng BTO sau khi xây dựng xong công trình nhà đầu tư nước ngoài chuyển giao lại cho nước chủ nhà và được chính phủ nước chủ nhà dành cho quyền kinh doanh công trình đó hoặc công trình khác trong một thời gian đủ để hoàn lại toàn bộ vốn đầu tư và có lợi nhuận thoả đáng về công trình đã xây dựng và chuyển giao

Đối với hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao), sau khi xây dựng xong công trình nhà đầu tư nước ngoài chuyển giao lại cho nước chủ nhà và được chính phủ nước chủ nhà thanh toán bằng tiền hoặc bằng tài sản nào đó tương xứng với vốn đầu tư đã bỏ ra với một tỉ lệ lợi nhuận hợp lý

Doanh nghiệp được thành lập thực hiện hợp đồng BOT, BTO, BT dưới hình thức doanh nghiệp liên doanh hoặc doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài

e Hình thức đầu tư mua bán và sáp nhập (M&A)

M&A được viết tắt bởi hai từ tiếng Anh là Mergers (sáp nhập) và Acquisitions (mua lại) M&A là hoạt động giành quyền kiểm soát doanh nghiệp, bộ phận doanh nghiệp (gọi chung là doanh nghiệp) thông qua việc sở hữu một phần hoặc toàn bộ doanh nghiệp đó

Sáp nhập: là hình thức kết hợp mà hai công ty thường có cùng quy mô, thống nhất gộp chung cổ phần Công ty bị sáp nhập chuyển toàn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp sang công ty nhận sáp nhập, đồng thời chấm dứt sự tồn tại của công ty bị sáp nhập để trở thành một công ty mới

Mua lại: là hình thức kết hợp mà một công ty mua lại hoặc thôn tính một công ty khác, đặt mình vào vị trí chủ sở hữu mới Tuy nhiên việc mua lại này không làm ra đời một pháp nhân mới

Mục đích chủ yếu

- Khai thác lợi thế của thị trường mới mà hoạt động thương mại quốc tế hay đầu tư mới theo kênh truyền thống không mang lại hiệu quả mong đợi Hoạt động M&A tạo cho các công ty cơ hội mở rộng nhanh chóng hoạt động ra thị trường nước ngoài

- Bằng con đường M&A, các TNCs (Công ty xuyên quốc gia) có thể sáp nhập các ty của mình với nhau hình thành một công ty khổng lồ hoạt động trong nhiều lĩnh vực hay các công ty khác nhau cùng hoạt động trong một lĩnh vực có thể sáp nhập lại nhằm tăng khả năng cạnh tranh toàn cầu của tập đoàn

- Các công ty vì mục đích quốc tế hoá sản phẩm muốn lấp chỗ trống trong hệ thống phân phối của họ trên thị trường thế giới

- Thông qua con đường M&A các công ty có thể giảm chi phí từng lĩnh vực nghiên cứu và phát triển sản xuất, phân phối và lưu thông

- M&A tạo điều kiện thuận lợi cho việc tái cấu trúc các ngành công nghiệp

và cơ cấu ngành công nghiệp ở các quốc gia, do đó, hình thức này đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển công nghiệp ở mọi quốc gia

So với đầu tư truyền thống, từ quan điểm của nước tiếp nhận đầu tư:

- Về bổ sung vốn đầu tư trong khi hình thức đầu tư truyền thống bổ ngày một lượng vốn FDI nhất định cho đầu tư phát triển thì hình thức M&A chủ yếu chuyển sở hữu từ các doanh nghiệp đang tồn tại ở nước chủ nhà cho các công

ty nước ngoài Tuy nhiên, về dài hạn, hình thức này cũng thu hút mạnh được nguồn vốn từ bên ngoài cho nước chủ nhà nhờ mở rộng quy mô hoạt độn của doanh nghiệp

- Về tạo việc làm, hình thức đầu tư truyền thống tạo ngay được việc làm cho nước chủ nhà, trong khi hình thức M&A không những không tạo được việc làm ngay mà còn có thể làm tăng thêm tình trạng căng thẳng về việc làm (tăng thất nghiệp) cho nước chủ nhà Tuy nhiên về lâu dài, tình trạng này có thể được cải thiện khi các doanh nghiệp mở rộng quy mô sản xuất

- Về chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế, đầu tư truền thống tác động trực tiếp đến thay đổi cơ cấu kinh tế thông qua việc xây dựng các doanh nghiệp mới trong khi đó M&A không có tác động trong giai đoạn ngắn hạn

- Về cạnh tranh và an ninh quốc gia, trong khi đầu tư truyền thống thúc đẩy cạnh tranh thì M&A không tác động đáng kể đến tình trạng cạnh tranh về mặt ngắn hạn nhưng về dài hạn có thể làm tăng canh tranh độc quyền Mặt khác, M&A có thể ảnh hưởng đến an ninh của nước chủ nhà nhiều hơn hình thức đư truyền thống bởi vì tài sản của nước chủ nhà được chuyển cho người nước ngoài

1.1.4 Vai trò của FDI

Đối với bất kỳ một quốc nào, dù là nước phát triển hay đang phát triển thì để phát triển đều cần có vốn để tiến hành các hoạt động đầu tư tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế Nguồn vốn để phát triển kinh tế có thể được huy động ở trong nước hoặc từ nước ngoài, tuy nhiên nguồn vốn trong nước thường có hạn, nhất

là đối với những nước đang phát triển như Việt Nam (có tỷ lệ tích lũy thấp, nhu cầu đầu tư cao nên cần có một số vốn lớn để phát triển kinh tế) Do vậy, nguồn vốn đầu tư nước ngoài ngày càng giữ vai trò quan trọng đối với sự phát triển của mỗi quốc gia Hoạt động đầu tư nước ngoài là kênh huy động vốn lớn cho

phát triển kinh tế trên cả giác độ vĩ mô và vi mô Trên giác độ vĩ mô, FDI tác động đến quá trình tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và phúc lợi

xã hội cho con người, là 3 khía cạnh để đánh giá sự phát triển kinh tế của một quốc gia Trên giác độ vi mô, FDI có tác động mạnh mẽ đến năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nước, tạo việc làm trong các doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước Đầu tư nước ngoài là nhân tố quan trọng và khẳng định rõ vai trò của mình trong việc đóng góp vào sự phát triển kinh tế của Việt Nam Nguồn vốn đầu tư trực tiếp (FDI) có vai trò trực tiếp thúc đẩy sản xuất, bổ sung vốn trong nước, tiếp thu công nghệ và bí quyết quản lý, tham gia mạng lưới sản xuất toàn cầu, tăng số lượng việc làm và đào tạo nhân công, tăng nguồn thu cho ngân sách

Thực tế trong những năm qua cũng như dự báo cho giai đoạn tới đã khẳng định tầm quan trọng của FDI với phát triển kinh tế ở nước ta hiện nay Đánh giá đúng vị trí, vai trò của đầu tư nước ngoài, Đại hội lần thứ IX của Đảng ta đã coi kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là một thành phần kinh tế, là một bộ phận cấu thành của nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, được khuyến khích phát triển, hướng vào xuất khẩu, xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế

- xã hội, gắn với thu hút công nghệ hiện đại, tạo thêm nhiều việc làm và đề ra nhiệm vụ cải thiện nhanh môi trường kinh tế và pháp lý để thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài (chủ yếu là FDI) đối với chiến lược phát triển kinh tế -

a Chuyển giao vốn, công nghệ và năng lực quản lý (chuyển giao nguồn lực)

Đối với một nước lạc hậu, trình độ sản xuất kém, năng lực sản xuất chưa được phát huy kèm với cơ sở vật chất kỹ thuật nghèo nàn thì việc tiếp thu được

một nguồn vốn lớn, công nghệ phù hợp để tăng năng suất và cải tiến chất lượng sản phẩm, trình độ quản lý chặt chẽ là một điều hết sức cần thiết

Công nghệ chính là trung tâm của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá một đất nước đang phát triển như nước ta Nước ta cần có vốn và công nghệ để có thể thực hiện được nó Khi đầu tư trực tiếp diễn ra thì công nghệ được nhập vào trong đó có cả một số công nghệ bị cấm xuất theo con đường ngoại thương, các chuyên gia cùng với các kỹ năng quản lý sẽ góp phần nâng cao hiệu quả của công nghệ này, do vậy các cán bộ bản địa có thể học hỏi kinh nghiệm của họ

Những hoạt động chuyển giao công nghệ (bao gồm cả năng lực quản lý

và marketing) khó đo lường hơn so với các luồng chảy vào, nhưng phần lớn chuyển giao đã diễn ra ở công ty mẹ ở nước ngoài và các chi nhánh của chúng Tuy nhiên, cũng cần thấy rằng tầm quan trọng của các hoạt động chuyển giao công nghệ trong nội bộ các công ty như thế tuỳ thuộc vào những chuyển giao

từ các phía khác nhau Tại Hàn Quốc là nơi FDI được điều chỉnh và hướng vào các khu riêng biệt, gần 3/4 số hợp đồng cấp giấy phép sản xuất của nước ký kết; tuy nhiên, ở Singapore là nơi có tương đối ít những hạn chế về đầu tư trực tiếp, hầu hết các hợp đồng cấp giấy phép sản xuất đã được ký kết bởi các công

ty có ít nhất một phần thuộc quyền sở hữu nước ngoài Trong các ngành sử dụng kỹ thuật mới hoặc kỹ thuật đặc thù của doanh nghiệp (như các ngành điện tử), đa số các hoạt động chuyển giao diễn ra giữa các công ty mẹ và chi nhánh thuộc quyền sở hữu hoàn toàn hoặc sở hữu một phần lớn của công ty mẹ; do có

sự lo lắng tới việc duy trì sự kiểm soát chặt chẽ đối với kỹ thuật công nghệ có liên quan Tuy nhiên, trong nhiều ngành khác, các hoạt động chuyển giao công nghệ diễn ra thông qua các hợp đồng cấp giấy phép sản xuất khác nhau đã tăng lên nhanh hơn so với sự chuyển giao công nghệ thông qua FDI

b C ác nhà đầu tư gánh chịu rủi ro

Đầu tư trực tiếp khác với đầu tư gián tiếp là nhà đầu tư phải tự đứng ra quản lý đồng vốn của mình, tự chịu trách nhiệm trước những quyết định đầu tư

của mình, do vậy độ rủi ro cao hơn so với đầu tư gián tiếp Các nước nhận đầu

tư trực tiếp do vậy cũng không phải lo trả nợ hay như đầu tư gián tiếp theo mức

lãi suất nào đó hay phải chịu trách nhiệm trước sự phá sản hay giải thể của nhà đầu tư nước ngoài

c Tăng năng suất và thu nhập quốc dân; cạnh tranh hơn, hiệu quả kinh tế hơn

Do có công nghệ cùng với trình độ quản lý được nâng lên nên đối với các ngành sản xuất thì việc tăng năng suất là điều tất yếu Không những thế những công nghệ này còn cho ra những sản phẩm có chất lượng cao hơn, tính năng đa dạng hơn, bền hơn và với những mẫu mã đa dạng, hàng hoá lúc này sẽ nhiều và tất nhiên sẽ rẻ hơn so với trước Điều này chính là cung tăng lên nhưng thực ra nó tăng lên để đáp ứng lại lượng cầu cũng tăng lên rất nhanh do quá trình đầu tư có tác động vào Tốc độ quay của vòng vốn tăng lên nhanh hơn, do vậy sản phẩm cũng được sản xuất ra nhiều hơn và tiêu thụ cũng nhiều hơn Do sự tiêu thụ được tăng lên do vậy các ngành sản xuất, dịch vụ được tiếp thêm một luồng sức sống mới, nhân lực, máy móc và các nguyên vật liệu được đem ngay vào sản xuất, từ đó sức đóng góp của các ngành này vào GDP cũng

đã tăng lên

Việc có được những công ty có hiệu quả với khả năng cạnh tranh trên thị trường thế giới có thể đưa lại một sự khai thông quan trọng, tiềm tàng cho việc chuyển giao các kỹ năng quản lý và công nghệ cho các nước chủ nhà Điều này có thể xảy ra ở bên trong một ngành công nghiệp riêng rẽ, trong đó có những người cung ứng các đầu vào cho các chi nhánh nước ngoài, những người tiêu dùng trong nước đối với các sản phẩm của chi nhánh này và những đối thủ cạnh tranh của chúng, tất cả đều muốn lựa chọn những phương pháp kỹ thuật

có hiệu quả hơn Nó cũng có thể diễn ra một cách rộng rãi hơn trong nội bộ nền kinh tế thông qua sự tăng cường có kết quả công tác đào tạo và kinh nghiệm của lực lượng lao động và thông qua sự khuyến khích có thể có đối với các ngành hỗ trợ tài chính và kỹ thuật có khả năng dẫn tới sự hạ thấp toàn bộ chi phí công nghiệp

d Khuyến khích năng lực kinh doanh trong nước

Do có các nhà đầu tư nước ngoài nhảy vào các thị trường vốn có các nhà đầu tư trong nước chiếm giữ phần lớn thị phần, nhưng ưu thế này sẽ không kéo dài đối với nhà đầu tư trong nước khi ưu thế về nguồn lực của nhà đầu tư nước ngoài trội hơn hẳn Chính vì vậy các nhà đầu tư trong nước phải đổi mới cả quá trình sản xuất của mình từ trước từ khâu sản xuất đến khâu tiêu thụ bằng việc cải tiến công nghệ và phương pháp quản lý để có thể trụ vững trên thị trường

đó Đó chính là một trong những thử thách tất yếu của nền kinh tế thị trường đối với các nhà sản xuất trong nước, không có kẻ yếu nào có thể tồn tại nếu không tự nó làm mình mạnh lên để sống trong cơ chế đó

e Tiếp cận với thị trường nước ngoài

Nếu như trước đây khi chưa có FDI, các doanh nghiệp trong nước chỉ biết đến có thị trường trong nước, nhưng khi có FDI thì họ được làm quen với các đối tác kinh tế mới không phải trong nước Họ chắc chắn sẽ nhận thấy rất nhiều nơi cần cái họ đang có, và họ cũng đang cần thì ở nơi đối tác lại có, do vậy cần phải tăng cường hợp tác sẽ có nhiều sản phẩm được xuất khẩu để thu ngoại tệ về cho đất nước đồng thời cũng cần phải nhập khẩu một số loại mặt hàng mà trong nước đang cần Từ các việc trao đổi thương mại này sẽ lại thúc đẩy các công cuộc đầu tư giữa các nước Như vậy quá trình đầu tư nước ngoài

và thương mại quốc tế là một quá trình luôn luôn thúc đẩy nhau, hỗ trợ nhau và cùng phát triển

f Chuyển đổi cơ cấu kinh tế

Đầu tư nước ngoài góp phần tích cực trong việc chuyển đổi cơ cấu kinh

tế của nước sở tại theo chiều hướng tích cực hơn Nó thường tập trung vào những ngành công nghệ cao có sức cạnh tranh như công nghiệp hay thông tin Nếu là một nước nông nghiệp thì bây giờ trong cơ cấu kinh tế các ngành đòi hỏi cao hơn như công nghiệp và dịch vụ đã tăng lên về tỷ trọng và sức đóng góp cho Ngân sách, GDP và cho xã hội nói chung Ngoài ra về cơ cấu lãnh thổ,

nó có tác dụng giải quyết những mất cân đối về phát triển giữa các vùng lãnh thổ, đưa những vùng kém phát triển thoát khỏi tình trạng nghèo đói, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về tài nguyên, đưa những tiềm năng chưa khai phá vào quá trình sản xuất và dịch vụ, và làm bàn đạp thúc đẩy những vùng khác

cùng phát triển

Hạn chế

a Vốn nước ngoài rất hạn chế

Mặc dù tính tổng thể vốn đầu tư trực tiếp lớn hơn và quan trọng hơn đầu

tư gián tiếp, nhưng tác động kịp thời của một dự án đầu tư trực tiếp cũng không tức thì như dự án đầu tư gián tiếp Phụ thuộc vào môi trường đầu tư luồng vốn đầu tư trực tiếp cũng rất thất thường, đặc biệt khi cần vốn đầu tư trực tiếp thì nó lại rất ít làm ảnh hưởng đến kế hoạch kinh tế chung của đất nước nhận đầu tư

b Công nghệ không thích hợp, “chuyển giá nội bộ” cùng với việc giảm tính linh hoạt trong xuất khẩu, ảnh hưởng đến cán cân thanh toán

Người ta cho rằng các công ty có sự kiểm soát nước ngoài có thể sử dụng các

kỹ sảo để chuyển giao công nghệ không đầy đủ ở mức chi phí quá cao (để duy trì ưu thế công nghệ), định ra những giá cả chuyển nhượng giao cao một cách giả tạo (để bòn rút lợi nhuận quá mức), thực hiện việc chuyển giá nội bộ để thu lời

Chuyển giá nội bộ: Là hành vi thông đồng giữa các công ty của cùng một Tập đoàn để thực hiện dàn xếp áp đặt về mặt giá cả giữa các công ty không dựa trên giá thị trường nhằm chuyển lợi nhuận từ nước này sang nước khác, tránh nộp thuế đầy đủ, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh của Tập đoàn

Chuyển giá nội bộ được áp dụng trong các hoạt động giao dịch kinh doanh nội bộ công ty như vậy có thể khác xa với giá thị trường tương ứng nằm ngoài tầm kiểm soát của nó và nó có thể phải trả trong quan hệ buôn bán giữa các bên không

có quan hệ với nhau Việc lập hoá đơn hàng thấp hơn hay cao hơn so với số thực có

là nhằm thay đổi mức lợi nhuận tính thuế, hay để tránh thuế ngoại thương, hoặc kiểm soát hối đoái đều là những vấn đề chung cho mọi hoạt động thương mại Những cơ hội cho các hoạt động như vậy rõ ràng lớn hơn trong nội bộ công ty Điều

này đặt gánh nặng tương ứng lên khả năng kiểm soát hải quan đặc biệt là đối với các sản phẩm có thể phân chia nhỏ được (chẳng hạn như các loại dược phẩm), hoặc đối với các cấu kiện chuyên dùng không có một mức giá nhất định với khách hàng bên ngoài

c Những vấn đề khác

Các vấn đề ô nhiễm môi trường cùng với tài nguyên bị cạn kiệt và những lợi dụng về chính trị đó là một trong những điều tất yếu mà nước chủ nhà phải hứng chịu khi quá trình FDI diễn ra

1.1.4.1 Đối với nước đầu tư

Những lợi ích

a Đứng trên góc độ quốc gia

Hình thức đầu tư trực tiếp ra nước ngoài là cách để các quốc gia có thể

mở rộng và nâng cao quan hệ hợp tác về nhiều mặt đối với các quốc gia khác

mà mình sẽ đầu tư Khi một nước đầu tư sang nước khác một mặt hàng thì nước đó thường có những ưu thế nhất định về mặt hàng như về chất lượng, năng suất và giá cả cùng với chính sách hướng xuất khẩu của nước này; thêm vào đó là sự có một sự sẵn sàng hợp tác chấp nhận sự đầu tư đó của nước sở tại cùng với những nguồn lực thích hợp cho sản phẩm đó Mặt khác, khi đầu tư FDI nước đi đầu tư có rất nhiều có lợi về kinh tế cũng như chính trị

Thứ nhất, quan hệ hợp tác với nước sở tại được tăng cường và vị thế của nước đi đầu tư được nâng lên trên trường quốc tế

Thứ hai, mở rộng được thị trường tiêu thụ sản phẩm, khi trong nước sản phẩm đang thừa mà nước sở tại lại thiếu

Thứ ba, giải quyết công ăn việc làm cho một số lao động, vì khi đầu tư sang nước khác, thì nước đó phải cần có những người hướng dẫn, hay còn gọi

là các chuyên gia trong lĩnh vực này Đồng thời tránh được việc phải khai thác các nguồn lực trong nước, như tài nguyên thiên nhiên hay ô nhiễm môi trường

Thứ tư, đó là vấn đề chính trị, các nhà đầu tư nước ngoài có thể lợi dụng những kẻ hở của pháp luật, sự yếu kém về quản lý hay sự ưu đãi của Chính phủ nước sở tại sẽ có những mục đích khác như làm gián điệp

Thứ năm, giúp phân tán rủi ro, do tình hình kinh tế - chính trị bất ổn Thứ sáu, giúp thay đổi cơ cấu kinh tế trong nước theo hướng có hiệu quả

Thứ bảy, giúp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư

Thứ tám, giúp xây dựng được thị trường cung cấp nguyên vật liệu ổn định

b Đứng trên góc độ doanh nghiệp

Mục đích của doanh nghiệp cũng như mục đích của một quốc gia thường là lợi nhuận, lợi nhuận càng nhiều càng tốt Một khi trong nước hay các thị trường quen thuộc bị tràn ngập những sản phẩm của họ và sản phẩm cùng loại của đối thủ cạnh tranh thì họ phải đầu tư ra nước khác để tiêu thụ số sản phẩm đó Trong khi đầu tư ra nước ngoài, họ chắc chắn sẽ tìm thấy ở nước sở tại những lợi thế so sánh so với thị trường cũ như lao động rẻ hay tài nguyên chưa bị khai thác nhiều

Một nguyên nhân nữa là họ có thể bán được những máy móc và công nghệ cũ kỹ lạc hậu hay bị hao mòn vô hình do thời gian với giá cao nhưng lại

là mới đối với nước nhận đầu tư (khi nước đầu tư là nước đang phát triển)

Thêm vào đó, là sản phẩm của họ được bán tại thị trường này sẽ ngày càng tăng uy tín và tiếng tăm cho nó và làm tăng sức cạnh tranh đối với các đối

thủ có sản phẩm cùng loại

Những hạn chế

Chủ đầu tư có thể gặp rủi ro lớn nếu không hiểu biết về môi trường đầu

tư, dẫn tới làm giảm cơ hội hoặc có thể gặp thất bại khi đầu tư

Có thể xảy ra hiện tượng chảy máu chất xám trong quá trình chuyển giao công nghệ

Nếu không có định hướng và chính sách thích hợp thì các nhà kinh doanh không muốn kinh doanh trong nước mà chỉ muốn kinh doanh ở nước

ngoài, gây ra sự tụt hậu của nước chủ vốn đầu tư

1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Khái niệm về bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như

là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất

đó Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật

cổ La mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản” Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định

Ở nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự

đã quy định “bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai,

nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định” (Điều 174) [9, tr39]

Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những hàng hoá khác như tính cố định, tính tăng giá trị, tính cá biệt và giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng

Trong đó, tính cố định là đặc trưng khác biệt hàng hóa bất động sản so với các loại hàng hoá khác Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch

và quản lý hoạt động giao dịch khác với các thị trường hàng hoá khác Với các

hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với bất động sản thì chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có bất động sản Hàng hoá bất động sản không thể đem ra thị trường (chợ, siêu thị) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà thường phải giới thiệu nó thông qua

mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác

Tính cố định còn tạo cho hàng hoá bất động sản mang tính “địa điểm” và

“tính địa phương” rất cao Cùng một loại bất động sản nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau Nếu hai bất động sản như nhau mà một có

vị trí ở trung tâm và một có vị trí ở ngoại ô thì giá trị của chúng rất khác nhau Tương tự như vậy cùng một loại bất động sản nhưng bất động sản ở đô thị lớn

có giá trị cao hơn nhiều bất động sản đó ở các đô thị nhỏ, vùng sâu vùng xa Tính cố định đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường bất động sản khác so với các thị trường hàng hoá khác Với hàng hoá bình thường có thể điều chỉnh cung cầu bằng cách chuyển hàng hoá từ những nơi dư thừa đến nơi thiếu Nhưng với bất động sản phải chủ động điều chỉnh cung cầu thông qua dự báo và kế hoạch tạo lập chủ động của chính quyền địa phương

Giá trị bất động sản nhất là đất đai có đặc điểm rất khác biệt so với các loại hàng hóa khác Giá trị của bất động sản đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của bất động sản Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển khu đô thị, nhà ở hoặc khu kinh doanh dịch vụ, thương mại Nói cách khác, công tác quy hoạch, đặc biệt

là quy hoạch xây dựng có ý nghĩa cực kỳ quan trọng trong việc phát huy giá trị của bất động sản

1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế

Thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm đầu tư tạo lập bất động sản đến các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn, quản lý sử dụng bất động sản giữa các chủ thể có liên quan trên thị trường

Thị trường bất động sản là thị trường quan trọng trong nền kinh tế có quan hệ mật thiết với nhiều thị trường như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ và đặc biệt là với thị trường tài chính tiền tệ Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào thị trường bất động sản tăng lên 1 USD sẽ thúc đẩy các ngành có liên quan của nền kinh tế phát triển từ 1,5 - 2 USD Vì là ngành hàng chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, vậy nên có thể nói rằng thị trường bất động sản là hạ tầng của nền kinh tế Chính vì vậy thị trường bất động sản ngoài sự vận động của chính bản thân nó c ̣òn

tác động đến các thị trường khác Cụ thể như:

- Tác động vào thị trường máy móc thiết bị và thị trường vật liệu xây dựng: Thị trường máy móc thiết bị và thị trường vật liệu xây dựng là thị trường cung cấp sản phẩm đầu vào cho nhu cầu xây dựng các công tŕnh nhà ở , cửa hàng, khách sạn, nhà máy… Trên thực tế tùy vào tính chất của các công trình mà việc sử dụng máy móc thiết bị nhiều, hay công trình sử dụng vật liệu xây dựng nhiều, như các khu chung cư thì cần nhiều vật liệu xây dựng hơn máy móc c ̣òn với công trình thủy điện thì lại cần nhiều máy móc hơn vật liệu xây dựng Dù có khác biệt đó, tất cả các chi phí về vật liệu xây dựng và máy móc thiết bị đều nhập lại tạo nên tổng giá trị của tài sản bất động sản đó

- Thị trường bất động sản phát triển liên thông với thị trường lao động: Thị trường bất động sản trực tiếp tác động vào thị trường lao động Khi thị trường bất động sản phát triển tức cung cầu của hàng hóa bất động sản tăng

lên, điều này mở triển vọng tạo thêm việc làm mới để thu hút nguồn lao động

xã hội Ngược lại khi cung vượt quá cầu trên thị trường bất động sản thì việc sa thải lao động trên các công trình xây dựng, trang trại… là điều khó tránh khỏi, tạo ra hàng loạt vấn đề kinh tế, xã hội, chính trị… phải giải quyết

- Thị trường bất động sản ảnh hưởng lan tỏa vào thị trường tài chính, tiền tệ:

Hàng hóa bất động sản là hàng hóa có giá trị cao nên khi giao dịch hàng hóa này người ta thường giao dịch qua thị trường tài chính, tiền tệ Điều này là

do khi tổ chức tài chính, tiền tệ đứng giữa người mua và người bán bất động sản để giúp họ thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn và hiệu quả Ngoài ra, tổ chức tài chính có thể cho bên mua hoặc bên bán bất động sản để mua hoặc tạo lập nâng cấp bất động sản trước khi bán

Tác động của thị trường bất động sản còn lan tỏa sâu vào thị trường tài chính, tiền tệ Khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu được từ kinh doanh bất động sản, từ đầu cơ bất động sản thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút ra khỏi ngân hàng, đàm phán để được ngân hàng cho vay thêm để đầu tư vào bất động sản Tình trạng này tác động mạnh vào thị trường tín dụng cả ở phía cung và phía cầu tín dụng

Với thị trường bất động sản, thị trường tài chính, tiền tệ là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản, cho nên những biến động của thị trường tài chính, tiền tệ, lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản

Ngược lại, với thị trường tài chính, tiền tệ, việc đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi vốn lâu, vì vậy thị trường bất động sản là đầu ra lớn nhất, cho nên những biến động của thị trường bất động sản tác động trực tiếp ngay với thị trường tài chính, tiền tệ

- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền

kinh tế:

+ Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua

+ Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

+ Thị trường bất động sản huy động một nguồn vốn lớn tại chỗ: Đây

là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể

về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

Theo thống kê cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

+ Quản lý tốt thị trường bất động sản là điều kiện quan trọng để sử dụng

có hiệu quả nguồn hàng hoá đặc biệt này:

Theo Luật Dân sự thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn

dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Các tổ chức, cá nhân được giao đất, thuê đất có quyền sử dụng đất đó để phục vụ cho mục đích ở, sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các nhu cầu khác của cuộc sống Theo Luật Đất đai thì quyền

sử dụng đất ở Việt Nam được: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn và cho thuê lại Như vậy, quyền sử dụng đất được công nhận

là hàng hoá, một loại hàng hoá đặc biệt tham gia vào thị trường bất động sản Quản lý thị trường bất động sản trước hết phải quan tâm việc giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, sử dụng đất theo quy hoạch chính là biện pháp hữu hiệu để sử dụng có hiệu quả nguồn hàng hoá đặc biệt này

+ Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách

+ Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn

+ Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà

ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở

Cũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận hành của thị trường bất động sản chịu tác động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh v.v Trong đó đáng kể nhất là quy luật cung cầu và quy luật giá cả

1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản

Dựa vào công dụng của bất động sản có thể phân ra thị trường đất đai, thị trường công trình thương mại, dịch vụ; thị trường công trình công nghiệp; thị trường nhà ở; thị trường công trình đặc biệt

Dựa vào loại hình hoạt động có thể phân ra thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản; thị trường cho thuê bất động sản; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản; thị trường dịch vụ bất động sản; thị trường các giao dịch khác như: góp vốn liên doanh, cổ phần hoá

Dựa vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi có thể phân ra thị trường bất động sản tư liệu sản xuất; thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng

Dựa vào khu vực có thể phân ra: thị trường bất động sản khu vực đô thị; thị trường bất động sản khu vực nông thôn; thị trường bất động sản khu vực giáp ranh

Dựa vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường có thể phân ra: thị trường sơ cấp; thị trường đầu tư; thị trường thứ cấp

Dựa vào mức độ kiểm soát có thể chia ra thị trường chính thức hay phi chính thức

Trong khuôn khổ luân văn này tác giả chỉ đi vào phân tích thị trường bất động sản công nghiệp (xây dựng hạ tầng các khu công nghiệp, khu chế xuất…), thị trường bất động sản du lịch (khách sạn, trung tâm thương mại, các khu nghỉ dưỡng (resort), sân golf …), thị trường bất động sản xây dựng các khu

đô thị mới, văn phòng, nhà ở, căn hộ

1.2.3.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có một số đặc điểm quan trọng sau:

- Là thị trường đầu mối, có quan hệ mật thiết với nhiều thị trường của nền kinh tế đặc biệt là thị trường tài chính

- Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS

- Thị trường BĐS mang tính địa phương và cần đến các dịch vụ trung gian

- Thị trường BĐS phản ứng “trễ” của cung so với cầu

- Thị trường BĐS biến động có tính chu kỳ

- Thị trường BĐS có tính thanh khoản thấp