MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC CỔ PHẦN HÓA QUA THỰC TẾ CÔNG TY CỔ PHẦN DỤNG CỤ CƠ KHÍ XUẤT KHẨU

Đây là công việc không dễ dàng, tốn không ít thời gian và công sức, bởi phần lớn doanh nghiệp Nhà nước của ta đã được thành lập và hoạt động vài chục năm, quá trình hình thành tài sản qu

MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC

CỔ PHẦN HÓA QUA THỰC TẾ CÔNG TY CỔ PHẦN DỤNG CỤ CƠ KHÍ

XUẤT KHẨU.

Quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước ở nước ta về cơ bản có thể chia thành 3 giai đoạn:

- Giai đoạn thí điểm: từ 5/1992 đến 5/1996

- Giai đoạn mở rộng: từ 6/1996 đến 6 /1998

- Giai đoạn đẩy nhanh cổ phần hóa: từ 7/1998 đến nay

Mặc dù số lượng doanh nghiệp Nhà nước được cổ phần hóa trong mỗi giai đoạn là khác nhau nhưng nhìn chung tiến độ cổ phần hóa vẫn diễn ra chậm chạp, cho đến nay mới có hơn 500 doanh nghiệp (chiếm 9,3% tổng số doanh nghiệp Nhà nước) chuyển thành công ty cổ phần trong khi mục tiêu đặt ra là đến năm 2003 có

1498 doanh nghiệp được cổ phần hóa Một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến khó khăn và làm mất nhiều thời gian trong quá trình cổ phần hóa là vướng mắc trong vấn đề xác định giá trị doanh nghiệp

Trên cơ sở phương án sắp xếp doanh nghiệp Nhà nước đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, các Bộ, Tổng công ty 91, các địa phương quyết định danh sách doanh nghiệp Nhà nước sẽ cổ phần hóa Sau khi đã quyết định doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hóa, vấn đề quan trọng nhất là xác định giá trị doanh nghiệp Đây là công việc không dễ dàng, tốn không ít thời gian và công sức, bởi phần lớn doanh nghiệp Nhà nước của ta đã được thành lập và hoạt động vài chục năm, quá trình hình thành tài sản qua nhiều thời kỳ, giá cả khác nhau, thậm chí có thiết bị máy móc đã hết thời gian khấu hao nhưng vẫn còn tiếp tục sử dụng Cũng theo quy định của Nhà nước: giá trị thực tế của tài sản tại doanh nghiệp xác định trên cơ sở hiện trạng về phẩm chất, tính năng kỹ thuật, nhu cầu sử dụng của người mua tài sản và giá thị trường tại thời điểm cổ phần hóa

Do vậy, để xác định tương đối chính xác giá trị thực tế của doanh nghiệp và

có thể coi đó là giá thị trường để người mua (các nhà đầu tư, kể cả người lao động tại doanh nghiệp) và người bán (Nhà nước) chấp nhận được đòi hỏi phải mất 5 - 6 tháng là chuyện bình thường, thậm chí còn lâu hơn

Qua quá trình nghiên cứu và thực tế xác định giá trị doanh nghiệp trong quá trình cổ phần hóa ở Công ty cổ phần Dụng cụ cơ khí xuất khẩu, xin đưa ra một số

giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện và đẩy nhanh quá trình xác định giá trị doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hóa trong thời gian tới

A- MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO VẤN ĐỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP ĐỐI VỚI CÁC DOANH NGHIỆP TIẾN HÀNH CỔ PHẦN HÓA.

1 Giải quyết vấn đề tư tưởng.

Tư tưởng, quan điểm của người lao động trong doanh nghiệp là một trong những vấn đề cần giải quyết trước tiên khi tiến hành cổ phần hóa Nếu tư tưởng được giải quyết tốt thì nó là một trong những điều kiện đẩy nhanh cổ phần hóa và ngược lại, nếu tư tưởng vẫn vướng mắc thì sẽ là lực cản rất lớn gây châm trễ cho toàn bộ quá trình cổ phần hóa nói chung và xác định giá trị doanh nghiệp nói riêng

Vì vậy, Nhà nước, cơ quan chủ quản của doanh nghiệp và đặc biệt là cán bộ lãnh đạo trong doanh nghiệp phải là người đầu tiên quán triệt và phải tăng cường tiến hành các hoạt động tuyên truyền cho người lao động trong doanh nghiệp nhằm tạo ra sự thống nhất trong nhận thức về chủ trương cổ phần hóa của Nhà nước

- Một là, chủ trương cổ phần hóa không dẫn đến nguy cơ chệch hướng xã hôi chủ nghĩa và làm suy yếu kinh tế Nhà nước

- Hai là, cổ phần hóa không làm ảnh hưởng đến quyền lợi và vị trí của mỗi người trong doanh nghiệp nếu họ thực sự có khả năng và có đóng góp tích cực vào hoạt động của doanh nghiệp

Có thể thực hiện tốt công tác tuyên truyền thông qua việc tổ chức các buổi hội nghị, giải thích những thắc mắc của người lao động về cổ phần hóa; tạo điều kiện cho người lao động có khả năng được tham gia vào các công việc trong quá trình cổ phần hóa

2 Thực hiện tốt công tác kế hoạch hóa.

Theo quan điểm truyền thống thì kế hoạch hóa là tổng hợp các hoạt động nhằm xác định trước các mục tiêu, nhiệm vụ, đồng thời tổ chức thực hiện để đạt được các mục tiêu đó

Hiện nay, kế hoạch hóa được định nghĩa: kế hoạch hoá là một quá trình bắt đầu bằng việc thiết lập các mục tiêu và quyết định chiến lược, các chính sách và các kế hoạch chi tiết để đạt mục tiêu

Cho dù định nghĩa theo quan điểm nào thì bản chất của kế hoạch vẫn là trạng thía ý tưởng, sự suy nghĩ để vạch ra những mục tiêu và cách thức để đạt được

những mục tiêu đó.

Qua các phân tích ở trên có thể thấy tầm quan trọng của công tác kế hoạch trong doanh nghiệp Tuy nhiên ở nước ta, một số doanh nghiệp chưa thực sự coi trọng công tác kế hoạch, có thể nhận thấy điều này trong quá trình xác định giá trị doanh nghiệp thời gian qua

Mặc dù quá trình cổ phần hóa nói chung và xác định giá trị doanh nghiệp nói riêng là một công việc phức tạp, thực hiện trong thời gian dài nhưng hầu như các doanh nghiệp chỉ lập kế hoạch thực hiện mang tính sơ bộ Chính do chỉ đề ra kế hoạch sơ bộ nên trong quá trình thực hiện gặp phải nhiều vướng mắc không đáng

có, dẫn đến thời gian công việc kéo dài

Để khắc phục tình trạng này, các doanh nghiệp cần xây dựng một bản kế hoạch chi tiết các công việc cần thực hiện ngay từ khi nhận được quyết định cổ phần hóa (ở đây chỉ xin đề cập đến lập kế hoạch chi tiết cho quá trình xác định giá trị doanh nghiệp) Bản kế hoạch chi tiết này sẽ giúp lập ra một lịch trình hoạt động mang tính khoa học, giúp cho các công việc diễn ra nhịp nhàng, không chồng chéo,

từ đó rút ngắn được đáng kể thời gian thực hiện do đã lường trước được hầu hết các khả năng có thể xảy cũng như các biện pháp giải quyết vấn đề một cách hữu hiệu

Bản kế hoạch có thể được lập theo hướng sau:

Bước công việc Thời gian

thực hiện (từ đến )

Công việc Biện pháp

thực hiện

Đối tượng thực hiện

Ghi chú

1 Kiểm kê tài

sản trên sổ sách

kế toán

2.

2 Kiểm kê tài

sản thực tế

3 Xác định chất

lượng còn lại

của tài sản

4 Xác định giá

thị trường

5 Kết quả

6 Tổng hợp

Điểm mục “tổng hợp” có thể xây dựng một bản riêng để dễ dàng theo dõi kết quả thực hiện chung mà không nhất thiết phải nằm trong bản kế hoạch này Ngoài

ra, sau mỗi công việc hay bước công việc phải tiến hành kiểm điểm, đánh giá, rút kinh nghiệm để thực hiện các bước tiếp theo cho thật tốt

Sau khi xây dựng bản kế hoạch, có thể cụ thể hoá lịch trình làm việc theo sơ

đồ GANTT, ví dụ như sau:

thực hiện Công việc

1

2

3

Cần luôn luôn đảm bảo tính tập thể trong xây dựng kế hoạch này tức là kế hoạch phải được xây dựng trên cơ sở ý kiến của tập thể mới đảm bảo tính đúng đắn

và tính khả thi cao

Nói chung, để lập được kế hoạch chi tiết đòi hỏi đầu tư thời gian, chi phí nhưng chắc chắn lợi ích mà nó mang lại là rất lớn nếu so với chi phí xây dựng kế hoạch hoặc chi phí phát sinh khi không có kế hoạch

3 Giải quyết vấn đề xác định giá trị còn lại và giá thị trường của tài sản.

Đây chính là những vấn đề gây cản trở chủ yếu cho quá trình định giá doanh nghiệp

Có thể thấy, việc xác định giá trị còn lại của doanh nghiệp là rất khó khăn, chính vì vậy, thường xảy ra tình trạng cán bộ doanh nghiệp đánh giá cao nhưng cơ quan thẩm định lại đánh giá thấp, gây tranh chấp về quyền lợi giữa hai bên Có thể giải thích nguyên nhân của tình trạng này là:

Thứ nhất, việc đánh giá này hoàn toàn dựa trên chủ quan của người đánh giá

Có thể thấy, phầnlớn cán bộ thẩm định không thể đánh giá đúng giá trị còn lại của tài sản trên cơ sở thực tế mà chủ yếu đánh giá trên dựa vào sổ sách, tài liệu Trong khi đó, cán bộ đánh giá của doanh nghiệp là người thường xuyên tiếp xúc,

sử dụng máy móc nên có thể đánh giá khá chính xác nhưng lại thường có tư tưởng cục bộ, nên kết quả đánh giá dễ cao hơn thực tế Từ đó làm nảy sinh mâu thuẫn giữa các bên

Mâu thuẫn này rất khó giải quyết bởi mỗi bên đều giữ quan điểm của mình trong khi không thiếu máy móc, thiết bị, phòng thí nghiệm để đánh giá chính xác chất lượng cònlại của tài sản

Thứ hai, tiêu thức và phương pháp đánh giá không có sự thống nhất giữa các

bên

Giá trị tài sản hay giá trị còn lại là một chỉ tiêu tổng hợp, có thể xác định qua nhiều tiêu thức khác nhau Ví dụ, một máy dập có thể đánh giá qua động cơ, phụ tùng máy, thiết bị thay thế, chất lượng phôi sau khi dập, năng lượng tiêu hao, hao mòn vô hình, giá trị ban đầu Vì thế, khác nhau trong sử dụng phương pháp đánh giá cũng tạo nên sự sai lệch trong kết quả đánh giá

Thứ đến là phương pháp đánh giá Một trong những phương pháp thường được sử dụng là phương pháp cho điểm Theo cách này, tất cả các tiêu thức có thể

so sánh được liệt kê để cho điểm căn cứ theo tầm quan trọng cuả tiêu thức Đây là cách làm khoa học và tương đối chính xác nhưng không phải doanh nghiệp cũng

sử dụng trong đánh giá chất lượng còn lại của tài sản Đơn cử như Công ty cổ phần Dụng cụ cơ khí xuất khẩu sử dụng phương pháp chuyên gia và đưa ra kết quả trên

cơ sở tổng hợp ý kiến của tập thể Chính vì vậy lại dẫn dến sự không thống nhất giữa hội đồng thẩm định và ban kiểm kê của doanh nghiệp

Thứ ba, chưa có tổ chức tư vấn chuyên ngành về vấn đề xác định giá trị còn

lại

Việc xác định giá trị còn lại của một số tài sản thuộc doanh nghiệp đôi khi nằm ngoài khả năng chuyên môn của cán bộ kiểm kê Đối với Công ty cổ phần Dụng cụ cơ khí xuất khẩu là việc xác định giá trị còn lại của nhà xưởng, công trình xây dựng cơ bản, trong khi không có một cơ quan chuyên tư vấn về lĩnh vực này cho nên cũng gây khó khăn cả cho hội đồng thẩm định

Ngoài ra, do sổ sách kế toán không thực hiện nghiêm chỉnh theo quy định của Nhà nước: ghi sai, ghi thiếu, chậm hạch toán cũng khiến cho việc xác định giá trị doanh nghiệp bị chậm trễ

Để giải quyết những vấn đề này, các doanh nghiệp cần:

- Thực hiện đúng Pháp lệch kế toán và các quy định về kế toán của Nhà nước

- Đối với các vấn đề không nắm rõ cần tham khảo ý kiến của các chuyên gia hoặc các tổ chức chuyên ngành để nhận được sự giúp đỡ cần thiết

Ngoài ra, nên chăng Nhà nước cần có các quy định cụ thể, thống nhất về các phương pháp, tiêu thức đánh giá tài sản để tránh xảy ra mâu thuẫn, gây tốn kém, lãng phí

Để xác định giá thị trường của tài sản, doanh nghiệp phải thực hiện nhiều bước khác nhau từ nghiên cứu giá cả thị trường của các tài sản tương đương đến tham khảo ý kiến của cơ quan chuyên môn Tuy nhiên, để xác định được tương đối chính xác thì vẫn rất khó khăn do nhiều nguyên nhân khác nhau:

- Nhiều loại tài sản chuyên dùng không có trên thị trường, giá thị trường chỉ

có thể tính theo phương pháp điều chỉnh giá trị sổ sách theo tỷ lệ lạm phát trung bình và độ hao mòn ước tính nên giá trị xác định được không có tính chính xác cao

- Một số máy móc đã quá cũ, thậm chí hết khấu hao nhưng vẫn được sử dụng

thì chưa có phương pháp giải quyết hữu hiệu.

Nói chung, để xác định giá thị trường của tài sản một cách chính xác thì ngoài

sự cố gắng của các doanh nghiệp cần có sự giúp đỡ của Nhà nước thông qua các quy định cụ thể

4 Vấn đề tổ chức thực hiện tại doanh nghiệp.

Theo quy định tại Thông tư 104/1998/TT-BTC thì những thành viên trong hội đồng kiểm kê tại doanh nghiệp gồm có giám đốc, kế toán trưởng, trưởng phòng kỹ thuật, tức là, đều là các thành viên kiêm nhiệm Vì vậy khó tránh khỏi sự sao nhãng trong công việc chuyên môn hay công việc kiêm nhiệm (ở đây là nhiệm vụ xác định giá trị doanh nghiệp)

Tuy nhiên, kiêm nhiệm là điều không thể tránh khỏi Vấn đề là các thành viên này cần phải trang bị cho mình những kiến thức về công việc được giaovà phải có tinh thần trách nhiệm cao đối với mỗi mọi công việc của nình Ngoài ra, người lao động trong doanh nghiệp cũng cần chủ động nghiên cứu, tham gia tích cực vào những công việc có thể để giảm bớt gánh nặng cho ban kiểm kê, đồng thời để bày

tỏ quan điểm, nhận xét, đưa ra những ý kiến đề xuất giúp ban kiểm kê hoàn thành công việc một cách tốt nhất

B- MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC.

I- MỘT SỐ NHẬN XÉT.

Trong suốt quá trình thực hiện cổ phần hóa, Đảng và Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản pháp quy về vấn đề xác định giá trị doanh nghiệp

Giai đoạn đầu - giai đoạn thí điểm cổ phần hóa (5/1992 - 5/1996), giá trị doanh nghiệp được xác định theo phương pháp định giá tài sản có điều chỉnh (Thông tư số 36/TC-CN)

Giai đoạn mở rộng cổ phần hóa (6/1996 - 6/1998), giá trị doanh nghiệp xác định trên cơ sở kết hợp giữa giá trị tài sản thuần và phương pháp so sánh trực tiếp (Thông tư số 50/TC/TCDN)

Giai đoạn đẩy nhanh cổ phần hóa (từ 7/1998 đến nay), Thông tư 104/TT-BTC quy định phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp là tổng hợp giữa phương pháp giá trị tài sản có và khả năng sinh lời

Qua quá trình thực hiện cổ phần hóa thời gian qua, có thể rút ra một số nhận xét sau về các quy định hiện hành:

1 Ưu điểm.

1.1 Phân loại hợp lý các loại tài sản để định giá doanh nghiệp

Khi tiến hành xác định giá trị doanh nghiệp, các tài sản được phân loại thành tài sản thuộc sở hữu và không thuộc sở hữu của doanh nghiệp; trong số các loại tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp lại phân thành tài sản doanh nghiệp có nhu cầu

sử dụng, tài sản không có nhu cầu sử dụng và tài sản hình thành từ quỹ khen thưởng phúc lợi

Đây là cách phân loại rất hợp lý, dựa trên cơ sở: tài sản là một bộ phận cấu thành, là nguồn gốc tạo nên doanh nghiệp và giá trị doanh nghiệp Nói cách khác, tiêu thức để phân loại tài sản chính là lợi nhuận mà tài sản mang lại cho doanh nghiệp

Cách phân loại này là cơ sở đảm bảo cho việc tính đúng, tính đủ giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa; đảm bảo quyền lợi cho người bán (Nhà nước) và người mua (cổ đông)

1.2 Giá trị vô hình của doanh nghiệp.

Trước đây, khi định giá thì phần giá trị vô hình thường bị bỏ qua hoặc xem nhẹ Ngày nay, với sự phát triển của khoa học công nghệ, kinh tế thị trường, người

ta cho rằng yếu tố vô hình mới là yếu tố quyết định giá trị sản phẩm hay giá trị tài sản

Chính vì vậy, Thông tư 104/TT-BTC đã quy định giá trị thực tế doanh nghiệp gồm hai phần là tổng giá trị thực tế của tài sản (giá trị tài sản hữu hình và giá trị vô hình) Đây là quy định thể hiện sự vượt trội trong cách tiếp cận mới đối giá trị doanh nghiệp, thể hiện một tư duy động, mang đậm phong cách hiện đại và phù hợp với cơ chế thị trường

1.3 Phương pháp định giá.

Mặc dù, về phương pháp định giá còn nhiều vấn đề cần bàn nhưng xác định giá trị doanh nghiệp phương pháp giá trị nội tại tỏ ra khá phù hợp với điều kiện của nước ta hiện nay

- Thứ nhất do việc tính toán theo phương pháp này không quá phức tạp, chi phí có thể chấp nhận được

- Thứ hai, phương pháp này tỏ ra hiệu quả trong xác định giá trị doanh nghiệp

ở nước ta khi mà hầu hết các doanh nghiệp được thành lập từ lâu với máy móc,

thiết bị lạc hậu,trình độ cán bộ định giá chưa đáp ứng yêu cầu

2 Nhược điểm.

Mặc dù các quy định của Nhà nước thường xuyên được sửa đổi bổ sung nhưng trong quá trình thực hiện vẫn có những bất cập, cần được hoàn thiện Đó là:

2.1 Phương pháp định giá

Theo quy định hiện nay thì chỉ có duy nhất một phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp là phương pháp giá trị nội tại, trong khi ở các nước thường sử dụng tổng hợp các phương pháp Mặc dù phương pháp này tỏ ra khá phù hợp với điều kiện nước ta hiện nay, nhưng chỉ với duy nhất một phương pháp trong số rất nhiều các phương pháp thì không thể tận dụng được ưu điểm của các phương pháp còn lại, đồng thời không có cơ sở để kiểm chứng tính xác thực tính, tính toàn diện của kết quả tính toán

2.2 Giá trị lợi thế của doanh nghiệp.

- Như trên đã trình bày, việc quy định giá trị doanh nghiệp gồm cả phần giá trị lợi thế là một ưu điểm Sự phân chia giá trị doanh nghiệp thành hai bộ phận là giá trị hữu hình và giá trị lợi thế sẽ giúp dễ dàng lượng hoá, tính toán nhưng do sự phân chia này nên giá trị doanh nghiệp tính được sẽ nhỏ giá trị khi tính theo tổng hợp hai bộ phận Nguyên nhân của sự khác biệt này là: giá trị lợi thế là một bộ phận cấu thành giá trị doanh nghiệp nên không thể tách rời nó trong mối quan hệ với các bộ phận khác vì như vậy sẽ vi phạm nguyên tắc tổng hợp trong xác định giá trị doanh nghiệp, dẫn đến giá trị xác định được không còn chính xác

- Phương pháp xác định giá trị lợi thế chưa thực sự tính đến khả năng sinh lời trong tương lai của doanh nghiệp, điều này không có lợi đối với các doanh nghiệp nhỏ hay doanh nghiệp mới thành lập

- Xác định giá trị lợi thế chỉ dựa trên lợi nhuận siêu ngạch của doanh nghiệp

là chưa đầy đủ Bởi vì giá trị lợi thế không chỉ phụ thuộc duy nhất vào lợi nhuận siêu ngạch mà còn phụ thuộc nhiều yếu tố khác: như thời gian, giá trị theo thời gian của tiền (những yếu tố này vẫn chưa được đề cập đến trong Thông tư 104/TT-BTC)

Có thể nêu ra một ví dụ để chứng minh luận điểm này:

Xem xét 2 doanh nghiệp A và B cùng ngành nghề kinh doanh trên cùng địa bàn, có cùng số vốn Nhà nước, trong đó:

Doanh nghiệp A có tỷ suất lợi nhuận trong 3 năm 1997,1998,1999 lần lượt là: 5%,10% và 0%

Doanh nghiệp A có tỷ suất lợi nhuận trong 3 năm 1997,1998,1999 lần lượt là: 0%, 5% và 10%

Nếu xác định theo quy định hiện hành thì hai doanh nghiệp này có cùng giá trị lợi thế kinh doanh nhưng rõ ràng doanh nghiệp B đang có xu hướng có lợi thế hơn doanh nghiệp A trong tương lai

- Theo Nghị định 44-CP và Thông tư 104-BTC nếu hiểu giá trị doanh nghiệp gồm giá trị tài sản (giá trị hữu hình) và lợi thế kinh doanh thì có nghĩa là coi giá trị lợi thế của doanh nghiệp là giá trị vô hình Nếu coi như vậy có lẽ chưa thật sự chính xác, bởi vì: giá trị vô hình của doanh nghiệp gồm 2 phần:

+ Các chi phí làm tăng giá trị doanh nghiệp như: tiền mua bằng sáng chế, chi phí thành lập doanh nghiệp, chi phí nghiên cứu-phát triển

+ Giá trị lợi thế của doanh nghiệp: uy tín công ty, nhãn mác sản phẩm, vị trí địa lý

Như vậy có thể thấy, giá trị lợi thế kinh doanh chỉ là một bộ phận cấu thành nên giá trị vô hình của doanh nghiệp

Ngược lại, nếu không coi giá trị lợi thế kinh doanh là giá trị vô hình thì đã

bỏ sót một bộ phận cấu thành nên giá trị doanh nghiệp nằm trong giá trị vô hình (là các chi phí làm tăng giá trị doanh nghiệp)

2.3 Một số vấn đề khác.

a) Các quy định về xác định giá hiện hành còn thiếu và chưa đồng bộ

Nhà nước chưa đưa ra một tiêu chuẩn, một quy định cụ thể về vấn đề xác định giá trị còn lại và giá thị trường của các loại tài sản của doanh nghiệp trong khi thực hiện vấn đề này ở doanh nghiệp là rất khó khăn do máy móc thiết bị cũ, lạc hậu, không đủ phương tiện đánh giá chính xác; có mâu thuẫn trong phương pháp xác định giữa hội đồng kiểm kê và hội đồng thẩm định do các tiêu thức được sử dụng

để đánh giá là khác nhau

b) Giá trị đất đai của doanh nghiệp.

Theo quy định hiện nay, giá trị đất không được tính vào giá trị doanh nghiệp

mà hàng năm doanh nghiệp phải nộp tiền thuê đất Đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và không được mua bán, nhưng trên thực tế, các hoạt động chuyển