Phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm thành phố hồ chí minh

1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong luận văn tác giả đã thực hiện các phương pháp để phân tích các yếu tố tácđộng đến giá văn phòng cho thuê như sau: - Phương pháp phân tích tổng hợp trong

ĐẶNG THỊ MỘNG KIỀU

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI KHU VỤC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ

MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015

ĐẶNG THỊ MỘNG KIỀU

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI KHU VỤC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ

MINH

Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá)

Mã số: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS NGUYỄN NGỌC VINH

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015

L Ờ I CAM Đ OAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu thực hiện Cácthông tin, số liệu và kết luận nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực vàđược trích dẫn đầy đủ nguồn tại danh mục tài liệu tham khảo

Học viên chân thành cảm ơn sự tận tình hướng dẫn của thầy Nguyễn NgọcVinh trong quá trình nghiên cứu để hoàn thiện đề tài này Đồng thời học viên cũngxin bày tỏ lòng tri ân đến các thầy cô tham gia giảng dạy lớp cao học thẩm định giá,

đã truyền đạt những kiến thức quý báu, góp phần quan trọng trong việc thực hiệnluận văn này

Học viên cũng chân thành cảm ơn các công ty, các doanh nghiệp tại các cao

ốc đã giúp đỡ trong việc cung cấp thông tin cũng như trả lời phiếu khảo sát giúp họcviên hoàn thành đề tài nghiên cứu này

TP Hồ Chí Minh, tháng 3 năm 2015

Đặng Thị Mộng Kiều

TÓM TẮT NGHIÊN CỨU

Với dân số ngày càng tăng, xã hội càng phát triển, nhu cầu về văn phòng chothuê tăng cao thì chính sách về giá ngày càng được chú trọng Vấn đề đặt ra là làmsao xác định được giá văn phòng cho thuê một cách chính xác nhằm giúp cho nhữngđơn vị có nhu cầu có thể thuê được văn phòng, giúp doanh nghiệp, ngân hàng, cáccông ty địa ốc đầu tư có lợi nhuận, giúp cho các cơ quan của Nhà nước có thể quản

lý tốt thị trường bất động sản Từ những trăn trở trên, tác giả thực hiện nghiên cứuphân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâmthành phố Hồ Chí Minh để đưa ra kết luận và gợi ý chính sách nhằm hoàn thiện tốthơn cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường văn phòng cho thuê nóiriêng Luận văn thực hiện trên cơ sở lý thuyết Vị thế - Chất lượng và lý thuyết Địnhgiá nhân tố thụ hưởng - mô hình hedonic Tác giả xây dựng hàm hồi quy đa biến vớibiến phụ thuộc là biến giá văn phòng cho thuê (GT2) được tác giả xử lý thông quacông cụ Stata 11 Các biến độc lập được đưa vào hàm hồi quy đó là: Khoảng cách từvăn phòng cho thuê đến trung tâm thành phố; Khoảng cách từ văn phòng cho thuêtới trục đường giao thông chính; Vị trí của văn phòng cho thuê; Diện tích sàn thuê;Tuổi đời của tòa nhà văn phòng; Vệ sinh, môi trường; An ninh; Phản ứng của banquản lý; Cảnh quan; Viễn thông; Hệ thống thang máy; Hệ thống điện; Thời hạn chothuê; Tổng diện tích sàn cho thuê; Tổng diện tích bãi đỗ xe; Mật độ giao thông;Điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng Kết quả phân tích có 8 yếu tố tác độngđến giá văn phòng cho thuê Trong đó yếu tố thời hạn cho thuê là yếu tố ảnh hưởngkhá mạnh đến giá văn phòng cho thuê, tiếp theo là các yếu tố: Tuổi đời của tòa nhàvăn phòng; Mật độ giao thông; Khoảng cách từ văn phòng cho thuê đến trung tâmthành phố; Tổng diện tích bãi đỗ xe; Cảnh quan xung quanh tòa nhà; Diện tích sànthuê Mức độ giải thích sự biến động giá văn phòng cho thuê của 8 biến này là87.18% và các kiểm định sự phù hợp của hàm hồi quy đều được đảm bảo và hàmhồi quy không vi phạm bất cứ giả định quan trọng nào

Kết quả của nghiên cứu này có thể là tài liệu tham khảo cho các nghiên cứutiếp theo, và góp phần hỗ trợ cho các bên tham gia thị trường cao ốc văn phòng cóthể nhìn nhận một cách có cơ sở hơn về các yếu tố và mức độ tác động của chúnglên giá thuê mà họ quan tâm.

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

i TÓM TẮT NGHIÊN CỨU

ii MỤC LỤC iv

DANH MỤC BẢNG

ix DANH MỤC SƠ ĐỒ

xi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

xii CHƯƠNG I: PHẦN MỞ ĐẦU

1 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1

1.2.1 Mục tiêu chung 1

1.1.2 Nội dung nghiên cứu 2

1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 2

1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2

1.5 NGUỒN SỐ LIỆU DÙNG TRONG NGHIÊN CỨU 3

1.6 CÁC GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU 3

1.6.1 Phạm vi nghiên cứu 3

1.6.2 Đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát 3

2.1.1 Khái niệm và phân loại văn phòng cho thuê 5

2.1.1.1 Văn phòng cho thuê 5

2.1.1.2 Phân loại văn phòng cho thuê 5

2.1.2 Khái niệm về giá cho thuê văn phòng 7

2.2 MỘT SỐ LÝ THUYẾT LIÊN QUAN ĐẾN CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU 7

2.2.1 Lý thuyết Vị thế, Chất lượng 7

2.2.2 Lý thuyết định giá nhân tố thụ hưởng - Mô hình hedonic 9

2.3 CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM CÓ LIÊN QUAN 11

2.3.1 Các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới 11

2.3.2 Các nghiên cứu thực nghiệm ở Việt Nam 19

2.4 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TỪ CÁC NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM 30

TÓM TẮT CHƯƠNG II 33

CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 35

3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

3.2.1 Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp 36

3.2.2 Phương pháp thống kê mô tả 36

3.2.3 Phương pháp định lượng 37

3.3 CÁC GIẢ THIẾT NGHIÊN CỨU 42

3.4 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 43

3.5 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 45

3.5.1 Dữ liệu sơ cấp 45

3.5.2 Dữ liệu thứ cấp 46

TÓM TẮT CHƯƠNG III 47

CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 48

4.1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ 48

4.2 KẾT QUẢ CỦA MÔ HÌNH 49

4.2.1 Kết quả xây dựng hàm hồi quy 49

4.2.2 Kết quả phân tích hồi quy đa biến bằng phương pháp OLS 52

4.3 KIỂM ĐỊNH CÁC GIẢ THIẾT 58

4.3.1 Dò tìm vi phạm của hàm hồi quy 58

4.3.2 Kiểm định đa cộng tuyến 58

4.3.3 Kiểm định phương sai thay đổi 58

4.3.4 Kiểm định tự tương quan 58

4.3.5 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn 58

4.3.6 Kiểm định sự phù hợp của mô hình 58

4.3.7 Kiểm định hệ số mô hình hồi quy 58

4.4 KẾT LUẬN MÔ HÌNH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI KHU VỰC TRUNG TÂM TP HCM 60

TÓM TẮT CHƯƠNG IV 63

CHƯƠNG V: KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH 64

5.1 KẾT LUẬN 64

5.2 GỢI Ý CHÍNH SÁCH 65

5.3 NHỮNG GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU 66

5.4 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 66

TÓM TẮT CHƯƠNG V 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT

DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG ANH

PHỤ LỤC

Phụ lục 1 Phiếu khảo sát

Phụ lục 2 Chi tiết kết quả hồi quy đa biến của mô hình 1Phụ lục 3

Kết quả hồi quy biến KC2

Kết quả hồi quy biến VS1

Phụ lục 4

Kết quả hồi quy biến AN1

Kết quả hồi quy biến AN2

Phụ lục 5

Kết quả hồi quy biến PU1

Kết quả hồi quy biến PU2

Phụ lục 6

Kết quả hồi quy biến CQ1

Kết quả hồi quy biến VT1

Phụ lục 7

Kết quả hồi quy biến TM1

Kết quả hồi quy biến D1

Phụ lục 8

Kết quả hồi quy biến D2

Kết quả hồi quy biến TDT

Phụ lục 9

Kết quả hồi quy biến VS2

Kết quả hồi quy biến VT2

Phụ lục 10.

Kết quả hồi quy biến TM2

Kết quả hồi quy biến DC1

Phụ lục 11 Kết quả hồi quy biến DC2

Phụ lục 12 Chi tiết kết quả hồi quy đa biến của mô hình 2

Phụ lục 13 Kiểm định đa cộng tuyến

Phụ lục 14 Kiểm định phương sai thay đổi

Phụ lục 15

Kiểm định tự tương quan

Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn

Phụ lục 16 Một số hình ảnh các cao ốc văn phòng mà tác giả đã khảo sát

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.2 Bảng tổng hợp các mô hình về các nghiên cứu liên quan 26

Bảng 4.3 Tóm tắt kết quả hồi quy từng biến độc lập có ý nghĩa 54

thống kê

Bảng 4.4 Tóm tắt kết quả hồi quy từng biến độc lập không có ý 56

nghĩa thống kê

Phụ lục 2 Chi tiết kết quả hồi quy đa biến của mô hình 1

Phụ lục 3 Kết quả hồi quy biến KC2

Kết quả hồi quy biến VS1

Phụ lục 4 Kết quả hồi quy biến AN1

Kết quả hồi quy biến AN2

Phụ lục 5 Kết quả hồi quy biến PU1

Kết quả hồi quy biến PU2Phụ lục 6 Kết quả hồi quy biến CQ1

Kết quả hồi quy biến VT1

Phụ lục 8 Kết quả hồi quy biến D2

Kết quả hồi quy biến TDT

Phụ lục 9 Kết quả hồi quy biến VS2

Kết quả hồi quy biến VT2

Phụ lục 10 Kết quả hồi quy biến TM2

Kết quả hồi quy biến DC1Phụ lục 11 Kết quả hồi quy biến DC2

Phụ lục 12 Chi tiết kết quả hồi quy đa biến của mô hình 2Phụ lục 13 Kiểm định đa cộng tuyến

Phụ lục 14 Kiểm định phương sai thay đổi

Phụ lục 15 Kiểm định tự tương quan

Kiểm định phần dư có phân phối chuẩnPhụ lục 16 Một số hình ảnh các cao ốc văn phòng mà tác giả đã

khảo sát

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 3.2 Mô hình các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho 38

thuê

CQ1 Biến giả mức độ hài lòng về cảnh quan xung quanh văn phòng

cho thuê (rất tốt = 1, trung bình = 0)

CQ2 Biến giả mức độ hài lòng về cảnh quan xung quanh văn phòng

cho thuê (tốt = 1, trung bình = 0)

DC Điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng

DC1 Biến giả điều chỉnh giá trên hợp đồng (theo lạm phát = 1, không

điều chỉnh = 0)

DTT Diện tích sàn thuê

DTX Tổng diện tích bãi đỗ xe

GT2 Giá văn phòng cho thuê hiện tại

KC1 Khoảng cách từ văn phòng cho thuê đến trung tâm thành phố

KC2 Khoảng cách từ văn phòng cho thuê tới trục đường giao thông

chính

MD1 Biến giả mức độ mật độ giao thông xung quanh văn phòng cho

thuê (rất đông = 1, trung bình = 0)

MD2 Biến giả mức độ mật độ giao thông xung quanh văn phòng cho

thuê (đông = 1, trung bình = 0)OLS Ordinary Least Squares – Phương pháp bình phương nhỏ nhất

PU1 Biến giả mức độ hài lòng về phản ứng của ban quản lý tòa nhà

văn phòng cho thuê (rất tốt = 1, trung bình = 0)

PU2 Biến giả mức độ hài lòng về phản ứng của ban quản lý tòa nhà

văn phòng cho thuê (tốt = 1, trung bình = 0)

TD Tuổi đời của tòa nhà văn phòng

TDT Tổng diện tích sàn cho thuê

TM2 Biến giả mức độ hài lòng về thang máy của văn phòng cho thuê

CHƯƠNG I: PHẦN MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU

Thành phố Hồ Chí Minh (TP HCM) là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dụcquan trọng của Việt Nam, là đầu tàu kinh tế của Việt Nam, nơi đây có số lượng lớndoanh nghiệp trong và ngoài nước hoạt động Thực tế cho thấy tại TP HCM, songhành với sự tăng trưởng kinh tế cao và duy trì trong thời gian dài là sự hình thànhcác doanh nghiệp mới tăng lên, hay các công ty đang hoạt động có nhu cầu mở rộngcác lĩnh vực kinh doanh, dịch vụ, sản xuất… điều này dẫn đến gia tăng nhu cầu sửdụng diện tích mặt bằng cho thuê Việc đầu tư vào cao ốc văn phòng cho thuê tạithành phố cũng phát triển mạnh mẽ trong các năm qua nhằm đáp ứng nhu cầu nêutrên Tuy nhiên, thực tế cho thấy thông tin về văn phòng cho thuê trên thị trườngvừa thiếu vừa kém minh bạch, nhất là trong việc xác định giá thuê văn phòng dựatrên các yếu tố nào? và mức độ tác động của chúng lên giá thuê ra sao? điều nàyđang làm cho người có nhu cầu thuê và cho thuê đều lúng túng Đây cũng là nguyênnhân quan trọng dẫn đến phân khúc thị trường văn phòng cho thuê phát triển thiếutính lành mạnh và bền vững Ngoài ra, những nghiên cứu thực tiễn về thị trường vănphòng cho thuê ở TP HCM nói chung cũng như tại khu vực trung tâm TP HCMnói riêng, vẫn còn hạn chế Vì vậy, việc phân tích các yếu tố tác động đến giá vănphòng cho thuê sẽ góp phần nhận thức đầy đủ hơn về mức độ tác động của các yếu

tố lên giá thuê văn phòng tại trung tâm TP HCM có ý nghĩa trong việc phát triển thị

trường cho thuê văn phòng Từ nhận thức trên tác giả thực hiện nghiên cứu “Phân

tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh”.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1.2.1 Mục tiêu chung

Luận văn được thực hiện với mục tiêu đánh giá mức độ tác động của các yếu

tố đến giá thuê của các văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM Từ đó,

đề xuất các khuyến nghị phát triển thị trường văn phòng cho thuê ở TP HCM

1.1.2 Nội dung nghiên cứu

- Tổng hợp cơ sở lý luận về sự tác động của các yếu tố lên giá thuê văn phòng

- Xây dựng mô hình nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM

- Phân tích mức độ tác động của các yếu tố lên giá văn phòng cho thuê

1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

- Các yếu tố nào tác động và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM như thế nào?

- Mức độ tác động của các yếu tố lên giá văn phòng cho thuê?

- Những khuyến nghị nào cần thiết cho mục tiêu phát triển thị trường văn phòng cho thuê ở TP HCM?

1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Trong luận văn tác giả đã thực hiện các phương pháp để phân tích các yếu tố tácđộng đến giá văn phòng cho thuê như sau:

- Phương pháp phân tích tổng hợp trong việc thu thập các dữ liệu thứ cấp từ cáctài liệu là báo cáo, số liệu thống kê, các nghiên cứu khoa học đã được công bố trong vàngoài nước từ đó làm sáng tỏ mục tiêu nghiên cứu, lựa chọn các phương pháp nghiêncứu, khung phân tích phù hợp với chủ đề nghiên cứu và đảm bảo được mục tiêu nghiêncứu đã đề ra;

- Phương pháp thống kê mô tả được dùng trong việc mô tả các kết quả thống kê

sơ bộ từ các mẫu khảo sát, nhằm làm rõ nội dung nghiên cứu

- Phương pháp phân tích định lượng dùng để phân tích các yếu tố tác động đếngiá văn phòng cho thuê, tiến hành xác định các biến, xây dựng hàm và tiến hành hồi quysau đó kiểm định mô hình xác định mức độ tác động của từng yếu tố đến từng biến

1.5 NGUỒN SỐ LIỆU DÙNG TRONG NGHIÊN CỨU

Luận văn sử dụng nguồn số liệu sơ cấp và nguồn số liệu thứ cấp

- Số liệu sơ cấp do tác giả tự điều tra khảo sát tại khu vực trung tâm thành phố

Hồ Chí Minh, với cở mẫu 200, thời gian khảo sát: quý I năm 2015

- Số liệu thứ cấp bao gồm các tài liệu nghiên cứu, niên giám thống kê của thànhphố Hồ Chí Minh và trong các bài viết trên các tạp chí khoa học có chủ đề liên quan

1.6 CÁC GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU

1.6.1 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Nghiên cứu này chỉ phân tích các yếu tố tác động đến giá

văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM; cụ thể là tại phường Bến Thành,phường Nguyễn Thái Bình quận 1; phường 4, phường 7 quận 3; phường 9, phường 12quận 4 và phường 25, phường 26 quận Bình Thạnh TP HCM

- Phạm vi thời gian: Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu trong việc đánh giá

các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM tập trungvào giai đoạn từ tháng 09/2014 đến tháng 03/2015

Nghiên cứu này chỉ thực hiện trên đối tượng khảo sát: cao ốc văn phòng cho thuê loại B

1.6.2 Đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát

- Đối tượng khảo sát: Luận văn chỉ khảo sát cao ốc văn phòng cho thuê hạng B

tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh

- Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố và mức độ tác động đến giá văn phòng cho

thuê tại khu vực trung tâm TP HCM như: vị trí, an ninh, môi trường, diện tích sàn xây dựng, cảnh quan và tiện ích,…

1.7 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu này đóng góp thêm vào kho tài liệu thông tin tham khảo cho cácnhà quản lý, người thuê và cho thuê về các yếu tố tác động đến giá văn phòng chothuê loại B để đưa ra các quyết định quản lý, cho thuê hay thuê có mức độ chính xáccao hơn, đồng thời đóng góp vào hệ thống dữ liệu thông tin dành cho các công tythẩm định giá và nghiên cứu thị trường bất động sản tại TP HCM

Ngoài ra, đề tài còn là tài liệu tham khảo trong việc xác định các yếu tố tác độngđến giá văn phòng cho thuê trên địa bàn TP HCM phục vụ cho các nghiên cứu mởrộng và chuyên sâu

1.8 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN

Ngoài phần mục lục, tóm tắt nghiên cứu, danh mục các bảng, sơ đồ và các từviết tắt và các phụ lục Kết cấu của luận văn gồm 5 chương:

Chương I Phần mở đầu

Chương II Cơ sở lý luận

Chương III Phương pháp nghiên cứu

Chương IV Kết quả nghiên cứu

Chương V Kết luận và gợi ý chính sách

TÓM TẮT CHƯƠNG I

Nội dung của chương này đã tập trung làm rõ lý do chọn đề tài, đồng thời tómlược phương pháp nghiên cứu về phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòngcho thuê Từ đó, luận văn xác định mục tiêu nghiên cứu và được cụ thể bằng ba câuhỏi nghiên cứu Trong đó, nguồn số liệu phục vụ cho nghiên cứu là nguồn số liệu sơcấp và nguồn số liệu thứ cấp Trong chương tác giả đã đưa ra ý nghĩa thực tiễn của

đề tài nghiên cứu và kết cấu chính của luận văn

Để thực hiện luận văn, tác giả đã sử dụng cở sở lý thuyết về phân tích các yếu

tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM điều này sẽtrình bày trong chương II

CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN

Nội dung chương II nhằm khái quát về lý luận của các yếu tố tác động đến giávăn phòng cho thuê, các nghiên cứu và mô hình thực nghiệm trong nước và nướcngoài, đồng thời tổng hợp các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê

2.1 Các khái niệm có liên quan đến chủ đề nghiên cứu

2.1.1 Khái niệm và phân loại văn phòng cho thuê

2.1.1.1 Văn phòng cho thuê

Theo từ điển Wikipedia khái niệm về văn phòng cho thuê là: là khu vực làmviệc cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu thuê để hoạt động sản xuất, kinh doanh,dịch vụ, vị trí của văn phòng thường tọa lạc tại khu vực trung tâm…

Có nhiều quan điểm khác nhau về văn phòng cho thuê, nhưng nội dung chủ đạođược khái quát là: Văn phòng cho thuê là công trình xây dựng có mái, có tường baoquanh, cửa ra vào được cho thuê bởi một hay nhiều cá nhân hoặc tổ chức nhất định

để làm nơi giao dịch, sinh hoạt văn hoá - xã hội hoặc cất giữ vật chất

2.1.1.2 Phân loại văn phòng cho thuê

Mỗi quốc gia sẽ có tiêu chuẩn phân loại văn phòng cho thuê khác nhau Như ởAustralia chú trọng đến vấn đề môi trường Nhật chú trọng tới các chỉ số an toàn(động đất, núi lửa,…) Hiện nay ở Việt Nam chưa có một tiêu chuản xếp hạng vănphòng chính thống

Phân loại văn phòng người ta thường áp dụng dựa trên nhiều yếu tố như mứcthuê, vị trí của văn phòng, tuổi thọ của tòa nhà đặt văn phòng, trang thiết bị vănphòng,… Dựa theo những tiêu chí này thì có thể phân ra làm 3 loại văn phòng nhưsau:

- Tổng diện tích từ 20.000m2 trở lên, độ cao của trần là 2,65m, ốp đá

- Diện tích sàn mỗi văn phòng hợp lý từ 1.000m2 trở lên

- Vị trí nằm ở khu vực trung tâm kinh doanh, có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp cận, tiềnsảnh sang trọng trang bị điều hòa, có tầng hầm đỗ xe, luôn luôn được bảo trì tốt.

+ Điện tối thiểu 25 watt/m2, hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và luôn luôn được bảo trì

+ Ánh sáng có chất lượng tốt nhất, từ 400 lu-xơ trở lên

+ Hệ thống thông minh của tòa nhà: hệ thống tự động chất lượng cao, có hệ thống quản lý điện và năng lượng dự phòng, phòng điều khiển

+ Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu và hệ thống thông gió, 50% cho thắp sáng và thang máy

- Internet kết nối băng thông rộng và có nhiều băng thông rộng cho khách thuê lưa chọn

- Kiến trúc - đơn vị xây dựng - đơn vị phát triển - đơn vị quản lý: được quốc tế hoặc Viện nghiên cứu địa chất công nhận

- Thiết kế đẹp mắt; độ cao của trần là 2,5 m; diện tích trung bình 500

-1000m2/phòng; chịu lực 300kg/m2; hành lang rộng tối thiểu 1,8m thiết kế đẹp

và thuận tiện, mức độ ánh sáng 400 lu-xơ

- Tiền sảnh, phòng ngoài thiết kế thuận tiện, đồng nhất về ký hiệu, độ rộng gần3m Nội thất văn phòng lắp đặt theo quy định cụ thể, bày trí phù hợp để tận

dụng tối đa diện tích làm việc; cửa ra vào khi mở ra rộng tối thiểu 900mm; nềnnhà - tầng hầm được láng kim loại; tường thạch cao; đường dây điện thoại IDD;Internet băng thông rộng; WC theo tiêu chuẩn 4 sao.

- Thang máy có sức chứa 12 - 16 người; tốc độ nhanh, thời gian chờ ngắn, tối thiếu 1 thang máy/4 tầng, là sản phẩm nổi tiếng

Văn phòng hạng C có tiêu chuẩn thấp hơn hạng A và B Kiến trúc - đơn vị xâydựng - đơn vị phát triển - đơn vị quản lý: được địa phương công nhận Việc quản lýthì do công ty trong nước thực hiện

Văn phòng hạng C có thể được chuyển đổi mục đích từ các loại hình khác nhưnhà để ở, kinh doanh,…

2.1.2 Khái niệm về giá cho thuê văn phòng

Theo từ điển Wikipedia: Giá cả là số tiền thỏa thuận giữa người mua và ngườibán với nhau nhằm trao đổi hàng hoá, dịch vụ trong điều kiện giao dịch bìnhthường

Do đó chúng ta có thể định nghĩa giá cho thuê văn phòng là số tiền được thỏathuận giữa người đi thuê và người cho thuê để có được quyền chiếm hữu, sử dụngBĐS văn phòng Người cho thuê nhận được một khoản thu nhập từ việc cho thuêBĐS của mình

2.2 MỘT SỐ LÝ THUYẾT LIÊN QUAN ĐẾN CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.2.1 Lý thuyết Vị thế, Chất lượng

Lý thuyết Vị thế, Chất lượng được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và PatrickWakely và công bố vào năm 2000 tại Vương quốc Anh trên tạp chí Đô thị học(Urban Studies) dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một

lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị” Bản dịch tiếng Việt của lý thuyết này đượccông bố rộng rãi trên các tạp chí Xã hội học và Kiến trúc tại Việt Nam trong nhữngnăm gần đây

Nội dung chính của lý thuyết mô tả động học dân cư đô thị, tức sự lựa chọn vềnơi ở của người dân trong không gian đô thị, có nội dung khác biệt so với các lýthuyết được đa số chấp nhận hiện nay phát triển bởi William Alonso (1964) dựa vào

ý tưởng của Von Thunen (1826) lý giải động học dân cư đô thị theo sự lựa chọn giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở

Theo hướng của lý thuyết Vị thế, Chất lượng là sự thay đổi trong các khu dân

cư đô thị có thể được quan niệm như bao gồm một chuyển dịch đồng thời dọc theohai chiều: vị thế nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL)

Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tạimột địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, giáo dục, chất lượngmôi trường,…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định

Việc định lượng vị thế có thể được tiến hành, hoặc thông qua việc ước tính mộtbiến số đại diện (proxy), bằng một quá trình xếp hạng (thí dụ, với việc sử dụng cácnhóm trọng điểm (focus groups) hoặc bằng cách ước tính các giá cả “suy ra”

(implicit price) của các thuộc tính liên quan tới vị thế, thông qua nhiều kỹ thuật hồiquy khác nhau, như hedonic,…

Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn,

Quy luật “đường ngưỡng”, phản ánh mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế, làmột cách thức hành xử mới hình thành từ các hành vi lựa chọn của các cá nhântrong xã hội, là hành vi hợp trội (emergent behavior) của các hệ thống kinh tế - xãhội Theo lẽ đó, các hành vi theo “đường ngưỡng” là duy lý phân biệt với các hành

vi phi duy lý mang tính “cường điệu thái quá mức chất lượng công trình” Cơ sở

hình thành và phát triển thị trường BĐS là các hành vi lựa chọn vị thế và chất lượngBĐS được xác định có tính đến các yếu tố duy lý và phi duy lý.

Lý thuyết này đã đưa ra một cách định giá BĐS mới thông qua một hàm hồiquy dựa vào các biến số cơ bản, trong đó có những biến định lượng đại diện chothuộc tính chất lượng và một số biến định tính đại diện cho thuộc tính vị thế

2.2.2 Lý thuyết định giá nhân tố thụ hưởng - Mô hình hedonic

Theo Goodman (1998), thuật ngữ hedonic được sử dụng để mô tả “tỷ trọng về

tầm quan trọng tương đối của các thành phần khác nhau so với các thành phần khác nhằm tạo ra chỉ số về hiệu dụng và sự mong muốn” Rosen (1974) định nghĩa

giá thụ hưởng là “giá ẩn của các thuộc tính và các tác nhân kinh tế sẽ biết được

mức giá đó khi quan sát giá của các sản phẩm dị biệt và các đặc điểm cụ thể đi kèm với chúng” Rosen (1974), đã đặt ra nền tảng lý thuyết cho việc xác định giá mua,

hoặc giá ẩn của các thuộc tính của một hàng hoá cho nhiều đối tượng người tiêudùng khác nhau Giá mua được xác định là số tiền tối đa mà một người tiêu dùngsẵn sàng trả cho một hàng hoá với điều kiện là họ duy trì được một mức độ thỏamãn hoặc hài lòng nhất định Lý thuyết về các hàm đo lường độ thỏa dụng sẽ tạo cơ

sở để phân tích các hàng hóa đặc biệt chẳng hạn như các đơn vị nhà ở mà các thuộctính riêng lẻ của chúng không có mức giá rõ ràng

Theo Triplett (1986), phương pháp định giá hedonic đã phát triển và được ứngdụng nhiều vào cách xác định các chỉ số giá trước khi nó được xây dựng thành mộtkhung cơ sở hoàn chỉnh Theo Malpezzi (2002), Court (1939) là người đầu tiên ápdụng phương pháp hồi quy hedonic Ông là nhà kinh tế làm việc cho Hiệp hội cácnhà sản xuất xe ô tô những năm 1930 - 1940, và là người đặt ra thuật ngữ “mô hìnhđịnh giá thụ hưởng hedonic” khi phát triển phương pháp cho sản phẩm xe Court lýluận rằng việc thay đổi giá cả sẽ không làm tăng lợi ích và sự hài lòng của kháchhàng so với sự phát triển nhanh chóng của công nghệ ô tô Phương pháp của ôngliên hệ giá của xe ô tô với những đặc điểm tạo ra sự hài lòng của khách hàng nhưsức mạnh của động cơ, tốc độ, trang trí nội thất của xe,… Mô hình định giá thụhưởng xuất phát chủ yếu từ lý thuyết người tiêu dùng của Lancaster (1966) và mô

hình giá ẩn của Rosen (1974) Cả hai hướng tiếp cận đều nhằm mục tiêu tính giá trị

và số lượng thuộc tính dựa trên những sản phẩm khác nhau được đưa vào quan sát

Mô hình định giá hedonic hình thành do sự không đồng nhất về các yếu tố ảnhhưởng cũng như sở thích của người tiêu dùng Lancaster đã xây dựng nền tảng lýthuyết cho mô hình hedonic: sự thoả dụng của người tiêu dùng có được từ nhữngđặc tính của sản phẩm, chứ không phải trực tiếp từ sản phẩm đó Mỗi đặc tính củasản phẩm đều tạo ra những tiện ích; sản phẩm có thể được xếp thành nhóm dựa trênnhững tiện ích mà sản phẩm đó sở hữu Và những đặc điểm này sẽ tác động đếnquyết định của người tiêu dùng Nghiên cứu của Lancaster kết luận: (1) những đặctính của hàng hóa sẽ tác động mức độ thỏa dụng của người tiêu dùng; (2) mức độthỏa dụng của mỗi cá nhân chịu giới hạn của ngân sách; (3) mô hình hedonic tuyếntính thể hiện mối quan hệ giữa giá và những đặc tính của hàng hóa, Một nghiên cứukhác của Rosen vào năm 1974, ông xây dựng mô hình hedonic phi tuyến tính vềcung và cầu cho những đặc tính liên quan đến hàng hóa đặc biệt Theo Rosen, giácủa hàng hoá được xác định theo phương pháp hedonic là giá ẩn của các thuộc tính.Giá ẩn không chỉ phụ thuộc vào giá trị sử dụng mà còn chịu tác động của cung vàcầu trên thị trường Mô hình của Rosen gồm hai giai đoạn Bước đầu, ông tập trungvào mối quan hệ giữa giá và các đặc tính gắn liền với hàng hóa thông qua mô hìnhhồi quy Trong giai đoạn tiếp theo, ông xác định mối quan hệ nghịch chiều giữalượng cầu và giá mà ông đã nghiên cứu Ông khẳng định: khi thu nhập tăng, ngườitiêu dùng sẽ thay đổi mức chi trả cho một thuộc tính của hàng hóa Nói cách khác,mức giá người mua sẵn sàng chi trả chịu ảnh hưởng bởi mức độ thỏa dụng từ hànghóa, thu nhập của người tiêu dùng và những nhân tố khác liên quan đến thị hiếu và

sở thích của người tiêu dùng Bên cạnh đó, trong trạng thái thị trường cân bằng, cảngười mua và người bán đều dựa trên mức tối đa hóa hành vi của mình Trong đó,lượng hàng hóa mà người bán muồn bán bằng với lượng hàng hóa mà người muasẵn sàng mua, tại đó hình thành một mức giá cân bằng theo phương pháp hedonic.Nghiên cứu của ông đặt nền tảng mô hình hedonic phi tuyến tính

Hiện nay, phương pháp định giá hedonic được áp dụng rộng rãi tại các quốc giaphát triển Theo Brent R Moulton (2001), vào năm 1968, Cục điều tra dân số Hoa

Kỳ là cơ quan chính phủ đầu tiên áp dụng phương pháp hedonic để tính giá nhà ởdựa trên những đặc điểm như diện tích sàn, số phòng tắm, vị trí và máy điều hòa.Đến năm 1974, chỉ số giá nhà được tính theo phương pháp hedonic được đưa vào hệthống tài khoản quốc gia Hoa Kỳ Mặc dù đã có nhiều nghiên cứu thực tiễn trên môhình, nhưng mãi đến năm 1987, Cục thống kê lao động Hoa Kỳ chính thức áp dụngphương pháp hedonic để tính chỉ số giá nhà cho thuê Bên cạnh đó, phương phápđịnh giá này được sử dụng rộng rãi vào hệ thống thống kê của các quốc gia thuộc

Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế, đặc biệt là trong thị trường hàng hóa côngnghệ cao và thị trường nhà ở

2.3.1 Các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới

Ronald G Ridker, John A Henning (1967) Trong bài viết “The

Determinants of Residential Property Values with Special References to Air Pollution” The review of Economics and Statistics Mục tiêu xác định mức độ ảnh

hưởng của sự ô nhiễm không khí đến giá trị nhà ở tại thành phố St Louis Đây lànghiên cứu đầu tiên ứng dụng mô hình hedonic vào việc xác định giá trị tài sản Tácgiả đã khám phá ba nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà trong khu vực, thứ nhất làđặc điểm kết cấu nhà ở (diện tích nhà, số lượng phòng, loại hình xây dựng,…); thứhai là đặc điểm khu dân cư (khoảng cách đến nơi làm việc, chất lượng của trườnghọc, tỷ lệ tội phạm ở địa phương,…); và thứ ba là môi trường đặc trưng (chất lượngkhông khí, nguồn nước, tiếng ồn,…) Trong đó, tác giả nhấn mạnh sự ô nhiễmkhông khí làm giảm giá trị của nhà ở Từ kết quả nghiên cứu, phương pháp định giáhedonic được ứng dụng để ước tính giá trị các vấn đề môi trường và những đặcđiểm liên quan đến nhà ở tác động đến giá trị của nhà ở

Mô hình hedonic cơ bản ban đầu được Ridker (1967) trình bày dưới dạng tổngquát:

đánh giá sự tác động của chất lượng kiến trúc đến giá thuê của văn phòng Dữ liệu

được thu thập từ 139 tòa nhà văn phòng tại trung tâm thành phố Chicago Các biến

giải thích cho giá thuê văn phòng được chia thành ba nhóm (i) các đặc điểm về vị trí

là khoảng cách từ tòa nhà tới trung tâm thành phố; (ii) các đặc điểm về xây dựng

bao gồm tuổi của tòa nhà, tổng diện tích sàn xây dựng, khu vực cho thuê của mỗitầng, số tầng trong tòa nhà, số lượng bãi đậu xe công cộng, có hay không có một

nhà hàng, một phòng hội nghị và một cửa hàng ăn nhẹ bên trong tòa nhà; (iii) các

đặc điểm về chất lượng thiết kế gồm các biến giả như có hay không có biểu tượng

của quốc gia hoặc của Chicago, có hay không có giải thưởng về kiến trúc xuất sắc.

Kết quả phân tích cho thấy, đặc điểm về xây dựng có ý nghĩa quan trọng trong môhình Trong đó, tuổi của công trình mang hệ số âm vì làm giảm giá thuê văn phòng.Các biến bao gồm số bãi đỗ xe công cộng, khu vực cho thuê trung bình của mỗitầng, số tầng trong tòa nhà và một phòng hội nghị bên trong tòa nhà mang hệ sốdương Theo các nhà kinh tế, chất lượng kiến trúc thường được xem như không ảnhhưởng đến tiền thuê vì nó là đặc tính của hàng hóa công cộng và có thể đánh giáđược từ bên ngoài tòa nhà Tuy nhiên nhóm biến này đều có ý nghĩa trong mô hình,

hệ số

của biến có hay không có biểu tượng của quốc gia mang dấu âm trong khi biến cóhay không giải thưởng về kiến trúc xuất sắc mang dấu ngược lại Điều này chứngminh rằng chất lượng kiến trúc cũng có ảnh hưởng như các yếu tố quyết định khác.

Mô hình tổng quát của nghiên cứu:

R = f (Z 1 , Z 2 ,… , Z n )

Trong đó:

Z1, Z2,… , Zn: Là các biến độc lập được mô tả ở trên

Brennan T P., Cannaday R E., Colwell P F (1984) “Office Rent in the

Chicago CBD” Nghiên cứu xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng

tại trung tâm thành phố Chicago trong giai đoạn 1980-1983 Đây là một trongnhững nghiên cứu đầu tiên sử dụng dữ liệu là giá thuê thực tế của từng đơn vị vănphòng thay cho giá thuê của toàn bộ tòa nhà Mô hình tuyến tính hedonic dạnglogarit được ứng dụng với năm nhóm biến độc lập Thứ nhất là các đặc điểm củahợp đồng cho thuê (ngày ký hợp đồng, diện tích cho thuê, thời gian thuê, chi phí sửachữa thời gian được giảm giá cho thuê, bao gồm hay không bao gồm tỷ lệ leo thangCPI, bao gồm hay không bao gồm số tiền thuê phải trả thêm mỗi năm Thứ hai là tỷ

lệ được cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng Thứ ba là những thuộc tính vật lý củatòa nhà (tổng diện tích cho thuê, tổng số tầng, tuổi của tòa nhà) Thứ tư là nhữngthuộc tính vật lý của từng giao dịch (diện tích cho thuê của từng giao dịch, diện tíchkhông được sử dụng, có hay không những vị trí được ưu đãi Cuối cùng là vị trí củatòa văn phòng Tác giả đã chứng minh đặc điểm hợp đồng cho thuê, thuộc tính củatừng giao dịch và vị trí của tòa nhà là những yếu tố quyết định giá cho thuê với mứctin cậy hơn 90% Một số biến mới được đưa vào mô hình cũng có ý nghĩa: số tiềnphải trả thêm cho từng năm, diện tích không được sử dụng, đặc điểm điều chỉnh CPItrong hợp đồng Hệ số của yếu tố số tiền phài trả thêm cho từng năm tỷ lệ thuậntrong khi diện tích không được sử dụng tỷ lệ nghịch với giá của văn phòng cho thuê.Như vậy, nghiên cứu thành công khi đưa vào một số biến mới mặc dù kích thướccủa mẫu còn rất nhỏ và chưa mang tính đại diện cho tổng thể

Mô hình tổng quát của nghiên cứu:

RENT/SF = f (X 1 , X 2 ,……., X m )

Trong đó:

RENT/SF: là giá thuê văn phòng

X1, X2,……., Xm: là biến giải thích được mô tả ở trên

Frew J., Jud G D (1988) “The Vacancy Rate and Rent Level in the

Commercial Office Market” Mục tiêu của nghiên cứu là xác định mức độ ảnh

hưởng của biến tỷ lệ bỏ không đến giá văn phòng cho thuê tại Greensboro Các biếnđộc lập được đưa vào mô hình gồm tỷ lệ bỏ không, khoảng cách từ trung tâm thànhphố, tuổi thọ của tòa nhà, số tầng trong tòa nhà, tỷ lệ tổng diện tích dành cho khuvực chung, vị trí tiếp giáp với đường cao tốc chính Kết quả của mô hình hồi quyhedonic cho thấy tỷ lệ bỏ không và số tầng trong tòa nhà là yếu tố có hệ số dươngnghĩa là làm tăng giá thuê nhà và đúng với kỳ vọng ban đầu của tác giả; các biếntuổi thọ của tòa nhà và các vị trí tiếp giáp với đường cao tốc chính làm giảm giá trịcủa văn phòng cho thuê Đặc biệt, nghiên cứu khẳng định tỷ lệ bỏ không là yếu tốkhông thể thiếu trong mô hình xác định giá của BĐS cho thuê Mô hình tổng quátcủa nghiên cứu là:

R i = f (V i , D i , A i , F i , C i , H i )

Trong đó:

Ri: Giá thuê văn phòng

Vi: Tỷ lệ bỏ không

Di: Khoảng cách từ trung tâm thành phố

Ai: Tuổi thọ của tòa nhà

Fi: Số tầng trong tòa nhà

Ci: Tỷ lệ tổng diện tích dành cho khu vực chung

Hi: Vị trí tiếp giáp với đường cao tốc chính

Glasscock J L., Johanian S., Sirmans C F (1990) “An Analysis of Office

Market Rents: Some Empirial Evidences” Nghiên cứu cũng được thực hiện tại

Greensboro với mục tiêu điều tra sự biến động của tiền thuê nhà và cơ chế điều

chỉnh giá thuê ở Baton Rouge, Louisiana trong giai đoạn 1984-1988 Nhằm xácđịnh các yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá thuê, mô hình đầu tiên gồm bốnnhóm biến Cụ thể là các đặc điểm về vị trí tòa nhà; các đặc tính vật lý của tòa nhà(diện tích tòa nhà, cấp tòa nhà); những thay đổi trong thị trường (tỷ lệ bỏ trống, tỷ lệtăng trưởng việc làm); các loại dịch vụ kèm theo trong hợp đồng thuê nhà,… Kếtquả mô hình hedonic dạng logarit cho thấy, tất cả các biến đều có ý nghĩa và có dấuđúng với kỳ vọng ban đầu; đồng thời nhấn mạnh tỷ lệ bỏ không có tác động tích cựcđến giá thuê nhà trên thị trường Mô hình tổng quát là:

R jt = f (LOC j , PHYCHAR j , MKT j , SERVE jt )

Trong đó:

Rjt: Giá thuê trung bình thực tế

LOCj: Đặc điểm về vị trí

PHYCHARj: Đặc tính vật lý

MKTj: Những thay đổi trong thị trường

SERVEjt: Các loại dịch vụ kèm theo trong hợp đồng thuê nhà

Eda Ustaoğlu (2003) “Hedonic Price Analysis Of Office Rents: A Case Study

Of The Office Market In Ankara”, Middle East Technical University Phân tích các

yếu tố quyết định đến giá thuê văn phòng là mục tiêu của nghiên cứu Nghiên cứutại Antaka từ tháng 2 đến tháng 10 năm 2002 và ứng dụng mô hình hồi quy tuyếntính hedonic dạng logarit Có 20 biến và được phân theo ba nhóm: đặc điểm về vịtrí, đặc điểm về hợp đồng và đặc điểm về cấu trúc của tòa nhà Kết quả phân tích,các biến ảnh hưởng mạnh đến giá cho thuê được liệt kê như sau: vị trí tòa nhà, loạihình xây của tòa nhà cho thuê, dịch vụ kèm theo của văn phòng thuê, kích thước vàdiện tích cho thuê của văn phòng cho thuê, và biến giả về người thuê mới

Wheaton W C., Torto R G (1994) “Office Rent Indices and Their Behavior

over Time” Mục tiêu nghiên cứu là mức độ ảnh hưởng của giá trị của hợp đồng cho

thuê đến giá thuê thực tại 5 khu vực nội ô thành phố trong giai đoạn 1979 - 1991,nhóm tác giả ứng dụng mô hình tuyến tính hedonic để phân tích Các biến được đưavào mô hình liên quan đến diện tích cho thuê, thời hạn thuê, độ cao của tòa nhà,

biến giả về người thuê mới, và về tiền thuê thực, về năm ký hợp đồng và về khu vựcthuê Kết quả của mô hình, yếu tố tòa nhà mới được xây dựng hay không thể hiệntác động cùng chiều đến giá thuê; nói cách khác, những tòa nhà mới sẽ được đề xuấtgiá thuê cao hơn Bên cạnh đó, diện tích cho thuê, thời hạn thuê cũng như các biếngiá về năm và về khu vực thuê có tác động thuận chiều đến giá văn phòng cho thuê.

Sivitanidou R (1995) “Urban Spatial Variations in Office-Commercial Rents:

The Role of Spatial Amenities and Commercial Zoning” Tác giả nghiên cứu hướng

tiếp cận mới bằng cách đưa các biến từ nhà cung cấp vào mô hình hedonic để giảithích sự biến động trong giá thuê văn phòng tại Los Angles năm 1990 Mô hìnhnghiên cứu của ông có các biến không thuộc về đặc điểm vị trí (tuổi, kích thước củatòa nhà, v.v ); các biến giả về đặc trưng khu vực thương mại; tiện nghi của vănphòng (khoảng cách từ trung tâm thành phố, số của đường cao tốc đi qua mỗi khuthương mại, v.v ); những đặc điểm của người lao động (mức độ tội phạm, giáo dụcchất lượng,…); tỷ lệ đất được quy hoạch phát triển văn phòng thương mại, mật độ

sự hạn chế cung nhà cho thuê, hạn chế về không gian thương mại Trong đó, cácthuộc tính không thuộc về vị trí, tiện nghi của văn phòng, đặc điểm của người laođộng là các yếu tố thuộc nhu cầu trong khi mật độ sự hạn chế cung nhà cho thuê,hạn chế về không gian thương mại, phần trăm đất quy hoạch phát triển thương mạivăn phòng là nhóm yếu tố bên cung cấp Mô hình hồi quy với dạng logarit được ápdụng trong nghiên cứu này Kết quả của mô hình, hệ số của tất cả các biến trong môhình đều có ý nghĩa, và đúng theo kỳ vọng ban đầu Các yếu tố diện tích thuê, tiệnnghi của văn phòng và đặc điểm người lao động có tác động thuận chiều với tiềnthuê nhà Chất lượng giáo dục và việc làm bán lẻ cũng mang hệ số dương; tỷ lệ tộiphạm mang hệ số âm Khoảng cách từ sân bay tỷ lệ nghịch với giá thuê vì khoảngcách càng ngắn sẽ tiết kiệm chi phí sản xuất, nên các văn phòng ở vị trí gần sân bay

có tiền thu cao hơn Bên cạnh đó, trong các yếu tố bên cung thị trường, tỷ lệ đấtđược quy hoạch để xây dựng văn phòng thương mại tỷ lệ nghịch với giá thuê, vìdiện tích đất quy hoạch càng nhỏ, giá thuê đất sẽ càng tăng Hai yếu tố về mật độ sự

hạn chế cung nhà cho thuê, hạn chế về không gian thương mại có tác dụng cùng chiều với giá thuê văn phòng.

Mô hình tổng quát của nghiên cứu là:

R ij = f (M ij , D i , X i , A i , Z i , h i , I i )

Trong đó:

Rij: Giá cho thuê của các thuộc tính văn phòng - thương mại

Mij: Các biến không thuộc về đặc điểm vị trí

Di: Các biến giả về đặc trưng khu vực thương mại

Xi: Tiện nghi của văn phòng

Ai: Đặc điểm của người lao độngZ: Tỷ lệ đất được quy hoạch phát triển văn phòng thương mại

Hi: Hạn chế mật độ

Ii: Hạn chế về không gian thương mại

Webb R B., Fisher J.D (1996) “Development of an Effective (Lease) Index

for the Chicago CBD” Mục tiêu của nghiên cứu là ước tính giá thuê văn phòng

trong giai đoạn 1985-1991 tại trung tâm thành phố Chicago Các biến trong mô hìnhgồm đặc điểm hợp đồng đối với người thuê , đặc điểm về chất lượng và vị trí củatòa nhà, đặc điểm của hợp đồng cho thuê, các biến giả về thời gian và về từng tòavăn phòng Từ kết quả nghiên cứu trong mô hình hedonic dạng logarit, tác giả đưa

ra một số kết luận Thứ nhất, giá thuê cao hơn đối với người thuê mới, và thấp hơnđối với người thuê có sử dụng dịch vụ môi giới trung gian Ngoài ra, giá thuê cũngthấp hơn khi hợp đồng thuê nhà có tính đến sự leo thang của chỉ số tiêu dùng vì chỉ

số giá tiêu dùng giúp người thuê hạn chế độ rủi ro trong trước sự lạm phát Bêncạnh đó, chất lượng tòa nhà tỷ lệ thuận với giá cho thuê Các biến giả về thời giancũng tác động đến giá của văn phòng cho thuê Giá cho thuê giảm đến 50% giaiđoạn 1985-1988, tăng nhẹ trong giai đoạn 1988-1990 và tiếp tục giảm trong năm

1991 Cuối cùng, tỷ lệ bỏ không tỷ lệ nghịch với giá cho thuê, cụ thể như giai đoạn

1988-1991, tỷ lệ bỏ không giảm trong khi giá nhà cho thuê tăng Mô hình nghiêncứu hedonic dạng logarit:

Effrent i,t = f (Building i , Tenant i , Space i , Terms i , Time i,t )

Trong đó:

Effrenti,t: Giá thuê văn phòng

Buildingi: Vector của các biến giả cho mỗi tòa nhà

Tenanti: Đặc điểm của hợp đồng cho thuê

Spacei: Đặc điểm về chất lượng và vị trí của tòa nhà

Termsi: Đặc điểm hợp đồng đối với người thuê

Timei,t: Các biến giả về thời gian

Dunse N., Jones C (1998) “A Hedonic Price Model of Office Rents” Các tác

giả chọn Glasgow là khu vực nghiên cứu nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng giáthuê văn phòng Các biến được đưa vào mô hình bao gồm: nhóm khả năng tiếp cậnnội bộ (lối đi riêng, khu vực tiếp tân, số tầng); nhóm đặc điểm cấu trúc (tuổi, diệntích); nhóm đặc điểm bên trong của tòa nhà (những biến giả về máy điều hòa, hệthống an ninh, hệ thống đèn chiếu sáng, phòng hội nghị); và các biến về bãi đỗ xe,

vị trí, ngày thực hiện hợp đồng Tuy nhiên, khi số lượng biến giải thích tăng lênnhiều, hiện tượng đa cộng tuyến xảy ra Vì thế, thông qua phương thức phân tíchSTEPWISE trong mô hình tuyến tính hồi quy, một số biến giả bị loại như năm, lối

đi riêng, khu vực tiếp tân, hệ thống bảo mật Các đặc điểm bên trong của tòa nhàmang hệ số dương, nghĩa là khi văn phòng được trang bị những tiện nghi trên,người thuê sẽ chấp nhận mức giá cao hơn Nghiên cứu khẳng định rằng, tuổi, kíchthước và vị trí của tòa nhà là những yếu tố chính quyết định đến giá thuê của vănphòng Cụ thể, tuổi tỷ lệ nghịch, kích thước tỷ lệ thuận với giá cho thuê Mô hìnhnghiên cứu tổng quát:

R i = r (X 1i , X 2i ,………, X ni )

Trong đó:

Ri: Giá thuê văn phòng

X1i, X2i,………, Xni là các biến độc lập được mô tả ở trên

2.3.2 Các nghiên cứu thực nghiệm ở Việt Nam

Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) “Ứng dụng mô hình Hedonic về

các yếu tố ảnh hưởng giá BĐS tại TP HCM” Nghiên cứu sử dụng mô hình hedonic

nhằm tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá của BĐS Kết quả phân tích cho thấy cácyếu tố tác động đến giá BĐS bao gồm diện tích đất, diện tích nhà, khoảng cách BĐSđến trung tâm thành phố và khoảng cách BĐS đến mặt tiền đường; trong đó, vị trítoạ lạc của BĐS có ảnh hưởng mạnh nhất

CBD: Khoảng cách từ bất động sản tới trung tâm (km)

DIS_ROAD: Khoảng cách từ bất động sản tới mặt tiền đường (m)

Lê Khương Ninh (2011) “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở

Đồng bằng sông Cửu Long” Mục tiêu nghiên cứu là xác định các yếu tố ảnh hưởng

đến giá đất vùng ven ở Đồng bằng sông Cửu Long và giúp các cơ quan chức năngquản lý thị trường đất đai một cách hiệu quả Mô hình hồi quy tuyến tính được ứngdụng theo phương pháp bình phương bé nhất để xác định các yếu tố ảnh hưởng giáđất được giao dịch trên thị trường Kết quả ước lượng cho thấy giá đất thổ cư và giá

đất vườn chịu ảnh hưởng của các yếu tố phi nông nghiệp, biến động theo loại đô thị

và kỳ vọng đối với giá

Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000) “Phương pháp định giá bất động

sản phù hợp với thể chế kinh tế thị trường theo lý thuyết Vị thế, Chất lượng” Các

tác giả đã đưa ra một số gợi ý định hướng xây dựng cơ sở khoa học và phương phápđịnh giá BĐS phù hợp với thể chế kinh tế thị trường Bài nghiên cứu chỉ ra giá BĐSphụ thuộc vào yếu tố chất lượng và vị thế Kết quả hồi quy cho thấy biến diện tíchkhuôn viên ảnh hưởng mạnh nhất tới giá BĐS, sau đó là các biến khoảng cách tớitrung tâm thành phố, số tầng xây dựng, vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm

X3: Khoảng cách tới trung tâm thành phố

X4: Vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm

Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự (2012) “Ứng dụng mô hình Hedonic xác

định các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ” Nghiên

cứu ứng dụng mô hình hedonic, nhóm tác giả chứng minh các yếu tố ảnh hưởng đếngiá cho thuê bao gồm: diện tích sàn cho thuê, số tầng của căn hộ, vị trí tọa lạc, trụcchính, chi phí sinh hoạt của người thuê nhà, hình thức cho thuê, thời hạn thuê, điềuchỉnh các điều khoản trong hợp đồng, chi phí tăng thêm và giá cho thuê trước đây.Trong đó, giá cho thuê trước đây là yếu tố có tác động mạnh nhất đến giá nhà chothuê hiện tại

Mô hình có dạng:

Ln (PRICE) = β0 + β1FAREA + β2FLOOR + β3DESIGN + β4LC + β5MS +

β6TERM + β7E + β8ADJ + β9PRV + β10EXE

Trong đó: