Taxi AB là công ty kinh doanh dịch vụ taxi, kinh doanh từ năm 2000. Hiện tại công ty có hơn 1000 xe và đã có sự phát triển đáng kể so với khi mới thành lập.Năm 2015, dự đoán du cầu đi lại bằng xe taxi gia tăng, công ty sẽ tăng thêm 375 xe taxi trong năm tới. Tuy nhiên do cạnh tranh gay gắt và không dễ gì thành công trên thị trường nên Ban giám đốc của công ty nghĩ rằng họ cần cẩn trọng trong việc ra quyết định.
Trang 1Bảng phân công công việc
Trang 2CASE STUDY 1 Phân tích dự án Công ty Taxi AB
Taxi AB là công ty kinh doanh dịch vụ taxi, kinh doanh từ năm 2000 Hiện tại công ty cóhơn 1000 xe và đã có sự phát triển đáng kể so với khi mới thành lập
Năm 2015, dự đoán du cầu đi lại bằng xe taxi gia tăng, công ty sẽ tăng thêm 375 xe taxitrong năm tới Tuy nhiên do cạnh tranh gay gắt và không dễ gì thành công trên thị trường nênBan giám đốc của công ty nghĩ rằng họ cần cẩn trọng trong việc ra quyết định
Giả sử anh ( chị) là một thành viên trong Ban giám đốc, anh chị sẽ trình bày ý kiến củamình như thế nào để góp ý và cùng chia sẻ với những nỗi băn khoăn của Ban giám đốc Anh(chị) có thể sử dụng những thông tin dưới đây hỗ trợ cho quan điểm của mình
Vốn đầu tư
Sau khi liên hệ với đại diện của nhiều hãng sản xuất xe hơi khác nhau Tổng giám đốcnhận thấy giá chào loại xe DAEWOO GENTRA phù hợp với nhu cầu của hãng Giá một chiếcDAEWOO GENTRA hiện nay là 17.500 USD chưa kể lệ phí trước bạ và một số chi phí liênquan khác Bảng 1 dưới đây cho biết tổng vốn đầu tư cho mỗi xe taxi Tỷ giá USD/VND hiệnnay là 21.095 Dựa theo kinh nghiệm, công ty dự đoán sẽ có tuổi thọ hoạt động kéo dài 6 năm vàgiá trị thanh lý ước chừng 15% giá trị ban đầu Những thiết bị khác lắp trên xe cũng có thời gianhoạt động 6 năm nhưng không còn giá trị khi thải hồi Theo Tổng giám đốc, trong các báo cáo tàichính nộp cho cơ quan thuế cũng như trong xem xét hoạt động, công ty đều khấu hao tài sản theophương pháp đường thẳng Đây chưa phải phương pháp khấu hao tốt nhất nhưng ông ta cho rằng
nó có thể chấp nhận được vì đơn giản và phù hợp với trình độ quản lý của công ty
Bảng 1: Tổng vốn đầu tư cho mỗi xe
Số tiền
Tổng cộng
Doanh thu và chi phí hàng năm
Trang 3Dựa trên cơ sở kinh nghiệm và kết quả khảo sát thị trường gần đây, Phó giám đốc sự báodoanh thu có thể gia tăng hàng năm 7% Mặc dù vậy, bà vẫn cẩn thận nên lấy mức doanh thu mỗi
xe thấp nhất hàng tháng là 35 triệu đồng, trong đó 35% chia cho tài xế, phần còn lại của công ty.Doanh thu này mỗi xe đều đạt được ngay cả trong tình hình khó khăn nhất
Theo thỏa thuận giữa tài xế và công ty, tài xế phải chịu tất cả các chi phí khả biến nhưxăng dầu, rửa xe, bến bãi Theo Phó giám đốc 2, chi phí hoạt động hàng năm của công ty baogồm tiền lương cho bộ phận gián tiếp, khấu hao và các chi phí chung khác như tiếp thị, tiền thuêvăn phòng, bảo hiểm và các chi phí khác như ở bảng 2 không tăng đáng kể
Bảng 2 : Ước tính chi phí hàng tháng chưa kể khấu hao
Chi phí sử dụng vốn và thuế thu nhập
Để có đủ vốn đầu tư cho dự án, công ty định huy động 2 nguồn vốn là nợ vay và lợinhuận để lại Khi liên hệ với ngân hàng, Giám đốc tài chính cho biết ngân hàng có thể cho vay50% nhu cầu vốn trong thời hạn 6 năm với lãi suất 18%/ năm Tuy nhiên lãi suất sẽ tăng lên20%/năm nếu công ty sử dụng trên 50% vốn vay để tài trợ cho dự án này
Đối với lợi nhuận để lại, công ty chưa niêm yết chứng khoán đề sàn nên khó ước lượngđược phí tổn Tuy nhiên, Giám đốc tài chính nghĩ rằng nếu công ty không sử dụng lợi nhuận đểlại để đầu tư vào dự án thì số lợi nhuận này có thể sử dụng vào mục đích khác và sinh lợi tức ítnhất 23%/ năm Do đó 23% được xem là chi phí cơ hội hợp lý khi ước lượng chi phí sử dụng lợinhuận để lại
Thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành là 22%
Cơ cấu vốn
Trang 4Trong phiên họp Ban giám đốc gần đây nhất, Tổng giám đốc nhấn mạnh đến một số yếu
tố khác có thể ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn, đó là cơ cấu vốn Trong những năm trước,công ty đã duy trì tỷ lệ là 30% nợ và 70% vốn chủ sở hữu Nhưng hiện nay công ty đang xem xét
2 phương án, theo đó tỷ trọng nợ sẽ tăng Bảng 3 dưới đây cho thấy cơ cấu vốn của công ty theo
Quyết định đầu tư
Có nhiều cách tiếp cận khác nhau được sử dụng để đánh giá triển vọng của dự án, chẳnghạn như phương pháp giá trị hiện tại thuần (NPV), Phương pháp tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR),phương pháp thời gian hoàn vốn (PBP) Tuy nhiên các giám đốc của công ty chưa hiểu rõ về cácphương pháp này nên cũng khó đánh giá phương pháp nào tốt hơn Vì thế, ông nghĩ nên tìmkiếm lời khuyên từ các chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực này Đây cũng là cơ hội tốt choông ấy thu thập được những bài học bổ ích từ lời khuyên của anh ( chị)
Xin anh (chị) vui lòng giúp cho Ban giám đốc những lời khuyên quý giá bằng cách trả lời các câu hỏi sau:
Câu hỏi
1, Chi phí sử dụng vốn bình quân theo 2 phương án như thế nào?
2, Tính chi phí khấu hao xe và thiết bị hàng năm như thế nào?
3, Dự báo dòng tiền tệ qua các năm dựa trên thông tin được cung cấp?
4, Dự trên cơ sở đó tính NPV, IRR và tư vấn công ty có nên chấp nhận dự án này không?
5, Phân tích những ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nếu doanh thu giảm 20% so với dự báo?
Giải
1 Chi phí sử dụng vốn bình quân theo 2 phương án như thế nào ?
Trang 5Bảng 3: Cơ cấu vốn của công ty
Chi phí sử dụng vốn và thuế thu nhập
Để có đủ vốn đầu tư cho dự án, công ty định huy động 2 nguồn vốn là nợ vay và lợinhuận để lại Khi liên hệ với ngân hàng, Giám đốc tài chính cho biết ngân hàng có thể cho vay50% nhu cầu vốn trong thời hạn 6 năm với lãi suất 18%/ năm Tuy nhiên lãi suất sẽ tăng lên20%/năm nếu công ty sử dụng trên 50% vốn vay để tài trợ cho dự án này
Đối với lợi nhuận để lại, công ty chưa niêm yết chứng khoán đề sàn nên khó ước lượngđược phí tổn Tuy nhiên, Giám đốc tài chính nghĩ rằng nếu công ty không sử dụng lợi nhuận đểlại để đầu tư vào dự án thì số lợi nhuận này có thể sử dụng vào mục đích khác và sinh lợi tức ítnhất 23%/ năm Do đó 23% được xem là chi phí cơ hội hợp lý khi ước lượng chi phí sử dụng lợinhuận để lại
Thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành là 22%
Dựa trên bảng 3 và chi phí sử dụng vốn và thuế thu nhập ta có bảng sau:
Trong đó Wi :Tỉ trọng của nguồn vốn thứ i
Ki : Chi phí của nguồn vốn thứ i
Trang 6Ta có bảng sau
Chi phí (sau thuế)
(%)
Trọng số(%)
Chi phí sử dụngvốn bình quân(%)
5050-
7,0211,518,52
6040-
9,369,218,56
Công ty nên chọn phương án 1 để công ty có cấu trúc vốn tối ưu
2 Tính chi phí khấu hao xe và thiết bị hàng năm như thế nào ?
Bảng 1: Tổng vốn đầu tư cho mỗi xe
Số tiền
Tổng cộng
Từ bảng trên ta có:
- Giá nhập khẩu xe và các thiết bị chuyên dùng là 17.500+730=18.230 USD
- Thuế nhập khẩu 18.230 * 50% = 9.115 USD
- Thuế tiêu thụ đặc biệt (18.230+9.115) * 45% = 12.305,25 USD
- Thuế giá trị gia tăng (VAT) (18.230+9.115+12.305,25) * 10% = 3.965,025 USD
- Với Tỷ giá USD/VND hiện nay là 21.095
=> Khi đó nguyên giá mỗi xe và thiết bị chuyên dùng được tính theo phương pháp trực tiếp :Giá nhập khẩu + thuế nhập khẩu + thuế TTĐB + thuế VAT + lệ phí
Trang 7Theo phương pháp khấu hao đường thẳng thì chi phí khấu hao xe và thiết bị hàng năm là :
180.321,75
192.944,27
206.450,3
7 220.901,9Chi
phí
108.050,29
111.909,04
116.037,9
120.455,78
125.182,92
130.240,96EBT 49.449,71 56.615,96 64.283,85 72.488,49 81.267,42 90.660,94
Thuế 10.878,94 12.455,51 14.142,45 15.947,47 17.878,83 19.945,41
EAT 38.570,77 44.160,45 50.141,4 56.541,02 63.388,59 70.715,53
Khấu
hao 58.754,01 58.754,01 58.754,01 58.754,01 58.754,01 58.754,01
Trang 8Luồng
tiền 97.324,78 102.914,46 108.895,41 115.295,03 122.142,6 182.348,152Đơn vị: triệu đồng
4 Dự trên cơ sở đó tính NPV, IRR và tư vấn công ty có nên chấp nhận dự án này không?
Trang 9Doanh
Thu 122.850 131.449,5 140.650,97 150.496,53 161.031,29 172.303,48
EBT 111.330 119.929,5 129.130,97 138.976,53 149.511,29 160.783,48Thuế 24.492,6 26.384,49 28.408,81 30.574,84 32.892,48 35.372,37EAT 86.837,4 93.545,01 100.722,16 108.401,69 116.618,81 125.411,11Khấu
hao 58.754,01 58.754,01 58.754,01 58.754,01 58.754,01 58.754,01
Luồng
tiền 145.591,41 152.299,02 159.476,17 167.155,7 175.372,82 237.043,732Tính NPV
Trang 10CASE STUDY 2 Nghiên cứu tình huống dự án chung cư Mercury
Đối với ông Vương, giám đốc kinh doanh của High Sky Co,Ltd, 14/2/2003 là một ngàyđặc biệt quan trọng, ngày mà ông được giao nhiệm vụ chuẩn bị hồ sơ kêu gọi các đối tác thànhlập liên doanh tham gia đấu giá lô đất 10,3ha tại đường Nguyễn Hữu Cảnh, Quận 1 Tp HCMnhằm lập dự án xây dựng chung cư Mercury với hơn 6.000 căn hộ để bán hoặc cho thuê
Tuy nhiên, ông Vương cùng với các cộng sự cần phải nhanh chóng đưa ra một bản đánhgiá sơ bộ về dự án để trình bày vào ngày 1/4/2003, trong cuộc họp đầu tiên của đối tác dự kiếntham gia lien doanh Dưới đây là một số thông tin mà bộ phận nghiên cứu của ông thu được
1 Thị trường nhà ở tại Tp HCM
a/ Nhu cầu nhà ở tại Tp HCM
Theo tính toán của Sở địa chính – Nhà đất Tp HCM, nhu cầu nhà ở của TP trong khoảng
10 năm nữa là khoảng 954.000 căn hộ (mỗi căn hộ có diện tích tương đương 70m2) với 60-70%
là các căn hộ chung cư, trong đó cần khoảng 160.000 căn cho người có thu nhập thấp Để đápứng nhu cầu này, bình quân hàng năm phải có thêm 100.000 căn hộ nữa Nhưng theo ước tính
Trang 11của Sở Xây dựng Tp, hàng năm chỉ có khoản 50.000 căn hộ mới được xây dựng Lượng chỗ ởmới chỉ đáp ứng 50% nhu cầu, trong đó 80% do tư nhân tự xây dựng.
Mặc dù theo truyền thống, người Việt Nam luôn muốn sở hữu một ngôi nhà độc lập,không thích ở chung cư, nhưng do giá đất liên tục tăng làm cho việc xây dựng các căn nhà độclập trở nên đắt đỏ cộng với những bất tiện của việc ở nhà mặt phố nên hiện nay đang có xuhướng dịch chuyển sang ở chung cư Lý do này góp phần làm cho nhu cầu mua căn hộ chung cưgia tăng
b/ Các loại chung cư hiện có ở Tp HCM:
Hiện nay tại Tp HCM có 4 dạng chung cư chính:
(1) Các chung cư dành cho chương trình tái định cư xây ở nội thành
Chủ đầu tư là các DNNN Chủ đầu tư được ưu đãi không phải nộp tiền sử dụng đất đốivới diện tiechs xây nhà chung cư, giảm 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong dự án nhưngkhông phải sử dụng để xây dựng chung cư Ngoài ra, DN còn phải được bán các căn hộ tầng 1 vàtầng 2 theo giá kinh doanh, được chuyển tiền đền bù cho hộ tái định cư làm vốn ứng trước
(2) Các chung cư dành cho chương trình tái định cư xây ở ngoại thành
Chủ đầu tư là các DNNN Chủ đầu tư cũng được ưu đãi tương tự như dạng (1), nhưng vìchung cư xây ở ngoại thành, vùng ven nên không hấp dẫn người mua
(3) Các chung cư xây thuần túy để kinh doanh
Chủ đầu tư là các DNNN Thực tế cho thấy chung cư vừa đưa ra đã có người đăng kýmua hết ngay từ trên giấy Người có nhu cầu thực sự không có thông tin và không có khả năngtài chính khó mà mua được
(4) Các chung cư cao cấp
Chủ đầu tư bao gồm nhiều thành phần, trong đó phần lớn là các liên doanh với đối tácnước ngoài Đây là loại hình nhà ở dành cho người có thu nhập cao Thực tế hoạt động của cácđơn vị kinh doanh rất khả quan, khả năng mang lại lợi nhuận lớn
c/ Vấn đề bất hợp lý trên thị trường nhà ở
Nhu cầu nhà ở là rất lớn và một số chung cư bán hết ngay trên giấy Thực tế người muacác căn hộ này không phải là những người có nhu cầu thực sự mà hầu hết là những người kinhdoanh, đầu cơ bất động sản sau đó bán lại để hưởng chênh lệch giá Do đó số lượng căn hộ để
Trang 12trống trong các chung cư là rất lớn Hiện nay các chung cư mức độ trung bình có giá từ 300-500triệu đồng, nhưng số người có nhu cầu thực sự có khả năng mua được các căn hộ này (mua theogiá gốc) là rất ít.
d/ Khả năng mua nhà của những người có nhu cầu
Nhu cầu nhà ở mới thường phát sinh đối với những cặp vợ chồng mới kết hôn, song lúcnày phần lớn họ chưa có khả năng mua những căn hộ có giá trung bình do họ chưa có tích lũy.Nhưng chắc chắn sau 10-15 năm họ sẽ có thể mua được Nếu có hình thức mua nhà trả góp thì
họ có thể thỏa mãn ngay được nhu cầu của mình Tuy nhiên hình thức này còn mới và ít có tổchức tín dụng tham gia
Một số ngân hàng đã có chính sách cho vay tiền mua nhà chung cư, song các yêu cầu hếtsức ngặt nghèo, thời gian cho vay tối đa chỉ có 10 năm, số tiền vay không quá 50% giá nhà và lãisuất thì khá cao
2 Dự án chung cư Mercury
a/ Khu đất tại đường Nguyễn Hữu Cảnh
Đây là một khu đất có diện tích trên 10 ha, có vị trí rất thuận lợi, nằm ngay trung tâm Tp.HCM, rất lý tưởng cho việc vây dựng chung cư cao tầng hiện đại
Theo quy định khu đất này sẽ được xây dựng 4 tòa nhà cao tầng với các thông số cơ bảnsau:
- Tổng diện tích của khu đất: 10,3 ha Trong đó, đất dân dụng 6,2 ha (chiếm 60,3% diệntích khu đất); đất giao thông 2,5 ha (chiếm 24,3%) và đất cây xanh 1,6 ha (chiếm 15 4%)
- Tỷ lệ đất được xây dựng nhà cao tầng theo quy định tối đa là 60% Theo quy định trong
4 tòa nhà, có 2 tòa nhà cao tối thiểu là 20 tầng, 2 tòa nhà cao tối thiểu 30 tầng Do đó, dự án sửdụng số tầng cao tối thiểu trung bình là 24 tầng và 2 tầng hầm Trong 26 tầng xây dựng, các tầnghầm và tầng 1 được sử dụng để phục vụ các mục đích công cộng Số lượng tầng kinh doanh cònlại là 23 tầng
- Tỷ lệ sàn xây dựng dùng để kinh doanh chiếm 65%, 35% còn lại là diện tích cho cáckhu vực công cộng như hành lang, cầu thang…
- Với những thông số trên, tổng diện tích kinh doanh tính ra được là 561.522 m2 Diệntích bình quân 1 căn hộ là 84 m2 Tổng số căn hộ dự kiến vào khoảng 6.100 căn hộ Thời gianxây dựng dự kiến là 36 tháng Thời gian bắt đầu xây dựng là sau khi mua đất 1 năm
Trang 13- Đơn giá xây dựng nhà cao tầng bình quân là 4.200.000 đ/m2 sàn xây dựng (bao gồm cảphần đầu tư hạ tầng trong từng Block)
1 Giá trị khu đất (thanh toán toàn bộ khi triển khai dự án) 935.000
2 Chi phí chuẩn bị đầu tư (chi tương ứng từ năm 1 đến năm 4 là 60%,
c/ Nguồn vốn đầu tư
Với tổng mức đầu tư của dự án gần 5.400 tỷ đồng, dự kiến sẽ huy động từ tiền trả trước củakhách hàng mua căn hộ khoảng 4.200 tỷ đồng Phần còn lại (khoảng 1.200 tỷ đồng), Hight Sky
Co Ltd sẽ cùng một số đối tác sử dụng toàn bộ vôn chủ sở hữu để thực hiện dự án này Tỷ lệtham gia của các bên như sau: Hight Sky tham gia khoảng 300 tỷ đồng, phần còn lại do 5 đối táckhác bỏ vốn Nhu cầu vốn cho phần còn thiếu ở thời điểm cao nhất khoảng 1.000 tỷ đồng
d/ Giá bán dự kiến: Giá trả tại thời điểm công bố bản vẽ mặt bằng là 10 trđ/m2 Đó cũng
chính là thời điểm dự kiến ký hợp đồng mua bán đầu tiên Sau đó giá bán sẽ được tăng thêm 10%mỗi năm Giá tại thời điểm kết thúc xây dựng sẽ là 12,1 trđ/m2 Như vậy giá bình quân một căn
hộ sẽ dao động trong khoảng từ 700 trđ – 1 tỷđ
Trang 14e/ Phương thúc kinh doanh
Dự kiến việc kinh doanh được thực hiện theo phương thức đăng ký mua khi có bản vẽ mặt bằngcác căn hộ với phương thức thanh toán như sau:
- Khi ký kết hợp đồng mua bán, người mua thanh toán 35% giá trị căn hộ
- Sau khi hoàn thiện phần xây dựng, người mua thanh toán 30% giá trị căn hộ
- Sau khi giao nhà, người mua thanh toán 30% giá trị căn hộ
- Sau khi giao nhà hoàn chỉnh (giấy chứng nhận quyền sở hữu), người mua thanh toán5% giá trị căn hộ
Theo kinh nghiệm từ những dự án trước đó và căn cứ vào đặc điểm của dự án này, dựtính việc mua nhà và thanh toán sẽ diễn ra trong suốt thời gian xây dựng Năm đầu tiên sẽ bán vàthu được 40% số tiền, hai năm tiếp theo mỗi năm bán và thu tiền được 30% số tiền bán căn hộ.Ngoài ra, còn một số phương thức kinh doanh dự phòng khác có thể được tính đến như việc bántrả góp, cho thuê căn hộ Giá trả góp hoặc cho thuê được căn cứ vào giá bán dự kiên là 10 trđ nêutrên để tính toán
f/ Quy định về việc tính toán kết quả kinh doanh và nộp thuế thu nhập
Trong suốt quá trình xây dựng, mặc dù có doanh thu, nhưng chưa tính toán được chi phí,nên Cục Thuế cho phép tính thuế thu nhập vào thời điểm khi hoàn thành dự án (khi quyết toánvốn đầu tư) Điều này có nghĩa là thuế thu nhập sẽ được nôp vào cuối năm thứ 4 Thuế thu nhậpphải nộp 32%
Câu hỏi thảo luận:
1 Giả sử nhóm bạn là các cộng sự của ông Vương, hãy tính toán sơ bộ về hiệu quả đầu tư
dự án? Cho biết NPV (với i = 12%/năm) và IRR của dự án là bao nhiêu?
2 Theo bạn việc đánh giá về thị trường nhà ở tại Tp HCM sẽ giúp ích gì cho việc đánhgiá dự án Mercury nói chung?
3 Nhiều ý kiến cho rằng đây là dự án rất hiệu quả nhưng khó triển khai do dự án quá lớn,bạn bình luận gì về ý kiến này?
4 Theo bạn, dự án nên thực hiện hình thức tài trợ vốn nào là khả thi nhất?
Giải:
Trang 151 Giả sử nhóm bạn là các cộng sự của ông Vương, hãy tính toán sơ bộ về hiệu quả đầu tư dự án? Cho biết NPV (với i = 12%/năm) và IRR của dự án là bao nhiêu?
Tính toán Hiệu quả dự án
- Chi phí đầu tư
Trang 163 Tổng diện tích bánđược - 224.608,8 168.456,6 168.456,6
4 Số tiền thu được - 2.246.088 1.853.022,6 2.038.324,86
- Tính Lợi nhuận sau thuế
+ Tổng Doanh thu của dự án: = 6.137.435,46 ( trđ)
*Trường hợp 1: thuế thu nhập tính cho cả 4 năm (có cả năm 1) :
Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp vào năm thứ 4 là:
NPV là giá trị hiện tại thuần của dự án đầu tư
CFi là khoản tiền thu được năm thứ i
ICO là khoản chi vốn đầu tư ban đầu
n là vòng đời của dự án đầu tư
r là tỉ lệ chiết khấu hay tỉ lệ hiện tại hóa
