THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK

- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND phường xã, thị trấn thẩm tra là đất không có tranh chấp và được UBND quận huyện, thành phố xác nhận thẩ

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK

2.1 Khái quát tình hình hoạt động của Ngân hàng Techcombank

2.1.1 Lịch sử hoạt động của Ngân hàng Techcombank

Ngân hàng thương mại cổ phần ( TMCP) kỹ thương Việt Nam – Techcombank là một trong những Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên của Việt Nam được thành lập vào ngày 27 tháng 09 năm 1993 với số vốn điều lệ là

20 tỷ đồng và trụ sở chính ban đầu đặt tại số 24 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm,

Hà Nội Ngân hàng được thành lập tại nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam để cung cấp các dịch vụ ngân hàng theo Giấy phép hoạt động ngân hàng

số 0400/NH – GP do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp vào ngày 06 tháng 08 năm 1993 với thời hạn hoạt động ban đầu là 20 năm và thời gian hoạt động của Ngân hàng được gia hạn lên 99 năm theo Quyết định số 330/QĐ – NH ngày 08 tháng 10 năm 1997 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam Cụ thể như sau:

Tên doanh nghiệp: Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam

Tên giao dịch: VietNam Technological and commercial joint stock bank

Tên viết tắt: Techcombank

Địa chỉ trủ sở: 70-72 Bà Triệu, Phường Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm

Điện thoại: 9446368

Email: ho@techcombank.com.vn// www.techcombank.com.vn

Số Đăng ký kinh doanh: 0555697

Ngày cấp: 07/09/1993 Thay đổi lần cuối ngày 25/12/2007

Tình trạng hoạt động: Đang hoạt động

Loại hình doanh nghiệp: Công ty cổ phần

Loại hình hoạt động: Doanh Nghiệp

Người đại diện theo pháp luật: Chủ tịch hội đồng quản trị Hồ Hùng Anh

Vốn điều lệ: 2.521.307.950.000,00

Ngành nghề kinh doanh: Kinh doanh ngân hàng theo quyết định số 143 QĐ-NH5

Ngày 06/08/1993 của thống đốc ngân hàng nhà nước Việt Nam Thành viên: Lê Kiến Thành

- Tăng vốn điều lệ lên 51,495 tỷ đồng.

- Thành lập Chi nhánh Techcombank Hồ Chí Minh, khởi đầu cho quá trình phát triển nhanh chóng của Techcombank tại các đô thị lớn

- Tăng vốn điều lệ lên 80,020 tỷ đồng

- Khai trương Phòng giao dịch số 3 tại phố Khâm Thiên, Hà Nội

2000

- Thành lập Phòng giao dịch Thái Hà tại Hà Nội

- Tăng vốn điều lệ lên: 102,345 tỷ đồng

- Ký kết hợp đồng với nhà cung cấp phần mềm hệ thống ngân hàng hàng đầu trên thế giới Temenos Holding NV, về việc triển khai hệ thống phần mềm Ngân hàng GLOBUS cho toàn hệ thống Techcombank nhằm đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của khách hàng

2002

- Thành lập Chi nhánh Chương Dương và Chi nhánh Hoàn Kiếm tại Hà Nội

- Thành lập Chi nhánh Hải Phòng tại Hải Phòng

- Thành lập Chi nhánh Thanh Khê tại Đà Nẵng

- Thành lập Chi nhánh Tân Bình tại Thành phố Hồ Chí Minh

- Là Ngân hàng Cổ phần có mạng lưới giao dịch rộng nhất tại thủ đô Hà Nội Mạng lưới bao gồm Hội sở chính và 8 Chi nhánh cùng 4 Phòng giao dịch tại các thành phố lớn trong cả nước

- Đưa Chi nhánh Techcombank Chợ lớn vào hoạt động

- Vốn điều lệ tăng lên 180 tỷ tại 31/12/2004

2004

- Ngày 09/06/2004: Khai trương biểu tượng mới của Ngân hàng

- Ngày 30/06/2004: Tăng vốn điều lệ lên 234 tỷ đồng

- Ngày 02/08/2004: Tăng vốn điều lệ lên 252,255 tỷ đồng.

- Ngày 26/11/2004: Tăng vốn điều lệ lên 412 tỷ đồng

- Ngày 13/12/2004: Ký hợp đồng mua phần mềm chuyển mạch và quản

lý thẻ với Compass Plus

- 21/07/2005, 28/09/2005,28/10/2005: Tăng vốn điều lệ lên 453 tỷ đồng, 498 tỷ đồng và 555 tỷ đồng

- 29/09/2005: Khai trương phần mềm chuyển mạch và quản lý thẻ của hãng Compass Plus

- 03/12/2005: Nâng cấp hệ thống phần mềm Globus sang phiên bản mới nhất Tenemos T24 R5

2006

- Nhận giải thưởng về thanh toán quốc tế từ the Bank of NewYorks, Citibank, Wachovia

- Tháng 2/2006: Phát hành chứng chỉ tiền gửi Lộc Xuân

- Tháng 5/2006: Nhận cúp vàng “ Vì sự tiến bộ xã hội và phát triển bền vững” do Tổng liên đoàn lao động Việt Nam trao

- Tháng 6/2006: Call Center và đường dây nóng 04.9427444 chính thức

đi vào hoạt động 24/7

- Tháng 8/2006: Moody’s, hãng xếp hạng tín nhiệm hàng đầu thế giới

đã công bố xếp hạng tín nhiệm của Techcombank, ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên tại Việt Nam được xếp hạng bởi Moody’s

- Tháng 8/2006: Đại hội cổ đông thường niên thông qua kế hoạch 2006 – 2010; Liên kết cung cấp các sản phẩm Bancassurance với Bảo Việt Nhân Thọ

- Tháng 9/2006: Hoàn thiện hệ thống siêu tài khoản với các sản phẩm mới Tài khoản Tiết kiệm đa năng, Tài khoản Tiết kiệm trả lãi định kỳ

- Ngày 15/12/2006: Ra mắt thẻ thanh toán quốc tế Techcombank Visa

2007

- Tổng tài sản đạt gần 2,5 tỷ USD

- Trở thành ngân hàng có mạng lưới giao dịch lớn thứ hai trong khối ngân hàng thương mại cổ phần với gần 130 chi nhánh và phòng giao dịch tại thời điểm cuối năm 2007

- HSBC tăng phần vốn góp lên 15% và trực tiếp hỗ trợ tích cực trong quá trình hoạt động của Techcombank

- Chuyển biến sâu sắc về mắt cơ cấu với việc hình thành khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp thành lập Khối Quản lý tín dụng và quản trị rủi ro, hoàn thiện cơ cấu Khối dịch vụ ngân hàng và tài chính cá nhân

- Triển khai chương trình “ Khách hàng bí mật “ đánh giá chất lượng dịch vụ của các giao dịch viên và điểm giao dịch của Techcombank

- Ra mắt hàng loạt các sản phẩm mới: như các chương trình Tiết kiệm

dự thưởng “ Gửi Techcombank, trúng Mercedes”, Tiết kiệm Tích lũy bảo gia, Tín dụng tiêu dùng, các san phẩm dành cho doanh nghiệp như Tài trợ nhà cung cấp; các sản phẩm dựa trên nền tảng công nghệ cao như F@st i-Bank sản phẩm Quản lý tài khoản tiền của nhà đầu tư

chứng khoán F@st S-Bank và cổng thanh toán điện tử cung cấp giải pháp thanh toán trực tuyến cho các trang web thương mại điện tử F@stVietPay.

- Nhận giải thưởng “ Thương mại Dịch vụ - Top Trade Services 2007” – giải thưởng dành cho những doanh nghiệp tiêu biểu, hoạt động trong

11 lĩnh vực Thương mại Dịch vụ mà Việt Nam cam kết thực hiện khi gia nhập WTO do Bộ Công thương trao tặng

2008

- 02/2008: Nhận danh hiệu “ Dịch vụ được hài lòng nhất năm 2008” do độc giả của báo Sài Gòn Tiếp thị bình chọn

- 03/ 2008: Ra mắt thẻ tín dụng Techcombank Visa Credit

- 05/ 2008: Triển khai máy gửi tiền tự động

- Triển khai hàng loạt dự án hiện đại hóa công nghệ như: nâng cấp hệ thống phần mềm ngân hàng lõi lên phiên bản T24.R7, là thành viên của cả hai liên minh thẻ lớn nhất Smartlink và BankNet, kết nối hệ thống ATM với đối tác chiến lược HSBC, triển khai số dịch vụ khách hàng miễn phí ( hỗ trợ 24/7) 1800

588 822,…

- 06/2008: Tài trợ cuộc thi Sao Mai Điểm Hẹn 2008

- 08/08/2008: Ra mắt công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Techcombank AMC

- 9/08/2008: Nhận giải thưởng Sao Vàng Đất Việt 2008 do Hội Doanh nghiệp trẻ trao tặng

- 09/2008: Tăng tỷ lệ sở hữu của đối tác chiến lược HSBC từ 15% lên 20% và tăng vốn điều lệ lên 3.165 tỷ đồng

 Tiếp nhận vốn ủy thác đầu tư và phát triển của các tổ chức tín dụng trong nước.

 Vay vốn từ Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng

 Cho vay ngắn hạn, trung hạn, dài hạn đối với các tổ chức, cá nhân

 Góp vốn, liên doanh và đầu tư cổ phiếu, trái phiếu

 Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu, chứng từ có giá trị

 Thực hiện thanh toán cho các tổ chức, cá nhân

 Kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc đá quý

 Thực hiện thanh toán quốc tế và các dịch vụ liên quan đến thanh toán quốc tế

 Thực hiện dịch vụ chuyển tiền trong nước và ngoài nước dưới nhiều hình thức

2.1.3 Cơ cấu tổ chức

2.1.3.1 Ban lãnh đạo Techcombank

Hội đồng quản trị:

2 Ông Nguyễn Đăng Quang Phó Chủ Tịch

3 Ông Nguyễn Thiều Quang Phó Chủ tịch

7 Ông Nguyễn Cảnh Sơn Thành Viên

8 Ông Brian Fredrick Thành Viên

Ban giám đốc:

1 Ông Nguyễn Đức Vinh Tổng Giám Đốc

2 Bà Nguyễn Thiên Hương Phó Tổng Giám Đốc

3 Bà Nguyễn Thị Tâm Phó Tổng Giám Đốc

4 Ông Nguyễn Duy Phú Phó Tổng Giám Đốc

5 Bà Lưu Ánh Xuân Phó Tổng Giám Đốc

8 Ông Trần Hoài Phương Phó Tổng Giám Đốc

9 Ông Phạm Quang Thắng Phó Tổng Giám Đốc10.Ông Nguyễn Thành Long Phó Tổng Giám ĐốcBan Kiểm Soát :

1 Bà Nguyễn Thu Hiền Trưởng Ban Kiểm Soát

2 Ông Nguyễn Quỳnh Lâm Thành viên Ban Kiểm Soát

chuyên trách

3 Bà Nguyễn Quỳnh Anh Thành viên

Ngoài ban lãnh đạo còn có Trưởng, phó của các phòng ban Theo thống

kê thì tính đến thời điểm 2007 Techcombank có hơn 4000 nhân viên

2.1.3.2 Sơ đồ tổ chức

ĐẠI HỘI CỔ ĐÔNG

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

EXCO

Uỷ ban Quản lý rủi ro

Ủy ban Chính sách tiền lương

Trung tâm Quản lý nguồn vốn và giao dịch trên thị trường tái chính

Khối Quản trị nguồn nhân lực.

Khối Quản lý tín dụng và quản trị rủi ro.

Trung tâm Ứng dụng và phát triển sản phẩm dịch vụ công nghệ ngân hàng

Khối Pháp chế và kiểm soát tuân thủ

Khối Vận hành.

Khối Tham mưu.

Trung tâm Thẻ và dịch vụ tín dụng tiêu dùng

Trung tâm Dịch vụ tài chính nhà ở.

Trung tâm Dịch vụ tài chính và đầu tư cá nhân.

Trung tâm Quản lý thu nợ và kiểm soát rủi ro tín dụng bán lẻ Trung tâm Dịch vụ và hỗ trợ mạng lưới bán lẻ.

Trung tâm Phát triển bán và tiếp thị dịch vụ ngân hàng.

Phòng Kinh doanh và giao dịch tiền tệ ngoại hối.

Phòng Quản lý đầu tư tài chính.

Phòng Giao dịch các thị trường hàng hóa.

Ban phát triển sản phẩm.

Phòng Tuyển dụng.

Phòng Chính sách đãi ngộ.

Phòng Quản trị thông tin và chính sách nhân sự.

Trung tâm đào tạo.

Ban IT miền Trung.

Ban IT miền Nam.

Phòng Pháp chế và kiểm soát tuân thủ.

Ban Xử lý nợ và khai thác tài sản.

Phòng Kiểm soát nội bộ.

Trung Tâm thanh toán.

Trung tâm Kiểm soát tín dụng và hỗ trợ kinh doanh.

Ban dự án phát triển hệ thống quản trị thông tin.

Khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp

Phòng Quản lý tiền tệ và tài trợ thương mại miền Bắc và miền Trung Phòng Quản lý tiền tệ và tài trợ thương mại miền Nam.

Phòng Quản trị sản phẩm.

Phòng Phân tích kinh doanh và thị trường.

Phòng Khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ

• Tổng nguồn huy động bằng 149% so với thực hiện năm 2007, đạt 98%

so kế hoạch, trong đó chủ yếu do huy động từ tổ chức kinh tế bị giảm so kế hoạch nhưng vẫn bằng 101% so thực hiện năm 2007

Đơn vị: Triệu đồng

Cơ cấu 31/12/2007 31/12/2008 So sánh

Kế hoạch Thực hiện 31/12/2007 %KH Cho vay khách hàng 19.841.131 28.411.000 26.018.985 131% 92% Tổng nguồn huy động 34.847.364 52.898.000 51.894.701 149% 98%

- Các TCKT 10.057.308 14.811.440 10.197.454 101% 69%

- Dân cư 14.119.268 28.406.226 29.733.224 211% 105%

- Các TCTD 10.670.788 9.680.334 11.964.023 112% 123% Vốn chủ sở hữu 3.573.416 5.348.994 5.615.554 157% 105%

- Vốn điều lệ 2.521.308 3.642.014 3.642.014 144% 100% Tổng tài sản 39.542.496 63.642.000 59.360.485 150% 93% Lợi nhuận trước thuế 709.740 1.031.000 1.600.348 225% 155%

( Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2008 của Techcombak)

Theo bảng so sánh thì chúng ta thấy được kết quả hoạt động năm 2008 của Techcombank có một số chỉ số không đạt kế hoạch đề ra, về tổng tài sản, về

dư nợ, về huy động, nhưng nhìn chung kết quả hoạt động trong năm 2008 của Techcombank tiếp tục có sự tăng trưởng tốt so với năm 2007, các chỉ tiêu chính đặc biệt là chỉ tiêu lợi nhuận đạt 155% so với kế hoạch đề ra và bằng 225% so năm 2007 Hình ảnh của ngân hàng đang được nhận biết rộng rãi trên phạm vi

cả nước đặc biệt là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, các tỉnh thành phố lớn trên khắp cả nước Mạng lưới các chi nhánh, Phòng Giao dịch không ngừng được

mở rộng với hoạt động ngày càng hiệu quả góp phần quan trọng trong việc tăng trưởng lợi

nhuận ngân hàng Các sản phẩm dịch vụ mới giàu chất công nghệ được ra mắt đều đặn khẳng định thế mạnh của ngân hàng trong việc ứng dụng công nghệ Những kết quả đạt được trong năm 2008 tiếp tục là một bước tiến vững chắc cho chiến lược 5 năm 2005-2010 của ngân hàng, kết quả kinh doanh năm 2008 cho thấy Techcombank đang tiếp tục phát triển ổn định, bền vững, tăng trưởng trên cơ sở kiểm soát được rủi ro

2.2 Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank

2.2.1 Quy trình định giá đất tại Ngân hàng Techcombank

Giải thích từ viết tắt

- TSĐB: Tài sản đảm bảo

- TTKD HO: Trung tâm kinh doanh hội sở

- Phòng KTGD&KQ: Phòng kế toán giao dịch và kho quỹ

- ĐKGDĐB: Đăng ký giao dịch đảm bảo

- CVKH: chuyên viên khách hàng

- Ban KS & HTKD: Ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh

- Ban TĐ&QLRR: Ban thẩm định và quản lý rủi ro tín dụng

- UBND: Ủy ban nhân dân

2.2.2.1 Tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo “ Đất” của khách hàng

CVKH tiếp nhận hồ sơ tài từ KH và kiểm tra hồ sơ TSĐB TSĐB phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của chủ tài sản đối với tài sản

đó hoặc tính chân thực, hợp lệ của tài sản Trường hợp tài sản không có đủ hồ

sơ, CVKH từ chối nhận TSĐB của KH

a) Điều kiện về hồ sơ tài sản thế chấp

CVKH có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sở hữu

và sử dụng của chủ tài sản đối với tài sản Hồ sơ pháp lý của đất được thể hiện qua các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất thuê như sau:

 Quyền sử dụng đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( sổ đỏ)

- Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Những giấy tờ giao đất được cơ quan có thẩm quyền thời Việt Nam Dân chủ cộng hòa, chính phủ Cộng hòa Miền Nam Việt Nam, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp

- Giấy tờ thừa kế, tặng cho được UBND phường xã xác nhận và đất không

có tranh chấp kèm theo bản chính giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất hợp pháp của người cho thừa kế, cho, tặng

- Bản án hoặc quy định của tòa án đã có hiệu lực pháp luật hoặc quy định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kèm theo các giấy tờ chứng minh nguồn gốc của đất( Nếu có)

- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND phường xã, thị trấn thẩm tra là đất không có tranh chấp và được UBND quận huyện, thành phố xác nhận thẩm tra của cấp dưới

 Quyền sử dụng đất thuê

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuê ( cho thuê lâu dài và có thời hạn)

- Quy định cho thuê đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Những giấy tờ cho thuê đất được cơ quan có thẩm quyền thời Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cộng hòa Miền Nam Việt Nam, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp

- HĐ thuê đất đối với các cơ quan được phép xây dựng kinh doanh cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất

 Các trường hợp khác

- Trường hợp quyền sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ trên nhưng

đã qua quá trình chuyển nhượng thì HĐ chuyển nhượng phải có xác nhận của công chứng Nhà nước hoặc UBND cấp quận huyện, thị xã trực thuộc tỉnh kèm theo tờ khai lệ phí trước bạ và biên lai nộp thuế trước bạ chứng minh đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

b) Kiểm tra hiện trạng và định giá đất làm đảm bảo

Điều kiện và cách thức định giá đất làm đảm bảo được quy định như sau:

 Điều kiện

- Về nguồn gốc đất nhận thế chấp :

+ Đất nhận thế chấp là đất do Nhà nước cấp, đất thừa kế, đất do mua bán, chuyển nhượng hoặc trao đổi hoặc đất thuê của Nhà nước nhưng nguồn gốc đất phải rõ ràng, hợp pháp và hợp lệ

+ Nguồn gốc đất và tính hợp pháp, hợp lệ của đất được thể hiện qua các giấy

tờ chứng minh quyền sử dụng đất được liệt kê ở điều kiện về hồ sơ tài sản thế chấp nêu trên

+ Techcombank không nhận thế chấp đối với đất lấn chiếm, đất không có nguồn gốc rõ ràng hoặc không hợp lệ Trường hợp khu đất thế chấp có một phần

là đất lấn chiếm thì Techcombank chỉ định giá phần đất có giấy tờ đầy đủ, phần đất lấn chiếm không được định giá nhưng được coi là gắn liền với tài sản thế chấp và cũng thuộc tài sản thế chấp

- Về mục đích sử dụng đất:

+ Techcombank chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với các loại đất sử dụng cho các mục đích xây dựng nhà ở ( bao gồm đất vườn liền kề gắn với đất ở), đất trụ sở, văn phòng, khách sạn, cơ sở sản xuất, nhà máy, nhà xưởng, nhà kho và các công trình xây dựng dân dụng khác

+ Không nhận thế chấp các loại đất sử dụng cho mục đích lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất dùng cho mục đích quân sự, công cộng, đất chưa sử dụng, đất hoang

- Về phạm vi địa giới: Chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất thuộc địa giới hành chính sau:

+ Đất thuộc phạm vi thành phố Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh

+ Đất thuộc nội thành, nội thị của các thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh

+ Đất thuộc các địa phương lân cận với Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng nhưng không cách xa quá 30km kể từ trung tâm các thành phố nói trên

+ Đất có mặt tiền giáp với đường quốc lộ

+ Đất do khu chế xuất, khu công nghiệp đã được quy hoạch

Không nhận thế chấp đất nằm ngoài phạm vi địa giới hành chính nêu trên Hạn chế nhận thế chấp đất nằm trong phạm vi địa giới trên nhưng nằm sâu trong ngõ, ngõ, ngách nhỏ dưới 2m các trường hợp này phải xem xét kỹ khả năng phát mại của tài sản

- Các điều kiện khác đối với đất:

+ Đất không có tranh chấp: Đối với đất đã có sổ đỏ, sổ trắng hoặc HĐ mua bán nhà đất của các công ty mua bán nhà thì không nhất thiết phải xác định tranh chấp trừ trường hợp có nghi ngờ Đối với đất có các giấy tờ sở hữu không thuộc 03 loại giấy tờ trên thì phải có xác nhận của UBND xã, phường hoặc sở địa chính là đất không có tranh chấp, nếu không có xác nhận của các cơ quan trên thì không nhận thế chấp

+ Đất không nằm trong phạm vi quy hoạch: Việc xác định đất có thuộc phạm

vi quy hoạch hay không không phải căn cứ vào quy hoạch chi tiết của địa phương Khi xác minh đất có thuộc quy hoạch hay không, CVKH có thể dựa vào xác nhận của UBND xã, phường hoặc tìm hiểu qua các kênh thông tin khác + Đối với đất đi thuê phải thỏa mãn 2 điều kiện dưới đây:

o Đất phải thuê của các cơ quan Nhà nước, các doanh nghiệp có thẩm quyền cho thuê đất ( sở địa chính, các chủ đầu tư khu chế xuất, khu công nghiệp, các chủ đầu tư được thuê đất của Nhà nước cho thuê lại

o Thời gian thuê còn lại phải từ 05 năm trở lên nhưng phải lớn hơn thời hạn thế chấp tối thiểu là 02 năm

 Định giá

Định giá quyền sử dụng đất

- Định giá với đất không phải đi thuê

+ Đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước cấp đất thừa kế, đất do mua bán chuyển nhượng mà có thì giá trị quyền sử dụng đất được xác định bằng: Trung bình cộng của giá trị đất theo khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố nơi có đất ban hành( không tính hệ số sinh lời) và giá trị thị trường của đất đai tại thời điểm thế chấp nhưng không vượt quá k lần giá trị thị trường của đất theo khung

giá đất do UBND tỉnh, thành phố nơi có đất ban hành Hệ số k được quy định như sau:

1 Hệ số k áp dụng đối với thành phố Hà Nội

Đơn vị: lần

Loại đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại đường 1

+ Đối với đất được quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

và quyền sở hữu nhà ở là “ đất vườn liền kề”: giá trị quyền sử dụng đất vườn liền kề được xác định theo khung giá đất do UBND thành phố Hà Nội áp dụng tại thời điểm thế chấp nhân với hệ số sinh lời k tối đa là 1,8

2 Hệ số k áp dụng với đất tại thành phố Hồ Chí Minh

+ Các quy định về đất như loại đường phố tại thành phố Hồ Chí Minh được áp dụng như quyết định số 05- QĐ/UB – QLĐT về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 04/01/1995

+ Đối với đất được quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

và quyền sở hữu nhà ở là “ đất vườn” : giá trị quyền sử dụng đất vườn được xác định theo khung giá đất do UBND thành phố Hồ Chí Minh áp dụng tại thời điểm thế chấp nhân với hệ số sinh lời k tối đa là 1,8

3 Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Đà Nẵng

Đơn vị: lần

Loại đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Đường phố loại 1 3,0 2,5 2 1,5 Đường phố loại 2 2,5 2,2 1,4 1,2 Đường phố loại 3 2,0 2,0 1,2 1,0 Đường phố loại 4 1,8 1,5 1,0 1,0

Các quy định về đất như loại đường phố, vị trí đất tại thành phố Đà Nẵng được áp dụng như quyết định 85/2000/QĐ-UB do UBND thành phố Đà Nẵng ban hành ngày 20/07/2000

4 Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Hải Phòng

Đơn vị: lần

Loại đất Hệ số k Loại đất Hệ số k Đường phố loại 1 4,0 Đường phố loại 5 2,8 Đường phố loại 2 3,5 Đường phố loại 6 2,5 Đường phố loại 3 3,0 Các loại đường phố còn lại 2,0 Đường phố loại 4 3,0

Nguồn: phụ lục PL – TSĐB/03/01 của hướng dẫn nhận TSĐB của Techcombank

Các quy định về đất như loại đường phố, vị trí đất tại thành phố Hải Phòng được áp dụng như QĐ số 208/QĐ/UB do UBND thành phố Hải Phòng ban hành ngày 11/02/1998

+ Định giá các thửa đất thuộc các đường phố mới mở, mới được nâng cấp, sửa chữa chưa được liệt kê và quy định trong quy định của UBND các tỉnh thành phố:

Đối với đất thuộc các loại đường/ phố mới mở, nâng cấp, sửa chữa chưa được liệt kê quy định trong các quy định về khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố: thì khung giá đất tại quy định của các loại đường/ phố lân cận, có cùng điều kiện cơ sở hạ tầng

Việc định giá với loại đất này được xác định tương tự như đối với đường phố được quy định trong khung giá đất của UBND thành phố: được tính bằng trung bình cộng giữa giá thị trường và giá trị theo khung giá do UBND tỉnh, thành phố nơi có đất ban hành nhưng không được vượt quá k lần giá trị đất theo khung giá của đường phố lân cận

+ Định giá đối với đất ven đô thị đã được xét duyệt quy hoạch của UBND tỉnh, thành phố: Đối với các thửa đất tại các khu ven đô thị đã được UBND thành phố nơi có đất xét duyệt quy hoạch trở thành các khu đô thị mới thuộc thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hải Phòng, thành phố Đà Nẵng việc định giá được xác định bằng giá trị trung bình cộng giữa giá thị trường và giá trị theo khung giá do UBND tỉnh, thành phố nơi có đất ban hành nhưng không được vượt quá 3,5 lần giá trị theo khung giá

+ Đối với các thửa đất thuộc các khu đô thị mới tại thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hải Phòng, thành phố Đà Nẵng : Đối với các thửa đất thuộc các khu đô thị mới, nếu HĐ mua bán quyền sử dụng đất với chủ đầu

tư được ký trước ngày 31/12/2000, giá trị định giá có thể tính bằng trung bình cộng giữa giá trị HĐ và giá trị thị trường tại thời điểm định giá Trong trường hợp HĐ mua bán với chủ đầu tư được ký sau thời điểm nêu trên, giá trị định giá

sẽ được xác định bằng giá trị của HĐ mua bán quyền sử dụng đất với chủ đầu

tư

+ Định giá các thửa đất thuộc các đường phố mới trước đây thuộc các huyện nay được nâng cấp thành quận ( nhưng chưa được điều chỉnh khung giá đất) : Đối với đất thuộc các loại đường phố trước đây thuộc huyện nay đã được nâng cấp thành quận nhưng UBND thành phố chưa sửa đổi điều chỉnh khung giá đất: việc định giá được xác định bằng trung bình cộng giữa giá trị theo khung giá do