Mục tiêu nghiên cứu của luận án nhằm xác định và lựa chọn các nhân tố cơ bản nhất có ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp; trên cơ sở đó xây dựng mô hình và các giả thuyết nghiên cứu phản ánh các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán các căn hộ chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội.
Trang 1CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
1 Lý do lựa chọn đề tài
Xu hướng gia tăng dân số tại các đô thị lớn ngày càng nhiều Nhu cầu về nhà ở bình dân luôn khan hiếm
cho đại đa số cư dân Ngày càng có nhiều khách hàng khá giả trong xã hội có nhu cầu nâng cấp chất lượng
chỗ ở Nhiều doanh nhân từ nước ngoài sang Việt Nam làm việc và sinh sống có nhu cầu chọn nơi ở có nhiều
tiện ích, môi trường cảnh quan đẹp, dịch vụ đa dạng và an ninh trật tự xã hội tốt như Chung cư cao cấp ngày
càng cao Chung cư cao cấp có nhiều chức năng sử dụng đa dạng khác nhau; kết hợp giữa mục đích để
ở,giải trí, kinh doanh và văn phòng làm việc với mật độ sử dụng cao… nên loại hình nhà ởcao tầng cho đa
gia đình này đáp ứng đượcthị hiếu và nhu cầu hưởng thụ chất lượng sống cho các khách hàng giầu có
- Thị trường phát triển tự do thiếu sự kiểm soát của nhà nước;
- Chưa có các tiêu chí để phân loại chung cư cao cấp;
- Giá bán và phí dịch vụ quá cao không tương xứng với chất lượng;
- Chủ đầu tư thiếu nhiều các thông tin về thị trường;
-Giá bánvà các loại phíquản lý và dịch vụ cao quá bất hợp lý;
-Chất lượng quản lý chung cư và cung cấp dịch vụ yếu kém;
-Báo chí đăng tải nhiều hình ảnh bất lợi cho dự án và chủ đầu tư;
-Chính sách của nhà nước không nhất quán, hay thay đổi;
-Không định vị được phân khúc khách hàng mục tiêu;
-Chất lượng xây dựng kém; các thiết bị điện-cơ-pccc gắn liền với công trình mau hỏng; cơ sở hạ tầng kỹ
thuật nhanh quá tải ;
- Chủ đầu tư chậm tiến độ, không giao sổ hồng, sổ đỏ cho khách hàng, lấn chiếm không gian sinh hoạt
chung của cư dân…
-Chủ đầu tư tự xếp hạng vềchung cư của họ Thị trường bị nhiễu loạnvề quảng cáo, marketing, PR…nên
rất khó xác định được dự án nào có chất lượng gần đúng với phân khúc chung cư cao cấp? rất nhiều dự án
cố ý quảng cáo sai sự thật nhằm lừa dối khách hàng…
Chính vì vậy, chủ đề "Các nhân tố ảnh hướng đến giá bán Chung cư cao cấp - Nghiên cứu trên
địa bàn Hà Nội" được chọn làm đề tài luận án tiến sĩ
2 Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về giá bán căn hộ CCCC và các nhân tố ảnh hưởng về giá
bán căn hộ CCCC
+Xác định và lựa chọn các nhân tố cơ bản nhất có ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC Trên cơ sở
đó, xây dựng mô hình và các giả thuyết nghiên cứu phản ánh các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán căn
hộ CCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội
+ Đo lường và đánh giá thực trạng về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố (các biến độc lập) trong
mô hình đến giá bán căn hộ CCCC (biến phụ thuộc)
+ Xác định mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn
thành phố Hà Nội
+ Làm rõ mức độ khác biệt về mức độ tác động của các nhân tố theo đặc điểm riêng về phân khúc
khách hàng
+ Đề xuất các giải pháp hàm ý quản lý cho các chủ đầu tư kinh doanh BĐS nhằm xác định giá bán
chung cư cao cấp một cách khoa học, phù hợp với thực tế và đạt được mục tiêu kinh doanh hiệu quả
Câu hỏi nghiên cứu
Câu 1: Tại sao cần phải nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ Chung cư cao cấp?
Câu 2: Giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng của những nhân tố chủ yếu nào? Tầm
quan trọng của các nhân tố đó thế nào?
Câu 3: Mức độ và chiều ảnh hưởng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Bất động
Câu 4: Các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản cần xây dựng chiến lược giá bán căn hộ chung cư cao cấp
như thế nào?
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a- Đối tượng nghiên cứu
Luận án tập trung nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán Chung cư cao cấp
b- Phạm vi nghiên cứu
+ Phạm vi về nội dung:
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp Trên thực tế, mục đích của chủ đầu tư
là xác định mức giá bán hợp lý Tuy nhiên, luận án sử dụng phương pháp điều tra về giá nên có thể xem giá bán CCCC là sự cảm nhận (của các đối tượngkhảo sát) về giá bán CCCC khi được hỏi và phỏng vấn Tác giả chỉ tập trung nghiên cứu nhóm nhân tố gắn liền với căn hộ bao gồm: 1/ Đặc điểm của căn
hộ CCCC (gắn liền với biến số vật lý của căn hộ CCCC); 2/ vị thế của tòa nhà và vị trí của căn hộ CCCC;3/ Môi trường xung quanh; 4/ Chất lượng dịch vụ (quản lý tòa nhà) và 5/Thương hiệu của chủ đầu
tư
+Phạm vi nghiên cứu:
Phân khúc Chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội
+ Phạm vi về thời gian:
Số liệu thứ cấp từ năm 2010 đến 2018, số liệu sơ cấp sẽ thu thập trong năm 2019 và giải pháp đến
2025
4 Quy trình nghiên cứu
Quy trình nghiên cứu của luận án gồm 2 bước, nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức Tác giả sử dụng cả phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp nghiên cứu định lượng
5 Đóng góp mới của đề tài
Kết quả nghiên cứukhoa họcluận án hơn 5 năm qua là tài liệu hữu ích có thể dùng để tham khảo cho nhiều chủ thể liên quan đến thị trường bất động sản nói chung và phân khúc CCCC nói riêng như : 5.1.Các Chủ đầu tư nhận diện được đa số các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản; đến giá trị tài sản; giá trị sử dụng; giá bất động sản nói chung và giá CCCC nói riêng;
5.2.Khách hàng biết được những khiếm khuyết thường gặp từ chủ đầu tư và các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến khoảng giá cận biên khi mua và chất lượng căn hộ CCCC; từ đó có cơ sở để đàm phán với CĐT về:1/ giá bán; 2/ chất lượng sản phẩm và 3/ pháp lý;
5.3 Tổng hợp các hệ luỵ tiêu cực gây tổn thất cho Chủ đầu tư- Khách hàng và cơ quan quản lý Nhà nước
do các lỗi thường từ phía chủ đầu tư ( chủ quan) và từ các yếu tố khách quan khác; Từ đó hạn chế các yếu
tố tiêu cực và gia tăng các giá trị phái sinh cho sản phẩm CCCC;
5.4 Các cơ quan nhà nước có thể tham khảo để điều chỉnh các văn bản pháp luật kịp thời điều tiết và hoá giải hiệu quả các khuyết tật cục bộ về thị trường BĐS nói chung và phân khúc CCCC nói riêng;
6 Kết cấu luận án Luận án được kết cấu gồm 5 chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Phần mở đầu Chương 2: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán chung cư cao
cấp
Chương 3: Bối cảnh nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp Chương 5: Giải pháp và kiến nghị
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ
LÝ THUYẾTVỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ BÁN CCCC 2.1 Tổng quan nghiên cứu về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
2.1.1 Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài
Trang 2Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoàichủ yếu tập trung các khía cạnh: (i) giá cả và và
định giá; (ii) hành vi mua nhà của người tiêu dùng; (iii) giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài
sản, (iv) các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản và nhà ở
Giá cả và và định giá
Andreas, (2008) đưa ra năm yếu tố trở ngại khi thực hiện chiến lược định giá dựa vào giá trị Nigel
và cộng sự (2010) cho thấy yêu cầu về người quản lý cần có cái nhìn chiến lược hơn về giá và kiểm tra
khả năng tăng giá, đặc biệt trong hoàn cảnh hậu khủng hoảng Stephan &Andreas (2013) tìm ra mối quan
hệ tích cực giữa định giá dựa vào giá trị (không phải là định giá dựa vào cạnh tranh) và kết quả hoạt động
doanh nghiệp
Các nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic như Griliches (1971), Thibodeau và Malpezzi
(1980) Theo Malpezzi (2003), trong quá trình phát triển, thị trường nhà ở là một trong ứng dụng rộng rãi
của mô hình định giá Hedonic; vì nhà ở là hàng hóa không đồng nhất; đồng thời nhu cầu của người tiêu
thụ cũng không đồng nhất như: một căn hộ gồm nhiều yếu tố riêng biệt về diện tích, chất lượng, vật liệu
hoàn thiện…Phương pháp Hedonic được sử dụng phổ biến vì nó ước tính được giá trị của các đặc điểm
riêng lẻ cấu thành nên giá trị chung của cả căn hộ
Hành vi mua nhà của người tiêu dùng
Các nghiên cứu của Richards (1996), Gibler & Nelson (1998), Daly và cộng sự (2003), Tan (2011),
Iman và cộng sự (2012), Rong (2013)đề cập đến hành vi của khách hàng đãtác động đến cảm xúc, nhận
thức và hành liên quan đến giá trị tài sản.(Các nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư, nhà đầu cơ, người
mua và người sử dụng)
Giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản
Giá trị là cốt lõi của nền kinh tế và khái niệm giá trị thị trường hình thành nên cơ sở chủ yếu của
việc định giá bất động sản (Ozdileksa và cộng sự, 2002) Theo Roulac (2007), về mặt lý thuyết, giá trị tài
sản được xác định bởi công năng sử dụng.Theo đó, mọi người đang trả tiền cho quyền sử dụng tài sản
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản đã được nhiều tác giả nghiên cứu, như: Olayinka và cộng
sự (1997): Biến cấu trúc, đặc điểm xung quanh dự án, đặc điểm cộng đồng, đặc điểm vị trí, đặc điểm môi
trường, đặc điểm thời gian; Adair và cộng sự (1996): yếu tố bên ngoài và nội bộ, sau đó được nhóm thành
bốn nhóm chính gồm biến tài sản, biến khoảng cách, biến môi trường và các biến số tài chính; Roulac
(2007): thương hiệu, vẻ đẹp và tiện ích; Lorenz và cộng sự ( 2011): Giá trị môi trường, giá trị xã hội, giá
trị văn hóa, giá trị hình ảnh
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản và nhà ở
Bên cạnh các nghiên cứu về từng nhân tố đơn lẻ ảnh hưởng đến giá bất động sản và nhà ở
(Greenberg & Crossney (2005), Ziet và cộng sự (2008), Hinkelman và Swidler (2008) ) thì có nhiều
nghiên cứu đề cập đến nhóm các nhân tố, tiêu biểu như: Ozdilek và cộng sự (2002) với 3 nhóm chính: các
biến số vật lý, các biến số môi trường xung quanh và các biến số vị trí; Boris và cộng sự (2005) đã đề
xuất mô hình nghiên cứu cơ bản theo mô hình định giá Hedonic (HPM): nhân tố xã hội, nhân tố vật lý,
môi trường xung quanh, đặc điểm bất động sản; Muhamad và cộng sự (2016) đã đánh giá các đặc tính về
xây dựng, vị trí, khu phố có ảnh hưởng đến giá nhà ở tại Malaysia
Từ kết quả nghiên cứu trên, giá bán căn hộ phụ thuộc vào 3 nhóm nhân tố cơ bản Nhóm thứ nhất,
bao gồm: 1/các thuộc tính bên trong và bên ngoài của căn nhà;2/ Nhóm thứ hai là chất lượng dịch vụ đi
kèm; 3/ Nhóm thứ ba gắn với biến số nhân khẩu học
2.1.2 Tổng quan các công trình khoa học đã được công bố trong nước liên quan đến đề tài
Các nghiên cứu trước đây (Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009), Phạm Văn Bình (2013), Nguyễn
Quang Thu và cộng sự (2013), Lục Mạnh Hiển (2014), Lê Văn Bính (2017), Nguyễn Tuấn Anh (2018))
trình bày và phân tích ảnh hưởng của các nhân tố đến giá cả BĐS như: Diện tích khuôn viên; Khoảng
cách đến trung tâm thành phố; Số tầng xây dựng và vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm; ) chất lượng
xây dựng căn hộ và dịch vụ, quản lý căn hộ, ảnh hưởng của chính sách hỗ trợ khách hàng,chính sách tài
chính, các biến số vật lý, biến số vị trí, biến số môi trường xung quanh, nhân tố tài chính, nhân tố phi tài
chính Song các nghiên cứu này còn hạn chế nhất định về phạm vi nghiên cứu, mẫu nghiên cứu; nghiên
cứu lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm để trình bày, phân tích và tổng hợp một cách đầy đủ các nhân tố
ảnh hưởng đến giá cả BĐS
2.1.3 Mô hình lý thuyết và những vấn đề n cứu giải quyết trong luận án
Mô hình lý thuyết được xây dựng dựa trên tổng quan nghiên cứu như sau:
H1 Mô hình lý thuyết dựa trên tổng quan nghiên cứu
Từ tổng quan nghiên cứu, hệ thống thang đo các nhân tố trong mô hình lý thuyết cũng được xây dựng với các biến độc lập là 43 thuộc tính thành phần và 6 thuộc tính thành phần của nhân tố đặc điểm nhân khẩu (nhân tố này được đề xuất bổ sung từ mô hình lý thuyết); biến phụ thuộc gồm 3 thuộc tính thành phần Nhữngvấn đề nghiên cứu giải quyết trong luận án: Luận án đề cập và giải quyết vấn đề còn bỏ ngỏ (khoảng trống) từ các công trình nghiên cứu trước Luận án kế thừa và phát triển lý luận về sự hình thành giá BĐS và các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCCtrên thị trường BĐS Hà Nội; hướng nghiên cứu của
đề tài này sẽ góp phần bổ sung những nghiên cứu trước còn bỏ ngỏ
2.2 Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản
2.2.1 Định nghĩa về bất động sản, chung cư cao cấp& CCCC
Dựa trên các quy định, văn bản pháp luật, tác giả cho rằng:
Thang đo nháp
Thang đo chính thức và điều chỉnh mô hình
Kiểm định thang đo nghiên cứu (Cronbach alpha + Tương quan biến tổng)
Cronb ach Alpha
Định lượng Sơbộ
Cơ sở lý thuyết
Định lượng chính thức
EFA
SEM + ANOVA CFA
Phân tích khám phá nhân tố (kiểm tra trọng
số EFA, Phương sai giải thích, số nhân tố)
Phân tích khẳng định nhân tố (tính thích hợp của mô hình, trọng số CFA, tính đơn hướng,
Phân tích phương trình cấu trúc và phân tích phương sai
Định tính
Giải thích sâu các thông tin về mô hình và các giả thuyết nghiên cứu sau kiểm định
Phân tích sâu sau kiểm định lượng
Định tính
Trang 3* Bất động sản là một loại tài sản, bao gồm đất đai, nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với đất đai; kể
cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai hoặc các tài
sản khác do pháp luật quy định
2.2.2 Định nghĩa về Chung cư cao cấp và căn hộ chung cư cao cấp
a- Chung cư cao cấp là toànhà cao tầng để ở và dịch vụ hỗn hợp; có suất đầu tư từ trên 20 triệu
đồng/m2; có chất lượng sống cao tương đương với khách sạn từ 4 sao trở lên
b- Căn hộ chung cư cao cấp là căn hộ khép kín thuộc sở hữu riêng của khách hàng khá giả, có
quyền đồng sở hữu các đa tiện ích thuộc căn hộ chung cư cao cấp
2.2.2.Khái niệm và bản chất của phạm trù giá cả
Smith (1776) và sau đó là Ricacdo (1871) cho rằng: Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng
hoá Người bán định nghĩa giá cả của một hàng hóa và dịch vụ là khoản thu nhập người bán nhận được
qua các giao dịch.Giá cả và giá trị hàng hoá có mối quan hệ chặt chẽ với nhau; giá cả có mối quan hệ
khăng khít với giá trị sử dụng hay giá trị của hàng hoá; giá cả và các quan hệ kinh tế - xã hội
2.2.3 Đặc điểm giá trị và giá cả bất động sản
Giá trị là cốt lõi của hàng hoá Khái niệm giá trị thị trường hình thành nên cơ sở chủ yếu của việc
định giá bất động sản (Ozdilek và cộng sự, 2002) Về cơ bản, giá trị thị trường được tính bằng mức giá
giao dịch có khả năng xảy ra nhất trên thị trường
2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả
Các nhân tố bên trong (Các mục tiêu marketing, Marketing – mix; Chi phí sản xuất và các nhân tố
bên trong khác); Các nhân tố bên ngoài (Đặc điểm của thị trường và cầu, bản chất và cơ cấu cạnh tranh và
các nhân tố bên ngoài khác)
- Thông qua giá trị bất động sản: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bao gồm: (Đặc điểm vật lý, Tính chất
pháp lý, Vị trí của BĐS…)
Ngoài ra, các nhân tố thuộc về chủ đầu tư cũng có ảnh hưởng đến giá cả BĐS Đặc biệt, Smith
(2010) nhấn mạnh 9 nhân tố ảnh hưởng đến sự cảm nhận về giá
2.3 Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu
Trong số các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu, tiêu biểu là: Lý thuyết hành vi có kế hoạch;
Lý thuyết hiệu ứng tài sản và Lý thuyết vị thế chất lượng Các lý thuyết này có liên quan đến các nhân tố
ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cũng như có liên quan đến một số thuộc tính thành phần của các
nhân tố Ngoài ra, một số lý thuyết về marketing, truyền thông cũng được tham chiếu sử dụng
CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 Bối cảnh nghiên cứu
3.1.1 Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2018
Cầu thị trường được thể hiện tại bảng 3.1 và bảng 3.2 như sau
Bảng 3.1: Cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị Bảng 3.2: Cầu về nhà ở tại khu vực đô thị
Giai đoạn (
năm)
Số căn nhà ở cho các
hộ gia đình mới
(triệu căn)
Số đơn vị nhà cần thay thế (2% năm) (triệu căn)
Ước tính tổng nhu cầu đơn vị nhà ở (triệu căn)
Tương đương diện tích sàn (triệu m2)
Cung thị trường: Các sản phẩm bất động sản (BĐS) tại Hà Nội được phân chia theo nhiều phân khúc khác nhau: BĐS để ở (nhà chung cư, đất nền, biệt thự, nhà ở riêng lẻ); BĐS thương mại (văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ); BĐS chuyên biệt (BĐS công nghiệp) Căn hộ chung
cư cao cấpbị tồn đọng lớn nhất trên thị trường BĐS.Nguồn cung tại các quận khá đa dạngnhưng chủ yếu vẫn tập trung tại phân khúc trung cấp- cao cấp Giá bất động sản trên địa bàn Hà Nội có xu hướng tăng cao và biên độ giao động lớn; giá bất động cũng thay đổi theo chu kỳ và chịu tác động lớn bởi chính sách của nhà nước và môi trường khách quan
3.1.2 Quá trình phát triển mô hình nhà ở đa gia đình tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội
Quá trình phát triển xã hội từ nhà ở tập thể đến chung cư cao cấp tại thành phố Hà Nội trải qua các giai đoạn: Giai đoạn từ năm 1954-1986 là giai đoạn xây dựng nhà tập thể làm bằng kết cấu gỗ và nhà lắp ghép đơn giản Sau đó, Chung cư thương mại đầu tiên được xây dựng tại Hà Nội năm 1987 là Tòa nhà CT4B cao 09 tầng thuộc khu đô thị Bắc Linh Đàm Tiếp theo đó là hàng loạt chung cư thương mại, chung
cư tái định cư, chung cư giá rẻ và loại hình chung cư mi ni ra đời Xu hướng tất yếu xây dựng mô hình nhà chung cư cao tầng trong các đô thị lớn như địa bàn Hà Nội và tp HCM
3.1.3.Đặc tính một số CCCCđiển hình trên địa bàn Hà Nội
a- Giá bán cao nhất so với các phân khúc chung cư thương mại;
b- Đầy đủ các tiện ích nội khu và dịch vụ công ích ở xungquanh;
c- Chất lượng cảnh quan nhân tạo và môi trường sống đẳng cấp;
d- Chất lượng dịch vụ và đơn vị quản lý toà nhà có uy tín;
đ- Vị thế và vị trí căn hộ làm gia tăng giá trị sống và giá cả;
e- Khách hàng thuộc phân khúc có nhiều tiền khá giả;
3.2 Phương pháp nghiên cứuvà mô hình nghiên cứu
3.2.1 Phương pháp nghiên cứu định tính
Phương pháp nghiên cứu định tính bao gồm: Mục tiêu và đối tượng nghiên cứu; phương pháp chọn mẫu và kỹ thuật áp dụng có chủ đích với đối tượng tham gia phỏng vấn và thảo luận nhóm.Các câu hỏi mở về các nhân tố quan hệ cung cầu liên quan đến giá bán căn hộ CCCC; Đưa ra các câu hỏi mở liên quan đến các biến quan sát của các yếu tố theo ý kiến của các đối tượng phỏng vấn, nhận định về thang
đo nháp 1 của luận án )
3.2.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng
Mẫu nghiên cứu: lấy mẫu nghiên cứu sơ bộ lấy theo quy tắc nhân 5 (Hoàng Trong & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2009) Các phiếu điều tra được gửi tới các tổ chức, các cá nhân (được ẩn danh người trả lời)
để điều tra Đó là các nhà đầu tư, chủ sở hữu, sàn phân phối, người thuê nhà, người sử dụng, các nhà quản
lý, ban quản trị tòa nhà và các đơn vị khai thác quản lý tòa nhà… trên địa bàn Hà Nội Họ cũng có những cảm nhận và đánh giá khác nhau về giá bán CCCC
Phân tích dữ liệu phần mềm SPSS 22.0 và AMOS với các công cụ: Thống kê mô tả; Kiểm định sự tin cậy các khái niệm nghiên cứu; phân tích nhân tố khám phá; Phân tích khẳng định nhân tố; Phân tích tương quan; Phân tích hồi quy và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu
3.2.3 Kết quả nghiên cứu định tính
Đề xuất mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu:
Trang 4Biến phụ thuộc (biến mục tiêu): sự cảm nhận về giá bán căn hộ chung cư cao cấp tại Hà Nội;
Biến độc lập (biến nhân tố): Nhóm nhân tố bên trong thuộc về giá trị bất động sản (đặc điểm vật lý, vị trí
và vị thế, môi trường xung quanh ); Chất lượng dịch vụ quản lý chung cư; Đặc điểm nhân khẩu
Biến điều tiết (nhân tố gắn với chủ đầu tư): Đặc điểm của chủ đầu tư (vị thế và uy tín trên thị trường, năng
lực đầu tư và kinh doanh )
Các giả thuyết nghiên cứu:
H1: Đặc điểm vật lý của căn hộ chung cư cao cấp có ảnh hưởng đến giá bán CCCC (giá bán tính theo
diện tích m2)
H2: Vị trí căn hộ và vị thế của tòa nhà có ảnh hưởng đến giá bán CCCC
H3 : Môi trường xung quanh có ảnh hưởng đến giá bán CCCC;
H4: Chất lượng dịch vụ &quản lý có ảnh hưởng đến giá bán CCCC;
H6: Đặc điểm của chủ đầu tư (Vị thế và uy tín; tài chính, kỹ thuật, quản lý; marketing) có ảnh hưởng đến
giá bán căn hộ CCCC
H7 : Các yếu tố về giá bán CCCCcó mối quan hệ tương tác với nhau
Phát triển thang đo: Các thang đo của các biến độc lập và biến phụ thuộc được phát triển (thang đo
lần 2): 1/Đặc điểm vật lý của căn hộ gồm 10 thuộc tính thành phần; 2/Môi trường xung quanh gồm 10
thuộc tính thành phần; 3/Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư gồm 10 thuộc tính thành phần; 4/ Chất
lượng dịch vụ quản lý chung cư gồm 10 thuộc tính thành phần; 5/Đặc điểm phân khúc khách hàng gồm 6
thuộc tính thành phần;6/Đặc điểm của chủ đầu tư gồm 4 thuộc tính thành phần và Giá bán căn hộ CCCC
gồm 3 thuộc tính thành phần
3.2.3.4 Xử lý dữ liệu
Dữ liệu được làm sạch, xử lý dựa trên phần mềm SPSS Sau khi tiến hành thống kê để mô tả dữ liệu
thu thập, thực hiện kiểm định giá trị của biến bằng phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA; đánh
giá độ tin cậy của thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha; Kiểm định mô hình hồi quy đa biến và
Phân tích nhân tố khẳng định CFA
- Luận án nghiên cứu sự tác động của các biến độc lập và biến kiểm soát tới giá bán căn hộ
CCCC Do đó, tác giả sẽ phân tích 2 mô hình hồi quy tuyến tính:
Mô hình 1 bao gồm 05 biến độc lập và biến phụ thuộc
Mô hình 2 bao gồm 05 biến độc lập, 01 biến kiểm soát và biến phụ thuộc
Phương trình hồi quy bội cho nghiên cứu như sau:
GBCHCC (1) = β1 + β1*VT + β2*VL + β3*NK + β4*MT + β5*CL
GBCHCC (2) = β1 + β2*VT + β3*VL + β4*NK + β5*MT + β6*CL + β7*DTTrong đó:
GBCHCC: Giá bán căn hộ CCCC
VT: Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư
VL: Đặc điểm vật lý của căn hộ
Đặc điểm vật lý
tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC Môi trường xung quanh
Chất lượng dịch vụ quản lý
chung cư
Phân khúc khách hàng
CL: Chất lượng dịch vụ &quản lý chung cư NK: Đặc điểm nhân khẩu
DT: Đặc điểm của chủ đầu tư
β 1: Hằng số β2, β3, β4, β5, β6, β7 là hệ số hồi quy
ε là sai số ngẫu nhiên