Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Đặc biệt về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay rất phức tạp, được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật như: Bộ luật Dâ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

ĐỖ THANH HUYỀN

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2011

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

ĐỖ THANH HUYỀN

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Mã số : 60 38 50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy

HÀ NỘI - 2011

MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

6

1.1 Khái niệm, đặc điểm tài sản bảo đảm tiền vay là bất

động sản

7

1.2 Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là

bất động sản

19

động sản

25

1.4 Yêu cầu của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất

động sản

26

1.5 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 27

ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG

MẠI Ở VIỆT NAM

33

động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

36

sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

43

2.2.2 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 47

2.2.2.1 Phương thức bán tài sản 47 2.2.2.2 Phương thức nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay

thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm

51

2.3 Chủ thể tham gia quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

68

2.4 Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

73

2.5 Thanh toán thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền

vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

74

XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM

78

3.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền

vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

78

xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

81

lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở Việt Nam

83

3 4

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong xu thế nền kinh tế nước ta đang

chuyển đổi, hội nhập để phát triển mạnh

mẽ, hệ thống ngân hàng ở Việt Nam đã có

sự chuyển biến tích cực, từng bước hòa nhịp

và bắt kịp với thị trường quốc tế Đặc biệt

hoạt động tín dụng của các ngân hàng

thương mại ở Việt Nam đã đạt được những

thành tựu đáng kể đáp ứng được nhu cầu

hội nhập của đất nước Tuy nhiên bên cạnh

những thành tựu đã đạt được, các ngân hàng

thương mại đang lâm vào tình trạng không

hiệu quả về tài chính, rõ rệt nhất là tình hình

nợ quá hạn trong những năm gần đây có xu

hướng tăng lên, gây áp lực đối với nền kinh

tế

Bảo đảm tiền vay là biện pháp quan

trọng nhằm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của

người vay mà cũng nhằm bảo đảm vốn đối

với ngân hàng thương mại Ở Pháp, Bộ luật

Dân sự, một số đạo luật khác cũng quy định

rất nhiều về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

dân sự , bảo đảm tiền vay , tài sản bảo đảm

tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

Bộ luật Dân sự của Nga năm 1995, Luật về

cầm cố bất động sản của Nga năm 1998

cũng có các quy định đề cập về vấn đề này

Hiện nay, pháp luật Việt Nam về bảo đảm

tiền vay vẫn còn chưa chặt chẽ hoặc có

những quy định còn quá cởi mở, trao quyền

chủ động lớn cho các tổ chức tín dụng và

các doanh nghiệp trong quá trình thỏa thuận

các biện pháp bảo đảm nợ cũng như mở

rộng quyền cho các tổ chức tín dụng, bao

gồm cả vấn đề xử lý tài sản bảo đảm để thu

hồi nợ quá hạn nhằm hạn chế rủi ro tín

dụng

Tuy nhiên, nợ quá hạn vẫn là vấn đề

tồn tại nóng bỏng của các ngân hàng thương

mại hiện nay Cơ chế thu hồi nợ quá hạn

chủ yếu là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

của khách hàng Nhưng hiện nay, xử lý tài

sản bảo đảm tiền vay là vấn đề nan giải khó

giải quyết, dẫn đến hàng nghìn tỷ đồng vốn của các ngân hàng thương mại đang bị

"chôn" trong các tài sản cầm cố , thế chấp

mà vẫn chưa được xử lý Đây cũng là vấn

đề đau đầu của các ngân hàng ở các nước có hệ thố ng ngân hàng phát triển mạnh như Mỹ, Pháp Tình trạng này là do tồn tại bất cập từ nhiều phía: từ các văn bản pháp luật, các cơ quan chủ quản và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình xử lý

tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ trong các ngân hàng thương mại

Theo pháp luật Việt Nam , các loại tài sản đưa ra để bảo đảm tiền vay rất phong phú và đa dạng (có thể là động sản , bất động sản, quyền tài sản…) Đặc biệt về vấn

đề xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay rất phức tạp, được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng

Hơn nữa , pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể về thế chấp tài sản là

bất động sản hình thành trong tương lai , nhưng chưa có quy định cụ thể về việc bán

và xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản hình thành trong tương lai Vì vậy, áp dụng đúng, linh hoạt các quy định pháp luật cũng như đưa ra các giải pháp hoàn thiện các vấn

đề còn thiếu đồng bộ, không phù hợp của hệ thống pháp luật trong việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản là vấn đề đang được đặt ra cho các ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Chính những lý do kể trên đã giúp học

viên lựa chọn đề tài: "Pháp luật về xử lý tài

sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam " làm

luận văn thạc sỹ luật học Với đề tài này , học viên mong muốn được tiếp tục nghiên cứu những vấn đề lý luận , thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam Qua đó phân tích, đánh giá thực

5 6

trạng, trên cơ sở đó học viên đưa ra các kiến

nghị và có giải pháp nhằm hoàn thiện các

quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm

tiền vay là bất động sản của ngân hàng

thương mại ở Việt Nam

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Hiện nay có nhiều sách tập trung tìm

hiểu và nghiên cứu các vấn đề xung quanh

tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo

đảm tiền vay Như: giáo trình , sách tham

khảo của các trường Đại học Quốc gia , Đại

học Luật Hà Nội, Học viện Ngân hàng, Học

viện Tài chính Trong giới luật học , nhiều

tác giả lựa chọn pháp luật về xử lý tài sản

bảo đảm tiền vay là đề tài nghiên cứu dưới

góc độ lý luận , như Luận án tiến sĩ "Những

giải pháp bảo đảm tiền vay của ngân hàng

thương mại ", của Nguyễn Như Minh ,

Trường Đại học Tài chính - Kế toán, Thành

phố Hồ Chí Minh , 1996; nhiều luận văn

thạc sĩ đã đề cập đến vấn đề chế độ pháp lý

về xử lý tài sản đảm bảo tiền vay của các tổ

chức tín dụng hay các ngân hàng ; cũng như

các bài viết mang tính nghiên cứu trao đổi

của các chuyên gia pháp lý đăng trên các

tạp chí chuyên ngành : Tạp chí Ngân hàng ,

Tạp chí Luật học, Tạp chí Dân chủ và pháp

luật, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử ,

Thời báo Kinh tế Việt Nam , website của

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam , website

của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Hơn

nữa, nhiều hội thảo của Bộ Tài chính , Hiệp

hội Ngân hàng đã được tổ chức nhằm tháo

gỡ và giải quyết các vướng mắc về tài sản

bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm

tiền vay

Tuy nhiên, giáo trình, sách tham khảo ,

các đề tài , những bài viết và nhiều buổi hội

thảo đều nghiên cứu khái quát c hung về

xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cũng như đưa

ra những giải pháp , phương hướng hoàn

thiện pháp luật chung mang tính bao trùm

về tài sản bảo đảm tiền vay nói chung , xử lý

tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng Thực tế

chưa có nghiên cứu nào thực sự chuyên sâu

về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là

bất động sản đối với ngân hàng thương mại

Chính vì vậy luận văn "Pháp luật về xử lý

tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam " là

một đề tài nghiên cứu mang tính cấp thiết nhằm góp phần vào việc nghiên cứu , hoàn thiện pháp luật về vấn đề này phù hợp với thực tiễn phát triển của đất nước

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

đề tài

Việc nghiên cứu đề tài nhằm hoàn thiện

hệ thống lý luận về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cũng như góp phần nâng cao hiệu quả của công tác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Để đạt được mục đích đó, luận văn phải giải quyết được các nhiệm vụ cụ thể sau:

- Làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam như: khái niệm, đặc điểm và vai trò của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

- Tìm hiểu thực trạng pháp luật của vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam trên cơ sở có so sánh và đối chiếu với pháp luật nước ngoài về vấn đề này , từ đó tìm ra vướng mắc và khó khăn trong vấn đề này

- Trên cơ sở nghiên cứu lý luận , đánh giá thực trạng pháp luật , luận văn đề xuất các phương hướng và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu khác nhau như phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp phân tích,

7 8

tổng hợp , thống kê , so sánh , phân tích số

liệu; kết hợp giữa lý luận và thực tiễn tư

duy logic để phân tích chứng minh các

nội dung trong luận văn

5 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi

nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là

những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan

đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất

động sản của ngân hàng thương mại ở Việt

Nam

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là các

vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm

tiền vay là bất động sản; thực trạng pháp

luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất

động sản của ngân hàng thương mại ở Việt

Nam và các kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ

thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm

tiền vay là bất động sản của ngân hàng

thương mại ở Việt Nam

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh

mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận

văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề chung về xử

lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử

lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện

pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

là bất động sản của ngân hàng thương mại ở

Việt Nam

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ

TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ

BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái niệm, đặc điểm tài sản bảo

đảm tiền vay là bất động sản

Hiện nay , khái niệm tài sản bảo đảm

tiền vay là bất động sản chưa được quy định

cụ thể trong các văn bản luật tại nhiều quốc gia Ở Việt Nam, tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản do các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở

hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng bất động sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền

Hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng

có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại bất động sản , nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm : đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai (như Điều 517, 518 Bộ luật Dân sự Cộng hoà Pháp; Điều 86 Luật Dân

sự Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân sự Liên bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức ) Đặc điểm của tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản bao gồm các đặc điểm của tài sản bảo đả m tiền vay

và các đặc điểm của bất động sản Đặc điểm

chung của bất động sản : Một là, có tính cố định về vị trí ; hai là, thường có giá trị lớn

và có khả năng sinh lời ; ba là, bất động sản chịu sự tác động của yếu tố tự nhiên; bốn là,

bất động sản có tính bền vững , phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế , xuất phát từ những yếu tố vị trí, hoặc những thay đổi kiến trúc , tuổi thọ vật lý Đối tượng là bất động sản phải được xác định và nó phải là tài sản hợp pháp thì mới có đầy đủ ba quyền năng : chiếm hữu , sử dụng và định đoạt Ngoài điều kiện về đăng ký quyền sở hữu và các đặc điểm nêu trên, bất động sản chỉ trở thành tài sản bảo đảm tiền vay khi đã đăng

ký giao dịch bảo đảm

1.2 Khái niệm , đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là một giai đoạn của bảo đảm tiền vay bằng tài sản là bất động sản , giai đoạn thực hiện các biện pháp đối với tài sản bảo đảm nhằm thu hồi khoản nợ mà các tổ chức tín dụng đã cho vay khi có sự vi phạm nghĩa

9 10

vụ của khách hàng vay , bên bảo lãnh theo

những cam kết tại hợp đồng tín dụng , hợp

đồng bảo đảm tiền vay

Qua khái niệm trên ta thấy xử lý tài sản

bảo đảm tiền vay là bất động sản có những

đặc điểm cụ thể sau : Thứ nhất, xử lý tài sản

đảm bảo tiền vay là bất động sản nhằm mục

đích thu hồi khoản nợ của tổ chức tí n dụng

đã cho khách hàng vay khi khách hàng vi

phạm nghĩa vụ trả nợ ; thứ hai, xử lý tài sản

bảo đảm tiền vay là bất động sản có hiệu

quả cần một cơ chế linh hoạt , chủ động cho

các chủ thể ; thứ ba, chủ thể của việc xử lý

tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản rất

đa dạng và được trao quyền mạnh mẽ hơn

chủ thể trong việc xử lý tài sản bảo đảm

thông thường ; Thứ tư , thời điểm xử lý tài

sản bảo đảm tiền vay là bất động sản sẽ phát

sinh khi có sự vi phạm nghĩa vụ ; thứ năm ,

xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động

sản cần phải dựa trên các nguyên tắc của

việc xử lý tài sản bảo đảm theo luật dân sự

và các nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm t iền

vay theo pháp luật về ngân hàng

Tóm lại, với các đặc điểm của việc xử

lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

có thể thấy rằng giao dịch bảo đảm tiền vay

là một dạng của giao dịch bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh doanh -

thương mại , dân sự Tuy nhiên, do đặc thù

của hoạt động tín dụng ngân hàng nên việc

bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm

tiền vay là bất động sản có một số đặc thù

nhất định như đã ph ân tích Chính các tính

chất, đặc điểm này đặt ra yêu cầu về việc

xây dựng được cơ chế điều chỉnh , cơ chế hỗ

trợ xử lý tài sản bảo đảm trong lĩnh vực tín

dụng ngân hàng vừa bảo đảm nguyên tắc cơ

bản chung của giao dịch bảo đảm, vừa phù

hợp với đặc điểm riêng của việc xử lý tài

sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

1.3 Mục đích của việc xử lý tài sản bảo

đảm tiền vay là bất động sản

Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói

chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là

bất động sản nói riêng để thu hồi nợ cho các ngân hàng thương mại là biện pháp khắc phục

rủi ro đối với khoản tín dụng và là "nguồn thu nợ thứ hai "của các ngân hàng thương mại

cũng như các tổ chức tín dụng nói chung Hơn nữa , mục đích của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là cần phải thực hiện việc xử lý một cách nhanh chóng

để các ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng có thể đảm bảo khả năng thanh toán, khả năng chi trả và cấp tín dụng cho nền kinh tế

1.4 Yêu cầu của việc xƣ̉ lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

Để xử lý tài sản bảo đảm tiền vay có

hiệu quả thì ngoài việc cần một cơ chế linh hoạt, chủ động cho các chủ thể thì xử lý tài sản bảo đảm tiền vay rất cần một cơ chế hỗ trợ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Chúng ta cần học hỏi kinh nghiệm của các nước có nền kinh tế phát triển trên thế giới như Anh , Mỹ, Đức, Pháp, Nhật Bản hệ thống pháp luật nói chung và luật điều chỉnh hoạt động ngân hàng nói riêng khá hoàn chỉnh bởi họ có lịch sử hàng trăm năm trong vấn đề này Các nước nói trên , ngoài luật chung , đều có luật riêng về hoạt động ngân hàng, trong đó luật quy định khá

chi tiết , cụ thể , đầy đủ các nội dung cần điều chỉnh

1.5 Nguyên tắc xƣ̉ lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

Ở Việt Nam , nguyên tắ c xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản phải tuân theo các nguyên t ắc của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 về xử lý tài sản bảo đảm và các nguyên tắc về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về hoạt động ngân hàng Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các ngân hàng thương mại ở

Việt Nam được thực hiện theo các nguyên tắc: thỏa thuận, công khai, khách quan , kịp thời; tôn trọng và bảo đảm quyền và lợi ích

11 12

hợp pháp của các bên Xử lý tài sản bảo

đảm tiền vay là bất động sản của các ngân

hàng thương mại được thực hiện trên cơ sở

hợp đồng, theo đó nguyên tắc xử lý tài sản

có vai trò hết sức quan trọng , nó ảnh hưởng

rất lớn tới các hoạt động xử lý tài sản bảo

đảm tiền vay Để bảo đảm việc thực hiện

các nguyên tắc này , thực tế đòi hỏi phải có

những quy định pháp điển hóa các nguyên

tắc trong việ c xử lý tài sản cũng như trong

toàn bộ các vấn đề pháp lý về việc xử lý tài

sản bảo đảm tiền vay , nhất là xử lý tài sản

bảo đảm tiền vay là bất động sản

Tóm lại, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

là bất động sản là một giai đoạn quan trọng

của quá trình cho vay có bảo đảm bằng tài

sản là bất động sản của các ngân hàng

thương mại, mang tính tất yếu khách quan

Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay phải

tuân thủ một số nguyên tắc cơ bản, quan

trọng như nguyên tắc thỏa thuận , nguyên

tắc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của

các bên tham gia giao dịch , nguyên tắc xử

lý tài sản nhanh chóng , công khai , khách

quan Hơn nữa , pháp luật cũng cần có

những quy đị nh cụ thể nhằm bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham

gia xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất

động sản

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ

LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ

BẤT ĐỘNG SẢN

CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở

VIỆT NAM 2.1 Trình tự , thủ tục xử lý tài sản

bảo đảm tiền vay là bất động sản của

ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Cơ sở để thực hiện xử lý tài sản bảo

đảm tiền vay là bất động sản là đến hạn trả

nợ mà bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Các ngân hàng thương mại có thể xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trước thời hạn trong trường hợp khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình , khách hàng là doanh nghiệp bị giải thể trước hạn hoặc chia, tách, hợp nhất , sáp nhập , chuyển đổi , cổ phần hóa nếu các bên không có thỏa thuận khác hoặc bị phát hiện việc cung cấp thông tin sai sự thật , vi phạm điều kiện sử

dụng vốn và c ác cam kết khác tại hợp đồng tín dụng

Trước tiên, phải thông báo cho bên bảo

đảm về việc xử lý bao gồm : lý do xử lý , phương thức xử lý, giá trị nghĩa vụ, thời hạn

và địa điểm chuyển giao tài sản

Thứ hai, thủ tục đ ăng ký thông báo xử

lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

Thứ ba, thủ tục giao tài sản , buộc phải

giao tài sản cho các ngân hàng thương mại trong trường hợ p bên giữ tài sản cố tình không giao tài sản để xử lý

Thứ tư , thủ tục xử lý tài sản bảo đảm

tiền vay là bất động sản được thực hiện trong thời hạn do các bên thỏa thuận ; nếu không có thỏa thuận thì người xử lý tài sản

có quyền quyết định thời hạn xử lý nhưng đối với tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản thì không quá mười lăm ngày kể từ

ngày thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, trừ trường hợp đối với bất động sản c ó nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thì

người xử lý tài sản có quyền xử lý ngay , đồng thời phải thông báo cho các bên nhận bảo đảm về việc xử lý tài sản bảo đảm đó

Như vậy, thủ tục xử lý tài sản bảo đả m tiền vay là bất động sản hiện nay được quy định tương đối cụ thể, rõ ràng

Thủ tục đăng ký xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản và xóa đăng ký xử

lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản:

13 14

Pháp luật hiện hành quy định các ngân

hàng thương mại khi nhận bảo đảm bằng

các tài sản có đăng ký quyền sở hữu , quyền

sử dụng phải thực hiện thủ tục đăng ký giao

dịch bảo đảm , đăng ký xử lý bảo đảm và

xóa đăng ký giao dịch bả o đảm khi xử lý

xong tài sản bảo đảm Trong trường hợp

này nếu không thực hiện đăng ký thì c ó thể

bị t òa án tuyên bố hợp đồng giao kết giao

dịch bảo đảm vô hiệu

Vậy đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm

hạn chế rủi ro cho cá c ngân hàng thương

mại và giải quyết tranh chấp đối với tài sản

bảo đảm dùng để thực hiện nhiều nghĩa vụ

2.2 Phương thức xử lý tài sản bảo

đảm tiền vay là bất động sản của ngân

hàng thương mại ở Việt Nam

2.2.1 Phương thức thỏa thuận

Nguyên tắc thỏa thuận là nguyên tắc cơ

bản và xuyên suốt trong toàn bộ quá trình

xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động

sản Đối với các tài sản là nhà ở , công trình

xây dựng gắn liền với đất đai , tài sản gắ n

liền với nhà ở , công trình xây dựng đó , các

tài sản khác gắn liền với đất đai , quyền sử

dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở thì vấn đề

xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trước tiên

thực hiện theo phương thức mà các bên

trong hợp đồng tín dụng đã thỏa thuận Tuy

nhiên, việc các ngân hàng thương mại tự xử

lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận gặp

nhiều khó khăn do trình tự , thủ tục xử lý

còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên

bảo đảm , các ngân hàng thương mại chưa

được toàn quyền xử lý tài sản trong khuôn

khổ của pháp luật

2.2.2 Phương thức xử lý tài sản bảo

đảm tiền vay là bất động sản trong trường

hợp không có thỏa thuận

2.2.2.1 Phương thức bán tài sản

Pháp luật hiện hành không quy định về

quy trình , thủ tục để các chủ thể thực hiện

phương thức bán tài sản bảo đảm, trừ việc ủy

quyền bán đấu giá tài sản cho t rung tâm

hoặc doanh nghiệp có chức năng bán đấu

giá Thực tế cho thấy , việc ban hành quy trình, thủ tục bán tài sản công khai , khách quan sẽ quyết định tới giá trị xử lý tài sản bảo đảm và ảnh hưởng tới việc thực hiện nghĩa

vụ trả nợ của khách hàng tại các ngân hàng thương mại , đặc biệt là trong trường hợp không có sự thỏa thuận hoặc không có sự

tham gia của bên bảo đảm và quy trình xử

lý tài sản bảo đảm

Ngoài ra , trong quá trình bán đấu giá

tài sản là bất động sản để thu hồi nợ , các ngân hàng thương mại còn gặp nhiều khó

khăn, như:

- Các cơ quan nhà nước thường không đồng ý xác nhận vào các văn bản trong quá

trình ngân hàng bán đấu giá tài sản mà không có lý do chính đáng

- Một thực tế ở nước ta hiện nay là các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn rất lộn xộn, giá trị pháp lý không rõ ràng

2.2.2.2 Phương thức nhận chí nh tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm

Về góc độ lý luận , phương thức này là

một phương thức mà pháp luật trao quyền cho các ngân hàng thương mại nhằm giải phóng tối đa các khoản n ợ xấu và bán tài sản bảo đảm nợ tồn đ ọng hoặc những tài sản khó xử lý, tài sản đặc thù Việc xử lý tài sản theo phương thức này mà không có thỏa thuận với bên bảo đảm tại hợp đồng là một đặc cách mà pháp luật tr ong lĩnh vực tín dụng ngân hàng đã quy định cho các tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng thương mại nói riêng Tuy nhiên nếu trong trường hợp tổ chức tín dụng thực hiện phương thức này mà không thỏa thuận được với bên bả o đảm thì sẽ không tuân thủ tính công khai, khách quan của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

2.2.2.3 Khởi kiện ra tòa án

Khởi kiện chỉ là phương sách cuối cùng

mà các ngân hàng lựa chọn , khi tất cả các biện pháp khác k hông đem lại hiệu quả