Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản qua thực tiễn hoạt động của các tổ chức tín dụng

Từ đó, luận văn đưa ra một số giải pháp tổng thể và kiến nghị cụ thể để hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nhất là trong bối cảnh Quốc hội đang thảo l

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS.Nguyễn Am Hiểu

Hà Nội – 2015

[

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi.Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia

Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Ngô Ngọc Linh

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI

SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ

1.1.2 Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự

10

1.2 Khái quát về giao dịch bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản

bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng

12

1.2.2 Mối quan hệ giữa hợp đồng bảo đảm tiền vay với hợp đồng

tín dụng

16

1.3 Khái quát về tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 22

1.3.1 Khái niệm về bất động sản và điều kiện đối với tài sản bảo

đảm tiền vay là bất động sản

22

đảm tiền vay và việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

27

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI

SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ

2.2 Một số bất cập trong quy định pháp luật ảnh hưởng đến

việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của

các tổ chức tín dụng

46

2.2.2 Quy định về việc bên thứ ba dùng bất động sản để thế chấp

bảo đảm nghĩa vụ cho người khác

55

2.2.4 Quy định về trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà

không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại

3.1.2 Khó khăn, vướng mắc thường gặp trong hoạt động xử lý tài

sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các tổ chức tín dụng

91

3.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm

tiền vay là bất động sản của các tổ chức tín dụng

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nền kinh tế càng phát triển, các hoạt động tín dụng càng sôi động.Trong một nền kinh tế thị trường, vay và cho vay là một nhu cầu tất yếu Đối với một nền kinh tế mới nổi như Việt Nam, sự phát triển của các hoạt động tín dụng nói chung và của hoạt động vay, cho vay nói riêng lại càng nóng hơn

Trong những năm gần đây tại Việt Nam, cùng với nhu cầu vay vốn của hàng chục nghìn doanh nghiệp được thành lập mỗi năm, rất nhiều TCTD đã được thành lập.Bongbóng bất động sản vỡ đã khiến các TCTD lao đao, nợ xấu trở thành vấn đề lớn không dễ giải quyết của nền kinh tế Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ nợ xấu của toàn hệ thống tại thời điểm tháng 4/2014 là 4,01% Tuy nhiên, đây mới là con số nợ xấu do các TCTD báo cáo lên NHNN Còn theo con số mới đây NHNN đưa ra là khoảng 9%, nếu tính một cách thận trọng [37] Bên cạnh các biện pháp vĩ mô của nhà nước, các biện pháp tái cấu trúc, sáp nhập, hợp nhất,… để tồn tại trong giai đoạn kinh tế khó khăn, các TCTD cũng dồn lực vào công tác xử lý nợ xấu, trong đó xử lý tài sản bảo đảmlà biện pháp chủ yếu

Trong số các tài sản bảo đảmcủa các TCTD hiện nay thì bất động sản chiếm một tỷ trọng lớn Theo số liệu tổng kết của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng Sumi Trust Nhật Bản, đến hết tháng 12/2013, dư nợ TCTD cho vay bất động sản khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ, nhưng tài sản bảo đảm tín dụng lại chiếm khoảng 65% [36]

Do đó xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động xử lý nợ xấu của các TCTD

Tuy nhiên, thực tế công tác xử lý nợ tại các TCTD Việt Nam hiện nay

cho thấy dường như các TCTD đang yếu thế Có rất nhiều vướng mắc trong việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản gây khó khăn, thậm chí cản trở các TCTD thu hồi nợ Những vướng mắc, bất cập này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, từ sự bất hợp tác của người vay vốn, bên bảo đảm trong thời kỳ kinh tế ảm đạm hay tính thanh khoản yếu của các tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong giai đoạn thị trường đang đóng băng,… tuy nhiên một nguyên nhân quan trọng của tình trạng này là từ sự bất cập của hệ thống pháp luật Chính sự không phù hợp và thiếu đồng bộ của các quy định pháp luật đã gây khó khăn cho các TCTD trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản để thu hồi nợ

Thực tế cho thấy xử lý tài sản bảo đảm thường là biện pháp cuối cùng

mà các TCTD áp dụng để thu hồi nợ Với tư cách là bên cho vay, bên nhận bảo đảm, các TCTD là người bị vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp, là chủ thể cần được pháp luật bảo vệ Thế nhưng với các quy định pháp luật và việc áp dụng pháp luật của các cơ quan quản lý nhà nước như hiện nay lại tạo ra một

cơ chế rất thuận lợi để người vay tiền và các bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ

dễ dàng trốn tránh hoặc kéo dài việc thực hiện nghĩa vụ Từ vị thế cần được bảo vệ, các TCTD dường như đang bị đối xử như người đi “ức hiếp” người vay và các bên bảo đảm Một nguyên nhân quan trọng đã tồn tại từ lâu và còn tiếp tục ảnh hưởng lâu dài đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm của các TCTD nhưng lại chưa được khắc phục

Từ những vấn đề trên, tác giả đã chọn đề tài “Xử lý tài sản bảo đảm tiền

vay là bất động sản qua thực tiễn hoạt động của các Tổ chức tín dụng” là đề

tài luận văn của mình Các vấn đề đưa ra trong luận văn xuất phát từ việc nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam hiện nay và tổng kết từ thực tiễn

xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại các TCTD, qua đó đề xuất một số hướng hoàn thiện các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là

bất động sản nhằm tạo ra một cơ chế phù hợp hơn trong vấn đề này

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Mục tiêu tổng quát của luận văn là chỉ ra những điểm vướng mắc, bất cập trong hệ thống pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trên cơ sở phân tích, đánh giá các quy định pháp luật và thực tiễn

3 Tình hìnhnghiên cứu của đề tài:

Xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng là vấn đề đã được nhiều luật gia nghiên cứu, đánh giá dưới góc độ pháp lý Có nhiều các công trình khoa học ở các cấp độ khác nhau nghiên cứu về giao dịch bảo đảm/bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.Tuy nhiên.các bài viết đăng trên các Tạp chí thường chỉ bàn về vấn đề nhỏ trong một biện pháp bảo đảm cụ thể Chẳng hạn, bài viết: “Bàn về biện pháp bảo lãnh” của tác giả Phạm Văn Tuyết đăng trên Tạp chí Luật học số 01/1999 chỉ bàn riêng về tính liên đới về thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp bảo lãnh; bài viết: “Về các biện pháp bảo đảm hợp đồng tín dụng” của tác giả Lê Hồng Hạnh chỉ bàn về các biện pháp Thế chấp, Cầm cố, Bảo lãnh

trong hoạt động tín dụng; bài viết: “Bản chất các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” của tác giả Phạm Công Lạc chỉ bàn về các dấu hiệu đặc trưng của các biện pháp bảo đảm

Các công trình nghiên cứu ở cấp độ luận án tiến sĩ, luận văn Thạc sĩ hoặc các sách chuyên khảo, tham khảo đều nghiên cứu về các biện pháp bảo đảm cụ thể hoặc nghiên cứu chung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Chẳng hạn, Luận án tiến sĩ “Những giải pháp bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại” của Nguyễn Như Minh, Trường đại học Tài chính – Kế toán, thành phố Hồ Chí Minh, 1996; Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chế định bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng- Thực trạng và giải pháp” của học viên Trần Thu Thủy; luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài: “Bảo đảm tiền vay ngân hàng- Thực trạng và giải pháp” của học viên Lê Thu Hiền; luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài: “Những vấn đề pháp lý về bảo lãnh ngân hàng” của Nguyễn Thành Long,

Sách chuyên khảo: “Giao dịch thương mại của ngân hàng thương mại trong điều kiện kinh tế thị trường ở Việt Nam” Nxb Tư pháp 2005 của tác giả Nguyễn Văn Tuyến chỉ có mục nhỏ viết về bảo lãnh ngân hàng dưới góc độ hoạt động cấp tín dụng Sách tham khảo: “Một số suy nghĩ về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong Luật Dân sự Việt Nam” Nxb trẻ TP Hồ Chí Minh của tác giả Nguyễn Ngọc Điện nghiên cứu chung về các biện pháp đảm bảo,…

Như vậy, dù có rất nhiều công trình khoa học liên quan đến đề tài mà tác giả đang nghiên cứu nhưng chưa có một đề tài khoa học nào nghiên cứu riêng về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các tổ chức tín dụng, đặc biệt là chưa có đề tài nào có sự liên hệ với thực tiễn công tác xử

lý tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng Vì thế, có thể nói rằng, đề tài mà tác giả chọn làm luận văn Thạc sĩ luật học là một đề tài mới và độc lập

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định pháp luật hiện hành và các vấn đề phát sinh từ thực tiễn hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các TCTD

Về phạm vi nghiên cứu, luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề về tài sản bảo đảm tiền vay có đối tượng là bất động sản, sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật Việt Nam về vấn đề này và những bất cập gây khó khăn cho các TCTD trong thực tiễn xử lý, từ đó đề xuất các kiến nghị để hoàn thiện

5 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Pháp luật là một bộ phận của thượng tầng kiến trúc xã hội được hình thành từ một cơ sở hạ tầng nhất định, pháp luật là tấm gương phản chiếu xã hội và ngược lại, xã hội luôn là cơ sở thực tiễn của pháp luật.Vì vậy, pháp luật chỉ khả thi khi quy định của nó phù hợp với thực tiễn Nhận thức rõ vấn đề này nên quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả luôn dựa vào nguyên lý của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để tìm hiểu các quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong mối quan hệ giữa pháp luật và thực tiễn của đời sống xã hội Trong quá trình nghiên cứu

đề tài, tác giả cũng đã sử dụng các phương pháp phân tích; diễn giải, quy nạp;

so sánh để làm rõ các quy định của pháp luật Mặt khác, tác giả cũng đã sử dụng phương pháp khảo sát thực tiễn hoạt động về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các TCTD để tìm ra các khó khăn, vướng mắc của các TCTD trong hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản

6 Tính mới và những đóng góp của đề tài

Trên cơ sở phân tích một số vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các tổ chức tín dụng Việt Nam, luận văn chỉ ra được đặc điểm của tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản và hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của các tổ chức tín dụng; Chỉ ra được những vướng mắc, bất

cập, mâu thuẫn của các quy định pháp luật về tài sản bảo đảm tiền vay và xử

lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản hiện nay gây khó khăn cho hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của các tổ chức tín dụng

Từ đó, luận văn đưa ra một số giải pháp tổng thể và kiến nghị cụ thể để hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nhất là trong bối cảnh Quốc hội đang thảo luận sửa đổi Bộ luật dân sự năm 2005 trong đó

có các quy định về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng như xây dựng luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm

7 Bố cục của luận văn:

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm ba chương như sau:

Chương 1:Một số vấn đề lý luận về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất

động sản của tổ chức tín dụng

Chương 2:Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất

động sản của tổ chức tín dụng

Chương 3:Thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại

các tổ chức tín dụng và phương hướng hoàn thiện pháp luật

Chương 1:

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN

VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG

1.1 Khái quátvề các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

1.1.1 Khái niệm về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự:

Việc xác lập và thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong giao dịch dân sự trước hết trên cơ sở sự tự giác của các bên.Nhưng trên thực tế không phải bất

cứ ai tham gia giao dịch dân sự đều có thiện chí trong việc thực hiện nghiêm chỉnh các nghĩa vụ của mình.Để tạo được thế chủ động cho người có quyền trong các quan hệ nghĩa vụ được hưởng quyền dân sự, pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm việc giao kết hợp đồng, cũng như việc thực hiện nghĩa vụ Thông qua các biện pháp này người có quyền có thể chủ động tiến hành các hành vi của mình tác động trực tiếp đến tài sản của phía bên kia nhằm làm thỏa mãn quyền lợi của mình, khi đến thời hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa

vụ đó Pháp luật về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là một trong những chế định luật được hình thành khá sớm trong hệ thống pháp luật các quốc gia trên thế giới.Luật cổ La Mã đã biết đến các biện pháp thế chấp, cầm

cố, bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ

Trong pháp luật thực định Việt Nam không có điều khoản nào đưa ra khái niệm các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2005 chỉ quy định có 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự bao gồm:

- Cầm cố tài sản: là việc một bên (gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

- Thế chấp tài sản: là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản

thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

- Đặt cọc: là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự

- Ký cược:là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quí hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản

ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê

- Ký quỹ: là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong tỏa tại một ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự

- Bảo lãnh:là việc người thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên

có quyền (gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Các bên cũng có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình

- Tín chấp: là việc tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở bảo đảm cho

cá nhân, Hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác để sản xuất, kinh doanh, làm dịch vụ theo quy định của Chính phủ

Khi nghiên cứu về khái niệm và bản chất pháp lý của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, ở Việt Nam hiện có một vài quan điểm khác nhau Quan điểm thứ nhất cho rằng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là một biện pháp dân sự có “tính dự phòng” nhằm thúc đẩy việc thực hiện đúng nghĩa vụ theo cam kết hoặc theo quy định của pháp luật Bên cạnh đó, biện pháp bảo

độ trách nhiệm và cả các biện pháp thực hiện, áp dụng; có thể tự mình thực hiện, áp dụng trách nhiệm đó[19]

Theo tác giả, về mặt khách quan, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là những quy định của pháp luật cho phép các chủ thể trong quan hệ nghĩa vụ áp dụng các biện pháp mà pháp luật cho phép để bảo đảm cho một nghĩa vụ đó được thực hiện, đồng thời xác định và bảo đảm quyền, nghĩa vụ của các bên trong các biện pháp đó Về mặt chủ quan, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

là việc thỏa thuận giữa các bên, qua đó đặt ra các biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đồng thời ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ gây ra

Từ những phân tích trên, có thể đưa ra định nghĩa về biện pháp bảo

đảm nghĩa vụ dân sự như sau: Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc sử dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảo đảm)

Thứ nhất, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có mối

quan hệ mang tính chất phụ thuộc vào nghĩa vụ mà nó bảo đảm và luôn gắn liền với một nghĩa vụ được bảo đảm cụ thể.Một khi xác định được nghĩa vụ cần bảo đảm là nghĩa vụ gì và cần phải được bảo đảm như thế nào thì các biện pháp bảo đảm mới được hình thành Do đó, về nguyên tắc các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được xác lập sau hoặc đồng thời với việc xác lập nghĩa vụ đó

Thứ hai, phạm vi bảo đảm của các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự

do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, có thể là một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ Toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại.Về nguyên tắc phạm vi bảo đảm của các biện pháp bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ đã được xác định trong nội dung của quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm; dù trong thực tế người có nghĩa vụ đưa ra một tài sản có giá trị lớn hơn nhiều lần giá trị của nghĩa vụ để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, vì mục đích cuối cùng của việc bảo đảm đó cũng chỉ

là để người mang nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi đã xác định

Thứ ba, các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự có tính chất dự phòng

vàchỉ được áp dụng khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ xảy ra Trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm đã được thực hiện một cách đầy đủ thì không cần

áp dụng biện pháp bảo đảm đó Trong thời gian có hiệu lực của biện pháp bảo đảm, quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm vẫn thuộc về bên có nghĩa vụ nhưng quyền năng pháp lý đối với tài sản đó bị hạn chế (không được tự do chuyển nhượng…) Nếu đến hạn bên có nghĩa vụ thực hiện đúng, đầy đủ

nghĩa vụ của mình thì biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đó đương nhiên chấm dứt; bên có nghĩa vụ được khôi phục đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản bảo đảm: được nhận lại tài sản và đầy đủ các giấy tờ hợp pháp liên quan đến tài sản từ bên có quyền hay bên nắm giữ tài sản bảo đảm Trong trường hợp khi đến hạn có sự vi phạm nghĩa vụ thì tài sản bảo đảm bị xử lý theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật (nếu không có thỏa thuận) để khấu trừ, thanh toán phần nghĩa vụ bị vi phạm

Thứ tư, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phát sinh từ

sự thỏa thuận giữa các bên Nếu như các quan hệ nghĩa vụ khác có thể phát sinh từ nhiều căn cứ khác nhau (có thể do thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật) thì các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự chỉ phát sinh trên cơ sở

sự thỏa thuận giữa các bên chủ thể Cách thức, phạm vi và toàn bộ nội dung của một biện pháp bảo đảm đều là kết quả của sự thỏa thuận giữa các bên liên quan

Thứ năm, đối tượng chủ yếu của các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân

sự là những lợi ích vật chất, tuy nhiên, cũng có biện pháp mà đối tượng là uy tín của bên bảo đảm (biện pháp bảo lãnh và biện pháp tín chấp)

Nghĩa vụ cần được bảo đảm là những nghĩa vụ mang tính chất tài sản (như nghĩa vụ thanh toán tiền hay thực hiện một công việc trị giá được bằng tiền…) Theo quy luật ngang giá chi phối các quan hệ tài sản thì chỉ có lợi ích vật chất mới bù đắp được các lợi ích vật chất, do vậy, các bên trong quan hệ nghĩa vụ không thể dùng quyền nhân thân làm đối tượng của biện pháp bảo đảm Lợi ích vật chất là đối tượng của các biện pháp bảo đảm thường là một tài sản.Tài sản đem ra bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có thể là vật (vật hiện có hoặc hình thành trong tương lai), tiền, giấy tờ có giá hoặc quyền tài sản.Đó có thể là động sản hoặc bất động sản nhưng những tài sản này phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, không phải là đối tượng bị tranh chấp

về quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng.Tài sản bảo đảm phải là tài sản được phép tự do lưu thông trên thị trường

Thứ sáu, các biện pháp bảo đảm có mục đích nâng cao trách nhiệm

thực hiện nghĩa vụ của những người có nghĩa vụ, bảo vệ lợi ích cho bên có quyền một cách chắc chắn thông qua việc thỏa thuận về một tài sản dự phòng

sẽ được xử lý để khấu trừ nghĩa vụ vi phạm Thông qua việc áp dụng các biện pháp bảo đảm bên có quyền sẽ không bị rơi vào thế bị động (phụ thuộc vào việc thực hiện nghĩa vụ của bên đối tác) mà trở thành chủ động trong việc bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong các giao dịch dân sự, thương mại đã ký kết (thông qua việc trực tiếp tác động vào tài sản bảo đảm) Các biện pháp bảo đảm được đặt ra góp phần tạo nên cơ sở pháp lý an toàn cho các chủ thể trong giao lưu dân sự, tạo điều kiện củng cố kỷ luật hợp đồng, bảo đảm sự ổn định và phát triển bình thường của các quan hệ tài sản

1.2 Khái quát về giao dịch bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng:

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm củabảo đảm tiền vay:

1.2.1.1 Khái niệm bảo đảm tiền vay:

Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên một, một số hoặc toàn bộ các nghiệp vụ nhận tiền gửi,cấp tín dụng, cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản Trong số các nghiệp vụ của

tổ chức tín dụngthì cho vay là hình thức cấp tín dụng truyền thống và đặc trưng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi

Trong hoạt động cho vay, các TCTD thường đánh giá, xếp loại khách hàng Đối với các khách hàng truyền thống, có uy tín (uy tín của khách hàng thường được TCTD đánh giá trên cơ sở có quan hệ tín dụng lâu dài, trả nợ

đúng, đầy đủ), những khách hàng có tình hình tài chính lành mạnh, phương án sản xuất kinh doanh hiệu quả hoặc cho vay theo chỉ định của Chính phủ, TCTD có thể cho vay không cần biện pháp bảo đảm bằng tài sản.Tuy nhiên rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay có thể phát sinh do nhiều yếu tố khác không thể đoán trước được, trong khi mục đích mà TCTD hướng tới trong hoạt động cấp tín dụng luôn là sự an toàn về vốn cho vay Xuất phát từ thực tế trên và để bảo toàn vốn trong hoạt động cho vay, đối với các khách hàng không đáp ứng các điều kiện cho vay không có biện pháp bảo đảm, các TCTD (bên cho vay) buộc khách hàng vay phải dùng tài sản để bảo đảm việc trả nợ

vay từ hợp đồng tín dụng Đây chính là giao dịch bảo đảm tiền vay

Về mặt lý luận, theo Từ điển Luật học, bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay, hay gọi một cách ngắn gọn là “bảo đảm tiền vay”, được định nghĩa là biện pháp được sử dụng để bên cho vay thu hồi nợ trong trường hợp bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoàn trả tiền vay[38, tr.273]

Về mặt pháp luật thực định, khái niệm “bảo đảm tiền vay” được định nghĩa tại khoản 1 điều 2 Nghị định số 178/1999/NĐ-CPcủa Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, theo đó “Bảo đảm tiền vay là việc TCTD áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay”.Tuy nhiên, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ ngày 27/01/2007và được thay thế bằng Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Sau khiNghị định số 178/1999/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành kèm theohết hiệu lực, các văn bản pháp luật hiện nay không có quy định

về khái niệm “Bảo đảm tiền vay”

Cần phải khẳng định “Bảo đảm tiền vay” không phải là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự riêng mà thực chất chỉ là biện pháp

bảođảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của BLDS 2005 trong đó nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ hoàn trả gốc, lãi và các nghĩa vụ thanh toán khác phát sinh từ hợp đồng vay tiền.Và như đã nêu ở trên, các văn bản pháp luật thực định hiện nay cũng không còn định nghĩa và sử dụng khái niệm

“bảo đảm tiền vay” Tuy nhiên tác giả vẫn sử dụng khái niệm này như một thuật ngữ trọng tâm và xuyên suốt trong luận văn này bởi cáclý do sau:

Thứ nhất, cho vay chỉ là một trong số rất nhiều hoạt động mà các

TCTDhiện nay đang thực hiện,ngoài cho vay còn rất nhiều hình thức cấp tín dụng khác như bảo lãnh, chiếu khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán,… Trên thực tế, khi cấp tín dụng theocác hình thức khác, TCTD cũng đều yêu cầu khách hàng phải giao kết giao dịch bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả khoản tín dụng màTCTD đã cấp cho khách hàng Bởi vậy,sử dụng khái niệm “bảo đảm tiền vay”, tác giả muốn giới hạn phạm vi nghiên cứu của luận văn là các giao dịch bảo đảm của tổ chức tín dụng với khách hàng xuất phát từ nghiệp vụ cho vay mà không phải là tất cả các nghiệp vụ cấp tín dụng nói chung của TCTD

Thứ hai, tác giả muốn nhấn mạnh đến đối tượng nghiên cứu của luận

văn.Trên thực tế, hợp đồng vay tiền là một giao dịch dân sự rất phổ biến, không chỉ có TCTD mới được cho vay mà hầu như tất cả các chủ thể dân sự đều có thể cho vay, tuy nhiên xét về tính thường xuyên, chuyên nghiệp và thực hiện như một nghề nghiệp thì cho vay là hoạt động đặc trưng cho TCTD Ngoài ra, hoạt động cho vay của TCTD cũng có những nhiều khác biệt so với hợp đồng cho vay tiền trong các giao dịch dân sự thông thường.Hợp đồng cho vay tiền thông thường được điều chỉnh theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 theo đó lãi suất cho vay do các bên thỏa thuận nhưng không được vượt quá 150% lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố Trong khi đó, với tư cách là một nghiệp vụ cấp tín dụng, hợp đồng cho vay giữa các TCTD với

khách hàng mang tính kinh tế thị trường, chủ yếu được điều chỉnh bởi Luật các tổ chức tín dụng 2010 và các văn bản pháp luật chuyên ngành về hoạt động ngân hàng, trong đó lãi suất cho vay giữa các TCTD không bị giới hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố.Sử dụng khái niệm này tác giả muốn nhấn mạnh đến đối tượng nghiên cứu của luận văn chỉ giới hạn đối với các giao dịch bảo đảm tiền vay của các TCTD

Từ những lý do trên, tác giả nhận thấy khái niệm “bảo đảm tiền vay” là thuật ngữ ngắn gọn nhưng phản ánh đúng bản chất của giao dịch giữa TCTD

và bên bảo đảm là nhằm đảm bảo nghĩa vụ hoàn trả tiền vay (gốc, lãi và các nghĩa vụ thanh toán khác) của bên vay cho TCTD Tác giả cho rằng có thể

định nghĩa khái niệm bảo đảm tiền vay như sau: Bảo đảm tiền vay là biện

pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự được sử dụng để bên cho vay (TCTD) thu hồi

nợ trong trường hợp bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoàn trả tiền vay

1.2.1.2 Đặc điểm của bảo đảm tiền vay:

Với tư cách là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ, giao dịch bảo đảm tiền vay của TCTD có đầy đủ các dấu hiệu và thuộc tính cơ bản của biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự nói chung Bên cạnh đó,bảo đảm tiền vay cũng có một

số đặc trưng riêngnhư sau:

Thứ nhất, chủ thể của giao dịch bảo đảm tiền vay luôn có một bên là tổ

chức tín dụng - với tư cách là bên nhận bảo đảm (bên có quyền đòi nợ theo hợp đồng tín dụng).Do chủ thể nhận thế chấp là tổ chức tín dụng nên việc phòng tránh rủi ro tín dụng cho chủ thể này là vấn đề hết sức quan trọng, được pháp luật quan tâm đặc biệt vì mục tiêu giữ vững an toàn của hệ thống ngân hàng và đảm bảo lợi ích quốc gia

Thứ hai, nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo hợp

đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng với khách hàng vay vốn Nghĩa vụ này

phát sinh từ hợp đồng tín dụng, bao gồm nợ gốc, nợ lãi, các khoản phí, tiền phạt và tiền bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.Bên vaytrong hợp đồng vaycó thể chính là bên bảo đảm hoặc người thứ ba vay tiền tại TCTD.Thực tế cho thấy, do nghĩa

vụ hoàn trả tiền vay trong hợp đồng tín dụng thường có giá trị lớn và có tính rủi ro cao nên hầu hết các tổ chức tín dụng khi cho vay đều mong muốn sử dụng biện pháp bảo đảm tiền vay để phòng tránh rủi ro cho các khoản tín dụng đã cấp

Thứ ba, trong quan hệ cho vay giữa tổ chức tín dụng với khách hàng,

do tổ chức tín dụng rất coi trọng vai trò, tác dụng của bảo đảm tiền vay nên hợp đồng bảo đảm thường được các bên (tổ chức tín dụng và bên bảo đảm) giao kết thành một hợp đồng riêng, tách khỏi hợp đồng tín dụng, với nhiều điều khoản chi tiết và rất cụ thể Điều này là cần thiết, vì việc giao kết một hợp đồng thế chấp riêng rẽ với hợp đồng tín dụng sẽ tạo điều kiện cho các bên

có cơ hội thỏa thuận chi tiết, cụ thể và đầy đủ hơn về các điều khoản của hợp đồng bảo đảm tiền vay.Trên cơ sở đó, giúp cho việc thực hiện hợp đồng bảo đảm và giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay cũng dễ dàng, thuận lợi hơn

1.2.2 Mối quan hệ giữa hợp đồng bảo đảm tiền vay với hợp đồng tín dụng:

Như đã trình bày, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung có mối quan hệ mang tính chất phụ thuộc vào nghĩa vụ mà nó bảo đảm

và luôn gắn liền với một nghĩa vụ được bảo đảm Cụ thể với giao dịch bảo đảm tiền vay thì nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng với khách hàng vay vốn Như vậy, giữa hợp đồng bảo đảm tiền vay với hợp đồng tín dụng có mối quan hệ như thế nào Về phương diện học thuật, vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất liên quan

đến mối quan hệ giữa hợp đồng bảo đảm tiền vayvới hợp đồng tín dụng có lẽ

là việc xác định tính độc lập hay tính phụ thuộc giữa hai hợp đồng này.Nói cách khác, mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng bảo đảm tiền vay có phải là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ hay không?

Quan điểm thứ nhất cho rằng: Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và

hợp đồng bảo đảm tiền vay có thể coi là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ[7,8]

Có lẽ quan điểm này dựa trên lập luận cho rằng, sự bảo đảm chỉ có giá trị khi tồn tại nghĩa vụ được bảo đảm (nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng chính).Theo quan điểm này, nếu hợp đồng tín dụng (hợp đồng chính) bị vô hiệu thì hợp bảo đảm (với tính chất là hợp đồng phụ) cũng đương nhiên bị vô hiệu theo Ngược lại, nếu hợp đồng bảo đảmtiền vay bị vô hiệu thì không tất yếu hay chắc chắn làm vô hiệu hợp đồng tín dụng (hợp đồng chính)

Quan điểm thứ hai cho rằng: Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với

hợp đồng thế chấp không hoàn toàn là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ [35]

Quan điểm này đã được thể hiện trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.Trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, nhà làm luật không hoàn toàn coi mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ, cụ thể là, Điều 15 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Theo quy định tại điều luật này, nếu áp dụng cho hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp tài sản thì có thể hình dung mối tương quan về hiệu lực giữa hai hợp đồng này (hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm) như sau:

- Trường hợp thứ nhất, có hai khả năng xảy ra:Nếu hợp đồng tín dụng

có nghĩa được bảo đảm bị vô hiệu hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa thuận của các bên hoặc bởi ý chí đơn phương của một bên nhưng chưa

được thực hiện thì hợp đồng bảo đảm tiền vay bị chấm dứt Cần lưu ý rằng theo quy định của điều luật nêu trên thì trong trường hợp này, hợp đồng bảo đảm tiền vay bị chấm dứt, nghĩa là đã có hiệu lực rồi sau đó mới chấm dứt hiệu lực do không cần thiết duy trì hiệu lực của hợp đồng bảo đảm tiền vay nữa, chứ không phải là hợp đồng bảo đảm tiền vay bị vô hiệu ngay từ khi ký kết

Nếu hợp đồng tín dụng bị vô hiệu hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi thỏa thuận của các bên hoặc bởi ý chí đơn phương của một bên và đã được thực hiện một phần hoặc toàn bộ thì hợp đồng bảo đảm tiền vay không

bị đương nhiên chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận chấm dứt hợp đồng bảo đảm tiền vay này vì thấy không cần thiết phải tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa Trong trường hợp này, nếu hợp đồng bảo đảm tiền vay không bị chấm dứt trong khi tổ chức tín dụng đã giải ngân cho khách hàng thì bên nhận bảo đảm (tổ chức tín dụng) có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi số tiền

đã giải ngân cho khách hàng

- Trường hợp thứ hai, hợp đồng bảo đảm bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, chấm dứt đơn phương sẽ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng tín dụng thỏa thuận hủy bỏ hay chấm dứt hợp đồng này

Đối với việc xác định mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay, tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai.Bởi xét trong mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng bảo đảm tiền vay thì không thể coi hợp đồng tín dụng là hợp đồng chính và hợp đồng bảo đảm tiền vay (trong

đó có hợp đồng thế chấp tài sản) là hợp đồng phụ.Tác giả xin đưa ra một số phân tích chứng minh cho quan điểm này như sau:

Thứ nhất, về khía cạnh học thuật, tự thân mỗi hợp đồng này (tức hợp

đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay) đều đã có đầy đủ các yếu tố để được coi là một hợp đồng Vì thế, tự nó sẽ phát sinh hiệu lực nếu thỏa mãn

các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (theo quy định tại Điều 122 BLDS 2005), chứ không cần phải phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng khác Điều này có nghĩa, hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay đều là những hợp đồng độc lập, không hề ảnh hưởng và chi phối đến hiệu lực của nhau, cho dù mục đích của việc thiết lập hợp đồng thế chấp là nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng

Từ lập luận như vậy, có thể kết luận rằng, nếu hợp đồng tín dụng bị vô hiệu hoặc bị chấm dứt, hủy bỏ thì cũng không ảnh hưởng gì đến hiệu lực của hợp đồng bảo đảm tiền vay Ngược lại, nếu hợp đồng bảo đảm tiền vay bị vô hiệu hoặc bị chấm dứt, hủy bỏ thì cũng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng và khi đó, hợp đồng tín dụng trở thành hợp đồng không có bảo đảm bằng tài sản

Thứ hai, về khía cạnh pháp luật thực định, tại điều 410 Bộ luật Dân sự

2005, tuy nhà làm luật vẫn mô tả rõ bản chất pháp lý của mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ nhưng đồng thời cũng khẳng định rằng, các quy định về mối quan hệ này không áp dụng cho các biện pháp bảo đảm nghĩa

vụ dân sự Theo ý kiến chúng tôi, nhà làm luật lựa chọn giải pháp này cho mối quan hệ giữa hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm với hợp đồng bảo đảm

là khá hợp lý, vì nó giúp cho TCTD tránh được những rủi ro về kinh tế trong trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà TCTD (bên nhận bảo đảm) đã thực hiện hợp đồng này với bên vay

Từ các căn cứ trên, tác giả cho rằng, cách tiếp cận về mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng bảo đảm tiền vay như Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm là hợp lý và có cơ sở khoa học

1.2.3 Khái niệm, đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay:

1.2.3.1 Khái niệm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay:

Các biện pháp bảo đảm tiền vay đều có mục đích là bảo đảm việc trả nợ

của bên vay để đáp ứng quyền thu hồi vốn vay của bên cho vay Vì vậy, khi đến thời hạn trả nợ mà bên vay không thực hiện nghĩa vụ này hoặc bên bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm khi đến hạn thì bên nhận bảo đảm (bên cho vay) có quyền xử lý tài sản để thu hồi vốn cho vay

Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm đã có quy định về nhiều phương thức khác nhau và cho phép bên cho vay có quyền lựa chọn một trong các phương thức đó để xử lý tài sản bảo đảm như: Tự nhận tài sản bảo đảm tiền vay để khấu trừ nợ vay; tự bán tài sản bảo đảm tiền vay cho người thứ ba; yêu cầu bán đấu giá tài sản

Nhìn chung, để đưa ra một khái niệm đúng, đủ về xử lý tài sản bảo đảm tiền vaylà việc không dễ dàng, tuy nhiên nếu căn cứ vào các phương thức xử

lý tài sản bảo đảm quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP nêu trên có thể

đưa ra khái niệm về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay như sau:Xử lý tài sản bảo

đảm tiền vay là việc bên cho vay (đồng thời là bên nhận bảo đảm) thực hiện một trong các phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay mà Bộ luật dân sự

và các văn bản pháp luật khác về giao dịch bảo đảm tiền vay đã quy định, khi

có sự vi phạm nghĩa vụ của bên vay, bên bảo đảm theo những cam kết tại hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay nhằm qua đó thu hồi vốn đã cho vay [34]

1.2.3.2 Đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay:

Qua khái niệm trên, ta thấy xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là một giai đoạn của bảo đảm tiền vay bằng tài sản, giai đoạn thực hiện các biện pháp đối với tài sản bảo đảm nhằm thu hồi khoản nợ Xử lý tài sản bảo đảm tiền vaycó những đặc điểm cụ thể sau:

Thứ nhất, về mục đích, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nhằm mục đích

thu hồi khoản nợ của TCTD đã cho khách hàng vay khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng

Thứ hai, thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay sẽ phát sinh khi có sự

vi phạm nghĩa vụ Sự vi phạm nghĩa vụ này có thể xảy ra hai trường hợp:

- Trường hợp thứ nhất là sựvi phạm nghĩa vụ của bên vay tại Hợp đồng tín dụng Sựvi phạm này thường là không thanh toán hoặc thanh toán không đúng, đủ hoặc thanh toán không đúng hạn số tiền gốc, lãi vay cho TCTD Khi xảy ra sự vi phạm của bên vay thì TCTD có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi số tiền gốc đã cho vay và lãi phát sinh

- Trường hợp thứ hai là sự vi phạm nghĩa vụ của bên bảo đảm tại hợp đồng bảo đảm Sự vi phạm của bên bảo đảm có thể là không thực hiện đúng nghĩa vụ bảo đảm khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng hoặc cũng có thể xuất phát từ những lý do khác theo thỏa thuận của các bên tại hợp đồng bảo đảm như sự vi phạm của bên bảo đảm trong quá trình quản lý, khai thác tài sản dẫn đến tài sản bảo đảm có nguy cơ mất mát, hỏng hóc, giảm đáng kể hoặc không còn giá trị buộc TCTD phải xử lý tài sản mặc

dù bên vay có thể chưa vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng

Thứ ba, xử lý tài sản bảo đảm tiền cần dựa trên các nguyên tắc của việc

xử lý tài sản bảo đảmtheo luật dân sự và các nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay theo pháp luật về TCTD

Thứ tư, với tư cách là nguồn thu thứ hai của TCTD, yêu cầu của việc

xử lý tài sản bảo đảm tiền là cần phải thực hiện xử lý một cách nhanh chóng

để TCTD có thể đảm bảo khả năng thanh toán, khả năng chi trả và cấp tín dụng cho nền kinh tế Do đó, để xử lý tài sản bảo đảm tiền có hiệu quả cần một cơ chế linh hoạt, chủ động cho các chủ thể

Xuất phát từ những đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay như đã trình bày có thể rút ra một vấn đề đặc trưng khi xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

là bên vay, bên bảo đảm luôn có xu hướng chây ỳ hoặc tẩu tán tài sản để trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ với chủ nợ (TCTD) Do đó, việc xử lý tài sản

bảo đảm tiền vay thường không dễ dàng

1.3 Khái quát vềtài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản:

1.3.1 Khái niệm vềbất động sản và điều kiện đối với tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản:

1.3.1.1 Khái niệm vềbất động sản:

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại

Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa

lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung [16, tr.3] Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” [16, tr.3].Tương tự, quy định này cũng được thể

hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” [16, tr.3]

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai” Ví dụ: Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” [16, tr.4] Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản Có thể nói, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và có sự khác nhau trong quy định của các nước

Bộ luật dân sự năm 2005 của Nước Cộng hoà XHCN Việt Nam không đưa ra khái niệm về bất động sản mà liệt kê các tài sản được phân loại là bất động sản Cụ thểkhoản 1 điều 174 quy địnhcác tài sản làbất động sản bao gồm:

- Ðất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Như vậy, quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể về danh mục các

tài sản là bất động sản

Từ quy định của pháp luật thực định về bất động sản, theo tác giảvề cơ bản có thể khái quát về tài sản là bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai

1.3.1.2 Điều kiện đối với tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản:

Theo quy đinh tại điều 320 Bộ luật dân sự 2005, vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch, vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm cũng quy định tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay phải đáp ứng các điều kiện tối thiểu sau:

Thứ nhất, bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vayphải thuộc sở hữu của bên bảo đảm

Đây là điều kiện đầu tiên và tiên quyết đối với tất cả các tài sản khi tham gia các giao dịch dân sự nói chung Một chủ thể chỉ có thể thực hiện các giao dịch đối với tài sản khi các tài sản này thuộc sở hữu của chủ thể đó Nếu các chủ thể này dùng tài sản không thuộc sở hữu của mình để bảo đảm tiền vay thì giao dịch bảo đảm đó bị coi là vô hiệu và chủ sở hữu tài sản có quyền đòi lại tài sản theo quy định của pháp luật dân sự về bảo vệ quyền sở hữu Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 và các văn bản pháp luật liên quan như Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở năm 2014, việc xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền,

do đó để xác định quyền sở hữu đối với một bất động sản không thể căn cứ vào hiện trạng chiếm hữu, sử dụng tài sản mà phải căn cứ vào hồ sơ đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu

Theo Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất muốn thực hiện giao

dịch thế chấp quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau: một là, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hai là, đất không có tranh chấp; ba là, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; bốn là, trong thời

hạn sử dụng đất

Đối với các tài sản gắn liền với đất thì về nguyên tắc chỉ đủ điều kiện tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay khi đáp ứng các điều kiện tương tự như với quyền sử dụng đất, đó là: Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

Thứ hai, bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay phải được phép giao dịch theo quy định pháp luật

Khái niệm“được phép giao dịch” trong trường hợp này phải được hiểu

dưới hai góc độ: một là, bất động sản đó phải được phép tham gia giao dịch thế chấp; và hai là, bất động sản đó được phép tham gia giao dịch chuyển

nhượng bởi mục đích của giao dịch bảo đảm tiền vay là bảo đảm việc thu hồi vốn vay của các TCTD, theo đó, nếu đến thời hạn mà bên vay không trả nợ vay thì TCTD sẽ xử lý tài sản bảo đảm (chuyển quyền sở hữu đối với tài sản

bảo đảm từ bên bảo đảm sang bên nhận bảo đảm hoặc sang người thứ ba) để thu hồi nợ vay Bởi vậy, tài sản bảo đảm phải là các tài sản được phép chuyển nhượng, chuyển giao trong giao dịch dân sự

Theo quy định của Luật đất đai 2013, chỉ được phép thực hiện giao dịch thế chấp, chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất có nguồn gốc sử dụng thuộc một trong các trường hợp sau:

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Giao đất có thu tiền sử dụng nhưng được miễn tiền sử dụng đất

- Đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Đối với các trường hợp khác thì chỉ được thực hiện các giao dịch thế chấp, chuyển nhượng đối với tài sản gắn liền với đất mà không được thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Một điểm đáng lưu ý là bất động sản hình thành trong tương lai cũng có thể là đối tượng của giao dịch bảo đảm tiền vay, ngoại trừ quyền sử dụng đất Nghị định 163/2006/NĐ-CP đưa ra cách xác định về tài sản hình thành trong tương lai, theo đó tài sản hình thành trong tương lai gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay;Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Tài sản đã hình thành

và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật

Luật nhà ở năm 2014 đã thừa nhận việc mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và không yêu cầu bắt buộc phải có Giấy chứng nhận Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

- Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án

được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp;

- Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng

- Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này

Từ những nội dung đã phân tích trên đây, có thể liệt kê các bất động sản đủ điều kiện tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay gồm:

- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

- Nhà ở, tài sản gắn liền với đất khác hình thành trong tương lai

1.3.2 Đặc điểm của bất động sản và hệ quả đối với giao dịch bảo đảm tiền vay và việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay:

1.3.2.1 Đặc điểm của bất động sản:

Từ cách hiểu về bất động sản như trên, có thể chỉ ra các đặc điểm của bất động sản như sau:

Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vị trí Đây là đặc trưng quan

trọng nhất giúp phân biệt giữa bất động sản và động sản Từ đặc tính này của

bất động sản mà từ đó đặt ra hai vấn đề:Một là, giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể; Hai là, giá trị và khả năng

sinh lời của bất động sản chịu tác động của yếu tố môi trường như: những yếu

tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường

Thứ hai, bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của

bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Xuất phát từ đặc điểm này mà bất động sản thường có giá trị lớn

và có khả năng sinh lời; đồng thời việc quản lý bất động sản cũng luôn được Nhà nước quan tâm và quản lý chặt chẽ hơn so với hầu hết các loại động sản thể hiện ở việc xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản phải được đăng ký, mọi giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp đều phải được công chứng và đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước

Thứ ba,bất động sản có tính bền lâu.Do đất đai là tài sản do thiên nhiên

ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.Chính vì tính chất lâu bền của bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích

khác nhau, nên bất động sản rất phong phú và đa dạng

Thứ tư,bất động sản có tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản

chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị

sử dụng của bất động sản trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến

1.3.2.2 Hệ quả đối với giao dịch bảo đảm tiền vay:

Những đặc điểm nêu trên của bất động sản đã dẫn đến hai hệ quả đối với các giao dịch bảo đảm nói chung và giao dịch bảo đảm tiền vay nói riêng,

đó là:

Thứ nhất, bất động sản thường được các bên tham gia giao dịch bảo

đảm tiền vay lựa chọn là tài sản bảo đảm và là một trong những tài sản bảo đảm phổ biến nhất, do đó trong cơ cấu tài sản bảo đảm tiền vay của TCTD thì bất động sản luôn chiếm một tỷ trọng rất lớn.Có thể kể đến các ưu điểm khi nhận tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản như:

- Nhờ tính cốđịnh mà khi nhận bất động sản làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản

- Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp làbất động sản khi khách hàng không trảđược nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm và sự phát triển của thị trường bất động sản

- Bất động sản là những tài sản ít hao mòn Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian thì giá chuyển nhượng bất động sản trong thực tế chứng minh luôn tăng

trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhàđất, chu kỳ kinh tế, các qui định của nhà nước hoặc những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường

- Bất động sản là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờđó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễ dàng

Thứ hai, với đặc tính cố định về mặt vị trí và khả năng khai thác, sinh

lời cho chủ sở hữu nên biện pháp bảo đảm phù hợp nhất với bất động sản là thế chấp

Trong số các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự được quy định tại Bộ luật dân sự 2005 thì bảo lãnh và tín chấp là hai biện pháp bảo đảm đối nhân (trái quyền bảo đảm), trong đó đối tượng của hai biện pháp này không phải là một lợi ích vật chất mà là uy tín của bên được bảo đảm, trong đó tín chấp là biện pháp bảo đảm đặc biệt chỉ áp dụng cho các chủ thể đặc biệt là các tổ chức chính trị - xã hội

Ngoài hai biện pháp bảo đảm này thì các biện pháp bảo đảm còn lại đều

có tính chất đối vật (vật quyền bảo đảm), tuy nhiên đối tượng của các biện pháp đặt cọc, ký quỹ, ký cược lại là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác và đòi hỏi các tài sản này phải được chuyển giao cho bên nhận bảo đảm hoặc gửi giữ, phong tỏa tại ngân hàng.Bất động sản rõ ràng không thể là đối tượng của các biện pháp bảo đảm này Tương tự như vậy, trong biện pháp cầm cố cũng có sự chuyển giao tài sản bảo đảm từ bên cầm cố sang cho bên nhận cầm cố, do đó cũng không phù hợp với các tài sản bảo đảm là bất động sản có đặc tính cố định về mặt vị trí Trong thời gian cầm cố, tài sản bảo đảm tiền vay sẽ do TCTD chiếm hữu, quản lý do đó bên cầm cố sẽ không thể chiếm hữu, sử dụng, khai thác các tài sản này

Trong khi đó đặc trưng của biện pháp thế chấp là không có sự chuyển

giao tài sản bảo đảm từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp Trong thời gian biện pháp thế chấp có hiệu lực, tài sản vẫn thuộc quyền chiếm hữu của bên thế chấp; bên thế chấp được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức

từ tài sản bảo đảm một cách bình thường.Bởi vậy, thế chấp rõ ràng là biện

pháp bảo đảm duy nhất phù hợp với tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.Trên thực tế khi nhận các tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, TCTD

và khách hàng đều thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp

1.3.2.3 Hệ quả đối với việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay:

Xuất phát từ những đặc tính của bất động sản như đã nêu mà đối vớitài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản thì việc xử lý có điểm thuận lợivà cũng

có những khó khăn hơn so với việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là động sản.Thuận lợi là do tính cố định về vị trí của bất động sản nên bên bảo đảm khó có thể thực hiện các hành vi tẩu tán tài sản Tuy nhiên, do các bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay thường là nơi ở, nơi sinh sống, nhà xưởng sản xuất của bên vay vốn hoặc bên thế chấp và thường có giá trị lớn nên việc xử

lý các tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản thường gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp, tốn công sức, thời gian, chi phí khi xử lý

Bởi vậy, yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là phải xây dựng trên nguyên tắc bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức tín dụng với tư cách là bên yếu thế, bên bị vi phạm Trong phần sau, tác giả sẽ phân tích các quy định pháp luật Việt Nam hiện nay liên quan đến xử lý tài sản bảo tiền vay là bất động sản, thực tế xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các TCTD và một số bất cập trong quy định pháp luật gây khó khăn cho TCTD khi xửlý tài sản bảo đảm tiền vay

là bất động sản

Chương 2:

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 2.1 Quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản:

Trong hệ thống pháp luật thực định trước đây, việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của TCTD được quy định riêng tại các văn bản pháp luật chuyên ngành về bảo đảm tiền vay của TCTD, cụ thể là Nghị định 178/1999/NĐ-CPcủa Chính phủ về việc bảo đảm tiền vay của các TCTD, Nghị định 85/2002/NĐ-CPcủa Chính phủ sửa đổi Nghị định 178/1999/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan

Hiện nay, xuất phát từ quan điểm đảm bảotính thống nhất của hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm,việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vaycủa các TCTD trong đó có xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản không được quy định riêng mà áp dụng thống nhất chung với các quy định về xử lý tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung tại Bộ luật dân sự 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và không thể tách rời quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

2.1.1 Các trường hợp xử lý:

Theo quy định tại điều 355 Bộ luật dân sự 2005, trong trường hợp đãđến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Ðiều 336 và Ðiều 338 của Bộ luật này

Điều 56 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy định cụ thể hơn về các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm như sau:

- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

Như vậy, về nguyên tắc, tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản chỉ bị

xử lý khi bên vay vi phạm các nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng hoặc pháp luật đã quy định Mặt khác, mục đích của các TCTD trong việc xử lý tài sản bảo đảmlà nhằm thu hồi vốn cho chính mình, vì vậy, tài sản bảo đảmlà bất động sản sẽ được TCTD xử lý trong các trường hợp sau đây:

- Bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả nợ không đủ hoặc trả không hết nợ khi đến hạn thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng

- Bên vay phải trả nợ trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng hoặc theo quy định của pháp luật.Đây là trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ trong quá trình thực hiện hợp đồng mà

sự vi phạm đó là điều kiện để bên cho vay có quyền chấm dứt hợp đồng tín dụng, hoặc sự vi phạm đó làm cho bên cho vay buộc phải chấm dứt hợp đồng trước thời hạn để bảo toàn vốn vay Những vi phạm nghĩa vụ này có thể là: bên vay sử dụng vốn sai mục đích; bên vay không trả lãi khi đến thời hạn và

có những biểu hiện thiếu khả năng tài chính nếu duy trì hợp đồng tín dụng đến hết thời hạn Trong trường hợp này, Bên cho vay sẽ ra thông báo gửi cho bên vay biết về việc chấm dứt hợp đồng tín dụng trước thời hạn Trong thông báo này, bên cho vay phải xác định thời hạn mà bên vay phải trả nợ vốn vay, hết thời hạn này nếu bên vay không trả nợ thì bên cho vay sẽ xử lý tài sản bảo đảm