Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để phát triển thị trường quyền sử dụng đất

Điều này được thể hiện ở rất nhiều văn kiện, báo cáo chính trị của Đảng và là chủ trương chung của Chính phủ và nhiều Bộ ngành ví dụ Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ

§¹i häc quèc gia hµ néi

khoa LuËt

NGUYỄN THỊ VÂN ANH

HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyên ngành : Luật Kinh tế

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 3

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 9

1.1.QSD đất một đặc trưng pháp lý của Việt Nam 9

1.2.Thị trường QSD đất – Một khái niệm kinh tế, khái niệm pháp lý 13

1.3.Các yếu tố cơ bản và các loại thị trường QSD đất 17

1.4 Khái quát vai trò của thị trường QSD đất đối với phát triển kinh tế 26

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐIỀU CHỈNH VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 30

2.1 Khái lược lịch sử hình thành và phát triển hệ thống pháp luật đất đai điều chỉnh về thị trường QSD đất 30

2.2 Thực trạng hệ thống pháp luật về thị trường QSD đất ở Việt nam 35

2.3 So sánh pháp luật đất đai của Việt nam điều chỉnh thị trường QSD đất và pháp luật một số quốc gia trên thế giới 60

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 69

3.1 Nguyên tắc, định hướng 69

3.2 Đề xuất một số giải pháp cụ thể 70

KẾT LUẬN 92

HỆ THỐNG TÀI LIỆU THAM KHẢO 93

Trong xu thế hội nhập kinh tế Thế giới, theo tổng kết của các nhà nghiên cứu thị trường có ba loại thị trường đóng vai trò cốt tử của nền kinh

tế đó là thị trường lao động, thị trường vốn và thị trường bất động sản, trong đó sự “nóng – lạnh” của thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nhiệt độ và sức sống của hai thị trường quan trọng còn lại, ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của cả một nền kinh tế một quốc gia và thậm chí nền kinh tế tòan cầu Trong thị trường Bất động sản, thị trường QSD đất đóng vai trò nền tảng, mang tính quyết định

Ở Việt nam, thị trường QSD đất chính thức tồn tại với tư cách là một thị trường hợp pháp kể từ khi đất nước bước vào giai đoạn “Đổi mới” và đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm 1988 Kể từ đó đến nay, Nhà nước đã ban hành Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 và nhiều chính sách pháp luật đất đai với những quan điểm tiến bộ mà cốt lõi là mở rộng các quyền của người sử dụng đất, khẳng định QSD đất là một loại hàng

hóa có giá trị, một loại quyền tài sản quan trọng nhằm tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi cho sự phát triển của thị trường QSD đất, tạo nội lực mạnh mẽ cho thị trường kinh tế Việt nam

Mặc dù có nhiều điểm tích cực, tiến bộ, các ý tưởng lập pháp trên cơ sở tiếp cận, kế thừa ý tưởng lập pháp hiện đại của một số quốc gia có hệ thống pháp luật đất đai hiệu quả, nhưng nhìn chung hệ thống pháp luật đất đai điều chỉnh về thị trường QSD đất vẫn bộc lộ nhiều điểm yếu khi điều chỉnh các quan hệ trong thị trường QSD đất Các yếu tố khách quan, các qui luật kinh tế tất yếu của thị trường chưa được coi trọng, bên cạnh các yếu tố quản lý hành chính quan liêu, thiếu minh bạch, duy ý chí vẫn tồn tại

và chiếm ưu thế Hiệu quả điều chỉnh của pháp luật vào các quan hệ trên thị trường QSD đất chưa cao Thị trường QSD đất, mặc dù là một thị trường đầy tiềm năng, một nguồn nội lực quan trọng lại không phát huy được hết hiệu quả trong thúc đẩy kinh tế phát triển Tình trạng đất đai sử dụng kém hiệu quả, lãng phí, các hiện tượng lách luật, quan hệ ngầm vẫn phổ biến, quyền của người sử dụng đất bị vi phạm, thiếu công bằng, tranh chấp khiếu kiện bất bình của nhân dân về đất đai, vẫn chiếm vị trí hàng đầu trong bảng tổng kết các tranh chấp xung đột lợi ích trong xã hội

Xuất phát từ vai trò rất quan trọng của QSD đất và thị trường QSD đất trong nền kinh tế, từ thực trạng điều chỉnh của pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nói riêng còn chưa thực sự hiệu quả, các nghiên cứu của các nhà khoa học về thị trường QSD đất chưa được tổng kết, đánh giá một cách có hệ thống làm nảy sinh nhu cầu cần nghiên cứu, đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trường QSD đất ở Việt nam hiện nay

1 2 Cơ sở khoa học

Hiện nay, vấn đề hòan thiện pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trường QSD đất là một chủ trương mà Đảng, nhà nước hết sức quan tâm Điều này được thể hiện ở rất nhiều văn kiện, báo cáo chính trị của Đảng và

là chủ trương chung của Chính phủ và nhiều Bộ ngành ví dụ Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ tài chính …

Bộ tài nguyên môi trường, Bộ xây dựng, Bộ Tư pháp với tư cách là các

bộ được giao chủ trì xây dựng các đề án luật có liên quan đến thị trường QSD đất ví dụ như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản… cũng đã tiến hành nhiều hội thảo, và một vài Đề tài khoa học nghiên cứu về thị trường QSD đất trong đó cũng đã đề xuất nhiều giải pháp nhằm hòan thiện pháp luật về thị trường QSD đất Tuy nhiên, các nghiên cứu này chủ yếu xuất phát từ nhu cầu và quyền quản lý của nhà nước, và đôi khi còn bị ảnh hưởng bởi lợi ích của nhà quản lý do đó các nhu cầu nội tại, khách quan, bản chất của thị trường ít được chú trọng, quyền tự do, tự chủ của các chủ thể tham gia thị trường QSD đất còn chưa được coi như yếu tố quan trọng hàng đầu trong phát triển thị trường

Đã có một số luận án khoa học Luật và khoa học kinh tế có nghiên cứu

về hòan thiện pháp luật đất đai, tuy nhiên các luận án này tùy góc độ khác nhau thường nghiên cứu về thị trường bất động sản hoặc một vài quyền cụ thể của người sử dụng đất và một số nghiên cứu được tiến hành từ trước khi có Luật đất đai 2003, khi mà các yếu tố “thị trường” của QSD đất còn bộc lộ rất hạn chế các yếu tố như gía đất, quyền tự do kinh doanh, tự định đoạt QSD đất của các chủ thể còn bị chi phối và thậm chí được quyết định bởi ý chí Nhà nước là chủ yếu

Trên các diễn đàn khoa học, cũng đã có nhiều nghiên cứu có chất lượng, có trí tuệ thể hiện ở các sách, bài báo, bài giảng của các nhà khoa học, nhà nghiên cứu luật, kinh tế, xã hội hàng đầu nước ta Các giá trị khoa học của các nghiên cứu là rất lớn, tuy nhiên còn rất lãng phí khi chưa được tổng kết trong một chuyên đề và đáng tiếc hơn nữa là các tư duy khoa học, thực tiễn có giá trị chưa phải lúc nào cũng gặp được tư duy của nhà quản lý và được nhà quản lý sử dụng khi tiến hành xây dựng các

dự án luật

Luận văn sẽ được nghiên cứu trên cơ sở tiếp thu có chọn lọc các giá trị khoa học của những công trình nghiên cứu của các nhà nghiên cứu đi trước đồng thời cố gắng phản ánh trung thực “hơi thở” của một thị trường QSD đất đang ngày càng đòi hỏi được bộc lộ mình một cách rõ nét nhất, trọn vẹn nhất bởi các yếu tố của một “thị trường kinh tế hoàn hảo”, đầy biến động, trên cơ sở có lựa chọn và phân tích các vụ việc cụ thể và so sánh pháp luật của một số quốc gia có ảnh hưởng lớn đến pháp luật Việt nam ví dụ như Trung Quốc, Mỹ, Anh, Thụy Điển…

- Cố gắng so sánh pháp luật đất đai điều chỉnh thị trường QSD đất với pháp luật của một số nước có nét văn hóa, quản trị nhà nước gần gũi với

Việt nam (Trung Quốc) và một số nước có thị trường bất động sản rất phát triển (Mỹ, Anh, Thuỵ Điển, Úc )

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nhằm phát triển thị trường QSD đất ở Việt Nam theo nguyên tắc tôn trọng tối đa quyền tự chủ, tự định đoạt của người có QSD đất và các qui luật khách quan của thị trường, hạn chế tối thiểu sự can thiệp hành chính của công quyền vào thị trường QSD đất, các giải pháp pháp luật phải dựa trên cơ sở gắn kết các giải pháp kinh tế- kỹ thuật

3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

3.1 Về Thị trường QSD đất:

Thị trường QSD đất là một bộ phận quan trọng, nền tảng của thị trường bất động sản, tuy nhiên, trong giới hạn đề tài đối tượng tập trung nghiên cứu chỉ giới hạn trong :

- Thị trường QSD đất với tư cách là thị trường diễn ra các giao dịch mà trong đó Quyền sử đất được coi là hàng hóa và mục đích chủ yếu của các chủ thể là kiếm tìm lợi nhuận

- Thị trường của các dịch vụ gắn liền với thị trường QSD đất ( định giá, tư vấn, môi giới, quản trị bất động sản …)

Thị trường QSD đất là một hiện tượng vừa mang tính kinh tế vừa mang tính pháp lý, trong đề tài sẽ tập trung chủ yếu vào phân tích khía cạnh pháp lý của đối tượng

3 2 Về pháp luật đất đai điều chỉnh thị trường QSD đất

Hiện nay, theo tiêu chí phân loại ngành luật truyền thống ở Việt nam, các văn bản pháp luật điều chỉnh về thị trường QSD đất rất nhiều và đan xen nhiều ngành luật ví dụ Hiến pháp, Dân sự, Đất đai, Xây dựng, Kinh

doanh - thương mại, Hành chính, Hình sự, Tố tụng … Trong phạm vi nghiên cứu đề tài của luận văn chỉ giới hạn trong việc nghiên cứu chủ yếu các văn bản pháp luật đất đai, tuy nhiên để đảm bảo tính khoa học, chặt chẽ tác giả sẽ cố gắng nghiên cứu pháp luật đất đai trong mối quan hệ biện chứng với các qui phạm có liên quan của các ngành luật khác

3.3 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai được đề xuất trong mối

quan hệ chặt chẽ với các giải pháp kinh tế- kỹ thuật Tuy nhiên, vì đây là

đề tài Luật học nên phạm vi nghiên cứu sẽ tập trung vào các giải pháp pháp luật

4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Nghiên cứu, phân tích, tiếp thu có

chọn lọc các nghiên cứu khoa học có giá trị của các nhà nghiên cứu đi

trước

- Phương pháp phỏng vấn chuyên gia: Tiếp thu, học hỏi các ý kiến,

phương pháp, kinh nghiệm nghiên cứu, khảo sát của các nhà khoa hoc,

các thầy cô, các cán bộ công tác thực tiễn

- Phương pháp so sánh: Nghiên cứu, phân tích, so sánh có đánh giá, tổng kết pháp luật các nước có nét văn hóa, quản trị nhà nước gần gũi

với Việt nam ( Trung Quốc) và một số nước có thị trường bất động sản

rất phát triển ( Mỹ, Anh)

- Phương pháp Khảo sát thực tiễn - xã hội học kiểm chứng: Tìm hiểu,

phân tích đánh giá thực trạng pháp luật và thực trạng phát triển của thị trường QSD đất trên cơ sở phân tích nhu cầu, nguyện vọng của các chủ thể tham gia thị trường, các điều kiện kinh tế, xã hội của thị trường và phân tích một số vụ việc cụ thể để đưa ra kết luận, đánh giá

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.QSD đất một đặc trưng pháp lý của Việt Nam

Dưới góc độ kinh tế, QSD đất được hiểu là việc khai thác các lợi ích

có được từ đất, khai thác giá trị và giá trị sử dụng từ đất Đất đai là một trong những tư liệu sản xuất trọng yếu của bất kỳ một nền kinh tế nào, một trong những loại tài sản cố định rất có giá trị của mọi quốc gia Quá trình khai thác,

sử dụng đất đai trong đó có cả quá trình luân chuyển đất đai trên thị trường như một loại hàng hóa đã tạo ra giá trị đất đai và giá trị này có thể gia tăng nhiều lần trong quá trình sử dụng đất ví dụ sử dụng đất đai để trồng trọt thì có thể thu được hoa lợi, cho thuê thì thu được lợi tức, sang nhượng thì thu được lợi nhuận …

Dưới góc độ chính trị, QSD đất được hiểu là việc sử dụng, khai thác đất

đai để làm nơi bố trí dân cư, nơi diễn ra mọi hoạt động sống của con người

và quan trọng nhất là xác định phạm vi lãnh thổ quốc gia, khẳng định chủ quyền quốc gia trong việc tự quyết định các vấn đề đối nội và đối ngoại Lịch sử đã chứng minh hầu hết các cuộc chiến tranh nổ ra trên Thế giới là để tranh giành các lợi ích trong đó quan trọng nhất là tranh giành QSD đất, tranh giành quyền chiếm giữ lãnh thổ quốc gia để từ đó giành quyền khai thác tài nguyên, lao động trên đất và gây ảnh hưởng đến chính trị văn hóa Ở Việt nam, khi mà nền sản xuất nông nghiệp được coi là truyền thống, đất đai gắn

bó máu thịt với người dân, đối với người Việt đất đai không chỉ có giá trị vật chất mà còn có giá trị tinh thần thiêng liêng nhiều thế hệ người Việt đã giành giữ từng tấc đất bằng lao động cần cù và cả máu xương Đối với người Việt nam, đất đai gần gũi, gắn bó và thiêng liêng gắn liền với Tổ quốc, quê hương dân tộc

Dưới góc độ xã hội, QSD đất được coi là một quyền tự nhiên của con

người, quyền được khai thác các nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng để tồn tại và phát triển Con người sử dụng đất để sống, tồn tại và khẳng định mình khi tham gia các quan hệ xã hội Dưới bất kỳ chế độ chính trị nào, cho dù luật pháp có qui định đất đai thuộc sở hữu công hay tư thì con người cũng cố gắng đấu tranh để giành được QSD đất như một quyền tự nhiên Xã hội càng văn minh phạm vi quyền tự nhiên của con người càng cần được mở rộng, khẳng định và tôn trọng Trong xã hội hiện đại, con người cố gắng tạo lập cho mình thật nhiều điều kiện để có thể có được QSD đất Người Việt nam thường quan niệm “ an cư thì mới lạc nghiệp” do vậy có được một chỗ ở, một mảnh đất thường là mục tiêu phấn đấu, làm việc, học tập và là tiêu chuẩn của hạnh phúc gia đình, khẳng định địa vị xã hội của không ít người

Dưới góc độ pháp lý, QSD đất được hiểu là một loại quyền tài sản

được nhà nước giao hoặc công nhận cho các tổ chức hoặc cá nhân Theo qui

định tại Hiến pháp, Luật đất đai và Bộ luật Dân sự, Nhà nước là đại diện chủ

sở hữu duy nhất có đủ ba quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tuyệt đối đối với đất đai Nhà nước trao quyền cho các tổ chức cá nhân được chiếm hữu, sử dụng đất đai theo các điều kiện và thời hạn do Nhà nước qui định bằng pháp luật Việc tách biệt giữa quyền sở hữu đất đai tuyệt đối của Nhà nước và QSD đất của các cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê hoặc công nhận QSD đất là một đặc trưng pháp lý của Việt nam

Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu có thể thực hiện quyền sở hữu một cách trực tiếp thông qua hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ( Chính phủ, UBND…) hoặc gián tiếp thông qua việc trao QSD đất cho cá nhân, tổ chức Cá nhân, tổ chức có QSD đất hợp pháp có quyền chiếm hữu, sử dụng đất đai, QSD đất của họ so với Nhà nước bị hạn chế, kiểm sóat bởi ý chí nhà nước, họ chỉ có quyền trên một diện tích đất cụ thể đã được Nhà nước

giao, cho thuê, hoặc công nhận, họ phải tuân thủ hạn mức, thời hạn, mục đích

sử dụng đất theo ý chí của Nhà nước, vi phạm ý chí Nhà nước họ có thể bị Nhà nước thu hồi đất hoặc áp dụng các chế tài pháp luật nghiêm khắc Việc

sở hữu QSD đất ở người sử dụng đất không đồng nghĩa với sở hữu đất đai Việc tách bạch giữa QSD đất và quyền sở hữu đất đai có ý nghĩa pháp lý trong thực tiễn là luôn khẳng định được quyền tuyệt đối của Nhà nước đối với đất đai, cho dù QSD đất và mảnh đất có thể đang được chiếm giữ của bất kỳ chủ thể nào hoặc được chuyển giao giữa nhiều chủ thể thì đất đai vẫn chỉ thuộc sở hữu duy nhất của Nhà nước, Nhà nước có quyền công nhận hoặc không công nhận QSD đất của các tổ chức cá nhân, có quyền trong việc quyết định mục đích, thời hạn, kế hoạch, qui hoạch sử dụng đất, đầu tư công trình, tài sản trên đất và khi cần Nhà nước có quyền thu hồi đất

Người có QSD đất hợp pháp có quyền sở hữu QSD đất như sở hữu một

loại tài sản, họ có đủ ba quyền: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt Theo qui

định của pháp luật, hiện nay người có QSD đất có các quyền cụ thể sau: quyền chiếm hữu, sử dụng đất, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng giá trị QSD đất, bảo lãnh, quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất và các tố quyền; đồng thời họ có các nghĩa vụ : bảo vệ đất, sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm, các nghĩa

vụ tài chính, thực hiện các thủ tục hành chính như đăng ký, trước bạ… QSD đất được xác lập ở người sử dụng đất từ các căn cứ sau: được Nhà nước giao đất, Nhà nước cho thuê đất, Nhà nước công nhận và cấp giấy chứng nhận QSD đất; hoặc do nhận QSD đất từ giao dịch dân sự hợp pháp ( Điều 688 BLDS )

Theo qui định của Điều 163, Điều 181 BLDS, QSD đất là quyền tài

sản - một loại tài sản với đặc trưng là có thể chiếm hữu, có giá trị và có thể

chuyển giao trong các giao dịch dân sự ( được mua bán, trao đổi, tặng cho, để

lại thừa kế …) QSD đất là một loại quyền tài sản quan trọng được pháp luật được ghi nhận cho cá nhân, cơ quan, tổ chức Các chủ thể tham gia vào quan

hệ sử dụng đất phải có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo qui định của pháp luật Với tư cách là một loại tài sản rất quan trọng trong đời sống và trong mọi hoạt động kinh tế, văn hóa, chính trị được ghi nhận ở rất nhiều văn bản pháp luật nhưng điển hình và quan trọng nhất là được ghi nhận trong Hiến pháp, Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật đầu tư …

Theo cách phân loại truyền thống của Dân luật, căn cứ qui định tại

Điều 174.1.c.đ BLDS và Điều 6.1.b Luật KD BĐS, QSD đất được coi là một

loại Bất động sản vì đây là một loại tài sản gắn liền với đất Với tư cách là

một loại vật quyền QSD đất chỉ có giá trị trên thực tế khi chủ thể của quyền xác lập, thực hiện quyền cuả mình trên một diện tích đất nhất định QSD đất

là một loại bất động sản nên cơ chế pháp lý để điều chỉnh các quan hệ chiếm hữu, sử dụng, định đoạt QSD đất cũng được pháp luật qui định khá chặt chẽ

ví dụ hình thức các giao dịch phải bằng văn bản có chứng nhận, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, khi chuyển dịch, xác lập sở hữu phải đăng ký, phải có các nghĩa vụ tài chính như nộp thuế, lệ phí khi sử dụng hoặc chuyển giao… Nhà nước có quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền công nhận hoặc không công nhận QSD đất của tổ chức, cá nhân, quyền thu hồi đất …

Theo qui định của Luật Đất đai và Luật KDBĐS, QSD đất còn được coi

như một loại hàng hóa đặc biệt được tham gia thị trường QSD đất ( Mục 7

Luật đất đai, Điều 61.b và chương III Luật KD BĐS) Xuất phát từ đặc tính kinh tế của QSD đất, đây là một tài sản có thể định giá bằng tiền và khi khai thác, sử dụng, luân chuyển QSD đất sẽ tạo ra nhiều lần giá trị của đất do đó luật thừa nhận tính hàng hóa của QSD đất Với tư cách là một loại hàng hóa được đem vào kinh doanh trên thị trường, QSD đất phải thỏa mãn một số

điều kiện luật định như đất được Nhà nước công nhận QSD đất hợp pháp, không có tranh chấp, được phép chuyển giao trong các giao dịch ( Điều 62, Điều 106.1 Luật Đất đai; Điều 7.2 Luật KDBĐS)

Xuất phát từ đặc trưng pháp lý có sự phân biệt quyền sở hữu đất và QSD đất nên các qui phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ đất đai cũng có sự

phân tách làm hai nhóm chính : nhóm qui phạm hành chính chủ yếu điều

chỉnh quan hệ giữa một bên là nhà nước và một bên là người sử dụng đất - trong quan hệ này Nhà nước thể hiện vai trò chủ sở hữu có quyền giao đất, công nhận QSD đất, áp dụng việc kiểm tra, giám sát và qui định quyền, nghĩa

vụ của người sử dụng đất, thu thuế, lệ phí , thu hồi đất, xử lý vi phạm đất đai

và giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai…; nhóm qui phạm dân sự

chủ yếu điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể có QSD đất với nhau trong các giao dịch dân sự có liên quan đến QSD đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê … trong các quan hệ này các chủ thể hòan tòan bình đẳng và có quyền tự định đoạt

1.2.Thị trường QSD đất – Một khái niệm kinh tế, khái niệm pháp lý

Thị trường QSD đất là một khái niệm mới được thừa nhận chính thức tại Việt Nam từ sau đổi mới, khi nền kinh tế chuyển từ bao cấp sang kinh tế thị trường Trên thực tế, thị trường QSD đất tồn tại khách quan gắn liền với nhu cầu sử dụng, khai thác các giá trị đất đai của con người

1.2.1 Thị trường QSD đất là một khái niệm kinh tế

Về bản chất, thị trường QSD đất trước hết là một khái niệm thuộc phạm trù kinh tế, phản ánh các quan hệ khách quan của con người khi tìm

cách khai thác, sử dụng hiệu quả các giá trị của đất đai để phục vụ cuộc sống

Thị trường QSD đất là nơi diễn ra hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch QSD đất theo các qui luật của thị trường

Thị trường QSD đất mang đặc trưng của một thị trường hàng hóa trong

đó hàng hóa được đem vào giao dịch là QSD đất và các dịch vụ có liên quan đến đất đai, mục đích của các bên tham gia giao dịch trên thị trường chủ yếu

là để kiếm tìm lợi nhuận

Hàng hóa được trao đổi trên thị trường là QSD đất - một loại quyền tài sản, bất động sản đặc biệt luôn gắn liền với đất đai Cũng như các loại hàng hóa thông thường khác QSD đất có giá và giá của QSD đất trước tiên được quyết định khách quan bởi thị trường, ảnh hưởng và biến động dưới tác động của qui luật cung cầu, qui luật giá trị … Mặt khác, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt do đó giá cả của đất đai còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, yếu tố tâm linh, phong thủy, truyền thống văn hóa…

Thị trường QSD đất trước hết, chịu sự tác động, chi phối bởi các qui luật kinh tế khách quan như qui luật cung cầu, qui luật giá trị … Các bên tham gia các giao dịch liên quan đến đất đai thường quan tâm đến chất lượng, giá

cả của hàng hóa, lợi nhuận từ giao dịch

Cũng như các loại thị trường hàng hóa khác, các chủ thể tham gia thị trường thường ở địa vị bình đẳng họ tham gia các giao dịch chủ yếu trên cở sở hợp đồng, thống nhất ý chí họ tự tạo ra các quyền và nghĩa vụ trên cơ sở thỏa thuận đồng thời tạo ra cơ chế giám sát, thực thi các quyền và nghĩa vụ đó Trong các giao dich trên thị trường, yếu tố bình đẳng, thỏa thuận và quyền tự định đoạt là các nguyên tắc cơ bản trong xác lập, thực hiện các giao dịch Ở Việt Nam, có thể thấy đặc trưng này ở thị trường đất đai thứ cấp là thị trường người có QSD đất thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai ( chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh … ), còn ở thị trường sơ cấp - thị trường người sở hữu đất ( Nhà nước) chuyển giao quyền

chiếm hữu, sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân thông qua giao đất, cho thuê đất, trong quan hệ này yếu tố bình đẳng không thể hiện đặc trưng bởi lẽ Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu thường ở vị trí quyền lực hơn các chủ thể khác

có quyền quyết định, xét duyệt, cho phép các chủ thể được nhận QSD đất

Mục đích của các bên khi xác lập, thực hiện các giao dịch trên thị trường QSD đất thường là vì mục đích lợi nhuận hoặc các để thiết lập các giá trị lợi ích khác như hạnh phúc, uy tín, gây dựng quan hệ, phát triển thương hiệu…Tính mục đích, tính lợi ích chính là mục tiêu, động lực của các bên trong giao dịch trên thị trường QSD đất

Thị trường QSD đất là một thị trường tồn tại khách quan, trên cơ sở đáp ứng nhu cầu sử dụng, khai thác giá trị từ đất đai tất yếu của con người Hầu hết mọi hoạt động của con người đều gắn liền với đất, đất tạo nên của cải vật chất để nuôi sống con người, sống trên đất, chết cũng gắn bó với đất do đó nhu cầu trao đổi, sử dụng, khai thác đất là một nhu cầu tất yếu của con người

Ở bất cứ một chế độ xã hội nào, cho dù thị trường QSD đất có được pháp luật cho phép, thừa nhận hay không các thị trường liên quan đến đất vẫn tồn tại và ngày một phát triển là xu hướng tất yếu

1.2.2 Thị trường QSD đất một khái niệm pháp lý

Thị trường QSD đất là nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh, giao dịch QSD đất và các dịch vụ liên quan trên cơ sở qui định pháp luật

Pháp luật qui đinh đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, thừa nhận tính hàng hóa của QSD đất, thừa nhận QSD đất là một loại tài sản của các tổ chức hoặc

cá nhân Người có QSD đất hợp pháp có quyền đem tài sản này vào giao dịch trên thị trường QSD đất Theo qui định của pháp luật, hàng hóa trên thị trường QSD đất bao gồm QSD đất và các dịch vụ có liên quan đến QSD đất, đồng thời pháp luật qui định rõ các điều kiện của QSD đất được đem vào giao dịch

trên thị trường, các loại dịch vụ hỗ trợ, điều kiện về chủ thể tham gia thị trường

Hầu hết các giao dịch trên thị trường QSD đất đều được xác lập thực hiện thông qua hợp đồng, chủ yếu bằng hình thức văn bản có chứng nhận, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Pháp luật cũng qui định rõ trình tự, thủ tục để tiến hành các giao dịch liên quan đến QSD đất trên thị trường QSD đất, quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia thị trường trong đó luôn luôn khẳng định rõ quyền sở hữu, quản lý đất đai duy nhất thuộc về Nhà nước

Thị trường QSD đất là nơi diễn ra thường xuyên ba lĩnh vực hoạt động chủ yếu là:

- Các hoạt động đầu tư nhằm làm gia tăng giá trị của QSD đất ( đầu tư để xây dựng nhà ở, công trình, trồng trọt, chăn nuôi, khai thác khoáng sản

…)

- Hoạt động thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan đến số phận pháp

lý của QSD đất ( chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn, cho thuê…)

- Các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường QSD đất như giao dịch bảo đảm; cung cấp thông tin; bảo lãnh thực hiện hợp đồng, môi giới, định giá, luật sư, quản trị BĐS…

Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai thống nhất thực hiện việc quản lý thị trường QSD đất với các công cụ chủ yếu là :

- Hệ thống luật pháp ( luật đất đai, luật dân sự, luật đăng ký BĐS, luật kinh doanh BĐS, luật đầu tư, luật thuế … )

- Hệ thống các biện pháp kinh tế - kỹ thuật ( quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch không gian, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội hợp lý để tạo giá trị gia tăng cao trong phát triển quỹ đất, lập hồ sơ địa chính, đăng

ký, đo vẽ bản đồ, nghiên cứu xác định cấu tạo, thổ nhưỡng, kết cấu đất… )

- Hệ thống biện pháp tài chính ( thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, điều tiết giá đất, chứng khóan, trái phiếu BĐS …)

- Hệ thống biện pháp xã hội ( việc làm, cơ sở hạ tầng, an sinh xã hội, an tòan trật tự, an ninh, ngoại giao …)

Thị trường QSD đất vốn là một thị trường hàng hóa tồn tại khách quan

và đã được pháp luật công nhận và điều chỉnh Hiện nay, thị trường QSD đất được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật như Luật đất đai, Luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luật thuế … Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại nhiều bất cập trong hệ thống pháp luật điều chỉnh về thị trường QSD đất như có quá nhiều văn bản, các qui định trùng lắp, chồng chéo, phức tạp khó hiểu, khó áp dụng, chưa đáp ứng đầy đủ đòi hỏi khách quan của thị trường

1.3.Các yếu tố cơ bản và các loại thị trường QSD đất

1.3.1 Các yếu tố cơ bản

a Hàng hóa trong giao dịch là QSD đất và các dịch vụ liên quan đến thị

trường QSD đất

Quyền sử dụng đất là hàng hóa chủ yếu trên thị trường QSD đất QSD

đất với tư cách như là một loại tài sản, một loại bất động sản, một quyền tài sản trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong các giao dịch dân sự

Về nguyên tắc trên thị trường hợp pháp, QSD đất được đưa vào kinh doanh

trên thị trường QSD đất phải thỏa mãn các điều kiện qui định tại Điều 62 Luật đất đai, Điều 7.2 Luật Kinh doanh BĐS:

“+ Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

+ Có giấy tờ hợp pháp chứng minh QSD đất theo quy định của pháp luật;

Tuy nhiên trên thực tế, lượng hàng hóa trên thị trường QSD đất không chỉ bao gồm hàng hóa hợp pháp theo đúng qui định tại Điều 7.2 Luật Kinh doanh BĐS mà còn bao gồm một lượng lớn các giao dịch “ngầm” có liên quan đến đất đai không hoặc chưa có giấy tờ hợp pháp

QSD đất với tư cách là một loại quyền tài sản gắn liền với đất nên ngoài đặc tính là có giá trị có thể lượng hóa bằng một lượng tiền nhất định nó còn thể hiện đặc tính chính trị đặc biệt Đất đai là một loại tài sản đặc biệt về nguyên tắc nó còn là một phần lãnh thổ quốc gia do đó pháp luật qui định loại hàng hóa này thường mang đậm yếu tố chính trị thể hiện bản chất của từng nhà nước Ở Việt nam, đất đai là tài sản thuộc sở hữu duy nhất của Nhà nước, Nhà nước không thừa nhận việc mua bán, trao đổi tặng cho đất đai Đất đai là một phần lãnh thổ quốc gia của Việt nam và về nguyên tắc bất khả xâm phạm Các qui định pháp luật có sự phân ly giữa QSD đất và đất đai Theo đó các bên tham gia giao dịch trên thị trường QSD đất chỉ có quyền trao đổi giao dịch với QSD đất – với tư cách là một loại quyền tài sản, một lọai bất động sản đặc biệt chứ không có quyền chuyển nhượng đất Để đảm bảo cho đặc

tính chính trị này, pháp luật Việt nam cũng có xu hướng hạn chế quyền của cá nhân, tổ chức nước ngoài, Việt kiều trong việc sử dụng đất

Các dịch vụ có liên quan đến thị trường QSD đất là các họat động

nhằm mục đích làm gia tăng giá trị QSD đất hoặc hỗ trợ cho các giao dịch trên thị trường QSD đất diễn ra dễ dàng thuận tiện như : môi giới, tư vấn, định giá, luật sư, quản trị QSD đất Các dịch vụ liên quan đến thị trường QSD đất phải là các hoạt động được pháp luật cho phép, không trái đạo đức và gây hại cho lợi ích nhà nước, lợi ích công cộng, quyền lợi ích hợp pháp của người dân Về nguyên tắc, theo qui định hiện hành của Luật KDBĐS các hoạt động kinh doanh dịch vụ liên quan đến QSD đất đòi hỏi cá nhân, tổ chức hoạt động dịch vụ phải có chứng chỉ hành nghề hợp pháp, hoạt động có tính chuyên nghiệp và có đăng ký kinh doanh Cơ quan cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản là Sở Xây dựng hoặc Sở Tài nguyên- Môi trường theo sự phân công của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh [4] Theo công

bố ngày 9/4/2008 của Bộ Xây dựng hiện cả nước có 51 cơ sở có chức năng đào tạo dịch vụ bất động sản [64].

b Chủ thể tham gia thị trường QSD đất

Trên thị trường cấp sơ cấp, chủ thể tham gia một bên là Nhà nước thực

hiện quyền của chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai trên tòan quốc Chính phủ thống nhất quản lý đất đai Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản thông qua việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận QSD đất; đồng thời các cơ quan đó cũng là người thực hiện pháp luật và quy hoạch về đất đai Ở cấp xã có cán bộ địa chính xã Cơ quan quản lý chuyên ngành về đất đai bao gồm Bộ tài nguyên môi trường, Sở tài nguyên môi trường, Phòng tài nguyên môi trường (Điều 64 Luật đất đai, Điều 8 Nghị

định 181/CP ) thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai, phối hợp với

Ủy ban nhân dân trong công tác quản lý đất đai Văn phòng đăng ký QSD đất

là cơ quan hành chính công đặt tại các địa phương là cơ quan thực hiện đăng

ký sử dụng đất, lập và quản lý các hồ sơ địa chính, giúp cơ quan quản lý đất cấp Tỉnh, huyện thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất và là

cơ quan duy nhất được cung cấp thông tin có giá trị pháp lý về thửa đất và người sử dụng đất ( Điều 9, 67.2 Nghị định 181/CP)

Trên thị trường thứ cấp, quan hệ giữa các tổ chức, cá nhân có QSD đất

với nhau Điều kiện các cá nhân, tổ chức phải có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi khi xác lập, thực hiện các giao dịch liên quan đến QSD đất Đối với cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh QSD đất chuyên nghiệp cần thỏa mãn điều kiện về loại hình tổ chức, vốn, đăng ký kinh doanh và ( hoặc) chứng chỉ hành nghề được qui định tại Điều 8 Luật KD BĐS Trên thực tế ở Việt nam hiện nay các chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản chuyên

nghiệp, có đăng ký kinh doanh chưa nhiều chủ yếu vẫn là loại hình doanh

nghiệp có phần vốn của Nhà nước Phổ biến vẫn là loại hình cá nhân, tổ chức

có QSD đất, có nhu cầu về vốn thực hiện chuyển QSD đất không đăng ký kinh doanh, do đó quản lý nhà nước về thị trường QSD đất thường gặp nhiều khó khăn, các số liệu, biến động về đất thường không sát với thực tế

Chủ thể tham gia thị trường QSD đất hiện nay có thể là cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước Đây là một thị trường đa dạng về chủ thể với khả năng tài chính, trình độ nhận thức, học vấn, sự hiểu biết và mức độ tôn trọng tuân thủ pháp luật rất khác nhau Sự lộn xộn và đa dạng của chủ thể tham gia thị trường QSD đất cũng là một trong những khó khăn cho việc xây dựng và thực thi pháp luật và mang lại màu sắc rất đa chiều cho thị trường QSD đất

c.Giá

Giá QSD đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước qui định hoặc do các bên thỏa thuận (Điều 4.23 Luật đất đai; Điều 690 BLDS, Điều 68 Luật KDBĐS)

Giá đất do Nhà nước qui định chủ yếu điều chỉnh các quan hệ tài chính giữa người sử dụng đất và Nhà nước (nộp thuế, tiền thuê đất, các loại phí, bồi thường khi thu hồi đất .) Chính phủ quy định khung giá các loại đất theo vùng và thời gian làm căn cứ để UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá các loại đất trong địa phương mình Theo qui định tại Thông tư 145/2007/ TT – BTC về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất, hiện nay có bốn phương pháp tính giá đất: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp triết trừ, phương pháp thặng dư.Giá đất do Nhà nước qui định thường không sát với giá thực tế của mảnh đất trên thị trường Xu hướng qui định giá đất theo giá thị trường và xác định giá tới từng thửa đất, thời điểm xác định giá là thời điểm xác lập giao dịch hoặc do các bên thỏa thuận

Giá đất do các bên thỏa thuận thường áp dụng đối với các giao dịch giữa các bên trong hợp đồng, giá QSD đất này thường sát với giá thị trường Giá QSD đất bị quyết định bởi rất nhiều yếu tố như: ảnh hưởng của qui luật cung cầu, ảnh hưởng bởi điều tiết, chính sách của Nhà nước, ảnh hưởng bởi tâm lý, tín ngưỡng, văn hóa, hạ tầng cơ sở Các bên tham gia thị trường QSD đất có thể thỏa thuận giá trên cơ sở đấu giá, trên cơ sở các khung giá, nguyên tắc tính giá do Nhà nước qui định, có thể sử dụng dịch vụ định giá

Giá dịch vụ liên quan đến QSD đất do các bên thỏa thuận căn cứ vào giá thị trường tại thời gian, địa điểm thực hiện dịch vụ ( Điều 68.2 Luật KDBĐS)

d Thông tin pháp lý liên quan đến QSD đất

Khi tham gia vào thị trường QSD đất một trong những yếu tố rất cần

thiết cho các bên tham gia giao dịch là các thông tin về tình trạng pháp lý của đất đai như: đăng ký quyền sở hữu QSD đất, quyền sở hữu tài sản trên đất, giấy tờ đất, qui hoạch, thuế, các quyền ưu đãi hoặc hạn chế trên đất ( bảo lãnh, thế chấp, cầm cố, đặt cọc ) Thông tin về tình trạng pháp lý phụ thuộc vào hiệu quả của hệ thống đăng ký tài sản Thiếu thông tin pháp lý về đất đai dẫn đến tình trạng thiếu an toàn cho các giao dịch trên thị trường, gia tăng chi phí, ảnh hưởng đến giá cả và số lượng các giao dịch trên thị trường QSD đất

đ Hình thức giao dịch

Pháp luật qui định có sự tách biệt giữa quyền sở hữu đất đai của Nhà nước và quyền sở hữu QSD đất của các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất do đó về mặt hình thức của các giao dịch trên thị trường QSD đất có thể diễn ra dưới hai hình thức phổ biến bằng quyết định hành chính và bằng hợp đồng

Trên thị trường QSD đất sơ cấp thể hiện mối quan hệ giữa một bên là Nhà nước - chủ sở hữu đất và một bên là tổ chức, cá nhân được nhà nước trao quyền quản lý, sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất Phổ biến cho mối quan hệ này tính chất hành chính và được thể hiện thông qua hình thức đặc trưng là các quyết định hành chính Điều 4.1 và 4.2 Luật Đất đai qui định

“ giao đất là việc Nhà nước trao QSD đất bằng quyết định hành chính ”; “ cho thuê đất là việc Nhà nước trao QSD đất bằng hợp đồng” cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Tuy nhiên, ngay cả trong quan hệ cho thuê đất, mặc dù luật định là hình thức hợp đồng nhưng có thể thấy tính “hành chính quyền uy” của Nhà nước nhiều khi lấn át cả tính “ thỏa thuận” của hợp đồng Người có nhu cầu thuê đất phải trải qua quá trình xét duyệt, tuân thủ các thủ tục xin

phép, chấp nhận giá thuê, hình thức, thời hạn thuê do Nhà nước ấn định để có thể được thuê đất Vậy, về bản chất có thể nói hình thức phổ biến cho các giao dịch QSD đất trên thị trường QSD đất sơ cấp là thông qua và phụ thuộc vào các quyết định hành chính của Nhà nước

Trên thị trường QSD đất thứ cấp, là thị trường thể hiện quan hệ giữa những người có QSD đất với nhau, về bản chất thể hiện quan hệ dân sự bình đẳng, các chủ thể có quyền thỏa thuận và có quyền tự quyết định do đó hình thức thể hiện đặc trưng trên thị trường là thông qua hình thức hợp đồng Điều

689 BLDS, Điều 39.2 Luật KD BĐS qui định việc chuyển QSD đất phải được thể hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản, có chứng nhận, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Hợp đồng chuyển QSD đất được coi là có hiệu lực tại thời điểm được chứng nhận, chứng thực và các bên tham gia thị trường QSD đất phải có nghĩa vụ đăng ký chuyển QSD đất, nộp thuế chuyển QSD

đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

e Chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường QSD đất Chính

sách pháp luật liên quan đến thị trường QSD đất là một trong những yếu tố ảnh hưởng, tác động mạnh đến thị trường QSD đất Thực tế cho thấy các chính sách của nhà nước như kế hoạch, qui hoạch sử dụng đất, chính sách tín dụng, chính sách thuế của Nhà nước cũng ảnh hưởng đến độ “nóng lạnh” của thị trường QSD đất

1.3.2 Các loại thị trường QSD đất

 Phân loại theo đối tượng hàng hóa :

+ Thị trường QSD đất, là thị trường diễn ra việc mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp QSD đất Hàng hóa trong các giao dịch trên thị trường là QSD đất

+ Thị trường dịch vụ liên quan, hàng hóa trên thị trường là các dịch vụ môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý QSD đất đây là các dịch vụ nhằm hỗ trợ các giao dịch trên thị trường QSD đất được thuận lợi, an tòan

+ Thị trường đầu tư làm gia tăng giá trị đất là thị trường mà nhà đầu tư

bỏ vốn, công sức khai thác giá trị sử dụng đất trồng trọt, chăn nuôi, đầu tư xây dựng công trình, tài sản trên đất

Pháp luật thường qui định khá cụ thể các điều kiện của từng loại hàng hóa khi tham gia vào thị trường Ví dụ đối với QSD đất phải thỏa mãn các điều kiện được qui định tại Điều 62 Luật đất đai, Điều 7.2 Luật Kinh doanh BĐS; dịch vụ liên quan phải thỏa mãn các điều kiện tương ứng với từng loại dịch vụ (môi giới – Điều 44, định giá – Điều 51, sàn giao dịch – Điều 56 Luật KDBĐS) …

 Phân loại theo tính chất sở hữu và chủ thể tham gia thị trường

QSD đất

+ Thị trường QSD đất sơ cấp: là thị trường mà một bên chủ thể là Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai thực hiện quá trình trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất

+ Thị trường QSD đất thứ cấp: Là thị trường diễn ra các giao dịch giữa các tổ chức cá nhân có quyền sở hữu QSD đất với nhau ( chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn )

Việc phân loại này thể hiện rõ tính chất sở hữu, cơ cấu chủ thể, phạm vi quyền nghĩa vụ của các chủ thể tham gia thị trường Trong qui trình lập pháp việc phân loại này có ý nghĩa trong việc xác định phạm vi và lựa chọn qui phạm điều chỉnh phù hợp, ví dụ thị trường sơ cấp chủ yếu thể hiện vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai nên chủ yếu điều chỉnh bởi các qui

phạm hành chính, trên thị trường thứ cấp thể hiện sự bình đẳng, độc lập tự quyết của các chủ thể tham gia chủ yếu được điều chỉnh bởi các qui phạm dân sự

 Phân loại theo tính hợp pháp :

+ Thị trường QSD đất ngầm là thị trường mua bán, trao đổi QSD đất không tuân thủ các hình thức, thủ tục pháp luật qui định – thị trường mua bán trao tay

+ Thị trường QSD đất hợp pháp là thị trường trong đó các giao dịch tuân thủ các qui định, hình thức, thủ tục pháp luật qui định

Trên thực tế pháp luật thường bảo vệ quyền của các bên khi họ xác lập các giao dịch một cách hợp pháp Pháp luật qui định các giao dịch phải bằng văn bản, phải được chứng nhận, chứng thực và về nguyên tắc phải tiến hành đăng ký thì mới được pháp luật bảo vệ đối kháng với người thứ ba Các bên xác lập giao dịch trên thị trường ngầm thường phải đối mặt với khả năng rủi

ro cao ví dụ có thể hợp đồng viết tay bị tòa án tuyên vô hiệu, bị từ chối cấp giấy chứng nhận QSD đất, …

 Phân loại theo loại đất

+ Thị trường QSD đất nông nghiệp là thị trường diễn ra giao dịch đối với đất đai dùng vào mục đích nông nghiệp ( trồng trọt, chăn nuôi )

+ Thị trường QSD đất phi nông nghiệp là thị trường diễn ra giao dịch đối với đất dùng vào các mục đích như đất ở, đất công trình, xây dựng văn phòng, khu công nghiệp

Tùy thuộc vào các loại đất, người sử dụng đất có thể có quyền xác lập các giao dịch trên cơ sở hạn mức và thời hạn sử dụng đất theo qui định của pháp luật

1.4 Khái quát vai trò của thị trường QSD đất đối với phát triển kinh

tế

Đất đai cung cấp môi trường, mặt bằng để diễn ra mọi hoạt động của mọi cá nhân, cơ quan tổ chức Cùng với mở cửa, hội nhập, phát triển giao lưu thương mại nhu cầu sử dụng đất đai làm văn phòng, trụ sở, nhà ở, nhà xưởng, trung tâm văn hóa, thương mại, du lịch, giáo dục, ngoại giao ngày càng tăng cao Cầu về đất tăng tỷ lệ thuận với tăng trưởng kinh tế của mỗi quốc gia Thị trường QSD đất phát triển tạo điều kiện cho các cơ hội về việc làm, lợi nhuận, các giao dịch kinh tế, thương mại, phát triển văn hóa, y tế, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân

Thị trường QSD đất là một bộ phận quan trọng đóng vai trò quyết định

sự tồn tại, phát triển của thị trường bất động sản Các bất động sản khác như nhà ở, công trình xây dựng, nhà xưởng, cầu đường đều là các tài sản gắn liền và phụ thuộc vào đất Do đó phát triển thị trường QSD đất sẽ là tiền đề quan trọng để phát triển thị trường bất động sản

Thị trường QSD đất là cơ sở nền tảng đóng vai trò quyết định môi trường đầu tư kinh tế của vùng, ngành, quốc gia Hầu hết các hoạt động đầu

tư đều tiến hành trên đất, các nhà đầu tư hoặc đầu tư trực tiếp trên đất ví dụ sản xuất nông nghiệp, trồng cây, xây dựng nhà xưởng công trình trên đất hoặc đều rất cần có QSD để làm trụ sở văn phòng giao dịch, địa bàn để tiến hành mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh Thực tế cho thấy đất đai vốn là một trong những mối quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư khi tiến hành xây dựng các dự án đầu tư, đây cũng là mối quan tâm của các địa phương trong chính sách thu hút đầu tư

Thị trường QSD đất phát triển sẽ tạo điều kiện thuân lợi cho các cơ hội việc làm và góp phần đa dạng hóa và sôi động thị trường việc làm, nâng cao

trình độ, chất lượng lao động Các cơ chế pháp lý cho thị trường QSD đất đang ngày càng thông thoáng tạo điều kiện cho đầu tư phát triển Các nhà đầu

tư nước ngoài có thể được cho thuê đất ổn định để đầu tư lâu dài ở Việt nam

do đó mà tạo nên nhiều điều kiện cho phát triển thị trường lao động Thị trường lao động phát triển, khả năng cạnh tranh cao dẫn đến phát triển trình

để cá nhân, tổ chức thực thi QSD đất một cách hiệu quả, một cách để thực thi quyền con người trong một xã hội công bằng, văn minh

Kinh nghiệm từ các nước đang phát triển cho thấy rằng có thể tự đầu tư công nghiệp hoá bằng nguồn vốn nội lực trong nước đang tiềm ẩn trong bất động sản và thị trường lao động “ Nếu khơi dậy được kênh lưu thông giữa thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn), với thị trường vốn (vốn hoạt động) thì sẽ chuyển được vốn ở dạng "thế năng" sang vốn ở dạng "động năng" để có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực” [53] Đầu tư kinh doanh QSD đất là một cách luân chuyển nguồn vốn, một hình thức đầu tư lâu dài Thị trường QSD đất nói riêng, bất động sản nói chung có khả năng tác động làm nóng hay lạnh thị trường vốn thông qua thế chấp vay vốn tín dụng, chứng khóan Bất động sản, mua bán chuyển nhượng Khả năng huy động, sử dụng vốn này của thị trường QSD đất có ý nghĩa quan trọng, hỗ trợ đắc lực cho sự tăng

trưởng kinh tế Hiện nay, thị trường QSD đất đem lại nguồn thu tài chính rất lớn hàng năm cho ngân sách Nhà nước từ nguồn thu thuế, lệ phí, tiền thuê đất, vốn góp của nhà nước trong các doanh nghiệp Mặt khác, từ các giao dịch liên quan đến đất đai trên thị trường QSD đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, đầu tư trên đất đã tạo nên các kênh dẫn vốn và tạo tỷ trọng rất lớn nguồn vốn luân chuyển trên thị trường vốn

Thị trường quyền sử đất tạo nguồn nội lực tiềm ẩn đóng vai trò cốt yếu trong tổng sản phẩm quốc gia, là cơ sở và tiềm năng của dự trữ quốc gia Ở các nước đang phát triển trong đó có Việt nam, khi mà nguồn tài sản của quốc gia với nhà xưởng, máy móc, công nghệ lạc hậu, hạ tầng, trình độ lao động thấp thì đất đai là tài sản cố định có giá trị nhất (chiếm khỏang 70% giá trị tổng tài sản quốc gia) Việc thực hiện các giao dịch trên thị trường QSD đất một cách sôi động, tạo nên nhìều chu kỳ luân chuyển sẽ góp phần gia tăng thêm các giá trị của tài sản cố định trọng yếu này và là một quá trình vận động

cơ bản của nền kinh tế

“ Việt Nam là quốc gia hiếm đất, người đông bình quân đất đai tính theo đầu người là 0,4 ha - xếp thứ 170 trong số 217 nước trên thế giới, tỷ lệ dân số tăng 1,3 triệu người năm, với 70% trong tổng số 88 triệu dân Việt Nam hiện nay là dưới 35 tuổi Nhu cầu về sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay là rất cao Đồng thời với nhu cầu phát triển kinh tế, đầu tư nước ngoài trực tiếp tăng nhanh và số khách du lịch ngoại vào Việt Nam tăng lên với số khách ước chừng khoảng 5 triệu người vào năm 2008, tăng 20% so với năm 2007”[70] Kinh tế trong nước phát triển cũng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất làm văn phòng, nhà xưởng, trung tâm văn hóa, thương mại và với ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa gia tăng, nhu cầu có đất làm nhà ở, hạ tầng đường xá, cầu cống, sân bay, bến cảng ngày càng gia tăng Phát triển thị trường QSD đất ở Việt nam là một đòi hỏi tất yếu của kinh tế thị trường, đồng thời đây cũng là

một trong những thị trường rất quan trọng trong đời sống và phát triển kinh tế Đất đai là tài sản có giá trị lớn, một bộ phận thiêng liêng của lãnh thổ quốc gia, gắn bó với mọi hoạt động sống của con người, các chính sách pháp luật đối với đất đai nói chung, thị trường QSD đất nói riêng, các biến động

„„ nóng, lạnh‟‟ của thị trường QSD đều có tác động mạnh đến nền kinh tế, ảnh hưởng, tác động rất lớn đến an ninh, chính trị, tâm lý, tình cảm của nhân dân

Tóm lại, thị trường QSD đất là một bộ phận rất quan trọng trong thị trường BĐS Đây vốn là một thị trường tồn tại khách quan xuất phát từ nhu cầu khai thác các giá trị quý báu của đất đai phục vụ cuộc sống của con người QSD đất đã được pháp luật ghi nhận như một loại tài sản quan trọng, một loại hàng hóa được phép luân chuyển, giao dịch trên thị trường QSD đất Cùng với hội nhập kinh tế, thị trường QSD đang ngày càng phát triển sôi động góp phần làm nên bức tranh toàn cảnh của một nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, đồng thời cũng làm phát sinh yêu cầu cấp thiết cần phải có một hệ thống pháp luật phù hợp tạo điều kiện thông thoáng, an toàn cho các giao dịch trên thị trường

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐIỀU CHỈNH VỀ

về điền sản chủ yếu dựa trên sự công nhận đặc quyền đặc lợi về đất đai cho tầng lớp trên của xã hôi như tầng lớp địa chủ, quan lại, thương nhân… Về chế

độ sở hữu thừa nhận cả sở hữu công và tư về đất đai Việc thế chấp, cầm cố, chuyển nhượng đất đai diễn ra khá phổ biến và thường được pháp luật công nhận, đồng thời một trong những trọng tâm của chính quyền phong kiến, thực dân là qui định về chế độ thuế điền địa, chế độ phân phối xác lập sở hữu đất đai Có thể nhận thấy thị trường đất đai đã hình thành, tồn tại một cách khách quan ngay trong chế độ phong kiến, thực dân phong kiến ở Việt nam

Giai đoạn 1945 đến trước 1986 – thời kỳ xác lập chế độ sở hữu đất và thực hiện quản lý đất đai theo cơ chế tập trung, bao cấp

Sau Cách mạng tháng 8 thành công, nước Việt nam dân chủ cộng hòa

ra đời Pháp luật thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu của Nhà nước, đồng thời thừa nhận các giao dịch dân sự về đất đai, bất động sản như mua bán, thuê mướn, cầm cố Sau cải cách ruộng đất năm

1953, pháp luật qui định theo hướng cơ bản là xác lập sở hữu tập thể về đất đai Thị trường QSD đất chủ yếu mang tính tự phát Phương thức, thủ tục và giá cả thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn đất đai chưa được pháp luật quy định cụ thể, các giao dịch chủ yếu vẫn diễn ra

theo truyền thống và tập quán, thị trường của các yếu tố trung gian hỗ trợ như kinh doanh, môi giới, cung cấp thông tin chưa xuất hiện điển hình

Điều 20 Hiến pháp 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Các quan hệ về đất đai chủ yếu thể hiện mối quan hệ hành chính tập trung, bao cấp giữa Nhà nước và người được giao quản lý, sử dụng đất Pháp luật tập trung qui định chế độ cấp phát đất đai, nhà ở Các chuyển dịch, mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai không được pháp luật ghi nhận, chỉ được thực hiện các giao dịch dân sự về nhà ở, tài sản gắn liền với đất, các bên tham gia giao dịch được sử dụng đất nếu được Nhà nước cho phép Các giao dịch dân sự về đất đai vẫn tồn tại và phải thực hiện "ngầm" vì không được pháp luật thừa nhận

Từ 1986 đến trước năm 1992- Giai đoạn bước đầu đổi mới tư duy về đất đai

Từ năm 1986, khi đất nước bước vào đổi mới, trên cơ sở chế độ sở hữu tòan dân về đất đai, Nhà nước điều chỉnh nền kinh tế từ sản xuất tập thể hợp tác xã nông nghiệp bậc cao sang mô hình kinh tế hộ gia đình Luật Đất đai

1987 được ban hành với qui định giao đất cho hộ cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và xác lập hệ thống quản lý đất đai Tuy nhiên các giao dịch trên thị trường QSD đất vẫn chưa được pháp luật công nhận và điều chỉnh Xuất phát

từ nhu cầu phát triển kinh tế, các giao dịch liên quan đến QSD đất vẫn ngầm diễn ra khá phổ biến và tồn tại nhiều vi phạm như tình trạng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu cơ đất, giao đất, cho đất không đúng thẩm quyền, lấn chiếm, sử dụng lãng phí đất

Từ 1992 đến nay - giai đoạn hình thành, hoàn thiện các quy định về đất đai làm cơ sở pháp lý cho phát triển thị trường bất động sản

Hiến pháp năm 1992 (đã được sửa đổi bổ sung năm 2001) ghi nhận các nguyên tắc cơ bản trong chế độ sở hữu và quản lý sử dụng đất đai theo đó Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả, Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

Luật đất đai 1993 đã thay thế Luật Đất đai 1987 và quy định cụ thể về quản lý, sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Nhà nước trao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở năm quyền : chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá do Nhà nước quy định Năm 1994, để tạo cơ sở pháp lý ghi nhận QSD đất cho các tổ chức, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài thuê đất tại Việt nam

Năm 1995, Bộ Luật Dân sự đầu tiên được ban hành đã ghi nhận QSD đất hợp pháp được coi như một tài sản có thể đem vào các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, thế chấp và quy định hình thức thực hiện các giao dịch liên quan đến QSD đất

Năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai được ban hành quy định rõ các hình thức sử dụng đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất được trả tiền thuê đất toàn bộ một lần, cho thuê đất được trả tiền thuê đất nhiều lần, cho thuê đất được trả tiền thuê đất hàng năm, nhận QSD đất từ người khác); các đối tượng được Nhà nước giao đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất; mở rộng các quyền cho người sử dụng đất ( bổ sung thêm quyền cho thuê lại, bảo lãnh và

góp vốn bằng QSD đất) Quyền được tham gia thị trường QSD đất của các tổ chức kinh tế trong nước đã được pháp luật ghi nhận

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, đã quy định phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận QSD đất, thủ tục thực hiện chuyển QSD đất cho chính quyền địa phương thực hiện, tạo thuận lợi cho việc xác lập QSD đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông qua vào tháng 11 năm

2003, đã quy định áp dụng cơ chế giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường, xoá bỏ cơ chế "xin - cho" về đất; đề ra mục tiêu hệ thống quản lý công khai, trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất, công khai hoá quy hoạch sử dụng đất, qui định trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng

Bộ luật Dân sự 2005 khẳng định đất đai là tài sản thuộc sở hữu Nhà nước và do Chính phủ thống nhất quản lý và qui định cụ thể về chuyển QSD đất trong phần thứ 5 Bộ luật Dân sự qui định căn cứ để xác lập QSD đất là do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSD đất, hình thức chuyển QSD đất thông qua hợp đồng bằng văn bản có chứng nhận, chứng thực theo qui định pháp luật ; ghi nhận nguyên tắc chuyển QSD đất và các trình tự thủ tục cụ thể của các hợp đồng liên quan đến QSD đất

Năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời qui định về hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó ghi nhận QSD đất được tham gia thị trường bất động sản theo qui định của pháp luật ( Điều 6.1.b); thị trường QSD đất bao gồm thị trường kinh doanh QSD đất (đầu tư, mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn ) và thị trường các dịch vụ hỗ trợ thị trường QSD đất ( môi giới, định giá, tư vấn, quản lý ), qui định điều kiện QSD đất đưa

vào kinh doanh ( Điều 7.2) và điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản đánh dấu bước phát triển của thị trường bất động sản nói chung và thị trường QSD đất nói riêng đáp ứng đòi hỏi khách quan của kinh tế thị trường thời kỳ hội nhập, khẳng định vai trò vị trí của thị trường QSD đất trong nền kinh tế, tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động giao dịch trên thị trường đúng pháp luật

Hiện nay, theo tinh thần Nghị quyết số 11/2007/QH12 ngày 21/11/2007 của Quốc hội về chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh nhiệm kỳ khóa XII (

2007 – 2011) Quốc hội sẽ có kế hoạch sửa đổi, bổ sung Luật đất đai vào cuối năm 2008 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 25/QĐ-TTg ngày 01/01/2008 giao cho Bộ Tài nguyên môi trường chủ trì phối hợp với các Bộ ngành có liên quan nghiên cứu, soạn thảo Dự án luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai

Theo thống kê của Bộ tài nguyên môi trường, trong giai đoạn từ 2003 đến tháng 6 năm 2007, trên 64 Tỉnh thành đã có hơn 758 văn bản pháp luật đất đai được ban hành hướng dẫn cụ thể hóa Luật đất đai trong đó phần lớn các văn bản này đều có nội dung liên quan đến thị trường QSD đất ( ví dụ giá đất 226 văn bản, hạn mức đất 40 văn bản, thủ tục hành chính 27 văn bản, bồi thường hỗ trợ tái định cư 118 văn bản [29]) Như vậy, có thể thấy nước ta

đã có hệ thống pháp luật đất đai điều chỉnh thị trường QSD đất khá đồ sộ và đang ngày càng được hòan thiện hơn với mục đích để thị trường QSD đất vận hành có hiệu quả, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Tóm lại, trải qua quá trình phát triển lịch sử vị trí vai trò của thị trường QSD đất đã dần được khẳng định, ghi nhận và hệ thống cơ sở pháp lý cho sự phát triển của thị trường đã tương đối đầy đủ và ngày càng hòan thiện bước

đầu đáp ứng đòi hỏi khách quan của thị trường và đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân sử dụng đất

2.2 Thực trạng hệ thống pháp luật về thị trường QSD đất ở Việt nam

2.2.1 Các thành tựu đã đạt được

Nước ta đã có một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, tạo cơ sở pháp

lý cho sự phát triển thị trường QSD đất, bước đầu đã đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong nền kinh tế thị trường Hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, cố gắng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội Hệ thống pháp luật đã góp phần tạo điều kiện vào phát triển nền kinh tế thị trường ở Việt nam và tạo cơ

sở, tiền đề cho nước ta gia nhập vào WTO thành công

Vị trí, vai trò của thị trường QSD đất trong nền kinh tế đã được pháp luật chính thức ghi nhận, các khung pháp lý cho phát triển và hoạt động của thị trường đã dần hòan thiện Từng bước ghi nhận trong pháp luật các yếu tố khách quan của thị trường QSD đất như giá trên cơ sở giá thị trường, tôn trọng quyền tự thỏa thuận định đoạt của các chủ thể tham gia thị trường

Nhìn chung pháp luật đã có những bước tiến bộ lớn trong đổi mới tư duy về sở hữu, về quản lý và ngày càng mở rộng hơn các quyền cho người sử dụng đất:

Về sở hữu, trên cơ sở chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai đã cố gắng xóa bỏ những độc quyền của Nhà nước trong quản lý sử dụng đất đai, ghi nhận việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân chiếm hữu, sử dụng ổn định

Pháp luật có xu hướng ghi nhận, bảo hộ và mở rộng thêm quyền dân

sự cho các tổ chức cá nhân có QSD đất Hiện nay, người sử dụng đất đã có quyền đầu tư hợp pháp trên đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận và bảo vệ QSD đất hợp pháp, quyền khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai Quyền tham gia thị trường QSD đất của người Việt nam

ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài cũng đang dần được xem xét, nghiên cứu mở rộng phạm vi

Về quản lý, bước đầu xác định xóa bỏ cơ chế “xin – cho”, chủ trương cải cách thủ tục hành chính chuyển sang hành chính ”phục vụ”, xây dựng một

số cơ quan hành chính dịch vụ công hoạt động tương đối hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi giúp cho các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường QSD đất như các Văn phòng đăng ký QSD đất Đã có 49 Tỉnh thành lập Văn phòng đăng ký QSD đất cấp Tỉnh, 361 văn phòng đăng ký QSD đất cấp huyện Cả nước đã có 41 Tỉnh thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất, Riêng Thành phố

Hà nội còn lập thêm Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc UBND quận, huyện [29]

Tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất được đẩy mạnh Cụ thể so với trước năm 2005 đất nông nghiệp cấp 1 491.440 giấy ( tăng 12,2%); đất lâm nghiệp 346.853 giấy ( tăng 43,5% ); đất ở đô thị cấp được 864.258 giấy ( tăng 43,8%; đất ở nông thôn cấp được 3.499.786 giấy ( tăng 42,6%); đất chuyên dùng cấp được 33.052 giấy ( tăng 85,1%) [29] Việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền của mình một cách hợp pháp trên đất, góp phần hạn chế tình trạng giao dịch “ ngầm”

Một trong những kết quả được đánh giá là thành công trong giai đoạn vừa qua là việc thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa” kết hợp cùng với

quá trình cấp giấy chứng nhận QSD đất mới đã tạo điều kiện cho người dân canh tác tốt

Bộ Tài nguyên môi trường và các địa phương đang nỗ lực triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đẩy mạnh quản lý đất đai trên cơ sở hiện đại hóa các qui trình, thủ tục Dự án quản lý đất đai bằng các phần mềm tin học ( ELIS) đã được thí điểm thực hiện ở một số địa phương như Bắc ninh; xã Long Khánh (Đồng Nai) từ 1/2007- 12/2008; Bình Định, Hà Giang, Bà Rịa Vũng tàu[63] Thành phố Hồ Chí Minh đang triển khai các phần mềm quản lý đất đai, xây dựng tại các quận huyện và Trung tâm Thông tin tài nguyên và môi trường, hiện nay đã có 20/24 quận, huyện được phê duyệt và triển khai theo cùng một mô hình, kiến trúc chung; 19 đơn vị đã tham gia “một cửa điện tử” công khai minh bạch tình trạng hồ sơ cho người dân, 6 quận, huyện (gồm Tân Bình, quận 4, quận 11, quận 9, Thủ Đức, Bình Tân) đưa vào vận hành hệ thống tại đơn vị [62]

Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai đã bước đầu được chú trọng với sự phối hợp vào cuộc của nhiều lực lượng như Hội nông dân, Hội Luật sư, Hội nhà báo, Hội liên hiệp phụ nữ, Hội cựu chiến binh, các Bộ, UBND … với nhiều hình thức thực tế như các chuyên mục hỏi đáp, tư vấn, trả lời trực tuyến, các cuộc thi tìm hiểu pháp luật, phát tờ rơi, tủ sách pháp luât… Đây cũng là một trong những khâu quan trọng nhằm phát huy hiệu lực của pháp luật, nâng cao ý thức pháp luật trong nhân dân

Phát triển thị trường QSD đất đã bước đầu được đặt trong nguyên tắc phát triển bền vững Việc khai thác, sử dụng đất đai trên cơ sở qui họach kế họach, lợi ích kinh tế phải đi đôi với chú trọng bảo vệ tài nguyên đất và môi trường Đến nay đã có 64 Tỉnh; 450/676 huyện (chiếm 66,57 %); 6.179/10.784 xã (chiếm 57,30%) xây dựng xong phương án điều chỉnh qui

hoạch sử dụng đất đến năm 2010 [29] Nhiều địa phương đã tiến hành xét duyệt các dự án sử dụng đất trên cơ sở cân nhắc các mối quan hệ kinh tế- xã hội - môi trường

Tóm lại, sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, trong xu thế hội nhập, hệ thống pháp luật đất đai điều chỉnh thị trường QSD đất đã được Nhà nước chú trong phát triển Thị trường QSD đất phát triển khá sôi động, hiện đại mang dáng dấp của một thị trường phát triển theo các qui luật kinh tế dần hạn chế

cơ chế bao cấp hành chính “xin cho” trên thị trường Quản lý đất đai từng bước hiện đại hóa, qui hoạch kế hoạch khoa học, hoạt động dịch vụ bất động sản như môi giới tư vấn, sàn giao dịch từng bước chuyên nghiệp

2.2.2 Các hạn chế

(1) Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn chồng chéo, mâu thuẫn

Số lượng văn bản quá nhiều Theo thống kê chưa đầy đủ của Bộ Tài

nguyên Môi trường chỉ tính từ sau khi Luật Đất đai 2003 được ban hành, ở cấp Tỉnh trên cả nước đã có hơn 758 văn bản thi hành pháp luật đất đai được ban hành [29] Có thể nói văn bản pháp luật về đất đai hiện nay có một hệ thống rất đồ sộ

Các văn bản chồng chéo, mâu thuẫn, tạo nên sự lúng túng không thống

nhất trong giải thích, áp dụng, người dân khó tìm hiểu cập nhật và do đó khó thực thi nghiêm pháp luật ví dụ Luật đất đai chưa đồng bộ với Luật thuế, luật đầu tư; Luật Kinh doanh bất động sản; Luật đấu thầu; Luật xây dựng; Luật nhà ở, chưa có Luật đăng ký tài sản;

Hiến pháp, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự còn chưa thống nhất qui định

về sở hữu đất đai ( Hiến pháp 1992, Luật đất đai 2003 qui định đất đai thuộc

sở hữu tòan dân, nhà nước là đại diện chủ sở hữu; Bộ luật dân sự 2005 ( Điều

200, Điều 688 qui định §Êt ®ai thuéc h×nh thøc së h÷u nhµ n-íc, do ChÝnh

phñ thèng nhÊt qu¶n lý Rõ ràng trong các văn bản này đã có sự mâu thuẫn về

qui định sở hữu đất đai Theo Hiến pháp 1992 ( đã được sửa đổi năm 2001) và

Luật đất đai 2003, chủ sở hữu đất đai phải là toàn dân, quyền chiếm hữu, sử

dụng định đoạt đất đai trên toàn bộ lãnh thổ Việt nam phải thuộc về toàn dân,

vậy cũng có thể hiểu mỗi người dân đều có quyền này Nhà nước chỉ là

người đại diện chủ sở hữu tức là người thay mặt, nhân danh nhân dân thực

hiện các quyền sở hữu trên cơ sở bị phụ thuộc và phải tuân thủ ý chí quyến định tối cao của nhân dân, Mọi hành xử của nhà nước đối với đất đai theo đúng lý thuyết về đại diện là phải nhằm phục vụ lợi ích của nhân dân Trên thực tế, qui định của Hiến pháp và của Luật Đất đai hiện hành tồn tại gần như một tuyên ngôn chính trị nhiều hơn giá trị thực của qui định này xét về nội dung dân sự của quyền sở hữu đối với đất đai Bộ Luật dân sự 2005, cùng với

sự xóa bỏ khái niệm về hình thức sở hữu toàn dân đã từng tồn tại trong Bộ LDS 1995, đã thay vào đó hình thức sở hữu Nhà nước thể hiện đúng bản chất mối quan hệ sở hữu đất đai đang tồn tại trên thực tế ở nước ta Theo Bộ LDS

2005 đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, chỉ rõ chủ sở hữu đất đai là Nhà nước

và Nhà nước có tuyệt đối ba quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trên cơ sở

ý chí của mình Nhà nước có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất của các tổ chức cá nhân, qui định mở rộng hoặc hạn chế quyền nghĩa vụ của người sử dụng đất bằng pháp luật, quyền quyết định qui hoạch, kế hoạch, mục đích sử dụng đất, thu hồi đất vì lợi ích kinh tế, quốc phòng, an ninh, quyền quản lý đất đai trên phạm vi cả nước, có quyền ra các quyết định về địa giới hành chính, quyết sách ngoại giao để phân định biên giới với các quốc gia láng giềng… Sự mâu thuẫn không thống nhất ngay ở vấn đề sở hữu đất đai, một trong những vấn đề đáng ra phải được coi là một trong những cơ sở, nguyên lý của toàn bộ hệ thống pháp luật đất đai là một hạn chế lớn, ảnh hưởng đến hiệu quả điều chỉnh và uy tín của hệ thống pháp luật nước ta

Cùng một vấn đề, các địa phương khác nhau khi thi hành luật đất đai lại

có những qui định hướng dẫn rất khác nhau, thậm chí còn mâu thuẫn ví dụ một số điạ phương đề ra chủ trương chỉ cấp giấy chứng nhận QSD đất cho những người có hộ khẩu tại địa phương hoặc chỉ cấp giấy chứng nhận QSD đất cho những mảnh đất có diện tích trên 30 m2 ( Hà nội) [25]; việc xác định giá đất, diện và đối tượng đền bù thu hồi đất còn chưa thống nhất ở các địa phương Cùng một vấn đề hiện nay đã có nhiều văn bản cùng hướng dẫn dẫn đến chồng chéo, rất khó áp dụng ví dụ trong cả nước có hơn 226 văn bản qui định giá đất, 118 văn bản qui định bồi thường hỗ trợ tái định cư, 47 văn bản

về cấp Giấy chứng nhận QSD đất, 33 văn bản về hạn mức giao đất ở, 27 văn bản qui định thời hạn thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đất [29]

Còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản pháp luật cùng qui định về một vấn đề như: thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng liên quan đến QSD đất mà một bên trong hợp đồng là tổ chức có sự mâu thuẫn giữa qui định của Nghị định 181 và Thông tư 04 ngày 13-6-2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thẩm quyền công chứng, chứng thực các giao dịch đất Theo điểm c khoản 1 Điều 119 Nghị định 181 ngày 29-10-

2004 của Chính phủ, đối với những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất giữa tổ chức với cá nhân, các bên có quyền chọn lựa hoặc đến phòng công

chứng để chứng nhận hoặc đến UBND cấp xã (nơi có đất) để chứng thực

Quy định này của Nghị định 181 vẫn được giữ nguyên khi Chính phủ ban hành Nghị định 17 năm 2006, Nghị định 84 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định 181 Ngày 13-6-2006, Bộ Tư pháp cùng Bộ Tài nguyên

và Môi trường ban hành Thông tư liên tịch số 04 hướng dẫn thẩm quyền công chứng, chứng thực các giao dịch đất thì qui định rất rõ nếu bên có bất động

sản là tổ chức trong nước thì hợp đồng phải được công chứng tại phòng công

chứng, không được đến UBND cấp xã Mâu thuẫn này dẫn đến lúng túng của