Pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở: Luận văn ThS. Luật: 60 38 01 07

Chính vì vậy, tôi đã lựa chọn đề tài: “Pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở” cho luận văn cao họ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Dương Thị Ngọc Anh

MỤC LỤC

Trang Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các từ viết tắt

Danh mục bảng

MỞ ĐẦU 1Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ BẢO VỆ QUYỀN CHỦ NỢTRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 51.1 Những vấn đề lí luận về quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 51.1.1 Khái niệm quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng

thương mại 51.1.2 Đặc điểm của quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 71.1.3 Nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng trong hoạt động cho vay 101.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 121.2 Những vấn đề lý luận về bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở 151.2.1 Khái niệm và phương thức bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở 15

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở 181.2.3 Vai trò và cấu trúc của pháp luật trong việc bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở 20Kết luận chương 1 22Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰMHOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN CHỦ

NỢ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 232.1 Thực trạng pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay bằng thế chấp quyền sở dụng đất ở 232.1.1 Các quy định về quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay 242.1.2 Các quy định về nghĩa vụ của các bên liên quan trong hoạt động cho vay có thế chấp quyền sử dụng đất ở nhằm bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại 262.1.3 Các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất ở trong hoạt động cho vay nhằm bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại 292.1.4 Một số nhận xét, bình luận và đánh giá về thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ở để bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 362.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở 57

2.2.1 Các yêu cầu cơ bản đối với việc hoàn thiện pháp luật 57

2.2.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật 58

Kết luận chương 2 65

KẾT LUẬN 66

TÀI LIỆU THAM KHẢO 68

CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NHTMNN Ngân hàng thương mại Nhà nước

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Bảng sau thể hiện tình hình cho vay bằng tài

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Ngân hàng thương mại đã hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với

sự phát triển của kinh tế hàng hoá Sự phát triển của hệ thống ngân hàng thương mại đã có tác động rất lớn và quan trọng đến quá trình phát triển của nền kinh tế hàng hoá, ngược lại kinh tế hàng hoá phát triển mạnh mẽ đến giai đoạn cao của nó – kinh tế thị trường – thì ngân hàng thương mại cũng ngày càng được hoàn thiện và trở thành những định chế tài chính không thể thiếu được Trong quan hệ tín dụng, do tính rủi ro cao nên nhu cầu đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia giao dịch đặc biệt là tổ chức tín dụng càng trở nên quan trọng Các tổ chức tín dụng thường áp dụng biện pháp bảo đảm tài sản như một giải pháp an toàn, một điều kiện tiên quyết đối với các khoản vay Đối với một chủ thể kinh doanh đặc thù như ngân hàng thì vấn đề gắn với sự sống còn và phát triển của ngân hàng, chính là quyền chủ nợ và việc đảm bảo thực hiện quyền chủ nợ trong hoạt động kinh doanh

Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm được áp dụng phổ biến trong hợp đồng vay tài sản, đặc biệt là trong các hợp đồng tín dụng Đất đai luôn giữ vai trò đặc biệt quan trọng đối với con người, đồng thời quyền sử dụng đất ở là tài sản có giá trị thiết yếu đối với mỗi cá nhân, mỗi gia đình Do đó việc thế chấp quyền sử dụng đất ở trong quan hệ cho vay tại ngân hàng thương mại có ý nghĩa quan trọng - là biện pháp bảo đảm phòng ngừa rủi ro hiệu quả cho bất kỳ ngân hàng nào

Tuy nhiên, trong bối cảnh Việt Nam đang xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật theo cơ chế thị trường cũng như sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế trong thời gian tới đã làm cho hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật ngân hàng nói riêng bộc lộ nhiều bất cập, không còn phù hợp với yêu cầu của thực tiễn, đặc biệt là các quy định về bảo vệ bảo vệ quyền chủ nợ của TCTD

Việc nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện về thế chấp quyền sử dụng đất ở là một vấn đề có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay

Chính vì vậy, tôi đã lựa chọn đề tài: “Pháp luật về bảo vệ quyền chủ

nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở” cho luận văn cao học của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Liên quan đến việc nghiên cứu nghiên cứu các quy định của pháp luật

về thế chấp quyền sử dụng đất ở, đã có một số công trình nghiên cứu khoa học của một số tác giả như:

- Luận văn thạc sĩ của Bùi Thị Thanh Hằng về đề tài “Thế chấp quyền

sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng ở nước ta hiện nay”;

-“Hoàn thiện pháp luật về quyền chủ nợ của tổ chức tín dụng” luận

văn thạc sĩ của Lê Kim Thanh;

- “Pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của

ngân hàng thương mại ở Việt Nam – Những vấn đề lí luận và thực tiễn”, luận

văn thạc sĩ luật học Hoàng Anh Tuấn;

- “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất – một biện pháp bảo đảm

hợp đồng tín dụng ngân hàng”, Khóa luận tốt nghiệp của Ngô Thị Hỷ

Ngoài ra, còn có các bài viết đăng trên trên tạp chí như: Nghiên cứu luật pháp, Luật học, Nhà nước và pháp luật, Dân chủ và pháp luật Các công trình trên đã nghiên cứu những vấn đề liên quan đến thế chấp tài sản và thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu một cách sâu sắc về các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến việc bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay bằng biện

pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở

Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn này, tôi mong muốn tìm hiểu

cụ thể hơn về việc bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở

3 Phạm vi nghiên cứu đề tài

Luận văn tập trung nghiên cứu quy chế pháp lý về việc thực hiện biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại để thấy rõ một số tồn tại vướng mắc trong quá trình thực thi nhằm góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi mảng pháp lý này

Đánh giá các quy định về quyền chủ nợ và thực trạng áp dụng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở đảm bảo thực thi quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong các hoạt động cho vay ở Việt Nam Trên cơ sở đó đề xuất kiến nghị, phương hướng hoàn thiện hơn pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở

4 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: phân tích,

so sánh, tổng hợp, thống kê để làm rõ các nội dung nghiên cứu trong đề tài

5 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Thông qua việc nghiên cứu vấn đề lí luận về vai trò, yêu cầu của việc bảo vệ quyền chủ nợ trong nền kinh tế, luận văn tập trung nghiên cứu quy chế pháp lý về thực hiện bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở để thấy rõ một số tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực thi nhằm góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi mảng pháp luật này

Với mục đích nghiên cứu như trên, nhiệm vụ cụ thể của luận văn là:

- Tìm hiểu các quy định của pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở

- Phân tích các yếu tố pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

ở trong quan hệ vay vốn ngân hàng

- Tìm hiểu thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành về bảo vệ quyền chủ nợ củ ngân hàng bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở

- Kiến nghị những biện pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của NHTM bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở

6 Những đóng góp của luận văn

- Nghiên cứu một cách tổng quát các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất ở trong quan hệ cho vay của ngân hàng thương mại

- Phân tích, tìm hiểu những quy định của pháp luật hiện hành về bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở

- Đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở và quá trình giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất ở

- Những bất cập và hạn chế, cơ chế thực thi pháp luật hiện hành về quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại

- Trên cơ sở phân tích những bất cập của pháp luật xung quanh quy định về thế chấp quyền sử dụng đất ở, luận văn đưa ra những kiến nghị, giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của Ngân hàng thương mại trong thời gian tới, phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế hội nhập

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần mục lục, lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được thiết kế gồm có 2 chương:

Chương 1: Những vấn đề lí luận về bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt

động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở

Chương 2: Thực trạng pháp luật và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện

pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ BẢO VỆ QUYỀN CHỦ NỢ TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

1.1 Những vấn đề lí luận về quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái niệm quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Trong nền kinh tế thị trường, ngân hàng thương mại là một trong những

tổ chức trung gian tài chính quan trọng nhất, là tổ chức thu hút tiết kiệm lớn nhất trong mọi nền kinh tế Cùng với việc huy động vốn, cho vay là hoạt động quan trọng và mang tính truyền thống của ngân hàng thương mại Hoạt động cho vay là hoạt động mang lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng thông qua tiền lãi ngân hàng nhận được Cho vay thực chất chính là việc ngân hàng chuyển quyền sở hữu vốn của mình cho một chủ thể khác (bên vay) để đổi lấy quyền chủ nợ đối với chủ thể này – quyền được yêu cầu bên vay hoàn trả đúng hạn cả gốc và lãi

Đối với hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, do có bản chất

là một nghiệp vụ cấp tín dụng nên hoạt động này có thể được xem xét như là một phương thức tài trợ cho hoạt động kinh doanh của khách hàng vay vốn

Với tư cách là một hoạt động tín dụng, hoạt động cho vay của ngân hàng có những đặc trưng chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, việc cho vay bao giờ cũng có hai bên tham gia, bao gồm bên

cho vay và bên đi vay Bên cho vay là Ngân hàng có nguồn vốn nhàn rỗi muốn cho vay để thu lợi nhuận Bên vay là tổ chức hay cá nhân cần sử dụng vốn đó để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng hoặc kinh doanh

Thứ hai, hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại (với tư cách là

chủ nợ) và người đi vay (khách hàng vay – con nợ) được thể hiện bằng hợp đồng tín dụng, trong đó ghi nhận những thỏa thuận cơ bản ràng buộc người vay phải tuân thủ trước khi giao kết hợp đồng tín dụng Đây là văn bản thỏa thuận giữa ngân hàng với khách hàng vay, theo đó ngân hàng thỏa thuận ứng trước một số vốn cho bên vay sử dụng trong một khoảng thời hạn nhất định, với điều kiện có hoàn trả cả gốc lẫn lãi dựa trên cơ sở sự tín nhiệm

Thứ ba, hoạt động cho vay một mặt mang lại thu nhập chính cho ngân

hàng, mặt khác chứa đựng rủi ro cho ngân hàng Nếu cho vay một cách có hiệu quả sẽ bù đắp được chi phí huy động vốn và sẽ thu được lợi nhuận

Ngược lại, sẽ ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản và tính chất an toàn của hệ thống ngân hàng Đối với những khoản vay càng lớn thì rủi ro càng cao Rủi ro là sự kiện xảy ra ngoài ý muốn và ảnh hưởng xấu đến hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thương mại Trong quan hệ cho vay của ngân hàng thương mại, yếu tố cơ bản nhất đe dọa quyền chủ nợ của ngân hàng chính là các rủi ro mất vốn, hay rủi ro tín dụng

Vậy, có thể quan niệm như thế nào về quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại?

Như đã phân tích ở trên, với tư cách là một trung gian tài chính, hoạt động chính của ngân hàng thương mại là huy động vốn từ công chúng và sử dụng nguồn vốn đó để cấp tín dụng cho khách hàng là tổ chức, cá nhân nhằm thu lợi nhuận Chính vì lẽ đó, ngân hàng thường được đánh giá là chủ nợ lớn nhất (khi tiến hành hoạt động cho vay đối với doanh nghiệp và công chúng), đồng thời ngân hàng cũng là con nợ lớn nhất (khi thực hiện việc huy động vốn từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế)

Theo cách hiểu thông thường, quyền chủ nợ của NHTM trong hoạt động cho vay là quyền của bên cho vay đối với bên vay trong quan hệ vay nợ,

theo đó bên cho vay (chủ nợ) được yêu cầu bên vay (con nợ) hoàn trả số tiền vốn vay cả gốc và lãi, tiền phạt vi phạm hợp đồng (nếu có) Quyền chủ nợ bao gồm tổng thể các quyền năng pháp lý của bên cho vay như: quyền qui định các điều kiện, thủ tục vay, quyền được bảo đảm cho khoản vay, quyền được hưởng những lợi ích phát sinh từ việc cho vay, quyền thu hồi khoản nợ

Vấn đề quyền chủ nợ trở nên đặc biệt nhạy cảm khi con nợ bị lâm vào tình trạng mất khả năng thanh toán Khi đó chủ nợ - với tư cách là bên có tài sản cho vay – sẽ đứng trước nguy cơ không thu hồi được tài sản của mình Chính bởi vậy, trong khoa học pháp lý quan niệm về quyền chủ nợ (nghĩa hẹp) thường đồng nhất với quyền đòi nợ của bên cho vay

Xét từ góc độ pháp luật dân sự, quyền chủ nợ của ngân hàng trong hoạt động cho vay được hiểu là quyền yêu cầu bên vay hoàn trả tiền vay cả gốc và

lãi, tiền phạt và các khoản phí phát sinh từ việc cung cấp dịch vụ tín dụng

Quyền năng pháp lý này phát sinh trên cơ sở các cam kết trong hợp đồng tín dụng, cũng như các quy định của pháp luật về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại.Việc ghi nhận quyền chủ nợ của ngân hàng trong hoạt động cho vay chính là cách để giúp ngân hàng tự bảo vệ lợi ích chính đáng của mình trong quan hệ tín dụng, đồng thời ràng buộc bên vay với nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng khi đến hạn thanh toán

1.1.2 Đặc điểm của quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng mang những đặc điểm của quyền chủ nợ nói chung: là những quyền tài sản, được xác lập trong một quan hệ vay nợ xác định, được pháp luật ghi nhận và bảo đảm Tuy nhiên, xuất phát từ tính đặc thù về chủ thể, tính đặc thù của lĩnh vực tín dụng nên quyền chủ nợ của ngân hàng trong hoạt động cho vay còn có những đặc điểm riêng thể hiện ở những điểm sau:

Thứ nhất, ngân hàng là một loại chủ thể đặc biệt của nền kinh tế, với bản chất

là một trung gian tài chính, người đi vay để cho vay Việc phát sinh nhu cầu vay vốn ngân hàng của các doanh nghiệp và vấn đề cho vay vốn của ngân hàng đối với các doanh nghiệp là một tất yếu khách quan diễn ra thường xuyên trong quá trình thực hiện mọi hoạt động kinh doanh cả về phía doanh nghiệp và ngân hàng thương mại Bởi vậy, trong khi là chủ nợ trong mối quan

hệ vay nợ này thì Ngân hàng lại là con nợ trong những quan hệ vay nợ khác Chúng ta có thể hiểu ẩn sau quyền chủ nợ của các tổ chức tín dụng là quyền lợi của nhiều chủ thể khác trong xã hội Do đó, quyền chủ nợ của Ngân hàng cần phải được xem xét trong mối quan hệ chặt chẽ với quyền chủ nợ của các

tổ chức, cá nhân khác Các bất cập của hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ và bất cập trong cơ chế thực thi các quy định pháp luật đã làm cho môi trường kinh doanh của Việt Nam nói chung, môi trường kinh doanh của TCTD nói riêng còn nhiều bất cập, chưa tạo điều kiện cho các TCTD thực hiện tốt vai trò trung gian tài chính của mình trong nền kinh tế, đồng thời làm giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng của các doanh nghiệp

Để có thể tạo lập cơ chế hữu hiệu bảo vệ quyền chủ nợ, việc khắc phục và hoàn thiện các bất cập của pháp luật hiện hành cần phải tiến hành đồng thời với việc nâng cao nhận thức về vai trò của hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ đối với các doanh nghiệp, TCTD, nền kinh tế và tạo lập một cơ chế thực thi nghiêm minh, có hiệu quả các quy định pháp luật quan trọng này trên thực tế

Thứ hai, hoạt động tín dụng là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm và

nhiều rủi ro Rủi ro là sự kiện xảy ra ngoài ý muốn và ảnh hưởng xấu đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Chính vì đặc trưng cơ bản trong hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại là kinh doanh tiền gửi –

chức năng ban đầu là nhận tiền gửi của xã hôi, sau đó ngân hàng thương mại

đã trở thành các chủ thể chuyên mua bán quyền sử dụng vốn, và tính hệ thống cao nên kinh doanh trong ngân hàng có độ rủi ro cao gấp nhiều lần so với các doanh nghiệp trong các lĩnh vực kinh doanh khác

Hoạt động tín dụng thiết lập nên mối quan hệ kinh tế giữa hai chủ thể là Ngân hàng và khách hàng Rủi ro xuất hiện khi trong quan hệ tín dụng, khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng

Sự ổn định của hoạt động tín dụng có ý nghĩa rất quan trọng đến sự phát triển nền kinh tế ở mỗi quốc gia Sự rối loạn hoạt động tín dụng thường dẫn đến tình trạng khủng hoảng về kinh tế và xã hội Cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997 là một minh chứng rõ ràng cho điều này Chính vì vậy, ở mỗi quốc gia, quyền chủ nợ của tổ chức tín dụng là khách thể đặc biệt của pháp luật Điều này thể hiện ở việc pháp luật cho phép các TCTD tự do lựa chọn các biện pháp cần thiết để bảo đảm an toàn pháp lý đối với các khoản vay TCTD được áp dụng các biện pháp bảo đảm tài sản đối với các khoản vay, có quyền xem xét, cấp tín dụng cho khách hàng bằng tài sản bảo đảm phù hợp với các quy định của pháp luật

Thứ ba, quan hệ giữa chủ nợ và con nợ là quan hệ phụ thuộc lẫn nhau

Tính phụ thuộc này thể hiện rõ trong quan hệ tín dụng Quyền lợi của Ngân hàng phụ thuộc chặt chẽ vào khả năng phục hồi, tồn tại và phát triển của doanh nghiệp vay vốn Khi doanh nghiệp đến hạn không có khả năng thanh toán, việc ngân hàng giãn nợ nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp khắc phục được khó khăn cũng là một biện pháp cần thiết hơn là áp dụng các biện pháp xiết nợ, đòi nợ Bởi nếu doanh nghiệp lâm vào tình trạng phá sản thì các khoản nợ của ngân hàng khó có thể thu hồi được

Từ những đặc điểm nêu trên, chúng ta có thể thấy được việc điều chỉnh pháp luật trong lĩnh vực bảo vệ quyền chủ nợ của TCTD là một vấn đề hết

sức phức tạp đòi hỏi cần các giải pháp và phương tiện pháp lý mềm dẻo để giải quyết mối quan hệ lợi ích giữa các bên trong quan hệ tín dụng

1.1.3 Nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng trong hoạt động cho vay

Với tư cách là bên cho vay, đồng thời là chủ nợ của khách hàng vay tiền, nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong quan hệ cho vay được thể hiện ở một số quyền năng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt

động cho vay bao gồm quyền yêu cầu khách hàng vay phải có tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả tiền vay bằng hình thức cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, hoặc yêu cầu bên vay phải bảo đảm bằng các biện pháp khác Với quyền năng này, chủ nợ là ngân hàng thương mại có thể chống lại hoặc ngăn ngừa các nguy cơ rủi ro cho quyền lợi của mình do khách hàng vay không thanh toán được tiền vay đúng hạn cả gốc và lãi.

Trong Luật Phá Sản của đa số các nước đều xác định chủ nợ là các pháp nhân hay thể nhân có các khoản nợ không được trả đúng hạn Chủ nợ thường được phân thành ba loại: chủ nợ có bảo đảm, chủ nợ có bảo đảm một

phần và chủ nợ không có bảo đảm Theo khoản 3 Điều 6 Luật phá sản ” chủ

nợ không có bảo đảm là chủ nợ có khoản nợ không được bảo đảm bằng tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc của người thứ ba “[22] Theo khoản 2

Điều 6 Luật phá sản thì “Chủ nợ có bảo đảm một phần là chủ nợ có khoản

nợ được bảo đảm bằng tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc của người thứ ba mà giá trị tài sản bảo đảm ít hơn khoản nợ đó”[22]

Thứ hai, nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt

động cho vay còn bao gồm quyền kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn vay trong suốt thời gian vay vốn Qua công tác kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn vay, nếu phát hiện khách hàng vay sử dụng vốn sai mục đích đã cam kết thì ngân hàng có quyền thu hồi vốn vay trước hạn, đồng thời phạt vi phạm hợp đồng đối với bên vay theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng

Thứ ba, nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt

động cho vay còn bao gồm quyền yêu cầu bên vay hoàn trả tiền vay đúng thỏa thuận, kể cả tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại (nếu có) Trong trường hợp bên vay không có khả năng trả nợ đúng hạn, ngân hàng thương mại có quyền

xử lý tài sản bảo đảm tiền vay theo sự thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để thu hồi nợ cho mình

Thứ tư, nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt

động cho vay còn bao gồm quyền miễn, giảm lãi vốn vay, gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ đối với khách hàng vay để bảo đảm khả năng thu hồi nợ vay tốt nhất

Thứ năm, nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt

động cho vay còn bao gồm quyền khiếu nại, khởi kiện khi con nợ không thanh toán tiền vay cả gốc và lãi khi đến hạn Trước khi thực hiện quyền năng này, ngân hàng thương mại thường áp dụng các biện pháp thu hồi nợ như đôn đốc trả nợ, yêu cầu khách hàng vay vốn hoặc bên bảo đảm bàn giao tài sản thế chấp hoặc bán tài sản đó để trả nợ Trong trường hợp khách hàng vay vốn, bên bảo đảm bất hợp tác, ngân hàng thương mại buộc phải khởi kiện ra Tòa

án hoặc trọng tài theo quy định của pháp luật

Thứ sáu, nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt

động cho vay còn bao gồm cả quyền phong tỏa tài sản của con nợ, mua bán

nợ, bán các tài sản này và đầu tư số tiền này vào các hoạt động khác có hiệu quả hơn khi con nợ mất khả năng thanh toán và không thể phục hồi Ngoài ra, pháp luật cho phép chủ nợ kiểm soát các hoạt động quản lý của con nợ trong trường hợp con nợ đang có nguy cơ mất khả năng thanh toán Dựa trên những quyền này chủ nợ sẽ buộc các con nợ phải thanh toán cho mình các khoản nợ phát sinh từ các cam kết trong hợp đồng hoặc ngoài hợp đồng

Thứ bảy, nội dung quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt

động cho vay còn là quyền đòi nợ của ngân hàng theo hợp đồng tín dụng, phát sinh từ các khoản vay Quyền đòi nợ chính là một Tài sản, cụ thể là Quyền về

tài sản được quy định tại Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005, cụ thể: “Tài sản

bao gồm: Vật, Tiền, Giấy tờ có giá và các quyền tài sản”[24]

Điều 181 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về Quyền tài sản: “Quyền tài sản là

quyền giá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể

cả quyền sở hữu trí tuệ” [24] Chủ sở hữu quyền tài sản trong đó có quyền đòi

nợ có toàn quyền định đoạt tài sản này, cụ thể: Điều 322 Bộ luật Dân sự có

quy định: “Quyền tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong

đó có quy định Quyền đòi nợ là một quyền tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”[24] Luật phá sản 2004 đã đưa ra nguyên tắc ưu tiên thanh

toán cho chủ nợ có bảo đảm trước bằng tài sản bảo đảm đã là cho họ cơ hội thu hồi nợ sớm hơn so với các chủ nợ khác

Quyền đòi nợ còn xác định là đối tượng mua bán trong hợp đồng mua bán giữa các bên Tại Điều 449 Bộ luật Dân sự [24] cũng quy định về việc Mua bán quyền tài sản thì Quyền đòi nợ là một quyền tài sản được đem ra để mua bán Thực tiễn có những doanh nghiệp kinh doanh hoạt động mua bán nợ Quyền đòi nợ là quyền yêu cầu trả nợ và được phép chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao quyền yêu cầu

Ngoài ra quyền đòi nợ còn được đem thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác trong hệ thống các văn bản pháp luật về Đăng ký giao dịch bảo đảm

Pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ nói chung và bảo vệ quyền chủ nợ nói riêng có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi ích chính đáng cho chủ nợ, từ đó bảo đảm sự an toàn của hệ thống ngân hàng và nền kinh tế

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Các yếu tố này bao gồm:

Thứ nhất, môi trường pháp luật: Pháp luật là một trong những căn cứ

làm phát sinh quyền chủ nợ của Ngân hàng trong hoạt động cho vay và cũng

là một một trong những điều kiện căn cứ, điều kiện để bảo đảm thực thi quyền chủ nợ của Ngân hàng trên thực tế Việc pháp luật về bảo đảm thực thi quyền chủ nợ của Ngân hàng có vai trò quan trọng trong hệ thống ngân hàng cũng như hệ thống nền kinh tế nên hầu hết các quốc gia trên thế giới đều quan tâm đến việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, đặc biệt là các quy định liên quan đến quyền chủ nợ Mặc dù có sự khác nhau giữa pháp luật các nước nhưng có một điểm chung đó chính là sự ảnh hưởng trực tiếp của các quy định này đối với việc thực thi quyền chủ nợ của ngân hàng trong hoạt động cho vay Các quy định này ảnh hưởng theo hai hướng:

- Nếu các quy định của pháp luật là đầy đủ và hợp lý thì quyền chủ nợ của ngân hàng sẽ được thực hiện tốt Bởi nếu các Luật và các văn bản dưới luật liên quan đến quyền chủ nợ của ngân hàng đều đồng bộ, thống nhất, có hướng dẫn đầy đủ, rõ ràng và cụ thể thì vấn đề thực thi quyền chủ nợ của ngân hàng hoàn toàn có thể thực hiện có hiệu quả

- Nếu các quy định pháp luật không đầy đủ, chồng chéo sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến quyền chủ nợ của của ngân hàng Điều này thể hiện ở chỗ, nếu

hệ thống văn bản thiếu các quy định cụ thể, không rõ ràng sẽ tạo nhiều kẽ hở cho người đi vay Chẳng hạn như khi người vay vốn thế chấp bằng bất động sản nhưng sau đó không trả được nợ nên bị Ngân hàng khởi kiện và Tòa án tuyên bố phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ Khi đã có quyết định thi hành án nhưng vì nhiều lý do như bên thi hành án chỉ có một tài sản duy nhất hoặc tài sản thế chấp có giá trị cao hơn nhiều số tiền vay tại Ngân hàng nên ngân hàng không thể phát mại được vì khách hàng không đồng ý phát mại Cơ quan thi hành án buộc phải áp dụng biện pháp cho phép bên thi hành án được

kéo dài thời gian thi hành án để kiếm tiền bằng nguồn khác để trả nợ cho ngân hàng Có rất nhiều trường hợp thời gian thi hành án kéo dài nhiều năm trời, gây khó khăn, tốn kém tiền bạc cho chủ nợ là ngân hàng thường mại

Thứ hai, trách nhiệm của khách hàng về việc trả khoản nợ phát sinh từ

hợp đồng tín dụng

Khách hàng là điều kiện tiên quyết để ngân hàng tồn tại và phát triển Chìa khoá của sự thành công trong cạnh tranh là duy trì và không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ thông qua việc đáp ứng nhu cầu của khách hàng Chất lượng dịch vụ ngân hàng phản ánh khả năng đáp ứng, thậm chí cao hơn kỳ vọng của khách hàng và cần được duy trì một cách thường xuyên, nhất quán

Trong hoạt động cho vay, để đạt được hiệu quả tốt trong việc thực thi quyền chủ nợ của ngân hàng thì vấn đề trách nhiệm của khách hàng – người vay là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thực hiện quyền chủ nợ của ngân hàng Nếu người đi vay có thái độ, thiện chí đối với ngân hàng bằng việc xây dựng các phương thức kinh doanh khả thi thì khoản nợ của ngân hàng có thể thu hồi được vốn vay và lãi từ khác hàng vay khi đến hạn

Trong trường hợp nếu khách hàng không có thái độ hợp tác, muốn chiếm đoạt tài sản của ngân hàng thì rủi ro cho các khoản vay sẽ cao hơn Một

số trường hợp khách hàng lợi dụng sự thiếu đồng bộ, chính sách cho vay của ngân hàng và một số cán bộ ngân hàng đạo đức nghề nghiệp kém để hợp thức hóa hồ sơ vay vốn, xác định sai giá trị tài sản bảo đảm, bỏ qua các thủ tục thẩm định tín dụng để người vay có thể vay nhiều nhất Đến khi khách hàng vay không thể thanh toán nợ, dù ngân hàng đã tiến hành phát mãi tài sản bảo đảm nhưng vẫn không thể thu hồi nợ cho khoản vay Khi đó quyền chủ nợ của ngân hàng khó có thể được bảo đảm.Việc trách nhiệm của khách hàng ảnh hưởng rất lớn đến việc thu hồi các khoản vay của ngân hàng Trách nhiệm và nghĩa vụ trả nợ của khách hàng được ghi trong hợp đồng tín dụng

1.2 Những vấn đề lý luận về bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở

1.2.1 Khái niệm và phương thức bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền

sử dụng đất ở

Cần phải quan niệm như thế nào về bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở?

Câu trả lời xuất phát từ việc xác định đúng bản chất của quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay Quyền chủ nợ là một quyền năng pháp lý, được đảm bảo bằng pháp luật Pháp luật về quyền chủ nợ của các nước đều có những quy định về biện pháp, thủ tục và phương tiện nhằm đảm bảo cho bên cho vay khả năng thu hồi được khoản nợ Quyền chủ

nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay là một quyền tài sản,

do vậy việc bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại được thực hiện trước hết và chủ yếu thông qua các biện pháp bảo đảm bằng tài sản, trong đó

có biện pháp thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở

Một cách khái quát, bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở có thể được hiểu là biện pháp tự vệ theo đó ngân hàng thương mại nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở của bên bảo đảm thông qua việc ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm khả năng thu hồi nợ cho mình trong quan hệ hợp đồng tín dụng

Ở Việt Nam, việc bảo vệ quyền chủ nợ cho ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở có một số điểm khá đặc thù Điều này được thể hiện ở chỗ:

Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước thống nhất

quản lý Do vậy các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất chỉ có thể thế chấp quyền sử dụng đất – với tư cách là một quyền tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình đối với chủ nợ nói chung và ngân hàng nói riêng Điều này có nghĩa

là đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản là “quyền sử dụng đất ở” chứ không phải là “đất ở”

Theo báo cáo về tăng cường cơ hội tiếp cận tín dụng thông qua cải cách

về giao dịch bảo đảm do Ngân hàng thế giới (World bank) công bố:“Việt

Nam thiên về sử dụng bất động sản, với tỉ lệ các ngân hàng nhận bất động sản làm bảo đảm chiếm 93 %” [14, tr.14]

Thứ hai, việc bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong

hoạt động cho vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất ở đôi khi không thực

sự an toàn bởi những quy định chưa hợp lý trong chính sách đất đai và nhà

ở (ví dụ, đã có thời kỳ pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nói riêng để vay vốn sản xuất kinh doanh tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, chứ không thể thế chấp để vay vốn tại tổ chức tín dụng nhằm thỏa mãn các mục đích khác)

Vậy, việc bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở sẽ được thực hiện thông qua phương thức nào?

Câu trả lời có thể đưa ra là: việc bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở sẽ được thực hiện thông qua phương thức ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Bằng cách này, các bên sẽ có cơ hội được bày

tỏ ý chí và thể hiện ý chí, quan điểm, lợi ích của mình thông qua việc thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở

Khi thực hiện việc bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở, các bên tham gia giao dịch nói chung và ngân hàng thương mại nói riêng cần chú ý một số vấn đề sau đây:

Một là, việc ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở phải được

thực hiện bằng văn bản Đây là phương cách hữu hiệu để lưu giữ bằng chứng

về giao dịch bảo đảm đã được xác lập giữa các bên và từ đó góp phần bảo đảm quyền chủ nợ tốt hơn cho bên cho vay là tổ chức tín dụng Về lý thuyết, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở có thể bắt buộc phải được chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mỗi quốc gia để bảo đảm cho hợp đồng có hiệu lực pháp lý

Hai là, việc ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở

là cách để thiết lập quyền ưu tiên cho bên nhận bảo đảm trong việc theo đuổi

và phát mại tài sản thế chấp khi khoản nợ vay không được thanh toán đúng hạn theo hợp đồng tín dụng

Ba là, việc ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở

phải đảm bảo sự tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung và giao dịch thế chấp bất động sản nói riêng Chỉ khi nào các bên tuân thủ đúng và đầy đủ các điều kiện này thì quyền, lợi ích hợp pháp của các bên mới được bảo đảm

Bốn là, việc ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở

cần chú ý đến đối tượng thế chấp, đó là “đất ở” hay “quyền sử dụng đất ở”

Đối với hầu hết các quốc gia trên thế giới thì đối tượng thế chấp vay vốn ngân hàng chính là “đất ở” và hoàn toàn không có khái niệm “quyền sử dụng đất” hay “quyền sử dụng đất ở” Tuy nhiên, đối với một vài quốc gia, trong đó có Việt Nam thì chế độ sở hữu đất đai là một vấn đề khá phức tạp, trong đó tổ chức, cá nhân không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ sở hữu “quyền sử dụng

đất” – với tư cách là một quyền tài sản

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền

sử dụng đất ở

Thực tiễn cho thấy có nhiều yếu tố khác nhau tác động, ảnh hưởng đến việc bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của NHTM Theo quan điểm nhận thức của cá nhân tác giả luận văn, các yếu tố này bao gồm:

Thứ nhất, về khung pháp lý cho hoạt động ngân hàng: Đây là yếu tố

bên ngoài tác động trực tiếp đến khả năng bảo vệ quyền chủ nợ của NHTM Thật vậy, bất cứ một doanh nghiệp nào cũng chịu sự tác động mạnh mẽ của pháp luật, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực ngân hàng – một ngành có tác động tới toàn bộ nền kinh tế Sự thay đổi luật pháp luôn ảnh hưởng mạnh mẽ đến hoạt động sản xuất kinh doanh cho các pháp nhân kinh tế, do vậy sự thay đổi này ảnh hưởng mạnh đến hoạt động của ngân hàng Môi trường pháp lý còn gây rủi ro cho ngân hàng khi môi trường pháp lý đó chưa hoàn thiện hoặc cách thức thi hành còn chưa đảm bảo tính tính nghiêm minh, phát sinh nhiều chi phí do thủ tục hành chính hoặc thủ tục

tố tụng kéo dài

Chẳng hạn như: việc phát mãi tài sản thế chấp hiện nay đòi hỏi khá nhiều thủ tục, thời gian, chi phí mà ngân hàng phải chấp nhận rủi ro rất nhiều; hoặc, luật không giải thích một cách đầy đủ gây khó khăn trong việc thực hiện tạo rủi ro cho ngân hàng Ví dụ: Một hợp đồng tín dụng có thế chấp bằng tài sản, khi khách hàng vay không trả được nợ thì về nguyên tắc ngân hàng có quyền ưu tiên xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho mình Nếu việc xử lý tài sản thế chấp vẫn không đủ thanh toán nợ thì NHTM có quyền yêu cầu con

nợ phải trả nốt bằng các tài sản khác của họ

Thế chấp quyền sử dụng đất ở là một biện pháp bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng trong hoạt động cho vay bởi theo quy định thì bên thế chấp phải chuyển giao các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho ngân hàng

là bên nhận thế chấp trực tiếp nắm giữ, quản lý trong thời gian thế chấp Đối với việc bảo đảm bằng tài sản thì yếu tố quan trọng nhất đó chính là các quy định liên quan đến tài sản bảo đảm Chính các quy định của pháp luật liên quan đến bảo đảm tiền vay như quy định của Luật đất đai, Bộ luật dân sự, pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm… sẽ tạo điều kiện thuận lợi hoặc gây khó khăn cho ngân hàng trong việc bảo đảm tiền vay bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất

Thứ hai, chính sách phát triển kinh doanh và năng lực quản trị của ngân

hàng cũng là một trong những yếu tố quyết định đến khả năng bảo vệ quyền chủ nợ cho các NHTM trong hoạt động cho vay Đây là yếu tố bên trong tác động đến khả năng bảo vệ quyền chủ nợ trong hoạt động cho vay của NHTM

Điều này thể hiện ở chỗ, quy mô và năng lực kiểm soát rủi ro của ngân hàng trong bối cảnh cạnh tranh, hội nhập thị trường tài chính – ngân hàng đòi hỏi mỗi NHTM phải có chính sách quản trị rủi ro thích hợp và có sự đầu tư mạnh mẽ cho việc phát triển năng lực quản trị ngân hàng, trong đó có quản trị rủi ro tín dụng Thực tế cho thấy những trường hợp NHTM không thể xử lý tài sản bảo đảm một cách hiệu quả thường là do nhân viên ngân hàng không làm đúng quy trình quản trị rủi ro tín dụng khi thẩm định hồ sơ và xét duyệt

hồ sơ vay vốn Thời gian qua, nhiều người cho rằng, nguyên nhân gây ra tỷ lệ

nợ xấu cao là do lỗi từ phía ngân hàng, và phải chăng đó là một phần nguyên nhân tại sao nợ xấu có khuynh hướng bị che đậy hay ít được công khai Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nợ xấu không phải mới phát sinh mà nó được tích lũy trong một khoảng thời gian dài, mới đây khi tình hình kinh doanh xấu đi thì nguyên nhân gây ra tình trạng nợ xấu ngày càng rõ nét

Quyền sử dụng đất là loại tài sản thế chấp phổ biến, nhưng đã có trường hợp ngân hàng khi nhận thế chấp chỉ định giá đất mà không định giá nhà, dẫn đến tranh chấp trong quá trình đòi nợ Chưa kể, khi người vay muốn tăng giá tài sản bảo đảm để có thể vay được nhiều hơn, cộng với nhân viên ngân hàng không làm đúng quy trình, quy định về thẩm định giá, dẫn đến khó thu hồi đủ khoản cho vay

1.2.3 Vai trò và cấu trúc của pháp luật trong việc bảo vệ quyền chủ

nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở

Như đã đề cập ở trên, pháp luật có vai trò rất quan trọng trong việc bảo

vệ quyền chủ nợ của NHTM trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở Điều này được thể hiện ở những khía cạnh sau đây:

Thứ nhất, pháp luật là công cụ để thể chế hóa quyền chủ nợ của bên

cho vay là NHTM, nghĩa vụ của bên vay và bên bảo đảm trong quan hệ cho vay; thể chế hóa quy trình, thủ tục xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất ở Nếu không có các quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ cho vay có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất ở thì không phát sinh quyền chủ nợ cho NHTM cũng như nghĩa vụ của bên vay và bên thế chấp quyền sử dụng đất ở, đồng thời cũng không có cơ sở pháp lý cho việc xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở

Thứ hai, pháp luật tạo hành lang pháp lý cho việc thực thi quyền chủ nợ

của ngân hàng thương mại, các nghĩa vụ của bên vay và bên thế chấp trong quan hệ cho vay Trong trường hợp các bên hoặc người thứ ba vi phạm các quyền, nghĩa vụ này thì pháp luật sẽ can thiệp để bảo đảm và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho các bên

Pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của NHTM trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở có thể quan niệm là tập hợp các

quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, quy định về quyền chủ nợ của bên cho vay là NHTM, nghĩa vụ của con nợ chính là bên vay và nghĩa vụ của bên thứ ba là bên bảo đảm, quy trình, thủ tục xác lập và thực hiện giao dịch bảo đảm tiền vay bằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở

Thực tế cho thấy các quy phạm pháp luật cấu thành nên mảng pháp luật

về bảo vệ quyền chủ nợ của NHTM trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở là khá đa dạng, nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau như Bộ luật Dân sự, các văn bản hướng dẫn thi hành hoặc cụ thể hóa Bộ luật Dân sự như Nghị định về giao dịch bảo đảm; Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm; Luật các tổ chức tín dụng… Tuy các quy phạm này được bố trí rải rác trong nhiều văn bản khác nhau nhưng đều tập trung vào việc quy định các vấn đề cơ bản sau đây:

Một là, pháp luật ghi nhận và bảo đảm quyền chủ nợ của ngân hàng

thương mại trong hoạt động cho vay, thông qua phương thức yêu cầu các bên phải ký kết và thực hiện hợp đồng tín dụng

Hai là, pháp luật ghi nhận các nghĩa vụ tài sản của bên vay và bên bảo

đảm trong việc hoàn trả tiền vay cho NHTM theo hợp đồng tín dụng Trên nguyên tắc, các nghĩa vụ tài sản này vừa được thể hiện trong hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp, đồng thời cũng được ghi nhận trong các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan như Bộ luật dân sự, Luật tổ chức tín dụng và các văn bản hướng dẫn thi hành các đạo luật này

Ba là, pháp luật quy định điều kiện giao kết hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất ở, trình tự giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, hiệu lực pháp lý của hợp đồng và cách thức thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở trong hoạt động cho vay của NHTM Trong số các quy định này, quy định về xử lý tài sản thế chấp có vị trí, vai trò cực kỳ quan trọng, vì nó có thể ảnh hưởng trực tiếp đến việc bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay

Kết luận chương 1 Trong quan hệ tín dụng, do tính rủi ro cao nên nhu cầu đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia giao dịch, đặc biệt là đối với các TCTD càng trở nên cấp thiết Một hành lang pháp lý an toàn, minh bạch cùng với cơ chế thực thi hiệu quả sẽ tạo tiền đề cho các giao dịch tín dụng phát triển, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế

Qua phân tích trên ta có thể thấy biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất

ở là một biện pháp bảo vệ quyền chủ nợ khá hiệu quả trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại qua quan hệ hợp đồng Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, các quan hệ tài sản dựa trên quyền sở hữu, một hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ phù hợp, hiệu quả có vai trò rất lớn đối với cả nền kinh tế và các doanh nghiệp như tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực của xã hội, góp phần tạo dựng và duy trì niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường tài chính, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ nợ; góp phần tăng cường kỷ luật hợp đồng, tạo ra tiền đề pháp lý vững chắc để ổn định các quan hệ kinh tế, giảm chi phí cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng cho doanh nghiệp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng và góp phần thực hiện mục tiêu an toàn và lành mạnh của hệ thống ngân hàng

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN CHỦ NỢ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

2.1 Thực trạng pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay bằng thế chấp quyền sở dụng đất ở

Với mục tiêu đảm bảo an toàn trong hoạt động kinh doanh ngân hàng nói chung và bảo vệ quyền chủ nợ của tổ chức tín dụng nói riêng, trong nhiều năm qua Nhà nước ban hành tương đối đầy đủ các văn bản pháp luật ở những cấp độ hiệu lực khác nhau Một cách khái quát, có thể hình dung các văn bản này bao gồm:

- Bộ luật Dân sự 2005;

- Luật các tổ chức tín dụng 2010;

- Các văn bản dưới luật như:

+ Nghị định số 163/2006/NĐ- CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm; Nghị định số 83/2010/NĐ- CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm;

+Nghị định 11/2006/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính Phủ về sửa

đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về

giao dịch bảo đảm;

+ Quyết định của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước số 1627/2001/QĐ- NHNN ngày 31/12/2001 về việc ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng với khách hàng;

+ Quyết định của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước số NHNN ngày 11/01/2002 về sửa đổi Điều 2 Quyết định số 1627/2001/QĐ–NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban

28/2002/QĐ-hành quy chế cho vay của Tổ chức tín dụng với khách hàng;

+ Quyết định số 127/2005/QĐ–NHNN ngày 03/02/2005 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng với khách hàng ban hành theo quyết định số 1627/2001/QĐ- NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

Nhìn chung, các văn bản trên đây đã đặt nền tảng pháp lý cần thiết cho việc đảm bảo thực thi quyền chủ nợ của ngân hàng trong hoạt động cho vay Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật trong thời gian qua cũng cho thấy một

số quy định hiện hành về bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở đang thể hiện sự bất cập so với lý luận và thực tiễn, cần được rà soát, nghiên cứu để chỉnh sửa, bổ sung cho phù hợp

Phần phân tích dưới đây về thực trạng pháp luật liên quan đến việc bảo

vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở sẽ cho thấy rõ hơn nhận định này

2.1.1 Các quy định về quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay

Như đã đề cập ở trên, quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại vốn dĩ

là vấn đề đã được quy định khá rõ ràng trong pháp luật hiện hành ở Việt Nam, đặc biệt là Bộ luật Dân sự 2005 và Luật các tổ chức tín dụng 2010

Điều 181 Bộ luật Dân sự 2005 định nghĩa: quyền tài sản là quyền trị

giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền

sở hữu trí tuệ [24] Với tư cách là một loại quyền tài sản đặc thù, quyền chủ

nợ của NHTM trong hoạt động cho vay cũng có bản chất pháp lý giống như các loại quyền tài sản khác, nghĩa là trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự

Trên cơ sở cụ thể hóa quy định về quyền tài sản trong Bộ luật Dân sự

2005, Luật các tổ chức tín dụng 2010 và các văn bản hướng dẫn thi hành đạo luật này đã có những quy định cụ thể hơn về nội dung quyền chủ nợ của tổ chức tín dụng trong hoạt động cho vay Cụ thể là:

- Theo quy định tại Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng 2010, tổ chức tín dụng có quyền, nghĩa vụ kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn vay và trả nợ của khách hàng [27] Ngoài ra, đạo luật này cũng quy định tổ chức tín dụng

có quyền yêu cầu khách hàng vay báo cáo việc sử dụng vốn vay và chứng minh vốn vay được sử dụng đúng mục đích vay vốn

- Trên cơ sở cụ thể hóa Luật các tổ chức tín dụng, khoản 1 Điều 25 Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng (ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – Văn bản hợp nhất số 20/2014/VBHN-NHNN ngày 22/05/2014) cũng quy định tổ chức tín dụng có quyền:

(i) Kiểm tra, giám sát quá trình vay vốn, sử dụng vốn vay và trả nợ của khách hàng;

(ii) Chấm dứt việc cho vay, thu hồi nợ trước hạn khi phát hiện khách hàng cung cấp thông tin sai sự thật, vi phạm hợp đồng tín dụng;

(iii) Khởi kiện khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng hoặc người bảo lãnh theo quy định của pháp luật;

(iv) Khi đến hạn trả nợ mà khách hàng không trả nợ, nếu các bên không có thỏa thuận khác, thì tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản bảo đảm vốn vay theo sự thỏa thuận trong hợp đồng để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật hoặc yêu cầu người bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với trường hợp khách hàng được bảo lãnh vay vốn;

(v) Miễn, giảm lãi vốn vay, gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ thực hiện theo quy định tại Quy chế này; mua bán nợ theo quy định

của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và thực hiện việc đảo nợ, khoanh nợ, xóa nợ theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam [17]

Tương tự, tại Điều 95 Luật các tổ chức tín dụng 2010 cũng quy định về việc chấm dứt cấp tín dụng, xử lý nợ, miễn, giảm lãi suất đối với khách hàng vay để bảo vệ quyền chủ nợ của NHTM, theo đó:

a) Tổ chức tín dụng có quyền chấm dứt việc cấp tín dụng, thu hồi nợ trước hạn khi phát hiện khách hàng cung cấp thông tin sai sự thật, vi phạm các quy định trong hợp đồng cấp tín dụng;

b) Trong trường hợp khách hàng không trả được nợ đến hạn, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì tổ chức tín dụng có quyền

xử lý nợ, tài sản bảo đảm tiền vay theo hợp đồng cấp tín dụng, hợp đồng bảo đảm và quy định của pháp luật Việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ, mua bán nợ của tổ chức tín dụng thực hiện theo quy định của Ngân hàng Nhà nước;

c) Trong trường hợp khách hàng vay hoặc người bảo đảm không trả được nợ do bị phá sản, việc thu hồi nợ của tổ chức tín dụng được thực hiện theo quy định của pháp luật về phá sản;

d) Tổ chức tín dụng có quyền quyết định miễn, giảm lãi suất, phí cho khách hàng theo quy định nội bộ của tổ chức tín dụng [27]

Tóm lại, các quy định trên đây về quyền chủ nợ của NHTM trong hoạt

động cho vay đã chứng minh rằng quyền chủ nợ của NHTM trong hoạt động cho vay là vấn đề có tính chất “sống, còn” đối với tổ chức tín dụng nói chung

và NHTM nói riêng, bởi lẽ quyền chủ nợ của NHTM có được bảo vệ tốt hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của NHTM và khách hàng của họ

2.1.2 Các quy định về nghĩa vụ của các bên liên quan trong hoạt động cho vay có thế chấp quyền sử dụng đất ở nhằm bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại

Trong hoạt động cho vay của NHTM, các bên có liên quan đến quyền chủ nợ của NHTM thường bao gồm bên vay, bên bảo đảm và chính NHTM

Để bảo vệ một cách hữu hiệu quyền chủ nợ của NHTM trong hoạt động cho vay, pháp luật không chỉ quy định quyền cho chủ nợ là NHTM mà còn phải quy định cả các nghĩa vụ phải thực hiện đối với các bên liên quan, trong

đó có việc quy định các nghĩa vụ của bên vay, bên bảo đảm và NHTM

Đối với bên vay, tại khoản 2 điều 24 Quy chế cho vay của tổ chức tín

dụng đối với khách hàng (ban hành kèm theo Quyết định số NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – Văn bản hợp nhất số 20/2014/VBHN-NHNN ngày 22/05/2014) có quy định

1627/2001/QĐ-rõ khách hàng vay có nghĩa vụ:

a) Cung cấp đầy đủ, trung thực các thông tin, tài liệu liên quan đến việc vay vốn và chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin, tài liệu đã cung cấp;

b) Sử dụng vốn vay đúng mục đích, thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng và các cam kết khác;

c) Trả nợ gốc và lãi vốn vay theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng;

d) Chịu trách nhiệm trước pháp luật khi không thực hiện đúng những thỏa thuận về việc trả nợ vay và thực hiện các nghĩa vụ bảo đảm nợ vay đã cam kết trong hợp đồng tín dụng [17]

Đối với bên bảo đảm, tại Điều 348 Bộ luật Dân sự 2005 quy định bên

thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

a) Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;

b) Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác

đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

c) Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;

d) Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này [24]

Đối với bên cho vay/bên nhận bảo đảm là NHTM, Luật các tổ chức tín

dụng 2010 cũng quy định chủ thể này phải thực hiện một số nghĩa vụ nhằm bảo vệ quyền chủ nợ cho chính mình Cụ thể là:

Trước hết, Điều 93 Luật các tổ chức tín dụng 2010 có quy định: tổ chức

tín dụng có trách nhiệm phải ban hành các quy định nội bộ để bảo vệ quyền chủ nợ cho chính mình và bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng

Các quy định nội bộ này bao gồm:

a) Quy định về cấp tín dụng, quản lý tiền vay để bảo đảm việc sử dụng vốn vay đúng mục đích;

b) Quy định về phân loại tài sản có, trích lập và sử dụng dự phòng rủi ro;

c) Quy định về đánh giá chất lượng tài sản có và tuân thủ tỷ

lệ an toàn vốn tối thiểu;

d) Quy định về quản lý thanh khoản, trong đó có các thủ tục

và các giới hạn quản lý thanh khoản;

đ) Quy định về hệ thống kiểm soát nội bộ và cơ chế kiểm toán nội bộ phù hợp với tính chất và quy mô hoạt động của tổ chức tín dụng;

e) Quy định về hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ;

g) Quy định về quản trị rủi ro trong hoạt động của tổ chức tín dụng; h) Quy định về quy trình, thủ tục, bao gồm cả nguyên tắc nhận

biết khách hàng để bảo đảm ngăn ngừa việc tổ chức tín dụng bị lạm dụng cho các mục đích rửa tiền, tài trợ khủng bố và tội phạm khác;

i) Quy định về phương án xử lý các trường hợp khẩn cấp [27]

Thứ hai, tại Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng 2010 cũng quy định:

Tổ chức tín dụng phải yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu chứng minh phương án sử dụng vốn khả thi, khả năng tài chính của mình, mục đích sử dụng vốn hợp pháp, biện pháp bảo đảm tiền vay trước khi quyết định cấp tín dụng, đồng thời phải tổ chức xét duyệt cấp tín dụng theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cấp tín dụng [27]

Như vậy, rõ ràng là việc quy định các nghĩa vụ, trách nhiệm cho các bên liên quan đến hoạt động cho vay có bảo đảm bằng thế chấp tài sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất ở nói riêng là một giải pháp hiệu quả để bảo vệ quyền chủ nợ của NHTM trong hoạt động cho vay

2.1.3 Các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất ở trong hoạt động cho vay nhằm bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại

Như đã đề cập ở trên, việc thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền vay tại NHTM là giải pháp phổ biến và rất hiệu quả để bảo vệ quyền chủ nợ cho NHTM

Hiện nay, việc thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền vay cho NHTM được quy định tại các văn bản pháp luật chủ yếu như: Bộ luật dân sự 2005; Luật các tổ chức tín dụng 2010; Luật Đất đai 2013; Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm… Ở mức

độ khái quát, có thể nhận thấy các quy định hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất ở tập trung vào một số vấn đề lớn sau đây:

Thứ nhất, quy định về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất ở

Thực tiễn giao dịch thế chấp bất động sản ở Việt Nam hiện nay cho

thấy, chủ thể có quyền sử dụng đất ở chủ yếu là hộ gia đình và cá nhân Do vậy, chủ thể có thể thế chấp quyền sử dụng đất ở cũng chủ yếu là hộ gia đình

và cá nhân Tuy nhiên, khi thực hiện các thủ tục để thế chấp quyền sử dụng đất ở, các tổ chức tín dụng, văn phòng công chức, văn phòng đăng kí quyền

sử dụng đất có rất nhiều cách hiểu khác nhau về các thành viên hộ gia đình khi cùng tham gia xác lập và thực hiện Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

ở Ví dụ, đối với cán bộ tín dụng ngân hàng thì chỉ yêu cầu khách hàng cung cấp giấy tờ của người có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc

cả vợ (chồng) của người có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉ những người này tham gia ký kết hợp đồng

Tuy nhiên, khi các hợp đồng này được chuyển tới văn phòng công chứng, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì mặc dù các thành viên trong sổ hộ khẩu không được ghi trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhưng vẫn phải ký vào Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vì thường lấy sổ hộ khẩu để xác định các thành viên trong hộ gia đình Cũng vì lấy sổ

hộ khẩu để xác định các thành viên trong hộ gia đình nên trong nhiều trường hợp những người nhập khẩu nhờ cũng phải miễn cưỡng tham gia ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và việc bỏ sót các thành viên trong hộ gia đình là điều khó tránh khỏi, gây khó khăn trong việc xử lý tài

sản thế chấp khi không trả được nợ

Qua khảo sát thực tiễn cho thấy, trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng, cứ 10 giao dịch thế chấp tài sản liên quan đến Hộ gia đình, thì có tới 9

vụ rơi vào tình trạng mông lung, không chắc chắn, không yên tâm, dù đã được công chứng Hạn chế nêu trên của pháp luật cần sớm được nghiên cứu giải quyết, vì trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng chiếm tỷ lệ rất lớn hiện nay

Thứ hai, quy định về đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất ở

Theo quy định hiện hành, “quyền sử dụng đất ở” của hộ gia đình, cá

nhân chính là đối tượng có thể đem thế chấp để vay vốn tại NHTM Tuy

nhiên, khái niệm “quyền sử dụng đất ở” lại được hiểu và giải thích, vận

dung không thật sự thống nhất Trên thực tế, Luật đất đai hiện hành mới chỉ

có quy định mang tính định nghĩa về loại đất là “đất ở” (theo đó đất ở là đất

mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất để làm nhà ở, bao gồm đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và khuôn viên xung quanh

(như vườn, ao), chứ chưa có quy định thế nào là “quyền sử dụng đất ở” Đây

là một khó khăn lớn trong quá trình thực hiện pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất ở Mặt khác, pháp luật đất đai hiện hành cũng không quy định rõ ràng về “đất ở” với “đất để làm vườn ao, chuồng” bởi đây chính

là đặc thù của nông thôn Việt Nam, theo đó đất ở luôn gắn liền với hoạt động chăn nuôi, canh tác

Ngoài ra, đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở hợp pháp nhưng vì lý do nào đó chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở thì việc đem thế chấp để vay vốn tại NHTM cũng hết sức khó khăn, bởi lẽ NHTM có thể không mấy tin tưởng vào hồ sơ vay vốn và hồ sơ thế chấp tài sản của những chủ thể này

Thứ ba, quy định về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất ở trong quan hệ vay vốn ngân hàng

Về lý thuyết, hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở chính

là cách thức thể hiện nội dung thỏa thuận giữa các bên về việc thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền vay ngân hàng

Theo quy định hiện hành, việc thế chấp quyền sử dụng đất ở phải bắt buộc phải được thực hiện thông qua hình thức hợp đồng bằng văn bản Pháp luật của hầu hết các quốc gia trên thế giới đều ghi nhận hình thức hợp đồng bằng văn bản là điều kiện bắt buộc đối với giao dịch thế chấp tài sản

Thứ tư, quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất ở

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ–

CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì việc thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất ở nói riêng có hiệu lực từ thời điểm đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền [4]

Việc quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở phải đăng ký chính là nhằm mục đích giúp Nhà nước kiểm soát được các giao dịch liên quan đến bất động sản Mặt khác, việc quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp từ thời điểm đăng ký thế chấp còn nhằm mục đích tạo cơ sở pháp lý để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp một tài sản dùng để đảm bảo nhiều nghĩa vụ

Thứ năm, quy định về nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất ở Trên nguyên tắc, nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở chính là các điều khoản của hợp đồng do các bên thỏa thuận mà có Các điều khoản này thể hiện quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, trong đó có quyền, nghĩa vụ của bên thế chấp, quyền nghĩa vụ của bên nhận thế chấp là NHTM

Thứ sáu, quy định về chấm dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở

Theo quy định hiện hành, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở được coi là chấm dứt trong các trường hợp sau:

- Khi bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ở (thực hiện xong việc trả nợ theo hợp đồng vay tài sản) Trong trường hợp này thì hợp đồng thế chấp đương nhiên chấm dứt sau khi bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ và xóa đăng ký thế chấp

- Quyền sử dụng đất ở đã được xử lý để thực hiện nghĩa vụ của người thế chấp Nếu đến hạn thanh toán nợ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ở