Thực trạng và giải pháp về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở trên địa bàn huyện đức trọng, tỉnh lâm đồng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN --- Đào Huy Việt THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Đào Huy Việt

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC TRỌNG, TỈNH LÂM ĐỒNG THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Đào Huy Việt

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC TRỌNG, TỈNH LÂM ĐỒNG THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Thực trạng và giải pháp về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng giai đoạn 2015 - 2018” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu của chính bản thân tôi

và chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người khác Trong quá trình thực hiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu các kết quả trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tôi

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội dung khác trong luận văn của mình

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Đào Huy Việt

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các

cơ quan, tổ chức, nhân dân và các địa phương

Tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn

khoa học PGS.TS Phạm Quang Tuấn đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi

trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong Khoa Địa lý, Bộ môn Quản lý đất đai và nhà trường Đại học Khoa học

Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, Tập thể và Lãnh đạo huyện Đức Trọng… đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Đào Huy Việt

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 8

1.1 Cơ sở lý luận 8

1.1.1 Các khái niệm và quy định chung 8

1.1.2 Tính tất yếu của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong

hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai 17

1.1.3 Lịch sử công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất từ Luật đất đai 2003

đến nay 21

1.2 Cơ sở pháp lý 26

1.2.1 Nguyên Tắc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 26

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 28

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận 30

1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 30

1.3.1 Đăng ký lần đầu 30

1.3.2 Đăng ký biến động 38

CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC

ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC TRỌNG, TỈNH LÂM ĐỒNG 44

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất huyện Đức Trọng 44

2.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 44

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 48

2.2 Khái quát hiện trạng và biến động sử dụng đất huyện Đức Trọng 53

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 53

2.2.2 Biến động đất đai huyện Đức Trọng giai đoạn 2015 đến 6/2018 [9] 62

2.2.3 Đánh giá tình hình sử dụng đất so với quy hoạch sử dụng đất

được phê duyệt 63

2.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Đức Trọng 66

2.3.1 Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc và nguồn nhân lực phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 66

2.3.2 Thực trạng công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ từ 01/7/2014

đến tháng 6 năm 2018 75

2.3.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ từ khi thành lập

văn phòng một cấp (6/2015 đến 6/2018) 77

2.3.4 Kết quả điều tra về tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ từ các hộ

gia đình và cá nhân 82

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ

CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC TRỌNG 88

3.1 Tổng hợp, phân tích những thuận lợi và khó khăn của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ theo cơ chế một cấp 88

3.1.1 Những thuận lợi 88

3.1.2 Những khó khăn, vướng mắc 89

3.1.3 Những tồn tại hạn chế 90

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận huyện Đức Trọng 91

3.2.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật đất đai 91

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính 93

3.2.3 Giải pháp về tài chính 94

3.2.4 Giải pháp về nhân lực 95

3.2.5 Giải pháp về công nghệ 96

KẾT LUẬN 97

TÀI LIỆU THAM KHẢO 98

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Bản đồ hành chính huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng 44

Hình 2.2: Biểu đồ thể hiện cơ cấu sử dụng đất của huyện Đức Trọng,

tỉnh Lâm Đồng (năm 2010) 54

Hình 2.3: Biểu đồ thể hiện cơ cấu sử dụng đất của huyện Đức Trọng,

tỉnh Lâm Đồng (năm 2018) 54

Hình 2.4: Biểu đồ thể hiện cơ cấu theo đối tƣợng sử dụng đất của huyện

Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng (năm 2018) 55

Hình 2.5: Biểu đồ thể hiện cơ cấu các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp của huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng (năm 2018) 56

Hình 2.6: Biểu đồ thể hiện cơ cấu các loại đất trong nhóm đất lâm nghiệp

của huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng (năm 2018) 59

Hình 2.7: Biểu đồ thể hiện cơ cấu các loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp của huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng (năm 2018) 60

Hình 2.8: Biểu đồ thể hiện kết quả giải quyết hồ sơ tiếp nhận của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Đức Trọng năm 2014 76

Hình 2.9: Biểu đồ thể hiện kết quả giải quyết hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng năm 2015 78

Hình 2.10: Biểu đồ thể hiện kết quả tiếp nhận và giải quyết hồ sơ tại

Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng

từ khi thành lập Văn phòng đăng ký đất đai đến hết tháng 6/2018 80

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Kết quả công tác đăng ký cấp GCN và đăng ký biến động

của huyện Đức Trọng (năm 2014) 75

Bảng 2.2 Kết quả điều tra thực địa về tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ

trên địa bàn huyện Đức Trọng 83

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết

Đất đai là tài sản của một quốc gia, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà tạo hóa đã ban tặng cho con người, có đặc tính cố định về không gian

và vô hạn về thời gian sử dụng Đất đai còn là tư liệu sản xuất đặc biệt không

gì có thể thay thế được của một số ngành sản xuất như: nông nghiệp, lâm nghiệp…cũng như trong đời sống sinh hoạt của con người và sự nghiệp phát triển kinh tế của một quốc gia Vì vậy, quản lý sử dụng đất có hiệu quả, tiết kiệm là nhiệm vụ quan trọng của Nhà nước, là yếu tố quyết định tương lai của nền kinh tế phát triển, đảm bảo mục tiêu ổn định chính trị, xã hội Trong thời gian qua Đảng và Nhà nước đã có chủ trương đưa công tác quản lý đất đai trở thành một trong những nhiệm vụ trọng tâm của quá trình phát triển đất nước Điều 22 của Luật Đất đai 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vài tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống

hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là

cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất đai theo pháp luật Thông qua việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học

Huyện Đức Trọng thuộc tỉnh Lâm Đồng là một huyện đang trong giai đoạn phát triển lên thị xã nên tình hình biến động đất đai khá phức tạp Do đó,

để quản lý đất đai một cách chặt chẽ theo một hệ thống tư liệu mang tính khoa học và kỹ thuật cao theo chủ trương của Đảng và Nhà nước đã đề ra, huyện đã xác định đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận là nội dung quan trọng để

nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng Trong những năm gần đây, được sự quan tâm của UBND tỉnh Lâm Đồng, Sở Tài nguyên-Môi trường đã tiến hành đăng ký đất đai, thành lập hồ sơ địa chính và tiến hành cấp mới, cấp đổi Giấy chứng nhận QSDĐ cho toàn bộ diện tích trên địa bàn huyện Đức Trọng và đạt được nhiều thành tựu đáng kể Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận vẫn còn nhiều tồn tại, tiến độ chưa đúng với kế hoạch đặt ra, vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức nảy sinh cần giải quyết Xuất phát từ thực tiễn

trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ "Thực trạng và giải pháp về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng giai đoạn 2014 - 2018"

2 Mục tiêu nghiên cứu

Phân tích thực trạngđăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đăng ký cấp GCNQSDĐ) làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Tổng quan cơ sở khoa học và tính pháp lý của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ

- Khảo sát, điều tra, thu thập tài liệu về điều kiện tư nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đức Trọng

- Phân tích tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Đức Trọng

- Phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất huyện Đức Trọng

- Phân tích tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Đức Trọng giai đoạn 2014 - 6/2018

- Thu thập thông tin về tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ của người dân địa phương

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng

ký cấp GCNQSDĐ huyện Đức Trọng

4 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng

- Phạm vi thời gian: tính từ thời điểm áp dụng luật đất đai sử đổi 2013 (01/7/2014) đến tháng 6/2018

- Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng, cụ thể

là đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký biến động (chuyển nhượng, tặng cho, tách thửa, cấp đổi )

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập tài liệu: sử dụng phương pháp này để điều tra thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai, tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Đức Trọng

- Phương pháp thống kế: sử dụng để phân tích các số liệu, tài liệu thu thập được và thể hiện dưới dạng các bảng số liệu và các biểu đồ làm cơ sở cho việc phân tích đánh giá kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất, tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ qua các năm làm cơ sở cho việc phân tích đánh giá cho kết quả nghiên cứu của đề tài

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân loại từng loại hồ sơ phục vụ trong công tác đăng ký cấp GCN lần đầu và đăng ký biến động, trên cơ sở đó đưa ra được những thuận lợi và khó khăn trong công tác xử lý hồ sơ

- Phương pháp kế thừa: Kế thừa các tài liệu, số liệu, bản đồ, hồ sơ địa chính về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Đức Trọng để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài

- Phương pháp điều tra nhanh nông thôn: Trên cơ sở xây dựng mẫu phiếu điều tra với các nội dung về tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ và được triển khai tới người dân trên địa bàn nhăm mục đích thu thập các thông tin làm cơ sở cho việc phân tích những điểm mạnh, cũng như những tồn tại của công tác này

- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của các chuyên gia các cấp như: UBND phường, phòng TNMT, chi nhánh VPĐKĐĐ chi nhánh huyện Đức Trọng cũng như các chuyên gia thuộc VPĐK cấp GCNQSDĐ cấp tỉnh về những thuận lợi và khó khăn quá trình triển khai và thực hiện công tác đăng ký theo cơ chế một cấp

6 Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu

Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy

áp dụng theo luật đất đai sửa đổi năm 2013 và quy trình triển khai theo cơ chế một cấp Từ đó đề tài rút ra được những điểm mạnh cũng như những khó khăn, vướng mắc của công tác này để từ đó đề xuất được các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp giấy, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

7 Cơ sở tài liệu thực hiện luận văn

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân

Luật Đất đai năm 2013

Luật Nhà ở năm 2005

Nghị định số 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị

Nghị định số 61/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở

Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về Thu tiền sử dụng đất

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định

bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Nghị định số 14/2008/NĐ-CP ngày 04/02/2008 của Chính phủ về quy định tổ chức các cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị

xã, thành phố thuộc tỉnh

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/9/2009 của Chính phủ về quy định bổ sung về quy hoạch, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng

ký giao dịch bảo đảm

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 08/2/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 08/02/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư liên tịch số 69/2011/TT-BTC-BTP ngày 18/5/2011 của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp về hướng dẫn chế độ thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm

và phí sử dụng dịch vụ khách hàng thường xuyên

Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định sửa đổi liên quan đến trình tự thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai

Thông tư liên tịch số 20/2011/TT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài gắn liền với đất

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ TNMT - Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ TNMT Quy định về hồ sơ địa chính;

Và các quy định pháp luật hiện hành có liên quan đến vấn đề nghiên cứu Một số giáo trình cụ thể:

- Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả, Cơ sở địa chính (2007), Nxb ĐHQGHN, Hà Nội

- Mai Xuân Yến (2004), Thị trường Quyền sử dụng đất và bất động sản, Nxb.ĐHKHTN, Hà Nội

- Nguyễn Đức Khả (2003), Lịch sử quản lý đất đai, Nxb.ĐHQGHN,

Hà Nội

- Luật Đất đai 2013 (2013), Nxb Tài Nguyên - Môi trường & Bản đồ Việt Nam

8 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương chính như sau: Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2: Phân tích thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng

Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đức Trọng

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ

HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Các khái niệm và quy định chung

1.1.1.1 Khái niệm và vai trò đất đai

a Khái niệm về đất đai:

Theo Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013: “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật ”

Theo chủ nghĩa Mác -Lê nin: Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, ban tặng cho loài người, đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động Đất đai là lãnh thổ quốc gia, là toàn vẹn lãnh thổ bất khả xâm phạm của mỗi quốc gia Đất đai là tài sản quý hiếm, có giới hạn và không thể tái tạo; đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông lâm, ngư nghiệp; đất đai là di sản của các thế hệ loài người [7]

Đất đai là một tổ hợp các dạng tài nguyên thiên nhiên được đặc trưng bởi một lãnh thổ, một chất lượng của các loại đất, bởi một kiểu khí hậu, một dạng địa hình, một chế độ thủy văn, một kiểu thảm thực vật… là đơn vị lãnh thổ của việc bố trí đối tượng sản xuất, định cư và là phương tiện sản xuất mà trước hết

và rõ nhất là kinh tế nông-lâm-ngư nghiệp với dân cư và xây dựng dân dụng Khi nói đến đơn vị đất đai có nghĩa là 1 bộ phận không gian lãnh thổ đó đã kèm theo người sở hữu hoặc người có quyền sử dụng và quản lý nó [7]

Như vậy đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng bao gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt( soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản dưới lòng đất Theo chiều

nằm ngang đất đai bao gồm: Địa hình, thủy văn kết hợp với các thành phần khác tạo lên mối quan hệ trong chu trình vật chất và năng lượng giữa các hệ sinh thái trong tự nhiên hay hệ sinh thái nông nghiệp cận kề

Mặt khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, cố định về vị trí, giới hạn

về mặt không gian, nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian với điều kiện chúng ta phải quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý

Theo Các Mác, đất đai là tài sản tồn tại mãi mãi với loài người, là yếu

tố sống còn đối với sự tồn vong, phát triển của con người Đất đai là điều kiện không thể thiếu được trong quá trình sản xuất của con người cũng như sự phát triển của các ngành kinh tế

Như vậy, đất đai dưới hình thù là một dạng tài nguyên thiên nhiên hay

là một loại tài sản thì nó đều thể hiện vai trò và giá trị vô cùng to lớn của mình đối với con người Do đó, đã đặt ra yêu cầu cần phải quản lý và sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai Để là cơ sở cho việc này, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Mọi đối tượng sử dụng đất, được giao đất để quản lý phải bắt buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai”

b Vai trò của đất đai:

Khi nhắc đến đất đai, chúng ta thường nói đến vai trò và giá trị sử dụng của đất đai Hiến Pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm

2013 đã nêu rõ: “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật ”.Vì vậy, vai trò của đất đai là không thể cân đo, đong đếm được, tuy nhiên đối với mỗi lĩnh vực khác nhau đất đai lại đóng vai trò và ý nghĩa khác nhau Cụ thể:

- Về mặt chính trị:

Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền của quốc gia người ta nghĩ đến những bộ phần cấu thành lãnh thổ bao gồm: vùng

trời, vùng biển và đất liền Xác định quy mô, diện tích, ranh giới đất đai của một đất nước tức là xác định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó Chủ quyền lãnh thổ của một quốc gia là vô cùng thiêng liêng Hàng ngàn năm lịch sử, thế hệ ông cha đã hi sinh xương máu,

hi sinh tất cả để bảo vệ từng tấc đất thiêng liêng của dân tộc Ngày nay, các cuộc chiến âm thầm vẫn tiếp tục diễn ra nhằm tranh giành quyền sở hữu các vùng đất, vùng biển đảo Nói như vậy, để thể hiện tầm quan trọng vô cùng to lớn của đất đai, không chỉ đem lại sự sống, sự giàu có, sự phồn thịnh cho con người mà nó còn thể hiện ý nghĩa dân tộc rất lớn, nó là sự tự tôn của bất

kỳ dân tộc nào trên thế giới Như vậy, việc sở hữu và sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo sự phát triển ổn định, hòa bình luôn là vấn đề hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng như nhân loại và hơn hết là từng cá nhân

-Về mặt tự nhiên:

Đất đai là món quà vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, được hình thành trước khi loài người xuất hiện Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào Bởi mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều diễn ra trên đất Trải qua hàng triệu năm tiến hóa từ khi tổ tiên của chúng ta là loài vượn cổ qua quá phát triển, thích nghi với môi trường sống, từ đi lại bằng bốn chi đến đi lại bằng hai chi và đứng thẳng trên mặt đất, từ nguồn cung thức ăn phụ thuộc vào tự nhiên, đến khi con người biết sử dụng đất đai để sản xuất, tạo ra nguồn cung thức ăn dồi dào mà không phải phụ thuộc vào những thứ có sẵn trong tự nhiên Từ việc lấy các hang động làm nơi ở, đến việc dựng nhà ở tại những nơi thuận lợi cho việc đi lại và sản xuất Tất cả các quá trình đó đều diễn ra trên đât đai Không

có đất đai, con người cũng sẽ không xuất hiện và phát triển như ngày này Hay nói cách khác, không có đất đai thì sẽ không có loài người

- Về mặt kinh tế - xã hội:

Đất đai tham gia mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người: tất cả các hoạt động kinh tế, hoạt động xã hội của các thôn làng đến thành thị đều gắn liền với đất đai và đều được xác định vị trí xác định Đất đai còn là nguyên liệu, địa bàn cho nhiều ngành sản xuất nông - công nghiệp đặc biệt là trong ngành xây dựng

Đất đai kết hợp với các yếu tố khí hậu, thủy văn, địa hình, độ ẩm… hình thành nên các vùng với những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên và tạo cho từng vùng những lợi thế riêng Trên cơ sở những lợi đó những nhà quản lý sẽ tận dụng để quy hoạch, phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng

Đất đai tham gia mọi hoạt động sản xuất vật chất của con người: Tùy theo từng ngành cụ thể, từng loại hình sản xuất mà vai trò của đất đai có vị trí khác nhau Nhưng tất cả các hoạt động đó đều lấy đất đai làm địa bàn Đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, vai trò của đất đai vô cùng quan trọng, không chỉ là địa bàn sinh sống, địa bàn xây dựng các công trình đất đai còn vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, giúp con người tạo ra của cải vật chất, đáp ứng như cầu sống của mình Đất đai là môi trường sống, là nguồn cung cấp dinh dưỡng cho gần như tất cả các loài thực vật trên trái đất Cũng

có thể nói rằng không có đất đai thì cũng không có ngành nông nghiệp

Mặt khác, đất đai còn là cái nôi của các bản sắc văn hóa của rất nhiều dân tộc Tùy từng vị trí, đặc điểm đất đai của từng vùng mà hình thành các tập tục, văn hóa khác nhau từ quá trình sản xuất, sử dụng đất của người dân bản địa Như vậy, đất đai mang tính địa phương, là đăc trưng của từng vùng miền,

là đặc trưng kinh tế của vùng đó

Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia và trở thành một loại tài sản không thể thiếu, có giá trị to lớn đối với mỗi cá nhân và cộng đồng Để làm cơ sở cho cơ quan quản lý Nhà nước nắm chắc thông tin và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, tù đó đưa ra những biện pháp

quản lý và sửu dụng đất có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của NSDĐ

1.1.1.2 Đăng ký đất đai

Khái niệm đăng ký đất đai

Theo luật đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [5]

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính, thiết lập hồ sơ địa chính đầy

đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo về quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

Đăng ký quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản đối với Nhà nước

Theo xu thế phát triển kinh tế - xã hội dẫn tới những biến động liên tục

về việc sử dụng đất như chuyển mục đích sử dụng, thay đổi người có quyền

sử dụng đất, thu hồi đất, chuyển nhượng, thừa kế, Do vậy công tác đăng ký đất đai là công việc thường xuyên và liên tục

Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất

Đối với Nhà nước :

+ Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, công dân như quản lý nguồn thuế Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành

cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất Lợi ích của công dân có thể thấy được nhưNhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai

+ Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ

sơ địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sử dụng và quản lý của những thay đổi này

Như vậy, đăng ký đất đai là cơ sở, là căn cứ quan trọng nhất để Nhà nước quản lý đất đai đến từng thửa đất trên phạm vi toàn bộ lãnh thổ như sau:

+ Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà: Các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà là cho việc tiến hành kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng, đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và

sở hữu nhà Ngược lại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản pháp lý mới cho phù hợp với yêu cầu thực

tế, tình hình sử dụng và quản lý đất đai của từng địa phương

+ Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc Nếu phát hiện những sai sót sẽ kịp thời điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất Góp phần xây dựng hệ thống thông tin đất đai điện tử hoàn thiện và chính xác hơn

+ Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

và phát triển nhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất dựa theo nhu cầu sử dụng đất của từng địa phương, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý và hiệu quả Qua công tác lập quy hoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử đụng đất, bản đồ hiện trạng sử dụng đất để dựa vào đó người quản lý biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp, nhà ở được xây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch

Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất đai và nhà ở nhà quản lý

có thể kiểm kê tình hình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm

cơ sở cho việc lập quy hoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kế hoạch phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế

+ Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác định nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận Ngược lại hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và xây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng từ trước mà không có giấy tờ hợp pháp Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để lại Vì vậy, thông qua việc

kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có Nếu nhà đất đó phù hợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho chủ

sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước không quản lý được

+ Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng

và định giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, đồng thời cũng là cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xây dựng cầu hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc phòng

+ Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá trình thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan trọng trong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất, xử lý triệt để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận Ngược lại khi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ ràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách nhanh hơn, có chặt chẽ hơn

Đối với người sử dụng đất:

Đăng ký đất đai là quá trình thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nước, từ

đó Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất:

+ Là cơ sở để NSDĐ yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai cũng như bảo vệ đất, sử dụng đất hợp lý và hiệu quả

+ Là cơ sở để NSDĐ được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình + Là cơ sở để NSDĐ thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, các loại thuế

có liên quan,…

Khi một thửa đất có các căn cứ pháp lý, nguồn gốc rõ rằng, người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, thì đó chính cơ sở, là động lực cho người sử dụng đất hoàn toàn yên tâm để sử dụng đất có hiệu quả, tận dụng tối đa vai trò và giá trị của đất đai trong phát triển kinh tế, ổn định xã hội

+ Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực và được áp dụng, hình thành nên thị trường quyền sử dụng đất, trong đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để người

sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản cũng như cũng như thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Nhà ở lại là tài sản có giá lớn, do con người tạo ra nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình, vì vậy đã nảy sinh nhu cầu về quyền sở hữu nhà ở Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thì chủ sử dụng có các quyền bao gồm: quyền chiếm đoạt( quản lý nhà ở), quyền sử dụng (sử dụng nhà ở vào các mục đích bất kỳ theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh tế), quyền định đoạt ( quyết định số phận pháp lý của nhà ở như cho thuê, bán, cho mượn, tặng cho, thừa

kế, phá bỏ,…) Như vậy, khi đăng ký đất đai và tài sản trên đất, người sử dụng đất có được đầy đủ tư cách pháp lý để tham gia thị trường bất sản với những giao dịch dựa trên trên giấy chứng nhận, đồng thời Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

- Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan:

+ Các thông tin từ việc đăng ký đất đai được cụ thể bằng GCN là cơ sở

để các ngân hàng cho phép khách hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo lãnh, góp vốn,…

+ Đối với lĩnh vực kinh doanh, GCN là căn cứ để xác định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đảm bảo tính pháp lý của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.2 Tính tất yếu của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai

1.1.2.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Luật đất đai năm 2013: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất để bảo vệ quyền và lợi ích của người

có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” [5]

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy tờ pháp ký thể hiện mối quan hệ ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước Theo luật đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đât ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng Với từng trường hợp riêng biệt Nhà nước có quy định

cụ thể khác nhau về việc cấp GCN [5] Đối với nhà ở, Nhà nước công nhận và bảo hộ hình thức sở hữu tư nhân, sở hữu nhà ở của các tổ chức nên giấy chứng nhận dược cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chứ không đơn thuần là giấy chứng nhận sử dụng nhà ở nữa Tùy theo đối tượng sở hữu mà giấy chứng nhận được cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đô thị, nhà ở nông thôn thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân hay thuộc sở hữu của tổ chức

Theo luật đất đai 2013:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất

+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mẫu

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất + Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng

+ Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng

hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng

+ Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân

cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó

+ Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó

+ Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư, nhà tập thể

+ Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại

đô thị thì không phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này [5]

1.1.2.2 Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký cấp giấy chứng nhận là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện tốt hơn

Đối với Nhà nước:

Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở cũng như các tài sản khác gắn liền với đất Đối với mỗi loại đất, khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất thông qua việc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCN cho người sử dụng đất

Nhà và đất luôn luôn gắn liền với nhau Do đó Nhà nước đã quy định cấp đồng thời quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất trên cùng một giấy chứng nhận Chính vì điều này đã làm cho giá trị của đất và tài sản trên đất tăng lên rất nhiều, tạo điều kiện thuận lợi trong việc quản lý, bảo quản cũng như các giao dịch trên thị trường

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất là một nội dung công việc vô cùng quan trọng và cấp thiết hiện nay trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Đặc biệt là ở các vùng đô thị, việc hoàn thành công tác cấp GCN là công việc cấp bách do nhu cầu phát triển của các đô thị, nhằm ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp, vi phạm về đất đai( những nơi xảy ra tranh chấp đất đai, lấn chiếm, chuyển mục đích sai quy dịnh thường là những nơi chưa được cấp GCN)

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin thửa đất Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi GCN, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, các công trình xây dựng và nhà ở trên đất, từ đó có những định hướng xây dựng kế hoạch sử dụng đất hợp lý cũng như quản lý đất đai có hiệu quả

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất còn là căn cứ xác thực nhất trong việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, hiệu quả quản trị hành chính công của các cơ quan Nhà nước và ý thức chấp hành pháp luật của người dân

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước quản lý tốt hơn đến các giao dịch trên thị trường bất động sản, làm lành mạnh và minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Phục vụ cho việc thu tiền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng Khi Nhà nước nắm bắt được các thông tin về thửa đất thì việc tính thuế sẽ trở lên chính xác và hiệu quả, tránh tình trạng thất thu ngân sách

Đối với người sử dụng đất:

Ngoại việc được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp Giấy chứng nhận còn có nhiều trai trò quan trọng đối với người tham gia vào thị trường bất động sản Hiện nay, hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản đều có đặc điểm là thiếu thông tin, thiếu minh bạch Những bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận tức là đã đăng ký thông tin, có tính pháp lý dược Nhà nước công nhận và bảo hộ Đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra được quyết định đúng đắn Đồng thời tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể huy động vốn vay từ ngân hàng dựa vào hình thức thế chấp tài sản từ đó khuyến khích đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội

1.1.3 Lịch sử công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất từ Luật đất đai 2003 đến nay

Luật đất đai năm 2003 ra đời đã đánh dấu mốc quan trọng trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận Nhiều quy định đã tháo gỡ những khó khăn vướng mắc tồn tại, góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận Tuy nhiên, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế trong thời kỳ hội nhập, mở cửa đã đẩy nhu cầu về đất đai tăng cao, dẫn đến tình hình sử dụng đất đai ngày càng phức tạp, đòi hỏi cần hoàn thiện hơn về chính sách, pháp luật đất đai Đó là tiền đề cho sự ra đời của luật đất dai 2013 Kế thừa từ luật đất đai

2003, luật đất đai 2013 có một số điểm khác so với luật đất đai 2003 như sau:

- Luật Đất đai 2013 đã cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai như: quyền của đại diện chủ sở hữu; quyền quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền quyết định thu hồi, trưng dụng đất đai; quyền quyết định giá đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai… Đồng thời, Luật cũng quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai như: trách nhiệm cụ thể của Nhà nước về quản lý đất đai; những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho đồng bào dân tộc thiểu số; trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai và trách nhiệm của công chức địa chính tại xã, phường, thị trấn

- Luật Đất đai 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể; bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

- Luật quy định cụ thể, rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung và mở rộng dân chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch như: Việc lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp quốc gia và cấp tỉnh và cấp huyện được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử theo quy định Ngoài ra, Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án

có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo

- Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 vừa được Quốc hội thông qua là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật

bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng

ký đất đai điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất

- Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận ghi

cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người) Nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu

Luật Đất đai 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất Mặc dù Luật mới quy định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất” nhưng nếu người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó

- Một điểm mới khác liên quan đến đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư, thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Theo đó, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ Luật quy định vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận Ngoài ra, Luật đã giao cho Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn

- Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất đồng thời khắc

phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào

sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội

- Đặc biệt, Luật Đất đai 2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

- Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất;

bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của

tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành

- Luật cũng quy định rõ ràng các đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và điều kiện để triển khai thực hiện các dự án đầu tư để Nhà nước giao đất, cho thuê đất Qua đó, có thể khắc phục một cách có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan, chưa tính đến năng lực của các chủ đầu tư trong việc triển khai các dự án gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả như trong thời gian vừa qua

- Luật Đất đai 2013 cũng được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất phù hợp với từng hình thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều

kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình Bên cạnh đó, Luật quy định bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ về đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, tạo cơ chế thu hút cho đầu tư phát triển kinh

tế của tổ chức nước ngoài

- Luật quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp; hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất đối với sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

- Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai được công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân Theo đó, công dân có quyền tự mình hoặc thông qua các tổ chức đại diện thực hiện quyền giám sát và phản ánh các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai Hình thức giám sát là trực tiếp thực hiện quyền giám sát thông qua việc phản ánh, gửi đơn kiến nghị đến các cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết; Hoặc gửi đơn kiến nghị đến các tổ chức đại diện được pháp luật công nhận để các tổ chức này thực hiện việc giám sát

- Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản suất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn Cụ thể: Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với

hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp)

- Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân Để các quy định đổi mới của Luật sớm đi vào cuộc sống, các bộ, ngành và địa phương vẫn đang khẩn trương phối hợp triển khai xây dựng các văn bản hướng dẫn và

tổ chức thực hiện, nhằm nâng cao hơn nữa hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai

1.2 Cơ sở pháp lý

1.2.1 Nguyên Tắc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo luật đất đai năm 2013, Giấy chứng nhậnđược cấp dựa trên những nguyên tác sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà

có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận, trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi

cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận

đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần

diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai 2013

1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Những trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận dựa trên nhưng điều kiện sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ

cũ cấp cho người sử dụng đất;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,

tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,

am, từ đường, nhà thờ họ, đất nông nghiệp và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.3 Trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận

Điều 105 Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.3.1 Đăng ký lần đầu

1.3.1.1 Nội dung của đăng ký đất đai lần đầu

- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có

đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ

- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính

1.3.1.2 Hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài

- Hồ sơ: với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nộp tại bộ phận một cửa thuộc UBND cấp xã hoặc Chinh nhánh VPĐKĐĐ quận, huyện, thị xã nơi có đất 01 bộ hồ sơ gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài gắn liền với đất (theo mẫu 04/ĐK ban hành kèm theo thông tư só 24/2014/TT-BTNMT)

+ Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chưng minh nhân dân Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính Phủ

+ Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có)

+ Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 31, 32, 33, 34 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/014 chủa Chính Phủ (nếu có hoặc nếu có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu)

+ Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng

+ Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy xác nhận đăng ký đất đai (nếu có)

+ Bản sao các giấy tờ có liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính

về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có)

+ Tờ khai nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà, đất

+ Đơn đề nghị được ghi nợ nghĩa tài chính (nếu chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ khi có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận)

Trình tự giải quyết:

UBND cấp xã: Có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch để kiểm tra, xác nhận vào Đơn đăng ký về: Nội dung kê khai so với hiện trang sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất vào mục đích đăng ký, thời điểm tạo lập tài sản gắn liền với đất, tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, nội dung khác có liên quan

+ Trích lục bản đồ thửa đất (đối với khu vực đã hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính) Đối với khu vực chưa hoàn thành công tác đo đạc,