Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố vĩnh yên tỉnh vĩnh phúc

để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài, + Thu thập số liệu sơ cấp về tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế Được tiến hành đối với các thửa đất của các tổ chức kinh tế được nhà

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

NGUYỄN THỊ NHUNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ VĨNH YÊN TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

HÀ NỘI, 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

NGUYỄN THỊ NHUNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

TS Thái Thị Quỳnh Như

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

PGS.TS Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI, 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu thực trạng

và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên tỉnh Vĩnh Phúc” là

của riêng tôi Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và

chưa được ai sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày 26 tháng 01 năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nhung

LỜI CẢM ƠN

Sau thời gian học tập và rèn luyện tại Bộ môn Quản lý đất đai – khoa Địa lý, với sự dạy bảo, hướng dẫn tận tình của các thầy cô trong và ngoài khoa, tôi đã học hỏi, nâng cao kiến thức và kinh nghiệm thực tế về chuyên ngành Quản lý đất đai, giúp ích rất nhiều cho con đường nghiên cứu khoa học và công việc của tôi sau này Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tất cả các thầy cô!

Để có được kết quả nghiên cứu này, đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc

tới cô giáo TS Thái Thị Quỳnh Như là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi

rất tận tình, chu đáo trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thiện luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành, quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản lý đất đai – Đại học Khoa học Tự nhiên

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, Chi Cục Quản lý đất đai, Văn phòng Đăng ký đất đai, Thanh tra Sở, Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Vĩnh Yên đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian thực hiện đề tài Trân trọng cảm ơn các tổ chức, cá nhân ở địa phương nơi tôi tiến hành điều tra nghiên cứu đề tài đã giúp đỡ tôi rất nhiệt tình để tôi hoàn thành luận văn

Trận trọng cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 26 tháng 01 năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nhung

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 2

5 Phương pháp nghiên cứu 2

6 Kết cấu đề tài 4

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 6

1.1 Cơ sở lý luận về cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế 6

1.1.1 Cơ sở hình thành quy định cho thuê đất 6

1.1.2 Ý nghĩa của việc cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế 8

1.1.3 Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê 9

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác cho thuê đất đối với đối tượng sử dụng đất là tổ chức kinh tế 11

1.2.1 Cơ sở pháp lý của công tác cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế 11

1.2.2 Những quy định hiện hành của Nhà nước về cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế 15

1.3 Khái quát tình hình cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế ở Việt Nam 25

1.3.1 Tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước 25

1.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức 29

1.4 Các chính sách về cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên Thế giới và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam 31

1.4.1 Chính sách về cho thuê đất đối với tổ chức ở một số nước trên Thế giới 31

1.4.2 Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 39

CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN 42

2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Vĩnh Yên 42 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 42 2.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 48 2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến việc

sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 53 2.2 Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 55 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên năm 2015 55 2.2.2 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 60 2.3 Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 64 2.3.1 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 64 2.3.2 Công tác cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các

tổ chức kinh tế sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 66 2.3.3 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 69 2.3.4 Nhận xét chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất 85

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN 87

3.1 Những thuận lợi, khó khăn trong công tác cho thuê đất đối với các tổ chức kinh

tế trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 87 3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất 89 3.3.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 90 3.3.2 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai 91

3.3.3 Giải pháp về nâng cao trình độ, năng lực của đội ngũ cán bộ chuyên môn 92

3.3.4 Giải pháp về tài chính 92

3.3.5 Giải pháp về tổ chức thực hiện 93

3.3.6 Các giải pháp khác 94

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96

1 Kết luận 95

2 Kiến nghị 96

TÀI LIỆU THAM KHẢO 97

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và đối tượng quản lý trên

phạm vi cả nước 27

Bảng 2.1 Cơ cấu giá trị sản xuất nông nghiệp (giá so sánh 2010) 49

giai đoạn 2011-2015 49

Bảng 2.2 Bảng tổng hợp cho các đối tượng vay vốn trên địa bàn thành phố 53

giai đoạn 2011-2015 53

Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên năm 2015 56

Bảng 2.4 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo loại hình doanh nghiệp năm 2015 64

Bảng 2.5: Kết quả cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên năm 2015 66

Bảng 2.6 Tổng hợp tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 68

Bảng 2.7 Tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất 70

Bảng 2.8 Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất 72

Bảng 2.9: Tình hình cho thuê lại, cho mượn, chuyển nhượng trái phép diện tích đất được thuê của các tổ chức kinh tế 74

Bảng 2.10: Tình hình tranh chấp, lấn chiếm và bị lấn chiếm diện tích của các tổ chức 76

Bảng 2.11: Tình hình sử dụng đất vào mục đích khác của các tổ chức 77

Bảng 2.12 Tình hình chưa đưa đất vào sử dụng của các tổ chức 78

Bảng 2.13 Tổng hợp tình hình vi phạm sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất 80

Bảng 2.14 Tình hình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế được cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 81

Bảng 2.15 Tình hình chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường 83

Bảng 2.16 Kết quả xử phạt về vi phạm Luật Bảo vệ môi trường 84

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Diện tích các nhóm đất sử dụng của cả nước năm 2015 26Hình 2.1 Sơ đồ hành chính thành phố Vĩnh Yên 43Hình 2.2 Biểu đồ cơ cấu diện tích theo tỷ lệ sử dụng đất của từng loại tổ chức kinh

tế được Nhà nước cho thuê đất 65Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu diện tích thể hiện tỷ lệ sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế 81

UBND : Uỷ ban nhân dân

ĐTM : Đánh giá tác động môi trường

BVMT : Bảo vệ môi trường

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây, nước ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Sự phát triển về cơ sở hạ tầng, đô thị, khu dân cư, giao thông, quốc phòng an ninh đều phải gắn với việc sử dụng một số diện tích đất nhất định Chính với sự phát triển mạnh mẽ của các ngành kinh tế cùng với

sự gia tăng dân số đã vô hình chung tạo nên áp lực lớn đối với đất đai Việc phân bổ quỹ đất để đáp ứng nhu cầu của sự phát triển thông qua các chính sách của Nhà nước về cho thuê đất đang là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp đã tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội

Thành phố Vĩnh Yên có một vị trí chiến lược, trọng tâm quan trọng trong việc phát triển nâng cao vị thế của tỉnh Vĩnh Phúc Đây là địa bàn có hệ thống giao thông thuận lợi bao gồm cả đường sắt, đường bộ và đường sông Do vậy thành phố Vĩnh Yên có rất nhiều điều kiện trong việc phát triển thị trường, mở rộng giao lưu hàng hóa và phát triển kinh tế dịch vụ Là địa bàn có diện tích tự nhiên không lớn so với các quận huyện khác, song là thành phố duy nhất của tỉnh nên có nhiều tiềm năng phát triển các khu đô thị mới, xây dựng các trung tâm thương mại dịch vụ, công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp Với những chính sách mở rộng cùng những lợi thế kể trên, trong vài năm trở lại đây Vĩnh Yên đang trở thành khu vực thu hút rất nhiều doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước về đây đầu tư, làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng cao Nhưng làm thế nào để sử dụng đất một cách hiệu quả, hợp lý, khoa học đòi hỏi công tác cho thuê đất phải bảo đảm hài hòa được quyền lợi

và lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất đã và đang là một vấn đề rất được quan tâm trong cả nước nói chung và thành phố Vĩnh Yên tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng Hơn nữa, với quỹ đất là có hạn, đất giao nhiều thì cũng hết, khi đó người ta phải tính đến giải pháp cho thuê đất để giúp tăng nguồn thu và quay vòng sử dụng đất Do đó, việc xem xét thực trạng của công tác cho thuê đất và tình hình sử dụng đất đối với các tổ chức là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiện nay nhằm tìm ra những khó khăn, tồn tại, khắc phục kịp thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng của các đối tượng

sử dụng đất, tránh lãng phí đất đai và đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho quản lý đất đai đạt hiệu quả tốt nhất Xuất phát từ những lý do trên, tôi tiến hành nghiên cứu

đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử

dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên tỉnh Vĩnh Phúc” làm luận văn tốt nghiệp

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng công tác quản lý và tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện, khắc phục những tồn tại để tăng cường quản lý Nhà nước về công tác cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế tại địa phương

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước, của tỉnh Vĩnh Phúc về đất đai có liên quan tới quản lý Nhà nước về công tác cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế

- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về thực trạng công tác cho thuê đất đối

với tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên tỉnh Vĩnh Phúc

- Đánh giá về thực trạng sử dụng đất, kết quả đạt được và những tồn tại, khó khăn hạn chế

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn nghiên cứu

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian nghiên cứu: Nghiên cứu việc cho thuê đất đối với các tổ

chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

Phạm vi thời gian: Thực trạng công tác cho thuê đất trên địa bàn nghiên cứu

từ năm 2010 đến hết 31 tháng 12 năm 2015 Thời gian nghiên cứu từ tháng 01 năm

2017 đến tháng 10 năm 2017

5 Phương pháp nghiên cứu

Để có số liệu phục vụ nghiên cứu đề tài, nhiều tài liệu, số liệu đã được nghiên

cứu, tham khảo và kế thừa để từ đó làm rõ các nội dung cần nghiên cứu Đồng thời trong quá trình thực hiện đề tài, đã sử dụng các phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, thu thập

số liệu sơ cấp, điều tra phỏng vấn các nhà quản lý, các chuyên gia và người dân.… Các phương pháp điều tra được kết hợp sử dụng nhằm đạt được hiệu quả cao nhất

Để thông tin, dữ liệu có tính thống nhất cao, không chồng chéo, mâu thuẫn,

đề tài được xây dựng trên cơ sở thu thập tài liệu của các sở, ban, ngành có liên quan, thu thập tài liệu - bản đồ và trực tiếp điều tra số liệu từ các tổ chức, cụ thể như sau:

*Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu:

+ Thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp:

Thu thập, nghiên cứu các văn bản pháp lý của Trung ương, địa phương liên quan tới vấn đề nghiên cứu.Thu thập các tài liệu, số liệu bản đồ, báo cáo chuyên ngành, kết quả thống kê, kiểm kê… có sẵn từ các cơ quan nhà nước, các sở, các phòng ban để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài,

+ Thu thập số liệu sơ cấp về tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

Được tiến hành đối với các thửa đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất

* Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa:

Để thu thập số liệu cần thiết phục vụ cho đề tài nghiên cứu, chúng tôi đã chọn điểm điều tra, đưa ra các tiêu chí cụ thể để điều tra, phỏng vấn các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp một số thành viên hiểu biết

về công tác quản lý, sử dụng đất đai của đơn vị, ngoài ra có sự đóng góp ý kiến của của các nhà lãnh đạo, các cán bộ quản lý, cán bộ lâu năm trong ngành thông qua các tài liệu

hoặc trao đổi trực tiếp với họ để ta có kết luận chính xác

Áp dụng phương pháp điều tra, khảo sát, quan sát, đối chiếu hiện trạng sử dụng đất với hồ sơ thuê đất, bản đồ hiện trạng thuê đất của thửa đất cần điều tra nhằm xác định

rõ tình hình quản lý, sử dụng đất của tổ chức được điều tra, cụ thể như sau:

- Xác định ranh giới thửa đất thực tế mà tổ chức kinh tế đang quản lý, sử dụng và so sánh với các mốc ranh giới đã được bàn giao tại thực địa,

- Xác định mục đích, diện tích đang sử dụng của thửa đất và tiến độ đầu tư các công trình trên đất

- Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Điều tra phỏng vấn trực tiếp các tổ chức kinh tế được cho thuê đất và điều tra phỏng vấn dân cư sở tại về hiện trạng sử dụng đất của tổ chức kinh tế cần điều tra

+ Số lượng mẫu chọn để điều tra, phỏng vấn: Điều tra 50 tổ chức được nhà

nước cho thuê đất trên cơ sở tham khảo ý kiến của Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND các xã, thị trấn trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên

* Phương pháp tổng hợp, thống kê, phân tích số liệu:

Trên cơ sở số liệu tài liệu thu thập được, tôi tiến hành tổng hợp trình bày kết quả: các số liệu được thu thập, tính toán, phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh Các số liệu đầu vào thu thập được phân tích, xử lý bằng phần mềm Excel để xử lý và tổng hợp dữ liệu phục vụ cho xây dựng báo cáo tổng hợp

Sau khi số liệu được thống kê, xử lý, tổng hợp cuối cùng tiến hành phân tích

số liệu nhằm làm rõ thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất Từ đó đánh giá được hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn nghiên cứu, để đưa ra kết luận và đề xuất kiến nghị

*Phương pháp chuyên gia: Hỏi ý kiến của những người làm quản lý, các

nhà hoạch định chính sách có trình độ, giàu kinh nghiệm liên quan đến công tác cho thuê đất đối với các tổ chức trên địa bàn để đánh giá và nhìn nhận vấn đề nghiên cứu được sâu sát hơn Cụ thể trong quá trình thu thập thông tin phục vụ cho luận văn nghiên cứu, tôi đã hỏi ý kiến của một số cán bộ làm công tác quản

lý đất như Chi cục trưởng chi cục quản lý đất đai tỉnh Vĩnh Phúc, trưởng phòng Quy hoạch, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai, Trưởng Ban quản lý dự án các khu công nghiệp, Giám đốc doanh nghiệp để nắm bắt được những vấn đề chính trong công tác quản lý cho thuê đất đối với tổ chức Những khó khăn mà doanh nghiệp đang gặp phải khi có nhu cầu muốn thuê đất Từ đó có được hướng nghiên cứu đúng đắn, luận văn nghiên cứu phản ánh sát tình hình sử dụng đất của tổ chức trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

6 Kết cấu đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được kết cấu theo 3 chương, gồm:

Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác quản lý và tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên tỉnh Vĩnh Phúc

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên tỉnh Vĩnh Phúc

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế

1.1.1 Cơ sở hình thành quy định cho thuê đất

Nhà nước ta là Nhà nước của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân Tất cả quyền lực Nhà nước thuộc về nhân dân, lợi ích của Nhà nước về cơ bản thống nhất với lợi ích của đông đảo quần chúng nhân dân Hiến pháp năm 1980 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa… mà pháp luật quy định của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”.Theo quy định này, Nhà nước trở thành đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, đây là cơ sở, nền tảng để thực hiện chế độ công hữu đối với đất đai, một trong những tư liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng nhất

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sỡ hữu

và thống nhất quản lý Theo Điều 18 Chương II Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội

chủ nghĩa Việt Nam đã quy định rõ: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai

theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài”[16] Quyền

sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu, thông qua việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất được xác định cụ thể, phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức cho thuê đất Là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp quản lý và khai khác lợi ích trên từng mảnh đất mà thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy hoạch và kế hoạch

để đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và hiệu quả, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai được tập trung, thống nhất, đi vào nề nếp Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trên cơ sở sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể

về số lượng, chất lượng, vị trí không gian…cho các mục tiêu kinh tế - xã hội, Nhà nước đảm bảo cho các mục tiêu kinh tế - xã hội được xây dựng trên cơ sở khoa học

và việc sử dụng đất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng và phù hợp từng ngành sản xuất Đây là cơ sở để bảo vệ chế độ công hữu đối với đất đai, mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1987 đã quy định Nhà nước có quyền được giao đất và thu hồi đất đã giao Song đến Luật Đất đai năm 1993 đã có bổ sung thêm Nhà nước có quyền cho thuê đất Do vậy việc cho thuê đất đã được Luật quy định cụ thể và bắt đầu từ năm 1993 Do đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng thì xu hướng cho thuê đất sẽ càng trở nên phổ biến hơn Việc cho thuê đất đai thực chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai Với quyền này, đối tượng sử dụng đất đã được mở rộng khá hơn, bao gồm không chỉ những tổ chức cá nhân được giao đất mà cả những tổ chức, cá nhân được thuê đất Đây là một bước tiến quan trọng trong quá trình sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức và đặc biệt là việc sử dụng đất ở các đô thị của các cá nhân, tổ chức

Luật Đất đai 2003 quy định cho thuê đất theo các hình thức: Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Các đối tượng thuê đất cũng được mở rộng và quy định cụ thể

Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai 2003

về hình thức cho thuê đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trong công tác cho thuê đất Một trong những điểm mới đáng chú ý là quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ( Theo Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013) Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Quy định này đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt Bên cạnh đó, quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước cho thuê đất nhưng sử dụng lãng phí, không

đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Như vậy, để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được ghi nhận tại Hiến pháp 1980, đến Hiến pháp 1992 và các Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay, các quy định về cho thuê đất đã ra đời

và từng bước được hoàn thiện nhằm đảm bảo cho việc phân phối, phân phối lại quỹ đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, công bằng giữa những người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai của Nhà nước được tập trung, thống nhất

1.1.2 Ý nghĩa của việc cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai Cùng với sự phát triển về kinh tế - xã hội của đất nước thì các tổ chức kinh tế cũng ngày càng mở rộng và không ngừng lớn mạnh cả về quy mô, số lượng và chất lượng Do đó nhu cầu sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tăng lên là điều không thể tránh khỏi Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong từng thời kỳ, Nhà nước không chỉ dừng lại ở việc Nhà nước giao đất mà còn tiến tới cho thuê đất Hơn nữa, quỹ đất ngày càng một hạn hẹp hơn, đất giao nhiều sẽ hết khi đó thì để có thể đáp ứng được quỹ đất cho các hoạt động cũng như các đối tượng sử dụng đất khác thì hình thức cho thuê đất là tất yếu và ngày càng tăng cao Do đó, quản lý và sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng

Công tác cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước Việc cho thuê đất không chỉ phát huy được nguồn lực của đất đai, làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả mà còn thể hiện sự công bằng, chính sách

ưu việt của Nhà nước đối với các chủ thể sử dụng đất Đồng thời chính sách cho thuê đất đã và đang tạo lập được hành lang pháp lý cơ bản để kêu gọi đầu tư, thu

hút đầu tư trong và ngoài nước, đã tạo điều kiện phát triển các ngành kinh tế, các khu công nghiệp, khu đô thị, góp phần đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, góp phần thúc đẩy nền kinh tế nước nhà phát triển

Thông qua việc quản lý của Nhà nước sẽ giúp cho các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả hơn Khi Nhà nước có quyết định cho thuê đất, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đây được coi là chứng thư pháp lý cao nhất và Nhà nước sẽ căn cứ vào loại giấy tờ này để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất Bên cạnh đó người sử dụng đất cũng phải đồng thời thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước

Bản chất của việc Nhà nước cho các tổ chức thuê đất nhằm đáp ứng nhiệm

vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Việc đưa đất vào sử dụng hiệu quả, thu tiền thuê đất tăng thu Ngân sách, tránh để hoang hóa, lãng phí đất, chống lấn chiếm đất đai là nhiệm vụ của việc cho thuê đất

Nhà nước cho thuê đất có vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư đối với những người có nhu cầu sử dụng đất đặc biệt đối với đối tượng sử dụng đất là các

tổ chức kinh tế Khi Nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh, họ sẽ quan tâm đến việc Nhà nước cho thuê đất với trình tự thủ tục ra sao, thời hạn cho thuê, điều kiện được thuê đất, quyền lợi và nghĩa vụ kèm theo của người sử dụng đất Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản

lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai

1.1.3 Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê

a) Tổ chức kinh tế là gì?

Theo Luật đầu tư 2013 tại Điều 3 có ghi: “Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh”

Theo Luật Doanh nghiệp 2013 tại Điều 3 nêu: “Doanh nghiệp là tổ chức

có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy

định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh” Cũng trong luật này tại Mục 2 Điều 212 có ghi: “Hộ kinh doanh sử dụng thường xuyên 10 lao động trở lên phải đăng ký thành lập doanh nghiệp hoạt động theo quy định của Luật này Hộ kinh doanh có quy mô nhỏ thực hiên đăng ký kinh doanh và hoạt động theo quy định của Chính phủ”

Trong Luật Hợp tác xã tại Điều 3 khoản 1, khoản 2 ghi: “Hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, do ít nhất 07 thành viên

tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu cầu chung của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ trong quản lý hợp tác xã.”

“Liên hiệp hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân, do ít nhất 04 hợp tác xã tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm đáp ứng nhu cầu chung của hợp tác xã thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và dân chủ trong quản lý liên hiệp hợp tác xã.”

Theo Luật đất đai 2013 tại Điều 3 nêu: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”

Tóm lại, có thể hiểu Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước bao gồm các doanh nghiệp (doanh nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh) được thành lập và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật Hợp tác xã; các tổ chức kinh tế khác thành lập theo Luật Đầu tư, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Tổ chức kinh tế là tổ chức lập ra với mục đích lợi nhuận thông qua kinh doanh, marketing… như các tập đoàn, các công ty liên doanh liên kết…Tuy nhiên trong Luận văn này chỉ tiếp cận khái niệm về tổ chức kinh tế trong Luật Đất đai 2013

b) Khái niệm về cho thuê đất

Theo Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013, quy định rõ: “Nhà nước cho thuê

quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết

định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”[19]

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác cho thuê đất đối với đối tƣợng sử dụng đất là

tổ chức kinh tế

1.2.1 Cơ sở pháp lý của công tác cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế

Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của mỗi quốc gia Đất đai luôn là vấn đề lớn, phức tạp và nhạy cảm, tác động đến đời sống chính trị, xã hội,

sự ổn định và phát triển đất nước Để quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả, tạo giá trị bền vững cho xã hội, Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm ban hành nhiều chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với từng giai đoạn, từng thời kỳ lịch sử đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư Cơ sở pháp lý của công tác cho thuê đất được thể hiện qua các Luật Đất đai, các Nghị định, Thông tư, Quyết định văn bản hướng dẫn của Trung ương

Luật Đất đai năm 1987 ra đời, đã đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ

thống pháp luật về đất đai Luật đất đai quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn

dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội và các cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài” Như vậy tại Luật Đất đai 1987

chưa có quy định về vấn đề cho thuê đất mà chỉ có giao đất, trong quá trình thực hiện Luật trong thực tế đã bộc lộ nhiều hạn chế, không kích thích được năng lực sản xuất cho nền kinh tế

Luật Đất đai 1993 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Đồng thời, giao quyền sử dụng đất và kèm theo các quyền khác như: quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng nhằm tăng cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt pháp lý cho những người sử dụng đất một số nội dung chính liên quan đến cho thuê đất như quy định Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất; Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển

quyền sử dụng đất, thu tiền khi cho thuê đất…pháp luật thừa nhận đất có giá và xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất

Tiếp tục đổi mới chính sách về pháp luật đất đai, Luật Đất đai năm 2013 được ban hành, vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện và thống nhất quản lý Các đối tượng cho thuê đất cũng được mở rộng và quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm Luật Đất đai năm 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật tạo thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, thể hiện những quan điểm đổi mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước Luật

và các văn bản dưới Luật đã nhanh chóng đi vào cuộc sống, góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 vẫn còn những hạn chế, bất cập ví như: tình trạng đất được, cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy

ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận

Nhằm khắc phục những bất cập nêu trên, đồng thời để thể chế hóa các quan điểm đổi mới của Đảng, phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh kinh tế -

xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Kể từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực ngày 01/7/2014, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện và thống nhất quản lý Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý được quy định tại Điều 53, Điều 54 Hiến Pháp 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác cho thuê đất Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả Hơn nữa quỹ đất để giao cũng không còn nhiều và ngày càng giảm nên việc cho thuê đất để xoay vòng sử dụng đất và để góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước là cần thiết

Một số Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, 2013

và các văn bản dưới luật để hướng dẫn thực hiện cụ thể như sau:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành

Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt

vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003;

- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy

hoạch xây dựng và Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi

bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ

sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 69/2008/NĐ-CP ngày 30/5/2008 của Chính phủ về chính sách

khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thừờng, hỗ trợ và tái định cư;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Nghị định số 61/2010/NĐ-CP ngày 04/6/2010 của Chính phủ về chính sách

khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn;

- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 142/2012/NĐ-CP ngày 11/5/2012 của Chính phủ về quản lý,

sử dụng đất lúa;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi

tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về

thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về

thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về

bổi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 7/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ về

kiểm kê quỹ đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất;

- Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc

tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà nước giao đất cho thuê đất;

- Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13/4/2004 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-

CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư số 28/2014/TT- BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;

- Thông tư số 30/2014/TT- BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư số 02/2015/TT- BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ- CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

 Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc ban hành:

- Quy chế làm việc của Thường trực tỉnh ủy;

- Quyết định số 35/2014/QĐ-UBND ngày 15/8/2014 của UBND tỉnh Vĩnh

Phúc ban hành quy định chi tiết một số điều về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư và đơn giá bồi thường,hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc;

- Quyết định số 32/QĐ-UBND ngày 16/11/2015 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về

việc sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy định chi tiết một số điều về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đơn giá bồi thường,hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ban hành kèm theo Quyết định số 35/2014/QĐ-UBND;

- Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Vĩnh

Phúc về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 5 năm 2015-2019

1.2.2 Những quy định hiện hành của Nhà nước về cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế

Hiện nay, các quy định chung của Nhà nước về cho thuê đất đối với đối tượng

sử dụng đất là các tổ chức kinh tế được thể hiện trong các văn bản quy phạm pháp luật về cho thuê đất, cụ thể là trong Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-

CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai

a) Nguyên tắc về cho thuê đất

Cho thuê đất là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người được thuê đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chi phí kinh doanh mà còn đảm bảo đất đai được sử dụng hợp

lý, có hiệu quả và khoa học, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế- xã hội của quốc gia Thông qua việc cho thuê đất Nhà nước thu tiền thuê đất của các tổ chức Tiền thuê đất là một trong 7 nguồn thu Ngân sách Nhà nước từ đất đai Để công tác quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiện tốt khi cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, cho thuê đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ trước mắt mà còn lâu dài, là cơ sở pháp lý quan trọng để bố trí sử dụng đất một cách hợp lý, có hiệu quả, góp phần bảo vệ cảnh quan môi trường, phát triển kinh tế xã hội của đất nước nói chung cũng như của từng vùng, từng địa phương và các đơn vị cơ sở, đồng thời đáp ứng yêu cầu thống nhất quản lý nhà nước về đất đai

Thứ hai, việc cho thuê đất phải đúng thẩm quyền và đúng đối tượng Nguyên tắc này đảm bảo cho việc điều tiết đất đai đúng quy định pháp luật, tạo sự công bằng đối với các đối tượng sử dụng đất

Thứ ba, cho thuê đất phải đảm bảo đúng quy trình, trình tự, thủ tục, đúng hạn mức, đúng thời hạn và do UBND các cấp có thẩm quyền thực hiện Đây là nguyên tắc quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai

b) Căn cứ cho thuê đất

Tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt,

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất

Việc căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng

đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật Đất đai năm 2003 Lần đầu tiên vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện

rõ nét trong Luật Nếu trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch

sử dụng đất có thể căn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch khác, thì nay phải kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt

Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết và là bước tiến của Luật Đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý hơn Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra cái khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý và sử dụng đất đai tuân thủ pháp luật Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn Dẫn đến, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Khoản 4 Điều 40) Luật Đất đai năm 2013 quy định phải

“Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang

đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” (Điểm c Khoản 4 Điều 40) và “Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4 Điều 40) nhằm đảm bảo đủ căn

cứ để giao đất, cho thuê đất

c) Đối tượng, thời hạn và hình thức cho thuê đất

- Đối tượng thuê đất

Theo quy định của Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh

và Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao;

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ

sở làm việc

- Thời hạn thuê đất

+ Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm; + Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư ở Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm;

+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện KT - XH đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất là không quá 70 năm;

+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao không quá 99 năm Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn cũ đã quy định;

+ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm;

+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh

- Các hình thức cho thuê đất của Việt Nam:

Trước đây trên cơ sở Luật đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 đưa

ra một số quy định sửa đổi bổ sung, trong đó quy định về hình thức thuê đất mà người sử dụng đất có thể trả tiền thuê đất hàng năm, trả tiền thuê đất cho nhiều năm hoặc trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê Luật Đất đai năm 2003 không quy định về trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thay vào đó là trả tiền thuê đất hàng năm đối với trường hợp người sử dụng đất là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm khi thực hiện đầu tư vào Việt Nam

Đến nay, theo khoản 1 Điều 56, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Chính sự thay đổi này đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự lựa chọn, phù hợp với

sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp và cũng đảm bảo tiếp cận đất đai công bằng hơn cho các doanh nghiệp giữa trong nước và nước ngoài Bởi với quy định

của Luật Đất đai năm 2003 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Quy định này đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt Cụ thể: Giá thuê đất chỉ ổn định trong 5 năm, mặc dù biến động về giá không vượt quá 20% nhưng nó vẫn đem lại những thiệt thòi nhất định khi mà doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính để thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì lại không được lựa chọn

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức

sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp

d) Thẩm quyền cho thuê đất

Thẩm quyền cho thuê đất được quy định tại Điều 59 - Luật Đất đai năm 2013 như sau:

+ Ủy ban nhân dân thị xã, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

+ Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quĩ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị, thị trấn;

Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp tỉnh và cấp huyện không được ủy quyền

e) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được cho thuê đất

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

+ Cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

+ Tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để hợp tác kinh doanh;

+ Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có

nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ được quy định như đã nêu; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định như đối với tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

+Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền thuê đất;

+ Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

+ Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm:

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170, ngoài ra còn có quyền và nghĩa vụ riêng được quy định tại Điều 175 – Luật Đất đai năm 2013 như sau:

+ Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật;

+ Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

+ Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

f) Về nghĩa vụ tài chính khi thuê đất

Về cơ bản quy định này của Luật Đất đai năm 2013 giữ nguyên như Luật Đất đai

2003 có bổ sung một số nội dung về căn cứ và thời điểm tính tiền cho thuê đất, cụ thể:

-Thuê đất trả tiền hàng năm thì thời điểm tính tiền là thời điểm có quyết định cho thuê đất và đơn giá thuê đất hàng năm được quy định = tỷ lệ phần trăm (%) x Giá đất tính thu tiền thuê đất, trong đó:

+ Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất là 1%, riêng đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất

để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa là không quá 3%

+ Giá đất tính thu tiền thuê đất được xác định theo giá đất cụ thể theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

-Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất của thời hạn thuê đất và được xác định theo giá đất cụ thể quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều

4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

Những điểm mới về công tác cho thuê đất của Luật đất đai năm 2013 trong việc quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

Trong 10 năm qua (1993-2013), việc giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Luật Đất đai năm 2003 đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước Tuy nhiên trong quá trình thực hiện các quy định của Luật Đất đai năm

2003 đã phát sinh thêm một số điểm hạn chế dẫn đến tình trạng đất được giao cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật như: Tình trạng dự án chậm triển khai, đất để hoang hóa hoặc chuyển nhượng đất đai trái phép còn xảy

ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận Nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí và thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm

Để khắc phục những hạn chế nêu trên, đồng thời thể chế hóa các quan điểm đổi mới của Đảng phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Luật Đất đai năm 2013

đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất Trước khi nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, các cơ quan chuyên môn phải thẩm định nhu cầu, điều kiện được giao đất, cho thuê đất như: Dự án triển khai phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất, mức độ phù hợp về kết cấu hạ tầng, mật độ xây dựng, khả năng tài chính, đáp ứng về quỹ đất, bảo vệ đất và bảo vệ môi trường…

+ Về thuê đất: Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Trước đây, Luật Đất đai năm

2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Quy định này đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt Sự thay đổi trên đã mở ra cho doanh nghiệp trong nước nhiều sự lựa chọn, phù hợp với sự đa dạng của các mô hình doanh nghiệp

+ Về điều kiện giao đất, cho thuê đất: Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, chậm đưa đất vào

sử dụng, gây lãng phí đất đai đã xảy ra khá phổ biến tại các địa phương trong giai đoạn vừa qua, Luật đất đai 2013 bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hai loại điều kiện: Tại Khoản 3 - Điều 58 Luật Đất đai, Điều 14- Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Thông tư 30/2014/TT-BTNMT đã quy định rất cụ thể như sau:

- Điều kiện thứ nhất: Áp dụng đối với các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng So với Luật Đất đai năm 2003 thì các quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất lúa có mở hơn Trước kia tất cả các dự án có sử dụng đất lúa không kể quy mô đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, theo quy định mới thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích từ 10 ha đất trồng lúa, 20 ha đất trồng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng trở lên mới phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận;còn các công trình sử dụng dưới 10 ha đất trồng lúa và dưới 20 ha đất trồng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì chỉ cần được HĐND tỉnh thông qua,

- Điều kiện thứ hai: Áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất để thực hiện dự án đầu tư phải có đủ năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư, phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư, không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai Kết quả xử lý vi phạm pháp luật

về đất đai đối với các dự án tại địa phương được công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang Thông tin điện tử của UBND tỉnh, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai

Đặc biệt Luật Đất đai 2013 trên tinh thần kế thừa và phát huy mặt mạnh, hạn chế, khắc phục tồn tại của Luật Đất đai năm 2003: Để hạn chế việc nhiều doanh nghiệp xin chuyển mục đích tràn lan, tích trữ đầu cơ để bán đất Luật Đất đai 2013 quy định rất

rõ trong Điều 189 và Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau: Những dự án gắn liền với đất thuê chỉ được phép chuyển nhượng tài sản trên đất khi đã hoàn thành việc xây dựng chi tiết, trên địa bàn không còn quĩ đất đã được giải phóng mặt bằng để sản xuất, kinh doanh Chủ đầu tư trước khi triển khai dự án phải chứng minh được năng lực tài chính, số dư tài khoản trong ngân hàng và ký quỹ đầu tư theo quy định Đối với các nhà đầu tư không triển khai dự án hoặc chậm tiến độ, sau 12 tháng mà không được gia hạn, hoặc không có lý do chính đáng sẽ phải nộp 1 khoản tiền, hết thời gian gia hạn

(sau 24 tháng) mà chủ đầu tư chưa triển khai dự án sẽ bị Nhà nước thu hồi mà không được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất - Điều 64 Luật đất đai năm 2013

Như vậy công tác giao đất, cho thuê đất đã được quy định rất cụ thể và chặt chẽ trong Luật Đất đai năm 2013: Đối với các tổ chức kinh tế muốn sản xuất, kinh doanh thật sự thì sẽ có nhiều thuận lợi khi triển khai dự án Đối với dự án không có khả năng sản xuất kinh doanh hoặc chỉ trục lợi thông qua bán đất sẽ bị hạn chế vì Luật Đất đai quy định rất rõ ràng, hơn nữa tiền thuê đất hàng năm rất cao, nhất là ở những vị trí đất “vàng” Hy vọng với những chính sách đổi mới của Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ngày càng hiệu quả, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương

1.3 Khái quát tình hình cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế ở Việt Nam

1.3.1 Tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước

1.3.1.1 Hiện trạng sử dụng đất của cả nước

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2015 về kết quả thống kê diện tích đất hàng năm, tính đến ngày 31/12/2015, tổng diện tích tự nhiên của cả nước

là 33.123.077 ha, trong đó 31.000.035 ha đất đã được sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp, chiếm 93,59% tổng diện tích tự nhiên; còn 2.123.042 ha đất chưa được sử dụng vào các mục đích, chiếm 6,41% tổng diện tích tự nhiên Trong

đó, nhóm đất nông nghiệp có diện tích là 27.302.206 ha, chiếm 82,43% tổng diện tích

tự nhiên và chiếm 87,07% tổng diện tích đất đã sử dụng; nhóm đất phi nông nghiệp

có diện tích là 3.697.829 ha, chiếm 11,16% tổng diện tích tự nhiên và chiếm 11,93% tổng diện tích đất đã sử dụng; nhóm đất chưa sử dụng có diện tích là 2.123.042 ha, chiếm 6,41 % tổng diện tích tự nhiên cả nước [28]

Hình 1.1 Diện tích các nhóm đất sử dụng của cả nước năm 2015

Tính đến ngày 31/12/2015, tổng diện tích đất tự nhiên nước ta là 33.123.077

ha Trong đó, theo các loại đối tượng sử dụng, quản lý, diện tích đất đã được giao cho các loại đối tượng sử dụng là 26.802.054 ha, chiếm 80,92% tổng diện tích tự nhiên Trong đó, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng 15.894.447 ha, chiếm 47,99% tổng diện tích tự nhiên, bằng 59,30% diện tích đất của các đối tượng sử dụng; các tổ chức trong nước đang sử dụng 10.518.593 ha, chiếm 31,76% tổng diện tích tự nhiên

và bằng 39,25% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng 45.717 ha, chiếm 0,17% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng; cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo đang sử dụng là

343.294 ha, chiếm 1,28% diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng Diện tích đất giao cho các đối tượng để quản lý là 6.321.023 ha, chiếm 19,08% tổng diện tích

tự nhiên của cả nước.bao gồm các đối tượng: Ủy ban nhân dân cấp xã,Tổ chức phát triển quỹ đất và Cộng đồng dân cư và Tổ chức khác Diện tích đất của từng đối tượng được thể hiện chi tiết ở bảng 1.2 dưới đây:

Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng và đối tượng quản lý

trên phạm vi cả nước

(ha)

Cơ cấu (%) Tổng diện tích đất tự nhiên cả nước 33.123.077 100,00

I Diện tích đất theo đối tượng sử dụng 26.802.504 80,92

8 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài 2 0,000006

9 Cộng đồng dân cư và Cơ sở tôn giáo 343.294 1,04

II Diện tích đất theo đối tượng quản lý 6.321.023 19,08

3 Cộng đồng dân cư và Tổ chức khác 1.444.692 4,36

(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015)

Tổng diện tích đất Nhà nước đã giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 26.802.504 ha, chiếm 80,92% tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước, cụ thể như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 15.894.447 ha chiếm 47,85% tổng diện tích đất tự nhiên cả nước Trong đó, diện tích đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng chủ yếu vào mục đích đất sản xuất nông nghiệp với diện tích 10.325.167 ha, chiếm 42,24% diện tích đất nông nghiệp Nhà nước đã giao đất, cho thuê cho các đối tượng

sử dụng (chiếm 89,55% diện tích đất sản xuất nông nghiệp của cả nước); mục đích

sử dụng đất ở là 683.159 ha, chiếm 97,79% diện tích đất ở của cả nước; sử dụng làm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 7.387 ha, chiếm 2,82% tổng diện tích đất sản xuất kinh doanh, phi nông nghiệp của cả nước Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân đang giữ 179.787 ha đất chưa sử dụng, chiếm 8,47% tổng diện tích đất chưa

sử dụng của cả nước và chiếm 34,17% tổng diện tích đất theo đối tượng sử dụng, trong đó chủ yếu là đất đồi núi với diện tích 172.028 ha

- Các tổ chức trong nước sử dụng diện tích đất là 10.518.593 ha, chiếm 39,25% diện tích đất theo đối tượng sử dụng, chiếm 31,76% tổng diện tích đất tự nhiên cả nước Trong đó, diện tích đất của tổ chức kinh tế là 3.299.529 ha, sử dụng chủ yếu vào mục đích lâm nghiệp với 1.952.749 ha chiếm 13% tổng diện tích đất lâm nghiệp của cả nước; mục đích sản xuất nông nghiệp là 722.728 ha, chiếm 6% tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp của cả nước; mục đích sản xuất kinh doanh, phi nông nghiệp là 229.802 ha, chiếm 88% tổng diện tích đất sản xuất kinh doanh Tuy nhiên, tổ chức kinh tế vẫn còn diện tích đất chưa đưa vào sử dụng là 99.456 ha, chiếm 5% tổng diện tích đất cả nước chưa đưa vào sử dụng

- Diện tích đất của các cơ quan, đơn vị Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức khác chủ yếu sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp với 379.114

ha, chiếm 3% tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp của cả nước; sử dụng vào mục đích lâm nghiệp là 5.884.852 ha, chiếm 39% tổng diện tích đất lâm nghiệp cả nước; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp là 609.149 ha, chiếm 16% tổng diện tích đất phi nông nghiệp cả nước, trong đó, đất sản xuất kinh doanh, phi nông nghiệp là 4.722 ha, chiếm 2% tổng diện tích đất sản xuất kinh doanh Tuy nhiên, diện tích đất được Nhà nước giao chưa đưa vào sử dụng là 244.871 ha, chiếm 12% tổng diện tích đất chưa đưa vào sử dụng

- Tổ chức nước ngoài gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức ngoại giao được thuê sử dụng là 45.717 ha, chiếm 0,17% tổng diện tích được giao, cho thuê để sử dụng; trong đó đất nông nghiệp là 23.801 ha chiếm

0,09% và đất phi nông nghiệp là 20.793 ha, chiếm 1,14% diện tích đất phi nông nghiệp theo đối tượng sử dụng

- Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo được giao để sử dụng là 343.294 ha, (chiếm 1,04% tổng diện tích đất đã giao, cho thuê), trong đó đất nông nghiệp là 320.984 ha (chiếm 1,18%), đất phi nông nghiệp là 6.254 ha (chiếm 0,58%)

Tổng diện tích đất được giao theo đối tượng quản lý là 6.321.023 ha, chiếm 19,08% tổng diện tích đất cả nước, trong đó: UBND cấp xã có diện tích là 4.870.500 ha ( chiếm 77,05% tổng diện tích đất được giao để quản lý); tổ chức phát triển quỹ đất diện tích là 5.831 ha (0,092%); cộng đồng dân cư và tổ chức khác có diện tích là 1.444.692 ha, chiếm 22,86% tổng diện tích đất được giao quản lý Trong

đó, diện tích đất được giao để quản lý chủ yếu sử dụng vào mục đích đất lâm nghiệp với diện tích 2.753.232 ha, đất có mục đích công cộng diện tích là 928.371ha, diện tích đất sông ngòi, kênh rạch là 734.851 ha Diện tích đất chưa sử dụng là 1.596.918

ha, chủ yếu do đối tượng UBND cấp xã quản lý là 1.526.147 ha, chiếm 95,57% diện tích đất được giao quản lý còn chưa đưa vào sử dụng

1.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức

Theo báo cáo về công tác quản lý nhà nước về đất đai năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy tình trạng tùy tiện và lãng phí trong sử dụng đất diễn ra phổ biến Trên cả nước, trong số trên 7.000.000 ha đất nhà nước giao và cho các tổ chức thuê, thì có tới hàng trăm nghìn ha sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn trái phép [3]

Qua thanh tra, kiểm tra trên cả nước đã phát hiện gần 9000 tổ chức vi phạm

về đất đai với diện tích hơn 137.000 ha Trong đó, đã thu hồi đất của trên 900 tổ chức với diện tích gần 45.000 ha, đang lập hồ sơ thu hồi đất đối với trên 500 tổ chức, với diện tích trên 28.000ha Cùng với đó là tình trạng quản lý, sử dụng đất đai kém hiệu quả diễn ra khá phổ biến Kết quả kiểm kê đất đai ở các nông lâm trường mới đây cho thấy, cả nước có trên 180 lâm trường bị lấn chiếm đất đai với diện tích gần 240.000 ha.[3]

Bên cạnh đó, những vi phạm về quản lý, sử dụng đất đai có xu hướng ngày càng tăng cả về số lượng cũng như tính chất phức tạp Vi phạm đất đai còn tồn tại ở nhiều dạng khác nhau, diễn ra ngày một phức tạp và tinh vi Trong khi đó, việc xử

lý chưa kịp thời, dứt điểm, hiệu quả xử lý chưa cao Nhiều trường hợp, người dân phản ánh về vi phạm quản lý đất đai, nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền quan tâm giải quyết hoặc trốn tránh trách nhiệm xử lý

Kết quả số đơn thư khiếu nại về đất đai chiếm tỷ lệ rất lớn, hơn 70% trong tổng số đơn thư khiếu nại được các cơ quan nhà nước tiếp nhận Trong số này, tập trung vào các lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ở một số địa phương, người dân có khiếu nại, tố cáo cán bộ mua bán, chia chác đất công nhưng cơ quan có thẩm quyền chậm kiểm tra, thanh tra để giải quyết Có nơi, cán bộ còn trù dập người tố cáo tham nhũng đất đai, gây bức xúc ở địa phương Việc phát hiện của các cơ quan có thẩm quyền chưa kịp thời, nhiều vụ vi phạm nổi cộm bị phát hiện chủ yếu thông qua các cơ quan báo chí và khiếu nại, tố cáo của người dân

Người có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai còn lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vi phạm nhằm trục lợi, đặc biệt là trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng Điều này gây bức xúc cho người dân Trong khi đó, kết quả

xử lý cán bộ, người có chức vụ, quyền hạn vi phạm về đất đai còn hạn chế

Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng chỉ ra hàng loạt tồn tại về đất đai như: Nhiều dự án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã lập xong trong nhiều năm, nhưng vẫn chưa được thực hiện Nhiều công trình, dự án sử dụng đất không đúng với quyết định giao đất, cho thuê đất Giao đất để xây dựng công trình, dự án khi chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Sử dụng đất không đúng mục đích được giao, không sử dụng đất hoặc bỏ hoang Quy hoạch sử dụng đất vẫn chưa thực sự được coi là cơ sở pháp lý quan trọng trong việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất…Nhiều địa phương do buông lỏng quản lý đã tự để tự phát chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra tình hình rối loạn trong sử dụng đất và tác động xấu đến môi trường Một số nơi nôn nóng