THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY TSQ VIỆT NAM

Hội đồng quản trị có nhiệm vụ quyết định chiến lược phát triển của Công ty, giải pháp phát triển thị trường, nội dung tài liệu phục vụ họp Đại hội đồng cổ đông; triệu tập họp Đại hội đồn

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY TSQ VIỆT NAM

1.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY TSQ VIỆT NAM

1.1.1 Giới thiệu về công ty TSQ Việt Nam

1.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty

Công ty TSQ có:

- Tên tiếng Việt: Công ty TSQ Việt Nam

- Tên giao dịch: TSQ VN Co.,Ltd

- Tên tiếng Anh: Vietnam TSQ Company

- Trang web: www.tsq.vn

- Tel: (+84.4) 2850296 FAX: (+84 4) 2850297

- Trụ sở chính: LK6D, khu đô thị Mỗ Lao, Hà Đông, Hà Tây

- Văn phòng giao dịch: P.507, trung tâm thương mại Machinco1, số 10, Trần Phú, Hà Đông, Hà Tây

- Chủ tịch công ty: ông Đỗ Trường

- Vốn điều lệ : 469,39 tỷ ( tương đương 29,45 triệu USD)

- Quy mô công ty: 100 người

Hưởng ứng sự kêu gọi kiều bào Việt Nam ở nước ngoài về đầi tư tại quê hương của chính phủ Việt Nam, để phát huy năng lực kinh doanh, công nghệ, vốn và đóng góp vào sự phát triển kinh tế đất nước, Tập đoàn TSQ INT’L Holding có trụ sở chính tại Warszawa (Ba Lan) đã đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tài chính ngân hàng, và mở đầu là dự án làng Việt kiều châu Âu tại khu đô thị Mỗ Lao, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây Tập đoàn TSQ INT’L Holding là một trong những tập đoàn có uy tín và kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tài chính, có mạng lưới chi nhánh và văn phòng đại diện rộng khắp ở Ucraina, Cuba, Liên bang Nga và Việt Nam Đây là tập đoàn do người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu tại Ba Lan, có trình độ

tổ chức quản lý cao, nguồn tài chính mạnh và đội ngũ chuyên gia tài năng, giàu kinh nghiệm và nhiệt huyết Để thực hiện các dự án và phát triển kinh doanh của tập đoàn TSQ INT’L Holding tại Việt Nam

Công ty TSQ Việt Nam đã được thành lập theo Giấy chứng nhận đầu tư số

031043000006 do UBND tỉnh Hà Tây cấp ngày 24/11/2006 và được sửa đổi bổ sung lần thứ 2 ngày 11/9/2007

1.1.1.2 Ngành nghề kinh doanh chính của công ty

Công ty TSQ Việt Nam đã đi vào hoạt động được hơn ba năm Những ngành nghề kinh doanh chủ lực của công ty hướng tới là:

- Sản xuất kinh doanh hàng may mặc, giày dép tại dự án công ty may Hoà Hưng sản phẩm của công ty sẽ được xuất khẩu sang thị trường Mỹ và Châu Âu

- Kinh doanh và đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, tài chính ngân hàng; thành lập sàn Giao dịch bất động sản với các dự án Làng Việt kiều, TSQ PLAZA ( trung tâm tài chính thương mại và các vùng phụ trợ), toà tháp đôi, toà tháp thiên niên kỷ , chung cư cao tầng

- Xây dựng dân dụng và công nghiệp với dự án nhà máy sản xuất cửa Bích Hòa

- Tài chính ngân hàng và xúc tiến thương mại

- Tham gia vào hoạt động giáo dục đào tạo với dự án trường đại học Đại Nam và trung tâm ngôn ngữ

1.1.1.3 Mô hình hoạt động chính của công ty

Công ty sẽ xây dựng mô hình Tổng công ty, gồm Tổng công ty và các công

ty thành viên Các công ty thành viên sẽ được thành lập dựa trên cơ sở là các phòng ban chuyên môn của công ty Dựa vào các bộ phận này, công ty sẽ thành lập nên công ty TNHH một thành viên hoặc công ty cổ phần ( Tổng công ty sẽ nắm giữ cổ phần chi phối) Những công ty thành viện này sẽ quản lý khoảng từ 2 đến 4 dự án của công ty Quy chế và điều lệ công ty thành viên này sẽ được xây dựng trên cơ sở điều lệ công ty một cách phù hợp trong từng giai đoạn phát triển

Sự ra đời của công ty TSQ Việt Nam tromh năm 2006 đã đánh dấu bước đầu của quá trình chuyển đổi mô hình hoạt động Và những kết quả hoạt động ban đầu tương đối khả quan đã cho thấy sự đúng đắn của kế hoạnh này

1.1.1.4 Cơ cấu tổ chức, chức năng nhiêm vụ của các phòng ban trong công ty

●

Công ty TSQ Việt Nam được tổ chức theo sơ đồ 2.1:

Phòng kế hoạch

Hội đồng quản trị Tổng giám đốc

Các Ban quản lý dự án

Xí nghiệp trộn bê tông thương phẩm Phòng hành chính tổng hợp Phòng kế toán tài chính Phòng quản lý kỹ thuật Phòng Kinh doanh Phòng phát triển dự án

Sơ đồ 1.1 Cơ cấu tổ chức của Công ty TSQ Việt Nam

● Chức năng nhiệm vụ của các phòng trong công ty

* H ộ i đồ ng qu ả n tr ị : Là cơ quan cao nhất của Công ty, có toàn quyền nhân danh

Công ty để quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của Công ty trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của đại hội đông cổ đông Hội đồng quản trị có nhiệm

vụ quyết định chiến lược phát triển của Công ty, giải pháp phát triển thị trường, nội dung tài liệu phục vụ họp Đại hội đồng cổ đông; triệu tập họp Đại hội đồng cổ đông; Xây dựng cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý nội bộ của công ty trình Đại hội đồng cổ đông thông qua; Kiểm soát việc thực hiện các phương án đầu tư, việc thực hiện các chính sách thị trường, thực hiện hợp đồng kinh tế, việc thực hiện cơ cấu tổ chức, thực hiện cơ cấu quản lý nội bộ Công ty, việc mua bán cổ phần Hội đồng quản trị thông qua quyết định bằng biểu quyết tại cuộc họp, lấy ý kiến bằng văn bản hoặc hình thức khác Mỗi thành viên Hội đồng quản trị có một phiếu biểu quyết

* T ổ ng giám đố c : Do Hội đồng quản trị bổ nhiệm Tổng giám đốc có nhiệm vụ điều

hành hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty, là người đại diện theo pháp luật của Công ty, có nhiệm vụ tổ chức thực hiện các quyết định của Hội đồng quản trị, tổ chức thực hiện các kế hoạch sản xuất kinh doanh và phương án đầu tư của Công ty; thường xuyên báo cáo hội đồng quản trị tình hình, kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty

* Phòng t ổ ch ứ c h à nh chính tổng hợp:

Là phòng chức năng tham mưu giúp Tổng giám đốc công ty điều hành và chỉ đạo nhanh, thống nhất tập trung cho mọi hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh của công ty Chức năng nhiệm vụ của phòng:

- Quản lý, đào tạo, bồi dưỡng, tuyển dụng quản lý và điều phối hoạt động hợp

lý, tổ chức thực hiện đúng đắn các chế độ chính sách của Nhà nước đối với cán bộ công nhân viên;

- Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện chính sách, pháp luật, các chế độ đối với người lao động;

- Quản lý, cung cấp trang thiết bị, tài sản cho các phòng ban trong công ty Lập

dự trù các trang thiết bị mới và sửa chữa các loại trang thiết bị văn phòng Có biện pháp quản lý, sử dụng hiệu quả và tiết kiệm nhất;

- Thay mặt công ty thực hiện các công tác đối ngoại, hiếu hỉ, lễ tết những nơi

có liên quan đến công ty Tổ chức tiếp đón khách đến làm việc với công ty chu đáo, lịch thiệp;

- Thụ lý các công văn đi, đến đúng với quy trình, nội dung hình thức quy định Thông tin nhanh, chính xác việc chuyển giao các công văn, tài liệu trong nội bộ công ty

và các đơn vị, cơ quan bên ngoài

- Thực hiện công tác quản lý bảo vệ, an ninh trật tự trong công ty

* Phòng t à i chính k ế toán:

Là phòng chức năng giúp Tổng giám đốc Công ty tổ chức bộ máy tài chính kế toán từ công ty tới các đơn vị trực thuộc Tổ chức chỉ đạo toàn bộ công tác tài chính kế toán tín dụng, thông tin kinh tế và hạch toán kinh tế,hạch toán kế toán theo đúng điều lệ

tổ chức kế toán và pháp lệnh kế toán thống kê của Nhà nước được cụ thể hoá bằng điều

lệ hoạt động của công ty và những quy định của Tổng công ty về quản lý kinh tế tài chính giúp Tổng giám đốc công ty kiểm tra, kiểm tra, kiểm soát công tác tài chính kế toán, công tác phân tích hoạt động kinh tế của công ty

* Phòng kinh t ế k ế ho ạ ch:

Là phòng chức năng tham mưu giúp Tổng giám đốc công ty trong các khâu xây dựng

kế hoạch, kiểm tra thực hiện kế hoach, tổng hợp báo cáo thống kê, công tác hợp đồng kinh tế, định mức đơn giá Chức năng nhiệm vụ của phòng:

- Xây dựng kế hoạch sản xuất kinh doanh hàng năm, hàng quý của công

ty để báo cáo với Tổng giám đốc công ty duyệt

- Lập và trình duyệt các kế hoạch định hướng của Công ty 5 năm, 10 năm để làm cơ sở cho công tác chỉ đạo sản xuất kinh doanh và phát triển của Công ty

- Hướng dẫn và thừa hành quyền Tổng giám đốc công ty chỉ đạo các đơn vị trực thuộc xây dựng và tổ chức kế hoạch hàng năm, kế hoạch hàng quý, kế hoạch hàng tháng cũng như công tác báo cáo thống kê

- Báo cáo tình hình thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch, các mục tiêu tiến độ công trình theo định kỳ hàng tháng, quý, năm Phân tích đánh giá tham mưu cho Tổng

giám đốc công ty trong công tác chỉ đạo, điều hành sản xuất, công tác điều động các nguồn lực để đảm bảo phục vụ các mục tiêu và nhiệm vụ kế hoạch.

* Phòng qu ả n lý k ỹ thu ậ t:

Là phòng chức năng tham mưu giúp Tổng giám đốc công ty trong quản lý xây lắp,thực hiện đúng các quy định và chính sách của Nhà nước về xây dựng cơ bản đối với tất cả các công trình công ty thi công và đầu tư xây dựng cơ bản; áp dụng công nghệ, kĩ thuật tiên tiến hiện đại, sáng kiến cải tiến kĩ thuật trong xây lắp

* Phòng kinh doanh:

Là phòng chức năng tham mưu, giúp việc Tổng giám đốc công ty hoạch định chiến lược kinh doanh toàn công ty; tìm kiếm, tiếp thị, mở rộng thị trường và chiếm lĩnh thị phần kinh doanh về sản phẩm của công ty;

Tham mưu giúp Tổng giám đốc công ty phối hợp với phòng kinh tế -kế hoạch chủ trì và các phòng liên quan tổ chức lập hồ sơ mời thầu, tổ chức đấu thầu theo quy định đối với vật tư phụ tùng kinh doanh phục vụ các công trường, tham gia đấu thầu các hợp đống cung cấp vật tư, phụ tùng thiết bị ngoài Tổng công ty; giúp Tổng giám đốc công ty chỉ đạo công tác kinh doanh và định kì báo cáo, tổng hợp tình hình kinh doanh toàn công ty theo quy định

* Xí nghiệp trộn bê tông thương phẩm:

Là phòng chức năng thuộc ban Tổng giám đốc nhằm thực hiện chức năng cung cấp bê tông phục vụ đủ và đúng tiến độ cho các dự án

* Phòng phát triển dự án:

Là phòng chức năng thuộc ban Tổng giám đốc nhằm thực hiện các chức năng quản lý hành chính- nhân sự trong mọi hoạt động của quản trị doanh nghiệp Có chức năng nhiệm vụ:

- Dựa trên chủ trương của HĐQT và Ban giám đốc tiến hành nghiên cứu các thủ tục và triển khai các công việc cụ thể trong giai đoạn Chuẩn bị đầu tư Dự an:

+ Hoàn thành các thủ tục, hồ sơ, công văn xin phép đầu tư xây dựng lên UBND Tỉnh, Thành phố

+ Liên hệ với Sở Xây dựng để: Soạn thảo và gửi công văn xin giới thiệu địa điểm; soạn thảo và gửi công văn, hồ sơ xin thông số kỹ thuật của khu đất thực hiện dự án tại

Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch; Soạn thảo hợp đồng và tư vấn cho Ban lãnh đạo

Công ty ký hợp đồng với đơn vị tư vấn để tiến hành lập dự án thiêt kế công trình, sau

đó trình lên Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch xin thẩm định và trình lên UBND Tỉnh, thành phố xin phê duyệt

+ Sau khi được sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch thẩm định và UBND Tỉnh, thành phố phê duyệt chấp thuận nhiệm vụ thiết kế, phương án QH TMB( hoặc QH chi tiết tỷ

lệ 1/500) và phương án thiết kế KTCT, bộ phận triển khai dự án tiến hành các công việc sau: lập dự án đầu tư;hoàn thành hồ sơ thẩm định thiết kế cơ sở

+ Sau khi dự án được phê duyệt, bộ phân phát triển dự án hoàn thiện hồ sơ để làm thủ tục thuê đất, đồng thời thuê tư vấn triển khai thiết kế bản vẽ thi công

- Nhiệm vụ của phòng phát triển dự án còn là tham gia tư vấn cho Ban lãnh đạo Công ty tất cả các thủ tục về luật đầu tư xây dựng, luật đầu tư, quy trình quản lý dự án

và hoàn thành các công việc khác của công ty khi được phân công

* Các ban quản lý dự án:

Các ban quản lý dự án do Tổng giám đốc thành lập, hoạt động theo uỷ quyền của Tổng giám đốc Với mỗi dự án khi được các cấp thẩm quyền quyết định phê duyệt thì Ban quản lý dự án cũng được hình thành Chức năng, nhiệm vụ của Ban quản lý như sau:

- Hoàn thiện các bước trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư: thủ tục về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng dự án

- Tổ chức quản lý và cùng Ban Giám sát dự án thực hiện đầu tư xây dựng đồng

bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật các dự án mà Ban quản lý trực tiếp đảm nhận, các toà nhà cao tầng, các khu nhà ở thấp tầng và các công trình khác thuộc dự án theo đúng quyết định đầu tư của công ty TSQ Việt Nam và các quy định về công tác quản lý đầu tư xây dựng của Nhà nước cũng như UBND thành phố Hà Nội

1.1.2 Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam 1.1.2.1 Kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty trong ba năm qua

Sau hơn ba năm hoạt động, công ty TSQ đã có chứng minh sự hướng đầu tư ban đầu của mình là rất đúng đắn Công ty đã trở thành một doanh nghiệp có tiếng trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản Công ty đã và đang triển khai những dự án khu đô thị, khu chung cư, nhà ở liền kề Những dự án tuy chưa hoàn thành xong nhưng đã đưa

doanh thu về cho công ty như dự án Làng Việt kiều Châu Âu TSQ Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty thể hiện ở bảng dưới đây:

Bảng 1.1:Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của

Công ty TSQ Việt Nam năm 2006-2007-2008

6 Lợi nhuận trước thuế -3.224 -2.596

7 Lợi nhuận sau thuế

Nguồn: Phòng Tài chính - Kế toán

Trong năm 2007, 2008 tổng tài sản và vốn đầu tư của chủ sở hữu của công ty tăng mạnh so với năm 2006, đặc biệt tăng 3 lần trong năm 2008 tuy vào thời gian này, tình hình đầu tư trong nước đang chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng toàn cầu Tổng tài sản của công ty năm 2007 tăng gấp 7 lần so với năm 2006, đạt 791.244 triệu VNĐ; năm

2008 tăng gấp 2,5 lần so với năm 2007 và tăng gấp 17 lần so với năm 2006 đạt 1978.11 triệu VNĐ Vốn lưu động năm 2007 đạt 404.177 triệu VND, tăng gấp 3,6 lần so với năm 2006; năm 2008 đạt 792.653 triệu VNĐ Vốn đầu tư của chủ sở hữu năm 2008 là 671.387 triệu VNĐ tăng gấp 3 lần 2007; năm 2007 tăng 2,4 lần so với năm 2006 Thu nhập bình quân đầu người tại công ty đạt mức 4,7 triệu VNĐ/tháng, năm 2008 thu nhập bình quân đầu người đạt 5,4 triệu VNĐ/ tháng Qua những phân tích ở trên ta có thể khẳng định những bước đầu tư ban đầu của công ty là hết sức đúng đắn Công ty sẽ

phát triển mạnh mẽ và khẳng định được vị trí của mình trong các lĩnh vực kinh doanh của công ty.

1.1.2.2 Tính tất yếu khách quan của công tác lập dự án tại công ty

● Ý nghĩa của công tác lập dự án :

Đối với bất kỳ một dự án, muốn có sự thành công thì điều tất yếu khách quan là phải có công tác chuẩn bị một cách kỹ lưỡng, tránh những thiếu sót và phải lường trước được những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện đầu tư Hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vât chất kỹ thuật của nền kinh tế nói chung và của địa phương, của ngành, cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, các cơ quan quản lý nhà nước và xã hội nói riêng

Công tác lập dự án đầu tư là một phần của giai đoạn chuẩn bị đầu tư, quyết định

sự thành công hay thất bại của hoạt động đầu tư, là cơ sở để tiến hành đầu tư và đưa dự

án vào vận hành khai thác Sản phẩm của công tác lập dự án là bản dự án hoàn chỉnh,

dự kiến về toàn bộ quá trình hoạt động của dự án trong tương lai Nội dung chủ yếu của một dự án đầu tư bao gồm các khía cạnh kinh tế vi mô và vĩ mô, quản lý và kỹ thuật

Để đảm bảo cho công cuộc đầu tư được tiến hành thuận lợi, đạt được mục tiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế cao thì trước khi bỏ vốn phải thực hiện tốt công tác chuẩn bị Có nghĩa là phải xem xét, chuẩn bị tính toán toàn thiện các khía cạnh kinh tế-

Kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, môi trường xã hội, pháp lý có liên quan đến quá trình thực hiện đầu tư, đến sụ phát huy tác dụng và hiệu quả của công cuộc đầu tư, phải dự đoán các yếu tố bất định có ảnh hưởng đến sự thành bại của công cuộc đầu tư Mọi sự xem xét, tính toán đó đều được thể hiện trong dự án đầu tư Thực chất của nó chính là quá trình lập dự án đầu tư Có thể nói, dự án đầu tư là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc,

là tiền đề cho việc thực hiện công cuộc đầu tư đạt hiệu quả mong muốn

● Vai trò quan trọng của công tác lập dự án đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty:

- Công ty hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng nên cần thiết phải tiến hành các hoạt động chuẩn bị đầu tư Bên cạch đó, với quy mô những dự án mà công đầu tư thực hiện lớn, có tầm quan trọng nên phải nằm trong quy hoạch phát triển chung của đất nước và phải được sự phê chuẩn của các Bộ ban ngành tuỳ theo mức độ từng dự án

Mặt khác, nó cũng phải phù hợp với điều kiện thực tế nơi dự án được xây dựng, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế chung của vùng, góp phần vào sự phát triển chung của đất nước Do đó, công tác lập dự án là một trong những hoạt động không thể thiếu được đối với quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty Để đáp ứng yêu cầu về chất lượng và thời gian lập dự án, công ty cần phải chú trọng hoàn thiện công tác lập dự án như lập nhóm soạn thảo có năng lực kinh nghiệm, tạo mọi điều kiện phương tiện vật chất cho cả quá trình lập dự án.

_ Vì chiến lược phát triển kinh doanh và định hướng hướng đầu tư của công ty,

vì đặc điểm của hoạt động đầu tư và của các dự án của công ty đòi hỏi phải có một quá trình chuẩn bị công phu khoa học Dự án là cơ sở để xin cấp giấy phép đầu tư và kêu gọi các đối tác tham gia hợp tác thực hiện dự án Ngay cả khi những dự án này đã được phê duyệt và cấp vốn thì việc thực hiện dự án không phải lúc nào cũng thuận lợi mà dự

án thường gặp phải rất nhiều yếu tố khó khăn từ bản thân bên trong và bên ngoài, thậm chí cả những khó khăn không lường trước được Vì vậy, công ty phải lập ra những dự

án có chất lượng tốt nhất có thể, được nghiên cứu tỉ mỉ, khoa học, đánh giá, tìm ra những khía cạnh yếu tố tác động đến dự án, tính toán đầy đủ những chỉ tiêu kinh tế tài chính xã hội của dự án Lập một dự án có chất lượng tốt chính là sự thành công bước đầu của công cuộc đầu tư, đảm bảo cho hoạt động đầu tư đi đúng hướng và đem lại hiệu quả cao

● Tinh bắt buộc theo quy định:

Xuất phát từ các văn bản đầu tư và xây dựng của nhà nước ta thì đối với các dự án đầu tư của doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, công tác lập dự án là một công tác bắt buộc Đây là khâu tất yếu để có được sự phê chuẩn dự án từ các cấp có thẩm quyền, làm căn cứ để cấp giấy phép thực hiện dự án, đưa dự án vào giai đoạn thực hiện

1.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY TSQ VIỆT NAM

1.21 Quy trình lập dự án đầu tại công ty TSQ Việt Nam

Với hầu hêt các dự án công lập là dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản nên công ty đã chủ động xây dựng một quy trình riêng cho công tác lập dự án phù hợp với tính chất riêng của công ty và đảm bảo theo các quy định của pháp luật Quy trình lập

dự án của công ty như sau:

Sơ đồ 1.2: Quy trình lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam

Cử chủ nhiệm dự ánLập nhóm soạn thảoLập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo

Trình phê duyệtPhó Tổng Giám đốc công tyHội đồng quản trịBáo cáo Hội đồng quản trịPhân công nhiệm vụ

Ra nhiệm vụ dự án, kế hoạch dựán

Trình duyệt bảo vệLập đề cương chi tiếtTriển khai soạnthảoĐúc kết viết báo cáoChủ nhiệm dự ánChủ nhiệm dự ánChủ nhiệm dự ánChủ nhiệm dự ánPhó Tổng Giám đốc công tyNhóm soạn thảoNhóm soạn thảoChủ nhiệm dự ánChủ nhiệm dự án

( nguồn : Sổ tay chất lượng công ty TSQ)

* Diễn giải quy trình lập dự án:

Bước 1 : Sau khi ban Giám đốc, phòng phát triển nghiên cứu tìm kiếm nắm bắt

các cơ hội đầu tư sẽ trình lên hội đồng quản trị xem xét, nếu Hội đồng quản trị đồng ý

sẽ quyết định ra nhiệm vụ dự án, kế hoạch dự án

Bước 2 : Phó Tổng Giám đốc công ty phụ trách các dự án cử chủ nhiệm dự án

Ngay sau đó, chủ nhiêm dự án sẽ lựa chọn các thành viên để lập nhóm soạn thảo: Chủ nhiệm dự án là người có trình độ chuyên môn và năng lực tổ chức, có kinh nghiệm trên

06 năm trong công tác lập dự án Các thành viên của nhóm cũng là người có trình độ chuyên môn cần thiết phù hợp với nội dung và yêu cầu cụ thể của công việc soạn thảo Các thành viên cũng phải có trên 03 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý dự án

Chủ nhiệm dự án sẽ lập kế hoạch và lịch trình soạn thảo, phân công nhiệm vụ cho các cán bộ ban soạn thảo dự án các phần việc khác nhau phù hợp với các lĩnh vực

mà cán bộ đó có trình độ và kinh nghiệm Chủ nhiệm dự án và ban Giám đốc sẽ giám

sát và điều phối hoạt động của các thành viên ban soạn thảo cuối cùng sẽ là người tổng hợp kết quả nghiên cứu của các thành viên của nhóm soạn thảo.

Bước 3 : Chủ nhiệm dự án lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo

- Đề cương sơ bộ sẽ nêu mục đích của việc lập dự án, nội dung cơ bản, tiến

độ, lịch trình tiến hành, lịch trình thông qua sơ bộ, thông qua chính thức, hoàn chỉnh hồ sơ

- Kinh phí soạn thảo bao gồm : Chi phí cho việc mua sắm thông tin tư liệu cần thiết, chi phí cho khảo sát điều tra thực địa, chi phí hành chính văn phòng, chi phí bồi dưỡng, thù lao cho những người làm công tác soạn thảo và chi phí cho bảo vệ dự án

Bước 4 : Chủ nhiệm dự án đệ trình đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo

lên Phó Tổng giám đốc xin phê duyệt

Bước 5 : Sau khi được Phó Tổng giám đốc đồng ý phê duyệt chủ nhiệm dự án sẽ

tiếp tục lập đề cương chi tiết Đề cương chi tiết bao gồm nội dung, phương pháp thu thập tài liệu, số liệu, xử lý thông tin, lựa chọn giải pháp, tiến hành các tính toán lịch trình từng hạng mục công việc cụ thể phù hợp với lịch trình chung

Bước 6 : Chủ nhiệm dự án phân công công việc cho các thành viên của nhóm

soạn thảo theo từng phần mục nội dung cần phân tích làm rõ trong đề cương chi tiết mà chủ nhiệm dự án đã lập

Bước 7 : Các thành viên ban soạn thảo bắt đầu triển khai soạn thảo dự án

Công việc triển khai soạn thảo dự án được tiến hành theo các bước sau:

- Thu thập xử lý thông tin tư liệu về tài chính, kinh tế, kỹ thuật, thị trường từ các Bộ có liên quan, từ sách thống kê, sách báo, tư vấn hoặc mua thông tin

- Đối với dự án xây dựng công trình: chủ nhiệm dự án cùng ban soạn thảo lựa chọn nhà tư vấn thiết kế có khả năng đảm nhiệm phần thiết kế cơ sở Công tác này được tiến hành song song với quá trình lập dự án của công ty Thiết kế cơ sở là căn cứ

để nhóm soạn thảo bóc tách, tính toán tổng mức đầu tư phần xây dựng của dự án và xây dựng kế hoạch thực hiện dự án

- Phân tích, xử lý thông tin, dự báo dựa vào toán thống kê, kinh nghiệm chuyên gia và một số thông tin có thể sử dụng ngay như thông tin về điều kiện tự nhiên,

kỹ thuật, công nghệ và thiết bị

- Lập các phương án và so sánh các phương án về sản phẩm, năng suất, công suất, địa điểm, công nghệ, thiết bị, xử lý chất thải, môi trường, hình thức đầu tư, phân

kỳ đầu tư

- Tính toán các chỉ tiêu tài chính và phân tích rủi ro dự án

Bước 8 : Ban soạn thảo dự án sau khi đã triển khai xong kế hoạch mà Chủ

nhiệm dự án giao cho, ban soạn thảo dự án bắt đầu tập trung lại đúc kết viết báo cáo : soạn thảo phần thuyết minh, lên bảng biểu, bản vẽ Tổ chức họp nội bộ để thông qua phản biện nội dung, hình thức báo cáo

Bước 9 : Hoàn chỉnh và trình bày dự án trước Hội đồng quản trị : Dự án hoàn

chỉnh dựa trên kết luận hợp lý, tổ chức báo cáo, thuyết trình cho Hội đồng quản trị nghe

để cho thêm ý kiến

Bước 10 :Sau khi được Hội đông quản trị thông qua, Ban soạn thảo sẽ tiến

hành chỉnh sử hoàn thiệm lập báo cáo nghiên cứu khả thi Bước cuối cùng của quy trình lập dự án là trình duyệt bảo vệ lên cấp có thẩm quyền xin phê duyệt việc thực hiện dự

án Hồ sơ xin phê duyệt bao gồm:

+ Dự án khả thi

+ Hợp đồng liên doanh (nếu có)

+ Điều lệ công ty

+ Hồ sơ năng lực Công ty

+ Báo cáo năng lực tài chính Công ty

+ Tờ trình xin phê duyệt dự án của Công ty

Tất cả các kết quả nghiên cứu được trình bày trong một bản báo cáo để trình

lên các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho phép Nếu việc thẩm định cho thấy báo cáo còn một số vấn đề chưa thoả đáng thì nhóm lập dự án sẽ tiếp tục nghiên cứu lại vấn

đề đó và trình lên phê duyệt lần nữa Sau khi dự án đã được cấp phép, nếu công ty tự đánh giá thấy mình có đầy đủ các nguồn lực, các điều kiện cần thiết và các yếu tố và thị trường không có nhiều biến động thì công ty sẽ bắt tay ngay vào thực hiện dự án

Trong quá trình lập dự án, cấp ra chủ trương và tổ chức lập các dự án của công ty: Hội đồng quản trị, Phó Tổng giám đốc phụ trách các dự án, Trưởng phòng phát triển

dự án, Trưởng ban tài chính Công ty

Các bên liên quan đến công tác lập dự án của công ty bao gồm:

- UBND thành phố Hà Nội, các sở: Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Văn hóa thể thao và du lịch, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Giáo dục

và Đào tạo, Sở Công an, Sở Tài chính

- UBND thành phố Hà Đông, UBND các huyện, xã phương nơi có dự án

- Các công ty tư vấn quy hoạch, kiến trúc, xây dựng, tư vấn đo đạc, khảo sát

- Các cơ đơn vị cung cấp dịch vụ điện, nước sạch, thông tin liên lạc, phòng cháy chữa cháy

* Về thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư:

- Đối với một số dự án về Bất động sản, chủ đầu tư phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư và giấy chứng nhận đầu tư trước khi lập dự án chính thức Ở bước này, chủ đầu tư chỉ cần lập Giải trình kinh tế kỹ thuật có nội dung tương tự như báo cáo đầu

tư, giới thiệu sự cần thiết phải đầu tư, các nội dung chính của dự án, quy mô, hình thức đầu tư, các chỉ tiêu kinh tế tài chính chủ yếu và giải pháp về môi trường

Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư, chủ dự án sẽ lập dự án để thực hiện các thủ tục đầu tư tiếp theo như làm thủ tục xin thuê đất, xin thẩm định thiết kế cơ

sở, vay vốn ngân hàng, phê duyệt dự án đầu tư

- Đối với các dự án của công ty là những dự án có nguồn vốn ngoài nhân sách Nhà nước nên thẩm quyền thẩm định và phê duyệt dự án thuộc về chủ đầu tư Với dự

án đầu tư xây dựng công trình, Sở Xây dựng tỉnh có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở

UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chuyên môn có chức năng thẩm định hồ sơ xin thuê đất, xác nhận trích lục bản đồ địa chính, quản lý nhà nước về đất đai Sở Xây dựng có chức năng thẩm định quy hoạch, thiết kế cơ sở, quản lý nhà nước

về các công trình xây dựng trên địa bàn tỉnh

Sau khi tiến hành lập dự án, với các dự án thuộc thẩm quyền phê duyệt của chủ đầu tư, chủ đầu tư chủ trì thẩm định và phê duyệt dự án Chủ đầu tư có thể thuê thêm chuyên gia bên ngoài và lựa chọn các cán bộ chuyên môn có năng lực của công ty để thành lập Hội đồng thẩm định dự án

Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình và dự án phát triển nhà ở, Sở Xây dựng có thẩm quyền thẩm định dự án và trình UBND cấp tỉnh ra quyết định phê duyệt

dự án Dự án đầu tư xây dựng bao gồm thuyết minh dự án và thiết kế cơ sở Phần thiết

kế cơ sở và thuyết minh thiết kế cơ sở do một đơn vị tư vấn kiến trúc xây dựng có kinh nghiệm đảm nhận Các nội dung khác của dự án do bộ phẩm được phân công soạn thảo của công ty đảm nhận Khi trình dự án lên Sở Xây dựng, Sở sẽ thẩm định và xin ý kiến các Sở ban ngành liên quan, sau đó ra báo cáo thẩm định trình UBND cấp tỉnh ra quyết định phê duyệt Quyết định phê duyệt dự án là cơ sở để Công ty thực hiện các thủ tục tiếp theo như xin thu hồi và giao đất, tổ chức thiết kế bản vẽ thi công xây dựng công trình, triển khai các hạng mục công việc của dự án theo nội dung đã được duyệt

Ví dụ: Quy trình lập dự án TSQ Galaxy thuộc trục đô thị phía Bắc thành phố Hà Đông:

Căn cứ vào tiềm lực, chiến lược phát triển của công ty và nhu cầu thực tế của công

ty trong lĩnh vực bất động sản Bên cạnh đó còn có các chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng theo quy hoạch phát triển của tỉnh Sau khi xem xét quy hoạch chi tiết 1/2000 của thành phố Hà Tây, Hội đồng quản trị công ty – Ban Tổng giám đốc đã quyết định lập dự án TSQ Galaxy để xin cấp phép đầu tư dự án

Phó Tổng Giám đốc phụ trách các dự án của công ty ra quyết định cử Trưởng phòng Phát triển dự án làm chủ nhiệm dự án Trưởng phòng Phát triển dự án phân công nhiệm vụ cho các thành viên của phòng Trưởng phòng phát triển dự án cùng các thành viên lựa chọn nhà tư vấn để lập thiết kế cơ sở cho dự án

Chủ nhiệm dự án lập đề cương chi tiết và phân công nhiệm vụ cho các thành viên của nhóm soạn thảo

Sau khi nhận nhiêm vụ được giao, ban soạn thảo dự án bắt tay vào việc đầu tiên

là thu thập thông tin, các tài liệu liên quan đến dự án Các nguồn tin chủ yếu được lấy

- Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật Bất Động Sản, Luật xây dựng, Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn thi hành.

- Quy hoạch phát triển thành phố Hà Đông

- Các văn bản của UBND tỉnh Hà Tây, của Ban QLDA trục đô thị phía Bắc của UBND thành phố Hà Đông về việc đầu tư dự án TSQ Galaxy về chấp thuận chủ trương đầu tư

và giá đất áp dụng đối với dự án

- Các văn bản thỏa thuận chuyên ngành (Thỏa thuận cấp điện, thỏa thuận thoát nước, thỏa thuận phòng cháy chữa cháy)

- Thông tin kinh tế trên các tạp chí, mạng Internet, các công ty nghiên cứu về thị trường bất động sản

Trong việc tiếp cận, làm việc với các cơ quan quản lý nhà nước trên địa bàn tỉnh bên cạnh những khó khăn thì có rất nhiều thuận lợi như việc tạo điều kiện để tìm hiểu những chính sách của tỉnh, các thông tin về vùng quy hoạch vì được sự chính sách khuyến khích, hỗ trợ các doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư trên lãnh thổ Việt Nam

Về địa điểm thực hiện dự án, phòng căn cứ và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, từ đó có ý kiến bằng văn bản gửi tỉnh giới thiệu địa điểm và cho chủ trương về địa điểm Các khu đất này thường nằm trong các khu quy hoạch đô thị, khu cụm điểm công nghiệp đã quy hoạch

- Các thông tin về thị trường được các thành viên Ban soạn thảo lấy ở các tạp chí, mạng Internet, các công ty nghiên cứu về thị trường bất động sản, các công ty môi giới Bất động sản, các cuộc điều tra thực tế về xu hướng và nhu cầu Ban soạn thảo sẽ phân tích đánh giá nghiên cứu thị trường về thị trường mục tiêu, chiến lược sản phẩm của dự án

Sau đấy bản báo cáo nghiên cứu thị trường sẽ được trình lên chủ nhiệm dự án Đây chính là cơ sở để thực hiện phân tích kỹ thuật, lựa chọn quy mô dự án

Nội dung phân tích kỹ thuật của dự án được Phó Giám đốc, chủ nhiệm dự án và các thành viên ban soạn thảo phân tích đã lựa chọn chuyên gia thuê ngoài và công ty tư vấn kiến trúc xây dựng đảm nhân Phần thiết kế sơ bộ do Văn phòng tư vấn và chuyển giao công nghệ xây dựng - Đại học Kiến Trúc Hà Nội thực hiện với đầy đủ nội dung chính của dự án xây dựng công trình

Nhóm soạn thảo dự án sẽ phân tích nhân sự của dự án dựa vào nhân sự của công

ty hiện thời

Từ các thông tin dữ liệu phân tích thị trường, phân tích kỹ thuật, phân tích nhân

sự dự án, nhóm soạn thảo tổng hợp để lập phân tích tài chính và phân tích kinh tế dự án, đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án trên cả hai phương diện, từ đó đưa ra kiến nghị, đề xuất để thực hiện dự án

Cuối cung nhóm soạn thảo hoàn thành công việc và lập báo cáo trình lên chủ nhiệm dự án xem xét Chủ nhiệm dự án sẽ tổng hợp lại, bổ sung sửa đổi soạn thành báo cáo dự án khả thi trình lên phó Giám đốc và Hội đồng quản trị phê Sau khi dự án được thông qua sẽ được trình lên Sở kế hoạch và đầu tư thẩm định và Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt để để xin cấp giấy phép đầu tư Thời gian lập dự án TSQ Galaxy đã được lập trong bốn tháng Dự án đã được cấp giấy phép vào ngày 31 tháng 12 năm 2007

1.2.2 Các nội dung cần phân tích trong quá trình lập dự án đầu tư

1.2.2.1 Sự cần thiết phải đầu tư

Sau quá trình tìm kiếm ý tưởng đầu tư và quyết định đầu tư vào một dự án nào đó, ban lãnh đạo sẽ lập ra ban soạn thảo dự án đó Và điều đầu tiên mà ban soạn thảo sẽ phải chỉ ra là sự cần thiết phải đầu tư Nội dung của phần này phải nghiên cứu sự cần thiết phải tiến hành hoạt động đầu tư ; những lợi ích mà dự án mang lại cho nhà đầu tư Nếu là dự án đầu tư có công trình xây dựng mới thì phần này phải chỉ ra được những lợi ích và thiệt hại mà dự án đem lại cho vùng, địa phương nơi công trình xây dưng

Nhóm soạn thảo dự án sẽ nghiên cứu các nội dung để các định sự cần thiết để đầu tư như sau :

+ Định hướng phát triển kinh tế xã hội, các quy hoạch của thành phố Hà Nội về xây dựng, phát triển đô thị, phát triển sản xuất

+ Các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng được ban hành

- Hầu hết các dự án mà công ty đang thực hiện nay nằm trên địa bàn thành phố Hà Nội nên ban soạn thảo dự án nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội

là chính bên cạnh việc nghiên cứu tình hình của cả nước; tình hình lãi suất, lạm phát, tình hình ngoại thương và các định chế tài chính có liên quan nhu chính sách thuế, chính sách tỷ giá hối đoái, chi tiêu chính phủ, các chính sách về tín dụng…Nghiên cứu vấn đề này có ý nghĩa quan trọng đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nó cho thấy sự khuyến khích hay thắt chặt tín dụng của nhà nước đối với các dự án, gây khó khăn về vốn cho chủ đầu tư khi thực hiện dự án và chi tiêu của người dân vào đầu

tư nhà ở Ví dụ như tại thời điểm từ giữa đến cuối năm 2008, nhà nước đang ban hành chính sách thắt chặt tín dụng nên việc huy động vốn trong nước để đầu tư cho các dự án

là rất khó đồng thời nếu huy động được vốn trong nước thì phải vay với lãi suất cao Mặt khác, lúc này giá cả nguyên vật liệu cũng tăng dẫn đến vịêc nghiên cứu tính khả thi của dự án không cao và gây khó khăn trong việc phê duyệt dự án đầu tư Hay ví dụ ở các dự án được lập năm 2008, khi thành phố Hà Đông sát nhập vào Hà Nội nên ở phần nghiên cứu nội dung tài chính, khi phân tích chi phí giải phóng mặt bằng thì phải tính theo đơn giá của Hà Nội mới đã gây khó khăn hơn cho công ty khi thực hiện dự án

- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội và vùng dự

án như dân số, lao động, vị trí địa lý, kinh tế, điều kiện khí hậu…

- Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử dụng đất, tài chính, thuế và các cơ chế khác)

- Các dự án có liên quan đến vùng dự án

Đối với các dự án của công ty thường là những dự án thuộc nhóm B và C dù là trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản hay sản xuất kinh doanh thì các dự án này cũng thực hiện theo quy hoạnh Ban soạn thảơ dự án cho đến thời gian này là những người có kinh nghiệm và sự tham khảo quy hoạch chi tiết 1/2000 của UBND, tham khảo các dự

án được phê duyệt, nên phần nghiên cứu sự cần thiết được đầu tư đã được ban soạn thảo đưa ra rất chính xác, khoa học đạt yêu cầu khi phê duyệt dự án

1.2.2.2 Nghiên cứu thị trường

Hầu hết các dự án của công ty lập là những dự án về lĩnh vực Bất động sản nên ở phần nghiên cứu thị trường ở các dự án này ban soạn thảo không tập trung nhiều, có phần đơn giản hơn và trên một phạm vi cũng hẹp hơn Nội dung phần nghiên cứu thị trường chủ yếu là:

- Đánh giá thị trường tổng thể trong cả nước, của vùng nơi có địa điểm đặt dự án Đối với dự án của công ty thì chỉ đánh giá thị trường tại thành phố Hà Nội và một số tỉnh có khu

đô thị lớn trong cả nước như TP Hồ Chí Minh, TP Đà Nẵng…

- Xác định sản phẩm của dự án : loại sản phẩm gì, chất lượng sản phẩm, và số lượng cho mỗi chủng loại sản phẩm

Ví dụ với dự án Làng Việt kiều Châu Âu TSQ thì sản phẩm là các khu biệt thự, nhà liền kề ; Với dự án trung tâm tài chính thương mại và công trình phụ trợ khi hoàn

thành sẽ cung cấp một hệ thống sản phẩm :Căn hộ cao cấp; văn phòng cho thuê; trung tâm dịch vụ thương mại và trưng bày sản phẩm bao gồm các sản phẩm truyền thống của các làng nghề; các sản phẩm và dịch vụ phục vụ lứa tuổi thiếu nhi; dịch vụ giáo dục đào tạo với quy mô và chất lượng quốc tế

- Xác định thị trường mục tiêu của dự án : hướng tới đối tượng khách hàng , mức thu nhập của khách hàng…

Ví dụ như với dự án Làng Việt kiều Âu TSQ : thị trường mục tiêu bao gồm : 70%

là khách hàng Việt kiều sinh sống ở Ba Lan và các nước Châu Âu; 30% là khách hàng trong nước( người có thu nhập cao)

- Nghiên cứu các đối thủ cạnh tranh về tiềm năng, sức mạnh trên thị trường … Thường ở điểm này trong các dự án không được nghiên cứu kỹ, đây là một thiếu sót mang tính chủ quan của ban soạn thảo dự án vì nhận thấy tính độc đáo, đơn chiếc của các sản phẩm Bất động sản Mặt khác vì cung nhà ở và căn hộ không đáp ứng đủ nhu cầu Bên cạnh đó, do kinh tế phát triển nên ngày càng nhiều doanh nghiệp được thành lập, các nhà đầu tư đã đến Việt Nam nhiều hơn, nhu cầu văn phòng, trung tâm thương mại ngày càng lớn, giá thuê văn phòng liên tục tăng cao mà vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu

- Nghiên cứu giá bán sản phẩm, cách thức bán hàng và cách tiếp thị, quảng bá

sản phẩm

Lấy ví dụ với dự án Làng Việt kiều Châu Âu TSQ : sau khi thực hiện xong giai

đoạn thứ nhất của lịch trình thi công là giai đoạn thi công phần móng đã bắt đầu tiếp thị quảng bá trên các phương tiện thông tin đại chúng như : trang web của công ty, các trang web về bất động sản, ti vi gửi thư mời tới các cơ quan, tổ chức doanh nghiệp

trong và ngoài nước Đưa sản phẩm của công ty lên sàn giao dịch Bất động sản Dự án cũng xây dựng lên kê hoạch giá bán các sản phẩm của dự án :

- Giá thành các căn hộ biệt thự và nhà liền kề được xác định trên cơ sở đảm bảo

khả năng thanh toán của khách hàng, đồng thời đảm bảo lợi ích của chủ đầu tư sau khi

đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước Giá trị của căn hộ biệt thự và nhà liền kề được tính bao gồm giá thành xây lắp (giá đã hoàn thành ngoại thất), giá trị quyền sử dụng đất và lợi nhuận của chủ đầu tư Giá bán cho mỗi căn hộ Biệt thự và nhà liền kề (chưa có thuế GTGT) dự tính như sau:

Bảng 1.2 : Bảng giá thành các loại biệt thự dự án Làng Việt kiều Châu Âu TSQ

(cái)

Đơn giá (VND/1biệt thự)

Đơn giá (USD/1 biệt thự)

- Giá bán nhà liền kề: Nhà liền kề theo thiết kế sơ bộ có khoảng 262 nhà, giá

bán nhà liền kề dự tính là 1.160.144.000 đồng/nhà, tương đương với 72.965 USD/nhà.

1.2.2.3 Phân tích kỹ thuật

Sau khi có thiết kế cơ sở của dự án thì các chuyên gia trong công ty tư vấn mà công ty TSQ Việt Nam thuê sẽ tiếp tục nghiên cứu phần kỹ thuật của dự án Những nội dung của phần này thường bao gồm :

● Xem xét về địa điểm xây dựng dự án

Xem xét địa điểm xây dựng dự án, các chuyên gia nghiên cứu về :

± Vị trí khu đất xây dựng và hiện trạng khu đất

± Đặc điểm về kinh tế xã hội: dân cư, tình hình thu nhập, hiện trạng các công trình xây dựng và giao thông vận tải….của khu đất sẽ tiến hành xây dựng

± Quy hoạch tổng thể của thành phố, các chính sách kinh tế xã hội và chính sách khuyến khích thi công tại địa bàn thành phố

● Lựa chọn các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng

Qua việc nghiên cứu các nội dung trên, công ty tiến hành lựa chọn các giải pháp

kỹ thuật sẽ được áp dụng, những phương thức sản xuất hợp lý ( Công ty có dự án sản xuất các loại nguyên vật liệu phục vụ cho các công trình xây dựng như dự án Nhà máy của Bích Hoà) Những quyết định này được dựa trên khả năng về vốn, lao động, khả năng cung ứng các loại đầu vào phù hợp với công nghệ và khả năng quản lý của chủ đầu tư với công nghệ đó Bên cạnh đó, công ty cũng dựa vào điều kiện cơ sở hạ tầng, kinh tế xã hội vốn có của vùng địa phương nơi đặt dự án như: Hiện trạng vấn đề giao thông vận tải, vấn đề điện nước, vấn đề cung cấp nguyên vật liệu và các vấn đề khác phục vụ cho công trình hoạt động sau này, từ đó đưa ra những giải pháp kỹ thuật hợp lý nhất có thể

Công ty cũng dựa trên trình độ hiện đại của quá trình xây dựng trong nước cũng như trên thế giới để đưa ra các phương án kiến trúc cho công trình Đảm bảo cho công trình được tạo nên không bị lạc hậu so với trình độ trong và ngoài nước

Công ty cũng tính toán cả mức độ an toàn, rủi ro cho từng phương án thiết kế, kiến trúc, từ đó có đưa ra được một số giải pháp khi gặp các điều kiện bất trắc sẽ xảy ra

●Xác định máy móc thiết bị thi công công trình

Sau khi đã đưa ra được các phương án kỹ thuật và kiến trúc cho công trình, cán

bộ lập dự án tại công ty cũng đưa ra hệ thống máy móc thiết bị phục vụ cho việc thi công xây dựng công trình đó Các máy móc thiết bị này phải đảm bảo được yêu cầu đủ

về số lượng, hợp lý về chất lượng và phù hợp với yêu cầu công trình đặt ra Đòng thời, các máy móc thiết bị này phải đảm bảo có khả năng cung cấp được trong điều kiện công nghệ hiện tại của vùng địa phương và của đất nước, tránh tình trạng phải nhập khẩu quá nhiều, làm tăng chi phí của công trình

Thông thường, khi thi công một công trình xây dựng, số lượng máy móc thiết bị đòi hỏi là rất lớn và đa dạng Đồng thời những máy móc này thường có giá thành rất cao Khi xây dựng phương án thi công một công trình nào đó có đòi hỏi lớn về máy móc thiết bị thi công, thì có thể tính toán đến biện pháp đi thuê máy móc thiết bị của công ty khác tại địa phương nơi xây dựng

● Lựa chọn nguyên vật liệu đầu vào

Đây là một bước quan trọng trong việc xây dựng các công trình, vì nó có ảnh hưởng tới chất lượng, độ bền của sản phẩm xây dựng sau này Để có một công trình tốt, không chỉ cần có một phương án thiết kế kỹ thuật tốt, mà nó còn đòi hỏi các yếu tố vật chất cấu thành tốt( đây chính là nguyên vật liệu xây dựng đầu vào)

Việc lựa chọn nguyên vật liệu đầu vào đã được các cán bộ cân nhắc về nhu cầu

và khả năng cung cấp từ khi đưa ra các phương án kỹ thuật Các tính toán nguyên vật liệu phải đảm bảo sao cho đủ số lượng, hợp lý về chất lượng, và khả năng đáp ứng kịp thời theo tiến độ thời gian thi công công trình Trong xây dựng, có một tình huống hay xảy ra đó là có một số nguyên vật liệu nước ta chưa sản xuất được, khi đó phải tiến hành nhập khẩu từ nước ngoài Vì vậy, cần tính toán đến khả năng chi trả ngoại tệ của chủ đầu tư và sự biến động tỷ giá để có kế hoạch cung ứng kịp thời và có phương pháp

sử dụng các vật liệu thay thế

● Vấn đề nhân lực và huy động trợ giúp kỹ thuật của các chuyên gia nước ngoài

Nhân lực luôn là vấn đề trung tâm của xã hội, của mọi hoạt động sản xuất kinh doanh Đây cũng là nguồn lực để tạo nên một công trình, từ những bước đầu tiên cho tới khi kết thúc Chính vì vậy, vấn đề tính toán nhân lực là một phần tính trong quá trình lập dự án

Một thực tế thường xảy ra gần như đối với bất cứ doanh nghiệp và công ty xây dựng nào, đó là có một nguồn lao động gián tiếp đông đảo Số lượng của nguồn lao động gián tiếp này phụ thuộc phần lớn vào quy mô, tính năng, đặc điểm của từng dự án Chuyên môn của lực lượng lao động này cũng thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau: thợ xây, thợ điện, thợ hàn, thợ xẻ, thợ máy…Chính vì thế, khi tính toán nhân lực cần thiết cho một dự án, các chuyên gia trong công ty cũng tính toán cụ thể mỗi loại lao động mà dự

án có nhu cầu

Những dự án của công ty là những dự án lớn, yêu cầu kỹ thuật, thiết kế cao nên việc thuê chuyên gia tư vấn người nước ngoài là điều gần như không thể tránh khỏi Vì vậy, trong những dự án này, đôi khi các cán bộ tư vấn trong công ty cũng có tính đến khả năng phải thuê các chuyên gia tư vấn nước ngoài, đây là cơ sở để tính toán chi phí đầu tư sau này

● Xây dựng lịch trình thi công xây dựng công trình

Công ty phải tính toán thời gian trong quá trình lập dự án cho các công trình xây dựng Tình thời gian cần thiết và thứ tự của các công việc trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án.

Phương pháp được sử dụng nhiều nhất đó là phương pháp đường găng Đây là một phương pháp đơn giản và hiệu quả Nó được xây dựng dựa theo thời gian thực hiện các công việc găng của dự án Đối với quá trình xây dựng xác định được các khoảng thời gian lấy làm mốc trong thi công xây dựng công trình Sau khoảng thời gian này, các kỹ sư, đội trưởng các đội thi công lại phải báo cáo về tiến độ thực hiện công việc cho giám đốc và chủ nhiệm dự án cũng như chủ đầu tư, và có sự điều chỉnh hợp lý

Ví dụ: nghiên cứu phần kỹ thuật của dự án TSQ Galaxy:

Ví dụ : Nội dung phân tích kỹ thuật dự án TSQ Galaxy :

1 loại công trình : Công trình cao tầng thuộc nhóm B theo phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 112/2006 của Chính phủ.

2 Hình thức xây dựng : Xây dựng mới

3 Địa điểm xây dựng và quy mô dự án:

Dự án được xây dựng trong Khu đô thị mới Mỗ Lao, phường Văn Mỗ, thành phố

Hà Đông với diện tích khoảng 9,3 ha

Khu đất xây dựng dự án TSQ Galaxy tại Phường Vạn Phúc, Thành phố Hà Đông với diện tích la 151.607 m2, Dự án được chia làm 2 khu :

Tỷ lệ QH 1/500( %)

Đất giao thông( do đơn vị khác thực hiên) GT 14.360 9,47

Quy mô dân số khoảng : 5000 người

Cơ sở lựa chọn địa điểm dự án : Xây dựng các công trình thuộc Dự án TSQ Galaxy tại phường Vạn Phúc – TP Hà Đông phù hợp với cảnh quan, không gian chung và quy hoạch chi tiết 1/500 được UBND tỉnh phê duyệt Đây là dự án mà công ty thuê mặt bằng chủ yếu

là đất nội đồng chưa có chưa có hạ tầng, chủ đầu tư phải thực hiện việc giải phóng mặt bằng Đây là công tác gây nhiều khó khăn đối với tiến độ của dự án vì giải phóng mặt bằng là một công việc khó khăn và kéo dài

4 Lựa chọn các phương án kiến trúc, giải pháp thiết kế xây dựng :

Trước tiên, dự án đã nêu ra các tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế áp dụng như : tiêu chuẩn thiết kế kiến trúc, tiêu chuẩn thiết kế tính toán thiết kế kết cấu, tiêu chuẩn thiết kế

và lắp đặt hệ thống điện, tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, thiết kế và lắp đặt hệ thống điện nhẹ, tiêu chuẩn thiết kế và lắp đặt hệ thống thông gió

Thứ hai, dự án đã phân tích rất rõ về kiến trúc các công trình Dự án bao gồm khu nhà hỗn hợp, khu nhà liền kề thấp tâng và khu trường học Trong đó :

Đối với khu nhà hỗn hợp cao tầng HH ( 30 tầng) thì mỗi khối nhà đều có thiết kế

rõ ràng bao gồm 30 tầng nổi, 01 tầng tum kỹ thuật, 01 tầng hầm đồng bộ với hệ thống thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm, cấp điện, cấp thoát nước, phòng chống cháy nổ, thông tin liên lạc, vệ sinh môi trường Việc thiết kế các tầng phù hợp với yêu cầu chung của công trình với mục tiêu và chức năng thương mai - chung cư cao cấp hiện đại Vật liệu hoàn thiện : Tường xây gạch chỉ mác 75 có lỗ hổng, tô trát vữa XM cát mác 50 ; cửa và vách kính ngoài nhà hầu hết dùng cửa kính khung nhôm có chất lượng cao ; cửa bên trong đi vào các căn hộ gồm hai lớp, cửa thép bên ngoài và cửa gỗ bên trong ; cửa

đi lại tại các thang bộ thoát nạn là cửa chống cháy 01 gi ; nền, sàn, nền tầng hầm được hoàn thiện bằng sơn chống trơn trượt, sàn dùng gạch ceramic ; mái công trình là mái bằng ; trần cũng được phân chia phù hợp ; thi công chống thấm bằng sơn chống thấm

và các phụ gia chuyên dụng

Đối với khu nhà liền kề thấp tầng LK ( LK 1 đến LK 8) : ( cao 04- 05 tầng) thì thiết kế các các nhà rất chi tiết như sân, gara, phòng ăn, phòng ngủ, khu vệ sinh, cầu

thang, sân phơi Vật liệu hoàn thiện : tường trong nhà, ngoài nhà được trát vữa xi măng

và sơn màu ; sàn được lát gạch Granit ; sàn vệ sinh lát gạch chống trơn, tường ốp gạch men, các thiết bị vệ sinh là các sản phẩm có uy tín ; hệ thống cửa ra vào dùng cửa gỗ tự nhiên sơn PU ; cửa sổ là của gỗ tự nhiên hai lớp ; mái dốc đổ bê tông dán ngói Giếng Đáy

Đối với khu trường học TH ( 02 tầng), bao gồm công trình nhà trẻ, mẫu giáo Công trình được chia thành 3 khối rõ ràng được kết nối với nhau bằng hệ thống nhà cầu

có mái che Ba khối bao gồm khu đón tiếp, khu hành chính và 03 nhóm nhà trẻ Vật liệu hoàn thiện cũng giống như đối với các khu nhà liền kề

Thứ ba, dự án phân tích rõ về kết cấu của các công trình về phần móng, phần thân, phần mái và vật liệu sử dụng Phần này đã được căn cứ báo cáo địa chất và thiết

kế của công trình để đảm bảo tính khoa học trong thiết kế của dự án, vật liệu sử dụng

là những vật liệu phù hợp với tiêu chuẩn xây dựng đảm bảo yêu cầu kỹ thuật và có uy tín trên thị trường

Thứ tư, dự án phân tích rõ giải pháp kỹ thuật cho công trình như : điện chiếu sáng và sinh hoạt, về nguồn cung cấp điện, mạng lưới cung cấp phân phối điện, phương

án cấp điện, hệ thống điện chiếu sáng cho công trình ; hệ thống cấp nước ; hệ thống thoát nước ; hệ thông thu sét nối đất bảo vệ công trình ; hệ thống gom rác thải ; hệ thống phòng cháy chữa cháy ; hệ thống điện nhẹ

5 Tiến độ thực hiện dự án

Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: từ Quý I/2008 đến Quý I/2009

- Phê duyệt dự án đầu tư.

- Quyết định thu hồi, cho thuê đất và tiến hành công tác đền bù giải phóng mặt bằng.

* Giai đoạn đầu tư xây dựng: từ Quý I/2009 đến Quý IV/2014

- Quý I/2009 - hết Quý II/2010: Đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng của Dự án và khớp nối với hệ thống hạ tầng chung.

- Quý IV/2009 - Quý IV/2014: Đầu tư xây dựng công trình kiến trúc thuộc dự án, hình thành Dự án khu nhà ở hoàn thiện cả về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

+ Khu nhà liên kế: Từ quý IV/2009 - quý IV/2011

+ Công trình công cộng: Từ Quý II/2010 - quý II/2013

+ Trường học: Từ Quý II/2010 - Quý II/2012

+ Cây xanh: Từ 2010 – 2011

+ Nhà ở hỗn hợp cao tầng: Từ qúy I/2010 - Qúy IV/2014

Nguồn : Dự án TSQ Galaxy

Phần này đã đưa ra tiến độ chung cho toàn dự án, tuy nhiên lại chưa tính đến việc có thể chậm trễ do tiến độ giải phóng mặt bằng của chủ đầu tư là Ban Quản lý Truch đô thị phía Bắc – Thành phố Hà Đông Tiến độ thực hiện cần được xây dựng cụ thể cho từng dãy nhà, từng khu đất cụ thể

1.2.2.4 Phân tích tài chính

● Xác định tổng mức đầu tư của dự án:

Tổng mức đầu tư được tính toán sau từ kết quả phân tích kỹ thuật dự án Nội dung của tổng mức đầu tư (theo Nghị định 99/2007/NĐ-CP) bao gồm:

a) Chi phí xây dựng: chi phí xây dựng các công trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng công trình cho ban quản lý, ban thi công ở tạm tại công trường

Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường

b) Chi phí thiết bị: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác;

Chi phí thiết bị được tính theo số lượng, chủng loại thiết bị phù hợp với thiết kế công nghệ, giá thiết bị trên thị trường và các yếu tố khác, nếu có

c) Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư: chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiện tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng, nếu có, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật( nếu có)

Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính theo khối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ của nhà nước có liên quan;

d) Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việc

quản lý dự án từ khi lập dự án đến đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vao khai thác sử dụng;

đ) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác

e) Chi phí khác: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và sản xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác;

Chi phí khác được xác định bằng cách lập dự toán hoặc tạm tính theo tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị

g) Chi phí dự phòng: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình

Chi phí dự phòng được tính bằng tỷ lệ phần trăm(%) (có thể là 5% hoặc 10% tùy thuộc tính chất và quy mô từng dự án) trên tổng các chi phí xây dựng, thiết bị, bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lý dự án, chi phí khác

● Xác định các nguồn vốn đầu tư của dự án: bao gồm nguồn vốn tự có của công

ty, vốn vay tín dụng ngân hàng và vốn huy động khác

Vốn tự có được tính toán dựa trên cân đối nguồn vốn chủ sở hữu của công ty và vốn để thực hiện đầu tư các dự án khác Vốn tự có của công ty thường từ 15-30% tổng mức đầu tư tùy thuộc từng dự án Theo quy định của luật kinh doanh bất động sản, vốn đầu tư của chủ sở hữu phải chiếm ít nhất 15% tổng vốn đầu tư của dự án

● Xây dựng chương trình vay và kế hoạch trả nợ vốn vay tín dụng ngân hàng:

Căn cứ vào tổng vốn vay, tiến độ thực hiện dự án, tiến độ vay vốn, thời gian trả

nợ, phương thức trả nợ vay và lãi suất vay vốn

● Doanh thu hàng năm của dự án:

Căn cứ vào các kết quả phần phân tích thị trường: dự đoán thị trường sản phẩm của dự án về số lượng, chủng loại, giá cả hàng năm Từ đó tính toán doanh thu hàng năm của dự án.

● Xây dựng các bảng tính toán bằng phần mềm Excel:

Từ việc tính toán tổng mức đầu tư, doanh thu, chi phí hàng năm, lãi vay… nhóm soạn thảo sẽ xây dựng các bảng tính excel về tổng mức đầu tư, nguồn vốn, tiến độ giải ngân, sản lượng, doanh thu, chi phí hàng năm của dự án Trên cơ sở đó tổng hợp tính toán dòng tiền của dự án

● Tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án:

- Chỉ tiêu thu nhập thuần NPV:

- Lựa chọn thời điểm tính toán:

Đối với các dự án có quy mô vừa và nhỏ, thời điểm lựa chọn để phân tích là thời điểm bắt đầu thực hiện dự án (thời điểm hiện tại) Đối với các dự án có quy mô đầu tư lớn, thời gian thực hiện đầu tư dài thì thời điểm được lựa chọn phân tích là thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động

- Sử dụng phần mềm Excel và kết quả từ việc tính toán dòng tiền của dự án để tính chỉ tiêu NPV

Chỉ tiêu thu nhập thuần phản ánh hiệu quả tuyệt đối của dự án đầu tư, phản ánh quy mô lãi của cả đời dự án Chỉ tiêu này được xem là tiêu chuẩn quan trọng để công ty đánh giá và lựa chọn dự án đầu tư Nếu NPV (NFV)>=0 thì dự án được chấp nhận và ngược lại Chỉ tiêu này còn được sử dụng để lựa chọn khi so sánh cá phương án của dự án

- Chỉ tiêu Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR:

Sử dụng phần mềm Excel để tính toán chỉ tiêu IRR của dự án từ dòng tiền của

dự án

IRR cho biết mức lãi suất tối đa mà dự án có thể đạt được Dự án được chấp nhận khi IRR r giới hạn Dự án không được chấp nhận khi IRR<r giới hạn r giới hạn có thể là tỷ suất chiết khấu của dự án hoặc lãi suất vay vốn ngân hàng

≥

- Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn T: Thời gian thu hồi vốn đầu tư là thời gian cần

thiết để dự án hoạt động thu hồi đủ số vốn đầu tư đã bỏ ra

Công ty sử dụng phương pháp xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư có tính đến yếu tố thời gian của tiền và sử dụng phương pháp cộng dồn để xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư

1.2.2.5 Phân tích khía cạnh xã hôi

Nghiên cứu tài chính dự án là một nội dung quan trọng trong công tác soạn thảo

dự án và là cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế- xã hội Đây cũng là nội dung quan trọng nhận được sự quan tâm không chỉ của chủ đầu tư mà còn của các đơn vị tài trợ vì thế cũng là một phần quan trong mà ban soạn thảo dự án phải nghiên cứu Phân tích tài chính đối với các dự án đầu tư nói chung là đánh giá tính khả thi của dự án thông qua việc xem xét tất cả các mặt về tổng mức đầu tư, phương án tài trợ vốn, kế hoạch hoạt động và hiệu quả của dự án Hiện với các dự án của công ty, phần nghiên cứu khía cạnh

xã hội được các cán bộ soạn thảo dự vào quy hoạch 1/2000 của các khu công nghiệp, khu đô thị trong thành phố, các buổi hội thảo mà thành phố, khu quy hoạch mời các nhà đầu tư tham gia Ban soạn thảo sẽ nghiên cứu, phân tích sao cho phù hợp nhằm hoàn chỉnh hệ thống cơ sở hạ tầng của thành phố trong tổng thể định hướng phát triển chung trong quá trình quy hoạch Ban soạn thảo góp phần cụ thể hoá và hoàn thiện quy hoạch 1/2000 Đây là một phần có ý nghĩa quan trọng để được UBND thành phố phê duyệt dự án

1.2.3 Phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án đầu tư

1.2.3.1 Phương pháp thu thập thông tin

Phương pháp thu thập thông tin đều được sử dụng trong tất cả các nội dung nghiên cứu của quá trình lập dự án của công ty TSQ, đặc biệt đối với các nội dung nghiên cứu điều kiện vĩ mô, nghiên cứu thị trường và nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật

Có nhiều phương pháp thu thập thông tin khác nhau, tuỳ thuộc điều kiện thực tế

về đặc điểm của hiện tượng nghiên cứu, khả năng về tài chính, thời gian, kinh nghiệm, trình độ chuyên môn của cán bộ điều tra… để có thể lựa chọn phương pháp thu tập