Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã đồng xoài, tỉnh bình phước

Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013, tại Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng n

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Đề tài :“Đánh giá thực trạng công tác đăng ký c ấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị

xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước”là công trình do chính tác giả tìm hiểu, nghiên

cứu và thực hiện Những nội dung, ý tưởng của các tác giả khác trong các tài liệu

tham khảo đều được trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định Nội dung của Luận văn

này không sao chép từ bất kỳ luận văn hay tài liệu nào khác

Tác giả chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của Luận văn

Tác giả

Nguyễn Hồng Phương

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm sâu sắc đến các thầy, các cô trong Khoa Địa

lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Nhờ sự quan tâm, hướng dẫn, giúp đỡ và giảng dạy tận tình của các thầy, các cô trong quá trình học tập và thực hiện luận văn, tôi đã hiểu biết, nắm rõ được nhiều hơn những kiến thức về chuyên ngành Quản lý đất đai

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến PGS.TS Phạm Quang Tuấn - Trưởng Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và giảng dạy tận tình

để tôi hoàn thành Luận văn thạc sĩ khoa học này

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tập thể Phòng Tài nguyên và Môi trường Thị xã Đồng Xoài, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bình Phước, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Đồng Xoài, các cán bộ địa chính và nhân dân địa phương các xã, phường thuộc địa bàn nghiên cứu đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong công tác thu thập số liệu, tài liệu, để tôi hoàn thành Luận văn thạc sĩ khoa học này

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã quan tâm, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn thạc sĩ khoa học này

Mặc dù đã rất cố gắng, nhưng Luận văn thạc sĩ khoa học này không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót Vì vậy, tôi kính mong nhận được sự quan tâm, góp ý của các thầy, các cô và các bạn

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả Nguyễn Hồng Phương

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

3 Nội dung nghiên cứu 3

4 Nhiệm vụ nghiên cứu 3

5 Phạm vi nghiên cứu 4

6 Phương pháp nghiên cứu 4

7 Cấu trúc luận văn 5

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU

NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 6

1.1 Cơ sở khoa học 6

1.1.1 Quyền sở hữu đất đai 6

1.1.2 Quyền sử dụng đất 6

1.1.3 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 8

1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 11

1.1.5 Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

1.2 Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 16

1.2.1 Một số khái niệm 16

1.2.2 Mối quan hệ giữa công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với các

nội dung quản lý nhà nước về đất đai 17

1.2.3 Cơ sở pháp lý của các vấn đề nghiên cứu 17

1.3 Nội dung công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành 19

1.3.1 Nội dung của việc đăng ký đất đai 19

1.3.2 Nội dung của việc đăng ký nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 22

1.3.3 Nội dung công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 26

CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI

SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ ĐỒNG XOÀI TỈNH

BÌNH PHƯỚC 34

2.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội Thị xã Đồng Xoài 34

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 34

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36

2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội 45

2.2 Khái quát về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai

thị xã Đồng Xoài 46

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Đồng Xoài năm 2015 46

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai 48

2.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý đất đai 53

2.3 Phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

trên địa bàn Thị xã Đồng Xoài 53

2.3.1 Thực trạng hồ sơ địa chính 53

2.3.2 Thực trạng nguồn nhân lực làm công tác đăng ký đất đai 58

2.3.3 Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận 58

2.3.4 Thực trạng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

giai đoạn 2013-tháng 6/2017 59

2.3.5 Kết quả hoạt động 64

2.3.6 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

tại thị xã Đồng Xoài theo cơ chế Văn phòng đăng ký đất đai "một cấp" 67

2.3.7 Kết quả điều tra tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận 71

2.4 Phân tích và đánh giá những ưu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác

đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn

2013 - tháng 6/2017 72

2.4.1 Những ưu điểm 72

2.4.2 Những khó khăn 74

2.4.3 Đánh giá tổng hợp thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước 76

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN

CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN 82

3.1 Giải pháp về thủ tục hành chính 82

3.2 Giải pháp về tổ chức cán bộ 83

3.3 Giải pháp công nghệ hỗ trợ công tác cấp Giấy chứng nhận 86

3.4 Một số giải pháp khác 86

3.4.1 Giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật 86

3.4.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 87

3.4.3 Giải pháp về tài chính 88

KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 89

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

PHỤ LỤC 94

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1.Quy trình đăng ký đất đai lần đầu 20

Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4) 30

DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Quy mô diện tích tự nhiên phân bố theo đơn vị hành chính 35

Bảng 2.2.Đặc điểm dân số qua các năm 39

Bảng 2.3.Thực trạng sử dụng đất đô thị 40

Bảng 2.4.Hệ thống giáo dục mầm non, tiểu học, THCS Thị xã Đồng Xoài 43

Bảng 2.5 Kết quả đo đạc bản đồ địa chính Thị xã Đồng Xoài 54

Bảng 2.6 Hệ thống sổ sách địa chính 55

Bảng 2.7 Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai 67

Bảng 2.8 Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận 68

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Đất đai là thành phần quan trọng của môi trường sống, là điều kiện đầu tiên, là cơ sở của quá trình bố trí các ngành sản xuất, kinh doanh, khu dân cư, là địa bàn sinh sống, cư trú của con người và hệ động-thực vật trên trái đất Đất đai còn là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế được Với những đặc trưng riêng biệt của đất đai khác hẳn so với các nguồn tài nguyên khác đã tạo nên vai trò quan trọng của đất đai Đất đai có vị trí cố định trong không gian, giới hạn về diện tích, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người và có vai trò đặc biệt quan trọng trong sản xuất nông nghiệp

Đất đai còn có ý nghĩa về mặt chính trị, đối với đất nước ta, Đảng ta khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý”

Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng dân số, sự phát triển nhanh của nền kinh tế-xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng cao trong khi

đó tài nguyên đất là có hạn Vì vậy mà vấn đề đặt ra với Đảng và Nhà nước ta là làm thế nào để sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Trước yêu cầu bức thiết đó Nhà nước đã sớm đưa ra các văn bản pháp luật quy định về quản lý và sử dụng đất đai để các cấp, các ngành cùng toàn thể nhân dân lấy đó làm

cơ sở để quản lý và sử dụng đất

Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013, tại Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính là một trong những nội dung hết sức quan trọng Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ

sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp

pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học

Thực tế đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị

xã Đồng Xoài đến nay cơ bản đạt trên 95% tổng diện tích, góp phần thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội của toàn thị xã nói chung và của hộ gia đình, cá nhân nói riêng Tuy nhiên đây là lĩnh vực hết sức nhạy cảm và phức tạp, do vậy tình trạng khiếu kiện, khiếu nại liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ rất cao, khoảng 80% các vụ khiếu kiện, khiếu nại của toàn thị xã

Chính vì vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền

sử dụng đất Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất đã được Nhà nước bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sử dụng đất có thể yên tâm canh tác và đầu tư công sức, tiền bạc trên thửa đất của mình, nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất, tăng năng suất lao động và nhất là khi thiếu vốn làm ăn người sử dụng đất

có thể mang tài sản của mình là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất “sổ đỏ” thế chấp tại các tổ chức tín dụng, các

hệ thống Ngân hàng để vay vốn làm ăn

Trong những năm gần đây, được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước, thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước có nhiều đổi mới về mọi mặt, kinh tế - chính trị - xã hội đã phát triển mạnh mẽ, đời sống của nhân dân từng bước được cải thiện đáng

kể Cùng với sự phát triển của kinh tế-xã hội, sự gia tăng về dân số nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn thị xã đang trở thành một vấn đề cấp thiết Các vấn đề liên quan đến đất đai như: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích, bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất, tranh chấp, lấn chiếm đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất … và trong số các vấn đề liên quan đến đất đai nêu trên thì vấn đề

về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã Đồng Xoài là một trong những nhiệm vụ chính trị quan trọng của toàn thị xã Để hiểu rõ thêm về thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng như những tồn tại, hạn chế trong công tác

này Xuất phát từ thực tiễn nêu trên tác giả xin lựa chọn thực hiện đề tài:“Đánh giá

thực trạng công tác đăng ký c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước” (sau đây được gọi là CT ĐK cấp GCN)

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực tra ̣ng công tác đăng ký c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất làm cơ sở khoa học cho nghiên cứu, đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả của CT ĐK cấp GCN

3 Nội dung nghiên cứu

Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý; thu thập tài liệu, số liệu về nội dung nghiên cứu; phân tích thực tra ̣ng n ội dung nghiên cứu tại thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước; đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả của CT ĐK cấp GCN

4 Nhiệm vụ nghiên cứu

a Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý vềcông tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

d.Phân tích,đánh giá những khó khăn, thuận lợi trong quá trình cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

đ.Đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vị không gian:Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước

6 Phương pháp nghiên cứu

6.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu

Nắm vững những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;Số liệu điều tra, thu thập phải chính xác, trung thực, khách quan, phản ánh đúng thực trạng cấp GCN của thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước

6.2 Phương pháp điều tra xã hội học

Thực hiện việc khảo sát, điều tra qua việc phát 120 phiếu về tình hình đăng

ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại 8 điểm nghiên cứu

Nội dung điều tra, khảo sát: Đánh giá về mức độ tạo điều kiện của các cấp có thẩm quyền; Đánh giá về thái độ của cán bộ hướng dẫn hồ sơ; Đánh giá về thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận; Đánh giá về trình độ chuyên môn của cán bộ

Ngoài ra, thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương; khảo sát lấy ý kiến đóng góp của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các thủ tục hành chính khi đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6.3 Phương pháp phân tích và xử lý tài liệu, số liệu

Phân tích thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước; Phân tích,đánh giá những khó khăn, thuận lợi trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

6.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, đánh giá số liệu

Trên cơ sởđiều tra thu thập tài liệu, số liệu; điều tra xã hội học; phân tích và xử

lý tài liệu, số liệu đã thu thập được, tác giả thống kê, tổng hợp, đánh giá số liệu, từ

đó, đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

7 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ lý luận và căn cứ pháp lý của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2: Phân tích thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước

Chương 3: Đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa Thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 Quyền sở hữu đất đai

Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp - người đông thì đất đai càng là tài sản quý hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai quốc gia

Theo Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền

chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản:

- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản

- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản

- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó

Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”

Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất và việc

sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hòa bình, công bằng xã hội là vấn đề lớn, vấn đề khó đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại

Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của Việt Nam là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này, Nhà nước

ta đã ban hành các văn bản pháp luật, pháp lý cụ thể như: Hiến pháp năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp năm 1992 (Điều 17, 18), Hiến pháp năm 2013 (Điều 53, 54), Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế

xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì thế, việc tìm ra một

cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hòa các lợi ích là rất cần thiết và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và

xã hội ổn định Ngược lại, nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai, tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn, gây cản trở cho phát triển nền kinh tế - xã hội đất nước

Với yêu cầu đặt ra như trên, ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta bước đầu đã đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh Tuy nhiên, với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn, tồn tại trong công tác quản lý và

sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu, nắm bắt rõ tình hình đất

đai, nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai Đây sẽ là hướng đi vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất

1.1.3 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: Nhà ở là công trình xây dựng với mục

đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng - cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan

Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội

Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở Theo quy định tại

Bộ Luật dân sự năm 2015, nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức Ở Việt Nam, đối với đất đai chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, đối với nhà ở

có đa dạng hoá các hình thái sở hữu

Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:

+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước

Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân, tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiền

Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng

+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động

Nhà ở được các tổ chức, cá nhân biếu tặng hợp pháp

+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng - cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp pháp khác

Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền

sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở

và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước

Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế, xã hội cho nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở Nhà nước đóng vai trò là cơ quan quản lý tối cao về nhà ở Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:

* Về quyền lợi:

Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, ủy quyền cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định

* Về nghĩa vụ:

Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền; phải nộp thuế về nhà theo luật định; phải bảo quản và sửa chữa nhà ở (khi cải tạo, sửa chữa hay xây dựng mới phải xin phép cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền); Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước

Về phía Nhà nước, với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi

và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ của họ theo luật định Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như trên, Nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà

ở thông qua một số biện pháp như:

- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết

kế, xây dựng, quản lý nhà ở

- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế Nhà nước tổ chức việc cấp phép xây dựng

- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở

- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở

- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở

Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đường lối chính sách của Đảng cũng như các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý Việc đa dạng hoá các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để phát triển nhà ở, lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hướng của Nhà nước

Tuy nhiên, một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị đang phát triển một cách ồ ạt, thường bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị Việc quản lý nhà ở,

có nơi còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới, xây dựng không phép, tranh chấp nhà đất diễn ra thường xuyên Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số

vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở

1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Theo khoản 16 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý

để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

+ Theo Điều 97 Luật Đất đai năm 2013:

“1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước

2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này”

Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước

cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia

Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn đi cùng nhau Vì vậy, kể từ ngày 10/12/2009 Nhà nước ta đã thực hiện đồng thời việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản (Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ) Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như chuyển nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh, sản xuất một cách dễ dàng, thuận tiện

đúng pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước

1.1.5.Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.5.1 Vị trí

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chịu trách nhiệm của sự song trùng lãnh đạo, của hành chính (chiều ngang) là Ủy ban nhân dân cấp huyện và Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh (chiều dọc) là chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ

1.1.5.2 Vai trò

Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể:

- Giám sát hiện trạng sử dụng đất: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất từ đó có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất

- Kết quả cấp Giấy chứng nhận còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp

lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa

- Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản Công dân sử dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp của họ được Nhà nước bảo hộ Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tưởng vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình của các thế lực thù địch có âm mưu chống phá cách mạng nước ta

- Đối với người dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận với vai trò ghi nhận các thông tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã được cấp Giấy chứng nhận là Nhà nước đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu Chủ quyền đó sẽ được bảo hộ bởi chính sách pháp luật Như vậy, thông qua việc cấp Giấy chứng nhận, sự an toàn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở của chủ sở hữu - sử dụng sẽ được tăng cường

- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu chính xác, không kịp thời Những bất động sản được cấp Giấy chứng nhận tức là đã

được đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật Những thông tin đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra quyết định Thực tế ít người muốn nhận chuyển nhượng một thửa đất, mua một ngôi nhà chưa có Giấy chứng nhận vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu - sử dụng chưa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chưa

cụ thể…

- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh

mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết là hoàn thành việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà, đất, thông tin quy hoạch nhanh chóng, chính xác

- Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trường tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để cho người sử dụng đất,

sở hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế chấp, bảo lãnh Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội

- Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải quyết: Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận, được Nhà nước công nhận chủ quyền thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít xảy ra

- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực hiện công cụ quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành chính và kinh tế

1.1.5.3 Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Cấp được Giấy chứng nhận đôi bên đều có lợi

Đất ở và nhà ở là tài sản của công dân - của người có quyền sử dụng đất, có quyền sở hữu nhà ở, tài sản mà chưa được cấp Giấy chứng nhận hay chậm được cấp

Giấy nếu đủ điều kiện cấp Giấy thì là một thiệt thòi cho công dân và cũng thiệt thòi cho Nhà nước Do vậy Nhà nước ta càng phải khẩn trương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tất cả trường hợp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Tài sản có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận mà không được cấp Giấy là một vấn đề phi lý, không thể đẩy mạnh việc giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong thị trường bất động sản được, số phần trăm Giấy chứng nhận cấp trong dân tăng lên, điều đó càng làm lành mạnh thị trường bất động sản

* Cấp Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của mình: Công dân phải sống và làm việc theo hiến pháp - pháp luật, công dân được phép làm những gì pháp luật không cấm, Khoản 1 Điều 166 luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất: “được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, như vậy việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tạo điều kiện cho công dân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thực hiện quyền của mình

* Cấp được Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách: Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

đã có đầy đủ thông tin người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, diện tích, hình thể, kích thước, vị trí, quy mô, số tầng của ngôi nhà, do đó khi cơ quan thuế xác định thuế sử dụng đất là chính xác theo định lượng, định hình và định tính

* Cấp được Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng Nhà nước của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân

Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng không đáng có, giúp ban chỉ đạo toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở tổ dân phố hoàn thành nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết cùng Mặt trận Tổ quốc tích cực tham gia xây dựng và củng cố chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng Nhà nước thực sự là của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân

* Cấp được Giấy chứng nhận là tiếp tục khẳng định thành quả cách mạng của nhân dân ngày ngày được giữ vững

Nhân dân ta đã đánh đổ ba đế quốc to là Pháp, Nhật và Mỹ, đã hoàn thành cuộc cách dân tộc dân chủ nhân dân, khẩu hiệu “người cày có ruộng” đã trở thành hiện thực Có ruộng, có đất, có nhà, có tài sản nay được cấp Giấy chứng nhận lại càng tạo đà cho công dân phát huy hết sức lực, trí tuệ của mình để làm giàu trên đất

1.2 Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1 Một số khái niệm

+ Đăng ký: là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu

nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất định Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…

+ Đăng ký đất đai: là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý

giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc

sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện

+ Đăng ký quyền sở hữu nhà ở: là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo

lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

+ Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: là việc ghi vào hồ sơ địa

chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm, … mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định;

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác

gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”

1.2.2 Mối quan hệ giữa công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Nếu không đăng ký thì người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận, không được Nhà nước bảo hộ, không được tham gia vào thị trường bất động sản chính thức Cho nên đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà ở là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất

để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có vai trò quan trọng, cụ thể:

- Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng hàng đầu

có quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung, nhiệm vụ khác trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở

- Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ

sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại

hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện tốt hơn

1.2.3 Cơ sở pháp lý của các vấn đề nghiên cứu

Luật Đất đai năm 2013;

Luật Xây dựng năm 2014;

Luật Nhà ở năm 2014;

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Luật Thủ đô năm 2012;

Bộ Luật Dân sự năm 2005;

Các Nghị định của Chính phủ: số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trước bạ; số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ

Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-

CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Quyết định: số 32/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014của UBND tỉnh Bình Phước về việc Ban hành Quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Phước từ năm 2015 đến 2019

Quyết định: số 20/2015/QĐ-UBND ngày 17/07/2015của UBND tỉnh Bình Phước về việc Quy định hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh Bình Phước năm 2015

Quyết định: số 33/2015/QĐ-UBND ngày 17/07/2015của UBND tỉnh Bình Phước về việc Ban hành Quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Phước từ năm 2015 đến 2019

Quyết định: số 67/2016/QĐ-UBND ngày 22/12/2016của UBND tỉnh Bình Phước về việc Quy định hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh Bình Phước năm 2017

1.3 Nội dung công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành

1.3.1 Nội dung của việc đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai được chia thành 2 hình thái, gồm: đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai

1.3.1.1 Đăng ký đất đai ban đầu

Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

a Quy trình đăng ký đất đai lần đầu

* Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu

+ Đối tượng thực hiện:Tất cả những người đang sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai

+ Quy trình đăng ký đất đai ban đầu :

* Kê khai đăng ký đất đai:

- Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sử dụng đất và

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Đối với người sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì những người sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013

- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các quận, huyện, thị xã

* Thẩm định hồ sơ

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định, nếu

đủ điều kiện thì thực hiện thủ tục đăng ký, nếu hồ sơ còn thiếu thì ban hành văn bản hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn thiện hồ sơ Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do bằng văn bản

* Cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai

Quy trình đăng ký đất đai ban đầu được minh hoạ bằng sơ đồ sau:

Hình 1.1: Quy trình đăng ký đất đai lần đầu

XÂY DỰNG KẾ HOẠCH

CHUẨN

BỊ VẬT

TƯ KINH PHÍ

CHUẨN

BỊ LỰC LƯỢNG T.HUẤN

TUYÊN TRUYỀN UBND CẤP XÃ, PHƯỜNG

SAO IN BẢN

ĐỒ ĐỂ TỔ CHỨC ĐĂNG

KÝ

XÁC MINH ĐẤT, TÊN CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT

LÀM ĐƠN XIN ĐĂNG KÝ

TỔ CHỨC KÊ KHAI ĐĂNG

KÝ

ĐỐI CHIẾU KIỂM TRA HỒ

SƠ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LẬP HỒ SƠ CÔNG KHAI KẾT QUẢ

KIỂM TRA

CƠ QUAN ĐĂNG KÝ THẨM

ĐỊNH HỒ SƠ

XÁC MINH HIỆN TRẠNG NẾU CẦN THIẾT

TRÌNH UBND CẤP HUYỆN QUYẾT ĐỊNH, KÝ CẤP GCN CHO HỒ SƠ ĐỦ ĐIỀU KIỆN

KIỂM TRA CÔNG NHẬN

LƯU TRỮ HỒ

SƠ TẠI VPĐK ĐẤT ĐAI CẬP NHẬT HỒ

SƠ ĐỊA CHÍNH

b Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu

* Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ gồm:

+ Đơn đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu 04a/ĐK ban hành kèm theo

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính)

+ Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân

+ Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);

+ Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

+ Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);

+ Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ (nếu có);

1.3.1.2 Đăng ký biến động đất đai

Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận

sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật"

* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai

+ Đối tượng thực hiện:Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có biến động và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Người sử dụng đất có một trong 5 loại Giấy chứng nhận sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đang cấp hiện hành); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (cấp theo Nghị định 60/CP, Nghị định 61/CP); Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng (theo Nghị định 95/CP) Sau khi làm thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng - cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

mà hình thành người sử dụng đất mới Hay Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất, thửa đất bị sạt lở tự nhiên, tách thửa, hợp thửa,… thì người sử dụng đất phải đem Giấy chứng nhận và hồ sơ kèm theo đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai

1.3.2 Nội dung của việc đăng ký nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.2.1 Trình tự, thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sở hữu nhà ở và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Đối với người sở hữu nhà ở: Những người có quyền sở hữu nhà ở có trách nhiệm phải kê khai vào đơn đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo mẫu Tập hợp tất cả những Giấy sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở, Giấy chứng minh nhân dân, hay hộ chiếu hoặc quyết định thành lập đơn vị (nếu người sở hữu nhà ở là tổ chức), các biên lai thực hiện nghĩa vụ tài chính Đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng

ký quyền sở hữu nhà ở

* Cán bộ Bộ phận một cửa của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ

sơ, viết phiếu biên nhận hồ sơ có hẹn ngày trả kết quả, sau đó chuyển đến người có thẩm quyền giải quyết

* Xét duyệt hồ sơ

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký xét duyệt, nếu đủ điều kiện thì làm tiếp thủ tục đăng ký, nếu thiếu điều điều kiện thì hướng dẫn người sở hữu nhà ở bổ sung hồ sơ bằng văn bản Nếu không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho người sở hữu nhà ở và thông báo rõ lý do bằng văn bản

* Xác nhận người sở hữu nhà ở đã được đăng ký quyền sở hữu nhà ở

* Lưu trữ hồ sơ và chuyển sang Chi cục thuế cấp huyện để tính nghĩa vụ tài chính bằng phiếu chuyển thông tin địa chính theo quy định tại Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất

- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các quận, huyện, thị xã

1.3.2.2 Các giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước, gồm:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến

an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày

05 tháng 7 năm 1994;

c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng

7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng - cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở

đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng - cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật

về nhà ở

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải

có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;

e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật; g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng - cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng - cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không

có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng - cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng - cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó

Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà

ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được

Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này;

h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm

2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở

không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy

tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó Cũng giống như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng có hai hình thái đăng ký đó là hình thái đăng ký ban đầu và đăng ký biến động

1.3.2.3 Đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu (lần đầu)

* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu là việc chủ sở hữu nhà ở có đủ Giấy tờ chứng minh là mình có quyền sở hữu nhà ở nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở lần nào và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật

* Việc đánh số nhà ở và gắn biển số nhà ở

Để phục vụ cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu được tốt và đúng pháp luật, thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải tổ chức đánh số nhà và gắn biển số nhà trước khi tổ chức đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu Việc đánh số nhà ở và gắn biển số nhà ở được thực hiện theo quy định tại Quy chế đánh số và gắn biển số nhà ban hành kèm theo Quyết định số 05/2006/QĐ-BXD ngày 08/03/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng

* Trình tự, thủ tục, hồ sơ của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu

Trình tự, thủ tục, quy trình và hồ sơ của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu cơ bản giống như trình tự, thủ tục, quy trình và hồ sơ của việc đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu

1.3.2.4 Đăng ký quyền sở hữu nhà ở biến động

Khi người sở hữu nhà ở đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (đã được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) mà thực hiện các quyền của người sở hữu nhà ở, như bán, tặng - cho, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý, nhận thừa

kế, thế chấp, góp vốn hình thành người sở hữu nhà ở mới, thiên tai, tháo dỡ, cải tạo đến mức phải xin Giấy phép xây dựng, thì đều phải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký biến động quyền sở hữu nhà ở

Việc đánh số nhà với những thửa đất trống nay có nhà xây mới, hay chia tách nhà ở theo pháp luật, thì số nhà được đánh chèn bằng cách thêm A, B, C vào số ả rập như 1A, 1B, 1AB, 1BC,

1.3.3 Nội dung công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.3.1 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ởvà tài sản khác gắn liền với đất

Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”

Kể từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 (ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của chính phủ có hiệu lực thi hành) thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy chứng nhận và thống nhất trong cả nước và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.3.2 Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ởvà tài sản khác gắn liền với đất

Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người có quyền sở hữu nhà ở”

1.3.3.3 Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở theo quy định của Pháp luật

- Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà ở cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở

- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống địa chính (Tài nguyên và Môi trường) điện tử, trong mô hình Chính phủ điện tử

- Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở; Thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển

1.3.3.4 Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người

sở hữu nhà ở Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch

- Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất cả các Giấy tờ nhà, đất và các Giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ

- Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền

1.3.3.5 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, có 5 nguyên tắc cấp giấy chứng nhận: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi

nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp

mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo

số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng

đã ký

1.3.3.6 Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:

* Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;

* Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận

Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)

1.3.3.7 Căn cứ pháp lý để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Quy định về chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gồm: Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường,

Theo các quy định nêu trên, thì người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở được chứng nhận đầy đủ các quyền hay một trong các quyền nếu đủ điều kiện, như:

Về hình thức sử dụng đất thì có sử dụng chung, sử dụng riêng, hình thức sở hữu nhà ở thì có sở hữu riêng, sở hữu chung, sở hữu hỗn hợp Sau đây xin đề cập đến trường hợp người sử dụng đất ở đồng thời là người sở hữu nhà ở và là sử dụng riêng - sở hữu riêng, chiếm đại đa số trong các hộ gia đình, cá nhân

* Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

+ Nơi nộp hồ sơ và trao Giấy chứng nhận

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước,

cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở để bán, thì nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở, gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư: Nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các quận, huyện, thị xã hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã,

(trừ trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

ở, của tổ chức đầu tư xây dựng để bán)

- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở nhà ở ủy quyền cho người khác nộp

hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận hoặc nhận Giấy chứng nhận thì phải có văn bản

ủy quyền theo quy định của pháp luật

* Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử

dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở

+ Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

- Một trong các loại Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, Điều 15 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (nếu có);

- Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 31, 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ (Nếu có nhà ở và có yêu cầu chứng nhận quyền

sở hữu);

- Bản sao các Giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có);

- Sơ đồ nhà ở trừ trường hợp trong Giấy tờ đã có sơ đồ nhà ở

+ Trình tự giải quyết: thực hiện theo Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ

* Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Việc cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp Giấy chứng nhận bị

ố, nhòe, rách, hư hỏng hoặc do đo đạc lại được thực hiện như sau:

+ Người có nhu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận nộp đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận kèm theo giấy chứng nhận đã cấp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

+ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra, thẩm định hồ sơ; nếu hồ sơ đủ điều kiện, in giấy chứng nhận, dự thảo Tờ trình, Quyết định và gửi

hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường để cấp Giấy chứng nhận; trao Giấy chứng nhận cho người đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận

- Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định nêu trên mà có yêu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì nộp đơn đề nghị cấp đổi Giấy

và Giấy chứng nhận đã cấp cùng với hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để giải quyết theo quy định tại Điều 85 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ

- Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP mà có yêu cầu xác nhận bổ sung quyền sở hữu nhà ở vào Giấy chứng nhận đã cấp thì nộp đơn đề nghị và Giấy chứng nhận đã cấp cùng với hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để giải quyết theo quy định tại tại Điều 85 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ

1.3.3.8 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài