Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp trên địa bàn quận 12

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ------ TRẦN THANH NGOAN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

TRẦN THANH NGOAN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG

KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12,

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

TRẦN THANH NGOAN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG

KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12,

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng

ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp trên địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu của chính bản

thân tôi và chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người khác Trong quá trình thực hiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu các kết quả trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tôi

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội dung khác trong luận văn của mình

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Trần Thanh Ngoan

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổ chức, nhân dân và các địa phương

Tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học

PGS.TS Phạm Quang Tuấn đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình

hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Trần Thanh Ngoan

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP 5

1.1.Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận 5

1.1.1 Khái niệm về đất đai 5

1.1.2 Vai trò của đất đai 7

1.1.3 Khái niệm về đăng ký đất đai 9

1.1.4 Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất 10

1.1.5 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 13

1.1.6 Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 14

1.2 Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân ở nước ta 17

1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân theo pháp luật hiện hành và theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp 22 1.3.1 Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu 23

1.3.2 Trình tự, thủ tục công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân 25

1.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động ( chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng) 28

1.4 Tổng quan về tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận theo cơ chế một cấp Thành phố Hồ Chí Minh 33

1.4.1 Tình hình thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố 33

1.4.2 Kết quả tiếp nhận và giải quyết các thủ tục tại hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố 33

1.4.3 Tình hình thực hiện nhiệm vụ lập, cập nhật và quản lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính 35

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 38

2.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội 38

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên 38

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 41

2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế, xã hội 44

2.2 Đặc điểm tình hình sử du ̣ng và quản lý đất đai tại quận 12 45

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận 12 45

2.2.2 Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất 50

2.2.3 Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng 50

2.2.4 Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 51

2.2.5 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 51

2.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 52

2.2.7 Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo 52

2.2.8 Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu 53

2.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đăng ký biến động theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai tại quận 12 từ năm 2015 đến tháng 3 năm 2018 55

2.3.1 Thực trạng nguồn nhân lực và cơ sở vật chất của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận 12 phục vụ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động 55

2.3.2 Công tác lập, cập nhật sổ sách hồ sơ địa chính 62

2.3.3 Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cập nhật bản đồ địa chính số 62

2.3.4 Tính hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động trên địa bàn quận 12 từ năm 2015 đến tháng 3 năm 2018 63

2.4 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và công tác đăng ký biến động trên địa bàn quận 12 71

2.4.1 Những thuận lợi 71

2.4.2 Những khó khăn và nguyên nhân 73

CHƯƠNG III ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN

SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT DỰA TRÊN TÌNH

HÌNH THỰC TẾ CỦA ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 78

3.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 78

3.1.1 Về công tác cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường: 78

3.1.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu thuộc thẩm quyền của UBND Quận (Cấp giấy chứng nhận đối với cá nhân) 79

3.1.3 Về Phí và Lệ phí 82

3.1.4 Về thực hiện chức năng, nhiệm vụ 82

3.2 Giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính bản đồ địa chính 84

3.3 Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, việc chức thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận 84

3.3.1 Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ 84

3.3.2 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viêc chức thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 85

3.4 Giải pháp tài chính 86

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 2 1 Bản đồ ranh giới hành chính quận 12 38

Hình 2 2: Biểu đồ cơ cấu các nhóm đất của quận 12 (năn 2017) 46

Hình 2 3 Biểu đồ cơ cấu các đối tượng sử dụng đất trên địa bàn quận 12 (năm 2017) 48 Hình 2 4 Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu từ năm 2015 đến hết ngày 31/3/2018 trên địa bàn quận 12 64

Hình 2 5 Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả đăng ký biến động của quận 12 từ năm 2015 đến hết quý I năm 2018 65

Hình 2 6 Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm của quận 12 từ năm 2015 đến hết quý I năm 2018 66

Hình 2 7 Biểu đồ thể hiện kết quả đăng ký cấp GCN theo kết quả điều tra thực địa 67

DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2 1 Bảng tổng hợp phân bố dân số trên địa bàn quận 41

Bảng 2 2 Bảng cơ cấu các loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp của quận 12 (năm 2017) 46

Bảng 2 3 Bảng cơ cấu các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp của quận 12 (năm 2017) 47

Bảng 2 4 Bảng tổng hợp thống kê diện tích theo đối tượng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận 12 (năm 2017) 49

Bảng 2 5 Bảng tổng hợp cơ sở vật chất của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận 12 55

Bảng 2 6 Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu quận 12 từ năm 2015 đến hết tháng 3 năm 2018 63

Bảng 2 7 Kết quả đăng ký biến động từ năm 2015 đến hết ngày 31/3/2018 trên địa bàn quận 12 64

Bảng 2 8 Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn quận 12 từ năm 2015 đến hết quý I năm 2018 66

Bảng 2 9 Kết quả đăng ký biến động từ năm 2015 đến hết ngày 31/3/2018 trên địa bàn quận 12 67

Bảng 2 10 Đánh giá theo tiêu chí cơ quan nhà nước tạo điều kiện 67

Bảng 2 11 Đánh giá theo tiêu chí thái độ cán bộ tiếp nhận 68

Bảng 2 12 Đánh giá theo tiêu chí thủ tục 69

Bảng 2 13 Đánh giá theo tiêu chí trình độ cán bộ 69

Bảng 2 14 Đánh giá theo tiêu chí thời gian giải quyết 69

Bảng 2 15 Đánh giá của cán bộđịa chính đối với hồ sơ 70

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực vô cùng quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Đồng thời, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó có trước lao động, là sản phẩm của tự nhiên, mọi hoạt động kinh tế và sinh hoạt của con người đều diễn ra trên đất Đầu tiên, đất không phải là hàng hóa, song trong quá trình phát triển của xã hội, nhìn nhận được khả năng sinh lời của đất đai con người đã xác lập các quyền sử dụng về đất đai và đất đai trở thành hàng hóa, một thứ hàng hóa đặc biệt, đất cũng được mua bán, thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho,… Chính vì vậy mà Điều 53 của Hiến pháp năm 2013 có quy định: Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý[5] Thống nhất quản lý của Nhà nước với tư cách là người đại diện sở hữu toàn dân

về đất đai: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quyết định chuyển mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; quyết định giá đất; quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai; quyết định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Việc xác lập chủ sử dụng hợp pháp của đất có vai trò rất quan trọng, có là cơ sở để Nhà nước quản lý đất đai chi tiết đến từng thửa đất, là tiền đề để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với thửa đất đang sử dụng Đất đai có tính cố định về mặt vị trí, nhưng đối với một thửa đất cụ thể thường

có sự thay đổi về: diện tích, mục đích sử dụng, chủ sử dụng đất, những sự thay đổi trên gọi là biến động về đất đai, nhằm nắm bắt được sự biến động đất đai chúng ta không chỉ thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, lập hồ sơ địa chính mà phải thường xuyên cập nhật kịp thời các thay đổi, biến động vào hồ sơ địa chính để hồ sơ địa chính luôn thể hiện đúng thực trạng sử dụng đất Để quản lý chặt chẻ đất đai về số lượng (diện tích, thông qua việc xác định ranh giới hành chính đo đạc lập bản đồ, lập hồ sơ địa chính), về chất lượng (lý, hóa tính của đất), về việc sử dụng thông tin trong hồ sơ địa chính và nhằm xác định mối quan hệ giữa người sử dụng đất với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo đúng quy định của Pháp luật Nên việc đăng ký đất đai là rất quan trọng đó là cơ sở để Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất Nhằm khắc phục tồn tại và đưa công tác quản lý Nhà nước

về đất đai hoàn thiện, để hồ sơ địa chính thể hiện đúng với hiện trạng pháp lý về quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh có quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh

mẽ đặc biệt vào những năm đầu của thế kỷ 21, quá trình phát triển kinh tế xã hội, dịch

vụ thương mại rất cao dẫn đến việc chuyển dịch đất đai, mua bán, thế chấp, các hoạt động giao dịch về đất đai trên địa bàn là rất đa dạng, sôi động và không kém phần phức tạp Đi đôi với sự phát triển đó dẫn đến việc quản lý hồ sơ địa chính là vô cùng khó khăn, do đó vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất ở là yêu cầu không thể thiếu trong việc quản lý Nhà nước về đất đai Theo thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 về việc Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính

và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân, lưu trữ và cập nhập các biến động về đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền như: thế chấp, góp vốn, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh Nhu cầu sử dụng các quyền của người sử dụng đất là rất lớn và liên tục đòi hỏi phải có một cơ quan chuyên trách về các lĩnh vực này Hệ thống văn phòng Đăng ký đất đai một cấp được thành lấp để giúp người dân thực hiện các quyền trên Để bước đầu có những cơ sở để đánh giá những thuận lợi và khó khăn thực tế khi triển khai mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp để từ đó rút ra những giải pháp nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả của công tác quản lý đất đai và quản lý những biến động về quyền sử dụng đất khi triển khi theo cơ chế một cấp trên địa bàn quận 12, HV chọn đề tài nghiên cứu : “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp trên địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Phân tích, đánh giá thực trạng, sự hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công tác cấp giấy chứng nhận) theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả, khắc phục những khó khăn của công tác đăng

ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận 12 , thành phố Hồ Chí Minh

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp

- Thu thập các văn bản, tài liệu, số liệu, bản đồ về các điều kiện tự nhiên, kinh tế

xã hội, tình hình quản lý Nhà nước về đất đai, hiện trạng và biến động sử dụng đất cũng như tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận 12 giai đoạn từ 01/7/2015 đến nay

- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận 12 giai đoạn từ 01/7/2015 đến nay

- Xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quận 12 giai đoạn 01/7/2015 đến nay

- Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai cũng như thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn quận 12 từ đó rút ra những điểm mạnh cũng như những tồn tại của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận khi triển khai theo mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận 12 theo mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp

4 Phương pháp nghiên cứu

4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu và số liệu thứ cấp

Là phương pháp thu thập các văn bản, tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính khi có biến động về đất đai tại địa bàn quận 12 thành phố Hồ Chí Minh từ 01/7/2015 đến nay

4.2 Phương pháp so sánh

Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân Quận 12 Thành Phố Hồ Chí Minh từ đó rút ra được những mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bàn quận

4.3 Phương pháp phân tích tổng hợp

Từ việc thu thập số liệu và so sánh, tiến hành tổng hợp phân tích số liệu và làm

rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân

4.4 Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng

Trên cơ sở xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân Quận 12 Thành Phố Hồ Chí Minh

Nội dung điều tra thông qua hình thức phát mẫu phiếu điều tra với số lượng 150 phiếu chia đều cho 11 phường trực thuộc quận 12 Nội dung khảo sát về việc người được khảo sát ngẫu nhiên đã được cấp GCN chưa, mức độ phức tạp của thủ tục hành chính, năng lực, trình độ chuyên môn của cán bộ và nhứng ý kiến riêng của người được khảo sát

5 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh

- Phạm vi thời gian: Từ 01/7/2015 đến nay

- Phạm vi nội dung: Đề tài tâ ̣p trung nghiên cứu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể là đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký biến động theo mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp

6 Ý nghĩa của đề tài

Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận theo mô áp dụng theo hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đề tài rút ra được những ưu điểm cũng như những khó khăn, vướng mắc của công tác này Từ đó đề xuất được các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp giấy, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý đất đai của nhà nước được chặt chẽ hiệu quả

Ngoài phần mở đầu và kết luận, cấu trúc luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và tính pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp

Chương 2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu qủa công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dựa trên tình hình thực tế của địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG

KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP

1.1.Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận

1.1.1 Khái niệm về đất đai

Khái niệm về Quản lý Nhà nước về đất đai:

Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước

về đất đai, trong đó là hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử dụng đất đai, trong việc phân bổ, khoanh vùng đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khi hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế -

xã hội vào các mục đích sử dụng theo chủ trương của nhà nước, trong việc kiểm tra và giám sát quá trình sử dụng đất Chủ thể quản lý là Nhà nước, khách thể là hành vi của con người

Khái niệm về Luật đất đai:

Là tổng hợp các quy phạm pháp luật hình thành trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai, ở đây Nhà nước là chủ sở hữu, có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt; còn người sử dụng trong quan hệ được thiết lập với Nhà nước thì thực hiện một cách trực tiếp và cụ thể quyền sử dụng đất Vì có đối tượng điều chỉnh riêng là quan hệ đất đai, có phương pháp điều chỉnh riêng, đó là phương pháp bình đẳng và mệnh lệnh Là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả và trên cơ sở đó để Nhà nước thiết chế mối quan hệ của mình với người

sử dụng đất, xác lập cơ chế quản lý đất đai cho phù hợp

Khái niệm đăng ký đất đai:

Là việc ghi vào sổ sách của đơn vị tổ chức việc đăng ký để chính thức được công nhận cho hưởng quyền lợi hay phải thực hiện nghĩa vụ nào đó theo mục đích đăng ký đặt ra Trong một số trường hợp thuật ngữ đăng ký còn bao gồm cả việc ghi vào sổ sách của đơn vị tổ chức đăng ký và cấp giấy chứng nhận cho đối tượng thực hiện việc đăng ký

Về cơ bản các loại hình đăng ký đều có những đặc điểm chung sau:

Mọi loại hình đăng ký đều phải thực hiện theo trình tự các công việc nhất định (còn gọi là thủ tục đăng ký); và phải phù hợp với quy định của pháp luật của Nhà nước;

Việc đăng ký chỉ được coi là hoàn thành khi đã được ghi vào sổ của đơn vị tổ chức thực hiện đăng ký Trong phần lớn các trường hợp kết quả đăng ký có liên quan đến các giao dịch xã hội của đối tượng đăng ký thì đối tượng đăng ký được cấp giấy tờ có giá trị pháp lý về việc đăng ký đó (Sổ hộ khẩu, giấy CMND, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy phép kinh doanh…);

Việc đăng ký có ý nghĩa xác lập mối quan hệ pháp lý giữa các bên liên quan nhằm bảo đảm quyền lợi và ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên

Các loại hình đăng ký có một số điểm khác biệt cơ bản sau:

- Có những công việc đăng ký thực hiện bắt buộc với mọi người (như đăng ký

hộ tich) hoặc với một nhóm người (đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký phương tiện, đăng ký pháp nhân đối với tổ chức); song cũng có công việc đăng ký chỉ thực hiện cho những người có nhu cầu (đăng ký lao động, đi lại, du lịch, đăng ký bảo hiểm nhân thọ );

- Việc tổ chức thực hiện đăng ký có thể do một cơ quan quản lý nhà nước hoặc

cơ quan nhà nước khác, một tổ chức, cá nhân thực hiện

Trường hợp đăng ký xuất phát từ yêu cầu quản lý của Nhà nước về một sự việc hoặc hiện tượng xã hội cho mục đích trước hết là phục vụ vì lợi ích chung của nhà nước và xã hội thì việc đăng ký sẽ do cơ quan quản lý của Nhà nước tổ chức thực hiện; dạng hình đăng ký này gồm có: đăng ký hộ tich, đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký pháp nhân, đăng ký kinh doanh, …

Trường hợp đăng ký đăng ký xuất vừa xuất phát từ vai trò quản lý của nhà nước

để phục vụ lợi ích chung của xã hội, vừa để bảo đảm lợi ích cho đối tượng thực hiện đăng ký thì việc đăng ký này thuộc loại hình dịch vụ công, sẽ do một cơ quan của nhà nước (thường là đơn vị sự nghiệp) tổ chức thực hiện; dạng hình đăng ký này có: đăng

ký sở hữu tài sản (nhà cửa, phương tiện), đăng ký bản quyền, đăng ký bảo hiểm xã hội,…

Trường hợp đăng ký xuất phát từ nhu cầu bảo vệ lợi ích cho đối tượng thực hiện đăng ký thì việc đăng ký trong trường hợp này thường do một tổ chức kinh tế hay cá nhân đứng ra tổ chức thực hiện, song cũng phải phù hợp với quy định của pháp luật nhà nước; các dạng hình đăng ký này có: đăng ký lao động, đi lại, du lịch, bảo hiểm nhân thọ

Khái niệm đất đai:

Khác với “đất” (soil) thì “đất đai” (land) là một tổ hợp các dạng tài nguyên thiên nhiên được đặc trưng bởi một lãnh thổ, một chất lượng của các loại đất , bởi một

kiểu khí hậu, một dạng địa hình , một chế độ thủy văn, một kiểu thảm thực vật… là đơn vị lãnh thổ của việc bố trí đối tượng sản xuất, định cư và là phương tiện sản xuất

mà trước hết và rõ nhất là kinh tế nông-lâm-ngư nghiệp với dân cư và xây dựng dân dụng Khi nói đến đơn vị đất đai có nghĩa là 1 bộ phận không gian lãnh thổ đó đã kèm theo người sở hữu hoặc người có quyền sử dụng và quản lý nó

Như vậy đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng bao gồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt( soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản dưới lòng đất Theo chiều nằm ngang đất đai bao gồm: Địa hình, thủy văn kết hợp với các thành phần khác tạo lên mối quan hệ trong chu trình vật chất và năng lượng giữa các hệ sinh thái trong tự nhiên hay hệ sinh thái nông nghiệp cận kề[7]

Mặt khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, cố định về vị trí, giới hạn về mặt không gian, nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian với điều kiện chúng ta phải quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý

Theo Các Mác, đất đai là tài sản tồn tại mãi mãi với loài người, là yếu tố sống còn đối với sự tồn vong, phát triển của con người Đất đai là điều kiện không thể thiếu được trong quá trình sản xuất của con người cũng như sự phát triển của các ngành kinh tế[6]

Như vậy, đất đai dưới hình thù là một dạng tài nguyên thiên nhiên hay là một loại tài sản thì nó đều thể hiện vai trò và giá trị vô cùng to lớn của mình đối với con người Do đó, đã đặt ra yêu cầu cần phải quản lý và sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai

Để là cơ sở cho việc này, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Mọi đối tượng sử dụng đất, được giao đất để quản lý phải bắt buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai”[1]

1.1.2 Vai trò của đất đai

Khi nhắc đến đất đai, chúng ta thường nói đến vai trò và giá trị sử dụng của đất đai Hiến Pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013 đã nêu rõ : “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luâ ̣t ” [2] Vì vậy, vai trò của đất đai là không thể cân đo, đong đếm được, tuy nhiên đối với mỗi lĩnh vực khác nhau đất đai lại đóng vai trò và ý nghĩa khác nhau Cụ thể:

Về mặt chính trị:

Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền của quốc gia người ta nghĩ đến những bộ phần cấu thành lãnh thổ bao gồm : vùng trời , vùng biển và

đất liền Xác định quy mô, diện tích, ranh giới đất đai của một đất nước tức là xác định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó Chủ quyền lãnh thổ của một quốc gia là vô cùng thiêng liêng Hàng ngàn năm lịch sử, thế hệ ông cha đã

hi sinh xương máu, hi sinh tất cả để bảo vệ từng tấc đất thiêng liêng của dân tộc Ngày nay, các cuộc chiến âm thầm vẫn tiếp tục diễn ra nhằm tranh giành quyền sở hữu các vùng đất, vùng biển đảo Nói như vậy, để thể hiện tầm quan trọng vô cùng to lớn của đất đai, không chỉ đem lại sự sống, sự giàu có, sự phồn thịnh cho con người mà nó còn thể hiện ý nghĩa dân tộc rất lớn, nó là sự tự tôn của bất kỳ dân tộc nào trên thế giới Như vậy, việc sở hữu và sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo sự phát triển ổn định, hòa bình luôn là vấn đề hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia cũng như nhân loại và hơn hết là từng cá nhân

Về mặt tự nhiên:

Đất đai là món quà vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, được hình thành trước khi loài người xuất hiện Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào Bởi mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều diễn ra trên đất Trải qua hàng triệu năm tiến hóa từ khi tổ tiên của chúng ta là loài vượn cổ qua quá phát triển, thích nghi với môi trường sống, từ đi lại bằng bốn chi đến đi lại bằng hai chi và đứng thẳng trên mặt đất, từ nguồn cung thức ăn phụ thuộc vào tự nhiên, đến khi con người biết sử dụng đất đai để sản xuất, tạo ra nguồn cung thức ăn dồi dào

mà không phải phụ thuộc vào những thứ có sẵn trong tự nhiên Từ việc lấy các hang động làm nơi ở, đến việc dựng nhà ở tại những nơi thuận lợi cho việc đi lại và sản xuất Tất cả các quá trình đó đều diễn ra trên đât đai Không có đất đai, con người cũng sẽ không xuất hiện và phát triển như ngày này Hay nói cách khác, không có đất đai thì sẽ không có loài người[6]

Đất đai tham gia mọi hoạt động sản xuất vật chất của con người: Tùy theo từng ngành cụ thể, từng loại hình sản xuất mà vai trò của đất đai có vị trí khác nhau Nhưng tất cả các hoạt động đó đều lấy đất đai làm địa bàn Đặc biệt đối với ngành nông nghiệp, vai trò của đất đai vô cùng quan trọng, không chỉ là địa bàn sinh sống, địa bàn xây dựng các công trình đất đai còn vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, giúp con người tạo ra của cải vật chất, đáp ứng như cầu sống của mình Đất đai là môi trường sống, là nguồn cung cấp dinh dưỡng cho gần như tất cả các loài thực vật trên trái đất Cũng có thể nói rằng không có đất đai thì cũng không có ngành nông nghiệp

Mặt khác, đất đai còn là cái nôi của các bản sắc văn hóa của rất nhiều dân tộc Tùy từng vị trí, đặc điểm đất đai của từng vùng mà hình thành các tập tục, văn hóa khác nhau từ quá trình sản xuất, sử dụng đất của người dân bản địa Như vậy, đất đai mang tính địa phương, là đăc trưng của từng vùng miền, là đặc trưng kinh tế của vùng

1.1.3 Khái niệm về đăng ký đất đai

Khái niệm đăng ký đất đai và tài sản trên đất:

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính[5]

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp

lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo về quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

Đăng ký quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản đối với Nhà nước

Theo xu thế phát triển kinh tế - xã hội dẫn tới những biến động liên tục về việc

sử dụng đất như chuyển mục đích sử dụng, thay đổi người có quyền sử dụng đất, thu hồi đất, chuyển nhượng, thừa kế, Do vậy công tác đăng ký đất đai là công việc thường xuyên và liên tục

Theo khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu [5]

1.1.4 Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất

Đối với Nhà nước

Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam có quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý để dảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất[2] Nhà nước đảm bảo và bảo vệ lợi ích hợp pháp của NSDĐ khi có tranh chấp, xâm phạm về đất đai, đồng thời giám sát họ trong việc sử dụng đất cũng như thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật

Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ nhằm sử dụng đất có hiệu quả: Nhà nước quản lý toàn bộ các vấn đề liên quan tới đất đai đầy đủ, chặt chẽ tới từng thửa đất Vì vậy Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm bắt được tất cả các thông tin về đất đai như tên chủ sử dụng ,diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nghĩa vụ và quyền hạn của người sử dụng đất, …tất cả các thông tin này được thể hiện rõ ràng trong hồ sơ địa chính mà thực chất việc đăng ký đất đai chính là việc thiết lập hồ sơ địa chính

Như vậy, đăng ký đất đai là cơ sở, là căn cứ quan trọng nhất để Nhà nước quản

lý đất đai đến từng thửa đất trên phạm vi toàn bộ lãnh thổ như sau:

- Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất

và sở hữu nhà: Các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà là cho việc tiến hành kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng, đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà Ngược lại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản pháp lý mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế, tình hình sử dụng và quản lý đất đai của từng địa phương

- Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực

tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc Nếu phát hiện những sai sót sẽ kịp thời điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất Góp phần xây dựng hệ thống thông tin đất đai điện tử hoàn thiện và chính xác hơn

- Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển nhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất dựa theo nhu cầu sử dụng đất của từng địa phương, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý và hiệu quả Qua công tác lập quy hoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử đụng đất, bản đồ hiện trạng sử dụng đất để dựa vào đó người quản lý biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp, nhà ở được xây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch

Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất đai và nhà ở nhà quản lý có thể kiểm kê tình hình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho việc lập quy hoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kế hoạch phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế

- Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác định nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận Ngược lại hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và xây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng từ trước mà không có giấy tờ hợp pháp Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để lại Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có Nếu nhà đất đó phù hợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn

bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước không quản lý được

- Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và định giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, đồng thời cũng là cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ

sở hạ tầng như làm đường, xây dựng cầu hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc phòng

- Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá trình thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan trọng trong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất, xử lý triệt để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận Ngược lại khi

đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ ràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách nhanh hơn, có chặt chẽ hơn

Đối với người sử dụng đất

Đăng ký đất đai là quá trình thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nước, từ đó Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất:

- Là cơ sở để NSDĐ yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai cũng như bảo vệ đất,

sử dụng đất hợp lý và hiệu quả

- Là cơ sở để NSDĐ được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

- Là cơ sở để NSDĐ thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, các loại thuế có liên quan,…

Khi một thửa đất có các căn cứ pháp lý, nguồn gốc rõ rằng, người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, thì đó chính cơ sở, là động lực cho người sử dụng đất hoàn toàn yên tâm để sử dụng đất có hiệu quả, tận dụng tối đa vai trò và giá trị của đất đai trong phát triển kinh tế, ổn định xã hội

Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực và được áp dụng, hình thành nên thị trường quyền sử dụng đất, trong đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản cũng như cũng như thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Nhà ở lại là tài sản có giá lớn, do con người tạo ra nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình, vì vậy đã nảy sinh nhu cầu về quyền sở hữu nhà ở Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thì chủ sử dụng có các quyền bao gồm: quyền chiếm đoạt( quản lý nhà ở), quyền sử dụng (sử dụng nhà ở vào các mục đích bất kỳ theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh tế), quyền định đoạt ( quyết định số phận pháp lý của nhà ở như cho thuê, bán, cho mượn, tặng cho, thừa kế, phá bỏ,…) Như vậy, khi đăng ký đất đai và tài sản trên đất, người sử dụng đất có được đầy đủ tư cách pháp lý để tham gia thị trường bất sản với những giao dịch dựa trên trên giấy chứng nhận, đồng thời Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan

- Các thông tin từ việc đăng ký đất đai được cụ thể bằng GCN là cơ sở để các ngân hàng cho phép khách hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo lãnh, góp vốn,…

- Đối với lĩnh vực kinh doanh, GCN là căn cứ để xác định việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đảm bảo tính pháp lý của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.5 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất để bảo vệ quyền và lợi ích của người có quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất[5]

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất[1]

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy tờ pháp ký thể hiện mối quan hệ ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước Theo luật đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đât bao gồm các loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đât ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng Với từng trường hợp riêng biệt Nhà nước có quy định cụ thể khác nhau về việc cấp GCN Đối với nhà ở, Nhà nước công nhận và bảo hộ hình thức sở hữu tư nhân, sở hữu nhà ở của các tổ chức nên giấy chứng nhận dược cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chứ không đơn thuần là giấy chứng nhận sử dụng nhà ở nữa Tùy theo đối tượng sở hữu mà giấy chứng nhận được cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đô thị, nhà ở nông thôn thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân hay thuộc sở hữu của tổ chức

Theo luật đất đai 2013

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất

- Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mẫu

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất

- Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng

- Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng

tổ chức đồng quyền sử dụng

- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó

- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó

- Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư, nhà tập thể

- Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì không phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này

1.1.6 Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với Nhà nước

Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở cũng như các tài sản khác gắn liền với đất Đối với mỗi loại đất, khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất thông qua việc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCN cho người sử dụng đất

Nhà và đất luôn luôn gắn liền với nhau Do đó Nhà nước đã quy định cấp đồng thời quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất trên cùng một giấy chứng nhận Chính vì điều này đã làm cho giá trị của đất và tài sản trên đất tăng lên rất nhiều, tạo điều kiện thuận lợi trong việc quản lý, bảo quản cũng như các giao dịch trên thị trường

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một nội dung công việc vô cùng quan trọng và cấp thiết hiện nay trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Đặc biệt là ở các vùng đô thị, việc hoàn thành công tác cấp GCN là công việc cấp bách do nhu cầu phát triển của các đô thị, nhằm ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp, vi phạm về đất đai( những nơi xảy ra tranh chấp đất đai, lấn chiếm, chuyển mục đích sai quy dịnh thường

là những nơi chưa được cấp GCN)

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin thửa đất Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi GCN, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở

hạ tầng, các công trình xây dựng và nhà ở trên đất, từ đó có những định hướng xây dựng kế hoạch sử dụng đất hợp lý cũng như quản lý đất đai có hiệu quả

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn là căn cứ xác thực nhất trong việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, hiệu quả quản trị hành chính công của các cơ quan Nhà nước và ý thức chấp hành pháp luật của người dân

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước quản lý tốt hơn đến các giao dịch trên thị trường bất động sản, làm lành mạnh và minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Phục vụ cho việc thu tiền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng Khi Nhà nước nắm bắt được các thông tin về thửa đất thì việc tính thuế sẽ trở lên chính xác và hiệu quả, tránh tình trạng thất thu ngân sách

Đối với người sử dụng đất

Ngoại việc được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp Giấy chứng nhận còn có nhiều trai trò quan trọng đối với người tham gia vào thị trường bất động sản Hiện nay, hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản đều có đặc điểm là thiếu thông tin, thiếu minh bạch Những bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận tức là đã đăng ký thông tin, có tính pháp lý dược Nhà nước công nhận và bảo hộ Đó là cơ sở để

người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra được quyết định đúng đắn Đồng thời tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể huy động vốn vay từ ngân hàng dựa vào hình thức thế chấp tài sản từ đó khuyến khích đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội

1.2 Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho

hộ gia đình cá nhân ở nước ta

Các văn bản pháp quy

- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013

- Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân năm 2003

- Luật Đất đai năm 2013

- Luật Nhà ở năm 2005

- Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013

- Nghị định số 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà

ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị

- Nghị định số 61/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở

- Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về Thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 14/2008/NĐ-CP ngày 04/02/2008 của Chính phủ về quy định tổ chức các cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 08/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 69/2011/TT-BTC-BTP ngày 18/5/2011 của Bộ Tài chính và

Bộ Tư pháp về hướng dẫn chế độ thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm và phí sử dụng dịch vụ khách hàng thường xuyên

- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi liên quan đến trình tự thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai

- Thông tư liên tịch số 09/2016/TT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2016 của Bộ Tư pháp

và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài gắn liền với đất

- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP về bổ sung, sửa đổi một số nghị định, quy định chi tiết thi hành luật đất đai

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ TNMT -Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ TNMT Quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của liên

bộ về việc Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

- Quyết định 36/2017/QĐ-UB của UBND thành phố Hồ Chí Minh về Ban hành Quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Quyết định 2555/QĐ-BTNMT của bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành; được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp

- Vị trí, chức năng:

+ Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ

sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức,

cá nhân theo quy định của pháp luật

+ Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật

+ Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

+ Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

+ Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

+ Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

+ Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

+ Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

+ Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

+ Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật

+ Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng đăng

ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao

- Cơ cấu tổ chức:

+ Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai: Văn phòng đăng ký đất đai có Giám đốc

và không quá 02 Phó Giám đốc Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh), phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định

+ Các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là đơn vị hạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật Chi nhánh có Giám đốc, không quá 02 Phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định số lượng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

+ Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai; thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phòng, Phó Trưởng phòng của Văn phòng đăng ký đất đai và Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật và phân cấp quản lý cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định

+ Biên chế, số lượng người làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai được giao trên cơ sở đề án vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động và nằm trong tổng biên chế, số lượng người làm việc của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Cơ chế hoạt động:

+ Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cơ chế tự chủ đối với đơn vị sự nghiệp công lập

+ Nguồn kinh phí của Văn phòng đăng ký đất đai Kinh phí do ngân sách địa phương đảm bảo, gồm:

 Kinh phí đảm bảo hoạt động thường xuyên thực hiện chức năng, nhiệm

vụ của Văn phòng đăng ký đất đai (sau khi đã cân đối với nguồn thu sự nghiệp) theo quy định hiện hành;

 Kinh phí thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao;

 Vốn đầu tư xây dựng cơ bản, kinh phí mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớn tài sản cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp

có thẩm quyền phê duyệt;

 Kinh phí khác

+ Nguồn thu sự nghiệp, gồm:

 Phần tiền thu phí, lệ phí được để lại cho đơn vị sử dụng theo quy định của Nhà nước;

 Thu từ hoạt động dịch vụ phù hợp với lĩnh vực chuyên môn và khả năng của đơn vị;

+ Thu khác (nếu có)

+ Nội dung chi, gồm:

 Chi thường xuyên, gồm: chi hoạt động thường xuyên theo chức năng, nhiệm vụ được cấp có thẩm quyền giao, chi hoạt động thường xuyên phục vụ cho công tác thu phí, lệ phí của đơn vị, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản phụ cấp lương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, kinh phí công đoàn theo quy định hiện hành; dịch vụ công cộng; văn phòng phẩm; các khoản chi nghiệp vụ chuyên môn; sửa chữa thường xuyên tài sản cố định và các khoản chi khác theo chế độ quy định;

 Chi hoạt động dịch vụ, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản phụ cấp lương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, kinh phí công đoàn theo quy định hiện hành; nguyên, nhiên, vật liệu; khấu hao tài sản cố định; sửa chữa tài sản cố định; chi các khoản thuế phải nộp theo quy định của pháp luật; các khoản chi khác (nếu có);

+ Chi không thường xuyên, gồm:

 Chi thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao Đối với nhiệm vụ có định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá được cấp có thẩm quyền ban hành thực hiện theo đơn giá đã được quy định và khối lượng thực tế thực hiện Đối với nhiệm

vụ chưa có định mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá dự toán, thực hiện theo chế độ chi tiêu tài chính hiện hành của Nhà nước và được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

 Chi đầu tư xây dựng cơ bản, mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớn tài sản

cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

 Chi khác

- Cơ chế phối hợp

+ Việc phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp huyện), cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo các nguyên tắc sau:

+ Bảo đảm thực hiện đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, công khai, minh bạch;

+ Xác định rõ cơ quan, đơn vị chủ trì, phối hợp; trách nhiệm, quyền hạn của người đứng đầu cơ quan, đơn vị; nội dung, thời hạn, cách thức thực hiện; chế độ thông tin, báo cáo;

+ Tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành; phù hợp với chức năng, nhiệm

vụ, quyền hạn, quy chế tổ chức hoạt động của từng cơ quan, đơn vị

+ Cơ chế phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện, cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan thực hiện theo Quy chế phối hợp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đảm bảo nguyên tắc theo quy định tại khoản 1 Điều này và hướng dẫn của liên Bộ: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai [10]

1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình

cá nhân theo pháp luật hiện hành và theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp

1.3.1 Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu

1.3.1.1 Nội dung của đăng ký đất đai lần đầu:

- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu[5]

- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng

ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ

- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài gắn liền với đất (theo mẫu 04/ĐK ban hành kèm theo thông tư só 24/2014/TT-BTNMT)

+ Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chưng minh nhân dân Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Luật Nhà

ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính Phủ

+ Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có)

+ Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 31, 32, 33, 34 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/014 chủa Chính Phủ (nếu có hoặc nếu có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu)

+ Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng

+ Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy xác nhận đăng ký đất đai (nếu có)

+ Bản sao các giấy tờ có liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có)

+ Tờ khai nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà, đất

+ Đơn đề nghị được ghi nợ nghĩa tài chính (nếu chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ khi có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận)

- Trình tự giải quyết:

UBND cấp xã: Có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch để kiểm tra, xác nhận vào Đơn đăng ký về: Nội dung kê khai so với hiện trang sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất vào mục đích đăng ký, thời điểm tạo lập tài sản gắn liền với đất, tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, nội dung khác có liên quan

+ Trích lục bản đồ thửa đất (đối với khu vực đã hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính) Đối với khu vực chưa hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính hoặc trường hợp hồ sơ chưa có trích đo bản đồ bản đồ thửa đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng thì trước khi thực hiện thì UBND cấp xã thông báo cho NSDĐ liên hệ với Chi nhánh VPĐKĐĐ nơi có đất để thực hiện trích đo bản đồ địa chính thửa đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng do NSDĐ nộp (nếu có)

+ Thời gian giải quyết của UBND cấp xã không quá 10 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ

+ Trường hợp cần giải trình, bổ sung hồ sơ thì trong thời gian 03 ngày làm việc

kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu

rõ lý do cho người đề nghị đăng ký đất đai biết

Chi nhánh VPĐKĐĐ quận, huyện, thị xã: Có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Trường hợp NSDĐ nộp hồ sơ tại bộ phận 1 cửa thuộc Chi nhánh VPĐKĐĐ thì trong thời hạn 1 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để thực hiện các công việc xác minh như trên

+ Tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã và thực hiện các công việc: Không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, thực hiện ký cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai Vào sổ đăng ký đai theo quy định, trả Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho NSDĐ hoặc gửi UBND cấp xã nếu NSDĐ nộp tại UBND cấp xã Đồng thời gửi Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho UBND cấp xã, Phòng tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế nơi có đất

để quản lý, thực hiện thu thuế sử dụng đât theo quy định

1.3.2 Trình tự, thủ tục công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân

- Hồ sơ: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đề nghị công nhận quyền sử dụng đất nộp (01) bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thuộc UBND cấp xã hoặc Văn phòng UBND cấp huyện (nơi có đất), hồ sơ gồm:

+ Đơn xin giao đất hoặc đơn xin thuê đất (nếu thuộc trường hợp thuê đất) và đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận - (theo mẫu)

+ Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ - CP của Chính phủ Đối với cộng đồng dân cư phải có giấy xác định tên cộng đồng dân cư và cử người đại diện cộng đồng dân cư giải quyết thủ tục hành chính (do cộng đồng dân cư tự lập, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận)

+ Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (nếu có)

+ Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có)

+ Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu) - (bản sao chứng thực)

+ Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng)

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu)

+ Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ, nhận quyết định công nhận quyền sử dụng đất (nếu có);

+ Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ đã được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận (nếu hộ gia đình, cá nhân khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ) - (bản chính)

- Trình tự và thời gian giải quyết:

UBND cấp xã: Có trách nhiệm thực hiện các công việc cụ thể như sau:

+ Đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch và quy định tại Quy định này

để kiểm tra, xác nhận về nguồn gốc sử dụng đất; thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích hiện trạng; nguồn gốc tạo lập tài sản; thời điểm hình thành tài sản; tình trạng tranh chấp về đất đai, tài sản gắn liền với đất; sự phù hợp với quy hoạch; sự phù hợp quy định về hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng; di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng (nếu có)

+ Xác nhận và đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ đối với các trường hợp có đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ

+ Trích lục bản đồ thửa đất (đối với khu vực đã hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính); đối với khu vực chưa hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đo địa chính hoặc trường hợp chưa có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng thì trước khi thực hiện, UBND cấp xã thông báo cho người đề nghị công nhận quyền sử dụng đất liên hệ với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội (nơi có đất) để trích đo bản đồ địa chính thửa đất, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng hoặc kiểm tra trích đo bản đồ địa chính thửa đất, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng do người sử dụng đất nộp (nếu có) - (thời gian trích đo hoặc kiểm tra bản trích đo không quá (10) ngày làm việc và không tính vào thời gian giải quyết thủ tục công nhận quyền sử dụng đất)

+ Thông báo công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở UBND cấp xã và tổ dân phố, khu dân cư nơi có thửa đất đối với trường hợp xét thấy đủ điều kiện để trình UBND cấp huyện công nhận quyền sử dụng đất trong thời gian 15 ngày; trường hợp đang sử dụng nhà đất theo quy định tại khoản 5, 6 Điều 21 Quy định này thì phải thực hiện

thông báo công khai kết quả kiểm tra tại biển số nhà có hồ sơ đề nghị công nhận quyền

sử dụng đất; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai (thời gian công khai kết quả kiểm tra không tính vào thời gian giải quyết thủ tục công nhận quyền

sử dụng đất)

+ Lập biên bản kết thúc công khai; sau thời gian thông báo công khai nếu không phát sinh khiếu kiện thì lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp huyện (qua Phòng Tài nguyên và Môi trường) đề nghị công nhận quyền sử dụng đất

+ Thời gian giải quyết của UBND cấp xã không quá (15) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ

+ Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện hoặc cần giải trình, bổ sung hồ sơ thì trong thời gian (03) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do cho người đề nghị công nhận quyền sử dụng đất biết

- Phòng Tài nguyên và Môi trường : Thực hiện các công việc sau:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thuộc Văn phòng UBND cấp huyện, thì trong thời hạn (01) ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ đến UBND cấp xã nơi có đất để lấy ý kiến xác nhận

và công khai kết quả theo quy định

+ Tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã và thực hiện các công việc sau: Kiểm tra hồ

sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; thẩm tra, xác định hồ sơ đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất Trường hợp đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất thì lập Tờ trình, dự thảo Quyết định của UBND cấp huyện, trình UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất Trường hợp không đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất thì thông báo bằng văn bản cho UBND cấp xã và người đề nghị công nhận quyền sử dụng đất biết Trường hợp thuộc diện cho thuê đất hàng năm để sử dụng tạm thời theo hiện trạng thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục thuê đất theo quy định

Thời gian thực hiện các công việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường là không quá (07) ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã

- UBND cấp huyện : Thực hiện các công việc sau:

Trong thời hạn (03) ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện có trách nhiệm xem xét, ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất

+ Sau khi UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, trong thời hạn không quá (01) ngày làm việc Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi số liệu địa chính đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) hoặc xác định đơn giá thuê đất (đối với trường hợp thuê đất)

+ Trong thời hạn không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu chuyển số liệu địa chính, Chi cục Thuế có trách nhiệm: xác định nghĩa vụ tài chính và gửi lại cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thuộc Văn phòng UBND cấp huyện; hoặc xác định đơn giá thuê đất và gửi lại cho Phòng Tài nguyên và Môi trường để ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất)

+ Trong thời hạn không quá (01) ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo xác định nghĩa vụ tài chính của Chi cục Thuế, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thuộc Văn phòng UBND cấp huyện có trách nhiệm thu phí lệ phí theo quy định và trao Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, thông báo xác định, nghĩa vụ tài chính của Chi cục Thuế cho người sử dụng đất

- Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu xin cấp ngay Giấy chứng nhận, thì trong thời hạn 02 ngày kể từ ngày thực hiện xong các công việc trên Phòng Tài nguyên

và Môi trường có trách nhiệm luân chuyển hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất (bản chính) cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội (nơi có đất) để lập Tờ trình,

dự thảo Quyết định (kèm theo Giấy chứng nhận đã viết) trình UBND cấp huyện quyết định cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn 05 ngày (kể từ ngày nhận được hồ sơ) và chuyển lại hồ sơ và kết quả giải quyết thủ tục hành chính cho Phòng Tài nguyên và Môi trường sau 02 ngày kể từ ngày UBND cấp huyện ký quyết định cấp Giấy chứng nhận [8]

Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp:

- Người sử dụng đất nộp bộ hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

- Chi văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra, rà soát và chỉnh lý đúng theo quy định của luật đất đai sau đó hồ sơ sẽ được luân chuyển lên văn phòng đăng ký đất đai cấp thành phố Tại đây hồ sơ sẽ được nhập vào cơ sở dữ liệu địa chính đồng thời trình lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp Giấy chứng nhận và sau

đó chuyển về cho UBND cấp huyện để trao trả cho người dân

1.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động ( chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài

sản gắn liền với đất, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng)

1.3.3.1 Nội dung của đăng ký biến động đất đai:

Đăng ký biến động đai: được thực hiên cho những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận lần đầu hoặc đã đăng ký mà có những thay đổi về: Người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Có thay đổi

về hình dạng, kích thước, số hiệu, địa chỉ thửa đất Có thay đổi về tài sản trên đất so với tài sản đã đăng ký Chuyển mục đích sử dụng đất, có thay đổi thời hạn sử dụng đất Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất, từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

1.3.3.2 Trình tự thực hiện

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai (01)

bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 2, Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

Văn phòng đăng ký đất đai: có trách nhiệm:

- Kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa

vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của

Bộ Tài nguyên và Môi trường

+ Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

- Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định

- Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào

hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn

bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý

- Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa

kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định

- Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ

sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của

Bộ Tài nguyên và Môi trường Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

+ Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;

+ Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;

+ Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

Trình tự, thủ tục và các giấy tờ trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển tài sản chung thành tài sản riêng và ngược lại tài sản riêng thành tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân:

+ Các giấy tờ nhà đất, chứng minh nhân thân có liên quan (bản sao)

Người sử dụng đất sau khi chuẩn bị hồ sơ hợp lệ nộp tại bộ phận một cửa của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

- Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai:

Sau khi nhận hồ sơ hợp lệ, không quá 01 ngày bộ phận một cửa có trách nhiệm luân chuyển hồ sơ đến các bộ phận chuyên môn để giải quyết theo định Thời gian giải quyết hồ sơ từ khi tiếp nhận đối với những trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa

kế, thỏa thuận phân chia tài sản,… không quá 13 ngày làm việc Trong thời gian giải quyết chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm in xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận và trình Giám đốc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ký xác nhận đồng chuyển thông tin địa chính sang Chi cục thuế Không quá 03 ngày làm việc kể từ khi nhận được Phiếu chuyển thông tin của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thì Chi cục thuế phải ra thông báo nộp thuế và thông báo cho công dân biết

- Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất nhận kết quả tại bộ phận một cửa của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

Trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp, xóa thế chấp, bảo lãnh, xóa bảo lãnh, góp vốn, xóa góp vốn:

Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ tại bộ phận một cửa của Chinh nhánh văn phòng đăng ký đất đai bao gồm:

+ 02 đơn yêu cầu đăng ký thế chấp hoặc đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo mẫu 01 và 03 của thông tư 09/2016 của bộ Tư pháp

- Người sử dụng đất thực hiện tách thửa, hợp thửa:

Đối với những trường hợp người sử dụng đất thực hiện việc tách thửa đất, hợp thửa phải tuân thủ theo quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa theo đặc thù của từng địa phương

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận một cửa:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính

+ Hồ sơ kỹ thuật thửa đất

+ Đơn yêu cầu tách thửa, hợp thửa

+ Chứng minh thư, hộ khẩu, đăng ký kết hôn( nếu có) bản sao