Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tân tạo

Tại khoản 4 Điều 48 quy định: “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Phạm Đức Trường

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

VÀ KINH DOANH HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU CÔNG NGHIỆP

TÂN TẠO MỞ RỘNG TẠI QUẬN BÌNH TÂN,

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Phạm Đức Trường

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

VÀ KINH DOANH HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU CÔNG NGHIỆP

TÂN TẠO MỞ RỘNG TẠI QUẬN BÌNH TÂN,

Hà Nội - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào

Tôi xin cam đoan các thong tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Phạm Đức Trường

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện luận văn này, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp

đỡ nhiệt tình, nhiều ý kiến đóng góp quý báu và tạo điều kiện thuận lợi của nhiều cá nhân và tập thể, của các nhà khoa học, các thầy cô giáo Để hoàn thành luận văn tôi

đã tốn không ít thời gian và tâm huyết của bản thân Qua quá trình thực hiện luận văn đã cho tôi nhiều kinh nghiệm quý báu, nhiều bài học thực tiễn cần thiết cho quá trình công tác của cá nhân tôi sau này

Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Phạm Quang Tuấn, chủ nhiệm khoa địa lý trường đại học Khoa học tự nhiên đại học Quốc gia Hà Nội, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi cũng gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong khoa địa lý đã

có những góp ý quý báu giúp tôi hoàn thành tốt luận văn của mình

Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn đến Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bình Tân và Huyện Bình Chánh, Công ty cổ phần Khu công nghiệp Tân Tạo đã giúp đỡ tôi thu thập những số liệu cần thiết, cũng như những góp ý cho tôi nhiều ý kiến quan trọng để thực hiện tốt đề tài của luận văn

Tôi xin cám ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp những người luôn động viên

và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Phạm Đức Trường

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 Tổng quan chính sách về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 5

1.1 Nhu cầu thu hồi đất, GPMB trong quá trình công nghiệp hoá,

đô thị hoá 5

1.2 Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về BTHT&TĐC

khi nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành 6

1.2.1 Cở sở pháp lý về BTHT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất 6

1.2.2 Nguyên tắc chung của BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất 11

1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất 13

1.2.3.1 Thẩm quyền thu hồi đất 13

1.2.3.2 Bồi thường, hỗ trợ về đất 14

1.2.3.3 Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 19

1.2.3.4 Chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất 21

1.2.3.5 Chính sách tái định cư 25

1.3 Tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 27

1.3.1 Các văn bản pháp lý chủ yếu của Thành phố Hồ Chí Minh về

thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 27

1.3.2 Khái quát kết quả thực hiện công tác bồi thường, GPMB để

thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 27

1.4 Một số kinh nghiệm quốc tế về giải quyết bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 30

1.4.1 Trung Quốc 30

1.4.2 Thái Lan 32

1.4.3 Singapore 32

Chương 2 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

của dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh 35

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Tân Tạo A, quận Bình Tân và xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh 35

2.1.1 Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân 35

2.1.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên 35

2.1.1.2 Đặc điểm kinh tế – xã hội 36

2.1.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội

của phường 39

2.1.1.4 Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất 40

2.1.2 Xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh 44

2.1.2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên

thiên nhiên 45

2.1.2.2 Đặc điểm điều kiện kinh tế xã hội 46

2.1.2.3 Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất 47

2.2 Khái quát về dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng, thành phố Hồ Chí Minh 52

2.2.1 Căn cứ pháp lý của dự án 53

2.2.2 Phạm vi, giới hạn của dự án 54

2.2.3 Mục tiêu của dự án 55

2.2.4 Các hình thức khai thác kinh doanh 55

2.2.5 Cơ cấu ngành nghề 56

2.2.6 Bố trí mặt bằng 57

2.2.7 Phương thức và trình tự xây dựng 58

2.2.8 Quy hoạch chi tiết dự án 59

2.3 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng của

Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh 60

2.3.1 Tiến độ thực hiện dự án 60

2.3.2 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án 62

2.3.2.1 Đánh giá về tình hình thực hiện thu hồi đất 62

2.3.2.2 Thực trạng bồi thường về đất (giá đất do nhà nước áp dụng)

để tính bồi thường và giá đất thực tế 70

2.3.2.3 Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất 73

2.3.2.4 Tình hình thực hiện chính sách, bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp, tái định cư 77

2.3.3 Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng tại Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh 80

2.3.3.1 Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng 80

2.3.3.2 Những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng 82

2.3.4 Nhận xét chung 84

Chương 3 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả giải phóng mặt bằng của

Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh 87

3.1 Cơ sở cho việc đề xuất giải pháp 87

3.1.1 Cơ sở pháp lý 87

3.1.2 Cơ sở thực tiễn 87

3.2 Các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng của

Dự án đầu tƣ xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng 89

3.2.1 Về cơ chế chính sách 89

3.2.2 Về giá đất, tài sản trên đất bồi thường, hỗ trợ 93

3.2.3 Về tổ chức triển khai thực hiện 94

3.3 Một số giải pháp khác 96

3.3.1 Đổi mới công tác tuyên truyền và phổ biến, giáo dục về chính sách, pháp luật đất đai 96

3.3.2 Tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy đảng, sự tham gia của

hệ thống chính trị đối với công tác bồi thường, GPMB 97

3.3.3 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát 98

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 99

TÀI LIỆU THAM KHẢO 102

9 KCN Khu công nghiệp

10 UBND Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

1 Bảng 2.1 Cơ cấu giá trị của các ngành trong trong năm 2010 47

2 Bảng 2.2 Diện tích cơ cấu các loại đất của xã năm 2010 51

3 Bảng 2.3 Biến động sử dụng đất xã Tân Kiên giai đoạn 2005 - 2010 51

5 Bảng 2.5 Bảng tổng hợp tình hình thực hiện bồi thường đất 63

6 Bảng 2.6 Bảng tổng hợp các hộ gia đình bị thu hồi đất chưa

7 Bảng 2.7 Bảng tổng hợp diện tích các hộ gia đình và cơ sở đề nghị

8 Bảng 2.8 Bảng tổng hợp tình hình bồi thường đất 68

9 Bảng 2.9 Bảng tổng hợp các hộ gia đình bị thu hồi đất 69

10 Bảng 2.10 Bảng tổng hợp các hộ gia đình và cơ sở đề nghị chỉnh trang 69

11 Bảng 2.11 Bảng tổng hợp đơn giá đất ở được bồi thường 70

12 Bảng 2.12 Bảng tổng hợp đơn giá đất nông nghiệp được bồi thường 71

13 Bảng 2.13 Giá đất nông nghiệp trung bình theo thị trường ở khu vực

14

Bảng 2.14 So sánh giá đất nông nghiệp trung bình theo thị trường với

giá đất nông nghiệp tính bồi thường tại khu vực xây dựng KCN Tân Tạo

mở rộng năm 2003 đến năm 2005

72

15 Bảng 2.15 Bảng tổng hợp đơn giá bồi thường cây trồng và hoa màu 73

16 Bảng 2.16 Bảng tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về giá bồi

15 Bảng 2.17 Bảng tổng hợp đơn giá bồi thường cây trồng và hoa màu 86

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

1 Hình 2.1: Ví trí phường Tân Tạo A, quận Bình Tân 35

2 Hình 2.2: Ví trí địa lý xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh 44

3 Hình 2.3: Sơ đồ khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là cơ sở để sản xuất ra của cải vật chất Đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu dân cư đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ Để thực hiện được các nhiệm vụ trên và mang tính khả thi thì mặt bằng đất đai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả trong công tác đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước và ảnh hưởng đến cả tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước Thực hiện đường lối đổi mới

do Đảng ta khởi xướng, trong các năm gần đây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc

độ ổn định, các lĩnh vực khoa học, văn hoá, giáo giục, xã hội ngày càng được cải thiện Sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội cũng như của đất nước, trước hết đặt ra phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường

bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia, các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, các công trình công cộng, là điều kiện rất cơ bản để phát triển nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch

Chính vì vậy, Nhà nước phải thu hồi đất của người sử dụng đất và phải bồi thường cho người bị thu hồi Việc thực hiện bồi thường giữ vị trí hết sức quan trọng

là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng Trong những năm qua công tác GPMB gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư thực hiện một cách có hiệu quả

Thành phố Hồ Chí Minh với vị thế là một trung tâm kinh tế của cả nước Do vậy vấn đề Công nghiệp hoá, hiện đại hoá càng cấp thiết hơn Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh là một dự án rất quan trọng để phát triển kinh tế và tạo việc làm cho người lao động của thành phố Dự án do Công ty Tân Tạo làm chủ đầu tư

Theo quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng được phê duyệt, dự án có diện tích 262,25

ha trên địa bàn 2 xã Tân Tạo, Tân Kiên của huyện Bình Chánh cũ nay thuộc phường Tân Tạo A, quận Bình Tân và xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh Mặc dù có quyết định thu hồi đất từ năm 2000 của Thủ tướng Chính phủ và sự quan tâm đặc biệt của UBND thành phố Hồ Chí Minh, UBND huyện Bình Chánh, UBND quận Bình Tân cùng các cấp, các ngành nhưng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng vẫn còn gặp rất nhiều bất cập, khó khăn tính tới thời điểm hiện nay vẫn chưa hoàn thành gây ảnh hưởng không nhỏ tới tiến độ thực hiện công trình so với thời gian cho phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật của quyết định là 6 năm Tính tới ngày 01-04-

2014, với tổng số 400 hộ dân bị ảnh hưởng trong dự án bị thu hồi đất vẫn còn 38 hộ dân và 4 doanh nghiệp chưa nhận tiền đền bù hỗ trợ với diện tích là 15,33 ha

Do đó việc nghiên cứu đánh giá để làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất và giải phóng mặt bằng của dự án sẽ tìm ra được những bài học và một số giải pháp nhằm góp phần xây dựng chính sách thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư của các dự án trong tương lai của thành phố Hồ Chí Minh Xuất phát từ thực tế đó học viên đã lựa chọn đề tài:

“Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác

thu hồi đất và giải phóng mặt bằng của Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh

hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư làm cơ

sở cho việc đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng của Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

3 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh Từ đó chỉ ra các nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong công tác GPMB của dự án

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện công tác thu hồi đất và GPMB của Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: thu hồi đất, GPMB của dự án với tổng diện tích 262,25 ha

trên địa bàn 2 xã: Tân Tạo, Tân Kiên của huyện Bình Chánh cũ nay thuộc phường Tân Tạo A, quận Bình Tân và xã Tân Kiên, huyện Bình chánh

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: sử dụng để thu thập thông tin tư

liệu chính sách, các thông tư, nghị định của Chính phủ và các quyết định, công văn của thành phố Hồ Chí Minh về công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư

ở Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo

mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê và xử lý các số liệu đã thu thập về

giá đất bồi thường, nhà và tài sản trên đất, số liệu về hỗ trợ và nhà tái định cư phục

vụ cho mục đích nghiên cứu Đồng thời thu thập thông tin tư liệu về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh

hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng phục vụ cho mục đích nghiên cứu của đề tài

- Phương pháp điều tra với sự tham gia của cộng đồng: xây dựng phiếu điều tra

về giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu qua các năm, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân trong diện được bồi thường, hỗ trợ, điều kiện ăn ở của các hộ khi được bố trí tái định cư, từ đó rút ra các nguyên nhân và tồn tại của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại địa bàn nghiên cứu

- Phương pháp tổng hợp và phân tích tài liệu: phân tích thực trạng công tác thu

hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án làm cơ sở thực tiễn kết hợp với

cơ sở pháp lý nhằm đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn địa phương, góp phần hoàn thiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

6 Cơ sở tài liệu thực hiện luận văn

- Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013; Các văn bản dưới Luật về bồi thường,

hỗ trợ và tài định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Các văn bản, quy định của thành phố Hồ Chí Minh về trình tự thực hiện thu hồi đất tại các dự án

- Các báo cáo về Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

- Các báo cáo của tổ chức phát triển quỹ đất khi thực hiện công tác bồi thường,

hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và tái định cư khi triển khai thực hiện dự án

- Các số liệu thu thập điều tra tại địa phương

7 Cấu trúc Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn được cấu trúc thành 3 chương:

Chương 1: Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của Dự

án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng của Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT,

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1.1 Nhu cầu thu hồi đất, GPMB trong quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa và đô thị hoá là con đường phát triển của mọi quốc gia trên thế giới, chính vì vậy tại văn kiện Đại hội Đảng Cộng Sản Việt Nam lần thứ

X, công nghiệp hoá được định nghĩa là quá trình chuyển đổi căn bản, toàn diện các hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và quản lý kinh tế - xã hội, từ sử dụng sức lao động thủ công là chính sang sử dụng một cách phổ biến sức lao động với công nghệ, phương tiện, phương pháp tiên tiến hiện đại, dựa trên sự phát triển của công nghiệp

và tiến bộ khoa học công nghệ, tạo ra năng suất lao động xã hội cao

Mục tiêu tổng quát của công nghiệp hoá nước ta là xây dựng nước Việt Nam trở thành nước công nghiệp có cơ sở vật chất hiện đại, quan hệ cơ cấu kinh tế hợp lý, quan hệ sản xuất tiến bộ phù hợp với trình độ phát triển của lực lượng sản xuất, đời sống vật chất, tinh thần cao, an ninh quốc phòng vững chắc, dân giàu nước mạnh xã hội công bằng dân chủ, văn minh Mục tiêu phấn đấu để đến năm 2020 nước Việt Nam cơ bản trở thành nước công nghiệp, với tỷ trọng ngành công nghiệp vượt trội hơn các ngành khác

Thực tiễn công nghiệp hóa ở nước ta trong 20 năm đổi mới vừa qua, Việt Nam đã từng bước tiến hành CNH-HĐH đất nước và đạt được những thành tựu sau:

- Cơ sở vật chất kỹ thuật đã được tăng đáng kể, khả năng độc lập tự chủ của nền kinh tế được nâng cao.Từ một nước nông nghiêp lạc hậu, nước ta đã có hàng trăm KCN, khu chế xuất Các cơ sở hạ tầng như đường xá, sân bay, bến cảng, trường học, trạm điện,… được xây dựng khang trang

- Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng CNH-HĐH, từng ngành kinh tế đều có

sự chuyển dịch tích cực về cơ cấu sản xuất, cơ cấu công nghệ theo hướng tiến bộ và gắn với thị trường

- Những thành tựu của CNH-HĐH đã góp phần quan trọng đưa nền kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng khá cao, thu nhập bình quân đầu người hàng năm tăng ổn định Đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng được cải thiện

Bên cạnh đó, nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập với nền kinh tế trong khu vực và trên thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá hiện nay thì nhu cầu sử

dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu CN, khu du lịch dịch vụ, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế-xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng Vì vậy sử dụng quỹ đất hợp lý, sử dụng vốn đất quốc gia cũng cần được nâng cao trước xu thế vận động của nền kinh tế Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ quá trình CNH-HĐH là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi Để thực hiện tốt công tác thu hồi đất, GPMB phục vụ cho các dự án xây dựng, Nhà nước phải có môi trường pháp lý vững chắc, xử lý khéo léo trong mọi tình huống, đặc biệt phải có chính sách hợp lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong việc BTHT&TĐC khi thu hồi đất

1.2 Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về BTHT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành

1.2.1 Cở sở pháp lý về BTHT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất

Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Tân Tạo

mở rộng tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh đã được triển khai từ năm

2000 Chính vì vậy, việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của dự án này chủ yếu được dựa trên những căn cứ pháp lý của Luật đất đai năm

Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người

được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai

Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện

tích đất thu hồi cho người sử dụng đất

Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác

liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu

hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất

Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một

diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

a) Các chính sách từ trước khi có Luật đất đai năm 2003

Từ năm 1965, Việt Nam tập trung sức toàn dân vào cuộc kháng chiến chống lại

sự chiếm đóng của Mỹ ở phía Nam để thống nhất đất nước Vào năm 1975, chiến tranh kết thúc và nước Việt Nam được thống nhất Năm 1980, Quốc hội Việt Nam

đã thông qua Hiến pháp lần thứ ba (gọi là Hiến pháp 1980), trong đó Nhà nước công nhận chỉ một hình thức sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý Như vậy, người đang sử dụng đất chỉ có quyền được sử dụng, ai có nhu cầu

sử dụng đất thì Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, ai không có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nứơc thu hồi Luật Đất đai năm 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tại khoản 4 Điều 48 quy định: “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất

đó theo quy định của pháp luật.”

Hiến pháp năm 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường GPMB nói riêng đó là:

- Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

- Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”

- Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tải sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng theo luật định”

Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 Với quy định “đất có giá” và người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường GPMB của Luật Đất đai năm 1993 [20] Điều 12 đã quy định đất có giá, giá các loại đất do nhà nước quy định để tính thuế chuyển

quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất, Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian

Để cụ thể hoá các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:

- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất và nội dung, Nghị định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định, so với các văn bản trước, Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc đền bù bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất.v.v [6]

- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất;

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính - Xây dưng - Tổng cục địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định 87/CP

- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghi định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ

- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994

- Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP giá đất do Nhà nước quy định để bồi thường thiệt hại về đất khác xa so với thực tế Nghị định 22 quy định rõ, người có đất bị thu hồi có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và tiền Như vậy, dưới tác động của cơ chế thị trường cùng với số lượng dự án gia tăng, công tác bồi thường thiệt hại GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng trở nên khó khăn, phức tạp, thực tiễn đòi hỏi phải có sự thay đổi về chính sách, cơ chế, năng lực thể chế trong công tác này [7]

- Thông tư số 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội dung và chế độ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác

b) Các chính sách từ khi có Luật đất đai năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 01/7/2004 Luật Đất đai năm 2003 đề ra một số điểm mới so với những chính sách thu hồi đất, GPMB có từ trước như:

- Luật quy định về thu hồi đất, việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế

Để khẳng định đất đai là tài sản, là nguồn vốn quan trọng, trong các trường hợp cần thiết, Điểu 38 Luật Đất đai năm 2003 xác định rõ các trường hợp bị thu hồi đất

So với Luật Đất đai năm 1993 phạm vi thu hồi đất được xác định hẹp hơn và chủ yếu phục vụ các nhu cầu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục tiêu phát triển kinh tế Điều 39, 40 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước chỉ thực hiện BTHT&TĐC đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi khi Nhà nước thu hồi dùng vào các mục đích sau:

+Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi

ích công cộng trong các trường hợp: Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an

ninh; sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất…

+Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp: đầu

tư xây dựng KCN, khu công nghệ cao, khu kinh tế; các dự án đầu tư có nguồn vốn

hỗ trợ phát triển chính thức (ODA)…

Đối với dự án sản xuất, kinh danh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất

- Bổ sung trường hợp thu hồi đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự

án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án;

- Quy định thêm về việc thu hồi đất đối với các trường hợp bị lấn chiếm;

- Đổi mới về nguyên tắc định giá đất phải đảm bảo sát với chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thực tế trên thị trường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

- Về thẩm quyền xác định giá đất: Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc

xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương Giá đất do UBND thành phố trực thuộc Trung ương công bố vào ngày 01 tháng 01 hằng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đất đai trong năm đó;

- Về vấn đề BTHT&TĐC cho người có đất thu hồi được quy định tại Điều 42: Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng giá trị quyền

sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

Ngoài ra, để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, một số văn bản sau đã được ban hành:

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

- Tuy nhiên, để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường GPMB ngày 25/5/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT hướng dẫn thực hiện Nghị định

84/2007/NĐ-CP

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, BTHT&TĐC Nghị định 69/2009/NĐ-CP tập trung vào việc làm rõ, bãi bỏ một số điều Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 84/2007/NĐ-CP về một số những vấn đề cơ bản

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, BTHT&TĐC

- Thông tư 14/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

- Thông tư 57/2010/TT-BTC quy định về việc lập dự toán, sử dụng và quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

c) Các chính sách về BTHT&TĐC từ khi có Luật đất đai năm 2013

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai Ban hành ngày 15/5/2014 gồm 10 chương và 103 điều

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất Ban hành ngày 15/5/2014 gồm 4 chương và 24 điều

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất Ban hành ngày 15/5/2014 gồm 3 chương và 36 điều Nghị định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 và thay thế Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Ban hành ngày 30/6/2014 gồm 3 chương và 16 điều

1.2.2 Nguyên tắc chung của BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

Ở Việt Nam việc BTHT&TĐC được thực hiện theo các nguyên tắc chung sau:

1 Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử sụng đất và lợi ích nhà đầu tư

Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước phải quyết định chính sách BTHT&TĐC, quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường đất

và tài sản Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa là biện pháp xử lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư

Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất của mình Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công

cộng, phát triển kinh tế, nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thoả đáng cụ thể:

- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật đất đai thì được bồi thường

- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bôì thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bôì thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm thu hồi đất (Khoản 2 Điều

14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP) Tại khoản 3 Điều 74 Luật đất đai năm 2013 cũng khẳng định lại và nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

- Ngoài bồi thường về đất, tài sản người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di chuyển,

hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề, …ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất (các Điều 17,18,19,20,21,22,23 Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

- Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu TĐC với hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ (Điều 19 Nghị định 69/209/NĐ-CP và Thông tư 19/2009/TT-BTNMT)

Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công trình cơ

sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất.Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ ưu đãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất với mức cao nhất, bằng số tiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước như đã quy định tại Điều 15 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 5, Khoản

3 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất Nhà nước đã phải giành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền thu hồi đất, phân bố sử dụng đất phục cho đầu tư phát triển của đất nước đưa đến dân giàu, nước mạnh

2 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

BTHT&TĐC cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường Tuy nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khi chính sách BTHT&TĐC phù hợp với Luật Đất đai và công tác BTHT&TĐC được thực hiện công khai và bàn bạc dân chủ

- Trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương

án tổng thể và BTHT&TĐC (Khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai năm 2003)

- Người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội đồng BTHT&TĐC cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án BTHT&TĐC được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện BTHT&TĐC và trụ sở UBND cấp xã , phường, htị trấn nơi có đất bị thu hồi

- Người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định BTHT&TĐC và được cấp có thẩm quyền ra quyết định giải quyết Nếu không đồng

ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền quyết định (Điều 40 Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.3.1 Thẩm quyền thu hồi đất

Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và của Nhà nước, Điều 44 Luật Đất đai 2003 và các Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định về thẩm quyền thu hồi đất, có 2 cấp được quyết định thu hồi đất:

- UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam)

- UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà

ở gắn liền quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất phải thực hiện đúng thẩm quyền của mình, không được uỷ quyền cho UBND cấp dưới Các thẩm quyền nói trên gắn với trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền và nhất quán giữa thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thẩm quyền thu hồi đất

1.2.3.2 Bồi thường, hỗ trợ về đất

Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước lại trao quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Người sử dụng đất tuy rằng không phải chủ sở hữu nhưng lại có 2/3 nhóm quyền của chủ sở hữu (chỉ không có quyền định đoạt) Do nhu cầu của mình, Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất buộc phải thực hiện nhưng được Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất đối với diện tích thu hồi

Do quan hệ đất đai mang tính quyền lực nên khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất bị thu hồi không có quyền thoả thuận với các cơ quan Nhà nước Nhà nước tự mình quy định chính sách bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi Tại khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 giải thích như sau: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”

* Nguyên tắc bồi thường: quy định tại Điều 42 Luật đất đai năm 2003, Điều 14

Nghị định số 69/2007/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư số 14/2004/TT-BTTNMT có nội dung:

Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1,2,3,4,5,7,9,10,11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và các Điều 44, 45, 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về

việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ

Hậu quả của việc thu hồi đất là rất nghiêm trọng, trong khi người có đất bị thu hồi không có quyền thoả thuận nên Nhà nước phải quy định thật rõ ràng, cụ thể nguyên tắc bồi thường cho người có đất bị thu hồi Về nguyên tắc, Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất, trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở TĐC hoặc nhà ở TĐC, nếu có chênh lệch về giá trị thì thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền

Trên thực tế, chỉ khi thu hồi đất ở thì chắc chắn người có đất bị thu hồi được Nhà nước bồi thường bằng cách giao đất TĐC Ngoài ra, do quỹ đất công, đất chưa sử dụng không nhiều nên khi thu hồi các loại đất khác đặc biệt là đất nông nghiệp thì hầu như Nhà nước sẽ bồi thường cho người có đất bị thu hồi bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất Giá đất lại do Nhà nước quy định nên phát sinh nhiều khiếu nại về giá đất

* Điều kiện được bồi thường: điều kiện để nguời đang sử dụng đất được bồi

thường về đất thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10, 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và các Điều 44, 45, 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-

CP Một số điểm tại khoản 3 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

* Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau:

+ Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

+ Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại

thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

Nếu Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm

có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp

* Những trường hợp không được bồi thường:

+ Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 69/2007/NĐ-CP

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

+ Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5,

6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003

+ Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại Điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP

* Giá đất để tính bồi thường:

+ Giá đất để tình bồi thường quy định tại khoản 1 Điều 9 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP là giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng

Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thi trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất + Chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại khoản 3 Điều 9 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP là các chi phí thực tế hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng mà đến thời điểm Nhà nước thu

hồi đất còn chưa thu hồi được Các khoản chi phí đầu tư vào đất phải có đầy đủ hồ

sơ, chứng từ, thực tế chứng minh Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định bằng (=) tổng chi phí thực tế tính thành tiền đã đầu tư vào đất trừ (-) đi số tiền đầu tư phân bổ cho thời gian đã sử dụng đất

* Phương pháp tính giá bồi thường: chính là phương pháp xác định giá đất quy định

tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư.[9]

* Nội dung bồi thường, hỗ trợ cho từng loại đất:

a) Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: được quy định tại Điều 16

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo gia đất cùng mục đích sử dụng

- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức thì việc bồi thường được thực hiện như sau:

+ Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường;

+ Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định tại điểm

a khoản này thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Trường hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn, thì không được bồi thường về đất, người thuê đất công ích của xã, phường, thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường, quốc doanh khi Nhà nước thu hồi được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

b) Đối với đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:

- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở của hộ gia đình, cá nhân, theo Điều 11 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:

+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc

có đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do Nhà nước hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền khi Nhà nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Đất phi nông nghiệp là đất ở theo Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:

+ Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi thường bằng tiền theo

đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương

+ Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi

c) Đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp của tổ chức theo Điều 12 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:

- Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp, mà tiền sử dụng đất đã nộp, trả tiền cho việc nhận chuyển nhượng QSDĐ không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chi phí đầu tư vào đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nuớc thì tiền chi phí đầu tư này được bồi thường

- Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được bồi thường, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

1.2.3.3 Bồi thường, hỗ trợ về tài sản

* Nguyên tắc bồi thường: theo Điều 18 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, khi sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01/07/2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xây dựng trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường

- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được, thì chỉ bồi thường chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế tại địa phương

* Nội dụng bồi thường: theo Nghị định 197/NĐ-CP và bổ sung tại Nghị định

69/2009/NĐ-CP quy định

+ Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất:

- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương

đương do Bộ xây dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

- Đối với nhà ở, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường như sau:

a) Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình

bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỉ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình;

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỉ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành

Khoản tiền tính bằng tỉ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại

b) Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình xây dựng khác

bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ

- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật cùng cấp theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường

Trong trường hợp công trình hạ tầng thuộc dự án phải di chuyển mà chưa được xếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì UBND cấp tỉnh thống nhất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư

dự án để xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản

4, 6, 7, 10 Điều 38 Luật Đất đai thì không được bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản

2, 3, 5, 8, 9, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai thì việc xử lý tài sản theo quy định tại Điều

35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

1.2.3.4 Chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất

Chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất được quy định cụ thể tại Điều 18, 19, 20, 21,

22, 32 Nghị định 69/2009/NĐ-CP Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ TĐC đối với trường hợp thu hồi đất ở; hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở; hỗ trợ khác

- Người bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu TĐC) được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở

- UBND cấp tỉnh quy định mức hỗ trợ cụ thể quy định tạ các khoản 1, 2, 3 Điều này

- Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại khu TĐC tập trung trường hợp đã được nhận khoản tiền hỗ trợ TĐC quy định tại khoản 1 Điều này

- UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương quy định về suất TĐC tối thiểu và mức hỗ trợ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này

* Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp (kể cả đất vườn, ao và đất nông nghiệp quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 21 Nghị định này) thì được hỗ trợ ổn định đời sống theo quy định sau đây: + Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng;

+ Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;

+ Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương

- Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có đăng

ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi

mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang

trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ bằng tiền Mức hỗ trợ cao nhất bằng giá đất bồi thường tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương

- Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ thợ ổn định sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vị đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp

- UBND cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả hỗ trợ quy định tại điều này cho phù hợp với thực tế địa phương

* Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở:

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% - 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh đất phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% - 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất bị thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của địa phương; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương

- UBND cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ hỗ trợ, diện tích đất được hỗ trợ và giá đất

ở trung bình để tính hỗ trợ cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương

* Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 21 Nghị định này mà không

có đất để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền quy định tại khoản 1

Điều 16 Nghị định này còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

+ Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương

+ Hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Việc áp dụng theo hình thức này được thực hiện đối với các địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, quỹ nhà ở và người được hỗ trợ có nhu cầu về đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà giá trị được hỗ trợ theo quy định tại điểm a khoản này lớn hơn hoặc bằng giá trị đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; phần giá trị chênh lệch được hỗ trợ bằng tiền

- UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể hình thức hỗ trợ và mức hỗ trợ quy định tại khoản 1 Điều này cho phù hợp với thực tế của địa phương

- Trường hợp người được hỗ trợ theo quy định tại khoản 1 Điều này có nhu cầu được đào tạo, học nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề và được miễn học phí đào tạo cho một khoá học đối với các đối tượng trong độ tuổi lao động

Kinh phí hỗ trợ chuyển đổi nghề cho các đối tượng chuyển đổi nghề nằm trong phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và được tính trong tổng kinh phí của dự án đầu

tư hoặc phương án BT&TĐC được duyệt UBND cấp tỉnh chỉ đạo lập và tổ chức thực hiện phương án đào tạo nghề, tạo việc làm cho các đối tượng bị thu hồi đất nông nghiệp Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề được lập và phê duyệt đồng thời với phương án BTHT&TĐC Trong quá trình lập phương án đào tạo, chuyển đổi nghề phải lấy ý kiến của người bị thu hồi đất thuộc đối tượng chuyển đổi nghề Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội chủ trì phối hợp với các Bộ, ngành liên quan trình Thủ tướng Chính phủ quyết định cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người bị thu hồi đất nông nghiệp theo quy định tại Điều này

- Hộ thuộc diện xoá đói giảm nghèo theo tiêu chuẩn nghèo do thành phố quy định bị thu hồi đất có xác nhận của chính quyền địa phương và cơ quan Lao động, Thương binh và Xã hội cấp huyện

* Hỗ trợ người đang thuê nhà hoặc không thuộc sở hữu Nhà nước:

- Hộ gia đình, cá nhân đang thuê nhà ở không phải là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước khi nhà nước thu hồi đất phải dỡ nhà, phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ chi phí di chuyển

- Căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quy định hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất cho hộ gia đình cá nhân

* Hỗ trợ khác:

- Ngoài việc hỗ trợ quy định tại các Điều 18, 19, 20, 21, 22 Nghị định này, căn

cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn sống chính từ sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng mà không có

đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 8 Nghị định số

197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và Điều 44, 45, 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì UBND cấp có thẩm quyền xem xét hỗ trợ phù hợp với thực tế của địa phương

- Việc lập dự án và xây dựng khu TĐC thực hiện theo quy định hiện hành về quản lý đầu tư và xây dựng

* Bố trí tái định cư:

- Cơ quan (tổ chức) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí TĐC phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí TĐC và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi TĐC trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí TĐC Nội dung thông báo gồm:

+ Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn

hộ, giá đất, giá nhà TĐC

+ Dự kiến bố trí các hộ vào TĐC

- Ưu tiên TĐC tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án TĐC, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách

- Tạo điều kiện cho các hộ vào khu TĐC được xem cụ thể khu TĐC và thảo luận công khai về dự kiến bố trí quy định tại khoản 1 Điều này

* Điều kiện bắt buộc đối với khu TĐC:

- Khu TĐC phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và phải được sử dụng chung cho nhiều dự án

- Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu TĐC phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

* Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở:

- Quyền: đăng ký đến ở nơi TĐC bằng văn bản; được ưu tiên đăng ký hộ khẩu

cho bản thân, các thành viên khác trong gia đình về nơi ở mới và được ưu tiên chuyển trường cho các thành viên trong gia đình trong độ tuổi đi học; được từ chối vào khu TĐC nếu khu TĐC không đảm bảo các điều kiện như đã thông báo và niêm yết công khai; được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí

- Nghĩa vụ: thực hiện di chuyển vào khu TĐC theo đúng thời gian theo quy định

của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; xây dựng nhà, công trình theo đúng quy hoạch và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật; nộp tiền mua nhà ở hoặc tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

* TĐC đối với dự án đặc biệt:

Đối với dự án đầu tư do Chính phủ, Quốc hội quyết định mà di chuyển cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hoá của cộng đồng thì tuỳ từng trường hợp cụ thể, Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc trình Chính phủ xem xét quyết định chính sách TĐC đặc biệt với mức hỗ trợ cao nhất được áp dụng là hỗ trợ toàn bộ chi phí lập khu TĐC mới, xây dựng nhà ở, cải tạo đồng ruộng, xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và hỗ trợ khác

1.3 Tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

1.3.1 Các văn bản pháp lý chủ yếu của Thành phố Hồ Chí Minh về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị quyết số 57/2006/ NQ-HĐND Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đào tạo, giải quyết việc làm khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ngày 26-09-2006

- Quyết định số 45/2008/QĐ-UBND “Ban hành Quy định về trình tự, thủ tục và nội dung lập dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư sử dụng vốn ngân sách nhà nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” ngày 02 tháng 6 năm

2008

- Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND Ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đấtt trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ngày 28 tháng 5 năm 2010

- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND Về điều chỉnh khoản 2 điều 6 Quy chế (mẫu) tổ chức và hoạt động của Ban Bồi thường, giải phóng mặt bằng quận - huyện (ban hành kèm theo Quyết định số 80/2008/QĐ-UBND ngày 11 tháng 11 năm 2008 của Ủy ban nhân dân thành phố) ngày 16 tháng 6 năm 2011

1.3.2 Khái quát kết quả thực hiện công tác bồi thường, GPMB để thực hiện các

dự án trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất luôn Nhà nước và người thu hồi đất quan tâm, đặc biệt thể hiện qua việc Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể hóa quy định của Luật Đồng thời thường xuyên điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bị chi phối bởi các ngành luật khác nhau như Luật Nhà ở, Luật đất đai, Luật dân sự Do đó, việc xác định pháp lý gặp nhiều khó khăn, thâm chí gây nhiều rủi ro cho các cán bộ khi thực hiện công tác này Tuy nhiên, với tính chất phức tạp, nhạy cảm vốn có của lĩnh vực đất đai thì thực tế vẫn phát sinh những vướng mắc mà các cơ quan nhà nước có liên quan từ trung ương đến địa phương vẫn phải đang tập trung nghiên cứu, thống nhất hướng giải quyết

Để thực hiện nhiệm vụ trên, Thành phố Hồ chí Minh đã Thành lập Hội đồng thẩm định bồi thường giải phóng mặt bằng thành phố theo quyết định số 3392/Q Đ-UBND ngày 06 tháng 8 năm 2010 gồm các thành viên là các sở ngành: Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tư pháp và các Sở Ngành có liên quan và Quyết định số 51/2011/QĐ-UBND ngày 12 tháng 7 năm 2011 về ban hành quy chế

tổ chức và hoạt động của Hội đồng thẩm định bồi thường giải phóng mặt bằng thành phố để tham mưu cho thành phố trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Tại các quận huyện thành lập Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng ở tất cả quận, huyện giúp cho Hội đồng Bồi thường của các dự án Với những chủ trương, giải pháp đồng

bộ, linh hoạt nêu trên công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư trên địa bàn thành phố đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, và tình trạng khiếu nại liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư giảm thiểu, cụ thể:

+ Đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng và đảm bảo việc tái định cư cho các dự án: Kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè, Đại lộ Đông Tây, Cải thiện môi trường nước Tàu Hủ - Bến Nghé, Nâng cấp đô thị, các kênh Tân Hoá – Lò Gốm – Ông Buông, đường Cao tốc Long Thành – Dầu Giây (thuộc địa bàn thành phố), đường nối Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài, Xa lô ̣ Hà Nô ̣i, Khu Đô thi ̣ mới Thủ Thiêm, Khu công nghê ̣ cao , Bến Thành – Suối Tiên, Đại học Quốc gia thành phố

Hồ Chí Minh trên địa bàn quận Thủ Đức

+ Dự án đang triển khai như: bệnh Viện Chấn Thương chỉnh hình, Bệnh viện Nhi Đồng 1, đường Cao tốc Bến Lức – Long Thành ,

Đây là những dự án lớn và là dự án trọng điểm của thành phố, góp phần tạo lên diện mạo mới cho thành phố, văn minh và sạch đẹp hơn Ngoài ra các dự án trên hoàn thành đã thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Việc bố trí chỗ

ở cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi các dự án trên , thành phố đã có 116 dự án hoàn thành với quy mô 23.130 căn hô ̣, nền đất (14.993 căn hô ̣, 8.137 nền đất)

Do triển khai nhiều biện pháp đồng bộ về tái định cư, các chính sách được điều chỉnh, bổ sung kịp thời kết hợp với việc quan tâm tập trung giải quyết khiếu nại của chính quyền các cấp nên tình hình khiếu nại của người dân về chính sách tái định cư trong những năm gần đây có xu hướng giảm đáng kể, số vụ việc khiếu nại mới phát sinh đã giảm dần, trung bình mỗi năm giảm khoảng 20,54% Đặc biệt, ngay sau khi Nghị quyết số 16/NQ-HĐND ngày 05 tháng 10 năm 2012 của Hội đồng nhân dân thành phố về công tác lập, tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch đô thị trên địa bàn thành phố được ban hành, Ủy ban nhân dân thành phố căn cứ tình hình thực tế

đã vận dụng các quy định của pháp luật, để đảm bảo lợi ích chính đáng của người dân, hỗ trợ tạo điều kiện cho người dân khi bị thu hồi đất ổn định cuộc sống, điều chỉnh quy hoạch “treo”, có chính sách hỗ trợ thêm ngoài quy định cho người dân tại các dự án nên tình trạng khiếu nại năm 2013 giảm 37% (chủ yếu liên quan đến khiếu nại về đất đai)

Về công tác hướng dẫn tập huấn, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ trong thời gian qua Hội đồng thẩm định đã tổ chức và triển khai hai đợt dành cho cán bộ Tòa

án nhân dân thành phố, Ủy ban nhân dân quận – huyện và cho cán bộ phường xã Qua quá trình xử lý công việc, theo đánh giá chung của Hội đồng thẩm định bồi thường thành phố về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng đạt những thuận lợi như :

- Đội ngũ những người làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ngày càng được tăng cường, tích lũy kinh nghiệm, nâng cao năng lực để hoàn thành tốt nhiệm

vụ

- Cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng hoàn thiện, phù hợp với yêu cầu quản lý của Nhà nước trong từng giai đoạn phát triển

- Trình tự tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ngày càng chặt chẽ, hợp lý hơn như công tác xây dựng, thẩm định, phê duyệt phương án, trình

tự thủ tục, biểu mẩu từng bước được chuẩn hóa

- Việc tổ chức tái định cư ngày càng được quan tâm với mục tiêu tạo chỗ ở mới, cuộc sống nơi mới bằng và tốt hơn nơi cũ đối với những người bị ảnh hưởng

Bên cạnh những mặt đạt được vẫn còn những mặt tồn tại như: Do tính chất phức tạp của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, một số nơi ở quận

huyện việc công khai chủ trương, chính sách cụ thể, có dự án chưa thật rõ ràng công tác chuẩn bị triển khai trước khi bồi thường (đối với dự án tuyến, thường xuyên điều chỉnh khi thực hiện), gây thắc mắc về sự minh bạch của dự án, khiếu nại của người dân Nội dung này trong thời gian qua, Hội đồng thẩm định bồi thường còn thiếu trong công tác thanh tra kiểm tra

Công tác giải quyết khiếu nại bồi thường còn chậm, đồng thời cũng chưa kiên quyết, xử lý dứt điểm những trường hợp cố tình không chấp hành quyết định có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền trong lĩnh vực giải quyết khiếu nại, tố cáo Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo pháp luật ngày càng được hoàn thiện theo hướng sát thực tiễn và công bằng, công khai minh bạch, một nguyên tắc bồi thường xuyên suốt và thống nhất (có thiệt hại là có bồi thường khác hỗ trợ) Đây cũng chính là sự thể hiện phân chia lợi ích khi Nhà nước có sự đầu tư phát triển đô thị có sự công bằng hơn, theo đó góp phần giảm khiếu kiện Tuy nhiên, vấn đề hiện nay có lẻ cũng phải đối mặt đó là sự thay đổi thường xuyên của pháp luật, dẫn đến những bất cập trong thực tiễn qua các dự án dở dang và đang áp dụng các quy định khác nhau và những tồn tại kể trên (nguồn: Báo cáo của hội đồng bồi thường TP.HCM)

1.4 Một số kinh nghiệm quốc tế về giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

1.4.1 Trung Quốc

Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung Quốc là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương

án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp