THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM

Quy trình thực hiện thẩm định dự án đầu tư Giải thích quy trình thẩm định dự án đầu tư tại sơ đồ 2: 1: Sau khi nhận được hồ sơ vay vốn của khách hàng, phòng tín dụng sẽ chuyểnsang cho tr

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN

HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM

CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ1.1 Vài nét khái quát về NHĐT&PTVN chi nhánh Đông Đô

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Đầu tư và Phát chi nhánh Đông Đô

triển-NHĐT&PT Chi nhánh Đông Đô được thành lập trên cơ sở nâng cấp phòng Giaodịch 2 (14 Láng Hạ), đi vào hoạt động từ 31/07/2004 theo quyết định số 191/QĐ-HĐQTngày 05/07/2004 của HĐQT- NHĐT&PTVN Là một trong những cơ sở tiên phong điđầu trong hệ thống, NHĐT&PTVN chú trọng triển khai nghiệp vụ kinh doanh bán lẻ, lấyphát triển dịch vụ và đem lại tiện ích cho khách hàng làm nền tảng; hoạt động theo môhình giao dịch một cửa với quy trình nghiệp vụ ngân hàng hiện đại và công nghệ tiêntiến, theo đúng dự án hiện đại hóa ngân hàng Việt Nam hiện nay

Việc thành lập NHĐT&PT Chi nhánh Đông Đô phù hợp với tiến trình thực hiệnchương trình cơ cấu lại, gắn liền với đổi mới toàn diện và phát triển vững chắc với nhịp

độ tăng trưởng cao, phát huy truyền thống phục vụ đầu tư phát triển, đa dạng hóa kháchhàng thuộc mọi thành phần kinh tế, phát triển và nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch

vụ ngân hàng, nâng cao hiệu quả an toàn hệ thống theo đòi hỏi của cơ chế thị trường và lộtrình hội nhập, làm nòng cốt cho việc xây dựng tập đoàn tài chính đa năng, vững mạnh,hội nhập Phòng Giao dịch 2 với mục tiêu ban đầu là huy động vốn được thành lập năm

2002, các dịch vụ hầu như chưa hề tiếp cận Sau hơn hai năm thành lập đến nay chinhánh đã bắt kịp với cơ chế thị trường Trụ sở chính của chi nhánh đặt tại đường Láng

Hạ, cùng với 8 điểm giao dịch đặt trên toàn thành phố rất thuận tiện để cung cấp các sảnphẩm ngân hàng tới từng người dân

Về cơ sở vật chất trang thiết bị, ngay từ khi còn là phòng Giao dịch 2 đã được trungương chọn là một trong những điểm giao dịch triển khai chương trình hiện đại hóa đầutiên, đây là chương trình có nhiều tiện ích trên cả nước rất thuận tiện cho công tác thanhtoán trên toàn quốc, chuyển tiền trong nước và quốc tế

Tổ điện toán P.Giao dịch 1

P.Thẩm định và quản lý tín dụng P.Tín dụng1

Giám đốc

Tổ kiểm tra kiểm toán nội bộ P.Giao dịch 2

P.Tổ chức hành chính

P.Kế hoạch nguồn vốn

1.1.2 Mô hình tổ chức của Chi nhánh

Sơ đồ 1: Cơ cấu bộ máy của NHĐT&PT Chi nhánh Đông Đô

Mô hình tổ chức được xây dựng theo mô hình hiện đại hóa, theo hướng đổi mới vàtiên tiến, phù hợp với quy mô và đặc điểm hoạt động của chi nhánh Điều hành hoạt độngcủa NHĐT&PT Chi nhánh Đông Đô là Giám đốc chi nhánh Giúp việc cho Giám đốc

điều hành chi nhánh có 2 Phó Giám đốc, hoạt động theo sự phân công ủy quyền củaGiám đốc Các phòng của Chi nhánh Đông Đô được tổ chức thành 3 khối bao gồm: khốitrực tiếp kinh doanh, khối hỗ trợ kinh doanh và khối quản lý nội bộ.

1.1.3 Phạm vi thẩm định

Tuỳ thuộc vào quy mô, phạm vi hoạt động của mỗi ngân hàng thương mại mà việcthẩm định của chi nhánh được phân cấp cho những dự án có quy mô khác nhau Cán bộthẩm định có trách nhiệm thẩm định những dự án trong phạm vi được phân cấp, uỷ quyềnthường xuyên kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ phát hiện và đưa ra hành động khắc phục kịpthời Việc quyết định cho vay là do Giám đốc chi nhánh hay người được uỷ quyền hợppháp theo quy định của ngân hàng

Các dự án mà chi nhánh thường thẩm định là những dự án vay vốn ngắn hạn, trunghạn và dài hạn Các dự án này đa phần thuộc lĩnh vực sản xuất (sữa, điện, xi măng, bao bìđóng gói…), lĩnh vực dịch vụ như xây dựng các trung tâm thương mại, ngoài ra còn cócác dự án vay vốn để mua sắm thiết bị, mua ôtô của các doanh nghiệp kinh doanh vận tảitaxi…số vốn của các dự án yêu cầu được vay thường là 25-27 tỷ đồng

1.2 Quy trình và phương pháp thẩm định dự án đầu tư

1.2.1 Quy trình thực hiện thẩm định dự án đầu tư

Giải thích quy trình thẩm định dự án đầu tư tại sơ đồ 2:

(1): Sau khi nhận được hồ sơ vay vốn của khách hàng, phòng tín dụng sẽ chuyểnsang cho trưởng phòng thẩm định để tiếp nhận hồ sơ

(2): Trưởng phòng thẩm định có trách nhiệm kiểm tra sơ bộ hồ sơ, những giấy tờcần thiết để thẩm định Có 2 trường hợp xảy ra

(2.1): Nếu chưa đủ điều kiện thẩm định, thì bộ hồ sơ đó sẽ được gửi quay về phòngtín dụng để tiếp tục bổ sung những giấy tờ cần thiết

(2.2): Nếu đảm bảo yêu cầu thì sẽ được chuyển tiếp sang bước (3)

(3): Trưởng phòng thẩm định sẽ giao bộ hồ sơ đó cho cán bộ thẩm định

(4): Sau khi nhận được hồ sơ, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành thẩm định theo cácbước và nội dung như quy định Sẽ có 2 trường hợp xảy ra

(4.1): Nếu trong hồ sơ thẩm định có những tài liệu hay phần nào chưa rõ cần phải

bổ sung, giải trình Thì những yêu cầu đó được gửi cho phòng tín dụng, sau khi nhữngyêu cầu được đáp ứng, hồ sơ sẽ được gửi lại cho cán bộ thẩm định để tiến hành thẩm địnhnhư bình thường

(4.2): Sau khi thẩm định xong thì cán bộ thẩm định sẽ lập báo cáo thẩm định vàtrình lên trưởng phòng thẩm định

(5): Trưởng phòng thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra kiểm soát báo cáo thẩm định (5.1): Nếu kết quả thẩm định chưa đạt yêu cầu, thì trưởng phòng thẩm định sẽ yêucầu cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định lại

(5.2): Nếu kết quả thẩm định đạt yêu cầu sẽ được chuyển sang bước tiếp theo

(6): Tiếp nhận hồ sơ kết quả thẩm định

(6.1): Hồ sơ sẽ được cán bộ thẩm định lưu lại

(6.2): Đồng thời hồ sơ và kết quả thẩm định cũng được chuyển trả lại cho phòng tíndụng Từ đó phòng tín dụng sẽ có những quyết định theo đúng chức năng của mình

Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định dự án đầu tư Phòng tín dụng Cán bộ thẩm định Trưởng phòng thẩm định

Đưa yêu cầu, giao hồ sơ

Lập báo cáo thẩm định Kiểm tra, kiểm soát

Lưu hồ sơ/ tài liệu Nhận lại hồ sơ và kết quả

thẩm định

Chưa đủ điều kiện thẩm định

Bổ sung, giải trình Chưa

(4) ) (1)

(6.2)

(6)

1.2.2 Các phương pháp thẩm định dự án đầu tư

Hiện nay, chi nhánh đang sử dụng kết hợp cả 5 phương pháp thẩm định chính:phương pháp thẩm định theo trình tự, so sánh các chỉ tiêu, phương pháp phân tích độnhạy, dự báo và triệt tiêu rủi ro Đối với những dự án phức tạp có quy mô lớn, những dự

án xây dựng nhà máy sản xuất điện, xi măng, xây dựng trung tâm thương mại mà chinhánh đã tiến hành thẩm định thì đều sử dụng kết hợp cả 5 phương pháp trên Riêng đốivới những dự án nhỏ hơn, tính chất đơn giản hơn như các dự án thẩm định cho vay vốnmua xe taxi, mở rộng quy mô sản xuất…thì phương pháp phân tích độ nhạy hay triệt tiêu

rủi ro ít được sử dụng Trong số các phương pháp đã nêu thì phương pháp thẩm định theotrình tự thường được sử dụng phổ biến với tất cả các dự án Sau đây là nội dung cụ thểcủa từng phương pháp.

1.2.2.1 Phương pháp so sánh các chỉ tiêu

Đây là phương pháp phổ biến và đơn giản, các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, các chỉtiêu tài chính chủ yếu của dự án được so sánh với các dự án đã và đang xây dựng hoặcđang hoạt động Phương pháp so sánh được tiến hành theo một số chỉ tiêu sau:

- Qui chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế xây dựng, điều kiện tài chính mà dự án có thể chấpnhận được Quy chuẩn, tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tưcông nghệ quốc gia, quốc tế Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà thị trườngđòi hỏi, và theo quy định của pháp luật

- Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư, các chỉ tiêu về hiệu quảđầu tư

- Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng nguyên liệu, nhân công, tiềnlương, chi phí quản lý của ngành theo các định mức kinh tế - kỹ thuật hiện hành

- Các định mức tài chính doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn hiện hành của Nhànước, của ngành đối với doanh nghiệp cùng loại

1.2.2.2 Phương pháp thẩm định theo trình tự

Đây là phương pháp tiến hành một cách trình tự, chi tiết, lấy trình tự trước làm tiền

đề cho trình tự sau Phương pháp này được thể hiện như sau:

- Thẩm định tổng quát: Khi tiếp nhận hồ sơ xin vay vốn thì cán bộ thẩm định phảitiến hành kiểm tra một cách khái quát các nội dung cơ bản của hồ sơ dự án như: mục tiêuđầu tư, sự cần thiết phải đầu tư Qua đó cho phép chúng ta hình dung khái quát về dự án,

về vai trò, về tầm quan trọng của dự án Nếu dự án tuân thủ đầy đủ các qui định cầnthiết thì sẽ tiếp tục thẩm định chi tiết dự án và ngược lại thì dự án có thể sẽ bị bác bỏ

- Thẩm định chi tiết: Đây là bước quan trọng nhất trong quá trình thẩm định dự

án-đó là việc xem xét dự án một cách khách quan, khoa học và toàn diện tất cả các nội dungliên quan đến dự án như: Thẩm định về khía cạnh pháp lý, thị trường, công nghệ, kỹ

thuật, tổ chức quản lý, kinh tế-tài chính, và các khía cạnh xã hội khác Xem xét xem nó

có phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của đất nước, của ngành và của địaphương trong mỗi thời kỳ hay không? Thông qua đó mà đưa ra các ý kiến đóng góp, đánhgiá về từng nội dung dự án, phát hiện các sai xót và đưa ra các kết luận

1.2.2.3 Phương pháp phân tích độ nhạy

Phương pháp này thường dùng để kiểm tra tính vững chắc về hiệu quả tài chính của

dự án Cơ sở của phương pháp này là dự kiến một số tình huống bất trắc có thể xảy ratrong tương lai đối với dự án, như vượt chi phí đầu tư, không đạt công suất thiết kế, giácác chi phí đầu vào tăng và giá tiêu thụ sản phẩm giảm, có thay đổi về chính sách thuếtheo hướng bất lợi, thay đổi tỷ suất chiết khấu xem xét tác động của những yếu tố đóđến hiệu quả đầu tư và khả năng hoà vốn của dự án

Mức độ sai lệch so với dự kiến của các bất trắc tuỳ điều kiện cụ thể và nên chọn cácyếu tố tiêu biểu dễ xảy ra gây tác động xấu đến hiệu quả của dự án để xem xét Nếu dự ánvẫn tỏ ra có hiệu quả kể cả trong trường hợp có nhiều bất trắc thì đó là những dự án có độ

an toàn cao Trong trường hợp ngược lại, cần phải xem xét lại để đề xuất kiến nghị cácbiện pháp hữu hiệu khắc phục hay hạn chế

1.2.2.4 Phương pháp dự báo

Cơ sở của phương pháp này là dùng số liệu dự báo trong tương lai, điều tra thống kê

để kiểm tra cung cầu của sản phẩm dự án trên thị trường, giá cả và chất lượng của côngnghệ, thiết bị, nguyên liệu ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả, tính khả thi của dự án

1.2.2.5 Phương pháp triệt tiêu rủi ro

Do đặc điểm của đầu tư và dự án đầu tư là tập hợp các yếu tố được dự kiến trongtương lai, có thời gian thực hiện dự án và khai thác dự án thường rất dài nên khi thực hiện

dự án không tránh khỏi những rủi ro ngoài ý muốn Vì vậy mà để đảm bảo cho dự án đạthiệu quả cao thì người ta thường dự báo trước các rủi ro có thể xảy ra, thông qua đó mà

có các biện pháp phòng ngừa thích hợp nhằm hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất Thườngthì với phương pháp này người ta thường phân loại rủi ro làm hai loại là: Rủi ro trong giaiđoạn thực hiện dự án và rủi ro khi dự án đi vào hoạt động

(*) Đối với khách hàng hoạt động theo luật doanh nghiệp nhà nước

Hồ sơ bao gồm: Quyết định thành lập doanh nghiệp; điều lệ doanh nghiệp Quyếtđịnh bổ nhiệm Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc hoặc Giám đốc, kế toán trưởng; Giấychứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy phép hành nghề với những ngành nghề cần giấyphép; Văn bản ủy quyền hoặc xác định về thẩm quyền trong quan hệ vay vốn

(*) Đối với khách hàng hoạt động theo luật doanh nghiệp

Hồ sơ bao gồm: Quyết định thành lập doanh nghiệp; Điều lệ doanh nghiệp; giấyđăng ký kinh doanh; Giấy phép hành nghề đối với doanh nghiệp cần giấy phép hành

nghề; Giấy chứng nhận phần vốn góp của từng thành viên; Biên bản bầu thành viênHĐQT, chủ tịch; Quyết định của Hội đồng thành viên hoặc HĐQT về việc bổ nhiệmGiám đốc (Tổng giám đốc) và kế toán trưởng; Quyết định của Hội đồng thành viên hoăcHĐQT về việc ủy quyền cho người đại diện doanh nghiệp vay vốn ngân hàng.

(*) Đối với pháp nhân hoạt động theo luật đầu tư nước ngoài

Hồ sơ bao gồm: Giấy phép đầu tư; Hợp đồng liên doanh (đối với doanh nghiệp liêndoanh); Điều lệ doanh nghiệp; Các văn bản bổ nhiệm hoặc bầu HĐQT, chủ tịch, TổngGiám đốc hoặc giám đốc, Kế toán trưởng; Văn bản ủy quyền hoặc xác định về thẩmquyển trong quan hệ vay vốn

(*) Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác

- Sổ hộ khẩu, chứng minh thư Giấy phép hành nghề đối với ngành nghề cần giấyphép Giấy tờ xác nhận được giao, thuê sử dụng đất, mặt nước Giấy phép đánh bắt thủysản, hải sản, đăng kiểm tàu thuyền Các giấy tờ cần thiết khác theo quy định của phápluật

b Các tài liệu chứng minh tình hình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khả năng tàichính của khách hàng và người bảo lãnh (nếu có)

(*) Đối với pháp nhân hoạt động theo luật doanh nghiệp và luật đầu tư

- Các báo cáo tài chính tối thiểu 02 năm gần nhất và quý gần nhất bao gồm: bảngcân đối; báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh; thuyết minh báo cáo tài chính;lưu chuyển tiền tệ (nếu có)

- Đối với pháp nhân hoạt động chưa được 02 năm, yêu cầu gửi báo cáo tài chính đếnthời điểm gần nhất

(*) Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác

Các tài liệu phải nộp gồm: báo cáo tình hình sản xuất kinh doanh, năng lực tàichính, tình hình đã vay nợ ở các tổ chức tín dụng, các tổ chức, cá nhân khác và các nguồnthu nhập để trả nợ, và các tài liệu khác

1.3.1.3 Hồ sơ về dự án vay vốn

Đối với dự án vay vốn, khách hàng phải gửi đến ngân hàng những tài liệu sau:

- Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báocáo đầu tư nếu dự án chỉ cần lập báo cáo đầu tư Quyết định phê duyệt dự án đầu tư củacấp có thẩm quyền.

- Thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán; quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dựtoán của cấp có thẩm quyền

+ Tài liệu chứng minh về vốn đầu tư hoặc các nguồn vốn tham gia đầu tư dự án(nếu đã thực hiện đầu tư hoặc dự án có nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư)

+ Các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu thực hiện dự án: phê duyệt kế hoạchđấu thầu, kết quả đấu thầu, hợp đồng giao nhận thầu… Hợp đồng thi công xây lắp, cungcấp thiết bị, phê duyệt hợp đồng nhập khẩu thiết bị Các hợp đồng tư vấn (nếu có) Cáctài liệu khác liên quan đến dự án đầu tư (nếu có)

1.3.1.4 Hồ sơ bảo đảm tiền vay

Những hồ sơ này được thực hiện theo quy định của pháp luật và Hội sở chính

1.3.2 Thẩm định khách hàng vay vốn

1.3.2.1 Thẩm định năng lực pháp lý của khách hàng

a Đối với doanh nghiệp

Cán bộ thẩm định phải tiến hành kiểm tra tính hợp pháp, hợp lệ, tính pháp lý củacác loại giấy tờ nằm trong mục “1.2.1 Các tài liệu chứng minh năng lực pháp luật, nănglực hành vi dân sự của khách hàng” thuộc mục “1.2 Hồ sơ khách hàng vay vốn”

b Đối với khách hàng tư nhân

Yêu cầu về năng lực pháp lý đó là: Đủ 18 tuổi trở lên, có đầy đủ năng lực dân sựtheo quy định của Bộ luật dân sự, có hộ khẩu thường trú

c Quản trị điều hành của lãnh đạo

Để đánh giá được khả năng điều hành của Ban lãnh đạo, Ngân hàng sẽ tiến hànhkiểm tra: Năng lực chuyên môn, năng lực quản trị điều hành; Phẩm chất tư cách, uy tíncủa lãnh đạo trong và ngoài doanh nghiệp; Sự đoàn kết trong ban lãnh đạo và trong doanhnghiệp; Khả năng nắm bắt thị trường, thích ứng hội nhập thị trường

d Quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng

- Quan hệ tiền gửi: xem xét đến số dư tiền gửi bình quân, doanh số tiền gửi, tỷ trọng

so với doanh thu

- Xét về quan hệ tín dụng: Ngân hàng sẽ tiến hành xem xét ở những khía cạnh: Dư

nợ ngắn, trung và dài hạn; Mục đích vay vốn của các khoản vay; Doanh số cho vay, thunợ; Mức độ tín nhiệm

1.3.2.3 Thẩm định tình hình sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng

a Tình hình sản xuất kinh doanh

Để phân tích tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, Ngân hàng sẽ xemxét trên các khía cạnh:

- Tổng doanh thu, lợi nhuận; Phân tích các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động,khả năng sinh lời, sự tăng trưởng Chiến lược kinh doanh trong thời gian tới; Chính sáchkhách hàng

- Các sản phẩm chủ yếu của khách hàng, thị phần trên thị trường; Mạng lưới phânphối sản phẩm; Khả năng cạnh tranh, các đối thủ cạnh tranh chủ yếu trên thị trường; Dựđoán xu hướng tăng, giảm doanh thu, chi phí và lợi nhuận trong tương lai

b Tình hình tài chính

Ngân hàng sẽ căn cứ vào một số chỉ tiêu:

- Tổng tài sản, cơ cấu giữa nguồn vốn và tài sản

dự án Các nội dung chính khi thẩm định dự án cần phải tiến hành phân tích:

1.3.3.1 Xem xét đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án

- Mục tiêu đầu tư của dự án; Sự cần thiết đầu tư của dự án

- Qui mô đầu tư: Công suất thiết kế, giải pháp công nghệ, cơ cấu sản phẩm và dịch

vụ đầu ra của dự án, phương pháp tiêu thụ sản phẩm

- Qui mô vốn đầu tư: tổng vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư theo các tiêu chí khác nhau(xây lắp, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian thi công và dự phòng phí, vốn cốđịnh và vốn lưu động); vốn tự có, vốn được cấp, vốn vay, vốn liên doanh liên kết… Dựkiến tiến độ triển khai thực hiện dự án

1.3.3.2 Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án

a Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm dự án

- Định dạng sản phẩm của dự án, tình hình sản xuất, tiêu thụ các sản phẩm, dịch vụthay thế đến thời điểm thẩm định

- Xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối với sản phẩm,dịch vụ đầu ra của dự án, ước tính mức tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường nội địa

và khả năng xuất khẩu sản phẩm dự án

c Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án

Trên cơ sở đánh giá tổng quan về quan hệ cung cầu sản phẩm của dự án, để từ đóxem xét định hướng thị trường mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là thaythế hàng nhập khẩu, xuất khẩu hay chiếm lĩnh thị trường nội địa của các nhà sản xuấtkhác có hợp lý không Để đánh giá về khả năng đạt được các mục tiêu thị trường mà dự

án đã đề ra, cán bộ thẩm định cần thẩm định khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án đốivới thị trường nội địa và thị trường nước ngoài

d Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối

- Sản phẩm của dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào, có cần hệ thốngphân phối không? Mạng lưới phân phối đã được xác lập hay chưa, mạng lưới phân phối

có phù hợp với đặc điểm của thị trường hay không?

- Nếu việc tiêu thụ chỉ dựa vào một số đơn vị phân phối thì cần có nhận định xem

có thể xẩy ra việc bị ép giá hay không

e Dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án

Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thụ, công suất thiết kế và khả năng cạnh tranhcủa sản phẩm dự án, cán bộ thẩm định phải đưa ra được các dự kiến về khả năng tiêu thụsản phẩm của dự án sau khi đi vào hoạt động

1.3.3.3 Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của

dự án

Nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án cũng là một yếu tố rất quan trọng,

vì nó đảm bảo cho hoạt động sản xuất được diễn ra một cách liên tục thường xuyên, duytrì công suất dự kiến của dự án, đảm bảo số lượng sản phẩm sản xuất ra Phải tiến hànhđánh giá để xác định xem: dự án có chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào haykhông? Những thuận lợi, khó khăn đi kèm với việc để có thể chủ động được nguồnnguyên nhiên liệu đầu vào

1.3.3.4 Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật

a Địa diểm xây dựng

Địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư của dự án cũng như ảnh hưởnglớn đến giá thành, sức cạnh tranh nếu xa thị trường nguyên vật liệu, nơi tiêu thụ Bởi vậy,khi đánh giá địa điểm xây dựng sẽ được xem xét trên các mặt: Địa điểm có thuận lợi vềmặt giao thông hay không? Có gần các nguồn cung cấp: nguyên vật liệu, điện, nước vàthị trường tiêu thụ hay không, có nằm trong quy hoạch hay không? Cơ sở vật chất, hạtầng hiện có của địa điểm đầu tư thế nào, đánh giá so sánh về chi phí đầu tư so với các dự

án tương tự ở địa điểm khác

b Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án

- Công suất thiết kế của dự án là bao nhiêu, có phù hợp với khả năng tài chính, trình

độ quản lý, địa điểm, thị trường tiêu thụ hay không?

- Sản phẩm của dự án là sản phẩm mới hay đã có sẵn trên thị trường; Quy cách,phẩm chất, mẫu mã của sản phẩm như thế nào? Yêu cầu kỹ thuật, tay nghề để sản xuấtsản phẩm có cao không?

c Công nghệ, thiết bị

Công nghệ, thiết bị sẽ được xem xét trên các mặt:

- Công nghệ có phù hợp với trình độ hiện tại của Việt Nam hay không Phương thứcchuyển giao công nghệ có hợp lý hay không

- Xem xét, đánh giá về số lượng, công suất, quy cách, chủng loại, danh mục máymóc thiết bị và tính đồng bộ của dây chuyền sản xuất Trình độ tiên tiến của thiết bị, khicần phải thay đổi sản phẩm thì thiết bị này có đáp ứng được hay không? Giá cả thiết bị vàphương thức thanh toán có hợp lý không

d Quy mô và giải pháp xây dựng

- Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự án hay không,

có tận dụng được các cơ sở vật chất hiện có hay không Tiến độ thi công có phù hợp vớiviệc cung cấp máy móc thiết bị, có phù hợp với thực tế hay không

- Tổng dự toán/ dự toán của từng hạng mục công trình, có hạng mục nào cần đầu tư

mà chưa được dự tính hay không, có hạng mục nào không cần thiết hoặc chưa cần thiếtphải đầu tư hay không

e Môi trường, phòng cháy chữa cháy

Cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá các giải pháp về môi trường, phòng cháychữa cháy của dự án có đầy đủ, phù hợp chưa

1.3.3.5 Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án

- Xem xét kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận hành của chủ đầu tư dự án Đánh giá

sự hiểu biết, kinh nghiệm của chủ đầu tư với việc tiếp cận, điều hành công nghệ, thiết bịmới của dự án Xem xét năng lực, uy tín các nhà thầu: tư vấn thi công, cung cấp thiết bị,công nghệ…

- Đánh giá về nguồn nhân lực của dự án: số lượng lao động dự án cần, đòi hỏi vềtay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo và khả năng cung ứng nguồn nhân lực cho

sở những dự án tương tự đã thực hiện và được Ngân hàng đúc rút ở giai đoạn thẩm định

dự án sau đầu tư, cán bộ thẩm định sau khi so sánh nếu thấy có sự khác biệt lớn ở bất kỳnộidung nào thì phải tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhận xét Từ đó,đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục tiêu dự kiến ban đầu của

dự án để làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà Ngân hàng nên tham gia vào dự án

b Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án

Cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốncho từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý hay không Khả năng đáp ứng nhu cầu vốntrong từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công

c Nguồn vốn đầu tư

Trên cơ sở tổng mức đầu tư được duyệt, sẽ tiến hành rà soát lại từng loại nguồn vốntham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia của từng loại nguồn vốn, từ kếtquả phân tích tình hình tài chính của chủ đầu tư để đánh giá khả năng tham gia của nguồnvốn chủ sở hữu Chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm của từng loạinguồn vốn

1.3.3.7 Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án

Tất cả những phân tích đánh giá trên đều nhằm mục đích là hỗ trợ cho phần tínhtoán, đánh giá hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư Việc xácđịnh hiệu quả tài chính có chính xác hay không tùy thuộc rất nhiều vào việc đánh giá và

đưa ra các giả định ban đầu Việc đánh giá hiệu quả về mặt tài chính được xem xét ở cáckhía cạnh sau:

a Thẩm tra kết quả kinh doanh

Để tiến hành thẩm tra kết quả kinh doanh cần thực hiện qua các bước:

Bước 1: Xác định mô hình đầu vào, đầu ra của dự án

Tùy theo đặc điểm, loại hình và quy mô của dự án, khi tiến hành tính toán hiệu quả

dự án, cán bộ thẩm định sẽ xác định mô hình đầu vào, đầu ra phù hợp nhằm bảo đảm khitính toán sẽ phản ánh trung thực, chính xác hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án

Đối với dự án xây dựng mới độc lập, các yếu tố đầu vào, đầu ra của dự án được táchbiệt rõ ràng nên sẽ dễ dàng trong việc xác định các yếu tố đầu vào, đầu ra để tính hiệuquả của dự án Tuy nhiên, đối với các dự án đầu tư chiều sâu, mở rộng công suất, hoànthiện quy trình sản xuất thì việc xác định mô hình đầu vào, đầu ra phù hợp là tương đốikhó khăn Do đó, cán bộ thẩm định sẽ sử dụng những mô hình phù hợp đối với từng dựán

Bước 2: Phân tích để tìm dữ liệu

Khi đã xác định được mô hình đầu vào, đầu ra của dự án, cần phải phân tích dự án

để tìm ra các dữ liệu đầu vào, đầu ra cần thiết phục vụ cho việc tính toán hiệu quả dự ánbằng các bước sau:

- Xem xét báo cáo nghiên cứu khả thi, phân tích trên các phương diện khác nhaucủa dự án để tìm ra các dữ liệu phục vụ cho công tác tính toán hiệu quả dự án Cácphương diện đó bao gồm: phân tích thị trường, nguyên nhiên vật liệu, nguồn cung cấp,phân tích kỹ thuật công nghệ, phân tích tổ chức quản lý, kế họach thực hiện ngân sách

- Xác định các giả định để tính toán cho trường hợp cơ sở: tính toán hiệu quả tàichính và khả năng trả nợ của dự án với giả định dự kiến ở mức sát với thực tế dự báo sẽxày ra nhất

- Xác định các tình huống khác ngoài trường hợp cơ sở

Bước 3: Lập bảng thông số cho trường hợp cơ sở

Bảng thông số được lập cho trường hợp cơ sở- là trường hợp giả định thường xảy ranhất đối với dự án Các chỉ tiêu cần thiết của bảng thông số tùy thuộc vào từng dự án, cácthông số của dự án nên được phân theo nhóm để dễ kiểm soát Bảng thông số sẽ đượcthực hiện trước khi bắt tay vào tính toán, khi có các thông số phát sinh sẽ được bổ sungsong song trong quá trình tính toán cho đến khi hoàn chỉnh bảng thông số Nội dung củabảng thông số bao gồm: sản lượng doanh thu; chi phí hoạt động; các khoản đầu tư; vốnlưu động; tài sản; các thông số khác như thuế suất, tỷ giá…

Bước 4: Lập các bảng tính trung gian

Trước khi tiến hành lập bảng tính hiệu quả dự án, cần phải lập các bảng tính trunggian Các bảng tính trung gian này cho biết rõ hơn các giả định được áp dụng và là cácthông số tổng hợp đầu vào cho bảng tính hiệu quả dự án, bảng lưu chuyển tiền tệ và bảngcân đối kế hoạch sau này Đối với một dự án sản xuất thì số lượng các bảng tính trunggian bao gồm:

* Bảng 1: Bảng tính sản lượng và doanh thu hàng năm của dự án

* Bảng 2: Bảng tính chi phí hoạt động hàng năm của dự án

Trong các chi phí hoạt động, đối với từng dự án có thể lập các bảng tính trung gianchi tiết cho từng loại chi phí như: chi phí nguyên vật liệu, tiền lương và bảo hiểm y tế, chiphí quản lý… để đảm bảo tính rõ ràng và chính xác hơn

* Bảng 3: Lịch khấu hao

* Bảng 4: Tính toán lãi vay: bao gồm cả bảng tính lãi vay trung dài hạn, lãi vay vốnngắn hạn

* Bảng 5: Bảng tính nhu cầu vốn lưu động

Bước 5: Lập báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ và tính toán khả năng trả nợ

Sau khi tính toán các bảng tính trung gian, kết quả của bảng tính trung gian sẽ được

sử dụng để lập báo cáo kết quả kinh doanh Nội dung của bảng báo cáo kết quả kinhdoanh chính là sự tổng hợp của các bảng tính trung gian được lập ở bước 4, từ đó tính ralợi nhuận trước và sau thuế của doanh nghiệp, dòng tiền hàng năm của dự án

Sau khi tiến hành lập báo cáo kết quả kinh doanh, thì báo cáo lưu chuyển tiền tệ sẽđược lập Báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho phép đánh giá được hiệu quả dự án dựa trên cácchỉ tiêu NPV, IRR- là các chỉ tiêu đánh giá chính xác nhất vì nó căn cứ vào dòng tiền bỏ

ra và dòng tiền thu vào của một dự án có tính đến yếu tố thời gian

Sau khi lập bảng lưu chuyển tiền tệ, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành phân tích và tínhtoán khả năng trả nợ của dự án

Bước 6: Lập bảng cân đối kế toán

Sau khi đã tiến hành tính toán và lập các báo cáo cần thiết, cuối cùng cán bộ thẩmđịnh sẽ lập bảng cân đối kế hoạch- đây là bảng cho biết sơ lược tình hình tài chính của dự

án, qua đó tính các tỷ số của dự án trong các năm kế hoạch như: tỷ số thanh toán ngắnhạn, tỷ số thanh toán nhanh, hệ số nợ

b Thẩm tra nguồn, khả năng trả nợ hàng năm, thời gian trả nợ

Sau khi tính toán và phân tích các báo cáo của dự án, cán bộ thẩm định sẽ phân tíchkhả năng trả nợ và thời gian trả nợ của khách hàng Về cơ bản nguồn trả nợ của kháchhàng được huy động từ 3 nguồn chính bao gồm:

- Lợi nhuận sau thuế để lại (thông thường được tính bằng 50-70%)

- Khấu hao cơ bản

c Thẩm tra nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án

Để đánh giá khả năng sinh lời của dự án, các chỉ tiêu thường được sử dụng đó là:NPV, IRR, ROE (đối với những dự án có vốn tự có tham gia) NPV được sử dụng để tínhgiá trị hiện tại thuần của dự án, IRR được dùng để tính tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án.Sau khi tính toán các chỉ tiêu này, chúng sẽ được so sánh với NPV, IRR của các dự án

tương tự đã và đang thực hiện, đã được ngân hàng đúc rút ở giai đoạn thẩm định sau đầu

tư để từ đó đánh giá được khả năng sinh lời của dự án

1.4 Nghiên cứu quá trình thẩm định của dự án đầu tư “Dự án trung tâm thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh”

Để hiểu rõ hơn về quy trình, phương pháp, và nội dung thẩm định, chúng ta sẽnghiên cứu cụ thể qua việc thẩm định dự án “Dự án trung tâm thương mại và dịch vụNgọc Khánh” Đây là dự án được xác định là thuộc dự án nhóm B, dự án được gửi tớiPhòng tín dụng1 của chi nhánh vào ngày 2/12/2006 Sau khi xem xét hồ sơ vay vốn củakhách hàng, đến ngày 4/12/2006 dự án được gửi sang cho Phòng thẩm định và quản lý tíndụng, trưởng phòng sẽ xem xét và phân công cho cán bộ tiến hành thẩm định Trong thờigian 14 ngày từ ngày 4/12/2006 đến ngày 18/12/2006, cán bộ thẩm định cùng với các bộtín dụng được phân công sẽ kết hợp cùng nhau xem xét dự án, và trình lên cho trưởngphòng thẩm định kiểm tra, rồi gửi quay lại cho phòng tín dụng Đến ngày 19/12/2006, kếtquả của dự án được trình lên cho Ban lãnh đạo để đưa ra kết luận cuối cùng Thời gianthẩm định của dự án đảm bảo quy định đối với dự án nhóm B là 18 ngày Tuy nhiên, đốivới dự án này có một điểm đặc biệt đó là có 2 chi nhánh của NHĐT& PTVN cùng thamgia tài trợ cho dự án, đó là chi nhánh Đông Đô và chi nhánh Nam Định (thành phố NamĐịnh) Bởi vậy, Ban lãnh đạo đã quyết định thành lập ra một tổ thẩm định chung đó làthành viên cán bộ của cả hai chi nhánh Do đó, trong quá trình thẩm định có một số phầnkhông tiến hành theo quy định chung, cụ thể sẽ có sự kết hợp đồng thời của cả hai chinhánh

“Dự án trung tâm thương maị và dịch vụ Ngọc Khánh” là dự án nhóm B, thuộc lĩnhvực xây dựng- kinh doanh nhà

- Chủ đầu tư là: Công ty cổ phần Vật tư và Dịch vụ kỹ thuật Hà Nội và Công ty cổphần Đầu tư Đông Dương

- Tổng mức đầu tư: 185.221 triệu đồng

- Quy mô của dự án: Đầu tư xây dựng mới một khu nhà ở cao tầng đồng bộ và khépkín hiện đại cùng với Trung tâm thương mại hiện đại trên diện tích 3.324m2, diện tíchxây dựng: 1.136m2 với tổng diện tích sàn 39.739 m2.

Các nội dung cụ thể về khách hàng vay vốn, cũng như các nội dung của dự án sẽđược nghiên cứu, xem xét, đánh giá chi tiết ở những phần sau:

Theo đăng ký kinh doanh, Công ty CPĐTĐD hoạt động về các lĩnh vực: Đầu tư,xây dựng và kinh doanh nhà; Sản xuất và buôn bán vật liệu xây dựng, thiết bị máy móc;Xây dựng công nghiệp, dân dụng, cơ sở hạ tầng, giao thông, thuỷ lợi; Xây dựng tronglĩnh vực bưu chính viễn thông; Trang trí nội ngoại thất; Tư vấn xây dựng (không baogồm dịch vụ thiết kế công trình) Do công ty mới thành lập được 5 năm, nên hoạt độnghiện tại chủ yếu là đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà

* Khi thành lập:Theo đăng ký kinh doanh vốn điều lệ là 40.000.000.000 đồng

* Năm 2003: doanh nghiệp bắt đầu đi vào hoạt động và các thành viên góp vốn sánglập công ty với số vốn điều lệ không thay đổi: 40.000.000.000 đồng (Bốn mươi tỷ đồng).Các thành viên và số lượng vốn góp được thể hiện cụ thể ở bảng sau:

Bảng 1: Các thành viên và số vồn góp tại Công ty Cổ phần Đầu tư Đông Dương năm

2003

Bảng 2: Các thành viên và số vồn góp tại Công ty Cổ phần và Đầu tư

Đông Dương năm 2006

Thành viên Giá trị vốn góp (VNĐ) Số cổ phần

tương ứng

Phần vốn góp

Kết luận: qua nghiên cứu chung về những tài liệu mà khách hàng gửi đến, cán bộ

thẩm định đã đánh giá chủ đầu tư có ngành nghề kinh doanh hoàn toàn phù hợp với dự án

dự kiến đầu tư Sự thay đổi về số lượng thành viên và giá trị vốn góp theo từng giai đoạnđược xác định rõ ràng

b Đánh giá tư cách và năng lực pháp lý của khách hàng

Để đánh giá tư cách và năng lực pháp lý của khách hàng, cán bộ thẩm định căn cứ

và xem xét các tài liệu mà khách hàng trình tới như sau:

- Điều lệ tổ chức và hoạt động

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103000508 do Sở Kế hoạch và Đầu tưThành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 28/08/2001; Giấy chứng nhận đăng ký thuế

- Các biên bản họp Đại hội Đồng cổ đông: số 02-2003/BBH về việc sửa đổi điều lệcông ty; số 03-2003/BBH về việc bầu thành viên HĐQT; số 05-2003/BBH về việc ký kết

dự án đầu tư

- Các biên bản họp HĐQT: số 04-2003/BBH về việc bầu Chủ tịch HĐQT và bổnhiệm Tổng giám đốc; số 06-2003/BBH về việc tham gia ký hợp đồng hợp tác đầu tư

- Thông báo của Đại hội Đồng cổ đông số 27-2003/TB về việc góp vốn đợt I

- Biên bản họp HĐQT công ty số 03-2005/BBH về việc uỷ quyền vay vốn

- Giấy chứng nhận góp vốn số 01-2006/CN; số 02-2006/CN; số 03-2006/CN; số 2006/CN

05 Các biên bản họp Đại hội Đồng cổ đông: số 0205 2006/BBH về việc chuyển nhượng

cổ phần; số 04-2006/BBH về việc bầu thành viên HĐQT

- Quyết định của Đại hội Đồng cổ đông số 03-2006/BBH về việc bổ sung cổ đông

- Biên bản họp HĐQT số 05-2006/BBH về việc bầu Chủ tịch HĐQT và bổ nhiệmTổng giám đốc

- Quyết định của HĐQT số 37-2006/QĐ về việc bổ nhiệm Kế toán trưởng

Kết luận: Qua việc nghiên cứu những giấy tờ mà chủ đầu tư gửi tới, cán bộ thẩm

định đi đến kết luận Công ty CPĐTĐD là doanh nghiệp có đủ tư cách và năng lực pháp

lý

c Mô hình tổ chức và bố trí lao động

(*) Quy mô hoạt động của doanh nghiệp: Công ty hoạt động dưới quy mô loại hình

doanh nghiệp vừa và nhỏ

(*) Cơ cấu tổ chức hoạt động

Công ty có Đại hội đồng cổ đông; Hội đồng quản trị Trong đó, Ông Nguyễn VănLộc - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc là người đại diện theo pháp luậtcủa Công ty Bên cạnh đó, còn có Ban lãnh đạo điều hành mọi hoạt động của Công ty vàcác phòng ban hỗ trợ

Sơ đồ 3: Cơ cấu tổ chức của Công ty CPĐTĐD

Ban Quản lý

Ban Nghiên cứu và lập dự án

Phòng Tài chính kế toán

(*) Cơ cấu, tổ chức lao động

Số lao động trong Công ty bao gồm lao động trực tiếp và lao động gián tiếp có tuổiđời trung bình là 30 tuổi, 95% trình độ Đại học và số kinh nghiệm làm việc từ 5 năm trởlên chiếm 70% số lao động trong công ty Mức thu nhập trung bình trên 3 triệuđồng/tháng

Chính sách tuyển dụng của Công ty: có năng lực, kinh nghiệm và có khả năngchuyên môn phù hợp với công việc được giao Khi đã là thành viên của Công ty, luônđược Công ty tạo điều kiện cả về thời gian và vật chất nhằm động viên cán bộ đi học đểnâng cao trình độ

Chính sách tăng lương và thưởng: Công ty thực hiện theo đúng Luật Lao động hiệnhành và theo hiệu quả công việc thực tế của từng lao động Các kỹ sư chính trong Công

ty đều có trình độ Đại học, có trên 10 năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực thiết kế,thi công xây lắp

Kết luận: trước hết về cơ cấu tổ chức của công ty đã được xác định rõ ràng, quy

định cụ thể người đại diện theo pháp luật Đội ngũ lao động có trình độ cao đa phần làtrên đại học, và đều có kinh nghiệm trong lĩnh vực mà công ty hoạt động

Đại hội đồng cổ đông

Hội đồng quản trị

Ban giám đốc

d Thành phần của ban lãnh đạo

- Công ty chỉ thực sự hoạt động bắt đầu từ năm 2003, thành phần ban lãnh đạo:+ Ông Nguyễn Văn Lộc: Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc

+ Thành viên HĐQT gồm: Bà Nguyễn Thị Phượng; Bà Nguyễn Thị Vân; ÔngNguyễn Văn Lợi

- Năm 2006: Công ty có sự thay đổi về cơ cấu vốn góp, Ban lãnh đạo mới của Công

ty gồm:

+ Ông Nguyễn Văn Lộc: Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Trình độ: Kỹ sư xâydựng

+ Ông Nguyễn Vũ Quế: Thành viên HĐQT Trình độ: Kỹ sư xây dựng

+ Ông Lê Văn Kiệt: Thành viên HĐQT Trình độ: Thạc sĩ kinh tế

- Hiện nay Công ty có số cổ đông là: 05 cổ đông Các cổ đông của Công ty đềuđang tham gia góp vốn và quản lý trong Indochina Group

+ Kế toán trưởng: Bà Bùi Thị Thu Hà

Kết luận: Các thành viên của Ban lãnh đạo đều có đầy đủ năng lực chuyên môn,

năng lực quản trị điều hành

1.4.1.2 Tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh của khách hàng

ứng cho các đơn vị thi công dự án Trung tâm thương mai (TTTM) và dịch vụ NgọcKhánh.

- Hàng tồn kho là 20 tỷ trong đó toàn bộ là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang của

dự án trên

* Phân tích nguồn vốn:

- Nợ phải trả chủ yếu là khoản mục người mua trả tiền trước: đây là khoản tiền ứnggóp vốn theo tiến độ thi công dự án của Công ty cổ phần bất động sản PETROLIMEXgóp theo hợp đồng góp vốn Đầu tư và phân chia sản phẩm

- Nguồn vốn chủ sở hữu đến 30/11/2006 là 30,6 tỷ - số vốn góp của các cổ đông

Bảng 3: Bảng cân đối kế toán của Công ty cổ phần Đầu tư Đông Dương

Đơn vị: Triệu đồng

Kết luận: Để đánh giá tình hình tài chính của chủ đầu tư, cán bộ thẩm định hoàn

toàn dựa vào báo cáo tài chính do chủ đầu tư gửi tới, một phần là do đây là công ty mớithành lập nên những số liệu về công ty, mối quan hệ với chi nhánh là chưa có Do công tymới thành lập, hoạt động kinh doanh chủ yếu tại thời điểm là đầu tư và kinh doanh dự ánxây dựng TTTM và dịch vụ Ngọc Khánh, nên các khoản mục về tài sản và nguồn vốn

được hạch toán trong báo cáo tài chính tại thời điểm gần nhất chủ yếu là thực hiện dự ántrên

b Phân tích tình hình sản xuất kinh doanh

Bảng 4: Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần Đầu tư Đông Dương

Đơn vị: đồng

4 Chi phí bán hàng và quản lý

6 Chi phí hoạt động tài chính

7 Lợi nhuận khác

9 Thuế thu nhập doanh nghiệp

Kết luận: Cũng tương tự như việc phân tích tình hình tài chính, cán bộ thẩm định

cũng căn cứ vào báo cáo kết quả kinh doanh mà chủ đầu tư gửi tới để phân tích Quaphân tích bảng 4- bảng kết quả hoạt động kinh doanh, cán bộ thẩm định đi đến kết luậncông ty được thành lập để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản,

dự án TTTM và dịch vụ Ngọc Khánh là dự án đầu tiên công ty thực hiện, nên doanh thutại thời điểm phân tích hầu như là không có

1.4.2 Thẩm định dự án đầu tư

1.4.2.1 Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án

Hồ sơ pháp lý của dự án bao gồm những loại văn bản, những quyết định: Văn bảnthỏa thuận và hợp đồng về cấp nước, thoát nước, cấp điện cho dự án; Các văn bản vềphòng cháy chữa cháy, về vấn đề môi trường, hợp đồng thuê đất được cấp có thẩm quyềnxem xét phê duyệt; Các quyết định phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án; Biênbản thỏa thuận về giá trị vốn góp đầu tư vào dự án; Biên bản thỏa thuận hợp tác đầu tư &phân chia sản phẩm; Các hồ sơ thiết kế và phê duyệt của cấp có thẩm quyền; Giấy phépxây dựng