ĐÁNH GIÁ TIẾN ĐỘ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰA ÁN GREEN CITY

- Thu hồi đất: Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử dụng diện tích đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác Hay: Thu hồi đất là việcnhà nước ra quyết định

KHOA TRẮC ĐỊA - BẢN ĐỒ VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Giáo viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

MSSV: 1621030713 Lớp:Quản lý đất đai A K61

Hà Nội - 2018

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 Huyện Đan Phượng 49

Bảng 2.2: Cơ cấu sử dụng đất Vinhomes Green City Đan Phượng 50

Bảng 2.3: Tổng hợp kinh phí bồi thường về đất 54

Bảng 2.4: Tổng hợp kinh phí bồi thường về vật kiến trúc 54

Bảng 2.5: Tổng hợp kinh phí bồi thường về cây cối hoa màu 56

Bảng 2.7: Tổng hợp kinh phí hỗ trợ khác 59

Bảng 2.8: Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của toàn Dự án 60

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 2.1 : Địa giới hành chính huyện Đan Phượng 47 Hình 2.2 Phối cảnh dự án Vinhomes Green City Đan Phượng 53

8 Sở TN - MT Sở Tài nguyên - Môi trường

10 TTPTQD Trung tâm phát triển quỹ đất

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên em xin cảm ơn chân thành đến toàn thể thầy cô trong trường Đạihọc Mỏ - Địa chất nói chung và các thầy cô trong khoa Trắc địa bản đồ và Quản lýđất đai, bộ môn Địa chính nói riêng, những người đã tận tình hướng dẫn, dạy dỗ vàtrang bị cho em những kiến thức bổ ích trong những năm vừa qua Đặc biệt em xinchân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên Ts Trần Xuân Miễn , người đã tậntình hướng dẫn, trực tiếp chỉ bảo và tạo mọi điều kiện giúp đỡ em trong suốt quátrình làm đồ án tốt nghiệp

Với điều kiện thời gian cũng như kinh nghiệm còn hạn chế của một sinh viên,

đồ án này không thể tránh được những thiếu sót Em rất mong nhận được sự chỉbảo, đóng góp ý kiến của các thầy cô để đồ án hoàn thiện hơn và để em có điều kiện

bổ sung, nâng cao ý thức của mình, phục vụ tốt hơn công tác thực tế sau này

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 06 tháng 4 năm 2020

Sinh viên: Trịnh Quang Tiến

PHẦN MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Công tác giải phóng mặt bằng là công việc rất khó khăn, phức tạp; còn bộc lộmột số hạn chế, như: tiến độ giải phóng mặt bằng còn chậm; việc giải quyết yêu cầutái định cư chưa đồng bộ, bất cập; tình trạng khiếu nại liên quan đến giải phóng mặtbằng vẫn diễn biến phức tạp; việc công khai, minh bạch trong thực hiện cơ chế,chính sách còn hạn chế; công tác tuyên truyền, vận động nhân dân có lúc, có dự ánchưa thực hiện sâu rộng… Chính vì vậy, tăng cường hiệu quả giải phóng mặt bằngtại thành phố Hà Nội là việc làm cấp thiết hiện nay Theo số liệu thống kê, từ năm

2010 – 2017, trên địa bàn thành phố Hà Nội có 3.073 dự án phải thực hiện thu hồiđất; đã hoàn thành giải phóng mặt bằng (GPMB) 1.711 dự án, với tổng diện tích đấthơn 8.462 ha; chi trả hơn 54.829 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ cho 213.554 tổchức, hộ gia đình, cá nhân và bố trí tái định cư (TĐC) cho 9.924 hộ gia đình, cánhân phải di chuyển chỗ ở 1 Những kết quả đó đã góp phần thúc đẩy phát triểnkinh tế – xã hội, giữ vững ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội và đóng góp tíchcực vào thành tựu chung của sự nghiệp xây dựng, phát triển Thủ đô trong nhữngnăm qua

Tuy nhiên, công tác GPMB là công việc rất khó khăn, phức tạp nên còn bộc lộmột số hạn chế, như: tiến độ GPMB của phần lớn các dự án, kể cả một số dự ántrọng điểm còn chậm; việc giải quyết yêu cầu TĐC chưa đồng bộ, bất cập; tìnhtrạng khiếu nại liên quan đến GPMB vẫn diễn biến phức tạp; việc công khai, minhbạch trong thực hiện cơ chế, chính sách còn hạn chế; công tác tuyên truyền, vậnđộng nhân dân có lúc, có dự án chưa thực hiện sâu rộng; còn chưa đúng về trình tự,thủ tục, tổ chức thực hiện nhiệm vụ GPMB

Xác định được tầm quan trọng của công tác GPMB đối với nhiệm vụ phát triểnkinh tế xã hội.Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của công tác GPMBcũng như tiến độ thực hiện Là một sinh viên đang thực tập tại địa phương, được sựphân công của Khoa Trắc Địa - Bản Đồ và Quản Lý Đất Đai Trường Đại Học Mỏ-Địa Chất Hà Nội, cùng với sự hướng dẫn tận tình của Giảng viên Ts Trần XuânMiễn, được sự chấp nhận của UBND huyện Đan Phượng em đã tiến hành thực hiện

đề tài “Đánh giá tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng tại dựa án Green City

2.Mục tiêu và yêu cầu của đề tài

a. Mục tiêu

- Tìm hiểu quy trình Quy trình bồi thường/đền bù giải phóng mặt bằng theo luật đất đai năm 2013

- Thu thập tài liệu , văn bản , báo cáo liên quan đến dự án Green City

(Vinhomes Đan Phượng )

- Đề xuất những giải pháp góp phần làm tăng tiến độ công bồi thường và giải phóng mặt bằng dự án trên địa bàn xã

- Tham gia học rập trực tiếp tại hiện trường để nâng cao trình đô chuyên môn , học hỏi và trau dồi kinh nghiệm bản thân

- Các số liệu thu được phải chính xác, đánh giá trung thực, khách quan

- Chỉ ra những hạn chế, tồn tại từ đó đề xuất những biện pháp phù hợp để nâng caohiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ

- Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự cấp GCN quyền sử dụngđất Đề xuất một số biện pháp có tính khả thi liên quan đến quản lý, sử dụng đất vàcấp GCN quyền sử dụng đất Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấpGCN quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG – GIẢI

PHÓNG MẶT BẰNG VÀ ĐỐI TƯỢNG TÌM HIỂU

1.1 Những vấn đề cơ bản

1.1.1 Một số khái niệm có liên quan

- Giải phóng mặt bằng: là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di

dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần

đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một côngtrình mới.Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hộiđồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới Đây

là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liênquan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội.Công tác giải phóngmặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện

dự án Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết định tiến độ giải phóngmặt bằng

- Thu hồi đất: Thu hồi đất đang sử dụng là hình thức chuyển giao quyền sử dụng

diện tích đất đai nhất định từ chủ thể này sang chủ thể khác Hay: Thu hồi đất là việcnhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đãgiao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đainăm 2013 Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất củangười được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất

vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 3 LĐĐ 2013)

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử

dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Đ4 LĐĐ 2003).Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị tài sản, nguồn sinhsống, lợi ích vật chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho người sử dụng đất bị ảnhhưởng do quá trình triển khai thực hiện dự án – là hình thức trách nhiệm dân sự để

bù đắp những tổn thất về vật chất tinh thần cho bên thiệt hại nhưng thiệt hại nàykhông phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tư hay của Nhà nước) gây ra, màthực chất là kết quả của chu trình “phá hủy – tái tạo” trong quá trình phát triển đôthị và kinh tế – xã hội

- Bồi thường (BT): là việc trả lại giá trị quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất ở

trong vùng dự án bao gồm tiền trả cho quyền sử dụng đất đai và mọi tài sản bị tổnthất cũng như những ảnh hưởng về đời sống vật chất do thu hồi đất gây ra

- Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là giá trị tính bằng tiền cho việc trả

lại quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất

thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địađiểm mới

- Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một

diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định luật Đất đai 2013

- Định giá đất: là một môn khoa học mang tính nghệ thuật và nhằm ước tính giá trị

các quyền trên đất bằng hình thái tiền tệ dựa trên quan hệ về điều kiện tự nhiên,kinh tế xã hội và khả năng sinh lợi của đất ở một thời điểm xác định với một mụcđích sử dụng xác định

1.1. 2 Bản chất của việc bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất

Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sởhữu và thống nhất quản lý Về nguyên tắc, Nhà nước có đầy đủ các quyền sử dụng,hưởng lợi, quản lý và định đoạt đối với đất Quyền định đoạt bao gồm 2 loại quyền

cơ bản: (1): Giao đất, cho thuê đất để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng; (2):Quyền thu hồi đất đã giao hoặc cho thuê để sử dụng theo mục đích quy hoạch vàquyền ưu tiên nhận chuyển nhượng đất với giá quy định (còn gọi là quyền tiên mãi)

là một trách nhiệm đương nhiên của Nhà nước và chủ đầu tư Giải quyết tốt vấn đềnày, trong đó chủ yếu là hài hòa lợi ích của các bên liên quan sẽ tạo ra sự phát triểnbền vững và ổn định xã hội Tái định cư và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất trởthành một vấn đề xã hội lớn, chứ không đơn thuần là vấn đề phát triển kinh tế hoặcquản lý đất đai, phát triển thị trường bất động sản

Bản chất của bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất không phải là quan hệ muabán đất đai (hay quyền sử dụng đất) dù nhìn nhận dưới bất kỳ góc độ nào Thực chấtnhà nước có trách nhiệm xác định những thiệt hại để bồi thường nhằm ổn định vànâng cao đời sống người dân khi bị thu hồi đất Thu hồi và bồi thường thiệt hại vềđất mang ý nghĩa của việc thực hiện quyền của nhà nước chứ không phải đơn thuần

là một quan hệ giao dịch có tính chất ngang giá Trong tổ chức thực hiện, Nhà nước

có thể trực tiếp đứng ra thu hồi và bồi thường thiệt hại, nhưng cũng có thể giao chocác tổ chức khác thực hiện quyền này, theo những quy định mà nhà nước đã banhành.

1.1.3 Tính tất yếu của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Công việc bồi thường giải phóng mặt bằng thường là những việc nặng nềnhất của các dự án đầu tư Trong nhiều trường hợp do không chuẩn bị tốt việc táiđịnh cư, không xác định giá cả bồi thường hợp lý, không kiên quyết thực hiệncưỡng chế giải phóng mặt bằng đã làm nhiều công trình bị ách tắc Từ đó nhiềungười đã ngộ nhận rằng việc bồi thường giải tỏa là trở lực của các dự án phát triển.Quan niệm không đúng này dễ dẫn đến các giải pháp sai lầm khi thực hiện giảiphóng mặt bằng để cải tạo và phát triển đô thị

Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa Đây cũng là quátrình phát triển đô thị hóa và phát triển toàn diện đất nước Toàn bộ quá trình này có

4 tiến trình song hành:

Một là tiến trình di dân từ nông thôn về đô thị và vùng kinh tế mới Hiện nay

mức độ đô thị hóa của nước ta mới đạt 25% Khi việc công nghiệp hóa thành công(vào khoảng năm 2020), mức độ đô thị hóa có thể đạt tới 40 – 45%, lúc ấy dân sốngtrong các đô thị sẽ tăng lên đến khoảng 40 triệu người Đây là quá trình tái định cưvào đô thị theo nhu cầu phát triển đất nước Ngoài di dân vào đô thị, việc khaihoang mở các nông trại, các lâm trường cũng là một khâu quan trọng trong việc tái

bố trí dân cư nhằm mục đích khai thác tốt hơn tài nguyên và bảo vệ môi trường sinhthái

Hai là tiến trình tái bố trí mục đích sử dụng đất theo quy hoạch Việc quy

hoạch cải tạo và phát triển các đô thị để phục vụ quá trình công nghiệp hóa hiện đạihóa là một công việc tất yếu Tiến trình này ở đô thị có 2 nội dung: cải tạo chỉnhtrang đô thị cũ và quy hoạch phát triển các khu đô thị mới Khi thực hiện các quyhoạch này không tránh khỏi việc di dời tái định cư

Ba là tiến trình nâng cao năng suất lao động, đồng thời với nó là nâng cao

khả năng cạnh tranh của nền kinh tế vì năng suất lao động công nghiệp cao hơn

tạo và đào tạo lại lao động Việc tái định cư phải đảm bảo việc này để phục vụ côngnghiệp hóa đất nước.

Bốn là tiến trình cải thiện đời sống nhân dân Nâng cao mọi mặt đời sống

của nhân dân là mục tiêu cơ bản của phát triển Phương châm chỉ đạo cơ bản củacông tác bồi thường tái định cư là đảm bảo cuộc sống của người dân bằng hoặc tốthơn nơi ở cũ Mỗi người dân sẽ được hưởng lợi từ 2 nguồn: từ sự bồi thường táiđịnh cư trực tiếp khi thực hiện dự án và từ sự phát triển chung của đô thị do dự ánmang lại Đời sống của người dân không ngừng nâng cao là biểu hiện của pháttriển

1.2 Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư khi thu hồi đất

1.2.1 Cơ sơ pháp lý của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

a Thu hồi đất – quyền định đoạt đất đai của Nhà nước

Luật đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diệnchủ sở hữu và thống nhất quản lý Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu,

sử dụng và định đoạt đất đai Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối vớiđất đai theo khoản 4 Điều 13 Luật Đất đai là Quyết định thu hồi đất, trưng dụngđất Quyền thu hồi đất của Nhà nước được thực hiện trong các trường hợp sau:.Nhìn chung có 3 nhóm:

Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh

tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

Quỹ đất cả nước hiện nay đều đã giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cánhân thuê để sử dụng vào các mục đích cụ thể Do vậy muốn có quỹ đất để giaohoặc cho thuê, Nhà nước phải thu hồi đất của người đang sử dụng như Điều 53 LuậtĐất Đai: “Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang cóngười sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước cóthẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện

xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trườnghợp phải giải phóng mặt bằng.”

Nhóm 2: Thu hồi đất đối với trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai

Bao gồm: Sử dụng đất sai mục đích, hoặc không có hiệu quả; cố ý hủy hoạiđất., thiếu trách nhiệm để người khác lấn chiếm đất; cố ý không thực hiện nghĩa vụtài chính đối với Nhà nước, không sử dụng đất được giao đúng thời hạn quy định(12 tháng liền đối với cây hàng năm, 18 tháng đối với cây lâu năm; 24 tháng đối vớiđất trồng rừng; đất dùng để thực hiện các dự án đầu tư không được sử dụng trong 12tháng liền hoặc tiến độ đầu tư chậm 24 tháng kể từ đất được giao)

Thứ hai là sai phạm về quản lý đất đai, như giao đất không đúng thẩm quyền,không đúng đối tượng, đất chưa sử dụng bị lấn chiếm

Nhóm 3: Thu hồi đất của những người không còn nhu cầu sử dụng

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền

sử dụng đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, tổ chức thuê đất trả tiền thuê đấthàng năm khi bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, không còn nhu cầu sử dụng

- Cá nhân sử dụng đất đã chết mà không có người thừa kế

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất

b Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Theo các Điều 74 Luật Đất Đai 2013, Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường,

hỗ trợ tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi để sừ dụng vào cácmục đích sau:

- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Phát triển kinh tế

Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với ngườiđang sử dụng đất, nếu họ có GCNQSDĐ hoặc có đủ điều kiện để cơ quan Nhà nướcxét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

c Chính phủ ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Từ những nguyên tắc cơ bản về thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất dùng vào nmục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích

thẩm quyền được Quốc Hội giao, Chính Phủ quy định chi tiết về bồi thường hỗ trợtái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Sửa đổi quy định xử lý tiền bồi thường, giảiphóng mặt bằng

Theo luật bồi thường đất đai mới nhất 2018, phương án bồi thường, giải phóngmặt bằng được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm 1 bản sao.Chứng từ và bảng kê thanh toán tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm 1 bảnchính

Các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai cũng bổ sung thêm Khoản 3a vàoĐiều 13 về trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường, giải phóng mặtbằng và cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định củapháp luật nhưng không cân đối được ngân sách nhà nước để thực hiện bồi thường,giải phóng mặt bằng

1.2.2 Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

(1) Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư

Việc thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vàomục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tếgắn liền với lợi ích của Nhà nước – vừa là người chủ sở hữu vừa là người quản lýđất nước, lợi ích của người đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư,người được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất Các lợi ích này phải được giải quyếtmột cách hài hòa góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất có hiệu quả, đồng thờiquyền lợi của người sử dụng đất lợi ích của từng đối tượng được xử lý như sau:

a Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết địnhchính sách bồi thường , hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài sản để tínhbồi thường Đây vừa là quyền định đọat của nhà nước vừa là biện pháp xử lý hàihòa lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư

b Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trongcác quyền của người sử dụng đất Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn

thu nhập từ quyền sử dụng đất của mình Do vậy khi Nhà nước thu hồi đất củangười đang sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng, Nhà nước phải đảm bảolợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thỏa đáng thể hiện ở những điểm sau đây:

- Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụngvới đất bị thu hồi, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụngđất tính theo giá đất do UBND công bố tại thời điểm thu hồi đất (K2, Đ6, NĐ197)

- Ngoài bồi thường về đất, tài sản, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ dichuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo nghề… cho người bị thu hồi đất

- Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu tái định cư với hệ thống cơ sở

hạ tầng đồng bộ, đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ

c Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng với chi phí

sử dụng hợp lý nhất Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển,Nhà nước không chỉ ưu đãi tài chính như giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

mà còn hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thuhồi đất, với mức cao nhất bằng số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họ phảinộp cho Nhà nước (K1, Đ6, Đ3 NĐ 197; K4 Đ5; K3 Đ6 NĐ 198) Như vậy, Nhànước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thuhồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyềnthu hồi đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước

(2) Đảm bảo công khai , dân chủ trong thực hiện

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giaodịch về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự canthiệp của Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thịtrường Tuy nhiên người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất củamình khi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với Luật Đất đai vàđược thực hiện công khai, người dân được bàn bạc dân chủ Nguyên tắc này đượcthể hiện ở những điểm sau:

Thứ nhất, trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông

nghiệp, 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyềnphải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di

chuyển, phương án tổng thể về bồ thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (K2,Đ34, Luật ĐĐ).

Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia hội

đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư cấp Quận để phản ánh nguyện vọng củanhững người bị thu hồi đất đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết địnhcủa Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án bồi thường, hỗtrợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giaonhiệm vụ thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư và trụ sở UBND cấp xã,phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi

Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết

định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và được cấp ra quyết định giải quyết Nếukhông đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiệntại Tòa án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp cóquyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất Tuynhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi, bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấphành quyết định thu hồi đất (Đ49 – NĐ 197)

BS : Sửa đổi quy định xử lý tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng

Theo luật bồi thường đất đai mới nhất 2018, phương án bồi thường, giải phóngmặt bằng được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm 1 bản sao.Chứng từ và bảng kê thanh toán tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm 1 bảnchính

Các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai cũng bổ sung thêm Khoản 3a vàoĐiều 13 về trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường, giải phóng mặtbằng và cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định củapháp luật nhưng không cân đối được ngân sách nhà nước để thực hiện bồi thường,giải phóng mặt bằng

12.3 Những căn cứ chủ yếu xây dựng và tổ chức thực hiện bồi thường 1- Hiến pháp 1992

a/ Điều 17: “ Đất đai, rừng nuối, sông hồ, tài nguyêntrong lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục địa, vùngtrời… công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế,văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốcphòng, an ninh…” Điều này khẳng định đất đai thuộc sởhữu toàn dân

b/ Điều 18: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cánhân sử dụng ổn định lâu dài…” Tổ chức, cá nhân …được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao theoquy định của pháp luật.” Điều này khẳng định

Một là giao sử dụng ổn định lâu dài là nguyên tắcHai là người sử dụng đất được chuyển quyền sửdụng đất

c/ Điều 23:… “ Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốcphòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng thumua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cánhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường, Thể thựctrưng mua, trưng dụng theo luật định” Điều này khẳng địnhquyền hạn của Nhà nước trong việc thu hồi đất đang cóngười sử dụng, quyền trưng mua, trưng dụng các tài sảnkhông thuộc sở hữu nhà nước để phục vụ lợi ích quốcphòng, an ninh và lợi ích quốc gia

d/ Điều 58 quy định quyền sở hữu về tài sản củacông dân, về thu nhập, về nhà ở, tư liệu sản xuất, tưliệu sinh họat và quyền sử dụng đất được giao theo Điều

17 và Điều 18 ở trên Đồng thời điều này còn khẳngđịnh: Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp vàquyền thừa kế của công dân

e/ Điều 68 quy định quyền khiếu nại, quyền tố cáocủa công dân và trách nhiệm giải quyết của cơ quannhà nước

2- Luật Đất Đai năm 2013 gồm các nội dung cơ bản sau:

a/ Khẳng định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước đại diện chủ sở hữu”

- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đấtđai

- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợitừ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai

- Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hìnhthức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụngđất đối với người đang sử dụng ổn định, nhận quyền sửdụng đất hợp pháp từ người khác Người sử dụng đấtkhi được Nhà nước trao quyền sử dụng đất được thựchiện các quyền theo quy định Tinh thần trên đây đòihỏi:

+ Khi Nhà nước thu hồi đất, phải tuân thủ nguyêntắc được giao sử dụng lâu dài của người có đất bị thuhồi cũng như khi bồi thường và tổ chức tái định cư chohọ

+ Sử dụng đất lâu dài được thực hiện bằng cácquyền; Hơn nữa đất nông nghiệp được giao hết cho hộ giađình, cá nhân và khi giao đất ở, Nhà nước thu tiền sửdụng đất thì việc muốn đảm bảo nguyên tắc sử dụngổn định lâu dài, khi thu hồi đất Nhà nước phải đảmbảo có đất ở và đất dùng vào sản xuất nông nghiệphoặc sử dụng vào các mục đích khác cho tương đương vớinơi ở cũ hoặc ít nhất phải được họ chấp nhận Trường

hợp không có đất phì phải bồi thường bằng tiền tươngđương trị giá của đất bị thu hồi.

b/ Khẳng định nguyên tắc đảm bảo sử dụng đất ổnđịnh lâu dài đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

“ Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho ngườitrực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời cóchính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triểnngành nghề, tạo việc làm cho lao động ở nông thônphù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đấtvà chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướngcông nghiệp hóa, hiện đại hóa (K3, Đ26, LĐĐ 2013)

“ Đất ở được sử dụng ổn định lâu dài ( Đ126 LĐĐ)Như vậy: đất ở và đất sản xuất nông nghiệp là 2loại đất cần phải có đối với mỗi hộ gia đình, cá nhânđảm bảo nhu cầu sản xuất và đời sống tối thiểu củahọ Khi Nhà nước thu hồi một phần hoặc toàn bộ đấtđang sử dụng, họ phải được giao đất mới hoặc bồithường tương đương với đất bị thu hồi, nếu thu hồi đất ởthì Nhà nước phải lo chỗ ở mới cho họ Như vậy chínhsách bồi thường và tái định cư luôn gắn với nguyêntắc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở Tuynhiên có một thực tế phải tính đến khi thực hiện nguyêntắc này là: Nhà nước muốn có đất để bồi thường vàlập khu tái định cư thì Nhà nước phải sử dụng quỹ đấttrống, nhưng phổ biến là Nhà nước phải thu hồi đấtcủa người khác đang sử dụng Ở đây phức tạp lại tănglên gấp bội do quỹ đất có hạn lại vừa phải đảm bảobồi thường thiệt hại đủ vừa phải thực hiện nhất quánnguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài như đãnêu ở trên

c/ Giá đất do UBND tỉnh ban hành hàng năm được sửdụng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Quy định này chỉ rõ cho dù bồi thường theo phươngthức, biện pháp nào, giá đất áp dụng để tính bồithường là giá nào cũng đều phải do Nhà nước quy định,không thỏa thuận đối với từng người bị thu hồi đất, đólà nguyên tắc Tuy nhiên, giá đất thực hiện bồi thườngvà tái định cư phải là giá đất đảm bảo cho người đượcbồi thường có thể “ mua” một diện tích đất có tiêuchuẩn về diện tích và khả năng sinh lợi tương đương vớiđất bị thu hồi và phù hợp với Điều 23 của Hiến Pháp

3/ Bộ Luật Dân Sự

Bộ Luật Dân Sự quy định địa vị pháp lý củacá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác, quyền vànghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ tài sản, quanhệ thân nhân trong giao lưu dân sự, xây dựng chuẩn mựcpháp lý cho cách ứng xử của các chủ thể khi tham giaquan hệ dân sự Khuôn khổ pháp lý của Luật này trựctiếp quyết định chính sách bồi thường gồm những nộidung sau:

a Căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản của thểnhân và pháp nhân

b Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản

c Quyền sở hữu tài sản

d Xác lập quyền sở hữu

4 Bộ Luật Lao Động

Bộ Luật Lao Động điều chỉnh quan hệ lao động giữangười lao động làm công ăn lương với người sử dụng laođộng và các quan hệ xã hội liên quan trực tiếp tới quanhệ lao động Khuôn khổ pháp lý của luật này trực tiếp

ảnh hưởng đến chính sách bồi thường gồm những nộidung sau:

a Quyền được làm việc, quyền lao động và sự bìnhđẳng trong làm việc, trong lao động ( Đ5, Đ7)

b Quy định về quyền và trách nhiệm của người sửdụng lao động ( Đ8)

- Xử lý các trường hợp thay đổi

- Các quy định về hợp đồng lao động, trong đó mộtvấn đề có tính nguyên tắc phải đảm bảo đó là 2 bêntôn trọng đảm bảo việc làm theo hợp đồng lao động chongười lao động

- Quy định về việc trả lương trong thời gian ngừngviệc

1.3 Kinh nghiệm bồi thường giải phĩng mặt bằng của một số quốc gia và vùng lãnh thổ Châu Á

1.3.1 Kinh nghiệm của Đà Nẵng

1 Quan điểm chung về bồi thường giải tỏa

Ngồi những quy định chung , Đà Nẵng cịn vận dụng nhiều chủ trương mớinhằm khắc phục những bất cập hiện hành Trong đĩ sự nhất quán về chủ trương, từlãnh đạo thành phố cho đến từng người dân là vấn đề cốt yếu Để đạt được sự nhấtquán này, chính sách phải cơng bằng, hợp lý, đảm bảo lợi ích của các bên liên quan:Nhà nước – nhà đầu tư – người sử dụng đất Quan điểm xuyên suốt của chính sáchbồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là: cĩ thiệt hại mới bồi thường; bồi thường thỏađáng; thiểu số phục tùng đa số

2 Cĩ 2 phương thức giải tỏa bồi thường

a Bồi thường đầy đủ theo quy định của nhà nước và thành phố Đà Nẵng banhành: đối với các dự án giao thơng mới, khu dân cư mới, chỉnh trang khu dân cư cũ

cĩ khai thác quỹ đất; dự án đầu tư hồn tồn bằng nguồn vốn ngân sách, ODA vàcác dự án của các đơn vị, cơng ty TW đầu tư trên địa bàn…

b Hình thức “ Nhà nước và nhân dân cùng làm”

Đối với việc cải tạo mở rộng các tuyến đường nội thị, kết hợp hoàn chỉnh hệthống cấp thoát nước, bưu chính viễn thông, điện dân dụng theo nguyên tắc: nhànước chịu trách nhiệm về đầu tư hạ tầng, người dân đóng góp bằng việc không nhậntiền bồi thường đối với phần diện tích bị thu hồi, nhất là phần sân, tường rào, cổngngõ…Căn cứ của việc vận động đóng góp tự nguyện này là sau khi tuyến đườngđược cải tạo, mở rộng, giá trị của nhà cửa, bất động sản tăng lên Cách làm như sau:

- Vận động được 80% dân đồng tình thì tiến hành

- Thuyết phục 20% còn lại

- Hộ không chịu thực hiện thì bồi thường đúng quy định và chuyển đến nơi

hạ tầng như ở chỗ cũ (sẽ không được hưởng giá trị tăng thêm)

3 Khai thác quỹ đất đô thị tại các tuyến đường mới

Khai thác biên chỉnh trang nhằm khai thác tối đa lợi thế thương mại và giá trịgia tăng của đất đô thị, bù đắp một phần vốn đầu tư đồng thời tạo ra bộ mặt đô thịthống nhất Nội dung và giải pháp thực hiện:

1/ Phải có chủ trương thống nhất của lãnh đạo tỉnh và được tuyên tuyền rộngrãi triển khai thí điểm tại một số tuyến đường, dự án, sau đó rút kinh nghiệm mởrộng mô hình

2/ Trong quy hoạch , xác định luôn ranh giới biên chỉnh trang, ngoài phạm vi

lộ giới Cùng với dự án chính kèm theo dự án khai thác biên chỉnh trang Ví dụ: lộgiới là 40m, ranh giới biên chỉnh trang xác định là 30m, tổng cộng phải giải tỏachiều rộng toàn tuyến là là 100m Công bố ranh giới và giải tỏa toàn bộ các hộ nằmtrong biên chỉnh trang (100m), bồi thường theo giá hiện tại, không bồi thường theogiá trong tương lai

3/ Các hộ bị giải tỏa trắng được bố trí tái định cư Các hộ còn lại dọc biênchỉnh trang, Nhà nước mở một con đường dân sinh song song với tuyến đườngchính (chiều rộng 5,5m) để các hộ sử dụng Việc mở đường dân sinh có tác dụngtránh tùy tiện mở đường ngang tuyến đường chính, đảm bảo an toàn giao thông và

mỹ quan đô thị

4/ Nhà nước quy hoạch chi tiết việc sử dụng đất của biên chỉnh trang theoquy hoạch chung (khu dân cư hay thương mại), quy định chiều rộng mặt tiền vàchiều cao xây dựng, kiểu kiến trúc, màu sắc để tạo mỹ quan đô thị Nhà nước tiến

hành bán đấu giá các lô đất này cho các nhà đầu tư hoặc cho những người có khảnăng về tài chính để khai thác hoặc sử dụng, với điều kiện khi xây dựng phải tuânthủ theo quy hoạch chi tiết

Với chính sách này, nhà nước thu tiền của người có khả năng tài chính muốnmua nhà mặt tiền với giá cao, để đầu tư lại công trình và bổ sung ngân sách hỗ trợcác dự án lỗ hoặc không thu hồi vốn Hòa vốn trong việc đầu tư cho hạ tầng làthành công vì kết quả thu được là cải thiện đô thị ngày càng phát triển và đời sốngngười dân được cải thiện

Việc khai thác tốt biên chỉnh trang sẽ mang lại những lợi ích như:

- Bù đắp vốn đầu tư tuyến đường

- Góp phần tạo nguồn vốn cho ngân sách

- Tạo cảnh quan và kiến trúc đồng nhất, theo đúng quy hoạch

- Tạo ra sự công bằng trong điều tiết giá trị gia tăng của đất

4 Chính sách về giá bồi thường

Quan điểm: bồi thường giải tỏa không phải là mua bán, nên không có yếu tốthị trường, giá bồi thường do nhà nước quy định Giá bồi thường liên quan chặt chẽvới giá đất được hưởng khi bố trí tái định cư Nghĩa là nếu người dân muốn nânggiá bồi thường thì Nhà nước sẽ tăng giá bán nền tái định cư, như vậy họ sẽ khôngđược hưởng lợi Bảng giá đất được điều chỉnh và cập nhật khá nhanh, việc điềuchỉnh giá thuận lợi (do quy mô thành phố nhỏ) Chính sách một giá được áp dụngthành công với 2 điều kiện tiên quyết: (1) Nhà nước kiểm soát giá đất không để biếnđộng lớn; (2)Giá do nhà nước quy định được điều chỉnh khá linh hoạt, không quácách xa giá thị trường

5.Áp dụng linh hoạt chính sách bồi thường, chú trọng quyền lợi người nghèo

- Xây dựng một số khu tái định cư cho người có thu nhập thấp, với diện tíchtối thiểu căn hộ chỉ là 30m2, đảm bảo các điều kiện cơ bản, giảm giá thành và đápứng yêu cầu của một bộ phận người dân có hoàn cảnh khó khăn (tại thành phồHCM các khu tái định cư diện tích tối thiểu khoảng 50 – 60m2, có cơ sở hạ tầng kháhoàn chỉnh, do đó chỉ đáp ứng với những người có khả năng tài chính và trở thành

mục tiêu của tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại chứ không đáp ứng được nhu cầu củangười nghèo.

- Có một số ưu đãi riêng như giảm giá đất 30% đối với những hộ giải tỏa khinhận đất tại khu tái định cư; đối với những hộ có nhiều nhân khẩu (từ 8 trở lên)được tăng diện tích ở được bồi thường và bố trí thêm lô đất phụ; hộ sản xuất nôngnghiệp được hỗ trợ tiền chuyển đổi ngành nghề tính trên diện tích đất thu hồi

- Các hộ nghèo được quan tâm như sau:

+ Nếu tiền bồi thường < 20 triệu được bố trí tại chung cư cho người thu nhậpthấp không lấy tiền trong 3 năm, chủ trương hiện nay là cho luôn

+ Tiền bồi thường từ 20-30 triệu, được bán một lô đất trên đường 3,75 –5,5m, cho nợ 100% trong 5 – 10 năm

+ tiền bồi thường > 30 triệu, tùy theo giá trị bồi thường và diện tích đất được

bố trí theo từng loại đường cụ thể, được nợ đến 70% trong 5 năm và được giữ lại tốithiểu 30 triệu

Như vậy, các hộ nghèo này được giữ một khoản tiền bồi thường để lấy vốnlàm ăn

6 Phương thức triển khai đồng bộ, thống nhất

- Công bố rộng rãi quy hoạch chi tiết 1/500 Trước khi triển khai thực hiện,tiến hành quay phim, chụp hình từng căn nhà để lưu hồ sơ hiện trạng khu vực dự án

để làm căn cứ giải quyết khiếu nại Nếu sau khi công bố, tự cơi nới, xây dựng thêmkhông xin phép sẽ không được bồi thường (đã có bằng chứng) Điều kiện thực hiệntốt bước này là quy hoạch phải được triển khai nhanh, không có quy hoạch treo

- Trình tự thực hiện:

+ Đo đạc sơ đồ cho từng hộ

+ Ra Quyết định thu hồi đất từng hộ

+ Kiểm định, đề xuất mức bồi thường, gửi xuống UBND phường và từng hộ

để kiểm tra xác định khối lượng bồi thường (công khai); sau khi chủ hộ xác địnhđúng, có khối lượng cụ thể lắp bảng giá bồi thường, gửi lại cho người dân; Tổnghợp trình UBND thành phố duyệt mức bồi thường ( Sở Tài Chính quyết định giá trịbồi thường dưới 3 tỷ, trên 3 tỷ do UBND thành phố phê duyệt)

+ Tổ chức chi trả tiền bồi thường

- Cách thức thực hiện:

+ Chỉ tổ chức bồi thường giải tỏa khi đã có khu tái định cư Việc xây dựngkhu tái định cư phải tiến hành song song với dự án chính ( hiện có khoảng 100 khutái định cư giải quyết chỗ ở cho trên 15.000 hộ dân di dời)

+ Trước khi thực hiện bồi thường giải tỏa phải đảm bảo hoàn thành các thủtục pháp lý như: quyết định phê duyệt dự án, thiết kế dự toán, công nhận trúng thầu;quyết định thu hồi đất, giao đất của toàn bộ dự án và của từng cá nhân; quyết địnhphân công ban quản lý điều hành dự án; quyết định thành lập Hội đồng giải phóngmặt bằng; quyết định phê duyệt phương án bồi thường giải tỏa cho từng dự án

+ Giải quyết khiếu nại: thực hiện tại chỗ, theo từng cấp, hạn chế vượt cấp,lãnh đạo không ngại tiếp dân

+ Về tổ chức thực hiện: không thành lập các ban quản lý cho từng dự án, màlập 11 ban quản lý chuyên nghiệp cho các lĩnh vực khác nhau, các ban quản lý nàyđược các chủ đầu tư ủy quyền

- Thu hồi đất bắt buộc để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi

xã hội và chỉnh trang đô thị

- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi thực sự khi cần thiết

- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi chính phủ và các thành viêntrong nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng

- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báotrước cho người dân 2 – 3 năm

Nếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chếhoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công

2 Chính sách bồi thường

Mức bồi thường thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản, các chi phí tháo dỡ,

di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới…Nếu ngườidân không tin tưởng nhà nước, có thể thuê tổ chức định giá tư nhân định giá lại vàchi phí do nhà nước chi trả Giá bồi thường thường thấp hơn giá hiện tại, vì giá bấtđộng sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhànước đã điều tiết một phần giá trị đầu tư Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu bồithường theo giá trong tương lai Ngoài ra các yếu tố sau đây cũng được xem xét khibồi thường: giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhànước sẽ điều tiết; ngược lại công trình công cộng làm ảnh hưởng xấu đến mảnh đất(như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng tiềnbồi thường; công trình cắt manh mún đất; chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đấtcòn lại

Những yếu tố không được chấp nhận khi tính mức bồi thường:

- Đòi được thưởng để di dời sớm

- Đòi tăng tiền bồi thường mới chịu đi

- Đòi bồi thường việc đầu tư thêm sau khi có quết định giải tỏa (trừ trườnghợp thật cần thiết)

- Cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi bồi thường trong vòng 2 năm công bốgiải tỏa

- Đòi bồi thường theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất)

- Hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý

sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp

Ngoài ra còn có các chính sách khác để hỗ trợ đảm bảo quyền lợi của người

di dời Trong quá trình bồi thường, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị

bồi thường Hội đồng bồi thường quyết định giá trị bồi thường đối với người khởikiện Nếu vẫn không đồng ý, có thể đưa vụ việc lên tòa thượng thẩm.

Chính sách bồi thường được tiến hành thận trọng, có văn bản luật quy địnhchặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách bồi thường công bằng đối với mọi

tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội Tỷ lệ cưỡng chếchiếm tỷ lệ không đáng kể (dưới 1%)

- Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do đấtnước nhỏ)

- Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu

tư để xây dựng các khu dân cư như ở Việt Nam Lý do là thời gian sử dụng đấtkhác nhau và nhà nước không cho phép Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổimục đích sử dụng phải thông qua cơ quan nhà nước Nhà nước đóng vai trò trunggian giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc bồithường giải tỏa và không để ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quyhoạch nói riêng và phát triển kinh tế nói chung

- Tính bình quân, tiền bồi thường chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một

dự án (tỷ lệ ở Việt Nam có thể đến 70 – 80%) Kiểm soát tốt giá bồi thường là mộttrong những lý do giúp chương trình phát triển hạ tầng và công trình phúc lợithành công

3 Vấn đề tái định cư và cung cấp nhà ở công

Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nướcxây dựng và cung cấp với giá rẻ kèm theo một số điều kiện Singapore thiết lập

dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư Được thành lập từ năm 1960, cho đếnnay với khoảng 8000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore,trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001)

a/ Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư

- Tiến hành điều tra xã hội học về hộ gia đình trước khi triển khai việc táiđịnh cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái;nguồn thu nhập, nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của bất động sản…Các đơn vị, tổ chưc khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp, thương mại…đều được điều tra tỉ mỉ và đưa vào danh sách tái định cư Việc điều tra tỉ mỉ, thậntrọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, côngbằng

b/ Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp

Cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các

hộ thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của HDB với nhiều khoản ưu đãi;

ưu đãi về thủ tục mua và thuê, miễn thế chấp,…, chính sách nhà ở công của HDB

có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore Nếukhông sử dụng nhà HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200đôla Singapore)

c/ Cung ứng nhiều loại nhà để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân

Có nhiều loại nhà phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân HDB chủ yếucung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng Có 5 loại căn hộ cơ bản là:

Loại căn hộ Diện tớch (m 2 ) Giỏ bỏn hoặc cho

Ngoài ra cũn cú cỏc căn hộ hạng sang hoặc cỏc căn hộ cho người già Nhưvậy chương trỡnh cung cấp nhà ở do HDB triển khai đỏp ứng nhu cầu đa dạng vềnhà ở của hầu hết mọi người dõn Singgapore, kể cả những người cú thu nhập thấp

Để hạn chế tỡnh trạng mua đi bỏn lại và đầu cơ Chớnh phủ quy định khi muanhà của HDB phải ở 5 năm mới được bỏn và sau 10 năm (kể từ khi bỏn căn nhà thứnhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB

d/ Chớnh sỏch về tài chớnh

Cung cấp nhà ở cụng với giỏ ưu đói là một đặc điểm riờng của Singapore, do

đú Nhà nước cú chớnh sỏch về tài chớnh tương ứng để hỗ trợ chương trỡnh này Cú 2phương thức chủ yếu là: (1) HDB vay nhà nước, cỏc ngõn hàng hoặc phỏt hành trỏiphiếu để phỏt triển cỏc khu dõn cư, bỏn cho người dõn và thu hồi vốn để hoàn trảvốn vay; (2) Chớnh phủ hỗ trợ vốn cho người dõn mua nhà trả gúp của HDB (cú thếchấp nhà), thụng qua phỏt hành trỏi phiếu kho bạc từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương.Ngoài ra HDB cũn vay mượn từ thị trường vốn (trỏi phiếu trung hạn) và cỏc thể chếtài chớnh khỏc

1.3.3 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Thực hiện và thi hành chế độ đất đai công hữu, tức làchính sách sở hữu toàn dân (đối với đất đô thị) và chính sách

sở hữu tập thể (đất ở nông thôn, ngoại ô đô thị ngoài phần sởhữu Nhà nớc do pháp luật quy định), đất tự canh tác (đồi núi)

Đối với đất thuộc sở hữu Nhà nớc, căn cứ quy hoạch phát triển kinhtế-xã hội và nhu cầu sử dụng đất, sau khi có đề nghị của cơ

quan hành chính quản lý về đất đai và đợc chính quyền nhândân có thẩm quyền phê chuẩn thì đợc thu hồi đất Về nguyêntắc bồi thờng khi thu hồi đất là chỉ bồi thờng cho các loại đất sửdụng cho mục đích công cộng và thực hiện quy hoạch chỉnhtrang đô thị; việc tính toán bồi thờng bảo đảm yêu cầu “thoả

đáng” theo quy định của pháp luật; giá tính bồi thờng căn cứtheo “cơ quan định giá” đợc Chính phủ kiểm tra chặt chẽ; xâydựng và ban bố phơng án bồi thờng có lắng nghe ý kiến nhândân nhng không “mặc cả kiểu mua, bán với dân” Đồng thời cóchính sách thu hồi đất riêng đối với đất sở hữu tập thể, đất dùnglàm mặt bằng sản xuất, kinh doanh…

1.3.4 Vựng lónh thổ Đài loan

Ở Đài Loan, mặc dù là vùng lãnh thổ nhng xét về mặt nhà nớc,

có thể coi Đài Loan là một nhà nớc có chế độ chính trị độc lập

Đài Loan tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai gồm sở hữu của Nhànớc (còn gọi là công hữu) chiếm 69% so với tổng diện tích tựnhiên, sở hữu t nhân chiếm 31% (bao gồm đất ở, đất sản xuấtnông nghiệp của nông dân và đất của các tổ chức t nhân khác)

Đối với đất đai thuộc sở hữu t nhân, pháp luật đất đai Đài Loanquy định cụ thể các trờng hợp tự triệt tiêu quyền sở hữu Khi tr-

ng thu Nhà nớc sẽ trả tiền đất cho chủ sở hữu theo giá trị thực

tế của đất và cộng thêm khoảng 40 45% tổng giá trị bồi th ờng chi trả cho ngời bị thu hồi đất đai, nhà ở để đảm bảo chongời bị ảnh hởng có nơi ở và cuộc sống tốt hơn trớc đó Đối với

-đất đai thuộc công hữu, khi nhà nớc muốn mở rộng diện tích -đấtthuộc sở hữu của mình thì chính nhà nớc phải bỏ tiền ra mua

đất của các chủ sở hữu khác, chỉ khi nào dân không đồng ý bánthì lúc đó Nhà nớc mới trng thu và đảm bảo nguyên tắc nếu phải

di chuyển đi nơi khác ngời dân vẫn mua đợc đất và xây dựng

đợc nhà ở

Khi Nhà nớc cần xây dựng các công trình phục vụ sự nghiệpcông cộng, quốc phòng, giao thông thuỷ lợi, y tế, giáo dục, từthiện, thực thi các chính sách kinh tế thì nhà nớc đợc phép trngthu đất đai t hữu trong giới hạn quy định của pháp luật theo haihình thức: Trng thu từng khu, đoạn để thực thi các chính sáchkinh tế, xây dựng quốc phòng và sự nghiệp công cộng; trng thubảo lu dùng cho sự nghiệp xây dựng trong tơng lai (thời hạn bảo l-

u không quá 3 đến 5 năm), tuỳ theo tính chất từng loại côngtrình, quá thời hạn quy định trên, trng thu bảo lu không còn hiệulực

* Những kinh nghiệm rút ra từ việc nghiên cứu chính sách quản lý, sử dụng đất đai và chính sách thu hồi đất ở một số quốc gia

- Mặc dù chế độ sở hữu đất đai khác nhau nhng chính sách,phỏp lý về thu hồi đất là yếu tố khụng thể thiếu trong quá trình pháttriển;

- Cụng tỏc quy hoạch sử dụng đất vừa đảm bảo các mục tiêu pháttriển kinh tế - xã hội, vừa tạo sự phỏt triển bền vững Việc xõy dựng quyhoạch được tiến hành từng bước, khoa học, thận trọng mang tínhchiến lợc lâu dài thể hiện rõ vai trò, vị trí của đất đai trong nềnkinh tế thị trờng;

- Hầu hết ở các quốc gia, Nhà nước vừa là người tạo dựng mụitrường phỏp lý, mụi trường kinh tế - xó hội, vừa là ‘’bà đỡ’’ cho ngời

sử dụng đất khi họ bị thu hồi đất với quan điểm không chỉ đủdiện tích đất bị thu hồi, đảm bảo tốt nhất điều kiện sống chongời có đất, có nhà ở bị mất mát mà còn đạt đợc mục tiêu tốthơn về mọi điều kiện so với trớc khi bị thu hồi đất

- Để có quỹ đất phục vụ cho các mục đích quốc phòng, anninh, công cộng lợi ích của quốc gia, chớnh quyền chịu trỏch nhiệmthu hồi đất thông qua hoạt động của các tổ chức (đợc hiểu là tổ

chức phát triển quỹ đất) để cho cỏc đơn vị thực hiện dự ỏn theoquy hoạch có đợc quỹ đất, quỹ nhà đầy đủ bồi thờng cho ngời bịthu hồi đất, giảm thiểu tỡnh trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đấttrong quỏ trỡnh đền bự GPMB Khụng cú hiện tượng tư nhõn thương lượngvới người dõn để mua lại đất xõy dựng cỏc cụng trỡnh nhà ở, cơ sở thươngmại để kinh doanh

- Về giá đất và giá bồi thờng ở các nớc này đợc Nhà nớc đặcbiệt quan tâm Việc xây dựng giá đất đợc dựa trên từng loại đấttheo hình thức sở hữu, việc tính toán bồi thờng bảo đảm yêucầu và ở mức thỏa đáng theo quy định của pháp luật; giá tính bồithờng căn cứ theo giá của cơ quan định giá dới sự kiểm tra, giámsát của Chính phủ (ở Trung Quốc); chính phủ bồi thờng cho ngời

bị thu hồi đất mức giá cao theo giá thị trờng (giá thực tế muabán) và ngời dân không phải nộp thuế giá trị gia tăng (Đài Loan)

- Điều kiện tốt nhất để thực hiện hiệu quả thu hồi đất là trớckhi lập phơng án thu hồi đất và tái định c phải tiến hành điềutra, khảo sát kỹ lỡng để thu thập đầy đủ các thông tin Việc điềutra tỷ mỉ, thận trọng cũng nh việc công bố công khai phơng án thuhồi đất, phơng án bồi thờng thiệt hại sẽ tạo bằng chứng chắc chắncho việc bồi thờng, hỗ trợ và tỏi định cư chớnh xỏc, cụng bằng, giảmthiểu đợc khó khăn cho ngời có đất bị thu hồi

1.4 Trỡnh tự, thủ tục thu hồi đất vỡ mục đớch quốc phũng, an ninh; phỏt triển kinh tế - xó hội vỡ lợi ớch quốc gia, cụng cộng (Điều 69 Luật Đất đai; Đ 17

- Lý do thu hồi đất;

- Diện tích, vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quyhoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trườnghợp thu hồi đất theo tiến độ thực hiện dự án thì ghi rõ tiến độ thu hồi đất;

- Kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;

- Dự kiến về kế hoạch di chuyển và bố trí tái định cư;

- Giao nhiệm vụ lập, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu

hồi đất.

Căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt, cơquan tài nguyên và môi trường chịu trách nhiệm lập hồ sơ thu hồi đất và trình Ủyban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất Thông báo thu hồiđất bao gồm các nội dung: Lý do thu hồi đất; Diện tích, vị trí khu đất thu hồi trên cơ

sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp thu hồi đất theo tiến độ thực hiện dự án thìghi rõ tiến độ thu hồi đất; Kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; Dự kiến

về kế hoạch di chuyển và bố trí tái định cư;

Sau khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành văn bản thông báo thuhồi đất, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm gửi văn bản thông báo thuhồi đất đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực cóđất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủyban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụbồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra,khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;

c) Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồithường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diệntích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư;

d) Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợpvới tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảosát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc ViệtNam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặtbằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sửdụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặtbằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắtbuộc Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc.Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dâncấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc

và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai.

* Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thi hành quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội

- Nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm kê bắt buộc

+ Việc cưỡng chế phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật

tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật;

+ Thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính

- Điều kiện cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm kê bắt buộc

a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định kiểm đếm bắt buộc saukhi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đấtthu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động,thuyết phục;

b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã đượcniêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, tại địa điểm sinh hoạt chungcủa khu dân cư nơi có đất thu hồi;

c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc đã có hiệulực thi hành;

d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế có hiệu lực thihành

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chếhoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biênbản

- Ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm kê bắt buộc

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiệnquyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế

- Trình tự, thủ tục thực hiện quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc

a) Tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoạivới người bị cưỡng chế;

Sau khi có quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc, cơ quan tài nguyên vàmôi trường có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã và Ủy ban Mặttrận Tổ quốc Việt Nam cấp xã vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi chấphành việc kiểm đếm bắt buộc

b) Trường hợp người bị cưỡng chế chấp hành quyết định cưỡng chế thì tổ chứcđược giao thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành và thực hiệnđiều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

Trường hợp sau khi vận động, thuyết phục mà người có đất thu hồi (người bị