hợp đồng thế chấp tài sản giữa pgbank quảng ninh và khách hàng

Hợp đồng thế chấp tài sản chính là một trong những phương thức hiệu quả để các bên có thể thỏa mãn được nhu cầu của mình, chủ thể đi vay sẽ có tài sản để phát triển sản xuất, kinh doanh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận văn

Vũ Hùng Cường

Cũng xin gửi lời cám ơn chân thành tới Ban Giám hiệu Đại học Ngoại Thương đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập

Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, những người đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài nghiên cứu của mình

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Tác giả

Vũ Hùng Cường

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC SƠ ĐỒ

DANH MỤC BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN GIỮA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ KHÁCH HÀNG 7

1.1 Hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng thương mại và khách hàng 7 1.1.1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của ngân hàng 7

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thế chấp tài sản 9

1.1.3 Đối tượng và điều kiện thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản 12

1.1.4 Chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản 16

1.1.5 Sự khác nhau giữa hợp đồng thế chấp tài sản ngân hàng và các loại hợp đồng khác 17

1.2 Nội dung hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng thương mại và khách hàng 19

1.2.1 Các điều kiệm đảm bảo thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản 19

1.2.2 Hình thức, nội dung, trình tự giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản 21

1.2.3 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp 25

1.2.4 Quy định về hiệu lực, thời hạn giải quyết tranh chấp và chấm dứt hợp đồng thế chấp tài sản 27

1.3 Nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng thương mại và khách hàng 30

1.3.1 Nhân tố khách quan 30

1.3.2 Nhân tố chủ quan 31

1.4 Kinh nghiệm của một số ngân hàng thương mại trong thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản 32

1.4.1 Kinh nghiệm của ngân hàng TMCP Kỹ thương, chi nhánh Bắc Ninh

33

1.4.2 Ngân hàng TMCP Đông Nam Á, chi nhánh Hải Dương 34

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN GIỮA NGÂN HÀNG PGBANK QUẢNG NINH VÀ KHÁCH HÀNG 37

2.1 Giới thiệu về ngân hàng PGbank Quảng Ninh 37

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 37

2.1.2.Cơ cấu tổ chức 38

2.1.3 Nhiệm vụ, chức năng 41

2.2 Giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản giữa PGbank Quảng Ninh và khách hàng 42

2.2.1 Các điều kiện đảm bảo thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản 42

2.2.2 Hình thức, nội dung, trình tự giao kết và thực hiện của hợp đồng thế chấp tài sản 46

2.2.3 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp 54

2.2.4 Quy định về hiệu lực, thời hạn giải quyết tranh chấp và chấm dứt hợp đồng thế chấp tài sản 55

2.3 Nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản giữa PGbank Quảng Ninh và khách hàng 56

2.3.1 Nhân tố khách quan 56

2.3.2 Nhân tố chủ quan 57

2.4 Đánh giá chung 57

2.4.1 Ưu điểm 57

2.4.2 Hạn chế 58

CHƯƠNG 3 NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN GIỮA PGBANK QUẢNG NINH VÀ KHÁCH HÀNG 62

3.1 Quan điểm đảm bảo thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản giữa PGbank Quảng Ninh và khách hàng 62

3.2 Một số giải pháp nâng cao chất lượng sử dụng hợp đồng thế chấp tài sản giữa PGbank Quảng Ninh và Khách hàng 63

3.2.1 Giải pháp đẩy mạnh các hoạt động tổ chức thực hiện hợp đồng thế

chấp tài sản 63

3.2.2.Giải pháp nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức của cán bộ ngân hàng với khách hàng vể trình tự, thủ tục giải quyết hợp đồng thế chấp tài sản 64

3.2.3 Thực hiện xây dựng và kiện toàn hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo, hiện đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thông tin giao dịch đảm bảo 66

3.2.4 Tăng cường củng cố các hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý trong thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản 67

3.2.5 Đẩy mạnh hoạt động kiểm tra giám sát, xử lý vi phạm liên quan đến ký kết, thanh lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản 67

3.2.6 Giải pháp nâng cao hiệu quả giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản 69

3.3 Kiến nghị 71

3.3.1 Kiến nghị với thống đốc Ngân hàng Nhà nước 71

3.3.2 Kiến nghị với Hội sở 74

KẾT LUẬN 75

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN THẠC SĨ

Đề tài luận văn: “Hợp đồng thế chấp tài sản giữa PGBank Quảng Ninh

và Khách hàng”

1 Kết quả đạt được của Luận văn

- Luận văn đã phân tích và làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến các quy định của pháp luật cũng như quy định của PGBank về hợp đồng thế chấp tài sản như: khái niệm, đặc điểm, đối tượng, điều kiện và chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản của PGBank;

- Luận văn đã phân tích và làm rõ những nội dung cơ bản của pháp luật về

đồng thế chấp tài sản; (iii) Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp; (IV) Quy định về hiệu lực, thời hạn giải quyết tranh chấp và chấm dứt hợp đồng thế chấp tài sản

- Luận văn đã phân tích và làm rõ những nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản giữa PGBank Quảng Ninh và khách hàng, bên cạnh

đó cũng so sánh với các hợp đồng thế chấp tại một số ngân hàng thương mại cổ phần khác

- Luận văn đã phân tích và làm rõ thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp giữa PGBank Quảng Ninh và khách hàng, chỉ ra những hạn chế trong hợp đồng thế chấp của PGBank và những vướng mắc khi thực thi hợp đồng;

- Luận văn đã đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của PGBank và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng quy định của PGBank cũng như pháp luật trong hợp đồng thế chấp giữa PGBank và khách hàng

2 Khả năng ứng dụng thực tiễn của Luận văn

- Luận văn là tài liệu tham khảo hữu ích cho PGBank Quảng Ninh nói riêng

và các ngân hàng TMCP trong cùng địa bàn nói chung trong quá trình nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản

- Luận văn cũng là kiến nghị đề xuất hữu ích cho HO PGBank, Ngân hàng nhà nước và chính phủ để hoàn thiện các quy định về thế chấp tài sản sản

- Luận văn là tài liệu có tính ứng dụng trong công tác điều tra, xử lý các vi phạm trong công tác quản lý, sử dụng tài sản thế chấp.

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhu cầu vốn cho hoạt động kinh doanh ngày càng gia tăng, khiến cho hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại trở nên quan trọng Để phòng ngừa rủi ro từ hoạt động cho vay, các Ngân hàng thương mại thường yêu cầu khách hàng phải cam kết bảo đảm bằng bản hợp đồng thế chấp tài sản Hợp đồng thế chấp tài sản được xem là công cụ hiệu quả ràng buộc giữa bên đi vay và cho vay; yêu cầu cả hai bên thực hiện đúng yêu cầu như đã ký kết về mặt hiệu lực, quyền hạn và thẩm quyền xử lý tài sản đúng như pháp luật quy định Hợp đồng thế chấp tài sản đã giúp các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản Điều này không chỉ là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp hợp đồng mà còn góp phần xây dựng nên ý thức pháp luật của người dân Những cố gắng đóng góp trong việc sửa đổi Bộ luật Dân sự năm 2005 đã đánh dấu bước quan trọng trong việc ghi nhận và bảo đảm có tính pháp lý cao nhất của Nhà nước đối với quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân và tổ chức Chiếm vị trí xương sống của Bộ luật, chế định thế chấp tài sản thể hiện nhiều tư tưởng pháp lý tiến bộ và khoa học Hợp đồng thế chấp tài sản chính là một trong những phương thức hiệu quả để các bên có thể thỏa mãn được nhu cầu của mình, chủ thể đi vay sẽ

có tài sản để phát triển sản xuất, kinh doanh tăng them thu nhập cho mình và gia đình hoặc phục vụ cho mục đích sinh hoạt, tiêu dùng của bản thân, còn chủ thể cho vay sẽ có thêm một khoản lợi ích; góp phần tích cực trong việc giải quyết hàng trăm

vụ án tranh chấp, bảo đảm tính pháp chế xã hội chủ nghĩa và thể hiện tính công minh của pháp luật

Ngân hàng TMCP Xăng dầu Petrolimex, tiền thân là Ngân hàng TMCP Nông thôn Đồng Tháp Mười, được thành lập ngày 13/11/1993 với số vốn điều lệ ban đầu là 700 triệu đồng Trải qua gần 20 năm hoạt động, PG Bank đã không ngừng lớn mạnh và từng bước tạo dựng được niềm tin đối với khách hàng Đặc biệt, cùng với sự tham gia của cổ đông chiến lược là Tập đoàn Xăng dầu Việt Nam

(Petrolimex), PG Bank đã có những bước phát triển vượt bậc về quy mô và hiệu quả hoạt động Sự kiện chuyển đổi sang mô hình ngân hàng TMCP đô thị và đổi tên thành PG Bank là dấu mốc quan trọng, tạo tiền đề giúp PG Bank bắt kịp tốc độ phát triển nhanh của nền kinh tế tại địa bàn, tiến từng bước vững chắc trên con đường trở thành một ngân hàng thương mại đa năng hàng đầu trong khu vực Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động kinh doanh ngân hàng nhiều lúc xảy ra tình trạng vốn thất thoát lớn, nợ đọng kéo dài; nợ xấu,khoanh nợ Một trong những nguyên nhân là do hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng và khách hàng kém tính chặt chẽ, chưa xác định quyền lợi và trách nhiệm giữa các bên; chưa xác định được hiệu quả và hiệu lực; trình tự thủ tục nếu xảy ra tranh chấp Là một cán bộ công tác lâu năm tại ngân hàng TMCP Xăng dầu Petrolimex (PG Bank) chi nhánh Quảng Ninh nhận thấy ngân hàng có nhiều hạn chế trong việc thực hiện ký kết, thương thảo hợp đồng thế chấp tài sản Xuất phát từ những lý do trên, để đánh giá được một cách đầy đủ, khoa học và đưa ra giải pháp khắc phục hạn chế về bản hợp đồng thế chấp tài sản giữa

ngân hàng PGbank Quảng Ninh và khách hàng, tác giả đã chọn đề tài “Hợp đồng

thế chấp tài sản giữa ngân hàng PGbank Quảng Ninh và khách hàng” làm luận văn

thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Có nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài:

Nguyễn Quang Tuyến (2001), "Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự các văn bản pháp luật hiện

hành", Tạp chí Luật học, (5), tr.13-14 Bài viết đã phân tích, bình luận một số vấn

đề liên quan đến các quy định của BLDS về hợp đồng TCQSDĐ, như đối tượng nhận thế chấp, mục đích, phạm vi thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong TCQSDĐ; việc xử lý QSDĐ đã thế chấp Qua đó cũng đánh giá thực trạng thực hiện các quy định về TCQSDĐ và những bất cập phát sinh, từ đó đưa ra những kiến nghị khắc phục

Nguyễn Thị Nga (2005), "Bàn về các quy định về thế chấp quyền sử dụng

đất theo Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 1995", Tạp chí Nhà nước và

pháp luật, (4), tr.25-26 Bài viết đã đề cập đến vấn đề lý luận về TCQSDĐ và pháp

luật điều chỉnh TCQSDĐ; thực trạng pháp luật về TCQSDĐ ở Việt Nam; hoàn thiện pháp luật về TCQSDĐ ở Việt Nam Đồng thời, phân tích một số điểm bất cập, thiếu thống nhất trong pháp luật và kiến nghị sửa đổi các quy định về chủ thể thế chấp, chủ thể nhận quyền thế chấp, về đối tượng trong hợp đồng TCQSDĐ, về xác định và xử lý tài sản thế chấp những vấn đề lý luận cơ bản về hình thức thế chấp (hợp đồng) QSDĐ ở, đặc biệt là những vấn đề: Các yếu tố pháp lý của hợp đồng TCQSDĐ ở, thực trạng giải quyết tranh chấp tại Tòa án về hợp đồng TCQSDĐ ở

Lê Thị Thúy Bình (2011), "Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam", Tạp chí Giáo dục lý luận, (2+3),

tr.109-114 Nội dung đề cập đến các giải pháp hoàn thiện hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất như Giải pháp đẩy mạnh các hoạt động tổ chức thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức của cán bộ ngân hàng với khách hàng vể trình tự, thủ tục giải quyết về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Xây dựng, kiện toàn hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo, hiện đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thông tin giao dịch đảm bảo

Bùi Thị Hằng (1998), "Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp

đồng tín dụng ngân hàng ở nước ta hiện nay", Tạp chí Nhà nước và pháp luật, (4),

tr.18-19 Nội dung đề cập đến các vấn đề như một số vấn đề về pháp luật và thực trạng TCQSDĐ đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở nước ta trong thời gian gần đây, từ đó đưa ra những kiến nghị về các biện pháp khắc phục Đồng thời, đưa ra các giải pháp kiến nghị như tăng cường các hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý trong thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản; Tăng cường kiểm tra giám sát, xử lý vi phạm đối với các hoạt động liên quan đến ký kết, thanh

lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản

Doãn Hồng Nhung (2002), "Xử lý tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng

đất để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng", Tạp chí Luật học,

(3), tr.13-14 Nội dung đề cập đến các giải pháp xử lý phân tích nội dung các quy định pháp luật về việc xử lý tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng và đã chỉ ra một khiếm khuyết lớn trong

pháp luật là chưa đề cập việc sử dụng, khai thác giá trị QSDĐ sau khi đã xử lý xong đối với tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các

tổ chức tín dụng Đồng thời tác giả cũng nêu ra sự bất cập của hình thức bán đấu giá tài sản là QSDĐ qua Trung tâm bán đấu giá Từ đó, tác giả đề xuất những kiến nghị

để nâng cao hiệu quả của việc xử lý tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng

Lê Thị Thu Thuỷ (2004), "Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng:

Những vướng mắc cần khắc phục", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (6), tr.18-19 Bài

viết đề cập đến các vấn đề như những bất cập đối với doanh nghiệp thuê lại đất

trong khu công nghiệp; Đối với hộ gia đình; Đối với chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất có nguồn gốc ngân sách Nhà nước; Tranh chấp trong xử lý tài sản đảm bảo

nợ vay là bất động sản Đồng thời tác giả đưa ra một số kiến nghị về chủ thể tham

gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại; Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại; Về định giá quyền sử dụng đất thế chấp trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại; Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại; nâng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Làm rõ khái niệm và lý luận cơ bản hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng thương mại và khách hàng Phân tích và đánh giá thực trạng hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng PGbank Quảng Ninh và khách hàng trong những năm qua để chỉ rõ những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng PGbank Quảng Ninh và Khách hàng

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu làm rõ các vấn

đề sau đây:

Những vấn đề lý thuyết về hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng thương mại và khách hàng

Thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng PGbank Quảng Ninh và khách hàng

Kiến nghị một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng PGbank Quảng Ninh và Khách hàng

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng PGbank

Quảng Ninh

Phạm vi nghiên cứu:

+ Phạm vi không gian: Ngân hàng PGbank Quảng Ninh, khách hàng và pháp luật về thế chấp tài sản

+ Phạm vi thời gian: Giai đoạn năm 2015-2017 và 6 tháng đầu năm 2018

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Nguồn dữ liệu

Dữ liệu được tập hợp, thống kê lại để mô tả, so sánh và suy luận từ các dữ liệu thu tập được từ các tài liệu báo cáo, các quy chế về hợp đồng thế chấp tài sản; báo cáo thống kê về tài sản thế chấp đảm bảo tại ngân hàng; các luận văn, đề tài nghiên cứu về hợp đồng thế chấp tài sản

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin; chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học cơ bản như: Phương pháp phân tích thống kê, phân tích, điều tra bảng hỏi, so sánh pháp luật để

làm sáng tỏ mục tiêu và nội dung nghiên cứu của đề tài, cụ thể như sau:

Phương pháp phân tích thống kê: Sử dụng để phân tích tình hình thực hiện

hợp đồng thế chấp tài sản qua các năm giữa ngân hàng PGbank và khách hàng Thông qua phân tích để thấy tính hợp lý hay chưa hợp lý của tình hình thực hiện hợp đồng thế chấp

Phương pháp so sánh: So sánh tính hiệu quả trong việc thực hiện hợp đồng

thế chấp tài sản để xem xét xu thế biến động qua các năm

Phương pháp phân tích: Sử dụng để xác định mặt được, mặt chưa được và

nguyên nhân của những quy định trong các chính sách đã ban hành và đang tổ chức thực hiện

6 Những đóng góp của luận văn

Góp phần làm sâu sắc thêm những vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng thế chấp tài sản Qua đó, góp phần cung cấp thêm cứ liệu khoa học có ý nghĩa tham khảo và khuyến nghị với lãnh đạo ngân hàng trong xác định chủ trương, chính sách

và nâng cao hiệu quả sử dụng hợp đồng thế chấp tài sản tại ngân hàng PGbank Luận văn có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, giảng dạy và học tập tại các trường đại học, cao đẳng

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng

thương mại và khách hàng

Chương 2: Thực trạng hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng PGbank

Quảng Ninh và khách hàng

Chương 3: Nâng cao hiệu quả sử dụng hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân

hàng PGbank Quảng Ninh và Khách hàng

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN GIỮA

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ KHÁCH HÀNG 1.1 Hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng thương mại và khách hàng

1.1.1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của ngân hàng

1.1.1.1 Ngân hàng thương mại

Khái niệm ngân hàng thương mại

Có nhiều quan niệm khác nhau về ngân hàng thương mại

Theo Đạo luật ngân hàng của Pháp (1941) định nghĩa: "Ngân hàng thương mại là những xí nghiệp hay cơ sở mà nghề nghiệp thường xuyên là nhận tiền bạc của công chúng dưới hình thức ký thác, hoặc dưới các hình thức khác và sử dụng tài nguyên đó cho chính họ trong các nghiệp vụ về chiết khấu, tín dụng và tài chính"

Theo Nghị định số 59/2009/NĐ-CP của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của ngân hàng thương mại: “Ngân hàng thương mại là ngân hàng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh tế khác có liên quan vì mục tiêu lợi nhuận theo quy định của Luật tổ chức tín dụng và các quy định khác của pháp luật”

Theo luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 được Quốc hội thông qua ngày 16/06/2010 (có sửa đổi một số điều năm 2017) thì “Ngân hàng thương mại là loại hình tổ chức tín dụng có thể được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động khác có liên quan nhằm mục tiêu lợi nhuận “ Luật này còn định nghĩa

“Hoạt động ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một số các nghiệp vụ như nhận tiền gửi, cấp tín dụng, cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản”

Tóm lại: Ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh tế, hoạt động kinh

doanh trên lĩnh vực tiền tệ, là một tổ chức tín dụng thực hiện huy động vốn nhàn rỗi

từ các chủ thể trong nền kinh tế để tạo lập nguồn vốn tín dụng và cho vay phát triển kinh tế,tiêu dùng cho xã hội

Các nghiệp vụ của ngân hàng thương mại: Nghiệp vụ huy động nguồn

vốn; Nghiệp vụ cho vay và đầu tư; Nghiệp vụ Trung gian

1.1.1.2 Hoạt động cho vay của ngân hàng

Khái niệm: Theo Quyết định số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của

Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam về việc ban hành quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng thì “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo

đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”

Nguyên tắc cho vay: Sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận trong

hợp đồng tín dụng; Phải hoàn trả gốc và lãi đúng hạn (theo Quyết định số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt

Nam).a

Thời hạn cho vay: Theo Quyết định số 39/2016/TT-NHNN ngày

30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam về việc ban hành quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng thì “thời hạn cho vay là khoảng thời gian được tính từ khi khách hàng bắt đầu nhận vốn vay cho đến thời điểm trả hết nợ gốc và lãi vốn vay đã được thoả thuận trong hợp đồng tín dụng giữa

tổ chức tín dụng và khách hàng và kỳ hạn trả nợ là các khoảng thời gian trong thời hạn cho vay đã được thoả thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng mà tại cuối mỗi khoảng thời gian đó khách hàng phải trả một phần hoặc toàn bộ vốn vay cho tổ chức tín dụng”

Hình thức cho vay: Theo Quyết định số 39/2016/TT-NHNN ngày

30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam về việc ban hành quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng thì “Cho vay có thể diễn ra dưới các hình thức là cho vay có bảo đảm và cho vay không có bảo đảm.Trong đó, cho vay có bảo đảm là việc tổ chức tín dụng cho vay vốn mà nghĩa vụ trả nợ của bên vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp, hoặc bảo lãnh của người thứ ba Còn cho vay không bảo đảm là loại cho vay không có tài sản

thế chấp, cầm cố hoặc sự bảo lãnh của người thứ ba, mà việc cho vay chỉ dựa vào

uy tín của bản thân khách hàng”

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thế chấp tài sản

1.1.2.1 Khái niệm hợp đồng thế chấp tài sản

Để đưa ra khái niệm về hợp đồng thế chấp tài sản ta cần tìm hiểu về khái niệm hợp đồng và thế chấp tài sản, cụ thể như sau:

- Hợp đồng: Theo giáo trình Luật dân sự của trường Đại học Luật, năm 2010

nêu khái niệm hợp đồng theo hai nghĩa:

Theo nghĩa chủ quan: Hợp đồng là một giao dịch dân sự mà trong đó, các

bên tự do trao đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thống nhất ý chí, cùng làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ nhất định Hợp đồng, theo quy định tại điều 385 Bộ luật dân sự 2015 là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Như vậy, hợp đồng không chỉ là sự thoả thuận để một bên chuyển giao tài sản, thực hiện một công việc cho bên kia mà có thể còn là sự thoả thuận để thay đổi hay chấm dứt một nghĩa vụ nhất định

Theo nghĩa khách quan: Hợp đồng là tổng thể các quy phạm pháp luật của

Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình chuyển dịch các lợi ích vật chất giữa các chủ thể với nhau

- Thế chấp tài sản

Theo điều 346 Bộ luật Dân sự 1995, quy định: “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền…” Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự 1995, thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính mình đối với bên có quyền

Theo điều 342 Bộ luật Dân sự 2005, đã thay đổi quy định về thế chấp tài sản như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)” và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp Các quy định về thế chấp tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự 2005

(từ điều 342 đến điều 357) và cụ thể hơn tại điều 20 đến điều 28 Nghị định 163/2006/NĐ- CP về giao dịch bảo đảm

Theo quy định tại khoản 1 điều 317 Bộ luật dân sự 2015: Thế chấp tài sản là

việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên

nhận thế chấp) Tức là bên thế chấp thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình

để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không phải

chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp Do tài sản thế chấp đều có đăng ký quyền sở hữu nên người nhận thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này

Tóm lại: Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của

mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp mà chỉ giao các giấy tờ liên quan đến

tài sản cho bên nhận thế chấp giữ

- Hợp đồng thế chấp tài sản

Theo điều 388, Bộ luật Dân sự năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) quy định khái niệm hợp đồng như sau: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”

Theo bộ luật dân sự năm 2015, quy định rõ việc thế chấp phải được lập dưới dạng hợp đồng và hợp đồng thế chấp chính là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên nhận thế chấp dùng quyền của mình đề đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp

Theo điều 385 bộ luật dân sự 2015 định nghĩa “Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”

Dựa vào những định nghĩa trên tác giả định nghĩa: Hợp đồng thế chấp tài sản

là hợp đồng đảm bảo tiền vay bằng tài sản, là văn bản pháp lý ghi nhận giao dịch đảm bảo giữa ngân hàng và bên thế chấp nhằm dùng tài sản thế chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã được ghi rõ trong hợp đồng

1.1.2.2 Đặc điểm hợp đồng thế chấp tài sản

Hợp đồng thế chấp là hợp đồng phụ, phụ thuộc vào người vay và người cho vay Hợp đồng phụ có hiệu lực cần phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện luật định về chủ thể, nội dung, hình thức của một bản hợp đồng chung Mặt khác, bên cạnh tuân thủ các điều kiện trên, hợp đồng thế chấp bị vô hiệu nếu như hợp đồng chính bị coi

là không có hiệu lực

Hợp đồng thế chấp là hợp đồng song vụ: Hợp đồng song vụ là những hợp đồng mà các bên chủ thể đều có nghĩa vụ và có trách nhiệm thực hiện đúng như các điều khoản đã cam kết Nói cách khác, mỗi một bên chủ thể của hợp đồng song vụ vừa là người có quyền vừa là người có nghĩa vụ Trong hợp đồng thế chấp, bên thế chấp có nghĩa vụ giữ gìn, bảo quản tài sản thế chấp; tương ứng với đó, bên nhận thế chấp có nghĩa vụ hoàn trả lại giấy tờ liên quan tới tài sản thế chấp khi người vay đã thực hiện nghĩa vụ trả nợ Tại khoản 1, điều 406 Bộ luật dân sự 2015 quy định hồng song vụ cụ thể như sau “ Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa

vụ đối với nhau và hợp đồng phụ là hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính” Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thoả thuận thời hạn thực hiện nghĩa

vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp quy định tại Điều 415 và Điều 417 của Bộ luật dân sự 2015 Trong trường hợp các bên không thoả thuận bên nào thực hiện nghĩa vụ trước thì các bên phải đồng thời thực hiện nghĩa vụ đối với nhau; nếu nghĩa vụ không thể thực hiện đồng thời thì nghĩa vụ nào khi thực hiện mất nhiều thời gian hơn thì nghĩa vụ đó phải được thực hiện trước

Hợp đồng thế chấp tài sản là hợp đồng có đền bù: Hợp đồng có đền bù là loại hợp đồng mà trong đó mỗi bên chủ thể sau khi đã thực hiện cho bên kia một lợi ích

sẽ được nhận từ bên kia một lợi ích tương ứng Tính chất đền bù của hợp đồng thế chấp tài sản thể hiện ở việc bên thế chấp và bên nhận thế chấp đều được nhận lợi ích từ việc giao kết hợp đồng Bên thế chấp giao giấy tờ về tài sản thế chấp để được nhận khoản vay từ ngân hàng Ngược lại, ngân hàng có thể hạn chế rủi ro tín dụng thông qua việc nhận tài sản thế chấp và lưu giữ giấy tờ liên quan tới tài sản thế chấp

như bằng bất động sản; nhà cửa, vật cầm cố có giá Các nội dung đền bù được quy định rõ trong hợp đồng ký kết như tỉ lệ đến bù tài sản nếu như phá vỡ hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt mà chưa có sự thỏa thuận của các bên liên quan Hình thức đến bù có thể bằng tiền mặt hoặc bằng một phần tài sản thế chấp

1.1.3 Đối tượng và điều kiện thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

1.1.3.1 Đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản

Trong bộ luật dân sự 2015 không có quy định cụ thể về đối tượng của hợp đồng thế chấp tuy nhiên theo điều 346, Bộ luật Dân sự 2015, có quy định “Cầm giữ tài sản là việc bên có quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên

có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ” vậy ta có thể hiểu đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm Trong hợp đồng thế chấp tài sản, đối tượng hợp đồng chính là tài sản thế chấp Trước đây, Bộ luật dân sự 1995 coi tài sản thế chấp chỉ có thể là bất động sản Tuy nhiên, tại Điều 318 bổ sung điều khoản loại trừ trong trường hợp thế chấp toàn

bộ bất động sản, động sản có vật phụ Theo đó, trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Theo khoản 1 điều

174 BLDS cũng quy định bất động sản là đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định Những tài sản này

có giấy chứng nhận quyền sở hữu, đối với quyền sử dụng đất thì có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tùy từng trường hợp mà các bên có thể thỏa thuận dùng toàn bộ hoặc một phần bất động sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp

có thỏa thuận khác Đồng thời, BLDS 2015 đã bổ sung 2 điều luật hoàn toàn mới (Điều 325, 326), quy định rõ ràng, cụ thể về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất; và thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế

chấp quyền sử dụng đất và cách thức xử lý đối với hai trường hợp này Cụ thể như sau:

+ Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

+ Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

+ Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền

sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

+ Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền

sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Pháp luật Việt Nam không có quy định cụ thể về tài sản thế chấp mà chỉ có quy định về tài sản bảo đảm tại khoản 7 điều 3 nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm: “Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm”.Tài sản bảo đảm

do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch Việc phân chia tài sản thế chấp có thể căn cứ vào nhiều tiêu chí khác nhau Nếu căn cứ vào tính hiện hữu của

tài sản, tài sản thế chập gồm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai Tài sản hiện có là tài sản tồn tại dưới những hình thể cụ thể, có thể khai thác lợi ích Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở

hữu của bên bảo đảm Nếu căn cứ vào hình thái tồn tại của tài sản, tài sản thế chấp

có thể chia thành bất động sản, động sản và quyền tài sản Theo điều 115 Bộ luật Dân sự 2015, Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản

đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác

1.1.3.2 Điều kiện thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

Điều kiện pháp lý

Thứ nhất, các yếu tố thuộc về phương diện lập pháp: Đây là yếu tố quyết

định quan trọng nhất Pháp luật cụ thể, chi tiết là cơ sở để các chủ thể tham gia quan

hệ TCTS thực hiện và là cơ sở pháp lý cho Tòa án áp dụng pháp luật khi giải quyết các tranh chấp về đất đai nói chung và tranh chấp TCTS nói riêng có hiệu quả Một

hệ thống pháp luật hoàn chỉnh không những chỉ là pháp luật về nội dung (cụ thể là pháp luật về dân sự, đất đai) mà còn cả các quy định của pháp luật mang tính chất

bổ trợ cho việc thực thi pháp luật Với các quy định đầy đủ, cụ thể trong luật và văn bản hướng dẫn thi hành là những bảo đảm rất quan trọng để các chủ thể biết và thực hiện; đồng thời tránh được sự tùy tiện trong quá trình thực hiện pháp luật

Thứ hai, để bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc TCTS không bị lợi dụng, lừa

đảo, cần rà soát, kiểm tra Tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp luật cho phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của đất nước là việc làm vô cùng cần thiết và ý nghĩa trong giai đoạn hiện nay, góp phần bảo đảm thực hiện HĐTCTS có hiệu quả Hợp đồng thế chấp tài sản phải căn cứ trên thực tiễn từng ngành nghề lĩnh vực và các quy định về mặt pháp lý đưa ra mà tiến hành soạn thảo đưa ra các điều khoản phù hợp với từng đặc điểm ngành nghề lĩnh vực

Điều kiện về tổ chức thực hiện pháp luật thế chấp tài sản

Để bảo đảm thực hiện pháp luật TCTS không thể không tính đến các yếu tố thuộc về ý thức pháp luật của cán bộ và nhân dân Pháp luật hiện hành về dân sự, về TCTS vẫn chỉ mang tính chất "khung" hoặc quá phức tạp chưa rõ ràng cụ thể nên các chủ thể trong quan hệ TCTS khó vận dụng và Tòa án cũng khó áp dụng Để nâng cao hiệu quả việc sử dụng pháp luật trong các giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại và hiệu quả công tác áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về đất đai, tranh chấp về TCTS cần chú trọng hơn nữa công tác phổ biến, tuyên truyền, giáo dục và hướng dẫn thi hành pháp luật Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần tiến hành rà soát, tổng kết kịp thời và loại bỏ những văn bản còn chồng chéo hoặc đã hết hiệu lực thi hành v.v… Đây là những điều kiện rất quan trọng bảo đảm cho pháp luật được thực thi có hiệu quả và cũng là cơ sở pháp lý cho các Tòa án nhân dân (TAND) áp dụng pháp luật để xét xử kịp thời, áp dụng thống nhất và đúng pháp luật, bảo đảm cho pháp luật đi vào cuộc sống Vì vậy, để tổ chức thực hiện nghiêm túc pháp luật thế chấp tài sản cần phải có các quy định pháp lý chung cũng như sự tham gia của cán bộ công chức; toàn án và các cơ quan có liên quan phục vụ các quyết định nhiệm vụ nhằm giảm thiểu mức độ rủi ro của hợp đồng thế chấp khi đem ra thực hiện

Điều kiện về tổ chức bộ máy

Để hoạt động thực hiện pháp luật về TCTS được diễn ra một cách bình thường, quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên được đảm bảo, từ đó góp phần ổn định và phát triển, kinh tế xã hội thì một yếu tố đảm bảo không thể thiếu là yếu tố

về tổ chức bộ máy quản lý nhà nước có liên quan đến TCTS Hiện nay, trong tổ chức bộ máy của Nhà nước ta, tham gia quản lý, bổ trợ cũng như giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện pháp luật về TCTS gồm có các cơ quan sau đây: Chính quyền địa phương; Văn phòng đăng ký giao dịch bảo đảm; Phòng Công chứng hoặc Văn phòng công chứng; Văn phòng Luật sư và hoạt động của luật sư;

Cơ quan trợ giúp pháp lý; Hoạt động của tổ chức luật gia; Tòa án nhân dân

1.1.4 Chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản

Chủ thể của hợp đồng thế chấp là các bên tham gia hợp đồng thế chấp gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp Trong đó quan hệ thế chấp tài sản quy định cụ thể như sau:

+ Bên thế chấp là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia

+ Bên nhận thế chấp là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm

Các bên phải đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật quy định đối với chủ thể tham gia giao dịch dân sự Ngoài ra, vấn đề chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản còn có liên quan tới bản chất của hai loại hợp đồng có quan hệ ràng buộc với nhau (hợp đồng chính-phụ) là hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản Đối với trường hợp hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp có cùng bản chất với nhau, nghĩa là cùng chủ thể, cùng mục đích thiết lập hợp đồng và được lập dưới hình thức

là văn bản, thì bên vay vốn đồng thời là bên thế chấp tài sản; còn bên nhận thế chấp cũng là bên cho vay Trường hợp này chỉ xuất hiện hai chủ thể của hợp đồng thế chấp Trong trường hợp khác, khi hai hợp đồng này không cùng bản chất, nghĩa là các chủ thể, mục đích của hợp đồng khác nhau thì xuất hiện một chủ thể khác Lúc này, bên thế chấp tài sản không phải là bên vay Do đó, tồn tại hai hợp đồng có cơ cấu chủ thể khác nhau: hợp đồng tín dụng ký kết giữa TCTD và bên vay; hợp đồng thế chấp được ký kết giữa TCTD và bên thứ chấp Về mặt lý thuyết, các chủ thể tham gia vào hợp đồng thế chấp gồm hai bên: Bên nhận thế chấp và Bên thế chấp

Thứ nhất, bên nhận thế chấp là TCTD cho vay vốn Khi nhận thế chấp, đây

là chủ thể có quyền thu hồi nợ trong quan hệ tín dụng Các TCTD phải thỏa mãn điều kiện để giao kết hợp đồng thế chấp do pháp luật quy định, đó là được thành lập hợp pháp và được phép hoạt động tín dụng tại Việt Nam

Thứ hai, bên thế chấp gồm hai loại: bên vay vốn và bên sử dụng tài sản của

mình để thế chấp cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay vốn (gọi tắt là bên thứ ba) Cơ sở của cách hiểu này là điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, trong đó định nghĩa, Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở

hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Quy định của luật không nêu rõ bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của chủ thể nào đối với bên nhận thế chấp Do vậy, cách hiểu này đã tạo ra một chủ thể mới-bên thứ

ba Đây là chủ sở hữu của tài sản thế chấp và là một bên trong hợp đồng thế chấp Bên thứ ba này là người thế chấp cho việc thực hiện nghĩa vụ của một người khác Trước đây, theo luật dân sự 1995 quy định trường hợp này là “thế chấp bằng tài sản của người bảo lãnh” Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, khái niệm này đã không còn được sử dụng nữa mà trên thực tế thường gọi là “thế chấp bằng tài sản của người thứ ba” Bên thế chấp có thể là các cá nhân hoặc pháp nhân đủ điều kiện quy định tại luật doanh nghiệp 2014 và luật dân sự 2015 Họ phải đáp ứng đẩy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung

Như vậy, chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản là bên thế chấp và bên nhận

thế chấp Bên thế chấp có thể là bên vay hoặc không trong hợp đồng tín dụng; trong khi bên nhận thế chấp đồng thời là người cho vay

1.1.5 Sự khác nhau giữa hợp đồng thế chấp tài sản ngân hàng và các loại hợp đồng khác

Hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng tín dụng

Hợp đồng tín dụng về bản chất là những hợp đồng cho vay tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 Tuy nhiên, chỉ có hợp đồng tín dụng trong trường hợp bên cho vay là các tổ chức tín dụng, trong đó chủ thể là ngân hàng Theo đó, ngân hàng là bên cho vay giao bên vay một khoản tiền để sử dụng vì mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi Ngân hàng được toàn quyền quyết định việc cho vay có hay không Hợp đồng tín dụng có vai trò quan trọng; nếu bị vô hiệu hóa thì hậu quả xấu nhất ngân hàng không thu được tiền lãi

Trong khi đó hợp đồng thế chấp là hợp đồng mà người có tài sản dùng tài sản của mình để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng tín dụng nêu trên, nếu bên vay vốn không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ trong hợp đồng

tín dụng thì ngân hàng sẽ dựa vào các quy định của hợp đồng thế chấp để xử lý tài sản

Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản có mối quan hệ mật thiết Trong các hoạt động tín dụng, một hợp đồng tín dụng có thể không có hợp đồng thế chấp, nhưng một hợp đồng thế chấp tài sản thì không thế phát sinh khi không có hợp đồng tín dụng

có quyền; Bên được bảo lãnh đồng thời là Bên có nghĩa vụ

03 bên gồm: Bên cầm cố đồng thời là Chủ sở hữu tài sản; Bên nhận cầm cố đồng thời là Bên

có quyền; Bên được cầm cố đồng thời là bên có nghĩa vụ; hoặc

02 bên cầm cố đồng thời là Chủ

sở hữu tài sản và cũng là Bên có nghĩa vụ; Bên nhận cầm cố đồng thời là Bên có quyền)

Tài

sản

bảo

đảm

Biện pháp bảo đảm bằng tài

sản: Bắt buộc phải có tài sản

bảo đảm

Bên thế chấp bắt buộc phải

đưa tài sản thuộc sở hữu của

mình để bảo đảm cho việc

thực hiện nghĩa vụ dân sự

với Bên nhận thế chấp (Bên

có quyền) nhưng không phải

bàn giao tài sản cho bên có

quyền

Biện pháp bảo đảm không bằng tài sản:

Không có tài sản bảo đảm

Bên bảo lãnh cam kết thực hiện thay nghĩa

vụ cho bên được bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) với Bên nhận bảo lãnh (Bên có quyền)

Biện pháp bảo đảm bằng tài sản: Bắt buộc phải có tài sản bảo đảm

Bên cầm cố bắt buộc phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình

để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với Bên nhận thế chấp (Bên có quyền) và phải bàn giao tài sản đó cho bên có quyền

1.2 Nội dung hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng thương mại và khách hàng

1.2.1 Các điều kiệm đảm bảo thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

Điều kiện về pháp lý

Theo quy định tại Điều 116 Bộ luật dân sự 2015, thì “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Do vậy, quy định tại Điều 117 BLD 2015, về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự cũng được áp dụng đối với các hợp đồng Theo đó, hợp đồng chỉ có hiệu lực khi thoả mãn các điều kiện sau đây:

Một là, người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự Khi xem xét

điều kiện này, cần lưu ý hai khía cạnh: Năng lực hành vi dân sự của các bên tham gia ký kết hợp đồng và năng lực hành vi dân sự của cá nhân người thay mặt các bên

ký hợp đồng Đối với cá nhân, cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (từ

đủ 18 tuổi và không bị hạn chế hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự), trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Đối với tổ chức, tổ chức đó phải được pháp luật thừa nhận có tư cách chủ thể pháp lý độc lập: pháp nhân Việc ký kết và thực hiện hợp đồng phải phù hợp với phạm vi, lĩnh vực hoạt động đã đăng ký của mình (đối với doanh nghiệp thì nội dung của hợp đồng phải phù hợp với ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh đã đăng ký) Ngoài ra, người ký kết hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật của tổ chức hoặc người được uỷ quyền hợp pháp

Hai là, mục đích và nội dung giao dịch không trái với pháp luật, đạo đức xã

hội Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:“ Mục đích và nội dung

của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”

Bởi vậy, thực tế giải quyết tranh chấp hợp đồng, khi nghi ngờ về tính “trái pháp

luật” của hợp đồng là Toà án sẽ xem xét để tuyên hợp đồng vô hiệu toàn bộ Để

khắc phục tình trạng này, BLDS năm 2015 quy định hợp đồng chỉ vô hiệu nếu nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật

Ba là, người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện Bản chất của hợp đồng

là sự thoả thuận, tự nguyện và mọi tác động làm ảnh hưởng đến tính thoả thuận, tự nguyện của các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng đều có thể làm cho hợp đồng bị

vô hiệu toàn bộ Quy định này hoàn toàn phù hợp với thông lệ quốc tế và bản chất của quan hệ dân sự Tuy nhiên, để xác định có vi phạm điều kiện về tính tự nguyên hay không, cần gắn với từng trường hợp, ví dụ: vô hiệu do vị lừa dối, đe doạ

Bốn là, hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật (Hợp đồng

có thể được giao kết bằng văn bản, lời nói hoặc hành vi cụ thể)

Điều kiện về chủ thể tham gia ký kết hợp đồng

Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thế chấp tài sản bao gồm cá nhân và tổ chức Điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật doanh nghiệp năm 2015 quy định điều kiện chủ thể tham gia giao kết hợp đồng như sau: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập” Theo đó, cá nhân, tổ chức tham gia giao kết hợp đồng phải có đủ năng lực hành vi và năng lực pháp luật dân sự phù hợp với từng loại hợp đồng

Đối với cá nhân

Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân

sự và nghĩa vụ dân sự (Điều 16 Bộ luật dân sự năm 2015) Năng lực pháp luật dân

Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 19 Bộ luật dân sự 2015) Người từ đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sụ đầy đủ, trừ một số trường hợp: Người mất năng lực hành vi dân sự; Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, Người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi Như vậy, đối với cá nhân thì người từ đủ 18 tuổi trở lên có thể tham gia giao kết hợp đồng thế chấp tài sản

.Người dưới 18 tuổi tham gia giao kết hợp đồng thế chấp tài sản thường phải

có người đại diện hợp pháp hoặc người giám hộ đồng ý hoặc thực hiện trên sự đồng

ý của người dưới 18 tuổi

Khi tổ chức tham gia giao kết hợp đồng thế chấp tài sản phải thông qua người đại diện theo pháp luật của tổ chức đó Do đó, chủ thể giao kết hợp đồng thế chấp tài sản của pháp nhân vừa phải đáp ứng điều kiện đối với cá nhân lại phải là người đại diện hợp pháp của tổ chức (hoặc người đại diện theo ủy quyền)

1.2.2 Hình thức, nội dung, trình tự giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

1.2.2.1 Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản

Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản được pháp luật Việt Nam quy định như sau: Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký Như vậy, hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể là văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng Việc pháp luật quy định hình thức hợp đồng bảo đảm như vậy là

phù hợp với thực tiễn, bởi tài sản thế chấp tương đối đa dạng Đối với những tài sản

có giá trị không lớn, thủ tục định giá đơn giản, dễ xử lý các bên có thể ghi trong hợp đồng tín dụng Ngược lại, đối với những tài sản phức tạp như quyền sử dụng đất hoặc tài sản hình thành từ vốn vay, đòi hỏi việc thỏa thuận phải đầy đủ, rõ ràng thì các bên cần lập một hợp đồng thế chấp riêng

1.2.2.2 Nội dung của hợp đồng thế chấp tài sản

Nội dung của một bản hợp đồng là một phần rất quan trọng Pháp luật Việt Nam không có quy định riêng về nội dung hợp đồng thế chấp tài sản mà chỉ quy định nội dung của hợp đồng dân sự nói chung tại điều 398 Bộ luật dân sự 2015 Theo đó, các điều khoản của hợp đồng thế chấp bao gồm: Đối tượng của hợp đồng

là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm; Số lượng, chất lượng; Giá, phương thức thanh toán; Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; Quyền, nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; Các nội dung khác

Trên thực tế, một hợp đồng thế chấp tài sản có một số điều khoản cơ bản như: Các chủ thể của hợp đồng, mô tả tài sản thế chấp và giá trị tài sản thế chấp, nghĩa vụ được bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của các bên, bên giữ tài sản, giấy tờ của tài sản thế chấp; phương thức xử lý tài sản thế chấp Để đảm bảo hợp đồng được rõ ràng, các bên có thể lập phụ lục hợp đồng mô tả tài sản và xác định giá trị tài sản

1.2.2.3 Trình tự giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

1.2.2.3.1 Trình tự giao kết hợp đồng thế chấp tài sản

Soạn thảo hợp đồng: Việc soạn thảo hợp đồng dựa trên những mẫu sẵn có,

ngân hàng và các cá nhân chỉ thống nhất thương thảo với nhau về ngày giờ, các điều khoản và quyền lợi của các bên khi tham gia ký kết hợp đồng thế chấp

Ký kết hợp đồng: Để chấp nhận việc ký kết kết hợp đồng thế chấp, ngân

hàng thường phải thẩm định tài sản thế chấp; định giá tài sản thế chấp Bằng thủ tục này, ngân hàng sẽ quyết định liệu tài sản đó có thể thế chấp được không, nếu được thì có thể được vay vốn với khoản tiền là bao nhiêu Sau khi ngân hàng thẩm định, hai bên sẽ tiến hành thỏa thuận điều khoản của hợp đồng Khi thỏa thuận điều khoản của hợp đồng, hai bên gặp nhau để đàm phán nhằm xác lập hợp đồng và lập

hồ sơ (bao gồm việc thương thảo hợp đồng; Ký kết hợp đồng; Công chứng và đăng

ký giao dịch bảo đảm) Thông thường, ngân hàng đã soạn sẵn những hợp đồng và

hồ sơ mẫu Khách hàng có thể chấp nhận toàn bộ điều khoản đó hoặc thảo luận với cán bộ tín dụng về từng điều khoản, đảm bảo ý chí của hai bên chủ thể là hoàn toàn

tự nguyện Sau các giai đoạn trên, trình tự giao kết hợp đồng thế chấp kết thúc

Công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm: Việc công chứng và thực hiện

đăng ký các giao dịch đều phải qua bên thứ ba hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm chứng; hồ sơ tối thiểu lập thành ba bản có chữ ký và thông tin cá nhân có đầy đủ cơ sở pháp lý để thực hiện giao dịch; không vi phạm những bệnh về thần kinh, không làm chủ bản thân, hay đầu óc không được tỉnh táo khi giao dịch

1.2.2.3.2 Trình tự thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

Đối với việc bàn giao tài sản và hồ sơ tài sản thế chấp

Các bên tiến hành bàn giao tài sản phải làm các thủ tục tuân thủ quy định của

pháp luật Hồ sơ được quy định riêng đối với mỗi loại tài sản như TSBĐ là Bất động sản; TSBĐ là phương tiện giao thông; TSBĐ là hàng hóa luân chuyển; TSBĐ

là Quyền đòi nợ, các khoản phải thu; TSBĐ là Chứng chỉ tiền gửi, Sổ/Tài khoản Tiết kiệm; TSBĐ là Chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch tập trung; TSBĐ là Chứng khoán OTC

Xử lý tài sản thế chấp

Điều 299, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định các trường hợp mà bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản thế chấp Các trường hợp này bao gồm: Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật; Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định

Theo quy định tại khoản 1, Điều 303, các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: Bán đấu giá tài sản; Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; Phương thức khác

Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản: Điều 195, Bộ luật dân sự 2015 quy định

“người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật” Điểm b, khoản 1, Điều 303 đã

mở ra một ngoại lệ cho bên nhận bảo đảm là người không phải chủ sở hữu của tài sản bảo đảm - được tự bán tài sản bảo đảm Một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được quy định tại khoản 1, Điều 303 là “bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm” Không biết

vô tình hay hữu ý mà ở đây người làm luật chỉ cho phép các bên thỏa thuận sử dụng phương thức này nếu nghĩa vụ được bảo đảm ở đây chính là nghĩa vụ của bên bảo đảm

Thủ tục xử lý tài sản thế chấp

+ Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm: Theo quy định tại Điều 300, trừ trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị hư hỏng, về nguyên tắc “trước khi xử lý tài sản thế chấp, bên nhận phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản thế chấp cho bên thế chấp và các bên cùng nhận thế chấp khác”

+ Giao tài sản bảo đảm để xử lý: Điều 301 quy định người đang giữ tài sản thế chấp có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý Trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác

+ Định giá tài sản bảo đảm: Khoản 2, Điều 306 đặt ra yêu cầu “việc định giá tài sản thế chấp phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường” Đây là một yêu cầu phù hợp nhằm tránh việc tài sản bảo đảm được định giá dưới mức giá thị trường

Định kỳ đánh giá lại tài sản thế chấp: Việc đánh giá lại tài sản thế chấp

định kỳ giúp cho bên cầm cố, thế chấp có thể xác định rõ giá trị tài sản bằng tiền để

từ đó có những bước điều chỉnh kịp thời nhằm tránh được rủi ro và có thể vận dụng tìm kiếm cơ hội trong tương lai từ những tài sản đó

Sửa đổi và thanh lý hợp đồng thế chấp tài sản

Trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, các tổ chức tín dụng luôn xây dựng hợp đồng mẫu theo hướng khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, các tổ chức

tín dụng được toàn quyền chủ động thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm mà không phụ thuộc vào ý kiến của bên thế chấp cũng như bên vay Cũng theo thỏa thuận tại hợp đồng, với phương thức xử lý tài sản thế chấp thông qua đấu giá, các tổ chức tín dụng được toàn quyền quyết định các vấn đề liên quan đến phương thức xử lý tài sản thông qua đấu giá bao gồm xác định giá khởi điểm, bước giá, giảm giá, lựa chọn đơn vị đấu giá, lựa chọn đơn vị thẩm định giá… Tổ chức tín dụng sẽ có nghĩa

vụ thông báo với bên thế chấp tài sản theo quy định tại điều 300 Bộ luật dân sự

Thông thường thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng về lãi vay thường quy định như sau: “Tiền lãi sẽ được tính từ khi Bên vay nhận nợ vốn vay cho đến khi Bên vay thực tế thanh toán hết toàn bộ dư nợ cho Bên ngân hàng, không tính ngày trả nợ” Vậy trường hợp tài sản đảm bảo không thể thanh lý, hoặc ngân hàng cố tình chậm thanh lý tài sản thế chấp thì Bên vay sẽ cam chịu khoản lãi quá hạn trong suốt thời gian chậm chễ của ngân hàng

1.2.3 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp

Các chủ thể tham gia vào việc thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản là chủ thể của hợp đồng (bên thế chấp, bên nhận thế chấp) hoặc bên thứ ba giữ tài sản thế chấp

Thứ nhất, đối với bên thế chấp tài sản, quyền và nghĩa vụ của chủ thể này

được Bộ luật dân sự 2015 (quy định tại điều 321 và điều 322 ); Theo đó, bên thế chấp có bốn nghĩa vụ cơ bản:

+ Bên thế chấp có trách nhiệm bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị; Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ

ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp

+ Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này Bên cạnh những nghĩa vụ

nói trên, bên thế chấp được pháp luật quy định sáu quyền đối với tài sản thế chấp; Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận

+ Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp; Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán

+ Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng; Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết; nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác

Thứ hai, đối với bên nhận thế chấp, điều 322 và 323 Bộ luật dân sự 2015 ,

đã quy định các quyền và nghĩa vụ như sau : Trước hết, bên nhận thế chấp có có nghĩa vụ hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp trong trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế chấp Ngoài ra, chủ thể này còn có nghĩa vụ yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá đăng ký trong các trường hợp quy định tại điều 327 của Bộ luật dân sự

2015 Quyền của bên nhận thế chấp bao gồm :

+ Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp trong trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 321 của Bộ luật dân sự 2015 phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó; Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;

+ Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp; Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá

trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng;

+ Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai; Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 299 của Bộ luật dân

sự 2015 và được ưu tiên thanh toán

Thứ ba, đối với bên thứ ba giữ tài sản thế chấp, các nghĩa vụ với tài sản thế

chấp bao gồm: Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường; Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp, trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 353 của Bộ luật dân sự, nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp; Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thoả thuận Bên cạnh đó, chủ thể này cũng được pháp luật quy định những quyền sau đây: Được khai thác công dụng tài sản thế chấp, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận; Được trả thù lao và được thanh toán chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường hợp

có thoả thuận khác Các quyền và nghĩa vụ này được quy định tại điều 324 Bộ luật dân sự 2015

1.2.4 Quy định về hiệu lực, thời hạn giải quyết tranh chấp và chấm dứt hợp đồng thế chấp tài sản

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản

Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp: Thời điểm phát sinh

hiệu lực của hợp đồng thế chấp là điểm mốc thời gian mà kể từ đó quyền và nghĩa

vụ pháp lý của các bên tham gia hợp đồng thế chấp bắt đầu phát sinh Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, được quy định tại điều 10 Nghị

định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm: Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp

pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây: Các bên có thoả thuận khác; Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho

bên nhận cầm cố; Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng

ký thế chấp; Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định

Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản: Có thể khẳng định, hợp đồng thế chấp tài sản là một hợp đồng phụ nên hiệu lực phụ thuộc hoàn toàn vào hợp đồng chính Nói cách khác, thế chấp tài sản thực chất là một giao dịch bảo đảm gắn với hợp đồng chính để đảm bảo thực hiện hợp đồng chính (hợp đồng tín dụng) Do vậy,

nó chỉ có giá trị pháp lý khi hợp đồng chính có hiệu lực Nếu hợp đồng chính vô hiệu thì quan hệ giao dịch bảo đảm cũng chấm dứt Nhưng khi giao dịch bảo đảm bằng thế chấp vô hiệu, nó không làm ảnh hưởng tới hiệu lực của hợp đồng chính trừ trường hợp nó là điều kiện để giao kết hợp đồng chính Theo Điều 15, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm, và nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và giao dịch bảo đảm được quy định như sau: Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt,

trừ trường hợp có thoả thuận khác Ngoài ra, giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm

chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác Việc chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm ảnh hưởng tới hiệu lực của giao dịch bảo đảm thể hiện trên ba phương diện

Thứ nhất, hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương

chấm dứt thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác

Thứ hai, giao dịch bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện

không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác

Thứ ba, trong trường hợp giao dịch bảo đảm không chấm dứt theo quy định

tại khoản 1 và khoản 3 Điều này thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình

Thời hạn giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản

Thời hạn này được pháp luật quy định tại Bộ luật dân sự 2015 Theo đó, các bên có quyền thỏa thuận về thời hạn thế chấp tài sản; nếu không có thỏa thuận thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp tài sản, cụ thể như sau:

Thứ nhất, về các hình thức giải quyết tranh chấp, pháp luật có những quy định sau đây: Thương lượng; Hoà giải; Giải quyết tại Toà án Tuy nhiên, đối với

tranh chấp trong thương mại, theo quy định tại Điều 317 Luật Thương mại năm

2005 ( có sửa đổi một số điều năm 2018), có các hình thức giải quyết tranh chấp sau đây: Thương lượng giữa các bên; Hoà giải giữa các bên do một cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân được các bên thoả thuận chọn làm trung gian hoà giải; Giải quyết tại

Trọng tài hoặc Toà án

Thứ hai, về thời hiệu khởi kiện, Điều 429 BLDS 2015 quy định về thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự như sau: " Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm " Trong khi đó, theo quy định tại Điều 319 Luật Thương mại năm 2005 ( có sửa đổi một số điều năm 2018) thì “thời hiệu khởi kiện áp dụng đối với tranh chấp thương mại là 2 năm, kể

từ thời điểm quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, trừ trường hợp quy định tại điểm e khoản 1 Điều 237 của Luật này”

Thứ ba, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng Trọng tài hoặc Tòa án, Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng tại Trọng tài được tiến hành theo thủ tục tố tụng của Trọng tài được quy định trong luật trọng tài thương mại năm 2010, còn thủ tục giải quyết tranh chấp tại Toà án được tiến hành theo thủ tục tố tụng được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015