Quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản nghiên cứu thực tế tại TP hồ chí minh và các tỉnh lân cận

Nếu thị trường có tồn tại bong bóng thì các yếu tố nào đã tác động đến việc làm tăng giá BĐS nhà đất ở trong khu vực nghiên cứu.. Nếu kết quả nghiên cứu của luận văn cho thấy có sự hình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

- -

PHAN HOÀNG LONG

QUAN HỆ GIỮA CÁC YẾU TỐ KINH TẾ VĨ MÔ VÀ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

- -

PHAN HOÀNG LONG

QUAN HỆ GIỮA CÁC YẾU TỐ KINH TẾ VĨ MÔ VÀ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYỄN LƯU BẢO ĐOAN

Thành phố Hồ Chí Minh – 2020

LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan Luận văn “Quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng

bất động sản: Nghiên cứu thực tế tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận” là

công trình nghiên cứu độc lập do chính tôi nghiên cứu và thực hiện Các kết quả nghiên cứu chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào cho đến thời điểm hiện tại Các tài liệu tham khảo sử dụng được trích dẫn rõ ràng, minh bạch Số

liệu thống kê là trung thực và được tự tôi tổng hợp, tính toán

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 05 năm 2020

Học viên

PHAN HOÀNG LONG

MỤC LỤC

TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

TÓM TẮT

ABSTRACT

CHƯƠNG I 1

GIỚI THIỆU 1

1.1 Lý do lựa chọn đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu 4

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu 4

1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu 4

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

1.4 Phương pháp nghiên cứu 5

1.5 Cấu trúc của luận văn 5

CHƯƠNG II 6

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 6

2.1 Khái niệm bong bóng bất động sản 6

2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành bong bóng bất động sản 8

2.3 Phương pháp đo lường bong bóng bất động sản 11

2.3.1 Phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản 11

2.3.2 Phương pháp tiếp cận nhân tố cơ bản 12

2.4 Khảo lược các nghiên cứu liên quan 14

2.4.1.Bong bóng giá nhà tại thị trường nhà ở Trung Quốc giai đoạn 1998-2010 14

2.4.2.Bong bóng nhà đất tại Israel giai đoạn 2008-2013 15

2.4.3.Bong bóng nhà đất tại Thổ Nhĩ Kỳ giai đoạn 2010-2014 15

2.4.4.Bong bóng nhà đất tại Việt Nam 16

CHƯƠNG III 17

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ HÌNH THÀNH BONG BÓNG BĐS TẠI KHU VỰC TP HCM 17

3.1 Khung phân tích 17

3.2 Khung lý thuyết 18

3.3 Mô hình kinh tế lượng 21

3.4 Dữ liệu nghiên cứu 23

CHƯƠNG IV 25

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 25

4.1 Khái niệm bất động sản 25

4.2 Khái niệm nhà chung cư 25

4.3 Lịch sử phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam 25

CHƯƠNG V 31

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31

5.1 Nhận diện bong bóng BĐS nhà đất ở tại khu vực TPHCM 31

5.1.1 Kiểm định tính dừng của chuỗi giá nhà (PRICE), tiền thuê nhà (RENT) 31

5.1.2 Kiểm tra mối quan hệ giữa chuỗi giá nhà (PRICE), tiền thuê nhà (RENT) trong giai đoạn nghiên cứu 34

5.2 Kết quả hồi quy bằng mô hình VAR 35

a) Thống kê mô tả các biến trong mô hình VAR 35

b) Kiểm định nghiệm đơn vị 35

c) Chọn độ trễ cho mô hình VAR 36

d) Kiểm định Granger Causality 37

e) Kết quả ước lượng mô hình VAR 38

f) Kết quả phân tích hàm phản ứng đẩy 39

g) Kết quả phân rã phương sai 51

CHƯƠNG V 52

KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 52

6.1 Tóm lượt nội dung nghiên cứu……… 52

6.2 Những đóng góp của nghiên cứu……… 52

6.3 Hàm ý chính sách ……… 53

6.4 Hạn chế của nghiên cứu và hướng mở rộng……… 53 Tài liệu tham khảo

Phần phụ lục

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CP Chính phủ NĐCP Nghị định chính phủ BĐS Bất động sản

GSO/TCTK Tổng cục thống kê NHTG Ngân hàng thế giới BXD Bộ Xây Dựng NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại CSTT Chính sách tiền tệ KTVM Kinh tế vĩ mô CPI Chỉ số giá tiêu dùng GDP Tổng sản phẩm quốc nội FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài REL Dư nợ BĐS

PI Chỉ số giá nhà /thu nhập bình quân

PR Chỉ số giá nhà/giá thuê nhà ABC Austrian business cycle theory M2 Cung tiền M2

VAR Mô hình véc tơ tự hồi quy

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Chỉ số giá nhà của một số nước, thành phố trên thế giới 1

Bảng 1.2: Tổng hợp giá nhà và giá thuê nhà của TPHCM trong giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2018 tính theo năm 2

Bảng 3.1: Bảng mô tả các biến trong mô hình 24

Bảng 5.1: Kết quả kiểm định ADF chuỗi giá nhà (PRICE) 31

Bảng 5.2: Kết quả kiểm định ADF chuỗi giá tiền thuê (RENT) 32

Bảng 5.3: Kết quả kiểm định ADF sai phân bậc 1 chuỗi giá nhà D(Price) 32

Bảng 5.4: Kết quả kiểm định ADF sai phân bậc 1 chuỗi giá thuê D(RENT) 33

Bảng 5.5: Kết quả kiểm định ADF chuỗi PR 33

Bảng 5.6: Kết quả kiểm định ADF sai phân bậc 1 chuỗi D(PR) 33

Bảng 5.7: Kết quả hồi quy giá nhà (PRICE) theo tiền thuê nhà (RENT) 34

Bảng 5.8: Kết quả kiểm định ADF chuỗi RESID 34

Bảng 5.9: Thống kê các biến trong mô hình 35

Bảng 5.10: Kết quả kiểm định tính dừng của các biến trong mô hình theo tiêu chuẩn ADF 36

Bảng 5.11: Bảng mô tả các biến trong mô hình sau khi lấy sai phân bậc 1 36

Bảng 5.12: Độ trễ của mô hình VAR 37

Bảng 5.13: Kết quả kiểm định nhân quả Granger 37

Bảng 5.14: Kết quả phân rã phương sai biến DLNPR 51

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1.1: Bảng giá bán trung bình của căn hộ chung cư giai đoạn 2005-2018 tính

theo năm (usd/m2) 2

Biểu đồ 1.2: Chỉ số PRICE/INCOME và PRICE/RENT căn hộ chung cư giai đoạn 2005-2018 3

Biểu đồ 4.1: Nguồn vốn FDI tại Việt Nam từ năm 2005 đến năm 2018 29

Biểu đồ 5.1: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của dư nợ BĐS 39

Biểu đồ 5.2: Cơ cấu tín dụng BĐS theo nhu cầu vốn vay qua các năm 40

Biểu đồ 5.3: Cơ cấu tín dụng BĐS theo thời hạn vay 41

Biểu đồ 5.4: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của GDP 41

Biểu đồ 5.5: Tăng trưởng GDP của TPHCM qua các năm (2005-2018) (%/năm) 42

Biểu đồ 5.6: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của CPI 43

Biểu đồ 5.7: Chỉ số CPI của Việt Nam qua các năm (2005-2018) 44

Biểu đồ 5.8: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của lãi suất 44

Biểu đồ 5.9: Biểu đồ dư nợ BĐS TPHCM, cung tiền M2 và lãi suất cho vay 45

Biểu đồ 5.10: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của vốn FDI 46

Biểu đồ 5.11: Nguồn vốn FDI đầu tư vào TPHCM giai đoạn 2005-2018 48

Biểu đồ 5.12: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của chỉ số chứng khoán 48

Biểu đồ 5.13: Chỉ số VNI từ năm 2005 đến năm 2019 49

Biểu đồ 5.14: Phản ứng của bong bóng BĐS với cú sốc của chính nó 50

TÓM TẮT

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố có tốc độ phát triển kinh

tế nhanh nhất cả nước, điều này sẽ thu hút số lượng lớn lao động nhập cư từ các tỉnh, thành phố khác đến sinh sống và làm việc Vì vậy, nhu cầu nhà ở để ổn định cuộc sống và làm việc là một trong những nhu cầu cơ bản thiết yếu của những người lao động muốn sinh sống và làm việc tại TPHCM Tuy nhiên, việc tiết kiệm để mua được nhà đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công của những hộ gia đình lao động nhập cư

là một vấn đề rất khó khăn và nan giải do giá nhà hiện nay tại TPHCM là quá cao so với thu nhập bình quân của người lao động Với mục đích tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá nhà cao tại khu vực TP Hồ Chí Minh,tác giả đã chọn

đề tài “Quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản: Nghiên

cứu thực tế tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận” để nghiên cứu các vấn đề

này Nội dung chủ yếu của luận văn là tìm cơ sở lý luận để khẳng định bong bóng BĐS có hay không tồn tại ở thị trường BĐS nhà đất để ở thuộc phân khúc nhà chung

cư khu vực TP HCM Nếu thị trường có tồn tại bong bóng thì các yếu tố nào đã tác động đến việc làm tăng giá BĐS nhà đất ở trong khu vực nghiên cứu Luận văn đã vận dụng mô hình véctơ tự hồi quy (VAR) để kiểm tra mối liên hệ giữa các biến trong kinh tế vĩ mô như tốc độ tăng trưởng GDP, lãi suất vay dài hạn, lạm phát, dư nợ cho vay BĐS, chỉ số chứng khoán… để đánh giá mối quan hệ với chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (PR) đối với phân khúc nhà ở chung cư Qua đó xem xét sự tác động hai chiều giữa các biến này trong quá trình hình thành nên bong bóng BĐS trong khu vực nghiên cứu Kết quả nghiên cứu của luận văn cho thấy rằng trong giai đoạn từ quý I/2005 đến quý IV/2018 thị trường BĐS TPHCM đã xuất hiện bong bóng BĐS đối với phân khúc nhà chung cư Điều này có thể giải thích tại sao giá BĐS chung cư tại khu vực TPHCM tăng quá nhanh trong thời gian qua

Từ khóa: Bong bóng BĐS, mô hình VAR, Chỉ số giá nhà trên tiền thuê

ABSTRACT

Ho Chi Minh City is one of the cities with the fastest economic growth rates in Viet Nam, It will attract a large number of migrant workers from other provinces and cities to live and work Therefore,housing demand to stabilize their life and work is one of the essential basic needs of workers who want to live and work in the HCM city However, the savings to buy a house by income from salaries and wages of households of migrant workers is a matter very difficult and problematic because house prices are in the city is too high with the average income of the employee With the purpose of understanding the factors affecting the formation of high house prices

in Ho Chi Minh City The author chose the topic "Relation between macroeconomic

factors and real estate bubbles: A practical study in Ho Chi Minh City and neighboring provinces" to study these issues The main content of the thesis is to

find a theoretical basis to confirm whether the real estate bubble exists or not in the real estate market for housing in the apartment segment in Ho Chi Minh City If the market exists a bubble, what factors have affected the increase in real estate prices in the study area? The thesis has applied the Vector Auto Regression model (VAR) to examine the relationship between variables in macroeconomics such as GDP growth rate, long-term loan interest rate, inflation, real estate loan balance, stock index to evaluate its relationship with the price on rent index (PR) for the segment of apartment house Thereby considering the two-way impact between these variables

in the process of forming a real estate bubble in the study area The research results

of the thesis show that in the period from the first quarter of 2005 to the fourth quarter

of 2018, the Ho Chi Minh City real estate market appeared a real estate bubble for the apartment segment This may explain why the price of real estate in Ho Chi Minh City area increased so fast in recent years

Keywords: Real estate bubble, VAR model, house price on rent index

CHƯƠNG I GIỚI THIỆU

cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường BĐS

Bảng 1.1: Chỉ số giá nhà của một số nước, thành phố trên thế giới

Stt Quốc gia Chỉ số giá nhà/

thu nhập Thành phố

Chỉ số giá nhà/ thu nhập

1 Hong Kong 34,95 Shenzhen, China 38,36

2 Syria 33,59 Mumbai, India 37,67

3 Việt Nam 28,87 Hanoi, Vietnam 35,86

4 Ukraina 25,78 Hong Kong 34,95

5 Trung Quốc 25,73 Beijing, China 33,32

6 Thái Lan 24,06 Shanghai, China 30,91

7 Singapore 20,94 London, UK 30,88

8 Algeria 20,56 Lviv, Ukraina 28,10

9 Sri Lanka 20,49 Kiev, Ukraina 25,96

10 Belarus 19,22 Guangzhou, China 25,85

11 Azerbaijan 19,02 Tokyo, Japan 23,65

12 Ethiopia 18,63 HCM, Viet Nam 23,62

13 Indonesia 18,60 Odesa, Ukraine 23,09

14 Amenia 18,40 Kharkiv, Ukraine 22,92

15 Colombia 18,20 Moscow, Russia 21,35

Nguồn: numbeo.com (2017)

Biểu đồ 1.1: Bảng giá bán trung bình của căn hộ chung cư giai đoạn 2005-2018

tính theo năm (usd/m 2 )

Nguồn:Tổng hợp từ số liệu nghiên cứu thị trường của Savill

Mặc khác, nếu như xem BĐS nhà ở là một loại tài sản để đầu tư thì tiền thuê nhà (RENT) chính là nhân tố kinh tế tạo nên giá trị cơ bản của nhà ở (Case và Shiller, 2003) Thực tế cho thấy giá BĐS nhà ở tại TPHCM đối với phân khúc chung cư (PRICE) là cao hơn nhiều so với giá thuê (RENT) Chỉ số PRICE/RENT là cao thì chứng tỏ giá nhà đã vượt giá trị kinh tế cơ bản của nhà ở

Bảng 1.2: Tổng hợp giá nhà và giá thuê nhà của TPHCM trong giai đoạn từ

năm 2005 đến năm 2018 tính theo năm

Căn hộ chung cư có diện tích trung bình 70 m2Năm 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

PRICE

(usd) 50.667 53.000 92.500 117.000 76.000 76.000 71.500 RENT

1086 1086

1021 1000 1007 1114

1217 1334 1489 1706

Biểu đồ 1.2: Chỉ số PRICE/INCOME và PRICE/RENT căn hộ chung cư giai

đoạn 2005-2018

Nguồn: Tác giả tổng hợp tính toán từ số liệu của cục thống kê TPHCM; Savill

Nếu như nhìn nhận về phía cung sản phẩm BĐS, đây là một trong những ngành nghề kinh doanh có lợi nhuận cao nhất trong các loại hình kinh doanh tại Việt Nam (Báo cáo của Stoxplus, 2018) Số lượng nhà đầu tư tham gia vào thị trường ngày càng nhiều bao gồm các Tập đoàn kinh tế, Tổng Công ty, các doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ, cá nhân, hộ gia đình… đặc biệt trong thời gian gần đây có sự tham gia của các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài và các quỹ đầu tư có nguồn vốn lớn như Dragon Capital, Vina Capital Foundation… Vì vậy, theo các lý thuyết kinh tế truyền thống, khi lượng cung tăng lên nhiều hơn lượng cầu thì khả năng giá sẽ giảm để đảm bảo sao cho thị trường cân bằng về mặt cung cầu Tuy nhiên, thực tế giá nhà đất vẫn không giảm mà có xu thế ngày càng tăng cao qua các năm, càng lúc càng vượt xa so với thu nhập của phần lớn người có nhu cầu thực sự về nhà ở

Với mục đích tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá bất động sản cao bất thường tại khu vực TP HCM trong giai đoạn thời gian từ năm 2005 đến

2018, kế thừa kết quả các công trình đã nghiên cứu của các học giả của Việt Nam và

trên thế giới để xây dựng mô hình kinh tế lượng đánh giá tác động của các biến số kinh tế đến việc hình thành giá BĐS Qua đó tìm hiểu sự tăng giá này có phải là việc hình thành nên bong bóng BĐS trên thị trường hay chỉ là sự tăng giá đơn thuần do nhu cầu của sự phát triển kinh tế địa phương và khu vực Vì vậy, tác giả đã chọn đề

tài “Quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và bong bóng bất động sản: Nghiên

cứu thực tế tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận” để nghiên cứu các vấn đề

này

Nếu kết quả nghiên cứu của luận văn cho thấy có sự hình thành bong bóng BĐS nhà ở tại khu vực TPHCM, từ đó đưa ra các dự báo về xu hướng phát triển của thị trường Bất động sản theo các xu hướng vận động của thị trường BĐS để làm cơ sở ra các quyết định đầu tư đối với các doanh nghiệp, cá nhân trong ngành kinh doanh Bất động sản

1.2 Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm hiểu các yếu tố tác động đến việc làm tăng giá BĐS, cụ thể là BĐS dùng cho mục đích để ở thuộc phân khúc nhà chung cư trong khu vực nghiên cứu

- Căn cứ những kết quả nghiên cứu đạt được làm cơ sở để khẳng định bong bóng BĐS có hay không tồn tại ở thị trường BĐS khu vực TP HCM

- Xem xét sự tác động của bong bóng BĐS đến phía cầu tiêu dùng các sản phẩm BĐS là các hộ gia đình, các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở quy mô hộ gia đình và phía cung sản phẩm là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS để đưa ra những quyết định đầu tư hoặc tạm ngừng đầu tư nhằm gia tăng lợi nhuận và giảm rủi ro cho hộ gia đình và doanh nghiệp

1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu

- Biểu hiện của bong bóng BĐS là gì?

- Những yếu tố kinh tế nào tác động đến việc hình thành bong bóng trong thị trường BĐS để ở khu vực TPHCM?

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là giá BĐS nhà đất ở cụ thể là giá nhà chung

cư, phạm vi nghiên cứu của là thị trường BĐS khu vực TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ năm 2005 đến 2018

1.4 Phương pháp nghiên cứu

- Luận văn sử dụng mô hình véctơ tự hồi quy (VAR) để kiểm tra mối liên hệ giữa các biến trong kinh tế như tốc độ tăng trưởng (GDP), biến CPI (chỉ số giá tiêu dùng), biến FDI (đầu tư trực tiếp nước ngoài), biến R (lãi suất vay dài hạn), dư nợ cho vay BĐS (REL) và chỉ số chứng khoán VNI để đánh giá mối quan hệ với chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (PR: là biến số đại diện cho bong bóng BĐS) Qua đó xem xét sự tác động hai chiều giữa các biến này trong quá trình hình thành nên bong bóng BĐS trong khu vực nghiên cứu

1.5 Cấu trúc của luận văn

Cấu trúc của luận văn gồm 06 chương:

CHƯƠNG I GIỚI THIỆU

CHƯƠNG II CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHẢO LƯỢC CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN

CHƯƠNG III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ HÌNH THÀNH BONG BÓNG BĐS TẠI KHU VỰC TP HCM

CHƯƠNG IV TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM

CHƯƠNG V: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG VI KẾT LUẬN

CHƯƠNG II

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN

2.1 Khái niệm bong bóng bất động sản

Theo Case và Shiller (2003) bong bóng bất động sản nhà đất ở là một trạng thái của thị trường nhà đất trong đó sự kỳ vọng quá mức về giá tăng trong tương lai lan rộng khắp thị trường khiến cầu và giá nhà đất ở tăng lên nhiều trong hiện tại so với giá trị thực tế Theo quan điểm này thì những người mua tham gia thị trường nhận thấy đầu tư trong BĐS nhà ở ít rủi ro do giá hiện tại có thể chấp nhận được và sự chênh lệch giá BĐS nhà ở so với giá trị thực sẽ được bù đắp bởi sự chênh lệch giá trong tương lai Chính những kỳ vọng không thực tế về tăng giá trong tương lai và sự giữ hành vi niềm tin về kết quả giá BĐS nhà ở tăng đã tạo điều kiện cho sư hình thành bong bóng cho thị trường BĐS nhà ở

Marc Labonte (2003) bong bóng BĐS được cho là tồn tại khi giá tăng vì một lý

do không thể giải thích bởi những thay đổi trong các yếu tố cung và cầu cơ bản của đối tượng đó Vấn đề với bong bóng BĐS là chúng không thể được xác định với bất

kỳ nguyên nhân chắc chắn nào vì các yếu tố quyết định cung và cầu theo thời gian sẽ thay đổi, thường không thể đoán trước được Nếu bong bóng BĐS có thể được xác định chính xác, chúng sẽ không bao giờ phát triển bởi vì mọi người sẽ phản ứng với

sự tăng lên của bong bóng bằng cách bán tài sản để tránh tổn thất trong tương lai, do

đó bong bóng không thể xảy ra

Himmelberg và cộng sự (2005) cung cấp khái niệm sau cho bong bóng nhà ở: Bong bóng BĐS nhà ở được hình thành do người mua nhà sẵn sàng trả giá tăng cao cho các căn nhà ngày hôm nay vì họ mong đợi sự tăng giá nhà ở trong tương lai

“Phần giá tăng cao” được đề cập trong nghiên cứu là tỷ lệ tăng trưởng giá nhà không phụ thuộc vào các nguyên tắc cơ bản của thị trường nhà ở

Warwick McKibbin (2006) định nghĩa bong bóng BĐS nhà đất ở là hiện tượng đầu cơ giá nhà đất ở lan rộng khiến giá nhà đất trên thị trường tăng cao vượt xa thu

nhập người tiêu dùng và các yếu tố cơ bản Các yếu tố cơ bản được được tác giả đề cập là các lợi ích kinh tế do khai thác tài sản mang lại như thu nhập từ việc cho thuê tài sản hay tiền thuê nhà

Theo Gadi Barlevy (2007) cho rằng bong bóng BĐS nhà đất ở là hiện tượng giá nhà đất ở trên thị trường vượt xa giá trị cơ bản của nhà đất Giá trị cơ bản chính là giá trị kỳ vọng của những lợi ích kinh tế mà nhà đất ở mang lại trong suốt đời sống hữu ích của nó và được chiết khấu về thời điểm hiện tại, giá trị này được quy định bởi lợi ích kinh tế do việc sử dụng, khai thác nhà đất mang lại hoàn toàn không phải giá trị

do việc đem bán nhà đất đó trên thị trường Vì vậy, nếu giá nhà đất ở vượt xa giá trị

cơ bản thì nó được xem như định giá cao

Theo Lê Thanh Ngọc (2014) cho rằng bong bóng bất động sản nhà đất ở là một trong những trạng thái của thị trường bất động sản nhà đất khi tâm lý kỳ vọng “giá tiếp tục tăng trong tương lai” lan khắp thị trường khiến cầu cũng như giá nhà đất ở gia tăng hàng loạt với tốc độ cao, kéo dài trong một thời gian nhất định và mức giá này vượt xa giá trị cơ bản, mức giá này cũng vượt khả năng chi trả của nhiều người

có nhu cầu mua nhà để sinh sống Sau giai đoạn tăng giá cao thì thị trường thường có

sự điều chỉnh giá về giá trị cơ bản

Từ những khái niệm của các nhà nghiên cứu về bong bóng BĐS nhà đất trong nước và trên thế giới, tác giả lý giải hiện tượng bong bóng BĐS nhà đất như sau: Bong bóng BĐS nhà đất là hiện tượng giá BĐS nhà đất ở gia tăng nhanh một cách bất thường, sự tăng giá này không dựa trên những yếu tố kinh tế hợp lý như: thu nhập

từ cho thuê BĐS đó, thu nhập thực của người dân có nhu cầu nhà ở, tốc độ phát triển kinh tế, dân số khu vực… Chính điều này sẽ làm nảy sinh sự nghi ngờ giá BĐS nhà đất đang được định giá quá cao so với giá trị thực của nó Do đó có khả năng sẽ tồn tại một rủi ro điều chỉnh giá hoặc sự sụp đổ giá trong tương lai gần để đưa giá BĐS nhà ở về giá trị thực của nó hoặc sẽ làm cho thị trường BĐS bị “đóng băng” gây ảnh hưởng đến các ngành nghề, đến sự tăng trưởng của thị trường BĐS và các thị trường khác có liên quan

2.2 Các yếu tố tác động đến việc hình thành bong bóng bất động sản

Sự hình thành bong bóng của thị trường BĐS nhà ở được biểu hiện qua việc giá BĐS nhà ở tăng nhanh và liên tục tăng trong một khoảng thời gian nhất định Tuy nhiên, để có sự tăng giá của BĐS thì thị trường BĐS cần có những tín hiệu tích cực tác động đến thị trường (Case & Shiller, 2003) Dựa vào các tài liệu nghiên cứu về bong bóng BĐS ở các nước trên thế giới, những đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam Tác giả đã tổng hợp được các yếu tố tác động đến việc hình thành bong bóng BĐS bao gồm:

2.2.1 Tác động của GDP đến thị trường BĐS

Nghiên cứu của Pillay (2005) tại Singapore, Yanbing (2012), Chen và cộng sự (2013) ở Trung quốc cho thấy GDP có ảnh hưởng khá mạnh đến sự tăng giá nhà ở các quốc gia này, khi GDP thực tăng đồng nghĩa với thu nhập của hộ gia đình tăng

Do đó, khi thu nhập tăng thì những tiết kiệm của người dân sẽ được đầu tư vào các kênh tài sản an toàn như BĐS Mặc khác, do đặc điểm của BĐS là hàng hóa có độ co giãn của cung rất thấp, quá trình hình thành sản phẩm BĐS thường mất nhiều thời gian Vì vậy, trong ngắn hạn khi lượng cầu BĐS tăng lên sẽ làm cho giá BĐS tăng nhanh Tại một nghiên cứu khác của Zhang (2012) khi khảo sát mối quan hệ của GDP

và giá nhà tại Trung Quốc trong giai đoạn 1999-2009 cho kết luận biến tốc độ tăng trưởng GDP có tác động mạnh lên giá nhà ở tại thị trường này

2.2.2 Tác động của lạm phát đến thị trường BĐS

Lạm phát là một trong những chỉ tiêu để đo lường tác động của chính sách tiền

tệ của Chính phủ Khi Chính phủ mở rộng chính sách tiền tệ trong khi các điều kiện khác không đổi sẽ làm cho lạm phát tăng theo tác động đến giá của các loại hàng hóa trên thị trường cũng tăng theo, trong đó có giá thuê nhà (Ting Lan, 2014) Trong thị trường BĐS, giá thuê nhà được xem là chi phí cơ hội của việc sở hữu nhà Vì vậy, theo Pillay (2005) thì lạm phát và giá nhà có mối quan hệ hai chiều, khi lạm phát tăng

sẽ thúc đẩy giá nhà tăng lên do giá thuê nhà tăng dẫn đến cầu về nhà ở tăng, mặc khác giá nhà tăng sẽ tác động trở lại dẫn đến lạm phát tăng

Mặt khác, theo một nghiên cứu của Kuang và Liu (2015) tại 35 thành phố lớn của Trung Quốc trong giai đoạn từ năm 1996 đến 2010 cho kết luận là giá nhà và lạm phát có mối quan hệ hai chiều Thông qua mô hình VAR cho thấy lạm phát có tác động mạnh đến giá nhà ở, ở chiều ngược lại thì giá nhà ít tác động đến lạm phát hơn Điều này cho thấy rằng khi lạm phát tăng thì bất động sản là một kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn để đối phó với sự mất giá của đồng tiền

2.2.3 Tác động của chính sách tiền tệ đến thị trường BĐS

Trong nền kinh tế của một quốc gia thì tín dụng từ hệ thống ngân hàng có một vai trò quan trọng cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung cũng như của thị trường BĐS nói riêng (Lê Xuân Nghĩa, 2011) Sự tăng giảm cung cầu và giá cả trên thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với sự tăng giảm dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng (Philip và Zhu, 2004) Khi tín dụng từ các NHTM nới lỏng thì thị trường BĐS có xu hướng sôi động, có tốc độ tăng trưởng cao và ngược lại khi tín dụng được thắt chặt thì thị trường BĐS chững lại và đóng băng Khi lãi suất cho vay thấp, điều kiện cho vay được nới lỏng thì những người có nhu cầu mua BĐS sẽ dựa vào các vay thế chấp để mua BĐS, điều này sẽ làm cho lượng cầu BĐS tăng lên dẫn đến giá BĐS cũng tăng theo Tsatsaronis & Zhu (2004) đã sử dụng mô hình VAR để đánh giá mối quan hệ giữa lãi suất cho vay và giá nhà dựa vào số liệu chuỗi thời gian từ năm 1970 đến năm 2002 của các nuớc đã từng xảy ra bong bóng BĐS như Anh, Pháp, Mỹ, Đức, Canada, Nhật… Kết quả nghiên cứu cho thấy, lãi suất cho vay giải thích khoảng 10,8% sự thay đổi trong giá nhà và tại những quốc gia duy trì lãi suất thả nổi thì lãi suất cho vay ngắn hạn có xu hướng tác động lên giá nhà mạnh hơn so với lãi suất dài hạn

Xu và Chen (2012) đã sử dụng mô hình VAR để nghiên cứu sự tác động của các biến tài chính tiền tệ gồm lãi suất dài hạn (R), sự tăng trưởng cung tiền (M2) và

dư nợ tính dụng (REL) đến việc tăng giá nhà ở Trung Quốc, kết quả cho thấy khi lãi suất cho vay thấp, nhà nước mở rộng cung tiền sẽ làm tăng giá nhà ở và ngược lại Lãi cho cho vay của ngân hàng thương mại có ảnh hưởng tích cực đến việc tăng giá nhà của thị trường BĐS

2.2.4 Tác động của vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đến thị trường BĐS

Tại một số nghiên cứu khác cũng cho thấy dòng vốn đầu tư nước ngoài tăng làm ảnh hưởng tăng đến lạm phát và chỉ số chứng khoán của nước sở tại Theo Guo (2010)

và Yanbing (2012) nghiên cứu tại thị trường Trung Quốc cho thấy khi dòng vốn đầu

tư nước ngoài tăng sẽ làm tăng giá BĐS nhà đất và giá tài sản ở thị trường chứng khoán Nghiên cứu của Wong (2001) về sự biến động giá nhà tại Thái Lan ở thập niên 90 cho kết quả là: sự tự do hóa các nguồn vốn nước ngoài sẽ tạo điều kiện cho các định chế tài chính trong nước dễ dàng tiếp cận các nguồn vốn có lãi suất thấp để đầu tư vào các dự án phát triển BĐS, điều này dẫn đến hệ quả là dư thừa nguồn cung BĐS và giá BĐS tăng nhanh chóng hình thành bong bóng BĐS, hậu quả làm cho thị trường BĐS Thái Lan sụp đổ trước cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997

2.2.5 Tác động của thị trường chứng khoán đến thị trường BĐS

Thị trường chứng khoán có mối quan hệ cả trong ngắn hạn và trong dài hạn với thị trường BĐS (Kim, 2004) Thông qua mô hình VAR, kết quả nghiên cứu của Kim (2004) tại thị trường Singapore cho thấy thị trường BĐS là động lực để phát triển của thị trường chứng khoán và mối quan hệ của 2 thị trường này là quan hệ hai chiều Đối với một số công ty tài sản BĐS vừa là yếu tố sản xuất vừa là tài sản, vì vậy khi thị trường BĐS bùng nổ thì giá trị vốn hóa của công ty BĐS trên thị trường chứng khoán cũng tăng và làm tăng giá cổ phiếu và ngược lại Tại một nghiên cứu khác của Lin & Lin (2011) kết luận rằng thị trường chứng khoán và thị trường BĐS của một số nước tại Châu Á bao gồm Trung Quốc, Hong Kong, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan và Singapore cho kết luận có liên kết yếu hoặc không liên kết tùy thuộc vào môi trường chính sách kinh tế và chính trị Tại thị trường TPHCM theo kết quả khảo sát của Phan

và Pham (2016) từ quý 1/2009 đến quý 3/2014 cho thấy có mối quan hệ dài hạn hai chiều giữa thị trường chứng khoán và thị trường BĐS

Nghiên cứu của Bardhan và cộng sự (2008) cho thấy thị trường chứng khoán cũng tác động đến thị trường nhà ở, khi thị trường chứng khoán phát triển làm cho các nhà đầu tư trở nên giàu có hơn, do đó lợi nhuận đạt được từ thị trường chứng

khoán sẽ chuyển sang đầu tư tại thị trường BĐS do quan niệm đây là một kênh đầu

tư an toàn vì BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt bởi những đặc tính riêng của nó

2.3 Phương pháp đo lường bong bóng bất động sản

Hiện nay, để đo lường bong bóng bất động sản có hai phương pháp thường được

sử dụng tại các nghiên cứu là phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản và phương pháp tiếp cận nhân tố cơ bản

2.3.1 Phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản

Nội dung của phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản là ước tính giá trị cơ bản của BĐS nhà ở bằng cách đo lường giá trị lợi ích bằng tiền do khai thác các tính năng sử dụng của BĐS nhà ở mang lại, sau đó so sánh giá trị quan sát thực tế với giá trị cơ bản Theo Caspi (2016) nếu sự chênh lệch giữa hai giá trị này lớn thì chứng tỏ có sự tồn tại của bong bóng BĐS nhà ở

Theo phương pháp này, giả định tiền thuê nhà là cố định theo thời gian, BĐS nhà ở được sở hữu lâu dài, vì vậy sẽ không có giá trị bán lại ở bất cứ thời điểm nào

Có nghĩa là nếu như BĐS nhà ở được bán lại ở một thời điểm nào đó thì giá trị bán lại bằng giá trị cơ bản của BĐS nhà ở tại thời điểm đó Các lợi ích kinh tế từ khai thác tài sản điều được quy về giá trị tiền thuê Theo Muellbauer và cộng sự (2008), Mikhed

và cộng sự (2008) thì BĐS nhà ở là một tài sản đầu tư do đó sử dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền để thiết lập mối quan hệ giữa giá BĐS nhà ở và dòng thu nhập được tạo ra bởi nhà đất ở

Công thức chiết khấu dòng tiền được thể hiện như sau:

𝑃𝑡𝑓 = ∑ 𝑅𝑡=𝑗

(1+𝑟) 𝑗

∞ 𝑗=1 (1) Trong đó:

R: tiền thuê nhà trung bình hằng năm

r: tỷ suất vốn hóa

Nếu giả định tiền thuê nhà (R) là cố định theo thời gian, do đó mô hình định giá BĐS nhà đất ở được ứng dụng khi thẩm định giá trị BĐS là mô hình vốn hóa tiền thuê nhà Vì vậy, công thức (1) được tính là

𝑃𝑡𝑓 = 𝑅

𝑟 (2)

Trong công thức (2) thì tiền thuê BĐS nhà ở được trích ra một phần khấu hao

để tích lũy Sau một thời gian sử dụng, phần khấu hao này được tái sử dụng để sữa chữa, tái tạo nhằm đảm bảo sự tồn tại vĩnh viễn của BĐS nhà ở Để tính r, ta dựa vào phân tích phần bù rủi ro từ hoạt động khai thác cho thuê BĐS nhà ở hoặc tính r thông qua ước lượng tỷ suất sinh lời của hoạt động cho thuê BĐS nhà ở Từ các giá trị R và

r ta tính được 𝑃𝑡𝑓𝑚𝑎𝑥 , đây là giá trị giới hạn giá trị cơ bản BĐS nhà đất ở Từ các giá trị quan sát thực tế trên thị trường (𝑃𝑡), nếu 𝑃𝑡>𝑃𝑡𝑓𝑚𝑎𝑥 thì có cơ sở để khẳng định, ngược lại 𝑃𝑡<𝑃𝑡𝑓𝑚𝑎𝑥 thì chưa đủ cơ sở để khẳng định rằng có tồn tại bong bóng trên thị trường

Theo các tác giả trên nhược điểm của phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản là tính rủi ro từ hoạt động cho thuê cao hơn rủi ro gửi tiết kiệm tại ngân hàng BĐS nhà ở được dùng cho thuê chịu tác động của các rủi ro do từ việc hủy hợp đồng của bên thuê và thời gian bỏ trống xảy ra cho đến khi tìm được người thuê mới hoặc giá thuê

bị sụt giảm do các yếu tố kinh tế bất lợi gây ra và các yếu tố bất khả kháng không lường trước được Thực tế giá trị 𝑃𝑡𝑓có thể nhỏ hơn nhiều so với giá trị 𝑃𝑡𝑓𝑚𝑎𝑥 Vì vậy, khi mức độ bong bóng của thị trường tương đối thấp thì phương pháp này khó đưa ra kết luận về bong bóng

2.3.2 Phương pháp tiếp cận nhân tố cơ bản

Phương pháp này được đề xuất bởi Case và Shiller (2003), Mikhed và cộng sự (2007) sử dụng trong nghiên cứu kiểm tra bong bóng giá nhà tại Mỹ bằng cách sử dụng chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (PRICE/RENT) hoặc giá nhà trên thu nhập hộ gia đình (PRICE/INCOME) để xem xét sự vận động của giá BĐS nhà ở theo những nhân tố tạo nên giá trị cơ bản của BĐS nhà ở Tác giả nhận thấy rằng nếu không có

sự tồn tại của bong bóng thì có mối quan hệ chặt chẽ giữa dài hạn giữa giá BĐS nhà

ở và các nhân tố cơ bản là thu nhập của hộ gia đình và tiền thuê nhà Mối quan hệ này được thể hiện thông qua kiểm định tính dừng bằng phương pháp nghiệm đơn vị của

các chỉ số giá BĐS nhà ở PRICE và giá thuê BĐS nhà ở RENT hoặc thu nhập của hộ gia đình INCOME

Mikhed và cộng sự (2007) thì có 04 khả năng có thể xảy ra đối với kết quả kiểm định tính dừng của các chỉ số giá nhà PRICE và giá thuê nhà RENT (hoặc thu nhập của hộ gia đình INCOME) là:

+ Giá BĐS nhà ở và giá thuê (hoặc thu nhập INCOME) đều là các chuỗi dừng

Khi giá BĐS nhà đất ở và giá thuê (hoặc thu nhập INCOME) là cố định theo thời gian, do đó ta có thể kết luận thị trường BĐS không tồn tại bong bóng

+ Giá BĐS nhà ở là chuỗi dừng, giá thuê (hoặc thu nhập INCOME) là chuỗi không dừng

Trong trường hợp này giá BĐS nhà đất ở không thay đổi theo thời gian, trong khi đó giá thuê BĐS nhà đất ở (hoặc thu nhập INCOME) tăng dần theo thời gian Điều này xảy ra sẽ làm cho giá BĐS nhà đất ở thấp hơn giá trị cơ bản của BĐS nhà đất ở

+ Giá BĐS nhà ở là chuỗi không dừng, giá thuê (hoặc thu nhập INCOME)

là chuỗi dừng

Giá BĐS nhà ở sẽ dần xa giá trị cơ bản của BĐS nhà ở, điều này chứng tỏ rằng thị trường đang tồn tại bong bóng BĐS nhà ở

+ Giá BĐS nhà ở và giá thuê (hoặc thu nhập I) đều là chuỗi không dừng

Giá BĐS nhà ở và giá thuê BĐS nhà ở đều tăng theo thời gian, vì vậy xác định được thị trường BĐS có tồn tại bong bóng hay không ta cần kiểm định tính dừng của các chỉ số PRICE/RENT (hoặc PRICE/INCOME) Nếu chuỗi chỉ số PRICE/RENT (hoặc PRICE/ INCOME) không dừng thì đó là cơ sở để kết luận về sự tồn tại bong bóng BĐS nhà đất ở Ngược lại, nếu chuỗi chỉ số PRICE/RENT (hoặc PRICE/ INCOME) dừng thì đó là bằng chứng cho thấy thị trường bất động sản nhà đất ở không có tình trạng bong bóng

2.4 Khảo lược các nghiên cứu liên quan

2.4.1 Bong bóng giá nhà tại thị trường nhà ở Trung Quốc giai đoạn

có quan hệ liên kết với nhau, ngược lại chỉ số CPI và giá nhà không có mối liên hệ đáng tin cậy Lãi suất cho vay có quan hệ ngược chiều với giá nhà do phần lớn những người có nhu cầu về nhà ở không có đủ tiền tiết kiệm để mua nhà, lựa chọn của họ là

sự hỗ trợ từ các tổ chức cho vay Chi phí vốn và chi phí xây dựng có ảnh hưởng lớn đến giá nhà trong dài hạn, trong ngắn hạn thì chỉ số CPI có tác động đến giá cung của nhà ở do các nhà cung cấp ước tính giá dựa vào CPI Kết quả cho thấy rằng, có tồn tại bong bóng giá nhà đất tại thị trường nhà ở Bắc Kinh trong giai đoạn 1998-2010 Trong một nghiên cứu khác của Liu và cộng sự (2016) sử dụng dữ liệu chuỗi thời gian của chỉ số giá nhà để nghiên cứu hiện tượng đầu cơ giá nhà đất tại 70 thành phố của Trung Quốc từ năm 2006 đến năm 2013 bằng phương pháp kiểm định nghiệm đơn vị và sử dụng tiêu chuẩn kiểm định ADF (Augmented Dickey-Fuller) do Phillips

và công sự (2013) đề xuất Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng phần lớn các thành phố trong giai đoạn nghiên cứu điều có sự xuất hiện của bong bóng nhà đất ở, mức độ bong bóng khác nhau theo sự phân cấp hạng thành phố, nguồn cung của các nhà phát triển BĐS Tại các thành phố hạng nhất có sự phát triển kinh tế lớn hơn ở những thành phố hạng còn lại thì giá nhà đất tăng nhanh chủ yếu do các nhà đầu cơ tại khu vực này, một phần do chính sách cho vay dễ dãi của các NHTM làm cho bong bóng nhà đất phát triển mạnh mẽ Tuy nhiên, khi cuộc khủng hoảng tài chính xảy ra vào 2008, các ngân hàng siết chặt cho vay tín dụng cộng với các chính sách điều tiết của chính phủ làm cho thị trường BĐS tụt dốc Nghiên cứu cũng cho thấy rằng tại các thành

phố hạng nhất thì việc sụp đỗ của bong bóng là khó xảy ra, lý do chính cho sự sụp đổ không xuất hiện là đô thị hóa đã làm tăng nhu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn và

sự chênh lệch rõ rệt giữa cấu trúc nghề nghiệp cũng như thu nhập của người dân ở thành phố và nông thôn gây ra sự di cư từ nông thôn đến thành phố

2.4.2 Bong bóng nhà đất tại Israel giai đoạn 2008-2013

Itamar Caspi (2015) đã nghiên cứu sự bùng nổ giá nhà tại 09 khu vực của Israel giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2013 trên cơ sở giá nhà và tiền thuê nhà được thống

kê theo tháng để tìm sự liên quan giữa chỉ số PR (Price/Rent) và các yếu tố kinh tế

cơ bản như lạm phát, lãi suất cho vay dài hạn, đòn bẩy tín dụng Caspi đã sử dụng phương pháp theo dõi và phát hiện bong bóng tài sản của (Phillips và cộng sự, 2011, 2015b; Homm và Breitung 2012) đề xuất Kết quả hồi quy cho thấy có sự xuất hiện của bong bóng của giá nhà trong giai đoạn nghiên cứu Tác giả kết luận rằng sự gia tăng giá nhà tạiIsrael là kết quả của việc thay đổi của tiền thuê và lãi suất cho vay

2.4.3 Bong bóng nhà đất tại Thổ Nhĩ Kỳ giai đoạn 2010-2014

Theo nghiên cứu của Yener Coskun và cộng sự (2017) về sự bùng nổ giá nhà tại Thổ Nhĩ kỳ trong giai đoạn 2010-2014 Mục đích của nghiên cứu là tìm hiểu sự kết hợp của một nền kinh tế phát triển và môi trường kinh tế vĩ mô ổn định liệu có hình thành nên bong bóng giá nhà ở? Tác giả đã tiếp cận việc xác định bong bóng qua ba bước đó là: Thứ nhất, xây dựng chỉ số PI (giá nhà/thu nhập) và chỉ số PR (giá nhà/giá thuê ) dựa trên mô hình của Case và Shiller (2003) để sử dụng cho thị trường nhà ở của Thổ Nhĩ Kỳ, các yếu tố ảnh hưởng đến chỉ số PI bao gồm: thu nhập bình quân đầu người, dân số, lực lượng lao động, tỷ lệ thất nghiệp, tuổi bắt đầu sở hữu nhà

và lãi suất cho vay Thứ hai, mở rộng mô hình của Case và Shiller (2003) với tập hợp các biến giải thích bổ sung (chi phí xây dựng, giấy phép xây dựng, tín dụng nhà ở, tín dụng xây dựng, GDP bình quân đầu người, cung tiền (M2), chỉ số thị trường chứng khoán và chỉ số lạm phát (CPI) Thứ ba, kiểm tra bong bóng theo tiêu chuẩn ADF để xác định thời điểm bùng nổ của bong bóng nhà đất ở Kết quả cho thấy mặt dù giá nhà đất ở cao bất thường trong giai đoạn 2010-2014 nhưng chưa khẳng định được thị trường BĐS của Thổ Nhĩ Kì tồn tại bong bóng nhà đất ở

2.4.4 Bong bóng nhà đất tại Việt Nam

Thị trường BĐS nhà đất ở của Việt Nam trong giai đoạn 2005-2018 có nhiều đã

có nhiều đợt tăng giá mà theo các nhà phân tích là đã tồn tại bong bóng Lê Thanh Ngọc (2014) sử dụng mô hình VAR để nghiên cứu phân tích ảnh hưởng của các nhân

tố tài chính đến đến bong bóng BĐS tại khu vực TPHCM trong giai đoạn từ quý 1/2004 đến quý 2/2013, tác giả dựa trên khái niệm của thuyết tài chính hành vi và lý thuyết ABC, kết quả cho thấy chỉ số đại diện cho bong bóng PR (giá nhà/giá thuê nhà) phụ thuộc vào chính nó trong quá khứ và các cú sốc từ các biến như GDP, CPI, FDI, R, REL, M2, VNI Theo Lê Thanh Ngọc (2014) hiện tượng giá nhà tăng nhanh

và vượt xa giá tiền thuê nhà, sự tăng giá này được duy trì trong một khoảng thời gian dài đã tác động rất lớn đến tâm lý nhà đầu tư bất động sản, nó đã làm cho kỳ vọng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng nhanh hơn nữa trong tương lai lan rộng khắp thị trường bất động sản Sự kỳ vọng giá bất động sản tăng lại được hỗ trợ bởi các dòng tiền từ các kênh khác sẽ thúc đẩy cầu bất động sản tăng nhanh Chính sự gia tăng bất thường của cầu bất động sản sẽ tác dụng thúc đẩy trở lại đến giá bất động sản tăng theo, điều này sẽ khiến giá bất động sản vượt xa các nhân tố cơ bản của bất động sản, thị trường

sẽ hình thành trạng thái bong bóng bất động sản

CHƯƠNG III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN

SỰ HÌNH THÀNH BONG BÓNG BĐS TẠI KHU VỰC TP HCM

3.1 Khung phân tích

Tổng hợp các nghiên cứu của các tác giả trong nước và nước ngoài ở các thị trường bất động sản Tác giả vận dụng mô hình VAR dựa theo nghiên cứu của Lê Thanh Ngọc (2014) và tham khảo thêm nghiên cứu của Kivedal (2012), Liu và cộng

sự (2017) để kiểm tra sự tác động của các biến kinh tế đến quá trình hình thành và phát triển của bong bóng bất động sản tại thị trường TPHCM trong giai đoạn từ quý 1/2005 đến quý 4/2018 Các biến số kinh tế bao gồm: tốc độ tăng trưởng tổng thu nhập quốc dân (GDP), lạm phát (CPI), dư nợ cho vay bất động sản (REL), lãi suất cho vay dài hạn (R), vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản (FDI), chỉ số chứng khoán Việt Nam (VNI) để đánh giá mối quan hệ với biến số PR là biến đại diện cho tính bong bóng của phân khúc nhà ở chung cư

Hình 3.1 : Các yếu tố tác động đến việc hình thành bong bóng BĐS

VNI

GDP

CPI

FDI REL

độ bong bóng của thị trường tương đối thấp thì phương pháp này khó xác định được bong bóng Vì vậy, phương pháp tác giả sử dụng là phương pháp tiếp cận nhân tố cơ bản cụ thể là chỉ số PR để tìm hiểu xem sự vận động của giá BĐS nhà ở có tuân theo

sự vận động của những nhân tố tạo nên giá trị cơ bản của BĐS nhà ở hay không? Qua

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

đó đi đến kết luận thị trường tồn tại hay không tồn tại bong bóng BĐS đối với phân khúc nhà ở chung cư

+ Công thức tính chỉ số PR cho phân khúc chung cư:

cư theo chu kỳ quý, thì thực tế xảy ra là một số BĐS nhà ở được sử dụng để tính giá trong kỳ trước nhưng kỳ này không có giao dịch Ngược lại, nhiều BĐS nhà ở trong

kỳ trước không có giao dịch nhưng kỳ này lại có giao dịch Để khắc phục vấn đề này, tác giả tính giá bình quân cho mỗi loại nhà ở trong từng phân khúc, tiếp theo dựa vào

tỷ trọng từng loại nhà để tính giá bình quân gia quyền cho phân khúc đó Cách tính giá như vậy có thể điều chỉnh cơ cấu loại nhà trong mỗi phân khúc khi có sự thay đổi

cơ cấu BĐS nhà ở theo thời gian Mặt khác, cách xử lý giá nhà ở như trên còn giúp giảm phụ thuộc vào một bất động sản bất kỳ khi bất động sản này không có các giao dịch lặp lại Tại phân khúc nhà chung cư trong nghiên cứu, tác giả sử dụng giá của

03 loại chung cư là hạng A, hạng B, hạng C theo cách phân loại chung cư tại Thông

tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng để tính giá nhà PRICE trong nghiên cứu

+ Công thức tính giá nhà (PRICE) cho phân khúc chung cư:

Bước 1: Tính giá nhà bình quân cho mỗi loại nhà chung cư theo công thức:

PRICEjt = ΣQitPRICEit/ΣQit (4)

Trong đó:

PRICEjt : là giá nhà bình quân loại nhà chung cư j thời kỳ t (tính theo quý)

Qi : là diện tích nhà chung cư thứ i thuộc loại j thời kỳ t (tính theo quý)

PRICEi : là giá nhà giao dịch nhà chung cư thứ i thuộc loại j thời kỳ t (tính theo quý)

Bước 2: Tính giá nhà bình quân gia quyền với quyền số là tỷ trọng từng loại nhà

trong phân khúc nhà chung cư trên thị trường:

+ Công thức tính giá thuê (RENT) cho phân khúc chung cư:

Bước 1: Tính giá thuê nhà bình quân cho mỗi loại nhà chung cư theo công thức:

RENTjt = ΣQitRENTit/ΣQit (6)

Trong đó:

RENTjt là giá thuê nhà bình quân loại nhà chung cư j thời kỳ t (tính theo quý)

Qi là diện tích nhà chung cư thứ i thuộc loại j thời kỳ t (tính theo quý)

RENTi là giá thuê nhà chung cư thứ i thuộc loại j thời kỳ t (tính theo quý)

Bước 2: Tính giá thuê nhà bình quân gia quyền với quyền số là tỷ trọng từng

loại nhà trong phân khúc nhà chung cư trên thị trường:

+ Kiểm tra mối quan hệ giữa chuỗi giá nhà (PRICE), tiền thuê nhà (RENT)

Tiền thuê nhà RENT là chỉ số phản ánh thu nhập được tạo ra từ hoạt động cho thuê nhà, phụ thuộc vào đặc tính của từng loại nhà như chất lượng, vị trí của các loại nhà Vì vậy tiền thuê nhà RENT là nhân tố tạo ra giá trị cơ bản của BĐS nhà ở Nếu như chỉ số PR càng cao thì chứng tỏa giá nhà (PRICE) vượt càng xa giá trị cơ bản của BĐS nhà ở chung cư Xét trong dài hạn thì giá nhà (PRICE) phải phản ánh giá trị

cơ bản thông qua giá thuê RENT Vì vậy nếu như ở một giai đoạn nào đó trị số PR cao bất thường so với trung bình dài hạn thì có thể chứng tỏ thị trường có sự tồn tại của bong bóng BĐS (Kindleberger, 2005) Nếu bong bóng không tồn tại trên thị trường thì sẽ có mối quan hệ chặt chẽ giữa giá BĐS nhà ở (PRICE) và nhân tố cơ bản

cụ thể là giá thuê nhà (RENT) (Kindleberger, 2005) Mối quan hệ này được nhận biết thông qua kiểm định tính dừng của chuỗi PR theo phương pháp sử dụng tiêu chuẩn kiểm định Dickey-Fuller mở rộng ADF do Phillips và cộng sự (2013) đề xuất hoặc kiểm đinh tính chất đồng liên kết của chuỗi giá nhà (PRICE) và giá thuê (RENT)

3.3 Mô hình kinh tế lượng

Trong phạm vi của nghiên cứu của luận văn, tác giả thực hiện hồi quy mô hình VAR đối với các biến số dạng chuỗi thời gian được thực hiện theo Lê Thanh Ngọc (2014) bao gồm các bước như sau:

+ Sử dụng kiểm định ADF thông qua kiểm định đơn vị(Unit root test) để kiểm định tính dừng của các biến số trong mô hình

+ Dựa trên các tiêu chí Akaike (AIC), Likelihood Ratio (LR), Final pridiction error (FPE), Hanan-Quinn information criterition (HQ) và Schwarz (SC) tìm độ trễ tối ưu cho mô hình VAR

+ Kiểm định nhân quả Granger được sử dụng để xác định sự tương quan của các biến kinh tế trong mô hình với chỉ số PR

+ Trình bày kết quả mô hình VAR thông qua hàm phản ứng đẩy và phân rã phương sai để xem xét, đánh giá sự ảnh hưởng của độ biến thiên của biến PR với cú sốc của chính nó và với các biến kinh tế khác có trong mô hình

Khi phân tích cấu trúc của mô hình VAR, tác giả sử dụng hàm phản ứng đẩy và phân rã phương sai theo phương pháp Recursive Choleski của Sim (1980) Hàm phản ứng đẩy sẽ làm rõ tác động của một cú sốc của một biến lên giá trị hiện tại và tương lai của một biến khác, độ lớn của cú sốc là thay đổi một đơn vị trong độ lệch chuẩn của biến số Khi một cú sốc tác động trực tiếp đến biến ngoại sinh sẽ truyền dẫn tác động đến tất cả các biến nội sinh thông qua cấu trúc mô hình VAR, các phần dư ước lượng được của mô hình VAR phi cấu trúc phần lớn có mối tương quan đồng thời với

nhau Do vậy, cần phải xử lý để tránh các ảnh hưởng giả do các phần dư tương quan gây ra Để khắc phục vấn đề này, mô hình cần phải có thêm các ràng buộc để tất cả tác động của thành tố ngẫu nhiên chung được thể hiện cho một trong các biến số của

mô hình, các hiệu ứng lan tỏa của một cú sốc sẽ bị chặn và các hàm phản ứng trong

mô hình sẽ được xác định hợp lý Phân rã Choleski được sử dụng để bao chứa các sự bất cân xứng của mô hình và thứ tự nhân quả giữa các biến cần được xác định để chạy

mô hình Luận văn sử dụng hàm phản ứng đẩy và phân rã phương sai với mục đích đánh giá mức độ tác động đến sự biến thiên của chỉ số PR (giá nhà trên tiền thuê nhà) bởi cú sốc của chính nó và các biến kinh tế khác gồm: CPI, FDI, R, VNI, GDP, REL Theo Sim (1980) đối với mô hình VAR, mối quan hệ của các biến trong mô hình không đơn thuần một chiều là các biến độc lập tác động đến các biến phụ thuộc

mà trong nhiều trường hợp giữa biến độc lập và biến phụ thuộc có sự tác động qua lại lẫn nhau, do đó mô hình kinh tế lượng được tác giả sử dụng không phải một phương trình mà gồm nhiều phương trình Mô hình được sử dụng để ước lượng sao cho phải đảm bảo các phương trình trong mô hình được định dạng với một biến số là biến nội sinh, các biến số còn lại là biến ngoại sinh Mô hình được tác giả sử dụng để phân tích sự tác động qua lại giữa các biến PR, GDP, CPI, R, REL, FDI và VNI được viết như sau:

𝑷𝑹𝑡 = 𝛼1𝑡+ ∑ 𝛽1𝑖𝑷𝑹𝑡−𝑖 + ∑ 𝛿1𝑖𝑮𝑫𝑷𝑡−𝑖 + ∑ 𝛾1𝑖𝑪𝑷𝑰𝑡−𝑖+

∑ 𝜀1𝑖𝑹𝑡−𝑖+ ∑ 𝜇1𝑖𝑹𝑬𝑳𝑡−𝑖 + ∑ 𝜌1𝑖𝑭𝑫𝑰𝑡−𝑖 + ∑ 𝜎1𝑖𝑽𝑵𝑰𝑡−𝑖+ 𝑈1𝑡 (𝑖 = 1, 𝑝) (1) 𝑮𝑫𝑷𝑡 = 𝛼2𝑡+ ∑ 𝛽2𝑖𝑷𝑹𝑡−𝑖 + ∑ 𝛿2𝑖𝑮𝑫𝑷𝑡−𝑖+ ∑ 𝛾2𝑖𝑪𝑷𝑰𝑡−𝑖+

∑ 𝜀2𝑖𝑹𝑡−𝑖+ ∑ 𝜇2𝑖𝑹𝑬𝑳𝑡−𝑖 + ∑ 𝜌2𝑖𝑭𝑫𝑰𝑡−𝑖 + ∑ 𝜎2𝑖𝑽𝑵𝑰𝑡−𝑖+ 𝑈2𝑡 (𝑖 = 1, 𝑝) (2) 𝑪𝑷𝑰𝑡 = 𝛼3𝑡+ ∑ 𝛽3𝑖𝑷𝑹𝑡−𝑖 + ∑ 𝛿3𝑖𝑮𝑫𝑷𝑡−𝑖+ ∑ 𝛾3𝑖𝑪𝑷𝑰𝑡−𝑖+

∑ 𝜀3𝑖𝑹𝑡−𝑖+ ∑ 𝜇3𝑖𝑹𝑬𝑳𝑡−𝑖 + ∑ 𝜌3𝑖𝑭𝑫𝑰𝑡−𝑖 + ∑ 𝜎3𝑖𝑽𝑵𝑰𝑡−𝑖+ 𝑈3𝑡 (𝑖 = 1, 𝑝) (3)

𝑹𝑡 = 𝛼4𝑡 + ∑ 𝛽4𝑖𝑷𝑹𝑡−𝑖 + ∑ 𝛿4𝑖𝑮𝑫𝑷𝑡−𝑖+ ∑ 𝛾4𝑖𝑪𝑷𝑰𝑡−𝑖+

∑ 𝜀4𝑖𝑹𝑡−𝑖+ ∑ 𝜇4𝑖𝑹𝑬𝑳𝑡−𝑖 + ∑ 𝜌4𝑖𝑭𝑫𝑰𝑡−𝑖 + ∑ 𝜎4𝑖𝑽𝑵𝑰𝑡−𝑖 + 𝑈4𝑡 (𝑖 = 1, 𝑝) (4) 𝑹𝑬𝑳𝑡 = 𝛼5𝑡+ ∑ 𝛽5𝑖𝑷𝑹𝑡−𝑖+ ∑ 𝛿5𝑖𝑮𝑫𝑷𝑡−𝑖 + ∑ 𝛾5𝑖𝑪𝑷𝑰𝑡−𝑖 +

∑ 𝜀5𝑖𝑹𝑡−𝑖+ ∑ 𝜇5𝑖𝑹𝑬𝑳𝑡−𝑖 + ∑ 𝜌5𝑖𝑭𝑫𝑰𝑡−𝑖 + ∑ 𝜎5𝑖𝑽𝑵𝑰𝑡−𝑖+ 𝑈5𝑡 (𝑖 = 1, 𝑝) (5)

𝑭𝑫𝑰𝑡 = 𝛼6𝑡 + ∑ 𝛽6𝑖𝑷𝑹𝑡−𝑖+ ∑ 𝛿6𝑖𝑮𝑫𝑷𝑡−𝑖 + ∑ 𝛾6𝑖𝑪𝑷𝑰𝑡−𝑖 +

∑ 𝜀6𝑖𝑹𝑡−𝑖+ ∑ 𝜇6𝑖𝑹𝑬𝑳𝑡−𝑖 + ∑ 𝜌6𝑖𝑭𝑫𝑰𝑡−𝑖 + ∑ 𝜎6𝑖𝑽𝑵𝑰𝑡−𝑖+ 𝑈6𝑡 (𝑖 = 1, 𝑝) (6) 𝑽𝑵𝑰𝑡 = 𝛼7𝑡+ ∑ 𝛽7𝑖𝑷𝑹𝑡−𝑖 + ∑ 𝛿7𝑖𝑮𝑫𝑷𝑡−𝑖+ ∑ 𝛾7𝑖𝑪𝑷𝑰𝑡−𝑖 +

∑ 𝜀7𝑖𝑹𝑡−𝑖+ ∑ 𝜇7𝑖𝑹𝑬𝑳𝑡−𝑖 + ∑ 𝜌7𝑖𝑭𝑫𝑰𝑡−𝑖 + ∑ 𝜎7𝑖𝑽𝑵𝑰𝑡−𝑖+ 𝑈7𝑡 (𝑖 = 1, 𝑝) (7)

Trong đó:

α, β, ρ, δ, λ, μ, κ, γ, ε: hệ số ước lượng

U: Sai số ngẫu nhiên

3.4 Dữ liệu nghiên cứu

+ Chuỗi số liệu PR là chuỗi số liệu đại diện cho bong bóng BĐS của thị trường được tính cho phân khúc chung cư trong khu vực TPHCM dựa trên cơ sở bộ dữ liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng, tham khảo thêm dữ liệu từ các Công ty nghiên cứu thị trường BĐS như CBRE, Savill, Jones Lang LaSalle (JLL) và các sàn giao dịch BĐS khu vực TP HCM làm cơ sở đối chiếu số liệu để so sánh, chỉ số PR được tính theo quý từ quý 1/2005 đến quý 4/2018 cách tính tại mục 3.1

+ Chỉ số GDP khu vực TPHCM được đại diện cho hoạt động kinh tế thực được tác giả lấy từ Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO) theo quý từ quý 1/2005 đến quý 4/2018

+ Chỉ số CPI là chỉ tiêu dùng để đo lường lạm phát được lấy từ Tổng cục Thống

kê Việt Nam (GSO) theo quý từ quý 1/2005 đến quý 4/2018

+ Dư nợ cho vay bất động sản (REL) tại TP HCM lấy từ NHNN Chi nhánh TP HCM và Cục quản lý nhà và thị trường BĐS - BXD theo quý từ quý 1/2005 đến quý 4/2018

+ Lãi suất cho vay dài hạn (REL) lấy từ NHNN Việt Nam theo quý từ quý 1/2005 đến quý 4/2018

+ Vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản (FDI) tại TP.HCM lấy từ Sở kế hoạch

và đầu tư TP HCM theo quý từ quý 1/2005 đến quý 4/2018

+ Chỉ số chứng khoán Việt Nam VN Index (VNI) lấy từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hồ Chí Minh

Bảng 3.1: Bảng mô tả các biến trong mô hình

1 PR Chỉ số giá nhà chung cư/tiền thuê nhà chung cư tại

4 REL Dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn Tp.HCM tỷ vnđ

5 R Lãi suất cho vay dài hạn bình quân trên thị trường %

6 FDI Vốn FDI vào BĐS tại Tp.HCM tỷ USD

7 VNI Chỉ số VNI Việt Nam điểm

4.2 Khái niệm nhà chung cư

Theo khái niệm tại Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 ghi rõ nhà chung cư là loại nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có phần sở hữu riêng, phần

sở hữu chung, có lối đi, cầu thang chung Hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho tất cả các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Nhà chung cư có 02 loại gồm: nhà chung

cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh và nhà chung cư xây dựng với mục đích để ở

Việc phân loại nhà chung cư được quy định tại thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016, trong đó nêu rõ nhà chung cư phân thành 03 hạng chung

cư là hạng A, hạng B và hạng C dựa vào 04 tiêu chí là: quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng, quản lý, vận hành

4.3 Lịch sử phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam

Theo nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa (2014) thị trường BĐS Việt Nam được hình thành và phát triển gồm 03 giai đoạn sau: Giai đoạn 1 từ Luật đất đai 1993 trở về trước, Giai đoạn 2 từ Luật đất đai 1993 đến Luật đất đai 2003 và Giai đoạn 3

từ Luật đất đai 2003 đến nay

+ Giai đoạn 1: Từ năm 1993 trở về trước

Trong giai đoạn này thị trường BĐS không có căn cứ pháp lý để hình thành Tuy nhiên trên thực tế, các hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn diễn ra nhưng ở trong tình trạng bất ổn định, các hoạt động chủ yếu là tự phát và có những diễn biến rất phức tạp Các hình thức sở hữu BĐS trong giai đoạn này gồm: sở hữu tư nhân, sở hữu của các tổ chức, sở hữu công cộng, sở hữu của nhà nước Từ sau khi miền Bắc

có chính sách cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh và cải cách ruộng đất thì đất đai được nhà nước phân phối lại, các hoạt động giao dịch mua bán mà chủ yếu là những giao dịch mua bán về nhà, đất với quy mô và phạm vi nhỏ, việc cầm cố đất đai, chuyển nhượng các loại nhà đất thuộc sở hữu tư nhân… vẫn diễn ra trên thực tế nhưng không phổ biến Trong giai đoạn này, các bên tham gia giao dịch mua bán tự thoả thuận về giá cả và thực hiện các thủ tục theo đặc trưng của từng địa phương Tuy trong giai đoạn này nhà nước vẫn chưa ban hành các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản nhưng nhà nước vẫn thừa nhận các thủ tục mua bán, cho thuê mướn bất động sản và thu lệ phí khi đăng kí quyền sở hữu, sử dụng nhà và đất (Đinh Văn Ân, 2011)

Từ khi Hiến pháp năm 1980 ban hành, nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân và nghiêm cấm các hành vi mua bán, giao dịch về đất đai, thị trường BĐS rẽ sang một hướng mới Lúc này, việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đất đai, quyền sử dụng đất đai cũng không được phép thực hiện Do đó, thị trường không có bất cứ một văn bản pháp luật nào hướng dẫn, quy định về giao dịch bất động sản do

đó không có bất cứ giao dịch BĐS nào trên thực tế được công nhận Năm 1986 khi nước ta bắt đầu tiến hành đổi mới thì nhu cầu hình thành thị trường bất động sản trở nên cần thiết do yêu cầu sử dụng đất để phục vụ cho mục tiêu phát triển cơ sở hạ tầng

kỹ thuật, xây dựng và phát triển kinh tế gia tăng mạnh, các giao dịch mua bán đất đai bất động sản xuất hiện trở lại, các hoạt động mua bán diễn ra rất sôi động đặc biệt là

ở các khu đô thị trong giai đoạn từ năm 1991 đến 1993, giao dịch chủ yếu trong giai đoạn này là mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất Ngày 29 tháng 12 năm 1987,

Quốc hội thông qua Luật đất đai, lần lượt các văn bản pháp quy đi kèm với bộ luật cũng ra đời từ cấp Trung ương đến địa phương (Nguyễn Quỳnh Hoa, 2014)

Tuy nhiên do xuất hiện lỗ hổng trong Luật đất đai cũng như sự quản lí lỏng lẽo của nhà nước nên trên thực tế các giao dịch mua bán nhà đất thực chất là các hoạt động ngầm không được nhà nước công nhận Các bên giao dịch mua bán trên thị trường BĐS phần lớn là các giao dịch tự thỏa thuận, tự cam kết giữa hai bên, chỉ một

số ít trường hợp mua bán được UBND cấp xã, thị trấn xác nhận Các hoạt động tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở, hiện tượng đầu cơ để nâng giá đất là rất phổ biến và không tuân theo các quy định, hướng dẫn của nhà nước

về lĩnh vực đất đai Nhìn chung, sự khởi đầu của thị trường BĐS trong giai đoạn này còn mờ nhạt, chủ yếu là các hoạt động tự phát

+ Giai đoạn 2: Từ năm 1993 đến năm trước năm 2003

Với sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, việc sử dụng đất cho mục đích sản xuất nông nghiệp đã được đổi mới dựa trên chính sách giao đất cho các hộ gia đình, các cá nhân trực tiếp tham gia sản xuất để sử dụng đất ổn định lâu dài Luật đất đai

1993 có nêu rõ: “Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Nhà nước thừa nhận đất có giá, quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt” Tại Bộ Luật dân sự 1995 đã có các quy định

về các điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng mua bán tài sản, chuyển đổi, thế chấp và cho thuê quyền sử dụng đất Chính sự thay đổi này đã mang tính đột phá tạo

cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam Trong thời gian đầu nội dung trọng tâm của đổi mới các chính sách đất đai chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo và xây dựng nền sản xuất hàng hoá trong sản xuất nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất nông nghiệp và đất ở 5 quyền bao gồm: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế, quyền thế chấp và xác định đất có giá do Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993) Tại báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX đã quyết định các chủ trương chính sách

về thị trường BĐS với những nội dung chủ yếu để hình thành và phát triển thị trường

BĐS theo quy định của pháp luật, từng bước mở thị trường BĐS cho người nước ngoài tham gia đầu tư (Thái Bá Cẩn và cộng sự, 2003)

+ Giai đoạn 3: Từ năm 2003 đến nay

Giá nhà đất trong giai đoạn này bắt đầu biến động từ năm 2000, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Nguyên nhân của

sự biến động xuất phát từ sự kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế Việt Nam và các dòng vốn đầu tư từ nước ngoài được cải thiện Chủ trương của nhà nước cho Việt Kiều về Việt Nam mua nhà làm cho nhiều người kỳ vọng các dòng vốn lớn bên ngoài

sẽ đưa về Việt Nam để đầu tư trong lĩnh vực bất động sản Trong giai đoạn này thị trường bất động sản bùng nổ việc đầu tư vào đất các dự án và các cơ sở hạ tầng kỹ thuật Mặt khác, Luật đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều kẽ hở và những quy định trong Luật đất đai 1993 không còn phù hợp với thực tế… do đó ở giai đoạn này lực lượng đầu cơ đất đai gia tăng mạnh Vì vậy, quan hệ cung - cầu là điều kiện để hình thành giá cả thị trường trở nên phức tạp Sự tăng trưởng mạnh của nền kinh tế dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của người dân liên tục gia tăng Tuy nhiên, đợt tăng giá này cũng nhanh chóng hạ nhiệt, thị trường BĐS rơi vào một giai đoạn trầm lắng từ năm 2002 đến năm 2006 Nguyên nhân dẫn đến sự trầm lắng của thị trường BĐS trong giai đoạn này được một số nhà nghiên cứu cho là đã tăng quá nhiều trước đó và do các chính sách can thiệp của nhà nước về đất đai, xây dựng Điển hình, ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành nghị định 181/2004/NĐ-CP để hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 trong đó có điều khoản

“không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở"; tại Tp.HCM cũng ban chỉ thị 05 ngày 15/4/2002 về chấm dứt thí điểm phân lô đất nền lẻ để bán (Nguyễn Quỳnh Hoa, 2014)

Cùng với việc trở thành thành viên đầy đủ của WTO ngày 11-1-2007, kinh tế Việt Nam dần khởi sắc, liên tiếp trong 3 năm từ năm 2005 đến năm 2007 tăng trưởng GDP Việt Nam đều > 8% Cùng với tăng trưởng GDP thì dòng vốn cũng làm cho thị trường BĐS bùng nổ Năm 2007 tăng trưởng tín dụng > 50%, năm 2008 dù Chính phủ đã có các giải phát kìm chế nhưng tín dụng vẫn tăng gần 30% Bên cạnh đó, thị

trường chứng khoán Việt Nam bùng nổ mạnh mẽ, dòng kiều hối, dòng vốn đầu tư nước ngoài cả trực tiếp (FDI) và gián tiếp (FPI) ồ ạt cùng chảy vào Việt Nam rất lớn Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, số vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản năm 2007 chiếm khoảng 10 tỷ USD chiếm 42% vốn đăng ký, năm 2008 là 25 tỷ USD, chiếm hơn 40% tổng số vốn đăng ký Hai dòng vốn quan trọng khác cũng góp phần làm tăng trưởng thị trường BĐS là dòng vốn đầu tư gián tiếp và dòng kiều hối hơn

10 tỷ USD đã tạo nên cơn sốt giá nhà đất vào năm 2007 và 2008 (Lê Xuân Nghĩa, 2011)

Biểu đồ 4.1: Nguồn vốn FDI tại Việt Nam từ năm 2005 đến năm 2018

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ số liệu của Tổng cục thống kê (2005-2017)

Năm 2007 nhà nước ban hành luật kinh doanh bất động sản cùng với Luật nhà

ở, Luật xây dựng… là khung pháp lý để thị trường BĐS phát triển minh bạch, lành mạnh Tuy vậy, chính sách tín dụng dễ dãi, yếu tố đầu cơ phát triển mạnh nên thị trường BĐS cũng không tồn tại được lâu Sau khi NHNN thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, trên thị trường bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy Lãi suất tăng vọt, các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay, cùng với biến động của kinh tế thế giới khiến dòng vốn đầu tư gián tiếp (FPI) từ nước ngoài ngừng chảy vào Việt Nam, điều