PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN KHÁNH

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM ANKHÁNH II.1 Tổng quan về Dự án đầu tư Khu đô thị mới Nam An Khánh II.1.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu - Huyện Hoài Đức thuộc Tỉnh Hà

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN

KHÁNH

II.1 Tổng quan về Dự án đầu tư Khu đô thị mới Nam An Khánh

II.1.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu

- Huyện Hoài Đức thuộc Tỉnh Hà Tây (cũ), nằm ở phía tây Thành phố HàNội, cách Hà Nội khoảng 10km Huyện Hoài Đức nổi danh với những làng nghềtruyền thống đặc sắc như: dệt La Phù, in hoa trên vải Dương Nội, đồ gỗ mỹ nghệSơn Đồng,… Đây là điều kiện thuận lợi nhằm thu hút khách du lịch và phát triểncông nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

- Huyện Hoài Đức có các tuyến đường giao thông lớn chạy qua:

+ Đường cao tốc Láng – Hòa Lạc : là trục giao thông chính tạo hành langphát triển cho Thủ đô Hà Nội, có mặt cắt đường dự kiến 140m và 6 làn xe

+ Đường Lê Trọng Tấn kéo dài

+ Đường vành đai 4 của Thành phố Hà Nội đi qua 6 xã của huyện HoàiĐức : An Khánh, Vân Canh, Di Trạch, Dương Nội, Kim Chung, La Phù; có mặtcắt dự kiến từ 80m - 87m

+ Quốc lộ 32, tỉnh lộ 72

- Nhận thấy được lợi thế về giao thông và thế mạnh của mình, huyện HoàiĐức đã mạnh dạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đạihoá Trong đó, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp là ngành kinh tế mũi nhọn Đểthực hiện được mục tiêu đó, lãnh đạo huyện Hoài Đức đã ban hành các chính sách

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368

ưu đãi đầu tư như miễn giảm thuế, hỗ trợ mặt bằng sản xuất kinh doanh,… nhằmkêu gọi các nhà đầu tư Với những chủ trương, chính sách đúng đắn của lãnh đạohuyện, sự nỗ lực, cố gắng của nhân dân trong huyện, Hoài Đức đã trở thành huyệnđầu tiên trên địa bàn tỉnh hoàn thành sớm việc quy hoạch các vùng sản xuất côngnghiệp với những phương châm ưu tiên đất cho những doanh nghiệp có đủ mặtbằng để sản xuất

- Bên cạnh sự phát triển của công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, hoạt độngthương mại, dịch vụ, du lịch của huyện cũng phát triển khá đồng bộ Điều đó ngàycàng nâng cao đời sống của nhân dân nơi đây

- Cùng với sự phát triển của các ngành kinh tế, Hoài Đức cũng đang tậptrung mọi nguồn lực vào phát triển, xây dựng kết cấu hạ tầng, vật chất kỹ thuậtnhằm thu hút các nhà đầu tư Vì vậy khi đầu tư vào huyện Hoài Đức, các nhà đầu

tư sẽ được hưởng một không gian hạ tầng chung hoàn hảo

- Những chính sách phát triển kinh tế sẽ thu hút lao động, do đó dân số tăng

và đời sống nhân dân cũng được nâng cao, tất yếu phát sinh nhu cầu về nhà ở Vìvậy các dự án phát triển nhà ở là rất cần thiết trên địa bàn huyện Hoài Đức Bêncạnh đó, trong quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, huyệnHoài Đức đã xác định phát triển các khu đô thị và dịch vụ là chủ yếu (trừ vùng bãisông Đáy) UBND huyện đã triển khai quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 vàđịnh hướng đến năm 2020 Đến năm 2010, diện tích đất nông nghiệp của toànhuyện còn khoảng 1.500 ha, đất phi nông nghiệp khoảng 6.500 ha (riêng đất ở đôthị khoảng 2.900 ha) Đến năm 2020, đất nông nghiệp chỉ còn gần 600 ha, tậptrung ở vùng bãi sông Đáy

- Ngày 1/8/2008, địa giới thủ đô chính thức mở rộng về phía Tây (mở rộngbằng toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh, tỉnhVĩnh Phúc và bốn xã của huyện Lương Sơn, Hòa Bình), Huyện Hoài Đức trởthành vị trí trung tâm, là cửa ngõ thủ đô, là địa điểm thu hút đầu tư nhất

- Tính đến ngày 30/09/2008, trên địa bàn huyện Hoài Đức đã được quyhoạch 36 khu đô thị và nhà ở, với 94 dự án, tổng diện tích 2600 ha Trong số này

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368

huyện Hoài Đức đã và đang triển khai giải phóng mặt bằng 23 dự án đô thị, nhà ởnhư: Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Đại học Vân Canh, đô thị Kim Chung – DiTrạch,… với diện tích đã thu hồi đất gần 1000 ha

- Khi đầu tư vào khu đô thị Nam An Khánh, chủ đầu tư sẽ nhận được rấtnhiều chính sách ưu đãi của huyện Hoài Đức và Tỉnh Hà Tây Nhưng mặt khác,khu đô thị Nam An Khánh ra đời sẽ tạo nên một hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hộitương đối hiện đại, hoàn chỉnh góp phần vào phát triển chuỗi đô thị mới trên trụcđường Láng – Hoà Lạc, và hình thành một quỹ nhà ở khá lớn đáp ứng cho khoảng42.600 người Mặt khác, dự án còn tạo công ăn, việc làm và thu nhập cho ngườilao động, tạo nguồn thu cho huyện Hoài Đức cũng như tỉnh Hà Tây về các khoảnthuế: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT, tiền sử dụng đất,…

Hình 2.1: Quy mô một số dự án xung quanh khu đô thị mới Nam An KhánhTên dự án Chủ đầu tư Quy mô Vốn đầu tư Tiến độKĐT mới Nam

An Khánh mở

rộng

Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp Sông Đà SUDICO

KĐT An Khánh –

An Thượng

Tập đoàn Hà Đô 30 ha - 2008 - 2012

II.1.2 Giới thiệu dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh

 Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ

thuật đồng bộ Khu đô thị mới Nam An Khánh

 Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và Khu

Công nghiệp Sông Đà SUDICO

 Cơ quan lập BCNCKT: Công ty Kiến trúc Việt Nam

 Nhà thiết kế khu đô thị mới Nam An Khánh: Tập đoàn PDI (PeninsulaDevelopment & Investment Corporation - Mỹ) và IMA

- Tận dụng được cơ sở hạ tầng sẵn có của Thủ đô Hà Nội, tạo mối liên hệchặt chẽ giữa khu công nghiệp Láng – Hoà Lạc với trung tâm thể thao quốc gia

và thị xã Hà Đông (cũ) Tạo ra một khu thương mại dịch vụ nhằm chuyển đổingành nghề, thu hút lao động, tạo việc làm cho nhân dân khu vực bị thu hồi đất,góp phần tăng thêm thu nhập cho nhân dân địa phương

- Tạo ra một khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật như giao thông, thông tin liênlạc, cấp thoát nước đồng bộ: Hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, cơ sởkhám bệnh,… góp phần cải thiện đời sống sinh hoạt cho dân cư địa phương, rútngắn khoảng cách giữa thành thị và nông thôn

- Sự hình thành một khu làng đô thị mới tại khu vực nghiên cứu sẽ tạo điểukiện mở rộng thị xã Hà Đông, sớm hình thành một thành phố hiện đại cửa ngõcủa Thủ đô Hà Nội

 Quy mô dự án: Tổng diện tích nghiên cứu quy hoạch: 312 ha

Trong đó: + Đất nông nghiệp: 239 ha + Đất khu dân cư ở hiện có: 50 ha + Đất kênh mương, giao thông, côngtrình công cộng: 23 ha

 Cơ cấu sử dụng đất - Diện tích quy hoạch xây dựng khu đô thị mới:

189 ha

+ Đất đường vành đai 4: 9,4 ha + Đất đường khu vực và phân khu vực: 49.4 ha + Đất an ninh quốc phòng: 4,4 ha

Đất cơ quan: 2,1 ha Đất ở thấp tầng cho CBCNV: 2,7 ha + Đất hỗn hợp: 33.6 ha

+ Đất cây xanh khu ở, hồ điều hoà: 22,2 ha + Đất công cộng khu ở: 6 ha

+ Đất nhà trẻ, trường học: 3 ha + Đất ở xây dựng mới: 61 ha Đất ở thấp tầng: 51 ha Đất ở cao tầng: 10 ha

- Đất xóm đô thị hoá: 80 ha

- Đất giao thông đối ngoại: 40 ha

- Đất viện hoá quân đội: 3 ha

 Vị trí: Khu đô thị mới Nam An Khánh thuộc Phía Đông Bắc Tỉnh Hà Tây (cũ)

và Phía Tây Nam của Thành phố Hà Nội Thuộc hai xã An Khánh và AnThượng – Huyện Hoài Đức – Tỉnh Hà Tây (cũ), nay là Hà Nội II

- Phía Đông giáp:

- Phía Tây giáp:

- Phía Nam giáp:

- Chuẩn bị đầu tư

- Thực hiện đầu tư

Từ quý I – 2004 đến hết quý II – 2004

Từ quý III – 2004 đến hết quý IV – 2008

 Các giai đoạn thực hiện dự án:

+ Giai đoạn đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính

Toàn bộ khu đô thị Nam An Khánh có 9 ô quy hoạch, trong đó ô K và P là

2 ô có mật độ nhà thấp tầng nhiều nhất Tiến hành san lấp và làm hạ tầng khu K,kinh doanh nền đã có hạ tầng để lấy kinh phí tiếp tục làm tới khu P Các khu M,

N, O tập trung nhiều công trình hạ tầng xã hội, trung tâm thương mại nên sẽ đượcđầu tư hạ tầng để kêu gọi các chủ đầu tư thứ phát Để kích thích tiến độ, sự sôiđộng của dự án, khu L sẽ thực hiện tiếp theo vì theo quy hoạch cho phép là hồđiều hoà, công viên cây xanh nên chi phí đầu tư vào đây là thấp

+ Giai đoạn khai thác đất đô thị

Sau khi đã xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật chính, Chủ đầu tư tiếnhành khai thác quỹ đất đã được đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chínhbằng cách huy động mọi nguồn vốn để đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạtầng kỹ thuật và các công trình kiến trúc thực hiện trong các dự án thành phần

 Phương án kinh doanh:

- Dự án xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ khu đô thị Nam An Khánh là một

dự án lớn, thời gian thực hiện kéo dài, yêu cầu về vốn đầu tư lớn vì vậy sẽ đầu tưxây dựng cơ sở hạ tầng của các khu P và K, sau đó lần lượt xây dựng các khu cònlại

- Đối với diện tích đất chuyển giao cho Tỉnh Hà tây, gồm đất xây dựng cáccông trình hạ tầng xã hội có tính phúc lợi công cộng như trường học, nhà trẻ, đấtvườn hoa, Chủ đầu tư sẽ chuyển giao cho Tỉnh miễn phí

- Đối với các lô đất để xây dựng công trình dịch vụ thương mại và các lô đất

để xây dựng chung cư cao tầng: Chủ đầu tư sẽ thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầngsau đó chuyển giao cho các chủ đầu tư thứ phát trên nguyên tắc bảo toàn vốn và

chuyển giao cho tỉnh theo giá thành xây dựng hạ tầng không tính lãi Hiện kếhoạch trên đã được tỉnh Hà Tây đồng ý 10% và giao cho SUDICO tổ chức kinhdoanh, phần chênh lệch lợi nhuận bàn giao cho Tỉnh Hà Tây.

- Đối với các lô đất xây dựng nhà ở biệt thự, nhà liền kề thấp tầng: Chủ đầu

tư xây dựng hạ tầng để kinh doanh, giá chuyển nhượng đất có hạ tầng bao gồm chiphí đầu tư xây dựng hạ tầng, lãi đảm bảo kinh doanh, thuế và có tham khảo mứcgiá thị trường

II.1.3 Đánh giá vị trí dự án

 Thuận lợi

- Quá trình lập dự án: Khu đô thị mới Nam An Khánh là dự án đầu tư pháttriển đô thị mới nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đựơc phê duyệt nênviệc nghiên cứu quy hoạch, lập báo cáo nghiên cứu khả thi có nhiều thuận lợi,mang tính khả thi cao

- Quá trình giải phóng mặt bằng: diện tích đất đô thị phần lớn là diện tích đấtcanh tác Bên cạnh đó, do người dân sống ở ngoại ô thành phố, nguời dân địaphương không chỉ lao động thuần nông mà đã quen với cuộc sống đô thị, thườngvào thành phố buôn bán và làm nghề phụ do đó việc chuyển đổi cơ cấu ngànhnghề khi người dân bị mất đất canh tác là tương đối thuận lợi

- Phù hợp với xu hướng lựa chọn nhà ở: Thông qua tình hình phát triển kinh

tế và thị trường bất động sản trong những năm từ 2004 đến 2008, ta thấy nhu cầu

về nhà ở càng ngày càng phát triển Khi đời sống nhân dân thay đổi, khuynhhướng tìm nhà của họ cũng thay đổi, khi mua nhà họ không những chỉ tìm nhữngngôi nhà phù hợp với sở thích, phù hợp với khả năng thanh toán, mà họ còn chútrọng đến môi trường sống Một môi trường sống đầy đủ tiện nghi, hài hoà giữathiên nhiên và con người là sự lựa chọn hàng đầu của người dân

- Huyện Hoài Đức là một trong những địa điểm đầu tư lý tưởng, đặc biệt làhai xã An Khánh và An Thượng Trong khu vực này, có nhiều dự án nhà ở, trườnghoc, khu vui chơi giải trí đang trong quá trình hình thành, điều đó càng làm giatăng giá trị của Khu đô thị mới Nam An Khánh

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368

- Khu đô thị mới Nam An Khánh nằm ngoài thành phố Hà Nội nên giáchuyển nhượng tương đối hợp lý Và mặc dù thuộc địa phận Tỉnh Hà tây nhưngKhu đô thị mới Nam An Khánh nằm trong quy hoạch tổng thể dọc đường Láng -Hoà Lạc , do đó các tuyến đường giao thông để di chuyển đến trung tâm thànhphố Hà Nội lại rất thuận lợi

- Khu đô thị mới Nam An Khánh là khu đô thị được quy hoạch tổng thể với

hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, được trang bị một hệ thống hồ điều hoà nằm giữa cáckhu vực trung tâm của dự án Khu đô thị Nam An Khánh hội tụ những điều kiệntốt nhất để đáp ứng nhu cầu nhiều phong cách sống của nhiều đối tượng kháchhàng khác nhau Sau khi hoàn thành, khu đô thị mới Nam An Khánh hứa hẹn sẽtrở thành một trong những khu đô thị kiểu mẫu hiện đại và phát triển tại ViệtNam

 Bất lợi

- Khu dự án được bao bọc bởi hệ thống đường lớn cấp Quốc gia, nhưng khithực hiện dự án, mới chỉ có đường Láng - Hoà Lạc Vì vậy, chủ đầu tư phải mởđường để vào khu dự án

- Theo quy hoạch chi tiết trong khu vực dự án, cơ cấu sử dụng đất có nhiềukhu đất dành cho các công trình hạ tầng xã hội, và các công trình công cộng, do

đó diện tích đất kinh doanh của dự án bị thu hẹp

- Trên mặt bằng dự án có 3614 ngôi mộ của nhân dân địa phương cần phải dichuyển tại khu K, I, N

- Hạ tầng kỹ thuật của khu đô thị mới phải gánh chịu tải của 2630 hộ dân,tương đương 13.380 người của bốn thôn: Yên Lũng, Vân Lũng, Phú Vinh, AnThọ

II.2 Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh

II.2.1 Xác định nhu cầu vốn

 Chi phí xây dựng: bao gồm:

- Chi phí san nền

- Chi phí hạ tầng

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368

+ Chi phí xây lắp hệ thống giao thông

+ Chi phí xây lắp hệ thống cấp nước

+ Chi phí xây lắp hệ thống thoát nước

+ Chi phí xây lắp hệ thống cấp điện

+ Chi phí xây lắp hệ thống thông tin

+ Chi phí xây hồ điều hòa

- Chi phí xây dựng nhà tạm: được tính bằng 1% Tổng Chi phí san nền và Chiphí hạ tầng

 Chi phí thiết bị

- Máy biến áp

- Máy bơm

- Các thiết bị cần thiết khác

 Chi phí khác (chưa kể thuê đất và sử dụng đất): bao gồm:

- Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng: được xác định dựa trên khung giá đấttheo quy định của Ủy ban Nhân dân tỉnh Hà Tây (cũ)

- Chi phí quản lý dự án : 0,96% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị

- Chi phí tư vấn xây dựng : chi phí lập dự án, chi phí thiết kế, chi phí tư vấngiám sát, các chi phí thẩm định ,…

- Chi phí khác : chi phí bảo hiểm công trình, chi phí kiểm định chất lượngcông trình…

 Chi phí dự phòng

 Lãi vay: Lãi vay ngân hàng 9,6%/ năm

 Tiền thuê đất và sử dụng đất

- Tiền sử dụng đất đối với nhà biệt thự, nhà liền kề

- Tiền thuê đất đối với diện tích xây nhà dịch vụ trong các năm thực hiện dựán

Hình 2.2 : Tổng hợp chi phí DAĐT Khu đô thị mới Nam An Khánh

Đơn vị tính: nghìn đồng

STT TÊN HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH DIỄN GIẢI GIÁ TRỊ DỰ TOÁN

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368

( Nguồn: Bản cáo bạch của Sudico)

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368

Hình 2.3: Bảng tổng hợp chi phí dự án đầu tư theo tiến độ

( Nguồn: BCNCKT của Sudico)

tư xây dựng các hạng mục của dự án.

Vốn chủ sở hữu ban đầu của chủ đầu tư dùng để phục vụ những công tácchuẩn bị ban đầu chưa giải ngân được vốn vay hoặc chưa huy động kịp vốn củakhách hàng

+ Đối với các lô đất mà khách hàng có nhu cầu xin chuyển nhượng quyền

sử dụng đất để xây dựng biệt thự, nhà thấp tầng, chủ đầu tư có thể huy động tạmứng trước 80% giá trị hợp đồng ngay sau khi hợp đồng chuyển nhượng được kýkết Khi hoàn thành việc xây dựng hạ tầng và bàn giao lô đất, khách hàng trả nốt20% giá trị còn lại của hợp đồng theo tiến độ quy định của chủ đầu tư

+ Đối với các chủ đầu tư thứ phát xin chuyển nhượng quyền sử dụng đấtnhằm xây dựng các nhà chung cư cao tầng (Giao dịch này dự kiến sẽ thực hiệnsau khi hoàn thành xây dựng hạ tầng của khu đất) Tiền sẽ được thu một lần saukhi ký hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao đất

+ Đối với các chủ đầu tư thứ phát xin chuyển nhượng quyền sử dụng đấtnhằm xây dựng các công trình dịch vụ thương mại Chủ đầu tư sẽ huy động tạmứng trước 20% giá trị hợp đồng sau khi hợp đồng chuyển nhượng được ký kết.Khi hoàn thành việc xây dựng hạ tầng và bàn giao lô đất, khách hàng trả nốt 80%giá trị còn lại của hợp đồng theo tiến độ quy định của chủ đầu tư

+ Đối với đất để xây dựng các công trình hạ tầng xã hội như: Nhà trẻ,trường học,… sẽ chuyển giao lại cho tỉnh miễn phí.

Hình 2.4 : Tổng hợp nguồn vốn DAĐT Khu đô thị mới Nam An Khánh

II.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ

Hình 2.5 : Tổng hợp nhu cầu vốn từng năm:

305.178,0( sau thuế)

268.061,7( sau thuế)

226.821,5( sau thuế)

254.315,0( sau thuế)291.181,3

(trước thuế)

277.434,5(trước thuế)

243.692,5(trước thuế)

206.201,4(trước thuế)

231.195,5(trước thuế)

Vốn tự có 74.903.348 13.246.873 14.124.276 14.346.164 10.561.585 12.250.537 10.373.913 0 0 0 0 Vốn huy động khách

Nguồn: Bản cáo bạch của SUDICO