Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại TP HCM

Thời gian gần đây Chính Phủ đang có các chính sách nhằm phục hồi thị trường Bất Động Sản thông qua các gói kích cầu, nhưng điều này là chưa đủ, chúng ta cần nghiên cứu về các nhân tố quy

VI ỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC

- -

ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH

LU ẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP.H Ồ CHÍ MINH – NĂM 2013

VI ỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC

- -

ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH

CHUYÊN NGÀNH: QU ẢN TRỊ KINH DOANH

MÃ S Ố: 60340102

LU ẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS NGÔ QUANG HUÂN

TP.H Ồ CHÍ MINH – NĂM 2013

Đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng

cá nhân t ại thành phố Hồ Chí Minh” là đề tài do chính tác giả thực hiện

Tác giả dựa trên việc vận dụng các kiến thức đã được học, các tài liệu tham khảo thông qua việc tìm hiểu, trao đổi với Giáo viên hướng dẫn khoa học để hoàn thành luận văn này, số liệu thống kê và khảo sát là trung thực, nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn chưa từng được công bố trong bất cứ công trình nào cho tới thời điểm hiện nay Tác giả xin cam đoan những lời nêu trên là hoàn toàn đúng sự thật

Tác giả

TRẦN VĂN TUYẾN

Hình 1: Các giai đoạn của quy trình quyết định đầu tư BĐS 31 Hình 2: Quy trình từ đánh giá các lựa chọn đến quyết định đầu tư BĐS 33 Hình 3: Mô hình nghiên cứu tổng quát các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư /

tiêu dùng BĐS 36 Hình 4: Mô hình nghiên cứu đề nghị về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu

tư BĐS 39

TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 01

1.1 Lý do chọn đề tài 01

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 01

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 02

1.4 Phương pháp và quy trình nghiên cứu 02

1.5 Bố cục luận văn 03

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 04

2.1 Tổng quan về lý thuyết BĐS 04

2.1.1 Khái niệm BĐS 04

2.1.2 Đặc điểm cơ bản của BĐS 04

2.1.3 Hàng hóa BĐS 05

2.1.4 Phân loại BĐS 06

2.1.5 Khái niệm thị trường BĐS 06

2.1.6 Đặc điểm thị trường BĐS 07

2.1.7.Vai trò của thị trường BĐS 09

2.1.8.Thực trạng thị trường BĐS trong thời gian qua 10

2.2 Lý thuyết quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân 20

2.2.1 Khái niệm Quyết định đầu tư 20

2.2.2 Khái niệm nhà đầu tư cá nhân 21

2.2.3 Yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân 21

2.2.3.1 Các yếu tố văn hóa 21

2.2.3.2 Các yếu tố xã hội 22

2.2.3.3 Các yếu tố cá nhân 23

2.2.4 Đặc điểm của Khách hàng cá nhân khi ra quyết định đầu tư BĐS 30

2.2.5.Các giai đoạn của quá trình thông qua quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân 31

2.2.6 Một số nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan đến đề tài 35

2.2.7 Mô hình nghiên cứu và các giả thuyết 37

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41

3.1 Giới thiệu 41

3.2 Thiết kế nghiên cứu 41

3.2.1 Phương pháp nghiên cứu 41

3.2.2 Tiến trình khảo sát và thống kê sơ bộ 42

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 45

4.1 Thống kê sơ bộ các biến khảo sát của 6 thành phần 45

4.2 Phân tích Cronbach Alpha 47

4.3 Phân tích nhân tố 51

4.4 Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu 54

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ CÁC HÀM Ý QUẢN TRỊ 60

5.1 Gợi ý các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư BĐS 61

5.1.1 Hàm ý quản trị của nhà đầu tư cá nhân 61

5.1.2 Hàm ý quản trị của các công ty kinh doanh BĐS 63

5.1.3 Hàm ý quản trị nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật 63

5.2 Những yếu tố cơ hội và hạn chế trong đầu tư BĐS tại TP.HCM 65

TÀI LI ỆU THAM KHẢO 69

PH Ụ LỤC Phụ lục 1 BẢNG CÂU HỎI 71

Phụ lục 2: BẢNG CÂU HỎI 75

Phụ lục 3: KẾT QUẢ KHẢO SÁT 81

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 Lý do chọn đề tài

Thị trường Bất Động Sản ngày càng có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, góp phần thúc đẩy quá trình hiện đại hóa và đô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà ở cho nhiều từng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư, mang lại nguồn thu lớn cho Ngân Sách Nhà Nước Tuy nhiên những năm gần đây, hàng loạt các

sự kiện quan trọng như Việt Nam gia nhập WTO, khủng hoảng tài chính toàn cầu năm

2008, kèm với những biến động liên tục về kinh tế - chính trị đã tạo ra không ít đổi thay cho thị trường Bất Động Sản Nhà đầu tư băn khoăn không biết bỏ tiền vào đâu khi thị trường chứng khoán hoạt động cầm chừng nhiều năm liền, thị trường bất động

sản đóng băng chưa có dấu hiệu hồi phục, thị trường vàng miếng nay đã bị nhà nước

hạn chế, lạm phát và xăng dầu thì tăng cao, đồng tiền thì bị mất giá… Không chỉ có vậy, tình trạng đầu tư theo xu hướng bầy đàn, theo đám đông diễn ra ngày càng phổ

biến Nhiều nhà đầu tư phớt lờ trước những phân tích về tài sản đầu tư mà chỉ quan tâm đến xu hướng tức thời của thị trường Thời gian gần đây Chính Phủ đang có các chính sách nhằm phục hồi thị trường Bất Động Sản thông qua các gói kích cầu, nhưng điều này là chưa đủ, chúng ta cần nghiên cứu về các nhân tố quyết định đầu tư của nhà đầu

tư cá nhân để góp phần phục hồi lại thị trường này Đặc biệt thông qua các nhân tố này

mà chúng ta có các chiến lược quản trị để phát triển bền vững thị trường Bất Động Sản

tại TP HCM

Tìm ra các nhân tố của nhà đầu tư cá nhân ảnh hưởng đến đầu tư Bất Động Sản tại TP HCM Mức độ tác động của các nhân tố đó như thế nào đến đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM Đâu là các nhân tố có tác động quyết định đến việc đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM của nhà đầu tư cá nhân Đưa ra hàm ý các mục tiêu quản trị của bài nghiên

cứu

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Nhà đầu tư cá nhân đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM

với mục đích kinh doanh chênh lệch giá Ở đây Tác giả xin nói rõ là nhà đầu tư cá nhân còn đối tượng khảo sát là những khách hàng đã và đang mua Bất Động Sản Sự khác nhau ở đây là mục đích mua Bất Động Sản Phần này sẽ được làm rõ trong chương 2

cơ sở lý thuyết

năm 2013 Đây là giai đoạn có nhiều biến động trên thị trường Bất Động Sản tại TP.HCM

Phương pháp nghiên cứu: Đầu tiên tác giả xử dụng phương pháp GT để xây

dựng mô hình lý thuyết bằng cách thu thập, so sánh, xây dựng và kết nối các khái niệm

với nhau

Sau đó tác giả khảo sát các khách hàng cá nhân tại 8 công ty Bất Động Sản tại TP.HCM với số mẫu tối thiểu 29*5 = 145 theo phương Phương pháp phân tích dữ liệu được sử dụng cho nghiên cứu này là phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích nhân

tố khẳng định CFA, phân tích nhân tố ( EFE ) để đánh giá mức độ tác động của từng nhân tố Sử dụng phần mềm SPSS

hỏi nghiên cứu, dựa vào lý thuyết tài chính hành vi và hỏi ý kiến các chuyên gia để xây

dựng đưa ra mô hình lý thuyết Dựa vào mô hình lý thuyết xây dựng bảng câu hỏi khảo sát và kiểm định mô hình để đưa ra các nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM của khách hàng cá nhân

1.5 Bố cục Luận Văn

Chương 1 Tổng quan về đề tài nghiên cứu

- Tổng quan các nội dung chính của luận văn và các vấn đề nghiên cứu: Lý do chọn đề tài, mục tiêu, ý nghĩa, phương pháp nghiên cứu và điểm mới của đề tài

Chương 2 Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu

- Trình bày về khái niệm, những hiểu biết cơ bản về thị trường Bất Động Sản Các yếu

tố tác động đến đầu tư Bất Động Sản của khách hàng cá nhân Trình bày lý thuyết Tài Chính Hành Vi Trình bày lợi ích và rủi ro khi đầu tư BĐS Tác động của BĐS tới nền kinh tế

Chương 3 Phương pháp nghiên cứu

- Trình bày phương pháp nghiên cứu dùng để đánh giá thang đo các khái niệm nghiên

cứu, mô hình lý thuyết và thống kê sơ bộ các biến khảo sát

Chương 4 Kết quả nghiên cứu

- Thảo luận kết quả nghiên cứu, đưa ra và đánh giá mức tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Bất Động Sản tại TP.HCM

Chương 5 Kết luận và hàm ý quản trị

- Kiến nghị những giải pháp quản trị nhằm nâng cao quyết định đầu tư và phát triển thị trường Bất Động Sản tại TP.HCM bền vững hơn

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

2.1.2 Đặc điểm cơ bản của BĐS

BĐS có những đặc điểm sau:

Tính cố định và lâu bền : BĐS chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của đất đai Đất đai là tài nguyên quốc gia không thể thay đổi diện tích Nếu đất đai đó không thể là hàng hóa thì BĐS gắn trên đó cũng khó khăn trong vận động với tư cách là hàng hóa BĐS là tài sản không thể di dời nên hồ sơ mô tả BĐS ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định và

là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường BĐS Tính lâu bền được thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vì đất đai không bị hao mòn

- Tính khan hiếm đặc biệt: Do sự phát triển của sản suất, sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi đó tổng cung đất đai thì không đổi Chính vì vậy giá cả đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng

- Tính cá biệt lớn và chịu sự ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có BĐS nào do mỗi BĐS được xác lập trên một diện tích cụ thể của đất đai với vị trí địa lý, địa hình,

kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ tầng, khác nhau Tuy BĐS mang tính cá biệt cao nhưng trong trường hợp có những thay đổi lớn xung quanh BĐS nào đó sẽ có những tác động mạnh về nhu cầu và giá cả của BĐS đó

Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban hành cũng như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - văn hóa - xã hội: Do đất đai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm những tác động xấu đến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có được từ thị trường BĐS Bên cạnh đó, do BĐS nằm trong một không gian nhất định nên nó chịu nhiều ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống của cộng đồng dân cư khu vực và nó còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường,

2.1.3 Hàng hóa BĐS

Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép Hàng hóa BĐS gồm hai loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất Có những BĐS không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán ,

Cũng giống như các hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng có hai thuộc tính: giá trị

và giá trị sử dụng Do đặc điểm riêng có mà BĐS được xem là loại hàng hóa đặc biệt Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau:

- Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích riêng bị hạn chế về mặt qui hoạch của nhà nước Do đó, giá cả BĐS luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung BĐS kém co giãn so với giá

- Thời gian giao dịch hàng hóa BĐS dài hơn so với hàng hóa thông thường, bởi

vì giao dịch BĐS không chỉ giao dịch bản thân BĐS mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của BĐS đó nữa Do đó chi phí giao dịch thường khá cao

- Tính thanh khoản kém do hàng hóa BĐS thường có giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt chậm

Hàng hóa BĐS chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, và chịu ảnh hưởng của yếu

tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng

2.1.4 Phân loại BĐS

Căn cứ theo khái niệm trên, BĐS có thể chia thành 3 loại sau:

trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này chiếm đa số trong các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như các nước trên thế giới

(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,

BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá

vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,

2.1.5 Khái niệm thị trường BĐS

Thị trường BĐS là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về BĐS được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá Tuy nhiên, BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về BĐS

mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như : Cho thuê, thế chấp, bảo hiểm Tóm lại, thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên cơ chế giá

và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương

với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi,

Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội

Thị trường BĐS là dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy

đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường)

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường

sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi được đầu tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh V.V giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ớ các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong

tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua

đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động Dao động của thị trường BĐS có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triến ổn định của nền kinh tế quốc dân

2.1.7 Vai trò của thị trường BĐS

thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác chứa trong BĐS ở các nước đang phát triển là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá này: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị

hoá thường chiếm từ 60 - 80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát

triển, tăng nguồn thu cho ngân sách : Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị

trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc, Theo Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007 bình quân gần 9.000

tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 40% các giao dịch, còn trên 60% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên 20.000 tỷ đồng mồi năm)

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn: Thị trường nhà ở

là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu

từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở

2.1.8 Thực trạng thị trường BĐS trong thời gian qua

Thị trường BĐS tại Tp.HCM mang nhiều nét chung tương đồng với thị trường BĐS ở các tỉnh trên cả nước Nhìn chung, thị trường BĐS tại Tp.HCM diễn biến khá phức tạp từ sau năm 1993 cho đến nay và sau đây chúng ta sẽ xem xét cụ thể từng giai

ở, nên nhu cầu bất động sản đã tăng mạnh

Trong đợt sốt giá này, giá BĐS đã tăng 5 đến 6 lần và nhanh chóng lan tỏa từ thành phố lớn ra các thị xã Trước diễn biến như vậy, Nhà nước đã có chính sách thuế đánh vào việc đầu cơ, chuyến nhượng BĐS, nên cơn sốt đã nhanh chóng hạ nhiệt, rồi đóng băng suốt 5-6 năm sau đó

* Giai đoạn thị trường BĐS bùng nổ (2001-2002) : Sau một thời gian dài bình

lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá BĐS của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển

Cơn sốt này, ngoài các nguyên nhân giống như cơn sốt giá lần thứ nhất, còn do một số nguyên nhân khác

Thứ nhất: do sự xuất hiện hàng loạt doanh nghiệp ngoài nhà nước sau khi có Luật Doanh nghiệp, dẫn đến nhu cầu rất cao về mặt bằng sản xuất, kinh doanh, xây dựng văn phòng, chung cư, trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng

- Thứ hai: do Nhà nước đẩy mạnh đầu tư xây đựng các công trình hạ tầng như khu đô thị mới, đường xá, nên kéo mặt bằng giá BĐS tăng theo

- Thứ ba : do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất đai, và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất

Trong cơn sốt này, giá BĐS đã tăng 3 đến 4 lần và cũng nhanh chóng lan ra rất nhiều nơi Sau đó, cơn sốt cũng hạ nhiệt, rồi đóng băng trên 3 năm Sự hạ nhiệt và đóng băng này do nhiều yếu tố, như việc Nhà nước đã tăng giá BĐS tính thuế, sự xuất

hiện của thị trường chứng khoán, cuộc khủng hoảng chu kỳ ở Mỹ đã làm cho giá USD giảm,

2003 đến 2005 thị trường BĐS ở Tp.HCM diễn ra trầm lắng Năm sau lạnh hơn năm trước Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%; năm 2004 giảm 56%; và năm

2005 giản 78% Giá nhà đất trên mặt bằng Tp.HCM lúc này có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp

Trong giai đoạn này có thể đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng

“đóng băng” trên thị trường BĐS như sau:

nhập thực tế

Tại châu Âu, một ngôi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần tiền lương hàng năm, còn ở Việt Nam thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả tại đô thị lớn như Tp.HCM vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm Điều đó có nghĩa là giá BĐS tại Tp.HCM đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới Theo quy luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên

sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm thị trường BĐS bị đóng băng trong giai đoạn này

Vì giá BĐS được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kì vọng vào giá BĐS sẽ xuống trong thời gian tới Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lí hoạt động mua bán BĐS và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay

Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế

làm cho chi phí đền bù giải tỏa lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thỏa thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật đất đai cao hơn so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn, các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh

Dòng vốn đã chuyển sang các lĩnh vực khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và gởi tiết kiệm ngân hàng đang có mức lợi tức rất cao Nếu chỉ tính trong năm 2005 chỉ số VN-Index tăng khoảng 40%, đồng thời trên thị trường OTC, giá cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500%, nên đây là những điểm thu hút mạnh mẽ vốn của các nhà đầu tư

- Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây

Trong khi giá BĐS được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng góp phần làm cho BĐS “đóng băng” hơn nữa Không chỉ các căn nhà trị giá 200-300 cây vàng bị đóng băng gần như hoàn toàn mà đến cả các căn nhà có giá thấp hơn 100 cây Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền đồng, nhưng giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng

Các cơ quan quản lý nhà nước trong giai đoạn này đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng” BĐS đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu

tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế

Đó là :

+ Theo chỉ đạo của Chính phủ, UBND Tp.HCM ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà đất trên địa bàn thành phố Các quận, huyện của Tp.HCM đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ

và kiên quyết Đồng thời trong năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 về xử lý

vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

+ Ban hành các văn bản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, trong đó Nghị định 181/CP quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” không cho phép bán đất nền đã tác động mạnh đến thị trường BĐS Thị trường đất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là đối với các nhà đầu tư trong nước Chỉ vài tháng sau đó, cơn sốt nhà đất tại Tp.HCM đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai như chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép đã giảm nhiều, cơn lốc đầu

cơ BĐS lắng dần Việc mua nhà, đất để đó, chờ giá lên để sang nhượng kiếm lời giảm mạnh nên giá nhà đất tại các tỉnh, thành phố, địa phương khác cũng nguội dần

năm 2006, thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu phục hồi sau hơn 3 năm trầm lắng Giao dịch nhà đất dân sinh “nhúc nhích”, đất dự án, căn hộ; kinh doanh căn hộ cho thuê sôi động Đặc biệt, văn phòng cho thuê và khách sạn 4-5 sao thường xuyên thiếu nguồn cung, giá được đẩy lên cao liên tục

Và thị trường đã có có sự trở lại ngoạn mục vào năm 2007, đă có nhiều đợt sóng trong năm, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp và đất nền dự án Sự lệch pha cung cầu và môi trường đầu tư cải thiện rõ nét được coi là nguyên nhân sự sôi động này Khởi đầu bằng đợt tăng giá vào khoảng tháng 3-4/2007 và lên đến đỉnh điểm với sự kiện tranh mua căn hộ The Vista và Sky Garden III ở Tp.HCM, không giống như đợt sốt đất 2001-2003, đợt sốt năm 2007 chỉ diễn ra cục bộ, tập trung chủ yếu ở Tp.HCM, chẳng hạn, khu The Vista quận 2, tăng giá từ gần 1.400 USD mỗi m2 vào đầu năm lên đến 2.800-3.000 USD mỗi m2 vào vào tháng 8/2007 Những căn hộ trong dự án Saigon Pearl cuối năm 2006 có giá 1.500 USD mỗi m2 nhưng lúc này đã lên đến 2.900-3.000

UD mỗi m2

Khi các dự án lớn mọc lên, thì giá đất nền ở các khu vực lân cận cũng tăng lên

chóng mặt Cụ thể, ta thấy dự án Trung Sơn (dự án khu Nam Sài Gòn, vùng lân cận Phú Mỹ Hưng) có giá 13triệu đồng/m2 vào năm 2006, giá 18-20triệu/m2 vào tháng 3/2007 và 38-40 triệu/m2 vào cuối năm 2007 Tương tự, dự án khu dân cư tại phường Phước Long B có giá 3,5-4 triệu đồng mỗi m2 vào năm 2006, đến cuối năm 2007 đã lên đến 14-15 triệu đồng/m2 Lý giải cho sự bùng nổ của thị trường BĐS trong năm

2007, về cơ bản có hai nguyên nhân chính :

+ Nguyên nhân thứ nhất: trong khi nguồn cung ở tất cả các khu vực đều rất hạn chế thì lượng cầu tăng rất cao do nhiều nguồn vốn khổng lồ đổ vào BĐS

Trước hết, tín dụng ngân hàng tăng rất mạnh (gấp trên 5 lần tốc độ tăng trưởng kinh tế), trong đó dư nợ tín dụng vào thị trường BĐS chiếm trên 1/10 tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng

Kế đến nguồn vốn từ thị trường chứng khoán Sau khi thị trường chứng khoán chững lại, nhiều nhà đầu tư đã thắng lớn và một số nhà đầu tư nhìn thấy xu hướng giảm của thị trường này đã chuyển sang đầu tư vào thị trường BĐS, đẩy giá trên thị trường này tăng lên

Tiếp theo là nguồn vốn của các nhà đầu tư nước ngoài Cùng với việc là thành viên chính thức của WTO, thị trường Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn với nhiều nhà đầu tư nước ngoài, với nhiều dự đoán là “thời cơ vàng” cho nhiều thị trường, trong

đó có thị trường địa ốc, vốn đầu tư nước ngoài (cả đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp) tăng tốc, trong đó có tỷ lệ khá lớn được đầu tư vào lĩnh vực BĐS

Một nguồn vốn khác là lượng lớn kiều hối (khoảng 8 tỉ USD) đổ về Việt Nam, mạnh nhất là thời điểm cuối năm Ngoài ra, quyết định miễn thị thực cho người Việt Nam ở nước ngoài, và đề án cho phép Việt kiều được sở hữu nhà ở Việt Nam cũng đang được trình lên Chính phủ

+ Nguyên nhân thứ hai : chính là do Luật kinh doanh BĐS đi vào hiện thực Điều này đã giúp các nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất để xây dựng dự án nhà ở để bán, đất sử dụng ổn định sử dụng lâu dài và sẽ được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng

trong vòng 70 năm (so với 50 năm như trước đây) Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu

tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư Các địa phương cũng không ngừng nỗ lực cải cách hành chính, theo chiều hướng rút ngắn thời gian và giảm bớt các thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư, đặc biệt là việc Tp.HCM công khai 20 khu đất vàng để kêu gọi đầu tư

2008, cùng với tín hiệu ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính Mỹ và các chính sách thắt chặt tiền tệ của chính phủ, thị trường BĐS đã rơi vào suy thoái Với mục tiêu kiềm chế lạm phát, NHNN Việt Nam đã ban hành nhiều chính sách để thắt chặt chi tiêu Vào ngày 19/5/2008 lãi suất cơ bản đã được nâng lên từ 8,75% lên 12% và từ ngày 11/6/2008, lãi suất cơ bản lại được điều chỉnh lên 14% Với mức lãi suất cơ bản mới, trần lãi suất mà các ngân hàng thương mại cho các tổ chức kinh tế vay (theo quy định không quá 150% lãi suất cơ bản) được nới lên thành 21% Do đó, giao dịch nhà đất trên thị trường Tp.HCM hầu như tê liệt Các khách hàng bắt đầu có dấu hiệu hoảng loạn khi nhiều nhà đầu tư lớn bán ra ồ ạt Tại các sàn giao dịch ở những chợ địa ốc cầu nối, lượng giao dịch nhà, đất thấp nhất từ trước đến nay Nhiều dự án tại Tp.HCM đang

đi theo quỹ đạo tự điều chỉnh mặt bằng giá chung, giảm trung bình 30% thậm chí có nơi đến 50-60% so với cuối năm 2007

cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu cùng với các chính sách thắt chặt tín dụng, việc áp dụng chính sách thuế thu nhập và các nghị nghị định chính sách liên quan đến đầu tư BĐS chưa rỏ ràng, họp lý, đã đưa thị trường BĐS Việt Nam rơi vào một thời kỳ dài ảm đạm trong suốt giai đoạn 2009-2010 Nhiều nhà đầu tư BĐS rơi vào tình trạng điêu đứng khi giá nhà đất cứ sụt giảm liên tục, vốn của họ rơi vào trạng thái “đóng băng” do việc mua bán BĐS diễn ra hết sức ì ạch Đỉnh điểm là vào thời điểm tháng 5/2009, giá đất và căn hộ tại Tp.HCM đạt mức kỷ lục khi giảm tận “đáy” Đển cuối tháng 7/2009,

tình hình nhà đất có những dấu hiệu ấm lên đôi chút do có đợt tăng giá ngấn Giá nhà ở thuộc các dự án, khu dân cư tăng nhẹ, trung bình từ 1 - 3% tại các An Phú-An Khánh (quận 2), căn hộ Mỹ Khánh thuộc dự án Phú Mỹ Hưng (quận 7), Giá đất nền cũng đang có chuyển biến tích cực khi các khu vực thuộc dự án Hưng Gia-Hưng Phú (quận 7), dự án Him Lam-Kênh Tẻ tăng từ 25- 14% Nhìn chung thị trường BĐS năm 2009 được cải thiện đôi chút, cỏ thể nói là nhờ vào :

Thứ nhất: Hưởng lợi từ gói kích cầu của chính phủ Tác động từ gói kích cầu thứ

nhất của chính phủ (hỗ trợ lãi suất 4% cho sản xuất kinh doanh) đã đưa dòng tiền (không chính thức) đi vào thị trường BĐS Ngoài ra, Chính phủ có kế hoạch sư dụng 49.000 tỷ đồng để xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009-2015 Kế hoạch nay co thể làm ấm trở lại phân khúc nhà ở có thu nhập thấp Hiện nay theo chủ trương của chính phủ, các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang thị trường căn hộ giá rẻ, và phần nào họ

đã thành công với các dự án tại các vị trí giao thông tương đối thuận lợi và giá cả hợp

lý (13 - 17 triệu đông/m2)

Thứ hai: La do một lượng lớn người dân nhận tiền đền bù, giải toả từ khu đô thị

mới Thủ Thiêm cũng đang rục rịch tìm mua đất để tái định cư hoặc đầu tư ngược lại BĐS để sinh lợi

Thứ ba : Sự trở lại của tín dụng BĐS Vào ngày 19/2/2009, Vietcombank cho

Indochma Land vay 44 triệu USD để đầu tư vào dự án khu phức hợp trung tâm thương mại, văn phòng, nhà ở Indochina Plaza Hanoi Trước đó, ngân hàng BIDV cũng cho Hoàng Anh Gia Lai vay 5.650 tỷ đồng vào tháng 1/2009 Eximbank dành 4 tỷ đồng cho các khách hàng cá nhân có nhu cầu vay vốn mua nhà, sửa chữa

Thứ tư: Mặc dù không còn mạnh mẽ như trước đây do ảnh hưởng của khủng

hoảng kinh tế thế giới, nhưng dòng vốn FDI vẫn đổ vào BĐS Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê trong năm 2009, lĩnh vực kinh doanh BĐS thu hút sự quan tâm lớn nhất của các nhà đầu tư nước ngoài với 7,4 tỷ USD vốn đăng ký của các dự án được cấp phép mới, chiếm 45,1% tổng vốn đăng ký mới Riêng Tp.HCM vốn đầu tư mới FDI của năm

2009 vào BĐS chiếm tới 61,6% gồm 15 dự án với tổng trị giá là 512,6 triệu USD Năm 2010 thị trường BĐS vẫn tiếp tục được thụ hưởng kết quả của các chính sách chống suy giảm kinh tế, kích thích tăng trưởng do Chính phủ đã kịp thời ban hành các cơ chế chính sách và chỉ đạo điều hành quyết liệt, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển

Đặc biệt Nghị quyết của Chính phủ số 18/NQ-CP cùng các quyết định số 65, 66,

67 về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo, nhà ở cho công nhân lao động tại KCN, nhà ở cho người

có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, quyết định về hỗ trợ nhà ở cho các hộ nghèo có khó khăn về nhà ở tại khu vực nông thôn đã góp phần để thị trường BĐS phát triển lành mạnh

Thay đổi rõ nét nhất trên thị trường BĐS chính là cơ cấu hàng hóa Nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ (mức giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn) để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vôn đầu tư

Xét trên bình diện chung, thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn, thị trường căn

hộ, văn phòng cho thuê vẫn rơi vào tình trạng ế ẩm, giá giảm nhưng vẫn không có người thuê do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế, các công ty nước ngoài giảm bớt nhân sự, tiết kiệm chi phí quản lý, Có thể nói do một số nguyên nhân sau:

+ Cuộc khủng hoảng kinh tế vẫn còn đang ảnh hưởng nặng nề, có thể nói Việt Nam đang trong thời điểm ngấm đòn của khủng hoảng khi tình hình sản xuất kinh doanh và xuất khẩu của các ngành chủ lực không cải thiện được nhiều

+ Tình hình lạm phát vẫn đang hiện ở mức cao Tỉ giá USD và giá vàng lại luôn luôn biến động khiến thị trường này thu hút mạnh dòng tiền đầu tư của người dân do tâm lý ít bị chôn vốn một thời gian dài như BĐS Bên cạnh đó, chính sách thắt chặt cho vay phi sản xuất của các ngân hàng nhà nước cũng gây ra nhiều áp lực với thị trường BĐS vốn đang “èo uột” như hiện nay

+ Một bộ phận không nhỏ các nhà đầu tư vẫn đang lo ngại về sự biến động liên tục của giá nhà, đất dẫn đến tâm lý e ngại khi quyết định đầu tư và chờ giá xuống tiếp + Việc xiết chặt tín dụng cho vay trong lĩnh vực BĐS cộng với mức lãi suất cho vay khá cao, từ 16% - 19% / năm cũng là lý do khiến họ không an tâm về sự phục hồi của thị trường

+ Sự ra đời của các chính sách nhà nước nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, gây sốt nóng thị trường với mục tiêu làm cho thị trường minh bạch hơn, nhưng phần nào đã ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường do chưa hợp lý, rõ ràng và cụ thể Ví dụ gần đây nhất là 2 nghị định 69/2009/NG-CP và 71/2010/NG-CP đang gây hoang mang cho nhà đầu tư và sự trầm lắng của thị trường thay vì thị trường sẽ được ấm lên vào giai đoạn này như dự báo trước đây

+ Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang gặp khủng hoảng như hiện nay, các doanh nghiệp đa quốc gia sẽ phải thận trọng hơn với các kế hoạch tăng trưởng và thắt chặt hơn nữa các khoản chi tiêu, trong đó có việc dè dặt mở rộng thêm văn phòng hoạt động, tuyển nhân viên nước ngoài sang làm việc, Bên cạnh đó, các công ty, tập đoàn

đa quốc gia dự báo sẽ giảm thiểu người lao động nước ngoài tại Việt Nam, đồng thời thay đổi chiến lược tập trung tuyển lao động nước ngoài là người độc thân thay vì người có gia đình, cũng sẽ là tác nhân làm thay đổi nhu cầu về thuê nhà ở, diện tích căn

hộ, địa điểm, tiêu chuẩn nhà ở,

+ Năm 2009 có nhiều nhà đầu tư trong ngành đầu tư BĐS rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu Chính vì vậy, thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống, điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia, nhất là đối với những thị trường đang phát triển như Việt Nam

+ Sự không hồi phục được của thị trường tài chính mà chủ yếu là thị trường chứng khoán Như ta đã biết thị trường chứng khoán và thị trường BĐS là bình thông nhau Trong thời kỳ hưng thịnh của thị trường chứng khoán, nhiều cá nhân, công ty và

các tổ chức đã tham gia vào thị trường chứng khoán và chuyển một phần lớn lãi và vốn sang đầu tư vào BĐS Khi thị trường sụt giảm cùng với ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế các tổ chức này còn gánh chịu sự sụt giảm của tình hình sản suất kinh doanh, lúc này BĐS trở thành các “cục nợ” mà các tổ chức muốn giải quyết càng nhanh càng tốt để duy trì hoạt động chính là sản xuất Hiện tượng bán tháo để trả nợ ngân hàng vẫn còn tiếp diễn gây cung cầu mất cân đối, giá càng giảm xuống Mặt khác, từ khi lao dốc đến nay thị trường chứng khoán hồi phục rất ì ạch Đến nay, kỳ vọng về sự bứt phá của VN-Index khỏi giải biên độ hẹp đã không thể diền ra Chỉ số lình xinh quanh mốc 500 điểm, quy mô giao dịch liên tục ở trạng thái thấp Trong 3 năm qua, kể từ khi phục hồi sau khủng hoảng, thị trường mới trải qua kỳ khó khăn kéo dài đến nhàm chán như vậy

Và thời gian tới đây sẽ còn nhiều khó khăn hơn do nguồn cung còn rất lớn, mối lo ngại

về sự mất cân đối cung cầu và sự bất ổn của nền kinh tế vĩ mô sẽ là một trong những nguyên nhân không cải thiện được thị trường

Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở, nhà cho thuê, văn phòng cho thuê trong tương lai gần vẫn là một nhu cầu khá lớn Do vậy, nhiều nhà đầu tư vẫn tin tưởng vào sự phục hồi và tiếp tục phát triển của thị trường dù bằng cách này hay cách khác

Thị trường BĐS trong thời gian qua vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài Tính đến cuối tháng 12/2012, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đạt 6,8 tỷ USD, chiếm 36,6% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới của cả nước Riêng Tp.HCM vốn FDI đăng ký mới trong lĩnh vực BĐS là 1265,2 triệu USD chiếm 69% trong tổng vốn FDI đang ký mới của năm 2012

2.2 Lý thuyết quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân

2.2.1 Khái niệm Quyết định đầu tư

Theo giáo trình Kinh tế đầu tư thì: Đầu tư là sự bỏ ra, sự hi sinh các nguồn lực ở hiện tại Nguồn lực này có thể là tiền, sức lao động, trí tuệ nhằm đạt được những kết quả có lợi cho người đầu tư trong tương lai

Quyết định đầu tư: Là việc mà tổ chức hoặc cá nhân sau khi đã phân tích hiệu quả

mong đợi trong tương lai và họ quyết định thực hiện đầu tư

Qua hai khái niệm trên ta có thể hình dung được thế nào là đầu tư và đặc trưng cơ bản của đầu tư, đó là phải có sinh lời khi chủ đầu tư bỏ vốn kinh doanh và thời gian kéo dài từ lúc bỏ vốn đến lúc thu hồi vốn Bởi trong quá trình đầu tư không phải một sớm, một chiều mà chủ đầu tư có thể thu hồi được vốn, đối với những loại đầu tư kinh doanh bất động sản, sản xuất kinh doanh thì thời gian quay vòng vốn là rất lâu do vậy thời gian đầu tư là phải kéo dài

Đối với một doanh nghiệp hay cá nhân, hoạt động đầu tư là công việc khởi đầu quan trọng nhất và khó khăn nhất của quá trình sản xuất, kinh doanh Những quyết định của ngày hôm nay về lĩnh vực, quy mô hình thức, thời điểm đầu tư sẽ chi phối quá trình hoạt động và phát triển của doanh nghiệp trong tương lai Do đó, chất lượng của các quyết định đầu tư sẽ quyết định sự thịnh vượng hay xuống dốc của tổ chức cá nhân

đó

2.2.2 Khái niệm nhà đầu tư cá nhân

Theo luật đầu tư: Nhà đầu tư cá nhân là cá nhân bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam

2.2.3.1 Các yếu tố văn hóa

Ở Phương Tây, văn hóa-culture (trong tiếng Anh, tiếng Pháp) hay Kultur (tiếng Đức) đều xuất xứ từ chữ La tinh – cultus có nghĩa là khai hoang, trồng trọt, trông nom cây lương thực Sau đó từ cultus được mở rộng nghĩa, dùng trong lĩnh vực xã hội chỉ sự vun trồng, giáo dục, đào tạo và phát triển mọi khả năng con người

Các yếu tố văn hóa được chia làm 3 nhóm: Nền văn hóa, nhánh văn hóa và tầng lớp xã hội

Nền văn hóa: là yếu tố quyết định cơ bản nhất những mong muốn và hành vi của một

người Một đứa trẻ khi lớn lên sẽ tích lũy được một số những giá trị, nhận thức, sở thích và hành vi thông qua gia đình của nó và những định chế then chốt khác Những

người xuất phát từ những nền văn hóa khác nhau sẽ có những hành vi mua sắm khác nhau

Nhánh văn hóa: Mỗi nền văn hóa đều có những nhánh văn hóa nhỏ hơn tạo nên

những đặc điểm đặc thù hơn và mức độ hòa nhập với xã hội cho những thành viên của

nó Các nhánh văn hóa tạo nên những phân khúc thị trường quan trọng và những người làm tiếp thị trường thiết kế các sản phẩm và chương trình tiếp thị theo nhu cầu của chúng ( Philip Kotler,2005)

Tầng lớp xã hội: Hầu như tất cả các xã hội loài người đều thể hiện rõ sự phân tầng xã

hội Sự phân tầng này đôi khi mang tính hình thức, một hệ thống đẳng cấp theo đó những thành viên thuốc các đẳng cấp khác nhau được nuôi nấng và dạy dỗ để đảm nhiệm những vai trò nhất định Các tầng lớp xã hội là những bộ phận tương đối đồng nhất và bền vững trong xã hội được xắp xếp theo thứ bậc và gồm những thành viên có chung những giá trị, mối quan tâm hành vi ( Philip Kotler,2005) Sự khác biệt về tầng lớp xã hội sẽ tạo cho người tiêu dùng có nhu cầu thể hiện khác nhau trong hành vi mua sắm do đó tạo sự khác biệt giữa tầng lớp xã hội này với tầng lớp xã hội khác

2.2.3.2 Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng trưởng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng - cầu bị phá vỡ Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh trong vùng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tình trạng những người sống cùng gia đình, quan hệ tình cảm gia đình

và nhóm người tham khảo có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân

Nhóm người tham khảo: Nhóm người có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của một cá nhân bao gồm nhóm có ảnh hưởng trực tiếp và nhóm gây ảnh hưởng gián tiếp tới người ra quyết định Có những nhóm là nhóm sơ cấp, như gia đình, bạn bè, hàng xóm láng giềng và đồng nghiệp mà người đó có quan hệ giao tiếp thường xuyên Các nhóm

sơ cấp thường là có tính chất chính thức hơn và ít đòi hỏi phải có quan hệ giao tiếp thường xuyên hơn Người ta chịu ảnh hưởng khá mạnh bởi các nhóm tham khảo ít nhất

là theo ba cách Các nhóm tham khảo tạo điều kiện để một cá nhân tiếp xúc với những hành vi và lối sống mới Những nhóm này cũng ảnh hưởng đến thái độ và tự ý niệm của mỗi người, bởi vì người đó thường muốn hòa nhập vào đó Những nhóm này tạo ra những áp lực buộc phải tuân theo những chuẩn mực chung và có thể tác động đến cách lựa chọn sản phẩm và nhãn hiệu trong thực tế của người đó

2.2.3.3 Các yếu tố cá nhân

quen thuộc và đơn giản nhưng lại là yếu tố quyết định số một: khả năng tài chính của nhà đầu tư Nghiên cứu kỹ về quy hoạch, am hiểu thị trường và có một thương vụ béo

bở nhưng mà đầu tư sẽ không thể biến việc đầu tư thành sự thật nếu không có tiền Lượng vốn ban đầu của nhà đầu tư sẽ được dùng để trang trải các chi phí từ mua, xây dựng, vận hành, bảo trì, sữa chữa BĐS đến các chi phí liên quan như chi phí giao dịch, quảng cáo…

Tùy theo lượng vốn khác nhau mà nhà đầu tư có thể tham gia vào các dự án đầu tư có quy mô khác nhau Sẽ rất khó khăn cho nhà đầu tư mới vào nghề với lượng vốn và kinh nghiệm ít ỏi Với việc nguồn lực là có hạn, nhà đầu tư có thể cân nhắc trong việc

đi vay để tăng thêm lượng vốn đầu tư của mình Đó cũng chính là yếu tố thứ hai trong nhóm các yếu tố tài chính

Tuổi tác: Người ta mua hàng hóa và dịch vụ khác nhau trong suốt đời mình Thị hiếu

của người ta về quần áo, đỗ gỗ và cách giải trí cũng tùy theo tuổi tác Một số công trình mới đây đã xác định được tâm lý của từng lứa tuổi khi chọn mua và tiêu dùng một loại sản phẩm Doanh nghiệp cũng cần theo dõi và nắm bắt những sự thay đổi về hoàn cảnh sống này vì chúng có tác động đến hành vi tiêu dùng

Nghề nghiệp: Nghề nghiệp của một người cũng ảnh hưởng đến cách thức tiêu dùng

của họ Doanh nghiệp cần phải xác định những nhóm nghề nghiệp có quan tâm trên

mức trung bình đến các sản phẩm và dịch vụ của mình Doanh nghiệp có thể thậm chí chuyên môn hóa sản phẩm của mình cho những nhóm nghề nghiệp nhất định

Lối sống: Những người cùng xuất thân từ một nhánh văn hóa, tầng lớp xã hội và cùng

nghề nghiệp có thể có những lối sống hoàn toàn khác nhau Lối sống của một người là một cách sống trên thế giới của họ được thể hiện ra trong hoạt động, sự quan tâm và ý kiến của người đó Lối sống miêu tả sinh động toàn diện một con người trong quan hệ với môi trường của mình Các doanh nghiệp sẽ tìm kiếm những mối quan hệ giữa sản phẩm của mình và các nhóm theo lối sống

Nhân cách và ý niệm bản thân: Mỗi người đều có một nhân cách riêng có ảnh hưởng

đến hành vi của người đó Ở đây nhân cách có nghĩa là những đặc điểm tâm lý khác biệt của một người dẫn đến những phản ứng tương đối nhất quán và lâu bền với môi trường của mình Nhân cách thường được mô tả bằng những nét như tự tin có uy lực, tính độc lập, lòng tôn trọng, tính chan hòa, tính kín đáo và tính dễ thích nghi

Nhân cách có thể là một biến hữu ích trong việc phân tích hành vi của người tiêu dùng,

vì rằng có thể phân loại các kiểu nhân cách và có mối mối tương quan chặt chẽ giữa các kiểu nhân cách nhất định với các lựa chọn sản phẩm và nhãn hiệu hàng hóa

2.2.3.4 Các yếu tố tâm lý

Tâm lý bầy đàn: Trên thế giới đã có nhiều minh chứng cho tâm lý bầy đàn như: khủng

hoảng thị trường Tulip - Hà Lan (1634 - 1637), khủng hoảng Châu Á (1997), khủng hoảng dotcom

Hẳn nhiều người trong chúng ta đã được biết đến thí nghiệm dưới đây: Cho một người đứng ở một góc phố và nhìn lên bầu trời trống không trong 60 giây Một số người đi đường đã dừng lại để xem người kia nhìn gì nhưng rồi đa số cũng bước qua Lần tiếp theo, các nhà tâm lý học cho năm người làm như vậy ở góc phố đó Lần này

số người dừng lại để quan sát đông gấp 4 lần Khi cho 15 người đứng ở góc phố đó, có

tới 45% số người qua đường dừng lại và khi tăng số người đứng ở góc phố thêm một lần nữa, có tới hơn 80% người đi đường phải ngẩng đầu quan sát theo Vì sao lại như

vậy? Vì người ta cho rằng nếu có nhiều người cùng nhìn lên bầu trời thì chắc chắn rằng trên bầu trời phải có gì đó Đó là lý do vì sao càng có đông người, đám đông càng dễ bị ảnh hưởng: thêm một người là thêm một bằng chứng cho thấy có điều gì đó quan trọng đang xảy ra Họ tin tưởng rằng nếu có rất nhiều người cùng thực hiện một việc gì đó thì việc đó nhất định đúng Bằng chứng này cho thấy tất cả mọi người dường như là

nếu không biết điều gì đang diễn ra thì tốt hơn hết là nên bắt chước những gì người khác đang làm Tồn tại khách quan là thế đấy

Thực tế trên đã cho ta nhìn nhận ra một vấn đề là con người rất dễ bị tác động bởi nhân tố xung quanh dù đặc biệt là những nhân tố về con người tác động lẫn nhau Bạn cũng có thể thấy rất nhiều ví dụ trong thực tế là con người hành động theo tập thể cho

dù không biết chắc điều đó là tốt hay xấu như là các trào lưu về thời trang, xe máy,

chạy theo thần tượng một cách mù quáng

Một cuộc khảo sát cơ bản về xã hội con người ràng con người, những người mà

tiếp xúc với người khác một cách đều đặn thì có những suy nghĩ tương tự nhau Nó rất

là quan trọng để hiểu rõ nguồn gốc của cách suy nghĩ tương tự này, do đó chúng ta có thể đánh giá sự tin cậy của các lý thuyết dao động và suy đoán những cái mà từ thay đổi giá cả đến suy nghĩ sai lầm Một phần lý do của việc phán đoán của con người thì

giống nhau tại những thời điểm giống nhau là họ đang có những phản ứng với thông tin giống nhau Ảnh hưởng xã hội có một tác động khổng lồ lên phán đoán cá nhân Khi con người đối đầu với phán đoán của một nhóm lớn, họ có xu hướng thay đổi

những câu trả lời của họ Họ đơn giản nghĩ rằng tất cả những người khác có thể không sai Họ phản ứng với thông tin mà nhóm lớn đã có phán đoán khác với họ Đây là hành

vi có ý thức Trong cuộc sống mỗi ngày, chúng ta học rằng khi một nhóm lớn nhất trí

trong phán đoán họ thì chắc chắn đúng (Shiller, 2000)

Yếu tố tâm lý “bầy đàn” thể hiện tương đối rõ nét nhất là ở trong giai đoạn đầu

thị trường mới thành lập Bạn có thể thấy rõ hiện tượng này qua biểu hiện giá của đa số các cổ phiếu đều lên hoặc đều xuống, giá cổ phiếu biến động tăng /giảm không phản

ánh tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty, mà chủ yếu do yếu tố tâm lý của người đầu tư trên thị trường Sau này mới có sự phân hoá về biến động giá giữa các loại cổ phiếu khác nhau, tuy nhiên, hiện nay yếu tố này vẫn chiếm xu thế chủ đạo

Do đó tâm lý bầy đàn cũng chiếm ưu thế rất lớn hiện hữu trên thị trường tài chính Mọi người thường cảm thấy rằng không quan trọng để chống lại tâm lý đám đông Đây là một ví dụ về sức mạnh của hành vi bầy đàn Họ đi theo đám đông- một cách không tự chủ, nhưng để tránh sự chia rẽ và hơn nữa để tạo sức mạnh theo sau bầy đàn (Fromlet, 2001)

Thậm chí có những người có lý trí có thể tham gia vào bầy đàn khi họ quan tâm tới phán đoán của người khác, và thậm chí họ biết rằng người khác cũng đang hành xử trong bầy đàn Hành vi - mặc dù có lý một cách riêng lẻ, đã tạo nên tâm lý đám đông cái mà không hề có lý và đã tạo nên một dao động trên thị trường Lý thuyết này cũng chỉ ra rằng những nhà đầu tư trong ngắn hạn gây ảnh hưởng nhiều lên giá chứng khoán hơn những nhà đầu tư dài hạn Những nhà đầu tư không tiếp cận với thông tin bên trong, hành xử vô ý thức theo “tin đồn” như thể họ đang nắm bắt thông tin

Một yếu tố quan trọng nữa của bầy đàn là truyền miệng Người ta, nói chung, tin tưởng bạn bè, họ hàng và đồng nghiệp hơn báo chí và truyền hình Phương tiện truyền thông truyền thống, tivi, và radio có khả năng truyền thông tin, nhưng khả năng của chúng để tạo ra hành vi chủ động thì vẫn còn hạn chế Hành vi nói với người khác và các loại giao tiếp cá nhân là một trong số những kết nối xã hội quan trọng mà con người có Vì thế thông tin về cơ hội mua sẽ lan truyền nhanh chóng Trong một nghiên

cứu, những nhà đầu tư cá nhân được hỏi là cái gì cuốn hút họ đầu tiên khi họ đầu tư vào một công ty Chỉ 6% trả lời là báo chí và thời gian Thậm chí những người đọc báo

và tạp chí rất nhiều thì sự quan tâm và phản ứng của họ vẫn bị khuấy động nhiều bởi

những cuộc giao tiếp cá nhân

Khái niệm về mức độ của giá thị trường phản ánh kết quả của việc đánh giá của nhà đầu tư cá nhân và kết quả là giá trị thật sự của thị trường thì không chính xác Mọi

người có thể thay vì chọn một cách có ý thức không tốn thời gian và nỗ lực trong việc thực hiện những phán đoán của họ về thị trường và vì thế không sử dụng bất kỳ tác động độc lập nào trên thị trường, điều này có thể dẫn tới hành vi bầy đàn và hành xử

giống như nguồn thông tin để định giá trên hay dưới của thị trường chứng khoán

Động cơ: Tại bất kỳ một thời điểm nhất định nào con người cũng có nhiều nhu

cầu Chúng nảy sinh từ những trạng thái căng thẳng về sinh lý như đói, khát, khó chịu

Một số nhu cầu khác có nguồn góc tâm lý Chúng nảy sinh từ những trạng thái căng

thẳng về tâm lý, như nhu cầu được thừa nhận, được kính trọng hay được gần gũi về tinh thần Một động cơ hay một sự thôi thúc là một nhu cầu đã có đủ sức mạnh để thôi thúc người ta hành động Việc thỏa mãn nhu cầu sẽ làm giảm bớt cảm giác căng thẳng Các nhà tâm lý học đã phát triển những lý thuyết về động cơ của cong người Trong số

những lý thuyết nổi tiếng nhất có lý thuyết động cơ của Abraham Maslow

Abraham Maslow đã tìm cách giải thích tại sao ở những thời điểm khác nhau, người ta lại bị thôi thúc bởi những nhu cầu khác nhau Ông cho rằng nhu cầu của con người được xắp xếp trật tự theo thứ bậc, từ cấp thiết nhất đến ít cấp thiết nhất Theo thứ

tự tầm quan trọng các nhu cầu đó được xắp xếp như sau: Nhu cầu sinh lý, nhu cầu an toàn, nhu cầu xã hội, nhu cầu được tôn trọng, nhu cầu tự khẳng định mình Con người

sẽ cố gắng thỏa mãn trước hết là những nhu cầu quan trọng nhất Khi người ta đã thỏa mãn được một nhu cầu quan trọng nào đó thì nó sẽ không còn động cơ hiện thời nữa và người ta lại cố gắng thỏa mãn nhu cầu quan trọng nhất tiếp theo

Nghiên cứu của Solomon (2011) cho thấy động cơ là “quá trình dẫn con người đến hành động mà họ thực hiện” Nhà đầu tư thường nhận thấy và sẽ chấp nhận những động cơ nguyên nhân hành động của họ

Nhận thức: Một người khi đã có động cơ luôn sẵn sàng hành động Vấn đề người

có động cơ đó sẽ hành động như thế nào trong thực tế còn chịu ảnh hưởng từ sự nhận

thức của người đó về tình huống lúc đó Tại sao người ta lại có nhận thức khác nhau về cùng một tình huống ? Vấn đề là ở chỗ chúng ta nắm bắt sự vật là tác nhân thông qua

những cảm giác truyền qua năm giác quan của mình: Thị giác, thính giác, khứu giác, xúc giác và vị giác Tuy nhiên, mỗi người chúng ta lại suy xét, tổ chức và giải thích thông tin cảm giác đó theo cách riêng của mình Nhận thức được định nghĩa là “một quá trình thông qua đó cá thể tuyển chọn, tổ chức và giải thích thông tin tạo ra một bức tranh có ý nghĩa về thế giới xung quanh” Nhận thức không chỉ phụ thuộc vào những tác nhân vật lý, mà còn phụ thuộc vào cả mối quan hệ của các tác nhân đó với môi trường xung quanh và những điều kiện bên trong cá thể đó

Tri th ức: Khi người ta hành động họ cũng đồng thời lĩnh hội được tri thức mô tả

những thay đổi trong hành vi của cá thể bắt nguồn từ kinh nghiệm Hầu hết hành vi của con người đều được lĩnh hội Các nhà lý luận về tri thức cho rằng tri thức của một người được tạo ra thông qua sự tác động qua lại của những thôi thúc, tác nhân kích thích, những tấm gương, những phản ứng đáp lại và sự củng cố Một doanh nghiệp mới

có thể tham gia thị trường bằng cách vận dụng những sự thôi thúc mà các đối thủ cạnh tranh đã sử dụng và tạo ra những kiểu dáng tương tự, bởi vì người mua có khuynh hướng chuyển lòng trung thành sang những nhãn hiệu tương tự hơn là sang những nhãn hiệu khác hẳn

Ni ềm tin và thái độ: Thông qua việc hoạt động tri thức, con người có được niềm

tin và thái độ Nhưng yếu tố này lại có ảnh hưởng đến hành vi mua sắm của con người Thái độ diễn tả những đánh giá tốt hay xấu dựa trên sự nhận thức bền vững, những cảm giác cảm tính và những xu hướng hành động của một người đối với một khách thể hay

một ý tưởng nào đó Thái độ dẫn họ đến quyết định thích hay không thích một đối tượng nào đó, đến với nó hay rời xa nó Rất khó thay đổi được thái độ Vì thế, người ta khuyên doanh nghiệp nên làm cho sản phẩm của mình phù hợp với những thái độ sẵn

có, chứ không nên cố gắng thay đổi thái độ của mọi người Đương nhiên, cũng có

những trường hợp ngoại lệ khi mà chi phí rất tốn kém cho những nỗ lực nhằm thay đổi thái độ được bù đắp lại một cách thỏa đáng

2.2.3.5 Yếu tố sinh lời

BĐS hiện đang là mảnh đất màu mỡ được rất nhiều người quan tâm Có rất nhiều người đã trở thành tỉ phú nhờ biết cách đầu tư vào BĐS Trong đầu tư BĐS, mức sinh lợi được sinh ra từ sự sai biệt giá và được thực hiện dưới hai hình thức: Hoặc là đầu tư trực tiếp, hoặc là thông qua pháp nhân chuyên nghiệp thứ ba (mua cổ phiếu của các công ty địa ốc) Mức sinh lợi này vừa qua là rất cao, đặc biệt ở một số tỉnh, thành phố lớn

- Nhà đầu tư thu được lợi ích và lợi tức cơ bản từ rất nhiều loại dự án, nhiều loại hình BĐS khác nhau từ việc sỡ hữu đất đai, nhà, căn hộ Khi giá cả hay các lợi ích kinh tế khác từ những BĐS mình sở hữu cao hơn các tài sản khác trong khu vực

- Lợi ích thu được từ việc giá trị BĐS thay đổi theo thời gian Thay đổi có thể được gây ra do sự tác động của các yếu tố : Lạm phát, thay đổi cung cầu trên thị trường, những cải tiến trên mảnh đất, thay đổi do quy hoạch cơ sở hạ tầng của nhà nước, thay đổi về sở thích của người tiêu dùng, thay đổi do nhu cầu kinh tế xã hội của khu vực.v.v Xét trong một chu kỳ đầu tư (05 năm), mức sinh lợi trên vốn có thể lên đến vài trăm phần trăm, mức sinh lợi này được tạo ra không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu hàng hóa BĐS mà nó còn phụ thuộc vào các yếu tố của nền kinh tế, cũng như các cơ hội được tạo ra cho nhà đầu tư từ các lợi thế có được về thông tin, sự không hoàn chỉnh của luật pháp, cơ chế quản lý, các thủ thụật trong kinh doanh và sự làm giá của giới đầu cơ tạo ra

- Nhà đầu tư được hưởng lợi khi dùng tiền vay để đầu tư và mức sinh lợi do đầu

tư mang lại cao hơn chi phí vay Nhiều nhà đầu tư cảm giác rằng vì phần lớn số tiền đầu tư cho BĐS là đi vay nên lợi ích tài chính trong đầu tư BĐS lớn hơn so với các loại hình đầu tư khác Nhưng thực chất vấn đề, chúng ta còn phải xét đến khía cạnh rủi ro trong việc dùng tiền vay để đầu tư sẽ được phân tích trong phần rủi ro

Kiểm soát được đầu tư là lý do khác khiến đầu tư cho BĐS trở nên hấp dẫn Nhiều nhà đầu tư quan tâm đến khía cạnh quản lý đầu tư Họ muốn chủ động quản lý

khoản đầu tư của mình hơn là để người khác quản lý hộ như đối với việc đầu tư vào chứng khoán, trái phiếu Đây thường là những nhà đầu tư dài hạn, và như vậy đối với

họ, cơ hội phát triển, cải tạo, quản lý và thay đổi BĐS chính là điều họ đang tìm kiếm

- An toàn là một trong những lý do hấp dẫn nhà đầu tư BĐS là nhu cầu cơ bản trong cuộc sống hiện đại Nó luôn phát triển đồng thuận với sự phát triển của nền kinh

tế xã hội Trong các nước đang phát triển, cùng với tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và thương mại hóa toàn cầu, nó luôn tạo ra nhiều cơ hội sinh lợi cao cho nhà đầu

tư Theo kinh nghiệm quốc tế, khi mức độ đô thị hóa của một quốc gia ở trong khoảng

từ 30% đến 70% thì được coi là thời kỳ thị trường BĐS có tốc độ phát triển nhanh nhất Việt Nam hiện đang tiếp cận giai đoạn phát triển với tỉ lệ đô thị hóa 28% và dự kiến sẽ đạt đến 45% vào năm 2025 do vậy thị trường BĐS Việt Nam tiềm năng vẫn còn rất lớn và sẽ phát triển mạnh trong tương lai

Trong mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, giảm thiểu rủi ro bằng cách đa dạng hóa các khoản mục đầu tư thì BĐS trở thành mục tiêu đầu tư hấp dẫn của các nhà đầu tư các công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, ngân hàng, các công ty tài chính Nói cách khác, BĐS luôn cung cấp lợi ích cho người đầu tư tìm kiếm các cơ hội đầu tư

Nhà đầu tư BĐS cần đưa ra quyết định một phần theo cảm tính: Nhà đầu tư BĐS

đưa ra quyết định một phần dựa trên cảm giác, tình cảm hoặc nhu cầu chứ không hẳn là tính toán kinh tế Điều này cho thấy các lợi ích phi vật chất mà nhà đầu tư BĐS nhận được chính là những yếu tố thuyết phục hành động mua hàng Tác động đến tình cảm của nhà đầu tư là điều các doanh nghiệp người bán nên làm

Nhà đầu tư BĐS cần cơ sở lập luận: Mọi quyết định đầu tư đều có cơ sở lập luận của

nó Thí dụ, một nhà đầu tư BĐS nhìn thấy quảng cáo đầu tư BĐS thì họ sẽ ko đầu tư khi chưa có thông tin cụ thể về nó…

Nhà đầu tư BĐS coi trọng giá trị: Khi lựa chọn để đầu tư BĐS nhà đầu tư thường

quan tâm tới giá trị của nó đầu tiên Sau đó họ so sánh với giá trị hàng hóa Giá trị hàng

hóa càng lớn so với giá hàng hóa thì xác suất hàng được đầu tư là cao

Nhà đầu tư BĐS thường hay nghi ngờ: Nhà đầu tư thường lưỡng lự trước một món

hàng muốn đầu tư vì sợ rủi ro Doanh nghiệp bán hàng cần quan tâm đến các yếu tố sao cho có thể chinh phục được nhà đầu tư

Nhà đầu tư BĐS luôn tìm kiếm một thứ gì đó: Nhà đầu tư nhiều khi học đầu tư chỉ

để thỏa mãn một điều gì đó mà chính họ cũng không xác định được rõ rang Nếu doanh nghiệp khơi được những thứ mà họ đang tìm kiếm không rõ ràng ấy, hành vi đầu tư của họ sẽ diễn ra tương ứng

Nhà đầu tư BĐS hành động thường là theo tâm lý bầy đàn: Những cuốn sách bán

chạy nhất, những bộ phim thu hút được nhiều người xem nhất là bởi vì có nhiều người đọc và xem bộ phim đó Nắm bắt được điều này doanh nghiệp sẽ có cách thu hút được nhiều nhà đầu tư

hàng cá nhân

Theo Philip Kotler (2001), quá trình ra quyết định mua sắm của người tiêu dùng diễn

ra qua các giai đoạn sau (Xem hình 1):

Nguồn: Philip Kotler, 2001, tr 220

Hình 1: Các giai đoạn của quy trình quyết định đầu tư BĐS

Xác nhận nhu cầu

Quyết định đầu tư xuất hiện khi người tiêu dung ý thức được nhu cầu của mình Nhu cầu có thể bắt nguồn từ kích thích bên trong hay bên ngoài Kích thích bên trong là các nhu cầu thông thường của con người như đói, khát,…tăng dần đến ngưỡng thôi thúc Kinh nghiệm quá khứ giúp con người giải quyết thôi thúc đó và động cơ của nó sẽ hướng đến đối tượng có khả năng thỏa mãn thôi thúc đó (Philip Kotler, 2001, tr221)

Xác nhận

nhu cầu

Tìm kiếm thông tin

Đánh giá các

lựa chọn Quyết định đầu tư Hành vi hậu mãi

Nhu cầu cũng có thể bắt nguồn từ một tác nhân kích thích bên ngoài Chẳng hạn, một người đi qua tiệm cơm tấm, ngửi thấy mùi thịt nướng bốc lên thơm phức, cảm thấy muốn ăn Các doanh nghiệp cần có chiến lược marketing để gợi sự quan tâm của người tiêu dùng đến sản phẩm và dịch vụ của mình…

Tìm kiếm thông tin

Nhà đầu tư khi có nhu cầu mua sắm sẽ tìm kiếm thông tin để tìm hiểu hàng hóa mình quan tâm qua sách báo hoặc gọi điện thoại hỏi bạn bè, người thân của mình (Philip Kotler, 2001, tr221)

Nguồn thông tin của người tiêu dùng được chia thành 4 nhóm:

- Nguồn thông tin cá nhân: gia đình, bạn bè, hàng xóm, người quen

- Nguồn thông tin thương mại: quảng cáo, nhân viên bán hàng, đại lý, bao bì, triễn lãm

- Nguồn thông tin công cộng: thông tin đại chúng, các tổ chức nghiên cứu, người tiêu dùng

- Nguồn thông tin thực nghiệm: nghiên cứu và sử dụng sản phẩm

Ảnh hưởng của nguồn thông tin thay đổi theo loại sản phẩm và theo đặc điểm của nhà đầu tư BĐS Thông qua việc thu thập thông tin, nhà đầu tư sẽ hiểu rõ hơn về các thương hiệu cạnh tranh và tính năng của chúng Vì vậy, doanh nghiệp phải có chiến lược để thương hiệu của mình được khách hàng “biết”, “xem xét” và “lựa chọn” Doanh nghiệp cũng cần phải xác định các thương hiệu cạnh tranh khác để có chiến lược cạnh tranh, giữ và thu hút khách hàng cho mình

Đánh giá các lựa chọn

Nhà đầu tư cố gắng thỏa mãn nhu cầu của mình, do đó họ luôn tìm kiếm các lợi ích nhất định từ các thuộc tính của sản phẩm Các thuộc tính mà nhà đầu tư quan tâm thường thay đổi tùy thuộc vào sản phẩm và tùy theo người tiêu dùng khác nhau Thị trường của một sản phẩm có thể được phân khúc theo các thuộc tính được xem là quan trọng đối với các nhóm NĐT khác nhau (Philip Kotler, 2001, tr 222)

Thuộc tính sản phẩm và dịch vụ bao gồm chức năng của sản phẩm hoặc dịch vụ, giá thành và chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ đó (Kaplan & Norton, 1996)

NĐT luôn xây dựng cho mình niềm tin về các thương hiệu Điều này sẽ tạo nên hình ảnh của thương hiệu, tác động đến nhận thức có chọc lọc, bóp méo có chọn lọc và ghi nhớ có chọn lọc Doanh nghiệp bán sản phẩm cần lưu ý điều này để có những tác động thuận chiều theo “ý thức và hợp lý” của NĐT

Quyết định đầu tư

Trong giai đoạn đánh giá, NĐT đã hình thành sở thích đối với những thương hiệu trong cụm lựa chọn, cũng như hình thành ý định đầu tư thương hiệu mà mình yêu thích nhất Mặc dù vậy vẫn còn 2 yếu tố có thể ảnh hưởng giữa ý định đầu tư và quyết định đầu tư Điều này được Philip Kotler cụ thể trong hình 2

Ngu ồn: Philip Kotler, 2001, tr 225

Hình 2: Quy trình từ đánh giá các lựa chọn đến quyết định đầu tư BĐS

Thái độ của những người khác Thái độ của người thân, bạn bè đối với sản phẩm được

họ thích có ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư Nó có thể làm giảm sự lựa chọn

ưu tiên của nhà đầu tư đối với sản phẩm và nó tùy thuộc vào 2 điều: mức độ phản đối