Một số giải pháp vốn đầu tư cho các dự án quy hoạch xây dựng khu dân cư đô thị mới của các doanh nghiệp ngoài quốc doanh tại TP hồ chí minh

Đây lμ một trong những định hướng phát triển của thμnh phố với những quy hoạch vμ xây dựng khu dân cư đô thị mới từng bước hình thμnh các trung tâm tμi chính, thương mại, dịch vụ, công n

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TP H ồ Chí Minh – Năm 2004

Mục lục

Trang

Mở đầu 1

1 Sự cần thiết của đề tμi: 1

2 Mục đích nghiên cứu: 2

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: 2

4 Phương pháp nghiên cứu: 3

5 Những đóng góp của luận văn: 3

6 Nội dung, kết cấu của luận văn: 4

Chương 1: Lý luận cơ bản về vốn đầu tư xây dựng đô thị 5

1.1 Vốn yếu tố tiền đề quan trọng cho đầu tư xây dựng đô thị 5

1.1.1 Khái niệm vốn 5

1.1.2 Phân loại vốn 5

1.1.2.1 Theo hình thức tồn tại: 5

1.1.2.2 Theo cơ cấu vốn: vốn điều lệ, vốn pháp định, vốn vay 5

1.1.2.3 Theo mức độ quản lý của nhμ đầu tư đối với đối tượng mμ họ bỏ vốn: 5

1.1.2.4 Theo nguồn vốn đầu tư : 6

1.2 Một số vấn đề về đầu tư quy hoạch vμ xây dựng khu dân cư đô thị mới : 8

1.2.1 Khái niệm về đô thị: 8

1.2.2 Chức năng các khu dân cư đô thị trong hệ thống đô thị cả nước : 8

1.2.3 Khái niệm về đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các khu dân cư đô thị mới: 8

1.3 Sự cần thiết đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các khu dân cư đô thị mới: 9

1.3.1 Sự cần thiết: 9

1.3.2 Nhu cầu bức xúc về vốn trong xây dựng các khu đô thị mới ở Việt Nam vμ thμnh phố Hồ Chí Minh: 11

Chương 2: Thực Trạng Về Nguồn Vốn Đầu TƯ Trong QUY Hoạch Vμ XÂY Dựng KHU DÂN CƯ ĐÔ Thị Mới Của Các DOANH

Nghiệp Ngoμi Quốc DOANH Tại TP.HCM Từ 1997 Đến NAY 14

2.1 Những nhân tố ảnh hưởng vμ tác động đến vốn đầu tư cho các dự án đầu tư quy hoạch vμ xây dựng khu dân cư đô thị mới 14

2.1.1 Chính sách đền bù thiệt hại khi Nhμ nước thu hồi đất để thực hiện dự án 14

2.1.2 Chủ trương tự thỏa thuận chuyển nhượng đất để thực hiện dự án 16

2.1.3 Chính sách xây dựng khu tái định cư 17

2.1.4 Quy trình thủ tục giao thuê đất của Nhμ nước: 17

2.1.5 ảnh hưởng của khủng hoảng tμi chính tiền tệ Châu á đến các dự án đầu tư: 18

2.2 Tình hình đầu tư xây dựng khu dân cư đô thị mới của các doanh nghiệp tại TP HCM từ năm 1997 - đến nay 19

2.2.1 Đặc điểm về quy mô diện tích vμ dân số của TP.HCM: 19

2.2.2 Tình hình các doanh nghiệp ngoμi quốc doanh hoạt động đầu tư quy hoạch & xây dựng khu dân cư đô thị mới tại thμnh phố Hồ Chí Minh .24

2.2.2.1 Số lượng các doanh nghiệp đăng ký kinh doanh nhμ tại TP.HCM từ năm 1997 - 2002: 24

2.2.2.2 Các dự án quy hoạch & xây dựng khu dân cư đô thị mới tại TP.HCM từ năm 1997 đến nay: 26

2.3 Những hạn chế vμ nguyên nhân của những hạn chế trong đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các khu dân cư đô thị mới đối với doanh nghiệp ngoμi quốc doanh tại thμnh phố Hồ Chí Minh: 30

CHƯƠNG 3: Một số giải pháp vốn đầu tư cho các dự án quy hoạch vμ xây dựng khu dân cư đô thị mới của các Doanh nghiệp ngoμi quốc doanh giai đoạn 2004 – 2010 35

3.1 Quan điểm xác định giải pháp vốn: 35

3.1.1 Thực hiện đầu tư vốn lâu dμi: 35

3.1.2 Huy động vốn đúng mục đích: 35

3.2 Một số giải pháp vốn đầu tư cho các dự án quy hoạch vμ xây dựng các khu

dân cư đô thị mới của các doanh nghiệp ngoμi quốc doanh 36

3.2.1 Phát hμnh cổ phiếu, trái phiếu xây dựng khu dân cư đô thị mới 36

3.2.1.1 Nội dung: 36

3.2.1.2 Hiệu quả: 38

3.2.1.3 Điều kiện thực hiện: 38

3.2.2 Khai thác nguồn vốn hỗ trợ của ngân hμng 39

3.2.2.1 Nội dung: 39

3.2.2.2 Hiệu quả: 41

3.2.2.3 Điều kiện thực hiện : 41

3.2.3 Vốn liên kết hợp tác đầu tư 42

3.2.3.1 Nội dung: 42

3.2.3.2 Hiệu quả 44

3.2.3.3 Điều kiện thực hiện 44

3.2.4 Huy động vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoμi 46

3.2.4.1 Nội dung: 46

3.2.4.2 Hiệu quả: 47

3.2.4.3 Điều kiện thực hiện: 47

3.3 Kiến nghị 48

3.3.1 Về chính sách đền bù giải tỏa 48

3.3.2 Về chính sách ưu đãi 50

3.3.3 Di dời các cơ sở sản xuất ra các khu công nghiệp tập trung ở ngoại thμnh 51

3.3.4 Vai trò của Sở Tμi nguyên môi trường: 52

3.3.5 Củng cố hệ thống thông tin 54

3.3.6 Các bộ luật, luật vμ các văn bản pháp luật 54

Kết luận 55

Tμi liệu tham khảo 58

Phụ lục 60

Mở đầu

1 Sự cần thiết của đề tμi:

Trong xu hướng phấn đấu thực hiện nhiệm vụ công nghiệp hóa - hiện

đại hóa đất nước, các nguồn lực trong vμ ngoμi nước đang được tập trung thu hút để phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật vμ hạ tầng xã hội hình thμnh các vùng kinh tế chiến lược trên cả 3 miền Bắc, Trung, Nam

Nhiều đô thị mới đã phát triển nhanh chóng trong đó thμnh phố Hồ Chí Minh lμ một trong những đô thị cấp quốc gia thuộc vùng kinh tế trung tâm trọng điểm phía Nam vμ Đông Nam Bộ, nên nhất thiết phải nhanh chóng hoμn thμnh chiến lược phát triển không gian nhằm tăng thêm lợi thế về vị trí cho việc thực hiện nhiệm vụ kinh tế - xã hội của thμnh phố cũng như trong công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước Đây lμ một trong những định hướng phát triển của thμnh phố với những quy hoạch vμ xây dựng khu dân cư

đô thị mới từng bước hình thμnh các trung tâm tμi chính, thương mại, dịch vụ, công nghiệp, khoa học Từ đó sẽ thúc đẩy các ngμnh kinh tế khác phát triển theo

Muốn vậy, cần phải phát huy nguồn lực của các thμnh phần kinh tế cùng tham gia thực hiện công cuộc xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các cơ sở hạ tầng xã hội để hình thμnh các khu dân cư, đô thị mới vì nó đòi hỏi một lượng vốn rất lớn để đầu tư Trong khi các doanh nghiệp quốc doanh thì chưa

có khả năng đảm nhận vμ thực hiện toμn bộ việc đầu tư nμy, còn các doanh nghiệp ngoμi quốc doanh thì còn bị hạn chế bởi những cơ chế, chủ trương, chính sách của nhμ nước chưa được triển khai đồng bộ vμ hữu hiệu

Vì thế, cung vμ cầu vốn đầu tư cho các dự án đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các khu dân cư đô thị mới bị mất cân đối trầm trọng, dẫn đến hμng loạt các dự án đầu tư bị đình trệ vμ không thể triển khai thực hiện nhanh chóng tại

thời điểm chín muồi như trong giai đoạn hiện nay, nhằm chuẩn bị đáp ứng vμ hội nhập nền kinh tế thế giới

Từ xuất phát điểm nêu trên, với mong muốn nghiên cứu đóng góp một

số ý kiến cho vấn đề thiếu vốn trong đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các khu dân cư đô thị mới tại thμnh phố Hồ Chí Minh, tác giả xin lựa chọn đề tμi :

Một số giải pháp vốn đầu tư cho các dự án quy hoạch & xây dựng khu dân cư đô thị mới của các doanh nghiệp ngoμi quốc doanh tại thμnh phố Hồ Chí Minh

2 Mục đích nghiên cứu:

- Vận dụng các cơ sở lý luận về sự cần thiết của vốn trong đầu tư của một quốc gia vμo phân tích hiện trạng đầu tư vốn xây dựng các khu dân cư đô thị mới của các doanh nghiệp ngoμi quốc doanh tại thμnh phố Hồ Chí Minh, tổng hợp vμ hệ thống các hình thức vốn đầu tư của các doanh nghiệp ngoμi quốc doanh tại thμnh phố Hồ Chí Minh

- Đề xuất một số giải pháp vốn đầu tư đẩy nhanh tiến độ hình thμnh các khu dân cư đô thị mới của các doanh nghiệp ngoμi quốc doanh nhằm góp phần xây dựng công cuộc công nghiệp hóa vμ hiện đại hóa đất nước

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:

- Luận án đề cập đến vấn đề vốn đầu tư của các doanh nghiệp ngoμi quốc doanh tại thμnh phố Hồ Chí Minh vμ đầu tư tại địa bμn thμnh phố Các doanh nghiệp ngoμi quốc doanh nμy chủ yếu lμ các công ty cổ phần, một phần các công ty trách nhiệm hữu hạn, vμ đề cập đến các doanh nghiệp tư nhân vμ các thμnh phần kinh tế còn lại, do họ chưa đủ khả năng tiếp nhận vμ thông hiểu các bộ luật, các chính sách, cũng như họ còn bị hạn chế quyền hạn

do bị chi phối bởi Luật Doanh nghiệp

- Luận án chỉ đề cập đến những vấn đề liên quan đến xây dựng một số các giải pháp về vốn đầu tư cho các khu dân cư đô thị mới nhằm tạo nhiều kênh nguồn vốn đầu tư cho các doanh nghiệp ngoμi quốc doanh

4 Phương pháp nghiên cứu:

- Trong luận án, tác giả sử dụng các phương pháp duy vật biện chứng, lịch sử, thống kê, so sánh đối chiếu vμ phân tích, tổng hợp với việc vận dụng các chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng vμ Nhμ nước trong việc quy hoạch vμ xây dựng các khu dân cư đô thị mới tại thμnh phố Hồ Chí Minh

- Nguồn số liệu chủ yếu từ Sở Địa chính – Nhμ đất cũ nay lμ Sở Tμi nguyên Môi trường, Sở kế hoạch vμ đầu tư, Cục thống kê của thμnh phố Hồ Chí Minh vμ từ các báo, tạp chí vμ các tμi liệu tham khảo khác

5 Những đóng góp của luận văn:

- Phân tích thực trạng về vốn đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các khu dân cư đô thị mới đầu tư của các doanh nghiệp ngoμi quốc doanh tại thμnh phố Hồ Chí Minh, những thuận lợi, khó khăn trong quá trình xây dựng kế hoạch vốn

vμ thực hiện đầu tư của các doanh nghiệp ngoμi quốc doanh

- Đề xuất một số giải pháp xây dựng nguồn vốn vμ thực hiện đầu tư mang tính khả thi trong điều kiện hiện nay nhằm hỗ trợ, tháo gỡ những khó khăn vμ ách tắc cho các doanh nghiệp ngoμi quốc doanh trong lĩnh vực đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các khu dân cư đô thị mới tại thμnh phố Hồ Chí Minh

6 Nội dung, kết cấu của luận văn:

- Luận văn gồm 59 trang với các phần mở đầu vμ ba chương mang những nội dung chính vμ phần kết luận với 8 bảng, 4 biểu đồ vμ 1 phụ lục

- Tiền mặt, tiền gởi tại tμi khoản của doanh nghiệp bằng nội tệ, ngoại tệ

- Tμi sản hữu hình: nhμ xưởng, hμng hóa, vật tư

- Tμi sản vô hình: nhãn hiệu, uy tín, công nghệ, bằng phát minh, bí quyết

- Các loại chứng khoán khác như cổ phiếu, trái phiếu

1.1.2.2 Theo cơ cấu vốn: vốn điều lệ, vốn pháp định, vốn vay

1.1.2.3 Theo mức độ quản lý của nhμ đầu tư đối với đối tượng mμ họ bỏ vốn:

- Vốn đầu tư gián tiếp: người bỏ vốn không tham gia điều hμnh quản lý

- Vốn đầu tư trực tiếp: người bỏ vốn trực tiếp điều hμnh quản lý đối tượng mμ họ bỏ vốn

1.1.2.4 Theo nguồn vốn đầu tư :

- Vốn trong n ước:

• Lμ vốn hình thμnh từ nguồn tích lũy nội bộ nền kinh tế quốc dân

nó có ý nghĩa quyết định trong việc phát triển của nền kinh tế đất nước nhất lμ đối với những nước đang phát triển

• Đầu tư vμ hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp nhμ nước, góp vốn cổ phần, liên doanh vμo các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực cần thiết có

sự tham gia của nhμ nước theo quy định của pháp luật

• Chi cho các quỹ hỗ trợ đầu tư quốc gia vμ các quỹ hỗ trợ phát triển đối với chương trình, dự án phát triển kinh tế

+ Vốn tín dụng ưu đãi của nhμ nước: được sử dụng để đầu tư các

dự án do nhμ nước bảo lãnh vμ những dự án đầu tư, phát triển của nhμ nước

+ Vốn thuộc quỹ hỗ trợ đầu tư quốc gia

+ Vốn tín dụng thương mại: đầu tư, xây dựng mới, cải tạo mở rộng, đổi mới kỹ thuật vμ công nghệ các dự án sản xuất kinh

doanh có hiệu quả, có khả năng thu hồi vốn vμ có điều kiện vay vốn theo quy định hiện hμnh

+ Vốn hợp tác liên doanh với nước ngoμi: giá trị quyền sử dụng

đất, tiền thuê đất của các doanh nghiệp trong nước

+ Vốn huy động các tổ chức, cá nhân đóng góp để đầu tư, xây dựng công trình kết cấu hạ tầng theo quy định của Chính Phủ Các nguồn vốn nμy phải được quản lý công khai, có kiểm tra,

có kiểm soát để đảm bảo sử dụng đúng mục đích

- Vốn ngo μi nước :

• Lμ vốn hình thμnh không bằng nguồn tích lũy nội bộ của nền kinh

tế quốc dân do các chủ thể kinh tế mang quốc tịch nước cung cấp

Đây lμ nguồn vốn rất quan trọng trong công cuộc xây dựng đất nước trong một quốc gia đang phát triển, có nền kinh tế mở; loại vốn nμy đòi hỏi phải sử dụng hợp lý đem lại hiệu quả tối ưu cho nền kinh tế

động vốn trong khu vực kinh tế dân doanh có xu hướng tăng không ngừng vμ

có ý nghĩa quan trọng trong việc góp phần phát triển kinh tế đất nước

1.2 Một số vấn đề về đầu tư quy hoạch vμ xây dựng khu dân cư đô thị mới :

1.2.1 Khái niệm về đô thị:

Đô thị lμ một điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu lμ lao động phi nông nghiệp, có hệ thống cơ sở hạ tầng thích hợp Nó có thể lμ trung tâm tổng hợp chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của cả nước, của một tỉnh, một huyện hay lμ những trung tâm chuyên ngμnh của một vùng liên tỉnh hoặc cả nước Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa, tốc độ đô thị hóa ngμy cμng cao, thì nhu cầu đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các khu dân cư đô thị mới cμng trở nên bức xúc

1.2.2 Chức năng các khu dân cư đô thị trong hệ thống đô thị cả nước :

- Các khu dân cư đô thị lớn giữ vai trò trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, kinh tế kỹ thuật, đμo tạo vμ lμ đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng, cả nước vμ quốc tế

- Các khu dân cư trung bình vμ nhỏ giữ chức năng trung tâm kinh tế, văn hóa dịch vụ của khu vực

- Các khu dân cư mức độ thị tứ lμm trung tâm kinh tế, văn hóa vμ dịch

vụ cho mỗi xã hoặc cụm xã, nhằm đẩy mạnh quá trình đô thị hóa nông thôn

vμ xây dựng nông thôn mới

1.2.3 Khái niệm về đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các khu dân cư đô thị

mới:

Đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các khu dân cư đô thị mới lμ hoạt động

bỏ vốn đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật vμ hạ tầng xã hội tại các khu vực chưa có cơ sở hạ tầng hoμn chỉnh để hình thμnh các khu dân cư đô thị mới, hiện đại đáp ứng các nhu cầu về nhμ ở, chuẩn hóa các sinh

hoạt trong đời sống vật chất vμ tinh thần của dân cư trong khu dân cư đô thị mới nμy ngμy cμng tốt hơn Song song đó, mục đích của hoạt động đầu tư quy hoạch vμ xây dựng lμ đầu tư để kinh doanh tạo ra lợi nhuận cho nhμ đầu tư vμ tạo công ăn việc lμm cho người lao động

Đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật lμ hoạt động

bỏ vốn đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các hệ thống đường giao thông đối nội

vμ đối ngoại, cấp nước, thoát nước mưa, thoát nước bẩn, cấp điện sinh hoạt vμ chiếu sáng, trụ cứu hỏa phòng cháy vμ chữa cháy, khu xử lý nước thải sinh hoạt, khu xử lý rác, trạm cấp nước ngầm tạm thời, hệ thống thông tin liên lạc theo một quy hoạch khu dân cư đô thị mới với các ý tưởng của nhμ đầu tư

được cơ quan quản lý nhμ nước thẩm quyền có chức năng phê duyệt dựa vμo các quy trình, quy phạm kỹ thuật xây dựng của Nhμ nước

Đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các cơ sở hạ tầng xã hội lμ hoạt động bỏ vốn đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các công trình mang tính chất phục vụ lợi ích công cộng như: nhμ trẻ, trường học, bưu điện, khu vực quản lý hμnh chánh, bệnh viện, y tế vμ vệ sinh môi trường, viện dưỡng lão, chợ, các khu dịch vụ, thương mại, siêu thị, nhμ thờ, chùa chiền, các khu phục vụ các hoạt

động vui chơi, văn hóa, thể thao, công viên cây xanh, cây xanh ven đường

Từ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật vμ hạ tầng xã hội được xây dựng sẽ đáp ứng các nhu cầu ăn ở, sinh hoạt của khu vực còn lại được quy hoạch lμ khu nhμ ở với các loại nhμ vμ nền nhμ như : nhμ phố liên kế diện tích dưới 140 m2, biệt thự liên lập diện tích khoảng 140 - 180 m2, biệt thự song lập diện tích khoảng 200 - 350 m2, biệt thự đơn lập diện tích lớn hơn 350 m2, nhμ vườn diện tích lớn hơn 800 m2, chung cư vμ nhμ cao tầng

1.3 Sự cần thiết đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các khu dân cư đô thị

- Đáp ứng tốc độ tăng dân số của địa phương theo từng giai đoạn cụ thể

- Dịch chuyển cơ cấu kinh tế của các đô thị hiện hữu với mật độ dân cư dμy đặc lại có nhiều cơ sở sản xuất ô nhiễm đang hoạt động sang các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất

- Xây dựng hoμn chỉnh các cơ sở hạ tầng nhằm gia tăng thu hút vốn đầu tư nước ngoμi để bắt kịp nhịp độ phát triển của kinh tế thế giới vμ khu vực

- Xây dựng vμ kết nối các hệ thống giao thông đối nội vμ đối ngoại của khu vực dự án phục vụ cho việc giao thông đi lại phù hợp với lưu lượng giao thông cũng như khắc phục các tình trạng ùn tắc giao thông

do lưu lượng giao thông quá tải bị ảnh hưởng bởi mật độ dân cư hiện hữu vμ cải thiện môi trường sống đô thị hiện đại gồm:

o Khu nhμ ở: gồm nhμ phố liên kế, biệt thự, chung cư cho người có thu nhập thấp, chung cư cho người có thu nhập trung bình vμ chung cư cao cấp

o Khu nhμ trẻ, trường học

o Khu thương mại, chợ

o Công viên cây xanh tập trung

o Khu thể dục thể thao

o Khu hμnh chánh, bưu điện, y tế

o Khu cung cấp nước vμ xử lý nước

o Khu tập trung vμ xử lý rác thải

Quy hoạch vμ xây dựng các khu đô thị mới đòi hỏi phải được thực hiện đồng

bộ, hμi hòa tiện lợi về điều kiện sinh hoạt vμ môi trường sống

1.3.2 Nhu cầu bức xúc về vốn trong xây dựng các khu đô thị mới ở Việt Nam vμ Thμnh phố Hồ Chí Minh:

Nhu cầu về nhμ ở tại nước ta hiện đang lμ vấn đề bức xúc, bởi diện tích bình quân trên đầu người ở Việt Nam nói chung hay Thμnh phố Hồ Chí Minh nói riêng còn quá thấp Điều nμy có nhiều nguyên nhân:

- Nền kinh tế của chúng ta còn chậm phát triển, vốn tích lũy chưa nhiều, trong khi nhu cầu đầu tư về kinh tế xã hội rất lớn vμ đa diện

- Thu nhập của người dân còn thấp, giá đất thì khá cao, khả năng tự đầu tư còn hạn chế

- Nhμ nước vừa chậm quy hoạch các khu dân cư đô thị mới vừa chưa đầu tư thích đáng để xây dựng các khu dân cư tập trung

Với đμ tăng trưởng vμ phát triển kinh tế của đất nước, áp lực về nhμ ở, đặc biệt

Nhμ nước vμ mọi thμnh phần kinh tế cần tham gia giải quyết một cách thỏa

đáng

Để quy hoạch vμ xây dựng các khu dân cư đô thị mới cần rất nhiều vốn

đầu tư Ngoμi đầu tư của Nhμ nước cần huy động mọi nguồn lực đầu tư từ kinh tế dân doanh tức lμ các thμnh phần kinh tế ngoμi quốc doanh Hiện nay, mặc dù vốn đầu tư của các doanh nghiệp dân doanh khá lớn, song so với yêu cầu đầu tư xây dựng các khu đô thị mới vẫn chưa thể đáp ứng với nhu cầu thực tế Do vậy, muốn khuyến khích các doanh nghiệp dân doanh đầu tư trong lĩnh vực nμy, Nhμ nước cần hỗ trợ về các mặt sau:

- Có chính sách khuyến khích đầu tư lâu dμi trong lĩnh vực đầu tư xây dựng các khu dân cư đô thị mới đối với thμnh phần kinh tế ngoμi quốc doanh cả về vốn vμ quy mô

- Chính sách đất đai về giao đất, thuê đất cho các thμnh phần kinh tế dân doanh phải được bình đẳng vμ hỗ trợ, ưu đãi, khuyến khích đặc biệt

- Giá cả đền bù, mua bán nhμ, nền nhμ phù hợp với các đối tượng sử dụng

- Được huy động vốn từ nhiều nguồn, trong đó, được bình đẳng về vay vốn tín dụng như các thμnh phần kinh tế quốc doanh

- Được hưởng chế độ ưu đãi về thuế trong những trường hợp cần thiết vμ

được Nhμ nước khuyến khích đầu tư v.v

Có thể khẳng định đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các khu dân cư đô thị mới lμ nhu cầu bức xúc trong điều kiện Việt Nam hiện nay Vμ để đáp ứng yêu cầu

đó, Nhμ nước cần có chính sách bình đẳng vμ hợp lý để thu hút mọi thμnh phần kinh tế tham gia đầu tư, nhằm đáp ứng quá trình đô thị hóa ở Việt Nam trong tiến trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước

Tóm lại:

- Vốn dù tồn tại dưới bất kỳ hình thức nμo luôn được xem lμ những nhân tố quyết định cho quá trình sản xuất kinh doanh vμ tăng trưởng kinh tế Trong điều kiện của các nước đang phát triển, vấn đề tạo nguồn vốn vμ sử dụng nó một cách hiệu quả cμng trở nên cần thiết vμ

có ý nghĩa quan trọng trong tiến trình công nghiệp hóa của quốc gia

đó

- Nguồn vốn huy động của mỗi quốc gia bao gồm vốn trong nước vμ vốn huy động từ nước ngoμi Vốn trong nước lμ nguồn vốn cơ bản trong suốt quá trình phát triển kinh tế; nguồn vốn huy động từ nước ngoμi giữ vai trò lμ nhân tố động lực ban đầu cho việc phát triển kinh

tế – xã hội của đất nước

- Việc xác định đường lối chính sách, lĩnh vực phát triển phù hợp với

đặc điểm, phù hợp với từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế lμ đòn bẩy đẩy nhanh quá trình tăng trưởng vμ phát triển của quốc gia đó Hiện nay, nền kinh tế việt nam đang trong giai đoạn mở cửa, quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cần một lượng vốn đầu tư rất lớn cho các dự án xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng cho đất nước nhằm tạo môi trường đầu tư cho các ngμnh khác phát triển Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, tác giả xin đề cập đến vấn đề về đầu tư quy hoạch vμ xây dựng khu dân cư đô thị mới tại Thμnh phố Hồ Chí Minh vμ các giải pháp vốn đầu tư để phát triển các khu dân cư đô thị mới cho các doanh nghiệp ngoμi quốc doanh

Chương 2

Thực Trạng Về Nguồn Vốn Đầu TƯ Trong QUY Hoạch Vμ XÂY Dựng KHU DÂN CƯ ĐÔ Thị Mới Của Các DOANH Nghiệp Ngoμi Quốc DOANH Tại TP HCM

Từ 1997 Đến NAY

2.1 Những nhân tố ảnh hưởng vμ tác động đến vốn đầu tư cho các dự án

đầu tư quy hoạch vμ xây dựng khu dân cư đô thị mới

2.1.1 Chính sách đền bù thiệt hại khi Nhμ nước thu hồi đất để thực hiện

dự án

Muốn đầu tư quy hoạch vμ xây dựng khu dân cư đô thị mới thì trước tiên phải đền bù thiệt hại về đất vμ tμi sản trên đất cho người dân khi thu hồi

đất để thực hiện dự án

Theo điều 4 Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngμy 24/4/1998 của Chính phủ

về việc đền bù thiệt hại khi Nhμ nước thu hồi đất để sử dụng vμo mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng quy định phạm vi đền

bù thiệt hại bao gồm:

- Đền bù thiệt hại về đất (đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất lμm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất ở tại đô thị, đất ở thuộc nông thôn, đất chuyên dùng)

- Đền bù thiệt hại về tμi sản (nhμ, công trình kiến trúc, mồ mả, công trình văn hóa, di tích lịch sử, đình, chùa, nhμ thờ, công trình kỹ thuật hạ tầng, hoa mμu)

- Trợ cấp đời sống vμ sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở , di

chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh như chính sách hỗ trợ để ổn định

sản xuất vμ đời sống

- Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mμ phải

chuyển nghề nghiệp

- Trả các chi phí phục vụ thị trường cho việc tổ chức thực hiện đền bù, di

chuyển, giải phóng mặt bằng như: chi phí cho Hội đồng đền bù, lập khu tái định cư để giải phóng mặt bằng thực hiện thu hồi đất

Theo quyết định số 5352/QĐ-UB-QLDT ngμy 21/7/1996 của UBND TP.HCM quy định cụ thể về các chính sách đền bù, trợ cấp di chuyển dân cư

trong vùng quy hoạch

Bảng 2-1: Bảng giá đền bù một số loại tμi sản, đất đai theo

Quyết định 5352/QĐ-UB-QLDT Loại tμi sản 5352/QĐ-UB-QLDT

Đất ruộng, ao 15.000-22.000đ/m2

Đất vườn gò 26.000-34.0000đ/m2

Mộ đất thường 1.000.000đ/cái

Mộ xây bán kiên cố 2.500.000đ/cái

Mộ kiên cố 4.000.000đ/cái

Việc dự thảo điều chỉnh giá đất nông nghiệp cũng lμ một trong những nhân tố ảnh hưởng vμ tác động đến vốn đầu tư quy hoạch vμ xây dựng khu dân cư đô thị mới đã lμm gia tăng mức chi phí cho công việc đền bù, trợ cấp

trong giá thμnh của toμn bộ dự án Ngoμi ra giá đất thổ cư, hoa mμu, nhμ cửa

vật kiến trúc cũng sẽ được điều chỉnh theo hướng gia tăng so với quyết định

5352

2.1.2 Chủ trương tự thỏa thuận chuyển nhượng đất để thực hiện dự án

Việc di chuyển dân cư ra khỏi vùng quy hoạch lμ một vấn đề mang tính xã hội rất lớn Đời sống nhân dân ta gắn liền đồng ruộng, mảnh đất của ông

bμ cha mẹ để lại vốn không có cuộc sống ấm no cũng như hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ cho sinh hoạt của dân cư địa phương thì thiếu thốn vμ môi trường sinh sống thì ô nhiễm Mặt khác, trong xu hướng đô thị hoá của đất nước thì chủ trương tự thỏa thuận chuyển nhượng đất để đầu tư quy hoạch vμ xây dựng khu dân cư đô thị mới sẽ lμm ảnh hưởng vμ tác động đến giá chuyển nhượng đất tại các khu vực đầu tư quy hoạch theo hướng ngμy cμng tăng giá vì:

- Dân đầu cơ đất tìm cách thu mua, chuyển nhượng đất của nông dân vμ kích giá đất lên lμm cho giá thỏa thuận chuyển nhượng đất chưa có cơ

sở hạ tầng ngμy cμng tăng

- Giá đất ở đã được đầu tư quy hoạch vμ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật vμ hạ tầng xã hội thì có xu hướng tăng giá so với giá ban đầu lμ

do các nhμ đầu tư nền nhμ vμ nhμ ban đầu nâng giá chuyển nhượng đất

ở so với giá mua ban đầu vì họ cộng thêm lãi suất ngân hμng vμ lợi nhuận của họ vμo giá đất ở mua ban đầu Từ đó kéo theo sự gia tăng giá đất chưa có cơ sở hạ tầng

- Người dân chưa tính toán vμ phân tích được sự chênh lệch giữa giá đất chưa có đầu tư cơ sở hạ tầng vμ giá đất ở đã có đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật vμ hạ tầng xã hội Cho nên bản thân dân cư địa phương cũng lμ một trong những thμnh phần tác động vμ nâng giá đất tăng lên theo giá đất đã có cơ sở hạ tầng

Do đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng phải được Nhμ nước lμm công tác hướng dẫn, tuyên truyền vμ nêu rõ những lợi ích của dân cư địa phương vμ của xã hội như thế nμo sau khi khu vực đầu tư quy hoạch vμ xây dựng khu dân cư đô thị mới

2.1.3 Chính sách xây dựng khu tái định cư

Theo khoản 3 điều 31 Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngμy 24/4/1998 của Chính phủ quy định nguồn vốn để đảm bảo xây dựng cơ sở hạ tầng ở khu tái

định cư gồm nhiều nguồn trong đó có quy định “Nguồn hỗ trợ của người được giao đất thuê đất Mức hỗ trợ cụ thể do UBND tỉnh, thμnh phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở thỏa thuận với người được giao đất, thuê

đất”

Như vậy, bản thân sự quyết định mức hỗ trợ xây dựng khu tái định cư của người được giao đất thuê đất cho người dân của UBND tỉnh, thμnh phố trực thuộc Trung ương cũng lμ một trong các nhân tố ảnh hưởng vμ tác động

đến tổng vốn đầu tư, đến giá thμnh của các dự án quy hoạch vμ xây dựng khu dân cư đô thị mới

2.1.4 Quy trình thủ tục giao thuê đất của Nhμ nước:

Quy trình thủ tục giao thuê đất thực hiện các dự án khu dân cư đô thị mới của các cơ quan quản lý Nhμ nước ảnh hưởng cũng không nhỏ đến vốn

đầu tư vì nếu trình tự vμ thời gian giải quyết các thủ tục hμnh chính cho công việc xét duyệt các dự án đầu tư bị kéo dμi, nhiều nơi chồng chéo lẫn nhau vμ thay đổi liên tục dẫn đến lμm tăng chi phí vốn đầu tư so với dự kiến ban đầu

do phần dôi thêm phải trả lãi vay ngân hμng

2.1.5 ảnh hưởng của khủng hoảng tμi chính tiền tệ Châu á đến các dự án

đầu tư:

Cuộc khủng hoảng tμi chính tiền tệ Châu á năm 1997 lμm ảnh hưởng

đến nguồn vốn đầu tư nước ngoμi vμ giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt

Nam, riêng trong 9 tháng đầu năm 1997 ước tính khoảng 350 triệu USD kim

ngạch xuất khẩu Đầu tư trực tiếp của các nhμ đầu tư nước ngoμi nhất lμ các

nước trong khu vực Đông Nam á giảm sút mạnh mẽ, cụ thể tại TP HCM:

Bảng 2-2: Tình hình đầu tư vốn nước ngoμi vμo Thμnh phố Hồ Chí Minh

Trong 5 tháng đầu năm 2000 thμnh phố đã cấp phép đầu tư cho 35 dự án

tổng vốn đầu tư lμ 94,7 triệu USD Rõ rμng cuộc khủng hoảng đã tác động

lμm suy giảm vốn đầu tư, đến năm 1999, vốn đầu tư chỉ còn bằng một phần tư

của năm 1995

Năm 2002 nguồn vốn trong nước có tỷ trọng lớn gấp đôi nguồn vốn

nước ngoμi vμ nguồn vốn nước ngoμi chiếm tỷ trọng 1/3 tổng vốn đầu tư phát

triển Đó lμ những tỷ trọng thể hiện vai trò quyết định của vốn trong nước, vai

trò quan trọng của vốn đầu tư nước ngoμi Từ đó cho thấy chủ trương phát huy

nội lực vμ tranh thủ ngoại lực lμ đúng đắn

Bảng 2-3: So sánh tỷ trọng vốn đầu tư trong nước vμ ngoμi nước

Năm Trong nước

(tỉ đồng)

Tỷ trọng (tỉ đồng)

Nước ngoμi (tỉ đồng)

Tỷ trọng (%)

(Nguồn: Tạp chí Saigon Đầu tư & xây dựng số 3 năm 2003)

Theo dự báo của các chuyên gia, vốn đầu tư nước ngoμi cũng chưa có dấu hiệu phục hồi, ước tính chỉ đạt khoảng 62.000 tỉ đồng chiếm khoảng 29,2% tổng vốn đầu tư phát triển khoảng 212.000 tỉ đồng, tỷ trọng thấp nhất

- Dân số: 5.063.571 người chiếm 6,63% dân số cả nước

Bảng 2-4: Thống kê diện tích, dân số vμ đơn vị hμnh chính tại TP.HCM Quận huyện Số phường

xã

Diện tích (ha)

Dân số (người)

Mật độ dân số (người/ha)

Củ Chi 21 42.850 256.212 6,0Hóc Môn 10 10.950 205.419 18,8Bình Chánh 20 30.330 334.010 11,0Nhμ Bè 7 9.840 63.450 6,4Cần Giờ 7 71.400 58.542 0,8

(Nguồn: Cục thống kê TP HCM đến ngμy 31/10/2003)

Bảng 2-5: Tình hình dân số toμn thμnh phố Hồ Chí Minh qua các năm

Dân số TP.HCM

(người) 4.600.117 5.174.785 5.285.454 5.449.217

(Nguồn: Cục thống kê TP.HCM)

Từ bảng 2-4, cho thấy các quận huyện có mật độ dân số (người/ha) cao

trên 151,1 người/ha như: quận 5, 4, 11, 3, 10, 6, Phú Nhuận, 1, Bình Thạnh, 8,

Gò Vấp, Tân Bình có tổng diện tích lμ 3.604.577 người mật độ dân số bình

quân lμ 256,9 người/ha tương đương 38,9 m2/người

Vμ các quận huyện có mật độ dân số thấp dưới 43,9 người/ha như: Thủ

Đức, 12, 7, 2, Hóc Môn, 9, Bình Chánh, Nhμ Bè, Củ Chi, Cần Giờ có tổng dân

số lμ 1.844.660 người, mật độ dân số bình quân lμ 9,4 người/ha tương đương

1.063 m2/người Nếu không kể huyện Cần Giờ thì có diện tích lμ 123.940 ha

vμ dân số lμ 1.782.555 người, mật độ dân số bình quân lμ 14,38 người/ha

tương đương 695 m2/người

Ta dự báo dân số năm 2010 bằng mô hình dân số của Mathus:

Gọi P(t) dân số tại thời điểm t

)()

1

ln

1

P

P t

dp =λ

Từ mô hình trên ta dự báo dân số tại thời điểm năm 2010

Năm 2000 ặ t = 0 ; P0 = 5.174.785

Năm 2002 ặ t 1= 2 ; P1 = 5.449.217

t t

e e

ặ

785.174.5

217.449.5

217.449.5ln.2

P( )= 0 λ

Với t = 10: 10 0 , 025837

785.174.5)10

Như vậy dân số đến năm 2010 lμ khoảng 6.700.340 người tăng 1.251.123 người so với năm 2002 tỉ lệ tăng dân số so với năm 2002 lμ 22,96% Tiêu chuẩn đất ở bình quân đầu người được quy hoạch tại các khu dân cư đô thị mới lμ 100 m2/người, suy ra nhu cầu đất ở đến năm 2010 cần quy hoạch vμ xây dựng thêm khoảng 12.511,23 ha vμ lượng vốn đầu tư quy hoạch vμ xây dựng các khu dân cư đô thị mới cần lμ 87.578,61 tỉ đồng (giá thμnh đầu tư thông thường cho 1 ha đất tự nhiên khoảng trên dưới 7 tỉ

đồng/ha)

Theo Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, khối lượng quy hoạch chi tiết đã lập vμ được phê duyệt đến nay ở 12 quận nội thμnh cũ lμ 14.143 ha chiếm 65%, năm quận mới lμ gần 30.000 ha chiếm 40%, năm huyện ngoại thμnh lμ 165.000 ha chiếm 8,2%

Tại thμnh phố Hồ Chí Minh, đến năm 2010 theo tính toán quy hoạch cho mọi loại đất thì: diện tích đất nông nghiệp còn 67.550 ha (hiện nay lμ 90.778 ha); đất ở sẽ tăng lên đến 30.646 ha (hiện nay lμ 18.139 ha, đến năm 2010 tăng lμ 12.507 ha); đất chuyên dùng cũng dự kiến tăng đến 37.972 ha (hiện nay lμ 26.997 ha) (Nguồn: báo Tuổi trẻ ngμy 20/12/2003)

2.2.2 Tình hình các doanh nghiệp ngoμi quốc doanh hoạt động đầu t− quy hoạch & xây dựng khu dân c− đô thị mới tại thμnh phố Hồ Chí Minh

2.2.2.1 Số l−ợng các doanh nghiệp đăng ký kinh doanh nhμ tại TP.HCM

từ năm 1997 - 2002:

Theo bảng 2-6, từ năm 1997 đến năm 2002, số l−ợng doanh nghiệp đăng

ký hoạt động kinh doanh nhμ tại thμnh phố Hồ Chí Minh gồm có:

- 19 Doanh nghiệp quốc doanh với tổng số vốn điều lệ lμ 1.083,539 tỉ

đồng chiếm tỷ lệ 0,69 %

- 531 Công ty Cổ phần với tổng số vốn điều lệ lμ 5.126,023 tỉ đồng chiếm tỷ lệ 19,4 %

- 2.019 Công ty trách nhiệm hữu hạn với tổng số vốn điều lệ lμ 7.037,294 tỉ đồng chiếm tỷ lệ 73,77 %

- 168 Doanh nghiệp t− nhân với tổng số vốn điều lệ lμ 336,917 tỉ đồng, chiếm tỷ lệ 6,14 %

Nói chung các doanh nghiệp ngoμi quốc doanh có tổng số vốn điều lệ lμ 12.511,234 tỉ đồng chiếm tỷ lệ 92 % trên tổng số vốn điều lệ lμ 13.583,773 tỉ

đồng Vμ với số vốn nμy thì vòng quay vốn nhanh nhất từ năm 2004 đến năm

2010 chỉ tối đa lμ 3 vòng vì mỗi dự án thời gian xây dựng vμ hoμn vốn nhanh nhất lμ 2 năm

Nh− vậy, giả sử có 13.538,773 tỉ đồng để đầu t− xây dựng 100% cho các khu dân c− đô thị mới từ năm 2004 cho đến năm 2010 thì số ha đất đầu t− lμ:

ha

33,802.537

773,538

33,802.5

= trên tổng số ha đất ở cần xây dựng cho đến năm 2010

Số ha đất còn thiếu vốn đầu t− lμ 12.511,23−5.502,23=6.709ha

L−ợng vốn đầu t− quy hoạch vμ xây dựng các khu dân c− đô thị mới cho

đến năm 2010 còn thiếu lμ 7 15.654,33

3

709

6 = tỉ đồng

Với nhu cầu tổng l−ợng vốn đầu t− quy hoạch vμ xây dựng các dự án khu dân c− đô thị mới từ nay đến năm 2010 cần lμ 87.578,61 tỉ đồng thì tổng vốn điều lệ tất cả của các doanh nghiệp chỉ đáp ứng đ−ợc có :

%46,1561,578

87

773,538

Bảng 2-6: Tình hình các doanh nghiệp đăng ký kinh doanh nhμ tại TP.HCM từ năm 1997 - 2002

Đơn vị tính: triệu đồng Loại

hình DN

Quốc doanh Cổ phần TNHH DNTN Cộng

2.2.2.2 Các dự án quy hoạch & xây dựng khu dân c− đô thị mới tại TP.HCM từ năm 1997 đến nay:

Trong tổng số 946 dự án đầu t− quy hoạch vμ xây dựng khu dân c− đô thị mới với tổng diện tích lμ 1.167,0527 ha đã đăng ký kê khai vμ thực hiện tại TP.HCM, phân theo quận huyện nh− sau:

Bảng 2-7: Số Dự án quy hoạch vμ đầu t− khu dân c− tại các quận, huyện

Phú nhuận 12

Gò vấp 36Bình thạnh 66Hóc môn 20Thủ đức 102

(Nguồn: Sở Địa chính - Nhμ đất TP.HCM: Danh sách các dự án đã kê khai

đăng ký tại Sở ĐC-NĐ đến năm 2002)

Vμ phân theo loại hình doanh nghiệp lμ chủ đầu t− thì có:

- 11 Doanh nghiệp t− nhân đầu t− 11 dự án với quy mô 7,6888 ha đất dân c− đô thị mới, chiếm tỷ lệ 0,66 % trên tổng diện tích của toμn bộ