Pháp luật về quản lý, sử dụng nhxà chung cư qua thực tiễn tại thành phố hồ chí minh

Theo quy định hiện hành, kinh phí bảo trì nhà chung cư được chủ đầu tưquản lý và phải bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư sau khi được thành lập.Quy định pháp luật đã có nhưng chưa rõ

HUỲNH TRỌNG NGHĨA

PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH

PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HUỲNH TRỌNG NGHĨA

PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Luật Kinh Tế

Mã số: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS TRẦN HUỲNH THANH NGHỊ

Tp Hồ Chí Minh – Năm 2018

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 6

1.1 SỰ CẦN THIẾT CỦA NHÀ CHUNG CƯ 6

1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA NHÀ CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ 7

1.2.1 Khái niệm nhà chung cư 7

1.2.2 Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ nhà chung cư 7

1.3 PHÂN LOẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ PHÂN HẠNG NHÀ CHUNG CƯ8 1.3.1 Phân loại nhà chung cư 9

1.3.2 Về phân hạng nhà chung cư 10

1.4 KHÁI NIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ. 11

1.5 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ 12

1.5.1 Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cư 12

1.5.1.1 Chủ thể 13

1.5.1.2 Khách thể 15

1.5.2 Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư 15

1.5.2.1 Phần sở hữu riêng – sở hữu chung trong nhà chung cư 15

1.5.2.2 Chỗ để xe trong nhà chung cư 16

1.5.2.3 Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư: 17

1.5.2.4 Các khoản kinh phí trong nhà chung cư 19

1.5.2.5 Hội nghị nhà chung cư 22

1.5.2.6 Điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư 23

1.6 KINH NGHIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 26

ẠI HÀNH PHỐ H CH MINH 33

2.2 NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ ẠI ĐƯỢC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝHÀNH PHỐ H CHÍ MINH 34

2.3 NHỮNG TRANH CHẤP TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 35

2.3.1 Tranh chấp liên quan đến Ban Quản trị 35

2.3.2 Tranh chấp về chỗ để xe 37

2.3.3 Tranh chấp tầng sân thượng 39

2.3.4 Tranh chấp các loại phí trong nhà chung cư 39

2.3.4.1 Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu 39

2.3.4.2 Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư 42

2.4 NGUYÊN NHÂN TRANH CHẤP TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 43

2.5 GIẢI PH P HOÀN HIỆN C NG C QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 46

2.6 CÁC GIẢI PH P ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 48

2.6.1 Giải pháp nâng cao năng lực cho cán bộ, công chức chuyên trách 48

2.6.2 Giải pháp tăng cường công tác, phổ biến và hỗ trợ pháp luật của cơ quan nhà nước về công tác quản lý nhà chung cư 49

2.6.3 Giải pháp tăng cường sự quản lý, giám sát, xử lý của cơ quan nhà nước 50 2.6.4 Giải pháp hỗ trợ của Hiệp hội bất động sản trong việc tham gia hỗ trợ hoạt động quản lý nhà chung cư. 50

2.6.5 Nâng cao nhận thức của người dân trong nhà chung cư. 51

KẾT LUẬN 53 DANH MỤC TÀI LI U THAM KHẢO

của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung

cư qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”).

Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này làkết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫnkhoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa họccủa một số tác giả Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và

có thể kiểm chứng Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toànkhách quan và trung thực

Học viên thực hiện

Huỳnh Trọng Nghĩa

Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/20052005

Luật nhà ở năm

Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/20142014

tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lývận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày

30 tháng 12 năm 2015 quy định về việc cấp chứng chỉ hànhnghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồidưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, Điều hànhsàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạtđộng của sàn giao dịch bất động sản và Quy chế quản lý, sửdụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xâydựng

Ban quản trị Ban Quản trị nhà chung cư

Ủy ban Nhà ở

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội là các đô thị loại đặc biệt và là trung tâmkinh tế của cả nước Cùng với đó là việc thu hút các nguồn lao động trong và ngoàinước sinh sống và làm việc tại đây Do đó, nhu cầu về nhà ở là rất lớn trong khi diệntích đất của Thành phố có hạn nhưng để đáp ứng nhu cầu về nhà ở nên có hàng loạtchung cư đã được xây dựng Sự đầu tư xây dựng chung cư đã giúp chỉnh trang đôthị, thay đổi bộ mặt đô thị, giải quyết nhu cầu về nhà ở của người dân Tuy nhiên,hiện nay trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư xảy ra các vụ tranh chấp:Giữa Ban quản trị và chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị, việc bàn giao Quỹ bảo trìtrong nhà chung cư

Trước đây, Luật nhà ở năm 2005, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày28/5/2008 của Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 củaChính phủ, Luật nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015của Chính phủ, Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016, đều có các quyđịnh về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có quy định thành lập Banquản trị nhà chung cư (đại diện cho quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sởhữu và những người sử dụng trong chung cư) Với các quy định hiện nay, thì điềukiện tổ chức hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban quản trị tại Thông tư số02/2016/TT-BXD đã đơn giản hơn so với các quy định trước đây tại Quyết định số08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng Để mô Ban quản trị hoạt độngđúng theo quy định còn khó, nhiều chung cư thành lập ra Ban quản trị để đủ “thủtục” theo quy định, hữu danh vô thực

Theo quy định hiện hành, kinh phí bảo trì nhà chung cư được chủ đầu tưquản lý và phải bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư sau khi được thành lập.Quy định pháp luật đã có nhưng chưa rõ ràng, do đó công tác bàn giao, cưỡng chếbàn giao, quản lý, sử dụng nguồn kinh phí bảo trì nhà chung cư để sửa chữa, bảo trìphần sở hữu chung trong nhà chung cư hiện nay ngày càng phức tạp

Thực trạng quy định pháp luật còn chưa cụ thể, chưa đầy đủ để điều chỉnhcác mối quan hệ trong công tác vận hành, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang làmột trong những nguyên nhân gây nên các tranh chấp, mâu thuẫn (giữa Ban quản trị

và chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị ) xảy ra thường xuyên ở thành phố Hồ ChíMinh và Hà Nội Những tranh chấp, mâu thuẫn này theo thời gian sẽ tạo nên nhữngsuy nghĩ, định kiến không tốt đối với mô hình nhà chung cư, ảnh hưởng đến sự pháttriển của thị trường bất động sản, chương trình phát triển nhà ở của Chính phủ TừNhững cơ sở trên, tác giả chọn một trong những thành phố lớn là thành phố Hồ ChíMinh để tìm hiểu và đánh giá thực trạng xảy ra, đề xuất xây dựng và hoàn thiện hệthống pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư Do đó, việc Tác giả lựa chọn đề

tài nghiên cứu : Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua thực tiễn tại

Thành phố Hồ Chí Minh là đề tài có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc, góp phần

hoàn thiện pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư trong thời gian tới tại Việt

Nam

2 Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu đề tài Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua

thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh nhằm làm rõ những vấn đề lý luận, các quy

định pháp luật hiện hành về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư Đồng thời đềxuất một số giải pháp kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về quản lý, sử dụng nhàchung cư

Từ mục tiêu nghiên cứu đã xác định nêu trên thì nhiệm vụ của Luận văn baogồm:

- Tập hợp, hệ thống các quy định pháp luật hiện hành về công tác quản lý, sửdụng nhà chung cư

- Đánh giá các quy định hiện hành, xác định các điểm mới của quy định phápluật về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư so với các quy định pháp luật trước

đây

- Đánh giá thực trạng về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư ở thành phố

Hồ Chí Minh hiện nay Từ đó xác định được những tồn tại, hạn chế, còn thiếu ở hệ thống pháp luật ở Việt Nam

- Nêu ra một số kinh nghiệm trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư ở một số nước trên thế giới.

- Từ cơ sở trên đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư ở Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

Đối tượng của Luận văn là pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư Trong

đó tập trung quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong trong quan hệ pháp luật về quản

lý sử dụng nhà chung cư như Nhà nước, chủ đầu tư, cư dân và hoạt động quản lýnhà nước và chủ đầu tư

Phạm vi nghiên cứu của Luận văn là các quy định pháp luật của Việt Nam vềcông tác quản lý, sử dụng nhà chung cư: Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanhbất động sản năm 2014 và một số văn bản dưới luật Trên cơ sở văn bản quy phạmpháp luật này, tìm hiểu thực trạng về công tác quản lý sử dụng nhà chung cư tạithành phố Hồ Chí Minh

4 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Trong những năm gần đây, có nhiều bài viết, bài báo giấy hoặc báo điện tửliên quan đến công tác quản lý sử dụng nhà chung cư

Bài viết của Tiến sĩ Đoàn Dương Hải về “Quản lý nhà chung cư cần mô hìnhmới” được đăng trên Tạp chí xây dựng số 01/20131 đề xuất xây dựng mô hình Banquản trị nhà chung cư dưới hình thức một công ty trách nhiệm hữu hạn Tuy nhiên,tác giả lại chưa đưa ra được hình thức và kinh phí để hoạt động khi xây dựng môhình này

Năm 2017 bài viết “Thực trạng và giải pháp chất lượng dịch vụ quản lý nhàchung cư tại Hải Phòng” của thạc sĩ Lê Va Xi và PGS.TS Trương Đình Chiến đánhgiá thực trạng chất lượng dịch vụ trong quản lý nhà chung ở Hải Phòng và đề xuấtgiải pháp để nâng cao chất lượng dịch vụ trong quản lý nhà chung cư nhưng chưaphân tích chuyên sâu nguyên nhân xảy ra thực trạng nêu trong bài

1 Tạp chí xây dựng số 01/2013, http://kinhtexaydung.gov.vn/tap-chi/tap-chi-kinh-te-xay-dung-so-1-2013.htm

(truy cập ngày 02/4/2018).

Bên cạnh các bài viết về công tác quản lý nhà chung cư, còn tổ chức các buổitọa đàm về giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà chung cư Ngày23/6/2016, Tạp chí đầu tư bất động sản đã tổ chức buổi tọa đàm với chủ đề “Tìmkiếm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư” Buổi tọa đàm chỉ trao đổi,giải thích các quy định pháp luật hiện nay nhưng chưa phân tích các vướng mắcphát sinh xảy ra trong chung cư hiện nay cũng như giải pháp khắc phục tình trạngtrên.

5 Phương pháp nghiên cứu:

Để giải quyết những vấn đề đặt ra, Luận văn sử dụng các phương phápnghiên cứu sau:

Phương pháp phân tích luật học được sử dụng trong Chương 1 Phương phápnày sử dụng các lý luận để phân tích, giải thích các quy định pháp luật hiện hành vềcông tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, tổng hợp đánh giá quyền và trách nhiệmcủa các chủ thể có liên quan (chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vậnhành…) trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư

Ngoài ra, trong Chương này, Luận văn còn sử dụng phương pháp nghiên cứu

so sánh luật học nhằm mục đích so sánh các quy định của pháp luật nước ngoài(Singapore, Pháp) với quy định pháp luật Việt Nam về công tác quản lý sử dụng nhàchung cư để đưa ra kiến nghị hoàn chỉnh hệ thống pháp luật

Phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp được sử dụng trong Chương 2nhằm trình bày các tình huống đã thực tế xảy ra trên địa bàn thành phố Hồ ChíMinh về tranh chấp, khiếu nại của những bên có liên quan (giữa Ban quản trị và chủđầu tư, giữa cư dân với Ban quản trị,…) để phân tích, làm rõ những nguyên nhân,thực trạng những vấn đề đang xảy ra

Tại Chương 2, còn áp dụng phương pháp quy nạp, chứng minh,…để đưa ramột số giải pháp nhằm khắc phục những nguyên nhân, hạn chế cũng như nâng caohiệu quả trong công tác quản lý nhà chung cư

6 Câu hỏi nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu đề tài Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư qua

thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh nhằm hướng đến giải quyết các vấn đề đặt ra

từ 3 câu hỏi nghiên cứu sau :

Thứ nhất, pháp luật hiện hành quy định như thế nào về công tác quản lý, sửdụng nhà chung cư tại Việt Nam?

Thứ hai, thực trạng và nguyên nhân xảy ra các vụ tranh chấp, mâu thuẫntrong quản lý sử dụng nhà chung cư ở Thành phố Hồ Chí Minh như thế nào ?

Thứ ba, Việt Nam cần hoàn thiện những gì trong công tác quản lý sử dụngnhà chung cư ?

7 Kết cấu của Luận văn

Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì nội dungcủa Luận văn được chia thành hai Chương:

Chương 1: Lý luận chung về quản lý và sử dụng nhà chung cư

Chương 2: Thực trạng quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố

Hồ Chí Minh và giải pháp hoàn thiện

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG

NHÀ CHUNG CƯ

1.1 SỰ CẦN THIẾT CỦA NHÀ CHUNG CƯ

Ông cha ta có câu: “An cư mới lạc nghiệp” đã cho chúng ta thấy rõ được tầmquan trọng của nhà ở từ thời xưa đối với cuộc sống con người Nhà ở là nơi mà mỗigia đình là mỗi tế bào của xã hội sống và sinh hoạt hàng ngày Trước đây, mỗi giađình chỉ có chỗ ở là đáp ứng nhu cầu, ngày nay, yêu cầu về nhà ở ngày càng caohơn, mỗi người muốn có căn phòng riêng, căn hộ phải đầy đủ tiện nghi, nơi sốngphải đầy đủ tiện ích (gần trường học, y tế, ) Nhu cầu của con người ngày càngtăng cao theo thời gian, theo sự phát triển của xã hội

Việt Nam ngày càng phát triển về kinh tế, nền kinh tế chuyển dần sang nền kinh tếthị trường, cùng với đó là tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, dẫn đến một số hậu quảnhư: Môi trường, hạ tầng xã hội, việc làm trong đó có vấn đề về nhà ở Nhu cầu vềnhà ở của người dân ngày càng nhiều, tạo ra các áp lực cho các cơ quan nhà nướctrong việc xây dựng chính sách, quy hoạch về nhà ở Bên cạnh đó, tốc độ tăng dân

số ngày càng cao nên diện tích đất ở ngày càng thu hẹp Do đó, Nhà nước khuyếnkhích các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế tham gia phát triển nhà ở, nhất là nhà chungcư

Nhà chung cư xuất hiện với nhiều mô hình khác nhau, đáp ứng một phần nhucầu về nhà ở của người dân Nhờ nhà chung cư giúp tiết kiệm được diện tích sửdụng đất, tạo cơ hội cho nhiều tầng lớp khác nhau trong xã hội sở hữu nhà ở: Chung

cư cao cấp, chung cư dành cho người thu nhập thấp, chung cư nhà ở xã hội, Sựxuất hiện chung cư vừa giải quyết nhu cầu về nơi ở, vừa giúp đô thị ngày càngkhang trang hơn hình thành nếp sống văn minh đô thị, cùng với sự đồng bộ hạ tầng

kỹ thuật, cảnh quan môi trường Bên cạnh đó, quá trình xây dựng nhà chung cư giúpcác ngành về lĩnh vực xây dựng được tiếp thu, học hỏi khoa học kỹ thuật tiến bộ

Tốc độ gia tăng dân số ở Việt Nam ngày càng cao, nhu cầu về nhà ở ngàycàng cần thiết Sự xuất hiện của nhà chung cư đã phần nào giải quyết nhu cầu trên.Tuy nhiên, việc đầu tư xây dựng các chung cư ngày càng nhiều, cơ sở hạ tầng chưađược chú trọng đầu tư, dẫn đến chất lượng nhà chung cư ngày càng đi xuống: Thiếuđiện, nước, thường xuyên bị thấm, Bên cạnh đó, chủ sở hữu căn hộ, người sử dụng

tự ý cơi nới, sửa chữa, ảnh hưởng đến chất lượng của công trình Một số khuchung cư sử dụng chưa đến 10 năm phải sửa chữa, thay thế gần như toàn bộ

Tốc độ đô thị hóa ngày cành nhanh, xuất hiện các khu đô thị với hàng loạtnhà chung cư dẫn đến áp lực cho hạ tầng (điện, nước, đường xá ) trong khu vực

Đất nước ngày càng phát triển, đời sống tinh thần và vật chất của người dânngày càng được nâng cao Do đó, xây dựng nhà chung cư phải kết hợp chất lượngdịch vụ quản lý hiệu quả là vấn đề cần thiết hiện nay.

1.2 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA NHÀ CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ

1.2.1 Khái niệm nhà chung cư

Về mặt lịch sử, thuật ngữ nhà chung cư xuất hiện từ rất lâu Vào thời La mã,nhà được xây dựng dạng chung cư được gọi với tên “insula” Đến thế kỷ thứ VItrước Công nguyên, nhà chung cư được gọi với tên là “condominium”; trong tiếngLatin, “con” là “của chung”, “dominium” có nghĩa là “sử dụng” hoặc “quyền sởhữu” Ngày nay, từ “condominium” là hình thức sở hữu, không phải hình thức tàisản nguyên vẹn “condominium” ghi nhận khuôn viên đất và công trình xây dựng.Các căn hộ nằm trong khuôn viên đất Một người sở hữu căn hộ trong

“condominium” thì người đó có quyền sở hữu không gian giữa trần, sàn, bướctường của căn hộ, quyền sử dụng chung “không gian chung” thuộc khuôn viên của

“condominium” đó

Ở Việt Nam, từ ngày 01/07/2006, Luật nhà ở năm 2005 đã nêu khái niệmnhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần

sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộgia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư (Khoản 1 Điều 70 Luật nhà ở năm 2005).

Đến năm 2014, Luật nhà ở mới đã đưa ra định nghĩa nhà chung cư cụ thể hơntại Khoản 3 Điều 3 như sau : Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn

hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thốngcông trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồmnhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng cómục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh Như vậy, Luật nhà ở năm 2014 đã

bổ sung thêm “tổ chức” được sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống côngtrình hạ tầng sử dụng chung ở nhà chung cư so với Luật nhà ở năm 2005 chỉ có hộgia đình, cá nhân

Như vậy, từ những khái niệm ở trên, ta có thề xác định khái niệm nhà chung

cư có thể hiểu như sau: Nhà chung cư là một dạng nhà ở tập trung ở các khu đô thị,bao gồm các căn hộ riêng biệt, độc lập do nhiều hộ gia đình sinh sống Chủ sở hữu

có các phần sở hữu riêng và sở hữu chung tất cả các không gian công cộng trongnhà chung cư

Qua quá trình đầu tư và xây dựng, khái niệm toà nhà, cụm nhà chung cư xuấthiện và Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD đã định nghĩa: Tòa nhàchung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đếnổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩmquyền phê duyệt Còn cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lênđược xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Ngoài ra, Khoản 15 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 cũng định nghĩa khái niệmcăn hộ chung cư là phần diện tích sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân, tổ chứctrong nhà chung cư Phần diện tích sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phầndiện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cưđược công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụngriêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theoquy định của Luật nhà ở năm 2014

1.2.2 Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ nhà chung cư:

Chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà chung cư đều có quyền sử dụng phần

sở hữu chung nhà chung cư, có trách nhiệm đóng phí (kinh phí bảo trì, kinh phíquản lý vận hành ) nhà chung cư để đảm bảo hoạt động chung cư ổn định

Phần diện tích sở hữu chung nhà chung cư được các chủ đầu tư xác địnhtrong hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua hoặc trong văn bảnphê duyệt dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Chủ đầu tư không được tự ýchiếm dụng hoặc chuyển đổi công năng đối với phần diện tích sử dụng chung này

Chủ sở hữu nhà chung cư hoặc người sử dụng không có toàn quyền sở hữuphần sở hữu chung so với bất động sản khác (nhà ở) Chủ sở hữu phải tuân theoquyền và nghĩa vụ đối với phần diện tích sở hữu chung và bị hạn chế quyền sử dụng

và định đoạt căn hộ như sau: Không được tự ý thay đổi kết cấu trong căn hộ hoặcphần diện tích sở hữu chung nhà chung cư, không được tự ý sơn hoặc sử dụng vậtliệu màu sắc khác bên ngoài căn hộ,

1.3 PHÂN LOẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ PHÂN HẠNG NHÀ CHUNG CƯ

1.3.1 Phân loại nhà chung cư

Về tổng thể, hiện nay thông tin về bất động sản ở Việt Nam chưa được minhbạch, cụ thể người mua nhà tin vào các quảng cáo của chủ đầu tư để mua nhà, do

đó, phân loại nhà chung là cần thiết Phân loại nhà chung cư đúng, người mua nhà

sẽ mua được những căn hộ giá hợp lý, giúp cơ quan nhà nước quản lý, đánh giáđược chất lượng nhà chung cư, tính được các chi phí trong nhà chung cư Có nhiềutiêu chí khác nhau để làm căn cứ phân loại nhà chung cư như sau :

Nếu căn cứ vào chủ sở hữu thì nhà chung cư được phân thành : Nhà chung

cư có một chủ sở hữu và nhà chung cư có tư hai chủ sở hữu trở lên

Nhà chung cư có một chủ sở hữu là nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu đốivới toàn bộ nhà chung cư và không có phân chia phần sở hữu chung, phần sở hữuriêng

Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu trở lên là nhà chung cư có từ hai chủ sởhữu trở lên, trong đó có phần sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu và có phần sở hữuchung, sử dụng chung của các chủ sở hữu.

Nếu căn cứ vào mục đích sử dụng thì nhà chung cư được phân thành:

- Nhà chung cư có mục đích sử dụng để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ sử dụng cho mục đích để ở

- Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế,xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng,

dịch vụ, thương mại

1.3.2 Về phân hạng nhà chung cư

Xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trênthị trường và cơ sở để áp dụng mức giá dịch vụ quản lý, vận hành chung cư theokhung giá đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì nhà chung cư được phânhạng thành:

Chung cư hạng A là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân

hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD đồng thờiphải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 banhành kèm theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD2

Chung cư hạng B là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân

hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD, đồngthời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02ban hành kèm theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD3

2 Khoản 1 Điều 6 Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân hạng

và công nhận hạng nhà chung cư.

3 Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân hạng

và công nhận hạng nhà chung cư.

Chung cư hạng C là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân

hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD nhưngkhông đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B4

1.4 KHÁI NIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ.

Thuật ngữ “sử dụng” được hiểu là đem ra dùng Từ “quản lý” được hiểunhiều cách khác nhau “Quản lý” được hiểu là sự tác động có định hướng và tổ chứccủa chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý bằng các phương thức nhất định để đạt tớinhững mục tiêu nhất định5

Thuật ngữ quản lý đất động sản được định nghĩa trong Luật kinh doanh bấtđộng năm 2014 như sau : Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặctất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyềncủa chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất6

Như vậy có thể hiểu “quản lý, sử dụng nhà chung cư” là thực hiện một, một

số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác, sử dụng và định đoạt nhà chung

cư theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sửdụng nhà chung cư

Mô hình quản lý nhà chung cư

Hiện nay, tại Việt Nam, có các mô hình quản lý nhà chung cư như sau :

Mô hình thứ nhất, chung cư do chủ đầu tư trực tiếp quản lý Đây là dạng phổ

biến, ở một số chung cư chỉ có một chủ sở hữu là chủ đầu tư hoặc chưa đảm bảo đủtối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao đưa vào sử dụng (bao gồm cả số lượngcăn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán) để thành lập Ban quản trị nhà nhà chung cưtheo quy định

Đây là dạng phức tạp gồm nhiều loại hình quản lý, chủ đầu tư phải thành lập

ra các bộ phận hoặc công ty trực thuộc để thực hiện công tác quản lý nhà chung cư

4 Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân hạng

và công nhận hạng nhà chung cư.

5 Học viện chính trị quốc gia, 2015 Những vấn đề cơ bản về quản lý hành chính nhà nước Hà Nội: Nhà xuất bản lý luận chính trị

6 Khoản 5 điều 3 Luật kinh doanh bất động năm 2014.

để thực hiện công tác quản lý Với mô hình này, do thời điểm thực hiện dự án, mức

độ hoàn thiện và bàn giao hạ tầng dự án khác nhau nên việc xác định chi phí quản lýdịch vụ có sự chênh lệch lớn

Điều này dẫn đến quản lý dịch vụ nhà chung cư có sự không đồng đều từchất lượng dịch vụ đến trách nhiệm của của đơn vị cung cấp dịch vụ và chủ đầu tư

Mô hình thứ hai, chung cư do chủ đầu tư hoặc Ban quản trị nhà chung cư ký

hợp đồng thuê đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư Đơn vị quản lý vận hành đểthực hiện công tác quản lý vận hành nhà chung phải là đơn vị có đủ điều kiện vềchức, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật nhà ở năm 20147 vàđược đăng trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng hoặc Cục quản lý nhà và thịtrường bất động sản8 Đơn vị quản lý vận hành thực hiện quyền và trách nhiệmđược quy định tại Điều 42 Thông tư 02/2016/TT-BXD

Với mô hình này, doanh nghiệp quản lý vận hành là đơn vị trung gian, gópphần vào việc tăng cường phối hợp giữa cư dân và chủ đầu tư nhằm giải quyết cácvấn đề phát sinh, tạo sự minh bạch, nhất quán trong công tác quản lý và nâng caohơn nữa giá trị căn hộ

1.5 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

1.5.1 Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cư

Bản chất của quản lý sử dụng nhà chung cư là hoạt động quản lý, sử dụng.Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cư là tổng hợp các quy phạmpháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong hoạt động

Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư là tập hợp các quyphạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình quản lý sửdụng nhà chung cư giữa các chủ thể, phát sinh trong quá trình khai thác, vận hành,

sử dụng nhà chung cư phù hợp với đặc trưng, tính chất từng loại nhà chung cư trong

7 Khoản 8 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD.

8 Khoản 9 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD

đô thị Tham gia hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm: Chủ thể, kháchthể và đối tượng tham gia quan hệ trong pháp luật về quản lý nhà chung cư

1.5.1.1 Chủ thể

Bao gồm các chủ thể sau : Cư dân, chủ đầu tư, nhà nước.

Chủ thể thứ nhất: cư dân bao gồm chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư,

đại diện chủ sở hữu căn hộ

- Chủ sở hữu nhà chung cư là là chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu diện tíchkhác không phải là căn hộ trong nhà chung cư9

Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thôngqua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế,nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật nhà ởnăm 2014 và pháp luật có liên quan

Như vậy, chủ sở hữu nhà chung cư là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sở hữuhợp pháp căn hộ hoặc diện tích không phải là căn hộ trong nhà chung cư

Theo quy định tại Khoản 8 Điều 3 Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì người

sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tổchức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trongnhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sửdụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền Ngoài ra, Khoản 9Điều 3 Thông tư số 02/2016/TT-BXD cũng quy định : Đại diện chủ sở hữu căn hộhoặc diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư là người đại diện cho chủ

sở hữu của mỗi căn hộ, mỗi phần diện tích khác không phải là căn hộ trong nhàchung cư hoặc người sử dụng hợp pháp nếu chủ sở hữu không sử dụng và có ủyquyền hợp pháp (gọi chung là đại diện chủ sở hữu căn hộ)

Trong nhà chung cư, cư dân thành lập ra một tổ chức thông qua Hội nghị nhàchung cư để bầu ra các đại diện cho họ trong công tác quản lý nhà chung cư đượcgọi là Ban quản trị nhà chung cư Đây là tổ chức có quyền cao nhất trong việc quản

lý nhà chung cư

9 Khoản 13 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014

Tuy nhiên, để thành lập được Ban quản trị phải có điều kiện sau :

- Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ

sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thốngnhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Banquản trị nhà chung cư10

- Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phảithành lập Ban quản trị nhà chung cư Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm

đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợpngười sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Banquản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng11

Mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được

tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc hoặc

mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu, tài khoảnriêng và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 Luật nhà ởnăm 201412

Chủ thể thứ hai: Chủ đầu tư - là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay

vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tưxây dựng13 Nhà chung cư có một hay nhiều chủ sở hữu, chủ đầu tư có trách nhiệmthực hiện các quyền và nghĩa vụ tại Điều 38 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD vàKhoản 13 và 14 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD

Chủ thể thứ ba: Nhà nước

Nhà nước có trách nhiệm quản lý, giữ vai trò cân bằng giữa chủ đầu tư, nhànước, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, cư dân Nhà nước có vai trò :

- Nhà nước xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về côngtác quản lý nhà chung cư để điều chỉnh các mối quan hệ trong nhà chung cư (giữa

10 Khoản 1 Điều 103 Luật nhà ở năm 2014

11 Khoản 2 Điều 103 Luật nhà ở năm 2014

12 Khoản 3 điều 103 Luật nhà ở năm 2014

13 Khoản 9 Điều 3 Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014.

chủ đầu tư và Ban quản trị, Ban quản trị và cư dân ), được thể hiện qua: Luật nhà ởnăm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết vàhướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở,

- Nhà nước kiểm tra, thanh tra, giám sát công tác quản lý nhà chung cư đểkịp thời phát hiện, xử lý kịp thời các vi phạm pháp luật

- Nhà nước có trách giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm trong quản lý, sửdụng nhà chung cư

1.5.1.2 Khách thể

Trong quá trình thực hiện các quy định pháp luật về nhà chung cư sẽ điềuchỉnh các quan hệ phát sinh giữa các chủ thể nêu ở trên, khách thể của nó là nhàchung cư

Các đối tượng trong quan hệ pháp luật về quản lý nhà chung cư: Quyền vànghĩa vụ của các chủ thể trong nhà chung cư, căn hộ nhà chung cư,

1.5.2 Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư

1.5.2.1 Phần sở hữu riêng – sở hữu chung trong nhà chung cư

- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trongcăn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó, phần diện tíchkhác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chungcư; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liềnvới phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng14

- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư : Chung cư khác với loại nhà ởkhác, ngoài phần sở hữu riêng trong nhà chung cư còn có phần diện tích sở hữu chung được quy định như sau15 :

- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng, nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư

14 Khoản 1 Điều 100 Luật nhà ở năm 2014

15 Khoản 2 Điều 100 Luật nhà ở năm 2014

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chungtrong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tườngphân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệthống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứuhỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư

đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phảibàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án

đã được phê duyệt

- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộcdiện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự

án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình

khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phêduyệt

Cư dân trong nhà chung cư có quyền ngang nhau trong việc sử dụng phầndiện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư, có trách nhiệm bảo quản,đóng góp các khoản phí để bảo trì, bảo dưỡng phần diện tích sở hữu chung này

1.5.2.2 Chỗ để xe trong nhà chung cư

Trước đây, Luật nhà ở năm 2005 chỉ đề cập chỗ để xe trong nhà chung cưthuộc phần diện tích sở hữu chung Sau đó, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày23/6/2010 của Chính phủ về hướng dẫn chi tiết thi hành Luật nhà ở năm 2005, tạiĐiểm c Khoản 2 Điều 49 quy định nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động

cơ hai bánh) thuộc khu vực sở hữu chung của nhà chung cư Riêng khu vực để xe ô

tô do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhàchung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư

Hiện tại, Luật nhà ở năm 2014 đã quy định về chỗ để xe tại Điểm a, b Khoản

1 Điều 101 như sau16:

16 Khoản 2 Điều 100 Luật nhà ở năm 2014

- Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh,

xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sởhữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư

- Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì ngườimua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặcthuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyềnquản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chiphí đầu tư xây dựng chỗ để xe này Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cưphải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mớidành chỗ để xe công cộng

Luật nhà ở năm 2005 trao quyền quyết định khu vực để xe ô tô thuộc sở hữuchung hoặc sở hữu riêng trong nhà chung cư là do chủ đầu tư quyết định Tuy nhiên,Luật nhà ở năm 2014 đã trao quyền cho các chủ sở hữu nhà chung cư quyết địnhviệc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư Trường hợp không mua hoặckhông thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư

1.5.2.3 Pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư:

Công tác quản lý vận hành nhà chung cư là hoạt động quản lý vận hành nhà

chung cư bao gồm các công việc sau17 :

- Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thangmáy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy,dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung,

sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư

- Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung

cư hoạt động bình thường

- Các công việc khác có liên quan

Việc quản lý vận hành nhà chung cư do đơn vị quản lý vận hành nhà chung

cư thực hiện (đối với nhà chung cư có thang máy) Còn nhà chung cư không có

17 Khoản 1 Điều 10 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuêđơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện (Khoản 1 Điều 105 Luật nhà ở năm2014) Đơn vị quản lý vận hành phải có chức năng, năng lực và trình độ chuyênmôn để thực hiện.

Về bảo trì nhà chung cư: Hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm

tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữalớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy,chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụmnhà chung cư (Khoản 1 Điều 11 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD)

Việc thực hiện bảo trì nhà chung cư theo Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng Có

02 hình thức bảo trì:

Bảo trì sự cố là việc linh kiện, các thiết bị sử dụng chung hoặc công trình bị

hư hỏng phải tiến hành sữa chữa, khắc phục và thay thế

Bảo trì phòng ngừa là hình thức bảo trì định kỳ (ngày hoặc tháng hoặc quý).Hình thức này giúp công trình, thiết bị hoạt động ổn định kéo dài thời gian sử dụng,phát hiện xử lý kịp thời các tình trạng có nguy cơ hư hỏng

Công tác bảo trì nhà chung cư phải làm thường xuyên Đối với phần diện tích

sở hữu chung trong nhà chung cư thì phải xây dựng kế hoạch bảo trì phần sở hữuchung và kế hoạch này phải được thông qua Hội nghị nhà chung cư để áp dụng

Về bảo hành nhà chung cư: Sau khi xây dựng công trình xong và bán cho

người dân thì đơn vị thi công phải có trách nhiệm bảo hành nhà chung cư theo quyđịnh của pháp luật về xây dựng và bảo hành nhà ở (Điều 85 Luật nhà ở năm 2014)

Nhà chung cư được bảo hành với thời hạn tối thiểu 60 tháng kể từ khi hoànthành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng (Điểm a Khoản 2 Điều 85 Luậtnhà ở năm 2014)

Nội dung bảo hành nhà bao gồm : Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung,cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệthống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước

và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinhhoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung kháctheo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở Đối với các thiết bị khácgắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa,thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất18.

1.5.2.4 Các khoản kinh phí trong nhà chung cư

Trong nhà chung cư có các khoản kinh phí sau:

Về kinh phí bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:

Theo quy định tại Điểm a, b Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 quyđịnh phần kinh phí bảo trì trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu như sau: Phầnkinh phí này được thu từ 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác mà chủ đầu tư báncho khách hàng, phần căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tưgiữ lại cho thuê mua, không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuêmua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, phần giá trị nàyđược tính theo giá bán căn hộ giá cao nhất của nhà chung cư, trừ phần diện tíchthuộc sở hữu chung

Quy định này giúp các Ban quản trị thu phần kinh phí bảo trì 2% đối với cáccăn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư lấy lý do chưa bán đượcnên chưa nộp kinh phí bảo trì này

Trường hợp kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chungtrong nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêmkinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu(Khoản 2 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014)

Phần kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sởhữu phải được chủ đầu tư gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tíndụng đang hoạt động ở Việt Nam trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày thu kinh phícủa người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư và phảithông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết Sau đó,

18 Khoản 3 Điều 85 Luật Nhà ở năm 2014

trong vòng 7 ngày, kể từ ngày Ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư phải chuyểngiao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản

lý, sử dụng theo quy định pháp luật Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinhphí bảo trì phần sở hữu chung cho Ban quản trị thì Ban quản trị có quyền yêu cầu

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tưphải thực hiện bàn giao theo quy định

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữuphải được sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, không được sử dụngcho việc quản lý vận hành nhà chung cư và mục đích khác, trường hợp nhà chung

cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ táiđịnh cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư mới sau khi đượcxây dựng lại

Ban quản trị có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữuchung của nhà chung cư đúng mục đích, bảo trì đúng hạng mục theo kế hoạch bảotrì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm Việc sử dụng kinh phí bảotrì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quyđịnh của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư Thành viênBan quản trị có quyết định sử dụng kinh phí không đúng quy định pháp luật thì bị

xử lý theo quy định và bồi thường thiệt hại

Phần kinh phí bảo trì dùng để bảo trì các hạng mục19:

- Các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại Điểm a vàĐiểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở năm 2014

- Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồmthang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điệnchiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước,

hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòngcháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư

19 Điều 34 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

- Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư, cáccông trình công cộng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở năm

Về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư:

Phần kinh phí này được các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đónggóp hàng tháng hoặc định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn căn hộ, diện tíchkhác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) Mức đóng được tính bằng giá dịch vụquản lý vận hành nhân với diện tích (m2) sử dụng căn hộ hoặc phần tích khác khôngphải căn hộ trong nhà chung cư

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đối với chung cư nhiều chủ sởhữu được quy định như sau20:

- Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận tronghợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở đối với trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhàchung cư lần đầu Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá

dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định

Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư được xác định như sau21:

- Diện tích ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận) làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành

- Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích làm cơ sở để tínhkinh phí quản lý vận hành là diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu

20 Điểm a, b Khoản 3 Điều 106 Luật nhà ở năm 2014

21 Khoản 3 Điều 31 Thông tư số 02/2016/TT-BXD

(diện tích thông thủy được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 của LuậtNhà ở năm 2014), diện tích này được xác định trong hợp đồng mua bán, thuê muacăn hộ hoặc xác định theo thực tế.

- Đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì việc thu kinh phí quản lývận hành được thực hiện theo giá dịch vụ quản lý nhà nước cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnhban hành

Kinh phí này được sử dụng để thực hiện các công việc được quy định tạiKhoản 1 Điều 10 Thông tư số 02/2016/TT-BXD

Về kinh phí khác bao gồm kinh phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu,

năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phídịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhàchung cư Phần kinh phí này được cư dân tự đóng cho từng đơn vị cung ứng dịchvụ

1.5.2.5 Hội nghị nhà chung cư

Theo quy định tại Điều 11 Quyết định số 08/ 2008/QĐ-BXD quy định: Hộinghị nhà chung cư là hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư Chủ

sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có thể cử đại diện hoặc ủy quyền cho ngườikhác tham dự Hội nghị nhà chung cư

Đến Luật nhà ở năm 2014 tại Khoản 1 Điều 102 quy định : Hội nghị nhàchung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sởhữu nhà chung cư không tham dự Như vậy, Luật nhà ở năm 2014 đã không chophép chủ sở hữu, người sử dụng có thể cử đại diện hoặc ủy quyền tham dự hội nghịnhà chung cư so với quy định cũ

Ngoài ra, theo quy định tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD thì Hội nghị nhàchung cư được chia làm 3 loại :

- Hội nghị nhà chung cư lần đầu được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đãđược bàn giao (bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán)

- Hội nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức bất thường khi có một trong các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 14 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

- Hội nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức mỗi năm một lần khi có tốithiểu 30% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã bàn giao tham dự hoặc có số lượng ít hơn do cácchủ sở hữu nhà chung cư thống nhất

1.5.2.6 Điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư:

- Hội nghị nhà chung cư lần đầu đối với tòa nhà chung cư:

Stt Số lần triệu tập Hội nghị nhà chung cư Tỉ lệ % đại diện chủ sở hữu

Tối thiểu 75% đại diện chủ sở

hữu căn hộ đã nhận bàn giaotham dự

Triệu tập hội nghị lần thứ hai nếu triệu tập hội Tối thiểu 50% đại diện chủ sở2

nghị lần đầu không đủ 75% đại diện chủ sở hữu hữu căn hộ đã nhận bàn giao

Nếu triệu tập hội nghị lần thứ hai không đủ 50% Không phụ thuộc số lượng chủ3

đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự thì chủ đầu sở hữu căn hộ đã nhận bàn

tư đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường nơi có giao tham dự

nhà chung cư tổ chức hội nghị nhà chung cư

Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhàchung cư lần đầu khi nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời hạn

12 tháng và đã có đủ 50% số căn hộ được bàn giao theo quy định tại Điểm a Khoản

1 Điều 13 Thông tư số 02/2016/TT-BXD nhưng chủ đầu tư không tổ chức hội nghịnhà chung cư và có đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị

Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị (theo Điểm a Khoản 5 Điều 13

nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị (theo Điểm b Khoản 5 Điều 13 Thông tư số 02/2016/TT-BXD)

- Hội nghị nhà chung cư bất thường đối với tòa nhà chung cư:

Stt Điều kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư Tỉ lệ % đại diện chủ sở hữu

Họp hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của Tối thiểu 75% người đã có

2 các chủ sở hữu căn hộ quy định tại Điểm đ đơn đề nghị tổ chức họp hộiKhoản 1 Điều 14 Thông tư số 02/2016/TT- nghị

BXD

Ủy ban nhân dân cấp phường có trách Không phụ thuộc số lượng

3 nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư khi: chủ sở hữu căn hộ đã nhận

- Ban quản trị tổ chức hội nghị nhà chung cư bàn giao tham dự

mà không đủ số lượng người tham dự theo

quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 15 Thông

tư số 02/2016/TT-BXD hoặc Điểm a Khoản

3 Điều 15 Thông tư số 02/2016/TT-BXD và

có văn bản đề nghị của Ban quản trị

- Có đơn của tối thiểu 50% đại diện chủ sở

hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị tổ chức

hội nghị nhưng Ban quản trị nhà chung cư

không tổ chức Hội nghị nhà chung cư

- Hội nghị nhà chung cư thường niên đối với tòa nhà chung cư:

Stt Điều kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư Tỉ lệ % đại diện chủ sở hữu

Quyết định một trong các vấn đề quy định tại Tối thiểu 30% đại diện chủ sở

1 các Điểm a, b, c, d Khoản 1 Điều 15 Thông hữu căn hộ đã nhận bàn giao

tư số 02/2016/TT-BXD tham dự hoặc có ít hơn do các

chủ sở hữu nhà chung cưthống nhất

Quyết định một trong các vấn đề quy định tại Tối thiểu 50% đại diện chủ sở

2 các Điểm a, b, c Khoản 2 Điều 15 Thông tư hữu căn hộ đã nhận bàn giao

Ban quản trị tổ chức hội nghị nhà chung cư Không phụ thuộc số lượng

3 mà không đủ số lượng người tham dự theo chủ sở hữu căn hộ đã nhậnquy định và có văn bản đề nghị Ủy ban nhân bàn giao tham dự

dân cấp phường tổ chức thì Ủy ban nhân dân

cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị

nhà chung cư

Trong Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD chỉ quy định số lượng người tham

dự Hội nghị nhà chung cư phải có số lượng trên 50% tổng số chủ sở hữu và người

sử dụng nhà chung cư mà không phân biệt hội nghị nhà chung cư (lần đầu, thườngniên, bất thường) Do đó, có một số chung cư, cư dân hầu như thờ ơ, không quantâm đến việc tham dự Hội nghị nhà chung cư dẫn đến việc không thể tổ chức Hộinghị nhà chung cư theo quy định để giải quyết các vấn để trong chung cư nên xảy ratranh chấp, khiếu nại trong chung cư

Thông tư số 02/2016/TT-BXD đã có những điều chỉnh, bổ sung cho phù hợptình hình thực tế ở Việt Nam hiện nay Quy định chi tiết về tỉ lệ chủ sở hữu căn hộtham dự hội nghị nhà chung cư đối với những Hội nghị nhà chung cư khác nhau,tùy trường hợp giải quyết những vấn đề khác nhau trong nhà chung cư mà tổ chứcHội nghị nhà chung cư khác nhau (hội nghị bất thường, thường niên) Ngoài ra, còngiao trách nhiệm cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấpphường) chịu trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư khi chủ đầu tư hoặc Ban

quản trị không tổ chức hoặc tổ chức nhưng không đủ số lượng đại diện chủ sở hữucăn hộ tham dự theo quy định.

1.6 KINH NGHIỆM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ Ở MỘT

SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

Pháp và Singapore là một trong những nước phát triển trên thế giới, có nhiềunhà chung cư Mô hình quản lý nhà chung cư ở Pháp và Singapore vô cùng hiểuquả Do đó, trong Luận văn này tác giả trình bày kinh nghiệm quản lý nhà chung cư

ở Pháp và Singapre

Kinh nghiệm quản lý nhà chung cư tại Pháp 22 :

Ông JeanCharles Castel (chuyên gia quy hoạch đô thị của Chính phủ trưởng nhóm quan sát đô thị tại trung tâm nghiên cứu các mạng lưới giao thông vàquy hoạch đô thị), sau khi đi tham quan các chung cư ở Việt Nam, nhận định cácnhà đầu tư ở Việt Nam làm một lúc quá nhiều nghề: Vừa làm nhà đầu tư, vừa làmngười kinh doanh bất động sản, vừa là người quản lý chung cư, Còn ở Pháp, trướckia cũng xảy ra tình trạng này, sau đó do tính chất cạnh tranh và do phải xác định rõràng trách nhiệm từng bên nên dần dần đã hình thành từng nghề riêng biệt và có tínhchuyên môn hóa cao Ở Pháp có các chủ thể riêng biệt để quản lý chung cư:

-Công ty đầu tư - xây dựng - bán: Khi có dự án chung cư lớn, nhà đầu tư

thành lập một Công ty bất động sản chuyên biệt cho mỗi chung cư và có sự thamgia của các nhà đầu tư vốn (ngân hàng) Sau khi có giấy phép xây dựng, công ty đầu

tư sẽ trả tiền mua đất cho chủ sở hữu Sau đó công ty này sẽ mời một đơn vị quản lý

dự án xây dựng và một công ty thương mại để bán căn hộ dự kiến trong dự án Công

ty đầu tư chỉ tồn tại trong một thời gian ngắn (trung bình là 2 năm) Mục tiêu củacông ty này là bán toàn bộ chung cư đã xây dựng xong để chung cư có quy chếđồng sở hữu Sau khi bán hết các lô trong chung cư, công ty đầu tư sẽ giải thể và

22 Jessie Joseph, 2010 Chung cư và khái niệm về sở hữu riêng trong chung cư ở thành phố Hồ Chí Minh, trang <

http://paddi.vn/wp-content/uploads/2010-07_Copropriete_et_propriete_privee_dans_le_logement_a_HCMV.pdf > (ngày truy cập: 20 tháng 6

năm 2018).