Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương : Luận văn ThS. Quản lý đất đai: 60 85 01 03

BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo v

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-o0o -

LƯƠNG ĐỨC TUYẾN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ

HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-o0o -

LƯƠNG ĐỨC TUYẾN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ

HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NINH MINH PHƯƠNG

Hà Nội, 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Lương Đức Tuyến

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn

TS Ninh Minh Phương đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện

đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo tại khoa Địa Lý trường Đại học khoa học tự nhiên Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện

đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Lương Đức Tuyến

1.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 6

1.1.4 Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam 13

1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 21 1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng

1.2.3 Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan

1.3 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 31

1.3.1 Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) 31

Chương 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG

2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hải Dương 46

2.1.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của huyện 53

2.2 Tình hình chung về quản lý đất đai trên địa bàn thành phố 54

2.3.3 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 66

Chương 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

3.1 Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất của thành phố

3.1.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 79

3.3 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký

3.3.5 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 94

UBND Uỷ ban nhân dân

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng

2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của thành phố Hải Dương 55

2.3 kết quả thẩm định hồ sơ chuyển QSD đất năm 2007 đến năm 2014 69 2.4 Kết quả đăng kí biến động khác từ năm 2007 đến năm 2014 70 2.5 Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thành phố Hải Dương 72 2.6 Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Hải Dương 73 2.7 Tổng hợp diện tích các loại đất theo đơn vị hành chính 75 3.1 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn phòng đăng ký quyền

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình

1.1 Sơ đồ vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam 30

2.2 Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2014 của thành phố Hải Dương 56

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhân loại, dân tộc Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết cũng trở

về với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia đình nói riêng

Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán tập trung, thống nhất của

dữ liệu địa chính Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuê chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch; phục vụ quản lý trật tự an

Lợi ích đối với công dân: tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; giảm tranh chấp về đất đai

Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương

Từ khi thực hiện luật đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hoá các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng

sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, coọng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch Công nghệ thông tinvà trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các đô thị

Thành phố Hải Dương là trung tâm công nghiệp, thương mại và dịch vụ của tỉnh, đồng thời là một trong những trung tâm về công nghiệp của Vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ Thành phố Hải Dương hiện là 1 đô thị trong vùng Thủ đô Hà Nội Cùng với các thành phố Thái Nguyên, Việt Trì, thành phố Hải Dương sẽ được đầu

tư để trở thành một trong 3 đô thị cấp trung tâm vùng (đô thị cấp 1) và là một trung tâm công nghiệp của vùng Trong những năm vừa qua, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, thị trường bất động sản đang thời kỳ phát triển, giá trị về đất ngày càng được nâng cao, đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất Vì vậy việc thực hiện giao dịch về đất đai trên địa bàn thành phố tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất rất nhiều, dẫn đến việc quá tải trong công việc, dồn hồ sơ, không thực hiện đảm bảo thời gian trình tự thủ tục hồ sơ đất đai theo quy định cả cấp phường và cấp thành phố

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường đại học Khoa học tự nhiên Hà Nội, tôi lựa

chọn đề tài "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương"

nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Làm rõ thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương từ khi được thành lập đến nay;

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng trên địa bàn nghiên cứu

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, có liên quan đến khu vực nghiên cứu

- Điều tra, đánh giá chi tiết thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương trong giai đoạn tới

4 Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn thành phố Hải Dương

- Về thời gian: Nghiên cứu khoảng thời gian từ khi thành lập VPĐKQSDĐ

năm 2007 đến ngày 31/12/2014

5 Phương pháp nghiên cứu

a, Phương pháp chọn hộ nghiên cứu

Các hộ nghiên cứu được chọn đáp ứng được các yêu cầu nghiên cứu của đề tài gồm:

- Chọn các hộ gia đình phân bố đều trong khu vực các phường, xã của thành phố

- Những hộ gia đình đã làm thủ tục hành chính về đất đai tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương

b, Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp

- Phòng Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu về hiện trạng sử dụng đất và tình hình sử dụng đất của toàn thành phố từ năm 2007 đến ngày 31/12/2014

- Các phòng có liên quan như Phòng Thống kê,…, thu thập các báo cáo về tình hình phát triển kinh tế xã hội của thành phố, các phường xã nghiên cứu, số liệu thống kê về kinh tế xã hội từ năm 2007 đến ngày 31/12/2014

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; báo cáo tình hình hoạt động, kết quả nhiệm vụ từ khi thành lập cho tới nay

c, Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

Khảo sát thực địa, thu thập số liệu sơ cấp nhằm kiểm chứng các thông tin, số liệu đã thu thập được từ điều tra nội nghiệp Điều tra phỏng vấn các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn, được thực hiện với 105 hộ gia đình trên địa bàn thành phố Hải Dương Nội dung thông tin bằng bảng hỏi, bao gồm: tổng hợp ý kiến về mức độ công khai thủ tục hành chính, tổng hợp ý kiến đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn phòng đăng ký, tổng hợp ý kiến đánh giá thái độ hướng dẫn của cán bộ Văn phòng đăng ký; thông qua đó có thể nhận định được về mức độ công khai, thời gian thực hiện, thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

d, Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

Các thông tin thu thập thông qua phỏng vấn được xử lý chủ yếu theo hướng định tính Thông tin thu được từ điều tra xã hội học được xử lý chủ yếu theo hướng định lượng thông qua thống kê mô tả bằng phần mềm Excel Hệ thống hoá các kết quả thu được thành thông tin tổng thể, để từ đó tìm ra những nét đặc trưng, những tính chất cơ bản của đối tượng nghiên cứu

e, Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan

Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo cáo tổng kết của cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương và địa phương có liên quan đến mục tiêu nghiên cứu của đề tài được chọn lọc và xử lý theo yêu cầu đề tài

f, Phương pháp chuyên gia

Trong quá trình thực hiện luận văn, trao đổi thông tin với các chuyên viên, các chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đăng ký đất đai, trao đổi về cách nhìn nhận, đánh giá cũng như các gợi ý đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, luận văn có cấu trúc 3 chương: Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương

Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Đăng ký đất đai và bất động sản

có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một

“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như vậy, đất

luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển

b) Về tài nguyên, tài sản (land)

Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt Theo đó đất đai được định nghĩa : “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất , bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có : Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái

đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm

lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn

thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất

do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”

1.1.1.2 Bất động sản

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại

Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công

trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau

thị trường khoa học công nghệ

thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà

c) Đặc điểm

- Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái

cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật

- Thị trường bất động sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo

- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản

d) Chức năng của thị trường Bất động sản

- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;

- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;

- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;

- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

e) Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:

- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;

-Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS;

-Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động;

- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở

g) Các yếu tố của thị trường bất động sản

- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;

Ví dụ: TTBĐS Ôxtraylia: pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp

BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BĐS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS được định giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BĐS quyết định; Việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký BĐS; TTBĐS Trung Quốc: người được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền

sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; khi chuyển nhượng thế chấp BĐS thì đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá BĐS; Nhà nước thực hiện chế độ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới BĐS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất

- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước ;

- Thoả thuận giá mua bán;

- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận;

- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan đăng ký BĐS;

- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;

- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS

1.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà

nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu

địa chính Khái niệm này chỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng

ký đất đai;

- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng

dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)

1.1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

1.1.3 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản

1.1.3.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng

có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an

toàn và với một chi phí thấp

1.1.3.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

1.1.3.3 Đơn vị đăng ký - thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ

sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng

hệ thống đăng ký [9]

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong

hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô

tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống

mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng

ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản

đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc

1.1.3.4 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

a) Đăng ký văn tự giao dịch

- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất

có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất

mà mình mua

b) Đăng ký quyền

- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao

quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi

- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm

1.1.4 Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam

1.1.4.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai

- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc

và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

1.1.4.2 Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993

- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang

sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”

- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”

Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản

lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp

1.1.4.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

a) Luật Đất đai năm 1993 quy định

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất

- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất”

Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này

1.1.4.4 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi có Luật đất đai năm 2013

- Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ

sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Điều 46 Luật Đất đai năm 2003 quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

+ Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;

+ Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Điều 52 Luật Đất đai năm 2003 quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

+ Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp

Chính phủ quy định điều kiện được ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người

sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

- Điều 49 Luật Đất đai năm 2003 quy định những trường hợp Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

+ Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; + Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật này;

+ Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

+ Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: "Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" "Đăng

ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất".(Quốc Hội, 2003, Luật Đất đai)

Như vậy, Luật Đất đai năm 2003 đã dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ

sử dụng đất của mình

- Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động:

+ Đăng ký lần đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp ), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

1.1.4.5 Đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013

- Khoản 15 Điều 3 Luật Đât đai 2013 quy định: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính;

- Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu;

+ Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp

- Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử

lý theo quy định của Chính phủ

- Khoản 1 Điều 96 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Điều 97 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này

- Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang

sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo

số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai đã có một số nội dung đổi mới về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

- Về phạm vi đăng ký: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất;

- Về mục đích đăng ký: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản

lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2003 Do trước đây chỉ khi có đầy đủ giấy tờ

về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng ký và việc thực hiện đăng ký cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻo trong quản lý đất đai nhất là tình trạng giao dịch, chuyển nhượng không theo quy định;

- Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng số

và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy (Khoản 2 Điều 95

và khoản 1 Điều 96);

- Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động (khoản 3, 4 Điều 95);

- Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95) là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ trong trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận;

- Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất (Khoản 6 Điều 95) là 30 ngày (kể từ ngày biến động), trường hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế

- Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký thời điểm có hiệu lực

là kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Khoản 7 Điều 95)

- Quy định cụ thể 07 (bảy) trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 19, Nghị định 43/2014/CP quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật Đất đai đã được Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014);

Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định một số trường hợp cá biệt nhưng được hoặc không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 với nhiều quy định sửa đổi, bổ sung mới trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai đã bảo đảm hơn quyền

và lợi ích cho người sử dụng đất

1.2 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

1.2.1.1 Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính

Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001)

đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hóa, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách

hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức

sự nghiệp “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ

cửa quyền, sách nhiễu, “xin – cho” và sự tắc trách, vô kỷ luật trong công việc Thực hiện nghiêm những điều cấm đối với cán bộ, công chức đã quy định trong pháp luật”

Nghị quyết 38/2004/NQ – CP ngày 04 tháng 05 năm 1994 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức Nghị quyết 30c/2011/NQ – CP ngày 08 tháng 11 năm 2011 của Chinh phủ về việc ban hành chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2011 –

2020 với mục tiêu trọng tâm trong 10 năm tới là “Cải cách thể chế; xây dựng, nâng

cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, chú trọng cải cách chính sách tiền lương nhằm tạo động lực thực sự để cán bộ, công chức, viên chức thực thi công

vụ có chất lượng và hiệu quả cao; nâng cao chất lượng dịch vụ hành chính và chất lượng dịch vụ công”

Quyết định 181/2003/QĐ/TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính tại địa phương

1.2.1.2 Pháp luật đất đai

a) Luật Đất đai 2013

- Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành’’

Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên

cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật

Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai

theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu

b) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc

Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết;

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 4 năm

2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên

Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế

chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ

và các khoản thu khác nếu có)

- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm

2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất

1.2.1.3 Bộ Luật Dân sự (2005)

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng

ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định

cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ

sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền

1.2.1.4 Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản (2009)

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng

cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Phân định rõ ràng cụ thể trình tự, thủ tục điều kiện được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất cũng như xác lập quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, nhằm đảm bảo thống nhất trong công tác quản lý giữa các bộ, ngành nâng cao vai trò trong công tác quản lý đất đai từ trung ương đến địa phương Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận đơn thuần chỉ là quyền sử dụng đất mà nó bao gồm cả tài sản khác gắn liền với đất và được nhắc đến “ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nếu như vậy thì vai trò của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện phải đảm nhiệm thêm một nhiệm vụ mới, đó là phải xác định được công trình nhà ở

và các tài sản khác gắn liền với đất và tất nhiên phải có sự thay đổi phương pháp làm việc, mẫu giấy chứng nhận, mẫu văn bản có liên quan để bổ sung các yếu tố như nhà ở,công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng, đồng thời cũng quy định các văn bản pháp lý có liên quan để xác định quyền hợp pháp của người đăng ký chủ sở hữu tài sản đó (Điều 8-10)

Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quyền lựa chọn các hình thức trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất nhưng không đồng thời là chủ sử dụng đất (Điều 20)

Một điểm nữa nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận, nơi nộp và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo đơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện công việc và hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ(điều 11,12) Tại Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sử đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai Như vậy trong khoảng thời gian ngắn với sự phát triển kinh tế của đất nước, để pháp luật có thể đáp ứng được mọi nhu cầu của đối tượng sử dụng đất và đối tượng quản lý nhà nước về đất đai

Tại thông tư này còn quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian từ 50 ngày đối với cấp giấy chứng nhận lần đầu theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP; còn 43 ngày đối với Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011, đồng thời điều chỉnh bổ sung một số nội dung đơn xin giao đất làm nhà ở của thông tư 09/2007/TT-BTNMT và một số mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất bằng mẫu đơn xin đăng ký biến động (Mẫu 03) của thông tư 17/2009/TT-BTNMT…

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT hướng đẫn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm có 5 chương và 25 điều Được quy định cụ thể và thống nhất trên toàn quốc việc sử dụng giấy chứng nhận một mẫu chung cho tất cả các loại đất và nhà cũng như tài sản khác gắn liền trên đất, việc thể hiện các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hình thức sử dụng đất và tài sản, loại đất theo mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất

Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nhìn chung các thông tin quy định để người thực hiện chức năng thể hiện các nội dung liên quan đến giấy chứng nhận tại các điều 6-8 quy định cụ thể và chi tiết cách thể hiện loại tài sản như nhà ở công trình xây dựng, mục đích nguồn gốc thời điểm hình thành các loại tài sản là nhà ở, công trình xây dựng và các loại tài sản klhác gắn liền với đất, và một số nội dung liên quan đến việc thực hiện thủ tục hành chính trong thể hiện các nội dung liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1.5 Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như:

- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của

tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập

1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật

1.2.2.2 Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận)

- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản

lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản

lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất: hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý nhà

nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

Thứ hai: theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức xây

dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất

an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh

lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất

Thứ ba: hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng

mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Thứ tư: từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản lý,

điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong

quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu

tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng,

cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu: hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng

ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

Nguồn: Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW

UBND xã, phường, thị trấn

UBND huyện, quận, thị xã thuộc tỉnh

Sở Tài nguyên và Môi trường

Bộ Tài nguyên và Môi trường

Phòng Tài nguyên và Môi trường