Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội

Tính cấp thiết của đề tài Trong lịch sử Việt Nam, việc ĐKĐĐ lại được thực hiện từ rất sớm; lịch sử còn ghi nhận từ thế kỷ thứ XVI, nhà nước phong kiến Việt Nam đã tổ chức việc đạc điền

i

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

PHẠM THỊ KIM ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THẠCH THẤT

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2013

ii

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

PHẠM THỊ KIM ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THẠCH THẤT

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS MAI VĂN PHẤN

Hà Nội – Năm 2013

iii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

PHẠM THỊ KIM ANH

iv

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn

TS Mai Văn Phấn – Phó cục trưởng cục Đăng ký và Thống kê – Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo tại khoa Địa lý, khoa Sau Đại học - trường Đại học Khoa học Tự nhiên Đại học Quốc gia Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng

ký đất huyện Thạch Thất đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện

đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

PHẠM THỊ KIM ANH

v

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của luận văn 1

2 Mục đích và yêu cầu 3

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4 Phương pháp nghiên cứu 3

5 Cấu trúc luận văn 3

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Đất đai, Bất động sản và thị trường Bất động sản Error! Bookmark not defined 1.1.1 Đất đai 5

1.1.2 Bất động sản 6

1.1.3 Thị trường Bất động sản 7

1.2 Đăng ký đất đai, Bất động sản 8

1.2.1 Khái niệm về Đăng ký đất đai 8

1.2.2 Cơ sở lý luận về Đăng ký đất đai, Bất động sản 9

1.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai, Bất động sản 10

1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 11

1.3.1 Hệ thống Đăng ký đất đai ở Việt Nam 11

1.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 15

1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 17

1.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Đăng ký đất đai và chính quyền địa phương 20

1.4 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai bất động sản một số nước trên thế giới 21 1.4.1 Đăng ký quyền (hệ thống Torens) ở Australia 21

1.4.2 Cộng hòa Pháp 23

1.4.3 Thụy Điển 25

1.5 Tình hình thành lập và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của nước ta Error! Bookmark not defined 1.5.1 Tình hình thành lập 26

1.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 27

1.5.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 28

1.5.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 29

1.5.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 32

1.5.6 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 34

Chương 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI 38

2.1 Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội 38

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 38

vi

2.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 40

2.1.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của huyện 43

2.2 Tình hình chung về quản lý đất đai trên địa bàn huyện 44

2.2.1 Cơ cấu sử dụng đất 44

2.2.2 Tình hình quản lý đất đai 46

2.3 Thực trạng tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội 49

2.3.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 49

2.3.2 Cơ chế họat động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 50

2.3.3 Thực trạng thực hiện các nhiệm vụ và hướng giải quyết 53

Chương 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI 74

3.1 Đánh giá hiệu quả của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội Error! Bookmark not defined 3.1.1 Mức độ công khai thủ tục hành chính Error! Bookmark not defined 3.1.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 76

3.1.3 Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ 78

3.1.4 Các khoản lệ phí phải đóng 79

3.1.5 Nhận xét chung về địa bàn nghiên cứu 80

3.2.Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội 81

3.2.1 Chính sách pháp luật đất đai 81

3.2.2 Giới hạn về hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 82

3.2.3 Tổ chức, cơ chế hoạt động 82

5.2.4 Đối tượng giải quyết 82

3.3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội Error! Bookmark not defined 3.3.1 Giải pháp về chính sách pháp luật Error! Bookmark not defined 3.3.2 Giải pháp về tổ chức Error! Bookmark not defined 3.3.3 Giải pháp về nhân lực Error! Bookmark not defined 3.3.4 Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ Error! Bookmark not defined 3.3.5 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật Error! Bookmark not defined 3.3.6 Giải pháp về cơ chế Error! Bookmark not defined. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

vii

DANH MỤC BẢNG

2.1 Thống kê các loại đất theo đối tượng sử dụng và quản lý 46 2.2 Tình hình biến động sử dụng đất thời kỳ 2005 – 2012 47

2.5 Quy trình chuyển nhượng tặng cho, thừa kế QSD đất 53 2.6 Kết quả đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất nông nghiệp của

các xã trên địa bàn huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội

TK,KKĐĐ Thống kê, kiểm kê đất đai

TN MT Tài nguyên và Môi trường

UBND Uỷ ban nhân dân

VPĐK Văn phòng đăng ký

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong lịch sử Việt Nam, việc ĐKĐĐ lại được thực hiện từ rất sớm; lịch sử còn ghi nhận từ thế kỷ thứ XVI, nhà nước phong kiến Việt Nam đã tổ chức việc đạc điền để quản lý điền địa; dưới triều đại nhà Lê (từ năm 1428-1788) đã ban hành Quốc triều hình luật (còn gọi là Luật Hồng Đức), trong đó quy định rất cụ thể việc quản lý, bảo vệ nghiêm ngặt chế độ sở hữu đối với ruộng đất của công và của tư nhân; giao cho quan lại có trách nhiệm đo đạc và lập sổ ruộng đất để quản lý và thu thuế; người dân sở hữu ruộng đất, kể cả người sử dụng đất công điền đều có trách nhiệm khai báo chính xác ruộng đất do mình sở hữu, sử dụng với nhà nước Tuy nhiên chứng tích của việc đăng ký đất trong lịch sử Việt Nam mà ngày nay còn lưu giữ lại được chỉ còn hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806) ở một số nơi thuộc Bắc Bộ và Trung Bộ và hệ thống địa bộ thời Minh mạng ở một số nơi thuộc Nam Bộ

Vì vậy, ĐKĐĐ là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước

về đất đai Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được

bảo đảm bởi Nhà nước, lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng

đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của

dữ liệu địa chính ĐKĐĐ là một công cụ của Nhà nước để quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất, giám sát các giao dịch về đất đai và tài sản gắn liền với đất; xác lập và bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện để người sử dụng đất được chủ động thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật, bản thân việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật đảm bảo sự công khai, minh bạch và công bằng xã hội

Trước Luật Đất đai năm 2003, việc tổ chức cho người sử dụng đất kê khai đăng

ký do các cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện (bao gồm từ khâu tổ chức kê khai đăng ký đến xét duyệt hồ sơ đăng ký, thẩm định và cấp Giấy chứng nhận) Tuy nhiên, trong quá trình triển khai đã nảy sinh rất nhiều bất cập như: không đảm bảo việc

“minh bạch” trong toàn bộ quá trình và xuất hiện những hiện tượng “vừa đã bóng,

2

vừa thổi còi” tức là vừa thực hiện các tác nghiệp về kỹ thuật lại vừa thực hiện xác lập

tính pháp lý, vì vậy, Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã phân định rõ ràng giữa cơ quan thực hiện dịch vụ công với cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, với việc thành lập

hệ thống VPĐKQSDĐ ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với mục tiêu công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch, tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” đã được hạn chế đáng kể Tuy nhiên, so với yêu cầu của nhiệm vụ đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định, thực tế trong quá trình triển khai vẫn còn nhiều vấn đề cần phải điều chỉnh từ hệ thống tổ chức đến nguồn lực và trang thiết bị mới có thể đáp ứng được yêu cầu của nhiệm vụ, vì vậy, ngày 24/8/2011 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 1474/CT-TTg, trong đó nêu rõ yêu cầu đối với Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương“Thành lập, kiện toàn VPĐKQSDĐ bảo đảm có đủ bộ máy, nhân

lực, kinh phí và các điều kiện làm việc cần thiết để thực hiện chức năng, nhiệm vụ theo quy định của pháp luật đất đai”

Thạch Thất là một huyện vùng bán sơn địa, núi đá vôi xen lẫn đồng bằng, trong những năm gần đây quá trình đô thị hóa các huyện ngoại thành nói chung

và Thạch Thất nói riêng đang diễn ra mạnh mẽ với sự hình thành dự án các khu dân cư đã làm quỹ đất có nhiều biến động, giá trị về đất ngày được nâng cao dẫn đến nhu cầu về giao dịch đất đai liên tục tăng nhanh Vì vậy việc thực hiện giao dịch về đất đai trên địa bàn huyện tại VPĐKQSDĐ rất lớn, dẫn đến việc quá tải trong công việc, hồ sơ bị tồn đọng, không thực hiện đảm bảo thời gian trình tự thủ tục hồ sơ đất đai theo quy định cả cấp xã và cấp huyện

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học

Quốc gia Hà Nội, tôi lựa chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp

hoàn thiện nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ, góp phần giải quyết tình

b Yêu cầu

- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ trong phạm vi nghiên cứu;

- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;

- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn;

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

a Đối tượng nghiên cứu

VPĐKQSDĐ huyện Thạch Thất Thành phố Hà Nội

b Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: Nghiên cứu được thực hiện trên địa bàn huyện Thạch Thất

- Về thời gian: Nghiên cứu khoảng thời gian từ khi thành lập VPĐKQSDĐ

(tháng 5/2005) đến thời điểm tháng 12 năm 2012

4 Phương pháp nghiên cứu

a Phương pháp điều tra thứ cấp:

- Phòng Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng

sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội và 23 xã, thị trấn nghiên cứu từ năm 2005 đến 2012

- Phòng Kinh tế, Phòng Thống kê, thu thập các báo cáo về tình hình phát triển kinh tế xã hội của huyện, các xã thị trấn nghiên cứu, số liệu thống kê về kinh tế xã hội từ năm 2005 đến 2012

4

- VPĐKQSDĐ: Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của VPĐKQSDĐ; các báo cáo về tình hình hoạt động, kết quả thực hiện nhiệm vụ qua các năm 2005 - 2012

b Phương pháp điều tra sơ cấp

- Khảo sát thực địa thu thập số liệu sơ cấp nhằm kiểm chứng các thông tin, số liệu đã thu thập được từ điều tra nội nghiệp Phỏng vấn trực tiếp các cán bộ, điều tra phỏng vấn các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn

c Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

Các thông tin thu thập thông qua phỏng vấn được xử lý chủ yếu theo hướng định tính

d Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan

Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo cáo tổng kết của cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương và địa phương có liên quan đến mục tiêu nghiên cứu của đề tài được chọn lọc và xử lý theo yêu cầu đề tài

e Phương pháp chuyên gia

Trong quá trình thực hiện luận văn, tổ chức hội thảo, trao đổi thông tin với các chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực ĐKĐĐ trao đổi về cách nhìn nhận, đánh giá cũng như những gợi ý đề xuất và giải pháp nhằm hoàn thiện mô hình này

5 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, luận văn có cấu trúc 3 chương: Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội

5

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Đất đai

Theo Bộ TN MT – Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai

thì “Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái

niệm pháp lý về BĐS Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không gian bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số công trình xây dựng về mặt vật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà Khái niệm đất đai cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ” [4]

Trong tiến trình lịch sử của loài người, con người và đất đai có mối quan hệ không thể tách rời Đất đai là nguồn của cải vô tận của con người, dựa vào đất đai con người tạo nên được những sản phẩm để duy trì sự tồn tại của mình Khi dân số ngày càng đông thì đất đai vẫn có khả năng tạo ra một lượng sản phẩm lớn hơn lượng sản phẩm đủ để duy trì sự sống của người lao động Ngược lại con người cùng với những tác động tích cực hay tiêu cực đến đất đai nhằm phục vụ đời sống của mình Đất đai là thành phần quan trọng của con người Có thể nói không có đất đai không thể có sự tồn tại của xã hội loài người

Đất đai tham gia vào các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, vận tải, thủy lợi… Đất đai còn cung cấp nguyên liệu cho các ngành xây dựng như: gạch ngói, gốm sứ… cho các ngành công nghiệp chế biến cao su, cà phê,… Ngoài

ra đất đai còn tham gia vào các ngành sản xuất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt Tuy nhiên đối với từng ngành sản xuất cụ thể trong nền kinh tế quốc dân đất đai cũng giữ vai trò khác nhau Đặc biệt trong nông nghiệp đất đai là yếu tố hàng đầu và cần thiết và không thể thiếu được Đối với Việt Nam - một nước chủ yếu là sản xuất nông nghiệp thì đất đai càng quan trọng Nó cũng là cơ sở để sản xuất ra tất cả các vật phẩm phục vụ cuộc sống của con người Bởi vậy Wiliam Petis

đã khẳng định: “lao động là cha, đất là mẹ của của cải” Ngày nay chúng ta cần tập

trung hoàn chỉnh các nội dung như: Cơ chế quản lý giá (phải thừa nhận tính dịch vụ của hoạt động giá), hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về giá, về phương pháp,

6

nguyên tắc xác định giá, về đào tạo nhân sự cho hoạt động định giá và thẩm định giá, về hoàn thiện cơ sở pháp lý cho từng đơn vị BĐS như tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tập trung đất đai, gắn liền BĐS thành một khối (nhà - đất - tài sản gắn liền với đất), thực hiện trước một bước công tác đăng ký quyền sử dụng đất, thống nhất đăng ký quyền sở hữu nhà ở, đất ở, thống nhất một hệ thống cơ quan đăng ký tài sản theo tính kinh tế, dịch vụ là chủ yếu, phù hợp với xu thế phát triển chung đặc biệt là để phát triển thị trường BĐS

1.1.2 Bất động sản

Pháp luật của các nước trên thế giới đều thống nhất xác định BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi

vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân

sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức) Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng:

- Pháp luật Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ

- Luật Dân sự Thái Lan tại điều 100 quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”

- Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau

7

1.1.3 Thị trường Bất động sản

TTBĐS “là các hoạt động giao dịch về BĐS tại một khu vực địa lý nhất định

trong một thời gian nhất định, là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của BĐS thông qua quan hệ giữa những người tham gia giao dịch BĐS theo quy luật thị trường” [8]

Theo nghĩa rộng TTBĐS là hệ thống các quan hệ, thông qua đó mà các giao dịch về BĐS của các bên tham gia được thực hiện

Thị trường BĐS gồm 3 nhóm yếu tố cấu thành chủ yếu:

- Chủ thể thị trường BĐS: đó là các chủ sở hữu BĐS có quyền và lợi ích độc

lập, tự chủ quyết định tham gia hay không tham gia vào các giao dịch trên thị trường BĐS

Trong điều kiện của nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Bằng các quy định của pháp luật, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Đồng thời pháp luật cho phép các chủ thể sử dụng đất có các quyền năng như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Từ các chủ thể của quan hệ đất đai, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có khả năng trở thành chủ thể của TTBĐS và được tham gia chuyển dịch một loại BĐS đặc biệt là quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, với việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

và cho thuê đất, đây là quan hệ mang bản chất hàng hoá tiền tệ Do đó, Nhà nước trở thành một chủ thể của TTBĐS

- Khách thể của TTBĐS là đất đai và các tài sản gắn liền với đất

Trong điều kiện của nước ta, khách thể trung tâm của TTBĐS là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Các tổ chức trung gian trong TTBĐS

Đây là các tổ chức trung gian đứng ra làm cầu nối liên kết giữa các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch về BĐS Các tổ chức này thực hiện chức năng môi giới, tư vấn, định giá BĐS, cung cấp thông tin về hàng hoá BĐS,

Hiện nay có 4 cách phân loại chủ yếu (đối với công tác quản lý):

- Phân loại theo khu vực (không gian)

8

- Phân loại theo công dụng của BĐS: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình công nghiệp, thị trường các công trình thương mại - du lịch, TTBĐS nông nghiệp,

- Phân loại theo tính chất kinh doanh: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp BĐS

- Phân loại theo thứ tự thời gian và thành phần gia nhập TTBĐS (có 3 cấp): + Thị trường cấp 1: với các giao dịch về đất đai gọi là thị trường đất đai hoặc thị trường quyền sử dụng đất

+ Thị trường cấp 2: các giao dịch về các công trình xây dựng tức là thị trường xây dựng

+Thị trường cấp 3: với các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp BĐS

Cách phân loại này chủ yếu nhằm phục vụ quản lý và phát triển TTBĐS

1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản

1.2.1 Khái niệm về ĐKĐĐ

1.2.1.1 Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi

Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này chỉ rõ:

- ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ;

- Dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng

dữ liệu địa chính

1.2.1.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

ĐKĐĐ là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS;

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

9

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

1.2.2 Cơ sở lý luận về Đăng ký đất đai, Bất động sản

1.2.2.1 Hồ sơ đất đai, Bất động sản

Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng

có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

1.2.2.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai, Bất động sản

ĐKĐĐ, BĐS dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ

- Nguyên tắc đồng thuận

- Nguyên tắc công khai

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

1.2.2.3 Đơn vị đăng ký - thửa đất

Tại khoản 11 Điều 4 Luật Đất đai định nghĩa “Thửa đất là phần diện tích đất

được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô

tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống

mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký

để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục

m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa

chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc

1.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai, Bất động sản

1.2.3.1 Đăng ký văn tự giao dịch

- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa

vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên

bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về BĐS rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán BĐS

- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác

về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện,

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán BĐS Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với BĐS Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua

1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.3.1 Hệ thống Đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.3.1.1 Thời kỳ Pháp thuộc

- Thực dân Pháp chú trọng phát triển chế độ sở hữu lớn về ruộng đất ở Nam

Kỳ, duy trì chế độ công điền và chế độ sở hữu nhỏ ở Bắc Kỳ và Trung Kỳ

- Thực dân Pháp chú trọng phát triển chế độ sở hữu lớn về ruộng đất ở Nam

Kỳ, duy trì chế độ công điền và chế độ sở hữu nhỏ ở Bắc Kỳ và Trung Kỳ

- Ngày 25 tháng 7 năm 1864 thực dân Pháp đã ban hành sắc lệnh quy định “Tổ

chức tư pháp tại Nam Kỳ” khẳng định “sẽ áp dụng luật pháp nước Pháp ở đây với

12

một số sửa đổi”, do đó tồn tại song hành hai hệ thống luật pháp khác nhau về quyền

sở hữu ruộng đất của Pháp và của triều đình phong kiến Việt Nam

1.3.1.2 Giai đoạn 1945 -1975

Sau cách mạng tháng Tám năm 1945 Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được thành lập, đã ban hành các văn bản pháp luật về thống nhất quản lý đất đai, các văn bản trước đây đều bị bãi bỏ Tháng 11/1953 Hội nghị ban chấp hành Trung ương Đảng lần thứ V đã nhất trí thông qua cương lĩnh cải cách ruộng đất với mục tiêu “Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và của đế quốc xâm lược khác ở Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ”

Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959 quy định 3 hình thức

sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân

- Chính sách công tư hợp doanh - đưa nhà đất đô thị vào hợp doanh (chuyển giao cho nhà nước quản lý, không khuyến khích có nhà tư, thuế nhà đất rất cao)

- Chính sách thu hồi đất hoang hoá chưa sử dụng, nhà đất cho thuê theo thông

tư 73/TTg của Thủ tướng Chính phủ năm 1962

- Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ruộng đất hoặc sử dụng ruộng đất cho nông dân – thẩm quyền cấp do Tỉnh, Thành phố cấp toàn bộ không phân cấp

1.3.1.3 Giai đoạn năm 1975 - 1988

Tháng 4/1975 đất nước thống nhất cả nước tiến lên xây dựng chủ nghĩa xã hội Năm 1976, nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã thực hiện việc TK, KKĐĐ trong cả nước, Chính phủ đã ban hành quyết định số 169/QĐ - CP ngày 20/06/1977 để thực hiện nội dung đó

Hiến pháp 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý

Trong thời gian này Nhà nước đã quan tâm hơn đến công tác ĐKĐĐ Nhiều văn bản pháp luật đã được ban hành như:

- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc

và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

13

- Quyết định 56/QĐ – ĐKTK ngày 05/11/1981 về điều tra đo đạc, kê khai đăng ký, lập HSĐC, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai

Tuy nhiên, hệ thống tổ chức đất đai giai đoạn này còn nhiều hạn chế, chưa có biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ quỹ đất

1.3.1.4 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993

- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin ĐKĐĐ tại cơ quan Nhà nước - UBND quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” [14]

- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ĐKĐĐ của Việt Nam

Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động ĐKĐĐ ít phức tạp

1.3.1.5 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

Luật Đất đai năm 1993 quy định:

- “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất”

- “ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng

ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” [12]

Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được

14

pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền

Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định

về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 1993, công tác ĐKĐĐ được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ĐKĐĐ với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này

Luật đất đai 1993 ra đời để đáp ứng nhu cầu mới của đất nước Sau khi luật đất đai 1993 được ban hành, Chính phủ đã ban hành các văn bản pháp luật để triển khai công tác quản lý đất đai

1.3.1.6 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay

Quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 đã xuất hiện những vấn đề bất cập Luật đất đai 2003 được Quốc hội khóa I thông qua ngày 26/11/2003 ra đời thay thế cho Luật đất đai 1993 Trong đó nêu lên 13 nội dung Quản lý Nhà nước về đất đai

và nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập HSĐC là một

nội dung quan trọng được tái khảng định tại Khoản 19 Điều 4: “Đăng ký quyền sử

dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [15]

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và

sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình

- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

* Cơ quan ĐKĐĐ:

15

Điều 64 – Luật đất đai 2003 khảng định: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa

phương có VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” [15]

1.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.3.2.1 Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính

Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001)

đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hóa, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức

sự nghiệp “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ

cửa quyền, sách nhiễu, “xin – cho” và sự tắc trách, vô kỷ luật trong công việc Thực hiện nghiêm những điều cấm đối với cán bộ, công chức đã quy định trong pháp luật” [19]

Nghị quyết 38/2004/NQ – CP ngày 04 tháng 05 năm 1994 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức Nghị quyết 30c/2011/NQ – CP ngày 08 tháng 11 năm 2011 của Chinh phủ về việc ban hành chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2011 –

2020 với mục tiêu trọng tâm trong 10 năm tới là “Cải cách thể chế; xây dựng, nâng

cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, chú trọng cải cách chính sách tiền lương nhằm tạo động lực thực sự để cán bộ, công chức, viên chức thực thi công

vụ có chất lượng và hiệu quả cao; nâng cao chất lượng dịch vụ hành chính và chất lượng dịch vụ công” [20]

Quyết định 181/2003/QĐ/TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng

Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành

chính tại địa phương

1.3.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ

- Điều 46 Luật Đất đai 2003 quy định:

“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐKQSDĐ trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận

Khoản 2 điều 64 luật đất đai 2003 “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có

VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” [15]

- Điều 9 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN MT và thành lập các chi nhánh của VPĐKQSDĐ tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN&MT [17]

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm

2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV ngày 15 tháng 3 năm

2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐKQSDĐ Bãi bỏ các quy định tại Mục I Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT- BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu

tổ chức của VPĐKQSDĐ và Tổ chức phát triển quỹ đất

17

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT- BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm

2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

- Bộ Luật Dân sự (2005)

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về BĐS hợp pháp (trong đó

có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền [16]

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như:

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục

vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập

1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Pháp luật hiện hành đã quy định việc thành lập hệ thống VPĐKQSDĐ trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường ở 2 cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực

tỉnh và cấp huyện trực tiếp thực hiện

Sự thay đổi trên đây là một trong những nội dung đổi mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2003, thể hiện sự thay đổi về quan điểm, nhận thức đối với công việc ĐKĐĐ từ việc xác định là công việc chỉ do cơ quan hành chính của nhà nước thực hiện (trước đây), nay đã được xác định lại là hoạt động dịch vụ công và được chuyển giao cho đơn vị sự nghiệp thực hiện; do đó đã khắc phục nhiều khó khăn về nhân lực chuyên môn để thực hiện các nhiệm vụ về công tác quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: đo đạc, chỉnh lý biến động và lập bản đồ địa chính; đăng ký, lập HSĐC và cấp Giấy chứng nhận; xây dựng hệ thống thông tin đất đai [26]

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý

nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng

ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

19

Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức xây

dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản

lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất

Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng

mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký BĐS trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản lý,

điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ năm: VPĐKQSDĐ có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không

chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý

mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí, góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác

đăng ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc

trong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

20

Hình 1.1 Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai (Nguồn: Sở tài nguyên và Môi trường Hà Nội)

1.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng

ký đất đai và chính quyền địa phương

Việc thành lập hai cấp, theo đơn vị hành chính như hiện nay gây khó khăn cho

tổ chức và cá nhân sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về đất đai, nhất là trong các trường hợp chuyển quyền giữa tổ chức và cá nhân

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW

UBND xã, phường, thị trấn

UBND huyện, quận, thị

xã thuộc tỉnh

Sở Tài nguyên và Môi trường

Bộ Tài nguyên và Môi trường

Phòng Tài nguyên và Môi trường

Quy trình cập nhật chỉnh lý HSĐC phức tạp và trùng lặp do yêu cầu phải bảo đảm sự thống nhất nội dung HSĐC ở các cấp trong điều kiện hiện nay ở hầu hết các địa phương rất khó khăn về kinh phí, nhân lực

Sự phối hợp giữa VPĐK cấp tỉnh và VPĐK cấp huyện còn lỏng lẻo, (vì hầu hết còn thực hiện theo quy chế cũ) nên chưa xây dựng được quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập HSĐC ban đầu hoặc lập bổ sung hồ sơ, giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức, việc tổ chức chỉnh lý thường xuyên HSĐC

Để khắc phục tình trạng trên Chính phủ đã ban hành Quyết định số 447/2012/QĐ-CP, ngày 17 thảng 4 năm 2012 về việc thí điểm triển khai “Kiện toàn

hệ thống VPĐKQSDĐ thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường” tại

04 (bốn) tỉnh, thành phố là Hà Nam, Hải Phòng, Đà Nẵng và Đồng Nai nhằm khắc phục hạn chế của hệ thống VPĐKQSDĐ ở hai cấp hiện nay và tiến tới chuẩn hóa hệ thống VPĐKQSDĐ theo mô hình của các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại

1.4 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai bất động sản một số nước trên thế giới

1.4.1 Đăng ký quyền (hệ thống Torens) ở Australia

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan Chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

1.4.1.1 Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký Trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả BĐS đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệ

22

thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại

là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống

là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp [4]

1.4.1.2 Cơ quan Đăng ký đất đai của Bang Victoria:

Hệ thống ĐKĐĐ ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan ĐKĐĐ Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958 Cơ quan ĐKĐĐ Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và BĐS ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các BĐS liên quan [4]

1.4.1.3 Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc ĐKĐĐ do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; ĐKĐĐ,

Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ ĐKĐĐ của NSW gồm 2 loại song hành là hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và hồ sơ mới được lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc chuyển đổi từ

hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại quy trình ĐKĐĐ đã được tin học hoá bằng hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là hệ thống Torrens được tin

vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với BĐS, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng BĐS liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến BĐS (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định

cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống

về việc chuyển nhượng quyền đối với BĐS

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng ĐKĐĐ hay đăng ký theo Địa bộ ở vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của

sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một BĐS nào đó

24

quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với BĐS đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về BĐS Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một BĐS thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi BĐS được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về BĐS đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ HSĐC

Để phân biệt BĐS đó với các BĐS khác thì những thông tin sau đây được coi

là không thể thiếu: tên xã nơi có BĐS, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của BĐS, nội dung địa chính và tên thường gọi: Ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi… Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của BĐS đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của BĐS chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô)

25

1.4.3 Thụy Điển

ĐKĐĐ được thực hiện ở Thụy Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển

và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển Cơ quan đăng ký tài sản TW có 53 Văn phòng đăng ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Cơ quan ĐKĐĐ trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư pháp

Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc Toà

án cấp quận Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu BĐS trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký BĐS và ĐKĐĐ Ban quản lý dữ liệu BĐS trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án

Hệ thống địa chính Thụy Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có

sự phối hợp rất chặt chẽ Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác nhau Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí Người

sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)… Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất Việc xác định

26

đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền,… do cơ quan ĐKĐĐ thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ [4]

1.5 Tình hình thành lập và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Việt Nam

1.5.1 Tình hình thành lập

Theo báo cáo của cục Đăng ký và thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đến tháng 3 năm 2013 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh (Bảng 1.1) Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Tuyên Quang là tỉnh chậm nhất 24/11/2008 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005) [25]

* Về việc kiện toàn VPĐKQSDĐ các cấp:

Theo“Báo cáo tình hình thực hiện Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày

24/8/2011của Thủ tướng Chính phủ” trong cả nước có 25 tỉnh, thành phố báo cáo

kết quả kiện toàn VPĐKQSDĐ; trong đó, có 13 tỉnh đã thành lập thêm 45 Văn phòng đăng ký cấp huyện (nâng tổng số huyện cả nước có Văn phòng đăng ký lên 674/693 huyện, chiếm 97%); có 8 tỉnh báo cáo tuyển dụng thêm 64 cán bộ cho Văn phòng đăng ký cấp tỉnh (nâng số lượng cán bộ bình quân một Văn phòng đăng ký lên

31 người, tăng 1 người so năm 2011); có 14 tỉnh báo cáo tuyển dụng thêm 865 cán bộ cho Văn phòng đăng ký cấp huyện (nâng số lượng cán bộ bình quân 1 Văn phòng đăng ký cấp huyện lên 11,6 người, tăng 0,5 người so với năm 2011) Ngoài ra có 4 tỉnh, thành phố đã kiện toàn VPĐKQSDĐ theo mô hình 1 cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường gồm các tỉnh Hà Nam, Đồng Nai và các thành phố Hải Phòng,

Đà Nẵng

Tuy nhiên, hiện nay còn 19 huyện (chưa kể 4 huyện đảo) thuộc 6 tỉnh chưa thành lập Văn phòng đăng ký gồm Thanh Hóa (7 huyện), Cao Bằng (6 huyện), Hà Nội (3 huyện) và các tỉnh Phú Thọ, Quảng Nam, Kon Tum (1 huyện) Nhiều tỉnh mặc dù khối lượng cấp Giấy chứng nhận, xây dựng HSĐC phải thực hiện còn rất lớn, nhưng số lượng cán bộ bình quân một Văn phòng đăng ký hiện có rất thấp so với bình quân chung của cả nước (bình quân chung của cả nước là 11 cán bộ/Văn phòng) mà không được quan tâm tăng cường, nhất là các tỉnh: Kon Tum, Lai Châu (3

27

người), Hà Giang, Vĩnh Phúc và Hưng yên (4 người), Lào Cai, Bắc Kạn, Sơn La và Ninh Thuận (5 người), Sóc Trăng, Quảng Nam (6 người) Điều kiện trụ sở làm việc, kho lưu trữ HSĐC và máy móc, thiết bị kỹ thuật phục vụ yêu cầu thực hiện thủ tục hành chính của các Văn phòng đăng ký, nhất là ở cấp huyện đang rất khó khăn nhưng

trong năm qua vẫn chưa được đầu tư, tăng cường [24]

Nguồn: Cục Đăng ký và Thống kê, 2012

1.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo báo cáo của các địa phương VPĐK thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn

vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là bộ phận); mỗi VPĐK thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 bộ phận

Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán Các VPĐK cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: tổ ĐKĐĐ (hoặc Thẩm định hồ sơ); tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐK do yêu cầu công việc còn có tổ Đăng ký giao dịch bảo đảm; đây

là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương [25]

28

1.5.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai, số lượng lao động của các VPĐK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh, tính đến tháng 3/2013 là 1.985 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có khoảng 32 người (Bảng 1.2)

Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐK cấp tỉnh có 967 người trong biên chế nhà nước (chiếm 48,72%) và có 1090 người hợp đồng dài hạn (chiếm 51.28 %)

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐK cấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường) chuyển sang

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước

Hợp đồng

Hợp đồng

Số người TB/VP

Nguồn: Cục Đăng ký và Thống kê, 2012

- Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐK [25]

29

1.5.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐK hiện nay đều có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại thông tư liên tịch 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền

hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐKQSDĐ là:

1 VPĐKQSDĐ cấp tỉnh [2]

a) Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận) trên địa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật;

b) Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

c) Lập và quản lý toàn bộ HSĐC đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp tỉnh; cấp HSĐC cho VPĐKQSDĐ cấp huyện và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã); xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu địa chính và phát triển hệ thống thông tin đất đai; rà soát việc nhập dữ liệu thuộc tính địa chính trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Chỉnh lý HSĐC và cơ sở dữ liệu địa chính khi có biến động về sử dụng đất và

về sở hữu tài sản gắn liền với đất; gửi thông báo chỉnh lý biến động đối với những trường hợp biến động thuộc thẩm quyền cấp tỉnh cho VPĐKQSDĐ cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã để chỉnh lý HSĐC;

đ) Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cơ

sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

h) Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;

i) Thực hiện việc TK,KKĐĐ và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp tỉnh; k) Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao HSĐC và các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;

l) Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai; trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất, trích lục bản đồ địa chính, trích sao HSĐC theo quy định của pháp luật;

m) Kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC đang quản lý, HSĐC do VPĐKQSDĐ cấp huyện thực hiện;

n) Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật;

o) Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành;

p) Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường giao

2 VPĐKQSDĐ cấp huyện [2]

a) Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận trên địa bàn cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật;

b) Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

c) Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ HSĐC và cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp huyện; gửi thông báo chỉnh lý biến

31

động cho VPĐKQSDĐ cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp xã để chỉnh lý HSĐC đối với những trường hợp thuộc thẩm quyền; kiểm tra việc cập nhật và chỉnh lý HSĐC của Ủy ban nhân dân cấp xã;

d) Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đối với người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

đ) Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;

e) Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;

g) TK,KKĐĐ, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện và cấp xã;

h) Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao HSĐC và các thông tin khác

về đất đai, tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;

i) Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất, trích đo địa chính thửa đất, khu đất, trích lục bản đồ địa chính, trích sao HSĐC theo quy định của pháp luật;

k) Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật;

l) Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành;

m) Thực hiện các nhiệm vụ khác do Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường giao Tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐK ở địa phương vẫn còn nhiều bất cập:

(1) Phần lớn các VPĐK các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện TK,KKĐĐ;