Nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở cho công nhân tại khu công nghiệp Thăng Long trên địa bàn xã Kim Chung, huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội: Luận văn ThS. Địa chính: 60 44 80

Theo kinh nghiệm thực tế đã cho thấy, để nâng cao hiệu quả và phát triển năng suất lao động thì một trong những việc phải làm là việc phân bổ dân cư, lao động tại các vùng công nghiệp ph

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Nguyễn Hồng Hà

NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG TRÊN ĐỊA BÀN XÃ KIM CHUNG, HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2011

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

3 Giới hạn phạm vi, nội dung nghiên cứu 3

4 Nhiệm vụ nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Cấu trúc luận văn 5

CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT KHU Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP 6

1.1 Những khái niệm cơ bản 6

1.1.1 Khái niệm khu công nghiệp tập trung 6

1.1.2 Khái niệm Khu đô thị mới 6

1.1.3 Khái niệm về khu nhà ở cho công nhân gắn với KCN 6

1.1.4 Các loại hình nhà ở cho công nhân tại các KCN, KCX 8

1.2 Những cơ chế chính sách của nhà nước về việc sử dụng đất khu ở cho công nhân tại các khu công nghiệp 9

1.2.1 Các chính sách văn bản liên quan 9

1.2.2 Một số quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan 13

1.2.2.1 Điều kiện tối thiểu đối với khu nhà ở 13

1.2.2.2 Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở công nhân KCN 13

1.2.2.3 Tiêu chuẩn thiết kế và giá cho thuê nhà ở công nhân KCN 14

1.2.2.4 Đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở 15

1.2.2.5 Chỉ tiêu sử dụng đất đai hợp lý cho một khu đất ở 15

1.3 Vai trò của nhà nước với nhà ở cho công nhân KCN 18

1.4 Khái niệm về các KCN ở Việt Nam và thực trạng nhà ở cho công nhân tại các KCN 19

1.4.1 Khái quát về các KCN ở Việt Nam 19

1.4.2 Thực trạng nhà ở công nhân tại các KCN 22

1.5 Kinh nghiệm về việc sử dụng đất khu ở cho công nhân tại các KCN

của một số nước trên thế giới 25

1.5.1 Kinh nghiệm của Trung Quốc 26

1.5.2 Tại Nhật Bản 27

1.5.3 Tại Mỹ 27

1.6 Một số kết luận rút ra cho Việt Nam 28

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT KHU Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG, XÃ KIM CHUNG, HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 30

2.1 Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu 30

2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 30

2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên 30

2.1.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội 31

2.1.1.3 Tình hình sử dụng đất ở Xã Kim Chung 33

2.2 Hiện trạng sử dụng đất khu ở cho công nhân tại khu công nghiệp Thăng Long 36

2.2.1 Khái quát về KCN Thăng Long và nhu cầu về nhà ở cho công nhân tại KCN Thăng Long 36

2.2.1.1 Khái quát về KCN Thăng Long 36

2.2.1.2 Nhu cầu về nhà ở cho công nhân tại KCN Thăng Long 38

2.2.2 Cung về nhà ở cho công nhân 40

2.2.2.1 Cung từ phía các doanh nghiệp 40

2.2.2.2 Cung từ phía nhà nước 40

2.2.2.3 Cung tự phát 42

2.2.3 Nội dung quy hoạch sử dụng đất khu ở cho công nhân 43

2.2.4 Hiện trạng sử dụng đất khu ở của công nhân tại KCN Thăng Long 48

2.2.4.1.Hiện trạng sử dụng đất 48

2.3 Đánh giá chung về tình hình sử dụng đất khu ở công nhân tại khu công nghiệp Thăng Long 52

2.3.1 Kết quả đạt được 52

2.3.1.1 Về mặt sử dụng đất 52

2.3.1.2 Về mặt xã hội 55

2.3.2 Hạn chế và tồn tại 58

2.3.2.1 Về quy hoạch 58

2.3.2.2 Về việc sử dụng đất 59

2.3.2.3 Về mặt xã hội 62

CHƯƠNG III ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT KHU Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG 63

3.1 Định hướng nhu cầu về nhà ở của công nhân tại khu công nghiệp Thăng Long 63

3.2 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất khu ở cho công nhân tại khu công nghiệp Thăng Long 63

3.2.1 Giải pháp kinh tế 63

3.2.2 Giải pháp về xã hội 64

3.2.3 Giải pháp về quản lý quy hoạch và khu ở cho công nhân 65

KẾT LUẬN 68

Bảng 2.5: Bảng tổng hợp số liệu theo các ô đất hiện trạng

Biểu đồ 2.1: Giá trị sản xuất các ngành kinh tế của xã năm 2010

Biểu đồ 2.2: Biến động các loại đất giai đoạn 2000 – 1010

Biểu đồ 2.3: Tổng số LĐ qua các năm tại KCN Thăng Long

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, Việt Nam đang trên đà phát triển công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước Trong điều kiện nguồn lực hạn hẹp nhất là nguồn lực đất đai, vốn, để thực hiện quá trình công nghiệp hoá

- hiện đại hoá thì việc phát triển các khu công nghiệp là một trong những nhân

tố quan trọng Các khu công nghiệp có lợi thế trong việc tạo ra điều kiện, thể chế và môi trường thuận lợi cho thu hút đầu tư, sử dụng vốn, công nghệ, trình

độ quản lý cao, vừa phát huy tốt nội lực vừa huy động ngoại lực có hiệu quả, gia tăng xuất khẩu và giải quyết việc làm cho người lao động đem lại hiệu quả

kinh tế - xã hội cao

Thực tế hiện nay cho thấy việc thành lập các khu công nghiệp là một trong những giải pháp quan trọng đối với việc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Vận dụng kinh nghiệm thế giới vào thực tế Việt Nam, từ năm 1991 Đảng và Nhà nước ta đã chủ trương thí điểm và triển khai việc xây dựng các khu công nghiệp và khu chế xuất Đến nay đã gần 20 năm, quá trình này đã có những bước tiến dài, Việt Nam đã tập trung phát triển các khu công nghiệp ở các vùng miền trong cả nước, thu hút rất nhiều các dự án đầu tư trong và ngoài nước, tạo việc làm cho nhiều người lao động

Việc phát triển khu công nghiệp đã tạo ra một kênh thu hút lao động rất

có tiềm năng và hiệu quả, góp phần quan trọng giải quyết việc làm cho lao động tại chỗ và lao động nhập cư Những năm gần đây, lực lượng lao động trong khu công nghiệp gia tăng mạnh mẽ gắn liền với sự gia tăng của các khu công nghiệp thành lập mới và mở rộng, các dự án hoạt động trong khu công nghiệp Lao động di cư tới các khu công nghiệp đã đóng một vai trò không nhỏ trong việc cung ứng nguồn lao động và bù đắp sự thiếu hụt lực lượng lao động, đặc biệt là nguồn lao động giản đơn và không có chuyên môn kỹ thuật, góp

phần quan trọng vào sự phát triển sản xuất, kinh doanh và thành công của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp thuộc các ngành gia công xuất khẩu và sử dụng nhiều lao động

Theo kinh nghiệm thực tế đã cho thấy, để nâng cao hiệu quả và phát triển năng suất lao động thì một trong những việc phải làm là việc phân bổ dân cư, lao động tại các vùng công nghiệp phải tính đến điều kiện về thời gian đi lại của công nhân sao cho ít nhất Từ chỗ làm việc đến chỗ ở trung bình không nên quá 30-40 phút tuỳ thuộc vào hệ thống giao thông và tốc độ di chuyển của phương tiện đi lại Tuy nhiên các khu dân cư cần có khoảng cách với khu vực sản xuất để tránh ô nhiễm môi trường

Nhà ở cho công nhân ngoại tỉnh làm việc trong các khu công nghiệp có ảnh hưởng rất lớn đến chính bản thân người lao động, kết quả phát triển sản xuất của các doanh nghiệp sản xuất cũng như lợi ích của địa phương trước mắt

và lâu dài, và mục tiêu công nghiệp hoá - hiện đại hoá của đất nước Tuy nhiên, hiện nay các cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt ở địa phương có các khu công nghiệp sản xuất; các doanh nghiệp sản xuất; các tổ chức và doanh nghiệp có liên quan vẫn chưa nhận thức đầy đủ, thực hiện tốt vai trò của mình và chưa có những quan tâm kịp thời, đúng mức đến vấn đề bức xúc này

Hiện nay, việc sử dụng đất khu ở dành riêng cho công nhân tại các khu công nghiệp rất ít, việc tìm nhà ở và xây dựng nhà tạm để cho thuê diễn ra một cách tự phát Thực tế khu nhà cho công nhân thuê ở cho thấy hầu hết nhà ở cho công nhân thuê là nhà cấp 4, kém chất lượng Việc tìm thuê nhà của công nhân tại các khu công nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn Có những công nhân phải tìm thuê nhà cách khu công nghiệp 3 - 5km Điều kiện sinh hoạt của công nhân hết sức khó khăn, tạm bợ, có chỗ không đáp ứng nhu cầu cuộc sống tối thiểu Tiền thuê nhà là một gánh nặng đối với lao động ngoại tỉnh ở các khu công nghiệp Thực trạng này gây bức xúc không chỉ với người lao động thuê nhà, mà còn đối với cả dân cư và chính quyền sở tại

Khu công nghiệp Bắc Thăng Long, xã Kim Chung, huyện Đông Anh là khu công nghiệp đầu tiên triển khai song song các đề án phát triển khu công nghiệp với các dự án sử dụng đất khu ở cho công nhân nhằm tạo tiện ích công cộng cho công nhân yên tâm và có điều kiện làm việc Đây là vấn đề khá bức bách đặt ra đối với việc phát triển các khu công nghiệp ở Hà Nội Làm sao trong tương lai các khu công nghiệp quan tâm nhiều hơn đến công tác xây dựng nhà ở cho công nhân, cả nhà nước và doanh nghiệp nên có hướng giải quyết và

đề ra các cơ chế chính sách rõ ràng về nhà ở cho công nhân để nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở các khu công nghiệp từ đó nâng cao năng suất lao động, phát triển đất nước

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống và khái quát hoá những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về nhà

ở cho công nhân khu công nghiệp

- Phân tích tình hình phát triển các khu công nghiệp và việc giải quyết nhà

ở cũng như thực trạng sử dụng đất khu ở cho công nhân khu công nghiệp ở Việt Nam và khu công nghiệp Thăng Long, xã Kim Chung, huyện Đông Anh, Hà Nội

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất khu ở cho công nhân khu công nghiệp Thăng Long

3 Giới hạn phạm vi, nội dung nghiên cứu

- Phạm vi nghiên cứu: Khu công nghiệp Bắc Thăng Long, xã Kim Chung, huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội

- Nội dung nghiên cứu: Đề tài sẽ tập trung nghiên cứu đánh giá hiện trạng sử dụng đất của khu đất ở cho công nhân tại KCN Bắc Thăng Long, xã Kim Chung, huyện Đông Anh, Hà Nội và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở cho công nhân tại KCN Thăng Long

4 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Tổng quan một số vấn đề về sử dụng đất khu ở cho công nhân và các chính sách để nâng cao hiệu quả sử dụng đất khu ở cho công nhân tại các khu

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp tiếp cận hệ thống:

Vấn đề nghiên cứu được đặt trong mối quan hệ tổng quan, được tiếp cận

từ nhiều phía; cụ thể là tiếp cận từ tổng thể tới chi tiết; từ lý luận, phương pháp luận tới thực tiễn; từ chính sách, pháp luật tới thực tế triển khai thực hiện chính sách và thi hành pháp luật

- Phương pháp điều tra, khảo sát thực tế:

Thực hiện điều tra thực tế bằng phương pháp sử dụng phiếu điều tra và

phỏng vấn trực tiếp các đối tượng liên quan tới vấn đề nghiên cứu; thu thập và nghiên cứu các hồ sơ, tài liệu, số liệu, văn bản liên quan tới đối tượng nghiên cứu nhằm rà soát, phát hiện và hệ thống hoá các vấn đề

- Phương pháp kế thừa:

Thu thập tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan; khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, công trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu;

- Phương pháp chuyên gia :

Tham vấn, trưng cầu ý kiến các nhà khoa học, các chuyên gia có kiến

thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực nghiên cứu thông qua đối thoại trực tiếp, góp ý hoặc phản biện kết quả nghiên cứu

- Phương pháp so sánh:

Qua việc so sánh kết quả thực hiện việc sử dụng đất khu ở cho công nhân tại khu công nghiệp Thăng Long với các nhóm chỉ tiêu để chỉ ra những ưu điểm, tồn tại cần khắc phục của khu ở từ đó có cơ sở để dánh giá những mặt được những mặt còn hạn chế cần khắc phục

- Phương pháp phân tích, tổng hợp, đánh giá:

Trên cơ sở số liệu thu thập, điều tra, tác giả phân loại số liệu và tổng

hợp theo các chỉ tiêu cần sử dụng để phân tích, đánh giá kết quả thực hiện theo yêu cầu nghiên cứu của đề tài

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì phần nội

dung chính của đề tài được giải quyết trong 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về sử dụng đất khu ở cho công

nhân tại các khu công nghiệp

Chương 2: Thực trạng sử dụng đất khu ở cho công nhân tại khu công

nghiệp Thăng Long, xã Kim Chung, huyện Đông Anh, TP Hà nội

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả sử

dụng đất cho công nhân tại khu công nghiệp Thăng Long

Kết luận

Tài liệu tham khảo

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ SỬ DỤNG ĐẤT Ở

CHO CÔNG NHÂN TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP

1.1 Những khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm khu công nghiệp tập trung

Trên thế giới, KCN tập trung được hiểu là khu tập trung các Doanh Nghiệp chuyên sản xuất công nghiệp và thực hiện các dịch vụ công nghiệp phục vụ cho hoạt động sản xuất trong khu

Theo quy chế KCN, KCX ban hành ngày 24/4/1997 của chính phủ, KCN tập trung là khu tập trung các Doanh Nghiệp Công Nghiệp chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, không có dân cư sinh sống do chính phủ hoặc Thủ Tướng chính phủ quyết định thành lập Trong KCN tập trung có thể có Doanh Nghiệp chế xuất

Như vậy, có thể hiểu KCN tập trung là một quần thể liên hoàn các xí nghiệp công nghiệp xây dựng trên một vùng có điều kiện thuận lợi về các yếu tố tự nhiên,

về kết cấu hạ tầng xã hội … để thu hút vốn đầu tư (chủ yếu là đầu tư nước ngoài )

và hoạt động theo một cơ cấu hợp lí các Doanh Nghiệp công nghiệp và các Doanh Nghiệp dịch vụ nhằm đạt kết quả cao trong sản xuất công nghiệp và kinh doanh

1.1.2 Khái niệm Khu đô thi ̣ mới

“Khu đô thị mới” là khu xây dựng mới tâ ̣p trung theo dự án đầu tư phá t triển

hạ tầng kỹ thuật và phát triển nhà hoàn chỉnh , đồng bô ̣ của toàn khu , được gắn bó với mô ̣t đô thi ̣ hiê ̣n có hoă ̣c với mô ̣t đô thi ̣ mới đang hình thành , có ranh giới và chức năng được xác đi ̣nh phù hợp với quy hoa ̣ch x ây dựng được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt [6]

1.1.3 Khái niệm về nhà ở cho công nhân gắn với KCN

Mỗi quốc gia dù là phát triển hay đang phát triển cũng đều có một sự giống nhau, đặc biệt đối với những nước đang có nền công nghiệp phát triển đều có sự

giống nhau về phân tầng xã hội trong cộng đồng dân cư Điều này thể hiện ở chỗ, bao giờ trong xã hội của nó cũng bao gồm những hộ gia đình có mức sống, sinh hoạt, thu nhập hoàn toàn khác nhau Đó là những người có thu nhập rất cao; những người có thu nhập cao; những người có thu nhập trung bình; những người có thu nhập thấp; và những người có thu nhập rất thấp

Với những người thuộc nhóm có thu nhập cao, rất cao hay trung bình thì với họ vấn đề nhà ở không có gì khó khăn lắm cho họ, nhưng với những người có thu nhập thấp và rất thấp thì lại khác Họ hầu hết là gặp khá nhiều khó khăn trong vấn đề tạo lập nhà ở

Hầu hết những chương trình phát triển của mỗi quốc gia trên thế giới, bao giờ chương trình nhà ở cho các thành phần dân cư trong xã hội cũng được quan tâm rất nhiều Chương trình này bao gồm cả các thành phần dân cư, đối tượng xã hội là nhà cho người lao động tại các khu sản xuất, nhà cho người nghèo, người gặp khó khăn, hoạn nạn trong cuộc sống do thiên tai, bệnh tật,… Tùy theo tình hình, đặc điểm thực tế của mỗi nước và trong từng hoàn cảnh cụ thể của từng giai đoạn mà có chính sách đầu tư phát triển nhà ở cho các đối tượng nêu trên là khác nhau Từ việc đầu tư bằng ngân sách nhà nước đến việc khuyến khích và tạo điều kiện để hỗ trợ các thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào lĩnh vực xây dựng nhà ở

để cho các đối tượng này thuê, tạm thời cư trú hoặc thuê mua

Theo những điều khoản, quy phạm trong “Chương I: Những quy định chung” của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 về Quy định chi tiết và hướng dấn thi hành Luật Nhà ở, chúng ta có khái niệm về “nhà ở xã hội” được dùng nhất thể hóa với nhà ở cho công nhân, người lao động tại các KCN,

KCX như sau: “Nhà ở xã hội” được hiểu là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại điều 53 và điều 54 của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mướn theo cơ chế do Nhà nước

quy định.”

Vai trò của khu đất ở này chủ yếu giải quyết nhu cầu nhà ở cho người lao động trong các KCN, đồng thời góp phần vào việc làm giảm mật độ dân số ngày

càng tăng đối với khu vực nội thành, vừa từng bước đô thị hoá các vùng ngoại vi

Như vậy, khái niệm khu dân cư phục vụ KCN được hiểu là khu vực bao gồm khu ở và các công trình công cộng phục vụ cho người lao động trực tiếp hoặc làm dịch vụ trong các KCN và gia đình họ Khu vực này được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, nằm ngoài hàng rào KCN có ranh giới , chức năng được xác đi ̣nh phù

hơ ̣p với quy hoa ̣ch chung xây dựng đô thị và được cơ quan nh à nước có thẩm quyền phê duyê ̣t

1.1.4 Các loại hình nhà ở cho công nhân tại các KCN, KCX

Nhà ở cho công nhân tại các KCN, KCX hiện nay rất đa dạng và có nhiều hình thức, tuy nhiên có thể chia thành ba loại chính như sau:

- Nhà ở do nhà nước xây dựng

- Nhà ở do các doanh nghiệp xây dựng

- Nhà ở do các hộ dân xây dựng

Thứ nhất là loại nhà ở do nhà nước xây dựng Đây là loại hình nhà ở có

chất lượng tương đối tốt so với tất cả các loại hình nhà ở dành cho công nhân, người lao động trong các KCN, KCX thuê vì loại nhà ở này được xây dựng theo tiêu chuẩn của Nhà nước ban hành [23]

Ưu điểm nổi bật của hình thức Nhà nước xây dựng nhà ở để cho thuê là: Nhà nước vẫn là người giữ vai trò chủ sở hữu Nhà nước sẽ quy định mức trần của giá cho thuê nhà ở phù hợp để đảm bảo khả năng chi trả của công nhân Nhà nước

có thể hỗ trợ giá thuê bằng cách miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế Tóm lại, công nhân sẽ có nhà ở phù hợp với thu nhập của họ

Thứ hai là loại nhà do các doanh nghiệp xây dựng, được chia làm hai loại đó

là: loại do các doanh nghiệp xây dựng để cho thuê và loại do các doanh nghiệp sản xuất xây dựng cho công nhân ở Đây là loại nhà ở được thiết kế trên diện tích đất tại các KCN, được xây dựng khoảng 3-5 tầng theo tiêu chuẩn của Bộ xây dựng Những

khu nhà ở này hiện nay đang tiếp tục triển khai xây dựng và hoàn chỉnh để đưa vào

sử dụng Tuy nhiên doanh nghiệp và nhà nước mới chỉ đảm bảo được một phần nhỏ

số lượng nhà cho công nhân tại các KCN, KCX [23]Đây là những khu nhà đảm bảo

chất lượng tốt thứ hai sau loại nhà ở do nhà nước xây dựng Chất lượng của nó hơn

hẳn so với những loại nhà ở do doanh nghiệp tư nhân và các hộ gia đình xây dựng

để cho thuê Khu nhà này đã đảm bảo được chất lượng cuộc sống của người công

nhân Nhà ở do doanh nghiệp xây dựng hầu hết được đặt trong khuôn viên đất của

doanh nghiệp trong KCN Vì vậy chất lượng cuộc sống trong này bị tách biệt với

cộng đồng dân cư, đồng thời những hạ tầng xã hội đi kèm với chất lượng cuộc sống

cũng có nhiều bất cập

Thứ ba là loại nhà ở do các hộ dân xây dựng, hiện nay loại nhà ở này khá

phổ biến ở hầu hết các KCN trên cả nước [23]

Những loại nhà ở do người dân tự phát xây lên theo xu hướng phát triển của

các KCN và sự gia tăng của nó để đáp ứng nhu cầu của người lao động tại đây

Chính điều đó làm cho phần lớn nhà trọ này có chất lượng rất kém Loại nhà ở do

người dân tự phát xây lên hiện nay có thể là loại nhà xây mới, nhà do hộ gia đình

ngăn từ diện tích còn thừa của gia đình mình để cho thuê hoặc là nhà xây tạm trên

đất vườn, đất thổ cư hay công trình phụ trước đó

1.2 Những cơ chế chính sách của nhà nước về việc sử dụng đất ở

cho công nhân tại các khu công nghiệp

1.2.1 Các chính sách văn bản liên quan

Trước những năm 1990, nhà nước luôn quan tâm, đầu tư xây dựng các

khu nhà tập thể, khu nhà ở chung cư để giải quyết chỗ ở cho công nhân ngay

khi hình thành các nhà máy, xí nghiệp Sau khi xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở,

nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách khuyến khích các thành phần

kinh tế tham gia xây dựng Với các cơ chế, chính sách phù hợp, trong những

năm qua tốc độ tốc độ phát triển nhà ở cả nước tăng nhanh, nhiều người dân có

điều kiện cải thiện chỗ ở tốt hơn trước Tuy nhiên, thiếu sự tham gia, hỗ trợ của

nhà nước, cũng không ít đối tượng thu nhập thấp trong đó có công nhân, lao động các KCN gặp rất nhiều khó khăn về chỗ ở (do nhiều đối tượng là lao động nhập cư) Vì vậy, trong những năm qua, chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế chính sách nhằm hỗ trợ, thúc đẩy việc phát triển nhà ở để đáp ứng chỗ ở cho các đối tượng có thu nhập thấp nói chung và đặc biệt là công nhân lao động tại các KCN nói riêng

Quy chế KCN, KCX, khu công nghệ cao ban hành kèm theo Nghị định 36/CP ngày 24/4/1997 của Chính phủ đã quy định “Việc đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng trong và ngoài KCN, có tính đến đầu mối kỹ thuật ngoài KCN, khu dân cư phục vụ công nhân, lao động làm việc tại các KCN; các trường học, cơ sở khám chữa bệnh phục vụ KCN; các giải pháp về nguồn vốn, cấp điện, cấp thoát nước, giao thông, thông tin, môi trường, lao động để đảm bảo tính khả thi của KCN”

Theo quy định của Luật Nhà ở (ban hành năm 2005) các tổ chức, cá nhân, các thành phần kinh tế được tham gia phát triển Quỹ nhà ở xã hội để cho cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và công nhân lao động tại các KCN thuê, thuê mua Tuy nhiên, sau đó việc phát triển nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp nói chung và cho công nhân nói riêng thuê, thuê mua theo quy định của Luật nhà ở chưa đạt được nhiều kết quả

Nghị định 36/CP ngày 24/4/1997 đã được thay thế bằng Nghị định

108/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một

số điều của Luật đầu tư Tuy nhiên còn nhiều nội dung liên quan đến Nghị định 36/CP ngày 24/4/1997 còn chưa được làm rõ, vì vậy thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng chính phủ tại công văn số 1422/VPCP-CN ngày 19/3/2007 của Văn phòng chính phủ về việc giao cho Bộ kế hoạch và đầu tư chủ trì , phối hợp với các Bộ, ngành liên quan dự thảo Nghị định của Chính phủ về quản lý nhà nước đối với các KCN, KCX, khu công nghệ cao và khu kinh tế Vì nội dung về nhà ở cho công nhân trong các KCN, KCX lại liên quan đến nhiều các nội dung bên ngoài hàng

rào khu này, do đó mà Nghị định này khi được ban hành cũng không đề cập được nhiều đến nội dung của vấn đề này

Việc giải quyết nhà ở cho công nhân tại các KCN là hết sức cấp bách, do vậy

để đảm bảo điều kiện sinh sống cho người lao động tại các KCN, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu xây dựng và ban hành Quyết định số 17/2006/QĐ-BXD ngày 07/06/2006 quy định về điều kiện tối thiểu về nhà ở cho người lao động thuê để ở, yêu cầu chính quyền địa phương kiểm tra và có lộ trình giám sát việc thực hiện cải tạo lại nhà ở cho thuê

Đến Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 Chính phủ đã quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở tại mục 3 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội Tuy nhiên các nội dung quy định tại Nghị định này bao gồm một diện khá rộng người được hưởng thụ, vì thế mà công nhân trong các KCN, KCX chỉ là một nhóm đối tượng Do đó mà chưa thể có chính sách cụ thể, trực tiếp đối với những công nhân trong các KCN, KCX

Ngoài ra một số địa phương và doanh nghiệp lớn cũng thực hiện một số trào lưu, mô hình, chính sách đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, người lao động tại các KCN, KCX chẳng hạn như một số địa phương sau: Thành phố Hồ Chí Minh có Quyết định 322/2003/QĐ-UBND phê duyệt kế hoạch đầu tư xây dựng nhà ở xã hội , trong đó có nhà lưu trú cho công nhân Thành phố cũng đã có Quyết định 75 về quy định quy chế nhà cho thuê Các tỉnh như: Thái Nguyên, Hải Dương, Bắc Ninh, Đà Nẵng…cũng có những cơ chế chính sách về việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp và các hộ dân xây dựng nhà ở cho công nhân thuê

Để tạo bước đột phá thực sự trong chính sách phát triển nhà ở xã hội, ngày 24/4/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 18/NQ-CP trong đó có Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg về cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân thuê nhằm tạo điều kiện cho người lao động làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế (dưới đây gọi chung là khu công nghiệp - KCN) có nơi ăn chốn ở ổn định, góp phần bảo đảm cuộc sống Mục tiêu là trong vòng 6 năm nữa

50% công nhân lao động cũng như cán bộ có thu nhập thấp có nhà ở Quyết định này được thực hiện từ ngày 10/6/2009

Ngoài những cơ chế chính sách về việc tạo điều kiện cho các doanh nghiệp,

hộ dân trong vấn đề xây dựng nhà ở cho công nhân tại các KCN, KCX thì Nhà nước còn ban hành chính sách về quản lý hộ khẩu lao động nhập cư tới các đô thị, KCN, KCX Chính sách này nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của công dân trong cư trú và đi lại Nhà nước đã nhiều lần đổi mới chính sách về đăng ký hộ khẩu theo hướng mở rộng phục vụ quản lý xã hội và đảm bảo quyền lợi cư trú của công dân

Sau hơn hai năm triển khai Nghị Quyết số 18/NQ-CP, đến nay cả nước có

27 dự án đã được khởi công với tổng vốn đầu tư khoảng 3.015 tỷ đồng, tổng diện tích sàn 866.600 m2, góp phần giải quyết chỗ ở cho khoảng 139.800 công nhân lao động tại các KCN

Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện các dự án trên cũng phát sinh một

số vướng mắc cần tiếp tục tháo gỡ và giải quyết Thủ tục pháp lý xin duyệt quy hoạch và triển khai dự án khu nhà ở công nhân còn chưa có sự thống nhất giữa các

cơ sở, ngành chức năng nên chủ đầu tư dự án thường mất nhiều thời gian, công sức và chi phí để triển khai Đặc biệt, việc chậm trễ hoàn thành các thủ tục của dự

án làm phát sinh chi phí do biến động giá nguyên vật liệu Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư chỉ được cấp Quyết định giao đất mà không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chủ đầu tư các dự án này gặp vướng mắc khi vay vốn; ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ được áp dụng trong năm 2009 đã hạn chế việc thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân

1.2.2 Một số qui chuẩn, tiêu chuẩn liên quan

1.2.2.1 Điều kiện tối thiểu đối với khu nhà ở

Theo Quyết định số 17/2006/QĐ-BXD ban hành ngày 07 tháng 06 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về điều kiện tối thiểu của nhà ở cho người lao động thuê để ở như sau:

1 Khu đất xây dựng nhà ở để cho người lao động thuê để ở phải đảm bảo không thuộc khu vực cấm xây dựng; không vi phạm hành lang bảo vệ công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hoá và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật; không thuộc khu vực có nguy cơ lở đất, lũ quét, ngập úng, bị ô nhiễm bởi chất thải công nghiệp, bãi rác, nghĩa trang; không lấn chiếm đất công và không có tranh chấp về đất đai

2 Bố trí mặt bằng xây dựng nhà ở và các hạng mục xây dựng khác trong khu đất phải đảm bảo cho việc đi lại thuận lợi, vệ sinh môi trường và hạn chế tối đa khả năng lan từ nhà nọ sang nhà kia khi có các sự cố (như cháy nổ, nhà đổ )

3 Mật độ xây dựng không được vượt quá 70%

4 Chiều rộng thông thuỷ của đường tối thiểu 3,5m, không có vật cản trên đường và phải bảo đảm yêu cầu cho các thiết bị cứu hoả hoạt động khi có sự cố

5 Khoảng cách giữa hai mép mái mặt trước của 2 dãy nhà song song đối diện không nhỏ hơn 2,70m, khoảng cách từ mép mái mặt trước của nhà đến mép mái mặt sau của nhà đối diện hoặc một bức tường đối diện không nhỏ hơn 2,4m, khoảng cách giữa hai mặt sau của 2 nhà song song không nhỏ hơn 2, 0m

6 Trong khu nhà cho thuê có từ 10 phòng trở lên hoặc số người thuê lớn hơn

30 người, phải bảo đảm có diện tích cây xanh hoặc khoảng trống tối thiểu 2m2/người

7 Mỗi khu nhà ở phải có bản nội quy sử dụng treo ở nơi dễ thấy

1.2.2.2 Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở công nhân KCN

- Đối với các khu công nghiệp đang trong giai đoạn hình thành, Chủ đầu tư cấp I tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật

của khu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở cho công nhân được phân bổ vào giá thuê đất tại khu công nghiệp

- Đối với các khu công nghiệp đã hình thành được bố trí theo nguyên tắc sau:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát, bổ sung quy hoạch, tổ chức thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất mới để giao cho Ban Quản lý khu công nghiệp của địa phương, doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp thuê Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất để lại cho địa phương;

+ Sử dụng quỹ đất 20% dành xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn để giao cho các chủ đầu tư xây dựng nhà

ở cho công nhân KCN thuê, nếu quỹ đất đó phù hợp với quy hoạch;

- Giao cho doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp tổ chức lập quy hoạch khu nhà ở công nhân và làm chủ đầu tư dự án Khi phê duyệt quy hoạch khu nhà ở công nhân, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho phép sử dụng một phần quỹ đất này để xây dựng nhà ở thương mại, tạo nguồn bù đắp chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu nhà ở công nhân [7]

1.2.2.3 Tiêu chuẩn thiết kế và giá cho thuê nhà ở công nhân KCN

Tiêu chuẩn diện tích ở đối với nhà ở công nhân khu công nghiệp được thiết

kế tối thiểu là 5 m2/người; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu nhà ở công nhân theo Quy chuẩn xây dựng hiện hành;

Khi tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, các

dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và

hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, không khống chế số tầng, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Giá cho thuê nhà ở công nhân khu công nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trên cơ sở đề nghị của chủ đầu tư, theo nguyên tắc không được tính các ưu đãi của Nhà nước, không tính các khoản chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở (đã được phân bổ vào giá thuê đất khu công nghiệp) vào giá thuê và bảo đảm lợi nhuận định mức tối đa 10%, với thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm [7]

1.2.2.4 Đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở

Công nhân KCN có nhu cầu thuê nhà ở phải làm đơn, có xác nhận của doanh nghiệp sản xuất trong KCN và ký hợp đồng thuê nhà ở với đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở công nhân KCN

Công nhân KCN thuê nhà ở phải trả tiền thuê nhà đầy đủ, tuân thủ nội quy

sử dụng nhà ở do đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở công nhân KCN quy định; không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê, nếu vi phạm sẽ bị hủy hợp đồng hoặc bị xử lý theo quy định của pháp luật

Đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở công nhân chịu trách nhiệm cho thuê đúng đối tượng là công nhân lao động tại các KCN; ưu tiên đối với các trường hợp công nhân ngoại tỉnh có hợp đồng lao động tại KCN nơi có dự án nhà ở công nhân, công nhân có thu nhập thấp, chưa có nhà ở hoặc có nhà ở tạm bợ [7]

1.2.2.5 Chỉ tiêu sử dụng đất đai hợp lý cho một khu đất ở

a, Các quy định về quy hoạch sử dụng đất đơn vị ở

Các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phải xác định được vị trí, quy mô các khu chức năng Các công trình công cộng dịch vụ đô thị phải phù hợp với quy mô dân

số trong khu vực thiết kế, đồng thời xem xét đến nhu cầu của các khu vực lân cận

Quy mô dân số phải được dự báo phù hợp với các mô hình nhà ở và chỉ tiêu nhà ở, đất ở được lựa chọn Hoặc ngược lại, với quỹ đất nhất định và mục tiêu bố trí dân cư, cần lựa chọn giải pháp quy hoạch và mô hình, chỉ tiêu nhà ở phù hợp

Trong các nhóm nhà ở phải bố trí vườn hoa, sân chơi với bán kính phục vụ (tính theo đường tiếp cận thực tế gần nhất) không lớn hơn 300m

Đối với nhóm nhà ở chung cư, diện tích đất ở là diện tích chiếm đất của các khối nhà chung cư với mật độ xây dựng tối đa

Đối với nhóm nhà ở liên kế hoặc nhà ở riêng lẻ, diện tích đất ở là diện tích lô đất xây dựng nhà ở của các hộ gia đình

Trong đơn vị ở có các loại hình nhà ở đa dạng, chỉ tiêu đất ở phải được tính toán cho từng loại hình nhà ở riêng biệt, chỉ tiêu các loại đất còn lại được tính là chỉ tiêu trung bình dựng nhà ở của các hộ gia đình

Trong đơn vị ở có các loại hình nhà ở đa dạng, chỉ tiêu đất ở phải được tính toán cho từng loại hình nhà ở riêng biệt, chỉ tiêu các loại đất còn lại được tính là chỉ tiêu trung bình

Các quy định về sử dụng đất đơn vị ở như sau:

- Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu phải đạt 2m2/người, trong đó đất cây xanh trong nhóm nhà ở tối thiểu phải đạt 1m2/người;

- Đất công trình giáo dục mầm non và phổ thông cơ sở tối thiểu phải đạt 2,7 m2/người

Đất các khu vực sử dụng hỗn hợp (có thể gồm đất ở và đất sản xuất/kinh doanh), được quy đổi ra loại đất tương ứng theo tỷ lệ diện tích sàn sử dụng cho mỗi loại chức năng

Đối với các khu ở phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, các đối tượng nhà ở

xã hội, chỉ tiêu quy hoạch sử dụng các loại đất trong đơn vị ở phải đạt tối thiểu 70%

so với các quy định nêu trên, đồng thời, mặt cắt ngang đường giao thông nhỏ nhất (đường trong nhóm nhà ở) phải đảm bảo ≥ 4m

Đối với các khu vực phục vụ cho các loại hộ đặc biệt (độc thân, ký túc xá ) cần điều chỉnh các chỉ tiêu sử dụng đất cho phù hợp [1]

b, Đất công trình công cộng

Các công trình dịch vụ đô thị phục vụ trong đơn vị ở (trường học, chợ…) cần đảm bảo bán kính phục vụ không quá 500m Riêng đối với khu vực có địa hình phức tạp, bán kính phục vụ của các lọai công trình này không quá 1,0km

Các công trình dịch vụ khác trong đô thị cần được quy hoạch phù hợp với cấu trúc đô thị, khai thác được vị trí và mối liên kết với các khu chức năng khác trong đô thị

* Trong quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, các công trình dịch vụ đô thị cần đảm bảo kết hợp hài hoà giữa việc bố trí theo các đối tượng phục vụ và theo các chuyên ngành; thuận tiện phục vụ, tiết kiệm đất đai và kinh phí đầu tư xây dựng; đảm bảo

mỹ quan đô thị Các công trình dịch vụ phải được bố trí ở vị trí phù hợp với từng loại chức năng:

Các công trình nhà trẻ, trường học, bệnh viện không bố trí tiếp giáp các trục đường cấp đô thị trở lên, đảm bảo có đủ diện tích sân, vườn, cây xanh và chỗ

 Khi quy hoạch các công trình dịch vụ đô thị ngầm, cần đảm bảo kết nối hợp lý và thuận tiện giữa các công trình trên mặt đất và các công trình dưới mặt đất;

 Đối với khu vực có quy mô dân số từ 20.000 người trở lên, cần bố trí ít nhất 1 trường phổ thông trung học; [1]

c, Đất cây xanh

Đất cây xanh sử dụng công cộng cấp ngoài đơn vị ở trong các đô thị bao gồm: công viên, vườn hoa phục vụ một hay nhiều đơn vị ở, tòan đô thị hoặc cấp vùng (bao gồm cả các công viên chuyên đề); diện tích mặt nước nằm trong khuôn viên các công viên, vườn hoa, trong đó chỉ tiêu mặt nước khi quy đổi ra chỉ tiêu đất cây xanh/người không chiếm quá 50% so với tổng chỉ tiêu diện tích đất cây xanh sử dụng công cộng ngoài đơn vị ở; không bao gồm các loại cây xanh chuyên dụng

Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở bao gồm sân chơi, vườn hoa, sân bãi TDTT phục vụ hàng ngày Trong đó bao gồm các công trình phục vụ chung

toàn đơn vị ở và các công trình phục vụ trong các nhóm nhà ở Mỗi đơn vị ở xây dựng mới phải có tối thiểu một công trình vườn hoa (có thể kết hợp với sân thể thao ngoài trời và điểm sinh hoạt cộng đồng) phục vụ chung cho toàn đơn vị ở với quy

mô tối thiểu là 5.000m2

[1]

1.3 Vai trò của nhà nước với nhà ở cho công nhân KCN

Trong mục tiêu phát triển nhà ở của nước ta thì một phần quan trọng là phải

ưu tiên, đảm bảo phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho công nhân các KCN trong điều kiện hiện nay

Vai trò của Nhà nước đối với nhà ở cho công nhân KCN được thể hiện chủ yếu như sau:

- Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là một nhiệm vụ của nhà nước, nhằm thống nhất việc quản lý đất đai cho các mục đích khác nhau và các công trình xây dựng theo quy hoạch và pháp luật Thông qua công tác quy hoạch, nhà nước thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế, văn hoá xã hội… ngăn chặn những tiêu cực trong việc sử dụng đất đai và xây dựng hình thành các công trình, nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho công nhân KCN

- Nhà nước ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật nhà ở, tạo môi trường pháp lý cho sự phát triển và khắc phục các hạn chế của quá trình phát triển nhà ở cho công nhân KCN Qua hệ thống pháp luật, quy định các yêu cầu phát triển, tiêu chuẩn thiết kế, yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án phát triển, xây dựng và quản lý vận hành quỹ nhà ở…

- Nhà nước khuyến khích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất đai, xây dựng

và phát triển nhà ở hợp lý Dựa trên những chính sách chung về nhà ở, nhà nước còn ban hành những chính sách liên quan đến nhà ở cho công nhân các KCN, đó là các chính sách về phát triển KCN

- Nhà nước phải thực hiện vai trò kiểm tra, giám sát, quản lý việc sử dụng nhà ở công nhân KCN Nhà nước phải giám sát việc sử dụng nhà dành cho công nhân có thực sự được đưa vào sử dụng đúng mục đích hay không…

- Nhà nước phải đóng vai trò trực tiếp trong việc xây dựng và phát triển nhà ở cho công nhân các KCN Để đáp ứng được nơi ăn chốn ở cho người lao động, trên thực

tế số doanh nghiệp có đủ tiềm lực, năng lực để đầu tư nhà ở cho công nhân còn hạn chế Vì vậy, sự tham gia của nhà nước kết hợp với các doanh nghiệp là hết sức quan trọng trong việc phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho công nhân KCN [12]

1.4 Khái quát về các KCN ở Việt Nam và thực trạng nhà ở cho công nhân tại các KCN

1.4.1 Khái quát về các KCN ở Việt Nam

Sau gần 20 năm phát triển kể từ khi ra đời KCN đầu tiên (khu chế xuất Tân Thuận – thành lập ngày 24/9/1991), cho đến giữa năm 2010, cả nước ta đã có 225 KCN được thành lập ở 54 tỉnh, thành phố trong cả nước với tổng diện tích đất tự nhiên 58.220ha, trong đó có 162 KCN đã đi vào hoạt động, 74 KCN đang giải phóng mặt bằng, diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê là 38.075 ha, chiếm 65,5% tổng diện tích đất tự nhiên Con số khu công nghiệp vẫn chưa dừng lại ở đó Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong quy hoạch đến năm 2020, Việt Nam sẽ có khoảng 106 khu công nghiệp mới và 26 khu công nghiệp được mở rộng thêm [30]

Tính đến tháng 9 năm 2010 các KCN ở nước ta đã thu hút 1,17 triệu lao động trực tiếp làm việc trong KCN và khoảng 1,5 triệu lao động trong lĩnh vực xây dựng, cung cấp dịch vụ cho các KCN tại các cơ sở kinh doanh ngoài KCN Tỷ lệ bình quân thu hút lao động tại các KCN trên một đơn vị diện tích hiện nay là 90-100 người/ ha Nếu KCN tập trung các ngành nghề như dệt may, lắp ráp điện tử có quy

mô bình quân ở Việt Nam hiện nay là 100-150 ha thì một KCN sẽ có khả năng thu hút 10.000-15.000 lao động Với KCN có quy mô diện tích lớn tới 2.700 ha như KCN Nhơn Trạch (Đồng Nai) thì khi lấp đầy lượng lao động làm việc tại đây đạt mức 300.000 người và sẽ tạo nên ở đây một đô thị công nghiệp mới [25]

Các KCN phân bố ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước tuy nhiên nó tập trung chủ yếu ở những vùng kinh tế trọng điểm của ba miền Bắc, Trung, Nam Với tổng diện tích đất tự nhiên lên tới 49.232 ha, 149 KCN này chiếm gần 80,9% tổng diện tích các KCN trong cả nước Theo thống kê tại các địa phương gửi báo cáo và ước tính từ các nguồn thông tin khác, hiện nay có khoảng hơn 1 triệu lao động đang làm việc tại các KCN và các khu kinh tế trên toàn quốc Trong số những lao động này có chủ yếu là người tỉnh ngoài hoặc huyện ngoài và có nhu cầu thuê nhà ở trong thời gian lao động tại các KCN Trong các khu nhà tập trung (xây dựng từ nguồn ngân sách nhà nước hoặc từ phía các doanh nghiệp) cũng chỉ đủ cung cấp chỗ ở, sinh hoạt cho khoảng 7 - 10% số lao động đang làm việc tại đây và có nhu cầu về nhà ở Trên 90% công nhân còn lại phải tự thu xếp chỗ ở, thuê trọ rải rác trong các khu dân cư gần nơi họ làm việc hay các KCN [23]

Với sự phát triển hiện nay của các KCN ở Việt Nam thì đến tháng 6/2010 các KCN này đã thu hút trên cả nước được 3.363 dự án có vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư trên 36,760 tỷ USD và gần 3.416 dự án đầu tư trong nước với tổng

số vốn đầu tư đăng ký gần 232,416 nghìn tỷ đồng Hiện đã có 2.412 dự án có vốn đầu tư nước ngoài và 2.292 dự án đầu tư trong nước tại các KCN cả nước đã đi vào sản xuất kinh doanh với tổng vốn đầu tư thực hiện đạt hơn 15,8 tỷ USD và 99, 415 nghìn tỷ đồng (tương ứng với 38% và 49% tổng số vốn đăng ký vào KCN) [30]

Việc phát triển các KCN đã và đang góp phần quan trọng giải quyết việc làm cho lao động tại chỗ và lao động nhập cư Trong thời gian tới, lực lượng lao động trong các KCN gia tăng mạnh mẽ cùng với sự phát triển của các dự án hoạt động trong các KCN Tính đến tháng 9/2010 , các KCN của cả nước đã thu hút được khoảng 1,17 triệu lao động trực tiếp với tỷ trọng lao động có chuyên môn kỹ thuật tăng lên và đạt gần 40% Ngoài ra nếu tính cả số lao động gián tiếp thì tổng số việc làm được tạo ra từ chương trình phát triển KCN tập trung nhiều nhất là tại TP Hồ Chí Minh với khoảng 260 nghìn lao động làm việc tại hơn 100 xí nghiệp trong 15 KCN trong số này có khoảng 70% lao động là người từ các địa phương khác đến làm việc tại TP Hồ Chí Minh và đại đa số

công nhân ở đây đều có nhu cầu nhà trọ Hiện mới chỉ có một số ít KCN có nhà lưu trú cho công nhân như KCX Linh Trung I, Tân Thuận; các KCN Tân Tạo, Tân Bình… nhưng số phòng chỉ đủ cho chưa tới 4% nhu cầu, còn lại đều không

có hoặc là công nhân phải sống trong các khu nhà tạm bợ, thiếu thốn điều kiện sinh hoạt tối thiểu

Riêng tại Hà Nôị, quá trình mở rộng phát triển và thu hút mạnh đầu tư vào các KCN đã tạo lên sức hút mạnh về lao động tại đây, bao gồm đội ngũ cán bộ kỹ thuật, công nhân, nhân viên nghiệp vụ và cán bộ quản lý trong đó 90% là công nhân

và kỹ thuật viên Trong số những lao động đang làm việc tại Hà Nội có cả người Việt Nam và người nước ngoài chủ yếu là cán bộ quản lý hay kỹ thuật viên cao cấp

Tại Đà Nẵng có 6 KCN với tổng diện tích đất khoảng 2,160 ha và thu hút khoảng 50 nghìn lao động Trong số đó có khoảng 60% là người ngoại tỉnh cần chỗ trọ Riêng quận Liên Chiểu, dân số sở tại khoảng 91 nghìn người Trong khi đó số lao động ngoại tỉnh khoảng 30 nghìn người Cùng lúc đó trên địa bàn quận còn có khoảng 30 nghìn sinh viên của các trường đại học [18]

Số lao động trong các KCN tăng nhanh với các điều kiện và đặc điểm nêu trên dẫn đến cầu về nhà ở tăng mạnh tại các khu vực KCN (nhà ở cho người địa phương khác đến làm việc, nhà ở cho gia đình trẻ mới hình thành

…) Hầu như toàn bộ số người lao động từ địa phương khác đến làm việc tại các KCN đều có nhu cầu về nhà ở Một số lao động là người địa phương cũng

có nhu cầu về nhà ở gần KCN do chế độ làm việc theo ca kíp của các doanh nghiệp buộc người dân phải bám xưởng bám máy hay làm thêm giờ Do diện tích nhà ở của gia đình hiện có chật hẹp, do bản thân người lao động thích sống

tự lập không muốn phụ thuộc gia đình, bên cạnh đó cũng do giao thông trong khu vực chưa thuận tiện, tốn nhiều thời gian hoặc kém an toàn nên một số công nhân tuy trong cùng huyện với những KCN song ở các địa điểm khó khăn về giao thông vẫn có nhu cầu về nhà ở gần KCN…

1.4.2 Thực trạng nhà ở công nhân tại các KCN

Bênh cạnh sự phát triển mạnh của các KCN ở nước ta hiện nay thì tình hình giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân nhìn chung trong cả nước là bị buông lỏng Nguyên nhân chủ yếu là do thay đổi cơ chế từ bao cấp về nhà ở sang cơ chế thị trường Bên cạnh đó năm 1993 Luật Đất đai ra đời cũng làm thay đổi đáng kể đến giá trị quyền sử dụng đất, đẩy giá nhà đất tăng cao so với thu nhập trung bình của người công nhân Về phía Nhà nước không còn bao cấp về nhà ở, doanh nghiệp chạy theo lợi nhuận không quan tâm đến nhà ở cho công nhân, bản thân công nhân với thu nhập thấp nên không thể tự mua nhà - đặc biệt là các công nhân trẻ từ các vùng nông thôn về các thành phố làm việc Do đó, tình hình xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt ở cho công nhân rất hạn chế

Hầu hết các dự án về khu đất ở cho công nhân ở các KCN hiện nay đều do nhà nước bỏ vốn đầu tư và giao cho các doanh nghiệp xây dựng Các khu ở này (hay còn gọi là khu cư xá) thường là nhà tập thể thấp tầng (5-6 tầng, không sử dụng thang máy) dành cho công nhân độc thân chưa lập gia đình, có điều kiện an ninh và điều kiện sinh hoạt tốt hơn hẳn các khu nhà do dân tự xây dưng Bên trong khu đất

ở này được bố trí các hoạt động giải trí ngoài giờ lao động như sân chơi thể thao và công viên

Số lượng nhà ở phụ thuộc vào số lượng công nhân làm việc trong các KCN Nhưng hiện nay, khi tốc độ thu hút lao động của các KCN không ngừng tăng lên thì việc xây dựng và phát triển nhà ở cho công nhân vẫn không theo kịp được tốc độ phát triển đó

a, Nhà ở do doanh nghiệp và nhà nước xây dựng

Nhu cầu của công nhân về nhà ở do nhà nước và doanh nghiệp xây dựng là rất lớn, nhưng số lượng các khu cư xá cho công nhân hiện nay còn rất ít Điển hình, tình hình xây dựng nhà ở công nhân ở các tỉnh có các KCN tập trung nhiều nhất cả nước thông qua bảng số liệu sau:

Bảng 1.1: Tỷ lệ công nhân ở nhà do nhà nước và doanh nghiệp

sản xuất xây dựng tại các tỉnh, thành phố năm 2010

Tỉnh, thành phố Tổng số công

nhân

Số công nhân ở nhà do nhà nuớc và DN xây Tỷ lệ (%)

tỷ lệ chưa bằng một nửa của tỉnh Bình Dương Theo điều tra thực tế tại TP Đà Nẵng

và TP Hà Nội chỉ mới đáp ứng được 2% nhu cầu của công nhân tại các KCN [23]

Hiện thành phố Hà Nội mới có 3 dự án nhà ở cho công nhân với số lượng trên 3.244 căn hộ (tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 242.280m2), đáp ứng cho ở khoảng hơn 16.300 người gồm: nhà ở cho công nhân tại xã Kim Chung (huyện Đông Anh) do Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà Hà Nội đầu tư xây dựng; nhà ở cho cán bộ công nhân viên đang lao động tại khu công nghiệp Bắc Phú Cát do Công ty cổ phần Đá ốp lát cao cấp Vinaconex đầu tư xây dựng; và nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp Phú Nghĩa do Công ty cổ phần tập đoàn Phú Mỹ đầu tư xây dựng [23]

Tuy nhiên, cho đến nay ở Hà Nội vẫn chưa có một khu ở tập trung nào dành riêng cho công nhân do doanh nghiệp các KCN xây dựng Nếu xét về thời gian thì các KCN này phát triển sau các KCN Bình Dương nên vấn đề chăm lo, giải quyết

chỗ ở cho người lao động cũng ít được chú trọng hơn Mặt khác, giá đất ở Hà Nội khá đắt đỏ đã ảnh hưởng không nhỏ đến kinh phí giải phóng mặt bằng Bên cạnh

đó, lại thiếu các cơ chế về nguồn vốn để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp được vay vốn với lãi suất ưu đãi Điều này đã làm giảm tính khả thi của các dự án xây dựng nhà ở, từ đó cũng hạn chế các doanh nghiệp tham gia vào xây dựng nhà ở cho công nhân

Theo số liệu do các nhà thống kê đưa ra, tỷ lệ trung bình trên cả nước mới đạt được 7% - 10%[1] chỉ giải quyết được một phần nhỏ những bức xức về chỗ ở của công nhân các KCN Thực tế là do số doanh nghiệp có đủ tiềm lực và năng lực để đầu tư nhà ở công nhân chỉ mới đếm được trên đầu ngón tay [23]

b, Nhà ở do tư nhân xây dựng và cho thuê

Tỷ lệ công nhân được ở trong các ngôi nhà dạng ký túc xá, khu lưu trú do nhà nước và doanh nghiệp xây dựng nói chung còn rất thấp Vậy một câu hỏi được đặt ra “số lao động còn lại họ sẽ ở đâu?” Trong điều kiện những chính sách về nhà

ở cho công nhân chưa được thực hiện một cách thật tốt, thì giải pháp trước mắt cho những công nhân ngoại tỉnh là tự tìm chỗ ở cho chính bản thân họ Nhận thức được nhu cầu đó, một số hộ dân đã xây dựng nhà ở cho công nhân thuê, và hình thức nhà này đang phát triển nhanh chóng với một số lượng lớn trên pham vi cả nước, đặc biệt là ở các tỉnh thành phố sau: TP Hà Nội, TP Đà Nẵng, tỉnh Cần Thơ

Hiện tại TP Hà Nội là nơi đáp ứng lượng nhà ở do tư nhân xây dựng cho thuê nhiều nhất bởi vì trong quá trình giải quyết nhà ở cho công nhân thì hình thức nhà ở

do doanh nghiệp xây dựng chưa được chú trọng phát triển nên đã tạo điều kiện cho loại nhà này hình thành và phát triển ồ ạt Ngược lại, là tỉnh Bình Dương và TP Hồ Chí Minh có tỷ lệ chỉ bằng 2/3 của nhóm 3 tỉnh, thành Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ

Các dạng nhà dân tự xây để cho thuê rất đa dạng và đang phát triển tự phát nhanh chóng, do được xây dựng một cách tự phát nên các khu nhà ở cho thuê rất đa dạng về các bố cục thành phần không gian kiến trúc, đa số đều có chất lượng xây dựng thấp, không đảm bảo về các tiêu chuẩn vệ sinh môi trường, mất an ninh trật tự

xã hội, Do tính chất tạm bợ và vốn đầu tư thấp nên các khu nhà ở này thường được

xây dựng bằng các loại vật liệu rẻ tiền, mau hư hỏng, xuống cấp như mái lợp lá, tường ván gỗ, mái tole hoặc tường gạch xây, mái tole, …

Hệ thống cơ cở hạ tầng kỹ thuật rất sơ sài Lối đi nhỏ thường bằng đất, cấp phối sỏi hoặc tráng ximăng Hệ thống thoát nước mưa chủ yếu là thoát tự do trên nền đất theo các mương thoát sơ sài, còn nước thải vệ sinh thường là tự ngấm trực tiếp xuống đất Nguồn cấp nước chủ yếu là các giếng đóng được khoan tại chỗ

Tuy vậy, theo số liệu điều tra chỉ có riêng ở TP Hồ Chí Minh và tại một số quận ngoại thành, cá biệt cũng có một số chủ nhà đã tổ chức được các khu nhà cho thuê có tiện nghi cao hơn, mật độ xây dựng vừa phải, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt, có hệ thống cấp nước riêng (giếng đóng), có cửa hàng tạp hóa phục vụ cho các nhu cầu về sinh hoạt của công nhân [24]

Nhìn chung, tình hình thực tế xây dựng nhà ở cho công nhân cho thấy rằng hiện nay chất lượng của hình thức nhà do các hộ tư nhân xây dựng vẫn chưa đảm bảo được điều kiện sống tối thiểu, điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến sức khỏe của người công nhân Do phải sống trong các khu nhà với chất lượng thấp kém như vậy đã làm cho người lao động không thể yên tâm sản xuất, nâng cao tay nghề, không có ý định gắn bó lâu bền với doanh nghiệp, ảnh hưởng đến chất lượng của người lao động và năng suất lao động của doanh nghiệp

Tóm lại, dù tồn tại và phát triển ở bất cứ tỉnh nào thì nhà ở do tư nhân xây dựng vẫn là loại nhà đáp ứng được phần lớn nhu cầu trước mắt của người lao động,

đó là có chỗ ở Việc không đáp ứng đầy đủ cho công nhân về nhà ở từ phía nhà nước và doanh nghiệp đã dẫn đến tình trạng phát triển ồ ạt của loại nhà này

1.5 Kinh nghiệm về việc sử dụng đất khu ở cho công nhân tại các KCN của một số nước trên thế giới

Việc nâng cao hiệu quả đất ở cho công nhân tại các KCN hiện nay đang là một vấn đề khá bức xúc đặt ra với tất cả các nước, đặc biệt là đối với những nước có tốc độ tăng trưởng phụ thuộc phần lớn vào yếu tố phát triển các KCN Sau đây là một số những kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về việc phát triển đất khu

ở cho công nhân tại các KCN

1.5.1 Tại Trung Quốc

* Chính sách cải cách và thương mại hoá đất ở, trong đó có đất ở cho người lao động ngoại tỉnh

Chính phủ đã cung cấp một lượng vốn lớn cho việc đầu tư xây dựng khu đất

ở cho người lao động từ năm 1949 Nhà nước chịu trách nhiệm tạo điều kiện về nơi

ở, đặc biệt là đối với cán bộ công chức được tuyển dụng trực tiếp Dân cư và lao động ngoại tỉnh hầu hết đều dựa vào nhà nước để được bao cấp về nhà ở, khiến cho việc phân phối không công bằng và tham nhũng trở thành phổ biến Hậu quả dẫn đến công tác quản lý, sử dụng đất tại những khu ở này kém hiệu quả, nảy sinh những tiêu cực ( không đáp ứng được nhu cầu chính đáng, chất lượng nhà ở kém, tốc độ xuống cấp nhanh )

Trung Quốc cũng đã từng bước tiến hành thương mại hoá toàn bộ quá trình xây dựng, phân phối và nâng cao hiệu quả sử dụng khu đất ở cho người lao động Chính quyền địa phương được trao quyền chủ động dành quỹ đất để phát triển “ nhà

rẻ tiền “, phân phối không mất tiền cho người dân và chủ động việc đánh thuế Từ năm 1993, luật lệ trung ương yêu cầu các công ty phát triển bất động sản phải có ít nhất 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở trong kế hoạch phát triển hàng năm dành cho người thu nhập thấp, dưới hình thức thuê hoặc bán

* Chính sách quản lý nhà ở khác

Nhà nước thiết lập các quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp, thí điểm rút kinh nghiệm, sau đó áp dụng cho toàn quốc Đảm bảo thực hiện công khai và tính minh bạch trong phân phối nguồn vốn và quỹ đất để xây dựng nhà ở cho các đối tượng là lao động ngoại tỉnh có thu nhập thấp với sự kiểm soát của nhà nước cùng với sự thực hiện chiến lược bao cấp tiền thuê nhà một cách linh hoạt và ít tốn kém hơn so với chiến lược xây dựng trực tiếp các nhà cho thuê với giá thấp Tổ chức hợp tác giữa các công ty nhà đất theo hướng Nhà nước và tư nhân cùng làm

Bên cạnh đó, Nhà nước đồng thời đi vào thực hiện thí điểm một số mô hình khu đất ở dưới dạng kí túc xá để bán và cho thuê với mức giá phù hợp với thu nhập của những người lao động độc thân Các mô hình này lại được tiếp tục nhân rộng và

nâng cao việc sử dụng khu đất ở nhằm đáp ứng nhu cầu về ở lâu dài của công nhân, người lao động, được nhân rộng tại các địa phương có những nguồn lực và điều kiện tương đồng [20]

1.5.2 Tại Nhật Bản

Kinh nghiệm từ Nhật Bản về giải quyết chỗ ở cho công nhân khu công nghiệp nằm ở giải pháp quy hoạch tổng thể khu dân cư công nghiệp Trong quy hoạch tổng thể các nhà hoạch định chính sách và chủ đầu tư khu công nghiệp đã phối hợp với nhau từng bước thực hiện khu vực phát triển gồm nhiều chức năng khu dân cư, khu công nghiệp và khu giải trí, hạ tầng xã hội Hệ thống hạ tầng trong và ngoài khu công nghiệp được xây dựng đồng bộ hoàn chỉnh Công nhân nhà máy và người dân có thể mua nhà hoặc thuê nhà để ở sinh hoạt và làm việc

Quan điểm “đối sách kết hợp môi trường sống phát triển công nghiệp” được

tổ chức trực thuộc Chính phủ và Chính quyền địa phương thực hiện nhằm xây dựng nhà ở và môi trường sống cho người lao động làm việc tại các nhà máy

Khu công nghiệp osadano với diện tích 400 ha, chính quyền thành phố Fukuchiyama, tỉnh Kyoto đã để riêng phần đất cho việc xây dựng nhà ở, rộng khoảng 60 ha ở phía Bắc khu công nghiệp chia thành các lô cho nhà công ty, nhà ở công nhân Xây dựng trường mẫu giáo, nhà trẻ, trường tiểu học, trường phổ thông trung học [20]

1.5.3 Tại Mỹ

Chính sách về quỹ đất ở dành cho công nhân khu công nghiệp tại Mỹ được đặt chung trong vấn đề quỹ đất ở dành cho người lao động có thu nhập thấp Tại

Mỹ, Bộ xây dựng nhà ở và phát triển đô thị Mỹ được giao quản lý tiền hỗ trợ toàn

bộ khu đất ở để đảm bảo quyền lợi cho các hộ gia đình có thu nhập thấp hoặc là những người nghèo Dưới sự bảo đảm của nhà nước, lãi xuất tín dụng giảm và được duy trì ở một mức nhất định phù hợp với khả năng của người đi vay Nhiều chương trình cấp vốn trực tiếp đã được triển khai, như cấp tạm ứng, cấp tín dụng ưu đãi cho việc tạo lập mới và cải tạo nhà ở; hỗ trợ hoặc bảo lãnh thanh toán tiền thuê nhà ở Ngoài ra thì chính phủ Mỹ cũng đặc biệt quan tâm đến hình thức sử dụng quỹ đất

sạch để xây dựng nhà ở cho thuê giá thấp Tuy nhiên qua nhiều năm, dù cũng qua nhiều chính sách của nhà nước, nhưng vấn đề này vẫn trong tình trạng là khủng hoảng nặng Điều này có được một phần do các định chế do tổng thống các kỳ đưa

ra khác nhau Với mỗi kỳ tổng thống thì lại có những chính sách về quỹ đất và nhà

ở cho công nhân khác nhau chính vì vậy mà cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng nhà ở xã hội tại Mỹ Đến nay, bài học kinh nghiệm mà nước

Mỹ có thể rút ra là nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng nhà ở là do thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở cho thuê [20]

1.6 Một số kết luận rút ra cho Việt Nam

Từ thực tế và kinh nghiệm của các quốc gia cho thấy việc sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho công nhân làm việc tại các KCN là một vấn đề rất quan trọng

và có ý nghĩa thiết thực cấp bách với sự phát triển lâu dài của các hoạt động sản xuất kinh doanh và chiến lược phát triển bền vững của các KCN Sự phối hợp giữa nhà nước, ban quản lý các KCN, doanh nghiệp và người dân trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân tại các KCN ở mỗi quốc gia, mỗi khu vực tuy có khác nhau Tuy nhiên vẫn có những nét tương đồng và những xu thế phát triển chung, chúng ta có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm quan trọng cho Việt Nam giải quyết vấn đề này trên một số khía cạnh sau:

Thứ nhất là, chúng ta phải mạnh dạn thừa nhận quan điểm việc quy hoạch

sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho công nhân tại các KCN là một yếu tố quan trọng gắn liền với sự hình thành và phát triển của các KCN đồng thời nó cũng là một nhân tố quan trọng đi liền với quá trình phát triển kinh tế đất nước, đặc biệt là đối với những nước đang trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá như Việt Nam Dù là nước đi sau thì Việt Nam cũng cần phải nhấn mạnh vấn đề này và có những cơ chế chính sách quan tâm thích đáng Vì tất cả những nước đã trải qua thời kỳ tăng trưởng và phát triển cũng đều khẳng định rằng xuất phát từ nền tảng

và yếu tố then chốt là sự phát triển mạnh mẽ của các KCN Gắn với vấn đề này là vấn đề giải quyết tạo một môi trường sống tốt nhất cho người lao động

Thứ hai là, các khu đất ở dành cho công nhân tại các KCN cũng là một bộ

phận để hình thành và phát triển nhà ở xã hội nên cần có sự quan tâm, phối hợp của các doanh nghiệp tư nhân và cơ quan, doanh nghiệp nhà nước Tuy nhiên, bên cạnh

đó vẫn cần thực hiện tốt công tác kiểm tra, giám sát quá trình xây dựng và sử dụng đất xây dựng nhà ở của các doanh nghiệp

Thứ ba là, về cơ chế chính sách sử dụng quỹ đất để xây dựng nhà ở cho công

nhân KCN phải xem xét, cân nhắc mọi điều kiện cho từng thời kỳ nhất định, có chính sách cụ thể mang tính ưu tiên cho mỗi giai đoạn, tránh dàn trải Trong đó đặc biệt quan tâm đến chính sách tạo nguồn vốn và quỹ đất tại địa phương có KCN

Thứ tư là, về mô hình nhà ở khi thiết kế quy hoạch chi tiết một khu nhà ở cho

công nhân KCN cần xác định phát triển theo nhiều mô hình đa dạng và nên phát triển đồng bộ các mô hình Dựa vào đặc điểm, hoàn cảnh của mỗi địa phương và KCN nằm trong địa phương đó để phát triển mô hình nhà ở cho công nhân KCN

một cách hợp lý

Tóm lại, trong xu thế tất yếu của sự biến đổi kinh tế nói chung trên thế giới, bất kỳ quốc gia nào dù là phát triển hay đang phát triển, các quốc gia đang trong quá trình CNH- HĐH chuyển đổi cơ cấu kinh tế, để thay đổi và phát triển theo hướng tích cực, thu hẹp khoảng cách với các nước phát triển đi trước thì một trong những điều kiện tiên quyết đó là phải tập trung phát triển các KCN Tuy nhiên để các KCN này hoạt động, phát triển thì cần phải có các yếu tố cơ bản, nền tảng bên trong, ở đây chính là tạo cho công nhân, cho những người lao động một môi trường sống tốt nhất để họ yên tâm làm việc tại nơi đó

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÔNG NHÂN TẠI KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG, XÃ KIM CHUNG, HUYỆN ĐÔNG

ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu

2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên

* Vị trí địa lý

Xã Kim Chung có tổng diện tích đất tự nhiên là 737,36 ha, là xã nằm ở phía Tây của huyện Đông Anh, có vị trí địa lý cụ thể như sau:

- Phía Bắc giáp xã Nam Hồng và xã Tiền Phong huyện Mê Linh;

- Phía Nam giáp xã Hải Bối;

- Phía Tây giáp xã Đại Mạch và xã Võng La;

- Phía Đông giáp xã Kim Nỗ

Xã Kim Chung có 3 thôn: Thôn Bầu, thôn Hậu và thôn Nhuế với tổng số hộ

là 2.516 hộ với 10.079 nhân khẩu thường trú và khoảng hơn 20.000 nhân khẩu tạm trú

Xã Kim Chung hiện tại có hệ thống giao thông thuận lợi cho việc giao lưu hàng hóa phát triển kinh tế địa phương Theo quy hoạch phát triển không gian đô thị thủ đô Hà Nội đến năm 2020 thì phần lớn diện tích đất nông nghiệp của xã sẽ được thu hồi để xây dựng các điểm đô thị; điểm công nghiệp hiện đại và kết cấu

hạ tầng cơ sở

* Địa hình, địa mạo, thổ nhưỡng

Xã Kim Chung có địa hình tương đối bằng phẳng, phần lớn là diện tích đất vàn và vàn cao Nhìn chung, địa hình xã Kim Chung tương đối ổn định, điều này

đã tạo thuận lợi cho việc bố trí khu dân cư, các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng

kĩ thuật phát triển sản xuất

Đất đai trên địa bàn xã phần lớn là đất phù sa châu thỗ sông Hồng bồi tụ, màu mỡ và có độ phì cao tương đối thuận lợi cho hoạt động sản xuất nông nghiệp nguồn nước mặt và nước ngầm đảm bảo chất lượng và trữ lượng dồi dào đáp ứng tốt cho nhu cầu sinh hoạt và sản xuất Bên cạnh đó, địa hình của xã đồng đều nên rất thuận lợi cho việc bố trí xây dựng các công trình kiên cố, các nhà cao tầng và các điểm dân cư

* Khí hậu, thời tiết

Xã nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa có mùa đông khô lạnh, mùa hè nóng ẩm Có lượng nhiệt và lượng mưa cao thuận lợi cho sinh vật sinh sống, phát triển

2.1.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội

* Tình hình chung

Với vị trí khá thuận lợi nằm về phía Bắc thủ đô Hà Nội, lại gần tuyến đường giao thông Bắc Thăng Long – Nội Bài nên xã Kim Chung có nhiều điều kiện phát triển Trên cơ sở nắm bắt kịp thời các chương trình phát triển kinh tế - xã hội của thành phố đề ra, kinh tế xã đã có những chuyển biến đáng kể, có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, thu hút được nhiều lao động từ nhiều nơi đến làm việc và sinh sống Từ đó, làm tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương

Năm 2010, được sự quan tâm của Đảng ủy, Hội đồng nhân dân, UBND thàng phố Hà Nội cũng với sự quan tâm giúp đỡ của các ban ngành đoàn thể huyện, toàn xã đã thực hiện thắng lợi những mục tiêu, chương trình của huyện đề

ra Kết quả đạt được như sau:

Biểu đồ 2.1: Giá trị sản xuất các ngành kinh tế của xã năm 2010

cn xây dựng du lich, dịch vụ nông lâm, thủy sản

(nguồn: UBND xã Kim Chung)

Tổng giá trị sản xuất năm 2010 của ngành đạt được là 388,38 tỷ đồng vượt

so với kế hoạch đề ra trong năm là 26,5% Đồng thời tăng 48,52 tỷ đồng so với năm 2009 Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt được ở mức cao và đạt 16,1% Trong khi đó, tốc độ tăng trưởng kinh tế của huyện là 13,9%

Giá trị sản xuất của ngành nông nghiệp là 23,04 tỷ đồng Giá trị sản xuất của ngành công nghiệp – xây dựng là 306,61 tỷ đồng, tăng 34,72 tỷ đồng so với năm 2009 Giá trị sản xuất của ngành thương mại – dịch vụ là 58,73 tỷ đồng, tăng 11,83 tỷ đồng so với năm 2009

Bảng 2.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của xã qua các năm

(nguồn: UBND xã Kim Chung)

Ngành công nghiệp – xây dựng

Ngành công nghiệp xây dựng luôn chiểm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu của các ngành kinh tế, đem lại nguồn thu lớn nhất cho địa phương Năm 2010, tỷ trọng của ngành công nghiệp chiếm 80,1% tổng giá trị sản xuất Trên đại bàn xã có Khu Công Nghiệp Bắc Thăng Long – Nội Bài, đây là KCN lớn, phần lớn là doanh nghiệp Nhật Bản đầu tư vào đây Trong tương lai, quy mô của KCN sẽ mở rộng, góp phần giải quyết cho phần lớn lao động trên địa bàn xã và các vùng lân cận

Ngành thương mại – dịch vụ

Sau ngành công nghiệp – xây dựng, ngành thương mại dịch vụ cũng là một ngành quan trọng trong cơ cấu các ngành kinh tế của địa phương Trong những năm gần đây, tỷ trọng của ngành dịch vụ có sự giảm nhẹ Giá trị sản xuất của