Nghiên cứu thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng từ sau khi có Luật đất đai 2013

- Thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Ngô Quyền và công tác định giá đất trên địa bàn nghiên cứu từ sau khi có Luật đất đai 2013 - Điều tra giá đất ở thực tế

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

PHẠM THỊ LIÊN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

TỪ SAU KHI CÓ LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – 2020

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

PHẠM THỊ LIÊN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

TỪ SAU KHI CÓ LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

Chuyên ngành : Quản lí đất đai

Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS.Chu Thị Quỳnh Diệp

Hà Nội – 2020

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Phạm Thị Liên

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Khoa học tự nhiên và các phòng ban trực thuộc trường đã nhiệt tình cộng tác, hỗ trợ chúng tôi trong quá trình thực hiện các nội dung nghiên cứu phục vụ luận văn

Cuối cùng, tôi xin được cảm ơn các bạn bè, đồng nghiệp, các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý đất đai đã nhiệt tình tiếp sức và tạo thuận lợi để hoàn thành nhiệm vụ học tập, nghiên cứu của mình

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Phạm Thị Liên

iii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 2

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn 4

7 Cấu trúc luận văn 5

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 6

1.1 Tổng quan kinh nghiệm của nước ngoài và công trình nghiên cứu có liên quan 6

1.1.1 Kinh nghiệm của nước ngoài (Úc, Thụy Điển, Hàn Quốc) 6

1.1.2 Tổng quan một số công trình nghiên cứu có liên quan 10

1.2 Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất 12

1.2.1 Giá đất 12

1.2.2 Định giá đất 22

1.3 Cơ sở pháp lý về giá đất và định giá đất 28

1.3.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất 28 1.3.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất 31

1.4 Khái quát về tình hình thực hiện công tác định giá đất và quản lý giá đất của thành phố Hải Phòng khi thực hiện Luật đất đai 2013 32

1.4.1 Thực trạng của thị trường, giá đất đô thị ở Hải Phòng và những thách thức đối với công tác thẩm định giá đất đô thị 32

1.4.2 Khái quát về định giá đất đô thị và quản lý giá đất của thành phố Hải Phòng khi thực hiện Luật đất đai 2013 33

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 35

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Ngô Quyền 35

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

iv

2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 372.1.3 Quá trình đô thị hóa, phát triển đô thị trong giai đoạn từ 2015 đến nay 382.1.4 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và ảnh hưởng đến giá đất ở 412.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn quận Ngô Quyền 432.2.1 Khái quát tình hình quản lý đất đai 432.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 và tình hình biến động diện tích đất đai giai đoạn 2016 - 2018 452.3 Giá đất ở do nhà nước quy định trên địa bàn quận Ngô Quyền 532.3.1 Bảng giá đất ở do nhà nước (UBND thành phố) quy định cho địa bàn quận năm 2015 532.3.2 Biến động giá nhà nước do điều chỉnh trong giai đoạn 2017-2019 582.3.3 Công tác định giá đất cụ thể của một số dự án thu hồi đất trên địa bàn quận (quy trình của thành phố và phương pháp thực hiện) 592.4 Giá đất ở thị trường tại một số tuyến đường, phố chính của quận Ngô Quyền602.4.1 Biến động giá đất ở khu vực 1 giai đoạn 2016-2019 622.4.2 Biến động giá đất ở khu vực 2 giai đoạn 2016-2019 632.4.3 Biến động giá đất ở khu vực 3 giai đoạn 2016-2019 642.5 So sánh giá đất ở thị trường với bảng giá đất do nhà nước quy định và giá đất cụ thể tại một số dự án 642.5.1 So sánh giá đất ở thị trường giai đoạn 2016-2019 với Bảng giá đất do nhà nước quy định 652.5.2 So sánh giá đất ở thị trường với giá đất cụ thể bồi thường cho người dân tại một số dự án thu hồi đất 68CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 703.1 Đánh giá chung về thực trạng giá đất ở và công tác định giá đất – quản lý giá đất trên địa bàn nghiên cứu 703.1.1 Những mặt được 703.1.2 Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân 70

v

3.2 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và

quản lý giá đất trên đạa bàn nghiên cứu 72

3.2.1 Nhóm giải pháp về chính sách pháp luật 72

3.2.2 Nhóm giải pháp về nguồn nhân lực, cán bộ định giá 73

3.2.3 Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện công tác định giá 73

3.2.4 Nhóm giải pháp về cơ sở vật chất, ứng dụng công nghệ trong xây dựng CSDL, công khai thông tin và quản lý giá đất 75

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76

1 Kết luận 76

2 Kiến nghị 77

TÀI LIỆU THAM KHẢO 78

vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Bảng Biến động đất đai quận Ngô Quyền giai đoạn 2016-2018 48 Bảng 2.2 Giá đất thị trường của các tuyến phố chính quận Ngô Quyền qua các năm 61 Bảng 2.3 So sánh giá đất ở thị trường với Bảng giá đất do nhà nước quy định 3 tuyến phố chính quận Ngô Quyền 66 Bảng 2.4 So sánh giá đất ở thị trường với giá đất cụ thể bồi thường cho người dân tại một số dự án thu hồi đất tại 3 tuyến phố chính quận Ngô Quyền 68

vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Ngô Quyền 35

Hình 2.2 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền năm 2018 46

Hình 2.3 So sánh giá đất thị trường qua các năm đường Trần Phú 62

Hình 2.4 So sánh giá đất thị trường qua các năm đường Lạch Tray 63

Hình 2.5 So sánh giá đất thị trường qua các năm đường Đà Nẵng 64

viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý giá của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản

lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp

Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có qui định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” Trước đó, Luật Đất đai năm

2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4:“Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.” Có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay Nhưng xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Qua đó, giá đất

có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai

Ngô Quyền là một quận nội thành của thành phố Hải Phòng, thành lập ngày

5 tháng 7 năm 1961 với lịch sử lâu đời cả về kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội, là 1 quận sở hữu những lợi thế riêng biệt mà không phải quận, huyện nào cũng có nào cũng có Gần đây, việc thu hút nhiều nhà đầu tư trong nước và quốc tế đến đầu tư, hàng loạt dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, dự án giao thông được thực hiện và đưa vào sử dụng nhất là các dự án lớn như: Dự án cải tạo, thu hồi mặt bằng xây dựng lại khu chung cư cũ Đồng Quốc Bình; Dự án Khu đô thị mới Ngã 5- Sân bay Cát Bi,

Dự án đầu tư chỉnh trang đô thị tại số 4 Trần Phú đã, đang được hoàn thiện tạo nên một diện mạo mới cho quận Ngô Quyền Giá đất và công tác quản lý giá đất trên địa bàn là một trong những vấn đề nóng cần được chú trọng để theo kịp được những chuyển biến mạnh mẽ của thị trường đất đai nhằm phục vụ cho công tác quản lý tài chính đất đai, tránh thất thu ngân sách nhà nước Tuy nhiên, thực trạng xây dựng bảng giá đất ở và giá đất cụ thể trên địa bàn còn tồn tại hạn chế, giá đất thực tế giao dịch trên thị trường cao hơn so với giá nhà nước quy định làm thất thoát ngân sách,

2

gây khó khăn trong quản lý thị trường bất động sản Từ thực tế này rất cần có những nghiên cứu làm rõ thực trạng giá đất ở trên địa bàn, từ đó đưa ra những giải pháp cho công tác quản lý giá đất

Vì vậy, học viên chọn đề tài nghiên cứu:"Nghiên cứu thực trạng giá đất ở

trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng từ sau khi có Luật đất đai 2013"

2 Mục tiêu nghiên cứu

Làm rõ thực trạng giá đất ở thị trường tại các đường phố chính và giá đất cụ thể tại một số dự án thu hồi đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng trong giai đoạn từ sau khi có luật Đất đai 2013 đến nay Từ đó đề xuất một

số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và quản lý giá đất trên địa bàn nghiên cứu

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:

- Nghiên cứu tổng quan cơ sở khoa học của giá đất và chính sách, pháp luật liên quan đến giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Quyết định của UBND thành phố

- Thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Ngô Quyền

và công tác định giá đất trên địa bàn nghiên cứu từ sau khi có Luật đất đai 2013

- Điều tra giá đất ở thực tế trên thị trường tại khu vực nghiên cứu giai đoạn

2016 - 2019 và điều tra giá đất cụ thể dùng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

áp dụng cho một số dự án tại quận Ngô Quyền

- So sánh, phân tích sự chênh lệch giữa giá đất ở thị trường với giá đất ở trong bảng giá đất do UBND thành phố quy định và giá đất cụ thể tại một số dự án

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở và quản lý giá đất trên địa bàn nghiên cứu

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian nghiên cứu: trong phạm vi địa giới hành chính quận Ngô

Quyền, thành phố Hải Phòng

Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu về thực trạng giá đất ở trên địa

bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng, tập trung điều tra tại các đường phố

3

chính của quận

Phạm vi thời gian: nghiên cứu các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng

đất ở từ sau khi có Luật đất đai 2013, tập trung vào giai đoạn 2016 – 2019

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp:

+ Thu thập các tài liệu điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của quận Ngô Quyền

+ Thu thập các văn bản pháp quy liên quan đến giá đất do Nhà nước, UBND thành phố Hải Phòng ban hành thực hiện Luật đất đai 2013

- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Xác định các điểm cần điều tra giá đất

ở theo các tuyến đường đại diện (đường chính) của quận Ngô Quyền để thu được những thông tin về giá đất ở Đề tài chọn 8 tuyến đường chính trong khu vực các phường của quận Ngô Quyền để điều tra chi tiết gồm các tuyến đường: Cầu Đất, Trần Phú, Lương Khánh Thiện, Lạch Tray, Lê Hồng Phong, Văn Cao, Đà Nẵng, Nguyễn Bình

- Phương pháp điều tra giá đất thị trường:

+ Thực hiện việc khảo sát, điều tra qua việc phát 118 phiếu tới người dân về thu thập thông tin giá đất ở thị trường tại 8 tuyến đường chính đã nêu ở trên

Nội dung điều tra, phỏng vấn: Thu thập thông tin về thửa đất ở đã chuyển nhượng bao gồm: vị trí, tuyến đường, diện tích thửa đất, thời điểm chuyển nhượng, giá chuyển nhượng thực tế

+ Thu thập thông tin giá đất ở từ năm 2016-2019 trên địa bàn quận Ngô Quyền tại Phòng Tài nguyên và Môi trường và từ cán bộ Địa chính các phường xã, các trung tâm môi giới đất đai, công ty kinh doanh bất động sản

Thông tin này nhằm loại bỏ các yếu tố giá bất thường trên thị trường nhờ vào

ý kiến của chuyên gia (cán bộ Địa chính các phường xã, cán bộ Phòng Tài nguyên

và Môi trường)

- Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Thống kê, tập hợp lại những số liệu

điều tra về giá đất thực tế theo thời gian qua các năm Xử lý trên phần mềm Excel

để đưa ra giá đất trung bình tại mỗi vị trí trên mỗi tuyến đường điều tra của quận Ngô Quyền

4

- Phương pháp phân tích, so sánh: Phân tích số liệu đã xử lý, từ đó so sánh

giá đất ở thị trường với giá đất nhà nước quy định và so sánh giá đất ở thị trường với giá đất cụ thể tại một số dự án thu hồi đất

- Phương pháp đánh giá tổng hợp: Đánh giá thực trạng giá đất ở, những hạn

chế, tồn tại trong xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể trên địa bàn nghiên cứu

Từ đó có những đề xuất và giải pháp

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn

a Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn, công

trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài:

- Hướng quản lý đất đai: cơ sở địa chính, hệ thống chính sách pháp luật đất đai, quản lý tài chính đất đai,

- Hướng thị trường bất động sản: định giá đất, khung giá các loại đất và các phương pháp xác định giá đất

b Các văn bản pháp lý liên quan đến giá đất

- Luật Đất đai năm 2013

- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, ngành và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai

- Các quyết định của UBND thành phố Hải Phòng về ban hành bảng giá đất năm 2015- 2019 và xác định giá đất cụ thể bồi thường thiệt hại của một số dự án nghiên cứu

c Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương

- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển kinh tế - xã hội, đô thị hóa, tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai tại địa phương

- Bảng tổng hợp giá đất điều tra qua các năm từ 2017 -2019 của các cơ quan liên quan như Phòng Tài nguyên và Môi trường, các Trung tâm môi giới bất động sản,

- Tài liệu, số liệu về giá đất cụ thể bồi thường tại một số dự án trên địa bàn quận

- Số liệu điều tra phỏng vấn về giá đất, tư liệu ghi chép thực tế trong quá trình khảo sát thực địa

5

7 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm

03 chương:

Chương 1 Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Chương 2 Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng

Chương 3 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định

giá đất và quản lý giá đất trên địa bàn nghiên cứu

6

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan kinh nghiệm của nước ngoài và công trình nghiên cứu có liên quan

Đất đai là sản phẩm phi lao động, do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế - xã hội, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [19]

Trên thế giới ở phần lớn các nước có nền kinh tế thị trường, giá đất là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá và quản lý giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam

1.1.1 Kinh nghiệm của nước ngoài (Úc, Thụy Điển, Hàn Quốc)

1.1.1.1 Úc

Giá đất thị trường tại Austraylia có thể nói tương đối ổn định, giá đất biến động trên cơ sở có sự kế thừa, tức là dựa trên giá của những tài sản tương tự đã bán trên thị trường Cơ quan định giá đất được thành lập từ năm 1971 trước Chính phủ

về việc định giá BĐS để phục vụ cho việc quản lý theo luật định Hoạt động định giá đất được thực hiện khoa học và thống nhất trên toàn bộ lãnh thổ Giá trị của BĐS được sử dụng làm cơ sở tính thuế và các khoản thu khác Mặt khác giá trị định giá còn giúp người dân xác định giá cả chuyển nhượng trên TT Do vậy mọi giao dịch được thực hiện thông qua cơ quan định giá Chức năng của cơ quan định giá đất ở nước này cũng đồng thời giúp việc cho Chính phủ và hỗ trợ dịch vụ cho người dân Cụ thể các chức năng cơ bản bao gồm:

7

- Hàng năm cung cấp và làm tư vấn về kết quả định giá đất BĐS một cách khách quan cho các cơ quan của Chính phủ và chính quyền địa phương, để phục vụ cho việc thu thuế và các khoản thu khác…

- Lưu và bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ định giá đất hàng năm với từng BĐS

- Dịch vụ cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu về thông tin liên quan tới BĐS và giá BĐS

- Kiểm tra, giải đáp khiếu nại của công dân về kết quả định giá đất bằng những giá trị có tính chất pháp lý để đảm bảo rằng giá BĐS và các yếu tố định giá

đã được nghiên cứu đầy đủ và khoa học [19]

- Thủ tục định giá đất: 3 giai đoạn

Giai đoạn 1: Giá đất được thẩm định chính thức của thửa đất liên quan Giai đoạn 2: Bảng chỉ số các yếu tố giá đất

Giai đoạn 3: Hệ thống giá nhà được thẩm định chính thức (OAHP)

8

- Nguyên tắc định giá

Khi thực hiện định giá, định giá viên phải tuân theo Tiêu chuẩn giá trị thị trường, Tiêu chuẩn tình trạng hiện tại, và Tiêu chuẩn dự án cá nhân Ba nguyên tắc được quy định trong Quy tắc định giá

- Phương pháp định giá

Hàn Quốc nhìn chung có 3 phương pháp sử dụng được áp dụng để định giá

Đó là Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí và Phương pháp thu nhập và những phương pháp này được quy định trong Tiêu chuẩn định giá

- Thủ tục định giá

Định giá viên nên khách quan định giá giá trị thị trường của bất động sản cần định giá Thủ tục định giá có thể khác nhau theo mục đích định giá Nói cách khác, thủ tục có thể thay đổi theo mục đích bán, mục đích định giá thuế bất động sản, mục đích trưng thu, đánh giá tài sản thế chấp, chứng khoán,… chi tiết về quá trình định giá được quy định trong Quy tắc định giá, bao gồm 7 bước (Xác nhận những yếu tố

cơ bản; thiết lập Kế hoạch hoạt động; điều tra Bất động sản cần định giá; thu thập

dữ liệu và tổ chức thực hiện; rà soát các dữ liệu và phân tích các yếu tố hình thành giá đất; lựa chọn và ứng dụng phương pháp định giá; quyết định về giá) [28]

1.1.1.4 Nhận xét chung và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

a Nhận xét chung

Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định

Mục đích của định giá đất: Với mục đích quản lý khác nhau thì các nước có mục đích định giá đất khác nhau Như vậy, mục đích của định giá đất của các nước là: (i) làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu hồi đất cho mục đích công; (iii) tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất đai

Mặc dù, có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước nhưng nội dung định giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động sản nói chung tại các nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, và đây là

9

những điểm mà nước ta có thể áp dụng để kìm hãm tình trạng giá bất động sản đang

bị thả nổi như hiện nay

- Hình thức giá: hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường

làm cơ sở để xác định giá của đất đai

- Nguyên tắc và phương pháp xác định giá: Có 5 phương pháp định giá cơ

bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này)

b Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Từ những quy định của pháp luật về định giá đất tại các nước ở trên, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:

- Thứ nhất, về phương pháp định giá đất

Ở nhiều nước trên thế giới, phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thông dụng nhất Nó giúp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thừa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

Đối với Việt Nam, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp ngoài khẳng định tính chính xác thông tin còn mang lại rất nhiều ưu điểm như:

+ Ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

+ Thể hiện sự đánh giá chính xác của thi ̣ trường

+ Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác

- Thứ hai, thông tin về định giá

Ngay từ những quy định chung về định giá đất đến phương pháp định giá, những thông báo về giá đất đều được công khai tạo tính minh bạch trong thông tin

về đất đai Các thông tin được đến với công chúng một cách công khai sẽ giảm thiểu những khiếu kiện, hạn chế những tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất, chống thất thoát ngân sách, giảm thiểu bức xúc trong dân chúng và bình ổn xã hội Việc sử dụng các thông tin giúp cơ quan quản lý nhà nước có các biện pháp tổ chức, quản lý hữu hiệu nguồn tài sản hữu hạn - đất đai

- Thứ ba, giải quyết các khiếu nại về định giá đất

Một khi các định giá đất đã được công khai đến các chủ sở hữu đất ngay từ khi đất được định giá và những khiếu nại được thực hiện ngay sau khi nhận được thông báo sẽ giúp giảm thiểu các khiếu kiện về đất đai vốn đang vô cùng phức tạp ở Việt Nam

Việt Nam cũng như đa phần các nước đang phát triển còn gặp nhiều khó khăn khi đối phó với vấn đề định giá Tuy nhiên, bằng cách liên tục học hỏi, rút kinh nghiệm, tăng cường hợp tác với các quốc gia khác và với các tổ chức quốc tế, chúng ta hoàn toàn có thể làm chủ các giải pháp để quản lý và giám sát hoạt động chuyển giá vốn đầy khó khăn và thách thức, không chỉ đối với Việt Nam mà còn diễn ra ở cả các nước phát triển trên thế giới

1.1.2 Tổng quan một số công trình nghiên cứu có liên quan

Ở nước ta, nghiên cứu cơ sở lý luận về giá đất không phải là vấn đề mới, nhưng nội dung cũng như số lượng các công trình nghiên cứu về vấn đề này còn hạn chế Trong phạm vi đề tài của mình, học viên có tổng quan một số các công trình nghiên cứu, bài viết, luận án tiến sĩ như sau:

Trên tạp chí Khoa học và phát triển số 3/2006, trường đại học Nông nghiệp I của tác giả Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Vũ Kiên (2006), báo cáo Ảnh hưởng của yếu

tố vị trí đến giá đất ở tại thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh đăng đã viết: "Giá của thửa

đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí Yếu tố vị trí đóng vai trò quyết định đối với giá của thửa đất Thửa đất ở đường phố loại 1, vị trí 1 có giá quy định và giá thị trường cao nhất Tuy nhiên, vị trí cũng chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố làm biến động giá trên thị trường" [18]

Tháng 10, năm 2010, trong tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010) của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, PGS, TS Hoàng Văn Cường chỉ ra trong đề tài "Giá đất và chính sách phân phối địa

tô trong quản lý đất đai theo cơ chế thị trường"rằng: "Giá đất ở Việt Nam đang chứa

11

đựng nhiều mâu thuẫn và là nguyên nhân tạo ra những nghịch lý: trong điều kiện nền kinh tế đang phát triển, mức thu nhập của người dân thuộc hàng thấp, mức sinh lợi của nền kinh tế chưa cao nhưng giá đất ở Việt Nam liên tục tăng lên và thuộc vào nhóm cao nhất thế giới" [9]

GS.TSKH Đặng Hùng Võ có trích dẫn Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng

toàn quốc khóa VIII: "Trong việc giao quyền sử dụng hay cho thuê đất phải xác

định đúng giá các loại đất để sử dụng đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của toàn dân Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất " [26]

Cũng trong Tổng hợp báo cáo này, tác giả Lê Thanh Khuyến có viết: "Định

giá bất động sản cũng là một hoạt động quan trọng của một thị trường đất động sản

có tổ chức Bằng việc này, không chỉ để Nhà nước có thể can thiệp vào thị trường

mà còn là giải pháp đảm bảo cho thị trường ổn định và bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất" [11]

Trong Kỷ yếu các đề tài Nghiên cứu khoa học và công nghệ lĩnh vực Quản lý đất đai (2010-2015) của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đề tài Nghiên cứu thực trạng

và đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật và nâng cao năng lực định giá đất trong xây dựng Bảng giá đất năm 2012, tác giả Đoàn Ngọc Phương đã kết luận :

"Từ lý luận về giá đất, định giá đất và kinh nghiệm của một số nước trên Thế giới,

với đặc điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu của Việt Nam thì việc nhà nước quy định và quyết định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường là đòi hỏi cần thiết"[15]

Tác giả Đào Thị Hà Thanh với nghiên cứu đề xuất giải pháp hoàn thiện

khung pháp lý cho hoạt động tư vấn giá độc lập đã nêu : "Hệ thống văn bản quy

phạm Pháp luật quy định về hoạt động tư vấn định giá đất ở nước ta còn thiếu và chưa đồng bộ, chưa có sự nhất quán, điều đó đã phần nào gây bất cập trong hoạt động tư vấn định giá đất Xác định được giá đất một cách hợp lý cũng chính là một trong những giải pháp làm lành mạnh hóa thị trường đất đai ở nước ta, đồng thời

là một yêu cầu cấp thiết hiện nay"[17]

Trong nghiên cứu ảnh hưởng của cơ chế hai giá đất đối với việc giao đất cho thuê đất, thu hồi đất và đề xuất giải pháp để giá đất do nhà nước quy định phù hợp

12

với giá thị trường của tác giả Nguyễn Thế Chinh đã rút ra bài học: "Việt Nam nên

áp dụng các phương pháp định giá đất đã và đang được phổ biên trên Thế giới như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư, phường pháp lợi nhuận từ thực tiễn phát triển TTĐĐ và BĐS ở nước ta, Nhà nước nên quy định các phương pháp được lựa chọn

để đưa vào văn bản quy phạm Pháp luật về định giá đất, còn người địnhb giá sẽ căn cứ vào đó và từng trường hợp cụ thể để lựa chọn các phương pháp cho phù hợp"[3]

Trong nghiên cứu xây dựng vùng giá đất khu vực nông thông tại xã Dương Quang, huyện Gia Lâm, Hà Nội của tác giả Phạm Sỹ Liêm và Trần Văn Tuấn khẳng

định : "bản đồ vùng giá trị trong tương lai sẽ là một trong những cơ sở dữ liệu cơ

bản phục vụ trong lĩnh vực quản lý đất đai"[12]

Cũng trong nghiên cứu Ứng dụng công nghệ GIS và phân tích AHP trong phân vùng giá trị đất đai khu vực đô thị quận Long Biên, Hà Nội, 2 tác giả trên cũng

đặt ra vấn đề : "Việt Nam hiện nay gặp nhiều khó khăn trong quản lý giá đất do

nguồn dữ liệu giá đất chưa có một cơ quan chuyên trách theo dõi, quản lý, cập nhật giá đất trên thị trường Hơn nữa khi thực hiện các giao dịch về đất đai, giá đất do người dân khai báo thương không đúng với giá giao dịch thực tế trên thị trường nhằm tránh các vấn đề về thuế"[13]

1.2 Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất

1.2.1 Giá đất

1.2.1.1 Khái niệm về giá đất

Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất tức là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Theo quy định trong hệ thống luật pháp của nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại Khoản 19 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất đai" [16]

Giá đất được hình thành trong 3 trường hợp:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuô ̣c trung ương quy định giá theo Khoản

1 Điều 114 của Luâ ̣t Đất đai năm 2013;

13

- Do đấu giá QSDĐ hoă ̣c đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do ngườ i sử dụng đất thỏa thuâ ̣n về giá đất với những người có liên quan khi thực hiê ̣n các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê la ̣i QSDĐ; góp vốn

bằng QSDĐ

Như vâ ̣y ở nước ta có 2 loa ̣i giá đó là giá thị trường và giá quy định của Nhà nước Giá quy định của Nhà nước được sử dụng để thực hiê ̣n mối giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất Giá đất trên thị trường cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hoá, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Tuy nhiên

cơ chế biểu hiện của các quy luật này đối với giá đất mang những đặc trưng riêng biệt

1.2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Đối với bất động sản nói chung và đất đai nói riêng, giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người Giá trị đất đai/bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: ý tưởng và chuẩn mực của xã hội, sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng; sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế hoạch, chính sách môi trường; điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khóang sản ), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng [8]

a Địa tô

Địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai

để được quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định Ðịa tô gắn liền với sự ra đời

và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,

có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Đây là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Giá cả

14

sản xuất xã hội của nông phẩm lại được quy định trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

+ Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được từ sự chênh lệch về vị trí

và độ phì nhiêu tự nhiên giữa các vùng đất làm phát sinh lợi nhuận siêu ngạch

+ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh hay sự chênh lệch về độ phì nhân tạo do đầu tư trực tiếp của con người vào đất đai hình thành lợi nhuận siêu ngạch [25]

Địa tô chênh lệch được hình thành theo công thức:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung - Giá cả sản xuất cá biệt

Trong đó, giá cả sản xuất chung là giá sản phẩm do thị trường xác định Giá

cả sản xuất cá biệt là giá thành sản phẩm của từng khu đất cụ thể Lợi nhuận siêu ngạch được hiểu là độ chênh giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt

Địa tô tuyệt đối là phần địa tô mà người sử dụng đất phải nộp cho chủ sử hữu Đó là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nông sản trên loại đất xấu xã hội cần thiết Địa tô tuyệt đối xác định thông qua giá cả đất đai

mà giá cả đất đai lại phụ thuộc vào lợi nhuận thu được trên đất Vì vậy người ta gọi giá đất là địa tô tư bản hóa:

b Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả

Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do

đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ

15

vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt [19]

c Quan hệ cung cầu

Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng Trong mối quan

hệ đó thể hiện sự tối đa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả

Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ được bảo vệ chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác Vì vậy quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan

hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Để điều tiết về số lượng cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất [19]

1.2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu theo các nhóm sau [20]:

- Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý, môi trường gắn với thửa đất

- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

- Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật

a Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý - xã hội và môi trường gắn với thửa đất

- Yếu tố tự nhiên

+ Vị trí thửa đất:

Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao, thì giá của thửa đất đó càng lớn Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị

16

trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị thửa đất Tuy nhiên, trong những trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của thửa đất có thể khác nhau giữa 2 loại vị trí Điều đó giải thích tại sao những thửa đất khu vực trung tâm

đô thị hay một vùng nào đó có giá trị lớn hơn so với những thửa đất cùng loại nhưng lại ở những khu vực, những vùng ven trung tâm và cũng giải thích tại sao những thửa đất tại các vị trí giao nhau của các tuyến giao thông hay đường phố lại

có giá trị cao hơn so với giá trị những thửa đất tương tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng lại ở những vị trí không phải ngã ba, ngã tư Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với hoạt động định giá Kinh nhiệm định giá của nhiều nước cho thấy, một đánh giá chính xác, khách quan về mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí chỉ có thể đạt được trên cơ sở giá thị trường và ngược lại

+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất:

Một số đo về kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng Ví dụ tại Hà Nội, với loại nhu cầu để ở, thì số đo kích thước, diện tích thửa đất tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m đến 5 m và chiều sâu thửa đất đạt từ 10m đến 15m;

+ Địa hình thửa đất tọa lạc:

Địa hình nơi thửa đất tọa lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa đất đó Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận thửa đất là vùng dân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại - dịch vụ Nếu vùng lân cận là dân cư, có dịch vụ cấp, thoát nước tốt thì địa hình thửa đất cao hơn sẽ làm tăng giá trị của thửa đất và ngược lại; nếu vùng lân cận là khu vực sản xuất công nghiệp (xi măng, luyện thép,…) thì thửa đất có vị trí cao, đầu gió thì giá đất sẽ ít chịu ảnh hưởng so với những thửa đất có vị trí thấp, cuối gió

+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý của tầng đất mặt, vv ):

Mức độ ảnh hưởng của những yếu tố nói trên đến giá đất tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ dầy và tính chất thổ nhưỡng của lớp đất bề mặt có ảnh

17

hướng lớn đến giá trị đất nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sử dụng vào mục đích xây dựng

- loại công năng liên quan nhiều đến tính chất cơ học của lớp đất mặt

+ Kiến trúc của các công trình gắn liền với đất đối với thửa đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng (sau đây gọi chung là bất động sản):

Kiến trúc của bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị của bất động sản

đó Nếu 2 bất động sản có vị trí như nhau, chi phí đầu tư xây dựng như nhau nhưng bất động sản nào có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu của thị trường thì giá trị của

nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Yếu tố tự nhiên, môi trường:

+ Về yếu tố tự nhiên: mức độ ảnh hưởng của thiên nhiên đến giá của một bất động sản cụ thể tuỳ thuộc vùng địa lý Đối với các thành phố ven biển những bất động sản là nhà ở có mặt tiền hướng biển thường có giá trị lớn hơn so với những bất động sản tương tự nhưng mặt tiền hướng ngược với hướng biển Do chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các rủi ro từ lũ lụt có thể gây ra, những bất động sản toạ lạc phía ngoài

đê dọc theo sông Hồng có hệ số rủi ro lớn hơn so với các bất động sản cùng công năng và tương tự về vị trí nhưng tọa lạc ở phía trong đê

+ Về yếu tố môi trường: những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá bất động sản bao gồm: nước sinh hoạt, không khí, tiếng ồn, vv… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất, bất động sản của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn nhất là tại các khu vực đô thị, các khu công nghiệp, khu kinh tế

-Yếu tố kinh tế

+ Khả năng cho sinh lợi:

Đặt trong bối cảnh công năng của thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì thửa đất có khả năng cho sinh lợi càng lớn với thời gian sinh lợi càng dài thì giá đất của thửa đất đó càng cao và ngược lại Các tiêu chí để đánh giá khả năng sinh lợi từ đất gồm: mức thu nhập hàng năm hoặc giai đoạn hoặc mức thu nhập một lần (tính theo đơn vị diện tích đất là m² hoặc ha); thời gian kinh doanh có hiệu quả (thời gian có thu nhập ròng sau thuế tính theo m² hoặc ha)

+ Các công trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với thửa đất; tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người:

18

Hiệu quả phục vụ sản xuất, kinh doanh của các công trình phụ trợ gắn liền với thửa đất và tích hữu ích của các tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người gắn liền với với các công trình gắn liền với đất như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc vừa là những bộ phận cấu thành giá trị bất động sản nhưng cũng vừa là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản Các công trình phụ trợ gắn liền với thửa đất có giá trị cao nhưng hiệu quả sử dụng thấp; các tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người hiện đại nhưng không phù hợp với kiến trúc của công trình mà nó gắn liền thì giá bất động sản đó sẽ thấp hơn so với giá thực của chính nó

+ Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất:

Tuy không trực tiếp cấu thành giá trị thửa đất nhưng quy mô, chất lượng của các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất ảnh hưởng rất lớn đến giá của các thửa đất lân cận Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất có quy mô hợp

lý, chất lượng tốt sẽ làm gia tăng giá trị của các thửa đất lân cận và ngược lại

- Yếu tố pháp lý

Các yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất bao gồm: quy hoạch sử dụng đất; tính pháp lý của việc sử dụng đất; những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất:

+ Quy hoạch sử dụng đất:

Loại đất hay mục đích sử dụng đất hay công năng của đất được xác định trên

cơ sở quy hoạch sử dụng đất Cùng một quy mô diện tích đất, loại vị trí đất nhưng loại đất khác nhau, mục đích hay công năng được phép sử dụng khác nhau thì giá đất khác nhau Trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tính pháp lý của thửa đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất là một trong các yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất

+ Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất:

Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất có nội hàm bao gồm các yếu tố: tính pháp lý về quyền sử dụng đất, tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất (mục đích sử dụng đất, diện tích đất sử dụng), tính pháp lý của hiện trạng công trình)

+ Căn cứ để xem xét tính pháp lý của việc sử dụng đất là giấy tờ pháp lý sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

+ Căn cứ để xem xét tính pháp lý của hiện trạng các công trình xây dựng gắn liền với đất là quy hoạch về xây dựng khu vực nơi có công trình xây dựng đó, các quy định của pháp luật về xây dựng

Các yếu tố nêu trên tuy không tham gia trực tiếp vào việc hình thành giá trị thửa đất và bất động sản nhưng ảnh hưởng lớn đến giá đất và giá bất động sản đó

+ Những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất

Những hạn chế trong thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất được thể hiện trong các trường hợp sau:

+ Thửa đất, bất động sản đang trong thời gian cho thuê, thế chấp, góp vốn hoặc đang trong tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

+ Các quyền địa dịch của người sử dụng đất liền kề theo quy định của pháp luật

+ Các ràng buộc của người để thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Yếu tố về tâm lý và môi trường

Các yếu tố tâm lý, môi trường thường gắn với mỗi thửa đất, bao gồm:

+ Tâm lý của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua bất động sản đối với thửa đất, bất động sản (phong thủy), với người đang sử dụng đất, bất động sản (tâm linh)

+ Các điều kiện về môi trường sống (đối với thửa đất ở, nhà ở) như: không khí, nước, tiếng ồn, v.v.v

b, Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

- Yếu tố cung bất động sản trên thị trường

Cung đối với bất động sản được hiểu đó là “đất sạch"là bất động sản đã hoàn

20

thiện theo nguyên tắc “chìa khóa trao tay"khi giao dịch phát sinh Cung đối với bất động sản bao gồm nguồn cung về đất và nguồn cung về bất động sản (đất đã xây dựng các công trình) Chúng được xác định bởi các tiêu chí sau:

+ Nguồn cung về đất: tiêu chí để xác định nguồn cung về đất, bất động sản là diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chưa có công trình xây dựng, đất chưa sử dụng Những địa phương, khu vực không còn hoặc còn ít đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chưa có công trình xây dựng thì giá đất bình quân tại những địa phương, khu vực đó thường cao hơn so với phường, khu vực các quỹ đất trên còn nhiều

+ Nguồn cung về bất động sản: tiêu chí để xác định nguồn cung về bất động sản gồm quỹ nhà ở, quỹ đất đã hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng nhưng chưa chuyển nhượng hoặc cho thuê trong các khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, khu kinh tế

Khi nguồn cung về đất, về bất động sản tăng lên là cầu không đổi thì giá đất, giá bất động sản giảm và ngược lại

- Yếu tố cầu bất động sản trên thị trường

Cầu bất động sản trên thị trường được hiểu là cầu có khả năng thanh toán khi giao dịch phát sinh Cầu bất động sản trên thị trường bao gồm cầu về đất và cầu

về bất động sản Chúng được xác định bởi các tiêu chí sau:

+ Cầu về đất: Tiêu chí để xác định cầu về đất gồm nhu cầu đất cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế và đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh khác; đất xây dựng các công trình công cộng; đất nông nghiệp, đất làm nhà ở tại nông thôn

+ Cầu về nhà ở và các công trình xây dựng: Tiêu chí để xác định cầu về nhà

ở, công trình xây dựng là nhu cầu nhà ở của người dân, nhu cầu mặt bằng sản xuất, kinh doanh phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa; nhu cầu kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của nền kinh tế

- Yếu tố cung - cầu bất động sản trên thị trường:

Yếu tố cung - cầu tác động đến giá đất không chỉ khi quan hệ cung - cầu mất cân đối hoặc khi chúng đạt mức cân bằng mà sự tác động của quan hệ cung – cầu diễn ra trong suốt chu kỳ của sự vận động của thị trường Trong đó, giá đất chịu ảnh

21

hướng lớn nhất khi quan hệ cung - cầu đạt trạng thái đỉnh của sự mất cân đối và chịu ảnh hưởng thấp nhất khi quan hệ cung - cầu đạt trạng thái cân bằng

c Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật

Sự thay đổi thể chế nhà nước sẽ kéo theo sự thay đổi đường lối, chính sách, pháp luật của quốc gia nói chung Mặc dù giá trị của tài sản nhận được từ các quyền

về tài sản do pháp luật quy định, nhưng sự thay đổi về đường lối, chính sách của Nhà nước sẽ tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng, sự thay đổi đó có thể làm tăng hoặc giảm nhu cầu về đất, về nhà ở Sự tác động đó theo chiều hướng nào, tích cực hay tiêu cực, khuyến kích hay hạn chế còn tuỳ thuộc đối với từng chính sách của Nhà nước Hay nói cách khác còn tuỳ thuộc vào ý đồ chính trị và mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường bất động sản

Ở nước ta, các chính sách tác động trực tiếp đến đất và giá bất động sản bao gồm:

- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đối với người được nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản;

- Chính sách đầu tư vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp;

- Các chính sách thuế về bất động sản [20]

1.2.1.4 Vai trò của quản lý nhà nước về giá đất

Đối với bất động sản giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người Giá trị bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố:

- Điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng

- Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội;

- Sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội;

- Hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng

- Nhà nước điều tiết giá thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô

Giá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: Định hướng phát triển kinh tế quốc dân; xu hướng đổi mới

cơ cấu sản xuất và kết cấu hạ tầng; sự hình thành các trung tâm công nghiệp, thương mại và du lịch

- Nhà nước điều tiết giá thông qua các công cụ quản lý

Trong thị trường nhà đất, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu,

mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển Nhà nước thông qua cơ chế, chính sách, chủ trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị trường nhà đất Mặt khác, Nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất bằng việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

- Nhà nước thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng: việc

tổ chức xác định đúng đắn giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng Qua đó, bằng các chính sách và biện pháp Nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân, đảm bảo công bằng xã hội và khuyến khích sử dụng đất đưa lại hiệu quả kinh tế cao và phát triển bền vững

1.2.2 Định giá đất

1.2.2.1 Khái niệm về định giá đất

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích xác định Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Định giá đất là một trong các quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước (Theo Điều 13 Luật Đất đai 2013) và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một

cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả

tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa

Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau

Đồng thời đất đai là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội Như trên đã nêu định giá chỉ có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác

Như vậy, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định [8]

1.2.2.2 Cơ sở khoa học về định giá đất

a Thông tin trong định giá đất

Định giá bất động sản (đất và công trình trên đất) cần dựa trên các thông tin thu thập về bất động sản đó Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác

Thông tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị bất động sản, thu thập thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến định giá sai lệch giá trị của bất động sản

- Giá trị của thông tin trong định giá

Những quyết định mà người mua hàng hoá đưa ra thường trong những điều kiện bất định Nếu có được nhiều thông tin hơn thì người mua hàng hoá có thể dự đoán chính xác hơn và giảm được rủi ro Thông tin là một loại hàng hoá có giá trị

24

nên người ta sẵn sàng trả tiền để mua chúng Giá trị của thông tin đầy đủ là khoản chênh lệch giữa giá trị kỳ vọng của phương án lựa chọn khi có đầy đủ thông tin và giá trị kỳ vọng khi thông tin không đầy đủ

Thông tin thực: là các thông tin hợp thức, đúng quy định của pháp luật, bao gồm:

Quyền sở hữu về đất đai

Những thông tin khác liên quan đến giá trị của đất đai

+ Thông tin về quy hoạch sử dụng đất

+ Thông tin về kế hoạch sử dụng đất

+ Thông tin về những hạn chế của tài sản

Tất cả những thông tin này đều được cấp có thẩm quyền xác nhận

- Phương pháp xác định thông tin

Nguồn thông tin là nơi phát ra các tin tức, tín hiệu Nguồn tin chia thành nhiều loại: nguồn liên tục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong, nguồn bên ngoài, nguồn đầu tiên, nguồn cấp hai

Nguồn tin quyết định nội dung tin tức và là tiền đề sinh ra tin tức Chúng ta xem xét đến các nguồn tin về đất đai như sau:

- Các văn tự, giấy tờ về thửa đất do các cơ quản lý, bảo quản và lưu giữ

- Văn tự, thông tin do chủ sở hữu cung cấp

Ngoài ra cần điều tra trong quần chúng để xác minh thêm về những thông tin

đã thu được theo định lượng và chất lượng, nguồn gốc và dư luận Đặc biệt là chú ý đến tranh chấp nếu có

Các thông tin cần thu thập theo các nội dung:

+ Văn tự về đất: sở hữu, thuê mướn

+ Tên và địa chỉ chủ nhân + Mô tả về đất: kích thước, diện tích, đặc điểm +

25

Những hạn chế hoặc giới hạn

+ Những chi tiết về chuyển nhượng: giá cả, lý do, mục đích, thời gian

+ Định giá các công trình đầu tư theo từng chi tiết

+ Khả năng sử dụng đất hiện tại và dự kiến

+ Đặc điểm và khả năng các cơ sở dịch vụ, phục vụ, giao thông, tưới tiêu điện nước

b Nguyên tắc định giá đất

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc chủ yếu sẽ được trình bày dưới đây [8]:

- Nguyên tắc thay thế

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

- Nguyên tắc biến động

1.2.2.3 Vai trò của định giá đất

Định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác:

- Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất

- Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê, thế chấp, cầm cố

- Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi

- Cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất

Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất

1.2.2.4 Các phương pháp định giá đất

a Khái quát

Trên thế giới, các nước đã áp dụng nhiều phương pháp khác nhau trong định giá đất /bất động sản, trong đó 3 phương pháp được áp dụng phổ biến là:

26

- Phương pháp so sánh (định giá theo thị trường: là phương pháp định giá

một bất động sản bằng cách so sánh với giá những bất động sản tương tự đã có bán trên thị trường hoặc được giao bán trên thị trường, hai nguyên tắc cơ bản được áp dụng cho phương pháp này là nguyên tắc thay thế và nguyên tắc so sánh Phương pháp này được áp dụng cho việc định giá các bất động sản dân dụng (nhà ở), đất trống trong các khu dân cư và các bất động sản thương mại dịch vụ khác;

- Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá đất theo cách chuyển hoá

nguồn thu nhập trong tương lai thành giá trị hiện tại theo nguyên tắc vốn hoá trực tiếp Phương pháp này dựa trên cơ sở nguyên tắc dự báo: Giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận trong tương lai có thể có do chính bất động sản đó đem lại, những lợi ích này cụ thể dưới dạng một nguồn thu nhập hoặc những tiện ích và được dự báo trên cơ sở đánh giá và phân tích thị trường Phương pháp này áp dụng cho việc định giá bất động sản có khả năng cho thu nhập hoặc có khả năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng, đất để xây dựng các khu công nghiệp;

- Phương pháp giá thành: là phương pháp định giá bất động sản theo cách

ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế một bất động sản khác Phương pháp này dựa trên cơ sở nguyên tắc ước tinh chi phí tái tạo hoặc thay thế Phương pháp này được áp dụng cho việc định giá bất động sản ít có bán trên thị trường.[8]

b Các phương pháp định giá đất áp dụng ở Việt Nam

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông

tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; trong đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất gồm 4 phương

Theo như quy định của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, định giá đất có 5 phương pháp sau: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh

Sau đây là nội dung các phương pháp:

- Phương pháp so sánh trực tiếp

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:

+ Khảo sát, thu thập thông tin

+ Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

+ Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

- Phương pháp thu nhâ ̣p: đây là phương pháp định giá thường dùng nhất,

để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, BĐS hoă ̣c những tài sản có tính chất thu nhâ ̣p khác Giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho mô ̣t số năm về sau Phương pháp thu nhâ ̣p là phương pháp lấy thu nhâ ̣p dự kiến hàng năm trong tương lai củ a đất đai định giá với mô ̣t suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhâ ̣p vào thời điểm định giá

Quyền sử dụng đất không những có thể cung cấp những thu nhập hiê ̣n thời cho người sử dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhâ ̣p đó trong mô ̣t khoàng thờ i gian nhất định Những thu nhâ ̣p đó được tính theo giá trị hiê ̣n hành bằng mô ̣t suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiê ̣n được giá trị thực chất của đất đai đó,

và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp

- Phương pháp thă ̣ng dư: phương pháp thă ̣ng dư còn go ̣i là phương pháp

phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược Phương pháp này là loa ̣i phương

28

pháp trên cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của BĐS đã hoàn thành viê ̣c phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xác định công trình và các chi phí khác, phần

còn la ̣i là giá cả của đất đai thuô ̣c đối tượng định giá

- Phương pháp chiết trừ: phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định

giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: phương pháp hệ số điều chỉnh giá

đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành

1.3 Cơ sở pháp lý về giá đất và định giá đất

1.3.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất

1.3.1.1 Luật Đất đai 1993

Năm 1993, đánh dấu một cột mốc quan trọng khi Quốc hội thông qua và ban hành Luật đất đai nhằm thể chế hóa các quy định về chế độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Điều đáng chú ý là lần đầu tiên trong quy định của Nhà nước về đất đai đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Trong đó hộ gia đình và cá nhân được giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và nộp thuế sử dụng đất theo quy định

Mặc dù trong Luật đất đai năm 1993 chưa quy định cụ thể về các nguyên tắc

và tiêu chí xác định giá đất mà giao cho Chính phủ xác định khung giá đất và Luật cũng chưa quy định cụ thể đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất, nhưng bước đầu Nhà nước đã thể chế hóa các quy định về quản lý đất đai như đối tượng sở hữu đất đai, các quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất…

1.3.1.2 Luật Đất đai năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 quy định khá chặt chẽ về công tác định giá đất của nước ta Định giá đất là cụ thể hóa quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 5 Luật Đất đai năm 2003

Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực

1.3.1.3 Luật Đất đai 2013

Luật Đất đai năm 2013 có những thay đổi về nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất Cụ thể tại Điều 112, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi

có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

Chính phủ quy định phương pháp định giá đất, ban hành khung giá đất định

kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thờ i gian thực hiê ̣n khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối

đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ (Điều 114)

Trong thờ i gian thực hiê ̣n bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoă ̣c giá đất phổ biến trên thị trường có biến đô ̣ng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

30

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất

60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định

Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây (Điều 114):

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”

Luật Đất đai năm 2013 quy định về giá đất cụ thể Tại Điều 114 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiê ̣m giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cu ̣ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Giá đất cụ thể được sử du ̣ng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân Tính