Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dựng đất tại thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang : Luận văn ThS. Địa chính: 60 44 80

1.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm về công tác đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS Thái Thị Quỳnh Như

1

1

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined

Tính cấp thiết của đề tài Error! Bookmark not defined

Mục đích của đề tài Error! Bookmark not defined

1 TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC

ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4

1.1 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 4

1.1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất 4

1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 5

1.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 10

1.2.1 Khái niệm về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 10

1.2.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 10

1.3 Kinh nghiệm về đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giớiError! Bookmark not defined.1

1.3.2 Đài Loan Error! Bookmark not defined

1.3.3 Nhật Bản Error! Bookmark not defined

1.3.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt nam 16

2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI

THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG 21

2.1 Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu 21

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 21

2.1.2 Các nguồn tài nguyên Error! Bookmark not defined.3

2.1.3 Thực trạng môi trường 24

2.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 25

2.1.5 Khái quát tình hình quản lý và sử dụng đất 28

2.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên

Quang trong giai đoạn 2008 - 2010 34

2.2.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Tuyên Quang 34

2.2.2 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 35 2.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên

2.3.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2008 41 2.3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2009 44 2.3.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 47 2.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 51 2.4 Hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất 52 2.4.1 Hiệu quả về kinh tế 52

2.4.2 Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai 57 2.5 Đánh giá những tồn tại trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất 59 2.5.1 Đối với công tác tổ chức 59 2.5.2 Đối với người tham gia đấu giá 60 2.5.3 Đối với công tác quản lý bất động sản và xây dựng đô thị 61

3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ

CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH

3.1 Nâng cao hiệu quả của công tác quy hoạch 64 3.2 Giải pháp về chính sách nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất 66 3.3 Các giải pháp về kỹ thuật trong đấu giá quyền sử dụng đất 68

TÀI LIỆU THAM KHẢO

tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn

có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả Việc phân bổ tài nguyên đất đai phải đảm bảo phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế -

xã hội của mỗi giai đoạn, thời kỳ để đạt được hiệu quả toàn diện về các mặt kinh tế

- xã hội và môi trường Vì vậy, điều 18 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả" [10]

Với những áp lực về mặt dân số gia tăng và hiện trạng sử dụng tài nguyên đất như hiện nay cho thấy nguồn tài nguyên đất đai ngày càng khan hiếm và có giới hạn Do đó, phải sử dụng đất hợp lý để đạt được khả năng tối đa, sản xuất ổn định

và an toàn lương thực, đồng thời bảo vệ hệ sinh thái và môi trường sống Bên cạnh

đó giá trị cùng hiệu quả của đất cũng ngày càng tăng theo nhu cầu sử dụng đất, việc giao quyền sử dụng đất cho đúng đối tượng, đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng đất là nhu cầu cấp thiết Trong quá trình Công nghiệp hoá, hiện đại hoá, xu thế hội nhập kinh

tế luôn được đặt lên hàng đầu, đi đôi với nó là quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế sang nền kinh tế thị trường kéo theo giá đất ngày càng tăng lên cùng với nhu cầu ngày càng lớn của người dân Trước những yêu cầu đặt ra, phân bổ tài nguyên đất đai đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân trở nên bức xúc và mang tính chất nhạy cảm Bởi vậy đấu giá quyền sử dụng đất sinh ra là hệ quả tất yếu của quá trình phát triển của bất động sản, là công cụ để nhà nước phân bổ nguồn tài nguyên đất đai cho người dân đảm bảo tính công khai, minh bạch, công bằng và hiệu quả

Thành phố Tuyên Quang là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Tuyên Quang, là thành phố tỉnh lỵ được hình thành và phát triển qua nhiều giai đoạn lịch sử Trong những năm qua tình hình phát triển kinh tế xã hội của tỉnh nói chung và của thành phố nói riêng có nhiều thay đổi, nhu cầu và tốc độ phát triển đô

thị tăng lên Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân với quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang là bộ mặt của một đô thị hiện đại phát triển bền vững, các khu quy hoạch cụ thể: Khu dân cư bao bọc ba đường thuộc phường Phan Thiết, Khu dân cư Đông Sơn thuộc phường Ỷ La

và Hưng Thành, Khu tái định cư tổ 3, tổ 4 phường Tân Hà, Khu dân cư tổ 9 phường

Ỷ La, Khu quy hoạch tiểu khu Phan Thiết I và Phan Thiết II, Công tác đấu giá đất trong các khu dân cư quy hoạch nói trên không chỉ phân bổ đất ở cho nhu cầu của người dân, phục vụ cho việc phát triển đô thị nâng cao cơ sở hạ tầng của thành phố, thông qua công tác bán đấu giá đã hình thành nên giá đất trên các khu vực của thành phố đã nâng cao giá trị của đất ở tại các khu vực quy hoạch nói riêng và toàn thành phố nói chung

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang thúc đẩy thị trường về quyền

sử dụng đất đi theo đúng hướng, nhờ công tác trên mà giá đất hình thành trong quá trình chuyển nhượng và giá đất do UBND tỉnh quy định đã xích lại gần nhau Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác đấu

giá quyền sử dụng đất học viên đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang.”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá và đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất dựa trên một số khu quy hoạch khu dân cư trên địa bàn thành phố Tuyên Quang

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu và nắm vững các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan: Tìm hiểu, thu thập, hệ thống

hoá và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến vấn đề nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, thống kê: Tiến hành điều tra thu thập thông tin bằng

các phương pháp lấy phiếu ý kiến hoặc phỏng vấn trực tiếp cán bộ tham gia công tác

và người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để nắm bắt được tình hình sử dụng đất

và nguyện vọng của người dân

- Phương pháp phân tích tổng hợp: Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng,

các vấn đề vi mô và vĩ mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Phương pháp chuyên gia: Tham vấn, trưng cầu ý kiến các cơ quan quản lý,

nhà khoa học, các chuyên gia có kiến thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực nghiên

cứu thông qua đối thoại trực tiếp, góp ý hoặc phản biện kết quả nghiên cứu

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

1.1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với bất động sản mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả bất động sản cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó

từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [19]

Đặc điểm của giá đất:

1 Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đ ấ t đ a i tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ g i ữ a giá cả đ ấ t đ a i với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

2 Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt

cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

vì con người có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống

1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

a Địa tô [19]

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời

và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô

là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và

bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những

cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản

Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,

có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn

Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những

người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch

Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa

về ruộng đất Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước

Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu

mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Ðịa tô chênh lệch II

là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về bất động sản nó được chuyển vào giá

cả bất động sản hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung

cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất

9

9

b Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách

sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [19] Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn

sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh bất động sản luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá bất động sản nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

c Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [19]

Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ, lượng

cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Giá của đất trong một khu vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [19]

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn [19] Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục

Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác

Nhìn chung, trong thời gian tới ở nước ta quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch, cũng mở ra khả năng thu hút lực

Luật Đất đai cho phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị QSDĐ [9] Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở

1.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm về công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu

tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố

Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước Thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất, nguồn Ngân sách của Nhà nước sẽ có thêm kinh phí

để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn

cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất

1.2.2 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào Ngân sách Nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng Đối tượng tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế miễn là đáp ứng đủ các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia đấu giá QSD đất 1 lô đất nên sẽ tạo được sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực tế trên thị trường Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn vốn, có thể chủ động đầu tư xây dựng cơ

sở hạ tầng, phúc lợi xã hội tại địa phương mình tránh được tình trạng trông chờ vào Ngân sách Nhà nước

Đấu giá quyền sử dụng đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một cách đồng bộ Qua việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá QSD đất, Hội đồng đấu giá sẽ chọn được những chủ đầu tư có đủ tư cách tham gia đấu giá, có đủ năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực hiện dự án theo đúng tiến độ đề ra Đồng thời chỉ có nhà đầu tư có khả năng sử dụng đất hiệu quả nhất mới trả giá cao nhất Việc đấu giá được diễn ra công khai, các chủ đầu tư cạnh tranh với nhau một cách công bằng, từ đó sẽ chọn được nhà đầu tư có đủ năng lực và nâng cao hiệu quả

sử dụng đất

Đấu giá QSD đất là một trong những căn cứ để Nhà nước xác định giá đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh Các nhà đầu tư tham gia đấu giá QSD đất một cách tự nguyện Họ cạnh tranh tự do với nhau cân nhắc để đưa ra mức giá của mình với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận nên giá trúng thường sát với giá thị trường Nhà nước sẽ dựa vào đó để điều chỉnh lại khung giá đất hợp lý Các thông tin về thửa đất tham gia đấu giá được niêm yết công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, phổ biến tới tất cả mọi người quan tâm tới, điều này sẽ khắc phục được tính thông tin không hoàn hảo của thị trường bất động sản, góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản

Đấu giá QSD đất góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tế một cách bền vững Nhờ có nguồn thu từ đấu giá bổ sung vào Ngân sách mà hệ thống cơ

sở hạ tầng được nâng cấp và cải tạo, giá trị đất đai tăng lên góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế

Đấu giá QSD đất góp phần vào quá trình cải cách hành chính Người tham gia đấu giá sau khi trúng đấu giá được hỗ trợ một cách tốt nhất về việc làm hồ sơ thửa đất góp phần thúc đẩy quá trình giải quyết nhanh gọn các thủ tục hành chính Các quyền lợi của người trúng đấu giá sẽ được bảo vệ, sau khi hết hạn sử dụng đất

1.3 Kinh nghiệm về đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới

1.3.1 Trung Quốc

Từ ngày 01/7/1997 Trung Quốc đã chia lãnh thổ của mình thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Công) Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 ngày 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc

sở hữu nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định

và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi

là xuất nhượng quyền sử dụng đất [10]

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp thành phố trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của chính phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp thành phố, thị Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp thành phố, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp thành phố, thị thực hiện UBND thành phố, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu

giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước Toàn

bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và khai hoang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng đất, nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng đất

mà không được bồi thường, trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:

+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với công trình xấy dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì

đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác [3]

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưói sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung

Áp dụng các giáo huấn đó, Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là

“người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu Chương trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng Việc hoàn thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần

Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ tầng" còn đạt được các thành tựu sau:

(1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán

(2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%

(3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia

đình nắm giữ giảm xuống 12%

(4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%

(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%

(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%

(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%

Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu Những đặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên [10]

1.3.3 Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá BĐS chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ [10]

Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000 BĐS và là lượng BĐS lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây Trình tự tổ chức đấu giá BĐS được thể hiện trong hình 2.1

Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được Trong những năm qua, các nước đều có các chính sách, pháp

Sơ đồ 2.1 Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật

1.3.4 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

LÀM THỦ TỤC THAM GIA

CHO NGƯỜI THAM GIA

ĐẤU GIÁ

ĐIỀU TRA BẤT ĐỘNG SẢN

LỰA CHỌN BẤT ĐỘNG SẢN

QUẢNG CÁO BẤT

ĐỘNG SẢN

BỎ GIÁ CHO BẤT ĐỘNG SẢN

MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ

QUYẾT ĐINH CHO

(chuyển nhượng

quyền Sở hữu)

YÊU CẦU GIAO BĐS

(Trong trường hợp có người chiếm dụng)

RA LỆNH GIAO NHÀ GIAO BẤT ĐỘNG SẢN

-Trường hợp đấu giá thành công mà không trúng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền

- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể riêng

1.3.4.1 Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Hội nghị TW 7 khóa 8 đã khẳng định quan điểm “Quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt” và QSDĐ là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng " là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất " Quá trình xây dựng Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta

đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm tồn tại được BTNMT đánh giá " Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp Luật Đất đai đã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kềnh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm

vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở"

Thực hiện Nghị quyết TW 7 (phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp Luật Đất đai, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã đề cập tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp Luật Đất đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp

hoá, hiện đại hoá đất nước Một trong những nội dung đó là chế định Đấu giá quyền

sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, chế định này Luật Đất đai 1988, 1993,

luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định thành văn, chỉ có một số NĐ, TT đề cập đến một số nội dung liên quan đến chế định này:

- LĐĐ 1988 quy định cụ thể quyền của người SDĐ rất hạn chế, người SDĐ chỉ

" được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người SDĐ có được một cách hợp pháp trên đất được giao", được Nhà nước đền bù thiệt hại

thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi

Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường QSDĐ, từ năm

19

19

1994 đến trước khi có Luật Đất đai năm 2003, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành

có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến giá đất

và công tác đấu giá quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định khung giá các loại đất (thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993)

- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá CP - Tài chính - Xây dựng - TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ

- Quyết định 302-TTg ngày 13/5/1996 Nội dung chính của Quyết định là nới rộng hệ số K qui định tại Nghị định 87/CP từ 0,5 đến 1,8 lần

- Nghị định số 85/1996/NĐ-CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao, cho thuê đất

- Nghị định số 86/1996/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản

- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế đấu thầu, Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy chế đấu thầu

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC ngày 19/9/2999, Thông tư số 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp

và điều kiện được cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp chưa có GCNQSDĐ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường QSDĐ theo quy định của pháp luật;

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ

- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

- Giá đất theo Quyết định số 22/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 của Bộ Tài chính

về cơ chế tài chính khi sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật như sau:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất [13]

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính Phủ về bán đấu giá tài sản Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị định

số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn

thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ [6]

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc

xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá [4]

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về ban hành quy chế về bán đấu giá tài sản Đến thời điểm tháng 12/2010 tại tỉnh Tuyên Quang

đã triển khai thực hiện [17]

Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá đấu giá đất cao nhất

1.3.4.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay

Giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội, sự biến động giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất đã bộc lộ những nhược điểm, hạn chế nhất định

21

21

Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được

áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục được những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng Ngày 18/12/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định

rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn

Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [2]

Điểm tồn tại, hạn chế lớn nhất trong định giá đất là giá đất do Nhà nước quy định khác với giá đất thực tế (giá đất thị trường)

Giá đất do Nhà nước quy định được sử dụng để tính thuế chuyển QSDĐ (nay là thuế thu nhập cá nhân), thu tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất và chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế về đất giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người SDĐ - người

được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất

+ Việc giao đất, cho thuê đất mang nặng tính bao cấp, mức độ hành chính, cơ chế hình thành giá thiếu khách quan, phát sinh nhiều tiêu cực

+ Tiến độ giao đất chậm do thời gian hoàn thành tất các thủ tục bị kéo dài, hiện tượng giao đất trái thẩm quyền, lấn chiếm đất công, sử dụng sai mục đích diễn

ra phổ biến

+ Việc xây dựng các công trình hạ tầng các dự án bằng kinh phí của Nhà nước thực hiện chậm, ảnh hưởng đến giá bán của chủ đầu tư cho người sử dụng, người được lợi thì Nhà nước không điều tiết được, người bị Nhà nước thu hồi đất trước đó cho dự án cảm thấy mình bị thiệt thòi trong đền bù

+ Việc xác lập QSDĐ thông qua giao đất, cho thuê đất thường phải qua

nhiều công đoạn, kéo dài trong nhiều năm

Từ những phân tích trên đây cho thấy việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước như hiện nay là chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả bất lợi cho Nhà nước Vì vậy để tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu về đất cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDĐ, Nhà nước cần cho phép các cấp có thẩm quyền tổ chức thực hiện, nhân rộng mô hình đấu giá như đã được thực hiện ở Hà Nội, Tuyên Quang và một số địa phương khác

Qua thực tế triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các nước trên ta nhận thấy công tác đấu giá QSD đất là hoạt động được thực hiện theo nguyên tắc công khai, dân chủ, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước cũng như của người tham gia đấu giá Bên cạnh đó, công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản trên đất còn là công cụ thúc đẩy thị trường vốn cho nền kinh tế như tại Nhật Bản hay là sắp sếp hợp lý việc sử dụng đất của người dân và nâng cao hiệu quả sử dụng đất tại Đài Loan

Đấu giá quyền sử dụng đất phải là công cụ hữu hiệu để định hướng phát triển

cơ sở hạ tầng và phát triển nền kinh tế Do đó việc quy định những điều kiện trong đấu giá quyền sử dụng đất là điều cần thiết trong đó có quy định về thời hạn nộp tiền sử dụng đất, thời hạn xây dựng các công trình theo quy hoạch đã duyệt trên đất, Bên cạnh đó để tăng cường tính dân chủ công khai, việc thiết yếu để nâng cao công tác đấu giá QSD đất thì việc cần thiết phải có một trung tâm thực thi nhiệm vụ đấu giá chuyên nghiệp

23

23

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG

2.1 Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

Sơ đồ hành chính thành phố Tuyên Quang

Thành phố có tổng diện tích tự nhiên là 11921 ha và có ranh giới hành chính như sau:

- Phía Bắc giáp xã Tân Long và xã Tân Tiến, xã Thắng Quân (thuộc thành phố Yên Sơn)

- Phía Nam giáp xã Nhữ Khê, xã Đội Bình, thị trấn Tân Bình (thành phố Yên Sơn) và xã Cấp Tiến (thuộc thành phố Sơn Dương)

- Phía Đông giáp xã Thái Bình, xã Phú Thịnh (thuộc thành phố Yên Sơn) và

xã Vĩnh Lợi (thuộc thành phố Sơn Dương)

- Phía Tây giáp xã Kim Phú, xã Hoàng Khai, xã Nhữ Hán và xã Trung Môn (thuộc thành phố Yên Sơn)

Với vị trí địa lý thuận lợi, có Quốc lộ 2, Quốc lộ 37, Quốc lộ 2C…và đường sông chạy qua, đây là những tuyến giao thông quan trọng, vì vậy thành phố có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội với các địa phương trong và ngoài tỉnh để thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai

2.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Khu vực nội thành của thành phố có địa hình tương đối bằng phẳng, xen lẫn ít

gò đồi thấp, ao hồ với độ cao trung bình 26,5 m, thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng các công trình Ngoại thành là các khu dân cư, đồng ruộng, có những dãy đồi thấp

và rải rác có núi cao, địa hình đồi núi chiếm ưu thế tập chung tại các xã Thái Long, Đội Cấn, Lưỡng Vượng

và xã Tràng Đà

2.1.2.2 Tài nguyên nước

- Nguồn nước mặt: Do có nhiều hệ thống sông, ngòi lớn nên nguồn nước mặt rất đồi dào, đặc biệt vào mùa mưa Nguồn nước mặt chủ yếu được cung cấp bởi hệ thống sông, ngòi như sông Lô - Gâm và 4 ngòi chính là ngòi Cơi, ngòi Chả, ngòi Là

và ngòi Thục Về mùa khô nước ở hệ thống sông, ngòi trên chỉ chiếm 20% tổng lượng nước cả năm Tuy nhiên nguồn nước mặt có nhược điểm là có độ đục cao về mùa mưa, mực nước biến động lớn theo mùa, bờ sông bị xói lở và nguy cơ ô nhiễm cao từ các hoạt động khác nhau (sẽ phân tích ở phần thực trạng môi trường)

- Nước ngầm: Nguồn nước ngầm khá phong phú, có chất lượng, đủ tiêu chuẩn dùng cho sinh hoạt Điều kiện khai thác dễ dàng đáp ứng yêu cầu cả khai thác đơn giản trong sinh hoạt của nhân dân và khai thác quy mô công nghiệp

để bảo vệ nguồn tài nguyên này, cần ngăn chặn những hành vi khai thác, mua bán, vận chuyển trái phép quặng gây ảnh hưởng đến tài nguyên rừng Khai thác tiềm năng du lịch, dịch vụ khu vực núi Dùm – Cổng Trời; khu du lịch Hồ Kỳ Lãm

2.1.2.4 Tài nguyên khoáng sản

Theo số liệu của Đoàn Địa chất 109, Liên đoàn Bản đồ 207 công bố năm 1994 – 1995, tài liệu của các bộ, ngành hữu quan và tỉnh Tuyên Quang thì trên địa bàn thành phố có nhiều loại khoảng sản khác nhau, nhiều mỏ đá vôi có chất lượng tốt, tập trung, đáp ứng được nhu cầu sản xuất vật liệu xây dựng lâu dài đó là mỏ đá vôi Tràng Đà, Đội Cấn, mỏ Barits Tràng Đà Ngoài ra trên địa bàn còn có mỏ than ở phường Minh Xuân, mỏ kẽm, chì ở núi Tràng Đà…

2.1.3 Thực trạng môi trường

Môi trường trên địa bàn thành phố chịu ảnh hưởng chủ yếu bởi môi trường nước, không khí và hệ sinh thái

2.1.3.1 Môi trường nước

Thành phố chưa có hệ thống xử lý nước thải, chất thải rắn hoàn chỉnh do vậy nước thải từ các cơ sở sản xuất kinh doanh, các bệnh viện và nước thải sinh hoạt của nhân dân được thải ra sông Lô qua xử lý sơ bộ đã ảnh hưởng lớn đến nguồn tài nguyên nước trong tương lai của thành phố Nguồn tài nguyên nước cần phải được bảo vệ trước tiên bởi nó là nguyên nhân gián tiếp gây ra ô nhiễm môi trường đất, môi trường không khí

27

27

2.1.3.2 Vệ sinh môi trường

- Vệ sinh môi trường đã được các cấp các ngành quan tâm; công tác thu gom rác

thải, chất thải rắn trong sinh hoạt và sản xuất trên địa bàn do Công ty quản lý đô thị đảm nhiệm Do nguồn kinh phí sự nghiệp có hạn và ý thức người dân chưa cao nên mới đảm bảo được 85% lượng chất thải rắn được thu gom để xử lý

- Môi trường không khí của thành phố trong lành, mát mẻ, các tuyến đường trong thành phố hàng ngày được quét dọn, vì vậy cơ bản đảm bảo các tiêu chuẩn về vệ sinh môi trường và cảnh quan Tuy nhiên có những nơi đang bị ô nhiễm cục bộ do trong quá trình

đô thị hoá và sản xuất công nghiệp như sản xuất gạch, xi măng, chế biến nông sản - thực phẩm, chợ, bệnh viện đang trong tình trạng vượt mức quy định

2.1.3.3 Môi trường đất

Môi trường đất hiện nay đang bị ảnh hưởng trực tiếp do hoạt động của các Công ty chè, Công ty giống vật tư của thành phố Yên Sơn… do việc sử dụng ngày càng nhiều các loại thuốc bảo vệ thực nên tác động trực tiếp đến môi trường đất gây ảnh hưởng đến môi trường của thành phố

2.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

2.1.4.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh lần thứ I, Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố Tuyên Quang lần thứ XVII (nhiệm kỳ 2010 - 2011), trong những năm qua thành phố luôn quan tâm phát triển toàn diện trên tất cả các mặt, các lĩnh vực nhằm đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng kinh tế Cơ cấu và tốc độ tăng trưởng kinh tế có những chuyển biến tích cực, ngày càng tăng, bình quân hàng năm 12% (của tỉnh là 11,04%) nên đã đáp ứng được những mục tiêu kinh tế xã hội đã đề ra

Tỷ trọng của các ngành qua các năm được thể hiện cụ thể qua bảng 2.1 sau:

Bảng 2.1: Cơ cấu giá trị kinh tế theo ngành của thành phố Tuyên Quang qua

+ Nông - lâm - ngư nghiệp 7.5 5.55 4.3

Nhìn chung, thành phố có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và khá ổn định tuy nhiên trong thời gian tới cần khai thác tối đa những lợi thế trong sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và đặc biệt là hoạt động thương mại dịch vụ Giá trị sản lượng của mỗi ngành mỗi năm tăng lên Năm 2010 giá trị sản xuất công nghiệp đạt 325.736 triệu đồng chiếm tỷ trọng 49,7% trong nền kinh tế, tăng so với tỷ trọng cơ cấu qua các năm 2005 là 47,7% và năm 2007 là 49,25% Bên cạnh đó ngành dịch vụ có sự tăng trưởng mạnh với tỷ trọng trong nền kinh tế chiếm 46% năm 2010 so với 44,8% năm 2005 Cùng với sự tăng trưởng tỷ trọng của các ngành dịch vụ và công nghiệp – xây dựng là sự sụt giảm về tỷ trọng của ngành nông – lâm – ngư nghiệp, năm

2010 tỷ trọng của ngành chỉ còn chiếm 4,3% trong nền kinh tế của thành phố

Cơ cấu kinh tế của thành phố trong những năm qua đã có sự chuyển dịch theo hướng tăng dần tỷ trọng ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp; thương mại - dịch vụ và giảm dần tỷ trọng ngành nông - lâm nghiệp

29

29

Hình 2.1 Khu vực nội thành thành phố Tuyên Quang năm 2010

Những năm qua thành phố thực hiện nhiều mô hình phát triển kinh tế nông – lâm nghiệp đạt kết quả cao, điển hình có những diện tích trồng rau, hoa đạt từ 80 đến 100 triệu đồng/ha/năm Ngoài ra, thành phố quan tâm chú trọng khuyến khích các thành phần kinh tế phi nông nghiệp ngoài quốc doanh phát triển đã tạo được bước đột phá trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố

2.1.4.2 Thực trạng phát triển các khu đô thị và các khu dân cư nông thôn

- Khu đô thị: Tổng diện tích đất đô thị là 1325,68 ha, chiếm 11,12% tổng diện

tích tự nhiên Diện tích đất đô thị phân bố tập trung ở 7 phường nội thị gồm: phường Minh Xuân, Phường Tân Quang, phường Tân Hà, phường Ỷ La, phường Nông Tiến, phường Hưng Thành và phường Phan Thiết nằm ở khu vực phía hữu ngạn sông Lô khu vực có địa hình thấp, tương đối bằng phẳng Khu vực nội thị có quy mô trung bình là trung tâm của thành phố và của tỉnh để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và phát triển thương mại, dịch vụ Tiềm năng khai thác cảnh quan thiên nhiên và di tích lịch sử văn hoá như: di tích thành nhà Mạc, các đền chùa bước đầu được khai thác Hạ tầng xã hội cơ bản đáp ứng được nhu cầu về nhà ở, dịch vụ công cộng, văn hoá thể thao, vui chơi giải trí…

- Khu dân cư nông thôn: Tổng diện tích đất khu dân cư nông thôn 315,43 ha,

chiếm 2,64 % diện tích đất tự nhiên Diện tích đất khu dân cư nông thôn phân bố ở 6 xã ngoại thị Toàn bộ khu dân cư nông thôn nằm bao bọc quanh khu vực nội thị có địa hình đồi núi xen lẫn với những cánh đồng bằng phẳng được tạo nên bởi sự bồi đắp và tích tụ của sông Lô Kiến trúc nhà ở mang tính chất nông thôn, có quy mô lớn; cơ sở hạ tầng khu vực này phát triển chậm chưa đáp ứng được nhu cầu của nhân dân

2.1.5 Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Tuyên Quang

2.1.5.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Tuyên Quang năm 2010

Thành phố có tổng diện tích tự nhiên : 11.921 ha, gồm 3 nhóm chính:

+) Đất nông nghiệp: 8167,83 ha; chiếm 68,52 % diện tích tự nhiên

+) Đất phi nông nghiệp: 3441,66 ha; chiếm 28,87 % diện tích tự nhiên

+) Đất chưa sử dụng: 311,51 ha; chiếm 2,61 % diện tích tự nhiên

Diện tích và cơ cấu sử dụng các loại đất năm 2010 được thể hiện cụ thể trong bảng 2.2 sau:

2

Đất trồng cây lâu năm CLN 1531.64 12.85 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 3861.23 32.39 1.2

1

Đất rừng sản xuất RSX 3112.90 26.11 1.2

2

Đất rừng phòng hộ RPH 748.33 6.28 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 154.40 1.30 1.4 Đất nông nghiệp khác NKH 34.50 0.29

1

Đất trụ sở cơ quan, công

trình sự nghiệp

CTS 43.13 0.36 2.2

2

Đất quốc phòng CQP 422.46 3.54 2.2

5

Đất có mục đích công cộng CCC 1113.30 9.34 2.3 Đất tôn giáo, tín ng-ỡng TTN 6.19 0.05 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 35.87 0.30 2.5 Đất sông suối và mặt n-ớc

chuyên dùng

SMN 800.72 6.72 2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK 11.81 0.10

3.1 Đất bằng ch-a sử dụng BCS 24.51 0.21 3.2 Đất đồi núi ch-a sử dụng DCS 68.87 0.58 3.3 Núi đá không có rừng cây NCS 218.13 1.83

Đánh giá hiện trạng năm 2010: Nhìn chung sử dụng đất nông nghiệp chiếm

tỷ lệ lớn, sự xen kẽ giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp gây khó khăn cho vấn đề sử dụng đất

 Diện tích đất phi nông nghiệp: Là một đô thị đang phát triển nhưng diện tích đất phi nông nghiệp vẫn chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng diện tích đất, cơ sở hạ tầng vẫn còn thiếu và chưa đồng bộ Sự xuống cấp của các cơ sở hạ tầng cũ vẫn chưa được quan tâm, nâng cấp Do đó, hiệu quả sử dụng đất phi nông nghiệp chưa cao, diện tích đất ở còn thấp so với nhu cầu sử dụng đất Do đó, trong thời gian tới cần phải tập trung đầu tư xây dựng và nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng hiện có, quy hoạch các khu dân cư mới đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân

 Diện tích đất nông nghiệp: Còn chiếm tỷ lệ lớn trong tổng diện tích tự nhiên Chủ yếu là đất trồng cây lâu năm và đất lâm nghiệp Diện tích trồng lúa khác chiếm tỷ lệ lớn trong đất trồng lúa do sự thiếu chủ động trong tưới tiêu Do đó ảnh hưởng rất lớn đến sản lượng lương thực Vì vậy, trong thời gian tới cần phải hoàn thiện cơ sở hạ tầng trong sản xuất nông nghiệp Tận dụng diện tích đất, chủ động về tưới tiêu để thâm canh tăng vụ, nâng cao năng xuất và sản lượng nông nghiệp

 Diện tích đất chưa sử dụng: còn chiếm tỷ lệ lớn Trong đó đất bằng chưa

sử dụng là loại đất có khả năng khai thác cao để đưa vào sử dụng nhưng vẫn còn chiếm diện tích lớn mà chưa có biện pháp cải tạo, đưa vào sử dụng Đồng thời diện tích núi đá có thể làm nguyên liệu cho nhà máy xi măng hoặc kết hợp các hồ, cánh rừng hình thành lên các khu du lịch sinh thái… chưa được khai thác Do đó, trong những năm tới, cần phải đề ra biện pháp để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội

2.1.5.2 Tình hình quản lý đất đai

Thời kỳ trước và sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, thành phố đã có cán bộ chuyên môn có trình độ nghiệp vụ và thường xuyên được đào tạo nâng cao về chuyên môn nghiệp vụ trong lĩnh vực quản lý đất đai Công tác quản lý đất đai đã được thực hiện có hiệu quả và được thể hiện qua các nội dung sau:

2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

Thực hiện chỉ thị 364/CT - TTg về công tác địa giới hành chính và Nghị định số 99/NĐ-CP ngày 03/9/2008 của Chính phủ về việc mở rông thị xã Tuyên Quang thì toàn

bộ ranh giới thành phố được xác định rõ ràng với tổng diện tích tự nhiên là 11.921 ha, gồm 7 phường nội thị và 6 xã ngoại thị được quản lý và sử dụng ở các cấp Hiện tại thành phố đã có bản đồ hành chính Hồ sơ địa giới hành chính được quản lý tại các cấp, lưu trữ và sử dụng có hiệu quả

3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

- Công tác đo đạc khảo sát, đánh giá, phân hạng đất đã được thực hiện, kết quả đánh giá đất được sử dụng có hiệu quả trong việc bố trí các loại hình sử dụng đất có tính thích nghi cao và bền vững

- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập theo định kỳ tổng kiểm kê đất đai 5 năm một lần, công tác lập quy hoạch sử dụng đất đang được tiến hành xây dựng

- Bản đồ địa chính đã được lập cho tất cả các đơn vị hành chính trên địa bàn (trong đó có 6 xã được đo mới trong năm 2010 và đã hoàn thành)

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Kế hoạch sử dụng đất được lập thường xuyên hàng năm do phòng Tài nguyên - Môi trường thành phố chịu trách nhiệm xây dựng và được UBND thành phố phê duyệt Việc hoạch định phát triển đô thị được đặc biệt quan tâm chú ý Tuy

nhiên công tác quy hoạch đất đai chậm thực hiện, do vậy việc quản lý đất đai còn thiếu cơ sở

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Thực hiện Nghị định 64/CP, Nghị định 88/CP, Nghị định 60/CP về giao đất, Nghị định 85/CP và chỉ thị 245/TTg của Thủ tướng chính phủ về cho thuê đất Đến năm 2007, thành phố Tuyên Quang có 92,99% diện tích đất đai đã được giao, cho thuê, trong đó: đất nông nghiệp giao cho 15.647 hộ gia đình và cá nhân sử dụng với diện tích 4317,8ha, giao cho 4 tổ chức kinh tế khác sử dụng 673,30 ha, 2 tổ chức khác sử dụng 11,05 ha còn lại 780,17 ha do UBND các xã, phường quản lý và sử dụng; đất phi nông nghiệp giao cho 23.033 hộ gia đình, cá nhân sử dụng với diện tích 696,44 ha, giao cho 90 tổ chức kinh tế sử dụng với diện tích 135,63 ha, giao cho 123 tổ chức khác sử dụng với diện tích 252,34 ha, giao cho 2 tổ chức khác quản

lý 8,27 ha, còn lại 777,93 ha do UBND các xã, phường quản lý và sử dụng

6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tiến hành thường xuyên Hồ sơ địa chính được lập đầy đủ theo đúng quy định của Luật Đất đai cho toàn thành phố Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho 21.652

hộ với diện tích 987 ha (tính đến hết năm 2010) trong đó, đất sản xuất nông nghiệp 467,8 ha; đất nuôi trồng thuỷ sản 24,2 ha; đất ở nông thôn 278 ha; đất ở đô thị 217 ha; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 05 tổ chức với diện tích 1,39 ha (đất chuyên dùng)

7 Thống kê, kiểm kê đất đai

Hàng năm UBND thành phố thường xuyên thực hiện việc chỉnh lý biến động đất đai vào hồ sơ địa chính và tiến hành thống kê đất đai hàng năm đầy đủ Thực hiện tổng kiểm kê đất đai theo định kỳ (Năm 2000, 2005, 2010) có rà soát tính toán lại diện tích các loại đất chi tiết hơn với độ chính xác cao

8 Quản lý tài chính về đất đai

9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Do thị trường quyền sử dụng đất của nước ta được hình thành chậm, vì vậy

mà mọi giao dịch về quyền sử dụng đất chưa được kiểm soát chặt chẽ Việc mua bán sang nhượng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất vẫn còn hình thức trao tay chưa làm thủ tục sang nhượng Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai, khiếu kiện, khiếu nại về đất đai

10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Do công tác lập quy hoạch sử dụng đất mới được triển khai, nên công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn khó khăn đã gây ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai Tuy nhiên, thành phố đã quan tâm đến công tác phổ biến pháp Luật Đất đai đối với nhân dân để họ thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được tốt hơn

11 Kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

Công tác kiểm tra giám sát việc thực hiện các chính sách về đất đai được tiến hành thường xuyên, liên tục và kịp thời nhằm ngăn chặn, hạn chế các vi phạm về đất đai Việc xử lý các vi phạm về đất đai nghiêm túc và kiên quyết được sự ủng hộ nhiệt tình của nhân dân

12 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai

Giải quyết tranh chấp về đất đai cũng được tăng cường Thực hiện Nghị quyết số 38/NQ-CP của Chính phủ và Kế hoạch của UBND tỉnh về thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong giải quyết đơn thư, khiếu nại của công dân về đất đai Hàng năm Thị uỷ và

UBND thành phố luôn quan tâm đến việc giải quyết đơn thư về tranh chấp, khiếu nại tố cáo các vi phạm trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai

13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Hiện tại các hoạt động dịch vụ công về đất đai vẫn được tiến hành trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ người quản lý sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thông qua bộ phận một cửa của thành phố nhưng ở mức độ hạn chế

2.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang trong giai đoạn 2008 - 2010

Đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng là một chủ trương lớn của Thành ủy, HĐND, UBND Thành phố Tuyên Quang và tỉnh Tuyên Quang, được Chính phủ cho phép thực hiện

Trong những năm gần đây, trên địa bàn thành phố Tuyên Quang tổ chức đấu giá nhiều dự án lớn nhỏ, trong phạm vi thời gian cho phép của đề tài, tôi tiến hành nghiên cứu việc tổ chức đấu giá QSDĐ đất tại 1 số khu dân cư quy hoạch trên địa bàn thành phố Tuyên Quang từ năm 2008 - 2010

2.2.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Tuyên Quang

- Luật tổ chức HĐND, UBND các cấp năm 1994 và năm 2003

- Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và 2001, Luật Đất đai năm 2003

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

sử dụng đất hoặc thuê đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang

- Căn cứ Quyết định số 03/QĐ-UBND ngày 18/10/2007 của UBND thị xã Tuyên Quang về việc thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Tuyên Quang;

- Các Quyết định của UBND tỉnh về việc thu hồi đất, giao đất cho các Ban Quản lý dự án thực hiện việc khai thác quỹ đất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang

- Các Quyết định của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc phê duyệt giá sàn để

tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án

2.2.2 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất

Theo Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trên địa bàn tỉnh, cụ thể như sau:

1 Đối tượng tham gia đấu giá: Các cá nhân từ 18 tuổi trở lên có đủ năng lực

hành vi dân sự (có hộ khẩu thường trú tại Tuyên Quang hoặc không có hộ khẩu tại Tuyên Quang) và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Pháp luật

2 Giá khởi điểm: Là mức giá tối thiểu quy định cho 01 lô đất đấu giá quyền

sử dụng đất, do UBND thành phố Tuyên Quang phê duyệt Giá khởi điểm đấu giá được xác định trên cơ sở giá khảo sát giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực

3 Bước giá để đấu giá: Là khoảng cách giá để người tham gia đấu giá bỏ giá

và là khoảng chênh lệch giữa giá trúng và không trúng thấp hơn liền kề cho 01 lô đất được xây dựng trên cơ sở các quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang (thường tính tương đương 1 % giá khởi điểm)

4 Giá trúng đấu giá: Là giá trả cho 01 lô đất hợp lệ được chọn từ cao nhất

xuống thấp dần cho đến khi đủ số lượng thửa đất đưa ra đấu giá, được Hội đồng đấu giá xác định công bố và trình UBND thành phố phê duyệt

5 Đặt cọc tham dự đấu giá: Là một khoản tiền nhất định Người tham gia đấu

giá phải nộp để xác lập trách nhiệm của Người tham gia đấu giá (tương đương 5 % giá khởi điểm)

6 Nguyên tắc đấu giá

- Toàn bộ các lô đất sẽ được đưa ra đấu giá một lần qua nhiều vòng bỏ giá

- Cách thức tiến hành đấu giá là: bỏ phiếu kín; mở công bố công khai

- Việc mở đấu giá phải có số người tham gia ít nhất gấp 02 lần số lô đất đem

ra tổ chức đấu giá trở lên Nếu không đủ số người đăng ký tham gia theo quy định, thì căn cứ số lượng người tham gia đấu giá đủ tư cách thực tế Hội đồng đấu giá sẽ quyết định đưa một số thửa đất ra đấu giá trên nguyên tắc số người tham gia gấp 02 lần số thửa đất tổ chức đấu giá

- Việc đấu giá được thực hiện công khai, bình đẳng giữa những người tham gia đấu giá

- Người tham gia đấu giá có thể tham gia đấu giá một hoặc nhiều thửa đất nhưng mỗi thửa đất phải nộp một lệ phí và một số tiền đặt cọc dự đấu giá Không

được sử dụng vốn ngân sách Nhà nước để tham gia đấu giá

7 Hình thức thông tin đấu giá, bán hồ sơ mời đấu giá, đặt cọc đấu giá

7.1 Hình thức thông tin đấu giá

Ban tổ chức đấu giá cung cấp công khai các thông tin cần thiết cho việc đấu giá tại Hồ sơ mời đấu giá quyền sử dụng đất và thông báo mời đấu giá ít nhất 3 lần liên tiếp trên các phương tiện thông tin đại chúng: Đài phát thanh và truyền hình Tuyên Quang, Báo Tuyên Quang và các phương tiện thông tin đại chúng của thành phố và tỉnh trước khi phát hành hồ sơ mời đấu giá là 15 ngày

7.2 Bán hồ sơ mời đấu giá

Người đăng ký tham dự đấu giá mua hồ sơ mời đấu giá, đăng ký tham gia đấu giá bao nhiêu thửa đất thì mua bấy nhiêu hồ sơ tham dự; Giá 01 bộ hồ sơ tham

b Người không trúng đấu giá sẽ được hoàn trả tiền đặt cọc dự đấu giá sau 03 ngày kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá Việc hoàn trả tiền đặt cọc thực hiện trong thời gian không quá 10 ngày (tính theo ngày làm việc)

c Tiền đặt cọc dự đấu giá không được hoàn trả cho Người tham gia đấu giá và được nộp vào Ngân sách Nhà nước trong trường hợp Người tham gia đấu giá có các hành vi vi phạm Quy chế đấu giá được quy định tại các điều khoản của quy chế này

d Số tiền đặt cọc dự đấu giá đã nộp của Người trúng đấu giá được tính vào tổng số tiền phải nộp cho thửa đất trúng đấu giá

8 Trình tự, thủ tục và thời gian tham dự đấu giá

8.1 Hội đồng đấu giá thông báo mời dự đấu giá: Ghi rõ ngày, giờ, địa điểm đăng ký dự đấu giá, bán hồ sơ đấu giá, thời gian hướng dẫn Người tham gia đấu giá thăm thực địa

8.2 Đăng ký tham dự: Người tham gia đấu giá đăng ký, mua hồ sơ dự đấu giá tại bộ phận Một cửa của UBND thành phố Tuyên Quang tại tổ 7, phường Tân Quang, thành phố Tuyên Quang

8.3 Hồ sơ mời đấu giá gồm:

- Thông báo mời đấu giá;

- Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất;

- Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng

- Mẫu Phiếu đăng ký dự đấu giá;

- Mẫu phiếu đấu giá;

- Sơ đồ, phụ lục các thông số chi tiết thửa đất đấu giá được duyệt