Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

* Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phục vụ công tác quản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Nguyễn Đình Phương

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2014

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Nguyễn Đình Phương

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Địa chính

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS PHẠM QUANG TUẤN

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG: GS TS NGUYỄN CAO HUẦN

Hà Nội – Năm 2014

sự quản lý hợp lý

Xác định được tầm quan trọng của đất đai , chính vì vậy vấn đề quản lý , sử dụng đất đai đang là một vấ n đề đươ ̣c nhiều quốc gia quan tâm Đặc biệt là ở Việt Nam hiê ̣n nay, là một quốc gia “đất chật người đông” , còn thiếu thốn về vật chất thì vấn đề quản lý và sử du ̣ng đất có hiê ̣u quả là mô ̣t vấn đề cần thiết Nhà nước và Chính phủ đang thi hành những chính sách đưa việc quản lý và sử dụng đất vào quy chế chă ̣t chẽ, nâng cao ý thức trách nhiê ̣m của mo ̣i cơ quan và mo ̣i người dân trong viê ̣c sử du ̣ng hợp lý và có hiê ̣u quả cao nguồn quỹ đất , tạo điều kiện thuận lợi cho viê ̣c tổ chức la ̣i sản xuất trong cả nước theo hướng XHCN

Xuất phát từ vai trò và tầm quan tro ̣ng của đất đai , nhà nước đã xây dựng

mô ̣t hê ̣ thống chính sách đất đai chă ̣t chẽ nhằm tăng cường c ông tác hoa ̣t đô ̣ng sử dụng đất trên phạm vi cả nước Thông qua Luâ ̣t đất đai , quyền sở hữu Nhà nước về đất đai đươ ̣c xác đi ̣nh duy nhất và thống nhất Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là mô ̣t trong các nô ̣i dun g quan tro ̣ng trong các nô ̣i dung quản lý Nhà nước về đất đai Nó xác lập quyền và nghĩa vụ đối với người sử dụng đất và là cơ sở để Nhà nước thực hiê ̣n công tác quản lý đất đai

Quận Đống Đa là một trong những quận trung tâm có sự phát triển mạnh mẽ

về kinh tế, xã hội của thành phố Hà Nội, với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao kéo theo đó là những vấn đề về quản lý sử dụng đất, cấp phép xây dựng, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở dẫn đến nhiều biến động

về sử dụng đất ở, nhà ở

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn cũng như tính cấp bách của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất trên đi ̣a bà n quận Đống Đa , thành phố

Hà Nội, để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai một cách chặt chẽ, thống nhất, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì vấn đề đăng ký cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những yêu cầu không thể thiếu

Với những lý do trên tôi đã chọn đề tài "Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội" làm đề tài cho luận văn

của mình

* Mục tiêu nghiên cứu:

Nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phục vụ công tác quản lí nhà nước về đất đai trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng tình hình đăng kí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

* Nhiệm vụ nghiên cứu:

Nghiên cứu cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất với trình tự và quy phạm của

công tác quản lý Nhà nước về đất đai

- Điều tra, thu thập số liệu, tài liệu về thực trạng đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

- Phân tích tình hình quản lí và hiện trạng sử dụng đất quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

* Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Địa bàn nghiên cứu quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

- Phạm vi thời gian: Từ ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến hết năm

2013

- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất ở), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu:

Đây là phương pháp dùng để thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội; tình hình quản lí và hiện trạng sử dụng đất; tình hình kê khai, đăng ký cấp GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

- Phương pháp so sánh

Sử dụng phương pháp so sánh nhằm phân tích và so sánh số liệu về hiện

trạng, biến động của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất qua các năm tại quận Đống Đa, qua đó thấy được những yếu tố ảnh hưởng tới công

tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận

- Phương pháp tổng hợp, phân tích

Trên cơ sở của việc thu thập số liệu và so sánh, tiến hành tổng hợp, phân tích

số liệu và làm rõ thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

- Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng

Được triển khai trên cơ sở xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về tình hình triển khai đăng kí cấp GCN QSDĐ tại các hộ gia đình để chỉ

ra những thuận lợi và khó khăn của việc cấp GCN QSDĐ cho các hộ gia đình giúp cho việc đề xuất các giải pháp nâng cao hiêu quả của công tác cấp GCN QSDĐ

* Cơ sở tài liệu phục vụ nghiên cứu

- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

- Luật tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân

- Luật đất đai năm 2003

- Nghị định 61/1994/NĐ-CP của Chính phủ ngày 05/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và tải sản khác gắn liền với đất

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luâ ̣t đất đai

- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về viê ̣c cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiê ̣n quyền sử du ̣ng đất , trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái đi ̣nh cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu na ̣i , tố cáo về đất đai;

- Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của Tổng cục Địa chính và Bộ Tài chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhanaj quyền sử dụng đất theo chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Thủ tuwongs Chính phủ

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiê ̣n mô ̣t số điều của Nghi ̣ đi ̣nh 84/NĐ-CP;

- Thông tư số 08/2007/TT-TNMT ngày 08/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiê ̣n thống kê , kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiê ̣n trạng sử dụng đất;

- Thông tư số 09/2007/TT-TNMT ngày 08/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về viê ̣c hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định sửa đổi nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai

- Quyết định số 69/1999/QDD-UB ngày 18/8/1999 của Ủy ban nhân dân Thành phố hà Nội về ban hành sửa đổi “Quy định kê khai đăng ký nhà ở, đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền ử dụng đất ở tại đô thị Hà Nội”

- Quyết định số 909/QĐ-UB ngày 29/01/2003 của UBND Thành phố Hà Nội

“Về việc ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở cho UBND các quận”

- Quyết định số 23/2008/QĐ-UBND, ngày 09/05/2008 của UBND Thành phố Hà Nội V/v ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đinh, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên địa bàn Thành phố Hà Nội

- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội : Về việc: ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về

sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 124/2004/QĐ-UB ngày 10/8/2004 của UBNd Thành phố Hà Nội về việc phân cấp thẩm định, quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, xác lập quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đât ở tại đô thị Hà Nội

- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND Thành phố

Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội

* CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN

Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chương

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

1.1.1 Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.

Đất đai là một tài sản, hơn thế nữa nó là một tài sản đặc biệt quý giá, đặc biệt quan trọng Vì vậy chế độ sở hữu và sử dụng đất đai thực sự rất quan trọng trong sự phát triển của đời sống con người Nhìn lại lịch sử cho ta thấy rất nhiều cuộc chiến tranh (có thể nói là hầu hết) thảm khốc gây đổ máu và thiệt hại bao sinh mạng con người có nguyên nhân chính là tranh giành quyền sở hữu các vùng đất Cho đến nay nhiều cuộc chiến vẫn tiếp tục âm ỉ hay xung đột gay gắt vì đất đai Nói như vậy để thấy rằng với tầm quan trọng vô cùng to lớn của đất đai có thể đem lại sự giàu có,

sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại

Như vậy chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng

và có quyền sử dụng Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể Đó là Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1980 (điều 19), Hiến pháp 1992 (điều 17,18,84), là Luật Đất đai năm 1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1998, năm

2001 quy định về quyền sử hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất

Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư có pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người

sử dụng đất Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế

xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sử hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì thế việc tìm ra một

cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và

xã hội ổn định Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước

Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan

hệ đất đai tồn tại và phát sinh Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn đọng trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước ta phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai Đây sẽ là cơ sở pháp lý vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích lớn nhất

1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở là đặc biệt quan trọng, đặc biệt quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội

Về mặt vật chất nhà ở là phương tiện che mưa nắng bảo vệ con người trước những hiện tượng thiên nhiên như mưa, gió, giá rét, bão là nơi con người nghỉ ngơi sinh hoạt lấy lai sức lực sau ngày làm việc vất vả Quan trọng hơn cả là về mặt tinh thần ngôi nhà là nơi chúng ta tạo dựng gia đình, xây dựng tổ ấm Nói đến ngôi nhà là chúng ta lại có cảm giác thật gần gũi yêu thương Đối với con người nhà ở là nơi

không thể thiếu

Từ ngàn đời xưa tới nay con người đã tìm ra rất nhiều loại vật liệu từ thô sơ như tranh, tre, lứa, lá đến những vật liệu hiện đại để xây dựng nhà ở như hiện nay Cùng với bước tiến của xã hội nhà ở luôn luôn có sự phát triển nhằm đáp ứng cho nhu cầu ở của con người một cách tốt nhất, tiện nghi nhất

Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tự tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở Theo điều 181

bộ Luật dân sự Việt nam Nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo mét quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên

Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức Ở Việt nam ta nếu như đối với đất đai chúng ta quy định chỉ có duy nhất hình thái sở

hữu của nhà nước thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở hữu nhà ở Hiến pháp năm 1992 của nước ta khẳng đinh việc đảm bảo quyền có nhà ở của công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên và khuyến khích các

tổ chức, mọi cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 (văn bản pháp luật có tính pháp lý cao nhất về nhà ở) cũng đã quy định:

"Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác"

Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:

+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước

Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiền

Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng

+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động

Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp

+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoăc do nhận thừa kế bởi các hình thức hợp pháp khác

Nhà nước ta công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện

cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước

Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở Nhà nước đóng vai trò là cơ quan quản lý tối ao về nhà ở Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:

* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho

thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định

* Về nghĩa vụ:

Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền

Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định

Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở Khi cải tạo hay xây dựng mới đều phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền

Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước

Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi

và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ của họ theo luật định Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà

ở thông qua một số biện pháp như:

- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết

kế, xây dựng, quản lý nhà ở

- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức việc cấp phép xây dựng

- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở

- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở

- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở

Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở đường lối chính sách của Đảng cũng như các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý Việc đa dạng hoá các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân

để phát triển nhà ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hướng của Nhà nước Để thể chế hoá đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về nhà ở, đồng thời tạo lập căn cứ pháp lý vững chắc cho công tác quản lý Nhà nước về nhà ở hiện nay Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản pháp luật và các quy định về quản lý xây dựng nhà ở từ trung ương đến địa phương, phải

kể đến là :

Pháp lệnh về nhà ở ngày 26/3/1991

Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị

Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở

Quyết định số 374/Ttg ngày 5/7/1994 của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và đất ở

Pháp lệnh về thuế nhà, đất ngày 31/7/1992

Nghị định số 33/CP ngày 5/2/1993 về việc chuyển quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước sang phương thức kinh doanh

Hệ thống văn bản pháp luật về nhà ở đã và đang thực hiện bước đầu đưa công tác quản lý nhà ở vào nề nếp Đồng thời với những chính sách cởi mở đã giúp cho quá trình phát triển nhà ở nước ta hiện nay diễn ra một cách mạnh mẽ, đáp ứng cho nhu cầu ở ngày một gia tăng cũng như nhu cầu dùng nhà để kinh doanh phát triển kinh tế Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các

đô thị, đang phát triển một cách ồ ạt, không theo quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị Việc quản lý nhà ở còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng trái phép, tranh chấp nhà cửa

diễn ra thường xuyên Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề

mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở

1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Như đã trình bày ở hai phần trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia Theo quy định ở nước ta có các loại: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng Với từng trường hợp Nhà nước có những quy định cụ thể riêng biệt về việc cấp giấy chứng nhận Đối với nhà ở do Nhà nước ta công nhận và bảo hộ hình thức sở hữu nhà ở của tư nhân, sở hữu nhà ở của các tổ chức nên giấy tờ Nhà nước cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chứ không chỉ là sử dụng nhà ở Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu là hình thức công nhận quyền

sở hữu hợp pháp về nhà ở đồng thời cũng xác lập mối quan hệ giữa chủ sở hữu và Nhà nước - người quản lý Tùy theo đối tượng sở hữu mà có các hình thức giấy

chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đô thị và nhà ở nông thôn, sở hữu nhà ở của cá nhân hộ gia đình hay của các tổ chức

Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn đi cùng nhau Vì thế Nhà nước ta tiến hành cấp đồng thời cùng lúc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực hiện cùng một lúc Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước Đặc biệt với đất ở nhà ở đô thị hiện nay càng cần được quan tâm, đó là do:

Tốc độ phát triển kinh tế sản xuất và dịch vụ ở các đô thị nước ta hiện nay ngày càng tăng với tốc độ cao sẽ kéo theo nhu cầu sử dụng đất của các ngành cũng ngày càng lớn, giá trị của đất đai ở đô thị ngày càng cao

Với điều kiện sống cao cả về mặt kinh tế và xã hội, lại là nơi có điều kiện phát triển tốt cho nên các đô thị hiện nay là nơi diễn ra sự tập trung dân số với mật

độ lớn, thu hút dân cư từ các miền quê khác đến làm ăn sinh sống và lập nghiệp Điều này tất yếu dẫn tới nhu cầu về đất đô thị gia tăng ở tất cả các loại đất đặc biệt

là đất ở Nhưng đất đai đô thị lại có hạn, và sự mở rộng đô thị ra các khu vực lân cận khác cần có thời gian, vì thế ở các đô thị hiện nay ở nước ta diễn ra tình trạng lấn chiếm đất công để xây nhà ở bừa bãi, tranh chấp đất đai thường xuyên

Do lịch sử quá trình quản lý sử dụng đất đai trước đây và hiện nay còn nhiều thiếu sót, chểnh mảng trong công tác quản lý để tồn tại một vấn đề phổ biến ở các

đô thị là lấn chiếm đất công bừa bãi, xây dựng nhà ở trái phép, chuyển dịch nhà đất chui

Với những lý do như trên cho thấy đất đai nhà ở đô thị hiện nay ở nước ta cần được quản lý chặt chẽ hơn nữa để vừa có thể cân đối đất đai cho mọi nhu cầu sử dụng để phát triển đồng thời vẫn đảm bảo xây dựng phát triển đô thị đẹp, bền vững, đúng quy hoạch

Nói tóm lại, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một nội dung công việc vô cùng quan trọng và cấp thiết hiện nay trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở Đặc biệt với đất ở và nhà ở đô thị

hiện nay việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận là công việc cấp bách do nhu cầu phát triển của các đô thị, nhằm ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp đất đai (vì phần lớn những tranh chấp nhà đất đều xảy ra ở những nơi chưa được cấp giấy chứng nhận) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền về nhà đất như mua bán nhà đất, thế chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước

Nhận thấy tầm quan trọng to lớn đó của công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đô thị, hiện nay Nhà nước ta

đã và đang thúc đẩy nhanh tiến độ công tác này bằng nhiều biện pháp Mục tiêu của chúng ta là giải quyết xong việc cấp giấy chứng nhận cho đất ở, nhà ở đô thị trong vài năm tới, đến năm 2005 cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho các cá nhân, hộ gia đình Trên cơ sở đó tiếp tục hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho các tổ chức

1.2 Cở sở khoa học và căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta

1.2.1 Một số khái niệm cơ bản liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

1 Khái niệm đăng ký

Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất định Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…

2 Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (Với tư cách là chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành địa chính (ngành Tài nguyên và Môi trường) trực tiếp giúp

Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện

3 Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

4 Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại

vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất

1.2.2 Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

1.Vị trí

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất là một trong 13 nội dung quản lý

Nhà nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai hiện hành Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền,

cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất là công tác của ba cơ quan trong bộ máy quản lý Nhà nước là lập pháp, hành pháp và tư pháp

Cơ quan lập pháp là Quốc hội ban hành hiến pháp, luật, Ủy ban thường vụ Quốc hội thì ban hành pháp lệnh, Chủ tịch nước ra lệnh công bố và có hiệu lực thi hành

Cơ quan hành pháp là Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp các cấp, Chính phủ ban hành Nghị định, Nghị quyết, quyết định, về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất Ủy ban nhân dân cấp các cấp ban hành Quyết định, chỉ thị về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

Cơ quan tư pháp là Tòa án nhân dân và Viện kiểm sát nhân dân, hai cơ quan này làm nhiệm vụ xét xử những sai phạm nếu có trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất, chịu trách nhiệm của sự song trùng lãnh đạo, của hành chính (chiều ngang) là Ủy ban nhân dân cấp huyện và

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, của sự nghiệp (chiều dọc) là chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ

2 Vai trò

Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử

dụng đất, thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể:

- Giám sát hiện trạng sử dụng đất

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất

từ đó có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất

- Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa

- Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản Công dân sử dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp của họ được Nhà nước bảo hộ Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tưởng vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình của các thế lực thù địch có âm mưu chống phá cách mạng nước ta

- Đối với người dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất với vai trò ghi nhận các thông tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp

lý, là sự đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó Bởi

lẽ, một khi nhà, đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất tức là Nhà nước đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu Chủ quyền đó sẽ được bảo hộ bởi chính sách pháp luật Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất, sự an toàn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu - sử dụng sẽ được tăng cường

- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu chính xác, không kịp thời Những bất động sản được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã được đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật Những thông tin đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra quyết định Thực tế ít người muốn nhận chuyển nhượng một thửa đất, mua một ngôi nhà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu –

sử dụng chưa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chưa cụ thể…

- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh

mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết là hoàn thành việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà, đất, thông tin quy hoạch nhanh chóng, chính xác và đơn giản

- Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trường tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý

để cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế chấp, bảo lãnh Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội

- Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải quyết: Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được Nhà nước công nhận chủ quyền thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít xảy ra

- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực hiện công cụ quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành chính và kinh tế

3 Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

* Cấp được Giấy chứng nhận đôi bên đều có lợi

Đất ở và nhà ở là tài sản của công dân - của người có quyền sử dụng đất, có quyền sở hữu nhà ở, tài sản mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, hay chậm được cấp Giấy nếu đủ điều kiện cấp Giấy thì là một thiệt thòi cho công dân và cũng thiệt thòi cho Nhà nước Do vậy Nhà nước ta càng phải khẩn trương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất cho tất cả trường hợp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Tài sản có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận mà không được cấp Giấy là một vấn đề phi lý, không thể đẩy mạnh việc giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong thị trường bất động sản được, số phần trăm Giấy chứng nhận cấp trong dân tăng lên, điều đó càng làm lành mạnh thị trường bất động sản

* Cấp được Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của mình

Công dân phải sống và làm việc theo hiến pháp – pháp luật, công dân được phép làm những gì pháp luật không cấm, Khoản 1 Điều 105 luật đất đai quy định người sử dụng đất : “được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, như vậy việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất là tạo điều kiện cho công dân có quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thực hiện quyền của mình

* Cấp được Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách

Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất đã có đầy đủ thông tin người

sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, diện tích, hình thể, kích thước, vị trí, quy mô, số tầng của ngôi nhà, do đó khi cơ quan thuế xác định thuế sử dụng đất là chính xác theo định lượng, định hình và định tính

* Cấp được Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng Nhà nước của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân

Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và tài sản khác gắn liền với đất thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng không đáng có, giúp ban chỉ đạo toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở tổ dân phố hoàn thành nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết cùng mặt trận Tổ quốc tích cực tham gia xây dựng và củng cố chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng Nhà nước thực sự là của nhân dân, vì nhân dân và

1.2.3 Cơ sở khoa học của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Nếu không đăng ký thì người sử

dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất, không được Nhà nước bảo hộ, không được tham gia vào thị trường bất động sản Cho nên đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một hoạt động bắt buộc và nằm trong quy trình, trình tự thủ tục của nội dung quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở

- Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà

do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là một trong những nội dung của công tác quản lý đất đai và nhà Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê khai đăng ký-cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Kê khai đăng ký-cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có vai trò to lớn, cụ thể:

- Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu

nhà ở là một nội dung quan trọng hàng đầu có quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung nhiệm vụ khác trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở

Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền

sở hữu nhà ở sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện tốt hơn Cụ thể như:

+ Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sơ hữu nhà: Các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà là

cơ sở pháp lý cho việc tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thực hiện đúng đối tượng, đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà Ngược lại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và

quyền sở hữu nhà ở sẽ là cơ sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách

cũ và ban hành các văn bản pháp lý mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế đòi hỏi

+ Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc Nếu phát hiện những sai xót sẽ kịp thời sửa chữa để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất

+ Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở: Kết quả của việc QH, KH sử dụng đất và phát triển nhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất, cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý Qua công tác lập QH, KH ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử đụng đất để dựa vào đó người quản lý biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp, nhà ở được xây dựng như thế nào mới là đúng quy hoạch

Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất ở và nhà ở nhà quản lý có thể kiểm kê tình thình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho việc lập quy hoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kế hoạch phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế

+ Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của

cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận Ngược lại hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và xây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng từ trước mà không có giấy tờ hợp pháp Đây là tồn tại do lịch sử quản lý lỏng lẻo để lại Vì vậy thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà

ở Nhà nước đối chiếu với QH sử dụng đất và phát triển nhà hiện có Nếu nhà đất đó phù hợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất, đảm bảo

hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước không quản lý được

+ Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và định giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, đồng thời cũng là cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xây dựng cầu hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc phòng

+ Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá trình thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan trọng trong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất,

xử lý triệt để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận Ngược lại khi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu nhà ở sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ ràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách nhanh hơn, có cơ sở pháp lý chặt chẽ hơn

1.2.4 Căn cứ pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một trong những thành phần của bất động sản, theo quy định tại Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005

- Theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai và nhà ở thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải đăng ký

- Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cơ sở pháp lý đảm bảo chế để quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai và nhà ở

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, đem lại hiệu quả cao nhất Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Người sử dụng được quyền lợi và phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích chung cho Nhà nước, cho toàn xã hội trong quá trình khai thác sử dụng đất

Đối với nhà ở, Nhà nước cần nắm rõ số lượng chất lượng quỹ nhà ở hiện có

để có kế hoạch quản lý, định hướng và phát triển nhà ở thống nhất và hợp lý cho tương lai, đảm bảo cho mọi người dân đều có thể có chỗ ở ổn định

Thông qua việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Nhà nước có thể nắm rõ thông tin về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cư để lập hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà Hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà thu thập chính xác toàn bộ thông tin về sử dụng đất và sở hữu nhà như: tên chủ sử dụng đất, sở hữu nhà hợp pháp, diện tích đất, hiện trạng nhà như thế nào, trong quá trình sử dụng có những biến động gì Trên cơ sở hồ sơ được thiết lập và quản lý này Nhà nước có thể tiến hành quản lý chặt chẽ để xác định quyền của người sử dụng đất và sở hữu nhà, giải quyết các tranh chấp xâm phạm và xác định các nghĩa

vụ mà người sử dụng đất và sở hữu nhà phải thực hiện

- Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là điều kiệm đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo việc sử dụng nhà, đất có hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và sở hữu nhà và phát hiện kịp thời những sai sót trong quá trình sử dụng, quản lý nhà đất

Đối tượng để Nhà nước thực hiện quản lý đất đai và nhà ở là toàn bộ quỹ nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ của từng đơn vị hành chính Vì vậy Nhà nước muốn quản lý tốt thì phải nắm chắc toàn bộ thông tin về nhà đất như:

+ Với đất đai: Tên chủ sử dụng, vị trí, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi biến động trong quá trình sử dụng đất

+ Với nhà ở: Tên chủ sở hữu nhà, diện tích nhà đất, vị trí nhà, địa chỉ nhà, kích thước thửa đất, diện tích xây dựng, loại nhà, cấp nhà, số tầng, những biến động

về sở hữu nhà

Những thông tin về nhà đất phải được thể hiện chi tiết, chính xác cho từng thửa đất, từng ngôi nhà theo một hệ thống Với những yêu cầu này việc thực hiện kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở sẽ thiết lập được một hệ thống hồ sơ địa chính và hồ sơ về nhà một cách đầy đủ nhất, chi tiết nhất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà, giao đất, phân hạng đất

Khi đã lập được hồ sơ nhà đất rồi thì mọi biến động về nhà đất xảy ra đều có thể nắm bắt được thông qua quá trình đăng ký biến động Tất cả các vấn đề tranh chấp nảy sinh đều có thể giải quyết dùa trên hệ thống văn bản gốc và các số liệu hồ

sở đầy đủ của hồ sơ nhà đất hình thành trong qua trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận Có thể nói công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cơ sở nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở

1.3 Nội dung đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành

1.3.1 Nội dung của việc đăng ký quyền sử dụng đất

Một là được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất

Hai là đang sử dụng đất vào các mục đích

- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện và Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường cấp tỉnh

* Xét duyệt hồ sơ

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký xét duyệt, nếu đủ điều kiện thì làm tiếp thủ tục đăng ký, nếu thiếu điều điều kiện thì yêu cầu người sử dụng đất bổ sung hồ sơ bằng văn bản Nếu không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do bằng văn bản

* Xác nhận người sử dụng đất đã được đăng ký quyền sử dụng đất

* Lưu trữ hồ sơ và chuyển sang Chi cục thuế cấp huyện để tính nghĩa vụ tài chính bằng phiếu chuyển thông tin địa chính theo quy định tại Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ, Bộ Tài chính

và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

2 Thủ tục, hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất

* Người sử dụng đất làm đơn xin kê khai đăng ký theo mẫu, hiện nay nội dung đơn xin kê khai đăng ký quyền sử dụng đất được ẩn vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và tài sản khác gắn liền với đất ban hành kèm theo Thông tư 17/2009/NĐ-CP ngày

21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

* Hồ sơ để xác định xem thửa đất có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay không Người sử dụng đất mang theo các Giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 4 và khoản 5 Điều 50 luật đất đai hiện hành

* Hồ sơ để xác định xem người sử dụng đất có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay không

- Nếu là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì khi đi đem theo Sổ hộ khẩu gia đình, Giấy chứng minh thư nhân dân, hay hộ chiếu Đem theo bản chính và bản phô

tô có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Sau khi đối chiếu bản chứng thực sao y bản chính đúng với bản chính cán bộ bộ phận một cửa trả lại bản chính cho hộ gia đình, cá nhân bản chính và ký xác nhận vào bản chứng thực sao y bản chính đã đối chiếu

- Nếu là pháp nhân (các tổ chức là người sử dụng đất theo quy định tại Điều

9 luật đất đai hiện hành) thì nộp quyết định thành lập có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Cán bộ bộ phận một cửa cũng thực hiện thủ tục như quy định trên

- Nếu là cá nhân nước ngoài thì nộp hộ chiếu có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Cán bộ bộ phận một cửa cũng thực hiện thủ tục như quy định trên

3 Các hình thái đăng ký đất đai:

Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai được chia thành 2 hình thái

Đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai

a) Đăng ký đất đai ban đầu

Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các loại Giấy tờ theo quy định tại Khoản 1,

2, 4 và Khoản 5 Luật Đất đai 2003, đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sử dụng đất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định Đăng ký đất đai ban đầu được tổ chức lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

* Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu

+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định

của Luật Đất đai hiện hành và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

+ Quy trình đăng ký đất đai ban đầu Quy trình đăng ký đất đai ban đầu đƣợc minh hoạ bằng sơ đồ sau:

Hình 1.1: Quy trình đăng ký đất đai lần đầu

XÂY DỰNG

KẾ HOẠCH

CHUẨN

BỊ VẬT

TƢ KINH PHÍ

CHUẨN

BỊ LỰC LƢỢNG T.HUẤN

TUYÊN TRUYỀN

THÀNH LẬP HỘI ĐỒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

ĐO ĐẠC

SAO IN BẢN

ĐỒ ĐỂ TỔ CHỨC Đ.KÝ

SOÁT XÉT LẠI ĐẤT, TÊN CHỦ

UBND TỈNH, HUYỆN QUYẾT ĐỊNH:

-Cấp Giấy chứng nhận

HOÀN THIỆN THỦ

TỤC ĐĂNG KÝ

Giao Giấy chứng nhận, thu lệ phí

KIỂM TRA CÔNG NHẬN

Kiểm tra xử lý

vi phạm

LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

b) Đăng ký biến động đất đai

Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà trực tiếp là ngành Địa chính (Tài nguyên và Môi trường) nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai

* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai

+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định

của Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có biến động và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Người sử dụng đất có một trong 5 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy đang cấp hiện hành), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (theo NĐ60, 61/CP), Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

và công trình xây dựng (theo NĐ 95/CP) Sau khi làm thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành người sử dụng đất mới Hay Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất, thửa đất bị sạt lở tự nhiên, tách thửa, hợp thửa,… thì người sử dụng đất phải đem Giấy chứng nhận và hồ sơ kèm theo đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai

1.3.2 Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở

1 Trình tự đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở Kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sở hữu nhà ở và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Đối với người sở hữu nhà ở: Những người có quyền sở hữu nhà ở có trách nhiệm phải kê khai vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo mẫu Tập hợp tất cả những Giấy sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở, Giấy chứng minh nhân dân, hay hộ chiếu hoặc quyết định thành lập đơn vị (nếu người sở hữu nhà ở là tổ chức), các

biên lai thực hiện nghĩa vụ tài chính Đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sở hữu nhà ở

* Xét duyệt hồ sơ

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký xét duyệt, nếu đủ điều kiện thì làm tiếp thủ tục đăng ký, nếu thiếu điều điều kiện thì yêu cầu người sở hữu nhà ở bổ sung hồ sơ bằng văn bản Nếu không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho người sở hữu nhà ở và thông báo rõ lý do bằng văn bản

* Xác nhận người sở hữu nhà ở đã được đăng ký quyền sở hữu nhà ở

* Lưu trữ hồ sơ và chuyển sang Chi cục thuế cấp huyện để tính nghĩa vụ tài chính bằng phiếu chuyển thông tin địa chính theo quy định tại Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ, Bộ Tài chính

và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện và Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường cấp tỉnh

2 Thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Người sở hữu nhà ở làm đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở, sau đó ra trụ

sở Ủy ban nhân dân cấp xã xin xác nhận vào đơn xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Cán bộ bộ phận một cửa của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ

sơ, viết phiếu biên nhận hồ sơ có hẹn ngày trả kết quả, sau đó chuyển đến người có thẩm quyền giải quyết

3 Hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở

* Hồ sơ để xác định xem nhà ở có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay không Các Giấy tờ về nhà ở gồm:

Hồ sơ đăng ký của 8 đối tượng nhà ở khác nhau có yêu cầu khác nhau, sau đây là quy định chi tiết:

Đối tượng 1: Cá nhân trong nước có nhà ở được tạo lập từ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực (trước ngày 01 tháng 7 năm 2006) thi hành

Đối tượng 2: Cá nhân trong nước có nhà ở được tạo lập từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành đến nay

Đối tượng 3: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Đối tượng 4: Tổ chức trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài

Đối tượng 5: Các trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở

Đối tượng 6: Tổ chức, cá nhân bị mất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Đối tượng 7: Tổ chức, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bị hư hỏng, rách nát hoặc đã ghi hết trang xác nhận thay đổi

Đối tượng 8: Tổ chức, cá nhân đã kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trong quá trình sử dụng mà có sự thay đổi về diện tích, tầng cao, kết cấu chính của nhà ở; tách, nhập thửa đất

Ngoài một trong những Giấy tờ quy định của 8 đối tượng nêu trên, người sở hữu nhà ở phải nộp kèm đơn kê khai đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo mẫu

* Hồ sơ để xác định xem người sở hữu nhà ở có đủ điều kiện kê khai đăng ký hay không

- Nếu là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì khi đi đem theo Sổ hộ khẩu gia đình, Giấy chứng minh thư nhân dân, hay hộ chiếu Đem theo bản chính và bản phô

tô có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Sau khi đối chiếu bản chứng thực sao y bản chính đúng với bản chính cán bộ bộ phận một cửa trả lại bản chính cho hộ gia đình, cá nhân bản chính và ký xác nhận vào bản chứng thực sao y bản chính đã đối chiếu

- Nếu là pháp nhân (các tổ chức là người có quyền sở hữu nhà ở) thì nộp quyết định thành lập có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Cán bộ bộ phận một cửa cũng thực hiện thủ tục như quy định trên

- Nếu là cá nhân nước ngoài thì nộp hộ chiếu có chứng thực sao y bản chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và các Giấy tờ theo quy định của Nghị định

số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9

năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Cán bộ bộ phận một cửa cũng thực hiện thủ tục như quy định trên

Cũng giống như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng có hai hình thái đăng ký đó là hình thái đăng ký ban đầu và đăng ký biến động

4 Đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu (lần đầu)

* Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu là việc chủ sở hữu nhà ở có đủ Giấy tờ chứng minh là mình có quyền sở hữu nhà ở nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho đăng ký quyền sở hữu nhà ở lần nào và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật

* Việc đánh số nhà ở và gắn biển số nhà ở

Để phục vụ cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu được tốt và đúng pháp luật, thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải tổ chức đánh số nhà và gắn biển số nhà trước khi tổ chức đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu Việc đánh số nhà ở và gắn biển số nhà ở được thực hiện theo quy định tại Quy chế đánh số và gắn biển số nhà ban hành kèm theo Quyết định số 05 /2006/QĐ-BXD ngày 08 tháng 03 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng

* Trình tự, thủ tục, hồ sơ của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu Trình tự, thủ tục, quy trình và hồ sơ của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở ban đầu cơ bản giống như trình tự, thủ tục, quy trình và hồ sơ của việc đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu

5 Đăng ký quyền sở hữu nhà ở biến động

Khi người sở hữu nhà ở đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (đã được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) mà thực hiện các quyền của người sở hữu nhà ở, như bán, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý, nhận thừa kế, thế chấp, thế chấp, góp vốn hình thành người sở hữu nhà ở mới, thiên tai, tháo dỡ, cải tạo đến mức phải xin Giấy phép xây dưng, thì đều phải đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký biến động quyền sở hữu nhà ở

Việc đánh số nhà với những thửa đất trống nay có nhà xây mới, hay chia tách nhà ở theo pháp luật, thì số nhà được đánh chèn bằng cách thêm A, B, C vào số ả rập như 1A, 1B, 1AB, 1BC,

1.3.3 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

1 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là Giấy chứng nhận

do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà

ở để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở”

2 Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người có quyền sở hữu nhà ở”

3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

Từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống nhất trong toàn Quốc và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

4 Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

- Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở theo quy định của Pháp luật

- Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà ở cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở

- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống địa chính (Tài nguyên và Môi trường) điện tử, trong mô hình Chính phủ điện tử

- Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền

sử dụng đất, thị trường nhà ở; Thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển

5 Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

- Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều giàng buộc của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch

- Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất cả các Giấy tờ nhà, đất và các Giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ

- Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền

1.3.4 Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

1 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

* Người có quyền sử dụng đất, người có quyền sở hữu nhà ở phải đủ điều kiện đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất, theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, nhà ở

* Thửa đất và nhà ở phải đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

+ Người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở phải đi làm thủ tục nếu người khác

đi thì phải có ủy quyền hợp lệ Sau này mô hình kê khai đăng ký và đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất theo mô hình điện tử thì thực hiện theo quy định của mô hình đó Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

+ Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở

+ Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký

2 Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:

* Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất”;

* Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận

Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)

3 Căn cứ pháp lý để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất

* Quy định về chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Theo quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất và một số văn bản liên quan, thì người sử dụng đất và người sở hữu nhà

ở được chứng nhận đầy đủ các quyền hay một trong các quyền nếu đủ điều kiện, như:

* Chỉ chứng nhận quyền sử dụng đất

* Chỉ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

* Chứng nhận cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Về hình thức sử dụng đất thì có sử dụng chung, sử dụng riêng, hình thức sở hữu nhà ở thì có sở hữu riêng, sở hữu chung, sở hữu hỗn hợp Sau đây xin đề cập

đến trường hợp người sử dụng đất ở đồng thời là người sở hữu nhà ở và là sử dụng riêng - sở hữu riêng, chiếm đại đa số trong các hộ gia đình, cá nhân

* Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Nơi nộp hồ sơ và trao Giấy chứng nhận

- Nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

Những người thuộc một trong các đối tượng sau thì nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước,

cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, của

tổ chức đầu tư xây dựng để bán

- Nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận

Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở (có nhà, đất tại phường) là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở, gắn liền với quyền sử dụng đất ở ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư

- Nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường Huyện hoặc nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Ủy ban nhân dân xã hay Thị trấn

Người có nhà, đất tại Xã, hay Thị trấn thì được lựa chọn một trong hai nơi để nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận là Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên môi trường thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường Huyện hoặc Ủy ban nhân dân xã hay Thị trấn, trừ trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, của tổ chức đầu tư xây dựng để bán